Fundamentação de direito
A. Do montante a caucionar nos termos do nº 3 do art. 15º-F da Lei 6/2006, de 27/02.
O procedimento especial de despejo (abreviadamente, PED), previsto e regulado nos artigos 15º a 15º-S do NRAU (Lei 6/2006, de 27/07) e no Decreto Lei 1/2013, de 7/01 (e regulamentado na Portaria 9/2013, de 10/01), ‘consiste num meio processual de cariz extrajudicial célere e eficaz, destinado à desocupação coerciva do imóvel arrendado, findo o prazo legal ou convencionalmente definido para o cumprimento voluntário por parte do arrendatário da obrigação de proceder à respetiva entrega do mesmo ao senhorio, livre de pessoas e bens, após a cessação do contrato de arrendamento, sendo o meio igualmente idóneo, a título acessório, à obtenção do pagamento de rendas, encargos e despesas a que eventualmente haja lugar por parte do arrendatário’[1].
Destinado a materializar objectivo de dotar o senhorio de mecanismos que lhe permitissem reagir de forma eficaz ao incumprimento do arrendatário (no âmbito dum vasto conjunto de medidas destinadas à tendencial dinamização do mercado de arrendamento, em cumprimento de exigências decorrentes do Memorando de Entendimento celebrado, em Julho de 2011, entre o Estado Português e o conjunto de instituições composto pelo Fundo Monetário Internacional, Comissão Europeia e Banco Central Europeu, entre as quais a criação de ‘procedimento de despejo extrajudicial por violação de contrato, com o objectivo de encurtar o prazo de despejo para três meses’)[2], o PED constitui, enquanto mecanismo de natureza extrajudicial, meio processual ao dispor do senhorio destinado a efectivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que o mesmo se destina, quando o arrendatário não desocupe o local na data prevista (por lei ou convenção das partes) – art 15º, nº 1 do NRAU (na redacção da Lei 31/2021, de 14/08) –, ‘visando não a cessação do contrato de arrendamento mas, outrossim, a desocupação coerciva do imóvel arrendando por inércia do arrendatário na sua entrega voluntária’[3]; o PED é meio idóneo, não à obtenção da cessação do contrato de arrendamento, antes a ‘efetivar tal cessação, nomeadamente em casos em que o arrendatário, tendo a relação contratual chegado ao fim, não queria abandonar o imóvel, sobre o qual deixa, pois, de ter qualquer direito, importando assim frisar que, aquando do momento de apresentação do requerimento de despejo no Balcão Nacional de Arrendamento, o contrato de arrendamento que vinculava senhorio e arrendatário, deverá encontrar-se cessado, sendo perentória, atenta a observação das alíneas constantes do nº 2 do artigo 15º, a demonstração da cessação extrajudicial da relação contratual.’[4]
Tal institucionalizado procedimento legal ‘visa ser um meio célere e seguro de criação de título executivo para desocupação do locado’[5], tendo o recurso a tal meio processual por parte do senhorio, como pressuposto, que o contrato tenha cessado – seja por revogação do contrato, por caducidade pelo decurso do prazo, por oposição à renovação, por denúncia ou por resolução (e assim que, neste último caso, tenham já sido efectivadas, nos termos do nº 7 do art. 9º, as comunicações referidas no art. 15º, nº 2, e), ambos do NRAU).
A pretensão é o despejo – a efectivação da cessação do arrendamento (a válida cessação do contrato de arrendamento é requisito necessário para o procedimento de despejo) – e, por isso, deve indicar o requerente o fundamento de cessação do contrato em que assenta o pedido, assim como juntar os documentos extrajudiciais que o comprovem (art. 15º-B, nº, 2, e) do NRAU).
Procedimento que constitui meio idóneo a considerar no caso de cessação do contrato de arrendamento por resolução com fundamento na mora no pagamento da renda (art. 1083º, nº 3 e 4 do CC).
Com o pedido principal de desocupação do locado pode cumular-se o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, como se estabelece no nº 5 do art. 15º do NRAU.
Recebido o requerimento no Balcão Nacional do Arrendamento (art. 15º-A do NRAU), não havendo motivo para a sua recusa (art. 15º-C do NRAU), é o requerido notificado (art. 15-D do NRAU) para desocupar o locado e, sendo caso, pagar a quantia pedida, acrescida da taxa liquidada pelo requerente, para deduzir oposição ou para requerer o deferimento da desocupação, sendo a tramitação a observar condicionada e determinada pela atitude adoptada pelo requerido - seja a mera extinção do procedimento, com a desocupação voluntária e pagamento integral das quantias em dívida, a intervenção do tribunal, em caso de oposição ao requerimento de despejo ou de pedido de diferimento da desocupação do imóvel arrendado ou, ainda, a intervenção do agente de execução, notário ou oficial de justiça na desocupação coerciva do locado, perante a recusa voluntária na sua entrega ao requerente[6].
Deduzindo oposição à pretensão de desocupação do locado e de pagamento de rendas, encargos e despesas, deve o requerido arrendatário, além de a fundamentar (impugnando o fundamento invocado para a cessação extrajudicial do contrato pelo senhorio e para a exigência das quantias pedidas – esse o momento processualmente apto para apresentar a totalidade da defesa relativamente a tais pedidos, atenta a inexistência de oportunidade prévia e posterior para o fazer, determinando a falta de oposição ‘a preclusão do exercício do direito em fase tardia aquando da desocupação coerciva do locado e em sede executiva para pagamento de rendas’[7]), proceder ao pagamento de uma caução no valor das rendas, encargos e despesas em atraso, até ao valor máximo de seis rendas, no caso do PED ter por base título extrajudicial de cessação do contrato por resolução, nos termos do nº 3 do art. 1083º do CC, ‘garantindo a referida caução o pagamento das quantias eventualmente em dívida por parte do requerido, caso a oposição por este apresentada venha a ser julgada improcedente.’[8]
A falta de prestação (oferecimento) da caução, nos casos em que o arrendatário está vinculado à sua prestação (nº 3 do art. 15º-F do NRAU), tem como consequência se tenha por não deduzida a oposição (nº 4 do art. 15º-F do NRAU).
O montante a caucionar corresponde ao das rendas (e despesas e/ou encargos) em dívida, sem o acréscimo indemnizatório a que alude o art. 1041º, nº 1 do CC.
Conclusão que se estriba na razão de ser do caucionamento – a previsão normativa (art. 15º-F, nº 3 do NRAU) ‘abrange a resolução do contrato de arrendamento com fundamento em mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública’, pelo que estando ‘em causa o incumprimento de obrigações, justifica-se que a admissão de oposição, deduzida pelo arrendatário para obstar ao despejo, esteja condicionada pela prestação de caução, em ordem a acautelar a posição do senhorio, que receberá, pelo menos, a quantia correspondente a seis meses de renda’, não visando tal prestação de caução ‘pôr termo à mora’, não constituindo, por si, pagamento de rendas, mas mera garantia[9].
Como se referiu acima, o PED tem por pressuposto que o contrato de arrendamento cessou – e assim que estando em curso o procedimento especial de despejo com base no fundamento previsto no art. 1083º, nº 3 do CC sem que o senhorio tenha conferido ao arrendatário o período de um mês dentro do qual este poderia colocar fim à mora (art. 1084º, nº 3 e 4 o CC), poderá este, nesse prazo, proceder ao pagamento das quantias em atraso acrescidas da indemnização de 20% do valor em dívida (art. 1041º, nº 1 do CC), ficando o pedido ‘desprovido de sentido útil.’[10]
Tratar-se-ia, em tal caso, de impedir a resolução – de levar a que esta fique sem efeito, na terminologia do art. 1084º, nº 3 do CC –, não já de impedir a formação de título executivo: para que a resolução fique sem efeito, exige-se o pagamento (que não o mero caucionamento) das rendas e acréscimo indemnizatório previsto no nº 1 do art. 1041º do CC (montante não sujeito ao limite máximo das seis rendas); para o exercício eficaz do seu direito de oposição ao requerimento de despejo, em vista de impedir a sua transformação em título executivo para entrega de coisa certa, exige-se o caucionamento de quantia correspondente ao das rendas (e despesas ou encargos) pedidas, até ao valor máximo correspondente ao de seis rendas, surgindo tal caucionamento como condição para o exercício do direito de oposição[11] (mas sem o acréscimo indemnizatório estabelecido no art. 1041º, nº 1 do CC).
Não está em causa, na caução exigida pelo art. 15º-F, nº 3 do NRAU, a purgação da mora (que determine fique sem efeito a resolução do contrato com base na mora do pagamento da renda igual ou superior a três meses – obstando, pois, à cessação do vínculo contratual e determinado a manutenção do contrato de arrendamento), antes o cumprimento de condição para a admissibilidade da oposição: a prestação da caução prevista no nº 3 do art. 15º-F do NRAU ‘não se confunde com a purga da mora’, garantindo tão só a posição do senhorio, exprimindo-se, procedimentalmente, ‘como uma condição de admissibilidade da oposição’ (não influindo, ao contrário da purga da mora, no direito do senhorio à resolução)[12].
Na situação trazida em recurso, sendo pedido o pagamento de 2.000,00€ a título de rendas, a admissão da oposição deduzida pela requerida apelante estava condicionada à prestação de caução de tal valor – o que a requerente fez, não podendo, por isso, ser a oposição deduzida considerada não escrita, nos termos do nº 4 do art. 15º-F do NRAU.
B. Conclusão.
Conclui-se, assim, pela procedência da apelação – ficando prejudicada (art. 608º, nº 2, ex vi art. 663º, nº 2, ambos do CPC), a apreciação das demais questões suscitadas pela apelada – podendo sintetizar-se se a argumentação decisória (nº 7 do art. 663º do CPC) na seguinte proposição:
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DECISÃOPelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogando a decisão recorrida, em determinar o prosseguimento do presente procedimento especial de despejo, nos termos do nº 3 do art. 15º-H do NRAU.
As custas da apelação são da responsabilidade do requerente apelado.Porto, 11/01/2022
(por opção exclusiva do relator, o presente texto não obedece às regras do novo acordo ortográfico, salvo quanto às transcrições/citações, que mantêm a ortografia de origem)
João Ramos Lopes
Rui Moreira
João Diogo Rodrigues
