3584/23.1T8FNC.L2-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (da responsabilidade do relator):

I- De acordo com o disposto no art. 410.º, n.º 3, do Código Civil, a promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, deve constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas e conter o reconhecimento presencial das respectivas assinaturas e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção;

II- Tal norma é imperativa e inderrogável, pelo que é nula a cláusula contratual contida no contrato-promessa que estipula que as partes prescindem dessas formalidades e declaram que não irão invocar a sua falta;

III- Não é, só por si, abusiva a conduta do promitente-comprador que, não obstante essa cláusula, invoca, 30 dias depois da assinatura do contrato, a nulidade do mesmo e solicita a restituição do sinal que pagou.

Acordam os juízes na 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I- RELATÓRIO

1.1. AA e mulher BB intentaram acção declarativa, com processo comum, contra CC e mulher DD, pedindo que «o Contrato-Promessa celebrado entre as partes declarado nulo, por vício de forma, e os RR. condenados a restituir aos AA. a quantia de 171.000,00 € (cento e setenta e um mil euros), acrescida de juros de mora contados de 18.07.2022 até integral pagamento».

Para tanto, alegaram, em síntese que:

- em 17.05.2022, celebram com os RR. um contrato-promessa de compra e venda, pelo qual os RR. prometeram vender e os AA. prometeram comprar um imóvel pelo preço de 855.000,00 €, tendo-se os AA. obrigado a pagar aos RR. a quantia de 171.000,00 €, a título de sinal e princípio de pagamento, o que fizeram em 19.05.2022;

- do referido contrato-promessa fazia parte uma cláusula, onde as partes declararam prescindir reciprocamente do reconhecimento presencial das suas assinaturas e da certificação da existência da licença de utilização e comprometeram-se a não invocar, uma contra a outra, a falta dessa formalidade;

- os AA. foram, fortemente, pressionados para a formalização do negócio pelos agentes imobiliários e nem tiveram oportunidade de obter, atempadamente, um aconselhamento jurídico, sendo que desconheciam os efeitos jurídicos advindos da celebração do referido contrato;

- em 23.05.2022, os AA. chegaram à conclusão de que a compra do referido imóvel não era viável, por razões relativas à saúde do seu filho e uma vez que decorriam obras ruidosas num prédio próximo, com duração prevista de cerca de 5 anos;

- em 09.06.2022, após contactar um advogado, os AA. ficaram cientes dos efeitos jurídicos inerentes a este tipo de contrato e, bem assim, de que o contrato-promessa celebrado não respeitou a formalidade legalmente exigida;

- em 17.06.2022, o mandatário dos AA. interpelou os RR., através de carta registada com aviso de recepção, invocando a nulidade do contrato-promessa e solicitando a devolução do sinal pago, o que os RR. não fizeram.

Concluíram que, quer o contrato-promessa celebrado, quer a cláusula supra mencionada são nulos, pelo que deverá ser restituído tudo o que tiver sido prestado (art.

289.º do CC).

1.2. Os RR. contestaram e reconvieram, alegando, essencialmente, que:

- em 27.07.2022, face à mudança de postura dos AA., os RR. fizeram logo constar do contrato o reconhecimento presencial das suas próprias assinaturas e a certificação notarial da respectiva licença de utilização, com a finalidade de sanar o vício invocado;

- por carta registada da mesma data, os RR. enviaram aos AA. o contrato-promessa com o reconhecimento presencial das assinaturas dos RR. e a certificação notarial da respectiva licença de utilização e comunicaram-lhes que não aceitavam a invocada nulidade do contrato e o pedido de reembolso do sinal, uma vez que os AA. haviam prescindido da observância dessas formalidades;

- não obstante terem tomado conhecimento da sanação do vício invocado, os AA. não procederam à marcação da escritura definitiva de compra e venda, no prazo de 120 dias, tal como estavam obrigados, pelo que os RR., por carta de 16.09.2022, interpelaram-nos para tanto, com indicação do Cartório e data, mas os AA. não compareceram;

- os RR. sempre estiveram munidos da respectiva licença de utilização, emitida, pela Câmara Municipal do Funchal, em 28/09/1999, constando dos “considerandos” do contrato que “o prédio dispõe da Licença de Utilização número …, emitida pela Câmara Municipal do Funchal em 28.09.1999”, sendo que só não ficou a constar do contrato a certificação notarial da existência dessa licença;

- os AA. procederam à vistoria do prédio e tiveram acesso e viram, leram e analisaram todos os documentos a ele referentes, designadamente, caderneta predial, certidão de registo predial, licença de habitabilidade e certificado energético, o que declararam nos “considerandos” do contrato;

- os AA. conheciam os efeitos jurídicos do contrato-promessa e as exigências legais do reconhecimento presencial de assinaturas e da certificação notarial da respectiva licença de utilização e assinaram-no de modo voluntário, consciente, livre e completamente esclarecidos;

- os AA., na verdade, não quiseram cumprir o contrato, porque se arrependeram- do negócio realizado, mas também não querem assumir as consequências do arrependimento e do incumprimento.

Concluíram que os vícios do contrato invocados pelos AA. foram sanados e que os AA. não podem arguir a nulidade do contrato, proveniente de omissão de formalidade por eles próprios prescindida, por tal configurar abuso de direito, na tipologia do “venire contra factum proprium”, uma vez que consubstancia uma conduta contraditória e de má-fé, desleal e desonesta e contra os bons costumes, por forma a enganar os RR., que acreditaram nos AA. quando à renúncia das formalidades exigidas.

E, em reconvenção, formularam contra os AA. os seguintes pedidos:

«a) A validade do contrato promessa de compra e venda, com fundamento no facto da existência efectiva da respectiva licença de utilização e, no conhecimento dessa existência, pelos autores, que viram e analisaram o documento, tal como consta do próprio contrato promessa de compra e venda, e na renúncia pelos autores das formalidades exigidas pelo artº 410º, nº 3 do CC, e na sanação pelos réus do vicio invocado pelos autores.

b) O abuso de direito por parte dos autores, na modalidade de “venire contra factum proprium”, com fundamento no facto de terem prescindido de formalidade legal e, depois, assumido conduta de sentido inverso, bem como pretenderem não realizar o negócio, sem a penalização correspondente da perda do sinal convencionado para esse efeito.

c) O incumprimento do contrato, por culpa exclusiva dos autores que não notificaram os réus para a outorga da escritura definitiva, no prazo acordado de 120 dias, nem compareceram no dia 11/10/2022, pelas 16 horas, no Cartório Notarial a Cargo da Drª EE, Rua ..., Funchal, para outorga do contrato prometido, não obstante notificados pelos réus.

d) A perda do sinal prestado de 171.000,00 € a favor dos réus por manifesto incumprimento do contrato – clausula 11ª do contrato.

E, quando assim se não entenda,

e) Deve o tribunal condenar os autores a cumprir o contrato promessa de compra e venda, nos precisos termos acordados, no prazo que o tribunal designar, sob a cominação de perda do sinal prestado».

1.3. Os AA. replicaram, defendendo que não se encontra sanado o vício de forma do contrato-promessa celebrado e que não é suficiente alegar abuso de direito na tipologia de “venire contra factum proprium”, apenas, pelo facto de os AA. terem assinado um contrato-promessa de compra e venda com a cláusula referida e, posteriormente, invocarem a nulidade desse contrato em virtude do vício de forma existente na sequência do cumprimento dessa cláusula.

Quanto ao pedido reconvencional, advogaram que, sendo o contrato nulo, não pode haver “execução específica” do mesmo e que o pedido dos RR. é contraditório entre si, pois que, ou se pede a execução especifica do contrato ou o reconhecimento do incumprimento definitivo e culposo pelos AA. com a consequente perda do sinal pago.

1.4. Com dispensa de audiência prévia, foi admitida a reconvenção deduzida, proferido despacho saneador, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamações.

1.5. Foi realizada a audiência final, após o que foi proferida sentença, que culminou com o seguinte dispositivo:

«Pelo exposto, tudo visto e ponderado, julgo a presente ação totalmente procedente, por provada, e, em consequência, decido:

a) declarar nulo o contrato promessa datado de 16-05-2022 outorgado entre Autores e Réus, referente ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Funchal sob o número …, inscrito a parte rústica na matriz predial rústica sob o artigo …, da secção U, árvore 639 000, e a parte urbana na matriz predial urbana sob o artigo ….

b) ordenar a restituição, solidariamente, pelos Réus, aos Autores, da quantia de € 171.000,00 (cento e setenta e um mil euros) acrescida da quantia devida a título de juros moratórios civis, às taxas legais que se forem sucedendo no tempo, computados desde 27-07-2022 até integral pagamento.

c) Julgar totalmente improcedente, por não provada, a reconvenção e em consequência absolver os Autores/Reconvindos dos pedidos reconvencionais contra eles formulados pelos Réus/Reconvintes.

Valor da ação: € 171.000,00 (cento e setenta e um mil euros) – fixado por despacho de Ref.ª citius.56437475.

Custas na ação e reconvenção, solidariamente, pelos Réus, na proporção de 100% (cfr. arts. 527.º ex vi do disposto no art. 607.º, n.º 6)

Registe e notifique».

1.6. Inconformados, apelaram os RR., pedindo a revogação de tal sentença e que se julgue improcedentes os pedidos dos AA./recorridos, formulando, para tanto, as seguintes conclusões:

«1) - A sentença é nula por oposição insanável entre fundamentos e decisão (art. 615.º, n.º 1, al. c), CPC).

2) - O contrato‑promessa é válido: consta de documento particular assinado por ambas as partes, e contém menção expressa da existência da licença de utilização - Factos provados 5, 6 e 7 - (arts. 410º, n°s 2 e 3, CC).

3) - Documento particular não impugnado goza de força probatória plena quanto às declarações nele constantes (arts. 374.º e 376.º CC).

4) - Eventuais formalidades instrumentais do art. 410.º, n.º 3, CC foram cumpridas/sanadas por dois documentos autênticos obtidos pelo Réus e enviados aos autores, com cópia do contrato, antes da data estipulada para a outorga da escritura, em linha com a jurisprudência do STJ - Facto provado 16.

5) - E o contrato entrou logo em execução com a entrega/aceitação de €171.000,00 a título de sinal, reforçando a confiança das partes.

6) - As formalidades do art. 410.º, n.º 3, CC têm natureza instrumental/informativa, e não constituem requisito substantivo adicional de validade; e a existir irregularidade, foi sanada tempestivamente.

7) - Eventual nulidade a existir sempre seria de invocação restrita e não aproveita a quem actuou em contradição com a boa‑fé (nulidade mista).

8) - Verifica‑se abuso de direito (art. 334.º CC) na medida em que os autores prescindiram das formalidades e renunciaram à invocação posterior da nulidade, (Cláusula 13ª) prestaram o sinal e geraram confiança nos promitentes vendedores e ignoraram por completo a sanação do contrato.

9) - A desconsideração de documentos autênticos, factos provados e confissão judicial viola a hierarquia probatória e o caso julgado formal (arts. 376.º CC, 358º CPC e 620.º CPC).

10) - Deve a sentença ser revogada e os pedidos dos Autores/Recorridos julgados Improcedentes».

1.7. Os AA. apresentaram contra-alegações, pronunciando-se no sentido de ser negado provimento ao recurso e confirmada a decisão recorrida, alinhando as seguintes conclusões:

«A) O recurso veio interposto da sentença, do Tribunal a quo que: i) julgou a ação proposta pelos AA., ora Recorridos, totalmente procedente por provada e ii) julgou totalmente improcedente, por não provada, a reconvenção e em consequência absolver os AA./Reconvindos dos pedidos reconvencionais contra eles formulados pelos RR./Reconvintes;

B) Recorrentes, na qualidade de promitentes-vendedores, e Recorridos, na qualidade de promitentes-compradores celebraram um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel;

C) Os Recorridos, são de nacionalidade alemã, não dominam a língua portuguesa, nunca estiveram assessorados juridicamente, nunca tinham adquirido um imóvel em Portugal e foram fortemente pressionados para celebrar o contrato-promessa, sob pena de perderem o negócio;

D) Quatro dias (apenas) após a primeira visita ao imóvel pelos Recorridos, estes e os Recorrentes assinaram o contrato-promessa;

E) Os Recorridos nunca tiveram acesso aos documentos legais do imóvel, objeto do negócio;

F) Os Recorridos não tiverem oportunidade de conhecer a localidade onde se situa o imóvel, tendo descoberto¸ poucos dias depois da celebração do contrato, existirem obras de grande dimensão a decorrer (e que se estima durarem anos) numa zona próxima do imóvel.

G) As referidas obras, em muito, prejudicariam o uso pretendido do imóvel, devido ao barulho das mesmas, principalmente, tendo em conta o estado clínico do filho mais novo dos Recorridos;

H) O contrato-promessa celebrado entre as partes foi reduzido a escrito, mas sem a observância dos requisitos formais legalmente exigidos pelo n.º 3, do artigo 410.º, do CC;

I) Deste facto, resulta, como defendido pela doutrina e jurisprudência, que a sanção aplicável não poderá deixar de ser a da nulidade, nos termos do artigo 220.º do CC;

J) Nulidade essa que pode ser invocada, a todo o tempo, pelos Recorridos, na qualidade de promitentes compradores;

K) O contrato-promessa, na sua cláusula décima terceira, estipulava que: “As PARTES prescindem reciprocamente do reconhecimento presencial das suas assinaturas e da certificação da existência da licença de utilização, sem que esta omissão seja imputável ou possa prejudicar qualquer uma das PARTES, pelo que estas não invocarão, uma contra a outra, a falta dessa formalidade”;

L) O n.º 3, do artigo 410.º, do CC, estabelece uma norma de carácter imperativo que visa tutelar, em especial, a posição do promitente-comprador (como parte sociologicamente mais fraca), atenta a ordem de grandeza dos interesses patrimoniais envolvidos, obrigando ao reconhecimento presencial no texto que formaliza o contrato-promessa como forma de sensibilização e consciencialização, pela sua solenidade;

M) Como defendido pelo STJ: “nada vale a inclusão no texto do contrato promessa de uma cláusula, pretensamente consensual, que se propõe produzir o efeito prático contraditório de tornar não obrigatória uma formalidade que a lei expressamente impõe como tal (…) “Pelo que é nula, nos termos do artigo 220º, do Código Civil, a cláusula contratual de contrato-promessa que estipula a renúncia de qualquer dos promitentes a invocar a nulidade prevista no artigo 410º, nº 3, do Código Civil”;

N) Assim, deve a referida cláusula décima terceira ser considerada nula.

O) Nem tão pouco, pode o vício formal ser sanado, sendo inócuo, e citando o Tribunal a quo, o “ato posterior, praticado pelos Réus, apondo, em uma página acrescentada ao documento original, as suas assinaturas, tendo reconhecido as mesmas (…)”;

P) O contrato-promessa não pode ser considerado documento autêntico, porquanto as assinaturas dos promitentes-vendedores só foram reconhecidas a posteriori, não tendo sido nunca reconhecidas as assinaturas dos promitentes-compradores, pelo que no presente caso e não sendo o contrato-promessa em apreço documento autêntico, não produz prova plena.

Q) Apesar da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/20024, de 8 de janeiro, o preceituado no n.º 3, do artigo 410.º, do CC, não sofreu qualquer alteração, continuando a ser exigível, o reconhecimento presencial de assinaturas, naturalmente, de ambas as partes outorgantes;

R) Os Recorridos não incorrem em abuso de direito, na tipologia de “venire contra factum proprium”, pelo facto de terem acordado em sede do contrato promessa, que prescindiam do reconhecimento presencial das assinaturas e posteriormente invocarem a nulidade do contrato promessa pelo vício de forma, em violação do artigo 410.º, n.º 3, do CC;

S) Os Recorridos visitaram o imóvel no dia 13.05.2022 e, no dia 17.05.2022, estavam a assinar um contrato promessa, cuja minuta lhes foi apresentado pelas mediadoras imobiliárias envolvidas;

T) O clausulado do contrato não foi elaborado pelos Recorridos; limitaram-se a assinar o mesmo, sob forte pressão de que existiram outros interessados na aquisição do imóvel, e estavam desprovidos de qualquer profissional que os pudesse aconselhar juridicamente;

U) Em momento algum, os Recorrentes, ou até os mediadores imobiliários, explicaram o conteúdo do contrato aos Recorridos, em particular, o sentido da referida cláusula décima terceira;

V) Os Recorridos não criaram expectativas aos Recorrentes na concretização do contrato prometido;

W) Em 17.06.2022, os Recorridos remeteram uma missiva aos Recorrentes com a sua vontade de não mais permanecerem no negócio, invocando a nulidade do contrato e solicitando a devolução da quantia entregue a título de sinal, em singelo;

X) Consequentemente, nunca os Recorridos procederam à marcação para a outorga da escritura do contrato prometido;

Y) Os Recorridos nunca adotaram um comportamento consistente e reiterado que é incompatível ou contraditório com a invocação da nulidade do contrato e nunca criaram nos Recorrentes uma confiança séria e legítima de que tal nulidade nunca iria ser invocada;

Z) Os Recorridos agiram sempre de boa-fé e no estrito cumprimento da lei, com enfoque para a resolução amigável do conflito, nunca exigindo nada mais do que aquilo que lhes é devido».

1.8. No despacho de admissão do recurso, o tribunal a quo considerou que «a nulidade do art. 615.º, n.º 1, al. c) do CPC, salvo melhor entendimento, só existe quando a decisão contradiz logicamente as premissas que a própria sentença fixou — i.e., quando dos fundamentos resulta necessariamente uma solução e o dispositivo adota a oposta. Não basta discordar da valoração da prova ou da subsunção, o que parece ser a posição dos recorrentes, mas tal poderá ser erro de julgamento, apreciável em recurso, não nulidade», pelo que entendeu que a sentença não padece da nulidade arguida.

1.9. Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO

Decorre do disposto nos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 do CPC, que as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).

Assim, atendendo às conclusões supra transcritas, as questões essenciais a decidir consistem em saber:

a) se a sentença recorrida é nula por oposição entre fundamentos e decisão;

b) se os vícios que enfermam o contrato-promessa celebrado entre as partes são sanáveis e foram sanados pelos RR. e se, por conseguinte, o referido contrato-promessa se convalidou;

Em caso negativo,

c) se a arguição da nulidade do contrato-promessa por parte dos AA., por não conter as formalidades de que os mesmos prescindiram, traduz o exercício abusivo de um direito, na modalidade de venire contra factum proprium.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

3.1. A sentença recorrida considerou provada a seguinte matéria de facto:

«1) Pela AP. 6 de 1999/08/27, foi registada a favor do Réu CC, casado com a Ré DD, a aquisição, por compra, do direito de propriedade sobre o prédio misto composto por casa de dois pavimentos com logradouro e terra de cultivo, sito em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Funchal sob o número …, inscrito a parte rústica na matriz predial rústica sob o artigo …, da secção U, árvore 000, e a parte urbana na matriz predial urbana sob o artigo … (designado como “Prédio”, infra).

2) Interessados na aquisição do “Prédio”, os AA. realizaram uma visita ao mesmo, pela primeira vez, no dia 13.05.2022, acompanhados pelos RR., por dois agentes imobiliários, FF e GG, o filho mais novo dos AA. (Piet) e ainda um casal amigo dos AA., HH e II.

3) GG, agiu em representação da agência imobiliária com a firma “Joint Achievement – Mediação Imobiliária Lda” (NIPC: 514.245.921), com a designação comercial “KW Portugal”, titular da licença AMI n.º 13132, a qual estava a promover a venda do “Prédio”.

4) FF, agiu em representação da agência imobiliária “DCJ – Actividades de Serviços Unipessoal Lda” (NIPC: 515.214.469), com a designação comercial “Like Madeira”, titular da licença AMI n.º 17378, da qual os AA. eram clientes.

5) No dia 16.05.2022, no escritório da “KW Portugal”, os AA. e os RR. assinaram um escrito particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda” (cfr. documento n.º 4 junto com a PI que aqui se dá por integralmente reproduzido).

6) O escrito referido em 5) foi assinado pelas partes sem a presença de qualquer notário, advogado ou solicitador.

7) Ficou a constar dos “considerandos” do escrito referido em 5) que existe licença de utilização n.º …, emitida pela Câmara Municipal do Funchal, aos 28/09/1999, e do certificado energético n.º SCE27…434.

8) No dia 23.05.2022, os AA deslocaram-se novamente ao “Prédio” com GG e FF, acompanhados do filho mais novo dos AA. (Piet) e dos filhos mais velhos, de nome, respetivamente, sete (JJ), dez (KK) e doze (LL) anos de idade.

9) Com a celebração do escrito referido em 5), os RR. prometeram vender e os AA. prometeram comprar o “Prédio” pelo preço global de 855.000,00 € (oitocentos e cinquenta e cinco mil euros), do qual 171.000,00 € (cento e setenta e um mil euros) seriam atribuídos à parte rústica e 684.000,00 € (seiscentos e oitenta e quatro mil euros) à parte urbana.

10) Na alínea a) da cláusula quinta do escrito referido em 5), estipulou-se que o sinal, no montante de 171.000,00 € (cento e setenta e um mil euros), seria pago por transferência bancária para a conta com o ...…

11) No dia 19.05.2022, os AA. procederam ao pagamento do sinal no montante de 171.000,00 € (cento e setenta e um mil euros), através de transferência bancária para conta bancária titulada pelos RR. (cfr. documento de fls. 20 que aqui se dá por integralmente reproduzido)

12) O remanescente do preço, ou seja, 684.000,00 € (seiscentos e oitenta e quatro mil euros), seria pago pelos AA. nos termos previstos na alínea b) da cláusula quinta do escrito referido em 5).

13) De acordo com a cláusula oitava do escrito referido em 5), o contrato definitivo de compra e venda seria outorgado no prazo de 120 dias a contar da sua assinatura, cabendo aos AA. a sua marcação.

14) Os AA. remeteram aos RR. a seguinte missiva particular datada de 17-06-2022:

15) A missiva referida em 14) foi devolvida aos AA. com a informação “Não atendeu/encerrado”,

16) Não obstante o facto referido em 15), os RR. remeteram aos AA. a seguinte missiva particular datada de 27-07-2022:

17) No dia 16.09.2022, os RR. voltaram a interpelar o mandatário dos AA., dando conta de que as assinaturas haviam sido reconhecidas e convocando-os para a outorga de escritura (cfr. Documento n.º 9 junto com a PI que aqui se dá por integralmente reproduzido).

18) Não obstante o facto descrito em 17) os AA. não marcaram a outorga da escritura definitiva de compra e venda, no prazo contratual, tal como se obrigaram nos termos da cláusula 8.ª do contrato-promessa.

19) Até à presente data, os RR. não devolveram qualquer quantia aos AA.»

3.2. A sentença recorrida considerou não provada a seguinte matéria de facto:

«a) Os AA. foram fortemente pressionados para a formalização do negócio pelos agentes imobiliários e nem tiveram oportunidade de obter, atempadamente, um aconselhamento jurídico.

b) Os AA. nunca tinham adquirido um imóvel em Portugal, desconhecendo todo o processo inerente.

c) Os AA. nunca tiveram acesso a qualquer documento relacionado com “Prédio”.

d) No dia 16.05.2022, pelas 10h15, o Sr. FF enviou uma mensagem via “Whatsapp” aos AA. dizendo que iria analisar o contrato-promessa e que depois o enviaria para os AA.

e) Ainda nessa comunicação, o Sr. FF perguntou aos AA. se seria possível assinarem o contrato nesse dia, pelas 16h00.

f) No mesmo dia, pelas 17h30, o Sr. FF remeteu aos AA., via email, o contrato-promessa, mencionando que os AA. tinham de o assinar no dia seguinte pelas 11h00, no escritório da agência imobiliária “KW Portugal”, sito na Rua …, n.º 6, em Funchal.

g) Os AA. não responderam a nenhuma das referidas comunicações e o Sr. FF enviou uma nova mensagem, via “Whatsapp”, pelas 23h17, ainda nesse dia, reforçando a ideia de que os AA. tinham de assinar o contrato no dia seguinte.

h) Acontece que, nessa deslocação, os AA., contrariamente ao que aconteceu na primeira visita, aperceberam-se que decorriam obras num prédio próximo daquele que tinham prometido comprar.

i) O barulho das obras era tão forte, que o filho de sete anos dos AA., o JJ, que provavelmente padece de autismo, implorou aos AA. dizendo que não conseguia viver ali por causa do barulho.

j) Os AA. foram informados pelo Sr. GG, de que tais obras ainda poderiam decorrer durante mais dois anos.

k) Por sua vez, os AA. tiveram conhecimento que as mesmas obras poderiam ter uma duração de cerca de cinco anos.

l) Pensando no bem-estar da sua família, os AA. chegaram à conclusão de que a compra do Prédio não era viável, pois iam prejudicar a saúde de um dos seus filhos.

m) Mesmo estando o escrito referido em 5) redigido em língua portuguesa e língua inglesa, os AA. desconheciam os efeitos jurídicos que advêm da celebração de um contrato-promessa.

n) Nem tão pouco conheciam o sentido e alcance da cláusula décima terceira do escrito referido em 5), sob a epígrafe “Formalidades”, que ora se transcreve: “As PARTES prescindem reciprocamente do reconhecimento presencial das suas assinaturas e da certificação da existência da licença de utilização, sem que esta omissão seja imputável ou possa prejudicar qualquer uma das PARTES, pelo que estas não invocarão, uma contra a outra, a falta dessa formalidade.”».

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

4.1. Comecemos pela invocada nulidade da sentença.

Defendem os recorrentes que «a sentença concluiu pela nulidade do contrato‑promessa com fundamento na falta de reconhecimento presencial das assinaturas e de certificação notarial da existência de licença de utilização (artº 410º, n.º 3, CC). Contudo, deu simultaneamente como provado que: - o contrato foi assinado por ambas as partes (pontos 5 e 6 dos factos provados); - dos considerandos do contrato consta a menção da existência do “licença de utilização nº …, emitida pela Câmara Municipal do Funchal em 28‑09‑1999” (ponto 7). Ao decidir, apesar destes factos provados, a nulidade do contrato por falta das referidas formalidades, a sentença incorreu em contradição lógica insanável entre os fundamentos e a decisão, determinante da sua nulidade (artº 615º, nº 1, al. c), do CPC)».

O art. 615.º, n.º 1, al. c) do CPC, estabelece que é nula a sentença quando «Os fundamentos estejam em oposição com a decisão (…)».

De acordo com os ensinamentos de Antunes Varela, in Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 2.ª edição, p. 689 e 690, o que está em causa é a «contradição real entre os fundamentos e a decisão e não as hipóteses de contradição aparente, resultantes de simples erro material, seja na fundamentação, seja na decisão», tratando-se, pois, de «um vício real no raciocínio do julgador (e não um simples lapsus calami do autor da sentença): a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente».

Também Alberto dos Reis, in Ob. Cit., p. 141, defendia que «quando os fundamentos estão em oposição com a decisão, a sentença enferma de vício lógico que a compromete. A lei quer que o juiz justifique a sua decisão. Como pode considerar-se justificada uma decisão que colide com os fundamentos em que ostensivamente se apoia?».

O mesmo consideram António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Pires de Sousa, in Código de Processo Civil Anotado, I, 2.ª ed, p. 763, escrevendo que a sentença é nula, nos termos da referida disposição legal, «(…) quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final. Situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente».

A jurisprudência, de que constitui exemplo o acórdão do STJ de 03.03.2021, in www.dgsi.pt., acompanha esta linha de pensamento: «A nulidade da sentença contemplada nesse preceito pressupõe um erro de raciocínio lógico consistente em a decisão emitida ser contrária à que seria imposta pelos fundamentos de facto ou de direito de que o juiz se serviu ao proferi-la. Ocorre quando os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto».

No caso dos autos, decorre à evidência que não ocorre qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão: da matéria de facto provada e não provada decorre que o contrato-promessa em causa foi assinado pelas partes sem reconhecimento presencial das assinaturas (no momento da sua outorga) e que, apesar de o contrato mencionar a existência de licença de utilização, a mesma não foi certificada pelo notário, pelo que o tribunal a quo considerou preteridas as formalidades impostas pelo 410.º, n.º 3 do CC, e, por conseguinte, nulo o contrato-promessa (art. 220.º do CC), entendendo, ainda, que a cláusula pela qual as partes declararam prescindir dessas formalidades não é válida e que não se verificou o exercício abusivo do direito por parte dos AA., promitentes-compradores.

Vê-se, pois, que a decisão que julgou nulo o contrato-promessa decorre, lógica e coerentemente, dos fundamentos de facto e de direito expendidos, não se verificando a apontada contradição insanável.

Importa ter em conta que as causas de nulidade, taxativamente, enumeradas no art. 615.º do CPC, não visam o chamado erro de julgamento, nem a injustiça da decisão ou tão pouco a não conformidade dela com o direito aplicável.

Tal como se escreveu no acórdão do STJ citado, «Há que distinguir as nulidades da decisão do erro de julgamento seja de facto seja de direito. As nulidades da decisão reconduzem-se a vícios formais decorrentes de erro de actividade ou de procedimento (error in procedendo) respeitante à disciplina legal; trata-se de vícios de formação ou actividade (referentes à inteligibilidade, à estrutura ou aos limites da decisão) que afectam a regularidade do silogismo judiciário, da peça processual que é a decisão e que se mostram obstativos de qualquer pronunciamento de mérito, enquanto o erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei, consiste num desvio à realidade factual -nada tendo a ver com o apuramento ou fixação da mesma- ou jurídica, por ignorância ou falsa representação da mesma».

No caso dos autos, ao invocar a nulidade referida, os recorrentes insurgem-se, na verdade, contra o entendimento perfilhado pelo tribunal a quo. Mas isso, como se viu, não constitui nulidade da decisão, antes traduzindo, quanto muito, um erro de julgamento, o que deve ser invocado e apreciado no âmbito do recurso relativo à decisão de direito (cfr. ponto 4.2.).

Pelo exposto, e sem necessidade de maiores considerações, improcede a arguida nulidade.

4.2. Vejamos, de seguida, se o contrato-promessa dos autos é ou não, formalmente, válido.

Antes, todavia, importa ter presente que o presente recurso não tem por objecto a reapreciação da decisão relativa à matéria de facto.

Como é consabido, em caso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, o recorrente deve identificar, nas conclusões da alegação do recurso, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, especificando os concretos meios de prova que põem em causa o sentido da decisão da 1.ª instância e justificam a alteração da mesma, referindo a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre os pontos de facto impugnados (art. 640.º do CPC), nada disso tendo ocorrido no caso sub judice.

In casu, os recorrentes limitam-se a colocar em causa a qualificação e as consequências que o tribunal a quo retira dos factos provados, sem impugnar a decisão de facto. Tanto assim é que a alegação dos recorrentes não vem acompanhada da identificação dos factos cuja omissão ou desconsideração foi feita pelo tribunal recorrido, nem da menção dos factos concretos que foram incorrectamente julgados. De igual forma, em momento algum os recorrentes aludem à prova que imporia resposta diversa ou até acrescida e em que termos.

Acresce que, embora a Relação tenha competências vinculadas de exercício oficioso quanto aos termos em que pode ser feita a alteração da matéria de facto (art. 662.º do CPC), não se vislumbram motivos para alterar a matéria de facto fixada pelo tribunal a quo, razão pela qual se tem esta por consolidada.

Ora, em face dessa factualidade, a sentença recorrida considerou que o contrato-promessa celebrado entre as partes em 16.05.2022 é nulo por preterição das formalidades previstas no art. 410.º, n.º 3 do CC, onde se dispõe que «No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte».

Os recorrentes não concordam com este entendimento, argumentando que:

- à data da outorga do referido contrato-promessa, o prédio objecto do mesmo dispunha de licença de utilização, que nele foi mencionada;

- tal contrato foi, confessadamente, assinado pelos AA. (promitentes-compradores), pelo que não “faz sentido” exigir o reconhecimento presencial das suas assinaturas, que constitui, apenas, um “meio pericial” de certificação da sua autoria;

- a falta de reconhecimento de assinaturas foi sanada antes da outorga do contrato definitivo, tendo os recorrentes (promitentes-vendedores) procedido ao reconhecimento presencial das suas assinaturas e à certificação notarial da licença;

- as partes prescindiram, validamente, do reconhecimento presencial das suas assinaturas e da certificação da existência da licença de utilização;

- a invocação ulterior da nulidade por parte dos AA./recorridos configura abuso de direito.

Todos os argumentos referidos mostram-se rebatidos na sentença recorrida, em moldes que não merecem reparos e que acompanhamos na íntegra.

Com efeito, decorre da matéria de facto provada que o contrato-promessa dos autos foi assinado pelas partes no dia 16.05.2022, sem que tenha ocorrido, então, reconhecimento presencial das suas assinaturas ou certificação da existência de licença de utilização, o que se traduz no incumprimento das formalidades, imperativamente, exigidas no art. 410.º, n.º 3 do CC.

O legislador não se bastou com a mera assinatura dos promitentes ou com a existência de licença de utilização, exigindo, acrescidamente, o reconhecimento presencial das suas assinaturas e a certificação, pela entidade que realize esse reconhecimento, da existência de licença.

É, por conseguinte, insuficiente a prova (mesmo por confissão) de que as partes assinaram o contrato (a confissão da autoria das assinaturas não abrange o reconhecimento presencial das mesmas, não supre a necessidade desse reconhecimento e não satisfaz os interesses subjacentes a tal exigência) e a mera menção da existência de licença de utilização.

E compreende-se que assim seja, pois que, tal como se refere no acórdão do STJ de 26.10.2022, in www.dgsi.pt «o artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil, estabelece uma norma de carácter imperativo que visa tutelar, em especial, a posição do promitente comprador, atenta a ordem de grandeza dos interesses patrimoniais envolvidos, obrigando ao reconhecimento presencial de assinaturas (devidamente autenticado) no texto que formaliza o contrato promessa como forma de sensibilização e consciencialização, pela sua solenidade, para a importância do acto e para o dever do subscritor de atentar, com toda a seriedade e rigor, em todo o clausulado a que se está dessa forma a vincular (e que na esmagadora maioria dos casos é (pré)elaborado e proposto pelo promitente vendedor)».

O acórdão da RG de 14.03.2024, citado pelos recorrentes nas suas alegações recursivas, versa sobre situação completamente diversa da que está em causa nestes autos e nele nem sequer se defende que a exigência prevista no art. 410.º, n.º 3 do CC se baste com a mera menção da existência de licença de utilização.

E, ainda que se admitisse que a ausência de certificação da existência de licença de utilização é susceptível de ser sanada mediante prova, na acção de declaração de nulidade, de que a mesma existia, efectivamente, à data da celebração do contrato-promessa ou que foi, entretanto, obtida (cfr., por exemplo, o acórdão do STJ de 04.07.2023, in www.dgsi.pt, citado pelos recorrentes) ou que o art. 410.º, n.º 3, se mostra, quanto a essa formalidade, derrogado pelo DL n.º 10/2024, de 08.10, sempre subsistiria a falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes.

É que, tal como se consignou na sentença recorrida, «o ato posterior, praticado pelos Réus, apondo, em uma página acrescentada ao documento original, as suas assinaturas, tendo reconhecido as mesmas, inócuo é», sendo certo que, ainda que se entendesse, como pretendem os recorrentes, que seria possível a sanação posterior da falta de reconhecimento de assinaturas, sempre teríamos que essa falta não foi suprida quanto aos promitentes-compradores (os AA./recorridos).

A cláusula 13.ª do contrato-promessa, pela qual as partes declararam prescindir das formalidades exigidas no art. 410.º, n.º 3 do CC, não tem qualquer valor, remetendo-se para a jurisprudência citada na sentença recorrida, à qual, também, aderimos.

Veja-se, por exemplo, o acórdão do STJ de 26.10.2022, já supra referido, onde se entendeu que:

«II- Constitui um exercício de incontornável ilogicidade permitir que esse escrito – que não contém a obrigatória assinatura presencial, devidamente certificada, do promitente comprador – possa, afinal e simultaneamente, comportar uma cláusula que visa directamente frustrar o desiderato que a lei visou alcançar, impedindo o promitente transmissário (não sensibilizado ou alertado pela obrigação de reconhecimento presencial da sua assinatura) de invocar a nulidade estabelecida para sua especial protecção.

III- Sendo o segmento da norma em causa de cariz imperativo e de interesse público, nada vale a inclusão no texto do contrato promessa de uma cláusula, pretensamente consensual, que se propõe produzir o efeito prático contraditório de tornar não obrigatória uma formalidade que a lei expressamente impõe como tal.

IV- A cominação, na mesma cláusula, de que tal invocação de nulidade constituirá automaticamente uma conduta qualificável como abuso de direito é completamente descabida, na medida em que tal figura jurídica, de previsão genérica, depende absoluta e decisivamente da análise concreta e casuística de todas as particularidades da conduta de cada um dos contraentes, não sendo generalizável, de forma abstracta, com base no funcionamento cego de uma qualquer cláusula contratual.

V- Pelo que é nula, nos termos do artigo 220º, do Código Civil, a cláusula contratual de contrato promessa que estipula a renúncia de qualquer dos promitentes a invocar a nulidade prevista no artigo 410º, nº 3, do Código Civil».

Na mesma linha de entendimento, vejam-se os recentes acórdãos (ambos disponíveis em www.dgsi.pt):

- da RC de 26.11.2024

«1. A falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes em contrato-promessa a que alude o art.º 410º, n.º 3, do CC, acarreta a nulidade do negócio, sujeita embora a um regime especial que permite qualificá-la como uma nulidade atípica ou mista, invocável a todo o tempo, em regra apenas pelo promitente comprador.

2. Não obstante do contrato-promessa constar que os outorgantes “renunciam expressamente ao reconhecimento presencial e certificação notarial das assinaturas apostas no presente contrato, conforme o previsto no n.º 3, do art.º 430º do Código Civil, comprometendo-se a não invocar a falta da aludida formalidade”, uma cláusula com este teor é nula por contrariar uma norma de interesse e ordem pública, que pretende defender os promitentes compradores – normalmente a parte mais fraca – contra a sua fraqueza negocial.

3. A nulidade só não ganhará consistência em caso de abuso do direito - um modo de ser jurídico que se coloca no trajeto entre a norma e a solução concreta.

4. Não se poderá concluir pela existência de abuso do direito se a factualidade provada não permite concluir pela criação de uma situação de confiança na outra parte que a levasse a deduzir que tal invalidade não seria arguida»

- da RP de 04.06.2025

«II- A omissão das formalidades previstas no art.º 410º/3 CC importa a nulidade do contrato, por constituir uma nulidade atípica, que pode ser suscitada a todo o tempo apenas pelo promitente comprador e pelo promitente-vendedor, desde que alegue ter sido causada culposamente pelo promitente-comprador.

III- A cláusula inserida no contrato-promessa na qual as partes renunciam ao direito de suscitar a nulidade do contrato, com fundamento na falta de reconhecimento presencial das assinaturas é nula, salvo se o promitente comprador tiver contribuído de forma culposa para a sua inclusão no contrato, circunstâncias a apreciar à luz do abuso do direito.

IV- Recai sobre o promitente-vendedor o ónus de alegação de factos que revelem que a invocação pelo promitente-comprador da nulidade do contrato, por não conter o reconhecimento presencial das assinaturas tal como previsto no art.º 410º/3 CC, configuram abuso do direito, nos termos do art.º 342º/2 CC».

Saliente-se que, no caso dos autos, a factualidade provada não legitima o entendimento de que a omissão das formalidades em causa tenha decorrido da conduta dos promitentes-compradores, que nem sequer elaboraram o texto do contrato.

Finalmente, também não pode entender-se que a conduta dos AA./recorridos, ao invocarem a nulidade do contrato, seja abusiva.

Acompanhamos, também a este respeito, a sentença recorrida, quando refere que:

«Recorde-se a estrutura dogmática do abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium (cfr. art. 334.º, do CC) assenta em: comportamento inicial idóneo a criar situação objetiva de confiança; investimento/alteração de posição do confiante com base nessa confiança; contradição qualificada posterior; intolerabilidade do resultado segundo a boa-fé objetiva.

Ora, o comportamento inicial apontado aos AA. é o da assinatura do próprio contrato-promessa com cláusula de “prescindir das formalidades”. Todavia, como se viu, essa cláusula é inoperante para derrogar o regime imperativo do art. 410.º, n.º 3, CC (sendo cláusula nula), pelo que a confiança que os Réus nela projetem não é juridicamente digna de tutela.

Por outro lado, os Réus não demonstraram ter assumido despesas/investimentos extraordinários, irreversíveis e causais (para além a normal manutenção do imóvel e de atos de contraparte contratual), por efeito da alegada confiança. O que se apurou foi o envio de cartas e a posterior aposição de reconhecimento das suas assinaturas — atos de gestão do seu interesse e não “investimentos” no sentido exigido pela figura. O ónus da prova competia-lhes (art. 342.º, n.º 2, CC), e não foi satisfeito.

Por fim, a invocação da invalidade formal — em especial quanto ao reconhecimento — é comportamento consentido pelo sistema (nulidade atípica orientada à proteção do comprador); não se verifica aproveitamento oportunístico com quebra clamorosa de lealdade capaz de afastar a tutela legal. A própria jurisprudência do STJ, mesmo quando admite cenários de abuso, reserva-os a hipóteses excecionais (v.g. atuação prolongada, consolidação de confiança e investimentos relevantes).

Ora, os Autores, por missiva datada de 17-06-2022 remetida por carta registada para a morada dos RR. constante do contrato e por estes recebida (vide art. 2.º, da contestação), cerca de um mês, apenas, após a sua outorga, demonstraram a vontade de não mais permanecerem no negócio, invocando a nulidade em causa, solicitando a devolução da quantia entregue a título de sinal. Parece decorrer desta missiva que os Autores pretendiam, sem necessidade de recurso a instâncias judiciais, dar por terminada a relação contratual existente por vícios contratuais.

Desta forma, rapidamente se vê, sem necessidade de maiores explanações, que a atuação dos Autores em nada belisca o exercício efetivo do seu direito, o qual não é paralisado pela figura jurídica do abuso do direito em qualquer das suas vertentes (cf. art. 334.º, a contrario sensu, do 547 CC).

Mais dir-se-á que, os Autores não procederam à marcação de data para a realização da escritura, e assim atuaram, pois que face à nulidade contratual invocada não mais pretendiam a realização do negócio definitivo, e tal posição não se alterou pelo facto de, os Réus, de forma unilateral (sem recolherem o consentimento dos Autores para o efeito, como impõe o art. 405.º, 553 n. 1 do CC) procederem à junção de uma folha mais ao contrato outorgado e procedido ao reconhecimento das suas assinaturas, efetuado no dia 27 de julho de 2022, ou seja, um mês depois da invocação da nulidade, como se, por esse meio, fosse possível “sanar” o vício.

Dessarte, o fato de ter sido intentada a presente ação, com a causa de pedir e pedido referidas, está em perfeita consonância com a posição que os Autores já haviam assumido em momento anterior (aquando do envio da missiva de 17-06-2022), e que, não sendo contraditório com a invocação da nulidade, não tinha qualquer idoneidade para criar nos Réus a convicção de que esta nulidade não iria ser invocada e que o negócio iria ser cumprido».

Enfim, entendemos não ser suficiente invocar abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, pelo simples facto de os promitentes-compradores terem assinado o contrato-promessa com uma cláusula onde declararam prescindir do reconhecimento presencial das assinaturas e, posteriormente, invocarem a nulidade desse contrato em virtude do vício de forma existente.

Era, necessário, ainda a alegação e prova de uma conduta contrária à boa-fé, aos bons costumes ou aos fins sociais e económicos do direito (art. 334.º do CC), sendo que nada na matéria de facto provada permite entender que os AA./recorridos tenham adoptado um comportamento consistente, reiterado e incompatível ou contraditório com a invocação da nulidade do contrato, ou que tenham criando nos RR./recorrentes uma confiança séria e legítima de que tal nulidade nunca iria ser invocada (nem mesmo o pagamento do sinal, que, como se sabe, ocorreu, apenas, três dias após a assinatura do contrato).

Improcedem, pois, todas as conclusões recursivas e, desta forma, a apelação.

As custas da apelação ficarão a cargo dos apelantes, por terem ficado vencidos (art. 527.º do CC).

V- DECISÃO

Pelos fundamentos expostos, acorda-se julgar a apelação totalmente improcedente, mantendo-se a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Notifique.

Lisboa, 29.01.2026

Rui Oliveira

Maria Teresa Catrola

Ana Paula Olivença