10362/2007-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Se o arrendatário comerciante, industrial ou profissional liberal proceder à constituição de uma sociedade unipessoal, por ser o único titular da totalidade do respectivo capital social (art. 270º-A, nº 1, do CSC), ao transferir o direito ao arrendamento para essa sociedade, ele continuará a ser, perante o senhorio, a pessoa a quem cabe dar bom cumprimento ao contrato de arrendamento e a fazer bom uso do imóvel.

II- À modificação subjectiva, traduzida na mudança jurídico-formal de arrendatário, não corresponde uma cedência material do gozo do imóvel a outrem. Consequentemente, a transmissão do direito ao arrendamento para a sociedade unipessoal, constituída pelo arrendatário, não está sujeita a autorização do senhorio, pois trata-se de uma cedência legalmente permitida.

III- Diversamente, se o arrendatário singular se associa a terceiros, para constituir (por exemplo) uma sociedade comercial por quotas, da qual fiquem sendo sócios ele próprio e esses terceiros, como a transmissão do arrendamento para essa nova pessoa colectiva irá implicar o proporcionamento do gozo do imóvel a pessoas que antes não tinham o gozo desse bem, a transmissão do direito ao arrendamento para essa sociedade depende da autorização do senhorio, visto tratar-se duma cedência não permitida (art. 1038º, al. f), do Cód. Civil).

IV- Em matéria de benfeitorias feitas no imóvel arrendado, o art. 1046º, nº 1, do Cód. Civil equipara o arrendatário, salvo estipulação em contrário, ao possuidor de má fé, regime aplicável se o não for a normatividade do art. 1036º CC acerca de reparações ou outras despesas urgentes (cfr. a ressalva contida na 1ª parte do cit. art. 1043º/1).

V- A referida equiparação do locatário ao possuidor de má fé, quanto às benfeitorias por si feitas no locado, consequencia que, quando não conste do contrato (e geralmente consta) uma cláusula a declarar perdidas a favor do senhorio todas as benfeitorias realizadas pelo arrendatário durante a sua prudente utilização do prédio arrendado, terá este direito a ser indemnizado unicamente pelas benfeitorias necessárias, e a levantar as benfeitorias úteis, que o possam ser sem detrimento da coisa (art. 1273º CC).

FG

Acordam na Secção Cível da Relação de Lisboa:

C, intentou acção declarativa para efectivação de despejo, seguindo a forma de processo sumário, contra L, pedindo que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento comercial que tem por objecto a loja (garagem) do prédio urbano sito em Lisboa, sendo decretado o consequente despejo dessa loja.

Tendo, na pendência da causa, falecido o primitivo réu, foi, no apenso C, julgada habilitada como sua sucessora I.

A Autora fundamentou tal pedido numa dupla causa de pedir:

a) no facto de o primitivo Réu, marido da Habilitada e arrendatário de um prédio cuja propriedade pertence à A., ter cedido a sua posição de arrendatário a um terceiro, sem o consentimento da A. e ao arrepio das disposições legais que disciplinam o contrato de arrendamento;

b) no facto de o primitivo Réu ter passado a exercer no locado uma actividade diferente da prevista contratualmente.

O primitivo Réu contestou, por excepção e por impugnação.

Defendendo-se por excepção, invocou a caducidade do direito da senhoria à resolução do contrato de arrendamento, por a mesma saber, desde 1991, que a exploração do locado se realiza por intermédio da sociedade comercial “V LDA.”, cuja presença no locado sempre se fez de modo a poder ser conhecida por todos.

Defendendo-se por impugnação, alegou:

- que a sociedade Vs, Lda. tem apenas dois sócios: L com uma quota de Esc. 300.000$00 e I, com uma quota de Esc. 100.000$00;

- que o réu está casado com I, no regime de comunhão de adquiridos;

- que tal composição de sócios existe desde 6/1/91, precisamente o momento no qual a autora invoca a presença da dita sociedade no locado, presença que não se nega;

- que a exploração da garagem se faz exactamente pelas mesmas pessoas físicas, pelo réu e pela sua mulher, por si e como responsáveis pela formação e manifestação funcional da pessoa colectiva na qual se acolhem de modo absoluto;

- que a sociedade V, Lda. surge no campo material pelas pessoas que vivem e actuam, como a mesma realidade do casal formado pelo réu e seu cônjuge;

- que, aliás, o próprio estabelecimento comercial e industrial no qual se encontra o arrendamento é, igualmente, património comum do casal;

- que existe assim uma contradição entre a aparência e a realidade na constituição e funcionamento da sociedade comercial e a exploração económica do locado;

- que a sociedade em causa é, na visão das pessoas que nela se acolhem e do património que a mesma constitui, exactamente a mesma realidade, que o casal formado pelo réu e seu cônjuge;

- que a vontade da pessoa colectiva é formada exactamente pelas mesmas pessoas que formam a vontade do dito casal, sendo os sócios e a sociedade pessoas juridicamente distintas, mas empírica ou materialmente confundidas, a actuação de uns faz-se exclusivamente pela actuação da outra e vice-versa;

- que um tratamento justo dos interesses envolvidos impõe a improcedência da acção, levantando um véu e observando-se que, efectivamente, a realidade económica na exploração do locado é aquela que a senhoria e a lei permitem;

- que nunca se dedicou pessoalmente ou através da sociedade em causa ou de qualquer outra pessoa física ou sociedade, à actividade de compra e venda de viaturas automóveis.

Em reconvenção, o primitivo Réu peticionou a condenação da A. no pagamento àquele da quantia de 2.450.000$00 (o equivalente a € 12.220,55), acrescidos de juros de mora, a título da indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas no locado, bem como o reconhecimento do direito de retenção do imóvel que lhe assiste até ao total e efectivo pagamento da referida indemnização.

A Autora respondeu à contestação, no que concerne à matéria da excepção de caducidade e à matéria da reconvenção deduzida pelo primitivo Réu.

Findos os articulados, o processo foi saneado, organizou-se a base instrutória e teve lugar a audiência de discussão e julgamento, finda a qual foi proferida sentença (datada de 16/2/2007) que julgou a acção procedente, por provada e, consequentemente:

A) Declarou resolvido o contrato de arrendamento comercial supra aludido, relativo à loja (garagem) do prédio urbano, sito em Lisboa, na Rua Sampaio e Bruno;

B) Condenou a Ré I a despejar, de imediato, a referida fracção do imóvel, entregando-a à autora C, livre e devoluta de pessoas e bens; e

II) Julgou improcedente a reconvenção formulada e, em consequência, absolveu a autora C, do pedido contra si formulado.

Inconformada com o assim decidido, a Ré I apelou da referida sentença, tendo rematado as concernentes alegações com as seguintes conclusões:

“A- Especificando em maior detalhe os presentes autos, refira-se que a Recorrida, intentou uma acção declarativa de condenação em processo sumário em que, na qualidade de proprietária de um imóvel arrendado ao primitivo Réu, veio requerer que fosse declarada a resolução do contrato de arrendamento com base na alegada cessão da posição de arrendatário à sociedade V.

B- O primitivo Réu, concomitantemente com a Habilitada, ora Recorrente, desde 1987 que vinha explorando o locado, operando o estabelecimento como “armazém, estação de serviço de viaturas automóveis e de acumuladores eléctricas, oficina de reparações mecânicas, garagem, recolha, serviços de estofador, pinturas, bate-chapas, soldaduras e electricidade e afins”.

C- Sucede, porém, que no início da década de 90 o primitivo Réu e a Recorrente, procurando impulsionar o negócio e aumentar o respectivo aviamento, decidiram delinear uma panóplia de objectivos instrumentais, sendo a adopção de uma nova forma organizativa o primeiro passo rumo ao intento último.

D- Com efeito, resolveram constituir uma sociedade por quotas, cujo capital social de 400.000$00 era integralmente controlado pelo casal, sendo o primitivo Réu titular de uma quota de 300.000$00 e a Recorrente titular de uma quota de 100.000$00.

E- Assim sendo, à excepção da nova forma organizativa adoptada, a situação inicial manteve-se inalterada, quer no que se refere à natureza da actividade explorada, quer no respeitante aos trabalhadores, às máquinas, aos materiais e utensílios empregues e às marcas dos produtos utilizados, quer no atinente à clientela habitual, sem prejuízo, contudo, de esta ter sofrido algum acréscimo.

F- Ademais, importa esclarecer que o primitivo Réu e a Recorrente continuavam a deter o controlo absoluto sobre a actividade comercial e sobre todos os aspectos do negócio, sendo a vontade e actuação da sociedade, in extremis, a vontade e actuação do primitivo Réu e da Recorrente.

G- Nesta senda, é forçoso reconhecer que substancial e economicamente a realidade comercial continuava a ser a mesma, sendo a sua veste jurídica e, por conseguinte, a respectiva firma os únicos elementos alterados.

H- Não obstante, o Tribunal a quo, na esteira do alegado pela Recorrida, declarou resolvido o contrato de arrendamento, sustentando que, ao permitir que a sociedade V passasse a exercer no locado a actividade anteriormente desenvolvida por si, o primitivo Réu cedeu a sua posição de arrendatário à dita sociedade, ao arrepio da vontade e consentimento da Recorrida, violando deste modo o disposto no art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU

I- Prima facie, cumpre salientar que os factos aduzidos pelo primitivo Réu e os documentos juntos aos autos, mormente documentos de fls. 64 a 70 evidenciam que a Recorrida não só tinha pleno conhecimento, como consentiu na alteração da situação subjacente à actividade desenvolvida no locado.

J- Com efeito, o primitivo Réu, desde o início da exploração do locado que vinha sendo alvo de ataques pessoais por parte de alguns moradores do prédio, ataques esses que chegaram ao conhecimento da generalidade dos leitores através de notícias publicadas no “Semanário”, periódico de larga expansão e comercialização da década de 90.

K- Acresce que a Senhora M, moradora do prédio onde se situa o imóvel em litígio, sempre contactou com a Recorrida, fazendo questão de a pôr ao corrente de toda a situação vivida no locado, tudo lhe relatando ao mais ínfimo pormenor.

L- Ademais, como se pode verificar dos documentos juntos aos autos, a presença da sociedade no locado fez-se sempre de modo público de molde a ser conhecido por todos, e nunca, como pretende a Recorrida fazer crer, de forma escamoteada,

M- Nem se diga que a favor da Recorrida abona o facto de ter estado ausente do país, pois o Administrador do imóvel, C, S.A., portanto seu legal representante, tinha pleno conhecimento dos factos supra vertidos, na medida em que teve oportunidade de os constatar pessoalmente em virtude da vistoria que realizou ao locado e da correspondência trocada com o primitivo Réu sobre a degradação do locado – cfr. documentos de fls 67 a 69.

N- E não obstante o conhecimento, nunca suscitou qualquer reserva, continuando a receber a renda paga pela Sociedade e a exercer regularmente os direitos que lhe assistia enquanto senhoria.

O- Neste sentido, resulta absolutamente provado o Quesito 2º do Questionário, sendo de todo incorrecta a apreciação dos factos feita pelo Mmº Juiz a quo, no atinente ao consentimento da Recorrida para a exploração do locado por intermédio de uma sociedade por quotas, donde fica completamente afastada a aplicação do art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU.

P- Por outro lado, é inquestionável que a referida norma jurídica não se afigura aplicável ao caso sub judice, pois, não obstante uma leitura de soslaio apontar para a subsunção da factualidade vertida nos presentes autos à norma supra citada, a verdade é que a ratio do preceito não acolhe a situação supra descrita.

Q- Ora, in casu a confiança que norteou a relação contratual entabulada entre o primitivo Réu e a Recorrida e que o art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU pretende preservar, não foi de modo algum quebrada ou lesada, na medida em que, na prática e em termos substanciais, não houve sub-rogação de qualquer sujeito contratual.

R- O art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU está configurado para os casos em que o primitivo arrendatário abandona fisicamente o locado, deixa de ter qualquer interesse na sua utilização, atribuindo a outrem, parcial ou totalmente, o seu direito de gozo e fruição do imóvel.

S- De facto e na prática, o primitivo Réu não cedeu a sua posição contratual a uma terceira entidade. Tão-somente houve uma transformação da realidade jurídica subjacente à actividade comercial desenvolvida ab initio no locado. Se inicialmente o primitivo Réu explorava o estabelecimento comercial, concomitantemente com a Recorrente, enquanto empresário em nome individual, numa fase ulterior passou a explorar o mesmo estabelecimento, e concomitantemente com a Recorrente, sob a capa de uma realidade jurídica diferente – uma sociedade comercial que o casal dominava e controlava integralmente de facto e de direito.

T- Acresce que seria de todo injusto e comercialmente intolerável determinar que um comerciante se mantenha preso ad aeternum à forma jurídica que concedeu inicialmente à sua actividade comercial, sob pena de vir a ser sancionado com a resolução do contrato de arrendamento a que se vinculou com vista à exploração da referida actividade.

U- No que se refere à Reconvenção deduzida pelo primitivo Réu, procedeu também o Tribunal a quo a uma incorrecta aplicação do direito, porquanto baseou-se em pressupostos, quer factuais, quer jurídicos, erróneos, sendo, salvo o respeito que obviamente merece o ilustre Tribunal, completamente descabida a posição perfilhada.

V- O Tribunal a quo, não obstante ter considerado provado a realização de obras no locado, nomeadamente na casa-de-banho, nas vigas que suportavam a laje do 1º andar do prédio onde se situa o locado dos autos, bem como a substituição de toda tubagem de ar comprimido até à bomba, entendeu que a Recorrente não logrou demonstrar que as referidas obras foram efectivamente realizadas pelo primitivo Réu, seja em nome próprio, seja em nome da sociedade V, Lda., desconhecendo-se, portanto, a pessoa que por elas efectivamente se responsabilizou.

(…)

Z- Ademais, um raciocínio a fortiori, a experiência comum e as regras da normalidade, impelem-nos a deduzir que o responsável pelas obras realizadas num imóvel arrendado, em princípio, será ou o proprietário ou o arrendatário, enquanto titular do direito de gozo e fruição do imóvel, na medida em que são os únicos interessados e beneficiários directos das benfeitorias.

AA- In casu, atento o facto de a Recorrida ter-se auto-excluido desta restrita esfera de possíveis responsáveis, é forçoso presumir que as obras foram efectuadas pelo primitivo Réu.

BB- Entretanto, para o presente pleito é de todo indiferente determinar se o primitivo Réu realizou as benfeitorias em nome próprio ou em nome da sociedade, pois, sendo o primitivo Réu e a Recorrente sócios únicos da sociedade, o património deste, in extremis, é património daqueles, donde é inquestionável o facto de que foi o património geral do casal a suportar os custos inerentes às benfeitorias em apreço.

CC- Pelo exposto, é mister concluir que dos autos resulta manifestamente provado o Quesito n.º 6 do Questionário, no atinente à imputação da autoria das obras realizadas no locado, nomeadamente na casa-de-banho, na viga do 1º andar, na tubagem de ar comprimido de água de compressor, ao primitivo Réu.

DD- É absolutamente indiscutível que as obras realizadas e consideradas provadas consubstanciam, ex vi do art. 216º, n.º 2, do Código Civil, benfeitorias necessárias, pois visaram precisamente obstar a degradação do imóvel e evitar que tal estado prejudicasse o fim específico do locado – a actividade comercial que ali se desenvolvia.

EE- Não compadecendo tais obras com as delongas habituais do procedimento judicial e atenta a inércia do Administrador do locado, decidiu o primitivo Réu proceder, por sua própria iniciativa e por sua conta, embora com o conhecimento da Recorrida, à execução das reparações mais prementes, pois estava em risco não só a actividade comercial desenvolvida no locado, mas sobretudo a segurança e saúde dos trabalhadores e clientes.

FF- Nesta senda e por força do disposto no art. 1036º, n.º 1, do Código Civil, tem o primitivo Réu e a Recorrente direito ao reembolso das despesas inerentes às obras de conservação efectuadas no locado.

GG- Contudo, ainda que se entenda que as obras realizadas não eram urgentes ou que a Recorrida nunca incorreu em mora, o que não se concede e se equaciona por mera cautela de patrocínio, sempre se concluirá, ex vi da conjugação dos arts. 1046º, n.º 1, e 1273º, n.º 1, do Código Civil, que à Recorrente assiste o direito à indemnização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel.

HH- No entanto, mesmo que se considere que as sobreditas obras não se afiguram como benfeitorias necessárias, ainda assim tem a Recorrente o direito de reaver o valor que o primitivo Réu despendeu com a sua execução, na medida em que são obras de beneficiação, isto é, atribuem um valor acrescentado ao imóvel, valor esse que não existiria caso as benfeitorias não tivessem sido efectuadas – cfr. 1273º, n.º 2, do Código Civil,

II- Pelo exposto, dúvidas não restam que à Recorrida assiste o direito de ser indemnizado pelo prejuízo que sofreu em virtude das obras efectuadas na casa de banho, nas vigas que suportam a laje do 1º andar do prédio, com a substituição de toda a tubagem do ar comprimido até à bomba, bem como com a tubagem da água até à bomba.

JJ- Entretanto, esclarece o Tribunal a quo que não condenou a Recorrida no ressarcimento das despesas que tais obras acarretaram, não só por desconhecer o responsável pela sua realização, mas também por não resultar demonstrado dos autos o custo exacto das mesmas.

KK- Ora, é jurisprudência assente que o não apuramento na acção declarativa do quantum da indemnização a que tem direito o lesado não motiva de modo algum a improcedência do pedido deduzido, na medida em que tal aferição sempre poderá ser relegada, ex vi dos arts. 661º, n.º 2, e 378, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil, para momento ulterior à prolação da decisão que põe termo ao pleito, ou seja, pode ser liquidado em execução da sentença.

LL- Nesta sede é indispensável tão-somente a determinação do objecto da indemnização, isto é, a prova da realização de benfeitorias, da ocorrência de prejuízos, sendo processualmente possível impelir o apuramento do valor do dano para a execução da sentença.

MM- Neste sentido, o Tribunal a quo ao decidir como decidiu fez uma incorrecta interpretação e aplicação do art. 64º, n.º 1, alínea f) do Código Civil e violou os arts. 1036º, n.º 1, 1046º, n.º 1, e 1273º, n.ºs. 1 e 2, do Código Civil, bem como os arts. 661º, n.º 2, e 378, n.º 2, do Código de Processo Civil.

Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá ser dado provimento ao presente recurso de Apelação, e, em consequência, deverá ser revogada a decisão proferida, substituindo-a por outra que:

- Considere a acção totalmente improcedente, absolvendo-se a Habilitada do pedido,

- Considere a reconvenção totalmente procedente, condenando-se a A. a indemnizar a Habilitada no valor que se vier a liquidar em execução da Sentença”

A Autora/Apelada contra-alegou, pugnando pela total improcedência da apelação da Ré/Reconvinte.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

O OBJECTO DO RECURSO

Como se sabe, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].

Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º) [3] [4].

Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.

No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela Ré ora Apelante que o objecto da presente Apelação está circunscrito a três questões:

a) Se o tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar não provado o facto indagado no Quesito 1º do Questionário, pelo que, uma vez julgado provado esse facto, deve ser julgada procedente (em lugar de improcedente) a excepção peremptória da caducidade do direito da Apelada à resolução do contrato de arrendamento;

b) Se o tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar não provado o facto indagado no Quesito 2º do Questionário, pelo que, uma vez julgado provado o consentimento da Apelada para a exploração do locado por intermédio duma sociedade comercial por quotas, não se verifica o fundamento de resolução do arrendamento previsto na al f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U.,

c) Se o art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU está configurado para os casos em que o primitivo arrendatário abandona fisicamente o locado, deixa de ter qualquer interesse na sua utilização, atribuindo a outrem, parcial ou totalmente, o seu direito de gozo e fruição do imóvel, o que não ocorre se, inicialmente, o arrendatário explorava o estabelecimento comercial, concomitantemente com a mulher, enquanto empresário em nome individual, e, numa fase ulterior, passou a explorar o mesmo estabelecimento, concomitantemente com a mulher, sob a capa de uma realidade jurídica diferente – uma sociedade comercial que o casal dominava e controlava integralmente de facto e de direito;

c) Se o tribunal “a quo” julgou erradamente a matéria de facto ao considerar não provado o facto indagado no Quesito 6º do Questionário, no atinente à imputação ao primitivo Réu da autoria das obras realizadas no locado, nomeadamente na casa-de-banho, na viga do 1º andar, na tubagem de ar comprimido de água de compressor;

d) Se, sendo indiscutível que as obras realizadas e consideradas provadas consubstanciam, ex vi do art. 216º, n.º 2, do Código Civil, benfeitorias necessárias (pois visaram precisamente obstar a degradação do imóvel e evitar que tal estado prejudicasse o fim específico do locado – a actividade comercial que ali se desenvolvia) e não se compadecendo tais obras com as delongas habituais do procedimento judicial e atenta a inércia do Administrador do locado, tem o primitivo Réu direito ao reembolso das despesas inerentes às obras de conservação por ele efectuadas no locado, por sua própria iniciativa e por sua conta, embora com o conhecimento da Recorrida, ex vi do art. 1036º, n.º 1, do Código Civil;

e) Se, ainda que se entenda que as obras realizadas não eram urgentes ou que a Apelada nunca incorreu em mora, sempre se teria de concluir, ex vi da conjugação dos arts. 1046º, n.º 1, e 1273º, n.º 1, do Código Civil, que à Apelante assiste o direito à indemnização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel;

f) Se, mesmo que se considere que as sobreditas obras não configuram benfeitorias necessárias, ainda assim a Apelante sempre teria o direito de reaver o valor que o primitivo Réu despendeu com a sua execução, na medida em que são obras de beneficiação, isto é, atribuem um valor acrescentado ao imóvel, valor esse que não existiria caso as benfeitorias não tivessem sido efectuadas – cfr. 1273º, n.º 2, do Código Civil;

g) Se o facto de não resultar demonstrado dos autos o custo exacto das despesas que tais obras acarretaram nunca poderia obstar à condenação da Recorrida no ressarcimento de tais despesas, visto que o não apuramento, na acção declarativa, do quantum da indemnização a que o lesado tem direito não constitui causa de improcedência do pedido deduzido, na medida em que tal liquidação sempre poderá ser relegada, ex vi dos arts. 661º, n.º 2, e 378, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil, para a fase da execução da sentença.

MATÉRIA DE FACTO

Factos Considerados Provados na 1ª Instância:

Devidamente ordenados, segundo uma sequência lógica e cronológica, os factos que a sentença recorrida elenca como provados são os seguintes:

1) A autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano, garagem, sito em Lisboa, inscrito na matriz predial da freguesia de Santo Condestável e a que corresponde a fracção A Conservatória do Registo Predial de Lisboa (cfr. alínea A) da especificação);

2) Por escritura de 07 de Agosto de 1970, lavrada a folhas três verso do Livro para escrituras diversas n.º 22-I, do 17º Cartório Notarial de Lisboa, por J na qualidade de usufrutuário vitalício e, pela autora, como radiciária, foi dado de arrendamento à sociedade, S.A.R.L.», posteriormente tomando a designação de «A, S.A.», o prédio urbano, loja (garagem), descrito em 1), nos termos e nas condições constantes daquela escritura – da qual consta certidão de fls. 17 a 24 dos autos - , que se dão por integralmente reproduzidas para todos os efeitos (cfr. alínea B) da especificação);

3) Até à presente data a única alteração ao clausulado é a que resulta da alteração da renda, por aplicação da lei vigente, a qual (Fevereiro 1995) é actualmente de Esc. 37.984$00, nos termos que resultam do documento de fls. 25 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea C) da especificação);

4) O artigo 3º da escritura referida em 2) tem a seguinte redacção:

«A loja arrendada destina-se a armazém, estação de serviço de viaturas automóveis e de acumuladores eléctricas, oficina de reparações mecânicas, garagem, recolha, serviços de estofador, pinturas, bate-chapas, soldaduras e electricidade e afins» (cfr. alínea D) da especificação);

5) Em 05/06/1987, por escritura com início a fls. 20 do livro de notas n.º 299-C, do 20º Cartório Notarial de Lisboa, L tomou de trespasse o estabelecimento comercial instalado na loja (garagem) descrita em 1), documento do qual se encontra cópia certificada de fls. 26 a 29 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (cfr. alínea E) da especificação e documento de fls. 27 dos autos, onde se menciona como data da escritura a de 05/06/1987, facto a que se atende nos termos do artigo 659º, n.º 3, do Código de Processo Civil);

6) Por este trespasse tomou o referido L a posição de arrendatário daquela loja (cfr. alínea F) da especificação);

7) A autora tomou conhecimento de que no locado desenvolvia a sua actividade uma sociedade comercial por quotas, com a firma V, Lda. (cfr. alínea G) da especificação), o que acontecia, tanto quanto veio a apurar, pelo menos desde 1991, e de forma permanente e continuada (cfr. alínea H) da especificação);

8) Soube a autora que tal sociedade havia, inclusivamente, mudado a sua sede para o prédio arrendado a L, por escritura lavrada em 30/10/89, de fls. 80 vº a fls. 82 vº do Livro de Notas para Escrituras Diversas do 21º Cartório Notarial de Lisboa (cfr. alínea I) da especificação), passando aquela sociedade a explorar no local um posto de abastecimento de combustíveis, e procedendo a reparações eléctricas e mecânicas em veículos automóveis (cfr. alínea J) da especificação);

9) Tal sociedade exerce, actualmente, no locado a actividade de estação de serviço e revenda de combustíveis líquidos, como revendedor da sociedade Repsol (cfr. alínea L) da especificação);

10) Encontrando-se no local a prestar a sua actividade, trabalhadores da sociedade V, Lda. (cfr. alínea M) da especificação), os quais, sob as ordens e direcção e no interesse daquela sociedade, desenvolvem a sua actividade no locado dos autos, reparando veículos automóveis, abastecendo combustíveis, atendendo clientes (cfr. alínea N) da especificação), encontrando-se o horário de trabalho de alguns desses trabalhadores, inclusivamente, afixado no locado dos autos (cfr. alínea O) da especificação);

11) O mapa de trabalho respectivo deu entrada nos serviços do Ministério do Emprego e da Segurança Social em Agosto de 1991 (cfr. alínea P) da especificação);

12) Tal situação tem-se mantido, ininterruptamente, pelo menos, desde 1991 e, pelo menos, até data posterior a Junho de 1994, e tanto quanto se apercebe até à presente data (data de entrada da p.i. em juízo) (cfr. alínea Q) da especificação);

13) Foram efectuadas obras na casa-de-banho, foi substituída toda a tubagem de ar comprimido até à bomba e foram efectuadas obras nas vigas que suportavam a laje do 1º andar do prédio referido em 1) (cfr. resposta dada ao quesito 4º) do questionário);

14) L faleceu em 18 de Novembro de 1996, nos termos mencionados na certidão de assento de óbito daquele, que consta de fls. 134 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, tendo, nos termos do apenso C aos presentes autos, sido habilitada, como sua única e universal herdeira, I (cfr. artigo 659º, n.º 3, do Código de Processo Civil).

Factos Considerados Não Provados na 1ª Instância.

Dentre os factos controvertidos incluídos na base instrutória, o tribunal a quo considerou não provados os seguintes:

a) Que a Autora sabia, desde a data de inícios de 1991, que o Réu havia tomado a exploração do estabelecimento sito no arrendado através da sociedade “V”, sociedade da qual tinha a totalidade do capital social, juntamente com o seu cônjuge (Quesito 1º do Questionário);

b) Que, devido ao facto de a sociedade comercial “V” e a sociedade familiar do Autor serem exactamente a mesma coisa, a senhorio deu, expressamente, o seu consentimento à presença daquela sociedade no locado (Quesito 2º do Questionário);

c) Que a referida sociedade vem exercendo, no local arrendado, a actividade de compra e venda de viaturas automóveis (Quesito 3º do Questionário);

d) Que as reparações aludidas no Quesito 4º importaram em Esc. 2.450.000$00, acrescidos de IVA à taxa legal, do qual o Réu já foi compensado nos termos do Código do IVA (Quesito 5º do Questionário);

e) Que a tubagem de ar comprimido até à bomba, assim como a tubagem de água do compressor até à bomba, tal como o esquentador foram colocados pelo Réu, não são partes integrantes, não compõem o locado enquanto mero espaço arrendado pela A., que corresponde à loja/garagem, sendo desse modo estranhos ao arrendado (Quesito 6º do Questionário).

O MÉRITO DA APELAÇÃO

1) SE O TRIBUNAL “A QUO” JULGOU ERRADAMENTE A MATÉRIA DE FACTO, AO CONSIDERAR NÃO PROVADOS OS FACTOS INDAGADOS NOS QUESITOS 1º, 2º E 6º DO QUESTIONÁRIO.

A Ré ora Apelante impugna, no presente recurso, a decisão sobre matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido, no segmento em que considerou não provados os factos vertidos nos quesitos 1º, 2º e 5º do Questionário.

Na tese da Apelante, as provas documentais e testemunhais produzidas em audiência de julgamento reclamavam que o tribunal a quo tivesse respondido afirmativamente (em lugar de negativamente) aos referidos quesitos 1º, 2º e 6º do Questionário.

Quid juris ?

Como é sabido, o CPC de 1939 estabelecia como regra a inalterabilidade da decisão do tribunal colectivo sobre a matéria de facto constante do questionário. Solução que, podendo ser criticada (por, eventualmente, cercear excessivamente as garantias de um bom julgamento), tinha, todavia, uma justificação lógica e cabal: «na verdade, não havendo redução a escrito das provas produzidas perante o tribunal colectivo, não podia a Relação controlar o modo como o mesmo Colectivo apreciara essas provas»[5].

Posteriormente, «o CPC de 1961 procurou ampliar os poderes da Relação no que toca, não só à apreciação das respostas à matéria de facto dadas pelo tribunal de 1ª instância, mas também à imposição duma fundamentação mínima relativamente às decisões do Colectivo, e determinou a possibilidade de anulação, ainda que oficiosa, quando as respostas à matéria de facto fossem deficientes, obscuras ou contraditórias»[6].

Todavia, «na prática, apesar de se prever um segundo grau de jurisdição em matéria de facto, face à redacção anterior do art. 712º [do C.P.C.], só muito excepcionalmente tal garantia era exequível»[7].

De facto, perante a anterior redacção da al. a) do nº 1 do cit. art. 712º, a Relação só gozava do poder-dever de alterar a decisão sobre a matéria de facto se do processo constassem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão – o que apenas sucedia quando, havendo prova testemunhal, todas as testemunhas tivessem sido ouvidas por deprecada, estando os respectivos depoimentos reduzidos a escrito[8], ou se os elementos fornecidos pelo processo impusessem decisão diversa insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas[9].

«Nos demais casos, que a experiência demonstrou constituírem a larga maioria, bastava que na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, o tribunal indicasse, ainda que em termos genéricos ou imprecisos, a interferência de prova testemunhal, declarações emitidas pelas partes, esclarecimentos prestados pelos peritos ou por quaisquer outras pessoas ouvidas na audiência de discussão e julgamento ou, ainda, o resultado da observação directa que o tribunal retirasse das inspecções judiciais, para que o tribunal superior ficasse impedido de sindicar a decisão proferida pelo tribunal “a quo”»[10].

«Aqui se fundaram, embora em termos não exclusivos, as principais críticas apontadas ao sistema [da oralidade plena ou pura, implementado no CPC de 1939 e continuado no CPC de 1961] e que acabaram por levar o legislador a aprovar as medidas intercalares previstas no Dec-Lei nº 39/95, de 15 de Fevereiro, posteriormente mantidas na redacção final do CPC»[11].

Efectivamente, o cit. DL nº 39/95 veio possibilitar um recurso amplo sobre a matéria de facto, ao prescrever a possibilidade de registo ou documentação da prova, solução que a revisão do CPC operada em 1995/1996 (pelos Decretos-Leis nºs 329-A/95, de 12-XII, e 180/96, de 25-IX) sedimentou.

Assim, «a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto passou a poder ser alterada, não só nos casos previstos desde 1939, mas também quando, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tenha sido impugnada, nos termos do art. 690º-A, a decisão com base neles proferida»[12].

O cit. DL. nº 39/95 aditou ao Código de Processo Civil então vigente os arts. 522º-A, 522º-B, 522º-C, 684º-A e 690º-A, atinentes ao registo dos depoimentos, à forma de gravação e ao modo como se deveria proceder para impugnar a matéria de facto, em sede de recurso.

Após a mencionada Revisão de 1995/96 do Código de Processo Civil, o fulcral art. 690º-A passou a ter a seguinte redacção:

[“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão de facto”]

1- Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, proceder à transcrição, mediante escrito dactilografado, das passagens da gravação em que se funda.

3- Na hipótese prevista no número anterior, incumbe à parte contrária, sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, proceder, na contra-alegação que apresente, à transcrição dos depoimentos gravados que infirmem as conclusões do recorrente.

4- O disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso nos termos do nº2 do art. 684º-A”.

Posteriormente, o Decreto-Lei nº 183/2000, de 10 de Agosto, eliminou a exigência (estabelecida na redacção originária do nº 2 deste art. 690º-A) de que o recorrente procedesse, sob pena de rejeição do recurso, à “transcrição, mediante escrito dactilografado, das passagens da gravação em que se funda”, passando a prescrever que o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento devem ficar registados na acta da audiência de julgamento (cfr. o nº 2 aditado por este diploma ao cit. art. 522º-C do CPC) e possibilitando que as partes possam recorrer da matéria de facto com base na simples referência ao assinalado na acta (cfr. a nova redacção conferida por este diploma aos nºs 2 e 3 do cit. art. 690º-A), devendo o tribunal de recurso proceder à audição e visualização do registo áudio e vídeo, respectivamente, excepto se o juiz relator considerar necessária a sua transcrição, a qual será realizada por entidades externas para tanto contratadas pelo tribunal (cfr. o nº 5 aditado ao cit. art. 690º-A por este diploma).

Porém, o poder de cognição do Tribunal da Relação sobre a matéria de facto não assume uma amplitude tal que implique um novo julgamento de facto.

Desde logo, a possibilidade de conhecimento está confinada aos pontos de facto que o recorrente considere incorrectamente julgados, com os pressupostos adrede estatuídos no art. 690º-A nºs 1 e 2 do CPC. «A expressão “ponto da matéria de facto” procura acentuar o carácter atomístico, sectorial e delimitado que o recurso ou impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto em regra deve revestir, estando em harmonia com a terminologia usada pela alínea a) do nº 1 do art. 690º-A: na verdade, o alegado “erro de julgamento” normalmente não inquinará toda a decisão proferida sobre a existência, inexistência ou configuração essencial de certo “facto”, mas apenas sobre determinado e específico aspecto ou circunstância do mesmo, que cumpre à parte concretizar e delimitar claramente»[13] [14] [15] [16].

Por outro lado, o controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade.

Efectivamente, «a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no art. 655º, nº 1, do CPC: “o juiz aprecia livremente as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”) que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que em caso algum podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição[17] [18].

Ora, «contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo»[19] [20] [21].

«O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique «os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado»[22].

De facto, a lei determina expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (art. 653º, nº 2, do CPC).

«Determinando a norma jurídica que o juiz faça uma análise crítica das provas produzidas (expressão que já estava prevista, no que concerne à sentença, no art. 659º, nº 3) e que especifique os fundamentos decisivos para a sua convicção, deve ser posto definitivamente de parte o método (ou o “expediente”) frequentemente utilizado de apresentar, como fundamentação, os simples meios de prova, v.g. “os depoimentos prestados pelas testemunhas e a inspecção ao local”»[23]. «A exigência legal, para ser acatada, impõe que, de acordo com as circunstâncias do caso concreto, se estabeleça o fio condutor entre a decisão da matéria de facto (resultado) e os meios de prova que foram usados na aquisição da convicção (fundamentos), fazendo a respectiva apreciação crítica, nos seus aspectos mais relevantes»[24].

«Por conseguinte, quer relativamente aos factos provados quer quanto aos factos não provados, deve o tribunal justificar os motivos da sua decisão, declarando por que razão, sem perda da liberdade de julgamento garantida pela manutenção do princípio da livre apreciação das provas (art. 655º do CPC), deu mais credibilidade a uns depoimentos e não a outros, julgou relevantes ou irrelevantes certas conclusões dos peritos, achou satisfatória ou não a prova resultante de documentos particulares, etc.»[25].

«Nesta perspectiva, se a decisão do julgador, devidamente fundamentada, for uma das soluções plausíveis, segundo as regras da experiência, ela será inatacável, visto ser proferida em obediência à lei que impõe o julgamento segundo a livre convicção»[26].

Daí que - conforme orientação jurisprudencial prevalecente - «o controle da Relação sobre a convicção alcançada pelo tribunal da 1ª instância deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão, sendo certo que a prova testemunhal é, notoriamente, mais falível do que qualquer outra, e na avaliação da respectiva credibilidade tem que reconhecer-se que o tribunal a quo, pelas razões já enunciadas, está em melhor posição»[27] [28] [29].

Na verdade, «só perante tal situação [de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a decisão] é que haverá erro de julgamento; situação essa que não ocorre quando estamos na presença de elementos de prova contraditórios, pois nesse caso deve prevalecer a resposta dada pelo tribunal a quo, por estarmos então no domínio e âmbito da convicção e da liberdade de julgamento, que não compete a este tribunal [ad quem] sindicar (artº 655-1 do CPC), e pelas razões já supra expandidas»[30] [31].

Em conclusão: «mais do que uma simples divergência em relação ao decidido, é necessário que se demonstre, através dos concretos meios de prova que foram produzidos, que existiu um erro na apreciação do seu valor probatório, conclusão difícil quando os meios de prova porventura não se revelem inequívocos no sentido pretendido pelo apelante ou quando também eles sejam contrariados por meios de prova de igual ou de superior valor ou credibilidade»[32].

É que «o tribunal de 2ª jurisdição não vai à procura de uma nova convicção (que lhe está de todo em todo vedada exactamente pela falta desses elementos intraduzíveis na gravação da prova), mas à procura de saber se a convicção expressa pelo Tribunal “a quo” tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova (com os demais elementos existentes nos autos) pode exibir perante si»[33].

«Sendo, portanto, um problema de aferição da razoabilidade - à luz das regras da ciência, da lógica e da experiência (Miguel Teixeira de Sousa in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, Lex, 1997, pág. 348) -, da convicção probatória do julgador recorrido, aquele que essencialmente se coloca em sede de sindicabilidade ou fiscalização do julgamento fáctico operado pela 1ª instância, forçoso se torna concluir que, na reapreciação da matéria de facto, à Relação apenas cabe, pois, um papel residual, limitado ao controle e eventual censura dos casos mais flagrantes, como sejam aqueles em que o teor de algum ou alguns dos depoimentos prestados no tribunal “a quo” lhe foram indevidamente indiferentes, ou, de outro modo, eram de todo inidóneos ou ineficientes para suportar a decisão a que se chegou»[34].

Casos excepcionais de manifesto erro na apreciação da prova, de flagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e a decisão do tribunal recorrido sobre matéria de facto serão, por exemplo, os de o depoimento de uma testemunha ter um sentido em absoluto dissonante ou inconciliável com o que lhe foi conferido no julgamento, de não terem sido consideradas - v.g. por distracção - determinadas declarações ou outros elementos de prova que, sendo relevantes, se apresentavam livres de qualquer inquinação, e pouco mais.

«A admissibilidade da respectiva alteração por parte do Tribunal da Relação, mesmo quando exista prova gravada, funcionará assim, apenas, nos casos para os quais não exista qualquer sustentabilidade face à compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentação»[35]. «Assim, por exemplo:

a) apoiar-se a prova em depoimentos de testemunhas, quando a prova só pudesse ocorrer através de outro sistema de prova vinculada;

b) apoiar-se exclusivamente em depoimento(s) de testemunha(s) que não depôs(useram) à matéria em causa ou que teve(tiveram) expressão de sinal contrário daquele que foi considerado como provado;

c) apoiar-se a prova exclusivamente em depoimentos que não sejam minimamente consistentes, ou em elementos ou documentos referidos na fundamentação, que nada tenham a ver com o conteúdo das respostas dadas»[36].

Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se, no caso dos autos, a ora Apelante deu cumprimento aos procedimentos legalmente exigíveis que possibilitam o recurso sobre a decisão de facto e, em caso afirmativo, se, do ponto de vista substancial, lhe assiste razão.

Sob o ponto de vista formal, há que reconhecer que a ora Apelante cumpriu escrupulosamente o que lhe era exigido pela lei processual para poder atacar a decisão de facto da 1.ª instância, na medida em que indicou os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (al. a), do n.º 1 do art.º 690.º-A, do CPC) e referiu os concretos meios probatórios, constantes do processo, que – na sua perspectiva - imporiam decisão de facto diversa da recorrida (al. b), do n.º 1, do art.º 690.º-A, do CPC).

Mas se é verdade que tais formalismos foram integralmente respeitados pela ora recorrente, não deixa de ser menos exacto que este tribunal da Relação, atento o que supra se referiu sobre a sua limitada possibilidade de alterar a matéria de facto (respeito pelo princípio da livre apreciação das provas, atribuído ao julgador em 1.ª instância), não encontra razões bastantes para alterar a factualidade apurada pelo tribunal a quo.

Com efeito, o Senhor Juiz do Tribunal a quo fez a sua valoração da prova produzida, tendo apresentado a respectiva motivação de facto, na qual explicitou minuciosamente, não apenas os vários meios de prova (depoimentos testemunhais e documentos) que concorreram para a formação da sua convicção, como os critérios racionais que conduziram a que a sua convicção acerca dos diferentes factos controvertidos se tivesse formado em determinado sentido e não noutro.

Estão em causa – na impugnação que a ora Apelante faz da decisão da matéria de facto proferida pelo tribunal de primeira instância – as respostas (de “não provado”) dadas aos Quesitos 1º, 2º e 3º do Questionário, nos quais se indagava, respectivamente:

a) Se a Autora sabia, desde a data de inícios de 1991, que o Réu havia tomado a exploração do estabelecimento sito no arrendado através da sociedade “V - ”, sociedade da qual tinha a totalidade do capital social, juntamente com o seu cônjuge (Quesito 1º);

b) Se, devido ao facto de a sociedade comercial “V” e a sociedade familiar do Autor serem exactamente a mesma coisa, a senhorio deu, expressamente, o seu consentimento à presença daquela sociedade no locado (Quesito 2º);

c) Se a tubagem de ar comprimido até à bomba, assim como a tubagem de água do compressor até à bomba, tal como o esquentador foram colocados pelo Réu, não são partes integrantes, não compõem o locado enquanto mero espaço arrendado pela A., que corresponde à loja/garagem, sendo desse modo estranhos ao arrendado (Quesito 6º).

No que tange às respostas dadas aos Quesitos 1º e 2º, a Apelante sustenta que:

- os factos aduzidos pelo primitivo Réu e os documentos juntos aos autos, mormente documentos de fls. 64 a 70 evidenciam que a Recorrida não só tinha pleno conhecimento, como consentiu na alteração da situação subjacente à actividade desenvolvida no locado;

- com efeito, o primitivo Réu, desde o início da exploração do locado que vinha sendo alvo de ataques pessoais por parte de alguns moradores do prédio, ataques esses que chegaram ao conhecimento da generalidade dos leitores através de notícias publicadas no “Semanário”, periódico de larga expansão e comercialização da década de 90;

- acresce que a Senhora M, moradora do prédio onde se situa o imóvel em litígio, sempre contactou com a Recorrida, fazendo questão de a pôr ao corrente de toda a situação vivida no locado, tudo lhe relatando ao mais ínfimo pormenor;

- ademais, como se pode verificar dos documentos juntos aos autos, a presença da sociedade no locado fez-se sempre de modo público de molde a ser conhecido por todos, e nunca de forma escamoteada,

- apesar de a Recorrida ter estado ausente do país, o Administrador do imóvel, C, S.A., portanto seu legal representante, tinha pleno conhecimento dos factos supra vertidos, na medida em que teve oportunidade de os constatar pessoalmente em virtude da vistoria que realizou ao locado e da correspondência trocada com o primitivo Réu sobre a degradação do locado – cfr. documentos de fls 67 a 69 – e, não obstante esse conhecimento, nunca suscitou qualquer reserva, continuando a receber a renda paga pela Sociedade e a exercer regularmente os direitos que lhe assistia enquanto senhoria.

Quid juris ?

De quanto precede resulta, pois, à evidência que – aos olhos da Apelante – os meios de prova que, in casu, imporiam uma resposta positiva aos Quesitos 1º e 2º são, todos, de índole documental.

Ora, o tribunal “a quo” justificou do seguinte modo a sua não convicção quanto à realidade dos factos invocados (na sua contestação) pela ora Apelante e vertidos nos mencionados Quesitos 1º e 2º:

“…a resposta dada ao artigo 1°) do questionário assentou na ausência de demonstração do ali questionado, nada se provado a mais do que constava já das alíneas G) e H) da especificação tendo, por isso, a resposta dada sido remissiva para o que consta de tais alíneas. Com efeito, qualquer dos meios de prova produzidos não foi idóneo a concluir diversamente. A autora negou ter tido qualquer conhecimento sobre a constituição da sociedade em questão. As testemunhas nada disseram sobre a existência de tal conhecimento. A prova documental não permite concluir que o conhecimento da autora datasse de 1991 (assim, designadamente, o documento de fls. 36 a 39, embora datando de 1991 respeita a um pedido feito pelo réu, nada permitindo, em face dele concluir que a autora conhecesse desde então os factos registados a fls. 39; os documentos de fls. 40-41 datam de período muito posterior a 1991, nada permitindo concluir de positivo sobre tal conhecimento; os documentos de fls. 61 a 65 respeitam a M e a L ou V, Lda., não se podendo, sem outra demonstração, que não ocorreu, concluir, em face dos mesmos que a autora conhecesse a situação neles relatada, não se apurado, por hipótese, a existência de qualquer mandato ou incumbência por parte da autora à referida M para tratar da administração do prédio ou outra situação de onde se pudesse concluir pelo conhecimento da autora, desde a data questionada neste quesito; e os demais documentos juntos aos autos são perfeitamente inconclusivos quanto a esta matéria, não permitindo, igualmente, formar convicção positiva sobre o questionado).

Não logrou a ré demonstrar, por qualquer modo, que tenha existido qualquer consentimento prestado pela autora à presença da sociedade V Lda. no locado, pois, nenhum dos meios de prova produzidos permitiu que o tribunal formasse convicção positiva sobre tal autorização, respondendo-se, em conformidade, «não provado», ao questionado no artigo 2°) do questionário.”

Analisando os documentos em questão (juntos aos autos de fls. 64 a fls. 70), conclui-se, efectivamente, que nenhum deles corrobora, minimamente, a versão factual da Apelante, segundo a qual a senhoria teria tido conhecimento da presença da sociedade “V, Lda.” no arrendado, logo desde 1991, e teria anuído expressamente a essa presença.

Assim é que:

- os documentos constantes de fls. 64-65 constituem cartas subscritas por um terceiro (uma cidadã com o nome de M, alegadamente residente no prédio dos autos) que se não provou que fosse procuradora da senhoria ora Apelada ou sequer que tivesse sido por esta mandatada para as escrever;

- o documento junto a fls. 66 constitui uma carta, datada de 8/2/95, endereçada pelo C (o putativo procurador da senhoria) ao primitivo arrendatário (L), relativa a uma reclamação apresentada pelo mesmo com respeito a umas pretensas infiltrações pluviais e a uma putativa danificação da estrutura, provocada por humidades, sendo, portanto, totalmente inócuo para demonstrar que a senhoria tivesse tido conhecimento, desde 1991, da presença da referida sociedade no locado;

- o documento junto a fls. 67-68 constitui uma carta, datada de 8/2/95, endereçada pelo C (o putativo procurador da senhoria) a um suposto morador do prédio (M), que, aparentemente, seria administrador do condomínio, na qual se afirma que teve lugar uma vistoria destinada a detectar a origem das infiltrações contra as quais o inquilino da ora Apelada teria reclamado – matéria que nada tem que ver com o pretenso conhecimento, por parte da senhoria, logo desde 1991, da presença da dita sociedade no arrendado;

- o documento junto a fls. 69 constitui, tanto quanto, dele se colhe, a resposta da dita administradora do condomínio à mencionada carta de 8/2/95 do C (o putativo procurador da senhoria), sobre o problema dos danos e infiltrações denunciados pelo inquilino da ora Apelada;

- o documento de fls. 70 constitui fotocópia dum artigo redigido por uma jornalista de nome D e publicado no jornal “O”, no qual se dá conta do litígio que opõe uma moradora do prédio dos autos (M) à sociedade “V, Lda.”, nada se podendo dele retirar acerca da data em que a senhoria ora Apelada teve conhecimento da presença desta sociedade no local arrendado e, muito menos, acerca da anuência a essa presença por parte daquela.

Donde que a apreciação que o Mm.º Juiz a quo fez – no despacho em que respondeu ao questionário – do valor probatório de tais documentos surge-nos assim como claramente sufragável, com iniludível assento na prova produzida e em que declaradamente se alicerçou, nada justificando por isso a alteração das respostas dadas aos quesitos 1º e 2º.

O presente caso, manifestamente, não se reconduz, pois, a um daqueles casos flagrantes e excepcionais em que - como vimos - essa alteração é de ocorrência forçosa.

No que respeita ao quesito 6º do Questionário, a ora Apelante pretende que:

- tendo o tribunal “a quo” considerado absolutamente credível, objectivo e honesto o depoimento prestado pela testemunha Alfredo Brito, ao ponto de nele sustentar a prova de certos factos, não se consegue vislumbrar a razão pela qual considerou não provada a autoria das obras efectuadas no locado, quando Alfredo Brito afirmou categoricamente que as referidas obras foram realizadas pelo Réu primitivo, o Senhor Luís de ;

- aliás, a Recorrida, em sede de Resposta à Reconvenção, colocou em crise tão-somente o facto de o Réu, em nome próprio e por sua conta, ter efectuado as sobreditas obras, aceitando porém que tais obras, a serem reais, terão sido executadas pela sociedade V - .

- ademais, um raciocínio a fortiori, a experiência comum e as regras da normalidade impelem-nos a deduzir que o responsável pelas obras realizadas num imóvel arrendado, em princípio, será ou o proprietário ou o arrendatário, enquanto titular do direito de gozo e fruição do imóvel, na medida em que são os únicos interessados e beneficiários directos das benfeitorias;

- in casu, tendo-se a Recorrida auto-excluído desta restrita esfera de possíveis responsáveis, é forçoso presumir que as obras foram efectuadas pelo primitivo Réu.

Quid juris ?

O tribunal “a quo” justificou do seguinte modo a sua não convicção acerca da autoria das obras levadas a cabo no local arrendado:

“As respostas dadas aos quesitos 3°), 5°) e 6°) do questionário assentaram na ausência de demonstração do ali questionado, não tendo, nenhum dos meios de prova produzidos permitido formar diversa convicção no Tribunal.

(…)

Finalmente, a convicção do Tribunal sobre a resposta dada ao quesito 4°) do questionário assentou no exame crítico dos depoimentos de… os quais foram concordantes na existência de obras relativas às vigas que sustentam o 1° andar do prédio. Aliás, os documentos de fls. 66 a 69 dos autos reportar-se-ão, indirectamente, à realização de tais obras, permitindo reforçar a credibilidade de tais depoimentos. Quanto à existência de obras na casa-de-banho e relativamente à tubagem de ar comprimido formou tal convicção no Tribunal, o exame crítico do depoimento de Alfredo de Brito que depôs com objectividade e honestidade, merecendo credibilidade. Tais referidos depoimentos revelaram, contudo, manifesto desconhecimento da demais matéria que constava questionada nos quesitos 4°) – não tendo sido possível averiguar da existência, data de execução das outras obras questionadas em tal quesito, nem sequer da autoria por parte de L ou da sociedade V, Lda., das obras ali questionadas - 5°) e 6°) do questionário, motivo pelo qual, não foi possível responder de forma diversa da ali efectuada”.

Os meios de prova que – aos olhos da ora Apelante – imporiam uma resposta positiva ao Quesito 6º do Questionário, no que tange à autoria das obras realizadas no local arrendado, reconduzem-se, afinal, ao depoimento prestado pela testemunha A.

A verdade, porém, no caso dos autos, as provas testemunhais produzidas em audiência de julgamento não foram sequer objecto de gravação, seja por sistema sonoro seja por meios audiovisuais: cfr. as actas das sessões de 17/1/2007 e de 13/2/2007, constantes, respectivamente, de fls. 325-327 e 334-334 Vº.

Como assim, esta Relação nunca poderia sindicar o modo como o tribunal “a quo” valorou o depoimento prestado pela referida testemunha, nem os prestados por qualquer outra das testemunhas inquiridas em audiência de julgamento.

A Apelante invoca também – é certo -, em abono da alteração da resposta dada pela 1ª instância ao Quesito 6º, a experiência comum e as regras da normalidade, de acordo com as quais o responsável pelas obras realizadas num imóvel arrendado, em princípio, será ou o proprietário ou o arrendatário, enquanto titular do direito de gozo e fruição do imóvel, na medida em que são os únicos interessados e beneficiários directos das benfeitorias, pelo que, in casu, tendo-se a Apelada auto-excluído desta restrita esfera de possíveis responsáveis, seria forçoso presumir que as obras foram efectuadas pelo primitivo Réu.

Quid juris ?

Como é sabido, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre matéria de facto apenas pode ser alterada pela Relação nas situações taxativamente enumeradas nas als. a), b) e c) do nº 1 do cit. art. 712º do CPC.

Ora, tirando a hipótese em que, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, a decisão factual com base neles proferida tiver sido impugnada nos termos do cit. art. 690º-A do CPC – situação que (como vimos) se não verifica no caso dos autos -, a decisão do tribunal de 1ª instância sobre matéria de facto apenas pode ser alterada em três outras hipóteses:

1) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa (cfr. a 1ª parte da al. a) do nº 1 do cit. art. 712º do CPC) – situação que só se verifica «quando a prova de uma determinada questão de facto assentou apenas em documentos e/ou depoimentos de testemunhas inquiridas antecipadamente ou por deprecada e reduzidos a escrito, por impossibilidade de gravação (art. 522º-A, nº 2)»[37], caso em que «à Relação deparam-se os mesmos elementos de prova com que se confrontou a 1ª instância; daí poder julgar a questão de facto com a mesma liberdade com que aquela o fez e, se entender que ela errou, quando procedeu à valoração dos meios probatórios, deve alterar a decisão de facto proferida»[38] [39] [40] [41] [42] [43];

2) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas (cfr. a al. b) do nº 1 do mesmo art. 712º) – o que tanto pode ocorrer se o tribunal a quo tiver desprezado a força probatória plena dum documento não impugnado nos termos legais, não dando como provado, na sentença, determinado facto, apesar de se encontrar junto aos autos documento que faça prova plena do mesmo[44] [45] [46], como se o tribunal a quo não tiver considerado provado certo facto sobre o qual tiver recaído confissão judicial escrita [47];

3) Se o recorrente apresentar documento novo[48] superveniente[49] e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou[50] (cfr. a al. c) do nº 1 do mesmo art. 712º).

De sorte que, «tendo os depoimentos das testemunhas inquiridas sido orais, não constando do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão e não tendo sido junto aos autos qualquer documento novo, que por si só fosse suficiente para alterar a resposta que foi dada a um quesito, não se verifica qualquer das situações previstas nas als. do nº 1 do art. 712º do CPC que permitem a alteração da resposta dada àquele facto como não provado»[51] [52].

Ora, no caso dos autos, nem os depoimentos testemunhais prestados em audiência de julgamento foram produzidos antecipadamente ou por deprecada e reduzidos a escrito, por impossibilidade de gravação (art. 522º-A, nº 2), nem se achava junto aos autos qualquer documento dotado de força probatória plena que fizesse prova plena dos factos indagados naqueles quesitos que o tribunal de 1ª instância considerou não provados, tão pouco havendo sido junto com a alegação da ora Apelante qualquer documento novo e superveniente que, por si só, impusesse resposta afirmativa a esses quesitos.

Contas feitas, o que a Apelante pretende é que esta Relação altere a decisão sobre matéria de facto proferida pelo tribunal de 1ª instância, no que respeite àqueles pontos concretos que a Apelante põe em crise – a resposta (de não provado) dada ao Quesito 6º do Questionário – unicamente com base em presunções judiciais.

Isto porque – aos olhos da Apelante -, a experiência comum e as regras da normalidade apontariam no sentido de o responsável pelas obras realizadas num imóvel arrendado ser, em princípio, ou o proprietário ou o arrendatário, enquanto titular do direito de gozo e fruição do imóvel, na medida em que são estes os únicos interessados e beneficiários directos das benfeitorias, pelo que, como, in casu, a Apelada se auto-excluíu desta restrita esfera de possíveis responsáveis, seria forçoso presumir que as obras foram efectuadas pelo primitivo Réu.

Quid juris ?

Independentemente do bem ou mal fundado da tese da Apelante, acerca da existência da aludida presunção natural, a verdade é que, segundo uma orientação jurisprudencial praticamente uniforme e solidamente ancorada no texto legal (o cit. art. 712º, nº 1, als. a), b) e c) do CPC), «um facto levado à base instrutória e dado como não provado não pode vir a ser posteriormente incluído nos factos provados por via de ilação, sob pena de violação do disposto no art. 712º, nº 1, do CPC» [53] [54] [55] [56] [57] [58].

Donde que – em conclusão – esta Relação não pode, com base em simples presunções judiciais ou naturais, alterar a resposta (de “Não provado”) dada pelo tribunal a quo ao Quesito 6º do Questionário.

Não há, pois, que alterar a decisão recorrida, quanto à matéria de facto, visto que, por um lado, no que se refere aos Quesitos 1º e 2º, não se evidencia que os documentos apontados pela Apelante como os meios de prova que, in casu, imporiam uma resposta positiva (em lugar de negativa) a estes quesitos, hajam sido indevidamente valorados e desconsiderados pelo tribunal “a quo” e, por outro, no que tange ao Quesito 6º, não se verifica sequer o condicionalismo formal exigido pelo al. a) do nº 1 do art. 712º do CPC para poder ser alterada pela Relação a decisão do tribunal de 1ª instância sobre matéria de facto (constarem do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão ou ter ocorrido a gravação da prova produzida em audiência e haver sido impugnada a decisão com base nela proferida, nos termos do cit. art. 690º-A), mantendo-se, consequentemente, intocada a matéria factual fixada pela 1ª instância.

2) SE O ART. 64º, N.º 1, AL. F) DO R.A.U. ESTÁ CONFIGURADO PARA OS CASOS EM QUE O PRIMITIVO ARRENDATÁRIO ABANDONA FISICAMENTE O LOCADO, DEIXA DE TER QUALQUER INTERESSE NA SUA UTILIZAÇÃO, ATRIBUINDO A OUTREM, PARCIAL OU TOTALMENTE, O SEU DIREITO DE GOZO E FRUIÇÃO DO IMÓVEL, O QUE NÃO OCORRE SE, INICIALMENTE, O ARRENDATÁRIO EXPLORAVA O ESTABELECIMENTO COMERCIAL, JUNTAMENTE COM A MULHER, ENQUANTO EMPRESÁRIO EM NOME INDIVIDUAL, E, POSTERIORMENTE, PASSOU A EXPLORAR O MESMO ESTABELECIMENTO, JUNTANTEMENTE COM A MULHER, SOB A CAPA DUMA REALIDADE JURÍDICA DIFERENTE – UMA SOCIEDADE COMERCIAL QUE O CASAL DOMINAVA E CONTROLAVA INTEGRALMENTE DE FACTO E DE DIREITO.

O art. 64º, nº 1, alínea f), do R.A.U. permite ao senhorio resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arren­dado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art. 1049º do Código Civil.

É que o art. 1038º, alínea f), do Cód. Civ. impõe ao locatário a obrigação de «não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa [locada] por meio de cessão onerosa ou gra­tuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar». Por isso, os actos referidos na cit. al. f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U., porque proibidos, salvo permissão legal ou convencional, são, em regra, ilícitos e constituem, quando verificados, fundamento para a resolução do contrato. Mas são-no também se, sendo embora permi­tidos, não forem válidos por carência de forma ou forem inefi­cazes em relação ao senhorio.

A locação diz-se sublocação quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo (art. 1060º do Cód. Civil). Existe, portanto, subarrendamento quando o arrendatário, sem perder essa qualidade, dá de arrendamento parte ou a totalidade do prédio urbano que anteriormente arrendara, passando a ocupar a posição de locador ou senhorio, sem prejuízo dos direitos e obrigações constituídos.

O subarrendamento tem de ser autorizado pelo senhorio (cit. art. 1038º, al. f), do Cód. Civil e art. 44º do R.A.U.): «tanto pode tratar-se de autorização genérica, concedida pelo senhorio, designadamente, no próprio contrato de arrendamento, como de autorização específica, reportada a determinada sublocação»[59]. Na falta dessa autorização, o subarrendamento é ilícito e constitui para o senhorio - como vimos - fundamento de resolução do contrato, salvo se este reconhecer o subarrendatário como tal (não valendo, porém, como reconhecimento o simples conhecimento de que o prédio foi sublocado: cfr. PEREIRA COELHO in ob. cit., p. 236 nota 1), caso em que o subarrendamento não autorizado se considera ratifi­cado (art. 44º, nº 2, do R.A.U.).

Ainda que autorizado pelo senhorio, o subarrendamento só é válido se revestir a forma devida: nos termos do art. 44º, nº 1, do R.A.U., a autorização para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito ou em escritura pública, consoante a forma exigida para o contrato nos termos do art. 7º do mesmo diploma. Se o subarrendamento não revestir a forma legal, é nulo (nos termos do art. 220º do Cód. Civil) e o senhorio pode, com base nesta invalidade formal, resolver o contrato de arrendamento, tendo embora autorizado a sublocação [60].

Embora autorizado e formalmente válido, o subarrenda­mento só é eficaz em relação ao senhorio, se lhe for comunicado no prazo de 15 dias, quer pelo arrendatário, quer pelo subloca­tário (arts. 1038º, al. g), 1049º e 1061º, «in fine», todos do Cód. Civil). A falta desta comunicação confere ao senhorio - como vimos - o direito de resolver o arrendamento (cit. al. f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U.). Também aqui, porém, o senhorio não poderá resolver o contrato com fundamento em sublocação ineficaz, devido à falta da comunicação prevista na al. g) do art. 1038º, se tiver reconhecido o sublocatário nessa qualidade (art. 1049º do Cód. Civil).

O subarrendamento é figura distinta da cessão da posição de arrendatário. «Trata-se, num caso e noutro, de negócios sobre o prédio arrendado, mas enquanto o arrendatário-sublocador não perde a sua qualidade de arrendatário e continua vinculado ao contrato de arrendamento, na cessão da posição de arrendatário ele torna-se estranho à relação locativa, cedendo à outra parte a sua posição contratual», i. é, «perde a qualidade de arrendatário e sai, portanto, da relação locativa que o ligava ao senhorio, na qual é substituído pelo cessionário»[61].

Ora, a cessão da posição contratual do arrendatário, quer gratuita, quer onerosa, exige, em princípio, o consentimento do locador (arts. 1038º, al. f), 1059º, nº 2, e 424º, nº 1, todos do Cód. Civil)[62], só sendo permitida sem dependência de autorização do senhorio nos casos previstos nos arts. 84º, nº 1 (transmissão da casa de morada da família, após o divórcio, havendo acordo dos ex-cônjuges), 111º, nº 1 (cessão de exploração de estabelecimento comercial ou industrial), 115º, nº 1 (trespasse de estabelecimen­to comercial ou industrial) e 122º, nº 1 (cessão da posição do arrendatário no arrendamento para o exercício de profissões liberais), todos do R.A.U

Por isso, a cessão não autorizada é ilícita [63], constituindo, como tal, fundamento de resolução do contrato (cit. al. f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U.), salvo se o senhorio tiver reconhecido o cessionário nessa qualidade (art. 1049º do Cód. Civil).

Ainda, porém, que o senhorio haja autorizado a cessão ou se trate dum dos casos (já apontados) em que a lei a permite sem dependência de autorização do senhorio, haverá lugar à reso­lução do arrendamento se a cessão for inválida por falta de forma[64].

E, mesmo que lícita (porque autorizada pelo senhorio ou legalmente dispensada de tal autorização) e formalmente válida, a cessão da posição contratual do arrendatário carece igualmente, para ser eficaz, de ser comunicada ao senhorio pelo arrendatário ou pelo beneficiário da cedência, dentro de 15 dias (arts. 1038º, al. g), 1059º, nº 2, 424º, nº 2, e 1049º, «in fine», todos do Código Civil), constituindo a falta dessa comunicação fundamento de resolução do arrendamento nos termos da cit. al. f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U

O senhorio não terá, porém, direito à resolução, com fundamento na ineficácia da cessão da posição contratual do arrendatário, se houver reconhecido o beneficiário da cessão como tal (art. 1049º do Cód. Civil).

Finalmente, o empréstimo ou comodato é um contrato gratuito pelo qual uma das partes entrega à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela com a obrigação de a restituir (art. 1129º do Cód. Civil).

«O comodato difere, essencialmente, do contrato de subarrendamento, por estas duas razões: - é gratuito, enquanto que o de subarrendamento só existe mediante retribuição (art. 1022º); e - o comodatário é obrigado a restituir a coisa findo o prazo convencionado (art. 1135º, alínea h)), enquanto que no subarrendamento pode haver prorrogação do prazo por exclusiva vontade do sub-locatário (art. 1054º)»[65]. «Difere também do contrato de cessão porque, neste, não há nem pode haver prazo para a restituição da coisa locada: o cedente desligou-se totalmente da coisa para sempre»[66].

Sob pena de praticar um acto ilícito, o arrendatário não pode, sem autorização do senhorio, emprestar, parcial ou totalmente, o local arrendado (cit. art. 1038º, al. f), do Cód. Civil).

Também o comodato, ainda que autorizado, só é eficaz em relação ao senhorio se lhe for comunicado no prazo de 15 dias (cit. art. 1038º, alinea g), do Cód. Civil).

De qualquer modo, tanto a falta de autorização por parte do senhorio, como a falta de comunicação ao mesmo do comodato por ele autorizado deixam de constituir fundamento de resolução do arrendamento se ele tiver reconhecido o beneficiário do empréstimo como tal (cit. art. 1049º do Cód. Civil).

Segundo uma orientação praticamente uniforme, tanto na doutrina como na jurisprudência, a al. f), do citado art. 1038º do Código Civil deve interpretar-se no sentido de que a enumeração, que nela se faz, dos actos relativos ao gozo da coisa que ao locatário é vedado praticar não reveste carácter taxativo[67]. Por isso, «a referência aos tipos legais (subarrendamento, empréstimo, cessão de posição contratual) não significa que outras situações de cedência não devam considerar-se ao abrigo dessa previsão legal; daqui decorre que ao A. basta provar que houve uma cedência de utilização do arrendado a terceiro, posto que não prove o negócio que lhe subjaz, para que a acção proceda, salvo demonstração pelo Réu de factos contrários impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do A. (art. 342º do Código Civil)»[68] [69] [70] [71] [72].

Consequentemente, «se o locatário se demitir do gozo do locado e este aparece ocupado por outrem, sem conhecimento nem autorização do senhorio, o facto é causal de resolução do contrato de arrendamento, ainda que se não perfilem as figuras jurídicas de subarrendamento, empréstimo e cessão da posição contratual» [73]. E, em sede de ónus da prova, uma vez «provado pelo autor, em acção de despejo, que o arrendado está a ser utilizado por outrem, incumbe aos réus arrendatários a prova de que tal utilização é permitida, isto é, não viola o preceituado no artigo 1038 alínea f) do Código Civil» [74] [75].

Ora, no caso dos autos, está provado que:

a) A autora tomou conhecimento de que no locado desenvolvia a sua actividade uma sociedade comercial por quotas, com a firma V, Lda. (cfr. alínea G) da especificação), o que acontecia, tanto quanto veio a apurar, pelo menos desde 1991, e de forma permanente e continuada (cfr. alínea H) da especificação);

b) Soube a autora que tal sociedade havia, inclusivamente, mudado a sua sede para o prédio arrendado a L, por escritura lavrada em 30/10/89, de fls. 80 vº a fls. 82 vº do Livro de Notas para Escrituras Diversas do 21º Cartório Notarial de Lisboa (cfr. alínea I) da especificação), passando aquela sociedade a explorar no local um posto de abastecimento de combustíveis, e procedendo a reparações eléctricas e mecânicas em veículos automóveis (cfr. alínea J) da especificação);

c) Tal sociedade exerce, actualmente, no locado a actividade de estação de serviço e revenda de combustíveis líquidos, como revendedor da sociedade Repsol (cfr. alínea L) da especificação);

d) Encontrando-se no local a prestar a sua actividade, trabalhadores da sociedade V, Lda. (cfr. alínea M) da especificação), os quais, sob as ordens e direcção e no interesse daquela sociedade, desenvolvem a sua actividade no locado dos autos, reparando veículos automóveis, abastecendo combustíveis, atendendo clientes (cfr. alínea N) da especificação), encontrando-se o horário de trabalho de alguns desses trabalhadores, inclusivamente, afixado no locado dos autos (cfr. alínea O) da especificação);

e) Tal situação tem-se mantido, ininterruptamente, pelo menos, desde 1991 e, pelo menos, até data posterior a Junho de 1994, e tanto quanto se apercebe até à presente data (data de entrada da p.i. em juízo) (cfr. alínea Q) da especificação).

De quanto precede resulta, pois, que, no local arrendado, onde o primitivo réu L exercia o seu comércio como empresário em nome individual, passou a ter a sua sede e a exercer a actividade de estação de serviço e revenda de combustíveis líquidos (desde, pelo menos, 1991 e até à data da propositura da presente acção) uma sociedade, a quem aquele réu permitiu e proporcionou o gozo total do locado.

No já cit. Acórdão do S.T.J. de 28/9/2004, entendeu-se que uma tal situação configura um comodato, mas que, de qualquer modo, ainda que assim não seja entendido, o acto praticado pelo réu, de autorização para que uma sociedade tivesse a sua sede no local arrendado e lá funcionasse, é em tudo equiparável, considerando os efeitos que dele decorrem, aos que se mencionam no art. 64, nº1, al. f) do RAU e 1038, f), do C.C., que já vimos ter carácter exemplificativo, já que, por via dessa autorização, a sociedade ficou juridicamente legitimada a utilizar o local arrendado para o exercício da sua actividade.

Donde que, sendo essa situação ilícita, porque não autorizada pelo senhorio, haveria fundamento para o decretamento da resolução do contrato de arrendamento, nos termos da cit. al. f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U

Sustenta, porém, ex adverso, a aqui Apelante que, de facto e na prática, o primitivo Réu não cedeu a sua posição contratual a uma terceira entidade; tão-somente houve uma transformação da realidade jurídica subjacente à actividade comercial desenvolvida ab initio no locado: se, inicialmente, o primitivo Réu explorava o estabelecimento comercial, concomitantemente com a ora Recorrente, enquanto empresário em nome individual, numa fase ulterior passou a explorar o mesmo estabelecimento, e concomitantemente com a Recorrente, sob a capa de uma realidade jurídica diferente – uma sociedade comercial que o casal dominava e controlava integralmente de facto e de direito.

De modo que – conclui a Apelante - , in casu, a confiança que norteou a relação contratual entabulada entre o primitivo Réu e a Recorrida e que o art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU pretende preservar, não foi de modo algum quebrada ou lesada, na medida em que, na prática e em termos substanciais, não houve sub-rogação de qualquer sujeito contratual, sendo certo que o art. 64º, n.º 1, alínea f) do RAU está configurado para os casos em que o primitivo arrendatário abandona fisicamente o locado, deixa de ter qualquer interesse na sua utilização, atribuindo a outrem, parcial ou totalmente, o seu direito de gozo e fruição do imóvel.

Quid juris ?

Não se questiona que «o arrendatário singular de um arrendamento destinado a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal pode ter interesse em adoptar uma estrutura societária para prosseguir a sua actividade, no local arrendado, em condições mais vantajosas, interessando-lhe, consequentemente, transferir o direito ao arrendamento para essa nova pessoa colectiva»[76].

«Estas vantagens podem ser de ordem financeira, como a poupança de impostos, ou de outra ordem, como limitações em matéria de responsabilidade, que se alcançam por efeito dessa separação de patrimónios»[77]. «O interesse contabilístico da transmissão do arrendamento é o de o pagamento das rendas poder ser suportado pela nova pessoa colectiva, que passa a prosseguir a actividade económica a que o imóvel arrendado se destina»[78].

«Do mesmo modo, vários arrendatários parciais de um imóvel ou sua fracção, nomeadamente profissionais liberais, poderão ter interesse em constituir entre si, uma sociedade para prosseguirem a respectiva actividade em comum»[79].

Em ambas as situações, «a constituição da sociedade, para a qual o arrendatário transfere o seu direito, tem precisamente como propósito a manutenção da actividade económica desse sujeito no local arrendado, e não a transmissão dessa actividade a terceiros»[80]. «O arrendatário não pretende, aqui, abandonar o gozo do imóvel; não pretende, portanto, proceder à cedência material desse bem a terceiros»[81].

Porém, os modelos societários potencialmente adoptáveis pelo arrendatário ou arrendatários, tendo em vista a continuação da respectiva actividade económica no local arrendado, apresentam configurações diversas»[82]. Designadamente, «poderá tratar-se de uma sociedade unipessoal (art. 270º-A do CSC) ou de uma sociedade plurisubjectiva, nomeadamente, uma sociedade por quotas (art. 197º do CSC)»[83].

Ora, enquanto «na hipótese de o arrendatário singular constituir uma sociedade unipessoal, bem como na hipótese de os vários arrendatários do local arrendado constituírem, entre si, uma sociedade por quotas (da qual são os únicos sócios), a transmissão do direito ao arrendamento para a nova pessoa colectiva não tem como consequência a transmissão material do gozo do imóvel a pessoas estranhas à relação de arrendamento», «todavia, se o arrendatário se associa a terceiros, a transmissão do direito ao arrendamento para a nova pessoa colectiva já importará (por esta via mediatizada) um modo de proporcionar o gozo do imóvel a pessoas que anteriormente não tinham o gozo desse bem»[84].

Efectivamente, «se o arrendatário comerciante, industrial ou profissional liberal proceder à constituição de uma sociedade unipessoal, por ser o único titular da totalidade do respectivo capital social (art. 270º-A, nº 1, do CSC), ao transferir o direito ao arrendamento para essa sociedade, ele continuará a ser, perante o senhorio, a pessoa a quem cabe dar bom cumprimento ao contrato de arrendamento e a fazer bom uso do imóvel»[85]. «À modificação subjectiva, traduzida na mudança jurídico-formal de arrendatário, não corresponde uma cedência material do gozo do imóvel a outrem»[86]. Consequentemente, «a transmissão do direito ao arrendamento para a sociedade unipessoal, constituída pelo arrendatário, não está sujeita a autorização do senhorio, pois trata-se de uma cedência legalmente permitida»[87] [88] [89].

Diversamente, se o arrendatário singular se associa a terceiros, para constituir (por exemplo) uma sociedade comercial por quotas, da qual fiquem sendo sócios ele próprio e esses terceiros, como a transmissão do arrendamento para essa nova pessoa colectiva irá implicar o proporcionamento do gozo do imóvel a pessoas que antes não tinham o gozo desse bem, a transmissão do direito ao arrendamento para essa sociedade depende da autorização do senhorio, visto tratar-se duma cedência não permitida (art. 1038º, al. f), do Cód. Civil) [90] [91].

Ora, no caso dos autos, o primitivo arrendatário procedeu à constituição duma sociedade unipessoal, de cujo capital fosse ele o único titular.

De facto, a sociedade comercial “V LDA.” constitui uma sociedade por quotas, cujo contrato de sociedade teve por outorgantes o referido L e um terceiro – J -, tendo ambos ficado, originariamente, como sócios e gerentes de tal sociedade, sendo cada um deles titular duma quota de Esc. 100.000$00 num capital de Esc. 200.000$00 (cfr. a certidão de fls. 56-67).

A circunstância de, posteriormente, o sócio J ter transmitido a sua quota no capital da referida sociedade à ora Apelante e o facto de esta ser casada com o primitivo arrendatário L é irrelevante.

Como igualmente irrelevante é o facto de, ulteriormente, o capital social da sociedade ter sido elevado de Esc. 200.000$00 para Esc. 400.000$00, ficando o primitivo arrendatário L a ser titular duma quota de Esc. 300.000$00 e a sócia I (a ora Apelante) duma quota de Esc. 100.000$00, isto é, sendo o capital social da sociedade cessionária dominado pelo primitivo arrendatário [92].

De facto, o que releva é que, por môr da constituição da referida sociedade e do facto de o primitivo arrendatário ter consentido que ela tivesse a sua sede e exercesse a actividade de estação de serviço e revenda de combustíveis líquidos no local arrendado, foi facultado o gozo do imóvel arrendado a terceiros que antes não tinham o gozo desse imóvel.

Assim sendo, o caso dos autos subsume-se à previsão da cit. al. f) do nº 1 do art. 64º do R.A.U. e, consequentemente, a apelação improcede, quanto a esta questão.

3) Se, sendo indiscutível que as obras realizadas e consideradas provadas consubstanciam, ex vi do art. 216º, n.º 2, do Código Civil, benfeitorias necessárias (pois visaram precisamente obstar a degradação do imóvel e evitar que tal estado prejudicasse o fim específico do locado – a actividade comercial que ali se desenvolvia) e não se compadecendo tais obras com as delongas habituais do procedimento judicial e atenta a inércia do Administrador do locado, tem o primitivo Réu direito ao reembolso das despesas inerentes às obras de conservação por ele efectuadas no locado, por sua própria iniciativa e por sua conta, embora com o conhecimento da Recorrida, ex vi do art. 1036º, n.º 1, do Código Civil.

Pese embora o facto de não ter reconhecido a realização de todas as obras invocadas pelo primitivo Réu em sede de Contestação, o Tribunal a quo considerou demonstrado que foram efectuadas obras na casa-de-banho, nas vigas que suportavam a laje do 1º andar do prédio onde se situa o locado dos autos e procedeu-se à substituição de toda tubagem de ar comprimido até à bomba – cfr. a resposta restritiva dada ao Quesito 4º do Questionário e ponto 13) da Sentença.

Não obstante, a sentença ora sob censura julgou improcedente o pedido reconvencional atinente ao pagamento das despesas feitas com tais obras, porquanto a ora Recorrente não logrou provar que as referidas obras foram efectivamente realizadas pelo primitivo Réu, nem pela sociedade “V Lda.”, desconhecendo-se, portanto, quem as executou ou mandou executá-las, isto é, a pessoa que por elas efectivamente se responsabilizou.

A ora Apelante impugnou – é certo – a decisão sobre matéria de facto, no que tange à resposta (de “Não provado”) dada pelo tribunal “a quo” ao Quesito 6º do Questionário. Porém – como vimos supra –, tal impugnação não logra proceder, mantendo esta Relação intocada a decisão sobre matéria de facto proferida pelo tribunal de 1ª instância.

Destarte, ignorando-se quem executou ou mandou executar as obras efectuadas na casa-de-banho, nas vigas que suportavam a laje do 1º andar do prédio onde se situa o locado dos autos, bem como a substituição de toda tubagem de ar comprimido até à bomba – cfr. a resposta restritiva dada ao Quesito 4º do Questionário -, sempre teria de improceder o pedido reconvencional tendente ao pagamento das despesas realizadas com tais obras.

Efectivamente – ao contrário do que sustenta a Apelante -, não é nada indiferente saber se as obras em questão foram feitas pelo primitivo Réu ou pela sociedade “V, Lda.”, porquanto o facto de aquele e a ora Apelante (sua mulher) serem, pelo menos a partir de determinada altura (1991), os únicos sócios desta não consequência que, em último termo, fosse o património geral do casal a suportar os custos inerentes às benfeitorias em apreço. Se tais obras foram, afinal, custeadas pela referida sociedade (e não pelo primitivo arrendatário), a ora Apelante, enquanto sucessora deste último e mera sócia daquela, nunca poderia reclamar da senhoria ora Apelada o pagamento do custo daquelas obras.

Ademais, ainda mesmo que tivesse ficado provado que as aludidas obras foram feitas a mando do primitivo arrendatário, sempre haveria de improceder o pedido reconvencional tendente ao pagamento das despesas realizadas com tais obras.

Efectivamente, em matéria de benfeitorias feitas no imóvel arrendado, o art. 1046º, nº 1, do Cód. Civil equipara o arrendatário, salvo estipulação em contrário, ao possuidor de má fé.

É certo que este regime só é aplicável se o não for a normatividade do art. 1036º do mesmo diploma acerca de reparações ou outras despesas urgentes (cfr. a ressalva contida na 1ª parte do cit. art. 1043º/1) [93]. Porém, o direito conferido por este art. 1036º de o locatário ser reembolsado do custo de obras que faça no imóvel arrendado depende de tais obras serem de tal modo urgentes que se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial[94] e de o locador se encontrar em mora quanto à obrigação de fazer as reparações[95].

Ora, para que o locador fique constituído em mora, é necessário que tenha sido interpelado, em termos imperativos, para realizar as obras, com fixação de prazo para o efeito, e que tal prazo tenha decorrido mostrando-se a obra não realizada[96] [97] [98]. De sorte que, como, no caso sub judice, o Réu/Reconvinte se dispensou sequer de alegar – e, portanto, não provou – que a senhoria ora Reconvinda estivesse em mora em relação à pretensa obrigação de proceder às aludidas obras por si levadas a cabo na loja arrendada, está liminarmente excluída a possibilidade de se fundar o seu direito ao reembolso do custo de tais obras no cit. art. 1036º/1[99].

A referida equiparação do locatário ao possuidor de má fé, quanto às benfeitorias por si feitas no locado, consequencia que, «quando não conste do contrato (e geralmente consta) uma cláusula a declarar perdidas a favor do senhorio todas as benfeitorias realizadas pelo arrendatário durante a sua prudente utilização [do prédio arrendado], terá este direito a ser indemnizado unicamente pelas benfeitorias necessárias, e a levantar as benfeitorias úteis, que o possam ser sem detrimento da coisa (art. 1273º CC)»[100] [101].

De todo o modo, para que as obras realizadas na loja arrendada pudessem ser qualificadas como benfeitorias necessárias (nos termos do art. 216º, nº 3, 1ª parte, do Cód. Civil e para os efeitos previstos no nº 1 do art. 1273º do mesmo diploma), far-se-ia mister que tivessem sido alegados e provados factos concretos tendentes a demonstrar que as obras efectuadas no arrendado se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração do imóvel arrendado [102] [103].

Por outro lado, para que pudesse concluir-se que as mesmas obras configuram benfeitorias úteis (nos termos do art. 216º, nº 3, 2ª parte, do mesmo Código e para os efeitos previstos no nº 2 do cit. art. 1273º), seria indispensável que tivesse sido alegado e provado, desde logo, que elas importaram a valorização do locado – o que supõe a alegação e prova de que, antes da sua realização, o locado valia X e, depois de elas feitas, passou a valer X + Y – e, além disso, que tais obras não podem ser levantadas do locado, única hipótese em que a ora Apelante teria, irrecusavelmente, o direito de ser indemnizada pela senhoria reconvinda ora Apelada do valor das referidas benfeitorias, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa (nº 2 do cit. art. 1273º) [104] [105] [106] [107].

Assim sendo, no caso dos autos, como não decorre da escassa factualidade provada, em sede de benfeitorias, que as obras realizadas na loja arrendada sejam susceptíveis de ser qualificadas como benfeitorias necessárias ou como benfeitorias úteis, o pedido reconvencional tendente ao pagamento das despesas realizadas com tais obras estava sempre votado ao insucesso, mesmo que se tivesse demonstrado a sua autoria.

Eis por que a apelação também improcede quanto a esta questão, nenhuma censura podendo ser feita, neste item das benfeitorias, à sentença ora recorrida.

DECISÃO

Acordam os juízes desta Relação em negar provimento à Apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.

Custas da apelação a cargo da Ré ora Apelante.

Lisboa, 6.5.2008

Rui Torres Vouga

José Gabriel Silva

Maria do Rosário Barbosa

[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.

[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).

[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).

[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).

[5] LEBRE DE FREITAS-ARMINDO RIBEIRO MENDES in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. 3º, 2003, p. 95.

[6] LEBRE DE FREITAS-ARMINDO RIBEIRO MENDES, ibidem.

[7] ABRANTES GERALDES in “Temas da Reforma do Processo Civil”, II Vol., 3ª ed., Janeiro de 2000, p. 186.

[8] Na verdade, com o CPC de 1961, a possibilidade de certos depoimentos ficarem registados por escrito só ocorria em caso de depoimentos antecipados (arts. 520º e 521º), cartas precatórias ou rogatórias (arts. 563º e 623º) e depoimentos de determinadas entidades (nos termos dos arts. 625º e segs.): cfr. ABRANTES GERALDES in ob. e vol. citt., p. 185.

[9] «É o caso de o tribunal a quo ter desprezado a força probatória dum documento não impugnado nos termos legais» (MANUEL DE ANDRADE in “Noções Elementares de Processo Civil”. 1979, p. 209). «Com efeito, encontrando-se junto aos autos documento que faça prova plena de certo facto se o juiz, na sentença, não o der como provado, incumbe à Relação alterar a decisão de 1ª instância, nessa parte, fazendo prevalecer a força probatória do documento (arts. 371º, nº 1, 376º, nº 1, e 377º do CC)» (FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 4ª ed., Abril de 2003, p. 202). «E o mesmo fenómeno ocorrerá no respeitante a um facto sobre que verse confissão judicial escrita, desde que desfavorável ao confitente (art. 358º, nº 1, do CC)» (FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, ibidem).

[10] ABRANTES GERALDES in ob. e vol. citt., pp. 193-194.

[11] ABRANTES GERALDES in ob. e vol. citt., p. 186.

[12] LEBRE DE FREITAS-ARMINDO RIBEIRO MENDES in “Código de Processo Civil Anotado” cit., Vol. 3º cit., p. 96.

[13] CARLOS LOPES DO REGO in “Comentários ao Código de Processo Civil”, Vol. I, 2ª ed., 2004, p. 608.

[14] Este é aliás o sentido que o legislador pretendeu dar à possibilidade do duplo grau de jurisdição, em sede de matéria de facto, pois que expressamente refere, no preâmbulo do diploma que possibilitou a documentação da prova (Dec.-Lei n.º 39/95, de 15/12), que “…a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso”.

[15] Cfr., também no sentido de que, «apesar da maior amplitude conferida pela reforma de processo civil a um segundo grau de jurisdição em sede de matéria de facto, a verdade é que não se trata de um segundo julgamento, devendo o tribunal apreciar apenas os aspectos sob controvérsia», o Ac. da Rel. de Lisboa de 13-11-2001 (in Col. de Jur., 2001, tomo V, pág. 85).

[16] Cfr., igualmente no sentido de que «a reforma processual operada pelo DL nº 329-A/95, de 12 de Dezembro, com as alterações introduzidas pelo Dec. Lei nº 180/96, de 25 de Setembro, dando nova redacção ao artº 712 do C. P. Civil, ampliou os poderes da Relação quanto à matéria de facto, mas não impõe a realização de novo e integral julgamento, nem admite recurso genérico contra a errada decisão da matéria de facto», o Ac. da Rel. do Porto de 19/09/2000 (in Col. Jur., Ano XXV - 2000, tomo IV, p. 186).

[17] Ac. da Relação de Coimbra de 3-10-2000 (in Col. de Jur., 2000, tomo IV, pág. 28).

[18] De facto, «é sabido que, frequentemente, tanto ou mais importantes que o conteúdo das declarações é o modo como são prestadas, as hesitações que as acompanham, as reacções perante as objecções postas, a excessiva firmeza ou o compreensível enfraquecimento da memória, etc.» (ABRANTES GERALDES in “Temas…” cit., II Vol. cit., p. 201). «E a verdade é que a mera gravação sonora dos depoimentos desacompanhada de outros sistemas de gravação audiovisuais, ainda que seguida de transcrição, não permite o mesmo grau de percepção das referidas reacções que, porventura, influenciaram o juiz da primeira instância» (ibidem). «Existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores» (ABRANTES GERALDES in “Temas…” cit., II Vol. cit., p. 273).

[19] Ac. da Rel. de Coimbra de 25/5/2004, proferido no Proc. nº 17/04 e relatado pelo Desembargador JORGE ARCANJO RODRIGUES, cujo texto integral está disponível para consulta no site htpp//www.dgsi.pt.

[20] «Ressalvam-se (…) do poder de livre apreciação do tribunal colectivo os casos em que a lei exija, para a existência ou para a prova de algum facto, qualquer formalidade especial» (ANTUNES VARELA in “Manual de Processo Civil”, 1984, p. 643). «No 1º caso, a formalidade diz-se ad substantiam; no 2º, ad probationem» (ibidem). «Em qualquer das circunstâncias, o colectivo não pode considerar o facto como provado, enquanto a formalidade exigida (ou a forma do seu suprimento, no caso da formalidade ad probationem) não tiver sido observada» (ibidem).

[21] «Estão, de acordo com essa regra [da liberdade de apreciação da prova pelo tribunal], sempre sujeitas à livre apreciação do julgador a prova testemunhal (art. 396º CC), a prova por inspecção (art. 391º CC) e a prova pericial (art. 389º CC)» (LEBRE DE FREITAS-MONTALVÃO MACHADO-RUI PINTO in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. 2º, 2001, p. 635). «Têm, pelo contrário, valor probatório fixado na lei os documentos escritos, autênticos (art. 371º-1 CC) ou particulares (art. 376º-1 CC), e a confissão escrita ou reduzida a escrito, seja feita em documento autêntico ou particular, mas neste caso só quando dirigida à parte contrária ou a quem a represente (art. 358º-2 CC)» (ibidem). «Já quando não reúna os requisitos exigidos para ter força probatória legal, a confissão fica sujeita à regra da livre apreciação (art. 361º CC); o mesmo acontece com o documento escrito (art. 366º CC)». «Valor probatório fixado por lei têm também as presunções legais stricto sensu (art. 350º CC) e a admissão (arts. 484º-1, 490º-2, 505º e outros semelhantes)» (ibidem).

[22] Miguel Teixeira de Sousa in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, p. 348”.

[23] ABRANTES GERALDES in “Temas…” cit., II Vol. cit., p. 256.

[24] ABRANTES GERALDES, ibidem.

[25] ABRANTES GERALDES in “Temas…” cit., II Vol. cit., p. 259.

[26] Cit. Ac. da Rel. de Coimbra de 25/5/2004.

[27] Cit. Ac. da Rel. de Coimbra de 25/5/2004.

[28] Cfr., também no sentido de que, «porque se mantêm vigorantes os princípios de imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca, de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados”, o Ac. da Rel. do Porto de 19/09/2000 (in “Col. Jur., Ano XXV - 2000, tomo 4, p. 186).

[29] Cfr., igualmente no sentido de que «a reanálise das provas gravadas pelo Tribunal da Relação só pode abalar a convicção criada pelo Juiz da 1.ª instância, traduzida nas respostas aos quesitos, e determinar a alteração dessas respostas, em casos pontuais e excepcionais, quando, não se tratando de confissão ou de qualquer facto só susceptível de prova através de documento, se verifique que as respostas dadas não têm qualquer fundamento face aos elementos de prova trazidos ao processo ou estão profundamente desapoiados face às provas recolhidas», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 21/1/2003, proferido no Proc. nº 02A4324 e relatado pelo Conselheiro AFONSO CORREIA (cujo texto integral está disponível para consulta no site htpp//www.dgsi.pt.).

[30] Ac. da Rel. de Coimbra de 25/11/2003, proferido no Proc. nº 3858/03 e relatado pelo Desembargador ISAÍAS PÁDUA (cujo texto integral está disponível para consulta no site htpp//www.dgsi.pt.).

[31] Cfr., igualmente no sentido de que, «quando a atribuição de credibilidade a uma fonte de prova pelo julgador se basear numa opção assente na imediação e na oralidade, o tribunal de recurso só a poderá criticar se ficar demonstrado que essa opção é inadmissível face ás regras da experiência comum», o Ac. da Rel. de Coimbra de 6/03/2002 (in Col. Jur., 2002, tomo II, p. 44). Assim, «assentando a decisão recorrida na atribuição de credibilidade a uma fonte de prova em detrimento de outra, com base na imediação, tendo por base um juízo objectivável e racional, só haverá fundamento válido para proceder à sua alteração caso se demonstre que tal juízo contraria as regras da experiência comum» (Ac. da mesma Relação de 18/8/2004, prolatado no Proc. nº 1937/04 e relatado pelo Desembargador BELMIRO ANDRADE, cujo texto integral pode ser livremente consultado no site htpp//www.dgsi.pt).

[32] Ac. da Rel. de Lisboa de 13/11/2001 (in Col. Jur., 2001, tomo V, p. 85).

[33] Ac. da Relação de Coimbra de 3/10/2000 (in Col. Jur., 2000, tomo IV, p. 28).

[34] Ac. da Rel. de Coimbra de 22/6/2004, prolatado no Proc. nº 1861/04 e relatado pelo Desembargador HÉLDER ALMEIDA (cujo texto integral está disponível para consulta no site htpp//www.dgsi.pt.).

[35] Cit. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 21/1/2003, proferido no Proc. nº 02A4324 e relatado pelo Conselheiro AFONSO CORREIA.

[36] Ibidem.

[37] FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA in “Manual dos Recursos em Processo Civil” cit., p. 202.

[38] FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, ibidem.

[39] Todavia, «para que a Relação possa alterar as respostas aos quesitos, com fundamento em depoimentos prestados por testemunhas, é necessário que constem do processo os depoimentos de todas as testemunhas indicadas a esses mesmos quesitos, quer pela ré quer pela autora» (Ac. do STJ de 15/4/1993 in BMJ nº 426, p. 415).

[40] Cfr., no sentido de que «a Relação não pode alterar a matéria de facto apurada pela 1ª instância, desde que foram ouvidas testemunhas, sem que tivessem ficado registados os seus depoimentos, ainda que a quesitos diferentes daqueles cujas respostas se qustionem, porque podem ter influenciado, ainda que indirectamente, tais respostas», o Ac. da Rel. de Lisboa de 24/6/1993 (in Col. Jur., 1993, tomo 3, p. 137).

[41] Cfr., no sentido de que, «havendo um depoimento não reduzido a escrito, não pode a Relação alterar as respostas dadas ao questionário, por não constarem do processo todos os elementos de prova», o Ac. da Rel. de Lisboa de 14/10/1993 (in Col. Jur., 1993, tomo 5, p. 101)

[42] Cfr., no sentido de que, «não tendo sido ouvidas pessoas em julgamento e havendo apenas que apreciar a prova por carta precatória ou os documentos juntos ao processo, a Relação pode alterar as respostas dadas aos quesitos pelo tribunal colectivo ou pelo juiz singular», o Ac. desta Relação de 13/1/1994 (sumariado in BMJ nº 433, p. 636).

[43] Cfr., também no sentido de que, «baseando-se as respostas aos quesitos, que versam sobre a classificação de solos, exclusivamente em relatórios periciais, pode a Relação – caso as respostas não exprimam na íntegra o que resulta de tais relatórios – usando dos poderes que lhe são conferidos pelo art. 712º, nº 1, alínea a), do Código de Processo Civil, alterar as mesmas respostas», o Ac. da Rel. de Coimbra de 26/11/1996 (sumariado in BMJ nº 461, p. 537 e publicado in Col. Jur., 1996, tomo 5, p. 23).

[44] FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, ibidem.

[45] Cfr., todavia, no sentido de que «as respostas aos quesitos não podem ser alteradas em face de recurso se os documentos juntos aos autos forem insuficientes para, só por si, contrariarem a prova testemunhal produzida ou impuserem resposta diversa», o Ac. desta Relação de 2/5/1991 (sumariado in BMJ nº 407, p. 648).

[46] Cfr., porém, no sentido de que, «tendo na 1ª instância sido prestada prova testemunhal quanto a algum dos quesitos que resultaram “não provados”, está vedado ao Tribunal da Relação, baseando-se no teor de documentos particulares, juntos aos autos antes da audiência de discussão e julgamento, alterar as respostas a tais quesitos, pois que isso não lhe é consentido pelo art. 712º do Cód. Proc. Civil», o Ac. desta Relação de 11/5/1995 (sumariado in BMJ nº 447, p. 594).

[47] FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA in “Manual dos Recursos em Processo Civil” cit., pp. 202 in fine e 203.

[48] Isto é, «documento que não foi presente ao tribunal de 1ª instância antes deste proferir a sua decisão» (FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA in “Manual dos Recursos em Processo Civil” cit., p. 203).

[49] Ou seja, um «documento que à parte não foi possível juntar até ao encerramento da discussão [da causa] na 1ª instância, ou por ainda não existir ou, [embora] existindo, por a parte dele não ter conhecimento ou dele não dispor» (FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, ibidem) .

[50] Isto é, «documento que, respeitando à matéria de facto em causa, cria uma convicção diferente da que se formou com a prova que baseou a decisão da 1ª instância» (FERNANDO AMÂNCIO FERREIRA, ibidem).

[51] Ac. da Rel. de Coimbra de 18/3/2003, cujo sumário consta da Base de dados jurídico-documentais do Ministério da Justiça, acessível, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[52] Cfr., também no sentido de que, «faltando gravação dos depoimentos orais e ou redução a escrito dos mesmos, prestados na audiência de julgamento, nem tendo sido postergada a força probatória de nenhum documento junto ao processo que não pudesse ser afastada pela prova testemunhal verbalmente prestada, terá de ser indeferido o pedido de modificação da decisão de facto», o Ac. da Rel. do Porto de 13/1/2000 (apud ABÍLIO NETO in “Código de Processo Civil Anotado”, 18ª ed., 2004, p. 1015).

[53] Ac. do S.T.J. de 18/4/2002, proferido na Revista nº 725/02, apud ABÍLIO NETO in “Código de Processo Civil Anotado”, 18ª ed., 2004, p. 1014.

[54] Cfr., também no sentido de que «para apreciar a matéria de facto, as Relações devem socorrer-se de presunções judiciais ou de máximas de experiência mas, se o Colectivo der como “Provado” ou “Não provado” certo quesito, alicerçando a sua convicção em prova testemunhal, a Relação não pode, com base em simples presunções judiciais, alterar essa resposta, na medida em que a ilação em que a mesma se traduz pode ter sido afastada pelos depoimentos orais prestados», o Ac. desta Relação de 22/10/1998 (in Col. Jur., 1998, tomo 4, p. 261).

[55] Cfr., igualmente no sentido de que, «se o colectivo deu (ou não) como provado certo quesito e se para o efeito ele pôde utilizar prova testemunhal e máximas da experiência, a Relação não pode evidentemente alterar essa resposta devido exclusivamente a uma presunção, na medida em que a sua força probatória pode ter sido arredada devido aos depoimentos orais prestados pelas testemunhas perante o colectivo», o Ac. do S.T.J. de 21/9/1995 (in BMJ nº 449, p. 273).

[56] Cfr., também no sentido de que «se é certo que o tribunal da relação tem o poder de, mediante ilação, estabelecer factos (alegados), essa sua faculdade tem como limite a impossibilidade de, mediante tal meio de prova, alterar as respostas dadas pelo tribunal colectivo ao questionário fora do apertado quadro das várias alíneas do artº. 712º, nº 1, do CPC», porque, «se o tribunal colectivo que teve ao seu dispor a totalidade das provas, inclusive a testemunhal, não alcançou a realidade de um facto, não pode a relação, que não disponha da possibilidade de examinar todas as provas, atingir essa realidade», o Ac. do S.T.J. de 1/10/1996, proferido no Proc. nº 215/96 da 2ª Secção e relatado pelo Conselheiro SOUSA INÊS.

[57] Cfr., de igual modo no sentido de que, «não se encontrando nos autos toda a prova que, de modo legal, se teve em conta na primeira instância para se responder “não provado” a um quesito, não é legítimo que o Tribunal da relação, por presunção natural, chegue aos factos constantes de tal quesito», o Ac. da Rel. do Porto de 9/3/2000 (in Col. Jur., 2000, tomo 2, p.190).

[58] Cfr., ainda no sentido de que «a relação não pode fixar através de presunção judicial um facto que, tendo sido levado à base instrutória, mereceu a resposta de “não provado”, pr isso que, «caso contrário, estaria a decidir sem dispor de todos os elementos de prova de que dispunha o julgador de 1ª instância, o que é contrário à letra e ao espírito do art. 712º do CPC», o Ac. do STJ de 18/12/2003, proferido no Proc. 03B3453 (apud ABÍLIO NETO in “Código de Processo Civil Anotado”, 18ª ed., 2004, p. 1017).

[59] PEREIRA COELHO in “Arrendamento. Direito Substantivo e Processual”, Lições ao curso do 5º ano de Ciências Jurídicas no ano lectivo de 1988-1989, Coimbra, 1988, p. 234.

[60] Cfr., neste sentido, PAIS DE SOUSA in “Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano”, 3ª ed., 1994, p. 131 in fine.

[61] PEREIRA COELHO in ob. cit., pp. 230-231.

[62] Efectivamente, como bem observa JANUÁRIO GOMES (in “Arrendamentos Comerciais”, 2ª ed., 1991, pp. 157-158), o nº 2 do art. 1059º do Cód. Civil, ao estabelecer que «a cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos arts. 424º e segs., sem prejuízo das disposições deste capítulo», «remete (...) para o regime geral da cessão da posição contratual, ressalvando eventuais excepções identificáveis na legislação locatícia, nomeadamente no R.A.U.». Por virtude dessa sujeição da matéria ao regime geral dos arts. 424º e segs. do Cód. Civil, «o arrendatário que queira ceder a sua posição contratual a terceiro terá de obter o consentimento do senhorio, o qual pode ser anterior, coevo ou posterior ao contrato através do qual se opera a cessão» (ibidem).

[63] De facto - como nota JANUÁRIO GOMES (in “Arrendamentos Comerciais” cit., p. 158) -, «se o arrendatário não obtiver o consentimento do senhorio, a cessão que realize em favor de terceiro é ineficaz: para o locador, a contraparte continua a ser o locatário cedente». «Mas esse acto de cessão é também ilícito, já que o locatário viola uma das obrigações que enformam o conteúdo do contrato: a obrigação, estabelecida na al. f) do art. 1038º de «não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar» (ibidem).

[64] Nos termos do art. 425º do Cód. Civil, aplicável à cessão da posição do locatário ex vi do disposto no cit. nº 2 do art. 1059º do mesmo diploma, a forma da transmissão define-se em função do tipo de negócio que serve de base à cessão. Porém, face ao preceituado nos arts. 115º, nº 3, e 122º, nº 2, do R.A.U. (na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril), tanto o trespasse como a cessão da posição do arrendatário que exerce profissão liberal carecem apenas de ser celebrados por escrito, sob pena de nulidade.

[65] DEUSDADO CASTELO BRANCO in “Problemas de Inquilinato”, Coimbra, 1973, pp. 73-74.

[66] DEUSDADO CASTELO BRANCO, ibidem.

[67] MANUEL HENRIQUE MESQUITA (in Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 126º, p. 347), PINTO FURTADO (in “Manual do Arrendamento Urbano”, 3ª ed., 2001, págs. 455 e 818).

[68] Ac. desta Relação de 3/5/2001, proferido no Proc. nº 0018318 e relatado pelo Desembargador SALAZAR CASANOVA, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[69] Cfr., igualmente no sentido de que «o art. 1038, al. f), do Código Civil deve interpretar-se no sentido de que a enumeração, que nele se faz, dos actos relativos ao gozo da coisa que ao arrendatário é vedado praticar não reveste carácter taxativo», o Ac. do S.T.J. de 28/9/2004, proferido no Proc. nº 04A2444 e relatado pelo Conselheiro AZEVEDO RAMOS, cujo texto integral pode ser consultado, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[70] Cfr., também no sentido de que, como a enumeração feita na alínea f) do nº 1 do artigo 64º do RAU não se reveste de natureza taxativa, «a resolução do contrato pode ter como fundamento a ocupação do prédio arrendado por estranhos, mesmo que não se prove o subarrendamento, a cessão e o comodato», o Ac. desta Relação de 28/4/1994, proferido no Proc. nº 0068286 e relatado pelo Desembargador RODRIGUES CODEÇO, cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[71] Cfr., igualmente no sentido de que, «conquanto no art. 64º, al. f), do R.A.U e no art. 1038º, al. f), do Cód. Civil, se enumerem, expressa e precisamente, três casos considerados proibidos, e por isso eivados de força resolutiva - a saber, subarrendamento, empréstimo e cessão da posição contratual -, o certo é a que essa enunciação não deve conferir-se outro cunho que meramente exemplificativo», pelo que «podem verificar-se outras situações igualmente justificativas, no quadro daqueles preceitos, de resolução do arrendamento, posto que nelas não concorram factos consubstanciadores de qualquer uma daquelas três figuras», desde que «estejam em causa situações de proporcionação do gozo do prédio por parte do inquilino a favor de terceiras pessoas, não com carácter de precariedade, mas com demissão ou renúncia, total ou parcial, do seu direito de uso e fruição do locado», o Ac. da Rel. de Coimbra de 14/12/1999, proferido no Proc. nº 2567/99 e relatado pelo Desembargador HÉLDER ALMEIDA, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[72] Cfr., de igual modo no sentido de que, «tendo o contrato de arrendamento como uma das suas características o " intuitus personae ", entende-se que é meramente exemplificativa a indicação dos contratos feita na citada disposição legal, devendo nela ser abrangidos todos os casos em que alguém que não seja arrendatário, não integre o seu agregado familiar, nem seja seu hóspede, utilize o arrendado com o seu acordo contra a vontade do senhorio», o Ac. da Rel. do Porto de 5/4/1990, proferido no Proc. nº 0224255 e relatado pelo Desembargador AUGUSTO ALVES, cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[73] Cfr., neste sentido, o Ac. da Rel. do Porto de 15/1/1996, proferido no Proc. nº 9550638 e relatado pelo Desembargador BRAZÃO DE CARVALHO, cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[74] Cfr., neste sentido, o Ac. da Rel. do Porto de 9/11/1999, proferido no Proc. nº 9921280 e relatado pelo Desembargador AFONSO CORREIA, cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[75] Cfr., todavia, no sentido - que tempos por erróneo – de que, como «I - a cedência, por um ou vários médicos, sem autorização do senhorio, dos seus consultórios, para que outros clínicos exerçam regularmente e por conta própria a sua profissão, em certas horas do dia em que o cedente os não utilize, pode corresponder a uma sublocação, a um comodato, ou a um contrato inominado de associação ou de comparticipação», «II - improcede a acção de despejo baseada na cedência referida no número anterior se não forem alegados e muito menos provados factos que a permitam caracterizar como comodato ou como sublocação não autorizados», o Ac. desta Relação de 9/1/1985, proferido no Proc. nº 0011603 e relatado pelo Desembargador BEÇA PEREIRA, cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt

[76] MARIA OLINDA GARCIA in “Arrendamentos para Comércio e Fins Equiparados”, 2006, p. 147.

[77] MARIA OLINDA GARCIA, ibidem, nota 131.

[78] MARIA OLINDA GARCIA, ibidem, nota 132.

[79] MARIA OLINDA GARCIA, ibidem.

[80] MARIA OLINDA GARCIA in ob. cit., pp. 147-148.

[81] MARIA OLINDA GARCIA in ob. cit., p. 148.

[82] MARIA OLINDA GARCIA in ob. cit., pp. 148-149.

[83] MARIA OLINDA GARCIA in ob. cit., p. 149.

[84] MARIA OLINDA GARCIA, ibidem.

[85] MARIA OLINDA GARCIA in ob. cit., p. 150.

[86] MARIA OLINDA GARCIA, ibidem.

[87] MARIA OLINDA GARCIA, ibidem.

[88] Cfr., também no sentido de que «se o arrendatário era uma pessoa singular que exercia no locado uma dada actividade e para melhor a desenvolver resolveu constituir uma sociedade por quotas unipessoal, de que é o único sócio aí continuando a exercer a actividade de sempre, verifica-se uma alteração da qualidade do locatário, mas tal alteração não configura propriamente uma cedência do locado», o Ac. da Rel. de Évora de 24/5/2007, proferido no Proc. nº 291/06-2 e relatado pelo Desembargador MÁRIO SERRANO, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[89] Cfr., todavia, no sentido de que «a substituição ao R. no locado da sociedade unipessoal por ele constituída, sem autorização do A., dá lugar ao despejo, por violação da alínea f) do n.º 1 do art. 64.º do RAU», o Ac. da Rel. do Porto de 6/4/2006, proferido no Proc. nº 0631414 e relatado pelo Desembargador TRAJANO TELES DE MENEZES, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[90] Cfr., no sentido de que, «se o primitivo arrendatário constitui com outros uma sociedade por quotas à qual cedeu a sua posição contratual de inquilino, sem dar conhecimento ao senhorio, e sem que se prove que este tenha reconhecido a dita sociedade como arrendatária, verifica-se a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista na alínea f) do nº 1 do citado artigo 64», o Ac. da Rel. do Porto de 13/4/1993, proferido no Proc. nº 9120085 e relatado pelo Desembargador SOARES DE ALMEIDA, cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[91] Cfr., no sentido de que «a al. f) do nº 1 do art. 64º do RAU comporta a cessão da posição contratual do arrendatário para sociedade da qual este é sócio, constituindo esse comportamento ilícito fundamento para o locador peticionar a resolução do contrato de arrendamento», o Ac. do STJ de 11/1/2005, na Revista nº 4173/04, apud LAURINDA GEMAS – ALBERTINA PEDROSO – JOÃO CALDEIRA JORGE in “Arrendamento Urbano. Novo regime anotado e legislação complementar”, 2006, p. 188.

[92] Cfr., no sentido de que «há cedência da posição contratual ainda que a sociedade cedente (locatária) e a sociedade cessionária sejam "dominadas" pelo mesmo sócio», o Ac. desta Relação de 5/5/1992, proferido no Proc. nº 0054451 e relatado pelo Desembargador ADELINO GONÇALVES, cujo sumário pode ser acedido no sítio www.dgsi.pt.

[93] Cfr., precisamente no sentido de que «o regime estabelecido no art. 1046º do Cód. Civil sobre benfeitorias só é aplicável em situações não abrangidas pelo art. 1036º do mesmo diploma, acerca de reparações ou outras despesas urgentes», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 27/9/1994 (in BMJ nº 439, p. 549).

[94] Cfr., todavia, no sentido de que «a urgência das obras de reparação não tem que assumir carácter absoluto, nem se tem por verificada apenas quando o prédio esteja na iminência de ruir; basta que se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 18/11/1999 (in Col. Jur./Acs. do STJ, 1999, tomo III, p. 89).

[95] Efectivamente, «em princípio, o exercício da faculdade concedida ao locatário [pelo cit. art. 1036º/1, de actuar em substituição do locador, realizando ele próprio as obras, sem prévio recurso a juízo para obter a condenação do senhorio na realização das mesmas] depende da verificação de dois requisitos: a mora do locador em realizar as reparações (o que supõe que o arrendatário o tornou ciente da necessidade de a elas se proceder) e a urgência destas se realizarem» (JACINTO RODRIGUES BASTOS in "Notas ao Código Civil", vol. IV, 1995, p. 209). Porém, «o primeiro destes requisitos é dispensável se a situação de facto não se compadecer com as demoras da interpelação do locador, o que, porém, mesmo nesse caso, não dispensa que se faça a este um aviso da situação» (ibidem).

[96] Cfr., neste sentido, o Ac. da Rel. de Lisboa de 31/3/1992 proferido no Proc. nº 55181 e relatado pelo Desembargador SOUSA INÊS (cujo texto integral pode ser consultado na Base de dados da Direcção-Geral dos Serviços de Informática, no site http://www.dgsi.pt.).

[97] Cfr., também no sentido de que, «só depois de avisar o locador dos vícios que descubra na coisa, é que o locatário, se aquele não efectuar as reparações e as mesmas, pela urgência, não se compadecerem com as delongas de procedimento judicial, pode realizá-las, ficando com o direito de ser reembolsado do respectivo custo», o Ac. da Rel. de Lisboa de 10/5/1978 (in Col. Jur., 1978, tomo III, p. 927).

[98] Cfr., no sentido de que «existe mora do locador se este houver sido avisado, quer pelo locatário, quer pela Câmara Municipal, da exigência de obras que se revelem necessárias, e não se comprove que algo tenha feito ou diligenciado a tal respeito», o cit. Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 27/9/1994 (in BMJ nº 439, p. 549).

[99] Cfr., no sentido de que, «nada dispondo o contrato quanto à conservação ou melhoramento do arrendado, e não tendo o inquilino alegado e provado a urgência das obras feitas e a mora do senhorio, deve o arrendatário ser equiparado, quanto a tais obras, ao possuidor de má fé», o Ac. da Rel. de Coimbra de 12/3/1985 (in Col. Jur., 1985, tomo II, p. 39).

[100] PINTO FURTADO in “Manual do Arrendamento Urbano” cit., p. 460.

[101] Cfr., também no sentido de que, «da conjugação dos artigos 1046º e 1273º do Código Civil resulta que o locatário, em princípio, tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito no prédio», o Ac. da Rel. de Lisboa de 11/1/1990 proferido no Proc. nº 2726 e relatado pelo Desembargador SILVA PAIXÃO (cujo sumário pode ser consultado na Base de dados da Direcção-Geral dos Serviços de Informática, no site http://www.dgsi.pt.).

[102] Cfr., no sentido de que «quem pedir indemnização por benfeitorias tem de alegar factos que permitam qualificá-las de necessárias ou úteis e, pertencendo ao primeiro tipo, permitam concluir pelo risco de perda, destruição ou deterioração da coisa e, sendo do segundo, saber o seu custo, se aumentaram o valor e se podem ou não ser levantadas sem detrimento», o Ac. do S.T.J. de 13/5/1997, proferido no Proc. nº 97A004 e relatado pelo Conselheiro HERCULANO LIMA, cujo sumário pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[103] Cfr., no sentido de que «não tendo o arrendatário conseguido indemnização pelas obras que efectuou no arrendado (e que peticionara) tem, para obter indemnização por benfeitorias, que alegar factos que possibilitem qualificá-las como necessárias ou úteis, ou seja, que as mesmas tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio, a tratar-se de benfeitorias necessárias, ou que valorizaram o prédio, como sua consequência necessária e directa, não podendo limitar-se a invocar que executou as aludidas obras, por um determinado custo.», o Ac. do S.T.J. de 6/7/2004, proferido no Proc. nº 04B2064 e relatado pelo Conselheiro ARAÚJO DE BARROS,cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[104] Cfr., no sentido de que, «sendo a indemnização pelas benfeitorias necessárias e úteis no prédio arrendado (...) calculada segundo o regime do enriquecimento sem causa, segue-se que não basta para esse cálculo considerar o respectivo custo», antes «é necessário que se determine qual a valorização que as ditas obras trouxeram ao prédio, pois só ela é que dá a medida do enriquecimento do senhorio, dono do prédio, gerando na mesma medida a obrigação de indemnização», o Ac. da Rel. de Coimbra de 4/11/1997 (sumariado in BMJ nº 471, p. 464).

[105] Cfr., igualmente no sentido de que a medida do enriquecimento do senhorio à custa do arrendatário, que a lei quer suprimir ou eliminar ao obrigar o senhorio a indemnizar o arrendatário pelas benfeitorias por este efectuadas no prédio locado, «não tem de corresponder ao custo das obras que os autores fizeram e com que beneficiaram os prédios, o que só poderia verificar-se se se provasse que os réus efectivamente enriqueceram nessa medida; tão pouco se pode, sem mais, fazer corresponder a medida do empobrecimento dos autores ao custo dispendido com e nas obras», o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 28/4/1998 proferido no Proc. nº 98A371 e relatado pelo Conselheiro LOPES PINTO (cujo sumário pode ser consultado na Base de dados da Direcção-Geral dos Serviços de Informática, no site http://www.dgsi.pt.).

[106] Cfr., também no sentido de que «as benfeitorias peticionadas pelo inquilino devido às obras realizadas no locado apenas podem proceder se as mesmas obras, sendo consideradas necessárias, ou úteis e não poderem ser levantadas sem prejuízo do locado, tiverem trazido um valor acrescentado ao locado que não existiria, sem a realização daquelas obras», o Ac. do S.T.J. de 6/3/2007, proferido no Proc. nº 07A222 e relatado pelo Conselheiro JOÃO CAMILO, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.

[107] Cfr., ainda no sentido de que «a procedência do pedido relativamente às benfeitorias demanda a prova pelo arrendatário do valor das que ficaram no prédio, por não ser possível levantá-las sem detrimento deste, e do enriquecimento do locado daí decorrente», o Ac. do S.T.J. de 22/1/2008, proferido no Proc. nº 07A4154 e relatado pelo Conselheiro PAULO SÁ, cujo texto integral pode ser acedido, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.