3310/07.2TVLSB.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Celebrado contrato-promessa tendo por objecto a realização de um contrato de compra e venda cujo objecto mediato (uma loja com arrecadação) não pode, por força da impossibilidade física originária, ser transmitido, por indisponível pela promitente vendedora nos termos convencionados, não pode também, e por isso, ter-se como validamente concluído.

II- A redução do negócio parcialmente inválido só não deve operar-se se e quando se deva ter por demonstrado que as partes não teriam celebrado o contrato sem a parte inválida.

III- À obrigação de restituição fundada em nulidade do negócio é aplicável o disposto nos arts. 1269.º e segs. do C. Civil, como determina o n.º 3 do seu art. 289º.

IV- Consequentemente, a obrigação de restituir o dinheiro entregue a título de sinal incluirá a obrigação de juros, como seus frutos civis, desde o momento da cessação da posse de boa fé da quantia a restituir.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. - AA e BB, intentaram acção declarativa contra "CC, S.A." pedindo que se declarasse definitiva e culposamente incumprido pela R. o contrato-promessa celebrado em 8/4/1999 e que se condenasse a Ré a restituir-lhes o dobro do sinal prestado, ou seja, € 40.559, 90, e a pagar-lhes juros sobre aquele montante, desde a data da citação até pagamento.

Alegaram que adquiriram a posição de promitentes-compradores em contrato-promessa de compra e venda de loja com parqueamento e arrecadação celebrado com a R., tendo esta incumprido o contrato ao alterar o respectivo projecto na execução das obras de construção do imóvel, seu objecto, tendo decorrido dessa alteração a redução da área da loja prometida vender bem como a eliminação da arrecadação. Alegam ainda, que só tiveram conhecimento da redução da área através de comunicação, informal e verbal, da R., e que, na sequência dessa informação, a mesma lhes propôs a subscrição de um aditamento ao contrato-promessa, do qual ficava a constar a nova área da loja e uma redução do preço do imóvel, sendo que apenas tiveram conhecimento de que a arrecadação deixava de integrar o imóvel depois de analisarem a documentação remetida pela R. com a carta que a mesma lhes enviou em 1/9/03, em que lhes comunicava, como data para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, o dia 24/9/03. Não tendo comparecido na data designada pela R. para a celebração da escritura, esta enviou-lhes carta em 19/11/03, nela referindo que o contrato se encontrava em incumprimento definitivo. Alegaram ainda os AA. que a existência da arrecadação, em conjunto com a área total da fracção prometida e condições de preço constituíram elementos essenciais e determinantes para a tomada de decisão de aquisição da loja em questão por pretenderem exercer nela a actividade comercial de papelaria, o que era do conhecimento da R.

A R. contestou.

Alegou que a referência à arrecadação correspondeu a lapso de escrita, visto que desde o início da concepção e da aprovação do projecto de arquitectura nenhuma das lojas estava dotada de arrecadação; que se impôs a diminuição da área útil da loja, por as áreas técnicas do edifício carecerem de mais espaço, mas que, esteve, desde sempre, prevista no contrato-promessa a possibilidade da área da loja poder ser alterada porque a que se indicava era uma área aproximada. Alega ainda que tendo reunido com os AA. em 17/5/01, lhes deu a conhecer a redução da área da loja e o já referido lapso de escrita referente à arrecadação, e que propôs aos AA. a redução do preço da venda na proporção da redução da área, ou, em alternativa, a resolução do contrato-promessa com a devolução do sinal em singelo, acrescido o seu valor de juros à taxa de 7% ao ano, e que estes nada disseram. Conclui que foram os AA. que incumpriram o contrato-promessa, tanto mais que não satisfizeram, nos respectivos prazos de vencimento, os reforços do sinal, colocando-se em mora, e recusando-se a celebrar o contrato prometido.

Em reconvenção pediu o reconhecimento do incumprimento definitivo do contrato-promessa por culpa dos AA., declarando-se perdido o sinal e respectivo 1º reforço a seu favor e, em termos subsidiários, que se declarasse a anulação do contrato-promessa com fundamento em erro na declaração do objecto mediato, por os AA. conhecerem a essencialidade para ela do elemento sobre que incidiu o erro, com a consequente obrigação de devolução em singelo pela R. do sinal e respectivo primeiro reforço aos AA., com acréscimo de juros compensatórios à taxa supletiva legal, ou, que se declarasse a nulidade do contrato promessa com fundamento em impossibilidade originária, com a consequente obrigação de devolução em singelo do sinal e seu reforço, com acréscimo de juros compensatórios à taxa supletiva legal, invocando, para tanto, o art. 280º/1 e 286º CC.

A final foi proferida sentença que julgou “a acção improcedente, absolvendo-se a R. do pedido de declaração de que a resolução do contrato-promessa teve lugar por motivo a si imputável e do pedido de condenação a restituírem aos AA. o dobro do sinal prestado, improcedente o pedido reconvencional no sentido da R. fazer seu o sinal, e procedente o pedido reconvencional no sentido de ser declarada a devolução do sinal prestado ainda que com fundamentos jurídicos diversos dos invocados, condenando a R. a pagar aos AA. € 16.211,84”.

Do assim decidido apelaram os AA., e, subordinadamente a R

A Relação julgou improcedentes as apelações, mas revogou a sentença recorrida, por ter declarado nulo o contrato, e condenou a R. a restituir aos AA. a quantia de € 16.221,84 acrescida de juros à taxa legal desde 19/1/2000.

Interpõem, agora, recursos de revista ambas as Partes.

A Ré para pedir a redução do negócio e a declaração apenas parcial da nulidade e, subsidiariamente, a condenação no pagamento de juros apenas desde a data da decisão ou, pelo menos, desde a data da citação, argumenta nas conclusões:

I- Da troca de correspondência efectuada entre as partes - factos provados no acórdão recorrido sob o nº 11,14 e 16 e constantes de fls. 33, 56 e 60 - resulta claramente demonstrado que, quer os AA., quer a Ré, admitiram reduzir o objecto mediato da promessa dos autos considerando a loja alienada apenas dotada de parqueamento automóvel e desprovida de arrecadação, tendo também concordado em reduzir o respectivo preço.

II- As partes apenas não se entenderam quanto ao montante da redução do preço.

III- A falta desse entendimento não obsta à redução do negócio jurídico declarado nulo, já que a vontade das partes é coincidente nessa alteração contratual, sendo esse o factor prevalecente.

IV- Nesta medida, o negócio dos autos, entretanto declarado nulo, deve considerar-se reduzido nos apontados moldes, pelo que deveriam ter os AA. relegado a questão do montante da redução do preço para ulterior discussão em Juízo, outorgando a prometida escritura pública.

V- Resulta também da correspondência remetida pela Ré aos AA. - factos provados sob os nºs 12 e 15 no acórdão recorrido e constante de fis. 57 e 58 dos autos - que os demandantes foram pela demandada interpelados por duas vezes, na última com efeitos admonitórios, para comparecerem nas datas, locais e horas para o efeito agendados e aí outorgarem a prometida escritura pública de alienação imobiliária e pagarem o remanescente do preço reduzido, sem que tivessem dado satisfação a semelhantes solicitações.

VI- Na medida em que os AA. não actuaram em conformidade com semelhantes interpelações, constituíram-se, sucessivamente, em mora e em incumprimento definitivo do contrato promessa reduzido dos autos, pelo que a Ré o resolveu com essa justa causa e se apropriou definitivamente do sinal nos termos que resultam das suas cartas de fls. 64 e 66, consideradas como provadas nos nºs 17 e 18 do acórdão recorrido.

VII- Era no apontado sentido da redução do objecto mediato e do preço do contrato promessa dos autos, assim como no seu subsequente incumprimento definitivo por banda dos AA., com a consequente perda do sinal a favor da Ré, que se deveria ter decidido no acórdão recorrido.

VIII- Como foi diversa a solução jurídica aí adoptada, designadamente no sentido da nulidade do contrato promessa dos autos sem se lhe reconhecer a possibilidade da sua redução, violou o acórdão recorrido o disposto nos art. 292º, 804º nº 2, 805º nº 1, 808º nº 1 e 442º nº 2, todos do Código Civil, pelo que, com esse fundamento, deve o mesmo ser revogado, concedendo-se a revista.

IX- Os AA. nunca interpelaram a Ré para que a mesma procedesse à restituição do sinal em singelo subsequente à nulidade da promessa dos autos, nem por interpelação extrajudicial, nem por via da sua citação para os termos desta demanda, porquanto aí apenas peticionaram a sua condenação no pagamento do dobro do sinal, no pressuposto de que a mesma havia incumprido definitivamente o invocado contrato promessa.

x- Tão pouco as partes alguma vez estipularam um prazo dentro do qual a Ré tivesse que restituir aos AA. o sinal que os mesmos lhe haviam anteriormente prestado.

XI- Muito menos as partes estabeleceram prazo equivalente na cláusula 12ª nº 3 do contrato promessa dos autos, concebida para a resolução a exercer exclusivamente pelo promitente comprador.

XII- Deste modo, apenas com o trânsito em julgado da decisão que, porventura, venha a manter a condenação da Ré na restituição aos AA. do sinal que os mesmos lhe prestaram, é que essa obrigação se vencerá, sendo esse o momento a partir do qual e se a mesma não for cumprida, se começarão a vencer juros moratórios.

XIII- Se assim não for entendido, há que concluir, de harmonia com a jurisprudência dominante, que apenas com a citação da Ré para os termos desta demanda ocorrida em 20/07/2007 é que a mesma foi interpelada para efectuar essa restituição, cessando aí a sua boa fé, sendo então e nesta perspectiva esse o momento a partir do qual a mesma se constituiu em mora e na obrigação adicional de pagar juros moratórios à taxa supletiva legal, com início de contagem a partir dessa ocorrência.

XIV- Ao se ter decidido diversamente no acórdão recorrido, no sentido de que o inicio da contagem dos juros moratórios se reconduz a 19/0112000, como data do pagamento do sinal, violou-se o disposto nos art. 289º, 804º nº 2, 805º nº 1 e 806º nº 1 e 2 do Código Civil.

Os Autores, por sua vez, insistindo no incumprimento culposo do contrato pela Ré, continuam a reclamar o pagamento do dobro do sinal passado, ao abrigo das conclusões que seguem.

1.ª Por força do contrato promessa que vigorou entre as partes, obrigou-se a Ré a vender aos autores, um imóvel correspondente à fracção autónoma que viesse a corresponder à loja n.º … do Edifício Lote … do empreendimento "Parque ...", devendo a mesma observar as características constantes da alínea d) do respectivo preambulo, a saber: uma área privativa aproximada de 53,80 m2, um espaço de estacionamento de veículos na garagem colectiva e, uma arrecadação.

2- ª - Do teor dos factos provados, resulta que a ré, no decurso da execução das obras de construção do imóvel objecto do contrato promessa, alterou o respectivo projecto, tendo em consequência de tal facto reduzido a área da loja prometida vender, bem como a sua configuração.

3.ª Tais alterações foram confessadas pela Ré na comunicação escrita de documento 15 junto com a p.i. constante de fls. 56 dos autos, afirmando-se que tais alterações se deveram a "imperativos de construção". (sic)

4.ª Resulta igualmente da alegação das partes que a alteração ao projecto do imóvel objecto do contrato prometido, foi decidida unilateralmente pela ré, sem que o autor dela tivesse conhecimento, nem tendo dado à mesma autorização, ou por qualquer forma assentimento.

5- ª - Não obstante tal circunstancia veio a ré a intimar o A para a celebração do contrato definitivo, através das comunicações de fls. 51/52 e 57/58, mediante o pagamento integral da parte ainda em falta do preço previsto no contrato promessa.

6.ª Em face das conclusões precedentes, deve concluir-se que a promitente vendedora incumpriu a obrigação assumida perante os autores de vender um imóvel com as características correspondentes ao que havia sido contratado, encontrando-se como tal em incumprimento perante estes, na data em que reclama a celebração do contrato definitivo.

7.ª Ao pretender vender ao Autor a fracção identificada nos autos, sem que esta observasse as características estipuladas no contrato promessa, a Ré incumpriu o contrato promessa, de forma essencial o respectivo objecto, que deixa de corresponder ao prometido.

8.ª A alteração do objecto (mediato) do contrato, sem que por parte da ré tenham sido observados os mais elementares deveres de informação ao promitente comprador, não pode ser deixada prevalecer impunemente, havendo em qualquer caso de considerar-se legitima a recusa deste no cumprimento da prestação a que estava obrigado a coberto do ditame de artigo 428.º do Código Civil, o que os autores efectivamente reclamaram pelo teor do escrito de fls. 52 dos autos.

9.ª Aos autores não poderá ser tido como exigível a celebração do negócio definitivo quando o respectivo objecto não respeite as características da promessa assumida pela Ré, havendo como tal de considerar legítima a recusa dos autores em celebrar a escritura prometida. (artigo 428.º do Código Civil)

10.ª Também por essa exacta razão que não poderá igualmente ter-se como válida a declaração resolutiva consignada pela Ré, nas comunicações de fls. 64 e 66, quando e de parte da ré o incumprimento, por carecer da legitimidade resolutiva para tanto.

11.ª Os Autores consignaram na sua comunicação de 20-10-2003, a admonição de que teria como recusa definitiva da parte da ré, a falta de observância do procedimento ali descrito, vindo esta em resposta a declarar a resolução do vinculo contratual, sem que contudo se posa reconhecer que lhe assista o direito a tal resolução.

12.ª Em conformidade com as conclusões antes vertidas deverá reconhecer-se que o incumprimento da ré, associado à declaração reiterada de recusa na manutenção e eventual e / ou redução do contrato, traduz uma recusa definitiva na realização da respectiva prestação, o que sempre importara a consideração de que por essa via incumpriu definitivamente a sua obrigação - cfr. artigo 808.º n.º 1 do Código Civil.

13.ª Deverá por isso, ser reconhecido aos autores o direito a serem indemnizados em consequência de tal incumprimento, segundo o ditame legal de artigo 442.º do Código Civil, e como tal ser a ré condenada a pagar-lhes a quantia correspondente ao valor em dobro do sinal por si entregue, a titulo de indemnização pelos prejuízos sofridos com tal incumprimento (cfr. artigos 406º, 798º e 442º do Código Civil).

14.º As conclusões ora vertidas em nada são afectadas pela afirmada existência de um suposto erro de escrita na elaboração do contrato, factualidade que não obstante se ter já impugnado, e como tal não se concedendo no seu reconhecimento, se tomara ainda assim como pressuposto de desenvolvimento da alegação subsequente.

15.ª A instâncias recorridas, afastam também a relevância do erro de escrita na redacção do contrato promessa ao tê-lo por entender e bem, não estar em causa um qualquer erro subsumível às previsões dos vícios da vontade, de art.º 247.º do C.C., quer do erro de escrita regulado por art.º 249.º do C.C

16.ª Face a tal enquadramento, impunha-se a sentença em recurso que retirasse de tal constatação as consequências legais de tal facto, imputando a recorrida a responsabilidade eventual pelas divergências entre a declaração negocial e, a vontade negocial, conforme imposto por artigo 224.º n.º 1, e 230.º do Código Civil, no sentido de dever considerar a ré vinculada nos exactos termos do clausulado contratado, e como tal somente se podendo tomar como incumprimento a desconformidade entre a obrigação nesses termos assumida e, o objecto da prestação oferecida pela ré.

Mostram-se assim violados, para alem das demais invocadas, as disposições legais de artigos 224.º n.º 1, e 230.º, 428.º, 432.º n.º 1 801.º nos 1 e 2 e, 808.º do Código Civil.

Apenas a Ré respondeu.

2. - Como se extrai das conclusões dos recursos, colocam-se as questões que seguem:

- Validade ou nulidade do contrato-promessa;

- Em caso de validade, se, como pretendem os Autores, há incumprimento imputável à Ré

- Em caso de nulidade, se, como aceita a Ré, se há lugar à redução do negócio;

- Ainda em caso de nulidade, qual o termo inicial da contagem dos juros sobre a quantia a restituir.

3. - A factualidade definitivamente assente é a que segue:

1- Por escrito datado de 8/4/1999, DD e EE prometeram comprar e a R. prometeu vender, pelo preço de Esc. 16261 050$00 (equivalente a € 81.109,78), a fracção autónoma a construir no empreendimento A... L..., Parque ..., em Lisboa, que viesse a corresponder à loja n.º … do edifício lote ….

2- Consta desse escrito que a fracção deveria ser constituída por uma loja com uma área privativa aproximada de 53, 80 m2, um espaço de estacionamento de veículos na garagem colectiva e uma arrecadação.

3- A conclusão das obras deveria ter lugar até 30/6/2001 e a celebração da escritura definitiva de compra e venda até 31 de Dezembro de 2001.

4- Em caso de incumprimento, o promitente-comprador poderia optar entre receber o sinal em dobro ou recorrer à execução específica (cl. 9 11.9).

5- Verificando-se atrasos superiores a seis meses no início ou na conclusão da obra ou interrupções que se prolongassem por mais de seis meses, o promitente-comprador poderia resolver o contrato, reclamando da promitente vendedora as quantias por esta recebidas, acrescidas de juros à taxa de 7% ao ano.

6- Em 14-5-1999, DD e EE cederam a sua posição ao A

7- A título de sinal e reforços do sinal, o A. entregou à R. pelo menos €16.221,84.

8- A fracção prometida vender veio a ser designada pelas letras "DN" e a corresponder à loja com o nº …, letra "…", com entrada pelo bloco …, do prédio urbano com os nº … e … da Rua …, no Lumiar, descrita na … C.R.P. de Lisboa sob o nº …

9- A fracção prometida vender veio a ter de área 51, 3 m2.

10- A R. informou o A. da alteração do projecto, com redução da área da loja prometida vender e da sua configuração.

11- Na sequência dessa alteração, a R. propôs ao A. a subscrição de um aditamento conforme fls. 33, datado de 29/8/2002, alterando a área privativa da fracção para 51,3 m2 e reduzindo o preço para € 77 340,74.

12- Em 1/9/2003, a R. comunicou ao A. que a celebração da escritura definitiva de compra e venda teria lugar em 24/9/2003.

13- Os AA. dirigiram à R. o escrito de que se mostra junta cópia a fls. 52, datado de 19/9/2003, referindo que não é indicada a área da loja prometida vender, que a fracção indicada não prevê a arrecadação enquanto seu elemento integrante, solicitando que, estando na vontade de cumprir integralmente as condições contratuais, estes aspectos sejam esclarecidos.

14- A R. remeteu ao A. o escrito de fls. 56, datado de 1/10/2003, em que aduz, designadamente, que deu anteriormente conhecimento das alterações que a fracção sofreu, tendo sido proposta a celebração de um aditamento, com redução do preço, que nos dois autos de recepção a que faltou poderia ter constatado as divergências, e que se o A. se desinteressou está disponível para proceder à revogação, com devolução dos sinais, com juros à taxa de 7% ao ano.

15- A R. dirigiu nova carta ao A., datada de 1/10/2003, a fls. 57 e 58, em que indica como nova data para a realização da escritura o dia 22/10/2003, sob pena de o contrato ficar resolvido, com perda das quantias entregues a titulo de sinal.

16- Por carta datada de 20/10/2003, de que se mostra junta cópia a fls. 60 e 61, os AA. aduzem não concordar com a redução do preço proposto e, assinaladamente, remeto “o convite de apresentação de proposta de alteração contratual que contemple a efectiva desvalorização da loja em causa em razão das alterações por V. Exas. unilateralmente introduzidas. Tal não se verificando, assumirei tal omissão como recusa definitiva de v. parte no cumprimento do contrato promessa e, como tal considerarei o mesmo como objectivamente incumprido.

17- A R. remeteu ao A. o escrito datado de 19/11/1993, de que se mostra junta cópia a fls. 64, em que aduz que mantêm as propostas de 1/10/2003 e o contrato se encontra em incumprimento definitivo, pelo que, no prazo de oito dias, notificaremos formalmente V. Exa. da respectiva resolução com efeitos a 22 de Outubro p.p., perdendo V. Exa. a quantia entregue a título de sinal o direito à aquisição da fracção prometida vender (sic).

18- A R. remeteu ao A. o escrito de que se mostra junta cópia a tis. 66, em que se lê “notificamos V. Exa. que, nos termos dos nº 1 e 2 da cláusula décima do contrato promessa de compra e venda celebrado em 14/5/1999, o mesmo foi resolvido por incumprimento definitivo, com efeitos a 22 de Outubro de 2003, perdendo V. Exa. o montante entregue a título de sinal e o direito à compra da fracção prometida vender”.

19- O vendedor da R. referiu à compradora apenas a existência de loja e de parqueamento automóvel.

20- A referência a arrecadação no contrato promessa (reproduzido na proposta de aditamento de fls. 33) constituiu um lapso de escrita, inexistindo desde o início da concepção do edifício qualquer arrecadação afectável a lojas.

21- Em data não concretamente apurada, mas prévia a 29/8/2002, a R. informou os AA do lapso.

22- Em data não concretamente apurada, mas prévia a 29/8/2002, a R. comunicou aos AA. que a loja sofreria uma redução da área bruta de cerca de 2,5 m2, porquanto as áreas técnicas do edifício careciam de maior espaço.

4. - Mérito dos recursos.

4. 1. - Recurso dos Autores.

- Incumprimento do contrato e indemnização.

O recurso dos Autores, que continuam a reclamar, tal como inicialmente peticionado, o pagamento de indemnização correspondente ao dobro do sinal, pressupõe a válida vinculação das Partes e a posterior extinção do contrato-promessa fundada em incumprimento definitivo e culposo da Ré, também fundamento legal de resolução contratual.

Divergindo da decisão da 1ª Instância, em que se admitiu a validade do contrato e respectiva extinção por incumprimento definitivo imputável a ambas as Partes, no acórdão impugnado declarou-se nulo o negócio celebrado, por impossibilidade originária da prestação, nos termos dos arts. 401º e 280º, ambos do C. Civil.

Aí se ponderou que, tendo ficado provado que não existia desde o início da concepção do edifício qualquer arrecadação afectável a lojas, “ficou arredada a situação que os AA. perspectivaram - e que nunca abandonaram no relacionamento contratual com a R. - de ter sido esta, quem, no decorrer das obras, alterara o projecto, de modo a que, estando inicialmente concebida a arrecadação como integrando a loja objecto do contrato, tivesse deixado de o estar.

O que significa que, ao contrário do que os AA., numa primeira via, pretendem na acção, a R. não se colocou (com a alteração do projecto que aqueles lhe atribuem) em situação de não poder cumprir (cfr art 795º/2 CC). (…) encontra-se (a Ré) desde o início do contrato em situação de não poder cumprir o contrato-promessa por impossibilidade física do seu objecto”.

Ora, nas alegações e conclusões da revista, os Autores não dedicam um único argumento à impugnação da decisão recorrida e aos fundamentos nela invocados.

Ignoram, pura e simplesmente, toda a argumentação vertida no acórdão de que interpuseram recurso, bem como o que nele foi decidido, esquecendo os ónus de alegar e de concluir que lhe são impostos pelo art. 690º -1 e 2 CPC.

Esquecem, por outro lado, que a decisão sob recurso é o acórdão da Relação, que não já a da 1ª Instância, como previsto no nosso sistema de recursos e consagrado no art. 706º-1 CPC.

Numa palavra, omitindo qualquer crítica ao acórdão que anunciaram pretender impugnar no requerimento de interposição do recurso, os Recorrentes acabam por deixar o recurso sem objecto.

Apesar disso, até porque se está perante matéria de conhecimento oficioso, não deixará de se tomar posição sobre a questão da nulidade.

A nulidade prevista no art. 401º-1 para o negócio jurídico cuja prestação seja originariamente impossível traduz mera confirmação do regime estabelecido no art. 280º do mesmo Diploma, a taxar de nulo o negócio cujo objecto seja física ou legalmente impossível, do mesmo passo que o art. 286º declara a nulidade passível de conhecimento a todo o tempo e declaração oficiosa pelo tribunal.

A impossibilidade do objecto negocial, na modalidade contemplada, integraria uma impossibilidade quanto à prestação, originária, definitiva e parcial.

Será também uma impossibilidade objectiva, por verificável em relação a qualquer pessoa, isto é, absoluta.

Vem efectivamente provado, como convocado pela Relação, que «a referência a arrecadação, no contrato-promessa, constitui um lapso de escrita, inexistindo desde o início da concepção do edifício qualquer arrecadação afectável a lojas”.

Irrecusável, pois, a conclusão de facto, assumida no acórdão, de que a supressão da arrecadação não resulta - como pretendiam e continuam a manter os Autores - de qualquer alteração do projecto superveniente à celebração do contrato-promessa (no decorrer das obras), donde não poder a R., desde que se vinculou através do contrato promessa, vir a poder prestar no contrato definitivo o objecto prometido.

A impossibilidade resulta, assim, da coisa, em si mesma, que ab initio não foi concebida para conter qualquer arrecadação a afectar às lojas, independentemente dos sujeitos do negócio ou da possibilidade de, em razão destes, poder ser alterado o objecto da prestação, pré-estabelecida na concepção do edifício. Ocorre uma impossibilidade física absoluta, em termos objectivos.

Uma tal impossibilidade, porque originária, é impeditiva da constituição da obrigação, pois que incide sobre um dos seus elementos internos essenciais – o objecto – ferindo-o de nulidade (art. 401º-1 cit).

Assim, o contrato-promessa celebrado, tendo por objecto a realização de um contrato de compra e venda cujo objecto mediato (a loja com arrecadação) não pode, por força da impossibilidade física originária, ser transmitido, por indisponível pela promitente vendedora nos termos convencionados, não pode também, e por isso, ser validamente concluído (vd. M. ANDRADE, “Teoria Geral da Relação Jurídica”, 4ª reimp., 329; MOTA PINTO “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª ed., 550; CASTRO MENDES, “Teoria Geral do Direito Civil”, II, ed. AAFDL, 269).

A declaração de nulidade do contrato, porque assenta na falta ou vício de um elemento interno ou formativo do negócio, que conduz a que o negócio não produza desde o início os efeitos a que tendia, prejudica ou sobrepõe-se a qualquer outro pedido que não corresponda ao reconhecimento dos seus efeitos.

Fica, por isso, prejudicado ou inviabilizado qualquer outro pedido que pressuponha ou implique a validade do negócio, qualquer que tenha sido a parte que o tenha formulado.

Nesta conformidade, por isso que, como começou por dizer-se, o recurso interposto pelos Autores pressupõe o reconhecimento da validade do contrato, confirmada, como fica, a declaração de nulidade do negócio, improcede esse pressuposto e fica prejudicado o conhecimento da imputação do incumprimento e respectivas consequências, únicas questões nele suscitadas.

4. 2. - Recurso da Ré.

4. 2. 1. - Redução do contrato.

A Ré delimitou expressamente o objecto do recurso, logo no requerimento de interposição, às questões da (não) redução do objecto do contrato-promessa e, subsidiariamente, do início da contagem dos juros incidentes sobre a prestação a restituir.

No acórdão impugnado decidiu-se estar fora de questão a redução do contrato a pretexto de que “na situação dos autos não poderiam os AA. beneficiarem da redução do negócio, sob pena de se estar a impor à R. um contrato que a mesma nunca quis celebrar” e de que “os pressupostos da redução em nada quadram à situação dos autos, precisamente porque o contrato a reduzir – correspondente à promessa de compra e venda da loja com arrecadação – por definição, visto o erro em que a R. incorreu, nunca foi por ela minimamente querido”.

A Recorrente, que nunca antes formulou qualquer pretensão no sentido da redução do negócio, invocara e peticionara, isso sim, a título subsidiário, «a nulidade do contrato promessa dos autos com fundamento na impossibilidade originária do seu objecto mediato, com a consequente obrigação da devolução em singelo pela Ré do sinal e respectivo 1º reforço aos AA., com acréscimo de juros compensatórios à taxa supletiva legal», vem agora defender a redução sustentando ter havido sempre essa predisposição das Partes para o cumprimento do contrato, havendo apenas divergência quanto ao montante da redução do preço.

De notar, antes de mais, que a redução só poderia incidir sobre o objecto mediato do contrato, ou seja, a prestação correspondente à coisa a entregar como prestação do contrato-prometido, pois que o objecto do contrato-promessa é a prestação de um facto, no caso a celebração do contrato-prometido.

Dispõe-se no art. 292º C. Civil que a nulidade parcial do negócio não determina a sua invalidade total, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada.

Não é, portanto, necessária a demonstração da vontade de limitar os efeitos do negócio à parte não viciada, mas a de que o mesmo não teria sido celebrado sem a parte viciada.

A lei consagra abertamente o princípio do favor negotii, privilegiando a manutenção da parte sã do negócio, fazendo apelo à vontade conjectural dos contraentes, no sentido de fazer valer o que elas teriam querido se se tivessem apercebido de que o negócio era parcialmente inválido, não podendo manter-se integralmente.

A redução só não deve operar-se se e quando se deva ter por demonstrado que as partes não teriam celebrado o contrato sem a parte inválida.

Assim, como se escreveu no acórdão de 09/5/2006 (Proc. 06A1003) “são pressupostos da redução, para além da existência de nulidade (ou anulabilidade) parcial que não haja uma conexão intrínseca entre a parte válida e inválida, sob pena de ficar sem sentido o objectivo que as partes pretenderam com o negócio e, finalmente, a alegação e prova, pelo interessado na manutenção, ou salvaguarda, da natureza parcial do vício. Finalmente há que apurar se o contrato teria sido concluído sem a parte viciada”.

Como já atrás se deixou notado, em parte alguma do processo, nomeadamente nos articulados, aparece referenciada pelas Partes a pretensão de redução do objecto mediato do contrato ou qualquer referência a tal possibilidade, a não ser no tocante à inconsequente alusão a reduções de preço, exigindo os AA. que estas “contemplem a efectiva desvalorização”, revogação do contrato e resolução contratuais.

A Ré arguiu a nulidade do contrato, nos termos em que a mesma veio a ser declarada, enquanto os Autores pugnavam também pela destruição retroactiva dos efeitos do contrato, mas por via do incumprimento definitivo.

Certo, de qualquer modo, que, apesar de não terem ido além da impugnação da pretendida nulidade do contrato, subsidiariamente invocada, em sede de discussão da invalidade e seu âmbito, os Autores sempre recusaram admitir a produção dos efeitos do negócio, aceitando cumpri-lo, mesmo em termos de admissão da possível aceitação de um “preço que contempl(asse) a efectiva desvalorização”.

Desta forma, nem a Ré, que peticionou a declaração de nulidade sem qualquer limitação, alegou que os Contraentes teriam optado por não concluir o negócio se soubessem que ele não poderia valer quanto à totalidade do objecto mediato declarado, nem os Autores admitiram os efeitos parciais do contrato, rejeitando o que, na fase que se seguiu ao conhecimento da inexistência da arrecadação, chegaram a admitir como possível, em função dum novo preço.

Os Autores alegaram, e não provaram, que a existência da arrecadação e condições de preço constituíram elementos essenciais para a decisão de aquisição da fracção.

Mas, relativamente a esse ponto, também não se provou o contrário, estando antes adquirido que ambas as Partes declararam reciprocamente a destruição do contrato - sendo esse o núcleo central da discussão e o objecto dos pedidos principais da acção e da reconvenção -, com os mesmos efeitos da nulidade (art. 433º C. Civil).

Em suma, movendo-nos fora do quadro da redução legal (imperativa), entende-se, como no acórdão impugnado, que os autos não fornecem elementos que permitam aferir da vontade hipotética das Partes, se confrontadas com o conhecimento da situação de facto subjacente aos termos em que emitiram as declarações negociais, a permitirem ponderar a economia do contrato no seu todo, como foi querida pelos Contraentes, com especial incidência no equilíbrio das prestações, em termos de poder concluir poderem as Partes, nomeadamente a Ré – agora divergindo da posição que tomou na contestação-reconvenção – beneficiar da redução do objecto do contrato.

Não se apresenta como razoável, nem colhe apoio factual e jurídico, impor aos AA., em cumprimento de um contrato-promessa reduzido, a aquisição de uma fracção não correspondente à constante do contrato que outorgaram e quiseram celebrar, tendo como contrapartida uma redução de preço indefinida, nunca negociada, e sem condições de poder ser imposta, desde logo por se tratar de uma prestação própria do contrato-prometido.

Desatende-se, pois, a agora pretendida redução contratual.

4. 2. 2. - Juros moratórios.

A decisão recorrida condenou a Ré no pagamento de juros incidentes sobre a quantia a restituir, desde a data em que lhe foi entregue, invocando o disposto no art. 806º C. Civil.

A Recorrente insurge-se contra o decidido alegando que, tratando-se de restituição decorrente de declaração de nulidade, não há lugar a juros moratórios ou, havendo-os, só serão devidos com a interpelação operada com a citação.

Como decorre da norma invocada no acórdão recorrido (art. 806º CC) está em causa a condenação no pagamento de juros moratórios.

Fora de questão, pois, os juros compensatórios que a Ré declarou aceitar acrescerem à devolução do sinal no pedido reconvencional que formulou.

Isto posto, importa analisar se são devidos juros moratórios e, em caso afirmativo, determinar o seu termo inicial.

A declaração de nulidade do negócio tem, como dito, efeito retroactivo, devendo ser restituído o que tiver sido prestado.

À obrigação de restituição é aplicável, directamente ou por analogia, o disposto nos arts. 1269.º e seguintes, como expressamente determina o n.º 3 do art. 289º.

Consequentemente, a obrigação de restituir o dinheiro entregue a título de sinal incluirá a obrigação de juros, como seus frutos civis, nos termos previstos no n.º 1 do art. 1270º, ou seja, desde o momento da cessação da posse de boa fé da quantia a restituir, a coincidir com o do conhecimento da pretensão deduzida, que, no caso, é a data da citação, apesar de o ter sido com fundamento na resolução contratual – arts. 805º--1 C. Civil e 481º-a) CPC.

De resto, é a essa data que os próprios AA. reportam a pretensão sobre juros.

Conclui-se, assim, na parcial procedência das conclusões da Recorrente, que apenas são devidos juros desde a data da citação.

5. - Decisão.

Em conformidade com o exposto, acorda-se em:

- Negar a revista pedida pelos Autores;

- Conceder, embora apenas em parte, a revista da Ré e, em consequência, alterar a decisão impugnada no tocante ao termo inicial da obrigação de juros a satisfazer pela mesma Ré, que se fixa na data da sua citação para a acção; e,

- Condenar os AA. nas custas do respectivo recurso, bem como em 1/6 das devidas no recurso da Ré, que suportará os restantes 5/6.

Lisboa, 24 Maio 2011

Alves Velho (relator)

Moreira Camilo

Paulo Sá