5605/15.2T8BRG.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I- Se, não obstante a actuação dos Réus consubstanciar violação dos deveres de procurador, não gerou a mesma para os Autores o prejuízo que estes invocam, correspondente à diferença entre o valor recebido e constante do contrato promessa que celebraram e o valor da venda concretizada, não assiste aos Autores direito a, por essa via, serem indemnizados.

II. O instituto do enriquecimento sem causa caracteriza-se pela sua natureza subsidiária (artigo 474.º do Código Civil) pelo que, podendo os Autores lançar mão de meios legalmente previstos para serem indemnizados, designadamente através da responsabilidade contratual ou pré-contratual, o que aliás fizeram sem contudo lograrem demonstrar a verificação dos seus pressupostos, fica vedado no caso concreto o recurso ao instituto do enriquecimento sem causa.

I. Relatório

MARIA e MANUEL vieram intentar a presente acção declarativa, com processo comum, contra ANTÓNIO e MANUELA pedindo a condenação solidária dos Réus a pagar-lhes a quantia de €310.000,00 resultante da diferença do valor pago aos Autores, relativo à venda do prédio urbano identificado na petição inicial, e o valor efectivamente recebido pelos Réus.

Alegaram para o efeito e em síntese que o primeiro Réu conseguiu convencê-los a assinarem um contrato promessa de compra e venda, onde prometeram vender o referido prédio pelo preço de €150.000,00, por lhes ter dito que o comprador apenas estava interessado em adquirir o prédio por esse valor, conseguindo, desse modo, convencê-los a prometer vender o prédio pelo preço de €150.000,00.

Que ulteriormente emitiram uma procuração a favor do 1º Réu, o qual, depois de lhes ter entregue a referida quantia e dito que a escritura havia sido realizada, à sua revelia, substabeleceu na segunda Ré os poderes que os mesmos lhe haviam conferido através de procuração, tendo a referida Ré vendido, em nome deles, o prédio que eles haviam prometido vender por €150.000,00, pelo preço de €460.000,00, sem que eles tenham recebido nenhuma outra quantia para além dos referidos €150.000,00, pelo que, concluem, os Réus se apropriaram de uma quantia que não lhes pertence. Subsidiariamente invocam o abuso de direito e o enriquecimento sem causa.

A Ré Manuela contestou, impugnando parte da factualidade articulada pelos Autores, bem como excepcionou que estes aceitaram que, no caso da venda de imóvel a terceiro por montante superior aos aludidos €150.000,00 ficaria para o primeiro Réu a diferença do preço e que após a entrega do último cheque no valor de €130.000,00, os Autores e o 1º Réu celebraram um aditamento ao contrato promessa no qual, nomeadamente, declararam dar quitação do preço ajustado e dispensar o primeiro Réu de lhes prestar quaisquer contas.

O Réu António contestou, impugnando parte da matéria alegada pelos Autores, alegando em sua defesa que os Autores celebraram em 15/12/2008 um contrato de mediação imobiliária com a X Imobiliária, Unipessoal Lda. para angariação de clientes interessados no prédio, o que fizeram estipulando um valor máximo de €150.000,00 - sendo, portanto, esse o valor pelo qual o pretendiam vender -, sublinhando que foi constituído procurador dos Autores poderes “com a faculdade de substabelecer” e de vender “pelo preço e condições que achar mais conveniente vender” e “podendo o mandatário fazer negócio consigo mesmo”, bem como que a emissão da procuração serviu apenas para salvaguarda dele próprio face à insistência dos Autores no recebimento do valor de €130.000,00. O referido invocou ainda o já aludido aditamento ao contrato promessa.

Notificados das contestações, os Autores vieram, antecipadamente, impugnar parte do alegado e impugnar as assinaturas do “aditamento” junto aos autos pelos Réus, nada tendo acrescentado no âmbito da audiência prévia.

Veio a efectivar-se a audiência de discussão e julgamento com a prolação de sentença nos seguintes termos, no que concerne à parte dispositiva:

“Pelo exposto, julgo a ação totalmente improcedente e, consequentemente, absolvo os Réus do pedido.

Custas pelos Autores”.

Inconformados, apelaram os Autores da sentença, concluindo as suas alegações da seguinte forma:

“CONCLUSÕES:

1. Os Recorrentes MARIA e marido MANUEL intentaram o presente recurso, visando, desde logo, a reapreciação da prova gravada, nos termos do disposto no n. 7 do artigo 6380 do Código de Processo Civil, por entenderem que parte da matéria dada como provada pelo Meritíssimo Juiz a quo não tem qualquer suporte da prova documental e testemunhal produzida nos presentes autos, impondo-se, por essa razão, a sua reanálise e alteração, nos termos constantes do presente recurso.

2. Verificando-se o erro de julgamento, entendem os Recorrentes que o Meritíssimo Juiz a quo, face à correta apreciação e valoração da prova documental junta aos autos e, bem assim, da prova produzida em Audiência de Julgamento não poderia ter absolvido os Recorridos nos moldes constantes da sentença, razão pela qual não concordam com todas as conclusões retiradas e que ficaram plasmadas na sentença e, naturalmente, com a decisão proferida.

3. Com efeito, contrariamente ao constante da sentença recorrida, entendem o Recorrentes que se verificou uma violação das obrigações do mandatário, aqui 1° Recorrido, originando assim um dano na esfera patrimonial dos Recorrentes, correspondente à diferença entre o montante recebido pelos mesmos e o preço da venda do imóvel.

4. Entendem ainda os Recorrentes, contrariamente ao constante da sentença recorrida, que se encontram verificados os requisitos para a obrigação de indemnizar decorrente de violação dos deveres pré­contratuais de informação e de lealdade por parte do 1° Recorrido e que tal situação sempre seria enquadrável no enriquecimento sem causa.

5. De igual forma, não podem os Recorrentes compartilhar do entendimento constante da sentença no que diz respeito à interpretação do disposto nos artigos 264° n° 1, 265° n° 1, 334°, 479 n° 1, 1161°, 1165° e 1178° do Cód. Civil.

6. Bem como entendem os ora Recorrentes que a sentença em apreço violou o disposto no artigo 265°, n° 1, 334° e 479.° n° 1 do Codigo Civil, pelo que deverá ser revogada e substituída por outra que faça a correta aplicação do direito, conforme se demonstrará.

DA REAPRECIAÇÃO DA PROVA GRAVADA:

Com interesse para o presente recurso, foi dada como provada, a seguinte matéria de facto:

FORAM DADOS COMO PROVADOS OS SEGUINTES FACTOS:

1. Em 15.12.2008, os Autores celebraram um contrato de mediação imobiliária com a X Imobiliária, Unipessoal Lda., através do qual esta se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda do imóvel inscrito (na matriz) sob o artigo ... e omisso na Conservatória do Registo Predial, pelo preço máximo de 150.000 € (fls. 125 e 126).

2. O 10 Réu disse aos Autores que tinha conseguido um interessado que estava disposto a pagar 200.000 € pelo referido imóvel.

3. No dia 3 de fevereiro de 2010, os Autores e António assinaram um contrato promessa de compra e venda, onde declararam, os primeiros, prometer vender, ao segundo ou a quem este indicasse, e, o segundo, prometer comprar aos primeiros, um prédio inscrito na matriz rustica da freguesia de …, concelho de Barcelos, sob o artigo … pelo preço de 150.000 €, ali tendo ficado estipulado que o preço seria pago da seguinte forma: - Um cheque no valor de € 20.000,00 (vinte mil euros), na data da assinatura do contrato promessa; - Outro cheque, no valor de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros), na data da assinatura da escritura. Mais declararam os ora Autores, ter recebido a referida quantia de 20.000 € a título de sinal e princípio de pagamento através do cheque n° … do Banco A, dando da mesma a respetiva quitação. (fls. 15 a 18)

4. Na mesma data, o 1° Réu, atuando alegadamente na qualidade de procurador dos Autores, celebrou com a 2ª Ré Manuela um contrato promessa de compra e venda, no qual o primeiro declarou prometer vender à segunda ou a quem ela indicasse, e a segunda declarou prometer comprar, pelo preço de 400.000 €, o aludido prédio, mais declarando o primeiro, em nome dos ora Autores, ter recebido a quantia de 20.000 € a título de sinal e princípio de pagamento através do cheque n° … do Banco A, dando da mesma a respetiva quitação.

5. No dia 29 de Abril de 2010, os Autores declararam que, "com a faculdade de substabelecer", constituíam seu bastante procurador António, conferindo-lhe poderes para "pelo preço e condições que achar mais convenientes vender e/ou prometer vender" o referido prédio, "podendo o mandatário fazer negócio consigo mesmo", bem como para, em relação ao indicado prédio, os representar em quaisquer repartições públicas, particulares ou administrativas e nelas prestar quaisquer necessárias declarações".

6. A referida procuração foi emitida para que o 1º Réu efetuasse em nome dos primeiros a venda prometida a que se alude no ponto 3.

7. Os Autores acordaram com o primeiro Réu que ficava para ele o montante de 50.000 € que, face ao referido no ponto 2, excedia o preço de 150.000 € constante do contrato promessa;

8. No dia 05.05.2010, os Autores receberam do 1º Réu um cheque emitido pela 2ª Ré, Manuela, no valor de 130.000 € para pagamento da segunda parcela referida no contrato promessa descrito no ponto 3. (fls.20)

9. No dia 17.05.2010, os ora Autores e o 1º Réu outorgaram um aditamento ao contrato promessa referido no ponto 3, através do qual os primeiros declararam já ter recebido do segundo a totalidade do preço ajustado, no montante de 150.000 €, através de tal documento lhes dando quitação, mais declarando que a escritura pública de compra e venda seria realizada em dia, horas e local que o 10 Réu quisesse e que este ficava dispensado de lhe prestar quaisquer contas em resultado da procuração que estes lhe outorgaram em 29.04.2010, dado os primeiros já terem recebido daquele tudo a que tinham direito e a referida procuração ter sido passada com vista ao mesmo poder vender ou prometer vender o indicado prédio rústico ou celebrar negócio consigo mesmo em referência ao dito imóvel, "pelo que a mencionada procuração foi também outorgada no interesse do mandatário e promitente comprador", "não obstante tal não constar do respectivo texto". (fls. 310 e 311).

10. No dia 2 de agosto de 2010, o 1º Réu substabeleceu, sem reserva, os poderes que lhe haviam sido conferidos pelos Autores, na 2ª Ré, Manuela. (cfr.fls. 23 e 24).

11. No dia 2 de agosto de 2010, por escritura pública, a 2ª ré, Manuela, na qualidade de procuradora substabelecida dos Autores, declarou vender o prédio em causa à sociedade "Serviço de Banquetes CA, Lda." por € 200.500,00 (duzentos mil e quinhentos euros).

12. Os Autores estavam isentos do pagamento de mais-valias pela venda do referido prédio.

13. No dia 8 de outubro de 2012, foi efetuada uma alteração ao referido contrato de compra e venda, através da qual os outorgantes da escritura de 02.08.2010, declararam alterar a dita escritura no sentido de declararem que o preço da venda era de € 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil euros), já recebido, e não de 200.500 € como por eles declarado (conforme Alteração de Contrato junta a fls. 30 e 31).

FORAM DADOS COMO NÃO PROVADOS OS SEGUINTES FACTOS:

1. O 1º Réu tenha conseguido convencer os Autores a assinarem o contrato promessa descrito no ponto 2 dos "Factos provados", por lhes ter referido o constante do ponto 2 dos "Factos provados ".

2. A procuração dos Autores a favor do primeiro Réu tenha sido emitida para que este último, em nome dos primeiros, efetuasse a venda exclusivamente pelo preço, referido no contrato promessa, de 150.000 €;

3. A referida procuração tenha servido unicamente para salvaguarda do primeiro Réu face à insistência dos Autores no recebimento do valor de 130.000 €, entregue aos mesmos em 29 abril.2010;

4. Em 5 de Maio de 2010 o primeiro Réu tenha informado os Autores que a escritura havia sido realizada;

5. O substabelecimento do primeiro Réu a favor da segunda Ré tenha sido feito sem autorização ou consentimento dos Autores, que estavam convencidos que a venda já havia sido efetuada;

EM VIRTUDE DOS FACTOS DADOS COMO PROVADOS:

7° Entendeu o Meritíssimo Juiz a quo, tendo por referência as ilações e conclusões retiradas, no nosso entendimento, sem qualquer suporte factual, considerar que não há motivo para concluir que o substabelecimento para celebração da escritura correspondeu a uma violação dos deveres do procurador.

8° Considerou que não é defensável concluir que a diferença entre o valor recebido pelos Recorrentes e o preço pelo qual o prédio veio a ser vendido a terceiro corresponda a um prejuízo sofrido por aqueles em consequência da atuação dos Recorridos.

9° Entendeu ainda que não há obrigação de indemnizar decorrente da violação dos deveres pré-contratuais de informação e de lealdade por parte do 1° Recorrido (culpa in contrahendo).

10° Finalmente invocou que não se verificaram os requisitos necessários para enriquecimento sem causa, com o qual discordamos.

11° Concluindo pela absolvição dos Recorridos nos termos e moldes constantes da sentença, para cujo teor, por brevidade e economia processual, se remete.

12° Como melhor se passará a expor, entendem os Recorrentes que ocorreu um manifesto e notório erro na apreciação da matéria de facto, impondo­-se a sua reapreciação por V.Ex.ªs.

13° Da análise da prova documental e testemunhal produzida em sede de audiência de julgamento é notório e evidente o erro de julgamento e, bem assim, as contradições que a fundamentação de facto encerra.

14° Ao lermos a fundamentação de facto e respetiva motivação, sem mais, seríamos levados a acreditar que os Recorrentes, foram informados de todos os termos quer do contrato promessa, quer da pretensão do 1 ° Recorrido quando lhes solicitou a outorga da Procuração, que não houve violaçao dos deveres do mandatário, que aceitaram vender o terreno por 150 mil euros porque o 1° Recorrido lhes prestou informações claras e verdadeiras, que autorizaram o substabelecimento, que tiveram conhecimento da data da escritura entre outros factos.

15º No entanto, ao analisarmos atentamente, quer os diversos documentos juntos aos autos, quer a gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas constatamos, desde logo, que tal não se verificou.

MAS, APRECIEMOS, POIS, AS QUESTÕES COLOCAREMOS À CONSIDERAÇÃO DE V.EX.ªS.

16° Em finais de 2009, os Recorrentes foram contactados pelo 1° Recorrido, que lhes referiu que tinha um interessado na compra do terreno e se estes o pretendiam vender.

17° O 1° Recorrido convenceu os Recorrentes que o prédio não tinha grande valor e que tinha conseguido um comprador que estava disposto a pagar € 200.000,00 (duzentos mil euros) pelo referido prédio e que a sua comissão seria de 50.000,00€

18° Nessse contexto, no dia 3 de fevereiro de 2010, os Recorrentes assinaram um contrato promessa de compra e venda, onde figura como promitente-comprador o 1° Recorrido, pelo valor de 150.000,00€.

19° Tendo ficado estipulado que o preço seria pago da seguinte forma:­-Um cheque no valor de € 20.000,00 (vinte mil euros), na data da assinatura do contrato promessa; outro cheque no valor de €130.000,00 (cento e trinta mil euros), na data da assinatura da escritura.

20° Acontece que, como era necessário tratar dos registos, licenças junto da Câmara e outras repartições, o 1° Recorrido referiu que iria tratar de tudo, alegando para o efeito que para evitar deslocações dos Recorrentes às diversas repartições públicas, necessitava que estes lhe outorgassem uma procuração, o que aconteceu no dia 29 de abril de 2010.

21° No dia 29 de abril de 2010 o 1° Recorrido, entregou o segundo cheque, mas como foi devolvido por falta de provisão, deu origem a que no dia 05 de Maio de 2010, o 1° Recorrido entregasse aos Recorrentes um segundo cheque emitido pela 2a Recorrida, no valor de 130.000,00€.

22° Acontece que a escritura não só não se realizou em maio de 2010, como o valor da mesma não foi de € 200.000,00 (duzentos mil euros).

23° Ou seja, no dia 2 de agosto de 2010, o 1° Recorrido substabeleceu os poderes que lhe haviam sido conferidos pelos Recorrentes à 2a Recorrida sem autorização ou consentimento dos Recorrentes, pois estavam convencidos que o prédio já havia sido vendido.

24° Posteriormente chegou ao conhecimento dos Recorrentes que o prédio foi vendido no dia 2 de agosto de 2010 por € 200.500,00 (duzentos mil e quinhentos euros), apesar de estes só terem recebido € 150.000,00.

25° No dia 10 de maio de 2013, foram informados pelo Serviço de Finanças, que no dia 8 de outubro de 2012, foi efetuada uma alteração ao contrato, a alterar o preço para € 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil euros).

26° Tal alteração foi efetuada pela 2a Recorrida, que outorgou a escritura na qualidade de procuradora substabelecida dos Recorrentes, quando na verdade os mesmos nunca a autorizaram a praticar tal ato, aliás nem sequer a conheciam.

27° Os Recorridos venderam o prédio por € 460.000,00 à revelia dos Recorrentes, sendo certo que o valor contratado e pago pelo 1° Recorrido, com cheques pertencentes e assinados pela 2a Recorrida, foi de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros).

28° Dado que o prédio foi vendido por € 460.000,00 e não pelos 200.000,00€ acordados com o l°Recorrido, a diferença de preço pertence aos Recorrentes, devendo os Recorridos ser condenados a entregar tal quantia aos mesmos, uma vez que se apropriaram ilegitimamente de uma quantia que não lhes pertence.

29° Note-se que com tal apropriação os Recorridos prejudicaram gravemente os Recorrentes, que se viram impedidos de usufruir de € 260.000,00, que lhes pertence.

30° O que representa um prejuízo causado pelos Recorridos indemnizável e que não se pode computar em menos de € 260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros).

31 ° Assim os Recorridos apropriaram-se indevidamente de uma quantia que não lhes pertencia.

32° Contudo, entendeu o Meritíssimo Juiz a quo considerar provada a matéria de facto, nomeadamente os nºs 6°, 7° e 9°, com a redação constante da fundamentação de facto.

33° Salvo o devido respeito, entendem os Recorrentes que a prova produzida - documental e testemunhal - não permite alcançar tais conclusões, até bem pelo contrário.

34° O que terá, no nosso modesto entendimento, especial importância para efeito da análise e classificação do comportamento dos Recorrentes na negociação e celebração do negocio aqui em apreço.

Senão vejamos,

35° Para fundamentar os factos provados o Meritíssimo Juiz a quo alicerçou a sua convicção que na data do contrato-promessa o Recorrido António entregou aos Recorrentes um cheque no montante de 20.000 € (cfr. fls. 16), cheque, esse, emitido pela Recorrida Manuela, pessoa que, era a advogada da sociedade que, em 02.08.2010, adquiriu o imóvel.

36° Que emitiu não só esse cheque, como o de 130.000 €, pago aos Recorrentes em maio de 2010.

37° Que em 03.02.2010 - ou seja, na mesma data do contrato promessa celebrado com os recorrentes, foi celebrado entre a Recorrida Manuela e o Recorrido António, o contrato promessa junto a fls. 86, em que a referida Recorrida prometeu comprar àqueles pelo preço de 400.000 € o imóvel em causa (cfr. fls. 86 a 89).

38° Não correspondendo, portanto, à verdade a afirmação do primeiro Recorrido no sentido de que ele e a Recorrida Manuela "apostaram na aquisição de um imóvel com todos os riscos inerentes ao negócio em causa, por não terem à data comprador interessado".

39° Sendo a própria Recorrida Manuela quem afirma na sua contestação que a sociedade "Serviço de Banquetes CA" já tinha ido visitar o local e "se mostrou eventualmente interessada na sua aquisição para edificação de raiz de um edifício destinado à restauração e bebidas", só depois disso tendo ambos celebrado o dito contrato promessa (cfr. art's 14 a 16 da contestação).

40º Assim, o contrato promessa que o 1º Recorrido celebrou com os Recorrentes representava para este uma oportunidade bastante provável de obter um lucro muito elevado, superior a 200.000 € (atente-se no montante dos cheques que, para além dos destinados aos recorrentes, lhe foram entregues, através da Recorrida Manuela, pela "Serviço de Banquetes CA, Lda." - cfr. art. 38º da contestação da Recorrida Manuela e cheques certificados a fls. 81).

41º Neste contexto e sabendo-se que a escritura foi, originalmente, celebrada por 200.500 € e que, se não fosse a fiscalização das Finanças assim permaneceria para todos os não intervenientes no negócio - já que é pacífico que a alteração à dita escritura por força da qual passou a figurar na compra e venda o preço de 460.000 € só ocorreu em razão de tal fiscalização (cfr. depoimento da testemunha Tiago, Inspetor Tributário que efetuou inspeção à sociedade adquirente do imóvel).

42º Mostra-se perfeitamente plausível e de acordo com o objetivo de lucro visado no âmbito desta atividade de intermediação que, como em audiência de julgamento a recorrente, Maria, declarou, o 1º Recorrido lhes tenha dito que o comprador dava 200.000 €, sendo 150.000 para eles e o restante valor para o 1º Recorrido.

43º Entendeu o Meritissimo Juiz a quo que se o 1º Recorrido tivesse comunicado aos Recorrentes o preço constante do contrato promessa que, em simultâneo, celebrava com a Recorrida obviamente aqueles - e não obstante se encontrarem isentos de pagamento de mais valias, teriam negociado a celebração do contrato promessa por um preço superior a 150.000 € - não sendo minimamente verosímil que fosse para eles irrelevante o montante final que seria obtido pelo negócio -, sendo, pelo contrário, o valor de 50.000 € um valor que, relativamente ao suposto preço total de 200.000 €, seria, aos olhos dos Recorrentes, suscetível de se mostrar justificado considerando o lucro do Recorrido pela intermediação e as despesas a suportar pelo mesmo, nomeadamente as alegadas (para efeito de regularização no registo da situação do prédio em causa, da limpeza do terreno e da elaboração de um projeto de construção no terreno).

44º Contudo entendeu o Meritíssimo Juiz a quo, que isso não significa que tenha sido essa afirmação do 1º Recorrido a determinar os Recorrentes a prometer vender o imóvel pelo preço de 150.000 €. 45º Entendeu ainda o Meritissimo Juiz a quo, que a procuração em causa nos presentes autos foi emitida para que o 1º Recorrido efetuasse em nome dos Recorrentes a venda prometida efetuar através do contrato promessa com aquele celebrado (o que englobava a possibilidade de venda a terceiro), acordando os Recorrentes que ficava para o 1º Recorrido o montante de 50.000 € que excedia o preço de 150.000 € constante do dito contrato promessa, mas não que, conforme alegado pela 2ª Recorrida, ficava para o 1º Recorrido qualquer quantia que excedesse o referido preço.

46º Entendeu o Meritissimo Juiz a quo que é de crer que, tal como alegam os Recorrentes, o 1º Recorrido lhes tenha dito que o potencial comprador estava disposto a pagar 200.000 € e, nessas circunstâncias, as declarações exaradas no aditamento passam a ter um sentido mais circunscrito, significando tão só o declarado pelos Recorrentes que, tendo eles recebido já a quantia de 150.000 € e partindo do pressuposto de que a venda seria realizada pelo referido montante de 200.000 €, para o 1º Recorrido ficaria a quantia de 50.000 €.

47° Não deixa, aliás, de se estranhar que o 1° Recorrido nada tenha alegado no sentido da existência de um acordo com o referido conteúdo, atendo­-se, simplesmente, o referido Recorrido, ao exarado na procuração e no aditamento ao contrato promessa.

48° Atendeu ainda ao acervo documental junto aos autos,

49° Entendeu ainda o Meritíssimo Juiz a quo considerar não provada a matéria de facto, os artigos 1°, 2°, 3°, 4° e 5°, com a redação constante da fundamentação de facto.

ANALISEMOS INDIVIDUALMENTE CADA UM DOS FACTOS QUE NO NOSSO ENTENDER FORAM INCORRECTAMENTE JULGADOS COM INTERESSE PARA O PRESENTE RECURSO:

FACTO CONSIDERADO PROVADO SOB O N° 6. “A referida procuração foi emitida para que o 1º Réu efetuasse em nome dos primeiros a venda prometida a que se alude no ponto 3.”

FACTO CONSIDERADO PROVADO SOB O N° 7. “Os Autores acordaram com o primeiro Réu que ficava para ele o montante de 50.000 € que, face ao referido no ponto 2, excedia o preço de 150.000 € constante do contrato promessa”.

FACTO CONSIDERADO PROVADO SOB O N° 9. “No dia 17.05.2010, os ora Autores e o 1º Réu outorgaram um aditamento ao contrato promessa referido no ponto 3, através do qual os primeiros declararam já ter recebido do segundo a totalidade do preço ajustado, no montante de 15 0.000 €, através de tal documento lhes dando quitação, mais declarando que a escritura pública de compra e venda seria realizada em dia, horas e local que o 1º Réu quisesse e que este ficava dispensado de lhe prestar quaisquer contas em resultado da procuração que estes lhe outorgaram em 29.04.2010, dado os primeiros já terem recebido daquele tudo a que tinham direito e a referida procuração ter sido passada com vista ao mesmo poder vender ou prometer vender o indicado prédio rústico ou celebrar negócio consigo mesmo em referência ao dito imóvel, "pelo que a mencionada procuração foi também outorgada no interesse do mandatário e promitente comprador", "não obstante tal não constar do respectivo texto". (fls. 310 e 311)”.

FACTO CONSIDERADO NÃO PROVADO SOB N° 1 “O 1º Réu tenha conseguido convencer os Autores a assinarem o contrato promessa descrito no ponto 2 dos "Factos provados", por lhes ter referido o constante do ponto 2 dos “Factos provados”.

FACTO CONSIDERADO NÃO PROVADO SOB N° 2. “A procuração dos Autores a favor do primeiro Réu tenha sido emitida para que este último, em nome dos primeiros, efetuasse a venda exclusivamente pelo preço, referido no contrato promessa, de 150.000€”.

FACTO CONSIDERADO NÃO PROVADO SOB N° 4. “Em 5 de Maio de 2010 o primeiro Réu tenha informado os Autores que a escritura havia sido realizada.2

FACTO CONSIDERADO NÃO PROVADO SOB N° 5. “O substabelecimento do primeiro Réu a favor da segunda Ré tenha sido feito sem autorização ou consentimento dos Autores, que estavam convencidos que a venda já havia sido efetuada”.

QUANTO AOS FACTOS CONSTANTES DOS NÚMEROS 6°, 7° e 9° DA MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA:

FACTO N° 6:

“A referida procuração foi emitida para que o 1º Réu efetuasse em nome dos primeiros a venda prometida a que se alude no ponto 3.”

50º A procuração foi emitida pelos Recorrentes a pedido do 1º Recorrido, para que este pudesse tratar de todo o processo burocrático do imóvel aqui em causa, nomeadamente, requerimentos junto da Câmara, Conservatória e outras repartições e para evitar que os Recorrentes se deslossem às mesmas.

51° Nunca foi explicado aos Recorrentes que tal procuração concedia poderes ao 1° Recorrido para vender o prédio por valor superior aos 200.000,00€ , sendo 150 mil para os Recorrentes e 50 mil euros para o 1° Recorrido, tanto mais que estes, apôs a outorga da procuração, estavam sempre a perguntar ao mesmo quando iam assinar a escritura.

52° Desta forma, entendem os Recorrentes que o facto n° 6 deveria ter sido dado como não provado e o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter decidido que:

“A referida procuração não foi emitida para que o 1º Réu efetuasse em nome dos primeiros a venda prometida a que se alude no ponto 3.”

53° Deste modo conclui-se que o Tribunal de recurso pode e deve alterar a resposta a este facto com base nos documentos e depoimentos supra.

FACTO N°7

“Os Autores acordaram com o primeiro Réu que ficava para ele o montante de 50.000 € que, face ao referido no ponto 2, excedia o preço de 15 0.000 € constante do contrato promessa”.

54° Desta forma, entendem os Recorrentes que o facto n° 7 deveria ter sido dado parcialmente como não provado e o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter decidido que:

“Os Autores acordaram com o primeiro Réu que ficava para ele o montante de 50.000 € desde que o predio fosse vendido por 200.000 mil euros, mas se a venda fosse efectuada acima desse valor o remanescente seria para os Autores”.

55° Deste modo conclui-se que o Tribunal de recurso pode e deve alterar a resposta a este facto com base nos documentos e depoimentos supra.

FACTO N° 9

“No dia 17.05.2010, os ora Autores e o 1º Réu outorgaram um aditamento ao contrato promessa referido no ponto 3, através do qual os primeiros declararam já ter recebido do segundo a totalidade do preço ajustado, no montante de 150.000 €, através de tal documento lhes dando quitação, mais declarando que a escritura pública de compra e venda seria realizada em dia, horas e local que o 10 Réu quisesse e que este ficava dispensado de lhe prestar quaisquer contas em resultado da procuração que estes lhe outorgaram em 29.04.2010, dado os primeiros já terem recebido daquele tudo a que tinham direito e a referida procuração ter sido passada com vista ao mesmo poder vender ou prometer vender o indicado prédio rústico ou celebrar negócio consigo mesmo em referência ao dito imóvel, “pelo que a mencionada procuração foi também outorgada no interesse do mandatário e promitente comprador”,”não obstante tal não constar do respectivo texto”. (fls. 310 e 311).

56° Os aqui Recorrentes não reconheceram que assinaram o aditamento aqui em causa.

57ºTanto mais que foi requerido pelos mesmos, o exame pericial à escrita, precisamente por desconhecerem, em absoluto, que haviam assinado tal documento.

58º Note-se que os Recorrentes estiveram com o 1º Recorrido, no cartório notarial, no dia 29.042010, onde lhe outorgaram a procuração em causa nos presentes autos e já no exterior do cartório receberam o segundo cheque e não se recordam se assinaram algum documento.

59º Como tal cheque não teve provisão, encontraram-se no dia 5 de maio de 2010 para receber novo cheque.

60° Os recorrentes, não têm consciencia de terem assinado qualquer aditamento ou documento, porém a tê-lo feito terá sido ou no exterior do cartório, no dia 29.042010 ou no dia 05.05.2010, sem que lhes tivesse sido explicado o seu conteúdo,

61º Ou seja, assinaram de “cruz” o aludido aditamento.

62º A sua actuação foi condicionada.

63ºSem dar azo a esclarecimentos calmos, pausados, completos.

64°Ou seja, não corresponde à verdade que os Recorrentes tenham reconhecido que assinaram o aditamento e que compreenderam o seu teor.

65° E, se se provasse que os recorrentes não tinhm assinado o aditamento não seria o 1º recorrido responsável, v, g. por falsificação?

66º Finalmente e quanto a este item, lembra-se que, no caso de dúvida sobre o sentido e alcance das declarações, das devem ser interpretadas de acordo com a hipótese mais favorável ao declarante – cfr. Artº 237 do Código Civil.

67° Desta forma, entendem os Recorrentes que o facto n° 9 deveria ter sido dado como não provado e o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter decidido que:

“Os ora Autores não tiveram consciência de ter assinado qualquer aditamento ao contrato, promessa ou documento, porém a tê-lo feita terá sido ou no exterior do no cartório, no dia 29.04.2010 ou no dia 05.05.2010, datas em que receberam o cheque no valor de 130 mil euros, o primeiro sem provisao, sem que lhes tivesse sido explicado o seu conteúdo, a sua actuação foi condicionada, sem dar azo a esclarecimentos calmos, pausados e completos.”

68º Deste modo conclui-se que o Tribunal de recurso pode e deve alterar a resposta a este facto com base nos documentos e depoimentos supra.

QUANTO AOS FACTOS CONSTANTES DOS NÚMEROS 1°, 2º, 3°, 4° e 5° DOS FACTOS DADOS COMO NÃO PROVADOS:

FACTO N° 1 (NÃO PROVADO):

“O 1º Réu tenha conseguido convencer os Autores a assinarem o contrato promessa descrito no ponto 2 dos “Factos provados”, por lhes ter referido o constante do ponto 2 dos “Factos provados”.

69º O 1º Recorrido disse aos Recorrentes que tinha conseguido um interessado que estava disposto a pagar 200.000 € pelo imóvel, desse modo atuando de forma contrária à boa fé e infringindo, a nosso ver, os seus deveres de mandatário.

70º Ficou demonstrado que o 10 Recorrido apenas conseguiu convencer os Recorrentes a assinarem o contrato promessa, por lhes ter referido que só com muito custo conseguira um comprador por 200 mil euros.

71º Pelo que no nosso entendimento, verifica-se um nexo de causalidade entre a prestação de informação deturpada por parte do 1º Recorrido e a decisão dos Recorrentes ao celebrarem o contrato-promessa, nos termos em que o fizeram.

72° Tendo ficado provado que no dia em Recoorentes e o 1° Recorrido assinaram o contrato promessa (cfr n° 4 dos factos provados), este assinou outro contrato promessa de compra em representação dos Recorrentes com a 2a Recorrida, sem para tal estivesse devidamente munido de procuração.

73° Neste segundo contrato promessa o 1° Recorrido prometeu vender à 2° Recorrida o referido prédio por 400 mil euros.

74° Razão pela qual entendemos que o 1° Recorrido deveria ter sido responsabilizado pelos prejuízos causados aos Recorrentes, que se cifram em 260 mil euros (correspondente à diferença de valores aqui em causa).

75° No nosso entender, é manifesto que a decisão do Meritíssimo Juiz a quo sobre estes factos deveria ter sido outra.

76° Desta forma, entendem os Recorrentes, que o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter dado este facto como provado e considerar que:

“O 1º Réu conseguiu convencer os Autores a assinarem o contrato promessa descrito no ponto 2 dos “Factos provados”, por lhes ter referido o constante do ponto 2 dos “Factos provados”.

77° Conclui-se assim que, o Tribunal de Recurso pode e deve alterar a resposta a este facto, com base no depoimento supra.

FACTO N° 2 (NÃO PROVADO):

“A procuração dos Autores a favor do primeiro Réu tenha sido emitida para que este último, em nome dos primeiros, efetuasse a venda exclusivamente pelo preço, referido no contrato promessa, de 150.000 €.”

78° É assim manifesto que a decisão do Meritíssimo Juiz sobre este facto deveria ter sido outra.

79° Desta forma, entendem os Recorrentes, que o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter dado este facto parcialmente como provado e considerar que:

“A procuração dos Autores a favor do primeiro Réu tenha sido emitida para que este último, em nome dos primeiros, efetuasse a venda exclusivamente pelo preço, referido no contrato promessa, de 150.000 €, acrescido dos 50.000€ a titulo de comissão acordada, mais concretamente pelo valor de 200.000€”.

80° Conclui-se assim que, o Tribunal de Recurso pode e deve alterar a resposta a este facto, com base no depoimento supra.

FACTO N° 3 (NÃO PROVADO):

“A referida procuração tenha servido unicamente para salvaguarda do primeiro Réu face à insistência dos Autores no recebimento do valor de 130.000 €, entregue aos mesmos em 29 abril de 2010”.

81° Tendo por referência os depoimentos supra é manifesto que a decisão do Meritíssimo Juiz sobre este facto deveria ter sido outra

82° Desta forma, entendem os Recorrentes, que o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter dado este facto parcialmente como provado e considerar que:

“A referida procuração serviu unicamente para o 1º Réu tratar de toda a documentação para legalizar o terreno e vender pelo valor acordado de 200.000,00€”.

83° Conclui-se assim que, o Tribunal de Recurso pode e deve alterar a resposta a este facto, com base no depoimento supra.

FACTO N° 4 (NÃO PROVADO):

“Em 5 de Maio de 2010 o primeiro Réu tenha informado os Autores que a escritura havia sido realizada”

84° Tendo por referência os depoimentos das testemunhas supra, é manifesto que a decisão do Meritíssimo Juiz sobre este facto deveria ter sido outra.

85° Desta forma, entendem os Recorrentes, que o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter dado este facto parcialmente como provado e considerar que:

“Em meados de 2010 o primeiro Réu informou os Autores que a escritura havia sido realizada”

86° Conclui-se assim que, o Tribunal de Recurso pode e deve alterar a resposta a este facto, com base nos depoimentos supra.

FACTO N° 5 (NÃO PROVADO):

“O substabelecimento do primeiro Réu a favor da segunda Ré tenha sido feito sem autorização ou consentimento dos Autores, que estavam convencidos que a venda já havia sido efetuada”.

87°0 Meritissimo Juiz a quo deveria ter considerado que o substabelecimento foi efetuado sem autorização dos Recorrentes.

88° Tendo por referência os depoimentos supra, é manifesto que a decisão do Meritíssimo Juiz sobre este facto deveria ter sido outra.

89° Desta forma, entendem os Recorrentes, que o Meritíssimo Juiz a quo deveria ter dado este facto como provado e considerar que:

“O substabelecimento do primeiro Réu a favor da segunda Ré tenha sido feito sem autorização ou consentimento dos Autores, que estavam convencidos que a venda já havia sido efetuada”.

90° Conclui-se assim que, o Tribunal de Recurso pode e deve alterar a resposta a este facto, com base nos depoimentos supra.

Aqui chegados,

91 ° Entendem os Recorrentes, tendo por referência a prova documental e testemunhal produzida nos autos, devidamente identificada, que existiu um claro erro na apreciação da prova.

92° É manifesto que as conclusões vertidas na sentença, ora colocada em crise, se encontram em contradição com a matéria de facto dada como provada, impondo-se, pois, a sua alteração e, consequentemente, a condenação dos Recorridos nos pedidos, com todas as consequências legais.

93° Face à matéria dada como provada e não provada (e cuja alteração ­- parcial - foi agora requerida), é manifesto que a decisão de direito deveria ter sido outra, impondo-se, pois, a sua alteração.

94° Mas, ainda que se admita que a pretendida alteração não venha a ter acolhimento - por mera hipótese de raciocínio - ainda assim, entendem os Recorrentes que a solução plasmada na sentença se mostra inquinada, impondo-se a alteração da mesma, tanto mais que a matéria assente demonstra, por si só que ocorreu uma violação das obrigações do mandatário.

Senão vejamos:

95° Na celebração da escritura publica de compra e venda aqui em causa, houve abuso de representação.

96° Como se sabe, no dia 29 de abril de 2010, os Recorrentes declararam que constituíam seu bastante procurador o 1 ° Recorrido.

97° Esta procuração não surge isolada, mas sim após os Recorrentes terem celebrado com o 1 ° Recorrido no dia 3 de fevereiro de 2010, um contrato promessa de compra e venda, onde declararam, os primeiros, prometer vender, ao segundo ou a quem este indicasse, e, o segundo, prometer comprar aos primeiros, um prédio inscrito na matriz rustica da freguesia de …, concelho de Barcelos, sob o artigo …°, pelo preço de 150.000 €.

98° Assim sendo, no caso em apreço, a relação que nos referidos termos se estabeleceu entre os Recorrentes e o 1° Recorrido traduz um mandato com poderes de representação.

99° Nos casos de mandato representativo, como o dos autos, são de aplicar conjuntamente as normas da representação e do mandato - 1178°, n°. 1, do Cód. Civil - porque a procuração, uma vez aceita, obriga o mandatário­-procurador, em princípio, a celebrar o ato em nome do mandante.

100° Tanto ao mandatário, como ao procurador, é lícito, na execução do mandato, fazer-se substituir por outrem ou servir-se de auxiliares (art. 1165° do Código Civil), sendo que, nos termos do art. 264°, n° 1, do Cód. Civil, o procurador pode fazer-se substituir por outrem se o representado o permitir ou se a faculdade de substituição resultar do conteúdo da procuração ou da relação jurídica que a determina, podendo a substituição envolver a exclusão do procurador primitivo, se houver declaração nesse sentido.

101 ° Sendo autorizada a substituição, o procurador só é responsável para com o representado se tiver agido com culpa na escolha do substituto ou nas instruções que lhe deu.

102° O mandatário com poderes de representação pode, portanto, transferir para terceiro todos ou parte dos poderes que lhe foram conferidos.

103° No caso em apreço, a procuração foi conferida para que o 1° Recorrido pudesse tratar do processo burocrático de legalização do prédio e quanto muito vender por 200 mil euros.

104° O substabelecimento realizado a favor da 2a Recorrida, foi efectuado sem autorização dos Recorrentes, aliás o 1° Recorrido já lhes havia dito que o prédio havia sido vendido (venda essa que deveria ter conduzido à extinção da procuração - art. 265°, n° 1, do Cód. Civil).

105° Assim sendo, o substabelecimento para celebração da escritura correspondeu a uma violação dos deveres do procurador.

106° A venda efectuada em nome dos Recorrentes pelo preço de 460.000 € foi feita à revelia dos mesmos, pois o acordado foi o referido imóvel ser vendido por 200.000 € (ficando o 1° Recorrido com o montante de 50.000 € que excedia o preço de 150.000 € constante do contrato promessa).

107° Pelo que no nosso entendimento estamos perante uma violação dos deveres do procurador.

108° Mas mesmo que não se entenda que estamos perante uma violação dos deveres do procurador, que só se admite por mera cautela de patrocinio, sempre se dirá que estaríamos perante, uma forma de comportamento antijurídico capaz de determinar a obrigação de indemnização, o abuso de direito, previsto na disposição do art. 334° do Código Civil.

109° Não sendo necessário que o agente tenha consciência (que tinha ... ) de o seu procedimento ser abusivo: basta que o seja na realidade.

110° Com o comportamento em causa, nessa hipótese, ter-se-ia pretendido, em ação concertada e muito pensada ( ... ), prejudicar os ora autores, retirando do seu património milhares de euros, sem qualquer justificação.

111º Assim, se os Recorridos não forem condenados a indemnizar os Recorrentes, significaria permitir a consumação de uma tese a todos os títulos injusta e abusiva, e constituiria, na hipótese ora em apreciação, um manifesto abuso de direito (o que subsidiariamente se alega).

112º Sendo certo que o abuso de direito é de conhecimento oficioso e pode ser arguido a todo o tempo.

113°A falta de condenação dos Recorridos a restituírem aos Recorrentes a diferença de valores de que abusivamente se apropriaram poderia também constituir a possibilidade de um injusto enriquecimento sem causa.

114º Na verdade, à custa do empobrecimento do património dos autores, os réus veriam o seu património enriquecido sem qualquer justificação.

115º Por outro lado, entendemos que existe obrigação de indemnizar decorrente da violação dos deveres pré-contratuais de informação e de lealdade por parte do 1º Recorrido (culpa in contrahendo).

116º Pois ao contrário da realidade plasmada no contrato promessa celebrado com a 2a Recorrida, o 1º Recorrido disse aos Recorrentes que tinha conseguido um interessado que estava disposto a pagar 200.000 € pelo referido imóvel, desse modo atuando de forma contrária à boa fé e infringindo, os referidos deveres.

117º Isto porque o 1º Recorrido APENAS conseguiu convencer os Recorrentes a assinarem o contrato promessa, por lhes ter referido o que referiu.

118º Mas se assim não se entender, sempre estaríamos perante um enriquecimento sem causa

119º Nos termos do artigo 473.° do Cód Civil, aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou (nº 1), sendo que a obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objeto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou (nº 2), compreendendo a obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa tudo quanto se tenha obtido à custa do empobrecido ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (Artigo 479.°, n° 1).

120° Note-se que com tal enriquecimento, os Recorridos prejudicaram gravemente os Recorrentes, que se viram impedidos de usufruir de € 260.000,00, que lhes pertence.

121° O que representa um prejuízo causado pelos Recorridos indemnizável e que não se pode computar em menos de € 260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros).

122° No âmbito da responsabilidade civil (contratual ou extracontratual), a lei portuguesa consagra a teoria da causalidade adequada, no artigo 563.° do Código Civil,

123° Para além de fáctica ou naturalisticamente se ter de apurar se uma determinada atuação (ação ou omissão) provocou o dano, cumpre ainda averiguar, tendo em conta as regras da experiência, se era ou não provável que da ação ou omissão (da não realização objetiva da prestação devida) resultasse o prejuízo sofrido, ou seja, se aquela não realização é causa adequada do prejuízo verificado,

124º É necessário que, em concreto, a ação (ou omissão) tenha sido condição do dano; e que, em abstraio, dele seja causa adequada (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 10,3. ed., Coimbra, 2000, pág, 900).

125° Tanto são indemnizáveis os danos emergentes como os lucros cessantes (n.º 1 do artigo 564,° do Código Civil); e os danos presentes ou futuros, desde que previsíveis (n.º 2); em qualquer caso, no entanto, é à teoria da diferença que cumpre recorrer para calcular o montante da indemnização.

126º No presente caso, os Recorridos venderam o prédio por € 460.000,00 à revelia dos Recorrentes, sendo certo que o valor pago aos mesmos, pelo 1º Recorrido, com cheques pertencentes e assinados pela 2a Recorrida, foi apenas de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), ficando acordado que os restantes 50 mil euros seriam para o 1º Recorrido pelos serviços prestados, dado que o 1º recorrido sempre referiu que a venda seria efectuada por 200.000€.

127º Dado que o prédio foi vendido por € 460.000,00, a diferença, ou seja, a quantia de € 260. 000,00 (duzentos e sessenta mil euros) pertence aos Recorrentes.

128º Como decorre do art.483° do Código Civil, a obrigação de indemnização implica que o comportamento ilícito e culposo do agente seja causa dos danos sofridos, ou seja, que haja um nexo de causalidade entre o facto e o dano.

129º De acordo com a teoria da causalidade adequada, subjacente ao art. 563º do mesmo diploma - que veio resolver a questão do nexo de causalidade ao referir que “a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão” , para que exista tal nexo entre o facto e o dano, não basta que o facto tenha sido em concreto causa do dano; é necessário que, em abstrato, seja também adequado a produzi-lo, segundo o curso normal das coisas.

130º Os danos sofridos pelos Recorrentes estão ligados causalmente a um acontecimento causado pelos Recorridos, de tal modo que sem a sua ocorrência não se teria produzido o dano.

131º Devem assim os Recorridos responder pelos danos causados aos Recorrentes pagando para o efeito uma indemnização de € 260.000,00 (duzentos e sessenta mil euros), correspondente à diferença de valores, uma vez que o prédio foi vendido por € 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil euros) e não apenas por 200 mil”.

Pugnam os Recorrentes pela revogação da sentença recorrida e, em consequência, pela sua substituída por outra que reconheça judicialmente a obrigação de indemnizar os Recorrentes e, dessa forma, condene os Recorridos nos pedidos formulados.

O Réu António contra alegou pugnando pela improcedência do recurso.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso (artigo 639º do CPC).

As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes, são as seguintes:

1- Determinar se houve erro no julgamento da matéria de facto (concretamente quanto aos pontos 6), 7) e 9) dos factos provados e aos pontos 1), 2), 3), 4) e 5) dos factos não provados);

2- Saber se houve erro na subsunção jurídica dos factos designadamente por se verificar a violação dos deveres do procurador, o abuso de direito, a violação de deveres pré-contratuais de informação e de lealdade e enriquecimento sem causa.

III. FUNDAMENTAÇÃO

3.1. Os factos

Factos considerados provados em Primeira Instância:

1. Em 15.12.2008, os Autores celebraram um contrato de mediação imobiliária com a X Imobiliária, Unipessoal Lda., através do qual esta se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda do imóvel inscrito (na matriz) sob o artigo … e omisso na Conservatória do Registo Predial, pelo preço máximo de 150.000 € (fls. 125 e 126).

2. O 1º Réu disse aos Autores que tinha conseguido um interessado que estava disposto a pagar 200.000 € pelo referido imóvel.

3. No dia 3 de Fevereiro de 2010, os Autores e António assinaram um contrato promessa de compra e venda, onde declararam, os primeiros, prometer vender, ao segundo ou a quem este indicasse, e, o segundo, prometer comprar aos primeiros, um prédio inscrito na matriz rústica da freguesia de …, concelho de Barcelos, sob o artigo …, pelo preço de 150.000 €, ali tendo ficado estipulado que o preço seria pago da seguinte forma:

- Um cheque no valor de € 20.000,00 (vinte mil euros), na data da assinatura do contrato promessa;

- Outro cheque, no valor de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros), na data da assinatura da escritura.

Mais declararam os ora Autores, ter recebido a referida quantia de 20.000 € a título de sinal e princípio de pagamento através do cheque nº … do Banco A, dando da mesma a respectiva quitação. (fls. 15 a 18)

4. Na mesma data, o 1º Réu, actuando alegadamente na qualidade de procurador dos Autores, celebrou com a 2ª Ré Manuela um contrato promessa de compra e venda, no qual o primeiro declarou prometer vender à segunda ou a quem ela indicasse, e a segunda declarou prometer comprar, pelo preço de 400.000 €, o aludido prédio, mais declarando o primeiro, em nome dos ora Autores, ter recebido a quantia de 20.000 € a título de sinal e princípio de pagamento através do cheque nº … do Banco A, dando da mesma a respectiva quitação.

5. No dia 29 de Abril de 2010, os Autores declararam que, “com a faculdade de substabelecer”, constituíam seu bastante procurador António, conferindo-lhe poderes para “pelo preço e condições que achar mais convenientes vender e/ou prometer vender” o referido prédio, “podendo o mandatário fazer negócio consigo mesmo”, bem como para, em relação ao indicado prédio, os representar em quaisquer repartições públicas, particulares ou administrativas e nelas prestar quaisquer necessárias declarações”.

6. A referida procuração foi emitida para que o 1º Réu efectuasse em nome dos primeiros a venda prometida a que se alude no ponto 3.

7. Os Autores acordaram com o primeiro Réu que ficava para ele o montante de 50.000 € que, face ao referido no ponto 2, excedia o preço de 150.000 € constante do contrato promessa;

8. No dia 05.05.2010, os Autores receberam do 1º Réu um cheque emitido pela 2ª Ré, Manuela, no valor de 130.000 € para pagamento da segunda parcela referida no contrato promessa descrito no ponto 3. (fls. 20)

9. No dia 17.05.2010, os ora Autores e o 1º Réu outorgaram um aditamento ao contrato promessa referido no ponto 3, através do qual os primeiros declararam já ter recebido do segundo a totalidade do preço ajustado, no montante de 150.000 €, através de tal documento lhes dando quitação, mais declarando que a escritura pública de compra e venda seria realizada em dia, horas e local que o 1º Réu quisesse e que este ficava dispensado de lhe prestar quaisquer contas em resultado da procuração que estes lhe outorgaram em 29.04.2010, dado os primeiros já terem recebido daquele tudo a que tinham direito e a referida procuração ter sido passada com vista ao mesmo poder vender ou prometer vender o indicado prédio rústico ou celebrar negócio consigo mesmo em referência ao dito imóvel, “pelo que a mencionada procuração foi também outorgada no interesse do mandatário e promitente comprador”, “não obstante tal não constar do respectivo texto”. (fls. 310 e 311).

10. No dia 2 de Agosto de 2010, o 1º Réu substabeleceu, sem reserva, os poderes que lhe haviam sido conferidos pelos Autores, na 2ª Ré, Manuela. (cfr. fls. 23 e 24).

11. No dia 2 de Agosto de 2010, por escritura pública, a 2ª Ré, Manuela, na qualidade de procuradora substabelecida dos Autores, declarou vender o prédio em causa à sociedade “Serviço de Banquetes CA, Lda.” por € 200.500,00 (duzentos mil e quinhentos euros).

12. Os Autores estavam isentos do pagamento de mais-valias pela venda do referido prédio.

13. No dia 8 de outubro de 2012, foi efectuada uma alteração ao referido contrato de compra e venda, através da qual os outorgantes da escritura de 02.08.2010, declararam alterar a dita escritura no sentido de declararem que o preço da venda era de € 460.000,00 (quatrocentos e sessenta mil euros), já recebido, e não de 200.500 € como por eles declarado (conforme Alteração de Contrato junta a fls. 30 e 31).

Factos considerados não provados em Primeira Instância:

1. O 1º Réu tenha conseguido convencer os Autores a assinarem o contrato promessa descrito no ponto 2 dos “Factos provados”, por lhes ter referido o constante do ponto 2 dos “Factos provados”.

2. A procuração dos Autores a favor do primeiro Réu tenha sido emitida para que este último, em nome dos primeiros, efectuasse a venda exclusivamente pelo preço, referido no contrato promessa, de 150.000 €.

3. A referida procuração tenha servido unicamente para salvaguarda do primeiro Réu face à insistência dos Autores no recebimento do valor de 130.000 €, entregue aos mesmos em 29.Abril.2010.

4. Em 5 de Maio de 2010 o primeiro Réu tenha informado os Autores que a escritura havia sido realizada.

5. O substabelecimento do primeiro Réu a favor da segunda Ré tenha sido feito sem autorização ou consentimento dos Autores, que estavam convencidos que a venda já havia sido efectuada.

3.2. Da modificabilidade da decisão de facto

O nº 5 do artigo 607º do Código de Processo Civil preceitua que o “juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, o que resulta também do disposto nos artigos 389º, 391º e 396º do Código Civil, respectivamente para a prova pericial, para a prova por inspecção e para a prova testemunhal; desta livre apreciação do juiz o legislador exclui os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, aqueles que só possam ser provados por documentos ou aqueles que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes (2ª parte do referido nº 5 do artigo 607º).

Cumpre realçar que a “livre apreciação da prova” não se traduz obviamente numa “arbitrária apreciação da prova”, pelo que impõe ao juiz que identifique os concretos meios probatórios que serviram para formar a sua convicção, bem como a “menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto” (cfr. Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª edição, Coimbra Editora, Limitada, 1985, p. 655).

“É assim que o juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo não deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não)” (Paulo Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, p. 325).

“Destarte, o Tribunal ao expressar a sua convicção, deve indicar os fundamentos suficientes que a determinaram, para que através das regras da lógica e da experiência se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento dos factos provados e não provados, permitindo aferir das razões que motivaram o julgador a concluir num sentido ou noutro (…), de modo a possibilitar a reapreciação da respectiva decisão da matéria de facto pelo Tribunal de 2ª Instância” (Ana Luísa Geraldes, Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, pág. 591).

De facto, dispõe o n.º 1 do artigo 662º do Código de Processo Civil que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Sustentam os Recorrentes que houve erro no julgamento da matéria de facto quanto aos pontos 6), 7) e 9) dos factos provados e aos pontos 1), 2), 3), 4) e 5) dos factos não provados).

Vejamos.

A impugnação da decisão sobre a matéria de facto é admitida pelo artigo 640º, n.º 1 do Código de Processo Civil, segundo o qual o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.

Incumbe à Relação, como se pode ler no acórdão deste Tribunal de 7/04/2016 (disponível em www.dgsi.pt) “enquanto tribunal de segunda instância, reapreciar, não só se a convicção do tribunal a quo tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova e os outros elementos constantes dos autos revelam, mas também avaliar e valorar (de acordo com o princípio da livre convicção) toda a prova produzida nos autos em termos de formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto objecto de impugnação, modificando a decisão de facto se, relativamente aos mesmos, tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto”.

No entanto, não nos podemos aqui esquecer da aplicação dos princípios gerais da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, sendo certo que o juiz da 1ª instância, perante o qual a prova é produzida, está em posição privilegiada para proceder à sua avaliação, e, designadamente, surpreender no comportamento das testemunhas elementos relevantes para aferir da espontaneidade e credibilidade dos depoimentos que frequentemente não transparecem da gravação.

Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1ª instância.

Como salienta Ana Luísa Geraldes (Ob. Cit. página 609) “Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte”).

No caso concreto, os Recorrentes cumpriram satisfatoriamente o ónus de impugnação da matéria de facto, fundamentando a sua discordância.

Relembramos aqui, antes de mais, a motivação do tribunal a quo:

“Na própria data do contrato-promessa e como consta do mesmo, o Réu António entregou aos Autores um cheque no montante de 20.000 € (cfr. fls. 16), cheque, esse, emitido pela Ré Manuela, pessoa que, como referiu a testemunha Artur, que, à época trabalhava na “Banquetes CA” - sociedade que, em 02.08.2010, adquiriu o imóvel -, era a advogada da referida sociedade (o “braço direito” do respetivo gerente), pessoa que emitiu não só esse cheque, como o de 130.000 €, pago aos Autores em maio de 2010. Mais do que isso, em 03.02.2010 - ou seja, na mesma data do contrato promessa celebrado com os Autores, foi celebrado entre a Ré Manuela e o Réu António, este alegadamente atuando na qualidade de procurador dos Autores, o contrato promessa junto a fls. 86, em que a referida Ré prometeu comprar àqueles pelo preço de 400.000 € o imóvel em causa (cfr. fls. 86 a 89), não correspondendo, portanto, à verdade a afirmação do primeiro Réu no sentido de que ele e a Ré Manuela “apostaram na aquisição de um imóvel com todos os riscos inerentes ao negócio em causa, pois não tinham à data comprador interessado”, sendo a própria Ré Manuela quem afirma na sua contestação que a sociedade “Serviço de Banquetes CA” já tinha ido visitar o local e “se mostrou eventualmente interessada na sua aquisição para edificação de raiz de um edifício destinado à restauração e bebidas”, só depois disso tendo ambos celebrado o dito contrato promessa (cfr. art´s 14 a 16 da contestação).

Assim, o contrato promessa que o referido Réu celebrou com os Autores representava para este uma oportunidade bastante provável - embora dependente da aprovação do projeto para o imóvel - de obter um lucro muito elevado, superior a 200.000 € (atente-se no montante dos cheques que, para além dos destinados aos Autores, lhe foram entregues, através da Ré Manuela, pela “Serviço de Banquetes CA, Lda.” - cfr. art. 38º da contestação da Ré Manuela e cheques certificados a fls. 81).

Neste contexto e sabendo-se que a escritura foi, originalmente, celebrada por 200.500 € e que, se não fosse a fiscalização das Finanças assim permaneceria para todos os não intervenientes no negócio - já que é pacífico que a alteração à dita escritura por força da qual passou a figurar na compra e venda o preço de 460.000 € só ocorreu em razão de tal fiscalização (cfr. depoimento da testemunha Tiago, Inspetor Tributário que efetuou inspeção à sociedade adquirente do imóvel) -, mostra-se perfeitamente plausível e de acordo com o objetivo de lucro visado no âmbito desta atividade de intermediação que, como em audiência de julgamento a Autora, Maria, declarou, o Réu lhes tenha dito que o comprador dava 200.000 € (e não 150.000 que era o alegado na petição inicial), sendo 150.000 para eles e o restante valor para o Réu (em consonância com o anteriormente declarado no âmbito do processo crime - cfr. fls. 68), certo que, se lhes tivesse referido o preço constante do contrato promessa que, em simultâneo, celebrava com a Ré Manuela obviamente aqueles - e não obstante se encontrarem isentos de pagamento de mais valias porque, como referiu o Sr. Inspetor Tributário, o imóvel havia sido adquirido antes de 1989 -, teriam negociado a celebração do contrato promessa por um preço superior a 150.000 € - não sendo minimamente verosímil que fosse para eles irrelevante o montante final que seria obtido pelo negócio -, sendo, pelo contrário, o valor de 50.000 € um valor que, relativamente ao suposto preço total de 200.000 €, seria, aos olhos dos Autores, suscetível de se mostrar justificado considerando o lucro do Réu pela intermediação e as despesas a suportar pelo mesmo, nomeadamente as alegadas (para efeito de regularização no registo da situação do prédio em causa, da limpeza do terreno e da elaboração de um projeto de construção no terreno).

Mas isso não significa que tenha sido essa afirmação do 1º Réu a determinar os Autores a prometer vender o imóvel pelo preço de 150.000 €, certo que não podemos esquecer que já antes da entrada em cena do Réu António, os Autores estavam interessados em vender o imóvel e que, concretamente, em 15.12.2008 (pouco mais de um ano antes da celebração do contrato promessa com o 1º Réu), os mesmos tinham celebrado, com esse objetivo, um contrato de mediação imobiliária (em regime de exclusividade pelo prazo de um ano) em que se mostrava referido “o preço máximo de 150.000 €”, o que denota que os Autores já tinham formado uma vontade no sentido de vender o dito imóvel pelo referido preço em momento prévio à intervenção do 1º Réu.

Por certo se pode ter que a referida procuração foi emitida para que o 1º Réu efetuasse em nome dos Autores a venda prometida efetuar através do contrato promessa com aquele celebrado (o que englobava a possibilidade de venda a terceiro), acordando os Autores que ficava para o 1º Réu o montante de 50.000 € que excedia o preço de 150.000 € constante do dito contrato promessa, mas não que, conforme alegado pela Ré Manuela, ficava para o Réu qualquer quantia que excedesse o referido preço.

Na verdade, embora o teor do aditamento ao contrato promessa aparentemente aponte nesse sentido - por ali constar a dispensa de prestação de contas por parte do 1º Réu por já terem, os Autores, recebido tudo o que pretendiam receber com a venda do imóvel -, não se pode esquecer que, como acima se concluiu, é de crer que, tal como alegam os Autores, o 1º Réu lhes tenha dito que o potencial comprador estava disposto a pagar 200.000 € e, nessas circunstâncias, as declarações exaradas no aditamento passam a ter um sentido mais circunscrito, significando tão só o declarado pelos Autores que, tendo eles recebido já a quantia de 150.000 € e partindo do pressuposto de que a venda seria realizada pelo referido montante de 200.000 €, para o 1º Réu ficaria a quantia de 50.000 €.

Não deixa, aliás, de se estranhar que o próprio Réu António nada tenha alegado no sentido da existência de um acordo com o referido conteúdo, atendo-se, simplesmente, o referido Réu, ao exarado na procuração e no aditamento ao contrato promessa.

A respeito da alegação de que em 5 de Maio de 2010 o primeiro Réu informou os Autores que a escritura havia sido realizada, basta dizer que tal é incompatível com o declarado no aditamento, onde se pode ler que “a escritura será realizada quando….”.

Quanto ao mais relativamente ao qual ainda não se fez expressamente referência e se não considerou provado, a decisão tomada ficou a dever-se à ausência de prova que o sustentasse”.

Analisemos os motivos de discordância dos Recorrentes começando por apreciar os factos dados como provados nos pontos 6), 7) e 9), os quais têm a seguinte redacção:

“6. A referida procuração foi emitida para que o 1º Réu efectuasse em nome dos primeiros a venda prometida a que se alude no ponto 3.

7. Os Autores acordaram com o primeiro Réu que ficava para ele o montante de 50.000 € que, face ao referido no ponto 2, excedia o preço de 150.000 € constante do contrato promessa;

9. No dia 17.05.2010, os ora Autores e o 1º Réu outorgaram um aditamento ao contrato promessa referido no ponto 3, através do qual os primeiros declararam já ter recebido do segundo a totalidade do preço ajustado, no montante de 150.000 €, através de tal documento lhes dando quitação, mais declarando que a escritura pública de compra e venda seria realizada em dia, horas e local que o 1º Réu quisesse e que este ficava dispensado de lhe prestar quaisquer contas em resultado da procuração que estes lhe outorgaram em 29.04.2010, dado os primeiros já terem recebido daquele tudo a que tinham direito e a referida procuração ter sido passada com vista ao mesmo poder vender ou prometer vender o indicado prédio rústico ou celebrar negócio consigo mesmo em referência ao dito imóvel, “pelo que a mencionada procuração foi também outorgada no interesse do mandatário e promitente comprador”, “não obstante tal não constar do respectivo texto”. (fls. 310 e 311).”

Quanto ao ponto 6) dos factos provados entendem os Recorrentes que o mesmo deveria ter sido dado como não provado, devendo dar-se como provado que “A referida procuração não foi emitida para que o 1º Réu efectuasse em nome dos primeiros a venda prometida a que se alude no ponto 3.”

Invocam para tanto o depoimento dos Autores e que a procuração foi emitida a pedido do 1º Réu para que este pudesse tratar de todo o processo burocrático do imóvel, nomeadamente requerimentos junto da Câmara, Conservatória e outras repartições e para evitar que os Recorrentes se deslocassem às mesmas, nunca lhe tendo sido explicado que a procuração concedia poderes para vender o prédio por valor superior aos €200.000,00.

Cumpre em primeiro lugar referir que estando em causa declarações das próprias partes, in casu, dos próprios Autores, e dado o óbvio interesse no desfecho da acção, as mesmas devem ser apreciadas com particular cautela não lhes sendo de atribuir de per si exclusiva relevância, antes carecendo de ser corroboradas por outros elementos probatórios, designadamente documentais que as suportem; e no caso concreto da simples leitura da procuração outorgada pelos Autores resulta que da mesma consta que os Autores conferiram poderes ao Réu António para em seu nome e pelo preço e condições que achasse mais conveniente vender e/ou prometer vender o prédio em causa. E da mesma consta ainda que foi lida aos Autores e feita a explicação do seu conteúdo, o que foi em audiência confirmado como sendo o procedimento normal usado pelo notário que lavrou a procuração, a testemunha JC. Aliás, a própria Autora nas suas declarações reconhece que a procuração lhes foi lida.

Analisados os depoimentos dos Autores, bem como a demais prova produzida, e em particular a prova documental junta aos autos, inexiste fundamento para que seja alterada a matéria de facto no sentido pretendido pelos Recorrentes.

Relativamente ao ponto 7) dos factos provados pretendem os Recorrentes que seja dado como provado que “Os Autores acordaram com o primeiro Réu que ficava para ele o montante de €50.000 desde que o prédio fosse vendido por €200.000 mil euros, mas se a venda fosse efectuada acima desse valor o remanescente seria para os Autores”.

Invocam para tanto o depoimento dos Autores e as declarações prestadas pelas testemunhas Aníbal, seu filho, Natércia, irmã do Autor, e Anita, sua sobrinha (filha da testemunha Natércia).

Quanto ao depoimento dos Autores valem aqui as mesmas considerações, e ouvidos os depoimentos das testemunhas indicadas pelos Recorrentes constata-se que as testemunhas Natércia e Anita apenas tinham conhecimento dos factos relatados pelo Autor, nada tendo presenciado quanto ao acordado com o Réu; quanto às declarações do filho dos Autores referiu que apenas uma vez acompanhou o pai num encontro com o Réu e que ouviu o Réu dizer que se o comprador desse mais pelo prédio o excedente seria para os Autores. No entanto, tal versão não tem sustentação na prova documental junta aos autos; de facto o que resulta do contrato promessa celebrado pelos Autores é que o preço da venda seria de €150.000,00, quantia que receberam, tendo o cheque de €130.000,00 a data de 05/05/2010, e no aditamento ao contrato promessa (datado de 17/05/2010) consta expressamente que o Réu ficava dispensado de prestar quaisquer contas aos Autores em resultado da procuração por já terem recebido do mesmo tudo a que tinham direito e a referida procuração ter sido passada com vista ao Réu poder vender ou prometer vender o prédio ou celebrar negócio consigo mesmo. Para além do mais, os Autores em 15/12/2008 tinham já celebrado um contrato de mediação imobiliária através do qual a imobiliária se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na venda do mesmo imóvel pelo preço máximo de €150.000. O preço de €150.000,00, mencionado no contrato promessa e recebido pelos Autores seria pois o objectivo dos Autores; note-se que no contrato celebrado com a imobiliária, pouco mais de um ano antes do contrato promessa celebrado com o Réu, tal valor aparece indicado como o preço máximo.

Da análise dos documentos nada resulta que permita concluir que se houvesse uma venda de valor superior o excedente seria para os Autores; assim, o depoimento dos Autores e do seu filho é manifestamente insuficiente, desde logo por não suportado na prova documental, para alterar a redacção do ponto 7) dos factos provados no sentido pretendido pelos Recorrentes.

E no que respeita ao ponto 9) dos factos provados entendem que deveria ter sido dado o mesmo como não provado e que deve ser dado como provado que “Os ora Autores não tiveram consciência de ter assinado qualquer aditamento ao contrato, promessa ou documento, porém a tê-lo feito terá sido ou no exterior do no cartório, no dia 29.04.2010 ou no dia 05.05.2010, datas em que receberam o cheque no valor de 130 mil euros, o primeiro sem provisão, sem que lhes tivesse sido explicado o seu conteúdo, a sua actuação foi condicionada, sem dar azo a esclarecimentos calmos, pausados e completos.”

Invocam para tanto as declarações por si prestadas em audiência.

Analisado o ponto 9) dos factos provados decorre com linear clareza que o mesmo reproduz o documento junto aos autos denominado “Aditamento a Contrato Promessa de Compra”; e se efectivamente os Autores não reconheceram ter assinado tal documento a verdade é que realizada prova pericial (exame de escrita manual) a mesma concluiu como muito provável que as assinaturas completas dos Autores aí apostas sejam do seu punho! Não se vislumbra por isso qualquer motivo para considerar não provado o ponto 9) dos factos provados e nem para introduzir nos factos provados um outro com a redacção pretendida pelos Recorrentes.

Analisemos agora os pontos 1), 2), 3), 4) e 5) dos factos não provados, os quais têm a seguinte redacção:

“1. O 1º Réu tenha conseguido convencer os Autores a assinarem o contrato promessa descrito no ponto 2 dos “Factos provados”, por lhes ter referido o constante do ponto 2 dos “Factos provados”.

2. A procuração dos Autores a favor do primeiro Réu tenha sido emitida para que este último, em nome dos primeiros, efectuasse a venda exclusivamente pelo preço, referido no contrato promessa, de 150.000 €;

3. A referida procuração tenha servido unicamente para salvaguarda do primeiro Réu face à insistência dos Autores no recebimento do valor de 130.000 €, entregue aos mesmos em 29.Abril.2010;

4. Em 5 de Maio de 2010 o primeiro Réu tenha informado os Autores que a escritura havia sido realizada;

5. O substabelecimento do primeiro Réu a favor da segunda Ré tenha sido feito sem autorização ou consentimento dos Autores, que estavam convencidos que a venda já havia sido efectuada.”

Quanto ao ponto 1) invocam os Recorrentes as declarações que prestaram e as declarações das testemunhas já referidas; contudo, analisada a prova no seu conjunto (posto que não pode atender-se apenas a parte das declarações prestadas, sendo necessário analisar a prova objectivamente na sua globalidade e de forma crítica) e atendendo em particular à prova documental, não é de concluir que o Réu apenas tenha conseguido convencer os Recorrentes a assinarem o contrato promessa, por lhes ter referido que só com muito custo conseguira um comprador por 200 mil euros.

De facto, e conforme já referimos o preço de €150.000,00 mencionado no contrato promessa seria o objectivo dos Autores, tanto mais que era o preço máximo indicado no contrato celebrado com a imobiliária pouco mais de um ano antes.

Analisada a prova objectiva e criticamente no seu conjunto entendemos inexistir fundamento para dar como provado o facto constante do ponto 1) dos factos não provados.

Quanto ao ponto 2), invocando apenas as declarações por si prestadas, entendem os Recorrentes que este facto deve ser dado parcialmente como provado e considerar-se que “A procuração dos Autores a favor do primeiro Réu tenha sido emitida para que este último, em nome dos primeiros, efectuasse a venda exclusivamente pelo preço, referido no contrato promessa, de €150.000, acrescido dos €50.000 a título de comissão acordada, mais concretamente pelo valor de 200.000€”.

Em primeiro lugar parece-nos manifestamente contraditória entre si a pretensão dos Recorrentes; por um lado, entendem provado que a procuração seria para fazer a venda exclusivamente pelo preço de €150.000,00 mas que acresceria uma comissão de €50.000,00 e seria pelo valor de €200.000,00; mas então não seria pelo preço de €200.000,00?

Por outro lado, são os próprios Recorrentes que pretendiam também que se considerasse provado (a propósito do ponto 6) dos factos provados) que a referida procuração não foi emitida para que o 1º Réu efectuasse em nome dos primeiros a venda prometida.

Não nos parece manifestamente que deva ser alterado o ponto 2) dos factos não provados.

Quanto aos pontos 3) e 5) invocam também os Recorrentes apenas as declarações por si prestadas para fundamentarem a sua pretensão de ver julgado provado que “A referida procuração serviu unicamente para o 1º Réu tratar de toda a documentação para legalizar o terreno e vender pelo valor acordado de 200.000,00€” e que “O substabelecimento do primeiro Réu a favor da segunda Ré tenha sido feito sem autorização ou consentimento dos Autores, que estavam convencidos que a venda já havia sido efectuada”.

Em primeiro lugar importa referir que do teor da procuração em causa, outorgada pelos Autores, consta expressamente que constituem o 1º Réu seu bastante procurador “com a faculdade de substabelecer” e que lhe conferem poderes para em seu nome vender e/ou prometer vender o prédio “pelo preço e condições que achar mais conveniente”.

Analisada a prova no seu conjunto entendemos inexistir fundamento para dar alterar os pontos 3) e 5) dos factos não provados e para considerar provados os factos nos termos pretendidos pelos Autores.

Por último e relativamente ao ponto 4) dos factos não provados entendem que deveria ter sido dado este facto parcialmente como provado e considerado que “Em meados de 2010 o primeiro Réu informou os Autores que a escritura havia sido realizada”.

Voltamos a reiterar que a prova deve ser analisada objectiva e criticamente na sua globalidade, e não apenas as declarações prestadas pelos Autores ou pelo seu filho, tanto mais que estas devem sempre ser apreciadas com alguma cautela; e no caso concreto, o documento denominado “Aditamento a Contrato Promessa de Compra” não torna plausível a verificação do facto pretendido pelos Recorrentes pois que do documento, datado de 17/05/2010 é feita expressa referência que a escritura de compra seria realizada em dia, horas e local que o Réu quisesse. Conforme consta da decisão recorrida “A respeito da alegação de que em 5 de Maio de 2010 o primeiro Réu informou os Autores que a escritura havia sido realizada, basta dizer que tal é incompatível com o declarado no aditamento, onde se pode ler que “a escritura será realizada quando….”; e quanto à menção a tal ter ocorrido em meados de 2010 também se não conclui designadamente do depoimento da Autora e da transcrição que a esse propósito apresentaram os Recorrentes.

Assim, analisados os depoimentos dos Autores, as declarações das referidas testemunhas, e das demais ouvidas em audiência, bem como a prova documental junta aos autos, inexiste fundamento para que seja alterada a matéria de facto no sentido pretendido pelos Recorrentes.

Pelo exposto, por nenhuma censura merecer a decisão a esse respeito proferida pela 1ª Instância, conforme com a prova constante dos autos, mantêm-se inalterada a matéria de facto fixada.

3.3. Reapreciação da decisão de mérito da acção

Mantendo-se inalterado o quadro factual julgado provado e não provado pelo Tribunal a quo, ter-se-á de manter, igualmente, a decisão jurídica da causa, que se mostra adequada e correcta face à factualidade apurada e aos normativos aplicáveis.

Em sentido contrário defendem os Recorrentes que ainda que seja mantida inalterada a matéria de facto se impões diferente decisão de direito, assentando o seu entendimento em quatro questões essenciais: a existência de violação das obrigações do mandatário, o abuso de direito, a violação de deveres pré-contratuais de informação e de lealdade e o enriquecimento sem causa.

Analisemos então cada uma destas questões.

E para tanto importa começar por qualificar juridicamente a relação que se estabeleceu entre os Autores e o Réu António.

A decisão recorrida considerou, e bem em nosso entender, que a relação que se estabeleceu entre os Autores e o primeiro Réu traduz um mandato com poderes de representação.

Procuração e mandato são duas figuras distintas, como decorre de forma linear do preceituado nos artigos 262º e 1157º do Código Civil; diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos (artigo 262º n.º 1), sendo o mandato o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurídicos por conta da outra (artigo 1157º).

O mandato e a representação podem coexistir, mas tal coincidência não tem necessariamente que acontecer, podendo ocorrer mandato com representação ou sem representação e, não carecendo a procuração da coexistência do mandato, podendo existir procuração com mandato ou sem mandato.

Como resulta dos autos no dia 29 de Abril de 2010, os Autores declararam que constituíam seu bastante procurador António, conferindo-lhe poderes para “pelo preço e condições que achar mais convenientes vender e/ou prometer vender” o prédio cuja venda é posta em causa nos autos, “podendo o mandatário fazer negócio consigo mesmo”, bem como para, em relação ao indicado prédio, os representar em quaisquer repartições públicas, particulares ou administrativas e nelas prestar quaisquer necessárias declarações”, não surgindo tal procuração de forma isolada uma vez que em data anterior (3 de Fevereiro de 2010) os Autores tinham celebrado com o Réu um contrato promessa de compra e venda onde declararam, os primeiros, prometer vender, ao segundo ou a quem este indicasse, e, o segundo, prometer comprar aos primeiros, o prédio em questão pelo preço de €150.000,00, tendo aquela procuração sido emitida para que o Réu efectuasse em nome dos Autores a venda prometida efectuar.

No caso concreto temos de concluir que a procuração não pode ser vista de forma isolada; associado à outorga da procuração está em causa a celebração de um contrato de mandato entre as partes, tendo os Autores como mandantes e o Réu como mandatário.

É pois correcta a afirmação constante da decisão recorrida de que entre os Autores e o Réu foi celebrado um contrato de mandato com poderes de representação.

Estamos perante situação em que alguém se obriga a exercer a sua actividade jurídica de contratar com terceiros ou de praticar actos jurídicos em face deles, estando em causa um contrato livremente revogável por qualquer das partes, em qualquer momento, não obstante convenção em contrário ou renúncia ao direito de revogação. Só assim não será se também tiver sido conferido no interesse do mandatário ou de terceiro, caso em que é necessário o acordo, salvo ocorrendo justa causa (cfr. artigo 1170º nºs 1 e 2 do Código Civil).

As obrigações do mandatário estão previstas no artigo 1161º do Código Civil que o mandatário é obrigado: a praticar os actos compreendidos no mandato segundo as instruções do mandante (alínea a), a prestar as informações que este lhe peça, relativas ao estado da gestão (alínea b), a comunicar ao mandante, com prontidão, a execução do mandato ou, se não o tiver executado, a razão por que assim procedeu (alínea c), a prestar contas findo o mandato ou quando o mandante as exigir (alínea d) e a entregar ao mandante o que recebeu em execução do mandato ou no exercício deste se o não despendeu normalmente no cumprimento do contrato (alínea e).

Nos casos de mandato representativo, como o dos autos, são de aplicar conjuntamente as normas da representação e do mandato (cfr. 1178º nº. 1, do Código Civil).

Por outro lado, importa referir que ao mandatário é lícito, na execução do mandato, fazer-se substituir por outrem ou servir-se de auxiliares (artigo 1165º do Código Civil), e que nos termos do artigo 264º nº 1 do Código Civil o procurador pode fazer-se substituir por outrem se o representado o permitir ou se a faculdade de substituição resultar do conteúdo da procuração ou da relação jurídica que a determina, podendo a substituição envolver a exclusão do procurador primitivo, se houver declaração nesse sentido (nº 2).

Assim, o mandatário com poderes de representação pode transferir para terceiro total ou parcialmente os poderes que lhe foram conferidos.

E no caso concreto, da procuração outorgada pelos Autores consta expressamente que constituem o 1º Réu seu bastante procurador “com a faculdade de substabelecer” e que lhe conferem poderes para em seu nome vender e/ou prometer vender o prédio “pelo preço e condições que achar mais conveniente”.

O 1º Réu veio efectivamente a substabelecer “sem reservas” na 2ª Ré os poderes que no âmbito da procuração lhe foram conferidos pelos Autores.

E ao contrário do pretendido pelos Recorrentes não se pode concluir, pois que não resulta demonstrado nos autos, que o substabelecimento tenha sido efectuado sem a sua autorização pois que, para além do já referido, não lograram sequer demonstrar que o 1º Réu lhes comunicou ter sido já feita a venda prédio antes de ter procedido ao substabelecimento.

Assim sendo, não há motivo para considerar que o substabelecimento para celebração da escritura correspondeu a uma violação dos deveres do procurador.

Os Recorrentes invocam também que a concretização da venda pelo valor de €460.000,00, em vez dos €200.000,00 acordados (€150.000,00 por si recebidos, conforme preço constante do contrato promessa e €50.000,00 para o Réu) constitui violação dos deveres do procurador, ou pelo menos abuso de direito nos termos do artigo 334º do Código Civil, gerador da obrigação de indemnizar.

Analisados os factos provados não se suscitam dúvidas de que a venda em nome dos Autores veio a ser concretizada não ao 1º Réu mas a terceiros e pelo preço de €460.000,00, em vez do preço referido de €200.000,00, sendo certo também que a procuração outorgada conferia poderes ao 1º Réu para vender “pelo preço e condições que achar mais conveniente” e que o contrato promessa mencionava o preço de €150.000,00, sendo este coincidente com o preço efectivamente recebido pelos Autores.

E os Autores vieram a receber o preço acordado e indicado no contrato promessa após a outorga da procuração e antes de celebrada a escritura de compra e venda do prédio, sendo que após recebimento daquele e antes desta outorgaram um aditamento ao contrato promessa onde declararam que o 1º Réu ficava dispensado de lhe prestar quaisquer contas em resultado da referida procuração por já terem recebido daquele tudo a que tinham direito e a referida procuração ter sido passada com vista ao mesmo poder vender ou prometer vender o indicado prédio rústico ou celebrar negócio consigo mesmo, constando ainda daquele documento que a procuração foi também outorgada no interesse do mandatário e promitente comprador, legitimando dessa forma o Réu a utilizar a procuração no seu próprio interesse, nomeadamente, bem como que o terceiro a favor de quem emitiu o substabelecimento pudesse usar também os poderes de representação para praticar um ato jurídico que realizasse o próprio interesse do procurador (1º Réu).

Conforme se refere na decisão recorrida “As circunstâncias do caso revelam, assim, que, sob o texto típico de um negócio representativo, se ocultava verdadeiramente a possibilidade de a procuração servir de instrumento à formalização de uma venda cujos efeitos práticos já tinham sido, na perspectiva dos ora Autores, antecipadamente alcançados, com tal formalização se extinguindo a obrigação para eles resultantes da celebração do contrato promessa.

Todavia não se pode esquecer que, no caso concreto, claramente, a venda foi feita em nome dos Autores e pelo referido montante para “consumir”, desse modo, como resulta do quadro global apurado, não só o negócio de aquisição da propriedade do dito imóvel pelo 1º Réu (possibilidade incluída no mandato em causa), como também o negócio entre o 1º Réu e a 2ª Ré e o negócio entre esta e a compradora, por razões fiscais que só a estes interessavam, actuando nitidamente os Réus com o objectivo de, utilizando os Autores como “testas de ferro”, na realidade, projectarem parte dos efeitos jurídicos decorrentes da conclusão negocial na sua própria esfera jurídica (cfr. Menezes Cordeiro, A. Barreto, Da Simulação no Direito Civil, 2014, p. 85), ao contrário da normal repercussão na esfera jurídica dos representados, beneficiando materialmente da totalidade da parcela do preço que excedesse os 150.000 € a que aludia o contrato-promessa.

O mesmo é dizer que, na realidade, não foi o declarado o negócio verdadeiramente realizado, mas outros, naquele, dissimulados.”

Cremos, pois, que a violação dos deveres do procurador reside, no caso concreto, não no facto de a aparente venda directa feita à sociedade compradora ter sido efectuada pelo preço de 460.000 €, mas verdadeiramente na utilização dos Autores como “testas de ferro”, na instrumentalização da procuração para ocultação, com recurso à suposta representação dos mesmos, dos negócios subjacentes acima mencionados, actuação essa em tudo contrária à boa fé, sendo tal violação susceptível de - não pretendendo o representado, como os aqui Autores não pretendem, invocar a ineficácia do negócio realizado - originar uma obrigação de indemnizar a favor dos representados por prejuízos causados com tal actuação.”

Porém, e no caso concreto importa ainda determinar, conforme também se considerou na decisão recorrida, se, ainda que a verificar-se violação dos deveres do procurador, existe algum dano pelo qual os Autores tenham direito a ser indemnizados. E o tribunal a quo entendeu inexistir qualquer dano emergente ou lucro cessante decorrente da actuação dos Réus; isto é, que a diferença entre o valor recebido pelos Autores e o preço pelo qual veio o prédio a ser vendido a terceiro, que os Autores peticionam, corresponda efectivamente a um prejuízo do qual devam ser ressarcidos.

É que, conforme bem se equaciona na decisão recorrida, tivesse o 1º Réu (ou a 2ª Ré por força do substabelecimento) procedido à venda a si próprio ou a terceiro pelo valor constante do contrato promessa de €150.000,00, ou pelo valor de €200.000,00 com entrega aos Autores do valor acordado de €150.000,00, actuação estritamente dentro dos limites dos poderes conferidos pela procuração, e os Autores estariam exactamente na mesma situação em que se encontram: teriam de igual modo recebido a quantia de €150.000,00, nos termos acordados; para além do mais, sempre seria essa a quantia que receberiam se o 1º Réu tivesse procedido à venda a si próprio do terreno (ao a 2ª Ré por força do substabelecimento) e já na qualidade de vendedor vendesse de seguida a terceiro pelo valor de €460.000,00 ou até por valor superior.

No caso concreto a actuação dos Réus, ainda que a considerar-se abusiva sob o ponto de vista da violação de deveres do procurador ou nos termos do artigo 334º do Código Civil por consubstanciar comportamento antijurídico, não gerou para os Autores o prejuízo que estes invocam correspondente à diferença entre o valor recebido e constante do contrato promessa que celebraram e o valor da venda concretizada, pelo que não assiste direito aos Autores, por essa via, ao recebimento da quantia peticionada.

Da mesma forma, entendemos também que não emerge a obrigação de indemnizar os Autores por via da violação de deveres pré-contratuais de informação e de lealdade por parte do 1º Réu, ou por via do enriquecimento sem causa, sendo também de manter nessa parte a decisão recorrida.

De facto, e mantendo-se inalterado o quadro factual fixado em 1ª Instância, tem de concluir-se no mesmo sentido do aí decidido, já que não ficou demonstrado que o 1º Réu tenha levado ou convencido os Autores a assinarem o contrato promessa por lhes ter referido o que referiu; pelo contrário o valor por si recebido de €150.000,00 correspondia ao valor máximo pelo qual estavam disposto a vender o imóvel antes da proposta do 1º Réu (conforme resulta inequivocamente do contrato de mediação imobiliária que tinham celebrado cerca de um ano antes, em Dezembro de 2008).

Quanto ao enriquecimento sem causa dispõe o artigo 473.º n.º 1 do Código Civil que “Aquele que, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou”. E que a obrigação de restituir, por enriquecimento sem causa, tem de modo especial por objecto o que for indevidamente recebido, ou o que for recebido por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou (n.º 2).

E no artigo 479.º do mesmo diploma prevê-se que a obrigação de restituir fundada no enriquecimento sem causa compreende tudo quanto se tenha obtido à custa do empobrecido ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente (n.º 1) e que a obrigação de restituir não pode exceder a medida do locupletamento à data da verificação de algum dos factos referidos nas duas alíneas do artigo seguinte (n.º 2).

Podemos então dizer de forma sintética que são requisitos do enriquecimento sem causa: o favorecimento de um património à custa do empobrecimento de outro e a falta de causa jurídica justificativa para tal alteração, tendo-se por verificada a falta de causa justificativa, em situações de enriquecimento de prestação, quando alguém tenha recebido coisa indevidamente, isto é, sem qualquer fonte ou título jurídico a suportá-la, ou que tendo por base causa esta tenha deixado de existir, ou quando a prestação assim efectuada tivesse em vista um efeito que acabou por não se verificar.

Mas o instituto do enriquecimento sem causa caracteriza-se ainda pela sua natureza subsidiária, o que significa que só é de aplicar quando a lei não faculte ao empobrecido qualquer meio legal de ser indemnizado ou restituído (artigo 474.º do Código Civil).

Ora, é essa a situação em que se enquadra o caso concreto pois que aos Autores assistiam meios legalmente previstos de que lançar mão para serem indemnizados, designadamente através da responsabilidade contratual ou pré-contratual, e que aliás invocaram nos presentes autos, não tendo contudo logrado demonstrar a verificação dos seus pressupostos. Tal impede desde logo, atento o seu carácter subsidiário, o recurso ao instituto do enriquecimento sem causa.

Em face de todo o exposto, improcede pois a apelação.

IV. Decisão

Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos Recorrentes.

Guimarães, 25 de Janeiro de 2018

(Raquel Baptista Tavares)

(Margarida Almeida Fernandes)

(Afonso Cabral de Andrade)