2391/17.5T8CSC.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

- A opção de compra ou pacto de opção define-se pela circunstância de uma das partes emitir logo a declaração referente ao contrato que pretende vir a outorgar, enquanto que a contraparte fica com a faculdade de aceitar ou rejeitar o contrato, em prazo estipulado ;

- decidindo-se pela aceitação, o contrato projectado ou proposto aperfeiçoa-se sem necessidade de qualquer nova declaração da contraparte ;

- configura-se, assim, para a contraparte não promitente “um direito potestativo à aceitação da proposta contratual emitida e mantida pela outra parte” ;

- exercida a opção de compra ou o pacto de opção, prevista em contrato de arrendamento urbano, tendo por objecto a compra e venda do imóvel arrendado, é possível ocorrer uma situação de coexistência do contrato de arrendamento com aquele contrato-promessa de compra e venda do imóvel objecto de arrendamento (constituído mediante o exercício daquela opção), não ocorrendo, necessariamente, caducidade do contrato de arrendamento, nos termos da alínea b), do nº. 1, do artº. 1051º, do Cód. Civil, que se mantém válido, independentemente das vicissitudes ocorridas com o contrato-promessa de compra e venda ;

- através da alegação, por parte dos Autores, de uma concreta causa de pedir e de um específico pedido, tradutores do objecto do processo, estabeleceu-se ou firmou-se o enunciado balizamento cognitivo a que o Tribunal a quo estava vinculado, não podendo este, consequentemente, conhecer acerca de causas de pedir não invocadas, nem ultrapassar os limites do pedido ou pedidos deduzidos (nomeadamente, no que concerne á sua qualidade), em violação do princípio do dispositivo.

ACORDAM os JUÍZES DESEMBARGADORES da 2ª SECÇÃO da RELAÇÃO de LISBOA o seguinte [1]:

I- RELATÓRIO

1- TG… e mulher AG…, residentes na Avenida …, …, Cascais, intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra:

- PJ… e mulher PH…, residentes na Rua …, nº. …, Cascais,

deduzindo o seguinte petitório:

a) que se julguem os AA como donos e legítimos proprietários do imóvel identificado no art. 1º da petição e a ocupação ilegítima e não titulada ;

b) que se condenem os RR a reconhecer o direito de propriedade dos AA e a restituírem o imóvel controvertido, livre e alodial, e em bom estado de conservação ;

c) que se condenem os RR a pagar aos AA uma indemnização por privação de uso, computada presentemente em € 45.000,00, acrescida do montante de € 3.000,00 por mês por que perdurar a ocupação; e

d) que se condenem os RR no pagamento do valor que vier a ser apurado em liquidação de sentença por eventuais danos no imóvel.

Para tanto, alegaram, em resumo, o seguinte:

§ são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano sito em Cascais, relativamente ao qual foi negada a emissão de licença de utilização, em virtude da aplicação do POOC ;

§ não obstante, em Julho de 2012, os AA acordaram que os RR passassem a usar o imóvel ;

§ todavia, tendo a autarquia inviabilizado a obtenção de licença, no início de 2016, os AA solicitaram aos RR que abandonassem o imóvel até ao final do mês de Abril, o que estes não fizeram ;

§ mantendo-se a residir no mesmo sem contrapartida ;

§ sendo que a utilização de um imóvel com aquela tipologia, naquela zona, tem o valor mensal de € 3.000,00 ;

§ pelo que, sendo ilegal a ocupação do imóvel pelos Réus, estes têm vindo a enriquecer, sem causa, à custa dos Autores ;

§ a quem devem indemnizar pela privação do uso do mesmo.

2- Devidamente citados, vieram os Réus apresentar contestação e reconvenção, alegando, em súmula, o seguinte:

Ø a detenção do imóvel é titulada por contrato de arrendamento escrito com opção de compra, sendo que quando os RR declararam que iam exercer a opção de compra descobriram que o imóvel não estava licenciado ;

Ø do que nunca foram informados pelos Autores, até Janeiro de 2016, data em que o Autor, após lhe terem comunicado as diligências de venda, lhes comunicou tal facto ;

Ø considerando a existência de um arrendamento ilegal, não podem os AA ser indemnizados, constituindo abuso de direito a restituição imediata do imóvel e o pagamento do valor equivalente ao da renda ;

Ø para alem de que, ainda que o imóvel possuísse licença, padece de infiltrações significativas, o que diminui substancialmente o seu valor de mercado ;

Ø por outro lado, em sede reconvencional, no mês de Dezembro de 2015 outorgaram um contrato-promessa de compra e venda do imóvel ao seu amigo BW…, pelo preço de €3.000.000,00 ;

Ø o que determinava um lucro para si de 1 milhão de euros face ao preço acordado para a opção de compra, devendo os AA ser condenados a indemnizar os RR por lucros cessantes ;

Ø acresce que os Autores litigam com má fé por omitirem a celebração do aludido contrato de arrendamento.

Concluem, no sentido:

a) da acção ser julgada improcedente, por não provada ;

b) ou, caso assim não se entenda, ser a indemnização peticionada reduzida para 1/3, atento o estado ilegal e degradado do imóvel ;

c) da reconvenção ser julgada procedente, condenando-se os Autores no pagamento de indemnização por lucros cessantes, no valor de 1.000.000,00 €, acrescida de juros legais desde a citação ;

d) dos Autores serem condenados, a título de litigância de má fé, em multa, e numa indemnização aos Réus, pelas despesas a que os obrigaram, em montante não inferior a 10.000,00 €.

3- Conforme fls. 46 a 55, vieram os Autores apresentar Réplica, na qual responderam às excepções, pugnando pela invalidade e ineficácia do contrato de arrendamento, atenta a ausência de licença de utilização, ou caso se entenda ser válido, defendem a sua caducidade a partir de 20 de Março de 2016.

Acrescentam que os RR tomaram conhecimento da inexistência de licença em data anterior a 14 de Junho de 2012 e ainda assim quiseram celebrar o contrato, negando a existência de qualquer abuso de direito.

Em resposta à reconvenção, invocam a nulidade da opção de compra por ter sido preterida a forma legal e a nulidade do contrato celebrado entre os RR e BW…. Acrescentam que procuraram a obtenção da licença de utilização e ficaram surpreendidos com o indeferimento do projecto de alterações.

Responderam à litigância de má fé, negando-a da sua parte, e pedindo a condenação dos RR como litigantes de má fé em multa e indemnização a ser-lhes atribuída.

Concluem, no sentido da improcedência das excepções peremptórias deduzidas pelos Réus, bem como no sentido da reconvenção ser julgada improcedente e, consequentemente, os Autores Reconvindos absolvidos do pedido reconvencional.

4- Os Réus vieram apresentar resposta às excepções deduzidas pelos Autores e resposta ao pedido da sua condenação como litigantes de má fé – cfr., fls. 56 a 59 -, peticionando, ainda, no sentido de serem considerados não escritos alguns artigos do articulado réplica.

5- A fls. 63 a 66:

Ø foi admitida a Réplica em toda a sua amplitude ;

Ø foi admitido o articulado “Resposta” enquanto exercício antecipado do contraditório ;

Ø dispensou-se a realização de audiência prévia ;

Ø admitiu-se liminarmente o pedido reconvencional ;

Ø foi proferido saneador stricto sensu ;

Ø foram fixados o Objecto do Litígio e os Temas da prova ;

Ø apreciaram-se os requerimentos probatórios ;

Ø designaram-se datas para a realização da audiência de julgamento.

6- Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, conforma actas de fls. 98 a 101 e 115 a 118, com observância do formalismo legal.

7- Posteriormente, em 17/04/2018, foi proferida sentença – cf., fls. 119 a 130 -, traduzindo-se a Decisão nos seguintes termos:

“Pelo exposto, julga-se a presente acção parcialmente procedente e improcedente a reconvenção e em consequência decide-se:

a) Julgar os AA donos e legítimos proprietários do prédio identificado no ponto 1 dos factos provados;

b) Absolver os RR do demais peticionado;

c) Absolver os AA do pedido reconvencional formulado;

d) Não julgar qualquer das partes incursa em litigância de má fé.

Condenam-se aos AA nas custas da acção e os RR nas custas da reconvenção, com dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça por o valor da acção estar desfasado da real complexidade do processo (cfr. art. 527º nºs 1 e 2 do N.C.P.C. e 7º nº 6 do R.C.P.).

Registe e notifique”.

8- Inconformados com o decidido, os Autores interpuseram recurso de apelação, em 25/05/2018, por referência à sentença prolatada.

Apresentaram, em conformidade, os Recorrentes as seguintes CONCLUSÕES:

“A- Nos termos da cl. 13ª aditada ao Contrato de Arrendamento celebrado entre as partes, é bem evidente que a vontade real destas foi a de que, exercida a opção de compra, as relações entre si deixariam de ser reguladas pela convenção locatícia, como muito bem resulta da circunstância de que os montantes pagos a título de renda deixariam, total ou parcialmente, consoante o momento do exercício do direito, de ter a natureza de renda para passarem a ter natureza de preço.

B- Os Recorridos exerceram a opção de compra por carta que dirigiram ao Recorrente em 14 de Março de 2016,

C- Deixando de pagar renda a partir de Maio de 2016.

D- À luz da doutrina da impressão do destinatário, “o contrato de arrendamento deve considerar-se extinto por caducidade (art. 1.051º, al. b) do CC), com a opção de compra” (cfr., Ac. STJ, de 10.11.2011, 6ª secção, proc. nº 3109/08.9TVLSB.L1.S1, in dgsi.net).

E- Independentemente de os RR., aqui Recorridos, poderem ou não efectivar a compra e venda por razões outras que não as dependentes da vontade das partes, a verdade é que eles próprios, quando, através da carta de 14 de Março de 2016, exerceram a opção de compra e deixaram de pagar rendas operaram a caducidade do contrato de arrendamento.

F- O Contrato de Arrendamento caducado não poderia renovar-se no termo dos cinco anos do prazo.

G- Acresce que, ainda que assim pudesse não ser entendido, o pedido do A., em 2016, para que os RR lhe devolvessem o imóvel controvertido sempre traduziria, de modo inequívoco, uma oposição à renovação do contrato.

H- Deste modo, é inequívoco que a ocupação do imóvel controvertido por banda dos Recorridos é ilegítima, havendo lugar à indemnização correspondente à privação de uso dos Recorrentes e ao benefício dos Recorridos, em montante que, de acordo com as disposições acordadas entre as partes, ascende a € 77.250,00 (setenta e sete mil duzentos e cinquenta euro), acrescido dos montantes mensais que se vencerem até efectiva restituição do imóvel aos Recorrentes.

I- Decidindo em sentido contrário, a douta sentença ora em crise fez errada apreciação da matéria de facto provada e do Direito aplicável, e padece do vício de oposição entre a decisão proferida e a matéria de facto fundamento, que constitui a nulidade prevista na al. c) do nº 1 do art. 615º do Cód. Proc. Civil. Em conformidade com quanto antecede, deverão os Recorridos ser condenados, não apenas na restituição do imóvel aos Recorrentes, mas também nas custas da acção, a que deram causa”.

Concluem, no sentido de ser “revogada a douta sentença na parte em que absolve os Recorridos do pedido, conforme al. b) da d. Decisão proferida, e condena os aqui Recorrentes nas custas da acção, substituindo-se a mesma por decisão que imponha aos Recorridos a entrega do imóvel e o pagamento da indemnização por privação de uso.

Assim mesmo, deve ser revogada a douta disposição quanto a custas, substituindo-se a mesma por outra que condene os Recorridos nas custas da acção”.

9- Não consta terem sido apresentadas nos autos quaisquer contra-alegações.

10- Tal recurso foi admitido por despacho datado de 08/10/2018 – cf., fls. 138 -, como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito suspensivo.

11- Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar, valorar, ajuizar e decidir.

II- ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO

Prescrevem os nºs. 1 e 2, do artº. 639º do Cód. de Processo Civil, estatuindo acerca do ónus de alegar e formular conclusões, que:

“1- o recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.

2- Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:

a) As normas jurídicas violadas ;

b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas ;

c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada”.

Por sua vez, na esteira do prescrito no nº. 4 do artº. 635º do mesmo diploma, o qual dispõe que “nas conclusões da alegação, pode o recorrente restringir, expressa ou tacitamente, o objecto inicial do recurso”, é pelas conclusões da alegação dos recorrentes Apelantes que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.

Pelo que, no sopesar das conclusões expostas, a apreciação a efectuar na presente sede determina o conhecimento das seguintes questões:

1. DA VERIFICAÇÃO DA CAUSA DE NULIDADE DA SENTENÇA, prevista na alínea c), do nº. 1, do artº. 615º, do Cód. de Processo Civil ;

2. Seguidamente, aferir acerca da SUBSUNÇÃO JURÍDICA EXPOSTA NA DECISÃO RECORRIDA, TENDO EM CONSIDERAÇÃO OS FACTOS APURADOS, o que implica apreciação do ENQUADRAMENTO JURÍDICO DA CAUSA.

Na apreciação deste, conhecer-se-á, fundamentalmente, acerca:

- Do exercício da opção de compra e da caducidade do contrato de arrendamento ;

- Da não renovação do contrato de arrendamento caduco ;

- Do pedido de restituição do imóvel, formulado pelos Autores, como oposição à renovação do contrato de arrendamento.

III- FUNDAMENTAÇÃO

A- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Na sentença recorrida/apelada, foi considerado como PROVADO o seguinte:

1. Encontra-se registado a favor do Autor, no estado de casado com a Autora no regime da comunhão geral, mediante ap. de 01/03/1984, a aquisição do lote de terreno para construção onde se encontra implantada uma moradia sita na Rua …, em Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais com o nº …/… da freguesia de Cascais, e inscrita a moradia na matriz predial urbana respectiva sob o art. … (art. 1º da p.i. com as precisões decorrentes das certidões do registo predial e matricial).

2. O imóvel foi construído ao abrigo de licença de construção emitida pela Câmara Municipal de Cascais, sendo que, no decurso desta, foram introduzidas alterações ao projecto, que determinaram o aumento da área de implantação do edificado (art. 2º da p.i).

3. Esta circunstância, frequente no decorrer de processos construtivos, é comummente solucionada pela apresentação de projecto de alterações ao competente serviço camarário, o qual, verificado o cumprimento das regras aplicáveis, defere o pedido e, constatada a correspondência entre o projectado e o construído, emite a correspondente licença de utilização (art. 3º da p.i).

4. O Autor apresentou à autarquia o projecto de alterações (art. 4º da p.i).

5. Os AA sempre confiaram que tal projecto viria a ser objecto de aprovação e, por consequência, a construção devidamente licenciada para o fim a que, de acordo com o projecto submetido à apreciação municipal, era destinado (art. 5º da p.i).

6. A autarquia recusou a aprovação do projecto de alterações e negou a emissão da licença de utilização por virtude da aplicação do Plano de Ordenamento da Orla Costeira Sintra-Sado (POOC Sintra-Sado) (art. 6º da p.i).

7. Em 14 de Junho de 2012, os AA deram de arrendamento aos RR para sua habitação a moradia descrita no ponto 1, tendo para o efeito subscrito o “contrato de arrendamento urbano – fim habitacional” junto à contestação como doc. nº 1, a fls. 24, e que se dá por inteiramente reproduzido, pelo prazo de cinco anos, com início em 01 de Agosto de 2012, acordando que no quinto ano de vigência, de 01 de Agosto de 2016 a 31 de Julho de 2017, a renda mensal seria de €3.000,00 (art. 7º da p.i e 4º da contestação – resposta explicativa).

8. Em 15 de Junho de 2012, as partes subscreveram a “Adenda A” ao dito contrato, junta à contestação como doc. nº 2, a fls. 25 verso e 26, e que se dá por inteiramente reproduzido, nos termos da qual aditaram a cláusula décima terceira ao contrato de arrendamento sob a epígrafe “Opção de compra” (art. 4º da contestação).

9. Os RR foram apresentados aos AA através de uma mediadora imobiliária – MM… - que os RR procuraram com vista a arrendarem uma casa, e, em reunião prévia à subscrição do contrato de arrendamento havida entre AA e RR na presença da mediadora imobiliária, o Autor transmitiu aos RR que a moradia não tinha licença de utilização, situação que andava a ser tratada na Câmara, tendo estes ficado cientes da existência de “um problema administrativo” relacionado com a mesma impeditivo da venda (arts. 31º e 32º da réplica – resposta explicativa).

10. Os Réus não são portugueses, e não tinham à data da negociação e subscrição do contrato de arrendamento qualquer conhecimento da lei portuguesa e das formalidades necessárias para arrendar um imóvel (art. 6º da contestação).

11. O Autor diligenciou no sentido de encontrar uma solução para a falta de licença junto da Câmara e ficou surpreendido com o indeferimento do projecto de alterações apresentado em 2013 (arts. 83º e 89º da réplica).

12. Julgando que poderiam vir a adquiri-lo, em Setembro de 2015, os Réus começaram a fazer diligências para proceder à venda do imóvel (art. 14º da contestação).

13. Para esse efeito, contactaram vários agentes imobiliários (art 15º da contestação).

14. O Réu marido contactou advogados para compreender o impacto fiscal da venda do imóvel (art. 16º da contestação).

15. Em Novembro de 2015, BW…, amigo do casal, que residia na Grécia, em conversa com o Réu quando este lhe contou que estava a procurar compradores para a sua casa em Cascais, mostrou-se interessado em adquirir o imóvel, porque era um “plano de saída”, caso a situação da Grécia se agravasse e fosse inviável manter neste país a sua residência devido à problemática situação política e económica que este país atravessava (arts. 36º e 37º da contestação).

16. Os Réus aceitaram alienar o imóvel ao seu amigo pelo preço de 3 milhões de euros, e, em Dezembro de 2015, os RR subscreveram o “acordo” junto à contestação como doc. nº 6, a fls. 34, com tradução a fls. 81, tendo BW… enviado uma assinatura sua digitalizada para que fosse aposta no mesmo, o que foi feito com o seu conhecimento (arts. 38º e 39º da contestação).

17. Em Janeiro de 2016, os RR solicitaram ao Autor a subscrição de uma adenda (Adenda B) ao contrato de arrendamento, junta a fls. 113 e 114, no sentido de a opção de compra poder ser exercida por terceiro, ao que o Autor alertou para a falta de licença de utilização da casa sem a qual não era possível fazer a escritura, não tendo subscrito a Adenda (art. 19º da contestação em parte – resposta explicativa).

18. O Autor informou os Réus, antes das cartas de Março de 2016, por volta de Janeiro e Fevereiro de 2016, e, anteriormente, que estava há vários anos a tratar de ultrapassar o problema da falta de licença, tendo feito inúmeras diligências, e consultado advogados para o efeito (art. 20º da contestação – confessado parcialmente).

19. Em Fevereiro de 2016, os Réus diligenciaram por se inteirar do processo de licenciamento e deslocaram-se à Câmara Municipal de Cascais, com a arquitecta CM… e a advogada MB…, para que lhes explicassem o teor do processo, atento o facto de serem estrangeiros (art. 21º da contestação).

20. Foram então informados pela arquitecta da existência de alterações substanciais na construção do imóvel face ao projecto inicial, o que inviabilizava a emissão da licença de utilização devido às limitações legais aplicáveis à zona (art. 22º da contestação).

21. Posteriormente, nesse mês de Fevereiro de 2016, os Réus tiveram uma reunião com um arquitecto da Câmara Municipal, que confirmou – conforme o Autor havia informado – que o POOC estava sob revisão, mas era imprevisível se os imóveis ilegais iriam beneficiar dessa revisão (art. 23º da contestação).

22. Em 14 de Março de 2016, os Réus notificaram o Autor para outorgar a escritura de compra e venda, para proceder à imediata revenda do imóvel, nos termos das cartas juntas à contestação como documento n.º 7, a fls. 35 verso e 36, e que se dão por integralmente reproduzidas (art. 25º da contestação).

23. Na data agendada, 6 de Abril de 2016, o Autor não compareceu e informou o cartório da inexistência de licença de utilização (art. 26º da contestação).

24. Os Réus mantêm-se a residir no imóvel e deixaram de pagar a renda em Maio de 2016 (art. 10º da p.i., 12º da contestação, e 15º da réplica).

25. Em 13 de Junho de 2016, o Autor exigiu o pagamento da renda, apresentando duas soluções: a reconstrução do imóvel ou aguardar a alteração da lei (art. 29º da contestação).

26. Face ao não pagamento das rendas, em data não concretamente apurada o Autor solicitou aos RR que abandonassem o imóvel, restituindo-lho (art. 8º da p.i em parte).

Na mesma sentença, foi CONSIDERADA NÃO PROVADA a seguinte factualidade:

1. A matéria alegada pelos AA no art. 8º (na parte em que a solicitação para abandonar imóvel ocorreu no início de 2016, tendo sido concedido até ao final do mês de Abril para a saída, porquanto a autarquia veio a recusar a alteração ao projecto inviabilizando a obtenção de licença de utilização), da petição inicial; e no art. 31º (na parte em que o Autor informou os RR de que os contratos de fornecimento de água e energia eléctrica deveriam manter-se em nome do A.), da réplica;

2. A matéria alegada pelos RR nos arts. 5º (que aquando da negociação do contrato o Autor não informou os RR da inexistência de licença de utilização), 7º (que os RR tivessem contactado o Autor por causa da sua reputação), 13º (que os RR tivessem “descoberto” que o imóvel não estava licenciado quando declararam que iam exercer a opção de compra), 19º (que foi apenas após comunicarem ao Autor o resultado das diligências de venda do imóvel, no final de Janeiro de 2016, que o Autor informou os Réus que o imóvel não tinha licença de utilização), 20º (na parte em que foi apenas nesta ocasião que o Autor informou que estava há vários anos a tratar de ultrapassar esse problema), 24º (que após a reunião na Câmara em Fevereiro de 2016, os Réus contactaram o Autor, que se comprometeu a solucionar a questão o mais brevemente possível, o que garantiu ser possível a breve trecho), 31º (que o imóvel padeça de infiltrações “significativas”), 35º (que à data em que os RR “descobriram” que o imóvel não tinha licença, já tinham “prometido” aliená-lo) da contestação.

B- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

I) da NULIDADE da SENTENÇA, por preenchimento da causa enunciada na alínea c), do nº. 1, do artº. 615º, do Cód. de Processo

Alegam os Apelantes que a sentença recorrida fez errada interpretação dos factos e do direito aplicável, subsistindo oposição entre os factos provados e a sua subsunção ao Direito e à decisão proferida, preenchendo-se, assim, a causa de nulidade inscrita na alínea c), do nº. 1, do artº. 615º, do Cód. de Processo Civil.

Invocando a factualidade feita constar nos pontos 22., 24., 25. e 26. provados, referenciam que através da carta datada de 14/03/2016, os Réus exerceram a opção de compra, tendo deixado de pagar rendas, pelo que “operaram a caducidade do contrato de arrendamento”.

E, esta caducidade do contrato de arrendamento, aliada á cessação do pagamento das rendas e ao pedido do Autor para que os Réus lhe restituíssem o imóvel, sempre determinaria a não renovação do contrato, pois um contrato caducado não pode renovar-se e o pedido de restituição formulado pelo Recorrente sempre traduziria uma oposição à renovação.

Pelo que, concluem, aquando da propositura da presente acção inexistia qualquer contrato de arrendamento válido que titulasse a posse/detenção do imóvel por parte dos Recorridos Réus.

Analisemos.

Prescreve a enunciada alínea c), do nº. 1, do artº. 615º, do Cód. de Processo Civil, ser “nula a sentença quando:

c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”.

No regime jurídico das nulidades dos actos decisórios releva “a divergência entre o que é objectivamente praticado ou declarado pelo juiz, e o que a lei determina ou o que resultou demonstrado da produção de prova”. Estamos no campo do error in procedendo, que se traduz “na violação de uma disposição reguladora da forma (em sentido amplo) do ato processual: o ato executado é formalmente diferente do legalmente previsto. Aqui não se discute se a questão foi bem julgada, refletindo a decisão este julgamento acertado – por exemplo, é irrelevante que a sentença (à qual falte a fundamentação) reconheça a cada parte o que lhe pertence (suum cuique tribuere)” [2] [3].

Assim, nas situações ou manifestações mais graves, o error in procedendo fere o acto de nulidade, estando-se perante vícios do acto processual formais, pois os “vícios substanciais, como por ex., os cometidos na apreciação da matéria de fundo, ou na tramitação do processo, são objecto de recurso, não se inserindo na previsão normativa das nulidades” [4].

A diferenciação ocorre, assim, por referência ao error in judicando, que “é um vício de julgamento do thema decidendum (seja este de direito, processual ou material ou de facto). O juiz falha na escolha da norma pertinente ou na sua interpretação, não aplicando apropriadamente o direito – dito de outro modo, não subsume correctamente os factos fundamento da decisão à realidade normativa vigente (questão de direito) -; ou falha na afirmação ou na negação dos factos ocorridos (positivos ou negativos), tal como a realidade histórica resultou demonstrada da prova produzida, havendo uma divergência entre esta demonstração e o conteúdo da decisão de facto (questão de facto). Não está aqui em causa a regularidade formal do ato decisório, isto é, se este satisfaz ou não as disposições da lei processual que regulam a forma dos atos. A questão não foi bem julgada, embora a decisão – isto é, o ato processual decisório – possa ter sido formalmente bem elaborada.

A decisão (ato decisório) que exteriorize um error in judicando não é, com este fundamento, inválida. O meio adequado à sua impugnação é o recurso, sendo o objecto deste o julgamento em que assenta a pronúncia. Confirmando-se o julgamento, a decisão é mantida; no caso oposto, é, por consequência, cassada, ou revogada e substituída – dependendo do sistema de recursos vigente” [5].

As nulidades de sentença – cf., artigos 615º e 666º -, integrando, juntamente com as nulidades de processo – artigos 186º a 202º -, “o género das nulidades judiciais ou adjectivas”, distinguem-se, entre si, “porquanto, às primeiras, subjazem desvios ao formalismo processual prescrito na lei, quer por se praticar um ato proibido, quer por se omitir uma ato prescrito na lei, quer por se realizar um acto imposto ou permitido por lei mas sem o formalismo requerido, enquanto que as segundas se traduzem na violação da lei processual por parte do juiz (ou do tribunal) prolator de alguma decisão”.

Relativamente à nulidade estatuída na transcrita alínea c), do nº. 1, do artº. 615º, do Cód. de Processo Civil, refere Ferreira de Almeida [6] tratar-se na presente causa de nulidade de “uma «construção viciosa», ou seja, de um vício lógico da sentença: o juiz elegeu deliberadamente determinada fundamentação e seguiu um determinado raciocínio para extrair uma dada conclusão ; só que esses fundamentos conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a um resultado oposto a esse, isto é, existe contradição entre os fundamentos e a decisão (por ex., toda a lógica fundamentadora da sentença apontaria para a condenação do réu no pagamento da dívida reclamada pelo autor, mas o juiz, na sentença, decreta, de modo contraditório, a absolvição do réu do pedido). Não se trata de um qualquer simples erro material (em que o juiz escreveu coisa diversa da pretendida – contradição ou oposição aparente) mas de um erro lógico-discursivo em termos da obtenção de um determinado resultado – contradição ou oposição real. O que não se confunde, também, com o chamado erro de julgamento, isto é, com a errada subsunção da hipótese concreta na correspondente fattispecie ou previsão normativa abstracta, vício este só sindicável em sede de recurso jurisdicional”.

Por outro lado, acrescenta, a sentença padece de ambiguidade “quando alguma das suas passagens se presta a diferentes interpretações ou pode comportar mais do que um sentido, quer na fundamentação, quer na decisão”, sendo que este fundamento de nulidade da 2ª parte da alínea c) apenas ocorre “se tais vícios tornarem a «decisão ininteligível» ou incompreensível”.

Na presente causa de nulidade da sentença não está em equação “um problema de viciação da pronúncia de facto”, mas antes “uma contradição entre o segmento decisório final e a fundamentação – podendo esta ser, incluindo a decisão de facto, intrinsecamente coerente.

A fonte do vício (obscuridade ou ambiguidade) situa-se na fundamentação, na sua ambiguidade ou na sua obscuridade, vindo depois a contaminar a decisão, tornando-a ininteligível. A fundamentação assume aqui o papel de elemento de interpretação extrínseco (hoc sensu), auxiliando o destinatário na interpretação da decisão, dela se extraindo que não é seguro que a decisão tenha o sentido unívoco que aparentava ter, sendo, sim, ininteligível”.

Pelo que “o elemento viciador em causa tanto pode situar-se nos fundamentos, como no segmento decisório da sentença”, sendo que o “vício oriundo da fundamentação só é relevante quando comprometa inquestionavelmente a decisão: a ambiguidade ou obscuridade pontual da fundamentação são irrelevantes, neste contexto, quando não provoquem a ininteligibilidade da decisão” [7].

Analisada a decisão apelada, e de forma liminar, não se constata, minimamente, que a mesma seja contraditória entre os fundamentos e a decisão, ou seja, que exista uma construção viciosa ou um vício lógico de raciocínio, capaz de a inquinar.

Efectivamente, ponderada a fundamentação apresentada, não é legítimo concluir que a mesma contradiga ou esteja em distonia com a decisão proferida, isto é, que da análise da fundamentação aduzida fosse expectável ou legítimo concluir por diferenciada decisão. Inexiste, efectivamente, qualquer erro lógico-discursivo, no sentido de que a decisão proferida não encontre qualquer lastro ou conforto no juízo seguido na fundamentação exarada, ou seja, que a decisão, no iter de interpretação da fundamentação exarada, e mediante uma análise de lógica dedução, tivesse surgido de forma surpreendente ou inesperada.

Por outro lado, também não se pode afirmar que a decisão recorrida seja ambígua, de forma a torná-la ininteligível ou incompreensível.

Efectivamente, não é possível afirmar, de forma pertinente, que da fundamentação da mesma resulte, ainda que parcialmente, diferenciadas interpretações, com multiplicidade de sentidos, susceptível de a inquinar nos termos descritos. Ou seja, que da interpretação feita constar seja possível extrair uma multiplicidade de sentidos, afastando-a de um sentido unívoco, susceptível de afectar a decisão ao ponto de a inquinar de ininteligibilidade ou incompreensibilidade.

Ademais, não se olvide, conforme supra exarado, que o vício a existir, radicado na fundamentação, apenas teria relevância em termos de mácula legalmente acolhida, caso comprometesse, de forma inquestionável, a decisão (ou seja, provocasse a sua ininteligibilidade), sendo totalmente irrelevantes as situações de pontual ambiguidade da fundamentação. Que, consigne-se, também não se reconhecem in casu.

O que se constata, com efectividade, é a total confundibilidade dos Apelantes entre o vício formal invocado, e ora em apreciação, e o supra referenciado error in judicando, que se configura como um efectivo vício de julgamento.

Ou seja, os Apelantes questionam a efectiva aplicação do direito aos factos provados, ou seja, o mérito da decisão, a adequação do julgamento efectuado àqueles concretos factos, a apreciação da matéria de fundo controvertida, e não propriamente qualquer vício subjacente ao acto processual decisório em que se traduziu a sentença proferida.

Pelo que, o meio adequado a tal impugnação não se traduz no invocado vício de natureza formal, mas antes a impugnação do mérito da decisão, no sentido de se apreciar acerca da bondade do julgamento efectuado conducente á pronúncia dos direitos controvertidos. O que se cuidará infra, nos quadros da proferida sentença, formalmente válida.

Pelo que, conclui-se, sem ulteriores delongas, pela improcedência da invocada nulidade de sentença, com legal inscrição na alínea c), do nº. 1, do artº. 615º, do Cód. de Processo Civil e, consequentemente, juízo de improcedência, nesta parte, da apelação em apreciação.

II) DA VERIFICAÇÃO DE ERRO DE JULGAMENTO NA SUBSUNÇÃO JURÍDICA EXPOSTA NA DECISÃO RECORRIDA, TENDO EM CONSIDERAÇÃO OS FACTOS APURADOS

Tendo por pressuposto o delimitado objecto da apelação, a sentença apelada ajuizou, em súmula, nos seguintes termos:

§ Os Autores configuraram a presente acção como de reivindicação e não como de despejo ;

§ Provou-se ter sido celebrado entre as partes um contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, bem como que os Réus não têm vindo a pagar as rendas, desde Maio de 2016, sem que nada o justifique juridicamente ;

§ Todavia, os Autores não peticionam a resolução do contrato de arrendamento, nem reclamam o pagamento das rendas ;

§ Com efeito, reclamam, antes, o pagamento de uma indemnização por ocupação ilegítima ou sem título, que não ocorre in casu, o que constitui coisa diversa das rendas ;

§ Na falta de licença de utilização, e conforme resulta do regime legal vigente à data da outorga do contrato de arrendamento, o arrendatário pode resolver o contrato, além de reclamar indemnização pelos danos sofridos ;

§ Ocorre, nessas circunstâncias, uma nulidade atípica, que não pode ser declarada oficiosamente pelo Tribunal, nem pode ser invocada pelo senhorio, sempre que o arrendatário, constatando tal inexistência por causa imputável ao senhorio, não quis resolver o contrato, com direito a indemnização ;

§ No caso concreto, a falta de licença de utilização é imputável aos Autores, pois decorre em consequência das alterações implementadas na construção, não aprovadas pela Câmara Municipal ;

§ E, apesar do Autor marido o ter comunicado aos Réus, previamente á outorga do contrato de arrendamento, não podem os Autores invocar a nulidade do contrato de arrendamento com base nessa falta ;

§ Sendo que os Réus, apesar de aludirem a uma alegada “ilegalidade do arrendamento”, não o resolveram nem pretendem resolvê-lo ;

§ Pois apenas invocam a falta de licença de utilização para:

a) Obstar ou reduzir ao pedido indemnizatório dos Autores ;

b) Para responsabilizarem os Autores pela impossibilidade de exercerem a opção de compra ;

§ Inexiste qualquer caducidade do contrato de arrendamento, nomeadamente com o recebimento, por parte dos Autores, da carta de 14/03/2016, através da qual manifestavam a vontade de exercer a opção de compra legalmente contratualizada ;

§ Efectivamente, a pretensão de exercer a opção de compra, não aceite pelos Autores, não acarreta a caducidade do contrato, nem constitui, por si, denúncia do contrato de arrendamento ;

§ Residindo o pedido de restituição do imóvel, formulado pelos Autores, numa detenção/ocupação sem título ou ilegítima, está o mesmo votado ao insucesso, pois a presente acção não é configurada como uma acção de despejo visando a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas ;

§ Ademais, os Autores não alteraram, na réplica, o pedido e causa de pedir, pelo que qualquer condenação na resolução do contrato e pagamento de rendas constituiria condenação em objecto diverso do pedido, o que configuraria nulidade da sentença, nos quadros dos artigos 609º, nº. 1 e 615º, nº. 1, alín. e), ambos do Cód. de Processo Civil.

Nas alegações recursórias, invocam os Apelantes, no que ora importa, basicamente, o seguinte:

- Conforme decorre da cláusula 13ª aditada ao contrato de arrendamento, exercida a opção de compra por parte dos arrendatários, ora Réus, as relações com os senhorios, ora Autores, deixaram de ser reguladas pela convenção locatícia ;

- Pois, mesmo os montantes pagos a título de renda, de forma total ou parcial, consoante o momento de exercício daquela opção de compra, deixaram de ter a natureza de renda, para passarem a ter a natureza de preço ;

- Pelo que, exercida a opção de compra através da carta datada de 14/03/2016, e tendo deixado de pagar as rendas, os Réus operaram a caducidade do contrato de arrendamento ;

- E, tendo-se este caducado, não pode renovar-se ;

- Por outro lado, tendo os Réus deixado de pagar as rendas e perante o pedido de restituição formulado pelo Autor, tal sempre traduziria uma oposição à renovação ;

- Pelo que, à data da propositura da acção, inexistia qualquer contrato de arrendamento válido.

Analisemos.

- Do conteúdo do direito de propriedade

Definindo o conteúdo do direito de propriedade, prescreve o art.º 1305º do Cód. Civil que “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”.

No âmbito da defesa do mesmo direito de propriedade, acrescenta o n.º 1 do art.º 1311º do mesmo diploma que “o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence”.

Na definição de Ulpiano, com total pertinência ainda no presente, a acção de reivindicação é reconduzível á seguinte definição: é aquela pela qual pedimos o que é nosso, de outrem que o possui. Assim, o autor é o proprietário que se encontra privado da coisa ; réu o que a possui ; a procedência da acção consiste na devolução da coisa àquele [8]. Ora, o direito de reivindicar é uma manifestação da sequela, uma manifestação do conteúdo do direito real [9], prevendo o mencionado art.º 1311º uma verdadeira acção petitória.

Na acção de reivindicação existe, assim, um indivíduo que “que é titular do direito de propriedade, que não possui, há um possuidor ou detentor que não é titular daquele direito, há uma causa de pedir que é o direito de propriedade, há finalmente um fim, que é constituído pela declaração de existência da propriedade no autor e pela entrega do objecto sobre que o direito de propriedade incide” [10].

A sua causa de pedir tem natureza complexa, “compreendendo tanto o acto ou facto jurídico de que deriva o direito de propriedade do autor, como a ocupação abusiva do imóvel pelo réu, sendo estes os factos que o autor tem de provar para obter a procedência da acção, com condenação nos dois pedidos que deve formular: o do reconhecimento daquele direito e o da restituição da coisa reivindicada (...)” [11] [12]. Conforme legal definição [13], na presente acção real a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito de propriedade e, in casu, o facto jurídico de que deriva o direito real de plena propriedade [14].

Estatui o n.º 2 do citado art.º 1311º que “havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei”. Deste modo, na acção reivindicativa se o autor demonstrar o seu direito, o possuidor ou detentor só pode evitar a restituição pedida se conseguir provar uma de três coisas:

· que a coisa reivindicada lhe pertence por qualquer dos títulos admitidos em direito ;

· que tem sobre ela qualquer outro direito real que justifique a sua posse ;

· que a retém por virtude de direito pessoal bastante [15].

Ora, conforme a alínea a) do dispositivo constante da sentença apelada, concluiu-se pelo reconhecimento e declaração dos Autores como donos e legítimos proprietários do prédio em equação nos autos, identificado no ponto 1 da factualidade provada.

Propriedade e titularidade que não se questionou nos presentes autos, limitando os Apelantes o presente recurso a parte do demais petitório accional, ou seja, na parte em que absolveu os Réus da desocupação do imóvel controvertido e do pagamento de uma compensação pelo uso do mesmo imóvel, com consequente reflexo na questão tributária.

- Da caducidade do contrato de arrendamento

Conforme supra exposto, defendem os Autores Recorrentes que, exercida a opção de compra contratualizada na cláusula 13ª (aditada) do contrato de arrendamento, por parte dos arrendatários, ora Apelados, as relações com aqueles, seus senhorios, deixam de ser reguladas pela convenção locatícia.

Acrescentam que tal é igualmente traduzido pela demonstração de que inclusive os montantes pagos a título de renda, de forma total ou parcial, consoante o momento de exercício daquela opção de compra, deixariam de ter a natureza de renda, para passarem a ter a natureza de preço.

Assim, exercida que foi a opção de compra, por parte dos arrendatários Réus, ora Apelados, através da carta datada de 14/03/2016, e tendo deixado de pagar as rendas, aqueles operaram a caducidade do contrato de arrendamento. E, tendo este caducado, não pode, logicamente, renovar-se.

Em abono da sua pretensão e como fundamento argumentativo, invocam os Recorrentes entendimento sufragado pelo douto Acórdão do STJ de 10/11/2011 [16].

Apreciemos.

Enunciando os casos de caducidade, estatui a alínea b), do nº. 1, do artº. 1051º, do Cód. Civil, que “o contrato de locação caduca:

b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva”.

A caducidade “provoca a extinção automática do contrato, em consequência de algum evento a que a lei associe tal consequência”, traduzindo esta alínea b) ”para o contrato de locação, a aplicação do regime geral da condição, previsto nos arts. 270º e ss.” [17].

Pires de Lima e Antunes Varela, recorrendo ao ensinamento de Galvão Telles [18] definem a caducidade como “a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso jure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo”.

Ora, terá ocorrido a alegada caducidade do contrato de arrendamento, em virtude do exercício da opção de compra por parte dos arrendatários Réus, ora Apelados ?

O contrato outorgado entre Autores e Réus, senhorios e arrendatários, foi um contrato de arrendamento urbano para fim habitacional, pelo prazo de 5 anos, datado de 14/06/2012, com início em 01/08/2012 e terminus em 01/08/2017 – cf., o nº. 1, da Cláusula 3ª e facto provado 7

Contratualizou-se, ainda, sob o nº. 2 da mesma cláusula, que no termo do fixado prazo contratual, “e não havendo denúncia por qualquer das partes, o arrendamento renovar-se-á por sucessivos períodos de um ano, sendo que a renda mensal observada no final do prazo contratual ora acordado sofrerá uma actualização de dez pontos percentuais positivos em cada um dos anos subsequentes”.

E, prevendo-se acerca da Oposição à Renovação, exarou-se, na cláusula 4ª, que “os senhorios podem opor-se à renovação automática do contrato mediante comunicação aos Arrendatários, por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato”, podendo-o os arrendatários fazê-lo, de igual forma, por comunicação aos senhorios, sendo a antecedência exigível não inferior a 120 dias do termo do contrato.

A renda mensal acordada, com vencimento no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que a mesma disser respeito, foi prevista com diferenciados valores para os previstos 5 anos de vigência do contrato: 2.500,00 €, nos dois primeiros anos ; 2.750,00 €, nos terceiro e quarto anos e 3.000,00 € no quinto ano – cf., o nº. 1, da cláusula 5ª.

No dia imediato a tal outorga – 15/06/2012 -, as mesmas partes vieram aditar uma cláusula ao mesmo contrato, que identificaram como 13ª, com a epígrafe de Opção de Compra, na qual fizeram consignar que durante os cinco anos de vigência do contrato de arrendamento, “os Senhorios concedem aos Arrendatários o direito de OPÇÃO DE COMPRA do imóvel que constitui o locado (…)”.

Previram acerca do “preço do imóvel”, do “prazo máximo entre a celebração do Contrato Promessa de Compra e Venda e a outorga da competente Escritura Pública” e acerca do “Sinal”, nos seguintes termos:

“Sinal: Os Senhorios reconhecerão aos ora Arrendatários como SINAL, na data da celebração do necessário Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), os seguintes valores de renda pagos por aqueles no âmbito do presente contrato de arrendamento, devendo tais quantias ser tidas em consideração na importância final a receber pelos Senhorios no acto da transmissão do direito de propriedade:

I) Na hipótese do CPCV ser outorgado DURANTE O PRIMEIRO ANO de vigência, a TOTALIDADE das rendas pagas até à data da assinatura daquela promessa ;

II) Na hipótese do CPCV ser outorgado DURANTE O SEGUNDO ANO de vigência, a TOTALIDADE das rendas pagas DURANTE O PRIMEIRO ANO e CINQUENTA POR CENTO DA TOTALIDADE das rendas pagas DURANTE O SEGUNDO ANO de vigência, até à data da assinatura daquela promessa ;

III) Na hipótese do CPCV ser outorgado DURANTE os TERCEIRO, QUARTO e QUINTO ANO de vigência, não acrescerão a título de Sinal/reforço de Sinal quaisquer importâncias relativas às rendas pagas até à data da assinatura daquela promessa para além das consignadas em I) e II) imediatamente anteriores” – cf., facto 8

O descrito acordo foi celebrado entre as partes, no âmbito do princípio da liberdade contratual, previsto no artº. 405º, do Cód. Civil, que traduz efectiva soberania das partes, cabendo ao Tribunal, dentro do seu dever de sindicância, aferir se as mesmas incorrem na violação de quaisquer normas imperativas ou mesmo em fraude à lei.

O aresto do STJ supra identificado, citado pelos Recorrentes, aprecia questão com alguma atinência ao caso concreto, o qual, todavia, e naturalmente, não replica, existindo variadas diferenças relativamente à factualidade ponderável.

Apreciaremos o juízo aí exposto, que seguiremos de perto, articulando-o e concatenando-o com o caso concreto em apreciação, o que implica algumas alterações de raciocínio.

Existe dificuldade em apurar “se, implicando o arrendamento a entrega do imóvel e vinculando-se o locador, desde logo, a contrato-promessa bilateral por mera opção do arrendatário, será admissível a subsistência do arrendamento após a opção de compra. É que, como se disse, por via da subsistência do arrendamento o locador faz-se cobrar do valor compensatório pela ocupação que não poderia obter por via da mera traditio. E é isto que parece estar aqui fundamentalmente em causa designadamente a partir do momento em que nenhuma quantia entregue depois de 1-1-2008 ( o referido 25.º mês) a título de renda pode valer sequer como antecipação total ou parcial do cumprimento”.

Efectivamente, por via da subsistência do arrendamento, mesmo após o exercício da opção de compra, o locador faz-se cobrar do valor compensatório pela ocupação (renda), o que não poderia obter por via da mera traditio, a qual não implica, por natureza, o pagamento de qualquer quantia. Com efeito, a entrega do imóvel prometido alienar traduz-se em acto lícito, a vigorar na subsistência do contrato-promessa, que não implica qualquer pagamento compensatório ao promitente vendedor.

Ora, também no caso em equação nenhuma quantia entregue depois de 01/08/2014 (o referenciado 25º mês após o início do arrendamento), a título de renda, vale como antecipação total ou parcial do cumprimento, conforme resulta claramente da subalínea iii), da alínea c), da cláusula 13ª do contrato, fruto do aditamento outorgado.

Acrescenta-se no mesmo douto Acórdão que mesmo a admitir-se “que o contrato de arrendamento não se extinguisse com o início de vigência do contrato-promessa de compra e venda, um tal entendimento apenas poderia valer, no máximo, para o caso em que a opção de compra sobreviesse depois do mencionado 25.º mês; e, mesmo assim, o arrendamento não deveria considerar-se subsistente a partir do momento em que se verificasse incumprimento definitivo do contrato-promessa visto que a existência do arrendamento apenas se justifica em razão da compra e venda” (sublinhado nosso).

Pelo que, aduz, antes dessa data, ou seja, antes do aludido 25º mês, “a opção de compra que leva à constituição do contrato-promessa de compra e venda implica a extinção do arrendamento, valendo como facto (cláusula potestativa condicional) gerador da caducidade do arrendamento (artigo 1051º, alínea b) do Código Civil)”.

Donde, conclui, “no caso vertente, o contrato de arrendamento se extinguiu com a opção de compra por parte do promitente comprador exercida ainda no ano de 2007 à qual o promitente vendedor estava sujeito; em lugar do contrato de arrendamento, as partes ficaram vinculadas no âmbito do contrato-promessa bilateral de compra e venda com início reportado ao início do arrendamento (artigos 276.º/1 e 410.º do Código Civil)”.

Ora, no nosso caso, temos, desde logo, dificuldades em concluir que a existência do arrendamento outorgado entre Autores senhorios e Réus arrendatários apenas tenha justificação em razão da projectada compra e venda que decorria do exercício da acordada opção de compra.

Tal conclusão não parece poder ser extraída da factualidade provada, o que claramente decorre, desde logo, do teor do ponto 2. da cláusula 3ª, onde se prevê acerca da renovação do contrato de arrendamento, por sucessivos períodos de um ano, para além dos cinco anos iniciais, com previsão exacta do valor da renda a vigorar.

Ou seja, não estamos perante a situação factícia descrita no referenciado aresto do STJ, donde resultava claramente que a existência e outorga do contrato de arrendamento apenas tinha uma dependência ou justificação perante a projectada e pretendida compra e venda a operar futuramente.

Nos termos já expostos, in casu Autores e Réus outorgaram um contrato de arrendamento com opção de compra por parte dos arrendatários Réus.

Tal opção de compra veio a ser exercida em 14/03/2016 – cf., facto 22. -, ou seja, durante o 4º ano de vigência do contrato de arrendamento.

Deste modo, na trilha do jurisprudencial entendimento, tendo os arrendatários, ora Apelados, exercido a opção de compra, ou seja, declarado que pretendiam adquirir o imóvel, tendo inclusive notificado o Autor para a outorga da escritura de compra e venda, constitui-se contrato-promessa bilateral de compra e venda – cf., artº. 410º, nº. 1, do Cód. Civil. As quantias entregues a título de renda valem, então, como sinal, nos termos acordados, mas apenas aquelas cuja entrega ocorreu nos dois primeiros anos de vigência do contrato (e apenas em 50% as relativas ao segundo ano), nos termos previstos na cláusula 13ª, alínea c), subalíneas i) a iii).

Efectivamente, através da aludida opção de compra ou pacto de opção, “uma das partes emite logo a declaração correspondente ao contrato que pretende celebrar (venda, locação, mútuo, etc.), enquanto a outra se reserva a faculdade de aceitar ou declinar o contrato, dentro de certo prazo: aceitando, o contrato aperfeiçoa-se sem necessidade de qualquer nova declaração da contraparte, ao contrário do que sucede na promessa unilateral, onde se torna necessário um acordo posterior para dar vida ao contrato definitivo”.

Assim, através do pacto de opção deriva para o não promitente “um direito potestativo à aceitação da proposta contratual emitida e mantida pela outra parte” [19].

O Acórdão em referência, na distinção entre contrato-promessa unilateral e pacto de opção apela, ainda, ao entendimento de Almeida Costa [20], referenciando que este “consiste no acordo em que uma das partes se vincula à respectiva declaração de vontade negocial, correspondente ao negócio visado, e a outra tem a faculdade de aceitá-la ou não, considerando-se essa declaração da primeira uma proposta irrevogável”.

E, no caso que apreciou, aludiu que “a A. emitiu uma proposta contratual de outorga de um contrato-promessa de compra e venda que integraria as cláusulas que, tendo em vista esse contrato, constavam já do contrato-promessa de arrendamento a converter, como sucedeu, em contrato de arrendamento ( ver artigo 405.º/2 do Código Civil: “ as partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei”). Quer dizer que a opção de compra tinha em vista o contrato-promessa de compra e venda, não existindo qualquer obstáculo em que seja um contrato-promessa o contrato definitivo referenciado. Almeida Costa chama a atenção para este aspecto quando refere:

Observemos que o pacto de opção pode referir-se à celebração de um contrato-promessa , devendo, neste caso, realizar-se ainda, como terceiro momento, o contrato definitivo (loc. cit., pág. 383)”.

Todavia, enquanto que naquele caso o denominado contrato promessa de arrendamento habitacional com duração limitada com opção de compra previa, como acto subsequente ao exercício da opção de compra, a outorga do contrato definitivo de compra e venda, regulando, inclusive, a forma como a escritura pública deveria ser marcada, no caso concreto, através do exercício da opção de compra por parte dos arrendatários parece apenas prever-se a outorga ou celebração de um contrato-promessa. Ou seja, enquanto que naquela situação o exercício da opção de compra por parte dos arrendatários convertia, no imediato, aquele contrato-promessa de arrendamento, entretanto convertido em contrato de arrendamento, em contrato-promessa bilateral de compra e venda, na nossa situação parece prever-se, apenas e tão-só, que aquele exercício da opção de compra determine a necessária celebração de um futuro contrato-promessa de compra e venda.

É, efectivamente, o que parece resultar do teor daquela cláusula 13ª, nomeadamente quando se refere ao reconhecimento das quantias entregues como sinal, onde se alude à “data da celebração do necessário Contrato Promessa de Compra e Venda”, referenciando-se seguidamente sempre acerca da outorga de um futuro contrato-promessa.

E, acrescente-se, terá sido este também o entendimento sufragado na sentença recorrida, ao referenciar-se que “por outro lado, a adenda A ao contrato de arrendamento, consagrando a favor dos RR o direito de opção de compra do imóvel pelo preço de 2 milhões de euros, não reúne os requisitos, designadamente quanto à vontade das partes nesse sentido, nem observa as formalidades, de um contrato-promessa de compra e venda propriamente dito nos termos do art. 410º do Cód. Civil, prevendo-se, expressamente, a necessidade de celebrar um contrato-promessa de compra e venda (cfr. alínea c) da cláusula décima terceira aditada ao contrato de arrendamento). Entendemos que, nos moldes em que foi redigida, a cláusula décima terceira aditada pela Adenda A apenas vinculava os AA a um preço de venda e à imputação de montantes no sinal, a reconhecer em futuro contrato-promessa, situando-se numa fase pré-contratual ou embrionária de um futuro contrato-promessa (…)”.

Reconhece-se, porém, que o exposto entendimento poderá não ser pacífico ou incontroverso, admitindo-se interpretação diferenciada, ou seja, a que admite que através do exercício da opção de compra por parte dos Réus arrendatários se opere imediata conversão do outorgado contrato de arrendamento em contrato-promessa bilateral de compra e venda, ou seja, que para além do teor literal do clausulado sob o nº. 13 seja possível concluir que a efectiva vontade das partes foi a de operar a imediata conversão, ou seja que o exercício do pacto de opção ou opção de compra se reporte à imediata outorga de um contrato-promessa, faltando apenas a posterior outorga do contrato definitivo.

Aliás, tal hesitação ou inconcludência surge espelhada no teor da notificação que traduz o exercício dessa opção de compra por parte dos Réus – cf., facto 22. -, ao fazer-se constar a notificação dos senhorios Autores “para outorga da respectiva escritura de compra e venda, ou contrato-promessa, caso considerem a sua celebração necessária” – cf., fls. 35 vº.

Todavia, aqui chegados, urge concluir, na ponderação da panóplia factual em apreciação, pela coexistência dos dois contratos, atento, nomeadamente, o momento em que foi exercida a opção de compra por parte dos Réus arrendatários.

Ou seja, mesmo a considerar-se que com o exercício da opção de compra, concretizada em 16/03/2016, em plena vigência do quarto ano do contrato de arrendamento, se constituiu, desde logo, contrato-promessa bilateral de compra e venda do imóvel, e não o direito à posterior outorga de um contrato-promessa, ocorre, no caso concreto, situação de coexistência do contrato de arrendamento com aquele contrato-promessa de compra e venda do imóvel objecto de arrendamento.

Com efeito, a opção de compra apenas foi exercida muito após o referenciado 25º mês, a partir do qual os valores entregues a título de renda deixavam de ser computados como sinal entregue, por conta do preço acordado e, por outro lado, não se podendo concluir, conforme expusemos, que a existência do arrendamento apenas se justifique em razão da compra e venda, também não se coloca a questão da sua necessária insubsistência a partir do momento de um eventual incumprimento definitivo do contrato-promessa. Incumprimento definitivo que não é alegado ou invocado pelos putativos ou reais promitentes-adquirentes, e do qual ora não se cuida.

Ademais, tal coexistência parece decorrer dos termos convencionados ou contratualizados, analisados à luz das regras de interpretação da declaração inscritas nos artigos 236º a 238º, do Cód. Civil, realçando-se, desde logo, a já enunciada previsão de admissibilidade da renovação do contrato de arrendamento, para além dos 5 anos inicialmente convencionados, com a devida actualização da renda mensal – cf., o nº. 2, da clausula 3ª do contrato de arrendamento.

Pelo que, mesmo a admitir-se a aludida constituição de contrato-promessa de compra e venda do imóvel, mediante o exercício da opção de compra, não ocorre caducidade do contrato de arrendamento, que se mantém válido, independentemente das vicissitudes ocorridas com o contrato-promessa de compra e venda e com o aparente incumprimento deste por parte dos promitentes-vendedores, ora Apelantes.

Ao invés, concluindo-se pela inexistência daquela conversão através do exercício da opção de compra, ou seja, considerando-se que o aludido exercício da opção de compra determina, tão-só, a necessária e posterior outorga de um futuro contrato-promessa de compra e venda, então é clara a manutenção da plena vigência do contrato de arrendamento, sem que este se possa considerar caduco.

- Do pedido de restituição do imóvel como oposição à renovação do contrato de arrendamento

Aqui chegados, e já se tendo concluído que o exercício da opção de compra por parte dos Réus arrendatários, ora Apelados, não implicou a caducidade do contrato de arrendamento, urge então ajuizar acerca deste, na plana consideração da sua permanência, para além daquela data do exercício da opção de compra, ou seja, 14/03/2016.

Já considerámos que, caso se tivesse concluído pela invocada caducidade, a operar nos quadros da transcrita alínea b), do nº. 1, do artº. 1051º, do Cód. Civil, insubsistindo o contrato de arrendamento, a modalidade accional própria e adequada seria, efectivamente, a acção de reivindicação.

Todavia, não se tendo concluído dessa forma, mas antes pela não caducidade do contrato, subsistindo este, urge então aferir se o pedido de restituição do imóvel formulado pelo Autor aos Réus traduz efectiva oposição à renovação do contrato.

Ora, provou-se, conforme facto 25., que em 13/06/2016, o Autor, tendo os Réus deixado de pagar a renda em Maio de 2016, exigiu o seu pagamento e apresentou duas soluções: ou a reconstrução do imóvel ou aguardar a alteração da lei. E que, tendo os Réus deixado de pagar a renda em Maio de 2016, mantendo-se a residir no imóvel, veio a solicitar que o abandonassem e lho restituíssem – cf., factos 24. e 26

Resulta do exposto, claramente, que a motivação de tal pedido de restituição foi o não pagamento das rendas, não se estando assim perante qualquer oposição à renovação automática do contrato, mediante comunicação aos Réus arrendatários, através de carta registada com aviso de recepção, conforme previsto na cláusula quarta do contrato de arrendamento.

Todavia, ainda que assim não se entendesse, e se considerasse que tal pedido de restituição configuraria ou traduziria oposição à renovação, ainda assim, não se apurando a data em que ocorreu, não se poderia concluir que tivesse sido efectuado com a contratualizada antecedência mínima de um ano, relativamente ao termo do contrato, conforme exigência contida no nº. 1, da cláusula 4ª.

Ademais, ainda que se entendesse que tal pedido de restituição configuraria ou traduziria oposição à renovação, e que havia sido efectuado com a antecedência não inferior a um ano relativamente ao terminus do contrato, tal oposição apenas seria operatória a partir de Agosto de 2017, findo o prazo de vigência (5 anos) do contrato outorgado.

Ora, à data da propositura da acção – 14/07/2017 -, tal prazo inicial do contrato de arrendamento ainda não tinha sequer decorrido, o que sempre determinaria necessária improcedência da acção.

Ademais, e para além do exposto, sempre a argumentação recursória ora aduzida se confrontaria com inarredável dificuldade.

Efectivamente, conforme referenciado na sentença apelada, os Autores configuraram a presente acção com vestes ou natureza reivindicativa (percebe-se, agora, por alegadamente terem entendido que o contrato de arrendamento se encontraria caduco), e não como despejo, ou seja, o objecto processual identificado na petição accional (causa de pedir e pedido) não configurou, sequer, a existência do aludido contrato de arrendamento, pelo que também nunca questionaram a sua eventual renovação ou oposição a esta.

Pelo que, deste modo, sempre estaria o tribunal impedido de retirar ilações ou conclusões, com valor jurídico, decorrentes de distinta causa de pedir e que tivessem por subjacente diferenciado pedido, nomeadamente as decorrentes de um contrato de arrendamento outorgado de eventual existência de incumprimento no pagamento das rendas e de eventual declaração de oposição à sua renovação.

Não se olvide, reitera-se, que tendo a acção sido proposta com natureza reivindicativa, o petitório deduzido, para além do subjacente pedido de reconhecimento do direito de propriedade, é o de restituição do imóvel, bem como de pagamento de uma indemnização, por invocada ilícita privação do uso, a computar enquanto durar a aludida indevida ocupação.

Com efeito, retomando-se a análise no campo das nulidades da sentença, já supra exposto, em tal situação sempre urgia ponderar a nulidade enunciada na alínea d), do nº. 1, do citado artº. 615º, que se divide em dois segmentos, sendo o segundo atinente ao excesso de pronúncia.

Neste, em correspondência com o citado 2º segmento, do nº. 2 do artº. 608º, “encontra-se vedado ao juiz conhecer de causas de pedir não invocadas ou de excepções que não sejam do seu conhecimento oficioso” [21].

No excesso de pronúncia, e a nulidade daí resultante de excesso de pronúncia de facto, nas palavras de Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro [22], “não é de conhecimento oficioso, só podendo o tribunal que proferiu a decisão anular (parcialmente) a sentença com esse fundamento, sobre requerimento da parte (art. 196º).

Embora este vício seja impressivo, por representar uma ostensiva violação do matricial princípio dispositivo, é por esta mesma razão que não se justifica o seu conhecimento oficioso. Se o vencido renuncia a invocar a inadmissibilidade da pronúncia sobre o facto essencial – o que está na sua disponibilidade (art. 264º) -, sujeita-se á sua consideração pelo tribunal ad quem na base factual do julgamento de direito”.

Por sua vez, na pronúncia ultra petitum enunciada na alínea e), do nº. 1, do artº. 615º, ocorre violação do “princípio do dispositivo na vertente relativa à conformação objectiva da instância”, ao não serem observados “os limites impostos pelo art. 609-1, condenando ou absolvendo em quantidade superior ao pedido ou em objecto diverso do pedido” [23].

Não pode, deste modo, o juiz, “ultrapassar na sentença os limites do pedido (ou dos pedidos deduzidos), em violação do princípio dispositivo. É que lhe impõe o nº. 1 do artº. 609º ; a condenação em quantidade superior ao pedido ou em objecto diverso do pedido, ex-vi da al. e) do nº. 1 do artº 615º”.

Assim, não pode o juiz, “sob pena de nulidade, condenar ultra-petitum, ou seja, em quantidade superior ou em objecto (qualidade) diversos dos constantes do pedido”, sendo exemplo de condenação em objecto diverso o caso do “autor pedir a restituição da coisa comodatada e a sentença condenar o réu a entregar-lhe uma outra coisa em substituição daquela ou a prestar um outro facto que não o da entrega da coisa”. Bem como o exemplo de que “tendo o autor pedido o reconhecimento do seu direito de propriedade por ter adquirido, por compra, certo prédio, não pode o juiz, na sentença, reconhecer esse direito com fundamento em que o ter adquirido por sucessão, ainda que os factos em que se baseie tenham sido alegados, a outro título, no processo” [24].

Ora, este “balizamento cognitivo (…) é operado pelo objeto do processo (pedido e causa de pedir) tal como definido (a título principal) pelo autor na petição inicial”.

O mesmo autor, sustentado no entendimento de Miguel Mesquita [25], advoga, no que á presente causa de nulidade concerne, o que apelida de “flexibilização do princípio do pedido”, tendo por base a necessidade de ponderação “do princípio da efectividade (eficiência/eficácia)”, bem como tendo “sempre presente o princípio da proporcionalidade, nas suas vertentes da justa medida e da proibição do excesso”.

Tal adopção determina que “seja de reconhecer ao juiz a faculdade de «sugerir (ex-officio) uma modificação do pedido» e em que, por tal, «o princípio do pedido deva ser suavizado ou mitigado» quando o autor requeira unicamente certa providência que os factos alegados e provados demonstrem revestir-se de um carácter demasiado drástico ou oneroso”.

Ora, um dos campos de intervenção do julgador situa-se ao nível dos “poderes/deveres do juiz com vista ao aperfeiçoamento dos articulados (artº 591º, nº. 1, al. c)) ou mesmo os seus poderes instrutórios dimanados do princípio do inquisitório (artº 411º)”.

Todavia, conclui-se, “«qualquer desvio, na sentença, relativamente ao pedido exigirá sempre o prévio respeito pelos princípios da cooperação, do contraditório e do dispositivo e da igualdade das partes»”, devendo sempre o tribunal “«trabalhar com base nos factos alegados, não abrindo a porta a novos factos sob pena de violação do princípio do dispositivo»” [26] [27].

Deste modo, “o juiz não pode conhecer, em regra, senão das questões suscitadas pela partes ; na decisão que proferir sobre essas questões, não pode ultrapassar, nem em quantidade, nem em qualidade, os limites constantes do pedido formulado pelas partes”.

Pelo que “não pode condenar em objecto diverso do que se pediu, isto é, não pode modificar a qualidade do pedido. Se o autor pediu que o réu fosse condenado a pagar determinada quantia, não pode o juiz condená-lo a entregar coisa certa ; se o autor pediu a entrega de coisa certa, não pode a sentença condenar o réu a prestar um facto ; se o pedido respeita á entrega duma casa, não pode o juiz condenar o réu a entregar um prédio rústico, ou a entregar casa diferente daquela que o autor pediu ; se o autor pediu a prestação de determinado facto (a construção dum muro, por hipótese), não pode a sentença condenar na prestação doutro facto (na abertura duma mina, por exemplo)” [28].

Ora, no caso sub júdice, conforme referenciado, os Autores senhorios, no que concerne á pretensão accional, configuraram o objecto da acção através da invocação do aludido direito real de propriedade sob o imóvel, reivindicando-o, sem aludirem a qualquer relação obrigacional contratualizada com os Réus – , nomeadamente a outorga do aludido contrato de arrendamento -, sem explicitarem alegado incumprimento destes no pagamento das rendas e sem referirem qualquer renovação automática do contrato e oposição a esta.

E, através da alegação de tal núcleo factual, com contornos jurídicos, tradutor duma concreta causa de pedir – cf., o nº. 4, do artº. 581º, do Cód. de Processo Civil -, formularam o competente pedido, ou seja, o efeito jurídico pretendido – cf., o nº. 3, do mesmo artº. 581º -, nos termos já descritos.

Deste modo, através da alegação, por parte dos Autores, de uma concreta causa de pedir e de um específico pedido, tradutores do objecto do processo, estabeleceu-se ou firmou-se o enunciado balizamento cognitivo a que o Tribunal a quo estava vinculado. Não podendo este, consequentemente, conhecer acerca de causas de pedir não invocadas, nem ultrapassar os limites do pedido ou pedidos deduzidos (nomeadamente, no que concerne á sua qualidade), em violação do princípio do dispositivo.

E, tal cristalização do objecto processual perdurou durante a ulterior tramitação, pois, apesar da existência de vários articulados, não ocorreu qualquer alteração superveniente do objecto do processo (nomeadamente a sua ampliação), nos quadros dos artigos 264º e 265º, ambos do Cód. de Processo Civil.

Deste modo, fixado o objecto do processo, incumbia ao julgador a quo respeitá-lo na decisão proferida, limitando o seu campo de conhecimento á concreta causa de pedir invocada (direito de propriedade sob o imóvel e indevida e ilícita ocupação por parte dos Réus), e ao objecto fixado no petitório deduzido (reconhecimento do direito de propriedade, restituição do imóvel e condenação dos Réus no pagamento de indemnização decorrente da ilícita privação do uso a que obrigaram os Autores proprietários).

Efectivamente, em nenhum momento os Autores enformaram a causa de pedir invocada com contornos obrigacionais, pelo que, no âmbito do pedido accional, e é este apenas que ora releva, nunca esteve em causa, como questão controvertida suscitada pela Autores, a alegada oposição à renovação de um contrato de arrendamento outorgado com os Réus.

Pelo que, entendemos, relativamente à acção instaurada pelos Autores contra os Réus, estava o Tribunal a quo impedido de conhecer daquela causa de pedir, de natureza obrigacional, não invocada, pelo que, se o fizesse, ocupando-se de questão não suscitada por aquela parte activa, incorreria em excesso de pronúncia, o que configuraria efectiva causa de nulidade, nessa parte, da sentença recorrida.

E, nem se diga que o pedido reconvencional deduzido pelo Réus/Reconvintes altera o juízo explanado, em virtude da causa de pedir nesta sede invocada ter efectiva natureza obrigacional, traduzida no aludido incumprimento dos Reconvindos da acordada opção de compra, conducente a um pedido indemnizatório por alegados lucros cessantes.

Efectivamente, a reconvenção configura-se como uma verdadeira contra-acção, em que o petitório reconvencional deduzido teve por base, pelo menos em parte, o facto jurídico que fundou a defesa apresentada, ou seja, a alegação da existência e outorga do contrato de arrendamento, prevendo opção de compra e incumprimento desta, por parte dos senhorios, em virtude de não terem logrado a obtenção de licença de utilização do imóvel objecto do arrendamento e do pacto de opção.

Todavia, a pretensão reconvencional é absolutamente distinta da pretensão accional, não se confunde com esta e estabelece um diferenciado balizamento cognitivo [29].

Por todo o exposto, e para além do demais aduzido, tal impossibilidade sempre seria conducente à improcedência da argumentação recursória. Determinando-se, sem ulteriores delongas, total improcedência da presente apelação, com consequente confirmação da sentença recorrida.

Nos quadros do artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil, determina-se a seguinte tributação:

Ø relativamente ao recurso: as custas serão a cargo dos Apelantes/Autores, atento o decaimento na apelação interposta ;

Ø relativamente á acção: as custas são a cargo dos Autores, atenta a manutenção da decisão sindicada, sendo que o juízo efectuado quanto à imputação da totalidade da tributação a cargo dos Autores, apesar da parcial procedência da acção, mostra-se totalmente pertinente e válida, tendo em atenção tratar-se de uma vertente do petitório meramente instrumental do pedido de restituição do imóvel, que improcedeu.

IV. DECISÃO

Destarte e por todo o exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em:

Julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pelos Autores/Apelantes/Recorrentes TG… e AG…, em que figuram como Réus/Apelados/Recorridos PJ… e mulher PH… e, consequentemente, confirmar a sentença apelada ;

I) Custas do presente recurso a cargo dos Apelantes/Autores - cf., artº. 527º, nºs. 1 e 2, do Cód. de Processo Civil.

Lisboa, 21 de Maio de 2020

Arlindo Crua

António Moreira

Carlos Gabriel Castelo Branco

[1] A presente decisão é elaborada conforme a grafia anterior ao Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa de 1990, salvaguardando-se, nas transcrições efectuadas, a grafia do texto original.

[2] Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, 2014, 2ª Edição, Almedina, pág. 599.

[3] Traduzem estas nulidades da sentença a “violação da lei processual por parte do juiz (ou do tribunal) prolator de alguma decisão”, pertencendo ao género das nulidades judiciais ou adjectivas – cf., Ferreira de Almeida, Direito Processual Civil, Vol. II, 2015, Almedina, pág. 368.

[4] Artur Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, Vol. III, Almedina, 1982, pág. 102.

[5] Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, ob. cit, pág. 600 e 601.

[6] Ob. cit., Vol. II, pág. 370 e 371.

[7] Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, ob. cit, pág. 604 e 605.

[8] cfr., Manuel Gonçalves Salvador, in Elementos da Reivindicação, pág. 16.

[9] assim, Mota Pinto, Direitos Reais, pág. 92.

[10] assim, o Ac. da RL de 27/05/97, processo nº 251/1/96, citando Manuel Rodrigues, A Reivindicação no Direito Português, RLJ, Ano 57, pág. 144.

[11] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, pág. 114, referem que na presente acção está em causa “a pretensão do proprietário não possuidor contra o possuidor não proprietário ou do proprietário possuidor contra o detentor”. E, os mesmos autores já anteriormente haviam defendido que na presente acção está em causa o direito exclusivo do proprietário, pois este “pode exigir que os terceiros se abstenham de invadir a sua esfera jurídica, quer usando ou fruindo a coisa, quer praticando actos que afectem o seu exercício” – cfr., pág. 93.

[12] Cfr., Rodrigues Bastos, Notas ao Código Civil, Vol. V, 1997, Rei dos Livros, págs. 65 e 66.

[13] Vide o n.º 4 do art.º 581º do Cód. de Proc. Civil.

[14] Acerca do presente conceito, e de forma mais desenvolvida, cfr., Manuel J. G. Salvador, Ob. Cit., págs. 24 a 33, onde se refere expressamente que a causa de pedir é constituída “pelo acto ou facto jurídico concreto de que se faz emanar o direito de propriedade (...)”. Jurisprudencialmente, e por todos, cfr., o Ac. da RL de 14/07/81, in BMJ, n.º 315, pág. 307.

[15] cfr., Menezes Cordeiro, Direitos Reais, págs. 848 e 849, e BMJ, nº 355, pág. 362, e nº 369, pág. 547.

[16] Relator: Salazar Casanova, Processo nº. 3109/08.9TVLSB.L1.S1, in www.dgsi.pt .

[17] Elsa Sequeira Santos, Código Civil Anotado, Coord. Ana Prata, Vol. I, 2017, Almedina, pág. 1278 e 1279.

[18] Código Civil Anotado, Vol. II, 3ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, pág. 412.

[19] Antunes Varela, Das Obrigações em geral, Vol. I, 6ª Edição, Almedina, 1989, pág. 303 e 304 ; cf., ainda, Abel Delgado, Do Contrato-Promessa, 3ª Edição, Petrony, 1985, pág. 25.

[20] Direito das Obrigações, 12ª Edição, Almedina, pág. 382.

[21] Ferreira de Almeida, ob. cit., pág. 372.

[22] Ob. cit., pág. 606.

[23] José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 2º, 3ª Edição, Almedina, pág. 737.

[24] Ferreira de Almeida, ob. cit., pág. 372.

[25] RLJ, Ano 143º, Novembro-Dezembro de 2013, nº. 3983, pág. 129 a 151.

[26] Ferreira de Almeida, ob. cit., pág. 372 a 375.

[27] Acerca da disponibilidade da tutela jurisdicional a operar pelo princípio do dispositivo, através das modificações objectivas da instância, por alteração do pedido e da causa de pedir, nos termos dos artigos 264º e 265º, ambos do Cód. de processo Civil, cf., José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, ob. cit., Vol. 1º, 4ª Edição, pág. 40.

[28] Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, Coimbra Editora, pág. 67 e 68.

[29] Vimos seguindo, de perto, Acórdão desta Relação e Secção de 04/04/2019, com idêntico Relator e 1º Adjunto, proferido na Apelação nº. 29433/15.6T8LSB.L1.