1359/06.1TBFAF.G1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A justificação que preside à atribuição do direito de preferência a favor do locatário é a de facilitar a aquisição do prédio, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de direito de gozo mais ou menos prolongado sobre esse bem, desta forma dando realização à pretensão constitucional nesse sentido, ao mesmo tempo que se solidifica a paz social, ao eliminar potenciais conflitos entre locador e locatário.

II- É pressuposto da acção de preferência que já tenha sido celebrado o negócio jurídico em relação ao qual existe direito de preferência e que este seja válido.

III- Os locatários de um prédio alienado, sobre o qual recaíam um direito de usufruto e um direito de nua propriedade, não podem limitar o exercício do seu direito de preferência apenas ao segundo daqueles direitos, quando ambos foram transferidos para os adquirentes, em conjunto, no mesmo instrumento notarial.

IV- Daqui decorre, como consequência, que era sobre o negócio jurídico com estes contornos e alcance que os locatários-preferentes deviam ter exercido a sua preferência e, nessa conformidade, estavam obrigados a depositar o preço global que os adquirentes tinham desembolsado, sob pena do seu direito caducar.

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:

I.

AA e mulher, BB, CC e mulher, DD e EE e mulher, FF, vieram intentar acção com processo comum, na forma ordinária, contra GG e mulher, HH, II, JJ e marido KK e LL e marido MM, onde concluem pedindo que:

- seja declarado e reconhecido o seu direito de preferirem na venda (raiz ou nua propriedade e usufruto) do prédio referido e identificado na petição;

- o preço resultante da escritura pública de venda e nela declarado é simulado e que o preço real da venda do prédio (raiz e usufruto) foi de €200.000,00 e que este é o preço a pagar por si no exercício desse seu direito de preferência;

- se, porventura, se não vier a considerar provado esse valor como o preço real, deve ser reconhecido como preço real do prédio o de €260.000,00 e, consequentemente, o seu direito a preferirem o dito prédio por tal preço;

- se, porém, a simulação do preço não proceder, ser declarado e reconhecido que lhes assiste o direito de exercerem tal direito de preferência quanto à raiz ou nua propriedade do prédio pelo respectivo preço declarado de €260.000,00;

- de qualquer modo, e uma vez reconhecido o seu direito de preferência, sejam colocados na posição de adquirentes, em comum e na proporção de 1/2 para os primeiros e de 1/4 para cada um dos restantes segundos e terceiros, em substituição dos referidos réus compradores, GG e II, mediante o pagamento do respectivo e referido preço e despesas com IMT e custo da escritura;

- em qualquer caso, o cancelamento de todos e quaisquer registos que tenham sido e/ou possam ser efectuados com base na dita escritura de compra e venda de 21 de Abril de 2006.

Contestaram os RR. e impugnando o direito dos AA, concluem pela improcedência da acção. Os AA. replicaram, mantendo o teor do articulado inicial.

Elaborado despacho saneador e decorridos demais termos, realizou-se julgamento e no seu termo, foi proferida decisão sobre a matéria de facto, após o que a causa foi sentenciada, julgando-se a acção não provada e improcedente e absolvendo-se os RR. do pedido.

Inconformados, dessa sentença, vieram interpor recurso de apelação os AA. que a Relação de Guimarães, por acórdão, julgou improcedente, confirmando-a.

De novo, inconformados, recorrem, ora, os AA., de revista exarando, no termo de sua alegação, as seguintes conclusões:

A- Embora a este Supremo Tribunal de Justiça esteja vedado conhecer da matéria de facto, a verdade é que lhe cabe o dever de verificar do cumprimento ou não cumprimento das normas legais sobre produção da prova e seu resultado, sendo neste sentido que aqui se invoca o respectivo incumprimento.

B- Em parte alguma da sua contestação os RR., ora Recorridos, impugnaram o que alegado foi pelos AA., Recorrentes, nos artigos 26° e 27° da sua petição inicial, donde deverem tais factos, nos termos do n° 2 do art. 490° do CPC, ter sido considerados como admitidos por acordo e, consequentemente, como tal considerados na sentença e, portanto também, no acórdão recorrido, o que não sucedeu, com manifesta violação dos arts. 659° n° 3 e 713° n° 2 do referido CPC.

C- Assim, há que ser admitido por acordo que "invocado peio R. GG o direito de preferência que tinha sido conferido a sua mulher FF" , "o comprador, que era o Dr. NN, aceitou desfazer o contrato promessa já celebrado e recebendo o que já havia pago a título de sinal".

D- Do mesmo modo, deve ser considerado igualmente admitido por acordo, se não mesmo por confessado (artigo 58° da contestação), que "os RR. não deram conhecimento aos AA. das condições da venda, designadamente dos respectivos preços, nem tão pouco de quem eram os compradores".

E- Os mesmos RR. confessaram na sua contestação (artigos 12° e 14°) que a venda em causa aos RR. GG e mulher foi feita para cumprir "a obrigação de dar preferência que lhes tinha sido imposta pelos doadores", factos que, porque admitidos por acordo e mesmo por confissão, não foram considerados quer na sentença quer no acórdão recorrido, em manifesta violação do disposto nos já referidos arts. 659° n° 3 e 713° n° 2 do CPC.

F- Como se colhe da "Motivação" das respostas aos quesitos, tudo constante do despacho de 24.02.2010, a resposta ao quesito 13° da base instrutória resultou da total credibilidade que foi dada ao depoimento do Dr, NN, o que, todavia, e erradamente, não sucedeu quanto à resposta ao quesito 20° da mesma base instrutória.

G- Com efeito, o dito quesito 20° foi a transposição para a base instrutória de matéria fáctica alegada pelos RR., em detrimento da que os AA. tinham alegado nos artigos 24° e 25° da petição inicial, sendo que tal matéria tal como quesitada foi dada como não provada,

H- E isto porque o que se provou foi aquilo que expressa e claramente resulta da aludida "Motivação" e, consequentemente, do que foi referido pelo Dr. NN, pelo que se impunha, a bem da verdade material,

I- Que o acórdão recorrido, por força do disposto no art. 712° n° 1 ai. a) e n° 2 do CPC, alterasse a resposta, dando como "provado que o referido negocio não se concretizou porque o comprador Dr. NN cedeu perante a invocação pelo R. GG do direito de preferência de sua mulher, direito que exerceram" e que foi cumprido com as vendas de usufruto e raiz ou nua propriedade do prédio.

J- Também de harmonia com a "Motivação", constante do despacho de respostas aos quesitos da base instrutória, e da análise aí feita ao depoimento do já referido Dr. NN, impõe-se que a resposta aos quesitos 22°, 23° e 24° da base instrutória, e por força do disposto nos arts. 690°-A n°s 1 a 3, 712° n°s. 1 ai. a) e n° 2 e 726° do CPC, seja substituída por "provado que o preço das compras e vendas constantes da escritura referida em C) foi, para usufruto e raiz ou nua propriedade, de 260.000,00€".

K- O acórdão recorrido ao não decidir a apontada matéria pelo modo atrás apontado nas antecedentes conclusões violou manifestamente as apontadas disposições legais, pelo que tal matéria ser considerada no presente recurso, ou ordenar-se a baixa do processo ao Tribunal recorrido para tal e caso se entenda não poder ser feito por este Supremo Tribunal, tudo nos termos do art. 729° do CPC.

L- Decorre de tudo o exposto que o preço constante da escritura de compra e venda em causa foi simulado, pois houve evidente divergência entre a realidade e a declaração, divergência intencional e acordada pelos seus outorgantes com o manifesto propósito de enganar os Recorrentes, pretendendo impedi-los de exercer o seu direito de preferência como arrendatários do prédio.

M- Deste modo, e de harmonia com o disposto nos arts. 47° a 49° do RAU, e os ensinamentos da doutrina e da jurisprudência, deve proceder inteiramente o que é pedido nas alíneas c), e) e f) do petitório formulado na petição inicial.

N- Se, porventura, assim se não entender, o que só por mera hipótese, e sem conceder, se admite, deve então proceder o que se pede nas alíneas d), e) e f) do referido petitório, e, em consequência, reconhecer-se o direito de preferência invocado e exercido em relação à venda da raiz ou nua propriedade do imóvel identificado.

O- Na verdade, considerando que tanto o usufruto como a raiz ou nua propriedade constituem direitos reais e passíveis de alienação, designadamente a título oneroso, tudo de acordo com o disposto nos arts. 1439°, 1443°, 1444° e 1476° n° 1 ala a), todos do CC,

P- E tendo ainda em devida conta que, no caso presente, pela escritura de 21.04.2006 se realizaram dois negócios distintos, a venda da raiz ou nua propriedade do prédio e a venda do usufruto, e não um único negócio de venda da propriedade plena, nenhuma lei ou principio geral de direito existe que proíba o exercício de tal direito de preferência ora aqui em causa,

Q- E considerando que cabe nos legítimos direitos dos preferentes optar, no caso concreto, em exercer o seu direito de preferência sobre uma qualquer das vendas, já que nenhuma lei lhes impõe o dever de exercer tal direito de preferência sobre as duas simultaneamente, e

R- Sendo certo ainda que os Recorrentes eram já inquilinos do prédio quando os senhorios, os RR. JJ e marido KK, efectuaram a doação de 09.10.1996, e constituíram o usufruto sobre o mesmo prédio.

S- Aliás, o direito ao usufruto sobre tal prédio não pode considerar-se extinto com os contratos celebrados com a escritura de 21.04.2006 (art. 1476° n° 1 al. b) do CC), porquanto, operando o exercício da preferência os seus efeitos ex tunc e mediante a substituição no contrato dos compradores pelos preferentes, o usufruto mantém-se plenamente válido e eficaz até que ocorra o seu termo, com a morte do primitivo usufrutuário.

T- A finalidade do art. 47° do RAU permanece intacta, já que, por via deste exercício do direito de preferência, continua a obter-se a junção na pessoa do arrendatário do direito de propriedade do arrendado, apenas com a ressalva que a propriedade plena tardará um pouco mais a verificar-se.

U- Porque o acórdão recorrido fez uma errada interpretação e aplicação dos arts. 47° do RAU e 1439°, 1443°. 1444° e 1476° n° 1 ala b), todos do CC, e dos princípios gerais que informam o nosso ordenamento neste domínio do direito das coisas,

V- Deve ser revogado e substituído por douto acórdão que julgue inteiramente procedente os pedidos constantes das alíneas c), e) e f) do petitório, ou então, se assim se não entender, procedentes os pedidos das das suas alíneas d), e) e f),

X- E, em consequência, reconheça o exercício pelos Recorrentes do direito de preferência em relação à venda da raiz ou nua propriedade do prédio arrendado, substituindo no respectivo contrato os compradores pelos preferentes de harmonia com o referido na dita alínea e), mediante o valor depositado.

Não foi junta contra-alegação.

Ora, corridos os vistos, cumpre apreciar.

Repetem os Recorrentes, aqui, as questões da apelação relativas à modificação da decisão da matéria de facto e, no plano do direito substantivo, ao reconhecimento do seu direito de preferência restrito à venda da nua propriedade do prédio alienado.

II.

A- Vejamos, antes de mais, os factos provados, tal como foram consignados pela Relação:

1. Encontra-se inscrito junto da Conservatória do Registo Predial de F..., sob o n° 03821/010703, pela inscrição G-1l, com a Ap. 19/010703, a aquisição a favor de LL c.c. MM, em comunhão de adquiridos, Avenida … , F..., por doação e partilha em vida de JJ e KK, casados em separação de bens, Avenida … ; pela inscrição F-l, com a Ap. 19/010730, o usufruto a favor de JJ e marido KK, a extinguir no todo à morte do último que sobreviver, e que posteriormente veio a ser cancelado pela Of.- Av. 1. Ap. 01/20060424; pela inscrição G-2, com a Ap. 01/20060424, a aquisição a favor de GG, c.c. FF, em comunhão de adquiridos, Urbanização ..., n°…, F..., e II, divorciado. Praceta ..., n°…, 3º esq, F..., por compra, com a seguinte descrição: Urbano, sito na Rua ..., freguesia e concelho de F..., composto de Casa de R/C e Io andar, com a área coberta de 234m2 e logradouro com 242m2; confronta de Norte e Nascente com FF; Sul com herdeiros de OO; e Poente com Rua ..., descrito no artigo matricial com o n° ...; desanexado do n° 11.751, a fls. 68, do Livro … [alínea A) dos factos assentes].

2. Por escritura pública, realizada no Cartório Notarial de F..., exarada a fls. 93, do Livro 380-A, desse Cartório Notarial, no dia 09 de Outubro de 1996, declararam, JJ, e marido KK, na qualidade de l°s outorgantes; LL c.c. com MM, na qualidade de 2a outorgante; FF c.c. GG, na qualidade de 3a outorgante; e MM c.c. com a segunda outorgante, e GG, c.c. com a terceira outorgante, e na qualidade de 4°s outorgantes, o seguinte: os primeiros outorgantes: "que têm como únicos filhos e presuntivos herdeiros legitimários as referidas LL e FF, aqui segunda e terceira outorgantes. Que doam às mesmas suas filhas, em comum, os seguintes prédios:

Iº- Prédio urbano, sito na Rua …, desta freguesia e concelho de F..., composto de casa destinada a habitação, de rés-do-chão com doze divisões e primeiro andar também com doze divisões com a área coberta de duzentos e trinta e quatro metros quadrados e logradouro com duzentos e quarenta e dois metros quadrados, a confrontar de norte e nascente com prédios seguinte, sul com herdeiros de OO e poente com a Rua …, inscrito na respectiva matriz, desde mil novecentos e setenta e um, sob o artigo ..., com o valor patrimonial de 2.148.120$00.

(...)

Que estes prédios formam o descrito na Conservatória do Registo Predial de F... sob o número onze mil setecentos e cinquenta e um, lá registado em nome deles doadores pela inscrição número oito mil novecentos e dezanove.

Que é de doze milhões quatrocentos e trinta e oito mil oitocentos e oitenta e cinco escudos, o valor patrimonial global dos indicados prédios.

Que reservam para eles doadores, o usufruto simultâneo e sucessivo de todos os prédios, usufruto esse com o valor fiscal de três milhões, setecentos e trinta e um mil, seiscentos e sessenta e cinco escudos e cinquenta centavos, atentas as suas idades, pelo que é de oito milhões, setecentos e sete mil, duzentos e dezanove escudos e cinquenta centavos, o valor global atribuído aos bens doados.

Que autorizam que as donatárias, em vida deles doadores, procedam à partilha dos referidos prédios."

Declararam a segunda e terceira outorgante:

"Que aceitam a doação que acaba de lhes ser feita e, desde já, estão acordadas em proceder à partilha dos prédios ora doados, em raiz.

Que é de oito milhões, setecentos e sete mil, duzentos e dezanove escudos e cinquenta centavos, o valor global dos mencionados bens, valor esse em que convieram para efeitos da presente partilha.

Desse valor, correspondem a cada meação, quatro milhões, trezentos e cinquenta e três mil seiscentos e nove escudos e setenta e cinco centavos.

Dividindo por três uma das meações, obtemos um milhão, quatrocentos e cinquenta e um mil, duzentos e três escudos e vinte e cinco centavos, que corresponde ao valor do quinhão do cônjuge doador que vier a sobreviver ao outro.

Deduzindo ao valor global dos bens doados, o dito quinhão de um milhão, quatrocentos e cinquenta e um mil, duzentos e três escudos e vinte e cinco centavos, obtemos sete milhões, duzentos e cinquenta e seis mil e dezassete escudos e vinte e cinco centavos, que, dividido por dois, por tantas serem as filhas donatárias, resultam, para cada uma, três milhões, seiscentos e vinte e oito mil, oito escudos e treze centavos.

Que partilhando os ditos prédios, procedem pela seguinte forma às adjudicações:

À segunda outorgante LL, fica adjudicada, a raiz ou nua propriedade do prédio da verba UM, no valor de um milhão, quinhentos e três mil, seiscentos e oitenta e quatro escudos. Porém, como lhe pertencem três milhões, seiscentos e vinte e oito mil, oito escudos e treze centavos, levam a menos dois milhões, cento e vinte e quatro mil, trezentos e vinte e quatro escudos e treze centavos, que em tomas de igual valor recebe da terceira outorgante.

À terceira outorgante (...)."

Declarou a segunda outorgante: "que já recebeu da terceira outorgante as tornas que lhe eram devidas".

Declaram ainda as segunda e terceira outorgantes: "que reciprocamente se obrigam a dar preferência na venda ou dação em cumprimento de qualquer dos prédios ora doados."

Declaram os quartos outorgantes: "que consentem na partilha ora efectuada por seus cônjuges".

Declaram finalmente os primeiros a terceira outorgantes: "que a favor do prédio ora doado à segunda outorgante ficou constituída, por destinação de pai de família, uma servidão de escoamento das águas residuais, provenientes daquele prédio e que são conduzidas, através de vários tubos e caixas, para os logradouros dos prédios supra descritos sob as verbas dois e três e que daqui seguem para as condutas de saneamento público, a que atribuem o valor de dez mH escudos" [alínea B)].

3. Por escritura pública, realizada no Cartório Notarial de Guimarães, exarada a fls. 78, do Livro …, desse Cartório Notarial sito na Av. …, Edifício …, no dia 21 de Abril de 2006, PP, na qualidade de procurador de a) JJ e marido KK, b) LL, por um lado e enquanto Iº outorgante; MM, por outro e enquanto segundo outorgante; e GG e II, por outro lado e enquanto terceiros outorgantes, declararam o primeiro que na dita qualidade:

"Que em nome dos seus representados indicados na alínea a) pelo preço, já recebido, de noventa mil euros, vende aos terceiros outorgantes, para lhes ficar a pertencer em comum, o usufruto que pertence aos seus representados, no imóvel a seguir identificado, usufruto esse que se encontra definitivamente registado na Conservatória do Registo Predial de F..., a favor dos seus representados pela inscrição F-um;

Que em nome da sua representada identificada na alínea b), pelo preço já recebido, de duzentos e sessenta mil euros, também vende aos mesmos terceiros outorgantes, para lhes ficar a pertencer em comum, a raiz ou nua propriedade do seguinte imóvel, definitivamente registado a favor da sua representada, na dita Conservatória, como seu bem próprio, pela inscrição G-um: Prédio urbano, composto por casa de rés-do-chão e primeiro andar, com logradouro, destinado a quatro habitações, situado na Rua …, anterior Rua …, da freguesia e concelho de F..., descrito na Conservatória do Registo Predial de F... sob o número três mil oitocentos e vinte e um - F..., inscrito na respectiva matriz sob o artigo ..., com o valor patrimonial de € 18.297,55.

Que sobre o aludido imóvel encontra-se subsistente hipoteca a favor do Banco QQ, S.A., conforme consta da respectiva inscrição C-um, cujo cancelamento se encontra assegurado.

Que sobre o referido imóvel encontra-se ainda registada pela inscrição F-dois, uma penhora, em que é exequente o Banco QQ, S.A., para garantia da quantia exequenda de quatrocentos e setenta e sete mil quatrocentos e setenta e sete mil quatrocentos e trinta e nove euros e cinquenta e três cêntimos."

Declarou ainda o primeiro outorgante na dita qualidade:

"Que os seus representados JJ e marido KK têm como únicas filhas e presuntivas herdeiras legitimarias a também sua representada LL e a mulher do comprador GG, a dita HH.".

Declararam os terceiros outorgantes:

"Que aceitam estes contratos nos termos exarados."

Declarou o segundo outorgante:

"Que consente na venda ora efectuada por seu cônjuge a ambos os compradores, autorizando ainda os seus sogros à venda feita a seu cunhado GG".

Finalmente declararam os outorgantes, sendo o primeiro na qualidade em que intervém:

"Que no presente negócio não houve intervenção de mediador imobiliário." [alínea C)].

4. AA e BB; CC e DD; EE e FF, habitam, juntamente com os seus agregados familiares os prédio descrito em 1), tendo tomado de arrendamento, pela forma verbal, com o respectivo proprietário [alínea D)].

5. No âmbito do acordo referido em 4) AA e BB pagavam, a título de renda, a quantia mensal de € 72,60 [alínea E)].

6. (...) os autores CC e DD pagavam, a título de renda, a quantia mensal de €60,00 [alínea ¥)].

7. (...) e os autores EE e FF pagavam, a título de renda a quantia mensal de € 42,44 [alínea G)].

8. O prédio descrito em 1) tem o número polícia 33, da Rua …, e é constituído por quatro habitações, duas no rés-do-chão e duas no primeiro andar [alínea I)];

9. (...) estando o rés-do-chão esquerdo arrendado aos Autores AA e BB [alínea J)].

10. (...) o 1º andar esquerdo aos Autores CC e DD [alínea L)].

11. (...) o 1º andar direito aos Autores EE e FF [alínea M)].

12. (...) e o rés-do-chão direito a RR e SS [alínea N)].

13. Encontra-se junto aos autos, a fls. 42, documento particular, datado de 23 de Maio de 2006, onde sob a menção "Declaração", consta o seguinte: "Nós abaixo assinados, SS e marido RR, declaramos, para todos os efeitos legais, que não pretendemos intervir na acção especial de preferência que os nossos vizinhos AA, CC e EE vão intentar pelo Tribunal de F... contra os senhorios e os compradores, Essa preferência respeita à venda feita por escritura de 21 de Abril do ano em curso, do prédio urbano sito na Rua Dr. ..., n°…, desta cidade, inscrito na matriz sob o artigo ..., de que somos inquilinos de habitação. Por tudo o que referido fica renunciamos ao direito de preferência na referida venda, cuja escritura nos foi exibida, lida e explicada/', estando, a final, desenhados as seguintes assinaturas "SS e RR" [alínea O)].

14. JJ, nasceu aos … de Novembro de 19…, é natural da freguesia da …, concelho do Porto, filha de LL, e casou aos … de Julho de 19… com KK, tendo alterado o nome para JJ [alínea P)].

15. KK, nasceu aos … de … de 19…, natural de F..., filho de TT e de UU [alínea Q)].

16. O prédio descrito em 1) tinha inscrito pela inscrição C-1, com a Ap. 20/010730, uma hipoteca a favor do Banco QQ, S.A., Praça …, …, Porto, para garantia de todas e quaisquer responsabilidades assumidas ou a assumir pelos titulares passivos ou VV, …, Lda.", Avenida …, …, F..., resultante de todas e quaisquer operações bancárias ou direitos permitidos bem como todas as despesas da responsabilidade do devedor, que não sejam consequência da mora, que o Banco haja pago por conta do devedor e que possa sobre ele repercutir esse pagamento ou ficar subrogado nos direitos do ser credor, todo até ao limite de 57.5G0.00G$00, Juro anual: 8,03125%, elevável na mora em mais 4%, a título de clausula penal; despesas: 2.300.0GO$00, Montante máximo: 80.553.907$00.

17. (...) pela inscrição F-2, com a Ap.16/20050209, foi inscrita penhora, efectuada em 09 de Fevereiro de 2005 para pagamento da quantia exequenda de € 477.439,53, acrescida de 5%, em que era exequente: Banco QQ, S.A., com sede na Praça …, …, Porto; e executado LL e marido MM e JJ e marido KK [alínea S)].

18. A hipoteca referida em 16) foi pela inscrição C-l, com o Av. 2- Ap. 02/20060424, cancelada [alínea T)].

19. Há mais de 30 anos que os Autores, na qualidade descrita em 4) utilizam o prédio descrito em 1) [resposta ao artigo 1º da base instrutória].

20. Uma parcela de € 200.000 do preço recebido foi entregue ao Banco XX para satisfação de uma dívida com garantia hipotecária sobre o prédio [artigo 3º].

21. Os Réus GG e MM, em representação de JJ, KK e LL abordaram os Autores, a quem propuseram vender-lhes o prédio, a todos ou a algum deles (artigo 4º).

22. Tal aconteceu há cerca de 4 meses (reportados à data da contestação), face à necessidade de MM e LL, até ao dia 21 de Abril de 2006, cumprirem um acordo que haviam celebrado com o Banco XX [artigo 5º].

23. RR e SS declararam aos Réus que, independentemente do preço e demais condições do negócio, não compravam [artigo 6°].

24. Os demais Autores manifestaram interesse na compra [artigo 7º].

25. Os Réus GG e MM, em representação de JJ, KK e LL propuseram o preço de € 400.000,00, ao que os Autores responderam com a proposta de € 200.000,00 [artigo 8°].

26. (...) e os Réus deram conhecimento aos Autores que era condição do acordo de venda do prédio a constituição de servidão de passagem sobre o prédio através de um caminho a implantar a favor do Réu GG situado nas traseiras [artigo 9°].

27. Seguidamente, surgiu como interessado na aquisição do prédio descrito em 1), o dono do prédio contíguo ao aqui em causa - NN -o qual propôs aos Réus alienantes o negócio nos seguintes termos:

- a compra da raiz e nua propriedade por seu filho e respectiva namorada;

- a compra do usufruto por aquele e sua esposa, pelo preço de €260.000,00, do qual seriam pagos € 25.000,00 no acto de assinatura do contrato-promessa e o remanescente na data da realização da escritura, a ter lugar no prazo de 30 dias, no cartório notarial da Dra. ZZ, em Guimarães [artigo 13°].

28. Os Autores chegaram a oferecer aos Réus o valor máximo de € 240.000,00, ou seja, de € 60.000,00 por cada apartamento [artigo 21°].

29. Aos primeiros Réus faltava a quantia de € 142.500,00 para completarem o preço a pagar pela compra do prédio, razão pela qual contactaram o 2° Réu II, a quem pediram um empréstimo de tal montante [artigos 25° e 26°].

30. O Réu II declarou emprestar, sob condição de, em garantia do pagamento do seu crédito ser associado ao negócio como comprador [artigo 27°].

31. (...) e obrigando-se a fazer regressar o prédio na totalidade aos 1°s Réus, logo que estes lhe pagassem a quantia de € 142.500,00 [artigo 28°|.

32. (..) o que os 1°s Réus declararam aceitar [artigo 29°].

33. Os Autores procederam ao depósito da quantia global de € 272.271,59, junto da Caixa AAA, S.Á. [alínea U)].

B- São, meramente, decorativas ou pontuais, as alterações que os Recorrentes introduziram na sua alegação na revista, em tudo idêntica à que motivou a apelação. Tem-se a noção, até, que ou o teor do acórdão da Relação de Guimarães não foi sequer lido ou, muito embora tenha apreciado de forma séria as questões que lhe foram submetidas, não mereceram qualquer rebate por banda dos Recorrentes. É esse acórdão, todavia que devia ser objecto da revista e não a sentença proferida em 1ª instância e essa circunstância, só por si, justificaria que nos limitássemos a remeter para os seus termos, tanto mais que, de uma maneira geral, merecem a nossa concordância (artº705º do CPC, versão anterior à reforma de 2007).

Não se lhe acrescentará, no entanto, muito mais.

B1 - Pretendem os Recorrentes com a revista, num primeiro momento, que este Tribunal refaça a decisão da matéria de facto, sancionada pelas instâncias, de modo a que venha a julgar-se procedente os pedidos correlacionados com a simulação do preço que arguiu.

A intromissão deste Tribunal no julgamento de matéria desta natureza não se compreende no âmbito dos poderes que lhe cabem, como tribunal de revista, uma vez que, em princípio, lhe está vedada a alteração da decisão adoptada em sede de matéria de facto, ainda que exista erro na apreciação das provas e na fixação dos factos materiais da causa.

Reconhecem os Recorrentes esta limitação mas insistem em reiterar que no julgamento efectuado se não deu cumprimento a “normas legais sobre a produção de prova e seu resultado” sem grande preocupação pela verdade que o processo revela ou pelo rigor no seu enquadramento nas excepções que a lei adjectiva previne nos artigos 729º, nºs 1, 2 e 3 e 722º, nº3 do CPC.

Na verdade, continuaram eles a insistir que a matéria dos artº12º, 14º, 26º, 27º e 58º da contestação devia ter sido dada como admitida por acordo, pois não foi objecto de impugnação da parte contrária o que os autos não comprovam, como a Relação demonstrou no acórdão recorrido e ora, se não vai repetir; e do mesmo passo, reclamam das respostas dadas aos quesitos 20º, 22º, 23º e 24º cuja alteração pretendem, invocando para esse efeito a credibilidade do depoimento de uma testemunha que a Relação não atendeu e a este Tribunal não cabe sanar, sustentadas que se mostram em meios de prova livremente apreciáveis pelo julgador (artº655º,1 do citado Código).

Limitou-se, portanto, a Relação a enquadrar o caso vertente no número daqueles em que a sua intervenção não oferece dúvida e reapreciando, nessa conformidade, a matéria de facto objecto de dissídio (e da apelação), fê-lo de forma a não extravasar de seus poderes nesse domínio. Não se aceita, em consequência, que no acórdão sob recurso se tenha atentado contra as disposições, referenciadas pelo Recorrente.

B2 – Passemos, então, à questão jurídica de maior interesse prático que, no essencial, se resume a saber se os Recorrentes, locatários do prédio alienado, sobre o qual recaíam um direito de usufruto e um direito de nua propriedade podem limitar o exercício de seu direito de preferência apenas ao segundo daqueles direitos quando ambos foram transferidos para os adquirentes, em conjunto, no mesmo instrumento notarial.

Filia-se o direito de preferência dos Recorrentes no disposto no artº47º,1 do RAU, cuja aplicação decorre da circunstância de a celebração do contrato que o determina, ter ocorrido na sua vigência. Segundo aquele dispositivo, o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento no local arrendado há mais de um ano.

É corrente entender-se (cfr vg, preâmbulo da lei 63/77 de 25.08) que a justificação que preside à atribuição do direito de preferência a favor do locatário é a de facilitar a aquisição do prédio, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de direito de gozo mais ou menos prolongado sobre esse bem, desta forma, dando realização a pretensão constitucional nesse sentido ao mesmo tempo que se solidifica a paz social, ao eliminar potenciais conflitos entre locador e locatário.

Os Recorrentes vieram satisfazer o seu direito por via da acção de preferência para tanto autorizados pelo artº 49º daquela lei que manda aplicar ao direito do locatário, com as necessárias adaptações, o artº1410º do CC. E da leitura desta disposição ressalta que essa acção de preferência constitui meio de reacção a que pode deitar mão o titular de uma preferência legal contra a venda ou dação em cumprimento, levada a cabo com infracção das regras destinadas a possibilitar o exercício e a efectivação do direito de preferência perante tal alienação.

Da precedência dessa acção o que pode esperar-se é tão só a substituição com eficácia ex tunc do adquirente pelo preferente. Na verdade, segundo o entendimento uniforme dos autores, as preferências legais conferem ao respectivo titular a faculdade de, em igualdade de condições (tanto por tanto), se substituir a qualquer adquirente da coisa sobre que incidam, em certas formas de alienação. Ou, como escreve Henrique Mesquita, “o direito que pode exercer-se através de uma acção de preferência é o direito de em determinada venda, substituir o comprador, reembolsando-o do preço que pagou ao comprador…e passando o preferente a ocupar a sua posição jurídica, como se o vinculado à preferência houvesse celebrado directamente com ele o negócio sujeito à prelação” – cfr. RLJ, 132º, nº3903, 191.

De tudo o que se vem de expor resulta que é pressuposto da mesma acção que já tenha sido celebrado o negócio jurídico em relação ao qual existe direito preferência e que este seja válido (cfr Acs deste STJ de 16.11.2000, pº1734/00 e de 13.12.2000, pº3062/00, in base de dados STJ).

Ora, chamados a depositar o preço global do prédio que foi objecto da transmissão da respectiva propriedade, os Recorrentes, como já se referiu, não só não o fizeram, como alegam que o não tinham que fazer uma vez que, constantes da escritura pública, seriam dois contratos de alienação - do usufruto e da nua propriedade – e cabendo-lhe o direito de preferência por qualquer deles, nada impedia seu exercício apenas em relação ao último, depositando o preço para ele definido na dito instrumento notarial.

Não se avaliza este entendimento.

Não há dúvida que em certas circunstâncias, o locatário pode preferir na alienação quer do direito de usufruto quer do direito de nua propriedade. Como explica o último dos autores citados, quando o arrendamento tenha sido celebrado, como foi o caso, “por um proprietário pleno e, posteriormente, a propriedade se fraccione ou desdobre em usufruto e nua propriedade, deve entender-se que o arrendatário pode preferir na alienação de qualquer destes direitos que integram em conjunto o direito de propriedade com base no qual o arrendamento foi celebrado. A relação de arrendamento tinha originariamente por objecto um prédio em regime de propriedade plena e os direitos do arrendatário não podem ser afectados pela constituição de um direito de usufruto sobre o imóvel (mesma RLJ e loc, cit, em nota de rodapé).

Ora, no caso em apreço, não houve alienação de “qualquer destes direitos”, mas de ambos, nem se vê que dela adviesse prejuízo para os direitos dos recorrentes.

É certo que pela escritura pública consignada no ponto 3 da matéria de facto acima enunciada os titulares dos direitos de usufruto e da raiz que recaíam sobre o imóvel declararam vendê-los, cada um de per si e mediante preço individualizado, aos mesmos adquirentes. Trata-se de duas declarações negociais distintas porque são diversos os titulares, os direitos e os preços de cada um destes mas são comuns a ambas os sujeitos adquirentes. Porque se trata de acto jurídico com o qual, decerto, se pretende intervir na ordem jurídica, não parecem restar dúvidas que, quanto ao seu alcance, essas declarações não se ficam pela venda individualizada de cada um desses direitos, antes com elas se propõem transferir e repor a titularidade do domínio sobre esse imóvel, repondo na sua plenitude o respectivo direito de propriedade(artº1476º,1 do CC).

Portanto, muito embora pareça não suscitar dúvida, em função desta consequência jurídica, a evidente e absoluta dependência das referidas declarações negociais que sempre obrigariam os Recorrentes à preferência de ambos os direitos (cfr. Menezes Leitão, Obrigações, I, 227, ed. de 2000), crê-se que a questão não se põe, como é entendimento dos Recorrentes, em sede de qualificação do contrato, mas de sua interpretação. E nessa sede, é manifesto que as declarações dos contraentes só valem com um sentido: o de transferirem a plenitude do direito de propriedade sobre o imóvel alienado.

Outro não poderia ser, pois, não se aliena o usufruto e a nua propriedade sobre um mesmo imóvel e ao mesmo adquirente para que tudo fique na mesma, isto é, para que o direito de propriedade continue desdobrado: essa consequência não a aceita a lei ao impor a extinção do usufruto quando este e a nua propriedade se reúnem na mesma pessoa (cfr o já citado artº1476º, 1, b) do CC).

Daqui decorre, como consequência que era sobre o negócio jurídico com estes contornos e alcance que os Recorrentes deviam ter exercido a sua preferência e nessa conformidade, estavam obrigados a depositarem o preço global que os adquirentes tinham desembolsado (artº1410º deste diploma), sob pena de seu direito caducar. E, acrescente-se, por fim que esta era a solução que melhor realizava, no caso concreto, as finalidades que presidem à atribuição da preferência ao locatário na alienação do prédio locado: juntar a propriedade ao gozo de que já usufrui sobre a coisa locada, com o acesso à plenitude do seu domínio.

III.

Termos em que se nega a revista

Custas pelos Recorrentes.

Lisboa, 4 de Fevereiro de 2014

MARTINS DE SOUSA (Relator)

GABRIEL CATARINO

CLARA SOTTOMAYOR