Quem foi o relator do acórdão 450/06.9TBCHV.P1.S1?

O relator foi Oilveira Vasconcelos, no Supremo Tribunal de Justiça.

Quando foi proferido o acórdão 450/06.9TBCHV.P1.S1?

O acórdão foi proferido em 15 de novembro de 2012.

450/06.9TBCHV.P1.S1

Sumário

- O objeto de um contrato promessa deve reunir, sob pena de nulidade, os requisitos do objeto de qualquer contrato. - Sendo o objeto de um contrato promessa a celebração de um contrato de compra e venda, tendo este, por sua vez, como objeto, uma parcela a destacar de outro prédio, não permitindo a lei este destacamento, nos termos em que foi convencionado no contrato promessa, o objeto do contrato de compra e venda é impossível. - Assim, o contrato é nulo. - A invocação de uma nulidade – pelo menos, de uma nulidade substancial, já que quanto a nulidades formais existe divergência – nunca pode ter como consequência que essa invocação seja considerada abusiva, porque sempre a nulidade seria conhecida pelo tribunal mesmo que não fosse invocada. - Mesmo que se admitisse que a invocação de nulidade de um negócio jurídico podia ser considerada abusiva, sempre nos depararíamos com a inutilidade da relevância desta consideração na medida em que o reconhecimento da nulidade não poderia ser paralisado, dado o já assinalado carácter oficioso do mesmo.

Texto

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: Em 22.02.06, no Tribunal Judicial da Comarca de Chaves, AA intentou a presente ação declarativa condenatória, sob a forma de processo comum ordinário, contra BB. Pediu - a resolução de um contrato-promessa celebrado entre ambas; - a condenação da ré a entregar-lhe a parcela de terreno prometida vender, incluindo o armazém nela construído, no estado em que se encontrava à data da celebração do referido contrato-promessa; - a declaração de perda, a seu favor, do sinal pago. Alegou, em resumo, que - celebrou, em 08.06.04, com a ré, um contrato-promessa de compra e venda de uma parcela de terreno, a destacar de um determinado prédio, onde se encontra implantado um armazém, pelo preço de €598.557,48, tendo a ré, como promitente-compradora, passado a usufruir do terreno e armazém desde aquela data; - a ré, a título de sinal e princípio de pagamento, entregou-lhe €79.807,66, aquando da assinatura do contrato-promessa, tendo sido acordado que o valor restante seria, em parte, pago em 5 prestações, iguais e sucessivas, cada uma no valor de 43,893,62 €, vencendo-se a primeira no dia 08/06/2005, e as restantes, em igual dia e mês do anos seguintes, e na parte restante, (€299,281,72) seria pago no ato da escritura, através de dação em cumprimento, mediante a entrega de determinadas frações pertença da ré; - mais acordaram que cabia à autora obter as autorizações, licenças e demais documentação necessária à realização da escritura, e marcá-la até final de Dezembro de 2009, avisando a ré com 30 dias de antecedência; - posteriormente, acordaram que as prestações seriam pagas por transferência bancária, a depositar numa conta da autora, cujo número a autora deu a conhecer à ré; - esta, porém, nunca depositou qualquer valor nessa conta; - razão pela qual, por carta de 09/06/2005, fixou à ré um prazo de 10 dias para proceder ao pagamento em falta, sob pena de resolver o contrato, o que não veio a suceder; - a ré, à sua revelia, abriu uma conta conjunta em nome das duas, sem o seu conhecimento e autorização, no Banco Internacional de Crédito, onde depositou 40.000,00 €, dando-lhe disso conhecimento; - em tal conta, figuraria a autora como primeira titular; - todavia, nenhuma quantia podia ser levantada sem a assinatura da ré; - a ré, não obstante a resolução do contrato-promessa, manteve-se na posse da parcela e do armazém referidos, apesar de a autora ter solicitado, em 09/12/2005, a sua restituição. Contestando e também em resumo, a ré, negando ter incumprido o contrato-promessa, imputou o incumprimento à autora, por ter sempre recusado receber a prestação de reforço do sinal, o que determinou que tivesse de intentar ação especial de consignação em depósito). Em sede reconvencional, peticionou a condenação da autora a devolver-lhe o sinal e reforço já pagos, cláusula penal e benfeitorias, na quantia global de €591.006,03, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos. Subsidiariamente, peticionou que se declare verificada a impossibilidade originária da prestação e, em consequência, seja a autora condenada à restituição do sinal e reforço do sinal, já pagos, e benfeitorias realizadas, no montante global de €278.701,55, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos. Também subsidiariamente peticionou que se declare verificada a impossibilidade objetiva de cumprimento e, em consequência, seja a autora condenada à restituição do sinal e reforço já pagos e benfeitorias realizadas, no montante global de €278.701,55, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos. Em simultâneo, e em relação a todos os pedidos formulados, pediu que se declare o direito de retenção sobre o imóvel objeto do contrato promessa, até efetivo e integral pagamento. Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento. Em 2011.08.30, foi proferida sentença, em que se julgou a ação procedente e a reconvenção improcedente e, consequentemente, se decidiu: - declarar resolvido o contrato promessa celebrado entre autora e ré, em 08/06/2004; - condenar a ré a entregar a parcela de terreno prometida vender, incluindo o armazém nela construído, no estado em que se encontrava à data da celebração do referido contrato promessa; - declarar a perda a favor da autora do sinal pago pela ré; - absolver a autora dos pedidos reconvencionais. A ré apelou, sem êxito, pois a Relação do Porto, por acórdão de 2012.03.12, confirmou a decisão recorrida. Novamente inconformada, a ré deduziu a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões. A recorrida contra alegou, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido e requerendo, ao abrigo do disposto no nº1 do artigo 684º-A do Código de Processo Civil, a ampliação do âmbito do recurso à questão relativa à impossibilidade originária da obrigação de desanexação da parcela do terreno em causa nos presentes autos. Cumpre decidir. As questões Tendo em conta que - o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil; - nos recursos se apreciam questões e não razões; - os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido são os seguintes os temas das questões propostas para resolução: A) - Nulidade B) – Abuso de direito por parte da ré C) – Obrigação de legalização do armazém D) – Mora da ré E) – Impossibilidade originária da obrigação de desanexação da parcela do terreno. Os factos São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias: A) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o n.º000000000000, o prédio rústico “R.......”, composto por terra de batata e trigo, videiras em bardo e prado, com 14.544 m2, confrontando a norte com CC, de nascente com herdeiros de DD, de poente e sul com caminho público, inscrito na matriz da freguesia da Madalena sob o art. 559º. B) A aquisição de ½ indivisa do prédio indicado em A), por partilha da herança de AA, encontra-se inscrita na aludida Conservatória do Registo Predial a favor de AA , pela inscrição G-3, a que corresponde a Ap. 0000000. C) A aquisição de ½ indivisa do prédio indicado em A), por doação de EE, encontra-se inscrita na aludida Conservatória do Registo Predial a favor de AA, pela inscrição G-4, a que corresponde a Ap. 0000000 D) Por escritura pública de “Habilitação e Partilha”, outorgada em 18 de Outubro de 2000, no Cartório Notarial de Chaves, junta por cópia a fls. 31 e seguintes e que aqui se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos, declarou a primeira outorgante FF que “é cabeça de casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de EE, falecido em 17 de Janeiro de 1999”, o qual “deixou como únicos e universais herdeiros legitimários seus filhos AA e EE”, tendo de seguida todos os outorgantes, entre os quais os aludidos filhos, dito que “de acordo com a habilitação acabada de exarar, são eles os únicos interessados na partilha da herança do falecido EE”, descreveram os bens a partilhar, designadamente, sob a verba n.º quatro, “o prédio Rústico composto de terra de batata e trigo, videiras em bardo e prado, sito no Lugar do R......., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 559º, com o valor patrimonial de 86.974$00, descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o número novecentos e vinte da freguesia de Chaves e inscrito a favor do autor da herança, dois quintos pela inscrição G-1 e três quintos ela inscrição G-2” e procederam à partilha de acordo com os seguintes pagamentos: “à interessada AA, segunda outorgante, é-lhe adjudicado um meio das verbas números um, dois, três, quatro, cinco, seis e sete (…)” e ao “interessado EE, terceiro outorgante, é-lhe adjudicado um meio das verbas números um, dois, três, quatro, cinco, seis e sete (…)”. E) Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Vila Real, no dia 19 de Março de 2002, declarou HH, na qualidade de procurador de EE, como primeiro outorgante, que doa à segunda outorgante, AA, metade dos seguintes imóveis sitos no Lugar do R......., freguesia e concelho de Chaves: prédio rústico composto por terra de batata e trigo e videiras em bardo e prado, inscrito na matriz sob o artigo 559, com o valor patrimonial de € 433,82 e o correspondente à fracção de € 216,91 e o atribuído de € 250,00, descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o número novecentos e vinte, da dita freguesia de Chaves, cujo direito está inscrito a favor do doador pela inscrição G-três (…), conforme resulta do documento n.º 4 junto por cópia a fls. 38 e seguintes, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos. F) O prédio referido em A) tem a área total de 13.147 m2 e sobre o mesmo está implantado um armazém com a área de 1.182,27 m2 de superfície coberta, confrontando a norte e a poente com a Autora, a nascente com Pinheiro e Morais e a sul com a Autora e a Rua do R........ G) O armazém mencionado em F) encontra-se omisso à matriz e ao registo predial. H) Por documento reduzido a escrito a 8 de Junho de 2004, a aqui Autora AA, na qualidade de primeira outorgante, e a aqui Ré BB, na qualidade de segunda outorgante, firmaram um acordo que apelidaram de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, nos termos do qual declararam, entre outras coisas, o seguinte: 1º A primeira outorgante, promitente vendedora, é dona e legítima possuidora de um prédio rústico, sito no Lugar do R......., freguesia de Chaves, a confrontar de Norte com CC, do Nascente com herdeiros de DD, do Poente com caminho público e do Sul com caminho público, inscrito na matriz predial rústica da freguesia de Chaves sob o artigo 559º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o n.º000000000000 a favor da primeira outorgante pelas inscrições G-3 e G-4. 2º O prédio que vem descrito e identificado na cláusula primeira deste contrato tem a área efectiva e real de 13147 m2 e não de 13371 m2, conforme consta da descrição predial e da inscrição matricial e que ambas as partes aceitam desde já. 3º No prédio que vem descrito e identificado na cláusula primeira encontra-se construído e implantado um armazém com a área de 1182,27 m2 de superfície coberta, a confrontar do norte com a promitente vendedora, do nascente com Pinheiro e Morais, do sul com a promitente vendedora e Rua do R....... e do poente com a promitente vendedora, omisso à matriz predial e não descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves. 4º A segunda outorgante é dona e legítima possuidora das fracções autónomas sitas no prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal conhecido por Edifício Angola, da cidade de Chaves, inscritas na matriz predial urbana da freguesia de Chaves, sob os seguintes artigos matriciais: 5155-EO, 5155-EP, 5155-ER, 5155-ES, 5155-ET, 5155-EX, 5155-EZ, 5155-FA, 5155-FB, 5155-FC, 5155-FD, 5155-FE, 5155-FF, 5155-FG, 5155-FH, 5155-FJ. 5º Ambas as outorgantes atribuem e fixam de comum acordo ao conjunto composto por todas as fracções autónomas descritas e identificadas na cláusula 4º deste contrato promessa o valor de € 299.281,72 (duzentos e noventa e nove mil duzentos e oitenta e um euros e setenta e dois cêntimos), o que desde já aceitam. 6º A Primeira Outorgante, promitente vendedora, do prédio rústico descrito e identificado na cláusula primeira deste contrato, fará o destaque de uma parcela de terreno com a área de 3.962 metros quadrados, que ficará a confrontar do norte com Herdeiros de DD, numa extensão de 21,93 metros (pontos AE do levantamento topográfico), do nascente com Pinheiro e Morais, numa extensão de 92,69 metros (pontos FE do levantamento topográfico), do sul com Rua do R....... numa extensão de 61,07 metros (pontos DF do levantamento topográfico) e do poente com a promitente vendedora, numa extensão de 60,19 metros (pontos CD do levantamento topográfico), que flecte para nascente numa extensão de 12,38 metros (pontos BC do levantamento topográfico) e depois flecte para norte numa extensão de 55,95 metros (pontos AB do levantamento topográfico), parcela esta a destacar com a área de 3.962 m2, da área da qual faz parte e sobre a qual se encontra implantado e construído o armazém que vem descrito e identificado na cláusula terceira deste contrato promessa, incluindo-se, por isso, a área do aludido armazém, na área da referida parcela de terreno a destacar, isto é, os aludidos 3962 m2 da parcela a destacar são compostos de 1.182,27 metros quadrados de superfície coberta referente ao armazém que vem descrito e 2.779,13 metros quadrados de terreno, conforme desenho e levantamento topográfico, assinalado pela letra A e demarcado a vermelho, que depois de rubricado por ambas as outorgantes, ficará anexo e a fazer parte integrante do presente contrato-promessa. 7º A primeira outorgante suportará todos os custos e é a única e exclusiva responsável pela formalização do processo de destaque da parcela de terreno identificada na cláusula sexta deste contrato, bem como pela regularização da situação de clandestinidade as normas de urbanismo e ordenamento do território em que se encontra o armazém que vem descrito na cláusula terceira deste contrato e que integra a referida parcela de terreno a destacar, comprometendo-se a obter junto das diversas entidades oficiais que tutelam a matéria, designadamente, Câmara Municipal, Repartições de Finanças, Conservatória do Registo Predial, todas as autorizações, licenças e demais documentação necessária à regularização de toda a situação descrita, de modo a tornar possível a formalização de quaisquer negócios e actos jurídicos sobre a referida parcela e o aludido armazém, designadamente, a transmissão da sua propriedade por escritura pública. 8º A primeira outorgante, promitente vendedora, promete vender à Segunda Outorgante, promitente compradora, e esta por sua vez promete comprar-lhe, livre de encargos, ónus ou quaisquer outras responsabilidades de natureza alodial, a parcela de terreno que vem referida e identificada na cláusula sexta deste contrato e o armazém que sobre ela se encontra implantado e construído e que dela faz parte, descrito e identificado nas cláusulas terceira e sexta deste contrato, pelo preço de € 598.557,48 (quinhentos e noventa e oito mil quinhentos e cinquenta e sete euros e quarenta e oito cêntimos). 9º O preço acordado e referido na cláusula anterior será pago pela segunda outorgante, promitente compradora, do seguinte modo: a) a Segunda Outorgante, promitente compradora, entrega hoje, data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, à primeira outorgante, promitente vendedora, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 79.807,66 (setenta e nove mil, oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos), do qual a primeira outorgante dá desde já a respectiva quitação. b) os restantes € 518.749,82 (quinhentos e dezoito mil setecentos e quarenta e nove euros e oitenta e dois cêntimos) serão pagos pela segunda outorgante, promitente compradora, à promitente vendedora, do seguinte modo: ba) € 219.468,10 (duzentos e dezanove mil quatrocentos e sessenta e oito euros e dez cêntimos) no prazo de cinco anos, a contar da data da assinatura do presente contrato promessa, em cinco prestações iguais de € 43.893,62 (quarenta e três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos) cada, vencendo-se a primeira prestação em 8 de Junho de 2005, e as outras sucessivamente, em 8 de Junho de 2006, 8 de Junho de 2007, 8 de Junho de 2008, 8 de Junho de 2009. bb) € 299.281,72 (duzentos e noventa e nove mil duzentos e oitenta e um euros e setenta e dois cêntimos), no acto da outorga e realização da escritura pública de compra e venda de transmissão definitiva da propriedade dos imóveis objecto deste contrato, através da dação em cumprimento do conjunto de fracções autónomas descritas e identificadas na cláusula quarta deste contrato, pelo valor fixado por ambas as outorgantes na cláusula quinta deste contrato, comprometendo-se a segunda outorgante a outorgar a respectiva escritura pública de dação em cumprimento na referida data, o que é aceite pela primeira outorgante. 10º Após a assinatura do presente contrato promessa, a segunda outorgante entrará na posse, fruição e gozo da parcela de terreno e do armazém que vêm identificados, ficando responsável por todos os encargos dos mesmos, designadamente, água, luz e outros. 11º Todo o tipo de benfeitorias, quaisquer que elas sejam, que a segunda outorgante realize nos imóveis objecto deste contrato ficarão a pertencer à primeira outorgante, se a causa do não cumprimento do presente contrato pertencer à segunda outorgante; se, todavia, a culpa do não cumprimento do presente contrato for imputada à primeira outorgante, tem a segunda outorgante direito a ser reembolsada de todo o valor das referidas benfeitorias, sejam elas quais forem, como se disse. 12º A escritura pública de compra e venda dos imóveis objecto deste contrato será celebrada até ao final de Dezembro de 2009, em data e Cartório Notarial a designar pela primeira outorgante, promitente vendedora, e a comunicar à segunda outorgante, promitente vendedora, por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 30 dias. 13º Todas as despesas inerentes à compra e venda do objecto deste contrato, como escritura de compra e venda, IMT, referente aos imóveis descritos na cláusula terceira e sexta, serão da conta e responsabilidade da segunda outorgante. 14º Em caso de incumprimento, pela primeira outorgante, das obrigações emergentes do presente contrato promessa, esta, primeira outorgante, obriga-se a devolver à segunda outorgante a quantia recebida a título de sinal e princípio de pagamento e a pagar à segunda outorgante a título de cláusula penal e indemnização pelo não cumprimento das obrigações emergentes do presente contrato promessa o montante de € 300.000,00 (trezentos mil euros), sem prejuízo da segunda outorgante poder exercer, em alternativa, o direito de execução específica, faculdade que a primeira outorgante expressamente lhe reconhece. Em caso de incumprimento pela segunda outorgante, das obrigações emergentes do presente contrato promessa, esta, segunda outorgante, perde a favor da primeira outorgante o montante ora recebido a título de sinal e princípio de pagamento no valor de € 79.807,66 (setenta e nove mil, oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos) e as prestações do preço entretanto pagas pela segunda outorgante. 15º Ambas as outorgantes prescindem mutuamente do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando, igualmente, desde já, a invocar a nulidade por falta deste requisito. 16º Por corresponder inteiramente à vontade das partes, vão estas, depois de datado, livre e conscientemente, assinar o presente contrato promessa. I) Na parcela a destacar mencionada na cláusula 6ª do acordo referido em H) encontra-se implantado o armazém descrito em F). J) Em 8 de Junho de 2004, a Autora entregou à Ré a parcela de terreno a destacar mencionada em H), incluindo o armazém indicado em F), os quais passaram a ser possuídos e fruídos por esta, que ficou responsável por todos os encargos dos mesmos, designadamente água, luz e outros. K) Na data da outorga do acordo mencionado em H), a Ré entregou à Autora, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 79.807,66 (setenta e nove mil oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos). L) Por carta datada de 21 de Março de 2005, a Ré informou a Autora que: “Na sequência do negócio entre nós estabelecido, tenho por diversas vezes tentado contactá-la, através dos mais variados meios, contudo, V. Exa. tem-se sempre furtado a tais contactos. Mais uma vez procuro, por este meio, contactá-la. Espero consegui-lo. AA: procuro contactá-la no sentido de saber qual é o estado em que se encontra o processo do armazém que negociamos, designadamente, se já diligenciou no sentido de obter as licenças necessárias ou se já as obteve. Espero que me informe sobre tal assunto o mais rápido possível e que me mantenha ao corrente de todas as diligências.”. M) Por carta datada de 8 de Abril de 2005, a Autora informou a Ré que: “Informo V. Exa. que toda a gente que me procura me encontra, pelo simples facto de que nunca me ausentei da minha residência. Assim, se V. Exa. não provar pelos meios usuais que me tentou contactar, considerarei uma grande mentira de V. Exa. a afirmação que profere e considerarei ofensiva a afirmação que me tenho furtado a quaisquer contactos, não entendo os fins que pretende atingir mas com certeza não deverão demorar a aparecer. Pelos vistos, V. Exa. também deve ter extraviado as suas missivas, o que em Chaves parece estar a tornar-se moda. Quanto aos factos que me questiona, informo V. Exa. que não tenho que lhe fazer quaisquer relatos de factos relacionados com os meus procedimentos, apenas tenho que lhe entregar devidamente licenciado o prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, no momento da escritura definitiva. Fico na expectativa que me envie as provas que me tentou contactar, nomeadamente fotocópias dos registos das cartas, fotocópias das facturas telefónicas onde conste os meus números de telefone, ou envio de telegramas. Informo V. Exa. que não tomo conhecimento de cartas extraviadas nem de recados nas sopeiras dos vizinhos. Aproveito a ocasião para solicitar que seja marcada a data de entrega do baixo com as obras feitas, nomeadamente o chão, as janelas e os esgotos, conforme o combinado, e ainda da cópia da planta que foi assinada pelas duas contraentes no dia da assinatura do contrato promessa.”. N) Por carta datada de 2 de Maio de 2005, a ré solicitou à autora que: “Assunto: Proposta de escritura Ex.ma Srª AA, venho por este meio, dano continuidade e finalidade ao contrato promessa de compra e venda por nós realizado e na presença dos Advogados de ambas as partes, informá-la da seguinte proposta: realizar já a escritura de transacção, conforme consta no contrato de promessa de compra e venda. Para esse efeito, e para que essa finalidade se desenrole nos mais curtos prazos proponho: 1. Legalização das instalações conforme estipulado na promessa de compra e venda. 2. Realização da escritura das instalações da sub-cave do Prédio Angola, em nome de AA, conforme também consta na mesma promessa de compra e venda. 3. O total do pagamento restante, conforme a promessa de compra e venda em uma só prestação. Dado a tal dificuldade de contacto de V. Exª (tendo sido muitos aqueles que até este dia a tentaram contactar, inclusive instituições legais, e devido a circunstâncias geográficas de eu ter e ser uma intermediária forçada) Dado o facto de que V. Exª não se responsabiliza por correspondência desviada ou extraviada (responsabilidade essa que só aos correios compete). Em conformidade com as conclusões acima mencionadas, agradecia portanto, para a boa resolução de um compromisso de ambas as partes a resposta de Vossa Excelência, por correio registado, destinada ao meu endereço pessoal, num prazo de 10 dias úteis. Com os meus cumprimentos; BB”. O) Por carta datada de 30 de Maio de 2005, a Ré solicitou à Autora que informasse “qual o banco e o número da sua conta bancária”, conforme documento junto a fls. 46, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos. P) Por carta datada de 1 de Junho de 2005, a Autora comunicou à Ré: “Venho por este meio informar do número de conta para o qual deverá ser feita a transferência bancária. NIB -00000000000000000000000. Informo a Exma. Srª de que a transferência terá de ser feita até à data prevista em contrato assinado por ambas as partes, dia 8 de Junho de 2005, caso contrário estará sujeita a juros de mora contemplados na Lei. Relembro V. Exª de que não me foram entregues a planta topográfica e as chaves da garagem com as devidas obras concluídas tal como estipulado por ambas as partes.” Q) A Ré não depositou na conta mencionada em P), a quantia de € 43.893,62 referida na cláusula 9 b) BA do acordo mencionado em H). R) No dia 7 de Junho de 2005, no Banco Internacional de Crédito, a Ré procedeu à abertura de uma conta bancária conjunta, em nome da Ré e da Autora, que figuraria como 1ª titular, a só poder ser movimentada com as assinaturas de ambos os titulares, na qual depositou a quantia de € 40.000,00. S) Em momento algum a Autora foi informada pela Ré da pretensão desta abrir uma conta conjunta para proceder ao pagamento nem deu a Autora autorização à Ré para que esta agisse em seu nome e em sua representação para esse efeito. T) Por carta datada de 7 de Junho de 2005, a Ré informou a Autora que depositara em nome da Autora a quantia de € 40.000,00. U) Em anexo à carta mencionada em T), a Ré juntou cópia de um documento emitido pelo Banco Internacional de Crédito, no qual informa BB, que “nesta data debitamos em S/Conta acima indicada a importância em (moeda) 0978 EURO 40.000,00 para crédito da conta 000000000000 em nome de EE”. V) Após contacto da autora, o Banco Internacional de Crédito respondeu-lhe, prestando os esclarecimentos constantes do documento nº 11, junto a fls. 55/56, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos. W) Por carta datada de 9 de Junho de 2005, a Autora informou a Ré que não havia ainda recebido a primeira quantia de € 43.893,62, (conforme documento junto a fls. 57, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos). X) Através da carta mencionada em W), a Autora informou ainda a Ré de que “Fica então V. Exª desde já notificada de que dispõe de um prazo de dez dias para proceder ao pagamento da primeira prestação do contrato de compra e venda referido, acrescido dos respectivos juros de mora. Findo esse prazo, deixa o presente negócio de ter qualquer interesse para mim, pelo que irei resolver o mesmo, com base no incumprimento do contrato por parte de V. Exª, com todas as consequências legais.” Y) Em 16 de Junho de 2005, a Ré depositou na conta n.º 000000000000, do Banco Internacional de Crédito, a quantia de € 3.893,62 (três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos). Z) Por carta datada de 23 de Junho de 2005, a Ré informou a Autora que “Dando resposta à sua carta, recebida no dia 14 de Junho de 2005, venho informá-la que o montante de € 43.893,62 (quarenta e três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos) estão depositados, à ordem, em seu nome, conforme promessa de compra e venda realizada entre nós e os nossos advogados no dia 8 de Junho de 2004. A sua carta não tem qualquer fundamento, visto que não me recusei ao pagamento, e até esta data o meu advogado ainda não foi contactado.”. AA) A Autora deu por resolvido o acordo mencionado em H). BB) Por carta datada de 21 de Julho de 2005, a Ré informou a Autora que: “Venho mais uma vez informá-la que conforme a promessa de compra e venda, o pagamento foi feito e o dinheiro continua depositado à ordem de V. Exa., como sabe e tem conhecimento, pois desse facto foi devida e atempadamente informada por mim. Assim, não tem qualquer sentido a resolução contratual invocada por V. Exa., o que não se aceita, pois, o contrato entre nós estabelecido, pela minha parte, tem sido sempre pontualmente cumprido, ao contrário do que acontece com V. Exa., encontrando-se, inclusive, disposta a celebrar desde já a escritura pública de compra e venda, como, de resto, V. Exa. sabe, pois por diversas vezes já lhe manifestei esta minha vontade. Pelo contrário, V. Exa. parece não estar em condições de realizar a escritura pública de compra e venda, pois, quando lhe escrevi uma carta em 21 de Março de 2005 no sentido de ser informada se já tinha diligenciado para a obtenção das licenças necessárias, ou se já as obteve, a sua resposta foi: «… não tenho que lhe fazer quaisquer relatos de factos relacionados com os meus procedimentos, apenas tenho que lhe entregar devidamente licenciado o prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, no momento da escritura definitiva.» Acresce que, quanto às minhas fracções situadas no edifício do Prédio Angola, e que a senhora insiste que lhe sejam entregues em quase todas as cartas que me enviou, ao contrário de si, quero informa-la que não teria qualquer problema em fazer a escritura, desde que V. Exa. cumpra igualmente com os seus deveres contratuais. Aliás, mandei-lhe uma carta no dia 3 de Maio de 2005, que a senhora recebeu, a expor essa mesma situação. Mais de um ano se passou e até hoje a senhora acha-se no direito de não me informar da possibilidade ou não da legalização da sua propriedade, nem manifesta qualquer vontade em cumprir com as suas obrigações contratuais. Deste modo, o único incumprimento contratual que existe é da parte de V. Exa. Reafirma-se, não se compreendendo, nem se aceitando as atitudes e comportamentos por V. Exa. adoptados.” CC) Por carta datada de 3 de Agosto de 2005, a Autora informou a Ré que: “Recebi a carta de V. Exa. de 21 de Julho. V. Exa. não pagou a prestação que era devida, foi notificada por mim dando-lhe um prazo para o fazer, nos termos legais. Depois, V. Exa. depositou uma verba numa conta que abriu, sem a minha concordância, e que só poderia ser movimentada pela assinatura conjunta com V. Exa. Isto não pode constituir pagamento. Nada mais tenho a falar com V. Exa. Entreguei o assunto ao meu Advogado, o Sr. Bastonário Dr. GG, com escritório na Avenida .............., ......., 1250–148 Lisboa e com telefone 00000000. Quaisquer contactos deverão ter lugar exclusivamente com ele.”. DD) Após o referido em CC), a Ré continuou a ocupar a parcela mencionada em H) e o armazém referido em F). EE) Por carta enviada à Ré a 9 de Dezembro de 2005, a Autora informou que: “Faço referência ao contrato promessa de compra e venda entre nós celebrado em 8 de Junho de 2004. Por carta de 9 de Junho de 2005, interpelei V. Exa. para pagar € 43.893,62, quantia que me devia ter sido entregue até ao dia 8 de Junho de 2005, conforme estabelecia o artigo 9º do referido contrato promessa. Na mesma ocasião, informei V. Exa. de que se não o fizesse no prazo de 10 dias, eu perderia o interesse na celebração do contrato prometido, dando o contrato promessa por imediatamente resolvido. Durante o referido prazo admonitório, V. Exa. optou conscientemente por não pagar a quantia em dívida, pelo que a mora em que V. Exa. se encontrava desde o dia 8 de Junho de 2005 se converteu em incumprimento definitivo, com todas as consequências daí advenientes. Não obstante, V. Exa., sem ter qualquer título que a habilite a tanto, mantém-se, abusivamente, na fruição e detenção do imóvel prometido vender. Nestes termos, serve a presente para reiterar a minha decisão de resolver o contrato promessa entre nós celebrado em 8 de Junho de 2004, e, de forma expressa, interpelar V. Exa. para, no prazo máximo de 10 dias a contar da data de recepção da presente missiva, restituir o imóvel prometido vender, no estado em que o mesmo se encontrava à data da celebração do referido contrato promessa, incluindo, portanto, o armazém nele construído e, bem assim, os materiais e mercadorias nele armazenados naquela data. Findo este prazo sem que V. Exa. proceda à referida restituição, darei instruções ao meu Advogado no sentido de, com o mesmo propósito, accionar os competentes mecanismos legais.” FF) A Ré intentou contra a Autora uma acção especial de consignação em depósito, nos termos do artigo 1024º e seguintes do Código de Processo Civil, que corre termos sob o n.º 1484/05.6TBCHV, do 2º Juízo do Tribunal Judicial de Chaves, alegando que: “1º Por contrato promessa celebrado em 8 de Junho de 2004, a Autora prometeu comprar à Ré uma parcela de terreno com a área de 3962 m2, a qual se insere no prédio rústico, sito no Lugar do R......., inscrito na matriz predial rústica sob o art. 559º da freguesia de Chaves e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o n.º000000000000. 2º A referida parcela confronta a norte e numa extensão de 21,93 m com Herdeiros de DD, a nascente e numa extensão de 92,69 m, com Pinheiro e Morais, a sul e numa extensão de 60,19 m, com a Rua do R......., que flecte para nascente numa extensão de 12.38 m e depois flecte para norte numa extensão de 55,95 metros. 3º Na referida parcela está implantado um armazém com a área de 1.182,27 m2 de superfície coberta, a confrontar a Norte com a promitente vendedora; a Nascente com Pinheiro e Morais; a Sul com a promitente vendedora e com a Rua do R.......; e a Poente com a promitente vendedora; omisso à matriz e ao registo predial. 4º O preço acordado para a prometida compra e venda foi de € 598.557,48 (quinhentos e noventa e oito mil quinhentos e cinquenta e sete euros e quarenta e oito cêntimos), cujo pagamento ficou estipulado da seguinte forma: 5.º Na data da outorga do identificado contrato promessa de compra e venda, a Autora entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 79.807,66 (setenta e nove mil oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos), da qual a Ré deu quitação. 6.º Sendo que, quanto ao montante de € 518.749,82 (quinhentos e dezoito mil setecentos e quarenta e nove euros e oitenta e dois cêntimos), acordaram que €219.468,101 seriam pagos no prazo de cinco anos a contar daquela data, em cinco prestações anuais e iguais, no montante de € 43.893,62 cada uma, vencendo-se a primeira prestação a 8 de Junho de 2005 e as outras sucessivamente, a 8 de Junho de 2006, 8 de Junho de 2007, 8 de Junho de 2008 e finalmente 8 de Junho de 2009. 7º Quanto aos restantes € 299.281,72 (duzentos e noventa e nove mil duzentos e oitenta e um euros e setenta e dois cêntimos), a Autora, promitente compradora, prometeu dar em pagamento, no acto da outorga da escritura prometida, as fracções autónomas, sitas no prédio urbano, constituído em propriedade horizontal designado Edifício Angola, em Chaves, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Chaves sob os artigos 5155-EO; 5155-EQ; 5155-ER; 5155-ES; 5155-ET; 51S5-EX; 5155-EZ; 5155-FA; 5155-FB; 5155-FC; 5155-FD; 5155-FE; 5155-FF; 5155-FG; 5155-FH; 5155-FJ. 8.° No identificado contrato-promessa de compra e venda, não ficou estipulado o meio de pagamento dos reforços de sinal a realizar pela promitente compradora. 9.° Neste considerando, a Autora, na tentativa séria de definir conjuntamente com a Ré o meio de efectuar o pagamento do reforço de sinal, tentou contactá-la por diversas vezes, em data anterior ao vencimento prestação. 10.º Tentativas essas que sempre resultaram infrutíferas, quer quando realizadas por via pessoal, telefónica ou postal, como resulta do teor da carta remetida pela Autora à Ré no dia 21 de Março de 2005, nos termos da qual a promitente vendedora refere expressamente a impossibilidade de contactar a promitente vendedora. 11.°Não obstante, sabia a Autora que o prazo para efectuar o pagamento do reforço de sinal se vencia no passado dia 8 de Junho. 12.°Assim sendo, e por manter todo o interesse no cumprimento do contrato, a Autora procedeu voluntariamente à abertura de uma conta bancária, da qual é co-titular a Ré, na qual depositou a quantia de € 40.000,00 (quarenta mil euros) – quantia respeitante ao reforço de sinal devido. 13.°Nesse mesmo dia, e já na posse do talão de depósito supra identificado, a Autora comunicou à Ré, por via postal, a efectivação do depósito bancário já referendado, tendo simultaneamente manifestado total interesse na manutenção da relação contratual entre elas estabelecida, por virtude do contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 8 de Junho de 2005. 14º Dias mais tarde, e apercebendo-se do lapso cometido, quanto ao valor do reforço de sinal devido, que seria de € 43.893,62 e não os € 40.000,00 já depositados, a Autora procedeu em 16.06.2005 ao depósito da quantia remanescente me falta, € 3.893,62 (três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos). 15.º Tendo, neste seguimento comunicado à Ré o depósito da quantia em falta. 16.º Desde a data da realização do primeiro depósito até à presente, a Ré sempre recusou a recepção da referida prestação de reforço de sinal, da qual era legítima credora. 17.º Tendo inclusive, com fundamento na mora que só a ela – Ré - é imputável, “ameaçado” resolver o contrato promessa celebrado com a Autora. 18.º Do exposto resulta a impossibilidade da Autora efectuar a prestação de que é devedora, o que acorre por facto apenas imputável à credora, aqui Ré, que se recusa em recebê-lo. 19.º Assim sendo, a Ré, por se recusar, sem motivo justificado, a receber a prestação que lhe é devida, encontra-se em mora, nos termos do disposto no artigo 813.º do C. Civil, Pelo que 20º Nos termos do disposto no artigo 841.º do C. Civil, pode a Autora livrar-se da obrigação mediante depósito na Caixa Geral de Depósitos de € 43.896,62 (quarenta e três mil oitocentos e noventa e seis euros e sessenta e dois cêntimos) devidos à Ré. Nestes termos Deve a acção ser julgada provada e procedente e, por via Da consignação em depósito efectuada pela Autora, ser declarada extinta a obrigação e condenada a Ré nas custas.” GG) Na acção referida em FF) foi proferida sentença, na qual se julgou a acção totalmente improcedente e se absolveu a Ré do pedido. HH) Alvo de recurso, a decisão referida em GG) foi mantida pelo Tribunal da Relação do Porto, em acórdão proferido em 12 de Abril de 2007, manutenção esta que se reiterou em acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, em 13 de Março de 2008. II) O Plano Director Municipal de Chaves actualmente vigente foi aprovado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 12/95. JJ) O armazém referido em F) e G) e a parcela onde o mesmo se encontra implantado estão inseridos numa zona afecta à Reserva Agrícola nacional (R.A.N.) e Reserva Ecológica Nacional (R.E.N.) – Classe 4 (Espaços Agrícolas e Florestais), Categoria 4.2 (Espaços Agrícolas), Sub-Categoria 4.2 B (Espaços Agrícolas Condicionados – RAN + REN). Proveniente da base instrutória: 1- À carta referida em N), respondeu a autora com a carta junta por cópia a fls. 215/216, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos. 2- Após o referido em J), a Ré decidiu realizar obras no interior do armazém mencionado em F), tendentes a renovar o armazém, com vista ao desenvolvimento da actividade comercial de revenda de materiais de construção, coincidente com a actividade ali desenvolvida anteriormente, há mais de vinte anos. 3- Logo nos primeiros meses de 2005, os Serviços de Fiscalização do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal de Chaves, após denúncia efectuada pela mãe da Autora, realizou diversas deslocações ao local, de forma a constatar a realização das obras. 4- Altura em que, identificada a Ré, informou esta da ausência de qualquer licença ou autorização administrativa que a habilitasse a realizar as referidas obras. 5- Em consequência do referido em 6º, em 23 de Maio de 2005 foi elaborada informação pelos Serviços de Fiscalização do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal de Chaves, da qual consta que "Em relação aos armazéns existentes desconhece-se se os mesmos se encontram licenciados, alertando para o facto de se encontrarem inseridos na Sub-Categoria 4.2 B - Espaços Agrícolas Condicionados (R.A.N. e R.E.N.), conforme se verifica através da sua localização no extracto do Plano Director Municipal de Chaves". 6- Foi então aceite a proposta de abertura de um processo contra-ordenacional contra a Ré, nos termos da alínea a) do n.º 1 e 2 do artigo 98º do D.L. n.º 555/99, de 16 de Dezembro, concedendo-lhe um prazo de 15 dias para regularização da situação e determinando-se o embargo administrativo da obra. 7- Por via do descrito em 7º e 8º e, em particular, do prazo concedido, de que a Ré deu conhecimento à Autora, aquela comunicou-lhe ainda a urgência em esta iniciar o processo de licenciamento da construção clandestina prometida vender. 8- A Autora não solicitou à Ré qualquer autorização para levantar as quantias referidas em R) e Y). 9- Questionando a Ré os serviços da Câmara Municipal de Chaves, obteve esta a informação constante de fls. 151, datada de 7 de Março de 2006, que aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais. 10- A Ré contratou a realização e realizou as seguintes obras: a) Pavimentação de todo o armazém. b) Construção de uma pequena divisória, no interior, destinada a escritório. c) Construção de uma casa de banho. d) Pintura do interior. 11- A Ré dotou o armazém mencionado em F) e G) de expositores para material sanitário, por ser este o material de maior incidência nas revendas. 12- A ré informatizou o mesmo espaço, com sistema de ADSL e Internet. 13- Para além do referido em 12º, 13º e 14º e sem autorização da Autora, a Ré edificou, no logradouro do armazém referido em F), um muro, um galinheiro e uns arrumos. Os factos, o direito e o recurso Na sentença proferida na 1ª instância entendeu-se que o pedido da autora era de proceder porque, tendo as partes do contrato promessa cuja resolução é pedida acordado que a primeira prestação de reforço do sinal seria paga por meio de transferência bancária para uma conta da autora, a ré não tinha efetuado essa transferência dentro do prazo convencionado, pelo que tendo a autora a interpelada para num prazo determinado proceder ao pagamento e não o tendo feito a ré, esta entrou em incumprimento definitivo, justificando-se assim, a resolução do contrato efetuada pela autora, com as inerentes consequências. E quanto ao pedido reconvencional, entendeu-se que o mesmo era de improceder porque o incumprimento tinha sido por parte da ré e porque à data em que o contrato foi resolvido pela autora, esta estava em tempo de obter o licenciamento a que se tinha obrigado. No acórdão recorrido, concordando-se com o decidido na 1ª instância quanto ao incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da ré, entendeu-se, no entanto, que ocorria uma situação de impossibilidade originária da prestação da autora na medida em que a prestação relacionada com a desanexação da parcela era legalmente impossível, já que o fracionamento do prédio “R.......” não era permitido, por a sua área ser inferior à unidade de cultura, situação de impossibilidade aquela que gerava a nulidade de todo o contrato, uma vez que “as partes não realizariam o negócio se nele não estivesse incluído a venda do terreno com a s dimensões assinaladas no levantamento topográfico”. No entanto, entendeu-se que a invocação desta impossibilidade por parte da ré constituía um abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, na medida que era contraditório defender que “mantinha o interesse no negócio, desenvolver atos reveladores que indiciavam claramente essa intenção e, posteriormente, perante a resolução do contrato por incumprimento que lhe é imputável, vir invocar a nulidade do contrato por circunstâncias existentes e dela conhecidas à data da celebração do mesmo”. Daí, não ser admissível que a invocação daquela impossibilidade da prestação pudesse paralisar o direito da autora a resolver o contrato. A ré entende que “analisada a factualidade em causa (…) é manifesto que não se encontram preenchidos quaisquer pressupostos para se considerar verificado o abuso de direito” por sua parte, apenas pretendendo “exercer legitimamente um direito que lhe assistia, não tendo sido qualquer comportamento seu a induzir em erro censurável (…) a recorrida”. Mais entende que a “edificação existente é completamente incompatível com as regras urbanísticas previstas” pelo que “deveria o Tribunal “a quo” ter interpretado a legislação aplicável concluindo pela impossibilidade de celebração do contrato prometido e assim, pela nulidade do contrato promessa”. A) - Nulidade do acórdão No acórdão recorrido, debruçando-se sobre a pretensão recursiva da ré, aí apelante, de que teria ocorrido uma nulidade por excesso de pronúncia sobre uma referência contida na sentença proferida na 1ª instância de que existiam outras edificações no local onde foi construído o armazém, entendeu-se não haver aquele excesso. Mais se entendeu que aqueles factos poderiam ser tomados como notórios e do conhecimento do tribunal por virtude das suas funções. A recorrente insurge-se contra este último segmento, entendendo que os factos não podem ser considerados como notórios nem do conhecimento do tribunal. Não pode ser. Primeiro, porque tratando-se de uma alegada violação da lei processual, este Supremo, tendo em conta o disposto no nº1 do artigo 722º do Código de Processo Civil, só poderia conhecer a questão se se verificasse a oposição referida no nº2 do artigo 754º do mesmo diploma, o que não foi alegado. Depois porque tratando-se de questão relacionada com a matéria de facto, este Supremo não tem competência para a apreciar, não verificadas que estão as exceções estabelecidas no nº2 do artigo 722º do Código de Processo Civil. B) – Nulidade do contrato promessa e abuso de direito por parte da ré Para situar a questão, remete-se para o acima exposto. O contrato promessa em causa, aquando da sua conclusão, padecia de um impossibilidade que, assim, tinha que ser classificada de originária. Na verdade e como bem se diz no acórdão recorrido, nessa data devia ser legalmente possível o destacamento da parcela do prédio rústico em que estava inserido. Ora, o destacamento não tinha qualquer viabilidade legal, tendo em conta o disposto no nº1 do artigo 1376º do Código Civil e o facto de a área deste último prédio rústico ser inferior a 50 hectares, que era a unidade de cultura vigente no continente, segundo o estabelecido na Portaria 202/70, de 1970.04.21. É claro que existem situações excecionais em que é possível o fracionamento e que estão referidas no artigo 1377º do mesmo diploma. Mas também é claro que para que essas situações fossem tomadas em conta, necessário era que houvesse indícios de que se verificam ou vão verificar na altura em que o contrato prometido se realizar. Ora, no contrato promessa em causa, apenas se alude à “formalização” do processo de destaque – a cargo da promitente vendedora, aqui autora – não havendo qualquer referência às situações excecionais mencionadas no citado artigo 1377º. Logo e em face do clausulado no contrato, o que se tratava era simplesmente destacar uma parcela com a área de 3.962 m2 de um prédio rústico com a área de 13.147 m2. Nada mais. E assim, era com estes dados que se tinha que avaliar da validade do contrato promessa. Por outro lado, também é certo que pode acontecer que a impossibilidade exista no momento da constituição da obrigação e não acarrete, no entanto, a nulidade do negócio. Na verdade e nos termos do nº2 do artigo 401º do Código Civil “o negócio é, porém, válido se a obrigação for assumida para o caso de a prestação se tornar possível, ou se, estando o negócio dependente de condição suspensiva ou de termos inicial, a prestação se tornar possível até à verificação da condição ou até ao vencimento do termo”. Mas no caso concreto em apreço, nenhuma destas exceções estão reveladas no contrato promessa. Logo, continuamos com os mesmos dados anteriormente referidos. O objeto de um contrato promessa deve reunir, sob pena de nulidade, os requisitos do objeto de qualquer contrato. O objeto de um contrato promessa é a celebração de um contrato. Nos termos do disposto no nº1 do artigo 280º do Código Civil “é nulo o negócio jurídico que seja física ou legalmente impossível, contrário á lei e indeterminável”. O objeto do contrato promessa em causa era a celebração de um contrato de compra e venda tendo este, por sua vez, como objeto, a parcela acima mencionada - a destacar de outro prédio - e um armazém nela edificado. Como vimos, a lei não permitia este destacamento, nos termos em que foi convencionado no contrato promessa. Logo, o objeto do contrato de compra e venda era impossível. Este contrato era, assim, nulo, nos termos acima referidos. Ora, “quem promete um contrato inválido obriga-se a prestação impossível” – Galvão Telles “in” Manual dos Contratos em Geral, 4ª edição, página 216, já referido no acórdão recorrido. Concluímos, pois e sem necessidade de mais desenvolvimentos – para o que remetemos para o bem elaborado acórdão recorrido – que o contrato promessa em causa é nulo. A questão que agora se levanta é se, conforme se entendeu no acórdão recorrido e acima ficou assinalado, a ré atuou com abuso de direito. Com todo o respeito pelo referido entendimento, cremos não se poder assim concluir. Uma nulidade pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal – cfr. artigo 286º do Código Civil. Sendo assim, o facto de uma parte não invocar uma nulidade não impede o tribunal de a conhecer. A invocação de uma nulidade – pelo menos, de uma nulidade substancial, como a presente, já que quanto a nulidades formais existe divergência – nunca pode ter como consequência que essa invocação seja considerada abusiva, porque sempre a nulidade seria conhecida pelo tribunal mesmo que não fosse invocada. Mesmo que se admitisse que a invocação de nulidade de um negócio jurídico podia ser considerada abusiva, sempre nos depararíamos com a inutilidade da relevância desta consideração na medida em que o reconhecimento da nulidade não poderia ser paralisado, dado o já assinalado carácter oficioso do mesmo. De tudo isto se retira que a invocação, por parte da ré, a título subsidiário, de que existia um situação de impossibilidade originária da prestação da autora e, consequentemente, que o negócio era contrário à lei e nulo, não pode ser considerada como abusiva. Assim, concluímos que o contrato promessa invocado no presente processo é nulo. Os efeitos da declaração de nulidade estão prescritos no nº1 do artigo 289º do Código Civil. O que, na parte que para aqui interessa, implica que deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado pelas partes. Ou seja e no caso concreto em apreço, a autora deve restituir à ré a quantia que lhe foi paga título de sinal - sem juros de mora, face ao disposto no art.º. 805º do Código Civil - e a ré deve restituir à autora a parcela de terreno em causa e o armazém nela construído. Quanto às benfeitorias, radicado o pedido do pagamento do seu valor no clausulado no contrato promessa, considerado este nulo, não pode o referido pedido proceder. C) – Obrigação de legalização do armazém D) – Mora da ré Face ao que acima ficou decidido, o contrato promessa é nulo. Assim, o conhecimento de todas estas questões, que pressupunham a validade do contrato, está prejudicado. E) – Impossibilidade originária da obrigação de desanexação da parcela do terreno Porque o conhecimento desta questão, levantada pela recorrida, já ocorreu aquando da apreciação da primeira questão, remete-se para aí a sua resposta. A decisão Nesta conformidade, acorda-se em conceder parcial provimento à revista e assim, revogando o acórdão recorrido, considerar o contrato promessa em causa nulo. E, em consequência, condenar a autora a restituir à ré a quantia que lhe foi paga título de sinal e a ré a restituir à autora a parcela de terreno em causa e o armazém nela construído. Custas pelas recorrente e recorrida, na proporção de 1/5 para aquela e 4/5 para esta. Lisboa, 15 de Novembro de 2012 Oliveira Vasconcelos (Relator) Serra Baptista Álvaro Rodrigues

Sumário

- O objeto de um contrato promessa deve reunir, sob pena de nulidade, os requisitos do objeto de qualquer contrato.

- Sendo o objeto de um contrato promessa a celebração de um contrato de compra e venda, tendo este, por sua vez, como objeto, uma parcela a destacar de outro prédio, não permitindo a lei este destacamento, nos termos em que foi convencionado no contrato promessa, o objeto do contrato de compra e venda é impossível.

- Assim, o contrato é nulo.

- A invocação de uma nulidade – pelo menos, de uma nulidade substancial, já que quanto a nulidades formais existe divergência – nunca pode ter como consequência que essa invocação seja considerada abusiva, porque sempre a nulidade seria conhecida pelo tribunal mesmo que não fosse invocada.

- Mesmo que se admitisse que a invocação de nulidade de um negócio jurídico podia ser considerada abusiva, sempre nos depararíamos com a inutilidade da relevância desta consideração na medida em que o reconhecimento da nulidade não poderia ser paralisado, dado o já assinalado carácter oficioso do mesmo.

Texto Integral

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

Em 22.02.06, no Tribunal Judicial da Comarca de Chaves, AA intentou a presente ação declarativa condenatória, sob a forma de processo comum ordinário, contra BB.

Pediu

- a resolução de um contrato-promessa celebrado entre ambas;

- a condenação da ré a entregar-lhe a parcela de terreno prometida vender, incluindo o armazém nela construído, no estado em que se encontrava à data da celebração do referido contrato-promessa;

- a declaração de perda, a seu favor, do sinal pago.

Alegou, em resumo, que

- celebrou, em 08.06.04, com a ré, um contrato-promessa de compra e venda de uma parcela de terreno, a destacar de um determinado prédio, onde se encontra implantado um armazém, pelo preço de €598.557,48, tendo a ré, como promitente-compradora, passado a usufruir do terreno e armazém desde aquela data;

- a ré, a título de sinal e princípio de pagamento, entregou-lhe €79.807,66, aquando da assinatura do contrato-promessa, tendo sido acordado que o valor restante seria, em parte, pago em 5 prestações, iguais e sucessivas, cada uma no valor de 43,893,62 €, vencendo-se a primeira no dia 08/06/2005, e as restantes, em igual dia e mês do anos seguintes, e na parte restante, (€299,281,72) seria pago no ato da escritura, através de dação em cumprimento, mediante a entrega de determinadas frações pertença da ré;

- mais acordaram que cabia à autora obter as autorizações, licenças e demais documentação necessária à realização da escritura, e marcá-la até final de Dezembro de 2009, avisando a ré com 30 dias de antecedência;

- posteriormente, acordaram que as prestações seriam pagas por transferência bancária, a depositar numa conta da autora, cujo número a autora deu a conhecer à ré;

- esta, porém, nunca depositou qualquer valor nessa conta;

- razão pela qual, por carta de 09/06/2005, fixou à ré um prazo de 10 dias para proceder ao pagamento em falta, sob pena de resolver o contrato, o que não veio a suceder;

- a ré, à sua revelia, abriu uma conta conjunta em nome das duas, sem o seu conhecimento e autorização, no Banco Internacional de Crédito, onde depositou 40.000,00 €, dando-lhe disso conhecimento;

- em tal conta, figuraria a autora como primeira titular;

- todavia, nenhuma quantia podia ser levantada sem a assinatura da ré;

- a ré, não obstante a resolução do contrato-promessa, manteve-se na posse da parcela e do armazém referidos, apesar de a autora ter solicitado, em 09/12/2005, a sua restituição.

Contestando

e também em resumo, a ré, negando ter incumprido o contrato-promessa, imputou o incumprimento à autora, por ter sempre recusado receber a prestação de reforço do sinal, o que determinou que tivesse de intentar ação especial de consignação em depósito).

Em sede reconvencional, peticionou a condenação da autora a devolver-lhe o sinal e reforço já pagos, cláusula penal e benfeitorias, na quantia global de €591.006,03, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.

Subsidiariamente, peticionou que se declare verificada a impossibilidade originária da prestação e, em consequência, seja a autora condenada à restituição do sinal e reforço do sinal, já pagos, e benfeitorias realizadas, no montante global de €278.701,55, acrescido de juros de mora vencidos e vincendos.

Também subsidiariamente peticionou que se declare verificada a impossibilidade objetiva de cumprimento e, em consequência, seja a autora condenada à restituição do sinal e reforço já pagos e benfeitorias realizadas, no montante global de €278.701,55, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.

Em simultâneo, e em relação a todos os pedidos formulados, pediu que se declare o direito de retenção sobre o imóvel objeto do contrato promessa, até efetivo e integral pagamento.

Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.

Em 2011.08.30, foi proferida sentença, em que se julgou a ação procedente e a reconvenção improcedente e, consequentemente, se decidiu:

- declarar resolvido o contrato promessa celebrado entre autora e ré, em 08/06/2004;

- condenar a ré a entregar a parcela de terreno prometida vender, incluindo o armazém nela construído, no estado em que se encontrava à data da celebração do referido contrato promessa;

- declarar a perda a favor da autora do sinal pago pela ré;

- absolver a autora dos pedidos reconvencionais.

A ré apelou, sem êxito, pois a Relação do Porto, por acórdão de 2012.03.12, confirmou a decisão recorrida.

Novamente inconformada, a ré deduziu a presente revista, apresentando as respectivas alegações e conclusões.

A recorrida contra alegou, pugnando pela manutenção do acórdão recorrido e requerendo, ao abrigo do disposto no nº1 do artigo 684º-A do Código de Processo Civil, a ampliação do âmbito do recurso à questão relativa à impossibilidade originária da obrigação de desanexação da parcela do terreno em causa nos presentes autos.

Cumpre decidir.

As questões

Tendo em conta que

- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas, salvo as questões de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;

- nos recursos se apreciam questões e não razões;

- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido

são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:

A) - Nulidade

B) – Abuso de direito por parte da ré

C) – Obrigação de legalização do armazém

D) – Mora da ré

E) – Impossibilidade originária da obrigação de desanexação da parcela do terreno.

Os factos

São os seguintes os factos que foram dados como provados nas instâncias:

A) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o n.º000000000000, o prédio rústico “R.......”, composto por terra de batata e trigo, videiras em bardo e prado, com 14.544 m2, confrontando a norte com CC, de nascente com herdeiros de DD, de poente e sul com caminho público, inscrito na matriz da freguesia da Madalena sob o art. 559º.

B) A aquisição de ½ indivisa do prédio indicado em A), por partilha da herança de AA, encontra-se inscrita na aludida Conservatória do Registo Predial a favor de AA , pela inscrição G-3, a que corresponde a Ap. 0000000.

C) A aquisição de ½ indivisa do prédio indicado em A), por doação de EE, encontra-se inscrita na aludida Conservatória do Registo Predial a favor de AA, pela inscrição G-4, a que corresponde a Ap. 0000000

D) Por escritura pública de “Habilitação e Partilha”, outorgada em 18 de Outubro de 2000, no Cartório Notarial de Chaves, junta por cópia a fls. 31 e seguintes e que aqui se dá por integralmente reproduzida para todos os efeitos, declarou a primeira outorgante FF que “é cabeça de casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de EE, falecido em 17 de Janeiro de 1999”, o qual “deixou como únicos e universais herdeiros legitimários seus filhos AA e EE”, tendo de seguida todos os outorgantes, entre os quais os aludidos filhos, dito que “de acordo com a habilitação acabada de exarar, são eles os únicos interessados na partilha da herança do falecido EE”, descreveram os bens a partilhar, designadamente, sob a verba n.º quatro, “o prédio Rústico composto de terra de batata e trigo, videiras em bardo e prado, sito no Lugar do R......., inscrito na respectiva matriz sob o artigo 559º, com o valor patrimonial de 86.974$00, descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o número novecentos e vinte da freguesia de Chaves e inscrito a favor do autor da herança, dois quintos pela inscrição G-1 e três quintos ela inscrição G-2” e procederam à partilha de acordo com os seguintes pagamentos: “à interessada AA, segunda outorgante, é-lhe adjudicado um meio das verbas números um, dois, três, quatro, cinco, seis e sete (…)” e ao “interessado EE, terceiro outorgante, é-lhe adjudicado um meio das verbas números um, dois, três, quatro, cinco, seis e sete (…)”.

E) Por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de Vila Real, no dia 19 de Março de 2002, declarou HH, na qualidade de procurador de EE, como primeiro outorgante, que doa à segunda outorgante, AA, metade dos seguintes imóveis sitos no Lugar do R......., freguesia e concelho de Chaves: prédio rústico composto por terra de batata e trigo e videiras em bardo e prado, inscrito na matriz sob o artigo 559, com o valor patrimonial de € 433,82 e o correspondente à fracção de € 216,91 e o atribuído de € 250,00, descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o número novecentos e vinte, da dita freguesia de Chaves, cujo direito está inscrito a favor do doador pela inscrição G-três (…), conforme resulta do documento n.º 4 junto por cópia a fls. 38 e seguintes, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos.

F) O prédio referido em A) tem a área total de 13.147 m2 e sobre o mesmo está implantado um armazém com a área de 1.182,27 m2 de superfície coberta, confrontando a norte e a poente com a Autora, a nascente com Pinheiro e Morais e a sul com a Autora e a Rua do R

G) O armazém mencionado em F) encontra-se omisso à matriz e ao registo predial.

H) Por documento reduzido a escrito a 8 de Junho de 2004, a aqui Autora AA, na qualidade de primeira outorgante, e a aqui Ré BB, na qualidade de segunda outorgante, firmaram um acordo que apelidaram de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, nos termos do qual declararam, entre outras coisas, o seguinte:

1º A primeira outorgante, promitente vendedora, é dona e legítima possuidora de um prédio rústico, sito no Lugar do R......., freguesia de Chaves, a confrontar de Norte com CC, do Nascente com herdeiros de DD, do Poente com caminho público e do Sul com caminho público, inscrito na matriz predial rústica da freguesia de Chaves sob o artigo 559º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o n.º000000000000 a favor da primeira outorgante pelas inscrições G-3 e G-4.

2º O prédio que vem descrito e identificado na cláusula primeira deste contrato tem a área efectiva e real de 13147 m2 e não de 13371 m2, conforme consta da descrição predial e da inscrição matricial e que ambas as partes aceitam desde já.

3º No prédio que vem descrito e identificado na cláusula primeira encontra-se construído e implantado um armazém com a área de 1182,27 m2 de superfície coberta, a confrontar do norte com a promitente vendedora, do nascente com Pinheiro e Morais, do sul com a promitente vendedora e Rua do R....... e do poente com a promitente vendedora, omisso à matriz predial e não descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves.

4º A segunda outorgante é dona e legítima possuidora das fracções autónomas sitas no prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal conhecido por Edifício Angola, da cidade de Chaves, inscritas na matriz predial urbana da freguesia de Chaves, sob os seguintes artigos matriciais: 5155-EO, 5155-EP, 5155-ER, 5155-ES, 5155-ET, 5155-EX, 5155-EZ, 5155-FA, 5155-FB, 5155-FC, 5155-FD, 5155-FE, 5155-FF, 5155-FG, 5155-FH, 5155-FJ.

5º Ambas as outorgantes atribuem e fixam de comum acordo ao conjunto composto por todas as fracções autónomas descritas e identificadas na cláusula 4º deste contrato promessa o valor de € 299.281,72 (duzentos e noventa e nove mil duzentos e oitenta e um euros e setenta e dois cêntimos), o que desde já aceitam.

6º A Primeira Outorgante, promitente vendedora, do prédio rústico descrito e identificado na cláusula primeira deste contrato, fará o destaque de uma parcela de terreno com a área de 3.962 metros quadrados, que ficará a confrontar do norte com Herdeiros de DD, numa extensão de 21,93 metros (pontos AE do levantamento topográfico), do nascente com Pinheiro e Morais, numa extensão de 92,69 metros (pontos FE do levantamento topográfico), do sul com Rua do R....... numa extensão de 61,07 metros (pontos DF do levantamento topográfico) e do poente com a promitente vendedora, numa extensão de 60,19 metros (pontos CD do levantamento topográfico), que flecte para nascente numa extensão de 12,38 metros (pontos BC do levantamento topográfico) e depois flecte para norte numa extensão de 55,95 metros (pontos AB do levantamento topográfico), parcela esta a destacar com a área de 3.962 m2, da área da qual faz parte e sobre a qual se encontra implantado e construído o armazém que vem descrito e identificado na cláusula terceira deste contrato promessa, incluindo-se, por isso, a área do aludido armazém, na área da referida parcela de terreno a destacar, isto é, os aludidos 3962 m2 da parcela a destacar são compostos de 1.182,27 metros quadrados de superfície coberta referente ao armazém que vem descrito e 2.779,13 metros quadrados de terreno, conforme desenho e levantamento topográfico, assinalado pela letra A e demarcado a vermelho, que depois de rubricado por ambas as outorgantes, ficará anexo e a fazer parte integrante do presente contrato-promessa.

7º A primeira outorgante suportará todos os custos e é a única e exclusiva responsável pela formalização do processo de destaque da parcela de terreno identificada na cláusula sexta deste contrato, bem como pela regularização da situação de clandestinidade as normas de urbanismo e ordenamento do território em que se encontra o armazém que vem descrito na cláusula terceira deste contrato e que integra a referida parcela de terreno a destacar, comprometendo-se a obter junto das diversas entidades oficiais que tutelam a matéria, designadamente, Câmara Municipal, Repartições de Finanças, Conservatória do Registo Predial, todas as autorizações, licenças e demais documentação necessária à regularização de toda a situação descrita, de modo a tornar possível a formalização de quaisquer negócios e actos jurídicos sobre a referida parcela e o aludido armazém, designadamente, a transmissão da sua propriedade por escritura pública.

8º A primeira outorgante, promitente vendedora, promete vender à Segunda Outorgante, promitente compradora, e esta por sua vez promete comprar-lhe, livre de encargos, ónus ou quaisquer outras responsabilidades de natureza alodial, a parcela de terreno que vem referida e identificada na cláusula sexta deste contrato e o armazém que sobre ela se encontra implantado e construído e que dela faz parte, descrito e identificado nas cláusulas terceira e sexta deste contrato, pelo preço de € 598.557,48 (quinhentos e noventa e oito mil quinhentos e cinquenta e sete euros e quarenta e oito cêntimos).

9º O preço acordado e referido na cláusula anterior será pago pela segunda outorgante, promitente compradora, do seguinte modo:

a) a Segunda Outorgante, promitente compradora, entrega hoje, data da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda, à primeira outorgante, promitente vendedora, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 79.807,66 (setenta e nove mil, oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos), do qual a primeira outorgante dá desde já a respectiva quitação.

b) os restantes € 518.749,82 (quinhentos e dezoito mil setecentos e quarenta e nove euros e oitenta e dois cêntimos) serão pagos pela segunda outorgante, promitente compradora, à promitente vendedora, do seguinte modo:

ba) € 219.468,10 (duzentos e dezanove mil quatrocentos e sessenta e oito euros e dez cêntimos) no prazo de cinco anos, a contar da data da assinatura do presente contrato promessa, em cinco prestações iguais de € 43.893,62 (quarenta e três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos) cada, vencendo-se a primeira prestação em 8 de Junho de 2005, e as outras sucessivamente, em 8 de Junho de 2006, 8 de Junho de 2007, 8 de Junho de 2008, 8 de Junho de 2009.

bb) € 299.281,72 (duzentos e noventa e nove mil duzentos e oitenta e um euros e setenta e dois cêntimos), no acto da outorga e realização da escritura pública de compra e venda de transmissão definitiva da propriedade dos imóveis objecto deste contrato, através da dação em cumprimento do conjunto de fracções autónomas descritas e identificadas na cláusula quarta deste contrato, pelo valor fixado por ambas as outorgantes na cláusula quinta deste contrato, comprometendo-se a segunda outorgante a outorgar a respectiva escritura pública de dação em cumprimento na referida data, o que é aceite pela primeira outorgante.

10º Após a assinatura do presente contrato promessa, a segunda outorgante entrará na posse, fruição e gozo da parcela de terreno e do armazém que vêm identificados, ficando responsável por todos os encargos dos mesmos, designadamente, água, luz e outros.

11º Todo o tipo de benfeitorias, quaisquer que elas sejam, que a segunda outorgante realize nos imóveis objecto deste contrato ficarão a pertencer à primeira outorgante, se a causa do não cumprimento do presente contrato pertencer à segunda outorgante; se, todavia, a culpa do não cumprimento do presente contrato for imputada à primeira outorgante, tem a segunda outorgante direito a ser reembolsada de todo o valor das referidas benfeitorias, sejam elas quais forem, como se disse.

12º A escritura pública de compra e venda dos imóveis objecto deste contrato será celebrada até ao final de Dezembro de 2009, em data e Cartório Notarial a designar pela primeira outorgante, promitente vendedora, e a comunicar à segunda outorgante, promitente vendedora, por carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 30 dias.

13º Todas as despesas inerentes à compra e venda do objecto deste contrato, como escritura de compra e venda, IMT, referente aos imóveis descritos na cláusula terceira e sexta, serão da conta e responsabilidade da segunda outorgante.

14º Em caso de incumprimento, pela primeira outorgante, das obrigações emergentes do presente contrato promessa, esta, primeira outorgante, obriga-se a devolver à segunda outorgante a quantia recebida a título de sinal e princípio de pagamento e a pagar à segunda outorgante a título de cláusula penal e indemnização pelo não cumprimento das obrigações emergentes do presente contrato promessa o montante de € 300.000,00 (trezentos mil euros), sem prejuízo da segunda outorgante poder exercer, em alternativa, o direito de execução específica, faculdade que a primeira outorgante expressamente lhe reconhece. Em caso de incumprimento pela segunda outorgante, das obrigações emergentes do presente contrato promessa, esta, segunda outorgante, perde a favor da primeira outorgante o montante ora recebido a título de sinal e princípio de pagamento no valor de € 79.807,66 (setenta e nove mil, oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos) e as prestações do preço entretanto pagas pela segunda outorgante.

15º Ambas as outorgantes prescindem mutuamente do reconhecimento presencial das assinaturas, renunciando, igualmente, desde já, a invocar a nulidade por falta deste requisito.

16º Por corresponder inteiramente à vontade das partes, vão estas, depois de datado, livre e conscientemente, assinar o presente contrato promessa.

I) Na parcela a destacar mencionada na cláusula 6ª do acordo referido em H) encontra-se implantado o armazém descrito em F).

J) Em 8 de Junho de 2004, a Autora entregou à Ré a parcela de terreno a destacar mencionada em H), incluindo o armazém indicado em F), os quais passaram a ser possuídos e fruídos por esta, que ficou responsável por todos os encargos dos mesmos, designadamente água, luz e outros.

K) Na data da outorga do acordo mencionado em H), a Ré entregou à Autora, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 79.807,66 (setenta e nove mil oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos).

L) Por carta datada de 21 de Março de 2005, a Ré informou a Autora que: “Na sequência do negócio entre nós estabelecido, tenho por diversas vezes tentado contactá-la, através dos mais variados meios, contudo, V. Exa. tem-se sempre furtado a tais contactos. Mais uma vez procuro, por este meio, contactá-la. Espero consegui-lo. AA: procuro contactá-la no sentido de saber qual é o estado em que se encontra o processo do armazém que negociamos, designadamente, se já diligenciou no sentido de obter as licenças necessárias ou se já as obteve. Espero que me informe sobre tal assunto o mais rápido possível e que me mantenha ao corrente de todas as diligências.”.

M) Por carta datada de 8 de Abril de 2005, a Autora informou a Ré que: “Informo V. Exa. que toda a gente que me procura me encontra, pelo simples facto de que nunca me ausentei da minha residência. Assim, se V. Exa. não provar pelos meios usuais que me tentou contactar, considerarei uma grande mentira de V. Exa. a afirmação que profere e considerarei ofensiva a afirmação que me tenho furtado a quaisquer contactos, não entendo os fins que pretende atingir mas com certeza não deverão demorar a aparecer. Pelos vistos, V. Exa. também deve ter extraviado as suas missivas, o que em Chaves parece estar a tornar-se moda. Quanto aos factos que me questiona, informo V. Exa. que não tenho que lhe fazer quaisquer relatos de factos relacionados com os meus procedimentos, apenas tenho que lhe entregar devidamente licenciado o prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, no momento da escritura definitiva. Fico na expectativa que me envie as provas que me tentou contactar, nomeadamente fotocópias dos registos das cartas, fotocópias das facturas telefónicas onde conste os meus números de telefone, ou envio de telegramas. Informo V. Exa. que não tomo conhecimento de cartas extraviadas nem de recados nas sopeiras dos vizinhos. Aproveito a ocasião para solicitar que seja marcada a data de entrega do baixo com as obras feitas, nomeadamente o chão, as janelas e os esgotos, conforme o combinado, e ainda da cópia da planta que foi assinada pelas duas contraentes no dia da assinatura do contrato promessa.”.

N) Por carta datada de 2 de Maio de 2005, a ré solicitou à autora que:

“Assunto: Proposta de escritura

Ex.ma Srª AA, venho por este meio, dano continuidade e finalidade ao contrato promessa de compra e venda por nós realizado e na presença dos Advogados de ambas as partes, informá-la da seguinte proposta: realizar já a escritura de transacção, conforme consta no contrato de promessa de compra e venda. Para esse efeito, e para que essa finalidade se desenrole nos mais curtos prazos proponho:

1. Legalização das instalações conforme estipulado na promessa de compra e venda.

2. Realização da escritura das instalações da sub-cave do Prédio Angola, em nome de AA, conforme também consta na mesma promessa de compra e venda.

3. O total do pagamento restante, conforme a promessa de compra e venda em uma só prestação.

Dado a tal dificuldade de contacto de V. Exª (tendo sido muitos aqueles que até este dia a tentaram contactar, inclusive instituições legais, e devido a circunstâncias geográficas de eu ter e ser uma intermediária forçada)

Dado o facto de que V. Exª não se responsabiliza por correspondência desviada ou extraviada (responsabilidade essa que só aos correios compete).

Em conformidade com as conclusões acima mencionadas, agradecia portanto, para a boa resolução de um compromisso de ambas as partes a resposta de Vossa Excelência, por correio registado, destinada ao meu endereço pessoal, num prazo de 10 dias úteis.

Com os meus cumprimentos;

BB”.

O) Por carta datada de 30 de Maio de 2005, a Ré solicitou à Autora que informasse “qual o banco e o número da sua conta bancária”, conforme documento junto a fls. 46, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos.

P) Por carta datada de 1 de Junho de 2005, a Autora comunicou à Ré:

“Venho por este meio informar do número de conta para o qual deverá ser feita a transferência bancária. NIB -00000000000000000000000.

Informo a Exma. Srª de que a transferência terá de ser feita até à data prevista em contrato assinado por ambas as partes, dia 8 de Junho de 2005, caso contrário estará sujeita a juros de mora contemplados na Lei.

Relembro V. Exª de que não me foram entregues a planta topográfica e as chaves da garagem com as devidas obras concluídas tal como estipulado por ambas as partes.”

Q) A Ré não depositou na conta mencionada em P), a quantia de € 43.893,62 referida na cláusula 9 b) BA do acordo mencionado em H).

R) No dia 7 de Junho de 2005, no Banco Internacional de Crédito, a Ré procedeu à abertura de uma conta bancária conjunta, em nome da Ré e da Autora, que figuraria como 1ª titular, a só poder ser movimentada com as assinaturas de ambos os titulares, na qual depositou a quantia de € 40.000,00.

S) Em momento algum a Autora foi informada pela Ré da pretensão desta abrir uma conta conjunta para proceder ao pagamento nem deu a Autora autorização à Ré para que esta agisse em seu nome e em sua representação para esse efeito.

T) Por carta datada de 7 de Junho de 2005, a Ré informou a Autora que depositara em nome da Autora a quantia de € 40.000,00.

U) Em anexo à carta mencionada em T), a Ré juntou cópia de um documento emitido pelo Banco Internacional de Crédito, no qual informa BB, que “nesta data debitamos em S/Conta acima indicada a importância em (moeda) 0978 EURO 40.000,00 para crédito da conta 000000000000 em nome de EE”.

V) Após contacto da autora, o Banco Internacional de Crédito respondeu-lhe, prestando os esclarecimentos constantes do documento nº 11, junto a fls. 55/56, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos.

W) Por carta datada de 9 de Junho de 2005, a Autora informou a Ré que não havia ainda recebido a primeira quantia de € 43.893,62, (conforme documento junto a fls. 57, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos).

X) Através da carta mencionada em W), a Autora informou ainda a Ré de que “Fica então V. Exª desde já notificada de que dispõe de um prazo de dez dias para proceder ao pagamento da primeira prestação do contrato de compra e venda referido, acrescido dos respectivos juros de mora. Findo esse prazo, deixa o presente negócio de ter qualquer interesse para mim, pelo que irei resolver o mesmo, com base no incumprimento do contrato por parte de V. Exª, com todas as consequências legais.”

Y) Em 16 de Junho de 2005, a Ré depositou na conta n.º 000000000000, do Banco Internacional de Crédito, a quantia de € 3.893,62 (três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos).

Z) Por carta datada de 23 de Junho de 2005, a Ré informou a Autora que “Dando resposta à sua carta, recebida no dia 14 de Junho de 2005, venho informá-la que o montante de € 43.893,62 (quarenta e três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos) estão depositados, à ordem, em seu nome, conforme promessa de compra e venda realizada entre nós e os nossos advogados no dia 8 de Junho de 2004. A sua carta não tem qualquer fundamento, visto que não me recusei ao pagamento, e até esta data o meu advogado ainda não foi contactado.”.

AA) A Autora deu por resolvido o acordo mencionado em H).

BB) Por carta datada de 21 de Julho de 2005, a Ré informou a Autora que: “Venho mais uma vez informá-la que conforme a promessa de compra e venda, o pagamento foi feito e o dinheiro continua depositado à ordem de V. Exa., como sabe e tem conhecimento, pois desse facto foi devida e atempadamente informada por mim.

Assim, não tem qualquer sentido a resolução contratual invocada por V. Exa., o que não se aceita, pois, o contrato entre nós estabelecido, pela minha parte, tem sido sempre pontualmente cumprido, ao contrário do que acontece com V. Exa., encontrando-se, inclusive, disposta a celebrar desde já a escritura pública de compra e venda, como, de resto, V. Exa. sabe, pois por diversas vezes já lhe manifestei esta minha vontade.

Pelo contrário, V. Exa. parece não estar em condições de realizar a escritura pública de compra e venda, pois, quando lhe escrevi uma carta em 21 de Março de 2005 no sentido de ser informada se já tinha diligenciado para a obtenção das licenças necessárias, ou se já as obteve, a sua resposta foi: «… não tenho que lhe fazer quaisquer relatos de factos relacionados com os meus procedimentos, apenas tenho que lhe entregar devidamente licenciado o prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, no momento da escritura definitiva.»

Acresce que, quanto às minhas fracções situadas no edifício do Prédio Angola, e que a senhora insiste que lhe sejam entregues em quase todas as cartas que me enviou, ao contrário de si, quero informa-la que não teria qualquer problema em fazer a escritura, desde que V. Exa. cumpra igualmente com os seus deveres contratuais.

Aliás, mandei-lhe uma carta no dia 3 de Maio de 2005, que a senhora recebeu, a expor essa mesma situação.

Mais de um ano se passou e até hoje a senhora acha-se no direito de não me informar da possibilidade ou não da legalização da sua propriedade, nem manifesta qualquer vontade em cumprir com as suas obrigações contratuais.

Deste modo, o único incumprimento contratual que existe é da parte de V. Exa.

Reafirma-se, não se compreendendo, nem se aceitando as atitudes e comportamentos por V. Exa. adoptados.”

CC) Por carta datada de 3 de Agosto de 2005, a Autora informou a Ré que: “Recebi a carta de V. Exa. de 21 de Julho. V. Exa. não pagou a prestação que era devida, foi notificada por mim dando-lhe um prazo para o fazer, nos termos legais. Depois, V. Exa. depositou uma verba numa conta que abriu, sem a minha concordância, e que só poderia ser movimentada pela assinatura conjunta com V. Exa. Isto não pode constituir pagamento. Nada mais tenho a falar com V. Exa. Entreguei o assunto ao meu Advogado, o Sr. Bastonário Dr. GG, com escritório na Avenida .............., ......., 1250–148 Lisboa e com telefone 00000000. Quaisquer contactos deverão ter lugar exclusivamente com ele.”.

DD) Após o referido em CC), a Ré continuou a ocupar a parcela mencionada em H) e o armazém referido em F).

EE) Por carta enviada à Ré a 9 de Dezembro de 2005, a Autora informou que: “Faço referência ao contrato promessa de compra e venda entre nós celebrado em 8 de Junho de 2004.

Por carta de 9 de Junho de 2005, interpelei V. Exa. para pagar € 43.893,62, quantia que me devia ter sido entregue até ao dia 8 de Junho de 2005, conforme estabelecia o artigo 9º do referido contrato promessa.

Na mesma ocasião, informei V. Exa. de que se não o fizesse no prazo de 10 dias, eu perderia o interesse na celebração do contrato prometido, dando o contrato promessa por imediatamente resolvido.

Durante o referido prazo admonitório, V. Exa. optou conscientemente por não pagar a quantia em dívida, pelo que a mora em que V. Exa. se encontrava desde o dia 8 de Junho de 2005 se converteu em incumprimento definitivo, com todas as consequências daí advenientes.

Não obstante, V. Exa., sem ter qualquer título que a habilite a tanto, mantém-se, abusivamente, na fruição e detenção do imóvel prometido vender.

Nestes termos, serve a presente para reiterar a minha decisão de resolver o contrato promessa entre nós celebrado em 8 de Junho de 2004, e, de forma expressa, interpelar V. Exa. para, no prazo máximo de 10 dias a contar da data de recepção da presente missiva, restituir o imóvel prometido vender, no estado em que o mesmo se encontrava à data da celebração do referido contrato promessa, incluindo, portanto, o armazém nele construído e, bem assim, os materiais e mercadorias nele armazenados naquela data.

Findo este prazo sem que V. Exa. proceda à referida restituição, darei instruções ao meu Advogado no sentido de, com o mesmo propósito, accionar os competentes mecanismos legais.”

FF) A Ré intentou contra a Autora uma acção especial de consignação em depósito, nos termos do artigo 1024º e seguintes do Código de Processo Civil, que corre termos sob o n.º 1484/05.6TBCHV, do 2º Juízo do Tribunal Judicial de Chaves, alegando que:

“1º Por contrato promessa celebrado em 8 de Junho de 2004, a Autora prometeu comprar à Ré uma parcela de terreno com a área de 3962 m2, a qual se insere no prédio rústico, sito no Lugar do R......., inscrito na matriz predial rústica sob o art. 559º da freguesia de Chaves e descrito na Conservatória do Registo Predial de Chaves sob o n.º000000000000.

2º A referida parcela confronta a norte e numa extensão de 21,93 m com Herdeiros de DD, a nascente e numa extensão de 92,69 m, com Pinheiro e Morais, a sul e numa extensão de 60,19 m, com a Rua do R......., que flecte para nascente numa extensão de 12.38 m e depois flecte para norte numa extensão de 55,95 metros.

3º Na referida parcela está implantado um armazém com a área de 1.182,27 m2 de superfície coberta, a confrontar a Norte com a promitente vendedora; a Nascente com Pinheiro e Morais; a Sul com a promitente vendedora e com a Rua do R.......; e a Poente com a promitente vendedora; omisso à matriz e ao registo predial.

4º O preço acordado para a prometida compra e venda foi de € 598.557,48 (quinhentos e noventa e oito mil quinhentos e cinquenta e sete euros e quarenta e oito cêntimos), cujo pagamento ficou estipulado da seguinte forma:

5.º Na data da outorga do identificado contrato promessa de compra e venda, a Autora entregou à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 79.807,66 (setenta e nove mil oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos), da qual a Ré deu quitação.

6.º Sendo que, quanto ao montante de € 518.749,82 (quinhentos e dezoito mil setecentos e quarenta e nove euros e oitenta e dois cêntimos), acordaram que €219.468,101 seriam pagos no prazo de cinco anos a contar daquela data, em cinco prestações anuais e iguais, no montante de € 43.893,62 cada uma, vencendo-se a primeira prestação a 8 de Junho de 2005 e as outras sucessivamente, a 8 de Junho de 2006, 8 de Junho de 2007, 8 de Junho de 2008 e finalmente 8 de Junho de 2009.

7º Quanto aos restantes € 299.281,72 (duzentos e noventa e nove mil duzentos e oitenta e um euros e setenta e dois cêntimos), a Autora, promitente compradora, prometeu dar em pagamento, no acto da outorga da escritura prometida, as fracções autónomas, sitas no prédio urbano, constituído em propriedade horizontal designado Edifício Angola, em Chaves, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Chaves sob os artigos 5155-EO; 5155-EQ; 5155-ER; 5155-ES; 5155-ET; 51S5-EX; 5155-EZ; 5155-FA; 5155-FB; 5155-FC; 5155-FD; 5155-FE; 5155-FF; 5155-FG; 5155-FH; 5155-FJ.

8.° No identificado contrato-promessa de compra e venda, não ficou estipulado o meio de pagamento dos reforços de sinal a realizar pela promitente compradora.

9.° Neste considerando, a Autora, na tentativa séria de definir conjuntamente com a Ré o meio de efectuar o pagamento do reforço de sinal, tentou contactá-la por diversas vezes, em data anterior ao vencimento prestação.

10.º Tentativas essas que sempre resultaram infrutíferas, quer quando realizadas por via pessoal, telefónica ou postal, como resulta do teor da carta remetida pela Autora à Ré no dia 21 de Março de 2005, nos termos da qual a promitente vendedora refere expressamente a impossibilidade de contactar a promitente vendedora.

11. °Não obstante, sabia a Autora que o prazo para efectuar o pagamento do reforço de sinal se vencia no passado dia 8 de Junho.

12. °Assim sendo, e por manter todo o interesse no cumprimento do contrato, a Autora procedeu voluntariamente à abertura de uma conta bancária, da qual é co-titular a Ré, na qual depositou a quantia de € 40.000,00 (quarenta mil euros) – quantia respeitante ao reforço de sinal devido.

13. °Nesse mesmo dia, e já na posse do talão de depósito supra identificado, a Autora comunicou à Ré, por via postal, a efectivação do depósito bancário já referendado, tendo simultaneamente manifestado total interesse na manutenção da relação contratual entre elas estabelecida, por virtude do contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 8 de Junho de 2005.

14º Dias mais tarde, e apercebendo-se do lapso cometido, quanto ao valor do reforço de sinal devido, que seria de € 43.893,62 e não os € 40.000,00 já depositados, a Autora procedeu em 16.06.2005 ao depósito da quantia remanescente me falta, € 3.893,62 (três mil oitocentos e noventa e três euros e sessenta e dois cêntimos).

15.º Tendo, neste seguimento comunicado à Ré o depósito da quantia em falta.

16.º Desde a data da realização do primeiro depósito até à presente, a Ré sempre recusou a recepção da referida prestação de reforço de sinal, da qual era legítima credora.

17.º Tendo inclusive, com fundamento na mora que só a ela – Ré - é imputável, “ameaçado” resolver o contrato promessa celebrado com a Autora.

18.º Do exposto resulta a impossibilidade da Autora efectuar a prestação de que é devedora, o que acorre por facto apenas imputável à credora, aqui Ré, que se recusa em recebê-lo.

19.º Assim sendo, a Ré, por se recusar, sem motivo justificado, a receber a prestação que lhe é devida, encontra-se em mora, nos termos do disposto no artigo 813.º do C. Civil,

Pelo que

20º Nos termos do disposto no artigo 841.º do C. Civil, pode a Autora livrar-se da obrigação mediante depósito na Caixa Geral de Depósitos de € 43.896,62 (quarenta e três mil oitocentos e noventa e seis euros e sessenta e dois cêntimos) devidos à Ré.

Nestes termos

Deve a acção ser julgada provada e procedente e, por via Da consignação em depósito efectuada pela Autora, ser declarada extinta a obrigação e condenada a Ré nas custas.”

GG) Na acção referida em FF) foi proferida sentença, na qual se julgou a acção totalmente improcedente e se absolveu a Ré do pedido.

HH) Alvo de recurso, a decisão referida em GG) foi mantida pelo Tribunal da Relação do Porto, em acórdão proferido em 12 de Abril de 2007, manutenção esta que se reiterou em acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, em 13 de Março de 2008.

II) O Plano Director Municipal de Chaves actualmente vigente foi aprovado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 12/95.

JJ) O armazém referido em F) e G) e a parcela onde o mesmo se encontra implantado estão inseridos numa zona afecta à Reserva Agrícola nacional (R.A.N.) e Reserva Ecológica Nacional (R.E.N.) – Classe 4 (Espaços Agrícolas e Florestais), Categoria 4.2 (Espaços Agrícolas), Sub-Categoria 4.2 B (Espaços Agrícolas Condicionados – RAN + REN).

Proveniente da base instrutória:

1- À carta referida em N), respondeu a autora com a carta junta por cópia a fls. 215/216, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os legais efeitos.

2- Após o referido em J), a Ré decidiu realizar obras no interior do armazém mencionado em F), tendentes a renovar o armazém, com vista ao desenvolvimento da actividade comercial de revenda de materiais de construção, coincidente com a actividade ali desenvolvida anteriormente, há mais de vinte anos.

3- Logo nos primeiros meses de 2005, os Serviços de Fiscalização do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal de Chaves, após denúncia efectuada pela mãe da Autora, realizou diversas deslocações ao local, de forma a constatar a realização das obras.

4- Altura em que, identificada a Ré, informou esta da ausência de qualquer licença ou autorização administrativa que a habilitasse a realizar as referidas obras.

5- Em consequência do referido em 6º, em 23 de Maio de 2005 foi elaborada informação pelos Serviços de Fiscalização do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal de Chaves, da qual consta que "Em relação aos armazéns existentes desconhece-se se os mesmos se encontram licenciados, alertando para o facto de se encontrarem inseridos na Sub-Categoria 4.2 B - Espaços Agrícolas Condicionados (R.A.N. e R.E.N.), conforme se verifica através da sua localização no extracto do Plano Director Municipal de Chaves".

6- Foi então aceite a proposta de abertura de um processo contra-ordenacional contra a Ré, nos termos da alínea a) do n.º 1 e 2 do artigo 98º do D.L. n.º 555/99, de 16 de Dezembro, concedendo-lhe um prazo de 15 dias para regularização da situação e determinando-se o embargo administrativo da obra.

7- Por via do descrito em 7º e 8º e, em particular, do prazo concedido, de que a Ré deu conhecimento à Autora, aquela comunicou-lhe ainda a urgência em esta iniciar o processo de licenciamento da construção clandestina prometida vender.

8- A Autora não solicitou à Ré qualquer autorização para levantar as quantias referidas em R) e Y).

9- Questionando a Ré os serviços da Câmara Municipal de Chaves, obteve esta a informação constante de fls. 151, datada de 7 de Março de 2006, que aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais.

10- A Ré contratou a realização e realizou as seguintes obras:

a) Pavimentação de todo o armazém.

b) Construção de uma pequena divisória, no interior, destinada a escritório.

c) Construção de uma casa de banho.

d) Pintura do interior.

11- A Ré dotou o armazém mencionado em F) e G) de expositores para material sanitário, por ser este o material de maior incidência nas revendas.

12- A ré informatizou o mesmo espaço, com sistema de ADSL e Internet.

13- Para além do referido em 12º, 13º e 14º e sem autorização da Autora, a Ré edificou, no logradouro do armazém referido em F), um muro, um galinheiro e uns arrumos.

Os factos, o direito e o recurso

Na sentença proferida na 1ª instância entendeu-se que o pedido da autora era de proceder porque, tendo as partes do contrato promessa cuja resolução é pedida acordado que a primeira prestação de reforço do sinal seria paga por meio de transferência bancária para uma conta da autora, a ré não tinha efetuado essa transferência dentro do prazo convencionado, pelo que tendo a autora a interpelada para num prazo determinado proceder ao pagamento e não o tendo feito a ré, esta entrou em incumprimento definitivo, justificando-se assim, a resolução do contrato efetuada pela autora, com as inerentes consequências.

E quanto ao pedido reconvencional, entendeu-se que o mesmo era de improceder porque o incumprimento tinha sido por parte da ré e porque à data em que o contrato foi resolvido pela autora, esta estava em tempo de obter o licenciamento a que se tinha obrigado.

No acórdão recorrido, concordando-se com o decidido na 1ª instância quanto ao incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da ré, entendeu-se, no entanto, que ocorria uma situação de impossibilidade originária da prestação da autora na medida em que a prestação relacionada com a desanexação da parcela era legalmente impossível, já que o fracionamento do prédio “R.......” não era permitido, por a sua área ser inferior à unidade de cultura, situação de impossibilidade aquela que gerava a nulidade de todo o contrato, uma vez que “as partes não realizariam o negócio se nele não estivesse incluído a venda do terreno com a s dimensões assinaladas no levantamento topográfico”.

No entanto, entendeu-se que a invocação desta impossibilidade por parte da ré constituía um abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, na medida que era contraditório defender que “mantinha o interesse no negócio, desenvolver atos reveladores que indiciavam claramente essa intenção e, posteriormente, perante a resolução do contrato por incumprimento que lhe é imputável, vir invocar a nulidade do contrato por circunstâncias existentes e dela conhecidas à data da celebração do mesmo”.

Daí, não ser admissível que a invocação daquela impossibilidade da prestação pudesse paralisar o direito da autora a resolver o contrato.

A ré entende que “analisada a factualidade em causa (…) é manifesto que não se encontram preenchidos quaisquer pressupostos para se considerar verificado o abuso de direito” por sua parte, apenas pretendendo “exercer legitimamente um direito que lhe assistia, não tendo sido qualquer comportamento seu a induzir em erro censurável (…) a recorrida”.

Mais entende que a “edificação existente é completamente incompatível com as regras urbanísticas previstas” pelo que “deveria o Tribunal “a quo” ter interpretado a legislação aplicável concluindo pela impossibilidade de celebração do contrato prometido e assim, pela nulidade do contrato promessa”.

A) - Nulidade do acórdão

No acórdão recorrido, debruçando-se sobre a pretensão recursiva da ré, aí apelante, de que teria ocorrido uma nulidade por excesso de pronúncia sobre uma referência contida na sentença proferida na 1ª instância de que existiam outras edificações no local onde foi construído o armazém, entendeu-se não haver aquele excesso.

Mais se entendeu que aqueles factos poderiam ser tomados como notórios e do conhecimento do tribunal por virtude das suas funções.

A recorrente insurge-se contra este último segmento, entendendo que os factos não podem ser considerados como notórios nem do conhecimento do tribunal.

Não pode ser.

Primeiro, porque tratando-se de uma alegada violação da lei processual, este Supremo, tendo em conta o disposto no nº1 do artigo 722º do Código de Processo Civil, só poderia conhecer a questão se se verificasse a oposição referida no nº2 do artigo 754º do mesmo diploma, o que não foi alegado.

Depois porque tratando-se de questão relacionada com a matéria de facto, este Supremo não tem competência para a apreciar, não verificadas que estão as exceções estabelecidas no nº2 do artigo 722º do Código de Processo Civil.

B) – Nulidade do contrato promessa e abuso de direito por parte da ré

Para situar a questão, remete-se para o acima exposto.

O contrato promessa em causa, aquando da sua conclusão, padecia de um impossibilidade que, assim, tinha que ser classificada de originária.

Na verdade e como bem se diz no acórdão recorrido, nessa data devia ser legalmente possível o destacamento da parcela do prédio rústico em que estava inserido.

Ora, o destacamento não tinha qualquer viabilidade legal, tendo em conta o disposto no nº1 do artigo 1376º do Código Civil e o facto de a área deste último prédio rústico ser inferior a 50 hectares, que era a unidade de cultura vigente no continente, segundo o estabelecido na Portaria 202/70, de 1970.04.21.

É claro que existem situações excecionais em que é possível o fracionamento e que estão referidas no artigo 1377º do mesmo diploma.

Mas também é claro que para que essas situações fossem tomadas em conta, necessário era que houvesse indícios de que se verificam ou vão verificar na altura em que o contrato prometido se realizar.

Ora, no contrato promessa em causa, apenas se alude à “formalização” do processo de destaque – a cargo da promitente vendedora, aqui autora – não havendo qualquer referência às situações excecionais mencionadas no citado artigo 1377º.

Logo e em face do clausulado no contrato, o que se tratava era simplesmente destacar uma parcela com a área de 3.962 m2 de um prédio rústico com a área de 13.147 m2.

Nada mais.

E assim, era com estes dados que se tinha que avaliar da validade do contrato promessa.

Por outro lado, também é certo que pode acontecer que a impossibilidade exista no momento da constituição da obrigação e não acarrete, no entanto, a nulidade do negócio.

Na verdade e nos termos do nº2 do artigo 401º do Código Civil “o negócio é, porém, válido se a obrigação for assumida para o caso de a prestação se tornar possível, ou se, estando o negócio dependente de condição suspensiva ou de termos inicial, a prestação se tornar possível até à verificação da condição ou até ao vencimento do termo”.

Mas no caso concreto em apreço, nenhuma destas exceções estão reveladas no contrato promessa.

Logo, continuamos com os mesmos dados anteriormente referidos.

O objeto de um contrato promessa deve reunir, sob pena de nulidade, os requisitos do objeto de qualquer contrato.

O objeto de um contrato promessa é a celebração de um contrato.

Nos termos do disposto no nº1 do artigo 280º do Código Civil “é nulo o negócio jurídico que seja física ou legalmente impossível, contrário á lei e indeterminável”.

O objeto do contrato promessa em causa era a celebração de um contrato de compra e venda tendo este, por sua vez, como objeto, a parcela acima mencionada - a destacar de outro prédio - e um armazém nela edificado.

Como vimos, a lei não permitia este destacamento, nos termos em que foi convencionado no contrato promessa.

Logo, o objeto do contrato de compra e venda era impossível.

Este contrato era, assim, nulo, nos termos acima referidos.

Ora, “quem promete um contrato inválido obriga-se a prestação impossível” – Galvão Telles “in” Manual dos Contratos em Geral, 4ª edição, página 216, já referido no acórdão recorrido.

Concluímos, pois e sem necessidade de mais desenvolvimentos – para o que remetemos para o bem elaborado acórdão recorrido – que o contrato promessa em causa é nulo.

A questão que agora se levanta é se, conforme se entendeu no acórdão recorrido e acima ficou assinalado, a ré atuou com abuso de direito.

Com todo o respeito pelo referido entendimento, cremos não se poder assim concluir.

Uma nulidade pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal – cfr. artigo 286º do Código Civil.

Sendo assim, o facto de uma parte não invocar uma nulidade não impede o tribunal de a conhecer.

A invocação de uma nulidade – pelo menos, de uma nulidade substancial, como a presente, já que quanto a nulidades formais existe divergência – nunca pode ter como consequência que essa invocação seja considerada abusiva, porque sempre a nulidade seria conhecida pelo tribunal mesmo que não fosse invocada.

Mesmo que se admitisse que a invocação de nulidade de um negócio jurídico podia ser considerada abusiva, sempre nos depararíamos com a inutilidade da relevância desta consideração na medida em que o reconhecimento da nulidade não poderia ser paralisado, dado o já assinalado carácter oficioso do mesmo.

De tudo isto se retira que a invocação, por parte da ré, a título subsidiário, de que existia um situação de impossibilidade originária da prestação da autora e, consequentemente, que o negócio era contrário à lei e nulo, não pode ser considerada como abusiva.

Assim, concluímos que o contrato promessa invocado no presente processo é nulo.

Os efeitos da declaração de nulidade estão prescritos no nº1 do artigo 289º do Código Civil.

O que, na parte que para aqui interessa, implica que deve ser restituído tudo o que tiver sido prestado pelas partes.

Ou seja e no caso concreto em apreço, a autora deve restituir à ré a quantia que lhe foi paga título de sinal - sem juros de mora, face ao disposto no art.º. 805º do Código Civil - e a ré deve restituir à autora a parcela de terreno em causa e o armazém nela construído.

Quanto às benfeitorias, radicado o pedido do pagamento do seu valor no clausulado no contrato promessa, considerado este nulo, não pode o referido pedido proceder.

C) – Obrigação de legalização do armazém

D) – Mora da ré

Face ao que acima ficou decidido, o contrato promessa é nulo.

Assim, o conhecimento de todas estas questões, que pressupunham a validade do contrato, está prejudicado.

E) – Impossibilidade originária da obrigação de desanexação da parcela do terreno

Porque o conhecimento desta questão, levantada pela recorrida, já ocorreu aquando da apreciação da primeira questão, remete-se para aí a sua resposta.

A decisão

Nesta conformidade, acorda-se em conceder parcial provimento à revista e assim, revogando o acórdão recorrido, considerar o contrato promessa em causa nulo.

E, em consequência, condenar a autora a restituir à ré a quantia que lhe foi paga título de sinal e a ré a restituir à autora a parcela de terreno em causa e o armazém nela construído.

Custas pelas recorrente e recorrida, na proporção de 1/5 para aquela e 4/5 para esta.

Lisboa, 15 de Novembro de 2012

Oliveira Vasconcelos (Relator)

Serra Baptista

Álvaro Rodrigues