Quem foi o relator do acórdão 12613/21.2T8LSB.L1-6?

O relator foi Eduardo Petersen Silva, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 12613/21.2T8LSB.L1-6?

O acórdão foi proferido em 27 de outubro de 2022.

12613/21.2T8LSB.L1-6

Sumário

Sumário (a que se refere o artigo 663º nº 7 do CPC): I–A norma contida no nº 4 do artigo 1110º do Código Civil não autoriza a interpretação de que, num contrato de arrendamento para fins não habitacionais livremente celebrado por cinco anos, o senhorio pode comunicar ao arrendatário a sua oposição à renovação do contrato para ter efeitos findo o prazo inicial do mesmo. II–Tal norma deve ser interpretada no sentido que dela consta (com respeito aliás pela correspondência mínima com o texto) qual seja o de que qualquer que seja a duração do contrato, nos primeiros cinco anos contados do início da vinculação entre as partes, o senhorio não pode opor-se à renovação. III–Tal norma não representa qualquer excesso de protecção do legislador em relação ao inquilino, nem representa, na sua interpretação literal, uma protecção excessiva à que seria o desígnio do legislador, na medida em que as partes, segundo o nº 1 do mesmo preceito, são livres de estipularem o que bem quiserem e lhes interessar relativamente à duração do contrato e à oposição à renovação, incluído naturalmente que se opõem à (primeira) renovação, ou seja, são livres de excluir a renovação do contrato. IV–Por esta mesma razão, a interpretação que permite a comunicação da oposição à renovação no prazo de cinco anos contados do início da vinculação contratual de arrendamento para fins não habitacionais por cinco anos, para produzir efeitos no primeiro dia seguinte ao do fim do prazo do contrato, quando essa previsão não foi querida inicialmente pelas partes, representa uma atribuição posterior de um poder unilateral ao senhorio. V–Em consequência dessa interpretação, o resultado prático permitido seria a exclusão da possibilidade de renovação para um contrato celebrado por cinco anos, o que se apresenta contraditório com a regra do nº 3 do mesmo preceito.

Texto

Acordam os juízes que compõem este colectivo do Tribunal da Relação de Lisboa: I.–Relatório[1] J…, nos autos m.id, intentou a presente acção declarativa, com processo comum, contra R…, também nos autos m.id., peticionando a final: “1–Que seja declarado que o contrato de arrendamento celebrado em 1 de Setembro de 2015 e junto aos presentes autos, cessou em 31 de Agosto de 2020, por caducidade decorrente da oposição à renovação por parte da senhoria, ora A., efectuada em 7 de Abril de 2020 e recebida pelo R. em 8 de Abril de 2020; 2–Em consequência e tendo em consideração a Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro que alterou o artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, seja o R. condenado a entregar ao A., o locado livre de pessoas e devoluto de bens, em 1 de Julho de 2021; 3–Caso tal não suceda, que seja considerado que o R. é interpelado para entregar ao A., o arrendado, livre de pessoas e devoluto de bens, em 1 de Julho de 2021, com a citação para a presente acção, nos termos e para os efeitos do art. 1045º nº 2 do Código Civil, pelo que deve considerar-se a ocupação do locado pelo R. desde 1 de Julho de 2021 como ilícita, sendo o mesmo condenado a pagar ao A., a competente indemnização pela falta de restituição correspondente ao dobro do valor da renda por cada mês de atraso na entrega, no valor mensal de € 830,00, até efectiva restituição do locado, a liquidar em execução de sentença ou na pendência dos presentes autos, caso tal seja possível; 4–Subsidiariamente ao peticionado em 3 e se assim não se entender, consubstanciar-se-á em 1 de Julho de 2021, nos termos do art. 1045º nº 1 do Código Civil, o dever do R. pagar ao A., a título de indemnização, até ao momento da restituição, o valor correspondente à renda mensal de € 415,00. nos termos do art. 1045º nº 1 do Código Civil, por cada mês de atraso na restituição da fracção ao A., devendo o mesmo ser condenado ao seu pagamento ao A.; 5– Serão ainda devidos juros de mora à taxa legal em vigor para as obrigações civis de 4% ao ano, até efectivo e integral pagamento das quantias que vierem a estar eventualmente em dívida, desde a data do seu vencimento e sem prejuízo dos valores vincendos até restituição do locado à A., desde 1 de Julho de 2021”. Em síntese, alegou que celebrou com o Réu, em 1 de Setembro de 2015, com entrada em vigor na mesma data, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos, tendo ficado estabelecido que a oposição à renovação teria de ser realizada por carta registada, com aviso de recepção, com a antecedência não inferior a 120 dias. O A. comunicou essa oposição ao Réu por carta registada, com aviso de recepção, datada de 7 de Abril de 2020. O Réu não desocupou o imóvel no dia 31 de Agosto de 2020, nem posteriormente, apesar de, em 31 de Agosto de 2020, o Autor ter enviado nova missiva, em virtude da entrada em vigor da Lei n.º 14/2020, de 9 de Maio, que suspendeu os efeitos da oposição à renovação até 30 de Setembro de 2020, comunicando que a entrega deveria ocorrer no dia 1 de Outubro de 2020. Tendo a Lei n.º 75-A/2020, de 30 de Dezembro, alterado o artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, determinando a prorrogação da suspensão dos efeitos da oposição para 30 de Junho de 2021, deve o Réu entregar o locado em 1 de Julho de 2021, considerando-se ilícita a sua ocupação posterior, devendo indemnizar o Autor nos termos peticionados. * Contestou o Réu, para o que aqui releva sustentando que nos termos do n.º 4 do artigo 1110.º do Código Civil, o Autor não podia opor-se à renovação do contrato nos primeiros cinco anos, verificando-se, deste modo, a renovação do contrato por mais cinco anos. Concluiu peticionando: “a)-Que seja declarada a renovação do contrato de arrendamento até ao dia 1 de Setembro de 2025; b)-Que seja o R. absolvido do demais peticionado; c)- Seja ainda o A. condenado a emitir todos os recibos de renda, pagos pelo R. desde Setembro de 2015 até à presente data”. * O tribunal considerou que os autos continham os elementos necessários ao conhecimento do mérito, dando às partes a possibilidade de se pronunciarem, e proferiu despacho saneador com o valor de sentença de cuja parte dispositiva consta: “Termos em que julgo a presente acção procedente, por provada e, em consequência: -Declaro que o contrato de arrendamento celebrado entre Autor e Réu, em 1 de Setembro de 2015, cessou, por oposição à renovação do Autor, comunicada em 8 de Abril de 2020, que produziu efeitos no dia 1 de Julho de 2021; -Condeno o Réu a entregar ao Autor o locado, a loja sita na (…); -Condeno o Réu a pagar ao Autor a quantia mensal correspondente ao dobro do valor da renda por cada mês de atraso na entrega, no valor mensal de 830,00 € (oitocentos e trinta euros), desde 2 de Julho de 2021 até efectiva restituição do locado, descontando os valores entretanto pagos, acrescida de juros de mora, à taxa supletiva legal de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril), até integral pagamento. Condeno o Réu no pagamento das custas do processo. Valor da acção: 12.450,00 (doze mil quatrocentos e cinquenta euros) – artigo 298.º, n.º 1, do Código de Processo Civil”. * Inconformado, o Réu interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões: “A) QUANTO À MATÉRIA DE DIREITO 1)–A douta sentença em crise, salvo o devido respeito, viola de forma gritante o disposto nos nºs 3 e 4 do artigo 1110º do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro, bem como as regras de interpretação das normas estabelecidas no artigo 9º do Código Civil; 2)–Na fundamentação da sentença em crise, o tribunal a quo, verifica-se uma analogia entre o regime do arrendamento habitacional com o arrendamento não habitacional, nomeadamente quanto ao momento da produção de efeitos da oposição à renovação pelo senhorio, que não colide com a lei. 3)–Desde logo o legislador usou expressões diferentes, pelo que não pode o douto Tribunal a quo entender que pretendeu expressar o mesmo. 4)–Acresce que, o contrato de arrendamento em análise não contém qualquer estipulação contratual que afaste o regime de renovação automática previsto no artigo 1110º nº 3 do Código Civil, não tendo tal facto sido devidamente considerado na sentença final. 5)–Tendo o legislador criado uma proibição de oposição à renovação pelo senhorio, durante os primeiros 5 anos (1110º nº 4) e não tendo o contrato, em apreço, estipulado qualquer prazo para a sua renovação, o mesmo renova-se automaticamente por cinco anos (1110 nº 3). 6)–O que equivale por dizer que a oposição à renovação comunicada ao Réu, não pode ser considerada válida nem eficaz, conforme decidido na decisão final. 7)–A tal obstam igualmente os comandos interpretativos das normas jurídicas estabelecidos no artigo 9º do Código Civil. 8)–Assim e em suma, a decisão constante da sentença em crise viola de forma clara as regras de Direito estabelecidas, concretamente o disposto nos nºs 3 e 4 do artigo 1110º e artigo 9º do Código Civil, devendo ser alterada. 9)–Em consequência deve ser declarada a renovação do contrato de arrendamento não habitacional até ao dia 1 de Setembro de 2025. Nestes termos (…) deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente e, em consequência, ser revogada a decisão, substituindo-a pelo Douto Acórdão que contemple o teor das alegações expendidas e conclusões apresentadas, com alteração da matéria de direito, assim absolvendo-se o Réu e decretando a renovação do contrato de arrendamento não habitacional até ao dia 1 de Setembro de 2025. Como consequência, deverá também a condenação em custas ser revertida, condenando-se o Autor nas mesmas, nos termos do art.º 527.º do Código de Processo Civil”. Contra-alegou o A. formulando a final as seguintes conclusões: “A.–Em conformidade com o previsto no art. 1110 nº 1 do Código Civil e atento o disposto no art. 1097º nº 1 alínea b) do mesmo diploma legal, o Apelante opôs-se à renovação do contrato de arrendamento, pelo que o contrato de arrendamento celebrado entre Apelante e Apelado, em 1 de Setembro de 2015, cessou, por oposição à renovação do Apelante, comunicada em 8 de Abril de 2020, que produziu efeitos no dia 1 de Julho de 2021; B.–O direito de oposição à renovação “nasce” antes de findos os cinco anos de duração inicial do contrato em apreço nos autos, tendo o legislador apenas deferido a produção dos efeitos do exercício do direito de oposição à renovação do contrato, quando deduzida pelo senhorio, para o fim do quinto ano de duração do contrato, como resulta da redação dada ao n.º 4 do art.º 1097.º do Código Civil, aplicável aos arrendamentos habitacionais; C.–Esta é a solução que melhor se coaduna com o espírito da lei, e que tem suporte na letra do art.º 1097.º n.º 4. Ou seja, o que se pretende é deferir a produção de efeitos da primeira oposição à renovação deduzida pelo senhorio, de forma a garantir que o contrato de arrendamento não habitacional dure pelo menos cinco anos. D.–Não foi intenção do legislador impedir que, durante esses cinco anos, o senhorio possa exercer o seu direito de oposição à renovação, coartação essa da qual poderia, na prática, resultar uma duração mínima do contrato de arrendamento bastante superior àquela que o legislador quis acautelar e que se reflete, também, nos novos prazos supletivos de duração dos períodos de renovação dos contratos. E.–Os prazos de pré-aviso previstos nas arts. a) a d) do n.º 1 do art. 1097º do Código Civil, podem correr simultaneamente com o prazo de duração inicial do contrato, desde que os efeitos da oposição à renovação apenas se produzam depois de decorrido o prazo de cinco anos F.–O prazo de pré-aviso destina-se a permitir conhecer com antecedência a intenção da contraparte de pôr fim ao contrato, não se destina ao prolongamento do vínculo contratual, pelo que, não existem razões para os dois prazos não poderem correr simultaneamente. G.–Neste sentido, Drs. José António de França Pitão e Gustavo França Pitão, em Arrendamento Urbano Anotado, página 379; Drª Márcia Passos, em “A duração nos contratos de arrendamento com prazo certo – Após a Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro”, disponível em http://boletim.oa.pt e Dr. Edgar Alexandre Martins Valente, em “Arrendamento Urbano”, H.–O que é imposto ao senhorio é a manutenção do vínculo pelo período de cinco anos, independentemente do prazo estipulado de duração inicial, podendo o senhorio exercer o direito de oposição à renovação no termo do prazo inicial do contrato, qualquer que este seja, mas que só se torna eficaz depois de se completarem cinco anos de vigência. I.–O entendimento contrário, seria ainda potenciador da paralisação do mercado do arrendamento não habitacional e um inadmissível desequilíbrio na necessidade de salvaguarda dos interesses dos arrendatários, mas também dos senhorios. J.–Pelos motivos aduzidos supra, não foi intenção do legislador proibir o senhorio de opor-se à renovação nos primeiros cinco anos de duração do contrato de arrendamento não habitacional (arte. 1110º nº 4 do Código Civil), mas apenas, que este fosse o prazo mínimo da sua duração efectiva. K.–É esta a interpretação que é consentânea com o previsto no art. 9º do Código Civil e não a pugnada pelo Apelado, conforme se afere dos princípios e lógica interpretativa que de forma clarividente foram analisadas em sede do Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, nº 0701/10, de 29-11-2011, em www.dgsi.pt”. * Corridos os vistos legais, cumpre decidir: II.–Direito Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as excepções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do CPC - a questão a decidir é a de saber se o contrato de arrendamento se renovou automaticamente até 1.9.2025, devendo a sentença ser revogada, em consequência, em todos os seus segmentos. * II.–Matéria de facto O tribunal de primeiro grau decidiu, em matéria de facto (e a sua decisão não vem impugnada no presente recurso): “a)- De facto Atento o acordo das partes e os documentos juntos aos autos, não impugnados, consideram-se assentes, com relevância para a causa, os seguintes factos: 1.–Em 1 de Setembro de 2015 e com entrada em vigor na mesma data, o Autor e o Réu subscreveram o escrito junto com a petição inicial como documento n.º 1, cujo teor se dá aqui por reproduzido, nos termos do qual o primeiro declarou dar de arrendamento ao segundo a loja sita na Rua N…, Lisboa, pelo prazo de 5 anos, destinando-se a loja ao depósito de documentos e arquivo, obrigando-se o Réu ao pagamento de uma renda mensal no valor de 400,00 €, sujeita ao regime de actualizações anuais legalmente aplicáveis. 2.–Da cláusula 7.ª do escrito referido em 1. consta: “A oposição à renovação ou denúncia do presente contrato por qualquer das partes, deverá ser feita mediante notificação por carta registada com aviso de recepção com a antecedência não inferior a 120 dias”. 3.–A renda actual é de 415,00 €. 4.–Em 7 de Abril de 2020, mediante carta registada, com aviso de recepção, recepcionada pelo Réu em 8 de Abril de 2020, o Autor comunicou ao Réu a oposição à renovação do contrato referido em 1., que contrato cessaria às 00h00 do dia 31 de Agosto de 2020 e que o locado deveria ser desocupado nessa data, devendo o Réu entregar o locado livre de pessoas e devoluto de bens. 5.–Em 31 de Agosto de 2020, o Autor enviou ao Réu uma nova carta, que foi recebida por este em 8 de Setembro de 2020, junta com a petição inicial, como documento n.º 8, cujo teor se dá aqui por reproduzido, com o seguinte teor: “(…) Apresentando os meus melhores cumprimentos e respeitando a antecedência contratualmente prevista de cento e vinte dias, comuniquei-lhe por carta registada com aviso de recepção, a minha oposição à renovação do contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 01/09/2015 e relativo ao imóvel sito em Rua N…, Lisboa, pelo que o mesmo cessará às 00h00 do dia 31 de Agosto de 2020. Entrou em vigor a Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, que constitui a terceira alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, estipulando-se no art. 8º desta, assim alterado que, os efeitos da oposição à renovação efectuada pelo senhorio, ficam suspensos até 30 de Setembro de 2020. Assim, caso pretenda, pode beneficiar do referido regime e entregar o locado em 1 de Outubro de 2020, sendo certo que até à sua entrega, livre e devoluto de pessoas e bens de que seja proprietário, deverá pagar o valor referente a tal ocupação conforme resulta da Lei. Aguardo a sua comunicação quanto ao que pretende fazer, sendo certo que, caso opte por entregar o mesmo no dia 1 de Outubro de 2020 e tal não suceda, terei infelizmente de recorrer aos meios judiciais competentes. (…).” 6.–O Réu enviou ao Autor a carta, datada de 10 de Setembro de 2020, junta como documento n.º 9 com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido, da qual consta: “(…) venho reafirmar o propósito de até ao final do corrente ano manter a situação entre nós pactuada desde Agosto de 2015, deixando para o mês de Dezembro do correste ano (…) qualquer discussão dos termos inerentes à continuação ou libertação do espaço (…)”. 7.–Em 29 de Setembro de 2020, o Autor, através da sua mandatária, enviou ao Réu uma nova carta, junta com a petição inicial, como documento n.º 10, cujo teor se dá aqui por reproduzido, com o seguinte teor: “(…) O nosso cliente nos termos da Lei, deduziu a competente oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado com V.Exa. (…) Tal como lhe foi reiterado verbalmente, o nosso cliente não tem interesse na manutenção do actual contrato de arrendamento (…) Todavia, encontra-se disponível para celebrar novo contrato de arrendamento para fins não habitacionais, nomeadamente nos seguintes termos: - Prazo de cinco anos não renovável; - Renda mensal de €900,00; - Data de início 1 de Outubro de 2020 (…)”. 8.–O Réu comunicou ao Autor que entendia que o contrato não podia ser objecto de oposição à renovação efectuada pelo Autor e que o mesmo vigoraria até 31 de Agosto de 2025. 9.–O Réu continua a pagar o valor mensal referido em 3. 10.–O Réu não entregou o locado”. * IV.–Apreciação Na sentença, discorreu o tribunal: “Subjacente à pretensão do Autor está um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, no qual figura como arrendatário o Réu e como senhorio o Autor, contrato celebrado já na vigência da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), facto que não é posto em causa pelas partes. Divergem, no entanto, as partes quanto à interpretação do disposto no n.º 4 do artigo 1110.º do Código Civil, sustentando o Autor a validade e eficácia da oposição à renovação por si comunicada, pugnando o Réu pela invalidade de tal comunicação, por considerar que a lei não consentia ao Autor opor-se à renovação do contrato no momento em que o fez e que este, por força do citado normativo, renovou-se por cinco anos. Como resulta da factualidade provada, nomeadamente da cláusula 7.ª, e não é posto em causa pelas partes, o contrato em apreciação nos autos, celebrado pelo prazo de cinco anos, era renovável em caso de não oposição à renovação por qualquer das partes. Em 7 de Abril de 2020, aquando da comunicação da oposição à renovação, já se encontrava em vigor a actual redacção do artigo 1110 do Código Civil. Dispõe este normativo, sob a epígrafe “Duração, denúncia ou oposição à renovação”, o seguinte: “1-As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte. 2-Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano. 3-Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º. 4-Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”. Por sua vez, preceitua o artigo 1096.º, n.º 1, alínea b) que “o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: (…) b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos”. Acrescenta o n.º 2 que a antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. Ora, não obstante a redacção do n.º 4 do artigo 1110.º do Código Civil não seja isenta de dificuldades de interpretação, julga-se que o fim visado pelo legislador, com a introdução de tal norma, foi o de impedir a cessação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, por oposição à renovação por parte do senhorio, durante os primeiros cinco anos após o seu início, mesmo daqueles cujo prazo inicial de duração era inferior, garantindo assim a duração efectiva de tais contratos por cinco anos, mas não impedir que a comunicação da oposição à renovação fosse efectuada, com a antecedência prevista no contrato ou na lei, no decurso dos cinco anos iniciais do contrato. Ou seja, como sucede no n.º 4 do artigo 1097.º do Código Civil, julga-se que o legislador visou deferir a produção dos efeitos da oposição à renovação do contrato para o fim do quinto ano de duração efectiva do contrato. Veja-se que o normativo em análise não diz que a comunicação de oposição à renovação do contrato pelo senhorio não pode ocorrer nos cinco primeiros anos, mas apenas que “o senhorio não pode opor-se à renovação”, pelo que, julgando-se que a comunicação de oposição à renovação do contrato, embora pressuposto desta, não se confunde com a eficácia que aquela manifestação de vontade produz, que é diferida para o termo do prazo inicial do contrato ou da sua renovação, o normativo citado apenas impede a produção de efeitos da comunicação efectuada antes de decorridos os cinco anos iniciais do contrato. Donde, tendo o senhorio comunicado a oposição à renovação do contrato por carta registada, com aviso de recepção, recebida pelo Réu em 8 de Abril de 2020, com a antecedência prevista no contrato e na lei, a produzir efeitos após os cinco anos de duração efectiva do contrato, tal oposição é válida e eficaz, não podendo ter-se por renovado o contrato”. (fim de citação). Está em causa, no presente recurso, a interpretação do nº 4 do artigo 1110º do Código Civil, na redacção dada pela Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro, que entrou em vigor no dia seguinte, e que, como o tribunal salientou, já estava em vigor e já regia a comunicação da oposição à renovação do arrendamento feita pelo senhorio e A. * A propósito do artigo 1110º nº 4 do Código Civil ensina-nos Jessica Rodrigues Ferreira, m. distinta advogada, no seu texto “Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, publicado na Revista Electrónica de Direito – Fevereiro 2020 – nº 1 (Vol. 21) (DOI 10.24840/2182-9845_2020-0001_0005): “A grande alteração operada pela Lei 13/2019 quanto à oposição à renovação deduzida pelo senhorio reside na introdução do n.º 4 ao art. 1110.º, onde se passou a prever que, “nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação”17. De tal norma decorre que, exceto se as partes tiverem previsto a não renovação do contrato no seu termo 18, o contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais tem sempre uma duração mínima de cinco anos, ainda que tenha sido estipulado um prazo de duração inferior, contrariando-se assim a aparente liberdade contratual na fixação do prazo que decorre da letra do n.º 1 19. O teor desta nova norma não é, porém, nítido, agravando-se a incerteza em virtude da diferente redação dada a normas que visam atingir o mesmo objetivo. Na verdade, não se compreende se o direito de oposição só “nasce” findos os cinco anos, como parece resultar da letra do n.º 4 do art.º 1110.º , ou se, pelo contrário, o legislador se limitou a deferir a produção dos efeitos do exercício do direito de oposição à renovação do contrato, quando deduzida pelo senhorio, para o fim do quinto ano de duração do contrato, como parece resultar da redação dada ao n.º 4 do art.º 1097.º, aplicável aos arrendamentos habitacionais, onde se pode ler que “a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte”. Não se trata de uma questão de preciosismo jurídico, pois tem importantes reflexos práticos, como passaremos a exemplificar: A e B celebram um contrato de arrendamento com prazo certo por três anos, nada dizendo quanto à sua renovação, pelo que nos termos do n.º 3 do art. 1110.º a mesma é de cinco anos. Se se entender que nos primeiros cinco anos de duração do contrato o senhorio não pode exercer o direito de oposição à renovação, isto significa que, findos os três anos de duração inicial, o contrato se renova automaticamente por cinco anos e, por isso, que apenas quando esses cinco anos terminem pode o senhorio por termo o contrato, que terá, assim, se o arrendatário não o tiver denunciado ou oposto à sua renovação, durado no mínimo oito anos. Ou numa situação ainda mais extrema, num contrato de arrendamento celebrado por cinco anos, o senhorio apenas poderia exercer o direito de oposição à renovação no décimo ano de vigência do contrato! Diferentemente, se se entender que do que se trata é de deferir a produção de efeitos da oposição à renovação para o fim do quinto ano de duração do contrato, isto significa que, findos os três anos de duração do contrato, no primeiro exemplo, ou os cinco anos de duração inicial, no segundo exemplo, o senhorio pode imediatamente deduzir oposição à renovação do contrato, mas este continuará a vigorar por mais dois anos ope legis, findos os quais o arrendatário terá de desocupar o locado, no caso do primeiro exemplo, ou terminará logo que o contrato atinga os cinco anos, no segundo caso. A nosso ver, a solução que melhor se coaduna com o espírito da lei é a última, e que tem suporte na letra do art.º 1097.º, n.º 4. Ou seja, o que se pretende é deferir a produção de efeitos da primeira oposição à renovação deduzida pelo senhorio, de forma a garantir que o contrato de arrendamento habitacional dure pelo menos três/cinco anos, consoante seja habitacional ou não habitacional (salvo se o arrendatário pretender antes disso opor-se à sua renovação ou denunciá-lo) e não impedir que, durante esses três/cinco anos, o senhorio possa exercer o seu direito de oposição à renovação, coartação essa da qual poderia, na prática, resultar uma duração mínima do contrato de arrendamento bastante superior àquela que o legislador quis acautelar e que se reflete, também, nos novos prazos supletivos de duração dos períodos de renovação dos contratos 20. Fazendo um juízo de prognose, parece-nos que a intenção de conferir maior estabilidade e segurança aos arrendamentos que esta norma teve por fito alcançar será gorada na prática, porquanto os senhorios, confrontados com as prorrogações automáticas e por longos períodos, bem como com as incertezas legislativas acima referidas, optará por fazer contratos de arrendamento com prazo certo, não renováveis no seu termo 21, negociando posteriormente, em cada termo e se nisso tiver interesse, as condições que passarão a reger cada um dos novos contratos 22. (fim de citação)[2]. Não concordamos. Vamos tentar explicar porquê. Diz-nos o artigo 9º do Código Civil: “1.–A interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada. 2.–Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso. 3.–Na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”. A primeira observação que se suscita a propósito deste nº 3 é que o intérprete não presumirá que a solução que ele acha mais acertada é a que o legislador também considerava mais acertada. Por alguma razão estamos no nº 3, e já temos de ter observado o que resulta do nº 1 e do nº 2, onde se inclui uma evidente incursão histórica para a reconstituição das circunstâncias em que a lei foi elaborada. Por outro lado, a doutrina do nº 2 encadeia-se com a parte final do nº 3: - não pode considerar-se um sentido que não tenha um mínimo de correspondência porque se tem de presumir que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, seja desde logo que o legislador conhece a língua em que se exprime e usa-a na perfeição, bem como que o legislador não desconhece tudo o mais que está a regular ou que está regulado, nem desconhece as implicações jurídicas daquilo que está a regular. O ora recorrente defende que nos primeiros cincos após a celebração do contrato de arrendamento para fins não habitacionais o senhorio não pode opor-se à renovação, se esta possibilidade não tiver ficado acordada entre as partes. O recorrido defende a tese da sentença e da mui distinta advogada acima citada, onde se vê o apelo ao elemento interpretativo da unidade do sistema, na comparação dos lugares paralelos (relativos ao arrendamento habitacional – 1097º nº 4 do CC) e uma formulação da intenção que o legislador teria com o preceito em causa. A questão não é simples, mas convém voltar a repetir o artigo 1110º do Código Civil (para não perdermos de vista o elemento literal, não por si só (art. 9º nº 1), mas enquanto limite da interpretação que lhe não corresponda (art. 9º nº 2). Primeiro: “1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte”. (sublinhados nossos). A soberania da vontade das partes em matéria de arrendamento não habitacional, não afectada nem restringida por considerações de directa relevância dos preceitos constitucionais, desde logo do direito à habitação, é pois total, e já o era ao abrigo da Lei 31/2012 de 14 de Agosto, e já o era ao abrigo da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro: - é a liberalização do mercado, que se não iniciou com as exigências do Memorando de Entendimento de 17 de Maio de 2011, apenas aqui se aprofundou. No caso concreto, as partes convencionaram um prazo de duração do arrendamento de cinco anos e não convencionaram a exclusão da renovação – como, ao abrigo da sua soberana vontade o poderiam ter feito. Quando falamos em soberana vontade, estamos a falar duma vontade também livre e esclarecida, isto é, duma vontade que reflecte, para cada uma das partes, a melhor defesa possível das suas respectivas posições e portanto dos seus interesses, segundo as possibilidades do tempo e do lugar, vale dizer, do mercado, que as mesmas partes ponderaram ou tiveram a oportunidade de ponderar. A remissão do nº 1 do artigo 1110º para as disposições aplicáveis ao arrendamento habitacional, na falta de estipulação, opera sobre a matéria da “duração, denúncia e oposição à renovação”, mas sem prejuízo do disposto no artigo 1110º e no artigo 1110º-A (este não vem ao caso). Sem prejuízo significa literalmente que não são de aplicar as regras do arrendamento para habitação no caso das partes num arrendamento não habitacional não terem convencionado sobre tais matérias se essas matérias estiverem previstas/reguladas expressamente pelo legislador no preceito, isto é, no artigo 1110º. Prosseguindo no artigo 1110º do CC e para o que aqui releva, vemos que “3-Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º”. Esta última parte não nos interessa para o caso. E, no caso, as partes nada estipularam em contrário da renovação automática. Já no nº 2 do mesmo preceito começámos a ver que o prazo que o legislador aponta supletivamente é o de cinco anos, e aqui, no nº 3, voltamos a ver que se a duração contratada for inferior a cinco anos, então a renovação automática e salvo oposição/estipulação das partes, volta a ser de cinco anos, isto é, o nº 2 repete no nº 3 a “ideia” de que o legislador aponta o prazo de cinco anos como o de estabilidade protectiva. Adiante veremos o valor deste apontamento. Finalmente, o nº 4 estatui que “Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”. Claro é que “os primeiros cinco anos após o início do contrato” nada têm com a duração concreta do contrato, ou seja, é um simples lapso de tempo de proibição, que deve ser contado desde que o contrato se iniciou, e independentemente do contrato, por ter uma duração inferior – suponhamos, de acordo com a autonomia da vontade, uma duração de um ano – já se ter renovado várias vezes. Literalmente temos que a contagem desse prazo de cinco anos em que ao senhorio é vedado opor-se à renovação, é independente do prazo estabelecido pelas partes, ou supletivamente (nº 2) para a duração do contrato, ser de cinco anos. Em aplicação prática, num contrato de arrendamento para fins não habitacionais em que as partes estipularam um prazo de cinco anos, iniciado a 1.1.2020, nos primeiros cinco anos sobre este início – ou seja, até 2.1.2025 – o senhorio não pode opor-se à renovação. Salvo se tiver, com o inquilino, no contrato inicial, contratado que o contrato não se renova. Isto é, a aparente desproporção (a “situação ainda mais extrema” a que se refere Jessica Ferreira), o extremo favor ao inquilino que responde ao maior favor ao senhorio instituído pela lei visada revogar com esta (de 2019)[3], não existe, porque ao senhorio fica sempre salvo colocar no mercado o seu imóvel sob as condições que entender, desde que tenha “procura” para tanto – nº 1 do artigo 1110º do Código Civil, já “liberalizado” desde 2006. Frise-se: estamos em matéria de arrendamento para fins não habitacionais e a técnica legislativa da remissão supletiva para normas relativas ao arrendamento habitacional no que concerne à duração, denúncia e oposição à renovação, tem de entender-se apenas legitimada no caso de não haver disciplina específica, justamente porque é pouco espessa a ligação substancial entre ambas as modalidades de arrendamento. Literalmente, o legislador disse que a proibição de oposição à renovação no período de cinco anos contados do início do contrato é independente do prazo de duração do contrato. Temos que presumir que o legislador sabe o que quer dizer “independentemente do prazo de duração do contrato”. Se o legislador quisesse que o nº 4 do preceito fosse uma mera norma relativa à contagem de prazo de vigência mínima duma vinculação contratual inicial ou renovada – “seja lá o que for que decidam e acordem, o a vossa relação contratual tem de durar cinco anos” – o legislador estaria a instituir uma norma imperativa completamente contrária à própria liberdade que institui no nº 1 do preceito (1110º do CC), norma imperativa que teria de ser “anunciada” pelas formulações habituais. “Sim, mas”, o nº 4 funciona na sucessão indicativa do prazo de cinco anos que já vem do nº 2 e do nº 3 do artigo 1110º do CC, e portanto o nº 4 apenas se refere à impossibilidade de oposição à renovação durante os primeiros cinco anos, mas não impede que se comunique a oposição à renovação para ter efeito logo ao primeiro dia seguinte ao último dos cinco anos. Porque, naturalmente, se tivermos de contar com os prazos de pré-aviso e os jogarmos com a proibição de cinco anos, os prazos de pré-aviso só se completam depois dos cinco anos e não conseguem impedir que o contrato entretanto se tenha renovado automaticamente no fim do prazo inicial de cinco anos. Como assim (isto é, para resolver este óbice), a solução só pode ser a da sentença recorrida, que é distinguir entre proibição de oposição à renovação e comunicação da oposição à renovação, e considerar que a matéria da comunicação da oposição (e já agora, da produção dos seus efeitos) não está regulada no nº 4 do artigo 1110º, o que já permite afastar o “afastamento” da aplicabilidade das regras relativas ao arrendamento habitacional contido na parte final do nº 1 do artigo 1110º do CC. Talvez não. Como sabemos, a oposição à renovação só se efectiva mediante a sua comunicação. Estamos em presença de uma declaração negocial receptícia, que independentemente dos prazos da produção de efeitos, dos prazos de pré-aviso, só existe se for comunicada e recebida pelo inquilino. Isso mesmo a sentença reconhece quando refere que a comunicação é pressuposto da oposição. Mas “eu” comunico o “quê”? (perdoe-se a simplicidade do estilo, mas é por mor da didáctica) - eu comunico que não quero renovar o contrato, que me oponho ao nº 3 do artigo 1110º. Quando o contrato é celebrado por cinco anos, então eu comunico que relativamente a ele não vai operar o nº 3 do artigo 1110º, ou seja, eu comunico que por minha vontade unilateral eu vou conseguir aquilo que poderia ter conseguido com acordo (a menção “salvo estipulação em contrário” com que se inicia o nº 3) mas que agora consigo mesmo que o inquilino não concorde, que é impedir que um contrato que celebrei por cinco anos se renove. Como se percebe, a distinção entre comunicação da oposição e oposição à renovação é especiosa e importa uma interpretação do nº 4 do artigo 1110º do CC que é contraditória com a disciplina do nº 3 do mesmo preceito. Ora, também temos de presumir que o legislador tenta não entrar em contradições dentro do mesmo preceito. Estamos assim em crer que ler o nº 4 do artigo 1110º como uma norma que só se refere à duração mínima do contrato (inicial e renovado) e que no caso dos contratos com duração contratada ou supletiva de cinco anos autoriza que o senhorio unilateralmente – em contrário do que poderia feito negociadamente com o inquilino, no inicio do contrato – determine a não renovação do contrato, não tem um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso, e é contrária à sistemática dos preceitos, e bem assim desconsidera a diferença que existe entre contratos de arrendamento para fins habitacionais e para fins não habitacionais. Neste aspecto, procurando retraçar caminhos e fazer história, sobre as protecções ou desproporções que o legislador intentou regular, procurando descobrir no passado o futuro intencionado pelo legislador (conjunção necessária do elemento histórico com o elemento teleológico da interpretação) as fontes são escassas. Na exposição de motivos da proposta de Lei n.º 129/XIII (proposta que foi aprovada e que conduziu à Lei nº 13/2019) lê-se: O XXI Governo Constitucional reconheceu, no âmbito das suas prioridades políticas, o papel central da habitação para a melhoria da qualidade de vida das populações, para o desenvolvimento humano e da vida em comunidade e para a promoção da competitividade e coesão dos territórios. A habitação é um direito fundamental constitucionalmente consagrado, a base de uma sociedade estável e coesa e o alicerce a partir do qual os cidadãos constroem as condições que lhes permitem aceder a outros direitos como a educação, a saúde ou o emprego. Neste sentido, a Resolução do Conselho de Ministros n.º 50-A/2018, de 2 de maio, que aprova o sentido estratégico, objetivos e instrumentos de atuação para uma Nova Geração de Políticas de Habitação, estabelece como sua missão garantir o acesso de todos a uma habitação adequada, entendida no sentido amplo de habitat. Este documento estabelece ainda como meta, a médio prazo, reduzir a percentagem de população que vive em agregados familiares com sobrecarga de despesas com habitação no regime de arrendamento de 35% para 27%. Para alcançar estes desideratos é fundamental equilibrar o setor da habitação em termos de regimes de ocupação, fortalecendo e promovendo o arrendamento habitacional permanente. Em Portugal, o deficiente funcionamento do setor do arrendamento habitacional conduziu a um desequilíbrio estrutural do setor da habitação. Ao contrário do que sucedeu na generalidade dos países da União Europeia, onde as diversas modalidades de oferta habitacional se mantiveram equilibradas e facultam às famílias diversas alternativas habitacionais, a oferta habitacional em Portugal foi fortemente dominada pela habitação própria, deixando o acesso a este bem essencial fortemente condicionado à capacidade financeira de cada família, gerando sobrecarga de custos com a habitação, o aumento do endividamento e uma falta de mobilidade que dificulta a adaptação das famílias às alterações e dinâmicas pessoais, familiares e profissionais. É, por isso, necessário estimular a oferta de habitação para arrendamento que constitua uma alternativa habitacional efetiva, proporcionando a estabilidade, a segurança e a acessibilidade em termos de custos, necessárias ao desenvolvimento da vida familiar e aos investimentos realizados com a conservação desses edifícios. Para alcançar estes objetivos, e em complemento dos instrumentos previstos para dar resposta urgente e prioritária às situações de carência habitacional, para a promoção de oferta pública de habitação e para incentivo a uma maior oferta habitacional em regime de arrendamento a custos comportáveis face aos rendimentos das famílias, a Nova Geração de Políticas de Habitação prevê um conjunto de medidas que visam a promoção da segurança e da estabilidade no arrendamento habitacional. Pretende-se que estas medidas contribuam para minorar uma vulnerabilidade histórica e estrutural de competitividade da habitação permanente face aos outros usos potenciais, e responder à necessidade imperiosa de salvaguardar a segurança e estabilidade dos agregados familiares que permaneceram ao longo de décadas numa habitação arrendada, sobretudo, das pessoas de idade mais avançada, perante o risco de cessação de contratos de arrendamento decorrente da superveniência de opções mais rentáveis para os mesmos espaços. Para tal é essencial promover um conjunto de alterações ao enquadramento legislativo do arrendamento habitacional visando corrigir situações de desequilíbrio entre os direitos dos arrendatários e dos senhorios resultantes das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em particular, proteger os arrendatários em situação de especial fragilidade, promover a melhoria do funcionamento do mercado habitacional e salvaguardar a da segurança jurídica no âmbito da relação de arrendamento”. Como se vê, considerações sobre o arrendamento para fins não habitacionais não foram a preocupação dominante nas explicitações que o Governo fez sobre os motivos da lei nova. Para a questão do arrendamento não habitacional, algum apoio histórico se pode encontrar no projecto de lei apresentado pelos Deputados do Grupo Parlamentar do Partido Ecologista Os Verdes – Projeto de Lei nº 852/XIII/3ª: “Revoga a Lei nº 31/2012 de 14 de agosto (Revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano)”, onde se lê: “A habitação é um direito consagrado na Constituição da República Portuguesa desde 1976 e faz parte dos direitos sociais, estando igualmente consagrada na Declaração Universal dos Direitos Humanos das Nações Unidas e em vários outros compromissos internacionais a que Portugal está vinculado. O artigo 65º da lei fundamental do país determina que “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar” incumbindo ao Estado assegurar o direito à habitação. A Constituição da República Portuguesa acrescenta ainda que “O Estado adotará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria”. Neste contexto, o arrendamento assume uma função social de relevo e o Estado deverá adotar medidas legislativas para que o mercado incentive a oferta em quantidade, qualidade e preço, de modo a satisfazer a procura e a concretização deste direito fundamental. No entanto, a habitação tem constituído um importante sector de negócios e tem estado sujeita aos interesses dos especuladores e, nos últimos anos, tem-se vindo a assistir a um aumento brutal das rendas e ao despejo de milhares de famílias das suas habitações, resultado da alteração efetuada pelo PSD e CDS ao Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, através da Lei nº 31/2012 de 14 de agosto. Segundo dados do Governo, o número de despejos tem vindo a aumentar desde 2013 e, nos primeiros nove meses de 2017, foram despejadas em média cinco famílias por dia, número que terá tendência a aumentar se nada se fizer para travar a referida legislação. De facto, podemos mesmo dizer que esta lei, comum e legitimamente designada por “lei dos despejos”, nunca procurou promover o arrendamento urbano, antes procurou introduzir medidas de facilitação dos despejos,como é exemplo a criação do Balcão Nacional do Arrendamento, e servir os interesses ligados aos mercados imobiliários, que mais não representa do que um instrumento ao serviço do especulador. Esta lei representa, assim, uma evidente negação e violação do direito à habitação e uma completa liberalização das rendas, que se tem vindo a traduzir no despejo de milhares de famílias das suas casas e no despejo e encerramento de muitas micro, pequenas e médias empresas de vários sectores, de coletividades e de associações populares. É de referir que muitas destas empresas, associações e coletividades fazem parte da história e da memória coletiva das localidades, dão-lhes vida e dinamismo e são obrigadas a encerrar portas,pondoemriscomuitospostos de trabalho. Importa ainda destacar que a revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano inseriu-se na linha da ofensiva que o Governo PSD/CDS perpetrou aos direitos dos portugueses, incluindo direitos constitucionais, como é o caso da habitação, não tendo a mínima preocupação com a concretização deste direito e com a qualidade de vida das pessoas. Ou seja, esta lei veio penalizar os inquilinos, criando insegurança, instabilidade social e uma pressão acrescida, ao mesmo tempo que, também pela mão do PSD/CDS, foram agravadas as condições devida e diminuídos os rendimentos de muitas famílias. Em suma, a Leinº31/2012 tornou mais distante o acesso à habitação e, para muitos milhares de portugueses, uma habitação condigna é ainda um sonho remoto, o que é absolutamente inconcebível. Falamos do direito à habitação e é urgente mais responsabilidade, mais sensibilidade e justiça social, uma vez que o arrendamento não pode ser visto apenas sob o ponto de vista do potencial económico que pode representar. Acresce ainda que o crescimento do turismo se tem refletido no aumento da disponibilização de imóveis para esse fim, quer seja através da aquisição, quer seja do arrendamento, o que acaba por retirar milhares de habitações do mercado de arrendamento habitacional, diminuindo a oferta e aumentando a especulação e os preços, sendo as rendas praticadas absolutamente proibitivas para a esmagadora maioria das famílias, o que representa uma agudização do problema. A realidade comprova que este regime jurídico nunca procurou proteger os inquilinos de forma séria, nem reforçar o direito à habitação por parte das famílias, nem proteger as pequenas empresas. Representou antes uma completa desresponsabilização do Estado no cumprimento de um direito constitucional e um favorecimento de interesses ligados ao sector imobiliário. Até as exceções que foram salvaguardadas no período transitório, contemplando os inquilinos mais idosos, com deficiência ou com menores capacidades do ponto de vista económico, nunca foram suficientes para que as pessoas não estivessem sujeitas a aumentos pois,a pesar de ter sido estabelecido um limite máximo, a realidade é que pessoas com rendimentos baixos não conseguem suportar os respetivos aumentos. Em síntese, com esta lei, o arrendamento urbano foi confiado a um mercado totalmente liberalizado, fomentando as injustiças sociais, devido à redução e ao brutal encarecimento da oferta, numa enorme agressividade para com os inquilinos. Desta forma, o diploma que está atualmente em vigor não veio resolver nenhum problema, apenas agravou a situação e podemos concluir que o Estado não está a cumprir as suas obrigações em termos de definição e concretização de uma política de habitação em conformidade com a Constituição da República Portuguesa. Perante os factos, para o Partido Ecologista Os Verdes a Lei 31/2012 de 14 de agosto representa um verdadeiro ataque ao direito à habitação e uma completa desresponsabilização do Estado nesta matéria, que importa reverter. A verdade é que, desde que esta lei entrou em vigor, tem sido premente a necessidade de proceder à sua revogação. Entretanto, foram introduzidas algumas alterações à legislação vigente, em dezembro de 2014 e em abril de 2017, no sentido de assegurar uma resposta imediata às situações mais gravosas e de evitar efeitos ainda mais perversos.Sucede, que como se está a verificar, essas alterações, apesar de positivas, não são suficientes para travar os despejos de arrendatários já abrangidos pelo novo regime de arrendamento urbano. Face ao exposto, é urgente ir mais longe e concretizar efetivamente o direito à habitação, dinamizando o arrendamento de forma sustentável, justa e credível e garantindo estabilidade e segurança aos arrendatários, o que passa, desde logo, pela revogação da revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei nº 31/2012 de 14 de agosto, com a preocupação de salvaguardar as normas que entretanto foram publicadas e que procuram repor alguma justiça, nomeadamente o diploma que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados ou a Lei 42/2007, que veio estabelecer o regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social. É tempo de o Estado assumir a sua responsabilidade constitucional em matéria de arrendamento, mostrando-se preocupado com os arrendatários, quer sejam famílias, coletividades ou estabelecimentos, sendo esta a oportunidade de corrigir os graves erros cometidos com a aprovação da lei dos despejos, que agora se propõe revogar, mas também garantir a suspensão da atualização anual das rendas. Assim, (…)”. (fim de citação) (sublinhados nossos). O texto acabado de citar desvenda um pouco o problema do arrendamento para fins não habitacionais sob a pressão do mercado, dinamizado pelo investimento estrangeiro, mais forte e mais acalentado pelas obrigações assumidas no Memorando, ou seja, que o tecido empresarial sobretudo urbano pode ser literalmente “varrido” para fora da cidade (e que este “fora da cidade”, no caso das pequenas empresas, pode simplesmente representar o fim delas). Mas este problema não resultou, com o devido respeito, da legislação de austeridade dos anos 2011 e seguintes, posto que a versão do artigo 1110º nº 1 do Código Civil, que estipula a soberania da autonomia da vontade das partes (que é veículo e instrumento do mercado), já data de 2006, onde a regra (supletiva) do prazo de cinco anos já existia. Já existindo, a inovação de 2019 são os nº 3 e 4, e não o prazo de cinco anos enquanto prazo de estabilidade imposto pelo legislador, mas as regras relativas à renovação (além do mais). Quer isto dizer que o legislador de 2019 não quis proteger os inquilinos de arrendamentos para fins não habitacionais dos abusos propiciados pelo legislador de 2012 em matéria de prazo de duração dos contratos, que como vimos não existiram. Se não quis proteger, não faz sentido acusar o legislador de maior favor aos inquilinos em termos tais que a reação dos senhorios vá ser contrária ao objectivo do legislador. E portanto também não faz sentido convocar para a interpretação uma suposta intenção do legislador de proteger os inquilinos, na qual o legislador, incauto ou por demais voluntarioso, se tivesse excedido, e que o intérprete devesse corrigir por uma presunção de que o legislador não se excede. Sejamos francos: a partir do nº 1 do artigo 1110º do Código Civil, desde 2006, “quem manda” é o mercado – as partes livremente estipulam o que bem lhes interessar estipular sobre duração do contrato, desde logo que o contrato não está sujeito a qualquer renovação, mesmo que dure apenas 7 meses, ou 2 anos ou 3, ou 5. E se as partes são livres, também são, ou têm de ser, responsáveis, isto é, têm elas o dever de conhecer a lei e de prever as medidas a adoptar para defesa dos seus interesses durante um período alargado segundo as condições que puderem prever. Excluamos portanto do âmbito da interpretação o que possa parecer ser a solução mais adequada que o legislador teria querido consagrar, admitamos que a liberdade das partes as torna responsáveis por escolher se sim ou não querem celebrar um contrato por qual prazo e se sim ou não querem que este contrato, com este prazo, se renove ou não. E nenhum espanto haja, nem nenhum extremismo se assinale, se, na imensa variedade dos casos da vida, isto é, na imensa variedade dos interesses de cada senhorio e de cada inquilino dentre os muitos que existem, um senhorio e um inquilino concretos acharem que o prazo mais adequado para a sua mútua vinculação é o de cinco anos mais cinco anos. O que de todo vemos no nº 3 e 4 do artigo 1110º do Código Civil (de resto no nº 1, logo) é o legislador a impor um prazo mínimo de duração do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, antes o vemos a indicar um prazo de estabilidade que considera razoável, deixando aos interessados em concreto plena liberdade de negociarem o que bem entenderam. É por tudo isto que não faz sentido ir ao lugar paralelo do artigo 1097º nº 4 do Código Civil buscar um remédio para o senhorio se proteger dum suposto excessivo favor que o legislador de 2019, apostado em resolver as desigualdades resultantes de 2012, teria feito ao inquilino. Deste modo, estamos, no nº 4 do preceito, perante uma norma que regula a matéria de oposição à renovação (incluído, portanto e pressupostamente e necessariamente, o modo de comunicação – repare-se que a distinção em sede de arrendamento habitacional faz sentido em função de imposição de prazos mínimos – artigo 1095º nº 2 do Código Civil) de modo próprio, impedindo a convocação das normas do arrendamento habitacional (nº 1 do preceito). Em suma, entendemos, com o devido respeito por posições contrárias, que a norma do nº 4 do artigo 1110º do Código Civil não permite a oposição à renovação (compreendendo-se nesta a comunicação da oposição à renovação) do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado ao abrigo da liberdade das partes por cinco anos e sem estipulação inicial da exclusão da renovação, no prazo de cinco anos contado desde o início do contrato, com a consequência de que, nesse caso, é inevitável a renovação. Procede assim o recurso, o que implica a revogação total da sentença e em consequência a absolvição do réu de todos os pedidos formulados contra ele. Custas, em primeira e segunda instância, pelo A. – artigo 527º nº 1 e 2 do CPC. V.–Decisão Nos termos supra expostos, acordam conceder provimento ao recurso e em consequência revogam a sentença recorrida, absolvendo o réu de todos os pedidos contra ele formulados pelo A. Custas em primeira e segunda instância pelo A. Registe e notifique. Lisboa,27.10.2022 Eduardo Petersen Silva Manuel Rodrigues Nuno Lopes Ribeiro Processado por meios informáticos e revisto pelo relator [1]Com aproveitamento do relatório da sentença recorrida. [2]Nas suas notas de rodapé a autora dá conta de notas ou posições consigo concordantes e consigo divergentes na doutrina, que não nos impressionam e por isso não transcrevemos tais notas aqui. [3]Artigo 1º da Lei 13/2019: “A presente lei estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade (…)”

Sumário

Sumário (a que se refere o artigo 663º nº 7 do CPC):

I- A norma contida no nº 4 do artigo 1110º do Código Civil não autoriza a interpretação de que, num contrato de arrendamento para fins não habitacionais livremente celebrado por cinco anos, o senhorio pode comunicar ao arrendatário a sua oposição à renovação do contrato para ter efeitos findo o prazo inicial do mesmo.

II- Tal norma deve ser interpretada no sentido que dela consta (com respeito aliás pela correspondência mínima com o texto) qual seja o de que qualquer que seja a duração do contrato, nos primeiros cinco anos contados do início da vinculação entre as partes, o senhorio não pode opor-se à renovação.

III- Tal norma não representa qualquer excesso de protecção do legislador em relação ao inquilino, nem representa, na sua interpretação literal, uma protecção excessiva à que seria o desígnio do legislador, na medida em que as partes, segundo o nº 1 do mesmo preceito, são livres de estipularem o que bem quiserem e lhes interessar relativamente à duração do contrato e à oposição à renovação, incluído naturalmente que se opõem à (primeira) renovação, ou seja, são livres de excluir a renovação do contrato.

IV- Por esta mesma razão, a interpretação que permite a comunicação da oposição à renovação no prazo de cinco anos contados do início da vinculação contratual de arrendamento para fins não habitacionais por cinco anos, para produzir efeitos no primeiro dia seguinte ao do fim do prazo do contrato, quando essa previsão não foi querida inicialmente pelas partes, representa uma atribuição posterior de um poder unilateral ao senhorio.

V- Em consequência dessa interpretação, o resultado prático permitido seria a exclusão da possibilidade de renovação para um contrato celebrado por cinco anos, o que se apresenta contraditório com a regra do nº 3 do mesmo preceito.

Texto Integral

Acordam os juízes que compõem este colectivo do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. –Relatório[1]

J…, nos autos m.id, intentou a presente acção declarativa, com processo comum, contra R…, também nos autos m.id., peticionando a final:

“1- Que seja declarado que o contrato de arrendamento celebrado em 1 de Setembro de 2015 e junto aos presentes autos, cessou em 31 de Agosto de 2020, por caducidade decorrente da oposição à renovação por parte da senhoria, ora A., efectuada em 7 de Abril de 2020 e recebida pelo R. em 8 de Abril de 2020;

2- Em consequência e tendo em consideração a Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro que alterou o artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, seja o R. condenado a entregar ao A., o locado livre de pessoas e devoluto de bens, em 1 de Julho de 2021;

3- Caso tal não suceda, que seja considerado que o R. é interpelado para entregar ao A., o arrendado, livre de pessoas e devoluto de bens, em 1 de Julho de 2021, com a citação para a presente acção, nos termos e para os efeitos do art. 1045º nº 2 do Código Civil, pelo que deve considerar-se a ocupação do locado pelo R. desde 1 de Julho de 2021 como ilícita, sendo o mesmo condenado a pagar ao A., a competente indemnização pela falta de restituição correspondente ao dobro do valor da renda por cada mês de atraso na entrega, no valor mensal de € 830,00, até efectiva restituição do locado, a liquidar em execução de sentença ou na pendência dos presentes autos, caso tal seja possível;

4- Subsidiariamente ao peticionado em 3 e se assim não se entender, consubstanciar-se-á em 1 de Julho de 2021, nos termos do art. 1045º nº 1 do Código Civil, o dever do R. pagar ao A., a título de indemnização, até ao momento da restituição, o valor correspondente à renda mensal de € 415,00. nos termos do art. 1045º nº 1 do Código Civil, por cada mês de atraso na restituição da fracção ao A., devendo o mesmo ser condenado ao seu pagamento ao A.;

5- Serão ainda devidos juros de mora à taxa legal em vigor para as obrigações civis de 4% ao ano, até efectivo e integral pagamento das quantias que vierem a estar eventualmente em dívida, desde a data do seu vencimento e sem prejuízo dos valores vincendos até restituição do locado à A., desde 1 de Julho de 2021”.

Em síntese, alegou que celebrou com o Réu, em 1 de Setembro de 2015, com entrada em vigor na mesma data, um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, pelo prazo de cinco anos, tendo ficado estabelecido que a oposição à renovação teria de ser realizada por carta registada, com aviso de recepção, com a antecedência não inferior a 120 dias.

O A. comunicou essa oposição ao Réu por carta registada, com aviso de recepção, datada de 7 de Abril de 2020.

O Réu não desocupou o imóvel no dia 31 de Agosto de 2020, nem posteriormente, apesar de, em 31 de Agosto de 2020, o Autor ter enviado nova missiva, em virtude da entrada em vigor da Lei n.º 14/2020, de 9 de Maio, que suspendeu os efeitos da oposição à renovação até 30 de Setembro de 2020, comunicando que a entrega deveria ocorrer no dia 1 de Outubro de 2020.

Tendo a Lei n.º 75-A/2020, de 30 de Dezembro, alterado o artigo 8.º da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de Março, determinando a prorrogação da suspensão dos efeitos da oposição para 30 de Junho de 2021, deve o Réu entregar o locado em 1 de Julho de 2021, considerando-se ilícita a sua ocupação posterior, devendo indemnizar o Autor nos termos peticionados.

Contestou o Réu, para o que aqui releva sustentando que nos termos do n.º 4 do artigo 1110.º do Código Civil, o Autor não podia opor-se à renovação do contrato nos primeiros cinco anos, verificando-se, deste modo, a renovação do contrato por mais cinco anos. Concluiu peticionando: “a)-Que seja declarada a renovação do contrato de arrendamento até ao dia 1 de Setembro de 2025; b)-Que seja o R. absolvido do demais peticionado; c)- Seja ainda o A. condenado a emitir todos os recibos de renda, pagos pelo R. desde Setembro de 2015 até à presente data”.

O tribunal considerou que os autos continham os elementos necessários ao conhecimento do mérito, dando às partes a possibilidade de se pronunciarem, e proferiu despacho saneador com o valor de sentença de cuja parte dispositiva consta:

“Termos em que julgo a presente acção procedente, por provada e, em consequência:

-Declaro que o contrato de arrendamento celebrado entre Autor e Réu, em 1 de Setembro de 2015, cessou, por oposição à renovação do Autor, comunicada em 8 de Abril de 2020, que produziu efeitos no dia 1 de Julho de 2021;

-Condeno o Réu a entregar ao Autor o locado, a loja sita na (…);

-Condeno o Réu a pagar ao Autor a quantia mensal correspondente ao dobro do valor da renda por cada mês de atraso na entrega, no valor mensal de 830,00 € (oitocentos e trinta euros), desde 2 de Julho de 2021 até efectiva restituição do locado, descontando os valores entretanto pagos, acrescida de juros de mora, à taxa supletiva legal de 4% (Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril), até integral pagamento.

Condeno o Réu no pagamento das custas do processo.

Valor da acção: 12.450,00 (doze mil quatrocentos e cinquenta euros) – artigo 298.º, n.º 1, do Código de Processo Civil”.

Inconformado, o Réu interpôs o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões:

“A) QUANTO À MATÉRIA DE DIREITO

1) –A douta sentença em crise, salvo o devido respeito, viola de forma gritante o disposto nos nºs 3 e 4 do artigo 1110º do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei 13/2019 de 12 de Fevereiro, bem como as regras de interpretação das normas estabelecidas no artigo 9º do Código Civil;

2) –Na fundamentação da sentença em crise, o tribunal a quo, verifica-se uma analogia entre o regime do arrendamento habitacional com o arrendamento não habitacional, nomeadamente quanto ao momento da produção de efeitos da oposição à renovação pelo senhorio, que não colide com a lei.

3) –Desde logo o legislador usou expressões diferentes, pelo que não pode o douto Tribunal a quo entender que pretendeu expressar o mesmo.

4) –Acresce que, o contrato de arrendamento em análise não contém qualquer estipulação contratual que afaste o regime de renovação automática previsto no artigo 1110º nº 3 do Código Civil, não tendo tal facto sido devidamente considerado na sentença final.

5) –Tendo o legislador criado uma proibição de oposição à renovação pelo senhorio, durante os primeiros 5 anos (1110º nº 4) e não tendo o contrato, em apreço, estipulado qualquer prazo para a sua renovação, o mesmo renova-se automaticamente por cinco anos (1110 nº 3).

6) –O que equivale por dizer que a oposição à renovação comunicada ao Réu, não pode ser considerada válida nem eficaz, conforme decidido na decisão final.

7) –A tal obstam igualmente os comandos interpretativos das normas jurídicas estabelecidos no artigo 9º do Código Civil.

8) –Assim e em suma, a decisão constante da sentença em crise viola de forma clara as regras de Direito estabelecidas, concretamente o disposto nos nºs 3 e 4 do artigo 1110º e artigo 9º do Código Civil, devendo ser alterada.

9) –Em consequência deve ser declarada a renovação do contrato de arrendamento não habitacional até ao dia 1 de Setembro de 2025.

Nestes termos (…) deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente e, em consequência, ser revogada a decisão, substituindo-a pelo Douto Acórdão que contemple o teor das alegações expendidas e conclusões apresentadas, com alteração da matéria de direito, assim absolvendo-se o Réu e decretando a renovação do contrato de arrendamento não habitacional até ao dia 1 de Setembro de 2025.

Como consequência, deverá também a condenação em custas ser revertida, condenando-se o Autor nas mesmas, nos termos do art.º 527.º do Código de Processo Civil”.

Contra-alegou o A. formulando a final as seguintes conclusões:

“A. –Em conformidade com o previsto no art. 1110 nº 1 do Código Civil e atento o disposto no art. 1097º nº 1 alínea b) do mesmo diploma legal, o Apelante opôs-se à renovação do contrato de arrendamento, pelo que o contrato de arrendamento celebrado entre Apelante e Apelado, em 1 de Setembro de 2015, cessou, por oposição à renovação do Apelante, comunicada em 8 de Abril de 2020, que produziu efeitos no dia 1 de Julho de 2021;

B. –O direito de oposição à renovação “nasce” antes de findos os cinco anos de duração inicial do contrato em apreço nos autos, tendo o legislador apenas deferido a produção dos efeitos do exercício do direito de oposição à renovação do contrato, quando deduzida pelo senhorio, para o fim do quinto ano de duração do contrato, como resulta da redação dada ao n.º 4 do art.º 1097.º do Código Civil, aplicável aos arrendamentos habitacionais;

C. –Esta é a solução que melhor se coaduna com o espírito da lei, e que tem suporte na letra do art.º 1097.º n.º 4. Ou seja, o que se pretende é deferir a produção de efeitos da primeira oposição à renovação deduzida pelo senhorio, de forma a garantir que o contrato de arrendamento não habitacional dure pelo menos cinco anos.

D. –Não foi intenção do legislador impedir que, durante esses cinco anos, o senhorio possa exercer o seu direito de oposição à renovação, coartação essa da qual poderia, na prática, resultar uma duração mínima do contrato de arrendamento bastante superior àquela que o legislador quis acautelar e que se reflete, também, nos novos prazos supletivos de duração dos períodos de renovação dos contratos.

E. –Os prazos de pré-aviso previstos nas arts. a) a d) do n.º 1 do art. 1097º do Código Civil, podem correr simultaneamente com o prazo de duração inicial do contrato, desde que os efeitos da oposição à renovação apenas se produzam depois de decorrido o prazo de cinco anos

F. –O prazo de pré-aviso destina-se a permitir conhecer com antecedência a intenção da contraparte de pôr fim ao contrato, não se destina ao prolongamento do vínculo contratual, pelo que, não existem razões para os dois prazos não poderem correr simultaneamente.

G. –Neste sentido, Drs. José António de França Pitão e Gustavo França Pitão, em Arrendamento Urbano Anotado, página 379; Drª Márcia Passos, em “A duração nos contratos de arrendamento com prazo certo – Após a Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro”, disponível em http://boletim.oa.pt e Dr. Edgar Alexandre Martins Valente, em “Arrendamento Urbano”,

H. –O que é imposto ao senhorio é a manutenção do vínculo pelo período de cinco anos, independentemente do prazo estipulado de duração inicial, podendo o senhorio exercer o direito de oposição à renovação no termo do prazo inicial do contrato, qualquer que este seja, mas que só se torna eficaz depois de se completarem cinco anos de vigência.

I. –O entendimento contrário, seria ainda potenciador da paralisação do mercado do arrendamento não habitacional e um inadmissível desequilíbrio na necessidade de salvaguarda dos interesses dos arrendatários, mas também dos senhorios.

J. –Pelos motivos aduzidos supra, não foi intenção do legislador proibir o senhorio de opor-se à renovação nos primeiros cinco anos de duração do contrato de arrendamento não habitacional (arte. 1110º nº 4 do Código Civil), mas apenas, que este fosse o prazo mínimo da sua duração efectiva.

K. –É esta a interpretação que é consentânea com o previsto no art. 9º do Código Civil e não a pugnada pelo Apelado, conforme se afere dos princípios e lógica interpretativa que de forma clarividente foram analisadas em sede do Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, nº 0701/10, de 29-11-2011, em www.dgsi.pt”.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir:

II. –Direito

Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as excepções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do CPC - a questão a decidir é a de saber se o contrato de arrendamento se renovou automaticamente até 1.9.2025, devendo a sentença ser revogada, em consequência, em todos os seus segmentos.

II. –Matéria de facto

O tribunal de primeiro grau decidiu, em matéria de facto (e a sua decisão não vem impugnada no presente recurso):

“a) - De facto

Atento o acordo das partes e os documentos juntos aos autos, não impugnados, consideram-se assentes, com relevância para a causa, os seguintes factos:

1. –Em 1 de Setembro de 2015 e com entrada em vigor na mesma data, o Autor e o Réu subscreveram o escrito junto com a petição inicial como documento n.º 1, cujo teor se dá aqui por reproduzido, nos termos do qual o primeiro declarou dar de arrendamento ao segundo a loja sita na Rua N…, Lisboa, pelo prazo de 5 anos, destinando-se a loja ao depósito de documentos e arquivo, obrigando-se o Réu ao pagamento de uma renda mensal no valor de 400,00 €, sujeita ao regime de actualizações anuais legalmente aplicáveis.

2. –Da cláusula 7.ª do escrito referido em 1. consta: “A oposição à renovação ou denúncia do presente contrato por qualquer das partes, deverá ser feita mediante notificação por carta registada com aviso de recepção com a antecedência não inferior a 120 dias”.

3. –A renda actual é de 415,00 €.

4. –Em 7 de Abril de 2020, mediante carta registada, com aviso de recepção, recepcionada pelo Réu em 8 de Abril de 2020, o Autor comunicou ao Réu a oposição à renovação do contrato referido em 1., que contrato cessaria às 00h00 do dia 31 de Agosto de 2020 e que o locado deveria ser desocupado nessa data, devendo o Réu entregar o locado livre de pessoas e devoluto de bens.

5. –Em 31 de Agosto de 2020, o Autor enviou ao Réu uma nova carta, que foi recebida por este em 8 de Setembro de 2020, junta com a petição inicial, como documento n.º 8, cujo teor se dá aqui por reproduzido, com o seguinte teor: “(…) Apresentando os meus melhores cumprimentos e respeitando a antecedência contratualmente prevista de cento e vinte dias, comuniquei-lhe por carta registada com aviso de recepção, a minha oposição à renovação do contrato de arrendamento com termo certo celebrado em 01/09/2015 e relativo ao imóvel sito em Rua N…, Lisboa, pelo que o mesmo cessará às 00h00 do dia 31 de Agosto de 2020. Entrou em vigor a Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, que constitui a terceira alteração à Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, estipulando-se no art. 8º desta, assim alterado que, os efeitos da oposição à renovação efectuada pelo senhorio, ficam suspensos até 30 de Setembro de 2020. Assim, caso pretenda, pode beneficiar do referido regime e entregar o locado em 1 de Outubro de 2020, sendo certo que até à sua entrega, livre e devoluto de pessoas e bens de que seja proprietário, deverá pagar o valor referente a tal ocupação conforme resulta da Lei. Aguardo a sua comunicação quanto ao que pretende fazer, sendo certo que, caso opte por entregar o mesmo no dia 1 de Outubro de 2020 e tal não suceda, terei infelizmente de recorrer aos meios judiciais competentes. (…).”

6. –O Réu enviou ao Autor a carta, datada de 10 de Setembro de 2020, junta como documento n.º 9 com a petição inicial, cujo teor se dá aqui por reproduzido, da qual consta: “(…) venho reafirmar o propósito de até ao final do corrente ano manter a situação entre nós pactuada desde Agosto de 2015, deixando para o mês de Dezembro do correste ano (…) qualquer discussão dos termos inerentes à continuação ou libertação do espaço (…)”.

7. –Em 29 de Setembro de 2020, o Autor, através da sua mandatária, enviou ao Réu uma nova carta, junta com a petição inicial, como documento n.º 10, cujo teor se dá aqui por reproduzido, com o seguinte teor: “(…) O nosso cliente nos termos da Lei, deduziu a competente oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado com V.Exa. (…) Tal como lhe foi reiterado verbalmente, o nosso cliente não tem interesse na manutenção do actual contrato de arrendamento (…) Todavia, encontra-se disponível para celebrar novo contrato de arrendamento para fins não habitacionais, nomeadamente nos seguintes termos: - Prazo de cinco anos não renovável; - Renda mensal de €900,00; - Data de início 1 de Outubro de 2020 (…)”.

8. –O Réu comunicou ao Autor que entendia que o contrato não podia ser objecto de oposição à renovação efectuada pelo Autor e que o mesmo vigoraria até 31 de Agosto de 2025.

9. –O Réu continua a pagar o valor mensal referido em 3.

10. –O Réu não entregou o locado”.

IV. –Apreciação

Na sentença, discorreu o tribunal:

“Subjacente à pretensão do Autor está um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, no qual figura como arrendatário o Réu e como senhorio o Autor, contrato celebrado já na vigência da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), facto que não é posto em causa pelas partes. Divergem, no entanto, as partes quanto à interpretação do disposto no n.º 4 do artigo 1110.º do Código Civil, sustentando o Autor a validade e eficácia da oposição à renovação por si comunicada, pugnando o Réu pela invalidade de tal comunicação, por considerar que a lei não consentia ao Autor opor-se à renovação do contrato no momento em que o fez e que este, por força do citado normativo, renovou-se por cinco anos.

Como resulta da factualidade provada, nomeadamente da cláusula 7.ª, e não é posto em causa pelas partes, o contrato em apreciação nos autos, celebrado pelo prazo de cinco anos, era renovável em caso de não oposição à renovação por qualquer das partes.

Em 7 de Abril de 2020, aquando da comunicação da oposição à renovação, já se encontrava em vigor a actual redacção do artigo 1110 do Código Civil.

Dispõe este normativo, sob a epígrafe “Duração, denúncia ou oposição à renovação”, o seguinte:

“1- As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.

2- Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

3- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º.

4- Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”.

Por sua vez, preceitua o artigo 1096.º, n.º 1, alínea b) que “o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte: (…) b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos”. Acrescenta o n.º 2 que a antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Ora, não obstante a redacção do n.º 4 do artigo 1110.º do Código Civil não seja isenta de dificuldades de interpretação, julga-se que o fim visado pelo legislador, com a introdução de tal norma, foi o de impedir a cessação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, por oposição à renovação por parte do senhorio, durante os primeiros cinco anos após o seu início, mesmo daqueles cujo prazo inicial de duração era inferior, garantindo assim a duração efectiva de tais contratos por cinco anos, mas não impedir que a comunicação da oposição à renovação fosse efectuada, com a antecedência prevista no contrato ou na lei, no decurso dos cinco anos iniciais do contrato.

Ou seja, como sucede no n.º 4 do artigo 1097.º do Código Civil, julga-se que o legislador visou deferir a produção dos efeitos da oposição à renovação do contrato para o fim do quinto ano de duração efectiva do contrato.

Veja-se que o normativo em análise não diz que a comunicação de oposição à renovação do contrato pelo senhorio não pode ocorrer nos cinco primeiros anos, mas apenas que “o senhorio não pode opor-se à renovação”, pelo que, julgando-se que a comunicação de oposição à renovação do contrato, embora pressuposto desta, não se confunde com a eficácia que aquela manifestação de vontade produz, que é diferida para o termo do prazo inicial do contrato ou da sua renovação, o normativo citado apenas impede a produção de efeitos da comunicação efectuada antes de decorridos os cinco anos iniciais do contrato.

Donde, tendo o senhorio comunicado a oposição à renovação do contrato por carta registada, com aviso de recepção, recebida pelo Réu em 8 de Abril de 2020, com a antecedência prevista no contrato e na lei, a produzir efeitos após os cinco anos de duração efectiva do contrato, tal oposição é válida e eficaz, não podendo ter-se por renovado o contrato”. (fim de citação).

Está em causa, no presente recurso, a interpretação do nº 4 do artigo 1110º do Código Civil, na redacção dada pela Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro, que entrou em vigor no dia seguinte, e que, como o tribunal salientou, já estava em vigor e já regia a comunicação da oposição à renovação do arrendamento feita pelo senhorio e A.

A propósito do artigo 1110º nº 4 do Código Civil ensina-nos Jessica Rodrigues Ferreira, m. distinta advogada, no seu texto “Análise das principais alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, aos regimes da denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, publicado na Revista Electrónica de Direito –

Fevereiro 2020 – nº 1 (Vol. 21) (DOI 10.24840/2182-9845_2020-0001_0005):

“A grande alteração operada pela Lei 13/2019 quanto à oposição à renovação deduzida pelo senhorio reside na introdução do n.º 4 ao art. 1110.º, onde se passou a prever que, “nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação”17.

De tal norma decorre que, exceto se as partes tiverem previsto a não renovação do contrato no seu termo 18, o contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais tem sempre uma duração mínima de cinco anos, ainda que tenha sido estipulado um prazo de duração inferior, contrariando-se assim a aparente liberdade contratual na fixação do prazo que decorre da letra do n.º 1 19.

O teor desta nova norma não é, porém, nítido, agravando-se a incerteza em virtude da diferente redação dada a normas que visam atingir o mesmo objetivo. Na verdade, não se compreende se o direito de oposição só “nasce” findos os cinco anos, como parece resultar da letra do n.º 4 do art.º 1110.º , ou se, pelo contrário, o legislador se limitou a deferir a produção dos efeitos do exercício do direito de oposição à renovação do contrato, quando deduzida pelo senhorio, para o fim do quinto ano de duração do contrato, como parece resultar da redação dada ao n.º 4 do art.º 1097.º, aplicável aos arrendamentos habitacionais, onde se pode ler que “a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.

Não se trata de uma questão de preciosismo jurídico, pois tem importantes reflexos práticos, como passaremos a exemplificar: A e B celebram um contrato de arrendamento com prazo certo por três anos, nada dizendo quanto à sua renovação, pelo que nos termos do n.º 3 do art. 1110.º a mesma é de cinco anos. Se se entender que nos primeiros cinco anos de duração do contrato o senhorio não pode exercer o direito de oposição à renovação, isto significa que, findos os três anos de duração inicial, o contrato se renova automaticamente por cinco anos e, por isso, que apenas quando esses cinco anos terminem pode o senhorio por termo o contrato, que terá, assim, se o arrendatário não o tiver denunciado ou oposto à sua renovação, durado no mínimo oito anos.

Ou numa situação ainda mais extrema, num contrato de arrendamento celebrado por cinco anos, o senhorio apenas poderia exercer o direito de oposição à renovação no décimo ano de vigência do contrato!

Diferentemente, se se entender que do que se trata é de deferir a produção de efeitos da oposição à renovação para o fim do quinto ano de duração do contrato, isto significa que, findos os três anos de duração do contrato, no primeiro exemplo, ou os cinco anos de duração inicial, no segundo exemplo, o senhorio pode imediatamente deduzir oposição à renovação do contrato, mas este continuará a vigorar por mais dois anos ope legis, findos os quais o arrendatário terá de desocupar o locado, no caso do primeiro exemplo, ou terminará logo que o contrato atinga os cinco anos, no segundo caso.

A nosso ver, a solução que melhor se coaduna com o espírito da lei é a última, e que tem suporte na letra do art.º 1097.º, n.º 4.

Ou seja, o que se pretende é deferir a produção de efeitos da primeira oposição à renovação deduzida pelo senhorio, de forma a garantir que o contrato de arrendamento habitacional dure pelo menos três/cinco anos, consoante seja habitacional ou não habitacional (salvo se o arrendatário pretender antes disso opor-se à sua renovação ou denunciá-lo) e não impedir que, durante esses três/cinco anos, o senhorio possa exercer o seu direito de oposição à renovação, coartação essa da qual poderia, na prática, resultar uma duração mínima do contrato de arrendamento bastante superior àquela que o legislador quis acautelar e que se reflete, também, nos novos prazos supletivos de duração dos períodos de renovação dos contratos 20.

Fazendo um juízo de prognose, parece-nos que a intenção de conferir maior estabilidade e segurança aos arrendamentos que esta norma teve por fito alcançar será gorada na prática, porquanto os senhorios, confrontados com as prorrogações automáticas e por longos períodos, bem como com as incertezas legislativas acima referidas, optará por fazer contratos de arrendamento com prazo certo, não renováveis no seu termo 21, negociando posteriormente, em cada termo e se nisso tiver interesse, as condições que passarão a reger cada um dos novos contratos 22. (fim de citação)[2].

Não concordamos. Vamos tentar explicar porquê.

Diz-nos o artigo 9º do Código Civil:

“1. –A interpretação não deve cingir-se à letra da lei, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada.

2. –Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso.

3. –Na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados”.

A primeira observação que se suscita a propósito deste nº 3 é que o intérprete não presumirá que a solução que ele acha mais acertada é a que o legislador também considerava mais acertada. Por alguma razão estamos no nº 3, e já temos de ter observado o que resulta do nº 1 e do nº 2, onde se inclui uma evidente incursão histórica para a reconstituição das circunstâncias em que a lei foi elaborada. Por outro lado, a doutrina do nº 2 encadeia-se com a parte final do nº 3: - não pode considerar-se um sentido que não tenha um mínimo de correspondência porque se tem de presumir que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, seja desde logo que o legislador conhece a língua em que se exprime e usa-a na perfeição, bem como que o legislador não desconhece tudo o mais que está a regular ou que está regulado, nem desconhece as implicações jurídicas daquilo que está a regular.

O ora recorrente defende que nos primeiros cincos após a celebração do contrato de arrendamento para fins não habitacionais o senhorio não pode opor-se à renovação, se esta possibilidade não tiver ficado acordada entre as partes. O recorrido defende a tese da sentença e da mui distinta advogada acima citada, onde se vê o apelo ao elemento interpretativo da unidade do sistema, na comparação dos lugares paralelos (relativos ao arrendamento habitacional – 1097º nº 4 do CC) e uma formulação da intenção que o legislador teria com o preceito em causa.

A questão não é simples, mas convém voltar a repetir o artigo 1110º do Código Civil (para não perdermos de vista o elemento literal, não por si só (art. 9º nº 1), mas enquanto limite da interpretação que lhe não corresponda (art. 9º nº 2).

Primeiro: “1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte”. (sublinhados nossos).

A soberania da vontade das partes em matéria de arrendamento não habitacional, não afectada nem restringida por considerações de directa relevância dos preceitos constitucionais, desde logo do direito à habitação, é pois total, e já o era ao abrigo da Lei 31/2012 de 14 de Agosto, e já o era ao abrigo da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro: - é a liberalização do mercado, que se não iniciou com as exigências do Memorando de Entendimento de 17 de Maio de 2011, apenas aqui se aprofundou.

No caso concreto, as partes convencionaram um prazo de duração do arrendamento de cinco anos e não convencionaram a exclusão da renovação – como, ao abrigo da sua soberana vontade o poderiam ter feito. Quando falamos em soberana vontade, estamos a falar duma vontade também livre e esclarecida, isto é, duma vontade que reflecte, para cada uma das partes, a melhor defesa possível das suas respectivas posições e portanto dos seus interesses, segundo as possibilidades do tempo e do lugar, vale dizer, do mercado, que as mesmas partes ponderaram ou tiveram a oportunidade de ponderar.

A remissão do nº 1 do artigo 1110º para as disposições aplicáveis ao arrendamento habitacional, na falta de estipulação, opera sobre a matéria da “duração, denúncia e oposição à renovação”, mas sem prejuízo do disposto no artigo 1110º e no artigo 1110º-A (este não vem ao caso).

Sem prejuízo significa literalmente que não são de aplicar as regras do arrendamento para habitação no caso das partes num arrendamento não habitacional não terem convencionado sobre tais matérias se essas matérias estiverem previstas/reguladas expressamente pelo legislador no preceito, isto é, no artigo 1110º.

Prosseguindo no artigo 1110º do CC e para o que aqui releva, vemos que

“3- Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º”.

Esta última parte não nos interessa para o caso. E, no caso, as partes nada estipularam em contrário da renovação automática.

Já no nº 2 do mesmo preceito começámos a ver que o prazo que o legislador aponta supletivamente é o de cinco anos, e aqui, no nº 3, voltamos a ver que se a duração contratada for inferior a cinco anos, então a renovação automática e salvo oposição/estipulação das partes, volta a ser de cinco anos, isto é, o nº 2 repete no nº 3 a “ideia” de que o legislador aponta o prazo de cinco anos como o de estabilidade protectiva. Adiante veremos o valor deste apontamento.

Finalmente, o nº 4 estatui que “Nos cinco primeiros anos após o início do contrato, independentemente do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação.”. Claro é que “os primeiros cinco anos após o início do contrato” nada têm com a duração concreta do contrato, ou seja, é um simples lapso de tempo de proibição, que deve ser contado desde que o contrato se iniciou, e independentemente do contrato, por ter uma duração inferior – suponhamos, de acordo com a autonomia da vontade, uma duração de um ano – já se ter renovado várias vezes.

Literalmente temos que a contagem desse prazo de cinco anos em que ao senhorio é vedado opor-se à renovação, é independente do prazo estabelecido pelas partes, ou supletivamente (nº 2) para a duração do contrato, ser de cinco anos.

Em aplicação prática, num contrato de arrendamento para fins não habitacionais em que as partes estipularam um prazo de cinco anos, iniciado a 1.1.2020, nos primeiros cinco anos sobre este início – ou seja, até 2.1.2025 – o senhorio não pode opor-se à renovação. Salvo se tiver, com o inquilino, no contrato inicial, contratado que o contrato não se renova.

Isto é, a aparente desproporção (a “situação ainda mais extrema” a que se refere Jessica Ferreira), o extremo favor ao inquilino que responde ao maior favor ao senhorio instituído pela lei visada revogar com esta (de 2019)[3], não existe, porque ao senhorio fica sempre salvo colocar no mercado o seu imóvel sob as condições que entender, desde que tenha “procura” para tanto – nº 1 do artigo 1110º do Código Civil, já “liberalizado” desde 2006. Frise-se: estamos em matéria de arrendamento para fins não habitacionais e a técnica legislativa da remissão supletiva para normas relativas ao arrendamento habitacional no que concerne à duração, denúncia e oposição à renovação, tem de entender-se apenas legitimada no caso de não haver disciplina específica, justamente porque é pouco espessa a ligação substancial entre ambas as modalidades de arrendamento.

Literalmente, o legislador disse que a proibição de oposição à renovação no período de cinco anos contados do início do contrato é independente do prazo de duração do contrato. Temos que presumir que o legislador sabe o que quer dizer “independentemente do prazo de duração do contrato”. Se o legislador quisesse que o nº 4 do preceito fosse uma mera norma relativa à contagem de prazo de vigência mínima duma vinculação contratual inicial ou renovada – “seja lá o que for que decidam e acordem, o a vossa relação contratual tem de durar cinco anos” – o legislador estaria a instituir uma norma imperativa completamente contrária à própria liberdade que institui no nº 1 do preceito (1110º do CC), norma imperativa que teria de ser “anunciada” pelas formulações habituais.

“Sim, mas”, o nº 4 funciona na sucessão indicativa do prazo de cinco anos que já vem do nº 2 e do nº 3 do artigo 1110º do CC, e portanto o nº 4 apenas se refere à impossibilidade de oposição à renovação durante os primeiros cinco anos, mas não impede que se comunique a oposição à renovação para ter efeito logo ao primeiro dia seguinte ao último dos cinco anos. Porque, naturalmente, se tivermos de contar com os prazos de pré-aviso e os jogarmos com a proibição de cinco anos, os prazos de pré-aviso só se completam depois dos cinco anos e não conseguem impedir que o contrato entretanto se tenha renovado automaticamente no fim do prazo inicial de cinco anos.

Como assim (isto é, para resolver este óbice), a solução só pode ser a da sentença recorrida, que é distinguir entre proibição de oposição à renovação e comunicação da oposição à renovação, e considerar que a matéria da comunicação da oposição (e já agora, da produção dos seus efeitos) não está regulada no nº 4 do artigo 1110º, o que já permite afastar o “afastamento” da aplicabilidade das regras relativas ao arrendamento habitacional contido na parte final do nº 1 do artigo 1110º do CC.

Talvez não. Como sabemos, a oposição à renovação só se efectiva mediante a sua comunicação. Estamos em presença de uma declaração negocial receptícia, que independentemente dos prazos da produção de efeitos, dos prazos de pré-aviso, só existe se for comunicada e recebida pelo inquilino. Isso mesmo a sentença reconhece quando refere que a comunicação é pressuposto da oposição.

Mas “eu” comunico o “quê”? (perdoe-se a simplicidade do estilo, mas é por mor da didáctica) - eu comunico que não quero renovar o contrato, que me oponho ao nº 3 do artigo 1110º. Quando o contrato é celebrado por cinco anos, então eu comunico que relativamente a ele não vai operar o nº 3 do artigo 1110º, ou seja, eu comunico que por minha vontade unilateral eu vou conseguir aquilo que poderia ter conseguido com acordo (a menção “salvo estipulação em contrário” com que se inicia o nº 3) mas que agora consigo mesmo que o inquilino não concorde, que é impedir que um contrato que celebrei por cinco anos se renove.

Como se percebe, a distinção entre comunicação da oposição e oposição à renovação é especiosa e importa uma interpretação do nº 4 do artigo 1110º do CC que é contraditória com a disciplina do nº 3 do mesmo preceito. Ora, também temos de presumir que o legislador tenta não entrar em contradições dentro do mesmo preceito.

Estamos assim em crer que ler o nº 4 do artigo 1110º como uma norma que só se refere à duração mínima do contrato (inicial e renovado) e que no caso dos contratos com duração contratada ou supletiva de cinco anos autoriza que o senhorio unilateralmente – em contrário do que poderia feito negociadamente com o inquilino, no inicio do contrato – determine a não renovação do contrato, não tem um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso, e é contrária à sistemática dos preceitos, e bem assim desconsidera a diferença que existe entre contratos de arrendamento para fins habitacionais e para fins não habitacionais.

Neste aspecto, procurando retraçar caminhos e fazer história, sobre as protecções ou desproporções que o legislador intentou regular, procurando descobrir no passado o futuro intencionado pelo legislador (conjunção necessária do elemento histórico com o elemento teleológico da interpretação) as fontes são escassas.

Na exposição de motivos da proposta de Lei n.º 129/XIII

(proposta que foi aprovada e que conduziu à Lei nº 13/2019) lê-se:

O XXI Governo Constitucional reconheceu, no âmbito das suas prioridades políticas, o papel central da habitação para a melhoria da qualidade de vida das populações, para o desenvolvimento humano e da vida em comunidade e para a promoção da competitividade e coesão dos territórios. A habitação é um direito fundamental constitucionalmente consagrado, a base de uma sociedade estável e coesa e o alicerce a partir do qual os cidadãos constroem as condições que lhes permitem aceder a outros direitos como a educação, a saúde ou o emprego.

Neste sentido, a Resolução do Conselho de Ministros n.º 50-A/2018, de 2 de maio, que aprova o sentido estratégico, objetivos e instrumentos de atuação para uma Nova Geração de Políticas de Habitação, estabelece como sua missão garantir o acesso de todos a uma habitação adequada, entendida no sentido amplo de habitat. Este documento estabelece ainda como meta, a médio prazo, reduzir a percentagem de população que vive em agregados familiares com sobrecarga de despesas com habitação no regime de arrendamento de 35% para 27%.

Para alcançar estes desideratos é fundamental equilibrar o setor da habitação em termos de regimes de ocupação, fortalecendo e promovendo o arrendamento habitacional permanente.

Em Portugal, o deficiente funcionamento do setor do arrendamento habitacional conduziu a um desequilíbrio estrutural do setor da habitação. Ao contrário do que sucedeu na generalidade dos países da União Europeia, onde as diversas modalidades de oferta habitacional se mantiveram equilibradas e facultam às famílias diversas alternativas habitacionais, a oferta habitacional em Portugal foi fortemente dominada pela habitação própria, deixando o acesso a este bem essencial fortemente condicionado à capacidade financeira de cada família, gerando sobrecarga de custos com a habitação, o aumento do endividamento e uma falta de mobilidade que dificulta a adaptação das famílias às alterações e dinâmicas pessoais, familiares e profissionais.

É, por isso, necessário estimular a oferta de habitação para arrendamento que constitua uma alternativa habitacional efetiva, proporcionando a estabilidade, a segurança e a acessibilidade em termos de custos, necessárias ao desenvolvimento da vida familiar e aos investimentos realizados com a conservação desses edifícios.

Para alcançar estes objetivos, e em complemento dos instrumentos previstos para dar resposta urgente e prioritária às situações de carência habitacional, para a promoção de oferta pública de habitação e para incentivo a uma maior oferta habitacional em regime de arrendamento a custos comportáveis face aos rendimentos das famílias, a Nova Geração de Políticas de Habitação prevê um conjunto de medidas que visam a promoção da segurança e da estabilidade no arrendamento habitacional.

Pretende-se que estas medidas contribuam para minorar uma vulnerabilidade histórica e estrutural de competitividade da habitação permanente face aos outros usos potenciais, e responder à necessidade imperiosa de salvaguardar a segurança e estabilidade dos agregados familiares que permaneceram ao longo de décadas numa habitação arrendada, sobretudo, das pessoas de idade mais avançada, perante o risco de cessação de contratos de arrendamento decorrente da superveniência de opções mais rentáveis para os mesmos espaços.

Para tal é essencial promover um conjunto de alterações ao enquadramento legislativo do arrendamento habitacional visando corrigir situações de desequilíbrio entre os direitos dos arrendatários e dos senhorios resultantes das alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, em particular, proteger os arrendatários em situação de especial fragilidade, promover a melhoria do funcionamento do mercado habitacional e salvaguardar a da segurança jurídica no âmbito da relação de arrendamento”.

Como se vê, considerações sobre o arrendamento para fins não habitacionais não foram a preocupação dominante nas explicitações que o Governo fez sobre os motivos da lei nova.

Para a questão do arrendamento não habitacional, algum apoio histórico se pode encontrar no projecto de lei apresentado pelos Deputados do Grupo Parlamentar do Partido Ecologista Os Verdes – Projeto de Lei nº 852/XIII/3ª: “Revoga a Lei nº 31/2012 de 14 de agosto (Revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano)”, onde se lê:

“A habitação é um direito consagrado na Constituição da República Portuguesa desde 1976 e faz parte dos direitos sociais, estando igualmente consagrada na Declaração Universal dos Direitos Humanos das Nações Unidas e em vários outros compromissos internacionais a que Portugal está vinculado.

O artigo 65º da lei fundamental do país determina que “Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar” incumbindo ao Estado assegurar o direito à habitação.

A Constituição da República Portuguesa acrescenta ainda que “O Estado adotará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria”.

Neste contexto, o arrendamento assume uma função social de relevo e o Estado deverá adotar medidas legislativas para que o mercado incentive a oferta em quantidade, qualidade e preço, de modo a satisfazer a procura e a concretização deste direito fundamental.

No entanto, a habitação tem constituído um importante sector de negócios e tem estado sujeita aos interesses dos especuladores e, nos últimos anos, tem-se vindo a assistir a um aumento brutal das rendas e ao despejo de milhares de famílias das suas habitações, resultado da alteração efetuada pelo PSD e CDS ao Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, através da Lei nº 31/2012 de 14 de agosto.

Segundo dados do Governo, o número de despejos tem vindo a aumentar desde 2013 e, nos primeiros nove meses de 2017, foram despejadas em média cinco famílias por dia, número que terá tendência a aumentar se nada se fizer para travar a referida legislação.

De facto, podemos mesmo dizer que esta lei, comum e legitimamente designada por “lei dos despejos”, nunca procurou promover o arrendamento urbano, antes procurou introduzir medidas de facilitação dos despejos,como é exemplo a criação do Balcão Nacional do Arrendamento, e servir os interesses ligados aos mercados imobiliários, que mais não representa do

que um instrumento ao serviço do especulador.

Esta lei representa, assim, uma evidente negação e violação do direito à habitação e uma completa liberalização das rendas, que se tem vindo a traduzir no despejo de milhares de famílias das suas casas e no despejo e encerramento de muitas micro, pequenas e médias empresas de vários sectores, de coletividades e de associações populares.

É de referir que muitas destas empresas, associações e coletividades fazem parte da história e da memória coletiva das localidades, dão-lhes vida e dinamismo e são obrigadas a encerrar portas,pondoemriscomuitospostos de trabalho.

Importa ainda destacar que a revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano inseriu-se na linha da ofensiva que o Governo PSD/CDS perpetrou aos direitos dos portugueses, incluindo direitos constitucionais, como é o caso da habitação, não tendo a mínima preocupação com a concretização deste direito e com a qualidade de vida das pessoas.

Ou seja, esta lei veio penalizar os inquilinos, criando insegurança, instabilidade social e uma pressão acrescida, ao mesmo tempo que, também pela mão do PSD/CDS, foram agravadas as condições devida e diminuídos os rendimentos de muitas famílias. Em suma, a Leinº31/2012 tornou mais distante o acesso à habitação e, para muitos milhares de portugueses, uma habitação condigna é ainda um sonho remoto, o que é

absolutamente inconcebível.

Falamos do direito à habitação e é urgente mais responsabilidade, mais sensibilidade e justiça social, uma vez que o arrendamento não pode ser visto apenas sob o ponto de vista do

potencial económico que pode representar.

Acresce ainda que o crescimento do turismo se tem refletido no aumento da disponibilização de imóveis para esse fim, quer seja através da aquisição, quer seja do arrendamento, o que acaba por retirar milhares de habitações do mercado de arrendamento habitacional, diminuindo a oferta e aumentando a especulação e os preços, sendo as rendas praticadas absolutamente proibitivas para a esmagadora maioria das famílias, o que representa uma agudização do problema.

A realidade comprova que este regime jurídico nunca procurou proteger os inquilinos de forma séria, nem reforçar o direito à habitação por parte das famílias, nem proteger as pequenas empresas.

Representou antes uma completa desresponsabilização do Estado no cumprimento de um direito constitucional e um favorecimento de interesses ligados ao sector imobiliário.

Até as exceções que foram salvaguardadas no período transitório,

contemplando os inquilinos mais idosos, com deficiência ou com menores capacidades do ponto de vista económico, nunca foram suficientes para que as pessoas não estivessem sujeitas a aumentos pois,a pesar de ter sido estabelecido um limite máximo, a realidade é que pessoas com rendimentos baixos não conseguem

suportar os respetivos aumentos.

Em síntese, com esta lei, o arrendamento urbano foi confiado a um mercado totalmente liberalizado, fomentando as injustiças sociais, devido à redução e ao brutal encarecimento da oferta, numa enorme agressividade para com os inquilinos.

Desta forma, o diploma que está atualmente em vigor não veio resolver nenhum problema, apenas agravou a situação e podemos concluir que o Estado não está a cumprir as suas obrigações em termos de definição e concretização de uma política de habitação em conformidade com a Constituição da República Portuguesa.

Perante os factos, para o Partido Ecologista Os Verdes a Lei 31/2012 de 14 de agosto representa um verdadeiro ataque ao direito à habitação e uma completa desresponsabilização do Estado nesta matéria, que importa reverter.

A verdade é que, desde que esta lei entrou em vigor, tem sido premente a necessidade de proceder à sua revogação. Entretanto, foram introduzidas algumas alterações à legislação vigente, em dezembro de 2014 e em abril de 2017, no sentido de assegurar uma resposta imediata às situações mais gravosas e de evitar efeitos ainda mais perversos.Sucede, que como se está a verificar, essas alterações, apesar de positivas, não são suficientes para

travar os despejos de arrendatários já abrangidos pelo novo regime de arrendamento urbano.

Face ao exposto, é urgente ir mais longe e concretizar efetivamente o direito à habitação, dinamizando o arrendamento de forma sustentável, justa e credível e garantindo estabilidade e

segurança aos arrendatários, o que passa, desde logo, pela revogação da revisão do Regime Jurídico do Arrendamento Urbano aprovado pela Lei nº 31/2012 de 14 de agosto, com

a preocupação de salvaguardar as normas que entretanto foram publicadas e que procuram repor alguma justiça, nomeadamente o diploma que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados ou a Lei 42/2007, que veio estabelecer o regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social.

É tempo de o Estado assumir a sua responsabilidade constitucional em matéria de arrendamento, mostrando-se preocupado com os arrendatários, quer sejam famílias, coletividades ou estabelecimentos, sendo esta a

oportunidade de corrigir os graves erros cometidos com a aprovação da lei dos despejos, que agora se propõe revogar, mas também garantir a suspensão da atualização anual das rendas.

Assim, (…)”. (fim de citação) (sublinhados nossos).

O texto acabado de citar desvenda um pouco o problema do arrendamento para fins não habitacionais sob a pressão do mercado, dinamizado pelo investimento estrangeiro, mais forte e mais acalentado pelas obrigações assumidas no Memorando, ou seja, que o tecido empresarial sobretudo urbano pode ser literalmente “varrido” para fora da cidade (e que este “fora da cidade”, no caso das pequenas empresas, pode simplesmente representar o fim delas).

Mas este problema não resultou, com o devido respeito, da legislação de austeridade dos anos 2011 e seguintes, posto que a versão do artigo 1110º nº 1 do Código Civil, que estipula a soberania da autonomia da vontade das partes (que é veículo e instrumento do mercado), já data de 2006, onde a regra (supletiva) do prazo de cinco anos já existia.

Já existindo, a inovação de 2019 são os nº 3 e 4, e não o prazo de cinco anos enquanto prazo de estabilidade imposto pelo legislador, mas as regras relativas à renovação (além do mais). Quer isto dizer que o legislador de 2019 não quis proteger os inquilinos de arrendamentos para fins não habitacionais dos abusos propiciados pelo legislador de 2012 em matéria de prazo de duração dos contratos, que como vimos não existiram. Se não quis proteger, não faz sentido acusar o legislador de maior favor aos inquilinos em termos tais que a reação dos senhorios vá ser contrária ao objectivo do legislador. E portanto também não faz sentido convocar para a interpretação uma suposta intenção do legislador de proteger os inquilinos, na qual o legislador, incauto ou por demais voluntarioso, se tivesse excedido, e que o intérprete devesse corrigir por uma presunção de que o legislador não se excede.

Sejamos francos: a partir do nº 1 do artigo 1110º do Código Civil, desde 2006, “quem manda” é o mercado – as partes livremente estipulam o que bem lhes interessar estipular sobre duração do contrato, desde logo que o contrato não está sujeito a qualquer renovação, mesmo que dure apenas 7 meses, ou 2 anos ou 3, ou 5. E se as partes são livres, também são, ou têm de ser, responsáveis, isto é, têm elas o dever de conhecer a lei e de prever as medidas a adoptar para defesa dos seus interesses durante um período alargado segundo as condições que puderem prever.

Excluamos portanto do âmbito da interpretação o que possa parecer ser a solução mais adequada que o legislador teria querido consagrar, admitamos que a liberdade das partes as torna responsáveis por escolher se sim ou não querem celebrar um contrato por qual prazo e se sim ou não querem que este contrato, com este prazo, se renove ou não. E nenhum espanto haja, nem nenhum extremismo se assinale, se, na imensa variedade dos casos da vida, isto é, na imensa variedade dos interesses de cada senhorio e de cada inquilino dentre os muitos que existem, um senhorio e um inquilino concretos acharem que o prazo mais adequado para a sua mútua vinculação é o de cinco anos mais cinco anos.

O que de todo vemos no nº 3 e 4 do artigo 1110º do Código Civil (de resto no nº 1, logo) é o legislador a impor um prazo mínimo de duração do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, antes o vemos a indicar um prazo de estabilidade que considera razoável, deixando aos interessados em concreto plena liberdade de negociarem o que bem entenderam.

É por tudo isto que não faz sentido ir ao lugar paralelo do artigo 1097º nº 4 do Código Civil buscar um remédio para o senhorio se proteger dum suposto excessivo favor que o legislador de 2019, apostado em resolver as desigualdades resultantes de 2012, teria feito ao inquilino.

Deste modo, estamos, no nº 4 do preceito, perante uma norma que regula a matéria de oposição à renovação (incluído, portanto e pressupostamente e necessariamente, o modo de comunicação – repare-se que a distinção em sede de arrendamento habitacional faz sentido em função de imposição de prazos mínimos – artigo 1095º nº 2 do Código Civil) de modo próprio, impedindo a convocação das normas do arrendamento habitacional (nº 1 do preceito).

Em suma, entendemos, com o devido respeito por posições contrárias, que a norma do nº 4 do artigo 1110º do Código Civil não permite a oposição à renovação (compreendendo-se nesta a comunicação da oposição à renovação) do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado ao abrigo da liberdade das partes por cinco anos e sem estipulação inicial da exclusão da renovação, no prazo de cinco anos contado desde o início do contrato, com a consequência de que, nesse caso, é inevitável a renovação.

Procede assim o recurso, o que implica a revogação total da sentença e em consequência a absolvição do réu de todos os pedidos formulados contra ele.

Custas, em primeira e segunda instância, pelo A. – artigo 527º nº 1 e 2 do CPC.

V. –Decisão

Nos termos supra expostos, acordam conceder provimento ao recurso e em consequência revogam a sentença recorrida, absolvendo o réu de todos os pedidos contra ele formulados pelo A.

Custas em primeira e segunda instância pelo A.

Registe e notifique.

Lisboa,27.10.2022

Eduardo Petersen Silva

Manuel Rodrigues

Nuno Lopes Ribeiro

Processado por meios informáticos e revisto pelo relator

[1] Com aproveitamento do relatório da sentença recorrida.

[2] Nas suas notas de rodapé a autora dá conta de notas ou posições consigo concordantes e consigo divergentes na doutrina, que não nos impressionam e por isso não transcrevemos tais notas aqui.

[3] Artigo 1º da Lei 13/2019: “A presente lei estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade (…)”

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