II – Fundamentação
a) A matéria de facto dada como provada em primeira instância é a seguinte :
1- Com data de 1/4/2005, a “A... – …, S.A.” e a R. “M. – … e Vestuário, Ldª” celebraram o acordo constante do instrumento denominado “contrato de arrendamento comercial de duração limitada”, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido :
“ENTRE :
A... – …, S.A. (…), com sede na Av. …, em L…, na qualidade de senhoria, adiante designada por PRIMEIRA CONTRATANTE, neste acto representada pelo seu procurador, o Sr. Arqº H…(…) ;
E
M. – …, Lda. (…), com sede na Rua …, em L…, na qualidade de arrendatária, adiante designada de SEGUNDA CONTRATANTE, neste acto representada pelo seu legal representante, Sr. G. (…) ;
Considerando que a primeira contratante é proprietária e legítima possuidora do prédio urbano sito na Rua …, em L.., descrito na …Conservatória do Registo Predial de L… sob o nº ..., da freguesia de S…, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 18º, da mesma freguesia, com licença de utilização nº…, emitida pela Câmara Municipal de …, a 10/10/19…, usualmente designado por “G.”, e se encontra em bom estado de conservação, apto ao seu gozo imediato.
É celebrado o presente contrato que se rege pelas cláusulas seguintes :
Cláusula 1ª
Pelo presente, a PRIMEIRA CONTRATANTE dá de arrendamento à SEGUNDA, que esta recebe, a fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à Loja nº 5, situada no piso 0 (zero) do prédio urbano supra identificado e descrito no Considerando Único.
Cláusula 2ª
1 – O arrendamento é efectuado pelo prazo de cinco anos, ao abrigo dos Arts. 117º e 121º do RAU, na redacção dada pelo Dec-Lei nº 257/95, de 30/09, e teve início em 01/04/2005, renovando-se automaticamente por iguais períodos, se nenhuma das partes o denunciar.
2 – A denúncia referida no número anterior deve ser feita pela PRIMEIRA CONTRATANTE mediante notificação judicial avulsa contra a Segunda, com um ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação, e não confere à SEGUNDA CONTRATANTE o direito a qualquer indemnização.
3 – A SEGUNDA CONTRATANTE pode denunciar a todo o tempo mediante carta registada com aviso de recepção ou telegrama, a enviar à PRIMEIRA CONTRATANTE, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.
Cláusula 3ª
O local, objecto do presente contrato, destina-se exclusivamente ao comércio, mais concretamente à comercialização, importação, produção e exportação de artigos de pele, vestuário, acessórios e afins, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso sem prévio consentimento da PRIMEIRA CONTRATANTE, sob pena de resolução.
Cláusula 4ª
1 – A renda mensal é de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros), no primeiro ano, e no segundo, de € 2.743,39 (dois mil, setecentos e quarenta e três euros, e trinta e nove cêntimos) ; daí em diante, será actualizada anualmente, por aplicação do coeficiente publicado pelo INE para o efeito.
2 – A SEGUNDA CONTRATANTE, no início do contrato, entregou à PRIMEIRA as rendas relativas aos meses de Abril e Maio de 2005, devendo as rendas seguintes ser pagas no primeiro dia útil de cada mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito, por meio de depósito, bancário na conta nº ... do ..B…, do balcão da E…, de que é titular a PRIMEIRA CONTRATANTE, ou em outro local indicado por esta.
Cláusula 5ª
1 – Para garantia do cumprimento das obrigações de natureza pecuniária assumidas pela SEGUNDA CONTRATANTE por via do presente contrato, incluindo as relacionadas com eventuais indemnizações por danos que comprovadamente tenha causado no arrendado, a mesma presta uma garantia bancária On First Demand, no valor correspondente a € 16.500,00 (dezasseis mil, e quinhentos euros), a entregar, até 31.03.2005, à PRIMEIRA CONTRATANTE, e que passará a fazer parte integrante do contrato assim que lhe for entregue.
2 – A não observância do estipulado naquelas cláusulas mencionadas no número anterior, por culpa imputável à SEGUNDA CONTRATANTE, confere à PRIMEIRA CONTRATANTE o direito de accionar a referida garantia bancária.
3 – O valor da referida garantia bancária será sempre actualizado, conforme o coeficiente legal aplicável, e de acordo com o valor da renda a pagar em cada ano, mantendo-se em vigor até efectiva desocupação do locado, com a entrega das chaves à senhoria.
Cláusula 6ª
1 – A SEGUNDA CONTRATANTE fica desde já autorizada, por sua conta, e observando as indispensáveis condições de segurança, a efectuar as obras interiores e exteriores necessárias ou convenientes à adaptação do arrendado aos fins para que o mesmo se destina, designadamente as que respeitam a decoração, sistemas de iluminação, interior ou exterior, colocação de prateleiras, sem direito a qualquer contrapartida da PRIMEIRA.
2 – Salvo o estipulado no número anterior, não pode a SEGUNDA CONTRATANTE, sem autorização prévia e escrita da PRIMEIRA CONTRATANTE, realizar quaisquer outras obras ou benfeitorias que não sejam as de conservação e limpeza.
Cláusula 7ª
1 – As obras realizadas nos termos da cláusula anterior, ficarão a fazer parte integrante do identificado escritório ora arrendados, sem que a SEGUNDA CONTRATANTE tenha direito a qualquer indemnização pelas mesmas.
2 – Exceptuam-se do número anterior, todas as estruturas amovíveis ou passíveis de levantamento sem danificação do local arrendado, designadamente, prateleiras e equipamentos de iluminação, que a SEGUNDA CONTRATANTE poderá retirar quando entender, e sem que a PRIMEIRA CONTRATANTE tenha direito a qualquer indemnização sobre as mesmas.
Cláusula 8ª
A SEGUNDA CONTRATANTE obriga-se a cumprir e a fazer cumprir o regulamento de condomínio em anexo, ficando por sua conta :
- a)quer as despesas que em cada ano estiverem em vigor, decorrentes da aplicação, tanto do título de propriedade horizontal como do regulamento de condomínio, imputáveis à fracção ora arrendada ; respeitantes à conservação e fruição das partes comuns do edifício em que a mesma se integra ;
- b)quer as despesas emergentes do uso da fracção, designadamente as que digam respeito a serviços de limpeza, manutenção de equipamento, vigilância, instalação de equipamento necessário ao fornecimento de água e luz, de telecomunicações, e respectivos consumos.
Cláusula 9ª
A SEGUNDA CONTRATANTE, além do disposto na cláusula anterior e na lei, obriga-se ainda a :
- a)manter em bom estado designadamente os soalhos, portas, pintura das paredes, e a proceder às reparações necessárias das deteriorações que se forem verificando no local arrendado, e que resultem de utilização imprudente ;
- b)permitir que a PRIMEIRA CONTRATANTE, ou quem a represente, vistoriem o local arrendado, acompanhadas dos técnicos que reputem necessários, o que deverá ser previamente acordado com a Segunda Contratante, de forma a não perturbar a actividade do escritório.
Cláusula 10ª
Cessando o presente contrato, por qualquer meio, o escritório agora arrendado, será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as suas chaves, e designadamente os vidros intactos, bem como a instalação eléctrica.
Cláusula 11ª
Fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da PRIMEIRA CONTRATANTE.
Cláusula 12ª
O presente contrato é celebrado, nesta data, sob a condição de a SEGUNDA CONTRATANTE cumprir o disposto no nº 1 da Cláusula 5ª, designadamente quanto ao prazo de entrega, à PRIMEIRA CONTRATANTE, da referida garantia bancária aí estabelecido, não produzido quaisquer efeitos se o mesmo não for observado.
Cláusula 13ª
Toda e qualquer questão emergente do presente contrato, será dirimida no Tribunal Judicial da Comarca de L…, com expressa renúncia a qualquer outro.
Feito em triplicado, ficando um exemplar para cada uma das partes, sendo o que resta devidamente selado e participado às Finanças”.
2- Com data de 21/1/2011, entre as R.R. “M. – … e V…o, Ldª” e “S., S.A.” foi celebrado o acordo denominado “contrato de trespasse”, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido :
“Entre :
Primeira Outorgante : M. – … …o, Limitada (…), com sede na Rua …., freguesia do C…, em L… (…), aqui representada pela sua gerente, com poderes para o acto, C.;
Segunda Outorgante; S., S.A. (…), com sede na Avenida … da freguesia e concelho da P…(…), aqui representada pelo seu administrador único, Dr. M..
é celebrado livremente e de boa fé o CONTRATO DE TRESPASSE que se vai reger pelas seguintes clausulas.
CLÁUSULA PRIMEIRA
A Primeira Outorgante é dona e legitima possuidora de um estabelecimento comercial de sapataria denominado “S… M.”, instalado na fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente à loja nº 15, sita no piso 0 (zero), do prédio urbano com entrada pelo nº 31 da Rua … da freguesia de S… do concelho de L…, usualmente designado por “G.”, inscrita na matriz respectiva sob o artigo 186º “E” da mesma freguesia.
CLÁUSULA SEGUNDA
Pelo presente contrato, e pelo preço de noventa mil euros que se encontra pago, a Primeira Outorgante TRESPASSA à Segunda Outorgante, e esta toma-lhe de trespasse, o identificado estabelecimento, com cedência das chaves e de todas as mercadorias, mobiliário, equipamentos, máquinas, móveis, respectivas licenças, alvarás e direito ao arrendamento, por cuja ocupação é paga a renda anual de € 32.920,68 (trinta e dois mil novecentos e vinte euros e sessenta e oito cêntimos).
CLÁUSULA TERCEIRA
Ambas as partes declaram aceitar nos termos nele expressos o presente contrato, o qual é feito em dois exemplares dotados de igual validade jurídica, destinando-se um a cada uma das partes”.
b) Como resulta do disposto nos artºs. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação do recorrente servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Perante as conclusões da alegação das apelantes, as questões em recurso consistem em determinar :
-Se deve alterar-se a matéria de facto dada como provada pelo Tribunal de 1ª instância.
-Se a Sentença recorrida é nula por falta de fundamentação.
-Se a Cláusula 11ª do contrato de arrendamento “sub judice” impõe a proibição de celebração de contratos de trespasse sem o consentimento prévio do senhorio.
-Se existem razões para a acção improceder.
c) Pretendem as recorrentes que se considerem provados todos os documentos juntos com a petição inicial pela recorrida.
Ora, de acordo com o disposto no artº 685º-B nº 1 do Código de Processo Civil, quando impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente, sob pena de rejeição do recurso, especificar :
-Os pontos de facto que considera incorrectamente julgados.
-Quais os concretos meios de probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
Há que realçar que as alterações introduzidas no Código de Processo Civil com o Decreto-Lei nº 39/95, de 15/2, com o aditamento do artº 690º-A (actual artº 685º-B) quiseram garantir no sistema processual civil português, um duplo grau de jurisdição.
De qualquer modo, há que não esquecer que continua a vigorar entre nós o sistema da livre apreciação da prova conforme resulta do artº 655º, do Código de Processo Civil, o qual dispõe que “o tribunal colectivo aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto”, pelo que a convicção do Tribunal não é, em princípio, sindicável. Este princípio não pode, nem deve, ser subvertido pelo exercício de duplo grau de jurisdição.
Para que decisão da 1ª instância seja alterada é necessário que algo de “anormal” se tenha passado na formação dessa apontada “prudente convicção”, ou seja, ter-se-á que demonstrar que na formação da convicção, retratada nas respostas que se deram aos factos, foram violadas regras que lhe deviam ter estado subjacentes.
d) Ora, tendo os documentos em causa sido juntos aos autos pela própria recorrida (A. no processo) e não tendo os mesmos sido impugnados, é óbvio que poderão os mesmos ser valorados pelo Tribunal (cf. artºs. 515º e 659º nº 3 do Código de Processo Civil).
Assim sendo, e julgando esta parte do recurso procedente, à matéria de facto provada aditam-se os seguintes pontos :
3- Em 5/1/2011 a R. “M. – …, Ldª” enviou à A., e esta recebeu, uma carta registada com aviso de recepção em que lhe comunicava que, querendo, poderia exercer o seu direito legal de preferência no trespasse do estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma arrendada, comunicando os “elementos essenciais do referido negócio”.
4- A A. respondeu a tal carta em 17/1/2011, mediante carta registada com aviso de recepção, dizendo que tal trespasse “não se admite (…) mormente (pela) falta de indicação dos bens que integram o trespasse (…) e que a R. “M. – …, Ldª” não poderia efectuar tal negócio por força da Cláusula 11ª do contrato de arrendamento que as ligava.
5- Em 4/2/2011 a A. recebeu cópia do documento autenticado de transmissão por trespasse do estabelecimento comercial em causa, celebrado na data indicada em 2..
6- Em 26/1/2011 a A. foi notificada pelo Serviço de Finanças “L… 3”, enquanto proprietária da fracção autónoma identificada nos autos, que o direito ao trespasse do estabelecimento comercial instalado naquela fracção tinha sido penhorado no âmbito do processo executivo fiscal nº ..., em que era executada a R. “M. – …, Ldª”.
e) Já o facto indicado pela recorrente sobre a consignação em depósito das rendas do local arrendado não se mostra minimamente provado nos autos, nem o mesmo foi alegado pelas agora recorrentes nos seus articulados.
Deste modo, esse facto não irá ser aditado.
f) Quanto à segunda das apontadas questões, ou seja, saber se a Sentença sob recurso é nula por falta de fundamentação.
Defendem as apelantes que a Sentença não se encontra devidamente fundamentada (“é muito vaga, sendo a posição assumida despida de qualquer fundamento jurídico ou factual”) e, além disso, não especifica os factos que considera provados e os não provados.
Ora, as causas de nulidade da Sentença vêm taxativamente enunciadas no artº 668º nº 1 do Código de Processo Civil, onde se estabelece :
“É nula a sentença :
- a)Quando não contenha a assinatura do juiz ;
- b)Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão ;
- c)Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ;
- d)Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento ;
- e)Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido”.
O Prof. Castro Mendes (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 297), na análise dos vícios da Sentença enumera cinco tipos :
-vícios de essência ;
-vícios de formação ;
-vícios de conteúdo ;
-vícios de forma ;
-vícios de limites.
Refere o mesmo Professor (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 308), que uma Sentença nula “não contém tudo o que devia, ou contém mais do que devia”.
Por seu turno, o Prof. Antunes Varela (in “Manual de Processo Civil”, pg. 686), no sentido de delimitar o conceito, face à previsão do artº 668º do Código de Processo Civil, salienta que “não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…) e apenas se curou das causas de nulidade da sentença, deixando de lado os casos a que a doutrina tem chamado de inexistência da sentença”.
Lebre de Freitas (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II, pgs. 668 e 669) considera que apenas a “falta de assinatura do juiz” constitui fundamento de nulidade, pois trata-se de “um requisito de forma essencial. O acto nem sequer tem a aparência de sentença, tal como não tem a respectiva aparência o documento autêntico e o documento particular não assinados”. A respeito das demais situações previstas na norma, considera o mesmo autor tratar-se de “anulabilidade” da sentença e respeitam “à estrutura ou aos limites da sentença”.
e) Ora, afirmam as recorrentes que a Sentença não se encontra devidamente fundamentada.
Não lhes assiste razão.
Com efeito, de acordo com o disposto no artº 659º do Código de Processo Civil, “a sentença começa por identificar as partes e o objecto do litígio, fixando as questões que ao tribunal cumpre solucionar” (nº 1) ; “seguem-se os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final” (nº 2) ; “na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu como provados, fazendo o exame crítico das provas de que lhe cumpre conhecer” (nº 3).
Assim, podemos verificar que uma Sentença é composta de três fases :
-Uma parte introdutória em que se identificam as partes e o objecto da acção e se indicam as questões a resolver ;
-Uma parte estrutural, composta pela fundamentação de facto e de direito, onde se dizem quais os facto provados (podendo o juiz que a lavra fazer o exame crítico das provas dos factos em relação aos quais houve confissão, admissão por acordo ou junção de documentos após a selecção assente ou na audiência preliminar ou no momento em que foi proferido o despacho saneador, quando aquela não teve lugar) e se aplica a lei aos factos, fazendo a sua (dela) interpretação ;
-A parte final que é a decisão, onde o Tribunal dá a solução jurídica ao caso concreto que lhe foi apresentado.
Ora, como resulta inequivocamente, da Sentença recorrida, na mesma estão especificados os seus fundamentos fácticos (no Ponto 3., sob o título “Fundamentação” consta o Ponto 3.1., intitulado “De Facto” onde se diz que “atenta a posição das partes e a documentação junta aos autos, têm-se por assentes os seguintes factos (…)”, seguindo-se o rol dos mesmos), sendo certo que só a sua completa omissão poderia conduzir à nulidade de tal peça processual (cf. Acórdão do S.T.J. de 5/11/2009, consultado na “internet” em www.dgsi.pt.).
De seguida encontra-se o Ponto 3.2. com o título “De Direito”, onde são indicados sumariamente os factos provados e sobre os mesmos incide o silogismo lógico-jurídico, em que a decisão constitui a conclusão lógica da norma legal (premissa maior) com os factos (premissa menor).
A falta de fundamentação que, no entender das recorrentes, possa existir entre os meios de prova produzidos no processo, a decisão sobre a matéria de facto e a decisão de Direito, não constitui qualquer nulidade da sentença recorrida que (basta lê-la) tem os fundamentos de facto e de direito em concordância lógica com a decisão.
Com efeito, a verdade é que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Se na fundamentação da Sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença. Esta oposição, porém, não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta. Isto é, quando embora mal, o Juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade.
Deste modo, afigura-se-nos, que, como acima salientámos, a questão invocada pelas recorrentes não se enquadra na apontada causa de nulidade de sentença (falta de fundamentação), antes se prendendo com a subsunção dos factos às normas jurídicas efectuada pelo Tribunal recorrido e com a qual não se conformam.
Assim essa situação não configura a alegada causa de nulidade da sentença, nomeadamente a que decorre da falta de fundamentação.
f) Por outro lado, também afirmam as recorrentes que na Sentença recorrida não foram indicados os factos não provados.
Ora, no que tange aos factos não provados, não resulta da Lei a obrigatoriedade de o Tribunal os fazer consignar na Sentença, nomeadamente da leitura do artº 659º nº 2 do Código de Processo Civil.
Aliás, a obrigatoriedade de fazer constar a matéria dada como não provada apenas se impõe para a decisão sobre a matéria de facto e, “mutatis mutandis”, no que tange à análise critica das provas e respectiva fundamentação (cf. artº 653º nº 2 do Código de Processo Civil).
Assim, não se vislumbra a existência da invocada nulidade.
Pelo exposto, improcede nesta parte o recurso.
g) Vejamos, agora, se a Cláusula 11ª do contrato de arrendamento celebrado entre a recorrida “A... – …, S.A.” e a recorrente “M. – Calçado, Acessórios e Vestuário, Ldª” impõe a proibição de celebração de contratos de trespasse sem o consentimento prévio do senhorio.
Ora, apurou-se que em 1/4/2005 a apelada “A... – …, S.A.” e a apelante “M. – …, Ldª” celebraram um acordo que denominaram de “contrato de arrendamento comercial de duração limitada”, onde consta da Cláusula 11ª que “fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da primeira contratante”, ou seja, a recorrida.
Posteriormente, com data de 21/1/2011, entre as recorrentes foi celebrado o acordo que denominaram de “contrato de trespasse”.
Dúvidas não subsistem sobre o tipo de contrato celebrado (arrendamento), pelo que há que determinar qual o regime legal que lhe é aplicável.
Por força do princípio “lex posterior derrogat legi priori”, a sucessão de leis no tempo não chega a gerar um conflito intra-sistemático, isto é, um conflito real de normas aplicáveis (artº 7º do Código Civil).
Mas isso não significa que se não possa configurar um conflito extra-sistemático, quer dizer, um conflito de leis no tempo, a resolver necessariamente antes de se proceder à aplicação da lei aos factos da causa. Isto é assim dado que à descontinuidade da lei não corresponde, naturalmente, um corte, mais ou menos radical, na continuidade da vida social.
Há portanto que decidir à luz de que lei deve o julgamento do recurso ocorrer.
A resposta deve ser dada pelas regras gerais relativas aplicáveis à sucessão de leis no tempo, sem prejuízo, evidentemente, da consideração das normas de direito transitório de que a lei nova se tenha feito acompanhar.
O contrato de arrendamento cuja vigência se discute foi celebrado em 2005, ou seja, na vigência das regras típicas desta espécie contratual estabelecidas no Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15/10, que aprovou o R.A.U (cf. artº 3 nº 1, al. a) do referido diploma).
Ora, a Lei nº 6/2006 de 27/2, que aprovou o Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (N.R.A.U.), e entrou em vigor, excepto quanto a dois preceitos, no dia 27/6/2006, revogou, na quase totalidade, o R.A.U. (cf. artºs. 60 nº 1 e 65 nºs. 1 e 2 da Lei 6/2006, de 27/2).
O princípio geral da lei civil em matéria de aplicação da lei no tempo é o da aplicação prospectiva, que assume duas faces, distintas mas complementares (ver artº 12 nºs. 1 e 2 do Código Civil) – cf. Antunes Varela in Ver. Leg. Jur., Ano 120, pg. 150.
A primeira é que contempla os simples factos: Quanto a estes, na falta de disposição em contrário, a lei só se aplica aos factos futuros, entendendo-se como tais os factos que se produzem após a entrada em vigor da norma (artº 12 nº 1 do Código Civil).
Nestas condições, à resolução, ou melhor, aos factos de que ela se deduz, é aplicável a lei vigente em que ocorreram os factos que a produzem (cf. Acórdão do S.T.J. de 16/7/1975, in B.M.J. nº 248, pg. 431 e Acórdãos da Relação de Lisboa de 13/7/1989, in Col. 4/1989, pg. 128, e de 30/1/1992, in Col. 1/1992, pg. 149).
Assim sendo, é manifesto que o recurso deve ser julgado à luz do N.R.A.U..
Com efeito, os factos dos quais é susceptível de inferir aquela causa de supressão do contrato ocorreram no ano de 2011, data da celebração do contrato de trespasse.
h) Fixado que está o tipo de contrato que a apelada “A... – …, S.A.” e a apelante “M. – …, Ldª” celebraram (arrendamento), há agora que analisar o acordo celebrado entre as recorrentes.
Intitularam-no as mesmas de trespasse.
Ora, “o trespasse é, na lei portuguesa, uma expressão de conteúdo genérico que – como os sinónimos transmissão, transferência, alienação, sucessão ou cessão – abrange virtualmente figuras muito distintas, com problemas muito específicos, problemas e figuras que têm de considerar-se um por um para que se veja o que pretende cada preceito” (cf. Orlando Carvalho, in R.L.J., Ano 110, pg. 103).
Não há dúvida, porém, que o trespasse é, na lei portuguesa, uma negociação do estabelecimento, sendo comum defini-lo como “um negócio que envolve a transmissão da propriedade de um estabelecimento comercial, de forma onerosa ou gratuita, por acto entre vivos” (cf. Fernando de Gravato Morais, in “Novo Regime do Arrendamento Comercial”, 2ª ed., pg. 280).
O artº 1112º nº 1 do Código Civil (tal como anteriormente o artº 115º nº 1 do R.A.U.) permite a transmissão, por acto entre vivos, da posição de arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio, em caso de trespasse de estabelecimento comercial e industrial.
Trata-se de uma importante excepção ao disposto no artº 1059º nº 2 do Código Civil, segundo o qual “a cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos artigos 424º e seguintes, sem prejuízo das disposições especiais deste capítulo”.
De acordo com o artº 424º do Código de Processo Civil, o arrendatário que queira ceder a sua posição contratual a terceiro tem de obter o consentimento do senhorio. Se o locatário não obtiver esse consentimento, o acto ilícito de cessão da posição contratual, constitui fundamento para resolução do contrato (artº 1038º al. f) do Código Civil).
Com tais preceitos o legislador pretendeu não colocar obstáculos à circulação do estabelecimento comercial ou industrial. Daí que, só quando, e na medida em que, essa circulação se verifique, é que se justificará a dispensa de autorização do senhorio. Daqui decorre a necessidade de delimitar as situações em que as partes quiseram, de facto, negociar o estabelecimento, daquelas em que, a coberto ou sob a capa dum trespasse, pretenderam, de facto, ceder a posição de arrendatário, ao arrepio do disposto nos artºs. 1038º al. f) e 1059º nº 2 do Código Civil.
É nesta sequência que o artº 1112º nº 2 do Código Civil considera não haver trespasse quando “a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento” (al. a)) ; e também quando “a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afectação a outro destino (al. b)).
Perante o regime acima exposto, não subsistem dúvidas de que estamos, efectivamente, perante um contrato de trespasse celebrado entre as apelantes.
i) Assim sendo, necessitava tal contrato de autorização prévia e escrita do senhorio, a agora apelada ?
Nesta matéria, vigora o artº 1112º nº 1 do Código Civil, o qual estabelece a desnecessidade de consentimento do senhorio para a transmissão do contrato de arrendamento, quando a posição contratual é incluída (especificamente ou por força do jogo do âmbito natural) num trespasse. Ou seja, dispensa-se o consentimento do outro contraente para a transmissão da posição de arrendatário emergente do contrato (contra a regra geral da locação e da cessão da posição contratual – artºs. 1059º nº 2 e 424º do Código Civil), e não propriamente para o trespasse do estabelecimento (este pertence ao seu titular, que o transmite sem necessidade de autorização de qualquer outro sujeito).
Há, também, que ter presente que o preceito em análise pressupõe que o trespasse envolveu o arrendamento e regula a questão de saber como se passam as coisas face ao senhorio.
A hipótese da norma é, assim, a realização de transmissão de empresa que consista num negócio entre vivos e definitivo e que nessa transmissão se englobe a posição de arrendatário do imóvel em que a empresa funciona. A estatuição é que a transmissão do contrato de arrendamento não carece de consentimento do senhorio e pode mesmo realizar-se contra a sua vontade. Note-se que, para efeitos do nº 1 do artº 1112º do Código Civil, trespasse é sempre uma transmissão da propriedade da empresa em que se faz a transmissão da posição de arrendatário, pois nas transmissões temporárias do estabelecimento o cessionário adquire apenas um direito de disponibilidade sobre o imóvel.
Assim, é no trespasse que a cessão do contrato de arrendamento é merecedora de tutela, pois que é veículo para facilitar a transmissão da própria empresa. Numa mera transmissão temporária de empresa nada justifica a transmissão da posição de arrendatário e, mesmo que ela se dê, em casos excepcionais, deve ficar sujeita ao regime geral dos artºs. 1059º nº 2 e 424º do Código Civil.
O artº 1112º do Código Civil funda-se, assim, na importância que, para o titular da empresa, tem a fácil realização do seu investimento na empresa, razão pela qual é de seu interesse poder transmiti-la com o máximo de valores possível e, sobretudo, com um dos seus valores normalmente mais relevantes, o imóvel. Com efeito, as possibilidades de transmissão e valorização são muito maiores se o adquirente puder continuar a exploração no mesmo local. Não é, pois, a circulação das empresas em geral que se tutela, mas a tutela da circulação que é instrumental da realização do investimento.
Daqui que se retire ao senhorio a possibilidade de intervir.
Com este fundamento, a norma é imperativa, sendo nula qualquer cláusula contratual que a contrarie.
Neste sentido vejam-se, por exemplo, o Acórdão da Relação do Porto de 21/5/2001 (consultado na “internet” em www.dgsi.pt) segundo o qual “é nula, por contrária à lei e à ordem pública, a cláusula, inserta em contrato promessa de arrendamento comercial, que estabelece que o arrendatário “não terá o direito de trespassar o local arrendado seja qual for o motivo”, pois o artigo 115º nº 1 do Regime do Arrendamento Urbano é uma disposição imperativa”. Também o Acórdão da Relação de Coimbra de 14/6/1988 (consultado na Col. 3/1988, pg. 91) refere que “o trespasse de estabelecimento comercial ou industrial não está dependente de autorização do senhorio” e que “é nula a cláusula que faz depender o trespasse do consentimento prévio do senhorio”.
j) Em face do que acima fica exposto, teremos de concluir que a mencionada Cláusula 11ª, quando refere que “fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da primeira contratante”, apenas se quer referir a todas as cedências, que não o trespasse.
Caso se referisse ao trespasse, seria tal cláusula nula.
k) Deste modo, e perante os factos acima dados como provados teremos de considerar, com relevo para a decisão do pleito que :
-Em 1/4/2005 a apelada “A... – ….A.” e a apelante “M. – …. e Vestuário, Ldª” celebraram um contrato de arrendamento comercial de duração limitada, onde consta da Cláusula 11ª que “fica expressamente proibida, a sublocação ou cedência a qualquer título do local arrendado sem consentimento prévio e escrito da primeira contratante”, ou seja, a recorrida.
-Em 5/1/2011 a recorrente “M. – …, Ldª” enviou à recorrida, e esta recebeu, uma carta registada com aviso de recepção em que lhe comunicava que, querendo, poderia exercer o seu direito legal de preferência no trespasse do estabelecimento comercial instalado na fracção autónoma arrendada, comunicando os “elementos essenciais do referido negócio”.
-Posteriormente, com data de 21/1/2011, entre as recorrentes foi celebrado um contrato de trespasse.
-Em 4/2/2011 a apelada recebeu cópia do documento autenticado de transmissão por trespasse do estabelecimento comercial em causa.
Temos, assim, que ocorreu um trespasse do estabelecimento. Para que esse trespasse se concretizasse não era necessário o consentimento da recorrida. Apenas era necessária a comunicação desse trespasse ao senhorio (a apelada) o que ocorreu quer antes, com vista a que esta pudesse exercer seu direito de preferência, quer depois da sua realização.
l) Tendo, assim, a transmissão do estabelecimento ocorrido de acordo com os trâmites legais (e uma vez que nenhuma cláusula contratual poderia impor a autorização do senhorio para a realização do trespasse, sob pena de nulidade), não se vislumbram motivos para decretar a resolução do contrato de arrendamento dado à acção.
Deste modo, e em conclusão, diremos que se impõe a procedência das questões suscitadas e, consequentemente, da apelação, havendo que revogar a Sentença (sendo certo que no mais se mantém o despacho saneador, nomeadamente no que diz respeito às excepções suscitadas e ao indeferimento do pedido reconvencional).
m) Sumariando :
(…)
