390/24.0T8FAR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

i) Tendo a promitente compradora invocado para resolução do contrato-promessa – cujo objeto era fração que pretendia continuar a explorar em regime de alojamento local – as medidas que integraram o pacote “Mais Habitação” e subsequente projeto de proposta de lei, sem que viesse a demonstrar-se que, em caso de celebração da escritura de compra e venda na data agendada, efetivamente teria ficado impossibilitada de levar a cabo tal exploração, deve julgar-se ilícita a resolução.

ii) Uma diminuição dos proventos expectados pelo promitente comprador não constitui fundamento suficiente para resolução do contrato-promessa com base na invocação da alteração superveniente das circunstâncias.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 390/24.0T8FAR.E1 – Apelação

Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Faro – Juízo Central Cível de Faro – Juiz 3

Recorrente – Sociedade Agro-Turística (…), Lda.

Recorrida – (…) – Atividades Turísticas, Unipessoal, Lda.

Sumário: (…)

Acordam no Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO

1.

Sociedade Agro-Turística (…), Lda. intentou ação declarativa sob a forma de processo comum contra (…) – Atividades Turísticas, Unipessoal, Lda., pedindo, que:

- seja declarado que o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes foi validamente resolvido pela Autora;

- a Ré seja condenada a devolver o sinal no montante de € 64.500,00;

- subsidiariamente e caso o pedido de devolução do sinal improceda, que o contrato seja modificado segundo juízos de equidade e arbitrado o montante de sinal que deve ser devolvido à Autora, mas nunca em montante inferior a € 32.250,00.

Para o efeito alegou, em síntese, que, enquanto promitente compradora, celebrou com a Ré um contrato-promessa de compra e venda relativo a uma fração, tendo sido circunstância decisiva da sua vontade de contratar a possibilidade de continuação da exploração do imóvel no regime de alojamento local, o que a Ré sabia.

Mais alegou que, atento o anúncio de alteração legislativa com reflexo no regime de alojamento local, acordou com a Ré na suspensão da realização da escritura, tendo, porém, posteriormente, o agente imobiliário da Ré comunicado que esta não concordava com o adiamento da escritura, que aguardava o seu reagendamento e que, caso este não acontecesse, a Ré tomaria a iniciativa de fazer o agendamento, o que efetivamente aconteceu.

Alegou, ainda que, subsequentemente, comunicou à Ré que pretendia o adiamento da realização da escritura por ulteriores 30 dias e que, caso a mesma não aquiescesse, consideraria resolvido o contrato por alteração das circunstâncias, ficando a Ré notificada para devolver o sinal em 30 dias.

Alegou, também, que na data agendada para realização da escritura não compareceu, ao que a Ré designou nova data, situada seis dias após o primeiro agendamento, pelo que a Autora lhe remeteu mail – recebido pela Ré em 28/03/2023 – e carta a considerar resolvido o contrato por alteração das circunstâncias, que efetivamente se verificaram na sequência da aprovação da Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro.

A Ré contestou, alegando, em síntese, não ter tido conhecimento de que o interesse da Autora no imóvel era que o mesmo continuasse a funcionar em regime de alojamento local.

Deduziu reconvenção pedindo que seja declarado validamente resolvido pela Ré o contrato celebrado com a Autora e perdido a favor da Ré o sinal entregue pela mesma, para o que alegou que, ao resolver o contrato, a Autora manifestou a sua vontade de não o cumprir definitivamente, importando o incumprimento definitivo por parte da Autora o direito da Ré de resolver o contrato celebrado.

A Autora replicou, concluindo pela improcedência da reconvenção.

2.

Realizada audiência prévia, nesta foi proferido despacho saneador, definindo-se o objeto do litígio e os temas da prova.

Após a audiência final, foi proferida sentença no âmbito da qual foi decidido julgar a ação improcedente, absolvendo-se a Ré dos pedidos, e julgar a reconvenção procedente e considerar o contrato-promessa de compra e venda definitivamente incumprido pela Autora, bem como reconhecer o direito da Ré a fazer seu o sinal entregue.

3.

Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação da sentença, enunciando as seguintes conclusões:

«

I. A solução dada à causa resultou da aplicação do direito à matéria de facto dada como provada e não provada e a interpretação efetuada das normas jurídicas aplicáveis, porém, entende a Recorrente que a seleção dos facto dados como provados não refletiu completamente factos relevantes para a causa em conformidade com a prova que foi feita em julgamento, nomeadamente, os depoimentos prestados em tribunal, pelo que se entende que a mesma deve ser reapreciada e, em conformidade, devem ser alterados os factos dados como provados e não provados e, bem assim, devem os normativos jurídicos aplicáveis ser interpretados e aplicadas e serem preenchidos os conceitos indeterminados nele constantes, em sentido divergente do que fez a sentença e , em conformidade, deve a sentença ser alterada e substituída por outra bem aplique o direito aos factos e bem interprete e aplique as normas jurídicas aplicáveis.

II. A Recorrente entende, pelos fundamentos atrás expostos entende que a matéria de facto dada como provada e não provada deve ser alterada nos seguintes termos:

A) Deverá ser excluído o Facto B) dos Factos Não Provados;

B) Deverá ser Aditado o Facto 8-A, com a seguinte redação:

“8- A. Foi motivo para a celebração do contrato promessa de compra e venda a exploração no imóvel da atividade de alojamento local, o qual tinha licença válida e registo de alojamento local.”

C) Deverão ser aditados os seguintes factos:

“12- A- Em 26 de Janeiro de 2015, a A. solicitou à R. através do agente imobiliário (…) envio do RENET (Registo Nacional de Empreendimento Turístico) do imóvel (cfr. doc. 11 que se dá como reproduzido).

“14- A- Em 03.03.2024 acordaram as partes que a R. iria manter ativa a licença de AL, para que esta passasse, após a compra e venda, para a titularidade da A. (cfr. doc. 15 que se dá como reproduzido)”.

III. Atenta a matéria de facto dada como provada como acima se requer seja considerada, entende-se que a decisão não considerou todas as cláusulas, condições e pressupostos que fizeram parte da decisão da compra e venda, ainda que não reduzidas a escrito e que se provaram testemunhalmente nestes autos, considerando-se que a sentença não tomou em conta estipulações contratuais que se provaram nestes autos fazerem parte do negócio.

IV. De facto, terá de se ter como pressuposto e estipulação do CPCV em crise nos autos a possibilidade de, após a compra, se puder explorar o imóvel como AL no quadro legal que estava em vigor à data, ou, pelo menos, num quadro legal que, ainda que alterado, não mudasse radicalmente o regime existente.

V. Que foi o aconteceu com a modificação legislativa anunciada como o “Pacote Habitação” em 16.02.2023 que veio a ser a Proposta de Lei PL64/XXIII72023 de 03.03.2023, que deu entrada na Assembleia da República como Proposta de Lei n.º 71/15/1 em 14.04.2023 onde foi votada favoravelmente, em 19.07.2023, enviada para Promulgação do Presidente da República em 09.08.2023, onde foi vetada em 21.08.2023 e devolvida a Assembleia da Republica, voltando a ser votada na especialidade em 22.09.2023 sem alterações e, no mesmo dia, foi enviada para Promulgação do PR , o que aconteceu em 26.09.2023, tendo finalmente a mesma sido publicada sob a Lei 56/2023 no dia 06.10.2023.

VI. As alterações aprovadas, constituíram uma radical mudança do Regime do Alojamento Local, sendo que as que justificaram a resolução do contrato pela A., ora Recorrente, por alteração das circunstâncias, que foram anunciadas pelo Governo e previstas em Projeto Lei e embora não estavam sob forma de lei publicada, vieram efetivamente a fazer parte da Lei n.º 56/2023, de 06.10.2023 e algumas com um alcance ainda mais gravoso do ponto de vista do proprietário de Alojamento Local, conforme descrito em 24 das alegações.

VII. Entende-se que a possibilidade de, após a compra, o ora Recorrente poder explorar o imóvel como AL no quadro legal em vigor, à data do CPCV ou, pelo menos, num quadro legal que, ainda que alterado não modificasse tão radicalmente o regime existente, era pressuposto e condição contratual, porque se provou na acção que:

- desde o anúncio da venda que a possibilidade de continuação de exploração do imóvel vinha referida, como também se provou que a agora Recorrente só se interessou pelo imóvel porque havia essa possibilidade;

- porque se provou que o agente imobiliário, que referiu ter mantido o Promitente Vendedor a par de todas as negociações e termos do negócio, sempre entendendo sem a mínima dúvida que a compra era para explorar o imóvel no regime de alojamento Local;

- porque se provou que o imóvel prometido vender, à data da promessa de compra e venda estava a ser explorado como AL e tinha Licença de AL válida;

- porque o agente imobiliário e o promitente vendedor (atendo à credibilidade que foi dada pela juíza ao depoimento da testemunha …) sabiam da essencialidade desta questão para a Promitente Compradora realizar o negócio;

- porque foram dados como provados os factos 6 a 8, 10 a 14.

VIII. Sendo que, tal é juridicamente relevante para a apreciação do contratado entre as partes apesar da no contrato não estar prevista qualquer cláusula sobre essa matéria, porquanto tal configura uma estipulação contratual que não está sujeita à forma escrita.

IX. De facto, apesar do artigo 410.º do Código Civil, impor a forma escrita com assinaturas reconhecidas dos contraentes, no que concerne a contratos promessa de compra e venda de imóveis, o que é certo é que o n.º 2 do artigo 221.º do Código Civil, refere: “2. As estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões de exigência especial da lhe lei lhe forem aplicáveis”.

X. Nestas cláusulas, incluem-se as acessórias e as essenciais, como defende C. Mota Pinto. E por isso a distinção textual existente entre o n.º 1 e n.º 2 daquele artigo.

XI. Não se vislumbrando razões de exigência especial da lei para que a condição da possibilidade de manutenção da exploração do imóvel como alojamento local, fosse cláusula que tivesse de ficar reduzida a escrito, atentas as negociações decorridas (sempre com o conhecimento do promitente vendedor, como acima já se deixou exposto e conforme plasmado no Facto Provado 8)) e comunicações escritas trocadas entre os contratantes (vide Factos Provados 10 a 14).

XII. Pelo que, provado que ficou nos autos que tal era o único móbil da compra, o que a R. sabia, sempre se terá de concluir que a possibilidade continuar a explorar o imóvel como alojamento local, dentro do quadro legal existente ou similar, foi condição essencial na qual a A. fundou a sua vontade de contratar, o que a sentença deveria ter apreciado e concluído.

XIII. Bem como deveria a sentença ter decidido que a modificação legislativa que se operou e motivou a resolução contratual pela A., foi razão válida para a resolução, não colhendo os argumentos apresentados na sentença, descritos em 36 das alegações.

XIV. Devendo antes concluir-se que as modificações legislativas anunciadas no pacote mais habitação, que vieram a integrar a Lei 56/2023 de 6 de outubro, atentas as fortes restrições que impuseram ao funcionamento dos Alojamentos locais, como descrito acima no artº 23º destas alegações sempre se terão considerar como imprevistas, não se compreendendo que a sentença refira que “Na verdade , desde há alguns anos a esta parte, qualquer pessoa média ou normal colocada na posição da Autora podia prever uma alteração ao regime do Alojamento Local, qual culminou com a apresentação da Proposta de Lei “Mais Habitação” (vide pág. 14 da sentença).

XV. As medidas que vieram a ser plasmadas em Lei impuseram um regime imensamente restritivo ao funcionamento de novos alojamentos locais e, em certas circunstâncias, impeditivos do funcionamento desses alojamentos, sendo que o imóvel prometido vender se situava em pleno centro histórico de Tavira e não tinha condomínio constituído.

XVI. E bem assim impossibilitaram as transmissões de licenças de Alojamento Local, sendo que não pode concluir como o faz a sentença que a impossibilidade de transmissão do registo de AL era irrelevante para o aqui Recorrente, visto que , como acima de defendeu, deverá ficar provado nos autos que as partes acordaram que a licença de exploração daquele imóvel em regime de AL se matéria válida até a data da compra em venda e seria posteriormente a esta averbada em nome da Compradora (vide Factos Provados 13, 14 e 25).

XVII. O regime imposto foi de tal modo restritivo e incomportável socialmente até para quem já era possuidor de licenças de AL que, meses mais tarde, o regime veio a ser novamente revisto através do DL n.º 76/2024, eliminando restrições e reaproximando-se do regime anteriormente existente, exemplificativamente: foi revogado o artigo 6º-A, os n.º 2, 3 e 4 do artigo 7.º; o artigo 6.º-B continuou a permitir que no título constitutivo da Propriedade Horizontal se previsse a proibição de Al, mas essa disposição passa só a valer para o futuro e não para PH já constituídas; elimina-se o cancelamento imediato do registo por parte do Presidente da Câmara, no caso de queixas do condomínio, exigindo-se uma perturbação comprovada, impondo-se ao Presidente que convide a celebração de acordo com compromissos e condições e, bem assim, limitando-se a 5 anos o período de cancelamento do registo, caso ocorra – artigo 9.º, n.º 1, alínea e) e n.º 2, n.º 12 e artigo 8.º, n.º 8, alínea b), sendo que a contribuição extraordinária foi logo revogada pelas normas de execução do Orçamento do Estado – DL n.º 57/2004.

XVIII. Tudo demonstrando que não se podia concluir como conclui a sentença que a A., deveria ter previsto que viessem a ser anunciadas e a entrar em vigor medidas que impedissem de forma tão gravosa a exploração de estabelecimentos de AL, a tanto assim não é que as mesmas vigoraram muito pouco tempo na ordem jurídica tendo sido substituídas por outras mais permissivas e similares ao regime anteriormente existente.

XIX. E, por tudo, deveria a sentença ter decidido que a alteração legislativa anunciada com as medidas denominadas “Pacote Mais Habitação” circunstâncias anormais e imprevistas.

XX. Acrescente-se que, o facto provado 9, não pode deixar de ser visto como uma prova de que a A. tinha, legitimamente, a expectativa que a legislação atinente ao alojamento local não mudaria de forma radical como mudou, porquanto sendo previsível que iria haver um desincentivo ao alojamento local de forma tão radical, então não haveriam de estar em vigor estes incentivos financeiros – note-se 30% a “fundo perdido”, devendo também considerar-se que era, assim, legítima a convicção da A. de que não haveria tão drástica mudança legislativa quanto ao regime do alojamento local e atento esse facto provado também não se entende que dá também como provado que as obras que a aqui Recorrente pretendia levar a cabo no imóvel (vide também Facto Provado 10 a 12), eram elegíveis para o programa de financiamento referido nesse Facto Provado 9, é contraditório e não se entende o que vem invocado na sentença de que “(…) não era seguro que, mesmo não existindo a invocada alteração legislativa, caso se candidatasse a financiamento para obras a realizar o mesmo fosse obtido em condições vantajosas e depois obtivesse o lucro esperado” (vide pág. 14 da sentença), pelo contrário, dado como provado que tais obras eram elegíveis, então a conclusão a tirar é que a A. tinha a fundada expetativa de ver aprovados esses apoios e ter o lucro previsto, aquando do estudo económico que qualquer investidor faz quando adquire um imóvel para investimento.

XXI. Quanto à data de invocação das circunstâncias anormais e imprevistas invocadas e a sua relevância para a possibilidade de invocar a resolução do contrato, como descrito nas alegações atentos os factos provados 16 e 17 e os documentos que serviram para dar os dar como provados, não se entende que a sentença decida que as circunstâncias invocadas são posteriores à mora.

XXII. As circunstâncias anormais e imprevistas foram invocadas pela R. no dia 20 de Fevereiro 2023 (Facto Provado 18) sendo que à data estava marcada escritura para dia 24 de Fevereiro, marcada de comum acordo entre as partes; face aos vários emails trocados no dia 23 – Factos Provados 18,19 e 20 - foi enviado pela Promitente Vendedora uma email referindo quanto à marcação da escritura o seguinte: “(…) ou remarca a escritura independentemente da aprovação do pacote de medidas anunciado pelo Governo ou, caso faça depender a remarcação desse facto, ver-me-ei forçado a remarcá-la (…)”; E no dia 3 de Março foi remarcada a escritura pelo Promitente Vendedor para dia 20 de Março 24; no dia 5 de março a R. enviou minuta por si revista e à qual deu o seu assentimento para assinatura da mesma, para o dia 20 de março para marcação da escritura de compra e venda – factos provados 26, 27 e 28.

XXIII. Assim atentas as alterações dos prazos contratuais para realização da escritura que foram sendo modificados por acordo de ambas as partes, não se considera que a A. estivesse em mora à data da invocação das circunstâncias que vieram a determinar a resolução contratual, pelo que se considera que a sentença andou mal, porquanto aplicou mal o direito aos factos dados como provados, e por isso também aplicou mal o direito, concretamente o disposto no artigo 438.º do Código Civil, por referência ao artigo 437.º do mesmo Código.

XXIV. A sentença labora em 2 erros de análise dos factos: considera incorretamente, que o contrato foi resolvido a 28 de março de 2024, o que contraria o Facto Provado 29 e considera que a alteração das circunstâncias invocadas só se deu com a publicação do DL n.º 56/2013, de 6 de outubro, o que se entende se um erro de análise e interpretação.

XXV. De facto, o anúncio do pacote Mais Habitação foi anunciado em 16 de Fevereiro de 2023 e, logo aí. foram anunciadas medidas que restringiriam seriamente a exploração de AL (vide Facto Provado 18) e o Projeto Lei PL 64/XXIII/2023, foi publicado. para discussão pública, em 03.03.2023, conhecendo-se o texto proposto, assim, são estas as datas que se entendem relevantes, para aferir as invocadas circunstâncias supervenientes e aferir a existência ou inexistência de mora, até porque o anúncio e Proposta de Lei, não derivaram de um boato ou de uma notícia, derivaram de um anúncio do governo da nação e de uma proposta de lei do mesmo governo, portanto só haviam de merecer a credibilidade da A. e não a dúvida.

XXVI. Mais a mais quando o conteúdo do anúncio e proposta de lei vieram a ficar consagrados no ordenamento jurídico, nos termos acima já expostos. Assim conclui mal a sentença que as alterações das circunstâncias invocadas são posteriores à mora e por isso a ora Recorrente já não poderia resolver contrato.

XXVII. E por tudo o exposto se entende que a sentença deverá ser alterada em conformidade com o acima exposto e substituída por outra que altere a matéria de facto dada como provada e não provada, que interprete devidamente o disposto no artigo 437.º Cód. Civil, preenchendo os conceitos indeterminados nele previstos, atentos os factos dados como provados e as alterações legislativas que se deram no ordenamento jurídico e que foram invocadas pela aqui recorrente, considerando relevante a data do seu anúncio pelo governo e a publicação, para discussão pública, do PL 64/XXIII/2023, considerando a final procedente o pedido da agora Recorrente e declarando válida a resolução contratual efetuada com a consequente restituição do sinal, devendo em conformidade ser indeferido o pedido reconvencional.»

A Ré respondeu às alegações e pugnou pela confirmação da sentença recorrida.

O recurso foi admitido e foram colhidos os vistos.

4. Questões a decidir

Considerando as conclusões do recurso, as quais delimitam o seu objeto nos termos do disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil (de ora em diante CPC), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as seguintes as questões a decidir:

i) se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto;

ii) da validade da resolução do contrato-promessa pela Autora.

II. FUNDAMENTOS

1. Fundamentos de facto

1. 1 Na decisão recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

1- Por escrito particular, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 21 de novembro de 2022, a Autora, na qualidade de promitente compradora, declarou prometer comprar, e a Ré, na qualidade de promitente vendedora, declarou prometer vender, uma fração autónoma, designada pela letra “H”, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua (…), n.º 44, 1º-Dto., em Tavira, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo (…), da União de Freguesias de … (… e …) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º (…), da freguesia de … (cfr. doc. 1 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

2- Ficou acordado que a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo de 90 dias após a assinatura do documento, podendo a mesma ser efetuada até antes do final do ano de 2022 e que seria celebrada em local e hora a designar pela Promitente Compradora (cfr. doc. 1 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

3- Ficou previsto que a fração autónoma seria vendida sem hóspedes e que a Promitente Vendedora deveria comprovar a cessação da atividade comercial na fração autónoma e alterar a sua sede social daquela morada (cfr. doc. 1 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

4- Como sinal e princípio de pagamento do preço a Autora pagou à Ré por transferência bancária, no dia 22 de novembro de 2022, a quantia de € 64.500,00.

5- A Autora teve conhecimento que a fração autónoma se encontrava à venda, através da imobiliária (…), Tavira, em anúncio que mencionava que a fração autónoma tinha sido rentabilizada como alojamento local e que no futuro esta possibilidade poderá manter-se ou não (cfr. doc. 5 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

6- O agente imobiliário (…) combinou visitas à fração autónoma com o legal representante da Autora, tendo sido o gerente da Ré que deu acesso ao imóvel em algumas das visitas.

7- Uma dessas visitas realizou-se com a presença de dois representantes da empresa de construção de Tavira (…), empresa de engenharia de construção civil que presta serviços à Autora para assessorarem na avaliação de possíveis obras e estimarem os respetivos custos.

8- Desde o início era interesse da Autora a possibilidade da continuação da exploração da fração autónoma no regime de alojamento local, interesse que a Ré ficou a conhecer através de (…).

9- Em data não concretamente apurada do ano de 2022 a Autora contatou o Banco (…) para se informar da possibilidade de financiamento para as obras a realizar na fração autónoma, onde foi informada da existência de uma linha de Apoio à Qualificação da Oferta, que previa um financiamento de 75% pelo Turismo de Portugal e de 25% pela instituição bancária, com um prazo de financiamento de 15 anos, incluindo um período de carência de 4 anos, sem vencimento de juros, com possibilidade de atribuição de um prémio de desempenho correspondente à conversão de uma percentagem do financiamento feito pelo Turismo de Portugal em Apoio Não Reembolsável, até um máximo de 30%, sendo as obras que pretendia levar a cabo elegíveis para esse programa de financiamento (cfr. doc. 24 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

10- A Autora solicitou à Ré que parasse as obras que estava em curso na fração autónoma porque tinha outro projeto arquitetónico para a fração autónoma, a que esta acedeu.

11- Em janeiro de 2023 a Autora tinha um projeto de remodelação para a fração autónoma elaborado por uma arquiteta (cfr. doc. 6 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

12- O qual foi precedido de um levantamento topográfico efetuado no local em dezembro de 2022 pelo topógrafo … (cfr. doc. 7 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

13- No dia 31 de janeiro de 2023 (…) enviou à Autora o Registo Nacional de Empreendimentos Turísticos que esta lhe havia solicitado (cfr. doc. 11 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

14- No dia 07 de fevereiro de 2023 a Ré comunicou por email à Autora a possibilidade de obtenção de licença de Alojamento Local em seu nome após consulta ao Turismo de Portugal, que informou que bastava alterar o título da exploração após a Autora ser proprietária da fração autónoma (cfr. doc. 9 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

15- A escritura de compra e venda esteve agendada pela Autora para ser realizada no dia 09 de fevereiro de 2023 (cfr. doc. 11 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

16- No dia 25 de janeiro de 2023 José Serôdio comunicou por email à Autora que essa data não daria tempo à Ré para tratar do pedido de distrate com o Banco, indicando o dia 24 de fevereiro de 2023 para a sua realização, data com a qual esta estaria de acordo (cfr. doc. 11 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

17- No dia 26 de janeiro de 2023 a Autora comunicou por email a (…) que a escritura de compra e venda ficou marcada para o dia 24 de fevereiro de 2023 (cfr. doc. 11 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

18- No dia 20 de fevereiro de 2023 a Autora enviou a (…), um email com o seguinte teor:

“Boa tarde sr. (…), serve o presente e-mail para o informar que devido ao anuncio do pacote de habitação do governo, anunciado ao país na passada 5ª-feira dia 16/02/2023, ao final da tarde, ficamos a saber que entre outras medidas o regime de AL (Alojamento Local) será seriamente afetado.

Assim, esperamos que durante os 30 dias de discussão pública, que haja uma clarificação com manutenção das disposições atuais.

Desta forma informamos o banco que vai proceder ao cancelamento da escritura e falamos também com o proprietário que concordou com o suspensão da mesma.

Ficamos a aguardar mais informações do governo.

Obrigado e continuação de boas férias (…)” (cfr. doc. 12 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

19- No dia 23 de fevereiro de 2023, pelas 11h 39m, a Ré enviou um email a (…) com o seguinte teor:

“Bom dia (…), (…)

Porém, quero comunicar que não estou de acordo com a suspensão da escritura, nem com o motivo. A mesma nem sequer me foi proposta, mas sim imposta.

Posto isto, e uma vez que já foi ultrapassada a data limite prevista no contrato-promessa para a realização da escritura, ficarei a aguardar que seja a mesma reagendada com a maior brevidade. Caso isso não suceda, tomarei eu iniciativa de o fazer e comunicarei a todos a nova data e hora” (cfr. doc. 13 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

20- No dia 23 de fevereiro de 2023, pelas 14h 17m, a Autora enviou à Ré email com o seguinte teor:

“Boa Tarde Caro (…), fiquei surpreendido com o seu e-mail, visto termos falado telefonicamente primeiro por minha iniciativa (dia 17/02/2023) em que lhe pedi para adiarmos a escritura devido ao facto da comunicação ao país do 1º ministro sobre o “Programa mais Habitação” que pretende limitar bastante o alojamento local. Este programa vai estar em discussão pública durante 30 dias a que sucede a votação na Assembleia da República. A minha informação deixou o muito surpreso, pois não tinha conhecimento dessa comunicação mas queira pensar e depois dir-me-ia alguma coisa. Apenas lhe pedimos um adiamento da escritura até obtermos o resultado da votação na Assembleia da República.

Após se ter informado das possíveis alterações legislativas telefonou-me no dia seguinte e disse que compreendia e concordava com o nosso pedido de adiamento tendo eu confirmado que no início da semana seguinte e após comunicação com o meu advogado, lhe comunicaria por escrito esta pretensão.

Essa comunicação atrasou-se devido ao facto de o meu advogado ter tido um contratempo e só estar disponível hoje que aliás o senhor já sabia, pois ligou-me ontem e ficou informado que só hoje eu lhe conseguiria comunicar oficialmente.

Agora ao rececionar o seu e-mail fiquei completamente surpreendido com a sua mudança de atitude.

Mais lhe digo que a escritura esteve marcada para o dia 09 do corrente mês data essa que não foi aceite por vós como bem sabe, ficando nós disponíveis para as datas que sugerissem.

Após toda esta explicação, queremos apenas pedir para que a escritura seja adiada até saber o resultado final da assembleia da república, no entanto estamos a envidar outros esforços no sentido de resolver o este assunto o mais breve possível.

Aguardamos a vossa compreensão e comunicação pois esta situação pode alterar completamente os prossupostos do negocio” (cfr. doc. 14 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

21- Pelas 18h 54m desse mesmo dia, a Ré respondeu à Autora, por email, com o seguinte teor:

“Boa tarde, (…),

Não vejo porque tenha ficado surpreendido com o meu e-mail.

De facto, falamos telefonicamente por sua iniciativa, pediu-me que adiássemos a escritura devido ao facto que invoca, a sua informação deixou-me surpreso, por não ter conhecimento da mesma, e disse-lhe que iria pensar e que depois lhe diria alguma coisa.

De facto, após me ter informado das possíveis alterações legislativas, telefonei-lhe no dia seguinte e disse-lhe que compreendia o facto por si invocado- não que concordava, mas que compreendia o facto por si invocado: o que significa que nunca aceitei o adiamento da escritura com fundamento no facto por si invocado, mas que compreendia o seu desejo de a adiar com esse fundamento – tendo o (…) confirmado que, no início da corrente semana e após a comunicação com o seu advogado, me comunicaria esta sua pretensão- o que até à data, não aconteceu.

Pelo exposto, não houve na minha atitude nenhuma mudança.

Quanto ao facto por si alegado de a escritura ter estado marcada para o dia 9 e de essa marcação não ter sido por nós aceite, não corresponde o mesmo a verdade, uma vez que quem não estava disponível no dia 9 era o sr. (…), agente imobiliário envolvido na venda, que, apesar de não ser parte na escritura e, portanto, de ser a sua falta irrelevante para a realização da escritura- ou seja, de não ter intervenção na mesma-, manifestou o seu desejo de estar presente, embora tenha manifestado também a sua disponibilidade para se fazer substituir no proposto dia 9 de Fevereiro, conquanto preferisse que fosse designada outra data para realização da dita escritura, facto que foi aceite por si e que levou à designação de nova data, a saber: 24 de Fevereiro às 15:00 horas.

Sendo assim, apesar de compreender as razões por si aduzidas, não as considero justificativas do adiamento proposto, pelo que, apesar de ter sido já ultrapassado o prazo previsto no CPCV para a realização da escritura, lhe contraproponho o seguinte: ou remarca a escritura independentemente da aprovação do pacote de medidas anunciado pelo Governo ou, caso faça depender a remarcação desse facto, ver-me-ei forçado a remarcá-la eu e, caso falte ou se recuse a outorgá-la, será perdido a nosso favor o sinal entregue.

Tendo em conta o acima exposto, fico a aguardar que me comunique a data e hora designadas para a realização da escritura e pergunto-lhe se pretende, como disse que pretendia, que mantenha ativa a licença de exploração do estabelecimento de alojamento local ou se, pelo contrário, pretende que a faça cessar” (cfr. doc. 14 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

22- No dia 27 de fevereiro de 2023, pelas 10h 41m, a Autora enviou email à Ré, com o seguinte teor:

“À gerência (…),

em resposta à Vossa última comunicação de 23.02.2023, para já temos a esclarecer que:

1. O único motivo do interesse da Sociedade Agro turística Quinta dos (…) pelo seu imóvel prende-se com o AL que nele funciona. Assim sendo, é de todo o interesse que mantenha a licença do AL, como de resto já lhe manifestámos anteriormente, dado que dessa forma é mais fácil fazer a transição da mesma para a nossa empresa. De outro modo, poderá ser colocado em risco o negócio por dificuldade ou impossibilidade de obtenção de nova licença.

2. Após análise da comunicação ao País do 1º Ministro acerca do programa “Mais Habitação” verificámos que o mesmo altera radicalmente a legislação existente sobre AL e outras formas de arrendamento urbano. Como acordámos a nossa transação na base da legislação em vigor, pedimos a suspensão da escritura até completo esclarecimento das alterações a serem implementadas.

Perante esta nova situação, logicamente, não podemos marcar qualquer escritura enquanto não analisarmos o disposto na futura legislação, já que o nosso projeto para o imóvel pode ter futuro comercial limitado.

Caso entendam propor uma solução mais expedita e consensual, estaremos disponíveis para a analisar” (cfr. doc. 15 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

23- No dia 28 de fevereiro de 2023 (…) enviou à Ré um email, com o seguinte teor:

“Boa tarde caro (…),

Conforme combinado, envio a adenda ao contrato para análise. Por favor, dê-me o seu feedback o mais rápido possível para eu enviar também para os compradores. A seguir temos de marcar para assinar o mesmo o mais rápido possível” (cfr. doc. 1 da Contestação, cujo teor se dá por reproduzido).

24- No dia 03 de março de 2023, pelas 09h 27m, a Ré respondeu à Autora nos seguintes termos:

“Exma. Gerência da Sociedade Agro-Turística Quinta dos (…), Lda.,

Acusamos a receção do vosso e-mail, de 27 de fevereiro p.p., que vos agradecemos.

Em resposta ao mesmo, vimos comunicar-vos que não sabemos, nem temos obrigação de saber, qual é o interesse dessa sociedade no nosso imóvel, uma vez que tal interesse não consta do contrato-promessa de compra e venda: o que sabemos é que o nosso interesse é o de vos vender o imóvel, e o vosso, o de no-lo comprar.

Apesar disso e correspondendo ao vosso primeiro pedido, mais vos comunicamos que manteremos ativa a licença de AL.

Contudo, não poderemos já corresponder ao vosso segundo pedido de suspender a marcação da escritura até completo esclarecimento das alterações a serem implementadas, por três razões: em primeiro lugar, porque não sabemos se serão implementadas alterações algumas; em segundo, porque, mesmo que venham a ser implementadas algumas alterações, não sabemos quando o serão; em terceiro lugar, porque, não sabendo nem se serão implementadas as ditas alterações nem se, caso venham a sê-lo, quando o serão, não poderemos suspender indefinidamente a marcação da escritura.

Assim sendo, propomos-vos a marcação da escritura para o dia 20 de março corrente, às 17.00 horas, no Cartório Notarial sito na Rua da (…), n.º 17-A, em (…), de cuja licença é titular o Dr. (…).

Ficamos a aguardar a vossa resposta” (cfr. doc. 15 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

25- No dia 03 de março de 2023 a Ré enviou à Autora um email no qual se comprometeu a manter a licença de Alojamento Local (cfr. doc. 10 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

26- No dia 05 de março de 2023 a Ré enviou para (…) um email com o seguinte teor:

“Olá (…),

Envio em anexo o contrato, já revisto e alterado pelo meu advogado, para que o possa ler, dar conhecimento ao seu advogado e finalmente, fazê-lo chegar aos compradores para que possamos assinar.

Desejo-lhe a continuação de um bom resto de Domingo” (cfr. doc. 3 da Cont., cujo teor se dá por reproduzido).

27- No dia 06 de março de 2023 (…) enviou à Autora, por email, uma adenda ao contrato-promessa de compra e venda, na qual se previa que a escritura seria celebrada no dia 20 de março 2023, às 17h, no Cartório Notarial, sito a Rua da (…), n.º 17-A, em Tavira, do Notário Dr. (…) e que, se uma das partes faltasse ou recusasse outorgar a escritura na data e hora indicadas, ficaria a escritura adiada para o dia 31 de março de 2023, à mesma hora e no mesmo lugar (cfr. doc. 16 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

28- No dia 10 de março de 2023 a Ré enviou um email à Autora, com o seguinte teor:

“Exma. Gerência da Sociedade Agro-Turística Quinta dos (…), Lda.,

Na sequência do nosso e-mail anterior, de 3 de março corrente, vimos, apesar de não termos obtido resposta ao mesmo, mas atendendo a que fomos informados pelo sr. (…) de que estariam dispostos a celebrar a escritura na data e lugar propostos – a saber: 20 de março corrente, no Cartório Notarial sito na Rua da (…), n.º 17-A, em Tavira – comunicar-vos que, uma vez que se aproxima aquela data e a fim de evitar que se esgote a disponibilidade do cartório notarial na mesma, procedemos à marcação da escritura para o dito dia 20 de março corrente, às 15.00 horas, no mencionado cartório.

Assim, encontra-se a escritura marcada para o dia 20 de março corrente, às 15.00 horas, no Cartório Notarial sito na Rua da (…), n.º 17-A, em Tavira, onde compareceremos para a celebrar” (cfr. doc. 17 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

29- No dia 17 de março de 2023, às 15h 53m, a Autora respondeu à Ré, através de email (enviando ainda carta registada c/AR), o seguinte:

““Carta Registada c/AR

Tavira, 17 de março 2023

Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado em 21/11/2022, referente à fração autónoma “H” do prédio inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º (…).

A) Aditamento de Escritura

B) Alteração das Circunstâncias nas quais a Promitente Vendedora fundou a decisão de contratar

Exmos. Senhores

Como os nossos melhores cumprimentos, relativamente ao assunto acima referenciado, vimos expor o seguinte:

1. Em 21 de novembro de 2021 celebramos um contrato promessa de compra e venda referente à fração autónoma acima referida. (…)

26. Acontece que, temos estado à espera da publicação da lei “Mais Habitação” e não tendo ainda tal acontecido, a data da escritura por vós indicada, como já referimos não nos serve, porquanto, como também já referido em anteriores emails, o facto de ser publicada lei, com o teor do que vem previsto na proposta de Lei PL 64/XXIII/2023 de 03.03.2023, que já findou a discussão publica, mas ainda não foi aprovada, não nos permite aferir se podemos ou não avançar com o negócio, já que,

27. O Projeto de Lei previa, nomeadamente, que os atuais registos de Alojamento Local caduquem em 31 de dezembro de 2030, o que só nos daria mais 7 anos de exploração do AL, o que não permite o retorno do investimento.

E findo esse prazo, os registos ficariam sujeitos a renovação por 5 anos, não se sabendo, portanto, se seriam renovados.

Acresce que o Projeto Lei prevê que até 31 de dezembro de 2030, fica suspensa a emissão de novos registos de estabelecimentos de alojamento local, não sabendo nós se vão ser considerados novos registos, a transmissão de titular de registo, atento o facto de que se refere, também, nesse Projeto Lei que o número de registo do estabelecimento de alojamento local é pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.

28. Acresce ainda que tal Projeto Lei vem também prever que a assembleia de condóminos, possa deliberar, por mais de metade da permilagem do edifício e sem qualquer razão justificativa, opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na fração, não tendo agora que comprovar qualquer perturbação da normal utilização do prédio, ou atos que causam incómodo, ou afetem o descanso dos condóminos, como antes vinha previsto e, sendo comunicada essa deliberação ao Presidente da Câmara Municipal, tal tem como efeito o cancelamento imediato do registo, o qual por sua vez, determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento.

29. Ora, sabendo que o V/prédio não tem sequer condomínio constituído, presumimos que não há qualquer deliberação da assembleia de condóminos que autorize a utilização da fração para aquele fim.

30. E ainda assim, tal não é garantia que haja, posteriormente como deliberação em sentido contrário.

31. O motivo essencial que determinou a realização do negócio encontra-se, pois, comprometido.

32. Por alteração das circunstâncias em que fundamos a decisão de contratar, a qual não nos pode ser imputada.

33. Acresce que, o referido projeto Lei, prevê também o lançamento de uma contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de Alojamento Local (CEAL), que não se sabe ainda que impacto irá ter financeiramente.

34. E os apoios do Turismo do Algarve previstos e aplicáveis ao Alojamento Local, nomeadamente, a linha de apoio à qualificação da oferta, que é, neste momento concedida a 15 anos, sendo que um registo de AL com um prazo de caducidade de 7 anos irá inviabilizar, a obtenção desses apoios, aos quais pretendíamos recorrer.

35. E atento tudo o exposto, que são circunstâncias absolutamente anormais e inesperadas, que afetam os motivos essenciais que determinaram à realização do contrato promessa de compra e venda, entendemos que justificam que a escritura seja adiada, por mais 30 dias, por forma a permitir aferir se o previsto no Projeto de Lei, vai efetivamente ficar plasmado em lei, solicitando-se a V. Exas. a remarcação da escritura para daqui a 30 dias.

36. Caso V. Exas. assim não entendam, face a tudo o acima exposto e face à grande probabilidade da lei ser publicada, com os termos previstos no projeto Lei acima referido, então consideramos que nos assiste o direito de resolver o contrato promessa de compra e venda acima identificado, por alteração anormal das circunstâncias, em que fundamos o negócio, que atingem o motivo essencial da celebração do contrato, alterações que nos são alheias, tudo nos termos do disposto no artigo 437.º do Código Civil.

37. Caso em que, nos deverá ser devolvido o que foi prestado, ou seja, deverão V. Exas., no prazo de 30 dias (trinta), devolver-nos o sinal entregue em 22.11.2022, no montante de € 64.500,00, considerando-se neste caso V. Exas. notificados da resolução do contrato promessa atrás referido e da interpelação para devolução desse montante.

38. Mais se requer que caso V. Exas. solicitem ao Notário a emissão de certidão da não realização da escritura marcada para o dia 20/03/2023, pelas 15H, em Tavira, deverá a mesma mencionar a receção da presente notificação e do seu conteúdo, para que tal certidão reflita a realidade dos factos” (cfr. doc. 18 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

30- No dia 23 de março de 2023, pelas 19h 10m, a Ré respondeu ao email da Autora, com o seguinte teor:

“(…)Acusamos a receção do vosso email, de 17 de Março corrente, bem como do documento anexo ao mesmo, que vos agradecemos.

Contudo, pelas razões que já vos comunicamos já e que, por isso, nos dispensamos de repetir, não pudemos aceitar a alegada alteração das circunstâncias, nem pudemos corresponder aos vossos pedidos.

Mais vos comunicamos que, tendo V. Ex.ªs faltado à escritura marcada para o dia 20 de Março corrente, às 15.00 horas, no Cartório Notarial sito na Rua da (…), n.º 17-A, em Tavira, marcámos novamente a escritura para o dia 30 de Março corrente, às 17.00, no mesmo lugar, onde deverão V.ªs Ex.ªs comparecer e outorgar a mencionada escritura, sob pena de, não o fazendo, considerarmos definitivamente incumprido por V.ªs Ex.ªs o contrato-promessa de compra e venda entre nós celebrado, com todas as consequências legais” (cfr. doc. 20 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

31- No dia 24 de março de 2023, o sr. Dr. (…), notário em Tavira certificou que se encontrava marcada para o dia 20 de Março naquele Cartório Notarial a escritura de compra e venda referente à fração autónoma e que a mesma não realizou em virtude da parte compradora não ter comparecido nem se tendo feito representar, mencionado também que a entidade compradora havia enviado a carta mencionada em 29 a qual ficou anexa à certidão emitida (cfr. doc. 19 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

32- No dia 28 de março de 2023 a Autora enviou email enviado à Ré com o seguinte teor:

“Carta Registada c/AR e Via Email

Tavira, 28 de março 2023

Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado em 21/11/2022, referente à fração autónoma “H” do prédio inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º (…).

A) V/ email de 23 março 2023 19:10:52 B) Escritura marcada para dia 30 de março 23.17h

Exmos. Senhores,

Com os nossos melhores cumprimentos, em resposta ao V/ email acima referenciado, expomos o seguinte: solicitámos na nossa carta e email de 17 de março 2023, o adiamento da escritura, pelas razões expostas na referida carta, por mais 30 dias, porém V. Ex.as remarcaram a mesma para o próximo dia 30 de março.

Os trinta dias que solicitamos foi o que nos pareceu razoável para eventualmente a lei ser publicada e vermos estabilizada a situação jurídica futura, porém V. Ex.as não acederam a tal.

Nessa conformidade, reiteramos tudo o já exposto na carta, nomeadamente o referido na alínea b) das conclusões da mesma, pelo que, consideramos resolvido o contrato por alteração das circunstâncias, com fundamento em tudo o exposto na referida carta, nos termos do disposto no artigo 437.º do Código Civil, mais ficando V. Exas. notificados para, em 30 dias, procederem à devolução do sinal entregue em 21/11/2022, no montante de € 64.500,00 (sessenta e quatro mil e quinhentos euros)” (cfr. doc. 21 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

33- No dia 30 de Março 2023, o sr. Dr. (…), notário em (…), certificou que se encontrava marcada para o dia 30 de Março, pelas 17H, naquele cartório notarial a escritura de compra e venda referente à fração autónoma e que a mesma não realizou em virtude da parte compradora não ter comparecido nem se tendo feito representar, mencionado também que a entidade compradora havia enviado a carta mencionada em 32, a qual ficou anexa à certidão emitida (cfr. doc. 22 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

34- No dia 04 de abril de 2023, a Ré enviou um email à Autora, com o seguinte teor:

“Acusamos a receção do vosso email, de 28 de março corrente, bem como do documento anexo ao mesmo, que vos agradecemos.

Contudo, pelas razões que vos comunicamos já e que, por isso e uma vez mais, nos dispensamos de aqui repetir, não podemos aceitar nem a alegada alteração das circunstâncias, nem a comunicação de resolução, com esse fundamento, do contrato-promessa de compra e venda entre nós celebrado.

Assim, tendo V. Exas. faltado de novo à escritura marcada, desta feita, para o dia 30 de março corrente, às 17.00 horas, no Cartório Notarial sito na Rua da (…), n.º 17-A, em Tavira, consideramos definitivamente incumprido por V. Exas. o contrato-promessa de compra e venda entre nós celebrado” (cfr. doc. 23 da PI, cujo teor se dá por reproduzido).

1. 2 A decisão recorrida não considerou provados os seguintes factos:

a) o anúncio mencionava que a fração autónoma tinha registo de Alojamento Local e que essa valência poderia manter-se;

b) foi motivo para a celebração do contrato-promessa de compra e venda a existência prévia de um registo de Alojamento Local e a existência de licença de alojamento local;

c) a Autora comunicou à Ré que pretendia fazer uma remodelação profunda para explorar a fração autónoma no regime de Alojamento local mas com um nível superior à exploração que se verificava;

d) a Autora havia falado e obtido a concordância da Ré para a suspensão da realização da escritura de compra e venda (doc. 12 da autoria da A. e não corroborada)».

2. Do objeto do recurso

2. 1 Da impugnação da decisão da matéria de facto

2.1. 1 Do erro de julgamento quanto ao facto inserto na alínea b) dos factos não provados

i)

A Recorrente defende que o facto inserto na alínea b) da matéria de facto não provada está em contradição com o facto provado 8), tendo em conta também os factos provados 13) e 14).

A matéria levada à alínea b) dos factos não provados fora alegada nos artigos 6º e 13º da petição inicial e tem o seguinte teor:

“b) foi motivo para a celebração do contrato-promessa de compra e venda a existência prévia de um registo de Alojamento Local e a existência de licença de alojamento local”.

O facto provado 8), por sua vez, resulta do alegado nos artigos 4º e 7º da petição inicial e tem o seguinte teor:

“8- Desde o início era interesse da Autora a possibilidade da continuação da exploração da fração autónoma no regime de alojamento local, interesse que a Ré ficou a conhecer através de (…).”

Ora, como é bom de ver, a alínea b) e o facto 8) tratam realidades distintas: este versa a possibilidade da continuação da exploração do imóvel no regime de alojamento local, enquanto aquela versa a existência prévia de registo e licença de alojamento local. São realidades distintas porquanto a possibilidade de continuação de exploração do imóvel no regime de alojamento local pode dar-se em virtude da obtenção, pelo novo proprietário, de registo e licença próprios, como, aliás, a Autora referiu pretender fazer quanto à licença (cfr. artigo 14º da petição inicial) ou por via da transmissão do registo e licença do anterior proprietário.

Assim o explicita o tribunal a quo na sua motivação: “a Autora pretendia obter licença em seu nome, o que foi confirmado nas declarações de parte do legal representante … (só depois de ter sido celebrado o CPCV é que percebeu que seria mais fácil e rápido se a Ré transmitisse a sua licença)”. A própria Recorrente, aliás, confirma este entendimento no ponto 14 das alegações, transcrevendo as declarações do legal representante da Autora, que são coincidentes com o vertido pelo tribunal a quo na referida motivação.

Consequentemente, tratando a alínea b) dos factos não provados e o facto 8) realidades distintas, não estão necessariamente em contradição.

Esta constatação não é infirmada pelos factos provados 13) e 14), já que estes versam, precisamente, o desenrolar dos factos após a perceção, por parte da Autora, de que seria mais fácil e rápido se a lhe Ré transmitisse a sua licença.

Inexiste, pois a invocada contradição.

ii)

A Recorrente pretende, ainda, que o facto b) passe para a matéria de facto provada, embora com um teor diferente, qual seja: “Foi motivo para a celebração do contrato-promessa a exploração no imóvel da atividade de alojamento local, o qual tinha licença válida e registo de alojamento local”.

Ora, a primeira parte (“Foi motivo para a celebração do contrato-promessa a exploração no imóvel da atividade de alojamento local”) é apenas uma forma diferente de dizer o que consta já do facto 8), sendo o aditamento requerido, portanto, redundante.

A parte final (“[o imóvel] tinha licença válida e registo de alojamento local”), resulta, por sua vez, dos artigos 13) e 14) da matéria de facto provada, pelo que também este aditamento se revela inútil.

Improcede, pois, a impugnação, nesta parte.

2.1.2. Do erro de julgamento quanto à alínea c) dos factos não provados

A Recorrente sustenta, ainda, que o facto que consta da alínea c) da matéria de facto não provada devia integrar os factos provados.

O teor deste facto é o seguinte:

“c) a Autora comunicou à Ré que pretendia fazer uma remodelação profunda para explorar a fração autónoma no regime de Alojamento local mas com um nível superior à exploração que se verificava.”

Para o efeito invoca a Recorrente o depoimento da testemunha (…), transcrito no ponto 17 das alegações de recurso, de cujo teor, porém, não se extrai o que a Recorrente pretende ver provado.

Efetivamente, confrontando o teor deste facto não provado com o teor dos factos 10) a 12) da matéria de facto provada, verifica-se que o que não foi dado provado foi a comunicação da Autora à Ré (o demais foi levado à matéria de facto). Ora, a testemunha não referiu essa comunicação, pelo que não podia o tribunal a quo julgar a mesma provada.

Improcede, pois, a impugnação, também nesta parte.

2.1. 3 Dos factos que a Recorrente pretende ver aditados

Por último, a Recorrente, em virtude de documentos juntos aos autos, pretende ver aditado que a Autora solicitou à Ré o envio do RENET e que as partes acordaram que a Ré manteria ativa a licença de AL para que esta passasse, após a compra e venda, para a titularidade da Autora.

Trata-se de matéria conexa com aquela versada nos pontos 13), 14), 22) e 25) dos factos provados, factos esses que o tribunal a quo julgou demonstrados, precisamente, com base nos documentos invocados pela Recorrente e respeitando o que se mostra alegado pela Autora na petição inicial.

O mais que a Recorrente pretende ver aditado não foi alegado nos articulados e mostra-se redundante face ao que já consta da matéria de facto provada.

Improcede, pois, também esta pretensão da Recorrente.

3. Do Direito

É incontroverso terem Autora e Ré celebrado, em 21/11/2022, um contrato-promessa de compra e venda de uma fração autónoma.

Em 28/03/2023 a Autora comunicou à Ré a resolução de tal contrato com invocação de “alteração das circunstâncias”.

O tribunal a quo entendeu que a resolução não encontra fundamento no regime previsto no artigo 437.º do Código Civil (de ora em diante CC), insurgindo-se a Recorrente contra este entendimento.

Vejamos.

De acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 437.º do CC, “se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”.

O artigo 438.º do CC, por sua vez, estatui que “a parte lesada não goza do direito de resolução ou modificação do contrato, se estava em mora no momento em que a alteração das circunstâncias se verificou”.

Da conjugação destes dois preceitos a doutrina e jurisprudência extrai serem os seguintes os pressupostos de que depende a válida invocação da alteração superveniente das circunstâncias:

i) que a alteração invocada atinja a base do negócio, ou seja, as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar;

ii) que essas circunstâncias hajam sofrido uma alteração anormal;

iii) que tal alteração provoque uma lesão ou desequilíbrio entre as prestações contratuais;

iv) que a lesão ou desequilíbrio contratual gerado seja de tal ordem, que torne gravemente atentatório da boa fé que a parte não lesada exija o cumprimento do contrato;

v) que a alteração não se apresente como coberta pelos riscos próprios do contrato;

vi) a inexistência de mora do lesado.

No caso dos autos importa atentar, ainda, no facto de a A. ter invocado a alteração superveniente das circunstâncias como fundamento da resolução do contrato-promessa celebrado com a Ré.

É que, para fazer operar a resolução, impõe-se que a parte que a invoca dê a conhecer à parte contrária o fundamento concreto determinante da decisão de resolução.

Como tal, será mediante o escrutínio dos fundamentos resolutivos invocados pela Autora, conjugado com a apreciação dos pressupostos do instituto da alteração superveniente das circunstâncias, que se logra firmar um juízo sobre a (i)licitude da resolução.

Muito embora a resolução haja sido comunicada à Ré em 28/03/2023 (cfr. facto 32), a Autora quanto aos fundamentos da resolução remeteu para a comunicação que endereçara à Ré em 17/03/2023 e que se encontra transcrita no ponto 29 da matéria de facto.

Conforme se extrai de tal comunicação, a Autora invoca como fator determinante da alteração das circunstâncias o Projeto de Proposta de Lei n.º PL 64/XXIII/2023, de 03/03/2023, também conhecido por Pacote “Mais Habitação” e que continha um conjunto de medidas versando, entre outras matérias, o regime do alojamento local[1].

O facto de se tratar de um mero projeto de proposta de lei não é despiciendo, não só porque lança a questão de saber se pode resolver-se um contrato com base numa alteração das circunstâncias meramente hipotética (pois nem o projeto de proposta de lei, nem, sequer, a subsequente proposta de lei, são lei, não provocando em si mesmos alteração de regimes legais vigentes), mas também porque, em concreto e no caso dos autos, o projeto de proposta de lei, como veremos mais adiante, não veio a ser integralmente vertido em lei (Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro) e mesmo esta viria depois a ser alterada, tudo com consequências ao nível dos fundamentos resolutivos invocados, como também se verá mais adiante.

Quanto ao primeiro dos pressupostos da alteração superveniente das circunstâncias, a matéria de facto provada permite concluir que Autora e Ré fundaram a sua decisão de contratar na continuação da exploração, enquanto alojamento local, da fração autónoma objeto do contrato-promessa de compra e venda. É o que se extrai da conjugação dos factos 5 e 8. Efetivamente, por um lado, o anúncio de venda do imóvel – através do qual a Autora tivera conhecimento da fração – mencionava que o imóvel tinha sido rentabilizado como alojamento local [e que no futuro esta possibilidade se poderia manter ou não] (cfr. facto 5), o que é demonstrativo de que a Ré considerava ser essa uma mais valia do imóvel. E, por outro lado, desde o início era interesse da Autora a possibilidade da continuação da exploração da fração autónoma no preciso regime enunciando no anúncio (alojamento local), interesse esse de que a Ré teve conhecimento através do agente imobiliário (cfr. facto 8).

Ou seja, a possibilidade de a fração continuar a ser explorada como alojamento local foi circunstância comum a ambas as partes e esteve subjacente à decisão de contratar.

Mas será que esta base do negócio (a possibilidade de a fração continuar a ser explorada como alojamento local) foi atingida pela alteração invocada?

É o que veremos de seguida, sem embargo de se reconhecer, primeiramente e em abstrato, que uma alteração legislativa é suscetível de integrar o conceito da anormalidade da alteração, que constitui o segundo pressuposto da alteração superveniente das circunstâncias. Efetivamente, a doutrina tem reconduzido este conceito à imprevisibilidade[2] da alteração e/ou ao seu caráter extraordinário[3]. Ora, a legislação (ou seja, lei) que viria a integrar o Pacote Mais Habitação parece-nos revestir um tal caráter, pois, não obstante se reconheça que o tema da profusão do alojamento local fosse sobeja e publicamente debatido muito antes de merecer a atenção do legislador, os concretos termos e o momento em que a legislação viria a ser firmada encontravam-se estritamente na esfera do legislador, não sendo evidente, segundo nos parece, que a A. se devesse ter acautelado a respeito aquando da celebração do contrato-promessa, ocorrida em 21/11/2022, ou seja, bem antes de ser apresentado o Pacote Mais Habitação.

Aqui chegados, importa analisar se a alteração das circunstâncias invocada pela Autora – fundada, como vimos, num mero projeto de proposta de lei e na conjetura sobre o conteúdo da lei que pudesse vir a ser aprovada – era, no caso concreto, apta a atingir a base do negócio e provocar uma lesão ou desequilíbrio desproporcional entre as prestações contratuais. Como ensina Menezes Cordeiro[4], a modificação nas circunstâncias deve projetar-se de tal forma no vínculo obrigacional que ele já nada tenha a ver “com um fenómeno de colaboração intersubjectiva […], antes se tornando numa expoliação manifesta duma parte pela outra, ou, pelo menos num sacrifício injustificado dum dos contratantes”.

Ora, a esse respeito a Autora invocou o seguinte no escrito que encerra os fundamentos da resolução:

i) a previsão, na Proposta de Projeto de Lei, de que “os atuais registos de Alojamento Local caduquem em 31 de dezembro de 2030, o que só nos daria mais 7 anos de exploração do AL, o que não permite o retorno do investimento”.

ii) o facto de, segundo a Proposta de Projeto de Lei, findos os 7 anos “os registos ficariam sujeitos a renovação por 5 anos, não se sabendo, portanto, se seriam renovados”.

iii) a circunstância de a Proposta de Projeto de Lei prever “que até 31 de dezembro de 2030, fica suspensa a emissão de novos registos de estabelecimentos de alojamento local, não sabendo nós se vão ser considerados novos registos, a transmissão de titular de registo, atento o facto de que se refere, também, nesse Projeto Lei que o número de registo do estabelecimento de alojamento local é pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva”.

iv) a circunstância de a Proposta de Projeto de Lei prever “que a assembleia de condóminos, possa deliberar, por mais de metade da permilagem do edifício e sem qualquer razão justificativa, opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na fração, não tendo agora que comprovar qualquer perturbação da normal utilização do prédio, ou atos que causam incómodo, ou afetem o descanso dos condóminos, como antes vinha previsto e, sendo comunicada essa deliberação ao Presidente da Câmara Municipal, tal tem como efeito o cancelamento imediato do registo, o qual por sua vez, determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento. Ora, sabendo que o V/prédio não tem sequer condomínio constituído, presumimos que não há qualquer deliberação da assembleia de condóminos que autorize a utilização da fração para aquele fim. E ainda assim, tal não é garantia que haja, posteriormente como deliberação em sentido contrário”.

v) o facto de a Proposta de Projeto de Lei prever “o lançamento de uma contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de Alojamento Local (CEAL), que não se sabe ainda que impacto irá ter financeiramente; e, por último”.

vi) que “os apoios do Turismo do Algarve previstos e aplicáveis ao Alojamento Local, nomeadamente, a linha de apoio à qualificação da oferta, que é, neste momento concedida a 15 anos, sendo que um registo de AL com um prazo de caducidade de 7 anos irá inviabilizar, a obtenção desses apoios, aos quais pretendíamos recorrer”.

Apreciando, temos que os fundamentos elencados sob i), ii), v) e vi) não se prendem, manifestamente, com a base do negócio, ou seja, não se prendem com a possibilidade de a Autora explorar ou não a fração em regime de alojamento local. Prendem-se, isso sim, com a expetativa de proventos da Autora. Essa, porém e como refere o tribunal a quo, é alheia à Ré. Não é a Ré quem deve suportar o risco inerente ao investimento da Autora, ou seja, o caráter mais ou menos proveitoso, a maior ou menor rentabilidade do investimento que a Autora pretende levar a cabo.

O fundamento elencado sob iii), por sua vez, carecia de sentido. Desde logo, porque na data agendada para a escritura de compra e venda (24 de fevereiro de 2023 – cfr. facto 17; tal data só veio a sofrer alteração em face dos pedidos de adiamento formulados pela Autora com invocação do Pacote “Mais Habitação”) inexistia qualquer lei que pudesse afetar ou inviabilizar a obtenção, pela Autora, de um novo registo de alojamento local ou a transmissão para a Autora de um registo pré-existente (o da Ré). Efetivamente, a legislação projetada necessariamente apenas entraria em vigor após a celebração da escritura, como efetivamente veio a acontecer: a Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro, entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação (cfr. artigo 55.º do diploma), ou seja, muito após a data para a qual estava aprazada a escritura de compra e venda.

Mas, mais, está demonstrado que já em 07 de fevereiro de 2023 (ou seja, antes da data agendada para a escritura de compra e venda) havia a efetiva possibilidade de a Autora obter a licença de alojamento assim que se tornasse proprietária da fração (cfr. ponto 14 da matéria de facto), pelo que qualquer protelamento da celebração da escritura de compra e venda teria, quando muito, o efeito inverso ao invocado como fundamento de resolução.

Em suma, tivesse a Autora celebrado a escritura de compra e venda na data acordada e não seria abrangida por uma putativa futura suspensão da emissão de novos registos de alojamento local ou impossibilidade da sua transmissão.

Vejamos, por último, o iv) fundamento. Trata-se de invocação contraditória, pois, por um lado, a Autora enuncia a possibilidade – efetivamente inserta no Projeto de Proposta de Lei – de a assembleia de condóminos opor-se ao exercício da atividade de alojamento local, mas, por outro lado, a Autora salienta saber que o prédio em que se situava o imóvel prometido comprar não tinha condomínio constituído. Ou seja, na data agendada para realização da escritura de compra e venda inexistia assembleia de condóminos que pudesse, sem mais, opor-se à exploração da fração pela Ré em regime de alojamento local. E, ainda que tal assembleia existisse, na data aprazada para a escritura de compra e venda (24/02/2023), como vimos já, a assembleia não tinha aqueles poderes, que só foram estabelecidos com a entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, em 07 de outubro de 2023.

Ademais, muito embora efetivamente a Lei n.º 56/2023, de 06 de outubro, viesse (muito após a data aprazada para a escritura de compra e venda e da invocação da resolução, como vimos) a alterar o artigo 9.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local) no sentido de prever que a assembleia de condóminos por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, poderia opor-se, sem invocação de qualquer fundamento, ao exercício da atividade de alojamento local nas frações autónomas, tal norma não subsistiu sequer, vindo a ser alterada pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, que reintroduziu que a decisão da assembleia de condóminos tem de fundar-se “na prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos”.

No recurso a Recorrente invoca, ainda, a alteração que viria a ser introduzida no artigo 5.º, n.ºs 4 e 5, do Decreto-Lei n.º 128/2014. Muito embora não se identifique este aspeto como um dos fundamentos resolutórios expressamente invocados, o certo é que o ponto 29 do escrito que a Autora endereçou à Ré em 17/03/2023 (cfr. ponto 29 da matéria de facto) faz uma alusão que, em última análise, pode ser reconduzida a tal aspeto, importando, pois, apreciá-lo.

Estatuíam aquelas normas que os registos de alojamentos locais sitos em habitação deviam ser precedidos de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local.

É manifesto que também este aspeto não podia fundar a resolução, por não ter provocado uma alteração de circunstâncias com reflexo no contrato celebrado entre Autora e Ré. Em primeiro lugar, porque aquando da data agendada para o contrato-promessa (24/02/2023) inexistiam aquelas estatuições (levadas a diploma apenas em 06/10/2023). Em segundo lugar, porquanto, mesmo quando passaram a ser lei, foram tais estatuições – como era previsível que acontecesse – alvo de norma transitória, que determinava que apenas se aplicavam a registos efetuados após a entrada em vigor da lei (07/10/2023) – cfr. artigo 52.º da Lei 56/2023. Ou seja, apenas entraram em vigor muito após a data em que a Autora já seria detentora de registo e licença que lhe permitiam explorar a fração como alojamento local – cfr. factos 13 e 14 – caso tivesse celebrado a escritura de compra e venda na data agendada para o efeito (24/02/2023). E, em terceiro lugar, ainda que assim não fosse, tais normas não subsistiram, sequer, vindo a ser revogadas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024 (cfr. artigo 5.º, alínea a), deste diploma).

Face ao teor do recurso, impõem-se, ainda três notas finais.

A primeira, para dizer que é incorreta a afirmação de que as circunstâncias nas quais a Autora fundou a decisão de resolução acabaram por ser plasmadas na Lei n.º 56/2023. Efetivamente, algumas não chegaram sequer a lei (do que é exemplo a automática caducidade dos registos em 31/12/2030) e outras integraram a lei, mas com teor diferente (como aconteceu com a objeção do condomínio).

A segunda, para notar que base do negócio era a exploração da fração em regime de alojamento local e não, como afirma a Recorrente, a exploração do imóvel como alojamento local no quadro legal que estava em vigor à data e com os proventos que a mesma almejava.

A terceira, para salientar que, atenta a conclusão de que os fundamentos invocados pela Autora para resolver o contrato não preenchem os pressupostos cumulativos previstos no artigo 437.º do CC, sendo, pois, ilícita a resolução levada a cabo Autora, fica prejudicada a questão de saber se a resolução se deu quando a Autora já se encontrava em mora (artigo 438.º do CC).

Tudo visto, importa confirmar a decisão recorrida.

4. Custas

Dado o decaimento, as custas do recurso ficam a cargo da Recorrente (artigo 527.º, n.º s 1 e 2, do CPC e Tabela I-B do Regulamento das Custas Processuais).

III. DECISÃO

Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas nos termos determinados.

Évora, 10 de dezembro de 2025

Sónia Kietzmann Lopes (Relatora)

Maria Adelaide Domingos (1ª Adjunta)

Susana Ferrão da Costa Cabral (2ª Adjunta)

(Acórdão assinado digitalmente)

[1] O Pacote “Mais Habitação” foi anunciado em 16/02/2023, seguindo-se-lhe o Projeto de Proposta de Lei PL 64/XXIII/2023, de 03/03/2023, que, após consulta pública, deu entrada na Assembleia da República em abril de 2023 como Proposta de Lei n.º 71/XV/1.ª, que foi votada favoravelmente em 19/07/2023, resultando no Decreto da Assembleia da República n.º 81/XV, de 01/08/2023, enviado para promulgação pelo Presidente da República em 09/08/2023, tendo sido vetado em 21/08/2023 e devolvido à Assembleia da República, que o reapreciou e confirmou, sem alterações, tendo o novo decreto, confirmado, sido promulgado em 26/09/2023, culminando com a publicação, em 06/10/2023, da Lei n.º 56/2023.

[2] Veja-se, por todos, Menezes Cordeiro, in “Direito das Obrigações”, 1990, 2º volume, AAFDL, pág. 148.

[3] Oliveira Ascensão, in “Onerosidade excessiva por «alteração das circunstâncias»”, in Revista da Ordem dos Advogados, 2005, Vol. III, pág. 6.

[4] In ob. e loc. cit