1689/21.2T8CSC.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

I\ O direito à indemnização (arts. 798 e 801/1 do CC) dos danos que estejam em conexão com o vício da coisa e dele resultem, como alternativa ao direito de reparação na venda de coisa defeituosa (artigos 913 e 914 do CC), não é a via correcta.

II\ Tendo sido seguida, a indemnização deve ser limitada ao valor da reparação que o vendedor teria de gastar se tivesse sido ele a fazer ou a mandar fazer tal reparação.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados:

A 22/05/2021, AA intentou uma acção comum contra Rialesa Investimentos Imobiliários, Lda, pedindo que a ré seja condenada a pagar-lhe 10.857,74€ acrescidos de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento.

Alegou para o efeito que comprou à ré, sociedade comercial, uma fracção autónoma em 27/03/2018, no exercício da actividade comercial da ré, após a realização de uma obra completa de renovação e reparação levada a cabo pela ré; a autora arrendou o imóvel em 28/04/2018, com início a 01/06/2018, pelo que apenas nesta altura é que a fracção foi ocupado e utilizado; a renda estipulada foi de 800€ mensais; logo no início da utilização do prédio pelos arrendatários verificaram-se vários defeitos de construção (que identifica); os defeitos foram comunicados à ré pela autora, tendo a ré apenas tentado solucionar o problema dos vazamentos no bidé, sem sucesso, não tendo sido dada resposta às restantes situações, cujas soluções foram endereçadas pela própria autora; durante Maio de 2019, foram detectadas outras patologias (que identifica) pelos arrendatários; devido às anomalias apresentadas e acima descritas, que prejudicavam o devido uso da moradia, os arrendatários solicitaram a redução do valor da renda, a que a autora acedeu, passando a renda para o valor de 700€ mensais, a partir de 01/08/2018; os arrendatários deixaram o andar em Dezembro de 2020, pelo que lá residiram 30 meses, 2 dos quais a pagar a renda de 800€ e 28 meses a pagar a renda de 700€, devido ao condicionamento da habitabilidade do arrendado, o que reduziu a rendibilidade do contrato inicial; junta um relatório [de 09/04/2021, que vai transcrevendo com comentários], como documento n.º 8, o qual apresenta o resultado das vistorias, levadas a cabo por uma sociedade, para identificação das causas das avarias e dos trabalhos necessários a realizar para a reposição das correctas condições de funcionamento e estéticas das partes afectadas no apartamento; as reparações supra descritas apresentam o custo de 7.057,74€; sofreu ainda a autora danos não patrimoniais: a frustração das suas expectativas quanto ao seu investimento imobiliário, os constantes telefonemas e mensagens dos inquilinos a reportarem os danos e a queixarem-se do cheiro de bolor e humidades, as infiltrações bem como a redução do valor da renda devido a pouca habitabilidade da moradia, bem como a total falta de resposta e disponibilidade da ré em proceder as reparações devidas, causou angústia, crises nervosas, e perda de sono, enxaquecas, fadiga mental e tonturas; a autora sente-se indignada pela forma como a situação foi recebida e ignorada pela ré dos vários contactos a solicitar as reparações; invoca os artigos 1225 e 916 do CC, 4.º, 1.º/1 e 5/.º-A do DL 67/2003, de 08/04 (na redacção do DL 84/2008 de 11/05) e 2/1 da Lei 24/96, de 31/07; diz que deu a conhecer e denunciou à ré através de notificação judicial avulsa de 28/04/2020 os citados defeitos, onde constava que a autora encontrava-se a instruir de forma tão completa e rigorosa quanto possível, acção judicial caso a ré não procedesse voluntariamente à sua competente remoção; a ré não executou qualquer trabalho de reparação nem nessa altura, nem posteriormente; entretanto, a autora constatou, através do relatório já referido, que alguns desses defeitos se tinham agravado substancialmente, especialmente porque se tratavam de infiltrações de água que danificaram o pavimento, as paredes e criaram bolor em vários pontos da casa; devido à sua natureza, as anomalias verificadas em Maio de 2019 e notificadas judicialmente em Abril de 2020 à ré, tenderam necessariamente para uma evolução negativa por não terem sido objecto de intervenção, causando um agravamento das infiltrações de água nas paredes e humidades; justifica-se que, perante a inércia da ré, a autora opte por realizar a intervenção necessária à reposição da conformidade da obra; assim, importa reconhecer à autora, no condicionalismo concreto descrito e comprovado pelo relatório nos autos, o direito de proceder à realização dos trabalhos que se impõem, por terceiro por ela contratado, assistindo-lhe o direito de indemnização em dinheiro, correspondente ao custo dessas reparações, a satisfazer pelo empreiteiro; assim, porque devem ser considerados provados os danos provocados pela inexecução culposa dos trabalhos por parte da ré, deverá haver lugar à indemnização pelo custo da reparação (7.057,74€), lucros cessantes (2.800€) e danos não patrimoniais (1000€).

A ré contestou impugnando todos os factos alegados, à excepção da venda da fracção; diz que: não fez, como a autora sabe, uma remodelação completa mas apenas parcial do imóvel; a autora conhecia a fracção quando a adquiriu e aceitou comprá-la nas condições em que se encontrava; após a venda do imóvel e alertada sobre algumas desconformidades nos trabalhos executados durante a remodelação parcial, a ré sempre se mostrou disponível para promover as correcções que fossem necessárias, colocando à disposição da autora a empresa MO, empresa essa que realizou aquela remodelação parcial; no dia 30/04/2018, a proprietária reencaminhou um email do seu arrendatário, em que este lhe dava conhecimento de duas questões relativas ao imóvel (o soalho na entrada do quarto está descolado e alto, além de fazer um barulho ao entrar no quarto, não sei se isso pode causar algum estrago no mesmo; há uma entrada de água na caixa do estore mais pequeno do quarto”); no que diz respeito à segunda e conforme é referido pelo arrendatário no email, depois de ter sido feita a remodelação do apartamento, o condomínio do prédio procedeu à lavagem e pintura do mesmo; a ré deu conta desta situação à proprietária, tendo chamado a atenção que durante a lavagem do prédio teria entrado água, o que teria tido como consequência a segunda questão, sendo necessário dar conta desta situação ao condomínio que teria que promover a reparação do soalho flutuante, entre o quarto e a casa de banho; a 16/05/2018, o arrendatário enviou ao legal representante da ré um outro email no qual dá conta dos primeiros defeitos alegados pela autora na PI; conforme se referiu, a ré pôs à disposição da autora a empresa que efectuou a remodelação parcial do imóvel, a quem cabia corrigir os defeitos que pudessem decorrer da mesma; não obstante e conforme se refere no e-mail do arrendatário, procedeu ele próprio às reparações tendo questionado o legal representante da ré sobre se poderia emitir a respectiva factura; sucede que, a ré desconhece quais as reparações efectivamente levadas a cabo pelo arrendatário não sendo a ré responsável pelo pagamento das mesmas; desconhece também a qualidade do trabalho prestado pelo arrendatário, não impendendo sobre a ré a obrigação de conhecer, sendo certo que também desconhece quais as consequências técnicas das intervenções feitas por este; a intervenção levada a cabo pelo arrendatário causou danos; a ré, chamada a intervir, resolveu várias das questões levantadas pelo arrendatário; no que diz respeito aos esgotos da casa de banho os mesmos não foram objecto de qualquer intervenção por parte da ré, tendo apenas procedido a alteração do tubo do duche que foi alterado para colocação de poliban – foi trocado o tampo do sifão e o extensor; a foto que consta do relatório junto como documento n.º 8 da PI, que desde já se impugna, não está conforme ao que foi aplicado pela empresa de remodelação da ré, porquanto a fotografia mostra um sifão sem o alongador, o que só pode significar que houve intervenções posteriores feitas por terceiros; também não fizeram parte da remodelação parcial as redes de água e electricidade, conforme é do conhecimento da autora; as portas da fracção foram todas arranjadas e lacadas em fábrica, pelo que o estado das mesmas apenas se pode dever à utilização feita pelos arrendatários, durante os dois anos e meio de duração do contrato de arrendamento; o mesmo quanto às paredes, pois como se verifica nas fotografias em anexo estavam em perfeitas condições; quanto ao interruptor da entrada e ao intercomunicador os mesmos estavam em pleno funcionamento aquando da entrega da fracção, sendo que, em muitos casos, o mau funcionamento do intercomunicador pode ocorrer por danos exteriores à fracção, uma vez que atravessa partes comuns do prédio; no que diz respeito à caixilharia da sala, a mesma foi toda feita à medida e nunca foi levantada qualquer questão pela autora relativamente a esta intervenção, até hoje; o relatório junto aos autos - que impugna - tem data de 09/04/2021, volvidos 3 anos sobre a venda do imóvel, 2,5 anos de utilização por parte dos arrendatários e intervenções de terceiros que a ré desconhece e das quais não lhe pode ser assacada qualquer responsabilidade; o aditamento do contrato tem a data do início do contrato de arrendamento, pelo que, nunca a autora recebeu a quantia mensal de 800€, tendo recebido, sim, esse valor a título de caução; não resulta do aditamento ao contrato de arrendamento quais as circunstâncias em que houve a alegada redução da renda, nem que tais circunstâncias se devem a um imóvel com defeitos no seu primeiro dia de habitação, uma vez que os arrendatários apenas o passaram a habitar na data da celebração do aditamento, ou seja, 01/06/2018; pelo que, as condições do imóvel não podem, de modo nenhum, ser imputados à ré; a autora pede 1000€ a título de danos não patrimoniais; para o efeito invoca a falta de resposta da ré aos seus contactos, o que como se verificou é falso; invoca, por outro lado, que a gravidade dos defeitos prejudicaram as condições de habitabilidade e beliscaram o direito ao descanso em ambiente sadio dos arrendatários; o contrato foi celebrado no dia 20/04/2018, a primeira comunicação feita pelo arrendatário sobre os alegados defeitos, data de 16/05/2018, antes da data de entrada em vigor do contrato de arrendamento; pelo que, das duas uma, ou o arrendatário se mudou para a fracção antes da data prevista para o início do contrato, ou então não podia, de boa fé, alegar o desconhecimento do estado do locado, tendo aceitado o estado em que o mesmo se encontrava; os defeitos indicados pela autora não podem ser imputados à ré, porquanto ou não foram objecto da remodelação parcial ou são fruto do uso da fracção durante os últimos anos; o comportamento da autora configura uma situação clara de exercício abusivo do direito (art. 334 do CC).

A convite do tribunal, a autora respondeu à matéria da excepção, abuso de direito, dizendo que a argumentação da ré é falaciosa, pois sabe que os trabalhos de renovação que executou na fracção antes de a vender a autora foi uma renovação integral.

Depois de realizada a audiência final, foi proferida sentença a condenar a ré a pagar à autora de 4.732€, a título de danos emergentes e lucros cessantes; foi absolvida do mais.

A ré recorre da sentença para que seja proferido em sua substituição um acórdão que absolva integralmente a ré do pedido, em virtude da completa improcedência do pedido; impugna parte da decisão da matéria de facto.

A autora contra-alegou, defendendo a improcedência do recurso da ré e recorre subordinadamente, para que seja revogada a sentença na parte em que: i\ reduz o valor da indemnização patrimonial para 1.932€; e ii\ rejeita o pedido de indemnização por danos não patrimoniais; querendo que ela seja substituída por outra que condene a ré ao pagamento integral de 7.057,74€ (danos patrimoniais) e 1.000€ (danos não patrimoniais).

A ré não respondeu.

Questões a decidir: se a matéria de facto deve ser alterada; se a ré devia ter sido absolvida do pedido, por não se provarem dos danos alegados e por a autora não ter o direito à indemnização pedida; se a condenação da ré devia ter sido a pedida.

Factos provados (as alterações aos factos 6 e 14 foram introduzidas como consequência do resultado da impugnação da decisão da matéria de facto):

1\ Por escritura pública de 27/03/2018, a autora adquiriu à ré, o prédio urbano sito na Rua […], descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial, sob o número 0000, afecto ao regime de propriedade horizontal número 4/11111111, conforme documento autêntico junto aos autos.

2\ A ré tem como objecto social a compra e venda de imóveis e gestão de arrendamentos (conforme certidão comercial oportunamente junta).

3\ O prédio referido em 1 foi vendido pela ré no exercício da sua actividade comercial, após a realização de obra de renovação e remodelação por ela levada a cabo.

4\ O imóvel adquirido pela autora foi arrendado em 28/04/2018, com início a 01/06/2018, pelo que apenas nesta altura é que foi ocupado e utilizado, conforme contrato de arrendamento junto aos autos.

5\ A renda estipulada foi de 800€ mensais.

6\ Logo no início da utilização do prédio pelos arrendatários da autora, verificaram-se defeitos seguintes no imóvel: => A 16/05/2018, o arrendatário da autora deu conta do seguinte:

i\Vazamento de água no bidé da casa de banho;

ii\ Falta de instalação eléctrica para instalação de aquecedor na casa de banho;

iii\ Falta de instalação da placa do fogão;

iv\ Falta de conexão da máquina de lavar loiça à entrada e saída de água;

v\ A exaustão de fumos não suporta o esquentador e o exaustor ligados em simultâneo, tendo que ser providenciado um comutador, para que a instalação de gás fosse homologada;

vi\ O forno não tinha a grade de acabamento;

vii\ O candeeiro próximo à janela da sala e seu respectivo interruptor não tinha ligação eléctrica;

viii\ O intercomunicador não funcionava.

ix\ A entrada para conexão de TV/Net encontrava-se fechada com massa, tendo que ser partida a parede, e foi necessário improvisar uma caixa de passagem interna, visto a impossibilidade de substituição do cabo antigo, prejudicando o uso da velocidade contratada com o fornecedor de internet.

7\ Os defeitos imediatamente identificados pelos arrendatários, foram comunicados à ré pela autora, que tentou solucionar o problema dos vazamentos no bidé.

8\ Durante Maio de 2019, foram ainda detectadas as seguintes patologias pelos inquilinos a quem a casa fora arrendada:

i\ No hall da casa de banho/quarto o soalho flutuante empenou, encontrando-se levantada devido às humidades;

ii\ O soalho apresentava manchas de humidade onde absorveu mais água, tendo mudado de cor.

iii\ Os acabamentos metálicos do soalho encontravam-se levantados, devido às humidades que empolaram o soalho;

iv\ Os trincos das janelas da sala não fechavam, encontrando-se empenados;

v\ O soalho junto às janelas da sala encontrava-se húmido com a chuva, devido as infiltrações de água;

vi\ O canto esquerdo da janela sala, devido as humidades provenientes das janelas, criavam muito bolor;

vii\ A lavandaria começou a apresentar grandes marcas de bolor;

viii\ No quarto, soalho levantou devido a humidade, tendo sido necessário remover os rodapés para limpeza do bolor e desde então assim foi mantido para permitir que as humidades sequem mais facilmente.

9\ Atentos os defeitos, os arrendatários, que remeteram mensagem de correio electrónico à ré, solicitaram a redução do valor da renda, a que a autora acedeu, passando a renda para o valor de 700€ mensais, a partir de 01/08/2018.

10\ Os arrendatários deixaram o andar em Dezembro de 2020, pelo que lá residiram 30 meses, 2 dos quais a pagar a renda de 800€ e 28 meses a pagar a renda de 700€, devido ao condicionamento da habitabilidade do arrendado, o que reduziu a rendibilidade do contrato inicial, no montante de 2.800€.

11\ Para correcção de defeitos houve necessidade de remoção da base de duche (e os azulejos de revestimento da parede agora substituídos), tendo-se verificado que a tubagem de ligação do sifão da base de duche (ralo) e a canalização da IS se encontrava com roturas, permitindo a saída continuada de água, como decorre de relatório junto aos autos pela requerente.

12\ Esta rotura, para além dos danos causados na fracção inferior, alastrou-se pela laje e danificou rodapés, pavimento flutuante, portas/aros e paredes das divisões adjacentes.

13\ Verificou-se outro defeito técnico na instalação, relativamente aos sifões de chão da casa de banho e que é replicado na cozinha, onde deveria ter existido uma selagem (impermeabilização), de modo a que quando houvesse fluxo excessivo ou refluxo (devido à presença acumulada e/ou momentânea de resíduos) a água não se introduzisse entre estas duas camadas de pavimento, ou entre o final do sifão antigo e o cimento cola da camada cerâmica antiga (infiltrando se posteriormente para a laje e tecto da fracção inferior).

14\ Os defeitos elencados de 11 a 13 foram consertados por seguro titulado ou pelo condomínio ou pelo proprietário da fracção abaixo da titulada pela autora. ou do condomínio ou da fracção abaixo da titulada pela autora.

15\ Para reparação dos defeitos invocados o relatório junto com a petição indica, referente ao quarto:

Reparação das infiltrações (parede + pavimento)

Movimentação e protecção de bens 1Un 25€

Remoção dos rodapés e pavimento flutuante 1VG 75€

Picar e reparar paredes (infiltração + tirar rodapés) 1VG 110€

Estucar e preparação paredes para pintura 1VG 145€

Pintura das paredes 30 m2 x 9€ = 270 €

Fornecimento de manta e pavimento flutuante 16 m2 x 15€ = 240 €

Colocação de manta e pavimento flutuante 13 m2 x 15€ = 195€

Fornecimento e colocação de rodapés 11m 10€ = 110 €

Fornecimento e colocação barras de separação/terminação 2 Un x 20€ = 40€

Transporte de entulhos a vazadouro 0,5Un x 160€ = 80€

Limpeza de obra 1Un 40€

16\ referente ao hall/corredor:

Reparação das infiltrações (parede + pavimento)

Movimentação e protecção de bens 1 Un 25€

Remoção dos rodapés e pavimento flutuante 1VG 75€

Picar e reparar paredes (infiltração + tirar rodapés) 1VG 75€

Estucar e preparação paredes para pintura 1VG 100€

Pintura das paredes 18m2 x 9€ = 162 €

Fornecimento de manta e pavimento flutuante 10m2 x 15€ = 150

Colocação de manta e pavimento flutuante 8m2 x15€ = 120€

Fornecimento e colocação de rodapés 7 m x 10€ = 70€

Fornecimento e colocação barras de separação/terminação 5Un x 20€ = 100 €

Reparação e lacagem de portas/aros 6Un x 175€ = 1.050 €

Transporte de entulhos a vazadouro 0,5Un x 160€ = 80 €

Limpeza de obra 1Un 40€

17\ referente à sala:

Abertura de roço na parede 1VG 60€

Introdução da instalação eléctrica interruptor luz marquise 1VG 75€

Estucar e preparação parede roçada 1VG 100€

Remoção dos rodapés e pavimento flutuante 1VG 75€

Picar e reparar paredes (tirar rodapés) 1VG 75€

Estucar e preparação paredes para pintura 1VG 100€

Pintura das paredes 54VG x 9 = 486€

Fornecimento de manta e pavimento flutuante 28m2 x 15€ = 420€

Colocação de manta e pavimento flutuante 24m2 x 15€ = 360€

Fornecimento e colocação de rodapés 21m x 10€ = 210€

18\ A ré colocou sempre à disposição da autora a empresa MO, empresa essa que realizou a remodelação deste imóvel, no sentido de corrigir os defeitos apontados.

19\ As portas da fracção foram todas arranjadas e lacadas em fábrica, no momento da remodelação do imóvel.

20\ O inquilino solucionou os problemas referentes à montagem de electrodomésticos na cozinha, à instalação de ITED (telecomunicações) e às ligações eléctricas, por ter conhecimento técnico para o efeito.

Da impugnação da decisão de facto

Quanto ao facto 3, a ré entende que apenas procedeu à realização de uma remodelação parcial, pelo que o facto deverá ser rectificado passando a constar que a remodelação foi parcial e não uma renovação da fracção.

Quanto a esta matéria, chama à colação duas pequenas passagens [que, aqui como em baixo, transcreve e localiza temporalmente nas gravações] dos depoimentos de LE e CR, que trabalharam na remodelação e que dizem que se tratou de uma remodelação parcial.

A autora respondeu, dizendo (transcreve-se na parte que importa minimamente):

A autora juntou com a PI, documento 2, a publicação do Portal da Justiça, na qual lê-se que o objecto social da ré é a compra e venda de imóveis e gestão de arrendamentos; a própria ré confessou que executou obras de remodelação prévias à venda; ora nos termos do disposto no artigo 1225/4 do Código Civil, quando o vendedor tenha procedido à construção, modificação ou reparação do imóvel, deve ser equiparado ao empreiteiro, assumindo a correspondente responsabilidade pelos defeitos da obra; a prova produzida nos autos – documental e testemunhal – demonstrou de forma inequívoca que a ré procedeu à remodelação, aliás, integral do imóvel, no exercício da sua actividade comercial, entregou o imóvel com aparência de totalmente remodelado. Neste sentido também depôs a testemunha MH, a minutos 2:00 a 3:30 do seu depoimento; como tal, a mesma incorre num duplo título de responsabilidade: contratual, como vendedora, e legal, como empreiteira, pela deficiente execução dos trabalhos; a tentativa da ré de se desvincular dessa responsabilidade, quando qualifica a intervenção como meramente superficial ou parcial, através do depoimento da testemunha supra referida [sic], que respondeu à perguntas, que claramente que objectivaram, porém, inutilmente, conduzir que a resposta da testemunha viesse minimizar a responsabilidade da ré é incompatível com a matéria de facto dada como provada e visa iludir os efeitos jurídicos que decorrem objectivamente da natureza das obras realizadas e da qualidade em que a ré vendeu o imóvel à autora, a qual é atestada por documentos públicos, quer a escritura de compra e venda, quer a publicação do Ministério da Justiça.

Apreciação:

O facto 3 não fala de uma remodelação completa, como era alegada pela autora na PI. Ao não reproduzir a expressão completa, a decisão de facto já está a dizer que não se provou que ela fosse completa, sendo irrelevante a resposta da autora para concluir o contrário (resposta que mistura matéria de direito com matéria de facto, sinal claro de que a autora não tinha prova a demonstrar que a remodelação tivesse sido completa, sendo inócuo que a testemunha MH tenha dito que a remodelação aparentava ter sido completa; de qualquer modo, como a autora não impugnou a decisão da matéria de facto, não se diz mais nada sobre o assunto). Mas é inócuo acrescentar-se, como quer a ré, que a remodelação foi parcial, tal como é inócuo o que os depoimentos invocados dizem sobre isso, porque dizer-se que uma remodelação foi parcial, sem mais, não adianta nada aos factos, pois que não diz o que é que foi remodelado ou não remodelado.

Quanto aos factos provados sob 6, 7, 8, 9 e 10 a ré entende que eles não se encontram provados.

A fundamentação desta pretensão da ré é a seguinte [transcreve-se quase na íntegra, eliminando-se apenas algumas repetições]:

Não foi produzida prova que demonstre o nexo de causalidade entre os defeitos alegadamente decorrentes da remodelação parcial e a redução mensal de 100€ da renda, ou que essa redução resultasse de causa imputável à ré.

Recorde-se que, pese embora, o contrato de arrendamento tenha sido assinado no dia 28/04/2018, os arrendatários só iriam habitar a fracção no dia 01/06/2018.

Resulta do facto 6 que, logo desde o início da utilização do prédio por parte dos arrendatários se verificaram defeitos no imóvel. Por outro lado, também resulta do facto 18 que “a ré colocou sempre à disposição da autora, a empresa MO, empresa essa que realizou a remodelação deste imóvel, no sentido de corrigir os defeitos apontados.”

Sucede que, o arrendatário ainda antes de utilizar a fracção, e tendo acesso ao mesmo, entendeu resolver uma série de alegados defeitos sem que tivesse primeiro interpelado a ré para resolvê-los. Tal facto não se encontra provado, como deveria, mas resulta das comunicações juntas aos autos, nomeadamente, do documento 3 junto com a contestação da ré. Com efeito, no dia 16/05/2028 através de email enviado pelo arrendatário ao legal representante da ré o mesmo refere o seguinte:

“Bom dia F, tudo bem? Aproveito a oportunidade para compartilhar todas as questões levantadas no apartamento até o momento, já que ainda vamos instalar os cadeeiros da cozinha e quarto e a energia eléctrica estará oficialmente instalada na próxima 6.ª-feira.

1\ Não há energia no candeeiro da sala, próximo da janela. 2\ Não haviam fios para a ligação do aquecedor da casa de banho (já resolvi) 3\ Foi necessário refazer as conexões da caixa de passagem que fica acima da porta da casa de banho para resolver o item 2\. 4\ Havia um vazamento por cima do chuveiro (já resolvi). 5\ A placa de indução estava apenas colocada sobre a pedra, não haviam fios de ligação (já resolvi) 6\ Na resolução do item 5, a grelha (acabamento) que fica abaixo do forno descolou. 7\ Os técnicos da NOS perderam a viagem para instalar a TV/Internet/Telefone. Não encontraram meios de levar o cabo de sinal até o apartamento. Segundo eles, já houveram duas instalações naquele endereço. Preciso encontrar um acesso que provavelmente está acima da caixa de energia eléctrica. 8\ O botão do autoclismo está mal colocado. 9\ O soalho está muito descolado na entrada do quarto (dentro e fora). 10\ As pessoas não escutam o interfone da portaria. 11\ A inspecção do gás não foi aprovada, pois o exaustor prejudica a liberação de fumos do esquentador, desligando-o e gerando um código de erro. Segundo os técnicos, a saída de fumos não suporta o exaustor e o esquentador ligados juntos e isso impede a aprovação, disseram que a solução está na implementação de um comutador”

No mesmo dia, o legal representante da ré informou que:

“Relativamente aos problemas enumerados, contava que me tivesse informado para eu poder resolver. Alguns deles seriam de fácil resolução pela empresa que me fez a obra. Deverá entender que ao contratar de sua livre vontade, deixa-me sem condições para me poder responsabilizar por alguma dessas questões. Não vou estar cá na sexta, mas poderei mandar lá um dos responsáveis da obra um dia a noite (visto ele só poder a essa hora) para os restantes problemas serem analisados. Fico a aguardar noticias”

Era firme intenção da ré proceder à reparação dos defeitos que decorressem da remodelação parcial feita pela empresa MO, no entanto, o arrendatário procedeu à reparação dos alegados defeitos sem que tivesse sido dada oportunidade à ré de verificar a sua existência e em caso de serem os mesmos da sua responsabilidade de proceder à sua reparação. Tais reparações não eram urgentes e não careciam de intervenção imediata que não pudesse esperar pela intervenção da ré. Com efeito, e como se predisse, o arrendatário apenas iria entrar no imóvel no dia 01/Jun este email data de 16/Maio.

Reitere-se que, até à comunicação supratranscrita, a ré não tinha conhecimento de quaisquer defeitos. No entanto, a prova documental junta aos autos não foi devidamente valorada pelo tribunal, uma vez que, à ré não pode ser imputada a responsabilidade de resolução de defeitos que desconhece e que só lhe são transmitidas após a sua resolução.

O tribunal a quo, confrontado com tal documento, não retira deste qualquer consequência, como estava obrigado, e, mais grave, condena a ré no pagamento dos lucros cessantes, pese embora, as diligencias levadas a cabo pelo arrendatário tenham sido executadas antes da ré ter sido interpelado para esse efeito.

Quanto a estas comunicações refira-se, por relevante, que a testemunha EM, disse nas suas declarações que não conseguiam falar com a pessoa responsável e que nunca teve contacto directo com o legal representante da ré.

[07:13- 08:04]

Mandatária da Autora: Pronto para já era essa fotografia do primeiro impacto, quando logo iniciaram essa habitação nesse local quando começaram a viver foram esses defeitos que o senhor encontrou na casa não é imediatamente, e alguns desses o senhor teria tentado resolver, a parte eléctrica do fogão

Testemunha: Sim eu tenho formação em electricidade então muitas das coisas, eu não conseguia contacto com a pessoa que era responsável e eu precisava que aquilo estivesse a trabalhar como devia e eu mesmo providenciei o concerto daquilo.

Mandatária da Autora: A ligação da placa do fogão é isso?

Testemunha: A ligação da placa do fogão, a lavadora de loiça, o aquecedor do banheiro, também instalei o aquecedor na casa de banho, só a parte hidráulica mais complexa eu não mexi, o interfone também fui eu que resolvi, a ligação do candeeiro da sala foi feita por fora da parede também fui eu que fiz.

[21:34 – 23:17]

Mandatária da Ré: Disse aqui então que a comunicação com a anterior proprietária do imóvel era muito difícil, o senhor não trocou emails com o Sr. FN, legal representante da aqui ré.

Testemunha: Não, com o senhor AA nunca, eu trarei com o Sr. L, L alguma coisa, L…, se não me engano.

Mandatária da Ré: não foi com o senhor LN

Testemunha: Não, não, eu posso estar em cópia em alguma coisa, mas directamente eu nunca trate com ele.

Ora, ademais do email supramencionado, a testemunha EM trocou vários emails, que se encontram juntos aos autos, com o legal representante da ré, FN, pese embora, tenha referido o contrário mais do que uma vez nas suas declarações, o que certamente, apenas por lapso, não terá relevado para efeitos de valoração da credibilidade das declarações prestadas pela referida testemunha.

Contudo, ao invés de credibilizar as declarações que têm efectivo suporte na demais prova produzida, o tribunal a quo considerou como credíveis as declarações claramente contraditadas.

Vejamos, então, dos defeitos verificados no início da utilização do prédio e que resultaram na redução do valor da renda – em rigor antes do início da utilização do prédio uma vez que os arrendatários só viriam a instalar-se no mesmo em Junho de 2018 – o arrendatário por sua iniciativa e antes de interpelar a ré decidiu corrigir os seguintes defeitos:

ii\ Falta de instalação eléctrica para instalação de aquecedor na casa de banho; iii\ Falta de instalação da placa do fogão; iv\ Falta de conexão da máquina de lavar loiça à entrada e saída de água; vi\ O forno não tinha a grade de acabamento; vii\ O candeeiro próximo à janela da sala e seu respectivo interruptor não tinha ligação eléctrica; viii\ O intercomunicador não funcionava.

Resulta da motivação da decisão de facto da sentença proferida pelo tribunal a quo que, “Por sua vez, e consoante se vem referenciando o arrendatário, EM esclareceu que mal ocupou a casa, em Junho de 2018, deu nota de todos os defeitos elencados em 6 e 8, comunicando-os não apenas à senhoria como à ré, a qual enviou os seus colaboradores para tentar resolver a situação. Todavia, estes apesar de lá se terem deslocado nunca solucionaram nenhuma das questões e inventavam sempre soluções que não obtinham os resultados pretendidos, tudo para firmar também o exposto em 7, 12, 13 e 18. Explanou, todavia, que os problemas referentes à cozinha, instalação eléctrica e de telecomunicações, na medida em que não careciam de obras de monta foram por si solucionados uma vez que detém conhecimentos técnicos para o efeito – assim sucedeu com o elencado em 6. Explanou também que a questão da base de duche e restantes problemas na casa de banho se resolveram por via da intervenção do seguro por este titulado (facto 14). Explicou que por via de todas as diligências e tarefas por si acomodadas para tornar a casa efectivamente habitável solicitou à senhoria a redução de renda indicada em 9, a que esta acedeu uma vez que aquela conduta poupou à própria todo o custo de intervencionar o que foi consertado pelo inquilino.”

Importa aqui referir que, os defeitos elencados no facto 8 apenas foram comunicados à autora, segundo consta nos autos e se encontra dado como provado, em Maio de 2019, ou seja, volvidos 11 meses desde o início da utilização do imóvel e volvidos 9 meses desde a redução da renda, pelo que, resulta evidente que tais defeitos não foram considerados para efeitos da renda.

Concluindo, resulta da motivação da decisão que a redução da renda solicitada pelo arrendatário (EM) foi pedida por via de todas as diligências e tarefas por si acomodadas para tornar a casa efectivamente habitável. No entanto, também resulta da documentação junta aos autos que antes da ré ser interpelada para corrigir os alegados defeitos encontrados pelo arrendatário, já este os tinha corrigido, impedindo a ré de intervir.

O arrendatário impediu ainda que a empresa MO corrigisse o defeito indicado em (i) do facto 6, conforme declaração prestada pela testemunha CR [03:12 – 6:36]

Mandatária da Ré: E esse tubo é apropriado para ser colocado nesse poliban?

Testemunha: Sim, Senhora.

Mandatária da Ré: E diga-me uma coisa, depois da Rialesa ter vendido o imóvel à aqui autora, à senhora Dona AA, vocês foram contactados por alguém para ir fazer uma intervenção neste imóvel?

Testemunha: Sim, pronto, aquilo, a gente fez umas obras lá, daí acho que foi dois meses, ligaram para a gente falando que estava tendo, que a água não estava escoando, não estava descendo como deve ser no poliban, né, e que estava tendo também alguma coisa lá no quarto lá mesmo. E pronto, a gente chegou, aí viu que o poliban ali estava em condições assim, mas só que a água não estava descendo, o senhor que estava morando lá falou com a gente, não, a água não estava escoando, portanto ele estava com uma bombinha, ele estava com uma bombinha daquela de fazer assim, aí a gente pegou, mexi lá, mexi no ralo, nós mexemos, estava aí o rapaz, mexi lá, nós acertou o tubo, a água escoou, mais força, né, aí pronto, nós pegamos e montamos aquilo ali e falamos com ele, ó, qualquer problema aqui, só liga para a gente que a gente vem cá, porque se continuar assim, a gente vai remover o poliban para ver o que se passa, aí ele falou assim.

Mandatária da Ré: Portanto, os senhores deram essa possibilidade de voltarem para retirar o poliban e voltarem.

Testemunha: Sim, Sim. Aí ele falou assim, não, mas para fazer esse serviço, ele demora quanto tempo? Eu falei assim, vai demorar de um dia, porque tem que tirar o vidro, tem que tirar o poliban, aí ele falou assim, mas eu vou para onde? Aí eu tenho que ver com a senhoria da casa, com a minha e com o hotel, como que eu vou mexer aqui com essas coisas aqui, e eu também não vou deixar vocês trabalhar aqui sozinhos.

Mandatária da Ré: Mas e foi dado alguma opção, o arrendatário deu alguma opção de algum dia que eles estariam disponíveis para os senhores poderem fazer esta intervenção?

Testemunha: Não, ele ficou de ligar. No caso aí, se acontecesse alguma coisa, eu falei com ele, se não melhorar, ele falou, nós falamos com ele, se não melhorasse que era para ele entrar em contacto com a gente. Mas até então, ele falou assim, se não melhorasse que ele entrava em contacto com a gente, até então, não falou mais nada.

Mandatária da Ré: E não houve mais nenhum contacto para os senhores? Mas embora os senhores estivessem prontificados a fazer esta alteração, esta intervenção?

Testemunha: Sim, no caso, se tivesse continuado o problema ali, a gente estava disponível para fazer isso, está a ver?

Mandatária da Ré: Diga-me uma coisa, para além desta questão do poliban que vos foi apresentada, houve mais algum defeito que vos fosse apresentado pelo arrendatário e que fosse necessária a intervenção da MO?

Testemunha: Não, creio que não.

Mandatária da Ré: Foi só esta questão que foi levantada pelo arrendatário?

Testemunha: Sim, sim.

Mandatária da Ré: Portanto, os senhores são a empresa que fizeram uma remodelação parcial do imóvel. Os senhores deslocaram-se ao imóvel.

Testemunha: Sim.

Mandatária da Ré: E questionados sobre as situações que estariam por resolver, apenas vos foi apresentada a situação do poliban?

Testemunha: Foi isso.

Mandatária da Ré: Não vos falaram sobre o chão flutuante que as juntas não estariam

Testemunha: Não, não, isso não chegou a falar sobre isso, não.

Mandatária da Ré: E questionados sobre as situações que estariam por resolver, apenas vos foi apresentada a situação do poliban?

Testemunha: Foi isso.

Mandatária da Ré: Não vos falaram sobre o chão flutuante que as juntas não estariam

Testemunha: Não, não, isso não chegou a falar sobre isso, não.

Mais se refira que não se logra compreender qual o motivo para que o tribunal a quo não tenha valorado as declarações prestadas pelas testemunhas da ré. De facto, as testemunhas declararam com serenidade, com calma e não omitiram qualquer facto, sendo as suas declarações corroboradas pela demais prova produzida. Pelo que, mal andou o tribunal ao não valorar as declarações da testemunha.

Face ao exposto, não se logra alcançar como é que o facto 9 poderia ter sido dado como provado com base no depoimento prestado pela testemunha EM, porquanto a execução da correcção dos defeitos, alegadamente existentes, foi, em alguns casos feita pelo próprio arrendatário antes de que a ré fosse interpelado e relativamente à situação existente na casa de banho o próprio arrendatário levantou obstáculos à execução das possíveis correcções necessárias.

Ditam-nos as regras da experiência comum e do bom senso que, na sequência da realização de uma remodelação parcial e perante a existência de defeitos, deveria a ré ter sido interpelada para corrigir tais defeitos, porém, e conforme decorre do email de 16/05/2018 as correcções foram feitas pelo arrendatário antes, sequer, da ré ter podido verificar a existência dos mesmos.

No caso concreto verificou-se que o email só foi enviado, depois do arrendatário ter feito as correcções que serviram de fundamento ao pedido da redução da renda.

Ainda sobre a redução da renda sempre se dirá que a mesma não poderia resultar da falta de condições de habitabilidade, porquanto a redução das rendas se reporta a momento anterior a entrada do arrendatário no imóvel. Esta afirmação resulta das declarações prestadas pelo arrendatário e pelo conteúdo do contrato de arrendamento. Se não, veja-se:

[Testemunha EM 17:01 – 17:12]

Mandatária da Autora: O sr. pagou quantas rendas, quantas rendas é que o sr. pagou de 800€? quantos meses de 800€ é que o Sr. pagou.

Testemunha: Acho que foi a primeiro renda e a caução.

[21:34 – 23:17]

Mandatária da Ré: diga-me outra coisa, diz que quando foi viver para este apartamento foi para um apartamento supostamente novo ou completamente remodelado?

Testemunha: Sim

Mandatária da Ré: Foi essa informação que lhe foi prestada, muito bem. E, portanto, a renda que teriam acordada era de 800€, e depois essa renda passou para 700€, um ou dois meses depois de entrar no imóvel, certo?

Testemunha: A segunda renda já foi de 700€.

Mandatária da Ré: A segunda renda já foi de 700€ e terá sido a partir de que data?

Testemunha: Olha eu assinei o contrato em Abril onde eu paguei a primeira renda e a caução. A outra renda, essa primeira renda foi referente ao primeiro mês que eu vivi la, e a segunda renda já foi com desconto, se não me falha, eu entrei no apartamento em Julho e a de Julho já foi com o valor reduzido.

Recorde-se que, aquando da efectiva entrada dos arrendatários na fracção os defeitos já se tinham sido corrigidos pelo arrendatário, porque este não deu oportunidade à ré de os corrigir. E os defeitos que ainda careciam de correcção, foram corrigidos pela empresa MO conforme declarações prestadas pela testemunha CR que se prontificou a voltar caso fosse necessário.

No que diz respeito ao relatório e as declarações prestadas pela testemunha MR que serviram de motivação para a decisão do tribunal a quo refira-se que as declarações prestadas referem-se a patologias na base do duche e não a qualquer vazamento do bidé, conforme foi dado como provado. No mesmo sentido, as testemunhas da ré, CR e LE, informaram que a correcção que foi pedida e na qual houve intervenção foi relativa à base do duche.

Refira-se, ainda, por relevante que, o relatório apresentado pela testemunha MR e junto aos autos, foi elaborado em Abril de 2021, volvidos três anos desde a data da venda, e tendo o imóvel sido usado durante todo esse tempo pela testemunha EM.

Ora o que decorre cristalino da prova produzida – e não contraditada – é que o legal representante da ré estava disponível para promover as diligências necessárias para corrigir os trabalhos executados pela empresa MO, no entanto, o arrendatário e a autora não interpelaram a ré para proceder à correcção, apenas lhe deram conhecimento que as correcções já haviam sido executadas, pelo próprio arrendatário.

Apreciação:

A ré mistura, na sua argumentação, matéria de facto e matéria de direito. E mistura matéria de facto que não tem uma unidade de sentido e que, por isso, não devia ser impugnada por atacado.

Por outro lado, a ré quer que os factos 6 a 10 sejam dados como não provados quando, claramente, aceita que eles estão provados mas deviam conduzir a outras conclusões (logo no começo da impugnação, aproveita o facto provado 6 para suporte do que afirma). Mas a ré nem sequer propõe que fiquem provados outros factos (embora se vá referindo a eles, o que é inconsequente), quer apenas que os factos 6 a 10 sejam dados como não provados.

Posto isto,

Decorre da argumentação da própria ré que o que consta de 7 está provado, o que a ré diz é que os defeitos foram descobertos e comunicados antes de o arrendatário ir viver para a fracção (mas do facto 7 não resulta que foram comunicados depois) e que ela tentou solucionar outros problemas (sendo que a ré não repara que a decisão de facto afastou a afirmação da autora de que a ré apenas tinha procurado solucionar o problema do bidé). Portanto, a ré poderia ter proposto acrescentos ao facto ou aditamentos aos factos (art. 640/1-c do CPC), não dizer que o facto não se provou.

A própria ré utiliza o facto de durante Maio de 2019 terem sido detectados outros defeitos, pelo que também não está a impugnar o facto 8.

A própria ré diz que os arrendatários lhe remeteram correio electrónico e não põe em causa que eles tenham solicitado, à autora, a redução da renda, e que esta tenha acedido a isso, o que ela discute é que a redução da renda não decorre das condições de habitação, pois que a redução da renda ocorreu antes de o arrendatário ir para a fracção. Pelo que também não está a impugnar o facto 9.

Quanto ao facto 10, a própria ré transcreve o depoimento do arrendatário a contar o que consta de 10, aceitando como certo o que ele diz, pelo que não está a impugnar o que consta de 10. Quanto ao condicionamento da habitabilidade, a expressão usada indica o motivo invocado pela autora, o que não quer dizer que a questão não possa ser discutida ao nível do Direito.

Chegados aqui já se sabe também que a ré de facto não impugna o facto 6, excepto na parte em que o facto se refere ao início da utilização.

Quanto a este início, a ré tem razão, pois que, como se vê do facto 4, o início da utilização é o mesmo que ocupação. Ora, a comunicação dos defeitos do facto 6 ocorreu antes da ocupação, ou seja, segundo o email invocado pela ré e não posto em causa pela autora, a 16/05/2018. Assim, o corpo do facto 6 tem de ser alterado para o seguinte, evitando-se ainda a utilização de afirmações conclusivas desnecessárias e inócuas: A 16/05/2018, o arrendatário da autora deu conta do seguinte: […]

Em suma: vê-se que a ré quer discutir, entre várias outras, a questão de não ter tido oportunidade de proceder às reparações a que o próprio arrendatário procedeu espontaneamente, a questão de a renda não ter sido diminuída depois da ocupação da fracção, mas antes, e a questão de a renda ter sido diminuída antes da verificação dos defeitos do facto 8. Estas discussões têm sentido em termos jurídicos, mas o que a ré devia estar agora a discutir eram os factos necessários para essas discussões jurídicas, propondo o aditamento desses factos e não a eliminação de factos que estão claramente provados, segundo a própria argumentação da ré.

É também evidente que a ré invoca outras questões, como por exemplo, apenas um, ter querido fazer reparações e ter sido impedida disso; sendo também evidente, que desta argumentação da ré poderia resultar o aditamento de outros factos, se eles tivessem sido propostos (art. 640/1-c do CPC: especificando a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas) o que não foi feito.

Não havendo, em termos reais, matéria de impugnação da decisão de facto (quer para eliminar factos quer para os aditar), não tem sentido estar a discutir as apreciações críticas da ré quanto ao valor dos depoimentos das suas testemunhas (sendo a maior parte dessas apreciações inócuas também por si, como a tentativa de descredibilização da testemunha arrendatário apenas por esta estar convencida de não ter contactado com FN, apesar da testemunha referir ter contactado com o Sr. L, esquecendo-se a ré de acrescentar que FN se chama mais precisamente LFN) ou dos documentos existentes nos autos.

Por fim, a resposta da autora sobre a suposta impugnação dos factos 6 a 10, não tem uma ponta sequer de discussão desses factos como tais – o que aliás se percebe visto que a ré não os impugnou verdadeiramente – limitando-se a autora a discutir as questões jurídicas levantadas pela ré, razão pela qual nem se transcreveu essa parte da resposta da autora.

Autora e ré não têm em conta que uma coisa é a impugnação da decisão da matéria de facto e outra, bem diferente, o recurso sobre matéria de direito.

Quanto ao facto 14, a ré diz o seguinte:

Em sede de fundamentação, [o tribunal] indica que, para prova dos factos acima elencados, valorou o depoimento prestado pela testemunha EM.

Ora, não resulta qualquer elemento dos autos de onde se infira que os defeitos elencados em 11 a 13 foram consertados pelo seguro, nem sequer as declarações prestadas pelo arrendatário, EM, que nas suas declarações disse o seguinte:

[EM 11:40 - 12:37]

Testemunha: Eu não tenho muita certeza, porque se não me engano foi accionado, o vizinho de baixo accionou o condomínio, o condomínio enviou uma empresa a título de urgência porque já estava a pingar água no vizinho de baixo. Nessa altura o viso piso estava bem prejudicado, o viso piso do quarto e do rolo hall que tinha aí, entre o quarto e a casa de banho […]. [as rasuras e as introduções [palavras sublinhadas] foram introduzidas por este ac. do TRL, por ser evidente o erro de transcrição]

Ou seja, do facto dado como provado resulta que os defeitos foram consertados pelo seguro titulado pelo proprietário, por seu turno, das declarações resulta que o que foi accionado foi o seguro do condomínio, e por último o que resulta da motivação da decisão de facto é que “Explanou (o Sr. EM) também que a questão da base de duche e restantes problemas na casa de banho se resolveram por via da intervenção do seguro por este titulado (facto 14).”

De facto ficamos sem saber qual foi, afinal o seguro que foi accionado e que intervenções é que ficaram asseguradas com esta intervenção. Assim sendo, como é que se chega a conclusão que é a ré que deve suportar as despesas que resultam em 1.932€.

Na conclusão 13 do recurso, a ré diz:

Deve ser eliminado o facto 14, atendendo a que da prova produzida, da motivação da decisão e do que de facto consta como sendo o facto provado, decorrem conclusões contraditórias, não podendo o tribunal a quo concluir como concluiu.

A autora contrapõe o seguinte:

A ré pretende apresenta como argumento o declarado pela testemunha arrendatário nos minutos 11:40 a 12:27, de forma a excluir partes do depoimento e distorcer o que de facto foi referido pela testemunha.

A testemunha depôs sobre esta matéria nos minutos 11:03 a 14:23.

Veja-se que a testemunha foi bastante clara em afirmar que não foi a ré a resolver o problema de vazamento, que o vizinho da fracção de baixo accionou o condomínio e este o seguro. Não tendo sido colocado em causa a verificação das infiltrações. Afirmou que pelo facto de terem ficado sem o uso da casa de banho, neste período, tiveram que instalar-se num outro apartamento, AirBNB por três dias. Donde não se pode retirar a ilação de que deverá ser a autora a suportar as despesas que resultaram no valor de 1932€.

Apreciação:

A o que a ré põe em causa, com fundamentação, é a parte do facto que se refere ao seguro que tratou da reparação. Sem fundamentação em concreto, porque não indica qualquer contradição nem prova quanto a isso, a ré refere-se ainda a não saber que “intervenções foram asseguradas com esta intervenção” [sic], presumindo-se, para lhe dar algum efeito útil, que a ré quer dizer que não sabe que “defeitos é que foram consertados com a intervenção do seguro.”

Ora, quanto ao seguro que foi accionado, realmente o depoimento, invocado pelo tribunal e depois por ambas as partes, não esclarece cabalmente qual foi o seguro que consertou os defeitos; mas sabe-se que foi um seguro ou do condomínio, ou da fracção debaixo da fracção da autora, o que deve ser acrescentado, sendo a que precisão de qual dos seguros é irrelevante. Quanto ao resto do facto 14, não foi impugnado devidamente, pelo que nada há a decidir quanto a ele.

Do recurso sobre matéria de direito

A sentença tem a seguinte fundamentação, em síntese (entre o mais fundamentou com extensão a questão dos prazos, mas como a questão da caducidade dos direitos não se coloca, omite-se a referência a essa questão; a questão dos danos não patrimoniais é deixada para o fim):

A relação jurídica encetada entre autora e ré integra a celebração de contrato de compra e venda na acepção do art. 874 do Código Civil, ao qual se deve aplicar o regime especial de direito do consumo, ainda que a qualificação como consumidor não tenha sido alegada pelas partes (lembrando-se que, o Tribunal de Justiça da União Europeia, ac. de 04/06/2015, C-497/13, determina que o tribunal «está obrigado, sempre que disponha dos elementos de direito e de facto necessários para tal ou deles possa dispor mediante mero pedido de esclarecimento, a verificar se o comprador pode ser qualificado como consumidor (…), ainda que não tenha expressamente invocado essa qualidade»), ou seja, as normas do DL 67/2003, de 08/04, alterado pelo DL 84/2008, de 21/05 (revogado com efeitos a 01/01/2022, pelo regime do DL 84/2021, de 18/10, mas a que se alude tendo em conta a cronologia relevante dos autos), a menos que a disciplina da venda de coisa defeituosa do Código Civil, se revele mais favorável para o comprador/consumidor» (ac. do STJ de 17/10/2019, proc. 1066/14.1T8PDL.L1.S1).

O artigo 2 do DL 67/2003, estabelece a responsabilidade do empreiteiro pelos defeitos da obra. Dos factos provados 6 a 8 resulta que a ré entregou o bem com defeitos, tanto assim que se tornou necessária a sua reparação ou eliminação.

Nos termos do art. 4/1 do DL 67/2003:

1- Em caso de falta de conformidade do bem com o contrato, o consumidor tem direito a que esta seja reposta sem encargos, por meio de reparação ou de substituição, à redução adequada do preço ou à resolução do contrato.

2- Tratando-se de um bem imóvel, a reparação ou a substituição devem ser realizadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza do defeito, e tratando-se de um bem móvel, num prazo máximo de 30 dias, em ambos os casos sem grave inconveniente para o consumidor.

[…]

5- O consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais.

[…]

Acrescenta, ainda, o artigo 12/1 da Lei 24/96, de 31/07:

“O consumidor tem direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do fornecimento de bens ou prestações de serviços defeituosos».

Uma vez que estamos perante obras de remodelação, como pintura, revestimento e reparação de paredes, fornecimento e montagem de equipamentos sanitários, fornecimento e montagem de rodapés, fornecimento e assentamento de corrimão que vão integrar o bem imóvel, passando a ser uma parte componente desse imóvel, deve-se aplicar o regime legal destinado aos imóveis (ac. do TRC de 05/07/2011, proc. 377/09.2TBFVN.C1).

Assim, à semelhança do que acontece na lei geral, os direitos do comprador numa relação de consumo são os seguintes: o direito de reparação das faltas de conformidade, o direito de substituição da obra, o direito à redução adequada do preço, o direito à resolução do contrato e o direito à indemnização.

O DL 67/2003, de 08/04 não estabeleceu uma hierarquia entre os vários direitos do consumidor em caso de desconformidade do bem, sendo que aqueles apenas se encontram limitados pela impossibilidade ou pelo abuso de direito.

A jurisprudência oscilou, num primeiro momento, entre duas soluções:

Ora decidindo no sentido da existência de uma hierarquia entre os vários direitos do consumidor - nesse sentido, vide os acórdãos do STJ de 15/03/2005, proc. 04B4400, de 13/12/2007, proc. 07A4160, e de 24/01/2008, proc. 07B4302.

Ora concluindo que o consumidor podia exercer qualquer um dos direitos imediatamente com o limite do abuso de direito - nesse sentido, vide os acórdãos do STJ de 03/06/2004, proc. 04B694; de 06/07/2004, proc. 04B1686; de 09/11/2010, proc. 12.764/03.5TOER.L1.S1; de 05/05/2015, proc. 1725/12.3TBRG.G1.S1; e o ac. do TRL de 23/11/2023, proc. 87/22.5T8RGR.L1-6, e o já citado ac. do STJ de 17/10/2019, proc. 1066/14.1T8PDL.L1.S1; esta última solução está acolhida no art. 24 do do DL 84/2021, de 18/10, no que concerne aos bens imóveis.

Portanto, a autora comprovou que a ré entregou a habitação com defeitos, que acarretou para a autora danos, pelo que é de concluir que a ré faltou culposamente ao cumprimento da sua obrigação, culpa que se presume nos termos do artigo 799 do CC, pelo que se torna responsável pelo prejuízo causado.

Para além disso, há nexo de causalidade, atendendo que foi a má ou errada execução da obra de remodelação pela ré que levou ao surgimento de defeitos no imóvel, que, consequentemente, originaram danos patrimoniais para a autora que se fundem nos defeitos que têm de ser reparados por esta.

Com efeito, a ré torna-se responsável pela eliminação dos defeitos que se comprovaram nos autos (cf. artigo 798 do CC), que, neste caso, corresponde ao custo das obras de eliminação dos defeitos ou de reconstrução a realizar pela compradora.

Em conformidade, a autora pretende que a ré seja condenada no pagamento de uma quantia monetária que corresponde ao valor que despendeu a título de lucros cessantes e aquele necessário para reparar e eliminar os defeitos existentes no imóvel, de forma a tornar a obra conforme o fim a que se destina.

O direito em causa – indemnização em dinheiro pelos custos dos trabalhos de eliminação dos defeitos – surge a par dos restantes expressamente previstos, de redução do preço, eliminação dos defeitos pelo empreiteiro e resolução do contrato, sendo independente dos demais, nomeadamente da resolução - veja-se, a este respeito, o ac. do STJ de 17/10/2019 supra-referido.

Cura Mariano (Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 7ª edição, Almedina, pág. 149) entende que «o dono da obra, tendo-se verificado um incumprimento definitivo das obrigações de eliminação dos defeitos ou de reconstrução por parte do empreiteiro que se recusou a realizá-las, não correspondeu a uma interpelação admonitória para o fazer, falhou no seu cumprimento, ou deixou que a realização da sua prestação perdesse interesse, deve poder optar entre o direito à redução do preço ou à resolução do contrato, nos termos do artigo 1222 do CC, ou a efectuar a reparação ou reconstrução da obra pelos seus meios, ou com recurso a terceiros, sendo o empreiteiro responsável pelo custo desses trabalhos» e logo explica porquê: «o incumprimento definitivo de uma obrigação confere ao credor o direito a ser indemnizado pelos prejuízos causados por esse incumprimento (art. 798 do CC), o que, neste caso, corresponde ao custo das obras de eliminação dos defeitos ou de reconstrução, entretanto efectuadas ou a realizar pelo dono da obra, ou por terceiro contratado por este» - nesse sentido, ac. do TRP de 05/06/2023, proc. 278/22.9T8STS.P1.

In casu, este direito pode ser exercido pela autora ainda que não tenha convertido a mora na reparação em incumprimento definitivo na reparação.

Com efeito, a jurisprudência tem entendido que o direito a esta indemnização não assume o carácter residual que tem na lei geral e, como tal, pode ser «livremente» exercido pelo dono da obra que seja consumidor, desde que sejam observadas as exigências da boa-fé, dos bons costumes e da sua finalidade socioeconómica - nesse sentido, o ac. do STJ de 13/12/2022, proc. 497/19.5T8TVD.L1.S1.

Ora, crê-se que no presente caso existem particularidades que desobrigavam a autora de solicitar (repetidamente) a prévia reparação dos defeitos identificados à ré.

De facto, apesar de a ré ter conhecimento dos defeitos e de ter feito deslocar à obra os colaboradores para o efeito, estes nada resolveram, pelo que se nos afigura suficientemente adequado o procedimento da autora com vista à eliminação dos defeitos por banda do vendedor.

Assim sendo, atendendo a que a autora viu gorada a pretensão de arrendar o imóvel por mais 100€ mensalmente (e que tal circunstância adveio também de o arrendatário ter solucionado parte dos defeitos) somos a considerar que efectivamente tem a autora direito a receber a compensação pelo ganho que assim se gorou [a sentença insere aqui o ac. STJ de 12/04/2023, proc. 26854/19.9T8LSB.L1.S1 que fala dos danos emergentes e dos lucros cessantes a propósito da indemnização pelo interesse contratual positivo devida pela cessação de um contrato de utilização de loja integrada num centro comercial; e um outro acórdão do STJ, de 16/12/2004, proc. 04B3907, que distingue os lucros cessantes dos custos fixos (despesas com pessoal, rendas, fornecimentos e serviços externos, etc.)].

Resultou cabal prova dos pressupostos de que depende: em virtude da não correcção dos defeitos pela ré, viu-se a autora na contingência de reduzir o montante da renda pela locação do imóvel e, quantificado que está tal montante, tem a autora direito a recebê-lo, que se cifra em 2.800€.

Aliás, foi precisamente em virtude desta circunstância que os defeitos foram parcialmente eliminados, nos termos demonstrados pelos factos 14 e 20.

Juntou ainda a autora elenco relativo ao quantitativo necessário para eliminar os defeitos, já enquanto danos patrimoniais emergentes.

Todavia, não se consideram todos os montantes indicados na prova documental, sustentada pela declarações do Eng. que elaborou o relatório porquanto foi possível apurar que, em parte, tais questões estavam solucionadas (sob pena de se gerar um locupletamento à custa alheia), uma vez que a questão relativa à instalação sanitária foi consertada por via dos prejuízos causados em fracção inferior, que pagou a recomposição da base de duche e afins, conforme esclareceu o inquilino.

Para além disso, no que concerne à sala aponta-se a “existência de bolor perto da janela” e que o soalho ficou húmido (isto em 2018), por efeito das janelas terem os trincos empenados. No entanto, aquando da elaboração do documento, o problema estaria resolvido porquanto não surge documentado nem tão pouco se retira que danos concretos surgiram no soalho (que se afigura ter secado por efeito da resolução dos trincos das janelas) e no que concerne ao problema de ligação eléctrica, o mesmo havido sido resolvido pelo arrendatário, conhecedor do metier.

No mais considerou-se comprovada, até por reporte às regras da experiência comum, as indicações documentais relativas ao conserto do soalho, rodapés, juntas e paredes do quarto e do hall, amputando-se o relativo a movimentação e protecção de bens atendendo a que tal pode ser empreendido pela autora, considerando, atento o período de tempo transcorrido se nos afigura excessivo fazer impender uma quase nova e integral remodelação sobre o imóvel: não só a testemunha que elaborou o relatório considerou os problemas parcialmente solucionados, já não se mostrando evidenciados quando visitou o local (e tendo laborado com base na descrição que lhe foi feita dos estragos), como compaginado com o facto de as portas terem sofrido lacagem em fábrica, não nos parecer que cabal exigir a sua substituição se não mostravam danos evidentes. [sic]

Assim, será ainda a ré condenada no pagamento de indemnização que se fixa em 1932€.

Contra isto a ré tem as seguintes conclusões [transcrevem-se também as conclusões que se referem a matéria de direito embora inseridas na impugnação da matéria de facto]:

[…]

5\ A autora não demonstrou, como deveria que, existe um nexo de causalidade entre a redução da renda e os alegados defeitos que invocou.

6\ Com efeito, a ré não foi interpelada até depois dos defeitos cuja intervenção foi feita pelo arrendatário estarem corrigidos.

7\ A habitabilidade da fracção não estava em risco, uma vez que o imóvel só seria ocupado pelos arrendatários em Junho, pelo que inexistia a necessidade de intervenção urgente e que não pudesse aguardar pela interpelação à ré.

8\ Relativamente aos defeitos, diga-se que os defeitos que vêm elencados no facto 8 não podiam ser causa da redução do valor mensal da renda, uma vez que a mesma tinha sido reduzida 9 meses antes.

9\ No que concerne aos defeitos do facto 6 os mesmos foram todos resolvidos pelo arrendatário com excepção do vazamento do bidé que não foi demonstrado pela autora.

10\ A prova produzida em sede de audiência de julgamento, refere-se a um alegado defeito na base do duche.

[…]

12\ Acresce que, nas declarações prestadas pelas testemunhas da ré, os mesmos referem mais do que uma vez que os arrendatários não tinham os cuidados necessários com o soalho.

[…]

A autora contrapõe o seguinte:

A\ O facto 3 demonstra que a ré, no exercício da sua actividade comercial, realizou obras de remodelação no imóvel vendido, o que, nos termos do artigo 1225/4 do CC, determina a sua equiparação a empreiteira, responsabilizando-a pelos defeitos da obra.

[…]

C\ É irrelevante que a ré não tenha executado materialmente as obras, bastando que tenha detido o domínio da construção/remodelação no âmbito da sua actividade profissional.

D\ Nos termos do regime da venda de bens de consumo (DL 67/2003), e face à natureza profissional da actividade da ré, aplicam-se os princípios da responsabilidade pelo fornecimento defeituoso do bem imóvel, o que agrava a sua responsabilidade face à autora enquanto consumidora.

E\ Os factos 6 a 10 revelam a existência de vícios construtivos graves, designadamente infiltrações, falhas nas infra-estruturas, ausência de funcionalidade dos equipamentos, que tornam o imóvel inidóneo ao uso como habitação, violando o disposto no artigo 913 do CC.

F\ Foi devidamente demonstrado que tais vícios determinaram a redução da renda de 800 para 700€ mensais […], estando preenchidos os requisitos da responsabilidade civil extracontratual (arts. 483, 562 e 564/2 CC), a título de lucros cessantes.

[…]

H\ A comunicação dos vícios foi feita tempestivamente pela autora, mediante reiterados contactos, tentativa de resolução e notificação judicial (doc. 9), tendo a ré actuado com inércia e incapacidade técnica, sendo, assim, inexigível nova interpelação nos termos do artigo 1218 do CC.

[…]

J\ A invocação de abuso de direito pela ré é manifestamente infundada, pois a autora actuou de forma legítima e proporcional, sem violar o princípio da boa-fé, sendo a excepção do artigo 334 do CC inaplicável ao caso concreto.

[…]

Por sua vez, quanto a esta parte, a autora termina as alegações do seu recurso com as seguintes conclusões:

A\ A sentença recorrida violou o princípio da livre apreciação da prova, consagrado no artigo 607/5 do CPC, ao afastar arbitrariamente a prova pericial e documental não impugnada, em favor de presunções subjectivas e sem base técnica.

B\ O tribunal a quo reconheceu a existência de vícios construtivos graves no imóvel, afectando a sua habitabilidade, o que configura cumprimento defeituoso, nos termos dos artigos 799, 914 e 1225 do CC.

C\ Estando em vigor, à data da venda, o DL 67/2003, a ré estava obrigada a garantir a conformidade do bem vendido, sendo responsável pela reparação dos defeitos ou indemnização por todos os prejuízos decorrentes.

D\ A sentença, apesar de reconhecer a validade do relatório técnico elaborado por engenheiro e junto aos autos (documento não impugnado), desconsidera parte substancial dos seus fundamentos com base em meras ilações do julgador, desprovidas de suporte técnico.

E\ O valor reclamado de 7.057,74€ encontra-se devidamente justificado no relatório técnico, que quantifica os custos integrais de reparação para reposição da conformidade. A redução do valor indemnizatório para 1.932€ carece de sustentação objectiva.

F\ A invocação de que algumas reparações foram feitas por terceiros (arrendatários ou vizinhos) não exonera a ré da responsabilidade nem justifica a dedução de valores, sob pena de enriquecimento sem causa.

G\ A consideração de que o soalho secaria “naturalmente” sem necessidade de reparação é um juízo arbitrário, sem sustentação técnica ou pericial, violando o artigo 607/5 do CPC, ao afastar critérios objectivos.

H\ Tal decisão viola os princípios da reparação integral (arts. 562 e 566 do CC) e da tutela jurisdicional efectiva (art. 20 da CRP).

Apreciação

Quanto ao regime jurídico a aplicar.

As normas a considerar são: o artigo 2.º/1 da Lei da defesa do consumidor, considera consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios” definição também acolhida no art. 1.º-B do DL 67/2003.

No caso sabe-se que a fracção foi comprada pela autora e 30 dias depois arrendou o imóvel (factos 1 e 4). Está a pedir indemnizações pela perda da rendabilidade do contrato inicial e pela frustração de expectativas do seu investimento imobiliário. Isto aponta para que está em causa uma actividade económica regular. É certo que há que ter em conta que o momento relevante para a aferição do destino do bem é o momento do contrato, pelo que, desde que se prove que o bem se destinava a um uso não profissional na data do contrato, o uso não perderá a qualidade ainda que posteriormente o consumidor o tenha destinado a um uso profissional (Engrácia Antunes, Direito do consumo, Almedina, 2019, pág. 68, nota 130, e ac. do TRL de 08/06/2006 citado na nota). Pelo que o facto de 30 dias depois a fracção ter sido arrendada não afastaria a qualidade de uso não profissional se esta se tivesse provado. Mas não se provou o destino que a autora pretendia dar à fracção no momento da compra e os factos para concluir por esse uso não profissional são factos constitutivos do direito da autora à aplicação do regime mais favorável dos contratos de consumo, pelo que era ela que os tinha de alegar, correndo contra ela o facto de não os alegado nem provado (art. 342/1 do CC).

Portanto o regime aplicável não é o da venda de bens de consumo, mas o da venda de produtos defeituosos, dos arts. 914 e seguintes do CC.

De qualquer maneira, também no contrato de compra e venda civil se pode dizer que a lei atribui ao comprador, em caso de defeitos na coisa vendida, o direito à reparação dos defeitos, à substituição da coisa, à redução do preço, à resolução do contrato e à indemnização (artigos 913 a 915, 905, 908, 909, 911, 798 e 801, todos do CC, desde que se tenha em consta que a anulação referida nos artigos 905, 908 e 909 do CC é hoje lida como resolução).

No entanto, o direito à indemnização pode ser ou (ii) à indemnização sucedânea ou complementar do exercício dos direitos à reparação, substituição, resolução e redução; neste caso, está dependente do exercício tempestivo daqueles direitos, sujeitos a prazos curtos de denúncia e de caducidade (arts 916 e 917 do CC: 30 dias, 6 meses, 1 e 5 anos); ou (iii) o direito à indemnização de prejuízos de que não tenham origem nos defeitos da coisa, isto é, que sejam prejuízos pela mora, pela não realização da prestação, pela realização da prestação que causa outros danos, por lesões provocadas em direitos absolutos; nestes casos não tem prazos de denúncia e tem prazos longos de prescrição (art. 309 do CC: 20 anos).

Neste sentido, agora, Nuno Manuel Pinto de Oliveira, Contrato de compra e venda, venda de coisas defeituosas, vol. IV, Gestlegal, 2025, especialmente págs. 549 a 578, 710 a 719, 750 a 771 e 783 a 800; Ana Filipa Morais Antunes / Rodrigo Moreira, Comentário ao CC, Direito das Obrigações, Contratos em especial, UCP/FD/UCP Editora, 2023, páginas 114 a 172; e Menezes Cordeiro, CC Comentado, III, Dos contratos em especial, CIDP/FDUL Almedina, 2024, págs. 113 a 139, embora continue a falar em anulação.

O direito de indemnização como alternativa ao exercício dos outros direitos, para os danos que estejam em conexão com o vício da coisa e dele resultem, é defendido por Calvão da Silva, na obra Compra e venda de coisas defeituosas, Almedina, 2001, pág. 72:

O comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do cumprimento defeituoso ou inexacto presumidamente imputável ao vendedor (arts. 798 e 799, art. 801/1) sem fazer valer outros remédios, sem pedir a resolução do contrato ou a redução do preço nem a reparação ou substituição da coisa, portanto. Só que esta acção, em que os prejuízos indemnizáveis tenham origem no vicio da coisa, não pode deixar de obedecer aos prazos breves, previstos especialmente para a venda de coisas defeituosas. Porquê?

É de aplicar o prazo curto de caducidade previsto no art. 917 à acção de indemnização fundada na violação contratual positiva, porque e só na medida em que se trate de pretensão fundada no defeito previsto no art. 913, porque e só na medida em que o dano esteja em conexão com o vício da coisa e dele resulte, a fim de não de se tornar ilusório e sem significado prático aquele prazo abreviado caducidade especialmente previsto pelo legislador – afinal causa petendi é a mesma: o defeito da coisa. […]

Já em cumprimento defeituoso não abrangido pelo art. 913, vale dizer, quando a violação culposa de deveres do vendedor não se refira a vício intrínseco ou orgânico da coisa, a responsabilidade contratual estará sujeita ao prazo ordinário da prescrição (cf. supra, n.º 31).

A caducidade da acção contratual, por decurso dos breves previstos nos arts. 916 e 917 do CC […], não impede o comprador de requerer a indemnização segundo as normas do ilícito aquiliano sempre que o facto causador do dano possa ser tido em consideração como ilícito ex contractu e ex delicto, como sucede se a coisa viciada lesa direitos absolutos, causando danos pessoais ou patrimoniais.

[…]”

Esta opinião foi estendida à venda de bens de consumo, na obra com esse título acrescentado de Comentário, 2.ª edição, Almedina, 2004, pág. 89, onde diz que:

entre os direitos que o consumidor pode invocar, apesar de não regulados pela Directiva, está o direito à indemnização – cumulável com qualquer dos quatro direitos primários ou a exercer mesmo em alternativa (e remete para a sua obra anterior, n.ºs 41 a 56).

A esta posição [a que Ana Filipa Morais Antunes / Rodrigo Moreira, na anotação 6 ao art. 909 do CC, no Comentário ao CC, citado pág. 142, parecem aderir, por remissão para a obra de Calvão da Silva e para os acórdãos do STJ que também o invocam, ou seja: de 27/04/2006, proc. 06A866 [segue as 6 linhas de texto da posição de Calvão da Silva, mas o pedido foi improcedente por falta de prova do cumprimento defeituoso – esta síntese e as que se seguem foram agora feitas]; de 06/11/2007, proc. 07A3440 [segue a posição de Calvão da Silva; o pedido foi julgado improcedente por caducidade do direito]; de 27/11/2008, proc. 08B3603 [segue a posição de Calvão da Silva; o pedido foi considerado procedente; no caso houve uma série de tentativas de reparação da coisa pelo vendedor, sem êxito e foi por isso que o comprador teve que contratar terceiro]; e de 06/10/2016, proc. 6637/13.0TBMAI-A.P1.S2 [segue a posição de Calvão da Silva; o pedido foi improcedente devido à caducidade do direito]], Calvão da Silva teve de pôr imediatamente uma ressalva: a observância dos prazos breves previstos especialmente para a venda de coisas defeituosas, a fim de não de se tornarem ilusórios e sem significado prático aqueles prazos abreviados de caducidade especialmente previstos pelo legislador e esta ressalva tem sido seguida pela jurisprudência que acolhe a posição de Calvão da Silva.

Posição que de resto é dificilmente compatível com a posição sustentada pelo mesmo autor, páginas 80-81 [e daí que esta última posição tenha sido seguida por um acórdão do STJ, de 09/11/2010, citado abaixo, para defender posição contrária à anterior, aderindo à que se segue] de que:

“a concorrência electiva das pretensões reconhecidas por lei ao comprador não é um absoluto: sofre em certos casos atenuações e a escolha deve ser conforme ao princípio da boa fé e não cair no puro arbítrio do comprador, sem olhar aos legítimos interesses do vendedor”, que o leva a concluir, por exemplo, que “naturalmente, sendo possível e razoável a reparação ou substituição da coisa defeituosa, o comprador deve fazer funcionar o disposto no art. 808 do CC, para converter a mora em incumprimento definitivo – quer pela perda objectiva do interesse na prestação rectificada ou substituída fora do tempo devido, quer pelo desrespeito do prazo suplementar razoável que para o cumprimento da reparação/substituição lhe ficou na interpelação admonitória – e lançar mão da redução do preço ou da resolução da venda (arts. 802, ex vi do art. 808/1, in fine, do CC).”

Ou seja, se o comprador exercer o direito à reparação e ela não for feita pelo vendedor, o comprador tem, em casos de urgência, o direito de proceder, por si ou através de outrem, à reparação dos defeito, exigindo depois ao vendedor, a título de indemnização, o pagamento do preço da reparação; fora dos casos de urgência, deve exigir judicialmente a reparação e, obtida a condenação, requerer a execução da reparação por outrem (arts. 817 e 828 do CC e 868 e seguintes do CPC); tem-se também admitido que, entrando o vendedor em mora num cumprimento da obrigação de reparação, o comprador fixe ao vendedor um prazo suplementar para o efeito (art. 808 do CC), para converter a mora em incumprimento de definitivo, e, no caso de o vendedor, mesmo assim, não cumprir no prazo razoável fixado, que o comprador possa então proceder à reparação, por si ou por terceiro, à custa do vendedor; e pode ainda exercer então o direito à redução do preço ou à resolução do contrato. Isto para além dos casos que Nuno Manuel Pinto de Oliveira trata como excepções ao princípio das duas oportunidades: casos de impossibilidade e de inutilidade do cumprimento, de recusa de cumprimento pelo devedor e de inexigibilidade de subsistência da relação contratual (obra citada, págs. 754 a 766.

Este regime da reparação, todo ele com o pressuposto de que é pedido ao vendedor que proceda à reparação dos defeitos, justifica-se por várias razões, todas relacionadas entre si: o vendedor tem o direito de ser ele a proceder à reparação dos defeitos; ele geralmente tem meios que lhe permitem fazer essa reparação com menos custos e mais rapidamente do que o comprador; e é o modo de ele (e o tribunal) poder comprovar a existência da falta dos defeitos e de não ser posto perante o facto consumado da suposta reparação de defeitos inexistentes.

Assim, por exemplo, embora a propósito da venda de bens de consumo e sem fixação do prazo suplementar, Jorge Morais Carvalho, Manual de direito do consumo, 8.ª edição, Almedina, 2022, págs. 428-429:

A questão de saber se o consumidor pode promover a reparação do bem, exigindo depois o pagamento dos custos ao vendedor, não encontra resposta expressa no diploma. Pensamos que a reposição da conformidade do bem deve ser exigida directamente ao vendedor. Este tem de ter a possibilidade de, num primeiro momento, confirmar o estado do bem e a existência de desconformidade com o contrato e, num segundo momento, proceder à sua reposição. Não tem, nomeadamente, de estar sujeito ao pagamento do preço da reparação por um terceiro, até porque pode ter meios próprios para o fazer de forma mais económica.

A resposta será diferente no caso de o consumidor não ter obtido do vendedor resposta para o seu pedido. Se, nos prazos definidos, o bem não for reparado deve considerar-se definitivamente incumprido o contrato, pelo que o consumidor, além de poder resolver o contrato, tem de ter a possibilidade de, extrajudicialmente, por respeito ao princípio da boa-fé, “traduzido no equilíbrio das prestações contratuais”, proceder à reposição da conformidade com o apoio de um terceiro, exigindo o pagamento do preço ao vendedor. Esta conclusão é especialmente válida no caso de se tratar de reparações urgentes, que ponham em causa a utilização do bem ou agravem a situação.

Tudo isto também é assim no contrato de empreitada civil, como se vê nos artigos 1220 a 1225 do CC, sendo claro o artigo 1223 do CC: “O exercício dos direitos conferidos nos artigos antecedentes [eliminação/reparação, substituição, redução, resolução] não exclui o direito a ser indemnizado nos termos gerais.” A passagem citada pela sentença da obra de João Cura Mariano é esclarecedora do que se afirma. No mesmo sentido, as anotações de Romano Martinez ao art. 1223 do CC, no Comentário ao CC da UCP, já citado, págs. 831 a 834.

Quer tudo isto dizer que um direito à indemnização entendido como alternativa aos direitos à reparação, substituição, resolução e redução do preço, põe em causa esse regime, com a regulação querida pelo legislador, afastando regras legais específicas sem justificação. Calvão da Silva reconhece de imediato isso, com a aplicação dos prazos de caducidade do exercício de tais direitos. Mas isto é afastar um regime legal para de seguida criar um regime doutrinal que tem de ser corrigido com o recurso a algumas regras legais afastadas, sem explicar porque é que outras continuariam afastadas, por exemplo, aquela que atribui ao vendedor o direito de ser ele a fazer a reparação da coisa, de que todos os autores citados acima, incluindo Calvão da Silva, dão o devido realce.

Note-se, de qualquer modo, que a posição de Calvão da Silva foi seguida pelos dois autores referidos acima (no Comentário), embora, acrescente-se, o lugar onde o fazem – art. 909 do CC – e o que dizem no texto aponte para que se estejam a referir a um dano diferente do derivado do defeito da coisa; note-se também que esta posição foi também seguida por vários acórdãos, dos quais aqueles autores citam quatro (mas acrescente-se que só num desses casos o pedido foi procedente e nesse caso a solução podia ter por base a indemnização como sucedâneo da reparação e não como alternativa; já quanto aos acórdãos referidos pela sentença recorrida, só um deles, o ac. do TRL de 23/11/2023, proc. 87/22.5T8RGR.L1-6, pode ser invocado nesse sentido [: depois de citar o ac. do STJ do proc. 1066/14, já referido, o ac. do TRL diz, sem mais nada, que o dono da obra substituiu 6 das portadas por portadas de alumínio, pelo que lhe assiste o direito de pedir, ao empreiteiro, a indemnização, pelo valor correspondente, igual ao montante despendido, de 980,03€]; todos os outros não seguem esta via; veja-se: no acórdão do STJ de 03/06/2004, proc. 04B694, parte do pedido foi negado porque não foi dada a possibilidade de eliminação dos defeitos; a outra parte do pedido foi concedido porque se reportava a danos pelo mora, ao abrigo do art. 1223 do CC; no acórdão do STJ de 06/07/2004, proc. 04B1686, o pedido foi julgado improcedente por falta de denúncia atempada; estava-se perante um caso do exercício do direito à reparação, art. 914 do CC; no acórdão do STJ de 09/11/2010, proc. 12.764/03.5TOER.L1.S1, o pedido também foi julgado improcedente e isso porque, precisamente com base no ensinamento de Calvão da Silva, foi julgado que o caminho mais consentâneo com a reparação dos defeitos seria o de reclamar, ab initio, a sua reparação pela própria vendedora, e não exigir, desde logo, sem qualquer justificação, o pagamento de uma indemnização, com vista a obter o resultado pretendido (a reparação), por terceiro; o acórdão do STJ de 05/05/2015, proc. 1725/12.3TBRG.G1.S1, reconhece o direito à resolução do contrato na sequência de uma multiplicidade de tentativas de substituição de peças e uma indemnização complementar por danos não patrimoniais; o ac. do STJ de 17/10/2019, proc. 1066/14.1T8PDL.L1.S1, reconhece o direito à indemnização do custo da reparação por terceiro contratado pelo consumidor devido à urgência do caso, pelo que é um caso de indemnização sucedânea da reparação, não de um direito de indemnização alternativo; e o ac. do STJ de 13/12/2022, proc. 497/19.5T8TVD.L1.S1, diz que, nos contratos de consumo não é necessária a conversão da mora, pelo que está a sugerir que a solução é diferente no casos das compras e vendas civis.

Seja como for…

A sentença recorrida segue aquela posição de Calvão da Silva e, aplicando ao caso a possibilidade de accionar a responsabilidade contratual, considera que a autora estava desobrigada de solicitar (repetidamente) a prévia reparação dos defeitos identificados à ré e que esta deve indemnizar os danos emergentes invocados pela autora.

Quanto aos defeitos descobertos a 16/05/2018 (facto 6), pode-se aceitar que decorre dos factos 7 e 18 que a autora deu conhecimento à ré desses defeitos e que lhe pediu mesmo a reparação de alguns deles, já que a ré tentou solucionar um deles (parte final do facto 7). Sabe-se ainda que eles foram constatados pelo arrendatário 15 dias antes do início da ocupação da fracção (factos 4 e 6) e do facto 20 retira-se que a maior parte desses defeitos foram solucionados pelo inquilino. Não se sabe o que é que se passou com a outra parte, mas a autora não está a pedir que lhe seja permitida a reparação deles (ao contrário do que faz quanto aos defeitos do facto 8). E não se pode dizer que a autora tenha solicitado repetidamente à ré essa reparação, nem mesmo que o tenha feito antes da reparação de todos os defeitos do facto 6. Isto recorrendo só aos factos descriminados como provados, pois que só a esses se pode recorrer (art. 607/3 do CPC).

A autora invoca um dano patrimonial relacionado com esta parte, que é o de 100€ x 28 meses de ocupação da fracção pelo arrendatário em causa, ou seja, está a invocar o prejuízo da perda de 100€ de rendimento mensal da fracção. E está provado que ela diminuiu mesmo a renda mensal de 800€ para 700€ (facto 9).

A questão que se coloca é a de saber se o facto de a fracção ter os defeitos do facto 6 provocou a diminuição de 100€ no valor pelo qual a fracção podia ser arrendada.

Ora, tendo em conta a natureza dos defeitos que estão em causa, descobertos 15 dias antes da ocupação, a maior parte deles resolvidos pelo arrendatário, e nada mais se sabendo sobre quanto tempo é que a sua reparação levou ou levaria, nem quando é que ela ocorreu, nem que consequências reais teve, não se pode concluir que a existência desses defeitos provocou, ou sequer podia provocar, qualquer diminuição naquele valor.

Note-se, aliás, que a diminuição da renda resultou de um acordo que teve logo reflexos na renda de Agosto de 2018 – não se pode ser mais preciso por falta de factos provados para o efeito, já que as partes não impugnaram devidamente a decisão da matéria de facto -, pelo que nada tem a ver com os defeitos do facto 8, detectados em Maio de 2019. Ora, a autora, para justificar a diminuição do valor da renda, tendo consciência da total falta de proporcionalidade com os defeitos do facto 6, teve que ajuntar os do facto 8.

Assim sendo, a nível do fundamento de direito invocado pela autora e seguido pela sentença, ou seja, responsabilidade civil, constata-se que não se pode dar como verificada um dos seus pressupostos relativamente ao dano invocado, o que implicaria a improcedência do pedido nesta parte, mesmo com recurso à responsabilidade civil, dando-se pois razão à ré.

No entanto, há que ter em conta que (i) a autora ao pedir a indemnização dos danos emergentes está a pedir também, implicitamente, a indemnização do valor da reparação (este está incluído naquele); (ii) ou, pelo menos, o aceitar receber uma renda inferior à inicialmente acordada foi uma forma de transferir para si o custo dessa reparação; (iii) a sentença tem apoio doutrinal e jurisprudencial relevante para a defesa da via que seguiu; (iv) os defeitos provaram-se; (v) a ré teve conhecimento dos defeitos e foi-lhe pedida a reparação dos defeitos; (vi) não foram levantadas quaisquer questões de caducidade do direito à reparação; e (vii) os defeitos já estão reparados e não o podem ser de novo.

Ora, tendo em conta tudo isto, considera-se que, desde que se respeite materialmente o direito da ré à oportunidade de ser ela a providenciar pela reparação dos defeitos, em condições presumivelmente mais vantajosas para ela, o que é possível fazer como se dirá a seguir, então, nessa medida, poderá confirmar-se a procedência parcial da acção.

Para respeitar aquele direito, bastará que a condenação da ré a pagar o custo da reparação fique dependente de liquidação posterior a esta sentença, do valor, com os seguintes limites: essa liquidação não poderá ultrapassar o que lhe seria exigido pela empresa que fez os trabalhos de remodelação para a ré, ou por uma empresa em idênticas condições, para a reparação dos defeitos que constam do facto 6 (e obviamente não poderá ultrapassar o valor de 2.800€ que a autora pediu pelos danos respeitantes a estes defeitos, mas esse valor é tão desproporcional, que quase não faz sentido estar a referir este limite, embora se o deixe aqui expresso, à cautela).

Estando-se a confirmar, embora apenas parcialmente, a sentença recorrida ao seguir a via da responsabilidade civil, falta apenas esclarecer que, se se tivesse seguido a via do exercício dos outros direitos, o direito à reparação dos defeitos decorre da existência dos mesmos e do art. 914 do CC, conjugado com a presunção da culpa decorrente do art. 799/1 do CC, presunção que a ré não iludiu.

Em suma, embora não se concorde com a via da responsabilidade civil para se conseguirem os benefícios derivados do exercício dos outros direitos, principalmente porque significa o afastamento do regime legal, incluindo, para além da questão dos prazos, o direito do vendedor, quando a situação não for urgente (nada se provando que permita concluir ser esse o caso dos autos), de proceder, por si ou por sua conta, à reparação dos defeitos (nos termos assinados acima), pode-se aceitar o recurso a essa via desde que, com isso, o vendedor não fique prejudicado; e ele não fica prejudicado desde que, apesar de não lhe ter sido dada a oportunidade da reparação dos defeitos, só tiver que pagar o mesmo valor que teria que pagar se fizesse a reparação por si ou através de empresa contratada por si.

Quanto aos defeitos do facto 8, a autora está a pedir o preço que seria necessário pagar para a reparação deles.

Esclareça-se desde já que, independentemente da solução das questões postas, a autora está errada na leitura que está pressuposta no recurso. É que dos factos 15, 16 e 17 não resulta o valor de 7.057,74€, mas apenas de 5.436€. A autora não atentou que a sentença não deu como provada as partes do relatório que está em causa naqueles factos que se referem à “instalação sanitária” e “cozinha”, para além de outras parcelas do “quarto”, “hall/corredor” e “sala”.

Posto isto,

Do facto 14 decorre que esses defeitos já foram consertados, mas não pela autora. Note-se, desde já, que tal facto não foi alegado pela autora, nem pela ré e que ele não altera a causa de pedir alegada pela autora, nem é matéria de excepção alegada pela ré. Pelo que não é facto que tenha que ser considerado contra a autora.

Já se viu acima que se pode retirar dos factos provados que a autora deu conhecimento destes defeitos à ré e pediu-lhes que os reparasse, embora não se saiba quando é que isso ocorreu. Também se pode dizer que a ré reagiu, não se sabe quando, pelo menos pondo à disposição da autora a empresa que tinha realizado a remodelação do imóvel (tudo isto resulta do facto 18); e pode-se retirar da conjugação com o que foi dito acima que a ré não procedeu à reparação dos defeitos.

Dos factos provados não é, pois, possível concluir que a ré tenha entrado em mora na reparação (pois que não se sabe quando é que foi pedida a reparação; do ponto 9 é possível retirar, isolando a 1.ª parte do ponto, o conhecimento dos defeitos pela ré antes da extinção do arrendamento, mas conhecimento dado pelos arrendatários, não pela autora), nem é possível concluir que se tenha tornado inexigível para a autora esperar que a ré procedesse à reparação, pois que não se sabe quanto é que foi feito o pedido de reparação.

A sentença considera que isto é irrelevante, porque considera, perante as particularidades do caso, desnecessária a conversão da mora em incumprimento. A sentença tinha acabado de citar o ac. do STJ de 13/12/2022. Este acórdão considera que não é necessária a conversão da mora, nos contratos de consumo. Independentemente de se aceitar, ou não, essa fundamentação, ela não tem relevo no caso dos autos, visto que, como se viu, não se aplica o regime do consumo.

Mas, como se disse, a sentença, apesar de citar o acórdão, apoia-se antes nas “particularidades do caso”, para o que invoca vários factos nos dois §§ que se seguem; factos que correspondem às partes sublinhadas (por este TRL) nesses §§ para demonstrar que esses factos não constam dos factos provados e, assim sendo, não podem, também, servir de fundamentação à irrelevância da conversão da mora em incumprimento definitivo.

Assim sendo conclui-se que, pela via do exercício do direito à reparação a autora não teria direito à indemnização como sucedâneo ao valor da reparação.

Já se viu que a sentença, no entanto, seguiu a via da responsabilidade civil e, por esta via do direito à indemnização alternativa ao exercício dos outros defeitos para obter os mesmos resultados que se visavam com eles, a sentença já podia considerar parcialmente procedente a acção.

Como também já se viu que não se concorda com esta via alternativa.

No entanto, tal como quanto aos defeitos do facto 6, há que ter em conta que (i) a sentença tem apoio doutrinal e jurisprudencial relevante para a defesa da via que seguiu; (ii) os defeitos provaram-se; (iii) a ré teve conhecimento dos defeitos e foi-lhe pedida a reparação dos defeitos; (iv) não consta nenhuma razão para a ré não ter procedido à reparação; (v) os defeitos existem pelo menos desde Maio de 2019 e a ré tem deles conhecimento pelo menos antes da extinção do contrato de arrendamento (Agosto de 2020) e, tendo a acção sido proposta em Maio de 2021, já tinham decorrido desde então pelo menos 8 meses; (vi) não foram levantadas quaisquer questões de caducidade do direito à reparação e a sentença até demonstrou oficiosamente que eles não se podiam colocar; e (vii) os defeitos já estão reparados e não o podem ser de novo.

Ora, tendo em conta tudo isto, considera-se, também aqui que, desde que se respeite o direito da ré à oportunidade de ser ela a providenciar pela reparação dos defeitos, em condições presumivelmente mais vantajosas para ela, o que é possível fazer como já se viu, então, nessa medida, poderá confirmar-se a procedência parcial da acção.

Ora, no caso, para respeitar aquele direito, bastará que a condenação da ré a pagar o custo da reparação fique dependente de liquidação posterior a esta sentença, com dois limites: (a) não poderá ultrapassar o valor da reparação constante do relatório dado como provado nos factos 15, 16 e 17 na parte transposta para tais factos, ou seja, 5.436€; (b) o valor dessa reparação, pelos defeitos que constam dos factos 15, 16 e 17, deverá ser aquele que seria pedido pela empresa que fez os trabalhos de remodelação para a ré ou por uma empresa em idênticas condições.

Dos bens e serviços do relatório dado como provado em 15, 16 e 17, que têm o valor de 5.436€, a sentença, no entanto, desconsiderou parte desses itens com as considerações que constam dos 3 antepenúltimos §§ transcritos da mesma, com o resultado de, a final, daquele valor só ter restado o de 1.932€; fê-lo, no entanto, sem razões válidas para isso: primeiro porque quanto à instalação sanitária ela já não tinha reproduzido, nos factos provados, as reparações que no relatório constavam como necessárias, pelo que na parte de direito não as poderia retirar de novo (já lá não estavam); o mesmo vale quanto a alguns dos itens das reparações necessárias no quarto, hall/corredor e sala constantes do relatório, pois que a sentença já não os tinha reproduzido nos factos provados e por isso não os pode retirar de novo na parte de direito (basta comparar o valor da soma desses itens com o valor dos mesmos que constava no relatório: 5.738€); depois, porque algumas das explicações que dá, são especulações não sustentadas nos factos provados (por exemplo: o facto de o soalho já ter secado não impede que tenha ficado estragado; a movimentação de móveis foi deixada nos factos 15 e 16 mas retirada do facto 17 sem justificação); e outras baseiam-se em factos não provados (por exemplo: diz que não existem danos evidentes nas portas; mas teriam que existir já que nos factos provados consta que elas têm de ser reparadas e, por isso, como era de esperar, consta do facto 12, 2.ª parte, que as portas estão danificadas). Dá-se, por isso, razão, nesta parte, à autora (conclusões E e G), ou seja, têm que ser considerados todos os danos do facto 8, com todas as reparações referidas no relatório dado como provado dos factos 15, 16 e 17.

Acrescente-se, em relação às conclusões dos recursos e à síntese da resposta ainda não tratadas especificamente, que, quanto à conclusão 10 a ré não discutiu o facto na impugnação; quanto à conclusão 12 que a ré nem tentou aditar o facto que está na base dela; quanto às sínteses A e C da resposta da autora, o art. 1225 do CC não tem, no caso aplicação, pelo que não interessa discutir a questão subjacente à síntese; quanto a H, são simples afirmações que não têm suporte nos factos, para além do que já foi dito neste acórdão; quanto a J, a ré nem sequer invocou o abuso de direito no recurso, nem se coloca a questão da aplicação oficiosa do abuso de direito; quanto às conclusões A e D do recurso da autora, a autora esquece que não impugnou a decisão da matéria de facto.

A sentença tem a seguinte fundamentação quanto à questão dos danos não patrimoniais:

Considerando a lei vigente, só são ressarcíveis danos não patrimoniais na medida da sua gravidade, se por essa relevância merecerem a tutela do direito: os simples incómodos ou as contrariedades não justificam a compensação por via deste instituto jurídico, mas apenas circunstâncias de especial importância, quer do âmbito en se [sic], quer nas suas consequências – a sensível e especial dor, o desgosto ponderoso, a ataraxia, a perda de alegria de viver, a ansiedade em grau superlativo – em suma, o que, num quadro de análise criterioso, permita concluir por uma extraordinária lesão em face de simples aborrecimentos e penas, normais e adequadas, que decorrem de situações e momentos menos felizes na vida d(e todas) as pessoas.

No âmbito do ressarcimento de danos não patrimoniais o que se pretende é proporcionar [aos lesados] uma compensação ou benefício de ordem material (a única possível), que lhe permite obter prazeres ou distracções – porventura de ordem puramente espiritual – que, de algum modo, atenuem a sua dor: não consistiria num pretium doloris, mas antes numa compensatio doloris. (Fernando Pessoa Jorge, 1995, Ensaio sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, Almedina, Coimbra, pág. 375).

Nesta base e em concreto, daquilo que resultou provado não pode de todo em todo concluir-se pela existência desta tipologia de danos, tal como peticionada, já porque a própria prova não foi concludente, já porque a própria autora admitiu que para si, efectivamente, e para além das contrariedades e pesar que habitualmente resultam de situações análogas, quem foi coligido a deles padecer na vivência quotidiana foi o arrendatário, pelo que se conclui que, não resultaram para si danos não patrimoniais assinaláveis e elegíveis para efeito de ponderação da atribuição da compensação devida.

Nestes termos, e atenta a não demonstração do prejuízo, essencial à procedência do pedido, terá necessariamente de gorar a sua pretensão nesta parte.

A autora contrapõe o seguinte:

I\ A sentença desconsidera os danos não patrimoniais alegados e provados, incorrendo em erro de julgamento da matéria de facto e erro de direito ao aplicar de forma excessivamente restritiva o artigo 496/1 do CC.

J\ A prova testemunhal, designadamente o depoimento de MH, confirma o sofrimento anímico da ré, traduzido em angústia, frustração, fadiga emocional e perturbações de sono, gerado pelos vícios graves do imóvel e pela inércia da ré.

K\ O sofrimento ultrapassa o mero incómodo, assumindo contornos de lesão anímica com relevância jurídica, conforme jurisprudência dominante sobre a compensatio doloris por frustração contratual prolongada.

L\ O pedido de 1.000€ a título de compensação por danos não patrimoniais é proporcional, moderado e adequado à extensão do sofrimento demonstrado, devendo ser atendido à luz dos princípios da equidade e da justiça material.

Apreciação:

A sentença está certa. Basta para o efeito ter em conta que os danos que são considerados, normalmente, nestes casos, são os relativos às condições de habitabilidade a que são expostos aqueles que são obrigados a viver nos imóveis com falta de condições para o efeito, e não nos proprietários que neles não vivem.

A autora para pôr em causa o decidido invoca prova, esquecendo-se que não impugnou a decisão da matéria de facto, tentando, por exemplo, aditar factos aos factos provados, pelo que aqueles que podem ser considerados são apenas aqueles que constam dos discriminados, e não aqueles que poderiam estar provados por aquilo que as testemunhas possam ter dito.

Pelo exposto, julgam-se os recursos da ré e da autora parcialmente procedentes, revogando-se a sentença recorrida e condenando-se agora a ré a pagar à autora o valor que vier a ser liquidado – com juros de mora civis depois da liquidação - como o necessário para que a empresa que lhe costuma fazer as obras de remodelação ou uma empresa nas mesmas condições lhe fizesse, em 2018 e 2019, respectivamente, as reparações dos defeitos descritos nos factos 6 e 8, estes nos termos do descrito nos factos 15, 16 e 17, absolvendo-a do demais.

Custas de parte, na acção e nos recursos, em partes iguais pela autora e pela ré, proporção a corrigir depois de apurado o valor da liquidação.

Lisboa, 19/03/2026

Pedro Martins

Inês Moura

Susana Maria Mesquita Gonçalves