3212/22.2T8LRS-D.L2-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (elaborado pela relatora - art. 663º, nº 7, do Código de Processo Civil):

1. O direito de remição tem de ser exercido antes da completude da venda.

2. É extemporâneo o direito de remição exercido depois de assinado o título de transmissão relativo a imóvel vendido em leilão eletrónico (arts. 843º, nº 1, al. b), do CPC e 26º, nº 2 da Portaria nº 282/2013, de 29/08).

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

Relatório

“Banco Comercial Português, S.A.”, propôs ação executiva para pagamento de quantia certa contra J.A. e J.M., entretanto falecido, e que, após habilitação, foi substituído na lide pelos seus sucessores, entre eles, M.., que em 14 de março de 2025 veio formular a seguinte pretensão:

- Pretende exercer enquanto descendente, a título pessoal e individual, e também

enquanto preferente, o direito de remição sobre:

a) Prédio Urbano composto por Lote de terreno para construção, inerente ao lote 102, o qual confronta do Norte com Lotes 92 e 103, do Sul com Lotes 98 e 101, do Nascente com Rua … e Lote 93, e do Poente com Rua …, sito no Bairro …, Lote 102, …., com a área total do terreno de 1.024,80m2, área de implantação do edifício de 179,00m2, área bruta de construção de 358,00m2 e área bruta dependente de 00,00m2, inscrito na matriz no ano de 1990, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2013/01/15, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 64.888,95 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de União das Freguesias de …, melhor descrito na … CRP de … sob o número …; e

b) Prédio Urbano em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, respeitante a rés do chão e anexo para dependências agrícolas, sito no Bairro de …, o qual confronta do Norte com Rua … e Lote 91, do Sul e do Nascente com Lote 102, e do Poente com Lote 103, inscrito na matriz no ano de 1981, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2012/12/04, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 50.141,00 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de União das Freguesias de …, melhor descrito na 2ª CRP de … sob o número….

- A proposta em sede de leilão eletrónico por IMOBIGON LDA é no valor de € 124.872,48;

- Está disponível para depositar em conta a indicar ou a efetuar a consignação em depósito, caso seja esta última a opção indicada, do valor de € 150.000,00 para efeitos de pagamento do preço da adjudicação, do preço pago por IMT e IS por parte do adquirente, bem como de outras despesas administrativas que hajam ocorrido.

A pretensão foi indeferida por ter sido julgada intempestiva. Interposto recurso, foi a decisão julgada nula por falta de fundamentação de facto (art. 615º, nº 1, al. b), do CPC), por decisão sumária da ora relatora proferida em 30 de dezembro de 2025.

Os autos baixaram à 1ª instância e em 1 de março de 2026 foi decidido o seguinte:

“(…)

1. No dia 29-01-2024 foi determinada, pelo Sr. Agente de Execução a renovação da instância.

2. A 30-01-2024 foi publicado anúncio de venda do bem: Prédio Urbano em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, respeitante a casa de um andar e lojas, o qual confronta do Norte com …, do Sul e do Nascente com Caminho e do Poente com Serventia, sito em …, com a área total do terreno de 233.50m2, área de implantação do edifício de 116.80m2, área bruta de construção de 303.40m2, área bruta dependente de 2.20m2 e área bruta privativa de 301.20m2, inscrito na matriz no ano de 1937, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2016/02/25, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 79.799,30 Euros, determinado no ano de 2019, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de …, melhor descrito na Conservatória dos Registos Predial, Comercial e Automóveis de … sob o número ….

3. Foi proferida decisão de adjudicação a 02-05-2024.

4. A 27-02-2024 foi publicado anúncio relativamente ao seguinte bem:

Descrição do Bem: Prédio Urbano em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, inerente a casa de rés do chão, primeiro andar, sótão, logradouro e garagem, o qual confronta do Norte com Rua Pública, do Sul com …, do Nascente com … e do Poente com …, sito em …, com área total do terreno de 455.00m2, área de implantação do edifício de 165.00m2, área bruta de construção de 361.20m2, área bruta dependente de 252.20m2 e área bruta privativa de 109.00m2, inscrito na matriz no ano de 2002, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2012/07/18, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 35.271,25 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de …, melhor descrito na CRP de … sob o número ….

Valor Base: 35.371,25 €

Valor de Avaliação: 35.271,25 €

Modalidade da Venda: Venda em leilão eletrónico

5. Foi efetuada decisão de adjudicação do prédio acima referido a 19-04-2024.

6. A 30-04-2024 foi efetuado anúncio relativamente ao seguinte bem: Descrição do Bem: Prédio Urbano composto por Lote de terreno para construção, inerente ao Lote 4, o qual confronta do Norte com Lote 3, do Sul com Lote 5, do Nascente com Rua … e do Poente com Rua …, sito em Bairro de …, Lote 4…, com a área total do terreno de 245.86m2, área de implantação do edifício de 97.50m2, área bruta de construção de 195.00m2 e área bruta dependente de 18.00m2, inscrito na matriz no ano de 1990, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2013/01/15, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 33.566,05 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano número … da freguesia de União das Freguesias de …, melhor descrito na 2ª CRP de… sob o número ….

Valor Base: 33.566,05 €

Valor de Avaliação: 33.566,05 €

Modalidade da Venda: Venda em leilão eletrónico

7. Foi proferida decisão de adjudicação quanto a este bem a 27-06-2024.

8. Por falta de depósito do preço, foi proferida segunda decisão de adjudicação, a 17-09-2024 a favor do BANCO COMERCIAL PORTUGUES SA.

9. A 28-06-2024 foi anunciada a venda do seguinte bem: Descrição do Bem: Prédio Urbano composto por Lote de terreno para construção, inerente ao lote 102, o qual confronta do Norte com Lotes 92 e 103, do Sul com Lotes 98 e 101, do Nascente com Rua … e Lote 93, e do Poente com Rua …, sito no Bairro de …., com a área total do terreno de 1.024,80m2, área de implantação do edifício de 179.00m2, área bruta de construção de 358.00m2 e área bruta dependente de 00.00m2, inscrito na matriz no ano de 1990, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2013/01/15, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 64.888,95 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de União das Freguesias de…, melhor descrito na 2ª CRP de … sob o número ….

Valor Base: 64.688,95 €

Valor de Avaliação: 64.888,95 €

Modalidade da Venda: Venda em leilão eletrónico

Data da Venda: 2024-09-11

10. Foi proferida decisão de adjudicação quanto a este bem a 30-09-2024.

11. A 28-06-2024 foi publicado o anúncio relativo à venda do seguinte bem:

Descrição do Bem: Prédio Urbano em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, respeitante a rés do chão e anexo para dependências agrícolas, sito no Bairro de …, Lote 92, …, o qual confronta do Norte com Rua … e Lote 91, do Sul e do Nascente com Lote 102 e do Poente com Lote 103, inscrito na matriz no ano de 1981, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2012/12/04, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 50.141,00 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de União das Freguesias de …, melhor descrito na 2ª CRP de … sob o número ….

Valor Base: 50.141,00 €

Valor de Avaliação: 50.141,00 €

Modalidade da Venda: Venda em leilão eletrónico

Data da Venda: 2024-09-11 11:00

Valor da Venda: 42.619,95 €

12. A 03-03-2025 veio o Banco Comercial Português S.A. referir o seguinte:

“1. Por título de transmissão emitido em 2 de Julho de 2024, na sequência de venda por leilão eletrónico o ora requerente adquiriu o seguinte IMÓVEL do qual o Banco passou a ser dono e legítimo proprietário: Prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila de Rei sob o nº … (Doc. n.º1)

2. Acresce que, por novo título de transmissão emitido em 30 de Julho de 2024, na sequência de venda por leilão eletrónico o ora requerente adquiriu o seguinte IMÓVEL do qual o Banco passou a ser dono e legítimo proprietário: Prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº … (Doc. n.º 2)

3. Por fim, por título de transmissão emitido em 25 de Setembro de 2024, na sequência de venda por leilão eletrónico o ora requerente adquiriu o seguinte IMÓVEL do qual o Banco passou a ser dono e legítimo proprietário: Prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loures sob o nº … (Doc. n.º 3)”

13. A 14-03-2014 veio a habilitada M… exercer o direito de remição sobre os seguintes prédios:

• Prédio Urbano composto por Lote de terreno para construção, inerente ao lote 102, o qual confronta do Norte com Lotes 92 e 103, do Sul com Lotes 98 e 101, do Nascente com Rua … e Lote 93, e do Poente com Rua …, sito no Bairro de …, Lote 102, …, com a área total do terreno de 1.024,80m2, área de implantação do edifício de 179,00m2, área bruta de construção de 358,00m2 e área bruta dependente de 00,00m2, inscrito na matriz no ano de 1990, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2013/01/15, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 64.888,95 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de União das Freguesias de …, melhor descrito na 2ª CRP de … sob o número …; e

• Prédio Urbano em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, respeitante a rés do chão e anexo para dependências agrícolas, sito no Bairro de …, Lote 92, …, o qual confronta do Norte com Rua … e Lote 91, do Sul e do Nascente com Lote 102, e do Poente com Lote 103, inscrito na matriz no ano de 1981, conforme Modelo 1 do IMI com o número …, entregue em 2012/12/04, com o valor patrimonial atual (CIMI) de 50.141,00 Euros, determinado no ano de 2021, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo urbano com o número … da freguesia de União das Freguesias de …, melhor descrito na 2ª CRP de … sob o número ….

14. A sentença de habilitação de herdeiros foi proferida a 15-11-2023.

(…)

Cumpre apreciar.

O direito de remição está previsto no artigo 843.º, do CPC:

“1- O direito de remição pode ser exercido:

a) No caso de venda por propostas em carta fechada, até à emissão do título da transmissão dos bens para o proponente ou no prazo e nos termos do n.º 3 do artigo 825.º;

b) Nas outras modalidades de venda, até ao momento da entrega dos bens ou da assinatura do título que a documenta.

2- Aplica-se ao remidor, que exerça o seu direito no ato de abertura e aceitação das propostas em carta fechada, o disposto no artigo 824.º, com as adaptações necessárias, bem como o disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 825.º, devendo o preço ser integralmente depositado quando o direito de remição seja exercido depois desse momento, com o acréscimo de 5 % para indemnização do proponente se este já tiver feito o depósito referido no n.º 2 do artigo 824.º, e aplicando-se, em qualquer caso, o disposto no artigo 827.º”.

Ora, uma vez que já existia título de transmissão e registo da propriedade emitido a favor do adquirente, o Tribunal considera intempestivo o exercício do direito.

No mais, a sentença de habilitação foi proferida em data bastante anterior ao exercício do direito de remissão, razão pela qual, na ótima do Tribunal, a o direito é intempestivo, o que se determina.”

M. . não se conformou com a decisão, pelo que dela veio recorrer, pugnando pela sua revogação e, após alegações, formulou as seguintes conclusões:

“A) Emerge o presente Recurso de Apelação do Douto Douta Decisão exarada no Despacho de fls. …, com certificação CITIUS de 01-03-2026«...uma vez que já existia título de transmissão e registo da propriedade emitido a favor do adquirente, o Tribunal considera intempestivo o exercício do direito. No mais, a sentença de habilitação foi proferida em data bastante anterior ao exercício do direito de remissão, razão pela qual, na ótima do Tribunal, a o direito é intempestivo, o que se determina.»

B) A Recorrente não se conforma com o Douto Despacho ora sob Recurso, uma vez que à mesma não se afigura que esta seja uma Decisão correta e devidamente fundamentada de direito.

C) Sem prescindir quanto a tudo o que foi alegado supra, a Recorrente dá essas mesmas alegações aqui por integralmente reproduzidas.

D) Desde logo se salienta que só existe a intenção do exercício do direito de remição sobre os imóveis que se encontram identificados no auto de adjudicação em leilão eletrónico datado de 30-09-2024.

E) Com interesse para o presente recurso somente os pontos 9, 10, 1, 13 e 14 e decisão propriamente dita relevam.

F) Não se pode deixar de salientar a ausência de dois aspetos que constam relativamente a todos os restantes imóveis, sendo o primeiro a identificação da data da adjudicação quanto ao imóvel identificado em 11. e a identificação do adjudicatário quanto aos dois imóveis sobre os quais é pretendido exercer o direito de remição.

G) Aliás, não se percepciona e da forma como a decisão está delineada parece resultar que o adjudicatário de todos os imóveis foi o Exequente – Banco Comercial Português – o que não tem correspondência com a realidade dos fatos.

H) Pelo que e neste aspeto em concreto a Douta Decisão erra e erra ao não identificar nem o momento da adjudicação do imóvel identificado em 11., nem em identificar o adjudicatário de ambos os imóveis identificados em 9. e 11. que são um e o mesmo, a saber: IMOBIGON LDA ( nif …).

I) Em concreto o único fundamento para o indeferimento do Requerimento apresentado pela Requerente ora Recorrente é não ser tempestiva a invocação do direito de remição.

J) O direito de remissão está previsto no artigo 843.º do Código de Processo Civil, referente à Lei n.º 41/2013, e é um direito legal que pode ser exercido pelos familiares mais próximos (cônjuge que não esteja separado judicialmente de pessoas; descendentes e ascendentes) do executado.

K) Este direito permite que estes possam resgatar (remir) todos os bens vendidos, ou parte deles, pelo preço a que foi realizada essa venda.

L) Pode ser exercido de duas formas: até à emissão do título de transmissão dos bens (caso seja venda através de proposta em carta fechada), ou até ao momento de entrega dos bens, ou da assinatura do título da venda (caso seja por outras modalidades de venda).

M) Os bens sobre os quais é pretendido exercer o direito de remição são os que se encontram identificados no auto de adjudicação em leilão eletrónico datado de 30-09-2024.

N) Bens imóveis esses que não se encontram entregues.

O) Bens imóveis esses que o Agente de Execução ao assinar o título sabia que tinha que inserir nesse mesmo título uma cláusula de possibilidade de reversão caso fosse dado provimento à excepção de litispendência alegada pelos Executados, ou mesmo enquanto bonus pater familiae devia aguardar pelo trânsito em julgado, pela fixação definitiva da decisão para assinar o título.

P) A decisão só se torna definitiva a contar do prazo do trânsito em julgado da Douta Decisão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13/02/2025 (6ª Secção - Processo ….).

Q) Pelo que a Douta Decisão ora recorrida ao não ter em atenção a natureza verdadeiramente dual do processo executivo em que existe uma figura – Agente de Execução – que age independentemente do Tribunal, a quem Exequente e Executados podem remeter comunicações, mas que obrigatoriamente se tem que entender que tem que ser sujeita ao controlo de legalidade por parte do Magistrado Judicial titular do processo, erra pela permissibilidade em ser ignorada a função de controlo por parte dos Tribunais, quer de primeira instância, quer superiores.

R) O direito de remição tem que ser exercido após o trânsito em julgado da decisão definitiva de controlo da legalidade sob pena de ser, então sim, extemporâneo, intempestivo, porque antes dessa mesma decisão definitiva somente existe um poder ser nunca uma realidade firme e assente na ordem jurídica processual.

S) O direito de remição exercido em 14/03/2025, ou seja, nos termos e para os efeitos do artigo 843.º, n.º 1, do Código do Processo Civil, é assim exercido tempestivamente.

Não foi apresentada resposta ao recurso.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

Objeto do recurso

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das partes, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código).

No caso, importa decidir se a decisão deverá ser revogada.

Fundamentação de Facto

Os factos com interesse para a decisão são os enunciados no relatório, bem como os seguintes, evidenciados pelo processo de execução que está acessível para consulta através da plataforma de acesso aos tribunais – citius – e que ora se aditam nos termos e ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 607º, nº 4 e 663º, nº 2, do CPC:

i. No dia 4 de outubro de 2024 o agente de execução emitiu e assinou o título de transmissão referente à venda dos prédios identificados supra, respetivamente, sob os nºs 9, e 11, e que foi efetuada por leilão eletrónico em 11 de setembro de 2024, conforme documento apresentado em 20 de março de 2025 – referência citius 164500051 – cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido.

ii. Em 12 de fevereiro de 2024 a ora recorrente e o executado J.A. apresentaram reclamação à renovação da execução, invocando, para tanto, a exceção de litispendência, a qual foi julgada improcedente. O recurso interposto de tal decisão não foi admitido por irrecorribilidade da mesma, conforme decisão que nesta Relação manteve o despacho de 1ª instância (apenso C).

Fundamentação de Direito

Está em causa o direito de remição que a recorrente alega ter exercido em tempo relativamente aos imóveis identificados supra em 9) e 11).

De acordo com o disposto no art. 843º, nº 1, al. b), do CPC, nos casos em que a venda é efetuada em leilão eletrónico – como é o caso dos autos – o direito de remição pode ser exercido até ao momento da entrega dos bens ou da assinatura do título que a documenta.

Os imóveis foram vendidos por leilão eletrónico em 11 de setembro de 2024.

De acordo com o disposto no art. 26º, nº 1, da Portaria n.º 282/2013, de 29 de agosto, compete ao agente de execução a decisão de adjudicação dos bens.

O agente de execução emitiu e assinou o título de transmissão relativamente aos dois imóveis em causa no dia 4 de outubro de 2024, data em que se tem como transferida a propriedade relativamente a cada um deles[1], sendo tal título o instrumento da venda que comprova a sua realização e permite proceder ao registo da propriedade na Conservatória do Registo Predial a favor do adquirente.

Neste sentido, a título de exemplo, veja-se o acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proferido em 6/12/2018, no processo nº 1866/14.2T8SLV-B.E1, acessível em www.dgsi.pt, que foi assim sumariado:

“I- A venda em processo de execução produz os mesmos efeitos da venda realizada através de um negócio jurídico, ou seja tem como efeitos essenciais as obrigações de entregar a coisa e de pagar o preço, e a transmissão da propriedade da coisa - artº 879º als. a) a c) do Código Civil.

II- Mas, ao contrário do que sucede na venda negocial, em que a transferência da propriedade se dá por mero efeito do contrato, diferentemente sucede na venda executiva, porquanto nela os bens só são adjudicados ao proponente após se mostrar integralmente pago o preço e satisfeitas as obrigações fiscais inerentes à transmissão, e apenas depois é que é emitido, pelo agente de execução, o título de transmissão, ou seja, a transferência de propriedade apenas ocorre com a emissão do título de transmissão.

III- Na venda por leilão eletrónico, a adjudicação, cuja decisão é da competência do agente de execução, deve ser realizada nos termos previstos para a venda por propostas em carta fechada, por força da parte final do artigo 8º, nº 10, do Despacho n.º 12624/2015 da Ministra da Justiça. Esse regime é o que se acha no artigo 827º e inclui a emissão pelo agente de execução de título de transmissão a favor do proponente adjudicatário.

(…)”.

A remição tem de ser exercida antes de a venda se encontrar completa[2], ou seja, antes de ser emitido o título de transmissão, tal como também resulta de forma expressa do nº 2, do artigo 26º, da citada Portaria, de acordo com o qual, os “… direitos ou deveres legalmente previstos podem ser exercidos até ao momento da adjudicação.”

A ora recorrente veio manifestar o propósito de exercer o direito de remição em 14 de março de 2025, quando estava manifestamente ultrapassado o prazo temporal para o seu exercício, não colhendo o argumento de que o agente de execução deveria ter incluído uma “cláusula de reversão” no título, prevenindo a possibilidade de proceder a exceção de litispendência que suscitou na sequência da decisão de renovação da execução.

Trata-se de pretensão que tem de improceder, sem necessidade de fundamentação exaustiva, por duas ordens de razões:

a) o título de transmissão é emitido sem quaisquer condicionalismos, depois de se mostrarem pagos o preço e impostos devidos, por ser tal título, como se disse, o instrumento de transmissão da propriedade;

b) o requerimento em que a recorrente se insurgiu relativamente à renovação da execução e em que suscitou a exceção de litispendência não teve, nem poderia ter repercussão imediata na prossecução dos ulteriores termos do processo, isto é, não tinha o condão de suspender a execução até à prolação de decisão definitiva sobre aquela questão, por inexistir fundamento legal para tanto. Renovada a execução, o processo tinha, pois, de prosseguir sob o impulso do agente de execução, como prosseguiu, tudo sem prejuízo de os atos entretanto praticados poderem vir a ser posteriormente afetados/anulados em consequência de decisão judicial que viesse a ser favorável à requerente.

Decisão

Em face do exposto, acordam as Juízas da 8ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a apelação e em manter a decisão recorrida.

Custas a cargo da apelante (art. 527º, nº 1, do CPC).

Lisboa, 18 de junho de 2026

Cristina Lourenço (Relatora)

Maria Carlos Duarte do Vale Calheiros (1ª Adjunta)

Teresa Catrola (2ª Adjunta)

[1] Virgílio Ribeiro e Sérgio Rebelo, in, “A acção Executiva anotada e comentada”, Almedina, 2015, pág. 539.

[2] João de Castro Mendes e Miguel Teixeira de Sousa, in “Manuel de Processo Civil, Vol. II, AAFDL Editora, 2022, pág. 937.