516/17.0T8VRS.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- O incumprimento de um pacto de preferência sem eficácia real confere ao preferente o direito a indemnização, a título de responsabilidade contratual, pelos danos resultantes da violação do pacto;

II- A lei faz depender a obrigação de indemnização da existência de um dano, sendo certo que não define em que consiste esta condição de tal obrigação;

III- O dano tem sido considerado pela doutrina como uma lesão de bens ou interesses juridicamente tutelados, o que implica necessariamente uma alteração na situação que se verificaria sem o evento lesivo, evidenciada por comparação entre tal hipotética situação e a efetivamente existente (sumário da relatora)

Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

1. Relatório

V…, Lda. intentou a presente ação declarativa, com processo comum, contra A… e esposa, M…, pedindo a condenação dos réus no pagamento de indemnização de montante a apurar em sede de liquidação de sentença.

A autora formula o aludido pedido a título de indemnização por danos decorrentes do incumprimento pelos réus da obrigação, que assumiram, de lhe dar preferência na venda do bem imóvel que identifica, o qual venderam sem lhe comunicar previamente o projeto de venda e as cláusulas do contrato, como tudo melhor consta da petição inicial.

Os réus contestaram, defendendo-se por impugnação e invocando a litigância de má fé por parte da autora, pedindo a respetiva condenação em multa e em indemnização a favor dos contestantes.

A autora apresentou articulado, no qual se pronuncia no sentido da não verificação da invocada litigância de má.

Foi realizada audiência prévia, na qual se convidou a autora a esclarecer o critério subjacente ao valor que atribuiu à causa e a suprir determinadas imprecisões na exposição e concretização da matéria de facto.

A autora apresentou articulado, destinado esclarecer o critério tido em conta na indicação do valor da causa e a concretizar a alegação dos danos sofridos.

Foi fixado o valor à causa e proferido despacho saneador.

Realizada a audiência final, foi proferida sentença, na qual se julgou a ação improcedente e considerou não verificada a invocada litigância de má fé, decidindo-se o seguinte:

Face ao exposto, tendo em consideração os argumentos expendidos e as normas legais aplicáveis ao caso, o Tribunal julga a presente acção declarativa totalmente improcedente, por não provada, e em consequência absolvo os Réus A… e sua esposa M… do pedido contra si formulado.

Mais, absolvo a Autora V…, Lda. do pedido de condenação como litigante de má-fé.

Custas da acção pela Autora (cfr. art. 527º, n.º 1, do CPC).

Custas do incidente da litigância de má fé pelos Réus, no valor de 1 UC (cfr. art. 7º, n.º 3 e Tabela II, do Regulamento das Custas Processuais).

Notifique.

Registe e deposite.

Inconformada, a autora interpôs recurso desta decisão, pugnando pela respetiva revogação e substituição por decisão que condene os recorridos a pagar à recorrente o montante indemnizatório que vier a ser apurado em sede de liquidação, terminando as alegações com a formulação das conclusões que a seguir se transcrevem:

«A. Considerou como provado que: “A fracção autónoma descrita em 7) é composta por 3 divisões, com dois compartimentos comunicantes, escada de acesso vertical a andar recuado, constituído por uma nave transversal ampla, laboratório fotográfico, escada de acesso ao sótão, constituído por um pavimento/varanda a que acrescem duas casas de banho e quintal, com uma área bruta privativa de 170,30 m2” e que “A fracção autónoma descrita em 1) tem uma área bruta privativa de 37,30m2” (Vide facto 10 e 11 da matéria de facto considerada como provada).

B. E considerou-se também como provado que: “A Autora tinha interesse na aquisição da fracção autónoma descrita em 1), uma vez que pretendia usá-la para ampliar as suas instalações, acrescentando a área daquela à área já existente” e que “A Autora pretendia usar a área da fracção autónoma descrita em 1) como escritório, nomeadamente para a actividade de apoio à publicidade, edição e gestão do “Jornal do Algarve”, com a instalação de material de escritório diverso e computadores” (Vide facto 12 e 13 da matéria de facto considerada como provada.

C. Dando como certa a existência de um pacto de preferência no qual os Réus se obrigaram a dar preferência à Autora em caso de venda da fracção melhor identificada nos autos e da qual eram proprietários, dando-se como provado o incumprimento, presumindo-se a sua culpa, e dando-se como certa a matéria de facto considerada como provada nos pontos 10, 11, 12 e 13 da mesma, nomeadamente o interesse da Autora na aquisição da fracção com vista à ampliação das suas instalações ter-se-ia de considerar uma perda dessa vantagem adicional em virtude do incumprimento.

D. Sendo que a não indemnização pela perda dessa vantagem patrimonial mostra-se, no caso concreto, susceptível de causar grave desequilíbrio no quadro do programa negocial em que a fracção cuja preferência incidia se destinava à sobredita ampliação.

E. Assim sendo, ter-se-ia que considerar a existência de um dano decorrente da correcta subsunção dos factos considerados como provados em 10, 11, 12 e 13 supra às normas jurídicas aplicáveis, nomeadamente ao primado do princípio geral da obrigação de indemnizar o credor lesado, consagrado no art. 562.º do Código Civil, segundo o método da teoria da diferença acolhido pelo art. 566.º n.º 2 do mesmo diploma, como escopo fundamental reintegrador dos interesses atingidos pelo incumprimento do contrato, normas essas as quais foram violadas.

F. Sendo que laborar numa área de área bruta privativa de 170,30 m2 não será o mesmo que o fazer numa área de 207,60 m2 (170,30 m2 + 37,30m2) ocorrendo uma efectiva desvantagem entre uma situação e outra.

G. Pelo que, assumindo uma correcta subsunção dos factos 10, 11, 12 e 13 ao princípio contido no art. 562.º do Código Civil e art. 801.º n.º 2 do Código Civil, normas essas violadas, deveria a acção ter sido julgada como procedente, condenando-se os Réus no pagamento da indemnização devida à Autora pelo dano contratual positivo decorrente da violação do pacto de preferência por estes celebrado, o que não sucedeu.

H. A aqui Recorrente considera o ponto de facto mencionado em K da matéria de facto considerada como provada, a saber “a aquisição da fracção autónoma descrita em 1) pela Autora iria permitir uma união das duas fracções autónomas numa só, através de uma ligação interior, aumentando o seu valor e iria permitir à Autora a sua venda conjunta a potenciais interessados ou até mesmo de forma separada, enquanto duas fracções autónomas distintas” como incorrectamente julgado.

I. Para tanto, é de salientar que o depoimento de parte do legal representante da Autora, F…, conjugado com a restante matéria de facto considerada como provada é suficiente para sustentar a decisão oposta àquela que foi tomada pelo Tribunal a quo.

J. Nomeadamente, na sessão de julgamento realizada no dia 06/03/2019, pelas horas 09:30m, depôs da seguinte forma às questões colocadas pela MM.ª Dra. Juiz:

Legal Representante da Autora: “Na altura em que se fez a escritura para que o Senhor A… ficasse com a fracção dele e nós ficássemos com a nossa, na escritura ficou escrito que quando pensassem em vender nós teríamos o direito de preferência, nós V…, para que o imóvel ficasse um imóvel único, e ficou escrito” (início 7.58 minutos e fim aos 8.29 minutos da gravação do depoimento realizado na sessão mencionada supra).

K. E referiu igualmente que “o imóvel no seu todo, no seu conjunto tem um valor superior à soma das partes. Se um imóvel, portanto, como se apresenta como aquela fracção, pois é sempre uma, é manter aquilo que existia no passado, o mesmo terço e isso, obviamente que não valoriza …, desvaloriza o imóvel, tendo dois proprietários em vez de um” (início 22.15 minuto e fim aos 22.49 minutos da gravação do depoimento realizado na sessão mencionada supra).

L. Do que se retira deste depoimento conjugado com os factos considerados como provados nos pontos 10 e 11 da matéria de facto considerada como provada supra é que a aquisição da fracção vendida pelos Réus permitiria juntar a mesma à fracção propriedade da Autora.

M. Sendo que, tal união valorizaria inevitavelmente o imóvel.

N. Pois, de acordo com as regras da experiência comum e critérios de normalidade, um imóvel com uma área de bruta privativa de 170,30 m2 terá um valor inferior ao mesmo imóvel se este tiver uma área de 207,60 m2 (170,30 m2 + 37,30m2).

O. Dando-se como provado a matéria constante dos pontos 10 e 11 da matéria de facto considerada como provada, ou seja, a área bruta de cada uma das fracções, e assumindo as declarações de parte do legal representante da Autora como certas, face à espontaneidade e naturalidade com que o mesmo descreveu a situação do imóvel (aliás corroborada pelos elementos documentais juntos aos autos), e o qual referiu que cada uma delas se situa dentro do mesmo imóvel, compondo este, naturalmente e de acordo com as regras da experiência comum e critérios de normalidade contidas no princípio da liberdade de apreciação da prova contido no art. 607.º n.º 4 do Código de Processo Civil teria o Tribunal a quo de considerar como provado o facto referido no ponto k. da matéria de facto supra a saber “a aquisição da fracção autónoma descrita em 1) pela Autora iria permitir uma união das duas fracções autónomas numa só, através de uma ligação interior, aumentando o seu valor e iria permitir à Autora a sua venda conjunta a potenciais interessados ou até mesmo de forma separada, enquanto duas fracções autónomas distintas”.

P. E, a prova de tal facto, considerada em conjunto com a restante matéria de facto considerada como provada, teria sempre como consequência a conclusão pelo Tribunal a quo da existência de danos patrimoniais sofridos pela Autora, assim como o respectivo nexo causal, com a procedência da pretensão por este deduzida, ao invés da que veio a ser a conclusão do Tribunal.»

Os réus apresentaram contra-alegações, pronunciando-se no sentido da improcedência da apelação.

Face às conclusões das alegações da recorrente, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso, cumpre apreciar as questões seguintes:

- da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;

- da obrigação de indemnização.

Corridos os vistos, cumpre decidir.

2. Fundamentos

2.1. Decisão de facto

2.1.1. Factos considerados provados em 1.ª instância:

1. Por documento denominado “Titulo de Compra e Venda” junto a fls. 12 a 16 cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, celebrado em 17 de Janeiro de 2011 na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, a Autora vendeu a ambos os Réus a fracção autónoma designada pela letra “A” correspondente ao rés-do-chão com entrada pelo n.º … destinada a comércio, sito na Rua Jornal do Algarve, … , da freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, inscrita na respectiva matriz predial com o n.º …., descrita na respectiva Conservatória sob o n.º …, pelo preço de € 41.000,00.

2. No âmbito do contrato referido em 1), ambas as partes acordaram em fazer constar do mesmo que os Réus “… assumem a obrigação de dar preferência à representada dos Primeiros…” (referindo-se à Autora) “…na venda do imóvel identificado, devendo para o efeito comunicar o projecto de venda e as cláusulas do referido contrato. Recebida a comunicação, deve a titular do direito de preferência, exercer o seu direito no prazo de oito dias, sob pena de caducidade”.

3. Por documento denominado “Titulo de Compra e Venda” junto a fls. 17 a 20 cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, celebrado em 22 de Junho de 2017 na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, os Réus venderam a fracção autónoma identificada em 1) a C…, natural da freguesia de São Martinho das Amoreiras, concelho de Odemira, contribuinte fiscal n.º …, residente na Quinta do Sobral…, em Castro Marim, pelo preço de € 43.000,00.

4. Os Réus, em momento nenhum, comunicaram à Autora o projecto de venda e as cláusulas do contrato referido em 3).

5. A Autora só tomou conhecimento da venda descrita em 3) em momento posterior ao da sua realização pelos Réus, no mês de Junho de 2017.

6. Se a Autora tivesse tido conhecimento do projecto de venda e das cláusulas do contrato referido em 3), teria aderido a este e comunicado aos Réus a sua intenção de aquisição da fracçao autónoma descrita em 1), pagando-lhes o preço proposto.

7. A fracção autónoma descrita em 1) está localizada no mesmo prédio onde a Autora possui também uma outra fracção autónoma, que se encontra descrita na respectiva Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o n.º ….

8. A Autora tem a sua sede estatutária na fracção autónoma referida em 7), onde laboram 6 funcionários em regime de permanência, número ao qual acrescem os sócios gerentes da Autora.

9. A qual se dedica a produzir e explorar o jornal “Jornal do Algarve”.

10. A fracção autónoma descrita em 7) é composta por 3 divisões, com dois compartimentos comunicantes, escada de acesso vertical a andar recuado, constituído por uma nave transversal ampla, laboratório fotográfico, escada de acesso ao sótão, constituído por um pavimento/varanda a que acrescem duas casas de banho e quintal, com uma área bruta privativa de 170,30 m2.

11. A fracção autónoma descrita em 1) tem uma área bruta privativa de 37,30m2.

12. A Autora tinha interesse na aquisição da fracção autónoma descrita em 1), uma vez que pretendia usá-la para ampliar as suas instalações, acrescentando a área daquela à área já existente.

13. A Autora pretendia usar a área da fracção autónoma descrita em 1) como escritório, nomeadamente para a actividade de apoio à publicidade, edição e gestão do “Jornal do Algarve”, com a instalação de material de escritório diverso e computadores.

14. A fracção autónoma descrita em 1) estava à venda desde 2011.

15. E a ser comercializada por uma mediadora imobiliária que tinha afixada uma placa de venda na porta do imóvel, com os dizeres de “vende-se” e com um numero de telefone.

16. Em momentos que antecederam a celebração do contrato de venda descrito em 1), os legais representantes da Autora questionaram os Réus da possibilidade de estes lhe venderem a fracção autónoma descrita em 1).

17. Ao que os Réus responderam afirmativamente com o preço de € 75.000,00.

18. Como a Autora não concordou com o preço indicado, por excessivo, optou por não comprar o referido imóvel.

2.1.2. Factos considerados não provados em 1.ª instância:

a) Que a aquisição da fracção autónoma descrita em 1) pela Autora permitiria a esta a contratação de mais funcionários.

b) Que com a ausência da comunicação do projecto de venda referido em 3) e respectivas condições ficou a Autora impedida de ampliar as suas instalações nas condições descritas em 13), como pretendia.

c) Que a Autora teve que diligenciar pela aquisição de outras instalações em local distinto daquele onde funciona a sua sede, que lhe custaria à data da venda, em média € 50.000,00.

d) Que a Autora já não tem interesse na aquisição de outras instalações em local distinto daquele onde funciona a sua sede porque o funcionamento do seu escritório num só edifício permitiria uma proximidade entre todos os seus funcionários e colaboradores, a qual já não é possível se estes estiverem repartidos por diversas instalações.

e) Que a proximidade nas comunicações, assim como na organização das respectivas equipas, permitiria que o trabalho da Autora se pudesse realizar de forma mais rápida e eficaz, evitando deslocações desnecessárias cada vez que fosse necessário realizar alguma reunião.

f) Que com a aquisição da fracção autónoma descrita em 1) pela Autora se evitariam chamadas telefónicas ou o envio de mensagens de correio electrónico ou SMS.

g) Que a Autora nunca tivesse contactado a imobiliária referida em 15) a manifestar interesse na aquisição da fracção autónoma descrita em 1).

h) Ou sequer a pedir-lhe qualquer informação, nomeadamente o preço pretendido pela Autora.

i) Que os Réus assumiram o comportamento da Autora como de desinteresse na aquisição da fracção autónoma descrita em 1), razão pela qual não a informaram de que a iriam vender a C….

j) Que a Autora tenha intentado a presente acção com o único propósito de incomodar os Réus, fazendo uso reprovável do processo, bem sabendo do infundado da sua pretensão.

k) Que a aquisição da fracção autónoma descrita em 1) pela Autora iria permitir uma união das duas fracções autónomas numa só, através de uma ligação interior, aumentando o seu valor e iria permitir à Autora a sua venda conjunta a potenciais interessados ou até mesmo de forma separada, enquanto duas fracções autónomas distintas.

l) Podendo a Autora, se tivesse interessada, arrendar a fracção autónoma descrita em 1) por um valor que se estimaria, de acordo com o mercado actual em € 500,00, beneficiando de um rendimento que não pode beneficiar por culpa dos Réus.

2.2. Apreciação do objeto do recurso

2.2.1. Impugnação da decisão relativa à matéria de facto

A recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto incluída na sentença recorrida, sustentando que o facto constante da alínea K) de 2.1.2., considerado não provado, deve ser julgado provado.

Sob a epígrafe Modificabilidade da decisão de facto, dispõe o artigo 662.º do Código de Processo Civil, no seu n.º 1, que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Esta reapreciação da decisão proferida sobre determinados pontos da matéria de facto deve, de forma a assegurar o duplo grau de jurisdição, ter a mesma amplitude que o julgamento efetuado na 1.ª instância, o que importa a apreciação da prova produzida, com vista a permitir à Relação formar a sua própria convicção.

O facto impugnado, considerado não provado sob a alínea K) de 2.1.2., tem a redação seguinte:

Que a aquisição da fracção autónoma descrita em 1) pela Autora iria permitir uma união das duas fracções autónomas numa só, através de uma ligação interior, aumentando o seu valor e iria permitir à Autora a sua venda conjunta a potenciais interessados ou até mesmo de forma separada, enquanto duas fracções autónomas distintas.

Extrai-se da fundamentação da decisão de facto constante da sentença recorrida que o aludido ponto foi julgado não provado por se ter considerado que nenhuma prova se produziu na audiência final que o comprovasse.

Discordando deste entendimento, sustenta a apelante que o depoimento de parte prestado pelo seu legal representante, conjugado com os factos tidos como assentes sob os pontos 10 e 11, impõe se considere provado o facto constante da alínea K) de 2.1.2

Como tal, cumpre reapreciar a decisão proferida pela 1.ª instância, no que respeita ao ponto da matéria de facto impugnado pela recorrente, com vista a apurar se, face à prova produzida – concretamente, ao depoimento prestado pelo legal representante da autora – e a determinados factos julgados provados – pontos 10 e 11 de 2.1.1. –, o facto em causa deve ser aditado à matéria assente.

Os factos tidos como assentes invocados pela apelante têm a redação seguinte:

10. A fracção autónoma descrita em 7) é composta por 3 divisões, com dois compartimentos comunicantes, escada de acesso vertical a andar recuado, constituído por uma nave transversal ampla, laboratório fotográfico, escada de acesso ao sótão, constituído por um pavimento/varanda a que acrescem duas casas de banho e quintal, com uma área bruta privativa de 170,30 m2;

11. A fracção autónoma descrita em 1) tem uma área bruta privativa de 37,30m2.

Vejamos se as declarações de parte prestadas, na qualidade de legal representante da autora, por F…, conjugadas com os dois indicados factos julgados provados, impõem se considere assente: i) que a aquisição pela autora da fração autónoma a que alude o ponto 1 de 2.1.1. permitiria a união desta com a fração a que alude o ponto 7 de 2.1.1., juntando as duas frações autónomas numa só através de uma ligação interior; ii) que tal união das duas frações autónomas numa só aumentaria o respetivo valor; iii) que tal união das duas frações autónomas numa só permitiria à autora a sua venda conjunta ou a venda separada, como frações autónomas distintas.

O ponto 1 de 2.1.1. alude à fração autónoma designada pela letra A, correspondente ao rés-do-chão, com entrada pelo n.º …, destinada a comércio, do prédio sito na Rua Jornal do Algarve, n.ºs …, da freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, descrita sob o n.º … na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António; o ponto 7 de 2.1.1., por seu turno, alude à fração autónoma do mesmo prédio descrita sob o n.º … naquela conservatória, extraindo-se das cópias da descrição predial e da caderneta predial urbana respetivas, juntas aos autos com a petição inicial, que se trata da fração autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés-do-chão, andar recuado e sótão, com entrada pelo n.º …, destinada a serviços, e quintal.

O ponto de facto ora em apreciação reporta-se à possibilidade de junção destas duas frações autónomas do mesmo prédio numa só, através da execução de uma ligação interior entre ambas, bem como das consequências resultantes de tal transformação, concretamente no que respeita ao valor acrescido daí decorrente e à realização de futuras vendas.

Reapreciadas as declarações de parte prestadas por F…, na qualidade de legal representante da autora, verifica-se que delas se não extrai qualquer elemento relativo a uma eventual junção das duas frações autónomas numa só através de uma ligação interior, não decorrendo de tal depoimento qualquer dado relativo à concreta transformação das duas frações autónomas de modo a serem unidas numa só, bem como às características do prédio e à exequibilidade de uma ligação interior entre as frações autónomas em causa.

Acresce que os factos constantes dos pontos 10 e 11 de 2.1.1., invocados pela apelante, igualmente se não reportam a tal transformação ou à forma de a concretizar, mas unicamente à composição e à área da fração designada pela letra B, bem como à área da fração designada pela letra A.

Nesta conformidade, verifica-se que o meio de prova e os factos assentes invocados pela apelante não impõem se considere provada a possibilidade de junção das duas frações autónomas numa só através da execução de uma ligação interior entre ambas, o que prejudica a apreciação das consequências que previsivelmente decorreriam da concretização de tal transformação, nos termos exarados no ponto de facto em apreciação, e determina a manutenção da decisão proferida pela 1.ª instância, na parte em que considerou não provado o facto constante da alínea K) de 2.1.2

Em conclusão, improcede a impugnação da decisão relativa à matéria de facto.

2.2.2. Obrigação de indemnização

Pretende a autora, com a presente ação, ser indemnizada pelos danos resultantes do incumprimento pelos réus da obrigação, que assumiram, de lhe dar preferência caso viessem a decidir vender determinada fração autónoma, o que foi rejeitado pela 1.ª instância, que concluiu não se encontrarem preenchidos os pressupostos da obrigação de indemnização.

A decisão recorrida considerou que as partes celebraram um pacto de preferência, sem eficácia real, nos termos do qual impendia sobre os réus, caso pretendessem vender determinada fração autónoma, a obrigação de comunicar à autora o projeto de venda e as respetivas cláusulas essenciais, e que tal foi incumprido pelos apelados, ao procederem à venda do imóvel ser efetuar tal comunicação prévia, o que não vem questionado na apelação.

A apelante discorda da decisão proferida pela 1.ª instância, na parte em que se absolveu os réus do pedido indemnizatório deduzido, por se ter entendido não decorrer da factualidade provada que o incumprimento do pacto de preferência tenha causado danos à autora.

No que respeita aos motivos pelos quais se considerou não verificada a existência de danos decorrentes do incumprimento contratual, extrai-se da decisão recorrida o seguinte:

Importa, pois, analisar se no caso em concreto se verifica a existência de danos patrimoniais (presentes ou futuros) sofridos pela Autora com o incumprimento do pacto de preferência a reparar pelos Réus.

E da análise da factualidade dada como assente não se vislumbra a existência de nenhum dano de natureza patrimonial.

Com efeito, não resultou provado que com o incumprimento do pacto de preferência, a Autora tivesse que diligenciar pela aquisição de outras instalações em local distinto daquele onde funciona a sua sede, despendendo em média € 50.000,00 ou que tivesse perdido algum negócio em concreto de, adquirindo a referida fracção autónoma, poder arrendá-la por um valor de renda que se estimaria, de acordo com o mercado actual em € 500,00.

Pelo que nenhuma indemnização a título de ressarcimento de danos patrimoniais sofridos pela Autora se entende ser de fixar aos Réus.

E a título de danos não patrimoniais? Vejamos.

No que respeita aos danos de ordem não patrimonial estabelece o art. 496º, n.ºs 1 e 3, do Código Civil que «na fixação da indemnização, a fazer equitativamente pelo tribunal, deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito».

(…)

Voltando, novamente, à factualidade dada como provada, retiramos que a fracção autónoma objecto do pacto de preferência está localizada no mesmo prédio onde a Autora possui também uma outra fracção autónoma, com uma área bruta privativa de 170,30 m2, que se encontra descrita na respectiva Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sob o n.º …, onde aquela tem a sua sede estatutária e onde laboram 6 funcionários em regime de permanência, mais os sócios gerentes da Autora.

Retira-se, também, que é aí que a Autora se dedica a produzir e explorar o jornal “Jornal do Algarve” e que aquela tinha interesse na aquisição da fracção autónoma objecto do pacto de preferência, uma vez que pretendia usá-la para ampliar as suas instalações, acrescentando a área daquela de 37,30m2 à área já existente.

A Autora pretendia usar a área da fracção autónoma objecto do pacto de preferência de 37,30m2 como escritório, nomeadamente para a actividade de apoio à publicidade, edição e gestão do “Jornal do Algarve”, com a instalação de material de escritório diverso e computadores.

Salvo melhor opinião, no caso em análise, não estamos senão perante meras expectativas, legitimas com certeza, mas cuja frustração não pôs em causa de forma objectiva o normal funcionamento da actividade da Autora enquanto exploradora do “Jornal do Algarve”.

Percebe-se, pela análise dos factos não provados, que a ausência de comunicação por parte dos Réus do projecto de venda da fracção autónoma objecto do pacto de preferência e das suas respectivas condições não colocou em crise a possibilidade de esta poder aumentar as suas instalações para um outro qualquer imóvel, que não aquele, distante ou não da sua sede estatutária e de aí desenvolver os projectos que considerava relevantes e cuja realização também não resultou provado que tivesse ficado prejudicada. Como também não se provou que tivesse ficado impedida de contratar, querendo, mais funcionários.

Ou seja, resulta da prova que a Autora, ainda que não tivesse podido adquirir a fracção autónoma objecto do pacto de preferência – e nessa medida, tivesse visto frustrada a sua expectativa de aquisição – facto é que não viu afectada, por nenhuma firma, a normal actividade que desenvolve enquanto exploradora do “Jornal do Algarve”.

(…)

Face ao exposto, ainda que se reconheça e constate o incumprimento por parte dos Réus do pacto de preferência celebrado em 17.01.2011 com a Autora, entende este Tribunal que inexistem danos, quer de natureza patrimonial, quer de natureza não patrimonial, que devem ser compensados através da fixação de uma indemnização.

Assim, porque o pedido da Autora se resumia à condenação dos Réus no pagamento de uma indemnização pelos danos sofridos e decorrência do incumprimento contratual, julga-se improcedente a presente acção.

Defende a recorrente que, verificado o incumprimento pelos réus do pacto de preferência e tendo sido julgados provados os factos constantes dos pontos 10, 11, 12 e 13, nomeadamente o interesse da autora na aquisição da fração autónoma vendida, com vista à ampliação das suas instalações, deverá considerar-se que aquele incumprimento deu causa à perda desta vantagem; sustenta a autora que laborar em instalações com uma área bruta privativa de 170,30 m2 não será o mesmo que fazê-lo numa área de 207,60 m2, correspondente à soma da área das duas frações autónomas, ocorrendo uma efetiva desvantagem entre uma situação e a outra, concluindo que a perda desta vantagem configura um dano patrimonial indemnizável.

No entanto, a improcedência da impugnação da decisão relativa à matéria de facto, com o consequente não aditamento do facto constante da alínea K) de 2.1.2. à factualidade considerada provada, importa se considere prejudicada a apreciação da questão de direito, na parte em que a recorrente baseia a existência de danos na perda da oportunidade de, adquirindo a fração autónoma a que alude o ponto 1 de 2.1.1., proceder à respetiva junção à fração a que alude o ponto 7 de 2.1.1., unindo as duas frações autónomas numa só através de uma ligação interior. Em consequência da não alteração da matéria de facto provada, não será apreciada a parte da questão de direito suscitada com base em elementos factuais não considerados assentes.

Porém, considerando que a apelante também defende a alteração da matéria de direito no caso de se manter a factualidade fixada pela 1.ª instância, cumpre apreciar a questão que suscita no pressuposto da não modificação da decisão de facto.

Está em causa, na presente apelação, a apreciação das consequências decorrentes do incumprimento pelos réus de uma relação jurídica estabelecida entre as partes, qualificada na decisão recorrida como pacto de preferência sem eficácia real, o que não vem questionado no recurso, encontrando-se as partes de acordo a tal respeito.

Dúvidas não há de que, conforme considerou a decisão recorrida, o incumprimento de um pacto de preferência sem eficácia real confere ao preferente o direito a indemnização, a título de responsabilidade contratual, pelos danos resultantes da violação do pacto, cumprindo apreciar se a factualidade provada permite considerar verificada a existência de danos decorrentes de tal incumprimento.

O artigo 798.º do Código Civil dispõe que “o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa o credor”; o artigo 562.º daquele código, por seu turno, definindo o princípio geral em matéria da obrigação de indemnização, estatui que “quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação”.

Decorre destes preceitos que a lei faz depender a obrigação de indemnização da existência de um dano, sendo certo que não define em que consiste esta condição de tal obrigação.

No âmbito dos Princípios de Direito Europeu da Responsabilidade Civil[1], o dano constitui igualmente pressuposto da responsabilidade e é definido, no artigo 2:101, sob a epígrafe “Dano ressarcível”, nos termos seguintes: “O dano consiste numa lesão material ou imaterial a um interesse juridicamente protegido”.

Tradicionalmente, o dano tem sido considerado pela doutrina como uma lesão de bens ou interesses juridicamente tutelados[2], o que implica necessariamente uma alteração na situação que se verificaria sem o evento lesivo, evidenciada por comparação entre tal hipotética situação e a efetivamente existente[3].

A natureza, material ou imaterial, da lesão sofrida constitui o critério de distinção entre danos patrimoniais e não patrimoniais[4], referindo-se a patrimonialidade ao próprio dano[5]. Assim, a distinção entre estas duas categorias de dano importa a análise das consequências emergentes do ato lesivo, ocorrendo dano patrimonial ou não patrimonial consoante a alteração ocorrida afete ou não o património do lesado.

A natureza patrimonial dos danos sofridos permite a efetiva indemnização do lesado, com a remoção da alteração causada no seu património, seja por via da reconstituição natural – afastada no caso presente, em que está em causa o incumprimento de pacto de preferência sem eficácia real –, seja através do pagamento de uma quantia monetária, visando em qualquer dos casos torná-lo indemne. Podendo os danos patrimoniais consistir numa direta diminuição do património, através da redução do ativo ou do aumento do passivo, ou numa privação do seu potencial aumento[6], a obrigação de indemnizar abrange o prejuízo causado, bem como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão, devendo o obrigado reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (artigo 562.º do Código Civil).

No caso presente, os réus incumpriram a obrigação de dar preferência à autora na venda da fração autónoma designada pela letra .., correspondente ao rés-do-chão, com entrada pelo n.º …, destinada a comércio, do prédio sito na Rua Jornal do Algarve, n.ºs …, da freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, descrita sob o n.º … na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António, encontrando-se assente que, se tivesse tido conhecimento do projeto de venda daquela fração autónoma e das cláusulas do contrato, a autora teria comunicado aos réus a sua intenção de adquirir o imóvel pelo preço acordado.

Ora, extrai-se da factualidade provada que a autora, que se dedica à produção e exploração de um jornal, é proprietária de outra fração autónoma do mesmo prédio, na qual se localiza a respetiva sede e onde laboram seis funcionários, bem como os sócios-gerentes da sociedade; esta fração autónoma, pertencente à autora, é composta por três divisões, com dois compartimentos comunicantes, escada de acesso vertical a andar recuado, constituído por uma nave transversal ampla, laboratório fotográfico, escada de acesso ao sótão, constituído por um pavimento/varanda a que acrescem duas casas de banho e quintal, com uma área bruta privativa de 170,30 m2.

Mais se provou que a autora tinha interesse na aquisição da fração autónoma vendida pelos réus, a qual tem uma área bruta privativa de 37,30 m2, dado que pretendia usá-la para ampliar as suas instalações, tencionando utilizá-la como escritório, nomeadamente para a atividade de apoio à publicidade, edição e gestão do jornal, com a instalação de material de escritório diverso e computadores.

Analisando estes factos, não se vislumbra que deles decorra ter o incumprimento pelos réus do pacto de preferência causado qualquer alteração à situação patrimonial da autora, conforme alega.

É certo que, em consequência do incumprimento do pacto de preferência, não foi concedida à autora a oportunidade de adquirir a fração autónoma em causa pelo preço de € 41 000, aquisição que lhe teria permitido ampliar as suas instalações, afetando ao exercício da sua atividade a área correspondente à fração autónoma vendida. Porém, não demonstrou a autora que tal lhe tenha causado ou venha a causar qualquer prejuízo patrimonial, seja no sentido da diminuição do património ou da privação do seu potencial aumento.

A apelante alega que laborar em instalações com a área bruta privativa de 170,30 m2 não será o mesmo que fazê-lo numa área de 207,60 m2, correspondente à soma da área das duas frações autónomas. Porém, daqui não decorre qualquer alteração da situação patrimonial da autora, não se encontrando provado qualquer elemento que tal indicie em conexão com a área disponível para as instalações da autora, designadamente através do aumento da produtividade, dos lucros ou de outras receitas ou da redução das despesas. Igualmente não decorre da matéria assente qualquer facto relativo às condições de trabalho nas instalações da autora e respetivas consequências patrimoniais.

Assim sendo, mostra-se acertada a decisão recorrida, ao ter considerado não verificada a existência de danos decorrentes do incumprimento pelos réus do pacto de preferência e, em consequência, não preenchida esta condição da obrigação de indemnizar.

Improcede, assim, a apelação, cumprindo manter a decisão recorrida.

3. Decisão

Nestes termos, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pela recorrente.

Notifique.

Évora, 04-06-2020

(Acórdão assinado digitalmente)

Ana Margarida Carvalho Pinheiro Leite (relatora)

Cristina Dá Mesquita

José António Moita

[1] Disponível, na versão traduzida para português por Jorge Ferreira Sinde Monteiro e André Gonçalo Dias Pereira, em: http://www.egtl.org/PETLPortuguese.html.

[2] Adriano Vaz Serra, “Obrigação de indemnização (Colocação. Fontes. Conceito e espécies de dano. Nexo causal. Extensão do dever de indemnizar. Espécies de indemnização). Direito de abstenção e de remoção”, Boletim do Ministério da Justiça, n.º 84 (1959), p. 8-9; Rui de Alarcão, Direito das Obrigações, texto elaborado por J. Sousa Ribeiro, J. Sinde Monteiro, Almeno de Sá e J. C. Proença, com base nas lições ao 3.º ano jurídico, Coimbra, policopiado, 1983, p. 270; João de Matos Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 6.ª ed. revista e atualizada, Coimbra, Almedina, 1989, p. 568; Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6.ª ed. revista e atualizada, Coimbra, Coimbra Editora, 1989, p. 370; Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12.ª ed. revista e atualizada, 2.ª reimpressão, Coimbra, Almedina, 2013, p. 591; António Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, tomo I, 2.ª reimpressão da 3.ª ed. de março/2005, aumentada e revista, Coimbra, Almedina, 2009, p. 419; Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol. I, 4.ª ed., Coimbra, Almedina, 2005, p. 314.

[3] Sobre o conceito de dano, v. Paulo Mota Pinto, Interesse contratual negativo e interesse contratual positivo, vol. I, Coimbra, Coimbra Editora, 2008, p. 536-552.

[4] Sobre o critério de distinção entre danos patrimoniais e não patrimoniais, v. Adriano Vaz Serra, “Reparação do dano não patrimonial”, Boletim do Ministério da Justiça, n.º 83 (1959), p. 69-70; Carlos Alberto da Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4.ª ed. por António Pinto Monteiro e Paulo Mota Pinto, Coimbra, Coimbra Editora, 2005, p. 129; Galvão Telles, ob. cit., p. 370; Rui de Alarcão, ob. cit., p. 270-271, Menezes Cordeiro, Tratado…, I, Parte Geral, tomo I, cit., p. 419.

[5] V. António Pinto Monteiro, “Sobre a reparação dos danos morais”, Revista Portuguesa do Dano Corporal, n.º 1, 1.º ano (1992), p. 18.

[6] V. Rui de Alarcão, ob. cit., p. 271.