Processo: 1499/20.4T8PVZ-B.P1
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Local Cível da Póvoa de Varzim – Juiz 2
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I. Relatório
AA, residente na Rua ..., ..., 2.º Direito, da freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, intentou a presente acção comum contra Condomínio do Edifício ..., sito na Avenida ..., ..., e na Rua ..., ..., na freguesia ..., do concelho da Póvoa de Varzim, aqui representado pela sua administradora A..., Lda., com sede na Avenida ..., ..., da freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, pedindo a condenação deste:
(i) no pagamento/devolução àquela da quantia de 521,39 €, a título de quantias indevidamente pagas pela autora em decorrência da indevida imputação a esta de despesas com bens e serviços de que a fracção da mesma não pôde, nem pode beneficiar, acrescida de juros de mora desde a citação até efetivo e integral pagamento;
(ii) a reconhecer que a fracção da autora não beneficia de serviços relacionados com portaria e vigilância e, por via disso;
a. no pagamento/devolução àquela da quantia de 1.575,31 €, que indevidamente imputou e cobrou à autora a título de comparticipação da fracção desta nos custos com serviços de portaria, acrescida de juros de mora desde a citação até efectivo e integral pagamento;
b. a abster-se de imputar, cobrar, demandar e reclamar da fracção da autora, seja de que forma for, qualquer valor a título de serviço de portaria, inclusive no que respeita ao ano de 2020, ainda em curso, e anos vindouros;
(iii) a reconhecer que a comparticipação da fracção da autora para o fundo comum de reserva corresponde, no máximo, a 10% (dez por cento) do montante da quota anual correspondente à fracção da autora nas despesas ordinárias do condomínio, ou seja, corresponde, no máximo, a 10% (dez por cento) dos custos ordinários do condomínio respeitantes à fracção da autora, atenta a respetiva permilagem, e por via disso;
a. no pagamento/devolução àquela da quantia de 237,11 €, correspondente à comparticipação indevidamente imputada e recebida da fracção da autora a título de fundo comum de reserva, acrescida de juros de mora desde a citação até efectivo e integral pagamento;
b. a abster-se de imputar, cobrar, demandar e reclamar da fração da autora, seja de que forma for, qualquer valor a título de fundo comum de reserva, inclusive no que respeita ao ano de 2020, ainda em curso, e anos seguintes, que exceda o sobredito valor de 10% (dez por cento) dos custos ordinários do condomínio.
Alegou, para tanto e em síntese, que a sua fracção se destina exclusivamente a comércio e serviços, possuindo determinadas caraterísticas próprias, razão pela qual não usufrui de vários serviços/bens inerentes às partes comuns do edifício, que identifica e que lhe foram cobrados entre os anos de 2010 e 2016. Refere ainda que, após reunião com a administração do condomínio e a partir do ano de 2017, esta deixou de lhe imputar as despesas com os referidos serviços/bens.
Quanto aos serviços de portaria, alega que as concretas atividades/serviços prestados nesse âmbito correspondem a serviços de que a sua fracção não beneficia, nunca usufruiu, nem poderia usufruir, requerendo a devolução das quantias indevidamente pagas entre os anos de 2010 e 2019 ou, subsidiariamente, tal despesa ser reduzida ao valor correspondente às concretas atividades/tarefas de que a fracção da autora poderia beneficiar.
Em relação ao fundo comum de reserva, alega que a assembleia de condóminos fixou em 10% (dez por cento) a contribuição de cada fracção para aquele. Contudo, a administração do condomínio tem cobrado valores superiores à percentagem fixada entre os anos de 2010 e 2019.
Regularmente citado, o réu apresentou contestação e pugnou pela improcedência da ação, alegando que, em relação às prestações vencidas, os montantes imputados e cobrados à autora foram aprovados em assembleia de condóminos, não tendo a mesma requerido a anulação das respetivas deliberações.
Alegou ainda, no que concerne aos serviços de portaria, que a fração da autora beneficiou e beneficia dos referidos serviços, invocando ainda que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum constituem encargos dos condóminos.
Em relação ao fundo comum de reserva, alega que a contribuição para o mesmo não tem limite máximo fixado por lei, tendo a administração do condomínio distribuído e imputado aos condóminos, em função da permilagem, o montante anual para o fundo comum de reserva aprovado na assembleia de condóminos.
Dispensada a realização de audiência prévia, foi proferido despacho saneador, fixado o objeto do litígio, enunciados os temas de prova, admitidos os meios de prova e designada data para realização da audiência de discussão e julgamento, que veio a ter lugar e na sequência da qual foi proferida sentença que termina com o seguinte dispositivo:
«Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a presente ação parcialmente procedente e, em consequência:
a) Declaro oficiosamente a nulidade das deliberações do Condomínio que aprovaram os orçamentos de 2010 a 2020, restrita ao modo de repartição das contribuições dos condóminos para o Fundo Comum de Reserva;
b) Condeno o Réu Condomínio do Edifício ... na obrigação de restituição à Autora AA da quantia global de 190,04 EUR (cento e noventa euros e quatro cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa supletiva legal para obrigações meramente civis, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento;
c) Absolvo o Réu do demais peticionado.
Condeno a Autora e o Réu no pagamento das custas da ação, na proporção dos respetivos decaimentos.
Notifique e registe.»
Inconformado, o réu interpôs recurso de apelação desta sentença, formulando as seguintes conclusões:
«I- Salvaguardado o devido respeito pelo entendimento nela vertido, não pode o ora Recorrente conformar-se com a douta sentença recorrida, na parte em que, julgando a acção parcialmente procedente, declarou oficiosamente “a nulidade das deliberações do Condomínio que aprovaram os orçamentos de 2010 a 2020, restrita ao modo de repartição das contribuições dos condóminos para o Fundo Comum de Reserva”, e condenou o aqui Recorrente “na obrigação de restituição à Autora AA da quantia global de 190,04 EUR”.
II- Importa, por outro lado, notar que, pese embora o exemplar labor do M.mo Juiz a quo na decisão da matéria de facto, afigura-se, contudo, ao ora Recorrente que um concreto segmento do probatório demanda decisão diversa.
A) DA MATÉRIA DE FACTO
III- Entende, de facto, o ora Recorrente que o Tribunal a quo não poderia ter dado como provada a factualidade vertida no ponto 9.e. da factualidade provada, ou seja, que a fracção autónoma da Autora “possui ligação direta à rede de infraestruturas públicas, quer de energia elétrica, quer de abastecimento de água”.
IV- Conforme expressamente consta da motivação da decisão de facto, para julgar provado o facto em crise, “o Tribunal atendeu às declarações de Parte da Autora.
V- Sucede que, em primeiro lugar, a prova da factualidade em causa implicaria necessariamente a junção dos projectos das especialidades de água e electricidade do edifício e a produção de prova complementar pericial, ou no mínimo testemunhal por técnico habilitado, que atestasse o que se encontra efectivamente executado no edifício dos autos, em termos de rede eléctrica e de rede de água.
VI- Em qualquer caso, afigura-se que das declarações de parte da Autora não resulta demonstrada a factualidade em crise.
VII- Assim, o tribunal recorrido, ao julgar provado o mencionado facto constante do ponto 9.e. do elenco da matéria de facto provada, incorreu em manifesto erro na apreciação da prova, devendo o apontado facto ser julgado não provado.
A) DO DIREITO
VIII- A posição de condómino confere direitos e obrigações, assentando na dicotomia existente entre o direito de usufruir das partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas de conservação dessas partes comuns.
IX- A dado momento, com o expresso objectivo de, além do mais, “procurar soluções que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal”, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, veio estabelecer que “é obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício” (artigo 4º, n.º 1, do referido diploma legal).
X- Em face do cristalino teor do mencionado n.º 1 do artigo 4º do Decreto-Lei n.º 268/94, nenhuma dúvida resta quanto ao específico fim do referido fundo comum de reserva – conforme doutamente salientado na sentença recorrida, o mesmo está “destinado especificamente a custear as despesas de conservação do Edifício ou conjunto de Edifícios”.
XI- E assim sendo, nenhuma dúvida pode restar quanto ao critério legal da repartição da contribuição dos condóminos para o fundo em referência – conforme expressamente previsto no referido n.º 1 do artigo 1424º do Código Civil, “em proporção do valor das suas fracções”.
XII- Nos termos do disposto do referido n.º 1 do artigo 1424º, as despesas relativas às obras de conservação do edifício que se mostre necessário realizar terão sempre de ser pagas por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções: seja antecipadamente, através da contribuição para o fundo comum de reserva; seja aquando da execução das obras, na hipótese de os montantes existentes no fundo comum de reserva se virem a revelar insuficientes.
XIII- A entender-se, como entendeu o M.mo Juiz a quo, que a contribuição para o fundo comum de reserva seria necessariamente proporcional à contribuição para as restantes despesas do condomínio, um condómino que não tivesse de comparticipar em quaisquer despesas correntes do condomínio nenhum valor teria de pagar a título de contribuição para o fundo comum de reserva – 10% de zero sempre seria zero, ou melhor, qualquer percentagem de zero sempre seria zero -, entendimento este que, como é patente, desvirtuaria o regime jurídico consagrado na lei.
XIV- Diversamente do considerado na douta sentença recorrida, o que se encontra estabelecido no n.º 2 do referido artigo 4º do Decreto-Lei n.º 268/94 é, tão-só, um quantum mínimo da contribuição para o fundo comum de reserva – o que ali se encontra estabelecido é que “cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio”.
XV- Como resulta inequívoco do teor do mencionado preceito, as contribuições para o fundo comum de reserva não têm limites máximos – têm apenas o referido limite mínimo.
XVI- Conforme resulta de tudo o exposto, as deliberações em crise, que aprovaram os orçamentos de 2010 a 2020, e concretamente as contribuições dos condóminos para o fundo comum de reserva, são válidas e legais, tendo sido cumprido o quadro jurídico aplicável, designadamente o disposto no n.º 1 do artigo 1424º do Código Civil e no n.º 2 do artigo 4º do Decreto-Lei n.º 268/94.
XVII- Assim, ao decidir como decidiu, o M.mo Juiz a quo incorreu em erro de interpretação e aplicação da lei, designadamente do disposto no n.º 2 do artigo 4º Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, e do disposto no artigo 1424º, n.º 1, do Código Civil, pelo que, quanto ao segmento em causa, a douta sentença recorrida não se poderá manter.
SEM PRESCINDIR,
XVIII- Na douta sentença recorrida concluiu-se que “a deliberação tomada pela Assembleia de Condóminos que contrarie a repartição legalmente estabelecida para o Fundo Comum de Reserva será nula, nulidade essa invocável a todo o tempo, por qualquer interessado e inclusive de conhecimento oficioso nos termos do disposto no artigo 286.º do Código Civil”.
XIX- Sucede que, diversamente do considerado pelo M.mo Juiz a quo, a “repartição legalmente estabelecida para o Fundo Comum de Reserva” é a constante do n.º 1 do artigo 1424º do Código Civil, norma esta cujo carácter supletivo é firme e generalizadamente reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência e que a própria douta sentença aqui posta em crise, a dado passo, afirma.
XX- Assim, a violação da “repartição legalmente estabelecida para o Fundo Comum de Reserva” – que não se concede, mas se considera por mera cautela de patrocínio – não implicaria a nulidade das atinentes deliberações, mas tão-só a respectiva anulabilidade, deliberações que, pois, sempre já seriam juridicamente inatacáveis, atento o decurso dos prazos previstos no artigo 1433º do Código Civil.
XXI- Ao decidir como decidiu, a douta sentença recorrida terá, pois, incorrido em violação do disposto nos artigos 286º e 1433º do Código Civil.
XXII- Impor-se-á, em suma, a total improcedência da presente acção.»
A recorrida apresentou resposta à alegação do recorrente, pugnando pela total improcedência do recurso.
II. Questão Prévia
No despacho proferido em 25.02.2023, no qual se apreciou a tempestividade do presente recurso de apelação, afirmou-se, para além do mais, o seguinte:
«[A] nalisada a alegação apresentada pelo recorrente e as respectivas conclusões, verifica-se que este manifesta a pretensão de impugnar a decisão da matéria de facto, no que respeita ao ponto 9.e. Desta alegação decorre igualmente que o recorrente baseia a sua pretensão de alteração da matéria de facto na ausência de prova documental, pericial ou testemunhal e nas declarações de parte da autora, mais concretamente na passagem que identifica e transcreve na sua alegação.
Mas desta alegação também decorre que a pretendida alteração da matéria de facto não é invocada pelo recorrente como – nem constitui – fundamento da alteração da parte decisória da sentença recorrida, a qual se baseia apenas numa diferente apreciação da questão de direito, pelo que a impugnação da matéria de facto se revela totalmente inconsequente.
O ponto 9.e. dos factos provados corresponde ao facto vertido no artigo 7.e. da petição inicial e que foi alegado pela autora tendo em vista sustentar o primeiro dos pedidos […] que deduziu. Concretizando, aquele facto integra o elenco dos serviços que a autora afirma não beneficiarem a sua fracção, sendo essa a razão pela qual considera que não lhe devia ter sido cobrada, nos anos de 2010 a 2016, qualquer quota parte do custo desses serviços, cujo reembolso pediu nesta acção. Ora, este pedido de reembolso foi julgado improcedente, não tendo sido interposto recurso dessa parte decisão, sendo certo que o réu recorrente nem sequer teria legitimidade para o fazer, na medida em que essa parte da decisão não lhe é desfavorável (cfr. artigo 631.º do CPC).
O presente recurso visa, exclusivamente, o segmento da decisão que declarou oficiosamente a nulidade das deliberações do Condomínio que aprovaram os orçamentos de 2010 a 2020, restrita ao modo de repartição das contribuições dos condóminos para o Fundo Comum de Reserva, e, consequentemente, condenou o réu Condomínio do Edifício ... a restituir à autora AA da quantia global de 190,04 €, acrescida de juros de mora.
Ora, a reapreciação desta questão não depende nem está relacionada com uma eventual alteração da matéria de facto, maxime do ponto 9.e. dos factos provados, dependendo apenas da interpretação que se faça das normas legais que regulam o Fundo Comum de Reserva, isto é, de saber se estas normas permitem que a assembleia de condóminos fixe a despesa de cada condómino com o Fundo Comum de Reserva em função da respectiva permilagem, isto é, na proporção do valor das suas fracções, como entendeu o recorrente, ou se tal deliberação é nula, por violar o critério legal, que impõe que tal valor seja proporcional à contribuição para as restantes despesas do condomínio, como entendeu o tribunal a quo.
Assim sendo, mais do uma impugnação da matéria de facto espúria, é manifesto que o recorrente não baseia o seu recurso na prova gravada. Nas palavras do acórdão do STJ de 1.09.2021, já antes citado, o recurso não está configurado de modo a que se conclua que do seu objecto faz parte a reapreciação da prova gravada. A manifestação da vontade do recorrente de impugnar um facto que apenas integrava a causa de pedir de um pedido julgado de forma favorável ao recorrente e, nesse contexto, a alusão a um excerto das declarações de parte da autora só se entende como forma de instrumentalizar o mecanismo processual previsto no artigo 638.º, n.º 7, do CPC, para obter um alargamento injustificado do prazo de recurso, não podendo o tribunal pactuar com este tipo de comportamento processual (cfr. artigos 6.º, 8.º e 542.º do CPC).
Nestes termos, recorrendo de novo às palavras de Abrantes Geraldes, impõe-se concluir que «está inviabilizada a consideração da existência de alguma impugnação da decisão da matéria de facto com base em prova gravada», pelo que o recorrente não pode beneficiar do prazo alargado do artigo 638.º, n.º 7, do CPC, por não se verificar o respectivo pressuposto, pelo que, tendo interposto o recurso já depois de recorrido o prazo de 30 dias previsto no artigo 638.º, n.º 1, do CPC, o mesmo é intempestivo.
Verifica-se, porém, que o recurso foi interposto no 3.º dia útil subsequente ao termo do prazo, sem que tenha dado cumprimento ao disposto no artigo 139.º, n.º 5, al. c), do CPC, pelo que se impõe, antes de mais, dar cumprimento ao disposto no n.º 6, do mesmo artigo 139.º».
Decorre das razões expostas – que o recorrente não questionou, tendo já pago a multa liquidada pela secretaria ao abrigo deste artigo 139.º, n.º 6, do CPC – que o recurso interposto não tem, verdadeiramente, como objecto a reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, a qual sempre se revelaria inútil, constituindo, por isso, um acto proibido pelo artigo 130.º do CPC (cfr. ac. do TRC, de 16.02.2017, proc. n.º 52/12.0TBMBR.C1; ac. do TRG, de 11.11.2021, proc. 671/20.1T8BGC.G1; ac. do TRL, de 26.09.2019, proc. n.º 144/15.4T8MTJ.L1-2; ac. do STJ, de 14.07.2021, proc. 65/18.9T8EPS.G1.S1; todos disponíveis em www.dgsi.pt, onde se pode encontrar a demais jurisprudência citada sem indicação da respectiva fonte).
Pelo exposto, abstemo-nos de conhecer do alegado erro de julgamento sobre o ponto 9.e da matéria de facto.
III. Objecto do Recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, como decorre do disposto nos artigos 635.º, n.º 4, e 639.º do Código de Processo Civil (CPC), não podendo o Tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (cfr. artigo 608.º, n.º 2, do CPC). Não obstante, o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do citado diploma legal).
As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pela recorrente, são as seguintes:
1. O critério legal da repartição da contribuição dos condóminos para o fundo comum de reserva (nomeadamente se essa contribuição deve ser proporcional à quota-parte do condómino nas restantes despesas do condomínio ou à permilagem da sua fracção).
2. A consequência do desrespeito desse critério (nomeadamente se gera a nulidade ou a anulabilidade da respectiva deliberação).
IV. Fundamentação
A. Factos Provados
São os seguintes os factos julgados provados pelo tribunal de primeira instância:
«1. O prédio urbano sito na Avenida ..., ... e na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho da Póvoa de Varzim, também designado por “Edifício ...”, encontra-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.º
2. No registo predial consta a inscrição, pela ap. ... de 2004/02/06, da constituição da propriedade horizontal sobre o prédio referido em 1.
3. O prédio encontra-se dividido num total de 182 frações autónomas, das quais 40 correspondem a aparcamentos e/ou arrumos, 3 destinadas a comércio e 139 destinadas a habitação.
4. As frações encontram-se distribuídas pelas zonas A, B, C, D, E, F, G e H.
5. A zona B é constituída pelas frações autónomas destinadas a comércio, designadas pelas letras “A” a “C”, sitas no rés-do-chão do Bloco
6. No registo predial consta a inscrição, pela ap. ... de 2004/05/07, da aquisição da fração B do prédio referido em 1 a favor da Autora, por compra a terceiros, fração a que corresponde o estabelecimento no rés-do-chão, destinado a comércio e serviços, Bloco ..., com entrada pelo n.º ... da Avenida
7. A referida fração pertence à zona B, integrada no Bloco ... do Edifício, sendo a permilagem correspondente a 2,8600.
8. A sociedade comercial por quotas denominada “A..., Lda.” é a Administradora do Condomínio do prédio referido em 1, desde o ano de 2010 até à presente data.
9. A fração autónoma de que a Autora é proprietária destina-se exclusivamente a comércio e serviços, possuindo as seguintes características:
a. A única forma de aceder da via pública à fração e dela à via pública é através da única porta de acesso à dita fração B, localizada na Avenida ..., ..., rés-do-chão, porta por onde também entram e saem, na referida fração da Autora, os respetivos clientes e todas as demais pessoas que frequentam a dita fração e o estabelecimento comercial nela instalado;
b. Todos os consumos de água e eletricidade da fração da Autora são contados e contabilizados separadamente, pois dispõe de contadores exclusivamente afetos àquela fração e tais consumos são pagos, exclusivamente, pela Autora;
c. Dispõe de uma caixa de correio própria, que se encontra colocada na porta única de acesso à fração, onde é depositada toda a correspondência destinada à fração e aos seus utilizadores/exploradores;
d. Por se tratar de um estabelecimento comercial aberto ao público, a fração da Autora dispõe de extintor próprio, colocado no seu interior;
e. Possui ligação direta à rede de infraestruturas públicas, quer de energia elétrica, quer de abastecimento de água.
10. A fração B não tem lugar de garagem, nem arrumos, nem necessita de utilizar os elevadores do Bloco ..., uma vez que se situa no rés-do-chão, com número de polícia autónomo e tem acesso direto através da via pública.
11. As caixas de correio afetas às frações habitacionais não são livremente acessíveis pelo exterior, pelo passeio público, dado que se encontram localizadas já dentro dos “Halls” dos respetivos Blocos Habitacionais, para cujo acesso é necessário ser-se possuidor da chave das portas de acesso a cada Bloco, chaves essas que a Autora nunca teve.
12. No regulamento do Condomínio do prédio referido em 1 está prevista a possibilidade de ser contratado um serviço de Portaria.
13. A contratação dos serviços de Portaria e despesa a tal inerente nunca ficou vertida em qualquer orçamento de qualquer exercício, sempre foi qualificada como despesa extraorçamento (excetuando o ano de 2010).
14. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 22/05/2010, foi aprovado por unanimidade o orçamento de despesas para o período de 29 de abril a 31 de dezembro de 2010, no valor total de 134.712,10 EUR (cento e trinta e quatro mil, setecentos e doze euros e dez cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 273,26 EUR (duzentos e setenta e três euros e vinte e seis cêntimos).
15. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração (ano incompleto): 6.320,01 EUR;
b. Jardim (ano incompleto): 1.800,01 EUR;
c. Expediente: 2.000,00 EUR;
d. Espelho Água – Manutenção: 2.300,01 EUR;
e. Manutenção e Conservação: 7.500,03 EUR;
i. Valor parcial de 19.920,06 EUR;
f. Água – Serviços comuns: 11.250,00 EUR;
g. Eletricidade Comuns: 7.500,01 EUR;
h. Serviço Limpeza Garagens + Pátios: 1.135,01 EUR;
i. Gerador - Assistência: 1.200,01 EUR;
ii. Valor parcial de 21.085,03 EUR;
iii. Valor total de 41.005,09 EUR.
16. A comparticipação da Autora nestas despesas, de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 117,27 EUR (cento e dezassete euros e vinte e sete cêntimos), cujo pagamento efetuou.
17. Foi ainda deliberado e aprovado por unanimidade o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 13.471,21 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 38,53 EUR (trinta e oito euros e cinquenta e três cêntimos), cujo pagamento efetuou.
18. Mais foi deliberada e aprovada por unanimidade a proposta/orçamento para o Serviço de Vigilância humana pelo valor anual de 72.720,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 207,98 EUR (duzentos e sete euros e noventa e oito cêntimos), cujo pagamento efetuou.
19. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 02/04/2011, foi aprovado por unanimidade o orçamento de despesas para o período anual de 2011, no valor total de 99.447,35 EUR (noventa e nove mil, quatrocentos e quarenta e sete euros e trinta e cinco cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 123,11 EUR (cento e vinte e três euros e onze cêntimos).
20. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 9.720,01 EUR;
b. Jardim: 3.100,00 EUR;
c. Expediente: 2.000,00 EUR;
d. Espelho Água – Manutenção: 3.000,00 EUR;
e. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 4.250,00 EUR;
i. Valor parcial de 22.070,01 EUR;
f. Água – Serviços comuns: 9.000,00 EUR;
g. Eletricidade Garagens / Comuns: 8.500,02 EUR;
h. Serviço Limpeza Garagens + Pátios: 1.542,21 EUR;
i. Gerador – Manutenção/Conservação Equipamento: 824,11 EUR;
j. Gerador – Responsabilidade Técnica (Inst. Elétr.): 1.107,00 EUR;
ii. Valor parcial de 20.973,34 EUR;
iii. Valor total de 43.043,35 EUR.
21. A comparticipação da Autora nestas despesas, de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 123,11 EUR (cento e vinte e três euros e onze cêntimos), cujo pagamento efetuou.
22. Foi ainda deliberado e aprovado por unanimidade o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 9.944,75 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 28,44 EUR (vinte e oito euros e quarenta e quatro cêntimos), cujo pagamento efetuou.
23. Mais foi deliberada e aprovada por maioria dos votos a proposta 2 de Porteiros – Serviço de 24 horas pelo valor anual de aproximadamente 60.000,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 209,02 EUR (duzentos e nove euros e dois cêntimos), cujo pagamento efetuou.
24. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 31/03/2012, foi aprovado por maioria (com abstenção da fração CC) o orçamento de despesas para o período anual de 2012, no valor total de 107.860,07 EUR (cento e sete mil, oitocentos e sessenta euros e sete cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 175,56 EUR (cento e setenta e cinco euros e cinquenta e seis cêntimos).
25. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 9.963,01 EUR;
b. Jardim: 2.100,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 3.000,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 4.691,71 EUR;
i. Valor parcial de 23.754,72 EUR;
g. Água – Serviços comuns: 7.500,03 EUR;
h. Eletricidade Garagens / Comuns: 13.000,00 EUR;
i. Serviço Limpeza Garagens + Pátios: 1.550,01 EUR;
j. Gerador – Manutenção/Conservação Equipamento: 824,11 EUR;
k. Gerador – Responsabilidade Técnica (Inst. Elétr.): 1.107,00 EUR;
ii. Valor parcial de 23.981,15 EUR;
iii. Valor total de 47.735,87 EUR.
26. A comparticipação da Autora nestas despesas e nas despesas dos estabelecimentos comerciais do Bloco ... (Serv. Limpeza Habitações), de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 175,56 EUR (cento e setenta e cinco euros e cinquenta e seis cêntimos), cujo pagamento efetuou.
27. Foi ainda deliberado e aprovado por maioria (com abstenção da fração CC) o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 10.786,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 28,44 EUR (vinte e oito euros e quarenta e quatro cêntimos), cujo pagamento efetuou.
28. Mais foi deliberada e aprovada por unanimidade a proposta 3 de prestação de serviços de vigilância pelo valor anual de 72.324,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 206,84 EUR (duzentos e seis euros e oitenta e quatro cêntimos), cujo pagamento efetuou.
29. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 16/02/2013, foi aprovado por unanimidade o orçamento de despesas para o período anual de 2013, no valor total de 100.538,59 EUR (cem mil, quinhentos e trinta e oito euros e cinquenta e nove cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 161,00 EUR (cento e sessenta e um euros).
30. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 10.162,27 EUR;
b. Jardim: 2.250,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 3.000,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 4.500,00 EUR;
i. Valor parcial de 23.912,27 EUR;
g. Água – Serviços comuns: 4.750,00 EUR;
h. Eletricidade Garagens / Comuns: 10.500,00 EUR;
i. Serviço Limpeza Garagens + Pátios: 1.550,01 EUR;
j. Gerador – Manutenção/Conservação Equipamento: 824,11 EUR;
k. Gerador – Responsabilidade Técnica (Inst. Elétr.): 1.107,00 EUR;
ii. Valor parcial de 18.731,12 EUR;
iii. Valor total de 42.643,39 EUR.
31. A comparticipação da Autora nestas despesas e nas despesas dos estabelecimentos comerciais do Bloco ... (Serv. Limpeza Habitações), de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 161,00 EUR (cento e sessenta e um euros), cujo pagamento efetuou.
32. Foi ainda deliberado e aprovado por unanimidade o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 10.053,86 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 28,75 EUR (vinte e oito euros e setenta e cinco cêntimos), cujo pagamento efetuou.
33. Mais foi deliberada e aprovada por unanimidade a proposta 2 de prestação de serviços de portaria 24 horas por dia pelo valor anual de 48.000,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 148,52 EUR (cento e quarenta e oito euros e cinquenta e dois cêntimos), cujo pagamento efetuou.
34. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 08/02/2014, foi aprovado por unanimidade o orçamento de despesas para o período anual de 2014, no valor total de 98.402,18 EUR (noventa e oito mil, quatrocentos e dois euros e dezoito cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 161,03 EUR (cento e sessenta e um euros e três cêntimos).
35. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 10.162,27 EUR;
b. Jardim: 2.000,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 3.000,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 5.000,00 EUR;
i. Valor parcial de 24.162,27 EUR;
g. Água – Serviços comuns: 4.000,00 EUR;
h. Eletricidade Garagens / Comuns: 10.500,00 EUR;
i. Serviço Limpeza Garagens + Pátios: 1.550,01 EUR;
j. Gerador – Manutenção/Conservação Equipamento: 824,11 EUR;
k. Gerador – Responsabilidade Técnica (Inst. Elétr.): 1.107,00 EUR;
ii. Valor parcial de 17.981,12 EUR;
iii. Valor total de 42.143,39 EUR.
36. A comparticipação da Autora nestas despesas e nas despesas dos estabelecimentos comerciais do Bloco ... (Serv. Limpeza Habitações e Transp. Saldo Anuid. Anterior), de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 161,03 EUR (cento e sessenta e um euros e três cêntimos), cujo pagamento efetuou.
37. Foi ainda deliberado e aprovado por unanimidade o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 9.840,23 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 28,14 EUR (vinte e oito euros e catorze cêntimos), cujo pagamento efetuou.
38. Mais foi deliberada e aprovada por maioria, com a abstenção da “B..., S.A.”, a proposta A de prestação de serviços de portaria 24 horas por dia pelo valor anual de 49.440,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 140,71 EUR (cento e quarenta euros e setenta e um cêntimos), cujo pagamento efetuou.
39. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 21/02/2015, foi aprovado por unanimidade o orçamento de despesas para o período anual de 2015, no valor total de 103.248,73 EUR (cento e três mil, duzentos e quarenta e oito euros e setenta e três cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 112,87 EUR (cento e doze euros e oitenta e sete cêntimos).
40. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 10.162,27 EUR;
b. Jardim: 2.000,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 1.300,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 5.000,00 EUR;
i. Valor parcial de 22.462,27 EUR;
g. Água – Serviços comuns: 3.600,00 EUR;
h. Eletricidade Garagens / Comuns: 12.600,00 EUR;
i. Serviço Limpeza Garagens + Pátios: 1.550,01 EUR;
j. Gerador – Manutenção/Conservação Equipamento: 824,11 EUR;
k. Gerador – Responsabilidade Técnica (Inst. Elétr.): 1.107,00 EUR;
ii. Valor parcial de 19.681,12 EUR;
iii. Valor total de 42.143,39 EUR.
41. A comparticipação da Autora nestas despesas e nas despesas dos estabelecimentos comerciais do Bloco ... (Transp. Saldo Anuid. Anterior), de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 112,87 EUR (cento e doze euros e oitenta e sete cêntimos), cujo pagamento efetuou.
42. Foi ainda deliberado e aprovado por unanimidade o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 10.324,88 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 29,53 EUR (vinte e nove euros e cinquenta e três cêntimos), cujo pagamento efetuou.
43. Mais foi deliberada e aprovada por maioria, com 6 votos contra da fração AR e 235 votos de abstenção da “B..., S.A.” que a Administração e Comissão eleita pela Assembleia de Condóminos reunisse com as empresas proponentes do serviço de portaria e outorgassem o contrato de adjudicação do serviço em causa à empresa que reúna as condições mais vantajosas, daí resultando posteriormente o valor anual de 47.922,95 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 141,40 EUR (cento e quarenta e um euros e quarenta cêntimos), cujo pagamento efetuou.
44. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 19/03/2016, foi aprovado por maioria, com 6 votos contra da fração AR e 362 votos a favor das restantes frações dos condóminos presentes e representados, o orçamento de despesas para o período anual de 2016, no valor total de 100.601,43 EUR (cem mil, seiscentos e um euros e quarenta e três cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 124,67 EUR (cento e vinte e quatro euros e sessenta e sete cêntimos).
45. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 10.162,27 EUR;
b. Jardim: 2.000,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 1.350,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 5.000,00 EUR;
i. Valor parcial de 22.512,27 EUR;
g. Água – Serviços comuns: 3.600,00 EUR;
h. Eletricidade Garagens / Comuns: 14.000,00 EUR;
i. Serviço Limpeza Garagens + Pátios: 1.550,01 EUR;
j. Gerador – Manutenção/Conservação Equipamento: 824,11 EUR;
k. Gerador – Responsabilidade Técnica (Inst. Elétr.): 1.107,00 EUR;
ii. Valor parcial de 21.081,12 EUR;
iii. Valor total de 43.593,39 EUR.
46. A comparticipação da Autora nestas despesas, de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 124,67 EUR (cento e vinte e quatro euros e sessenta e sete cêntimos), cujo pagamento efetuou.
47. Foi ainda deliberado e aprovado por maioria, com 6 votos contra da fração AR e 362 votos a favor das restantes frações dos condóminos presentes e representados, o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 10.060,15 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 29,53 EUR (vinte e nove euros e cinquenta e três cêntimos), cujo pagamento efetuou.
48. Mais foi deliberada e aprovada por maioria, com 14 votos contra das frações AR e CU e 217 votos de abstenção da “B..., S.A.”, a proposta de prestação de serviços de portaria pelo valor anual de 58.302,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 160,42 EUR (cento e sessenta euros e quarenta e dois cêntimos), cujo pagamento efetuou.
49. Em finais de 2016, a Autora começou a indagar sobre se determinadas despesas orçamentadas seriam legalmente devidas também pela fração de que é proprietária, como a Administração do Réu lhe imputava, designadamente as relativas (i) à Água – Serviços comuns; (ii) Eletricidade Garagens / Comuns; (iii) Serviço Limpeza Garagens + Pátios; (iv) Gerador – Manutenção/Conservação Equipamento; e (v) Gerador –Responsabilidade Técnica (Inst. Elétr.).
50. Por esse motivo, por e-mail datado de 15/10/2016, a Autora solicitou à Administração do Condomínio a realização de uma reunião, dando conta da necessidade de ser avaliada a razão de ser e o porquê dessas despesas estarem a ser imputadas à sua fração.
51. Entre os dias 6 e 9 de dezembro de 2016, realizou-se a referida reunião entre a Autora e a Administração do Condomínio, no escritório da Exma. Senhora Dra. BB, Ilustre Advogada que prestava serviços jurídicos à Administração do Condomínio, na qual se discutiu o alegado excesso de pagamento das contribuições da Autora relativas ao Condomínio.
52. Por e-mail datado de 12/01/2017, a Autora remeteu à Administração do Condomínio um mapa anexo, em formato excel, detalhando todos os valores que lhe estavam a ser imputados e justificando a razão pela qual entendia que a sua comparticipação não poderia ter por base determinados custos de bens e serviços.
53. Nesse contexto, no início do ano de 2017, decorreu nova reunião nas instalações da “A..., Lda.” onde se discutiu esse mesmo assunto, tendo pela Administração do Condomínio sido referido que iriam analisar e levariam na proposta orçamental numa próxima reunião da Assembleia de Condóminos.
54. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 18/02/2017, foi aprovado por maioria, com 6 votos contra da fração AR, 217 votos de abstenção e 151 votos a favor das restantes frações dos condóminos presentes e representados, o orçamento de despesas para o período anual de 2017, no valor total de 99.235,11 EUR (noventa e nove mil, duzentos e trinta e cinco euros e onze cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 65,24 EUR (sessenta e cinco euros e vinte e quatro cêntimos).
55. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 10.162,27 EUR;
b. Jardim: 2.000,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 1.500,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 3.500,00 EUR;
g. Água / Rega: 1.500,00 EUR;
h. Extintor: 150,00 EUR;
i. Valor total de 22.812,27 EUR.
56. A comparticipação da Autora nestas despesas, de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 65,24 EUR (sessenta e cinco euros e vinte e quatro cêntimos).
57. Foi ainda deliberado e aprovado por maioria, com 6 votos contra da fração AR, 217 votos de abstenção e 151 votos a favor das restantes frações dos condóminos presentes e representados, o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 9.923,52 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 28,38 EUR (vinte e oito euros e trinta e oito cêntimos), cujo pagamento efetuou.
58. Mais foi deliberada e aprovada por maioria, com 10 votos contra das frações AR e CJ e 220 votos de abstenção da “B..., S.A.” e das frações L e CU, a proposta de prestação de serviços de portaria 24 horas por dia pelo valor anual de 58.302,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 166,76 EUR (cento e sessenta e seis euros e setenta e seis cêntimos), cujo pagamento efetuou.
59. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 24/02/2018, foi aprovado por maioria, com abstenção da “B..., S.A.” e com o voto contra do condomínio da fração AR, o orçamento de despesas para o período anual de 2018, no valor total de 101.194,04 EUR (cento e um mil, cento e noventa e quatro euros e quatro cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 65,52 EUR (sessenta e cinco euros e cinquenta e dois cêntimos).
60. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 10.162,27 EUR;
b. Jardim: 2.000,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 1.500,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 3.500,00 EUR;
g. Água / Rega: 1.600,00 EUR;
h. Extintor: 150,00 EUR;
i. Valor total de 22.912,27 EUR.
61. A comparticipação da Autora nestas despesas, de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 65,52 EUR (sessenta e cinco euros e cinquenta e dois cêntimos).
62. Foi ainda deliberado e aprovado por maioria, com abstenção da “B..., S.A.” e com o voto contra do condomínio da fração AR, o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 10.119,40 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 28,94 EUR (vinte e oito euros e noventa e quatro cêntimos), cujo pagamento efetuou.
63. Mais foi deliberada e aprovada por maioria, com abstenção da “B..., S.A.” e das frações CU e AR, a proposta de prestação de serviços de portaria 24 horas por dia pelo valor anual de 60.516,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 171,50 EUR (cento e setenta e um euros e cinquenta cêntimos), cujo pagamento efetuou.
64. Nesta mesma Assembleia de Condóminos, foi proposta a distribuição da despesa referente ao serviço de portaria ser realizada e repartida em partes iguais pelas frações e não com base na permilagem, proposta essa que não foi aprovada.
65. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 23/02/2019, foi aprovado por maioria, com abstenção dos condóminos das frações AR e CU e do representante da “B..., S.A.”, o orçamento de despesas para o período anual de 2019, no valor total de 101.397,29 EUR (cento e um mil, trezentos e noventa e sete euros e vinte e nove cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 66,08 EUR (sessenta e seis euros e oito cêntimos).
66. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 10.365,52 EUR;
b. Jardim: 2.000,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 1.500,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 3.500,00 EUR;
g. Água / Rega: 1.600,00 EUR;
h. Extintor: 150,00 EUR;
i. Valor total de 23.115,52 EUR.
67. A comparticipação da Autora nestas despesas, de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 66,08 EUR (sessenta e seis euros e oito cêntimos).
68. Foi ainda deliberado e aprovado por maioria, com abstenção dos condóminos das frações AR e CU e do representante da “B..., S.A.”, o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 10.139,72 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 29,00 EUR (vinte e nove euros), cujo pagamento efetuou.
69. Mais foi deliberada e aprovada por maioria, com abstenção da “B..., S.A.” e das frações CU, AR, DG e EA, a proposta de prestação de serviços de portaria 24 horas por dia pelo valor anual de 62.880,00 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 178,15 EUR (cento e setenta e oito euros e quinze cêntimos), cujo pagamento efetuou.
70. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 08/02/2020, foi aprovado por maioria, com abstenção dos condóminos das frações AI, CU, CY, AR e do representante da “B..., S.A.”, o orçamento de despesas para o período anual de 2020, no valor total de 111.982,03 EUR (cento e onze mil, novecentos e oitenta e dois euros e três cêntimos) – sem Fundo Comum de Reserva e sem Seguro – tendo sido imputada à fração B a quota anual de 68,39 EUR (sessenta e oito euros e trinta e nove cêntimos).
71. Entre outras despesas, do orçamento aprovado consta a imputação das seguintes despesas, proporcionalmente imputáveis à fração B:
a. Administração: 9.562,19 EUR;
b. Jardim: 1.700,00 EUR;
c. Expediente: 1.500,01 EUR;
d. Despesas Contencioso: 2.499,99 EUR;
e. Espelho Água – Manutenção: 1.500,00 EUR;
f. Manutenção e Conservação Comuns / Logradouro: 5.000,00 EUR;
g. Água / Rega: 2.000,00 EUR;
h. Extintor: 150,00 EUR;
i. Valor total de 23.912,19 EUR.
72. A comparticipação da Autora nestas despesas, de acordo com a permilagem da sua fração, fixou-se no valor de 68,39 EUR (sessenta e oito euros e trinta e nove cêntimos).
73. Foi ainda deliberado e aprovado por maioria, com abstenção dos condóminos das frações AI, CU, CY, AR e do representante da “B..., S.A.”, o valor de 10% do orçamento para o Fundo Comum de Reserva, o que corresponde ao valor de 11.198,20 EUR, tendo sido imputado à Autora a despesa de 32,03 EUR (trinta e dois euros e três cêntimos).
74. Mais foi deliberada e aprovada por maioria, com abstenção dos condóminos das frações CU, CY, AR e do representante da “B..., S.A.”, a proposta de prestação de serviços de portaria 24 horas por dia pelo valor anual de 62.880,00 EUR (manter a empresa e negociar para que se mantivesse o valor do ano transato), tendo sido imputado à Autora a despesa de 179,87 EUR (cento e setenta e oito euros e quinze cêntimos).
75. Os serviços de Portaria prestados pelas entidades contratadas para o efeito pelo Réu consistem nas seguintes tarefas:
a. Abertura e fecho da porta de entrada de cada Bloco do prédio, o que é necessário para a efetivação da distribuição do correio e eventualmente de encomendas postais, uma vez que as caixas de correio afetas às frações habitacionais não são livremente acessíveis pelo exterior;
b. Verificação de equipamentos como alarmes dos sistemas de ventilação/exaustão, gerador e elevadores;
c. Elaborar relatório diário das falhas, ocorrências e avarias de equipamento;
d. Abertura e fecho dos portões das garagens e registo das pessoas estranhas e viaturas que entram e saem;
e. Verificações interiores e exteriores do Edifício;
f. Registo e, se necessário, acompanhamento dos funcionários/colaboradores de empresas exteriores para efetuar a manutenção ou verificação de avarias;
g. Recolocação da luz geral, acionando o gerador de emergência;
h. Registar as contagens dos contadores de água e luz (esta última deixou de ser efetuada aquando da instalação de contadores inteligentes);
i. Serviço de vigilância (entre 2010 e 2012);
j. Cumprimento das regras internas do Condomínio;
k. Colaborar com os Condóminos e empresa gestora na informação e resolução de questões ou problemas surgidos;
l. Colaborar com a manutenção e preservação do Edifício;
m. Monitorização do sistema de alarme, bem como sua gestão e manutenção.
76. A Autora não impugnou judicialmente as deliberações suprarreferidas.»
B. Factos Não Provados
O Tribunal a quo julgou não provados os seguintes factos:
«a) A fração autónoma de que a Autora é proprietária (fração B) possui ligação direta à rede de infraestruturas públicas de saneamento.
b) A fração B não beneficia dos serviços de manutenção, conservação e responsabilidade técnica relacionados com o gerador de eletricidade do Edifício, uma vez que o mesmo se encontra afeto aos elevadores e sistemas de bombagem de abastecimento de água que servem apenas as frações de habitação do prédio.»
C. Fundamentação de Direito
No presente recurso está, fundamentalmente, em causa saber se as deliberações da assembleia dos condóminos do aqui réu que aprovaram os orçamentos de 2010 a 2020, na parte relativa ao modo de repartição das contribuições para o fundo comum de reserva, padecem de algum vício que determine a sua nulidade.
Nestes termos, importa fazer uma resenha, ainda que breve, do regime legal que regula os encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal.
1. É consabido que a problemática destes encargos – e da própria administração das partes comuns do edifício – emerge da circunstância de a propriedade horizontal congregar, nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed., 1987, Coimbra, p. 396 e 397), «duas situações jurídicas distintas: uma de propriedade singular, no que respeita às fracções autónomas do edifício (andares, apartamentos, etc.); e outra de compropriedade, cujo objecto é constituído pelas partes comuns referidas no artigo 1421.º. (…) Trata-se, em suma da coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns».
Isto mesmo decorre do disposto nos artigos 1418.º e 1420.º do Código Civil (CC): nos termos da primeira destas normas, as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal; de acordo com o n.º 1 da segunda daquelas normas, cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, acrescentando o n.º 2 que o conjunto dos dois direitos é incindível, não podendo nenhum deles ser alienado separadamente, nem sendo lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição.
Em conformidade com este desenho legal da propriedade horizontal, é entendimento dominante que a obrigação dos condóminos de suportarem as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços de interesse comum é uma típica obrigação real ou propter rem, que decorre do próprio estatuto do condomínio e não de uma relação creditória autónoma.
Tal obrigação está regulada no artigo 1424.º do CC que, sob a epígrafe Encargos de conservação e fruição, dispõe assim:
«1- Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.
2- Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3- As despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4- Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5- Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.»
O n.º 1 deste artigo, para além de preceituar que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e os serviços de interesse comum são suportados pelos condóminos, consagra a regra geral em matéria de repartição dessas despesas, estabelecendo que as mesmas são pagas por aqueles na proporção do valor das suas fracções, o qual é fixado no título constitutivo da propriedade horizontal, como impõe o artigo 1418.º, n.º 1, do CC. Este valor, expresso em percentagem ou permilagem, constitui a matriz da repartição dos encargos relativos à conservação e fruição das partes comuns.
Trata-se, porém, de uma regra geral supletiva, como decorre do uso da expressão “Salvo disposição em contrário” e é corroborado pelo n.º 2 do mesmo artigo, no qual se permite que o regulamento do condomínio afaste aquela regra geral no que respeita à repartição das despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum.
Neste sentido se pronunciou Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3.ª ed., 1998, Coimbra, pp. 202 a 204), realçando este autor que as dúvidas que pudessem surgir a respeito da natureza supletiva da norma do artigo 1424.º, n.º 1, do CC, são afastadas pela circunstância de na mesma não se usar a expressão “disposição legal em contrário”, mas apenas a expressão “disposição em contrário”, e de o n.º 2 do mesmo artigo permitir expressamente a derrogação da regra geral do n.º 1 “mediante disposição do regulamento do condomínio”.
Todavia, o mesmo autor adverte para a necessidade de a disposição destinada a afastar a referida regra geral resultar de uma deliberação unânime dos condóminos, não tendo aqui aplicação a regra da maioria simples prevista no artigo 1432.º, n.º 3, do CC. Esta «funciona no exercício da actividade normal da assembleia quanto à administração do prédio, em função das regras pré-determinadas, designadamente no título constitutivo, mais não sendo, afinal, do que execução da vontade anterior dos condóminos expressa no respectivo negócio jurídico. Mas tudo quanto signifique modificação do estatuto anterior fica para além dessas atribuições da assembleia de simples gestão e implica alteração do respectivo negócio jurídico que só por meio de outro negócio pode ter lugar. Essa a razão da exigência, no art. 1419.º, do acordo unânime dos condóminos para a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal». De resto, como acrescenta o mesmo autor, só a exigência desta unanimidade garante que uma maioria simples não possa impor aos restantes condóminos a totalidade dos encargos com a conservação e fruição das partes comuns do edifício.
Só assim não será nas situações expressamente previstas no n.º 2, do artigo 1424.º, do CC, onde expressamente se prevê que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
A referida regra geral é também afastada nas situações previstas nos números 3 a 5, do mesmo artigo 1424.º – relativos aos diversos lanços de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, aos ascensores, às rampas de acesso e às plataformas elevatórias – mas, nestes casos, por força da própria lei.
A aplicação prática da regra geral prevista no artigo 1424.º, n.º 1, do CC, isoladamente considerada, é muito simples. Contudo, a consideração das excepções legais acabadas de referir, previstas nos números 3 a 5 do mesmo artigo, bem como das excepções contratualmente estabelecidas ao abrigo do n.º 2 do mesmo artigo 1424.º, podem introduzir dificuldades práticas na fixação das comparticipações devidas por cada um dos condóminos, cuja proporção pode variar consoante a natureza da despesa.
2. A regulação legal dos encargos de conservação e fruição das partes comuns do edifício constituído em regime de propriedade horizontal não se esgota no Código Civil, designadamente no seu artigo 1424.º. O Regime da Propriedade Horizontal, constante do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro (RPH) – cuja aprovação se ficou a dever, segundo o seu próprio preâmbulo, à necessidade de desenvolver alguns aspectos do regime da propriedade horizontal, aliada à opção de preservar a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil – versa sobre a mesma questão nos seus artigos 4.º e 6.º.
Sob a epígrafe “Fundo comum de reserva”, dispõe assim o primeiro destes artigos:
«1- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.
2- Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
3- No caso de, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva ser utilizado para fim diverso do indicado no n.º 1, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, aplicando-se o disposto no artigo 6.º no caso de não cumprimento dessa obrigação.
4- O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respectiva administração.»
Decorre desta norma que o fundo nela previsto se destina a solver as despesas de conservação do prédio, podendo a assembleia de condóminos deliberar a sua utilização para fim diverso, mas, nesse caso, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado. O fundo comum de reserva não se destina, portanto, a assegurar despesas de fruição ou outras que não sejam de conservação.
Como se escreve no ac. do TRL, de 10.09.2020 (proc. n.º 19286/18.8T8LSB.L1-2, rel. João Vaz Gomes), «o legislador utiliza no RGEU certos conceitos (obras de edificação de alteração ou conservação) que não coincidem com os conceitos utilizados no Código Civil como noutra legislação avulsa (obras de conservação ordinária, extraordinária e beneficiação, inovações); por exemplo, na propriedade horizontal, que nos ocupa, o legislador distingue as obras destinadas à conservação e fruição das partes comuns (art.º 1424) das obras que constituam inovações (…). Em causa o conceito de obras de conservação utilizado pelo legislador aquando da criação do Fundo de Reserva. Da panóplia de conceitos legais resulta para nós evidente que as obras de conservação ordinária e mesmo extraordinária têm na sua génese a ideia da necessidade de evitar ou impedir o agravamento da deterioração, destruição, perda da coisa, a indispensabilidade para a conservação do imóvel, ou seja das características que o imóvel possuía aquando da sua construção ou reconstrução. E, de novo o conceito de deterioração já acima suficientemente explanado que traz associadas as ideias de dano, decomposição, estrago».
A natureza imperativa desta norma não suscita dúvidas no que concerne ao seu n.º 1. A letra da lei é expressa e clara quando afirma que a constituição do fundo comum de reserva é obrigatória, não conferindo aos condóminos qualquer margem de manobra para deliberar a não constituição do referido fundo. Neste sentido, afirma-se o seguinte no ac. do TRP, de 28.02.2023 (proc. n.º 1533/19.0T8PVZ.P1, rel. Rodrigues Pires):
«São nulas as deliberações da assembleia de condóminos que violem normas imperativas, nomeadamente, são nulas as deliberações cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável (cfr. art. 280 do Cód. Civil).
Conhecer os preceitos da lei cuja violação dá origem à nulidade da deliberação é um problema de interpretação sistemático-normativa. Pertencem necessariamente ao conjunto dos preceitos em causa as normas que tutelem diretamente o interesse público ou que estabeleçam tutela autónoma de terceiros.
Se a assembleia de condóminos delibera no sentido da inexistência de fundo comum de reserva, que é obrigatório existir em cada condomínio, infringe uma norma de carácter imperativo e essa deliberação é nula».
Mas, tal como sucedia no caso apreciado neste acórdão, não é isso que se verifica no presente caso. Tal como ali, as deliberações que o Tribunal a quo julgou nulas em nada afrontam a existência do fundo comum de reserva, antes prevendo essa existência e aprovando o valor global do mesmo e o valor da contribuição de cada condómino.
De resto, o Tribunal a quo não baseou a nulidade das deliberações na violação do n.º 1, mas antes na violação do n.º 2, do artigo 4.º, do RGH.
Cremos que a natureza imperativa desta norma também não suscita dúvidas, sob pena de se abrir a porta para, por via da não fixação da contribuição devida pelos condóminos ou da fixação de uma contribuição irrisória, se retirar qualquer efeito prático à previsão do fundo comum de reserva.
É, porém, discutível se a sua imperatividade se refere ao valor mínimo da contribuição de cada um dos condóminos para o fundo comum de reserva – como sugere a letra da lei – ou ao valor global mínimo desse fundo – como parece decorrer do interesse público na conservação dos edifícios subjacente à criação do mesmo.
Nos termos da lei, o valor do fundo comum de reserva é o resultado das comparticipações de todos os condóminos. Assim, ao impor que a comparticipação de cada condómino corresponda a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio, a referida norma está a impor que o valor global do fundo corresponda a, pelo menos, 10% do valor inscrito no orçamento para as restantes despesas do condomínio.
Mas a lei não proíbe – nem essa proibição encontraria fundamento nas razões de ordem pública que justificam a obrigatoriedade da constituição do fundo comum de reserva – que o valor da contribuição de cada condómino e, consequentemente, o valor global do fundo ultrapassem as referidas proporções. Muito pelo contrário, a redacção do artigo 4.º, n.º 2, do RPH prevê, expressamente, a possibilidade de o valor da contribuição de cada condómino corresponder a mais de 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.
Por outro lado, a lei não impõe que o valor da contribuição de cada condómino para o fundo comum de reserva seja necessariamente fixado na forma de uma proporção do valor da sua contribuição para as restantes despesas do condomínio. O que a lei prevê é, como vimos, que aquela contribuição para o fundo comum de reserva não seja inferior a 10% do valor desta contribuição para as restantes despesas do condomínio, independentemente de ter sido fixado por referência a este valor, ao valor da sua fracção ou qualquer outro. Dito de outro modo, o que a lei impõe é um valor mínimo e não o critério utilizado na sua determinação.
Em suma, o que aqueles dois números do artigo 4.º impõem é a constituição de um fundo destinado a obras de conservação e o valor mínimo das contribuições que o vão constituir, podendo os condóminos deliberar contribuições superiores.
3. No presente caso, o valor do fundo comum de reserva foi globalmente fixado, nas diversas deliberações julgadas nulas pelo Tribunal a quo, em 10% do orçamento aprovado para as demais despesas do condomínio (excluindo as despesas de seguro, bem como de portaria e vigilância); partindo daquele valor global, o valor da contribuição devida pela autora recorrida – e, aparentemente, pelos demais condóminos – para aquele fundo foi determinado na proporção do valor da sua fracção (cuja permilagem ascende a 2,8600).
Embora a contribuição da recorrida para as demais despesas do condomínio tenha sido igualmente calculada na proporção do valor da sua fracção (2,8600 ‰ x valor global das despesas pela qual é responsável), como não lhe foram imputadas todas despesas aprovadas (presume-se que em obediência ao disposto nos números 2 a 5 do artigo 1424.º do CC), o valor da sua contribuição para o fundo comum de reserva acabou por se revelar superior a 10% do valor da sua contribuição para as demais despesas do condomínio (se excluirmos o valor do seguro dos serviços de portaria e vigilância).
Ora, já vimos que a lei não proíbe – parecendo mesmo fomentar – que o valor da contribuição de cada condómino para o fundo comum de reserva ultrapasse os 10% do valor da sua contribuição para as demais despesas do condomínio.
A nulidade das deliberações em causa nunca poderia, assim, basear-se na circunstância de ter sido imputada à autora uma contribuição para o fundo comum de reserva superior a 10% da sua contribuição para as restantes despesas do condomínio.
É certo que a decisão recorrida não põe o acento tónico nesta circunstância, mas antes no facto de ter sido incorrectamente adoptado, como critério de cálculo, o valor relativo (rectius, a permilagem) da fracção da autora recorrida, em vez do critério legal do valor da contribuição desta para as restantes despesas do condomínio. Já vimos, porém, que o critério de cálculo utilizado não releva, conquanto o resultado não desrespeite o valor mínimo imperativamente previsto na lei.
Na decisão recorrida enfatiza-se, ainda, que as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos contrariam a repartição legalmente estabelecida para o fundo comum de reserva. Assim, sem o afirmar expressamente, aquela decisão parece pressupor que, enquanto foi fixada à autora uma contribuição superior a 10% da sua contribuição para as demais despesas, a outros condóminos terá sido fixada uma contribuição inferior a esta proporção.
A factualidade apurada não é expressa a este respeito. Mas a verdade é que só não terá sido assim se o valor global do fundo comum de reserva tiver ultrapassado os 10% do orçamento previsto para as restantes despesas, o que também não encontra qualquer sustentação dos factos julgados provados.
Perante esta constatação, suscita-se a questão de saber se as deliberações julgadas nulas pelo Tribunal a quo efectivamente violaram uma norma legal imperativa, ao aprovarem contribuições de alguns condóminos para o fundo comum de reserva inferiores a 10% das contribuições dos mesmos para as restantes despesas do condomínio, ou se, pelo contrário, devemos considerar que tal violação não ocorreu, na medida em que o valor global do fundo de reserva assim constituído respeitou o objectivo da lei. Importa, assim, tomar posição na questão, já antes enunciada: se a imperatividade do artigo 4.º, n.º 2, do RPH, se refere ao valor mínimo da contribuição de cada um dos condóminos para o fundo comum de reserva – como sugere a letra da lei – ou ao valor global mínimo desse fundo – como parece decorrer do interesse público na conservação dos edifícios subjacente à criação do mesmo.
Já vimos que «[c]onhecer os preceitos da lei cuja violação dá origem à nulidade da deliberação é um problema de interpretação sistemático-normativa» e que «[p]ertencem necessariamente ao conjunto dos preceitos em causa as normas que tutelem diretamente o interesse público ou que estabeleçam tutela autónoma de terceiros» (cfr. ac. do TRP supra citado).
Ora, a norma em apreço apenas tutela o interesse público quando assegura a existência de um fundo de reserva destinado à conservação das partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal e quando fixa um valor mínimo que assegure que o mesmo cumpra as suas finalidades.
Diferentemente, a repartição deste encargo entre os diversos condóminos não tutela o interesse público ou os interesses autónomos de terceiras pessoas, mas tão-só os interesses particulares dos próprios condóminos, enquanto proprietários das suas fracções autónomas e comproprietários das partes comuns do edifício em causa.
A jurisprudência vem afirmando consistentemente, a respeito da repartição da repartição dos encargos prevista no artigo 1424.º do CPC, que «o modo de repartição das despesas constitui matéria de interesse meramente particular, não havendo motivos para considerar que o estabelecimento de um regime diverso do supletivo integre a violação de normas ou interesses de ordem pública» (cfr. ac. do TRL de 03.02.2009, citado no ac. do mesmo TRL de 02.05.2013, proc. n.º 2917/09.8TBMTJ.L2-6).
Ora, não vislumbramos uma única razão para conferir um tratamento diferenciado aos encargos previstos no artigo 4.º do RPH que, como decorre do exposto, não têm uma natureza distinta das despesas de conservação referidas no n.º 1, daquele artigo 1424.º. Sendo desnecessária para tutelar os interesses públicos servidos pela criação do fundo comum de reserva, tal diferenciação introduziria um desequilíbrio injustificado e indesejado no regime legal em apreço.
Em síntese conclusiva, a imposição de que cada condómino contribua com pelo menos 10% da sua contribuição para as restantes despesas tem em vista assegurar que o referido fundo seja constituído por um valor correspondente a pelo menos 10% do orçamento aprovado para as restantes despesas, desiderato que, no caso, foi alcançado.
Respeitado este valor mínimo, ainda que a repartição deste encargo entre os diversos condóminos mereça censura, por ser contrária à lei supletiva não afastada pelas partes ou ao regulamento anteriormente aprovado, as deliberações em causa nunca seriam nulas, mas sim anuláveis, nos termos do disposto no artigo 1433.º do CC.
Mas tendo a autora votado favoravelmente essas deliberações, a lei veda-lhe a possibilidade de arguir a sua anulabilidade, como decorre do disposto no n.º 1, daquele artigo 1433.º (cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, 2000, Coimbra, p. 250).
Pelas razões expostas, impõe-se revogar a decisão recorrida e julgar a acção totalmente improcedente, devendo a autora/recorrida ser condenada nas custas, tanto da acção como da apelação, atento o seu total decaimento (cfr. artigo 527.º do CPC).
IV. Decisão
Pelo exposto, na procedência da apelação, os Juízes do Tribunal da Relação do Porto revogam a decisão recorrida e julgam totalmente improcedente a acção.
Custas da acção e da apelação pela autora recorrida.
Registe e notifique.
Sumário (artigo 663.º, n.º 7, do CPC):
………………………………
………………………………
………………………………
Porto, 30 de Maio de 2023
Artur Dionísio Oliveira
João Proença
Maria Graça Mira
