IVFUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1. Caducidade do registo de servidão predial
4.1.1.1. Servidão predial voluntária - Constituição e Extinção
Lê-se no art. 1543º do C.C. que «servidão predial» «é o encargo imposto num prédio em proveito exclusivo de outro prédio pertencente a dono diferente», dizendo-se «serviente o prédio sujeito à servidão e dominante o que dela beneficia».
Mais se lê, no art. 1544º seguinte, que podem «ser objecto de servidão quaisquer utilidades, ainda que futuras ou eventuais, susceptíveis de serem gozadas por intermédio do prédio dominante, mesmo que não aumentem o seu valor».
Logo, compreende-se que se afirme que são «quatro as notas destacadas neste conceito legal:
- a)a servidão é um encargo;
- b)o encargo recai sobre um prédio;
- c)e aproveita exclusivamente a outro prédio;
- d)devendo os prédios pertencer a donos diferentes».
Precisando, trata-se «de um encargo que recai sobre o prédio, de um encargo imposto num prédio, de uma restrição ao gozo efectivo do dono do prédio, inibindo-o de praticar actos que possam prejudicar o exercício da servidão».
Incidindo «em princípio sobre o prédio, considerado como um todo», haverá «muitas vezes que distinguir ente o objecto da servidão, que é o prédio, e o local do exercício dela, que pode ser uma parte limitada do prédio. Sempre que se verifique esta última hipótese, para certos efeitos (vide, por ex., o art. 1546º e o nº 4 do art. 1567º) tudo se passa como se a servidão incidisse apenas sobe a parte do prédio sujeita ao seu exercício» (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, 2ª edição, Coimbra Editora, Limitada, 1987, p. 613 a 615, com bold apócrifo).
Logo, a servidão predial constitui uma restrição ou limitação do direito de propriedade do dono do prédio onerado, ao gozo efectivo do mesmo, que assim fica inibido de praticar actos que possam prejudicar o exercício da servidão. Esta consiste num retirar de utilidade do prédio serviente, de uma vantagem, que pode ou não aumentar o valor do prédio dominante, mas que o torna mais aprazível, mais cómodo ou mais ameno. De todo o modo, a utilidade derivada da servidão sempre terá de ser proporcionada e gozada através dos prédios serviente e dominante, traduzindo um ónus e um poder directo e imediato sobre eles, o que explica o princípio da inseparabilidade das servidões (art. 1545º do C.C.).
Relativamente ao modo de constituição das servidões prediais, lê-se art. 1547º, nº 1 do C.C. que «podem ser constituídas por contrato, testamento, usucapião ou destinação do pai de família».
Já relativamente às respectivas causas de extinção, lê-se no art. 1569º, nº 1 do C.C., que as servidões extinguem-se: pela reunião do prédio dominante e do prédio serviente no domínio da mesma pessoa; pelo não uso durante vinte anos, qualquer que seja o motivo; pela aquisição, por usucapião, da liberdade do prédio; pela renúncia, por parte do proprietário do prédio dominante; ou pelo decurso do prazo, se tiverem sido constituídas temporariamente.
Estando-se situado no âmbito dos direitos reais, dominados pelo princípio da taxatividade, compreende-se que as formas apontadas - de constituição e de extinção - sejam as únicas admitidas por lei.
4.1.1.2. Registo de servidão predial
Lê-se no art. 1º do Código de Registo Predial (aprovado pelo Dec-Lei nº 224/84, de 06 de Julho) - C.R.P. - (epigrafado «Fins do registo»), que o «registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário».
Mais se lê, no art. 2º (epigrafado «Factos sujeitos a registo»), nº 1, al. a) do mesmo diploma, que estão «sujeitos a registo os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão».
Sendo requerido, lê-se no art. 68º do C.R.P. (epigrafado «Princípio da legalidade») que a «viabilidade do pedido de registo deve ser apreciada em face das disposições legais aplicáveis, dos documentos apresentados e dos registos anteriores, verificando-se especialmente a identidade do prédio, a legitimidade dos interessados, a regularidade formal dos títulos e a validade dos atos neles contidos».
Enfatiza-se, a propósito, que a «qualificação do pedido de registo é o acto mais importante da função do conservador: é da qualificação feita que decorre a feitura do registo nos termos requeridos (definitivo ou provisório por natureza), a sua recusa ou a sua provisoriedade por dúvidas» (Maria Ema A. Bacelar A. Guerra, Código do Registo Predial Anotado, Ediforum - Edições Jurídicas, Limitada, Março 2000, p. 125, com bold apócrifo).
Ora, e de acordo com o art. 68º citado, a apreciação da viabilidade do pedido de registo é feita em função de duas coordenadas fundamentais (apud Isabel Pereira Mendes, Código do Registo Predial, 5ª edição - 1992, Almedina, p. 137-8): as disposições legais aplicáveis, entendendo-se como tais as que sejam especialmente dirigidas ao conservador, que ele deva especialmente verificar (pelo que não poderá opor objecções baseadas em disposições legais dirigidas a outras entidades, desde que o seu incumprimento não afecte a validade dos actos, nem os condicionem, ou ao registo); e o exame dos documentos apresentados (reportados exclusivamente ao registo que se pretende efectuar) e dos registos anteriores (reportados exclusivamente ao prédio sobre que incide o registo pretendido).
Precisa-se, ainda, que a apreciação de viabilidade do registo é feita à luz da situação jurídica existente à data do pedido, tendo nomeadamente em conta os registos em vigor no momento da apresentação, e a sua compatibilidade ou articulação com o registo a efectuar.
Logo, na feitura de um registo, não cabe ao conservador apreciar a prevalência substantiva dos eventuais direitos em conflito, mas apenas e tão só os parâmetros da qualificação registral ínsitos no art. 68.° do C.R.P. e os demais comandos legislativos que lhe sejam especificamente dirigidos, nomeadamente em sede de direito registral.
Afirma-se, por isso, que a «legalidade do acto de registo requerido, só poderá ser apreciada pelo conservador, em face dos títulos apresentados, e dos registos anteriores. É, pois, vedado ao conservador, invocar para fundamento da sua decisão, quaisquer circunstâncias do seu conhecimento pessoal, não reveladas pelo conteúdo dos documentos apresentados ou dos registos já efectuados» (Rui Januário e António Gameiro, Direito Registral Predial, Quid Juris, Outubro de 2016, p. 260).
Deste modo, «os prédios são inscritos no registo a favor de determinadas pessoas, apenas sobre a base de documento, de actos de transmissão a favor das mesmas pessoas, e não depois de uma averiguação em forma, com audiência de todos os possíveis interessados.
O registo não pode, portanto, assegurar a existência efectiva do direito da pessoa a favor de quem esteja registado, mas só que, a ter ele existido, ainda se conserva - ainda não foi transmitido a outra pessoa» (Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Volume II, Almedina, p. 20).
Compreende-se, por isso, que se afirme que a «matriz e o registo não dão nem tiram direitos», já que «a primeira traduz um cadastro dos prédios para fins de incidência fiscal e o segundo é meramente declarativo e destina-se a publicitar a situação dos prédios neles descritos, o que é feito através de inscrições autónomas e averbamentos a estas» (conforme Ac. do STJ, de 14.10.2003, Moreira Camilo, Processo nº 03A2672, in www.dgsi, como todos os demais citados sem outra indicação de origem).
Assim, se, «por um lado, não é lícito admitir que o conservador exceda funções do seu ofício, invadindo a esfera jurídica dos tribunais, também, por outro lado, é legítimo esperar que a função qualificadora respeite uma linha própria de actuação, claramente definida segundo as regras e os princípios do sistema registral consagrados na lei» (Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, no Processo nº 85/90-RP 4, proferido de acordo com o já antes por ele afirmado no Processo nº 10/85, no Processo nº 17/85, no Processo nº 44/86-RP 3, e no Processo nº 35/90-RP4).
Por tudo isto se afirma, no art. 7º do C.R.P. (epigrafado «Presunções derivadas do registo»), que o «registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define»; logo, mera presunção, não tendo por si só eficácia constitutiva de direitos.
Particularizando, no que ao registo de servidão predial diz respeito, recorda-se que se lê no art. 1543º do C.C. que a mesma consiste no «encargo imposto num prédio» (prédio serviente) «em proveito exclusivo de outro prédio» (prédio dominante) «pertencente a dono diferente».
Considera-se, assim, que o direito real de gozo em que se traduz é totalmente independente dos titulares dos direitos de propriedade sobre os prédios serviente e dominante, não sendo afectado pelas alterações subjectivas que eventualmente se venham a verificar na titularidade dos ditos prédios. Por isso se afirma que «é o tipo clássico dos direitos subjectivamente reais, obrigações ob rem, ou propter rem» (Rui Januário e António Gameiro, Direito Registral Predial, Quid Juris, Outubro de 2016, p. 65).
Compreende-se, por isso, que se afirme que nunca «se duvidou que a servidão se deva inscrever a favor do próprio prédio dominante, e não da pessoa do seu dono. Em todo o caso, tem sido muitas vezes entendido que não podendo as relações de direito estabelecer-se, senão entre pessoas - físicas, ou, jurídicas - , deverá o nome dos proprietários de ambos os prédios - dominante e serviente - , constar do extracto do registo. Os donos dos prédios seriam, pois, os verdadeiros sujeitos do facto a inscrever. Parece-nos, todavia, mais razoável, o entendimento de que os verdadeiros titulares da relação de servidão, não são os donos dos prédios - no momento em que essa se constituiu, ou, naquele outro em que é levada a registo - , mas, simplesmente, os que forem desses proprietários, sejam quais forem, em que tempo o forem, e, enquanto o forem. Na verdade, a inerência da servidão aos prédios a que respeita, implica que os titulares da correspondente relação mudem constantemente, com a transmissão da propriedade dos imóveis (…). A determinação dos sujeitos far-se-á por conseguinte, de forma mediata, ou, indirecta, através da indicação que as tábuas fornecem quanto à titularidade do direito de propriedade sobre os prédios, sendo esta uma das características das relações, ou, situações denominadas ob rem, ou, propter rem» (Rui Januário e António Gameiro, Direito Registral Predial, Quid Juris, Outubro de 2016, p. 353 e 354).
4.1.1.3. Caducidade do registo - Renovação
Lê-se no art. 10º do C.R.P. (epigrafado «Transferência e extinção») que os «efeitos do registo transferem-se mediante novo registo e extinguem-se por caducidade ou cancelamento».
«A caducidade» (tal como o cancelamento) «implica, também, uma ideia de morte, porém existe um elemento que lhe é específico, que se prende com a ideia de termo - artigo 278º do CC - ou seja, a de que os efeitos do negócio jurídico cessam a partir de certo momento» (Rui Januário e António Gameiro, Direito Registral Predial, Quid Juris, Outubro de 2016, p. 200, com bold apócrifo).
Compreende-se, assim, que se leia no art. 11º do C.R.P. (epigrafado «Caducidade»), no seu nº 1 e no seu nº 2, que os «registos caducam por força da lei ou pelo decurso do prazo de duração do negócio», sendo que os «registos provisórios caducam se não forem convertidos em definitivos ou renovados dentro do prazo da respectiva vigência», em regra de seis meses (ainda nº 3 do preceito em causa).
Logo, e necessariamente, enquanto que o nº 1 do art. 11º se reporta aos registos definitivos, o seu nº 2 reporta-se aos registos provisórios.
Uma vez verificada, e logo que o seja, a «caducidade deve ser anotada ao registo» (nº 4 do art. 11º citado).
Afirma-se, assim, que a «caducidade dos registos prevista» no art. 11º é de verificação oficiosa e de anotação imediata; e não depende da prova da extinção do facto ou do direito publicado, o qual pode ainda subsistir» (Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, no Processo nº 30/96, R.P. 4, Boletim do Registo e Notariado - BRN - 10/97, II Caderno, disponível in www.irn.mj.pt).
Particularizando, lê-se no art. 12º do C.R.P. (epigrafado «Prazos especiais de caducidade»), nº 4, que os «registos de servidão, de usufruto, uso e habitação e de hipoteca para garantia de pensões periódicas caducam decorridos 50 anos, contados a partir da data de registo».
Este art. 12º do C.R.P. funda-se numa presunção de que, decorridos os prazos nele fixados, a situação jurídica dos prédios onerados com aquele tipo de direitos reais se modificou, sem que os interessados tenham promovido as diligências necessárias à actualização dos registos (mas não implicando a própria presunção a caducidade dos direitos que porventura ainda vigorem, se forem entretanto renovados os respectivos registos).
Está-se perante «simples caducidades presuntivas dos direitos e que apenas têm em vista que os direitos não permaneçam publicados indefinidamente quando, nas situações normais e generalizadas, após os prazos que a lei previu, já nem sequer o processo estará pendente. Há, assim, o propósito de (na expressiva palavra da epígrafe do artigo 225º do anterior C.R.P.) expurgar das tábuas os registos caducos. Ou seja, aqueles que publicam situações em que presumivelmente já não existirá o direito» (Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, no Processo nº 30/96, R.P. 4, B.R.N. 10/97, II Caderno, disponível in www.irn.mj.pt. No mesmo sentido, Seabra Lopes, Direitos dos Registos e do Notariado, 4ª edição, Almedina, onde a p. 460 se lê que se trata «no fim de contas de uma presunção de caducidade dos efeitos jurídicos do próprio acto ou facto registado, ou seja, de que decorridos os prazos fixados a situação se teria modificado, sem que os interessados tivessem promovido as diligências necessárias à actualização dos registos» não implicando «ela própria a caducidade dos direitos que porventura ainda vigorem, se forem entretanto renovados os respectivos registos» a pedido dos interessados).
Logo, a caducidade dos registos definitivos (designadamente, dos registos de servidão) assenta na presunção da extinção dos factos registados; e de que só a inércia dos interessados no pedido de cancelamento justifica a subsistência da inscrição respectiva.
Compreende-se, por isso, que se leia no nº 5 do art. 12º citado, que os «registos referidos nos números anteriores [nomeadamente, registo definitivo de servidão predial] podem ser renovados por períodos de igual duração, a pedido dos interessados».
Com efeito, se o «regime de caducidade destes registos assenta no pressuposto de que os mesmos representam situações transitórias e na presunção da extinção dos factos registados», bastará «a formulação do pedido de renovação para que se tenha por ilidida tal presunção» (Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, proferido no Processo nº R.P. 66/2001 DSJ-CT, publicado no B.R.N. nº 9/2001, II Caderno, disponível in www.irn.mj.pt).
Logo, a caducidade do registo não contende com a existência do direito registado, já que bastará ao interessado na manutenção do registo formular um pedido de renovação para que se tenha por ilidida a presunção de extinção, ínsita no prazo de caducidade referido.
(De forma totalmente diferente se dispõe no art. 13º do C.R.P. - epigrafado «Cancelamento» -, segundo o qual os «registos são cancelados com base na extinção dos direitos, ónus ou encargos neles definidos, em execução de decisão administrativa, nos casos previstos na lei, ou de decisão judicial transitada em julgado», deste modo se associando a posterior extinção do registo à prévia extinção do direito que o mesmo publicitava).
A renovação traduz-se, assim, no decurso de um novo e sucessivo prazo de duração do registo, devendo porém o pedido ser apresentado na conservatória dentro do período de vigência do registo inicial; e o registo renovado vigorará por um período de duração igual àquele primeiro.
Precisando, embora a lei não defina «um critério de fixação do trecho do período de vigência do registo em que se pode pedir a sua renovação» - e «talvez o devesse fazer, porquanto afastaria subjectivismos sempre perturbadores da certeza e segurança jurídicas» - parece-nos, «no entanto, incontroverso que o pedido de renovação» terá de ocorrer na vigência do registo primitivo, preferencialmente «nas vésperas da caducidade» respectiva.
Com efeito, a «presunção da extinção do facto assenta no decurso do prazo, pelo que logicamente o simples requerimento de renovação deverá ser formulado perto do termo desse prazo, pois só por essa altura é que fará sentido retirar do pedido a ilação de que, afinal, o facto não se extinguiu» (Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, proferido no Processo nº R.P. 66/2001 DSJ-CT, publicado no B.R.N. nº 9/2001, II Caderno, disponível in www.irn.mj.pt).
Acresce que, não obstante o art. 11º, nº 2 do C.R.P. apenas exigir expressamente que a renovação dos registos provisórios ocorra «dentro do prazo da respectiva vigência», não deixa de enunciar desse modo um princípio lógico (que deve valer como manifestação de uma regra geral aplicável a quaisquer registos susceptíveis de renovação): só pode renovar-se um registo que ainda exista, já que, caducando, ter-se-á ipso facto extinguido, desaparecido da ordem jurídica. Não será, por isso, susceptível de renovação (antes exigindo o nascimento de um outro - e novo - registo).
(Neste sentido, Maria Ema A. Bacelar A. Guerra, Código do Registo Predial Anotado, Ediforum - Edições Jurídicas, Limitada, Março 2000, p. 83, onde se lê que não «podem ser renovados registos (…) que tenham caducado em data anterior à do respectivo pedido», pelo que, se «continuar a existir o respectivo direito, pode ser lavrado um novo registo, cujos efeitos, porém, são os próprios deste e independentes dos que daquele decorriam»)
Por outro lado, devendo o pedido de renovação ser apresentado antes do término do prazo de vigência do registo, e reportando-se o averbamento de renovação do registo à data desta apresentação (art. 101, nº 1 e nº 2, al. e) do C.R.P.), entende-se que este averbamento não faz senão publicitar o facto de os interessados terem manifestado, em devido tempo e pela forma exigida, a sua vontade em renovar o registo, pelo que o novo período iniciar-se-á no dia seguinte ao termo de vigência do período anterior, e não a contar da data da apresentação correspondente àquele averbamento. De outro modo, estar-se-ia a renovar um registo ainda vigente.
(Neste sentido, Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, proferido no Processo nº R.P. 66/2001 DSJ-CT, publicado no B.R.N. nº 9/2001, II Caderno, e Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, proferido no Processo nº 19/2003, B.R.N. 10/2004, II Caderno, disponíveis em www.irn.mj.pt. Ainda, Catarino Nunes, Código do Registo Predial Anotado, Coimbra, 1968).
Precisa-se, porém, que o «facto a registar por averbamento à inscrição de um registo renovável não é propriamente a renovação, mas antes a manifestação de vontade dos interessados em renovar o registo, enquanto facto impeditivo da sua caducidade» (Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, proferido no Processo nº R.P. 269/2009 SJC-CT, publicado no B.R.N. de 2009, disponível em www.irn.mj.pt, com bold apócrifo).
Por fim, precisa-se ainda que, como se trata apenas de manter em vigor um determinado registo, já efectuado como definitivo, bastando-se a lei para o efeito apenas com a manifestação de vontade dos interessados, a qualificação a realizar nos termos do art. 68.° do CRP só poderá ter como parâmetros: a vigência do registo; a legitimidade dos interessados; e aquela manifestação de vontade na renovação. A renovação opera-se, assim, ope legis, uma vez que sejam cumpridos os requisitos que a determinam.
Torna-se, pois, impertinente qualquer consideração acerca da validade formal ou substantiva do facto jurídico inscrito, ou qualquer ponderação feita à luz da situação jurídica do prédio existente à data do pedido da renovação do registo.
(Neste sentido, Isabel Pereira Mendes, Código do Registo Predial, 5ª edição - 1992, Almedina, p. 62, onde se lê que para «a renovação do registo definitivo é suficiente a requisição nesse sentido», não sendo «necessário apresentar qualquer outro documento». Ainda Maria Ema A. Bacelar A. Guerra, Código do Registo Predial Anotado, Ediforum - Edições Jurídicas, Limitada, Março 2000, p. 83).
Concluindo: a renovação do registo definitivo exige a manifestação de vontade do interessado nesse sentido, dentro do prazo de vigência do dito registo; não exige nova apresentação do título constitutivo dos direitos publicitados; dá lugar a um averbamento simples ao registo efectuado; e, uma vez ocorrida, o registo renovado vigorará desde o termo do prazo de vigência do inicialmente realizado, e por igual período de tempo.
4.1.2. Caso concreto
Concretizando, verifica-se que, tendo sido constituídas duas servidões - de passagem e de não edificação - por contrato de 13 de Abril de 1964, as mesmas viriam a ser registadas em 29 de Janeiro de 1966, nomeadamente sobre o prédio serviente, hoje descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Barga sob o nº …, da freguesia da ….
Mais se verifica que o dito registo foi efectuado quando coincidiam os proprietários dos prédios dominante e serviente com os outorgantes do contrato de constituição das ditas servidões - e de sujeição às mesmas -, o que sobejamente resultava do título apresentado para o efeito (escritura pública de compra e venda de imóveis) e dos registos prediais anteriores (relativos aos prédios em causa).
Foram, assim, escrupulosamente cumpridos os princípios da legalidade e do trato sucessivo, consagrados, respectivamente, nos arts. 68º e 34º, nº 1 e nº 2, ambos do C.R.P..
Verifica-se ainda que, no dia 1 de Fevereiro de 2016 - isto é, decorridos cinquenta anos sobre aqueles registos - , a 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga procedeu à anotação da respectiva caducidade, não havendo notícia de que até então tivesse sido pedida a respectiva renovação (manifestação de vontade impeditiva da dita caducidade).
Foram, assim, escrupulosamente cumpridos os arts. 11º, nº 1 e nº 4, e 12º, nº 4 e nº 5, ambos do C.R.P..
Por fim, verifica-se que, em 04 de Novembro de 2016, M. M. - proprietária de uma das fracções autónomas que compõem o edifício implantado no prédio dominante - requereu a renovação do registo das servidões em causa, apresentando como título para o efeito a escritura pública que as constituíra.
Contudo, e tal como então sustentado pela 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga, já não se encontrava em prazo para o fazer, uma vez que a prévia caducidade dos registos em causa - ocorrida largos meses antes - extinguira-os ipso facto, nada havendo então susceptível de ser renovado.
O exposto em nada colide com a eventual subsistência, no plano substantivo, das ditas servidões (o que aqui não se discute), uma vez que a referida extinção dos respectivos registos assentou apenas numa mera presunção legal de extinção de tais encargos, que não foi oportunamente ilidida pela actuação diligente e oportuna dos interessados titulares do prédio dominante.
Está-se, assim, exclusivamente perante a realidade registral, a única ponderada (e devida ponderar) no caso pela 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga, já que o que se lhe pedia era a renovação de um registo predial (repete-se, extinto por caducidade, no incontroverso dizer do art. 10º do C.R.P.), e não a certificação de que o direito a publicitar por ele se mantinha válido e eficaz na ordem jurídica (o que de todo escaparia ao controlo da 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga, já que a dita renovação - a ser ainda oportuna - dependeria apenas da verificação da vigência do registo em causa, da legitimidade do interessado que se apresentara a requerer a respectiva renovação, e da existência dessa precisa manifestação de vontade).
Assiste, assim, razão à Recorrente (2ª Conservatória do Registo Predial de Braga), quando a mesma defende que a caducidade do registo definitivo das servidões prediais em causa, sem que na respectiva vigência tivesse sido pedido a sua renovação, tornou impossível esta em momento posterior (ao contrário do sustentado pelo Tribunal a quo, na sentença recorrida). 4.2. Nova inscrição - Trato sucessivo
4.2.1.1. Inscrição inicial - Nova inscrição
Assente que a caducidade do registo definitivo de servidão, pelo decurso do prazo previsto no art. 12°, nº 4 do C.R.P., radica na mera presunção (que não certeza) de que o direito se extinguiu, e que essa presunção tem os seus efeitos estritamente confinados à extinção do registo, nada obsta porém a que venha a ser realizado um novo registo do mesmo facto jurídico; e, na sua realização, a caducidade do anterior registo não poderá constituir qualquer constrangimento à feitura do novo, ou determinar a prova da subsistência do direito constituído pelo facto a registar.
Contudo, importa para o efeito atender ao disposto no art. 34º (epigrafado «Princípio do trato sucessivo»), lendo-se nomeadamente no seu: nº 1 (inscrição prévia), que o «registo definitivo de constituição de encargos por negócio jurídico depende da prévia inscrição dos bens em nome de quem os onera»; e nº 4 (continuidade das inscrições), que no «no caso de existir sobre os bens registo de aquisição ou reconhecimento de direito susceptível de ser transmitido ou de mera posse, é necessária a intervenção do respectivo titular para poder ser lavrada nova inscrição definitiva, salvo se o facto for consequência de outro anteriormente inscrito».
«O trato sucessivo (inscrição prévia e continuidade das inscrições) foi no Código de 1984 considerado, a par da legitimidade e da representação, como pressuposto do processo de registo, algo que lhe suporta o peso ou o sustém, de tal modo que a sua não verificação representa a desagregação desse processo, por falta de base de apoio ou de um elo de ligação» (Isabel Pereira Mendes, Código do Registo Predial, 5ª edição - 1992, Almedina, p. 96. No mesmo sentido, Maria Ema A. Bacelar A. Guerra, Código do Registo Predial Anotado, Ediforum - Edições Jurídicas, Limitada, Março 2000, p. 101).
Precisando, o princípio do trato sucessivo - aqui apenas na modalidade da continuidade das inscrições - garante ao titular inscrito, não a prevalência do seu direito, mas a garantia de que nenhum direito da mesma espessura e natureza do seu, ou que constitua um ónus, encargo ou oneração daquele de que é titular, poderá ingressar no registo sem a sua intervenção, ressalvando-se os factos jurídicos (a inscrever) que sejam consequência de outros anteriormente inscritos.
Visa este princípio, na sua essencialidade, não apenas potenciar os fins do registo predial (assegurar a segurança do comércio jurídico imobiliário, mediante a publicitação da situação jurídica dos prédios) mas primacialmente proteger os terceiros adquirentes de prédios (princípio da confiança).
Logo, o titular que obteve um registo a seu favor tem uma presunção erga omnes da titularidade do direito publicitado; e não poderá, à sua revelia, ser inscrito um outro direito que pressuponha titularidade diferente, ou de que resulte a constituição de encargos sobre o seu prédio
Assim, e de acordo com o nº 1 do art. 34º do C.R.P., constituída uma servidão predial por contrato, o seu registo definitivo dependerá da prévia inscrição do prédio serviente em nome de quem no negócio jurídico surja como respectivo onerante; e, de acordo com o nº 4 do art. 34º do C.R.P., caducando esse inicial registo definitivo, uma nova inscrição definitiva dependerá da intervenção do actual proprietário do prédio serviente, quando o mesmo já não coincida com aquele que como tal constava no contrato de constituição da servidão.
Recorda-se que, de acordo com o princípio da legalidade ínsito no art. 68º do C.T.P., a apreciação de viabilidade do registo tem de ser feita à luz da situação jurídica existente à data do pedido; e, portanto, a sua análise tem necessariamente em conta os registos em vigor no momento da apresentação, e a sua compatibilidade ou articulação com o registo a efectuar.
Este princípio formal garante, pois, ao titular inscrito que só com a sua intervenção poderá ser feito o registo definitivo daqueles direitos, nomeadamente de um ónus de servidão sobre a sua propriedade - seja porque o reconhece extrajudicialmente, ao anuir ao seu registo (admissão voluntária), seja porque existiu uma prévia definição judicial de direitos (em acção onde foi admitido a exercer o respectivo contraditório) -, assim se ilidindo a presunção de titularidade da propriedade desonerada, que do registo derivava a seu favor.
Compreende-se, assim, que se afirme que, aplicando-se «o princípio do trato sucessivo, na modalidade da continuidade das inscrições», «a todos os casos de aquisição de direitos e constituição de encargos, seja por negócio jurídico, seja por qualquer outro título», o «registo pedido com violação» do dito princípio deverá «ser registado como provisório por dúvidas, sendo, porém, nulo se vier a ser lavrado como definitivo» (Parecer do Conselho Técnico da então Direcção Geral dos Registos e do Notariado, B.R.N., nº 12, Maio de 1986, p. 9).
4.2.1.2. Excepção à obrigatória intervenção do titular inscrito
Recorda-se, porém, que na parte final do nº 4 do art. 34º citado se prevê uma excepção a esta intervenção obrigatória do actual titular inscrito (como proprietário do prédio sobre o qual que se pretende registar a existência de um ónus): o dito titular não terá de intervir quando o facto jurídico a inscrever «for consequência de outro anteriormente inscrito», ou seja, quando o facto jurídico posterior represente um desenvolvimento de um processo tendente à constituição ou à transmissão de um direito, que se iniciou com o facto jurídico anterior e em relação ao qual já foi oportunamente observado o princípio do trato sucessivo e exigida a intervenção do titular então inscrito.
Será, nomeadamente, o caso da aquisição com base no contrato prometido (registo posterior) em relação ao registo da promessa de alienação com eficácia real (registo anterior), ou do registo de aquisição no processo de execução (registo posterior) em relação ao registo de penhora (registo anterior), desde que o registo anterior ainda se encontre em vigor à data do registo posterior, e possa, portanto, suportar, em termos de prioridade registraI, este registo (Mónica Jardim, Efeitos Substantivos do Registo Predial, Almedina, Coimbra, p. 852, nota 1592, dando precisamente como exemplo de aplicação do art. 34º, nº 4, in fine, do C.R.P. a aquisição a favor do promitente comprador precedida do registo da promessa de alienação com eficácia real).
Logo, compreende-se que se afirme que a «regra enunciada na última parte do nº 2 do art. 34º, constituindo uma confirmação do princípio do trato sucessivo, supõe que a inscrição de que deriva o facto subsequente se mantenha tabularmente em vigor» (Parecer do Conselho Técnico do Instituto dos Registos e do Notariado, no Processo nº 30/96-R.P. 4, B.R.N. nº 10/97, II Caderno, disponível in www.irn.mj.pt).
4.2.2. Caso concreto
Concretizando, verifica-se que, no pressuposto da subsistência das servidões prediais constituídas por contrato de 13 de Abril de 1964, registadas em 29 de Janeiro de 1966, e cujos registos foram anotados como caducos em 01 de Fevereiro de 2016, veio M. M. (Recorrida) - como titular do prédio dominante - , em 04 de Novembro de 2016, requerer o registo de tais encargos sobre o prédio serviente.
Ora, e conforme decorre já do anteriormente exposto, o registo então peticionado apenas poderia ser considerado como um novo registo, dando origem a uma nova inscrição (e não como a renovação do registo primitivo, o qual se havia extinto há largos meses por caducidade).
Verifica-se ainda que, no momento em que a Recorrida apresentou o seu pedido, o proprietário do prédio serviente já não coincidia com o inicial que o onerara, não a tento ainda aquele acompanhado na pretensão formulada.
Assim, e tal como o exigia o art. 34º, nº 4 do C.R.P., bem andou a 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga em recusar o registo como definitivo, lavrando-o como provisório por dúvidas.
De outro modo o entendeu o Tribunal a quo (na sentença recorrida), e a Recorrida (nas suas alegações de recurso), defendendo nomeadamente que, tendo aquele actual proprietário adquirido o prédio serviente quando ainda se encontravam registadas sobre ele as ditas servidões, as mesmas ser-lhe-iam oponíveis.
Contudo, e salvo o devido respeito por essa opinião contrária, a mesma assenta no que se considera ser um menos correcto entendimento - e aplicação - do princípio da legalidade.
Com efeito, sendo o mesmo de natureza essencialmente formal (conforme explicitado supra), não contende de todo com a eventual oponibilidade das servidões em relação ao titular do prédio serviente actualmente inscrito, isto é, com a questão de saber se os direitos reais limitados de gozo constituídos antes da transmissão do direito de propriedade devem, ou não, prevalecer em face do mencionado titular (que, de acordo com a situação registral actual e após a caducidade do registo das servidões, se passou a presumir como titular da propriedade plena e desonerada do prédio, nos termos do art. 7° do C.R.P.).
Por outras palavras, o que a 2ª Conservatória do Registo Predial de Barga fez (por o dever fazer, atento o princípio da legalidade) foi aplicar um princípio de ordem formal, que gravita em torno da presunção derivada do registo (art. 7° do CRP) - que não visa decidir qual o melhor direito, de entre os que são conflituantes, nem definir o efeito substantivo decorrente dos registos em relação a terceiros -, princípio que é basilar para a coerência do sistema de registo e constitui uma via fundamental para uma realização efectiva da função e da finalidade do registo predial (neste sentido, Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 4ª edição revista e actualizada, Quid Juris, Lisboa, 2003, p. 116).
Dir-se-á, ainda, que, não obstante o actual titular inscrito haja adquirido o prédio serviente quando o registo das servidões prediais em causa se encontrava ainda vigente, como ele próprio não teve intervenção no contrato de constituição respectiva, beneficiava - como qualquer outro terceiro - da presunção (derivada do registo) de que se extinguiriam ao fim de cinquenta anos.
Ora, não tendo os directos beneficiários dos registos em causa diligenciado oportunamente pela ilisão da presunção de extinção de tais encargos (pedindo em tempo a renovação daqueles registos), ficaram agora onerados com a demonstração de que as ditas servidões se não extinguiram (nomeadamente, pela propositura de uma acção judicial contra o actual proprietário do prédio serviente, onde - sob o respectivo contraditório - demonstrem a existência e validade do negócio jurídico em que ele não interveio, bem como o carácter não temporário dos encargos ali constituídos).
Dir-se-á ainda (de novo ao contrário do decidido pelo Tribunal a quo, e sustentado pela Recorrida nas suas alegações de recurso), que também não se verifica no caso sub judice a excepção prevista no art. 34º, nº 4, in fine do C.R.P. (à necessária intervenção do titular inscrito, na realização da «nova inscrição definitiva»).
Com efeito, o novo facto aqui a registar (constituição de duas servidões prediais) não é «consequência de outro [facto] anteriormente inscrito» (mas sim - e de novo - originária consequência, ou primitivo efeito, resultante do mesmo e único negócio jurídico), cujo registo permaneça em vigor (tendo, pelo contrário, o registo prévio sido extinto por caducidade), e em relação ao qual se mostrasse já assegurado o cumprimento do trato sucessivo (que, naturalmente, apenas foi cumprido na vertente da prévia inscrição - quando o sujeito que constituiu os ónus coincidia com o proprietário do prédio serviente -, hipótese que agora se não verifica, por estar precisamente em causa a vertente da continuidade das inscrições - ao ter sido alterada a identidade do proprietário do dito prédio serviente).
Por outras palavras, a constituição das servidões não é consequência do seu prévio e respectivo registo definitivo, já que este não constitui a favor daquelas uma reserva permanente de lugar, que permaneça independentemente das vicissitudes do próprio registo (nomeadamente, da sua extinção por caducidade), mantendo os seus efeitos e a sua prioridade, estendendo-os ao novo registo do mesmo facto jurídico, desde que o direito correspondente não se tenha extinguido.
Pelo contrário, a correcta interpretação do art. 34º, nº 4, in fine, do C.R.P. postula, e apenas, que o registo posterior «salta por cima» do registo de aquisição a favor de terceiro, precisamente por ser consequência de um registo - em vigor - anteriormente (antes da aquisição a favor do terceiro) inscrito, beneficiando, por isso e para o efeito, da prioridade deste prévio registo.
Assiste, assim, razão à Recorrida (2ª Conservatória do Registo Predial de Braga), quando a mesma defende que, existindo em vigor - no momento dos pedidos de registo de servidão - um registo de aquisição do direito de propriedade a favor de pessoa diversa do onerante, só como provisórios por dúvidas, por incumprimento do princípio do trato sucessivo (na modalidade da continuidade das inscrições), previsto no art. 34º, nº 4 do C.R.P., caberia qualificar tais registos. Por fim, dir-se-á que também não se crê fundado o argumento de que, com um tal entendimento, fica o registo predial impossibilitado de cumprir a sua função, de «dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário».
Com efeito, destinando-se de facto o registo predial a publicitar a situação jurídica dos prédios, não assume porém o mesmo carácter obrigatório, estando em regra dependente do pedido que para o efeito seja formulado pelos interessados. Isso mesmo decorre do art. 41º do C.R.P. (epigrafado «Princípio da instância»), onde se lê que o «registo efetua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade, salvo os casos de oficiosidade previstos na lei».
Ora, tendo a Recorrida (e os demais titulares do prédio dominante) tido oportunidade de requerer a renovação dos registos das servidões prediais em causa, como seus directos e únicos interessados, e enquanto os ditos registos se mantiveram em vigor, não o fizeram. Assim, tendo deixado de praticar o único facto impeditivo da respectiva caducidade (leia-se, dos registos), não podem agora pretender que a 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga ignore as «disposições legais aplicáveis» directamente à sua actividade (v.g. princípio da legalidade, previsto no art. 68º do C.R.P., e princípio do trato sucessivo, na modalidade de continuidade das inscrições, previsto no art. 34º, nº 2 e nº 4 do C.R.P.), para suprir uma inércia que só aos mesmos é imputável.
Dir-se-á igualmente que não nos impressiona o argumento de que, desta forma, e tendo em conta o efeito de caso julgado (a formar em próxima acção judicial, a intentar pelos titulares do prédio dominante contra o actual proprietário do prédio serviente), ficará futuramente impedido o reconhecimento e registo das servidões em causa, sobrevindo uma nova caducidade dos mesmos (já que estaria então interdita a propositura de uma nova acção, pela tríplice identidade de sujeitos - na sua qualidade jurídica - , causa de pedir e pedido).
Com efeito, quer a causa de pedir a invocar, quer o pedido a formular, numa primeira e numa segunda - ou subsequentes - acções judiciais, intentadas para aquele preciso efeito, integrarão necessariamente o decurso do tempo, tornando-as desse modo distintas, no que ao efeito de caso julgado diz respeito.
Precisando, o que se pedirá num determinado momento histórico é que o então titular inscrito como proprietário do prédio serviente seja condenado a reconhecer que, naquela precisa data, as servidões prediais em causa existem, não só por terem sido previamente constituídas (elemento inalterado de qualquer causa de pedir), como por não se terem entretanto extinto, na data em que a dita acção judicial for proposta (elemento diferenciador da referida causa de pedir, necessariamente distinto numa nova e subsequente acção judicial).
Mantém-se, pois, o juízo de procedência do recurso antes exposto.
Deverá, assim, decidir-se em conformidade, pela total procedência do recurso de apelação interposto pela 2ª Conservatória do Registo Predial de Braga, revogando-se integralmente a sentença recorrida.
