284/22.3T8MGD.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

1- Os preceitos atinentes ao regime jurídico do direito de preferência titulado pelos proprietários de prédios rústicos confinantes ancoram num propósito de emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente.

2- O objetivo da lei de evitar a dispersão e de conseguir formar prédios com uma dimensão que possibilite torná-los mais rentáveis e produtivos, deixa de ser satisfeito se o prédio se destina a um fim que não seja a cultura - construção de um armazém agrícola - ou o terreno do preferente constitui, apenas, parte componente de um prédio urbano.

3- Nesses casos, opera a exceção do artigo 1381.º do CC, não se justificando o direito de preferência.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

I. RELATÓRIO

AA e mulher BB deduziram ação declarativa destinada a exercer o direito de preferência, contra CC, DD, EE, FF, GG e HH, pedindo que se reconheça os autores confinantes do prédio rústico objeto de alienação pelos primeiros réus sito em ..., inscrito na matriz predial rústica da freguesia ... e concelho ... e descrito na CRP ... sob o n.º ...06 e pela AP ... de 2006/09, assumindo, assim, os autores a posição dos segundos réus, reconhecendo-se que assiste aos autores o direito de preferência, porque são confinantes, na compra e venda sobre o referido prédio rústico e que seja ordenado o cancelamento do registo do prédio identificado, a favor do segundo réu e ordenado o registo do mesmo a favor dos autores. Mais pedem que os réus sejam solidariamente condenados a indemnizar os autores por todos os prejuízos que lhes causaram e estão a causar, em montante não inferior a € 4.000,00. Juntam depósito autónomo no valor de € 21.660,00, relativo ao preço da venda e demais encargos.

Alegam, para tanto e em resumo, que os primeiros quatro réus venderam ao quinto réu o prédio rústico que identificam, prédio esse que confina com um outro prédio seu, motivo pelo qual gozam do direito de preferência na compra daquele prédio. Como não lhes foi dado conhecimento prévio daquele negócio, pretendem por via da presente ação efetivar aquele direito de preferência. Ademais, alegam que a atuação dos Réus lhes provocou vários transtornos e prejuízos.

Os autores procederam ao depósito do referido preço.

Contestou HH, alegando que os autores não têm direito de preferência, porque no seu prédio edificaram a sua habitação, sendo o restante o logradouro da mesma, não destinando o réu o terreno adquirido a cultura, mas sim à construção de um armazém agrícola. Em reconvenção, pede que os autores sejam condenados no pagamento da quantia de € 149,33 a título de taxas municipais já pagas pelo contestante para o licenciamento do armazém, acrescida do quantitativo diário no montante de € 10,00, desde a data da emissão da licença de construção até ao termo da presente ação.

Os autores replicaram para manterem o já alegado, impugnarem o pedido reconvencional e pedirem a condenação do réu a entregar aos autores o quantitativo diário de € 20,00 desde a outorga da escritura até ao término dos autos.

Foi proferido despacho de convite ao aperfeiçoamento da petição inicial, designadamente pela identificação dos dois prédios por referência às respetivas áreas e se os mesmos (ou algum deles) detém área inferior à unidade de cultura, bem como para concretizar factualmente os “elevados prejuízos” e “incómodos” que os réus lhes causaram.

Os autores juntaram petição inicial aperfeiçoada, que foi objeto de contestação por parte do réu.

Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, admitidos os pedidos reconvencionais, identificado o objeto do litígio e elencados os temas da prova.

Teve lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a ação improcedente por não provado o direito de preferência arrogado pelos autores e, em consequência, absolveu os réus dos pedidos. Mais foi julgado o pedido reconvencional totalmente improcedente e, em consequência, absolvidos os autores do pedido.

Os autores interpuseram recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes

Conclusões:

1. O presente recurso vem interposto da Sentença que julgou improcedente a ação de preferência intentada pelos aqui recorrentes.

2. Tal decisão incorre em erro de julgamento quanto à matéria de facto e quanto à aplicação do direito.

3. Douta Sentença procedeu a uma incorreta apreciação da prova produzida, impondo-se a sua alteração nos termos do disposto no artigo 640º do Código de Processo Civil.

4. O facto dado como provado nº 3 deve ser dado como não provado na parte em que pressupõe confusão entre o prédio urbano dos recorrentes e o prédio rústico identificado no facto provado nº 1.

5. Os recorrentes são proprietários de dois prédios juridicamente distintos, um urbano e um rústico, autónomos registral e matricialmente.

6. O prédio rústico dos recorrentes não constitui complemento funcional do prédio urbano, nem existe qualquer fundamento legal para a sua desconsideração autónoma.

7. O facto dado como provado nº 7 deve igualmente ser alterado, devendo considerar-se provado que os recorrentes agricultam a totalidade do prédio rústico e não apenas parte do mesmo.

8. Tal resulta dos depoimentos testemunhais produzidos, que confirmaram a utilização agrícola integral do prédio por parte dos recorrentes.

9. O facto dado como provado nº 8 deve ser dado como não provado, por não ter ficado demonstrada, de forma consistente e sem margem para dúvidas, a intenção efetiva e anterior à aquisição do recorrido de construir um armazém agrícola.

10. A alegada intenção edificativa revelou-se contraditória, oscilando o recorrido entre versões divergentes quanto ao momento em que iniciou diligências para licenciamento.

11. O recorrido afirmou ter iniciado diligências em agosto, logo após a aquisição, mas posteriormente declarou apenas o ter feito em dezembro.

12. Contudo, a licença camarária foi requerida apenas após a citação da presente ação, quando o recorrido já detinha o prédio há vários meses.

13. Podendo apenas concluir-se que o recorrido apenas mostrou a intenção de construir como resposta à presente ação e com vista a que os recorrentes não viessem a exercer o direito que lhes assiste.

14. O facto dado como provado nº 9 suscita igualmente fundadas reservas, por inexistência de prova coerente e cronologicamente compatível com a versão do recorrido.

15. A testemunha II revelou falta de isenção, por ser amigo do recorrido, e declarou apenas saber da intenção de construção por ouvir dizer.

16. A testemunha DD corroborou a versão dos recorrentes, afirmando que a proprietária não comunicou o projeto de venda aos mesmos quando aceitou a proposta de 20.000,00€.

17. A testemunha JJ evidenciou parcialidade no seu depoimento, alinhando ostensivamente com a versão do recorrido, num discurso exclusivamente abonatório.

18. A testemunha KK declarou que elaborou orçamento quando já existia licença, sendo certo que a data da licença é posterior à do orçamento, revelando incoerência factual.

19. A matéria de facto impõe decisão diversa da proferida, devendo ser reconhecida a inexistência de prova suficiente quanto à exceção prevista no artigo 1381º, alínea a), do Código Civil.

20. Encontram-se preenchidos todos os pressupostos objetivos do artigo 1380º do Código Civil, nomeadamente a alienação onerosa de um prédio rústico com área inferior à unidade de cultura, confinante com o prédio, também rústico, dos recorrentes.

21. O prédio dos recorrentes é rústico, autónomo e utilizado para cultura agrícola.

22. A circunstância de os recorrentes possuírem também um prédio urbano, com artigo autónomo e que em nada se confunde com o prédio rústico, não descaracteriza a natureza rústica do prédio confinante.

23. A lei não exclui o direito de preferência pelo simples facto de o proprietário confinante deter igualmente prédio urbano.

24. A interpretação acolhida pelo Tribunal a quo esvazia o preceituado no artigo 1380º do Código Civil, criando limitação não prevista na lei.

25. A exceção prevista na alínea a) do artigo 1381º do Código Civil constitui exceção perentória, cujo ónus da prova recai sobre o adquirente.

26. Não ficou demonstrado que, no momento da aquisição, o prédio se destinasse efetivamente a fim diverso da cultura, como não o foi.

27. A intenção edificativa tem de ser séria, concreta, atual e objetivamente demonstrada à data da aquisição.

28. Os atos posteriores à compra, especialmente após a instauração da ação, não são aptos a afastar o direito de preferência.

29. A plantação efetuada pelo recorrido no terreno, revela utilização agrícola e não preparação inequívoca para construção.

30. Douta Sentença incorre ainda em nulidade nos termos do artigo 615º, nº 1, alínea c), do Código de Processo Civil, por oposição entre os fundamentos e a decisão.

31. Reconhecendo os pressupostos do artigo 1380º do Código Civil e não estando demonstrada exceção válida, a conclusão lógica não poderia ser a improcedência da ação.

32. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça afirma que o ónus da prova da destinação não agrícola recai sobre o adquirente e que meras declarações de intenção não bastam para afastar o direito de preferência.

33. A decisão proferida violou, por errada interpretação e aplicação, os artigos 1380º e 1381º do Código Civil, bem como os artigos 607º, nº 4, 640º e 615º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil.

34. Impõe-se, por conseguinte, a revogação integral de Douta Sentença.

35. A decisão recorrida padece de erro manifesto na apreciação da prova ao dar como provada uma intenção edificativa anterior à lide, quando a prova documental (datas de citação vs. datas de entrada no Município) demonstra que o processo administrativo de licenciamento foi uma construção ex post facto para obstar ao legítimo exercício do direito de preferência dos Autores

36. Devendo ser proferido Acórdão que julgue a ação procedente, reconhecendo o direito de preferência dos recorrentes e determinando a sua substituição na posição do adquirente, mediante o depósito do preço legalmente devido, o que já fizeram.

Nestes termos e nos demais de Direito que V. Exas. Doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado TOTALMENTE PROCEDENTE, determinando-se:

a) A nulidade ou, subsidiariamente, a revogação da sentença recorrida;

b) A alteração da matéria de facto dando-se os mesmos como não provados por manifesta contradição documental;

c) O reconhecimento do direito de preferência dos Autores/Recorrentes na compra do prédio rústico assumindo estes a posição de compradores pelo preço depositado;

VOSSAS EXCELÊNCIAS, porém, farão a costumada e esperada JUSTIÇA!

O réu contra-alegou, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.

O recurso foi admitido como de apelação, com efeito meramente devolutivo e subida nos próprios autos.

Foram colhidos os vistos legais.

As questões a resolver prendem-se com a impugnação da decisão de facto, nulidade da sentença por oposição entre os fundamentos e a decisão e avaliação dos requisitos para o exercício da preferência.

II. FUNDAMENTAÇÃO

Na sentença foram considerados os seguintes factos:

FACTOS PROVADOS

1. Encontra-se registada a favor dos autores pela apresentação n.º 3595 de 2022.11.15 a aquisição, por partilha de herança de LL, do prédio rústico de terra para centeio e trigo, sita no lugar ... de ..., freguesia ..., a confrontar a norte com MM, a nascente com caminho, a sul com NN e a poente com OO, com uma área de 1200m2, inscrito matriz rústica sob o artigo nº ...12, e descrita na conservatória do Registo Predial da freguesia e concelho ..., sob o n.º ...15;

2. Em julho de 1984, o Autor marido comunicou a construção de uma casa destinada a habitação composta de ... e ... andar com a superfície coberta de 110 m2, tendo declarado, para efeitos de inscrição de prédios urbanos na matriz, que era um prédio novo, tendo sido declarado que confronta de todos os lados com LL.

3. Os Autores construíram a casa de habitação no prédio identificado no ponto 1.

4. No dia 29.08.2022, os Réus CC, DD

DD, EE, FF, GG e o Réu HH celebraram acordo escrito autenticado denominado “contrato de compra e venda”, no âmbito do qual os primeiros declararam vender e o segundo declarou comprar o prédio rústico de 1320 m2 sito em ..., freguesia ... concelho ..., «composto de Terra para trigo e centeio com sobreiro, confrontando a NORTE- LL, ..., SUL- PP POENTE- QQ, descrito na conservatória do registo Predial ... sob o número ...06, prédio que veio a posse dos vendedores pelas AP ... de ...2, inscrito na matriz predial rústica da freguesia ... e concelho ..., sob o artigo ...11, com o valor patrimonial de 5,84€, ao qual é atribuído o valor de 20,000,00€» - cf. 1.ª cláusula.

5. Os prédios identificados em 1 e 4 confinam entre si.

6. O Réu HH não é proprietário de nenhum prédio confinante com o prédio identificado em 1.

7. Os autores agricultam parte do prédio referido no ponto 1., nele cultivando couves, tomates, alhos, abóboras, batatas, feijão, bem como semeiam árvores de fruto para o seu sustento.

8. O Réu HH adquiriu o prédio referido em 4 para nele construir um armazém agrícola.

9. Em 28.11.2022, o Réu HH solicitou um orçamento para construção do referido armazém agrícola, nos termos do qual se prevê um custo de 37.178,40€.

10. Em 10.01.2023, o Réu HH comunicou à Câmara Municipal ... que pretendia construir um armazém agrícola com 96m2 no prédio rústico identificado em 4.

11. Em 02.02.2023, o Réu HH obteve a autorização de construção, tendo procedido ao pagamento das taxas respetivas, uma no valor de € 122,58, e outra no valor de € 26,75.

12. A licença referida no ponto anterior tem a validade de 6 meses.

13. Em fevereiro de 2023, o Réu HH iniciou as fundações do armazém.

14. No dia 21.02.2023, após contacto do Autor marido, a GNR dirigiu-se ao local onde estavam a ser realizadas as fundações.

15. Após a situação referida no ponto anterior, o Réu HH interrompeu

os trabalhos, não os tendo retomado até então.

16. A partir do momento em que os Autores tomaram conhecimento do ponto 4, estes passaram a sentir-se ansiosos, nervosos e perturbados.

17. Nos últimos anos, o Réu HH cultivou milho, melões e feijão no prédio referido no ponto 4.

FACTOS NÃO PROVADOS

a) Os Autores não cultivam o prédio identificado no ponto 1 da factualidade dada como provada.

Os apelantes invocam a nulidade da sentença por os fundamentos estarem em oposição com a decisão - artigo 615.º, n.º 1, alínea c) do CPC.

Tal nulidade “ocorre quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado final” - Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís de Sousa, CPC Anotado, 2018, vol. I, pág. 737.

Conforme se refere no Acórdão da Relação de Coimbra de 24/05/2005, in www.dgsi.pt: «A nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão apenas se verifica quando a decisão proferida padeça de erro lógico na conclusão do raciocínio jurídico, por a argumentação desenvolvida ao longo da sentença apontar claramente num determinado sentido e, não obstante, a decisão ser no sentido oposto».

É evidente, da leitura da sentença, que tal nulidade não se verifica, pois que aí, como aliás, os apelantes começam por referir nas suas alegações, se considerou não existir direito de preferência aos autores, em virtude de a realidade física do prédio dos autores não corresponder à sua realidade matricial, tratando-se de um prédio urbano, na medida em que, nesse prédio, a parte rústica é componente do urbano, assim se aplicando a exceção prevista no artigo 1381.º, alínea a) do Código Civil. E, ainda que assim não se entendesse, prossegue a sentença recorrida, considerando que o réu provou a sua intenção de afetar o prédio adquirido à construção de um armazém, de novo se aplicando aquela exceção, agora na parte em que refere que não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes, quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.

Em face dos factos provados, extraiu-se a decisão jurídica que consta da sentença, através do raciocínio jurídico aí detalhado e que se suporta naqueles factos, não existindo qualquer oposição dos fundamentos com a decisão, nem esta se afigurando ininteligível, pois, como decorre do requerimento em análise, os recorrentes compreenderam-na bem, simplesmente não concordam com ela.

Os apelantes prosseguem, impugnando a decisão de facto.

Entendem que o ponto n.º 3 dos factos provados “Os autores construíram a casa de habitação no prédio identificado no ponto 1.” não se provou, uma vez que existe prova documental que os autores são proprietários de dois prédios juridicamente distintos: um urbano e um rústico.

Mas os apelantes não têm razão.

É hoje entendimento pacífico que a presunção de propriedade que resulta da inscrição no registo predial não abrange a área, confrontações e/ou limites dos imóveis registados pois que o registo predial, que não é constitutivo, não tem como finalidade garantir os elementos de identificação do prédio - veja-se Acórdão desta Relação de 30/05/2018, processo n.º 8250/15.9T8VNF.G1, que cita, com este entendimento, os Acórdãos do STJ de 27/11/93, 5/7/2001, 4/5/2004, 8/10/2009 e 13/02/2014 e o Acórdão desta Relação de 11/01/2018, processo n.º 1772/07.7TBBCL.G1, citando Acórdãos do STJ de 7/04/2011, proc. nº. 569/04.0TCSNT e de 14/11/2013, proc. nº. 74/07.3TCGMR, todos disponíveis em www.dgsi.pt - não podendo desses simples documentos retirar-se, sem mais, a autonomia jurídica dos prédios

Ora, como bem se salienta na decisão recorrida: “No que concerne ao facto n.º 3, cumpre dizer o seguinte: para além de serem os autores quem o diz no art. 11º, da sua petição inicial, a verdade é que da análise do Termo de Responsabilidade do Promotor junto aos autos com a petição inicial é, pois, percetível que, de facto, os autores construíram a sua habitação no prédio rústico referido no ponto 1 da factualidade dada como provada. Ademais, da análise da declaração para inscrição ou alteração de inscrição de prédios urbanos na matriz junta aos autos pelos autores em 29.09.2025, constata-se que, pese embora os autores tenham declarado que se tratava de um “prédio novo”, estes declararam que o mesmo confronta de todos os lados com LL, não tendo colocado qualquer confrontação com a via pública. Por sua vez, é o próprio Autor quem refere, nas declarações de parte por si prestadas, que “o terreno é constituído pela casa que já tinha” e por mais dois terrenos que comprou (e que não têm relevância para este caso). Destarte, o irmão do autor, RR, aquando da sua inquirição, referiu a este tribunal que o terreno é um só, tendo inclusive dito que o terreno foi dado por inteiro ao irmão e que se trata apenas de um só terreno “rústico”. Da concatenação da prova suprarreferida, o tribunal chegou à conclusão que pese embora os autores tivessem inscrito o prédio como novo, tendo dado origem a um novo artigo matricial, a verdade é que aqueles construíram esse prédio no artigo rústico descrito no ponto 1”.

O réu referiu-se às plantações que os autores têm no seu terreno como “horta caseira” e no mesmo sentido foram os depoimentos de várias testemunhas, como SS, RR, II, todos vizinhos que salientaram que os autores cultivam parte do seu terreno com produtos para o seu sustento - o que, aliás, ficou a constar do ponto 7 dos factos provados, não podendo, como pretendem os apelantes, dizer-se que agricultam todo o prédio, mas sim apenas uma parte dele (não ocupada pela casa de habitação).

Improcede, assim, a pretendida alteração dos factos provados 3 e 7.

Entendem, também, os apelantes que o ponto n.º 8 dos factos provados deveria transitar para os factos não provados.

Este ponto tem a seguinte redação: “O Réu HH adquiriu o prédio referido em 4 para nele construir um armazém agrícola”.

Sustentam-se nas próprias declarações de parte do réu e nos documentos emitidos pela Câmara Municipal relativos ao pedido de licenciamento das obras.

Também o tribunal se baseou, em primeiro lugar, nas declarações prestadas pelo próprio réu “que, de forma circunstanciada e objetiva, relatou ao tribunal o motivo da compra do prédio”

E prossegue: “Com efeito, o referido Réu começou por esclarecer que se dedica ao comércio de azeite e cortiça e que apenas comprou o referido prédio, uma vez que o mesmo fica a cerca de 300 metros de sua casa, porquanto a sua intenção sempre foi construir um armazém agrícola naquele espaço, de forma a poder lá guardar as suas alfaias.

Ora, para além de as declarações deste Réu terem merecido credibilidade, as mesmas encontram arrimo na prova testemunhal produzida, se não vejamos:

As testemunhas DD, TT, JJ, UU e VV, de forma objetiva e convergente, relataram o descrito no facto em referência, tendo, para tanto, dito, de forma absolutamente espontânea, que o Réu comprou o terreno descrito no ponto 4 com a intenção de nele construir um armazém agrícola, de forma a poder guardar as suas máquinas.

De igual forma, também as testemunhas WW e II referiram que ouviram dizer na aldeia que o HH pretendia construir um armazém naquele terreno para construir um armazém.

Acresce que, tal situação é absolutamente consentânea com o facto de o Réu ter solicitado a emissão de licença de construção e, posteriormente, ter iniciado as fundações naquele terreno, facto que, inclusive, foi confirmado pelo Autor AA”.

Analisada a prova, não podemos deixar de concordar com a motivação da decisão de facto quanto a este ponto.

Se é verdade que a autorização de construção só foi obtida em 02/02/2023 (como, aliás, consta do ponto 11 dos factos provados) e que só em 10/01/2023 foi iniciado o processo na Câmara Municipal (e diga-se que, nesta altura, o réu já teria que estar munido dos necessários documentos, muitas vezes de difícil obtenção, como o registo do prédio em seu nome), o que resulta da prova produzida - declarações de parte e testemunhas - é que o réu comprou o terreno em questão já com a intenção de lá construir um armazém de apoio agrícola à sua atividade. O réu, em declarações que, também a nós, nos pareceram objetivas e circunstanciadas, esclareceu que sempre teve o intuito de lá construir o armazém e que, para o efeito, foi várias vezes à Câmara, tendo-se deslocado ao terreno “foram lá uns senhores, o desenhador, ou o que é, um engenheiro, deu-me autorização e eu vim tirar a licença”. A demora, segundo disse, prendeu-se com problemas informáticos dos computadores da Câmara e depois “entraram as férias” e só depois, quando lhe telefonaram, é que foi lá, “fui lá duas ou três vezes”.

E o mesmo se pode dizer do ponto 9 dos factos provados, cuja prova decorre, não só do depoimento da testemunha XX, que forneceu o orçamento para a obra em questão, como do “mapa de quantidades” junto aos autos com a contestação, datado de 28/11/2022 e confirmado, designadamente, quanto à data, pelo seu subscritor (pese embora tenha referido que já haveria licença de construção nessa altura, mas, quando confrontado com a data em que foi emitida a licença, manteve o seu depoimento, no sentido de que a data do orçamento era a que do mesmo consta e fê-lo de forma que não parece suscitar qualquer dúvida, face à objetividade e espontaneidade das suas respostas - uma vez mais, aqui, concordamos com o tribunal requerido).

Do que fica dito, resulta, assim, a improcedência total da impugnação da decisão de facto.

Quanto à questão jurídica, também nada há a alterar na sentença recorrida.

A discordância dos apelantes passava pela alteração da matéria de facto, designadamente quanto à intenção do réu de construir um armazém no terreno adquirido e quanto ao facto de os recorrentes serem proprietários, não de um prédio misto, mas sim de dois prédios distintos, um urbano e outro rústico, sendo o rústico aquele que confina com o prédio alienado, questões que, como se viu, não foram atendidas, tendo-se julgado improcedente a impugnação da matéria de facto.

Vejamos, melhor.

Conforme se pode ler em Pires de Lima e Antunes Varela, in «Código Civil Anotado», vol. III, 2.ª edição, pág. 270 e 271, em anotação ao artigo 1380.º: «são os seguintes os pressupostos do direito real de preferência atribuído por este preceito: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante».

Contudo, o artigo 1381.º do CC estabelece exceções a este direito que, no caso, foram relevantes para a sentença proferida. Assim, não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes, quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura, o que, primacialmente, tem a ver com os fins que a lei entendeu prosseguir com o emparcelamento e o direito de preferência quanto a prédios rústicos.

É que, o objetivo da lei de evitar a dispersão e de conseguir formar prédios com uma dimensão que possibilite torná-los mais rentáveis e produtivos, deixa de ser satisfeito se o prédio se destina um fim que não seja a cultura - construção de um armazém agrícola - ou o terreno do preferente constitui, apenas, parte componente de um prédio urbano.

Como bem explicam Pires de Lima e Antunes Varela in obra citada, pág. 271: “O objetivo do artigo 1380.º é fomentar o emparcelamento de terrenos a minifundiários, criando objetivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis. Após o exercício do direito de preferência, o proprietário do conjunto poderá, designadamente, proceder a uma reconversão cultural, operação que, dadas as exíguas dimensões dos terrenos confinantes, não teria viabilidade económica em relação a cada um deles isoladamente”.

Tal não se justifica, se um dos terrenos é apenas uma parte componente de um prédio urbano (ainda que os seus proprietários utilizem essa parte para cultivar produtos agrícolas que usam para o seu sustento) ou se o outro terreno se destina a algum fim que não seja a cultura (construção de um armazém), caso em que o fracionamento é permitido, “não se justificando o direito de preferência, que é somente admitido como meio de evitar os parcelamentos ilegais” - autores e obra citada, pág. 276.

E, como bem salientam estes autores, o fim que releva para efeitos de aplicação desta alínea a) não é aquele a que o terreno esteja afetado à data da alienação, mas antes o que o adquirente pretenda dar-lhe e, claro, que tal finalidade diferente da cultura seja administrativamente viável, o que sucede, no caso dos autos, considerando que o réu obteve junto da Câmara Municipal, as necessárias licenças de construção - cfr., neste sentido, Acórdão da Relação de Guimarães de 26/01/2017, processo n.º 73/14.9TBCHV.G1, in www.dgsi.pt.

Por sua vez, o facto de, no entretanto, o Réu ter plantado milho, melões e feijão no terreno (enquanto a obra está parada) não desvirtua a sua verdadeira intenção construtiva.

Veja-se a propósito, o Acórdão do STJ de 29/10/2025, processo n.º 4552/22.6T8ALM.L1.S1, in www.dgsi.pt, citado na sentença recorrida: «resultando dos factos provados que o Réu adquirente do terreno em causa nos autos, pretendeu com a aquisição transferir para o mesmo o seu “estaleiro” de construção civil e depósito de materiais para as suas obras, bem como de viaturas, mais tendo a intenção de construir um armazém para melhor os acondicionar, forçosamente se conclui que a destinação e afetação do prédio não coincide com aqueles fins de cultura, pelo que ocorre a situação impeditiva do direito de preferência decorrente da previsão normativa constante da alínea a) do art.º 1381.º do Código Civil.»

Tendo o réu logrado provar aquilo lhe competia, designadamente que a sua intenção, ou seja, o fim do negócio, foi dar ao terreno uma outra afetação que não o da cultura, verifica-se a exceção prevista na al. a), do art. 1381º, do Código Civil, como bem se decidiu na sentença recorrida.

Exceção esta que, na sua outra vertente - de um dos terrenos constituir parte componente de um prédio urbano - também se verifica, como já deixámos expresso na análise que fizemos na parte respeitante à impugnação da decisão de facto e resulta de a parte rústica do terreno ser um complemento da habitação que aí existe e não um fim essencial do mesmo, uma vez que não é essencialmente utilizado para cultura agrícola, constituindo, apenas, uma horta caseira, onde os autores cultivam produtos agrícolas para seu consumo - facto provado n.º 7.

Face ao que fica dito, naturalmente que fica prejudicada a questão colocada pelos apelantes relativa à falta de comunicação do projeto de venda por parte da proprietária do terreno.

III. DECISÃO

Em face do exposto, decide-se julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Guimarães, 2 de julho de 2026

Ana Cristina Duarte

José Carlos Dias Cravo

Alcides Rodrigues