IRelatório.
Recorrente: AA
Recorrida: A..., S.A.
AA propôs contra A..., S.A. acção declarativa de condenação formulando os seguintes pedidos:
1 – a condenação da R. em alternativa em devolver a fracção de terreno que está fora do objecto do contrato de arrendamento e que está a utilizar;
2Ou em alternativa, e doravante passar a liquidar renda pela utilização do imóvel,
3 – Em qualquer dos casos deverá ser condenada a liquidar um valor de indemnização pela utilização do arrendado até a entrada da presente acção.
Para o efeito, alegou, em síntese, que é proprietário do imóvel sito na Rua ..., na União de Freguesias ..., Leça ... e ..., Matosinhos, que, em parte, deu de arrendamento à R., proprietária de um prédio confinante, através de um contrato celebrado em 2008 e substituído em 2021, da segunda vez com autorização para esta fazer terraplanagem no terreno objecto do arrendamento, onde a mesma, contra a sua vontade, construiu uma unidade fabril para o que submeteu pedido de construção junto da edilidade de Matosinhos.
Acrescenta o A. que o seu terreno se divide em duas partes, a frente que dá para a rua posterior à passagem do metro que se encontra ocupada para efeitos de estacionamento e a parte de trás que serviu de base ao aumento industrial pedido na Câmara Municipal e actualmente ocupada pelos edifícios industriais que compõem a globalidade da unidade industrial que abrangem a totalidade do terreno, apesar de a R. só pagar uma renda proporcional a metade.
Por requerimento de 22/05/2023, o A. juntou aos autos a caderneta predial relativa ao artigo matricial n.º ...86, donde consta a sua origem no artigo ...21 e a descrição predial ...44/20090508, relativo ao prédio rústico denominado Bouça ..., sito em Leça ..., Matosinhos, donde consta a correspondência à matriz n.º ...21 e a desanexação do n.º ...22.
Citada, a R., quanto ao objecto do processo, impugnou os factos alegados pelo A. e acrescentou que em 2008 celebrou com o mesmo um contrato de arrendamento em relação à totalidade do prédio então destinado por si ao parqueamento e/ou estacionamento de contentores, para o que nivelou o solo, estando actualmente em vigor um contrato celebrado em 2021, em relação à totalidade do prédio aí identificado como “prédio rústico designado Bouça ..., situado no lugar de ..., da União de Freguesias ..., Leça ... e ..., com a área de 1.986 m2, inscrito na matriz rústica com o artigo ...86 e descrito na conservatória do registo predial de Matosinhos, sob o nº ...22 da freguesia ...” que não abrange a chamada (pelo A.) parte de trás por si adquirida (pelo R.) por usucapião e onde tem instalada a sua unidade industrial há mais de 40 anos.
Terminou pedindo: “Deve a acção intentada ser julgada totalmente improcedente, por manifesta falta de fundamento;
Subsidiariamente, apenas para o caso de assim não se entender, o que não se consente, deve o prédio denominado pelo Autor como “parte de trás” do prédio objecto do contrato de arrendamento outorgado entre as Partes – e que será inexistente, aliás – ser declarado como da propriedade da Ré, por aplicação do regime da usucapião, por o deter, publica e pacificamente, à vista de todos, e sem oposição de quem quer que seja há bem mais do que o limite temporal que a lei exige, dado que o utiliza e ocupa, como se seu fosse (como é) há mais do que 40 (quarenta) anos”.
O A. apresentou Réplica mantendo o seu pedido.
Seguidamente, a 20/12/2023, foi proferido despacho de convite para a R. suprir as deficiências que foram apontadas ao pedido que formulou na Contestação.
A R. juntou nova Contestação com Reconvenção.
Foi realizada tentativa de conciliação que se frustrou.
Após, a 23/04/2024, foi proferido despacho de convite, desta feita ao A., em que se escreveu “…O Autor alega que celebrou com a Ré um contrato de arrendamento cedendo apenas parte do terreno, pois está só tinha interesse em metade, mas ocupa a totalidade, tendo construído na parte não cedida aumentando a sua dimensão industrial.
Porém, o demandante não identifica o prédio por referência à descrição predial e inscrição na matriz, a respetiva área e confrontações, a área objeto do contrato de arrendamento, que invoca de forma conclusiva, sem aludir às respetivas cláusulas, nem esclarece a do terreno sobrante a que se refere como “a parte de trás”, cuja restituição/pagamento acrescido pretende – o que, diga-se, é essencial para a fixação do valor da ação, porquanto a restituição da posse apenas diz respeito à área ocupada sem título.
Impõe-se que alegue os factos pertinentes essenciais para a prova da sua pretensão.
Por outro lado, formula um pedido alternativo, o que implica chamar à colação o artigo 553º do diploma em referência, norma que no nº 1 estatui que é permitido fazer pedidos alternativos, em relação a direitos que por sua natureza ou origem sejam alternativos ou que possam resolver-se em alternativa.
O artigo 543º do Código Civil estatui que “é alternativa a obrigação que compreende duas ou mais prestações, mas em que o devedor se exonera efetuando aquela que, por escolha, vier a ser designada”, clarificando o nº 2 que, na falta de determinação em contrário, a escolha pertence ao devedor.
Afigura-se, no caso da presente ação, classificada pelo Autor como de restituição da posse, que não estamos perante uma obrigação alternativa e que a conclusão lógica será a devolução da parte do prédio não compreendida no contrato de arrendamento.
Acresce que, embora alegue no artigo 71º da petição inicial que a Ré deveria pagar valor idêntico ao contratado - € 800 - e que desde a subscrição do contrato de arrendamento em 2021 já totalizava €17.600 à data da propositura da ação, formula um pedido indemnizatório, cumulativo, para condenação da Ré “a liquidar um valor de indemnização pela utilização do arrendado até a entrada da presente ação”, que corresponde a um pedido genérico formulado fora das situações taxativamente definidas no artigo 556º do Código de Processo Civil e a uma exceção dilatória inominada de conhecimento oficioso.
Pelo exposto, ao abrigo da norma citada, concedo ao Autor o prazo de quinze dias para apresentar novo articulado que supra as insuficiências apontadas.
Desde já se consigna que, caso o presente convite seja acolhido, a Ré terá idêntico prazo para o exercício do contraditório em conformidade com a previsão do nº 5 da primeira norma citada”.
A 17/05/2024, o A. juntou novo articulado dizendo:
“43 - o terreno de que é titular, se encontra devidamente descrito seja na caderneta predial urbana, seja na certidão do Registo Predial, que se encontram já junto aos autos.
44 – Nenhum dos limites foi colocado em causa por parte da R., com a exceção do limite a “sul” que está descrito na caderneta predial urbana, e na certidão do Registo Predial, enquanto tendo limite a Sul, com BB”.
Mais descreveu, a propósito da origem do terreno em causa, o seguinte:
“46 – O Terreno “Bouça ...” era constituído por dois artigos o ...(que ficava do lado de cá da linha de metro) e o 322 (supostamente deve ser o terreno para lá da linha, lavradio).
47 – O terreno do A. manteve a designação “Bouça ...”, e corresponde ao artigo ....
…
61 – Aproveita-se o ensejo para referir, que o antigo artigo ...21, tem agora o número de artigo matricial ...86, conforme consta da caderneta predial urbana.
…
64 – Quando no contrato de arredamento em causa, se diz no artigo primeiro, que o terreno arrendado se denomina Bouça ..., ou seja, o mesmo artigo atrás indicado, com o nº..., que corresponde á totalidade do terreno objeto do presente processo,
65 – E que na caderneta predial urbana, já conteve 4950m2, mas que por via da expropriação data de 24 de Fevereiro de 2009, foi reduzida para 4274,10m2.
66 – Como é óbvio, a diminuição do terreno, não ocorreu na parte sul que faz fronteira com BB, mas antes a nascente, com a linha de metro.
…
95 – Foi a R. que enviou o pedido para a mandatária do A. fazendo referência ostensiva, que o terreno apenas continha 1986m2 e não os 4….ou seja, apenas metade do terreno, isto de acordo com o docºnº8 junto pela R. na contestação
96 – O A. não sabia, nem imaginou a estratégia da R.
97 – Sempre esteve de boa-fé, e se algum pecado o A. teve, foi não se aperceber que ao longo de 10 anos, a R. estava a apoderar-se da parte de trás do seu imóvel,
98 – Na verdade, nessa altura o A. lutava e concentrava toda a sua atenção na loja de que foi titular, na área do vestuário na cidade de Matosinhos.
99 – Não tendo dispensado a atenção devida á situação que evoluía nas costas do seu terreno”.
A R. respondeu ao novo articulado.
Posteriormente, por resultar da escritura de aquisição do imóvel que o A. é comproprietário do mesmo, o tribunal decidiu que “ocorrendo preterição de litisconsórcio necessário, o Autor é parte ilegítima”, e determinou que o demandante suscitasse o incidente de intervenção principal do seu cônjuge, o que, feito, veio a ser admitido.
Entretanto, a 29/10/2024, o tribunal pronunciou-se sobre a nova PI nos seguintes termos:
“- por requerimento de 17-5-2024, veio o A. entregar nova petição inicial corrigida, na qual integra novos artigos, desde o artigo 44.º ao 105.º, em manifesto excesso face ao convite que lhe foi efetuado, sem respeitar os limites do artigo 590.º, 6 do CPC.
De facto, o A. alega novos factos não constantes da petição inicial e que não foram objeto de convite, discorre sobre prova documental analisando a mesma e acaba por se reportar a factos da defesa, sendo certo que não é nesta peça processual corrigida que lhe incumbe fazê-lo.
O que se pretendia com o convite, era que o A, retendo que a remessa para prova documental não dispensa o ónus de alegação fática:
- i)Identificasse o prédio objeto do contrato de arrendamento, identificando a respetiva inscrição matricial e descrição predial (o que fez), e indicando objetivamente as respectivas confrontações atuais e área;
- ii)Identificasse os concretos termos dos contratos de arrendamento a que alude, e a que se reporta de forma genérica, como área concreta, se incidindo sobre todo o prédio ou, se não, a que parte, localizando a mesma por reporte a pontos cardeias e/ou concretos elementos existentes no local (dado que a remessa para plantas juntas não dispensa o ónus de alegação);
- iii)Identificasse aquilo a concreta parcela ocupada pela Ré (também por reporte a localização no espaço, indicando a área ocupada e localizando-a por reporte a concretos elementos existentes no local e/confrontações).
Por outro lado, também termina alterando o pedido e referindo “tudo o mais já se encontra relacionado no processo”, pelo que cumpre precisar se pretende desistir dos demais pedidos e manter apenas o de restituição da posse da parcela.
Assim, pelo exposto, e por exceder os limites do artigo 590.º, 6 do CPC, determina-se o desentranhamento da petição inicial corrigida junta a 17-5-2024 e, defere-se o prazo de dez dias para o A., querendo, apresentar nova petição inicial corrigida, apenas alterando a primeira no que concerne à concretização fática dos elementos atrás referidos (pontos i) a iii)), sendo que quaisquer considerações que ultrapassem o referido serão tidas por não escritas.
Atento o exposto, torna-se irregular a contestação corrigida apresentada, uma vez que pressupõe aquela, pelo que oportunamente será igualmente desentranhada.
Notifique”.
Em cumprimento deste despacho, o A. juntou novo articulado em que escreveu:
“No que diz respeito ao ponto i)
13 – Ou seja, faz fronteira com o mesmo, do lado poentel, sendo que a nascente faz fronteira com a linha de metro, a norte com a Rua ..., e a sul BB, daí o interesse da R. em contratar com o A., dado que poderia aumentar a dimensão industrial de que era titular, até porque, são essas as fronteiras do terreno objeto do presente pleito.
No que diz respeito ao ponto ii)
9 – O objeto do contrato de arrendamento foi preenchido, sem prejuízo, da vontade do A. ser (já na altura) o de ceder a totalidade do dito imóvel, aliás os contratos subscritos, até 2021, nunca identificaram qualquer divisão no terreno objeto do presente pleito.
10 – O âmbito dos contratos anteriores a 2021, foi sempre de amplitude total do terreno identificado, de acordo com a certidão do registo predial e da caderneta predial, tanto assim, que pese embora o intervalo de tempo, entre os contratos anteriormente subscritos e o atual subscrito em 2021, sempre identificaram o terreno na totalidade.
11 – Contendo mesmo a descrição das confrontações do terreno nos contratos anteriores, tal como se descreve no artigo 13, e dessa forma, a ideia da R era certamente redimensionar o espaço quanto á unidade fabril, isto porque, desde a execução dos contratos anteriores a 2021, e que cessaram em 2011, a R. manteve a utilização das faculdades dos terrenos.
12 – Sem prejuízo disso, o A. cedeu apenas parte do terreno, pois a R. só pretendia metade do terreno, isto porque, a R. apenas declarou manter interesse em metade do dito imóvel, até porque, a R., já é de per si titular do imóvel contiguo ao dos presentes autos, com uma área superior ao imóvel do aqui A.
24 – Nomeadamente, o facto de ter um prazo limitado temporalmente, o A. nunca imaginou, que a R. fosse construir uma unidade de extensão do prédio principal no seu terreno. Assim, e no local que corresponde já ao terreno que se encontra arrendado e não naquele que é efetivamente propriedade da R.
25 – Aliás, isso é possível de observar pelas fotografias, que se requer a junção aos autos, enquanto docºnº2, sendo que essa divisória natural, se encontrava no meio do terreno na linha longitudinal (nascente/poente), sendo que a R. só ocupou a parte traseira do terreno, deixando a frente do terreno, até á dita divisória livre.
26 – A R. construiu, mais uma unidade fabril que se encontra em funcionamento, e que se situa, nas traseiras do terreno, encostado a sul a BB, a nascente com a linha de metro, e a poente com a R. a linha divisória situa-se a meio do terreno objeto do presente pleito.
No que diz respeito ao ponto iii)
26 – A R. construiu, mais uma unidade fabril que se encontra em funcionamento, e que se situa, nas traseiras do terreno, encostado a sula BB, a nascente com a linha de metro, e a poente com a R. a linha divisória situa-se a meio do terreno objeto do presente pleito.
31 – Na verdade ocupa a totalidade do dito terreno, como se tivesse arrendado a totalidade do mesmo, quando na realidade nunca deixou de ocupar, a parte traseiras, a sul, conforme indicado em 26, e só arrendou a parte da frente, que compreende a divisória a meio de nascente para poente, a norte com a Rua ..., a nascente linha de metro e a sul com a divisória.
Finalmente, quanto ao pedido, pretendeu-se afirmar no requerimento de retificação, “tudo o mais já se encontra relacionado no processo”, quando se pretende na verdade, concluir com o pedido, “ tudo o mais já se encontra peticionado no pedido”
A 25/11/2024, a R. também apresentou nova Contestação com reconvenção, assim como o A. apresentou nova Resposta.
De seguida, a 16/02/2025, foi proferido o seguinte despacho:
“Ineptidão da petição inicial:
AA, casado, reformado, com morada na Urbanização ..., Rua ..., ..., em ..., intentou a presente ação de restituição da posse contra a “A..., S.A.”, com sede na Rua ... ... Leça ..., em Matosinhos, pedindo a condenação a ré em alternativa em devolver a fração de terreno que está fora do objeto do contrato de arrendamento e que está a utilizar ou, em alternativa, e doravante passar a liquidar renda pela utilização do imóvel. Em qualquer dos casos deverá ser condenada a liquidar um valor de indemnização pela utilização do arrendado até a entrada da presente ação.
Alegou que é proprietário do imóvel descrito, sito na Rua ..., na União de Freguesias ..., Leça ... e ..., no concelho de Matosinhos.
Em 2008, subscreveu um contrato de arrendamento com a Ré através do qual deu arrendamento o imóvel objeto da presente ação.
O objeto do contrato de arrendamento foi preenchido, sem prejuízo, da vontade do Autor ser (já na altura) o de ceder a totalidade do dito imóvel. Sem prejuízo disso, o autor cedeu apenas parte do terreno, pois a Ré só pretendia metade do terreno, já que a ré é, de per si, titular do imóvel contíguo ao dos presentes autos, com uma área superior ao imóvel do autor, que faz fronteira com o mesmo, do lado sul, daí o interesse da Ré em contratar com o autor, dado que poderia aumentar a dimensão industrial de que era titular.
Em 2021, a Ré propôs a subscrever novo contrato de arrendamento, o que naturalmente, teve o efeito de revogar o primeiro contrato subscrito em 2008, sendo que o 2º contrato era bem mais abrangente, em sede de poderes e direitos atribuídos à Ré, inclusive, no sobredito contrato de arrendamento, consta a autorização do autor à ré de fazer terraplanagem no terreno objeto do contrato de arrendamento.
No local que corresponde já ao terreno que se encontra arrendado e não naquele que é efetivamente propriedade da Ré, a mesma construiu, mais uma unidade fabril que se encontra em funcionamento. Para o efeito, logo depois da subscrição do novo contrato de arrendamento, a Ré submeteu pedido de construção junto da edilidade de Matosinhos, de modo a promover um desenvolvimento da sua unidade fabril.
O pedido de obra junto da câmara envolve o terreno do autor. Dessa forma, o terreno do autor divide-se em duas partes, no caso a frente do terreno que dá para a rua posterior à passagem do metro, que se encontra ocupado para efeitos de estacionamento e a parte de trás do mesmo terreno, que serviu de base ao aumento industrial, que foi pedido na Câmara de Matosinhos e que atualmente, se encontra totalmente ocupado pelos edifícios industriais que compõem a globalidade da unidade industrial.
A verdade é que a Ré pese embora só ter contratado uma parte do terreno objeto do presente processo, e só se encontrar a pagar uma renda proporcional ao espaço ocupado, na verdade ocupa a totalidade do dito terreno, como se tivesse arrendado a totalidade do mesmo.
Por outro lado, tendo o autor autorizado a terraplanagem do supra referido terreno, a verdade é que a Ré alterou por inteiro a morfologia do dito terreno, levantando terreno, destruindo outros, cortando árvores a seu belo prazer e cobrindo boa parte do terreno com a estrutura da unidade industrial ao arrepio do que constava no contrato que já se declarou juntar aos presente autos.
Conclui-se que a Ré só paga metade, para se arrogar quase a titularidade do todo.
Urge, pois, que a Ré devolva parte do terreno que não está dentro do objeto do contrato de arrendamento.
Desata forma, a Ré está a retirar um benefício indevido de um imóvel que na realidade não lhe pertence. Parece claro que a Ré arrendou uma fração de um imóvel, utiliza a globalidade do mesmo, e ainda faz crer que a fração arrendada é afinal dela.
Concluindo, deve, pois, a Ré ser condenada, ou a devolver a fração de terreno que ocupa e que não lhe pertence, ou deverá ser condenada a pagar renda da dita fração que ocupa e não paga renda.
Devidamente citada, a ré deduziu contestação (em 2/11/2023), pugnando pela improcedência do pedido e dizendo que subsidiariamente, para o caso assim não se entender, o que não se consente, deve o prédio denominado pelo Autor como “parte de trás” do prédio objeto do contrato de arrendamento outorgado entre as Partes – e que será inexistente, aliás – ser declarado como da propriedade da Ré, por aplicação do regime da usucapião, por o deter, publica e pacificamente, à vista de todos, e sem oposição de quem quer que seja há bem mais do que o limite temporal que a seu fosse (como é) há mais do que 40 (quarenta) anos.
Alegou para tanto, e em suma, que aceita que o Autor seja proprietário de um prédio contíguo aos terrenos onde a Ré, há já longos anos, pelo menos há mais de quatro dezenas de anos, tem instalada a sua unidade industrial.
Aceita, para não mais ser retirado – que era então vontade do Autor ceder como arrendamento a totalidade do dito imóvel e, não obstante o Autor dizer que essa era a sua pretensão (arrendar a totalidade do prédio), e também a da Ré, que com efeito arrendou a totalidade do prédio.
O Autor, através da sua então Mandatária, remeteu a versão final do contrato em 18.03.2021, sendo esse o contrato de arrendamento em vigor, com início de vigência convencionado para 1 de abril de 2021, sendo que nesse contrato se definiu que o objeto do arrendamento é o prédio rústico designado Bouça ..., situado no lugar de ..., da União de Freguesias ..., Leça ... e ..., com a área de 1.986 m2, inscrito na matriz rústica com o artigo ...86 e descrito na conservatória do registo predial de Matosinhos, sob o nº ...22 da freguesia ...”. O Autor jamais arrendou parte do prédio, mas sim a sua totalidade.
Em 19/2/2024, na sequência de um convite dirigido à ré esta veio apresentar nova contestação, deduzindo um pedido reconvencional.
Por despacho de 23/4/2024 convidou-se o autor a aperfeiçoar a petição inicial.
Nesse despacho fez-se constar que “o demandante não identifica o prédio por referência à descrição predial e inscrição na matriz, a respetiva área e confrontações, a área objeto do contrato de arrendamento, que invoca de forma conclusiva, sem aludir às respetivas cláusulas, nem esclarece a do terreno sobrante a que se refere como “a parte de trás”, cuja restituição/pagamento acrescido pretende – o que, diga-se, é essencial para a fixação do valor da ação, porquanto a restituição da posse apenas diz respeito à área ocupada sem título.
Impõe-se que alegue os factos pertinentes essenciais para a prova da sua pretensão.
Por outro lado, formula um pedido alternativo, o que implica chamar à colação o artigo 553º do diploma em referência, norma que no nº 1 estatui que é permitido fazer pedidos alternativos, em relação a direitos que por sua natureza ou origem sejam alternativos ou que possam resolver-se em alternativa (…)
Afigura-se, no caso da presente ação, classificada pelo Autor como de restituição da posse, que não estamos perante uma obrigação alternativa e que a conclusão lógica será a devolução da parte do prédio não compreendida no contrato de arrendamento.
Acresce que, embora alegue no artigo 71º da petição inicial que a Ré deveria pagar valor idêntico ao contratado - € 800 - e que desde a subscrição do contrato de arrendamento em 2021 já totalizava €17.600 à data da propositura da ação, formula um pedido indemnizatório, cumulativo, para condenação da Ré “a liquidar um valor de indemnização pela utilização do arrendado até a entrada da presente ação”, que corresponde a um pedido genérico formulado fora das situações taxativamente definidas no artigo 556º do Código de Processo Civil e a uma exceção dilatória inominada de conhecimento oficioso”
Em 17/5/2024 o autor veio apresentar um novo articulado.
A verdade é que, por despacho de 29/10/2024, determinou-se o desentranhamento da petição inicial corrigida junta a 17/5/2024 e concedeu-se novo prazo ao autor para, querendo, apresentar nova petição inicial corrigida, apenas alterando a primeira no que concerne à concretização fática dos elementos atrás referidos (pontos i) a iii)), sendo que quaisquer considerações que ultrapassem o referido serão tidas por não escritas, sendo que nesse despacho se fez ainda constar que:
“O que se pretendia com o convite, era que o A, retendo que a remessa para prova documental não dispensa o ónus de alegação fática:
- i)Identificasse o prédio objeto do contrato de arrendamento, identificando a respetiva inscrição matricial e descrição predial (o que fez), e indicando objetivamente as respectivas confrontações atuais e área;
- ii)Identificasse os concretos termos dos contratos de arrendamento a que alude, e a que se reporta de forma genérica, como área concreta, se incidindo sobre todo o prédio ou, se não, a que parte, localizando a mesma por reporte a pontos cardeias e/ou concretos elementos existentes no local (dado que a remessa para plantas juntas não dispensa o ónus de alegação);
- iii)Identificasse aquilo a concreta parcela ocupada pela Ré (também por reporte a localização no espaço, indicando a área ocupada e localizando-a por reporte a concretos elementos existentes no local e/confrontações).
Em 15/11/2024 o autor apresentou um requerimento no qual referiu que:
“No que diz respeito ao ponto i)
13 – Ou seja, faz fronteira com o mesmo, do lado poente, sendo que a nascente faz fronteira com a linha de metro, a norte com a Rua ..., e a sul BB, daí o interesse da R. em contratar com o A., dado que poderia aumentar a dimensão industrial de que era titular, até porque, são essas as fronteiras do terreno objeto do presente pleito.
No que diz respeito ao ponto ii)
9 – O objeto do contrato de arrendamento foi preenchido, sem prejuízo, da vontade do A. ser (já na altura) o de ceder a totalidade do dito imóvel, aliás os contratos subscritos, até 2021, nunca identificaram qualquer divisão no terreno objeto do presente pleito.
10 – O âmbito dos contratos anteriores a 2021, foi sempre de amplitude total do terreno identificado, de acordo com a certidão do registo predial e da caderneta predial, tanto assim, que pese embora o intervalo de tempo, entre os contratos anteriormente subscritos e o atual subscrito em 2021, sempre identificaram o terreno na totalidade.
11 – Contendo mesmo a descrição das confrontações do terreno nos contratos anteriores, tal como se descreve no artigo 13, e dessa forma, a ideia da R era certamente redimensionar o espaço quanto á unidade fabril, isto porque, desde a execução dos contratos anteriores a 2021, e que cessaram em 2011, a R. manteve a utilização das faculdades dos terrenos.
12 – Sem prejuízo disso, o A. cedeu apenas parte do terreno, pois a R. só pretendia metade do terreno, isto porque, a R. apenas declarou manter interesse em metade do dito imóvel, até porque, a R., já é de per si titular do imóvel contiguo ao dos presentes autos, com uma área superior ao imóvel do aqui A.
24 – Nomeadamente, o facto de ter um prazo limitado temporalmente, o A. nunca imaginou, que a R. fosse construir uma unidade de extensão do prédio principal no seu terreno. Assim, e no local que corresponde já ao terreno que se encontra arrendado e não naquele que é efetivamente propriedade da R.
25 – Aliás, isso é possível de observar pelas fotografias, que se requer a junção aos autos, enquanto docºnº2, sendo que essa divisória natural, se encontrava no meio do terreno na linha longitudinal (nascente/poente), sendo que a R. só ocupou a parte traseira do terreno, deixando a frente do terreno, até á dita divisória livre.
26 – A R. construiu, mais uma unidade fabril que se encontra em funcionamento, e que se situa, nas traseiras do terreno, encostado a sul a BB, a nascente com a linha de metro, e a poente com a R. a linha divisória situa-se a meio do terreno objeto do presente pleito.
No que diz respeito ao ponto iii)
26 – A R. construiu, mais uma unidade fabril que se encontra em funcionamento, e que se situa, nas traseiras do terreno, encostado a sul a BB, a nascente com a linha de metro, e a poente com a R. a linha divisória situa-se a meio do terreno objeto do presente pleito.
31 – Na verdade ocupa a totalidade do dito terreno, como se tivesse arrendado a totalidade do mesmo, quando na realidade nunca deixou de ocupar, a parte traseira, a sul, conforme indicado em 26, e só arrendou a parte da frente, que compreende a divisória a meio de nascente para poente, a norte com a Rua ..., a nascente linha de metro e a sul com a divisória.
Finalmente, quanto ao pedido, pretendeu-se afirmar no requerimento de retificação, “tudo o mais já se encontra relacionado no processo”, quando se pretende na verdade, concluir com o pedido, “ tudo o mais já se encontra peticionado no pedido.
Aqui chegados, salvaguardando o devido respeito por opinião contrária, não obstante os convites ao aperfeiçoamento que foram dirigidos ao autor, consideramos que a petição inicial – mesmo depois do aperfeiçoamento trazido ao auto pelo autor – é inepta.
Vejamos.
Como decorre do supra exposto o autor peticiona através da presente ação a condenação da ré a devolver a fração de terreno que está fora do objeto do contrato de arrendamento e que está a utilizar ou, em alternativa, e doravante a passar a liquidar renda pela utilização do imóvel.
Em qualquer dos casos deverá ser condenada a liquidar um valor de indemnização pela utilização do arrendado até a entrada da presente ação.
Tal como foi expressamente mencionado por este tribunal nos despachos ao aperfeiçoamento que foram dirigidos ao autor, impunha-se a este que identificasse claramente a fração de terreno que pretende que a ré lhe devolva, e a que se reporta de forma genérica, indicando a área concreta dessa parcela, localizando a mesma por reporte a pontos cardeias e/ou concretos elementos existentes no local, sendo certo que a remessa para plantas e/ou documentos não dispensa o ónus de alegação.
Ora, analisada a petição inicial primeiramente apresentada e o requerimento apresentado em 15/11/2024 cremos que o autor não deu cumprimento cabal ao convite que lhe foi dirigido.
Com efeito, por despacho de 29/10/2024 o autor foi convidado a, em primeiro lugar, identificar, quanto ao prédio objeto do contrato de arrendamento, as respetivas confrontações atuais e área.
Quanto a essa parte do convite o autor veio dizer que “faz fronteira com o mesmo, do lado poente, sendo que a nascente faz fronteira com a linha de metro, a norte com a Rua ..., e a sul BB, daí o interesse da R. em contratar com o A., dado que poderia aumentar a dimensão industrial de que era titular, até porque, são essas as fronteiras do terreno objeto do presente pleito.
Verificamos, assim, que o autor não concretiza que terreno é que foi objeto do contrato de arrendamento, designadamente que área do seu prédio é que arrendou à ré, sendo certo que no contrato de arrendamento que foi junto aos autos com a contestação consta a declaração de que foi arrendado o prédio nele descrito à ré e não apenas metade do mesmo.
O autor foi também convidado a ii) Identificar os concretos termos dos contratos de arrendamento a que alude, e a que se reporta de forma genérica, como área concreta, se incidindo sobre todo o prédio ou, se não, a que parte, localizando a mesma por reporte a pontos cardeias e/ou concretos elementos existentes no local (dado que a remessa para plantas juntas não dispensa o ónus de alegação).
Quanto a esse convite o autor veio dizer que “O objeto do contrato de arrendamento foi preenchido, sem prejuízo, da vontade do A. ser (já na altura) o de ceder a totalidade do dito imóvel, aliás os contratos subscritos, até 2021, nunca identificaram qualquer divisão no terreno objeto do presente pleito.
Sem prejuízo disso, o A. cedeu apenas parte do terreno, pois a R. só pretendia metade do terreno, isto porque, a R. apenas declarou manter interesse em metade do dito imóvel, até porque, a R., já é de per si titular do imóvel contiguo ao dos presentes autos, com uma área superior ao imóvel do aqui A.
O A. nunca imaginou, que a R. fosse construir uma unidade de extensão do prédio principal no seu terreno. Assim, e no local que corresponde já ao terreno que se encontra arrendado e não naquele que é efetivamente propriedade da R.
Aliás, isso é possível de observar pelas fotografias, que se requer a junção aos autos, enquanto docº nº2, sendo que essa divisória natural, se encontrava no meio do terreno na linha longitudinal (nascente/poente), sendo que a R. só ocupou a parte traseira do terreno, deixando a frente do terreno, até á dita divisória livre.
A R. construiu, mais uma unidade fabril que se encontra em funcionamento, e que se situa, nas traseiras do terreno, encostado a sul a BB, a nascente com a linha de metro, e a poente com a R. a linha divisória situa-se a meio do terreno objeto do presente pleito.”
Lido o que o autor veio dizer na resposta ao convite, cremos que não se alcança os termos dos contratos de arrendamento a que alude.
O autor não concretiza em lado nenhum que área concreta do seu imóvel é que arrendou à ré, que parcela em concreto é que arrendou, sendo certo que se lhe impunha que concretizasse, através de factos, que concreta parcela é que arrendou à ré, dizendo qual a sua configuração, qual a sua área, que delimitações é que tem.
Nada disso foi feito pelo autor
Este tribunal havia também convidado o autor a iii) Identificar a concreta parcela ocupada pela Ré (também por reporte a localização no espaço, indicando a área ocupada e localizando-a por reporte a concretos elementos existentes no local e/confrontações).
O autor veio dizer que a ré construiu uma unidade fabril que se situa, nas traseiras do terreno, encostado a sul a BB, a nascente com a linha de metro, e a poente com a R. a linha divisória situa-se a meio do terreno objeto do presente pleito.
Diz que a ré só arrendou a parte da frente que compreende a divisória a meio de nascente para poente, a norte com a Rua ..., a nascente linha de metro e a sul com a divisória.
Entende este tribunal que a petição inicial continua a não conter os factos essenciais que nos permitam aferir com clareza qual a causa de pedir em que o autor alicerça o seu pedido.
Analisado o contrato de arrendamento junto aos autos em 19/2/2024 datado de 16/3/2021 nele consta que o aqui autor declara que é dono e legítimo proprietário de um prédio rústico designado ..., situado no lugar de ..., da União de Freguesias ..., Leça ... e ..., com a área de 1 986m2 (…) e que dá de arrendamento à ré o identificado prédio.
O autor alega nesta ação que outorgou com a ré esse contrato de arrendamento
No entanto, refere que não arrendou a totalidade desse imóvel, mas apenas metade do mesmo, não concretizando afinal que metade é que deu de arrendamento, dizendo que não arrendou a parte traseira do imóvel.
Se o imóvel tem 1982m2 como consta do contrato de arrendamento deveria o autor concretizar que área do prédio é que afinal arrendou à ré, delimitando essa área.
Por outro lado, embora diga que a parcela ocupada pela ré indevidamente é a localizada a sul, que confronta a norte com a Rua ..., a nascente com linha de metro e a sul com a divisória, a verdade é que não se consegue apreender que parcela é essa.
O autor tem que esclarecer que as confrontações dessa parcela, a área da mesma e a sua configuração.
O autor diz que outorgou o contrato de arrendamento junto aos autos no qual está descrito um imóvel de que é proprietário.
Mas simultaneamente refere que apenas arrendou metade do prédio, nem sequer concretizando que metade é que arrendou.
E não se diga que dos documentos juntos resulta qual a parcela que o autor pretende, pois compete às partes alegar os factos correspondentes aos pedidos.
Desconhece-se, assim, que configuração é que tem a parcela que o autor pretende que lhe seja restituída.
Cabia ao autor alegar – para depois poder provar –, desde logo, os elementos fácticos necessários a identificar aquela “parcela de terreno”, indicando, precisa e concretamente, a sua localização geo-espacial, a sua área e os seus limites, para o tribunal a pudesse analisar devidamente e, em caso de condenação, para que o dispositivo da sentença a lograsse identificar, deixando claro qual a faixa de terreno (com área, limites, confrontações, isto é, rigorosa localização espacial) a desocupar e entregar.
Este tribunal não pode, no dispositivo de uma sentença a proferir, condenar qualquer parte a devolver uma fração de terreno que essa parte está a utilizar. Apenas poderá condenar alguém a devolver uma parcela de terreno identificando claramente que parcela se trata e descrevendo-a para que a sentença possa ser executada.
Estatui o artigoº 186º do Código de Processo Civil:
- 1.É nulo todo o processo quando for inepta a petição inicial.
- 2.Diz-se inepta a petição:
- a)Quando falte ou seja ininteligível a indicação do pedido ou da causa de pedir;
- b)Quando o pedido esteja em contradição com a causa de pedir;
- c)Quando se cumulem causas de pedir ou pedidos substancialmente incompatíveis.
Como esclarece Anselmo de Castro, in Direito Processual Civil Declaratório, V. II, Almedina, 1982, 219-220 “com a figura processual da ineptidão da petição inicial visa-se, em primeiro lugar, evitar que o juiz seja colocado na impossibilidade de julgar correctamente a causa, decidindo sobre o mérito, em face da inexistência de pedido ou de causa de pedir, ou de pedido ou causa de pedir que se não encontrem deduzidos em termos inteligíveis (…). Propõe-se ainda impedir se faça um julgamento sem que o réu esteja em condições de se defender capazmente, para o que carece de conhecer o pedido contra ele formulado e o respectivo fundamento”.
Como é sabido a causa de pedir é o ato ou facto jurídico, simples ou complexo, de que deriva o direito que se invoca ou no qual assenta o direito invocado pelo autor e que este se propõe fazer valer.
Tem-se em vista não o facto concreto, conciso e preciso, cujos contornos se enquadram na definição legal.
Entende-se nesta conformidade, que haverá falta de indicação da causa de pedir determinante da ineptidão quando falte a indicação dos factos invocados para sustentar a pretensão submetida a juízo, ou tais factos sejam expostos de modo tal que, seja impossível, ou, pelo menos, razoavelmente inexigível, determinar, qual o pedido e a causa de pedir – cfr. Acs. Do STJ de 30.04.2003 (Pº03B560) e de 31.01.2007 (Pº 06A4150), acessíveis em www.dgsi.pt.
Quando se verifica a falta de alegação dos factos estruturantes da causa de pedir, o objeto da ação será manifestamente inidóneo para uma apreciação de mérito, implicando a ineptidão da petição inicial, reconduzível a uma nulidade insuprível de todo o processo, o que constitui exceção dilatória determinativa, mesmo oficiosamente, da absolvição do réu da instância.
A causa de pedir tem, portanto, de ser concretizada ou determinada, consistindo em factos ou circunstâncias concretas e individualizadas, não carecendo forçosamente de ser qualificada juridicamente - embora o deva ser - bastando ao autor narrar factos, cabendo ao julgador a respetiva e necessária qualificação jurídica.
O fundamento da ação aqui em apreciação radica no reconhecimento do direito de propriedade do autor sobre um determinado prédio, no qual se inclui uma parte de terreno que a ré alegadamente ocupa, pretendendo o autor a condenação da ré a restituir ao autor tal parte do terreno ou a pagar a renda da dita fração que ocupa.
Trata-se, portanto, de uma ação real, mais precisamente de uma ação de reivindicação, cuja causa de pedir reside no facto jurídico de que deriva o direito real.
É, pois, fundamental que nesta ação o autor alegue factos tendentes a provar a ocupação de uma concreta fração do terreno que é propriedade do autor por parte da ré sem qualquer título.
Para que este tribunal pudesse vir a condenar a ré a restituir ao autor uma parcela de terreno que alegadamente ocupa e que não lhe pertence, mas que pertence ao autor, necessário seria que este identificasse claramente essa parcela, por referência a elementos físicos, como a sua localização, área e confrontações.
Deste modo, forçoso é concluir que a petição inicial apresentada pelo Autor sofre, não só de ambiguidade na factualidade invocada, mas sofre, fundamentalmente, da total ausência de alegação da aludida factualidade indispensável à caracterização da causa de pedir, o que implica a ineptidão da petição inicial, sendo certo que não obstante os pedidos de aperfeiçoamento consideramos que o autor não concretizou factualmente a sua causa de pedir.
A ineptidão da petição inicial, como acima dissemos, constitui uma nulidade insuprível de todo o processo, o que constitui exceção dilatória que conduz à absolvição da ré da instância.
Cumpre salientar que o autor deduziu um pedido alternativo de condenação da ré a passar a liquidar renda pela utilização do imóvel e, em qualquer caso, de pagar um valor de indemnização pela utilização do arrendado até à entrada da presente ação.
A verdade é que não indica qualquer valor que deveria passar a ser pago pela ré pela utilização da parcela de terreno que alegadamente está a ocupar indevidamente, sendo certo que o contrato de arrendamento que foi junto aos autos prevê uma renda para a totalidade do imóvel.
Por outro lado, não concretizando, como acima dissemos, a parcela em causa, este tribunal também nunca teria elementos para fixar o valor locativo da mesma e para fixar qualquer valor indemnizatório.
Além do mais, os pedidos alternativos formulados pelo autor são ambíguos e vagos.
Com efeito, o autor pede que a ré seja condenada a devolver-lhe a fração de terreno que está fora do objeto do contrato de arrendamento e que está a utilizar ou, em alternativa, e doravante passar a liquidar renda pela utilização do imóvel.
A verdade é que o autor não concretiza, como acima dissemos, a fração de terreno que pretende que lhe seja devolvida, nem concretiza que renda é que pretende que lhe seja paga pela utilização dessa parcela, nem quaisquer critérios para a fixação dessa renda.
Assim, há ininteligibilidade do pedido que também determina a ineptidão da petição inicial.
Em consequência, entendemos que a ré deve ser absolvida da instância.
Uma última nota para dizer apenas que a ré, na sua contestação apresentada em 2/11/2023, termina dizendo que deve a presente ação ser julgada totalmente improcedente, por manifesta falta de fundamento.
Subsidiariamente, e apenas para o caso de assim não se entender, o que não se consente, deve o prédio denominado pelo Autor como “parte de trás” do prédio objecto do contrato de arrendamento outorgado entre as Partes – e que será inexistente, aliás – ser declarado como da propriedade da Ré, por aplicação do regime da usucapião, por o deter, publica e pacificamente, à vista de todos, e sem oposição de quem quer que seja há bem mais do que o limite temporal que a lei exige, dado que o utiliza e ocupa, como se seu fosse (como é) há mais do que 40 (quarenta) anos.
Ora, esse pedido é, como resulta do acima exposto, subsidiário pelo que apenas deveria ser apreciado no caso de ser procedente o pedido do autor.
Nos termos do art. 266.º, n.º 6, do Código de Processo Civil “A improcedência da ação e a absolvição do réu da instância não obstam à apreciação do pedido reconvencional regularmente deduzido, salvo quando este seja dependente do formulado pelo autor”.
Referem Lebre de Freitas e Isabel Alexandre que “a apreciação do pedido reconvencional está excluída quando a sua procedência dependa da procedência do pedido do autor (nº6) e este seja improcedente (por inconcludência ou falta de prova da causa de pedir, ou por proceder uma exceção perentória) ou inadmissível (por proceder uma exceção dilatória). O mesmo acontece quando, por vontade do réu, o pedido reconvencional tenha sido deduzido subsidiariamente a uma exceção perentória e esta seja julgada procedente. A improcedência da ação constitui decisão prejudicial em face do pedido reconvencional, ao passo que a absolvição do réu da instância gera absolvição da instância reconvencional” – ver Código de Processo Civil Anotado, 3ª edição, pág. 524.
No caso em apreço, tendo a ré deduzido o pedido reconvencional apenas para o caso de se concluir que a ação não seria improcedente e a título subsidiário, entendemos que o pedido reconvencional é dependente do pedido formulado pela Autora já que se destina a ser conhecido apenas na hipótese de este último ser julgado procedente.
Assim, uma vez que não se irá apreciar o pedido do autor, não será apreciado esse pedido.
Ante todo o exposto, concluímos que existe uma indeterminabilidade do objeto do presente processo que põe em causa o prosseguimento do presente pleito, pelo que deve a ré ser absolvida da presente instância e, em consequência, não será apreciado o pedido reconvencional deduzido pela ré que, aliás, nem sequer chega a ser admitido.
