Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Relatório:
Nos presentes autos de acção declarativa, com processo comum, que GREENE’S EDUCATION PORTUGAL, UNIPESSOAL, LDA., identificada nos autos, instaurou contra JV…, também identificada nos autos, foi proferida, em 21-05-2019, sentença onde se decidiu:
1- Julgar “improcedentes por não provados os pedidos 1 a 3 constantes do pedido de fls. 11v da Pi, bem como o pedido 7. constante da réplica, formulados pela A. Green´s Education Portugal, Unipessoal, Lda contra JV…, absolvendo a R. dos mesmos”;
2- Reconhecer “o direito de indemnização por benfeitorias a pagar pela R. JV… à A. Green´s Education Portugal, Unipessoal, Lda no montante de €99.268,77 a ser compensado pelos montantes não entregues directamente à R. pela A. e depositados na conta referida no facto provado 59. relativos a renda até perfazer o referido montante indemnizatório”.
3- Julgar “improcedente o pedido de reconhecimento do direito de retenção a favor da A. dele absolvendo a R.”; e
4- Absolver “a R. do demais peticionado".
Não se conformando com a decisão proferida, dela apela a autora, formulando as seguintes conclusões:
“1º A douta sentença recorrida padece de manifestos vícios quer na decisão sobre a matéria de facto, quer na decisão de direito, têm de ser reparados;
2º No que toca à decisão da matéria de facto entende a Apelante que:
2.1- Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 13. da matéria assente dado que, não só a mesma está em contradição com os pontos 11. e 21. da prova documental produzida nos autos, mas também porque está em contradição com o teor do depoimento da testemunha MU…, o único que para além da Apelada e do seu marido depôs sobre esta matéria, e ainda porque contradiz quer o entendimento da Apelante sobre este assunto constante dos documentos juntos aos autos como doc.s, nºs 2, 4, 6, 7, 11, 18 e 22 anexos à PI, cujo conteúdo também foi dado por provado, quer ainda o teor dos documentos da autoria da própria Apelada juntos aos autos como doc.s, nºs 12, 23, 24 e 25, anexos à PI, e que por isso fazem prova plena nas partes em que lhe são desfavoráveis (art.º 376 nº 1 e 2 do C. Civil);
Consequentemente, no ponto 13. deverá ser dado por provado o seguinte:
“13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar á R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.”
2.2- Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 14. da matéria assente dado que, decorre do depoimento da testemunha MU… que a Apelante tinha dúvidas de que aquele imóvel fosse aquele que lhe interessava para desenvolver o seu negócio, e essa uma das razões que, por motivos de segurança quanto ao interesse do investimento, levou a Apelante a reservar para si a opção de compra do imóvel, ao invés de se comprometer de imediato a comprá-lo.
Consequentemente, no ponto 14. deverá ser dado por provado o seguinte: 14. A A. acordou com a R. reservar para si a opção de compra do imóvel para poder certificar-se, de que o mesmo era o indicado para o desenvolvimento do seu negócio.”
2.3- Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 27. da matéria assente pois o mesmo deve reproduzir integralmente o teor documento nº 4 anexo à PI que foi dado por provado, pois que só por essa forma fica demonstrada a clara a boa-fé da Apelante na sua tentativa de executar rapidamente o contrato de compra e venda.
2.4- Deve ser eliminada da matéria dada por provada o teor do ponto 32. da matéria assente dado que, nenhuma das partes alegou tal matéria, e não houve qualquer depoimento de qualquer testemunha ou documento que referisse tal matéria.
2.5- Deve ser reformada a matéria dada por provada nos pontos 33. e 34., da matéria assente dado que, contraria frontalmente o teor do Doc. nº anexo à PI., que foi dado por provado, e os depoimentos das testemunhas JP… e MU…, e ainda porque os depoimentos da Apelada e do seu marido sobre esta matéria não são minimamente verdadeiros ou credíveis. Consequentemente, quanto à matéria dos pontos 33. e 34., deverá ser dado por provado o seguinte: 33. Desde 25/08/2017 que o A. tentou reunir com R. para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar por acordo uma data para assinar essa escritura. 34. O gerente da A. CU…, reuniu com o marido da R. em 19/10/2017, e ambos acordaram em concluir a compra do o imóvel, nos termos fixados no Contrato de Arrendamento, pois que a A. tinha assegurados os financiamentos necessários para proceder ao pagamento do respetivo preço. 34-A. Nessa reunião O gerente da A. CU… solicitou ao marido da R. que era apenas necessário reunir os documentos necessários para lhe serem enviados para se agendar a escritura para se efetivar o negócio.
2.6- Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 40. da matéria assente dado que, o teor deste ponto deverá referir claramente a hora e as circunstâncias em que Apelante teve conhecimento do doc. nº 13 anexo à PI, por tal ser de enorme importância para a decisão do pleito.
Consequentemente, no ponto 40. deverá ser dado por provado o seguinte: 40. O ilustre mandatário da R., remeteu essa convocatória ao ilustre mandatário da A. por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, dia 3/11/2017, cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual enviou o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45, e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene ́s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados. A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em Cascais. O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético. O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”
2.7- Deve ser dada por provada por constar dos autos ser de grande importância para a boa decisão do pleito e não conta da matéria dada por assente na douta sentença recorrida o seguinte: “O advogado da R. só no dia 08/11/2017 às 13,22 horas, enviou por e-mail, ao advogado da A. uma das folhas da declaração camarária substitutiva da licença de utilização do imóvel, cfr. doc. nº 19 anexo à PI, e no dia 09/11/2017 não tinha ainda entregue à A. a segunda folha de tal declaração, que se compõe de duas folhas (cfr. doc. nº 20).”
2.8- Deve ser dada por provada por resultar claramente dos autos ser de grande importância para a boa decisão do pleito e não conta da matéria dada por assente na douta sentença recorrida o seguinte: A falta de comparência da A. nos dias 7 ou 9 Novembro de 2017 no cartório Notarial da Dra. AM… em Cascais para outorgar a escritura de compra do imóvel, ficou a dever-se à impossibilidade de no reduzido espaço de tempo que mediou entre essas datas e a receção da notificação e dos documentos necessários a essa outorga para o efeito remetida pela R. verificar tal documentação era adequada permitir-lhe assinar e pagar sem riscos o preço da compra do imóvel, diligenciar a presença no notário do seu gerente que reside em Londres, obter as declarações fiscais para o IMT e Imposto de selo, e mobilizar os valores necessários aos seus pagamentos e ao pagamento da escritura e do montante do preço devido pela compra do imóvel, valores que no seu total ascendem a mais de € 2.360.00,00.”
2.9- Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 53. da matéria assente dado que no texto constante da douta sentença recorrida quanto a este ponto, está truncado, por forma a dar-lhe um sentido diferente da contante no certificado Notarial que cosntitui o doc. nº 24 anexo à PI.
Consequentemente, no ponto 53. deverá ser dado por provado o seguinte: Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”
2.10- Deve ser aditada á matéria dada por provada, por ser de grande importância para a boa decisão do pleito o seguinte: “Da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R., pagar-lhe o respetivo preço e receber dela a correspondente quitação.”
2.11- É manifesto que a Apelada e o seu marido mentiram nos seus depoimentos em juízo, pois contradisseram repetida e flagrantemente o teor dos documentos da sua própria autoria constantes dos autos, designadamente quanto aos motivos que levaram a Apelada a não assinar a escritura para que foram convocados pela Apelante, quando disse que se esta tivesse o dinheiro para comprar o imóvel faria a escritura de um dia para outro, quando afirmou a Apelante e nada dissera e não dera qualquer explicação para não comparecer no Cartório de Cascais e á forma como decorreu a sua presença no Cartório do Dr. EF…, pelo que tais depoimentos por serem simulados, eivados de má-fé e clara reserva mental, nunca poderiam fundamentar a decisão da matéria de facto e classificados como de facto foram pela meritíssima juíza “a quo”, de confiáveis, credíveis, convincentes, consistentes e isentos as declarações, em violação frontal, groseira e objetiva das mais elementares regras legais que regem o valor da prova, da sua análise e aplicação, e até do bom senso.
3º Também não procede a douta sentença recorrida na aplicação que faz do direito á matéria provada, pois ao contrario do que entende meritíssima juíza “ a quo”, deve considerar-se que “Exercida a opção de compra, ou seja, declarado pelo arrendatário que queria adquirir o imóvel, constituiu-se contrato-promessa bilateral de compra e venda (artigo 410.º do Código Civil) valendo as quantias entregues como sinal nos termos estipulados (cláusula 10ª/2), Acórdão do STJ de 10/11/2011 ( dgsi.pt), como defende a Apelante na sua PI.
4º E que, como se defende no mesmo Acórdão “ .. a A. emitiu uma proposta contratual de outorga de um contrato-promessa de compra e venda que integraria as cláusulas que, tendo em vista esse contrato, constavam já do contrato-promessa de arrendamento a converter, como sucedeu, em contrato de arrendamento ( ver artigo 405.º/2 do Código Civil: “ as partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei”). “
5º Ora, duvidas não restam de que, no caso presente, a declaração do beneficiário do direito de opção de compra tinha de declarar a sua decisão de comprar o imóvel tinha de ser comunicada à Apelada até 31/08/2017 e que tal aconteceu de facto através da carta remetida à Pelada em 25/08/2017 e por esta recebida em 28/03/2017.
6º Entendemos, pois, que o prazo de 31/08/2017 fixado no ponto 5. do contrato fixa a data limite para a Apelante comunicar à Apelada o sua decisão de comprar o imóvel e que, estando omissa no contrato a data ou o prazo para realização do contrato de compra e venda, devem as partes acordar nesse prazo ou nessa data (art.º 777º nº 2 do C. Civil) ou caso tal não seja possível deverá essa fixação ser deferida ao tribunal.
7º Mais, no citado dia 31/08/2017, ou seja, ainda no decurso do prazo fixado no contrato, a Apelante enviou à Apelada o e-mail que constitui o Doc. nº 3 anexo à PI, no qual pergunta à Apelada qual a disponibilidade desta para se reunirem “…tendo em vista definirem todos os detalhes para finalizar a venda.”
8º E mesmo que se entendesse com a Apelada, que a execução do contrato de compra e venda não foi feita até 31/08/2017, o que só por mera cautela de raciocínio se admite, tal não conduziria em caso algum ao incumprimento do contrato de compra pela Apelante, mas antes configuraria apenas uma situação de mora na execução do contrato de compra do imóvel, como resulta do disposto no art.º 808 nº 2 do C. Civil.
9º Ora, mesmo admitindo, apenas por mera cautela de patrocínio, que no caso dos autos existisse mora da Apelante na execução do contrato de compra e venda, não teria a Apelada direito a invocar o seu incumprimento definitivo pois nunca provou ou sequer alegou ter deixado de ter interesse no cumprimento do mesmo.
10º É, também evidente que a notificação feita pela Apelada à Apelante, para a outorga da escritura de compra e venda do imóvel, nos dias 07 ou 09 de Novembro de 2017, foi feita com grosseira má fé, pois é por de mais absolutamente claro que esta não tinha, objetivamente, qualquer possibilidade de cumprir uma marcação de escritura feita nas condições de prazo que da mesma constam, e a lei exige no art.º 808 nº 2 do C. Civil que tal notificação seja feita com prazo razoável.
11º A Apelada bem sabia que a era objetivamente impossível á R. outorgar nessas condições a referida escritura, pois é claro e notório para qualquer pessoa mediana e razoavelmente informada, que ninguém tem imediatamente disponível numa conta bancária à ordem € 2.360.000,00 (dois milhões e trezentos e sessenta mil euros), e mesmo que nenhum Banco tem, objetivamente, qualquer possibilidade, de em pouco mais de 24 horas, sem qualquer pré-aviso mais longo, disponibilizar a um Cliente valores dessa ordem em efetivo dinheiro efetivo ou cheque bancário.
12º E sendo também certo que, ao contrário do que defende a meritíssima juíza “a quo” o ónus da prova da razoabilidade desse prazo compete à Apelada que invocou esse direito e não à Apelante (artº. 342º nº 1 e nº 3 do C. Civil), verifica-se que aquela nunca fez tal prova.
13º Assim, não pode deixar de concluir-se que, a verdadeira intensão da R. neste processo, é e sempre foi não cumprir a promessa que assumira com a A. de lhe vender o imóvel pelo preço de € 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil euros), e que a Apelada agiu no presente caso dolosamente, por forma a tornar objetivamente impossível à Apelada cumprir a notificação que lhe fez para a outorga da escritura, e tem de se considerar a tal notificação é nula e de nenhum efeito (art.ºs 244º e 240º do C. Civil).
14º Mas mesmo que tal notificação fosse tida por válida, o que só por mera cautela de patrocínio se admite, a única consequência do incumprimento dessa notificação seria a mora no cumprimento do contrato, ( art.º 805 nº 1 do C. Civil), e nunca a Apelada podia legitima e validamente dar por definitivamente incumprido o contrato, uma vez que, nunca provou ou sequer alegou que tal mora lhe tivesse feito perder o interesse no cumprimento do contrato, como o exigem os art. 798º, 804º nº 2 e 808º, todos do C. Civil.do C. Civil.
15º Não pode deixar também de concluir-se que, ao contrario do que se decidiu na douta sentença recorrida, uma vez exercida atempadamente como aconteceu, a opção de compra, as partes passam a reger-se, quanto a essa parte do contrato, no âmbito de um contrato de promessa de compra e venda, e assim sendo, é, sem margem para dúvidas, aplicável ao caso dos autos o regime da execução especifica prevista no art.º 830 do C. Civil, como expressamente se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 09-04-2019, votado por unanimidade no processo 9286/16.8TALM.L1-7 de 09/04/2019: dgsi.pt), onde se declara o seguinte: “V-Sendo o contrato optativo, a compra e venda de um bem imóvel sujeito á formalização da declaração de vontade das partes, pode o beneficiário da opção, em caso de recusa do vendedor na realização da respetiva escritura publica, recorrer à execução específica, na medida em que, nesse caso, a aceitação do beneficiário se releva insuficiente à perfeição do negócio, cabendo suprir a declaração negocial do faltoso, irremediavelmente vinculado à venda, no ato da formalização do contrato.”
16º Tem pois direito a Apelante a que lhe seja pelo tribunal fixado prazo para depositar, á ordem dos presentes autos o preço de € 2.200.000,00., fixado para a compra do imóvel devendo reconhecer-se o seu legítimo direito de retenção do imóvel até á data do transito em julgado da sentença a proferir nos presentes autos (755º nº1 alínea f) do C. Civil.
17º E dado que o incumprimento da Apelada, por ela decidido e declarado no dia 05/12/2017 causou prejuízos à Apelante, pois se tivesse adquirido nesse dia o imóvel, não teria de pagar qualquer renda mais á Apelada no âmbito do contrato de arrendamento, que efetivamente pagou no valor total de € 23.335,00, deve também esta de ser condenada a devolver à Apelante o referido montante (art.º 798º do C. Civil).
Face a todo o exposto, temos que concluir que com a douta sentença recorrida, violou a meritíssima juíza “a quo”, designadamente, os art.ºs 237º, 239º, 240º, 244º, 342º nºs 1 e 3, 344º, 371º nº 1, 376º nºs 1 e 2, 405º nº 2, 410º nº 3, 755 nº 1 alínea f), 762º, 777º nº 2, 789º, 804º nº 2, 805º nº 1, 808º, 830º, 875º e 1051º alínea b), todos do Código Civil, e ainda os art.ºs 607 nºs 4 e 5, do CPC”.
Relativamente ao recurso da autora, foram apresentadas contra-alegações pela ré concluindo:
“Quanto à matéria de facto provada:
1. Pela douta sentença a quo vem a aqui Recorrida, absolvida de todos os pedidos, feitos pela Recorrente, com exceção da condenação parcial no pagamento de benfeitorias realizadas no imóvel identificado nos autos recorridos.
2. É desprovido de fundamento todo o expendido pela Recorrente.
3. O depoimento desta testemunha MU… não podia produzir prova quanto ao acordado na cláusula 5ª do contrato de arrendamento, pois a mesma não fez parte das negociações nem assistiu à feitura do contrato.
4. O depoimento desta testemunha não foi um depoimento claro, e em primeira mão, dos exactos termos negociados, ao contrário dos depoimentos prestados pela Recorrida e pela sua testemunha.
5. Em sede de audiência de discussão e julgamento, a testemunha JvB…, demonstrou ter conhecimento sobre o regime internacional dos pactos de opção, nas vertentes versão europeia e versão americana, minutou o contrato de arrendamentos em causa nos autos recorridos e participou em todas as negociações e reuniões.
6. A testemunha MU… não participou em nenhuma negociação, apenas teve conhecimento indirecto e não especificado e não tem conhecimentos técnicos (académicos ou profissionais) sobre a matéria em causa nos autos recorridos, pelo que não é idónea a fazer prova de factos que desconhece.
7. Ficou claro pela inquirição de todas as testemunhas que tiveram conhecimento do contrato, que à data da elaboração deste, a Recorrente já tinha decidido comprar o imóvel, sendo apenas incerto se teria disponibilidade financeira de o fazer.
8. O prazo estipulado no contrato de arrendamento em causa nos autos recorridos não era um prazo para a Recorrente decidir se queria comprar, mas sim um prazo para esta obter os fundos necessários para a aquisição.
9. Considerados todos os depoimentos, outro entendimento não é possível ter, senão o entendimento do doutro tribunal a quo, e considerar-se como provado que “a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de Agosto de 2017” não tendo mérito a tese da Recorrente.
10. É totalmente incompreensível a argumentação de que o facto de a venda poder ocorrer antes do vencimento do prazo da opção de comprar, é apto a provar que a compra poderia ocorrer depois desse prazo. É por demais evidente, que o que as partes acordaram quanto a isto, foi a repartição do lucro da Recorrente, caso esta viesse a vender o imóvel durante o ano subsequente à sua aquisição.
11. A testemunha MU… não foi honesta quando afirmou que a Recorrente precisava de tempo para decidir se o edifício arrendado se adequava ao seu negócio, não sendo esta sua afirmação mais do que uma tentativa desesperada de tentar justificar uma posição que sabe ser injustificável.
12. Ficou provado pelo depoimento de todas as testemunhas, incluíndo o Sr. MU..., que sempre foi intenção da Recorrente comprar o imóvel, a questão não estava na vontade de adquirir, estava na capacidade financeira de adquirir.
13. Deve confirmar-se o entendimento do tribunal a quo e considerar provado que “Em momento algum, houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o Imóvel, mas tão só e apenas quanto à possibilidade de a A. beneficiar de apoios externos para o conseguir fazer.”
14. Não deve ser admitido, como facto provado o conteúdo de uma carta remetido pelo advogado da Recorrente à Recorrida, sem ter sido feito qualquer outro tipo de prova quanto ao conteúdo da mesma.
15. A carta que a Recorrente quer ver transcrita é uma carta escrita por um advogado, portanto uma pessoa com especiais qualificações técnicas, jurídicas e judiciais, e que por isso deve ser apreciada pelo tribunal com especiais reservas, pois que é sabido que, em princípio, os advogados serão especialmente cuidadosos na elaboração de documentos em representação dos seus clientes, fazendo-o sempre de modo a poder aumentar as suas hipóteses de sucesso em caso de litígio.
16. Decorre do doc. 7 da Petição Inicial que em 19 de Outubro de 2017 o gerente da Recorrente reuniu com o marido da Recorrida, em virtude da aquisição de outro imóvel pela Recorrente.
17. Em todo o caso, sempre se terá de dar por provado que “em 19 de Outubro de 2017 o gerente da A. reuniu com o marido da R.”.
18. O e-mail junto como doc. 9 da Petição Inicial, não afirma claramente que o financiamento já existe, o que esse e-mail faz é um apelo a que o marido da Recorrida acredite que esse financiamento já existe.
19. O referido doc. 9 da Petição Inicial não é apto a fazer prova da existência de financiamento, pois consiste apenas num e-mail elaborado pela Recorrente, que foi contrariado pelas suas testemunhas, em especial pela testemunha JP…, e pela documentação junta aos autos pela própria Recorrente, em especial o documento 14 da Petição Inicial.
20. Não pode ser dado como provado que, desde 25/08/2017, a Recorrente tentou reunir com a Recorrida, para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar, por acordo, uma data para a sua assinatura, pois que não foi feita prova quanto a este facto em sede de audiência de discussão e julgamento.
21. Inexistindo outro elemento de prova, não pode ser dado valor probatório a comunicações, pensadas, escritas e assinadas por um profissional do direito, versado nas lides judiciárias.
22. Não pode dar-se como provado que da reunião de 19 de Outubro de 2017, entre a Recorrente e o marido da Recorrida, tenha resultado que, para conclusão do negócio (compra e venda do imóvel), apenas faltava reunir a documentação necessária.
23. Não foi feita prova quanto a este facto em sede de audiência de discussão e julgamento, sendo que do documento junto a este propósito (doc. 9 da Petição Inicial) resulta claramente que faltava ainda o acordo quanto a esse negócio.
24. Não tendo sido feita prova em audiência de discussão e julgamento de que a 09/11/2017 a Recorrente não tinha a licença de utilização completa, sendo esse argumento contraditório com os demais argumentos da Recorrente e prova feita nos autos, e cabendo à Recorrente o ónus da prova, não pode dar-se este facto por provado.
25. A Recorrente não alegou, nem foi debatido em sede de audiência de discussão e julgamento, ter sido impossível a sua presença na escritura marcada pela Recorrida para 7 ou 9 de Novembro de 2017, nem tão pouco qual a sua motivação para não ter comparecido nesses dias.
26. A Recorrente não alegou, nem foram abordados em sede de audiência de discussão e julgamento, factos que provem que o prazo conferido pela Recorrida, no caso concreto, era reduzido.
27. A Recorrente não alegou, nem foram abordados em sede de audiência de discussão e julgamento, factos que provem que o prazo conferido, no caso concreto, não era suficiente para reunir os documentos que incumbia à Recorrente recolher.
28. A Recorrente não alegou, nem foram abordados em sede de audiência de discussão e julgamento, factos que provem que o prazo conferido, no caso concreto, era insuficiente para fazer deslocar o seu gerente de Oxford a Cascais, ou que era um prazo insuficiente para a emissão de procuração a favor de quem o pudesse representar.
29. Quanto à indisponibilidade dos fundos, do depoimento da testemunha JP…, arrolada pela Recorrente, ficou provado que esta não prosseguiu com o pedido de financiamento, pelo que, nas datas designadas a Recorrente não dispunha de fundos para a aquisição do imóvel.
30. Sendo a falta de fundos para a aquisição, o real motivo para a sua não comparência nas datas designadas.
31. A Recorrente pretende que sejam dados por provados factos irrelevantes para a boa decisão da causa, designadamente, que “da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. Nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R, pagar-lhe o respectivo preço e receber dela a correspondente quitação”.
32. A existência ou inexistência de procuração a conferir poderes ao advogado da Recorrente para outorgar a escritura de compra e venda não releva pois que, e tal como decidido pelo tribunal a quo, mesmo que essa procuração não existisse, o prazo conferido pela Recorrida era adequado e suficiente para a emissão desse documento.
33. O advogado da Recorrente actuou de forma a criar na Recorrida a convicção de que tinha plenos poderes para representar a sua cliente na aquisição do imóvel, tendo-o declarado expressamente na primeira comunicação que enviou à Recorrida (doc. 2 da Petição Inicial).
Quanto às considerações sobre a fundamentação do tribunal a quo
34. O facto de a Recorrida, nas comunicações que enviou, mencionar apenas um motivo (a caducidade do direito de opção) não impede que existam outras motivações, que não são contraditórias mas cumulativas, que foram devidamente alegadas em momento próprio e provadas em sede de audiência de discussão e julgamento.
35. O ponto 28 da matéria de facto provada contém a transcrição parcial de uma comunicação remetida pelo então mandatário da Recorrida ao mandatário da Recorrente e não afirmações que tenham sido feitas pela Recorrida em juízo, pelo que não se percebe como é que esta pode ter mentido quanto a declarações que não proferiu.
36. É falso que a Recorrida tenha mentido descaradamente ao afirmar que a escritura se faria “facilmente de um dia para o outro”.
37. A Recorrente quer fazer crer que a Recorrida fez esta afirmação a propósito da recusa em celebrar o contrato de compra e venda após o termo do prazo da opção de comprar, quando, na verdade, a Recorrida fez esta afirmação a propósito da marcação da escritura durante o prazo de validade da opção de comprar.
38. A parte da audiência de discussão e julgamento transcrita pela Recorrente, não abordava a questão da caducidade do direito de opção, mas sim o momento em que a escritura poderia ser feita durante a validade do direito de opção.
39. A Recorrente usando de uma presunção com base em factos desconhecidos, não alegados e não provados, alega o conhecimento pela Recorrida dos motivos que levaram a Recorrente a não comparecer à escritura nas datas por aquela designadas.
40. Não se pode presumir que a Recorrida teve contacto com o seu então advogado e conhecimento das comunicações a que se refere a Recorrente antes dos dias 07 e 09 de Setembro.
41. Da análise do depoimento da Recorrida, considerado na sua totalidade, resulta que não há contradição com o documento 24 da Petição Inicial. É por demais evidente que a afirmação da Recorrida, de que não tinha dito na sala do notário, no dia 5 de Dezembro de 2017, que não ia assinar a escritura, se referia à conversa tida antes da elaboração do dito documento 24.
42. A restante prova documental e testemunhal confirma a veracidade da narração dos factos feita pela Recorrida.
Quanto à aplicação do direito
43. andou bem o tribunal a quo ao qualificar o contrato celebrado entre as partes como um contrato de arrendamento com opção de compra, qualificação que alicerçou não só no teor literal do contrato, como nos depoimentos das testemunhas que fizeram parte das negociações e assistiram à feitura do contrato.
44. Para interpretação da cláusula 5.ª do contrato em apreço nos autos recorridos, temos de atender às normas do Código Civil a propósito da interpretação e integração das declarações negociais, em especial o disposto nos arts. 236.º, 238.º e 239.º do Código Civil.
45. No caso em apreço nos autos, e da prova que produzida, resultou, sem dúvidas, que a vontade real das partes era a conclusão do contrato potestativo até ao dia 31 de Agosto de 2017, data até à qual devia ser promovida e executada a escritura de compra e venda do imóvel.
46. O regime estabelecido no n.º 2 do art. 777.º do Código Civil aplica-se aos casos em que, não estando estabelecido um prazo para o cumprimento da obrigação, esse prazo é necessário, atenta a natureza, as circunstâncias que a determinam, que lhe subjazem ou envolvem ou os usos a que está sujeita a obrigação.
47. O objecto do litígio nestes autos não se enquadra neste regime, pois que, a obrigação de conclusão do contrato potestativo tinha um prazo certo, acordado pelas partes. Não tendo a Recorrente cumprido com as suas obrigações dentro do prazo estabelecido, não lhe assiste o direito de pedir ao tribunal a fixação de um novo prazo.
48. Objectivamente, não é exigível ao homem médio, ao bom pai de família, que tendo acordado um prazo para a conclusão de um negócio, decorrido esse prazo (e um prazo adicional), mantenha o interesse na sua celebração, especialmente quando tal facto, resulta da inércia da Recorrente na obtenção do empréstimo (nas palavras do seu contabilista, o Sr. JP…, o processo nunca avançou da fase de avaliação), não podendo este comportamento deixar de se reportar culposo.
49. A Recorrente não alegou nem provou quaisquer factos que permitam concluir pela desrazoabilidade do prazo conferido pela Requerida para a celebração da escritura de compra e venda nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017.
50. Impendia sobre a Recorrente o ónus de provar que o prazo não era razoável, dado que este facto foi por si alegado (art. 342.º do Código Civil).
51. Não obstante, não ser seu o ónus da prova, a Recorrida provou que o prazo conferido, no caso em apreço, é razoável a adequado.
52. É por demais evidente o incumprimento pela Recorrente das obrigações assumidas no contrato celebrado, tendo caducado a sua opção de comprar e, não beneficiando a Recorrente de qualquer direito sobre o imóvel em causa nos autos recorridos”.
Não se conformando com a decisão proferida –na parte em que a condena no pedido de indemnização por benfeitorias - também dela apela a ré, formulando as seguintes conclusões:
“1. Pela sentença recorrida foi a Recorrente condenada a pagar à Recorrida indemnização por benfeitorias no montante de € 99.268,77. A decisão recorrida padece de erro quanto à decisão da matéria de facto e erro jurídico.
2. Não ficou provado em sede de julgamento que as obras tenham sido custeadas pela Recorrida no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel.
3. Nem da prova documental junta aos autos, nem dos depoimentos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, rigorosa e precisamente sumariados pelo tribunal a quo, resulta que as obras no imóvel arrendado tenham sido pagas pela aqui Recorrida “no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”.
4. Pelo que, inexistindo qualquer prova quanto a este facto não pode considerar-se que tenha ficado provado que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”, mas tão só e apenas que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A.”.
5. Para que o arrendatário tenha direito a indemnização ou compensação por benfeitorias feitas no imóvel arrendado, é necessário que este alegue e prove (a) que fez benfeitorias no arrendado, (b) que o seu levantamento deterioraria a coisa, (c) os custos em que incorreu com a benfeitoria e (d) o seu valor actual.
6. Impende ainda sobre quem alega o direito a indemnização por benfeitorias, o ónus de alegar e provar os factos que permitem considerar preenchidos os requisitos desse direito, nomeadamente, no que às benfeitorias necessárias diz respeito, a alegação e prova de que se tratavam de obras indispensáveis à conservação da coisa, com vista a evitar a sua perda, destruição ou deterioração.
7. A Recorrida não alegou quaisquer factos que permitam concluir pela necessidade desses trabalhos, tendo dito apenas que as obras realizadas “são manifestamente necessárias e úteis”.
8. A necessidade de obras apenas pode ser inferida quanto alguns dos trabalhos realizados pela Recorrida, não havendo alegação da necessidade de realização da maioria dos trabalhos concretizados.
9. Cabe ao tribunal apurar se perante os factos alegados as obras eram necessárias e úteis, não se podendo bastar com a mera invocação de necessidade, pelo que não havendo alegação nem prova quanto a todos, não poderia a Recorrente ser condenada a indemnizar a Recorrida por todos os trabalhos custeados.
10. A Recorrida apenas alegou que as benfeitorias, não podem ser levantadas “sem grave desvalorização e detrimento do imóvel”. No entanto, não alegou um único facto de onde se possa concluir que as benfeitorias não podem ser levantadas sem desvalorização e deterioração do imóvel. Nem tão pouco alegou a Recorrida uma qualquer razão de ciência que permita extrapolar essa conclusão.
11. O tribunal a quo substituiu-se à Recorrida no ónus de alegar concluindo que atento o tipo de obras realizado, não era possível o seu levantamento.
12. A Recorrida não alegou os concretos valores pagos por cada uma das obras realizadas, tendo alegado apenas um valor global para todas as obras.
13. Não é possível apurar qual dos custos com obras suportados pela Recorrida correspondem a benfeitorias necessárias, sendo apenas possível determinar qual o valor global pago pela Recorrida com obras no imóvel arrendado, sejam essas obras benfeitorias necessárias ou não.
14. Incumbia à Recorrida alegar o valor actual da coisa para efeitos de cálculo de indemnização. Porém, a Recorrida não fez uma única menção a este valor, tendo sido substituída nessa tarefa pelo tribunal a quo.
15. O ónus de alegação impende sobre a parte que se arroga a um direito e não ao tribunal, que a esta não se pode substituir, salvo quanto aos factos notórios.
16. O ónus de alegação e prova de factos que permitam concluir pela impossibilidade de levantamento da benfeitoria não é um facto notório, nem decorre de regras de experiência, tem de ser alegado pela parte.
17. Da mesma forma, o ónus de alegação e prova de factos que permitam concluir pelo valor actual da coisa locada recai sobre a parte que se arroga ao direito a indemnização, não decorrendo os mesmos de regras de experiência, nem sendo os mesmos factos notórios.
18. Pelo exposto, é forçoso concluir que andou mal o tribunal a quo ao considerar verificados todos os requisitos do direito do arrendatário a compensação por benfeitorias feitas, pois que não foram alegados nem provados nos autos de processo recorridos factos que permitam concluir pela necessidade de todos os trabalhos realizados, pela impossibilidade do seu levantamento, pelos custos de cada um dos trabalhos realizados e pelo valor actual do local, não podendo a falta de alegação da agora Recorrida ser sanada por presunções judiciais ou ser enquadrada no conceito de facto notório.
19. Mas mesmo que se considere que foram alegados e provados todos os pressupostos do direito a indemnização pelo arrendatário, quanto a benfeitorias realizadas, tese que apenas por mera cautela de patrocínio se equaciona, sempre se dirá que, ainda assim, não poderia a Recorrente ser condenada no pagamento das benfeitorias realizadas.
20. Conforme prescreve o n.º 5 do art. 1074.º do Código Civil, o arrendatário apenas terá direito a compensação pelas obras licitamente feitas, na falta de estipulação em contrário.
21. O tribunal a quo pronuncia-se e assenta a fundamentação da sua decisão em factos que não foram alegados por nenhuma das partes.
22. Encontra-se, porém, provado que “os trabalhos de renovação serão pagos pelo contraente A.”, a aqui Recorrida (cfr. Ponto 20, al. e) da matéria de facto provada).
23. Ao convencionar-se que o pagamento das obras seria feito pela arrendatária, não se pode concluir coisa diferente do que a renuncia desta ao direito a compensação.
24. A lei impõe que às declarações negociais seja dado o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (art. 236.º, n.º 1 do CC).
25. A Recorrida não alegou nem provou qualquer facto que contradiga o facto alegado pela Recorrente no artigo 205.º da sua contestação “a A. assumiu a obrigação de proceder ao seu [das obras] pagamento”.
26. A Recorrente alegou e provou, tal como configurado na matéria de facto provada, que a obrigação de proceder ao pagamento das obras recaia sobre a Recorrida.
27. Pelo que, se a esta competia pagar as ditas obras, não pode agora a Recorrente ser condenada a pagá-las, seja por via compensação por benfeitorias, seja por via de responsabilidade civil.
28. A Recorrida actuou de forma a criar na Recorrente a convicção de que não iria requerer qualquer compensação pelas obras realizadas, pelo que, ainda que lhe assistisse algum direito a ser compensada, a Recorrida actua em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, ao exigir agora compensação por essas despesas.
29. O abuso do direito é de conhecimento oficioso, pelo que deve ser objecto de apreciação e decisão, ainda que não alegado”.
Relativamente ao recurso da ré, foram apresentadas contra-alegações pela autora concluindo:
“1º Resultou claro para a meritíssima juiz "a quo" da análise de toda a prova produzida nos autos, que os trabalhos executados pela Apelada no imóvel e melhor descritos nos pontos 56 e 57 da matéria dada por provada, foram autorizados pela Apelante no pressuposto de que a Apelada iria adquirir o imóvel, pelo que tal matéria foi dada por provada no ponto 58 do capitulo III, da douta sentença.
2º E justificadamente, pois que:
2.1- Ficou provado que as obras em causa foram discutidas entre as partes e autorizadas pela Apelante;
2.2- O contrato de arrendamento, refere expressamente que concede à Apelada o direito exclusivo de optar pela aquisição do imóvel;
2.3- Resulta do teor dos depoimentos da Apelante e do seu marido, JvB… que todo o negócio foi por estes conduzido no sentido de ser concretizada a aquisição do imóvel pela Apelada, o mesmo sucedendo com a autorização para a realização de tais obras, a qual foi até dada antes da assinatura de tal contrato e, portanto, nesse pressuposto;
2.4- A própria Apelante no art.º 22º da sua contestação afirma confessa que "... em momento algum houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o imóvel...", pelo que decorre desta afirmação que, a autorização da Apelante para a execução dessas obras, foi dada com esse pressuposto.
2.5- É a própria Apelante que afirma, no seu articulado junto aos autos em 07/01/2019 com a refª. 31146763, que:
“49º Por fim, quanto às obras alegadas na alínea a) do art.º 72 da PI, as mesmas foram realizadas no segundo semestre de 2016, ainda antes do início da vigência do contrato de arrendamento em causa nos autos.
50º Esses trabalhos foram discutidos e autorizados pela R. e ascendiam ao montante de € 74.3905,01."
3º Ora, tendo ficado provado que para a Apelante nunca esteve em dúvida o interesse da Apelada na aquisição do imóvel, e tendo tais obras sido autorizadas pela Apelante antes até do início da vigência do contrato, é obvio que tal autorização foi dada no pressuposto de tal aquisição.
4º Este facto foi claramente percecionado pela meritíssima juiz "a quo" no âmbito da prova produzida e (ao abrigo dos poderes/deveres que lhe estão consignados no âmbito do disposto nos nºs 4 e 5 do art.º 607º e do n.º 2 do art.º 5, ambos do CPC) foi por ela legitimamente considerado como relevante para a boa decisão da causa.
5º Acresce que os nºs 2 e 3 do art.º 640º do CPC, impõem que, quando seja impugnada a decisão da matéria de facto, tem o recorrente, sob pena de rejeição, de indicar, designadamente, "... os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto diversa da recorrida." e "A decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas."
6º Ora, resulta com clareza das alegações da Apelante que esta não cumpriu nas suas Alegações qualquer destes requisitos, pelo que não pode, também por este motivo, deixar de ser rejeitada a sua pretensão, quanto á alteração do ponto 58 da matéria de facto dada por provada na douta sentença recorrida.
7º De facto, decidir nos termos requeridos pela Apelante, configuraria manifestamente uma decisão ilegal, por violação clara e flagrante do disposto no art.º 5.º nº 2, no art.º 607º nºs 4 e 5 e no art.º 640º nºs 2 e 3, todos do CPC.
8º Entende também a Apelante que errou a meritíssima juiz "a quo", quando a condenou a indemnizar a Apelada pelo valor das obras realizadas no locado no valor de € 99.268,77, dado que esta não teria alegado, que tais obras eram necessárias, que o seu levantamento deterioraria o imóvel e também que as mesmas eram necessárias à conservação do mesmo.
9º A Apelante esquece, porém, que tais obras foram por ela confessadamente autorizadas, como resulta com claramente dos pontos 56, 57 e 58 da matéria dada por provada, que apresentam a seguinte redação:
"56. A A. em Julho de 2016 executou os trabalhos e as obras no imóvel arrendado, no valor total de € 74.305,01 que pagou, a seguir discriminados, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda., cfr. doc. Nº 1 que se junta a fls. 134 a 137:
57. A A. realizou ainda em 13/09/2016 os trabalhos a que se reporta a factura junta a fls. 124, num total de €24.963,76, que pagou, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda.
58. Os trabalhos referidos em 56 e 57 foram discutidos e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que iria adquirir o imóvel;"
10º Acresce que a Apelante afirmou ainda no seu próprio articulado, junto aos autos em 07/01/2019, com a refª. 31146763, que autorizou e discutiu com a Apelada a realização de tais obras, afirmando o seguinte:
"49º Por fim, quanto às obras alegadas na alínea a) do art.º 72 da PI, as mesmas foram realizadas no segundo semestre de 2016, ainda antes do início da vigência do contrato de arrendamento em causa nos autos.
50º Esses trabalhos foram discutidos e autorizados pela R. e ascendiam ao montante de € 74.3905,01."
11º A própria Apelante e o seu marido, nos seus depoimentos em julgamento, confirmaram ter dado à Apelada autorização, para realizar as referidas obras executadas pela firma Pascoal Monteiro, Construções. Lda., após discussão das mesmas entre ambas.
12º Pelo tem de concluir-se que a Apelante considerou tais obras necessárias à execução do objeto do contrato de arrendamento.
13º Da descrição detalhada dessas obras que consta dos autos, tem de concluir- se, como o faz a meritíssima juiz "a quo", que pelas regras da experiência comum elas não podem ser levantadas sem grave prejuízo para o imóvel e que o imóvel foi amplamente beneficiado com as mesmas.
14º Assim é indiscutível que tais obras:
14.1- Eram necessárias á execução do objeto do contrato
14.2- Foram executadas licitamente pela Apelada, porque autorizadas e discutidas com a Apelante
14.3- Não é possível levantá-las sem prejuízo grave do imóvel
14.4- Foram pagas pela Apelada
14.5- Não consta do contrato disposição que obste ao direito da Apelada ser compensada pelo valor das mesmas
14.6- O contrato cessou por denuncia do senhorio.
15º De facto, o art.º 1074 n.º 2 do C. Civil, exige que haja disposição contratual acordada entre as partes que estipule que o inquilino não tem direito a ser compensado pelas obras por ele feitas e custeadas no locado, para que o seu direito legal a essa compensação não opere.
16º Assim, competia à Apelante alegar e provar que existia um acordo entre as partes pelo qual o inquilino tivesse renunciado a esse direito, sendo certo que tal acordo teria de ser necessariamente escrito por virtude do disposto no art.º 1069 do C. C, não podendo, portanto, ser tácito ou presumido.
17º Dado que a Apelada não alegou nem provou tal facto, a compensação à Apelada pelas obras realizadas é devida, por virtude do disposto no nº 5 do art.º 1074 do C.C.
18º É doutrina unânime dos nossos tribunais superiores que o valor das obras para efeitos do disposto no nº 5 do art.º 1074 do C.C., deve ser calculado nos termos do regime do enriquecimento sem causa e que o critério aplicável é o do empobrecimento da parte a compensar e não o do enriquecimento da parte obrigada a indemnizar, regime que é aplicável também ás situações de nulidade ou anulabilidade de um negócio, que no art.º 289 nº 1 do C.C., determina que a nulidade do contrato obriga á devolução do valor dos serviços prestados, se a restituição em espécie não for possível, como é o caso.
19º Decidiu, pois, bem a meritíssima juiz "a quo" quando condenou a Apelante a pagar à Apelada o valor de € 99.268,77, relativo ao preço pago pela Apelada pelas obras por ela executadas no imóvel.
20º Ao contrário do alegado pela Apelante, a lei não exige que se apresente a discriminação dos preços parciais dos trabalhos executados, como condição para a atribuição da compensação pelas obras realizadas no imóvel pelo inquilino.
21º É também certo e significativo que a Apelante não tenha indicado no seu recurso quais as normas legais que foram violadas pela douta sentença recorrida.
21º Pelo que tem de concluir-se que a douta sentença recorrida, nesta parte se conforma com a lei, não merecendo por isso censura”.
2. Questões a decidir:
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC - sem prejuízo das questões de que o tribunal deva conhecer oficiosamente e apenas estando adstrito a conhecer das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objeto do recurso - , as questões a decidir, relativamente aos dois recursos interpostos, são:
A) Da impugnação da matéria de facto pela Autora:
1) Se deve ser alterada a redação do ponto 13) dos factos provados para a seguinte: “13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar á R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.”?
2) Se deve ser alterada a redação do ponto 14) dos factos provados para a seguinte: “14. A A. acordou com a R. reservar para si a opção de compra do imóvel para poder certificar-se, de que o mesmo era o indicado para o desenvolvimento do seu negócio.”?
3) Se deve ser alterada a redação do ponto 27) dos factos provados, por forma a que o mesmo reproduza integralmente o teor documento nº 4 anexo à PI?
4) Se deve ser eliminado dos factos provados o ponto 32) aí constante?
5) Se deve ser alterada a redação dos pontos 33) e 34) dos factos provados para a seguinte: “33) Desde 25/08/2017 que o A. tentou reunir com R. para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar por acordo uma data para assinar essa escritura.” “34. O gerente da A. CU…, reuniu com o marido da R. em 19/10/2017, e ambos acordaram em concluir a compra do o imóvel, nos termos fixados no Contrato de Arrendamento, pois que a A. tinha assegurados os financiamentos necessários para proceder ao pagamento do respetivo preço.” e aditado um novo facto do seguinte teor: “34-A. Nessa reunião O gerente da A. CU… solicitou ao marido da R. que era apenas necessário reunir os documentos necessários para lhe serem enviados para se agendar a escritura para se efetivar o negócio.”?
6) Se deve ser alterada a redação do ponto 40) dos factos provados para a seguinte: “40. O ilustre mandatário da R., remeteu essa convocatória ao ilustre mandatário da A. por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, dia 3/11/2017, cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual enviou o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45, e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene ́s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados. A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em Cascais. O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético. O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”?
7) Se deve ser dado como provado que: “O advogado da R. só no dia 08/11/2017 às 13,22 horas, enviou por e-mail, ao advogado da A. uma das folhas da declaração camarária substitutiva da licença de utilização do imóvel (cfr. doc. nº 19 anexo à PI), e no dia 09/11/2017 não tinha ainda entregue à A. a segunda folha de tal declaração, que se compõe de duas folhas (cfr. doc. nº 20).”?
8) Se deve ser dado como provado que: “A falta de comparência da A. nos dias 7 ou 9 Novembro de 2017 no cartório Notarial da Dra. AM… em Cascais para outorgar a escritura de compra do imóvel, ficou a dever-se à impossibilidade de no reduzido espaço de tempo que mediou entre essas datas e a receção da notificação e dos documentos necessários a essa outorga para o efeito remetida pela R. verificar tal documentação era adequada permitir-lhe assinar e pagar sem riscos o preço da compra do imóvel, diligenciar a presença no notário do seu gerente que reside em Londres, obter as declarações fiscais para o IMT e Imposto de selo, e mobilizar os valores necessários aos seus pagamentos e ao pagamento da escritura e do montante do preço devido pela compra do imóvel, valores que no seu total ascendem a mais de € 2.360.00,00.”?
9) Se deve ser alterada a redação do ponto n.º 53) dos factos provados para a seguinte: “Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”?
10) Se deve ser aditado aos factos provados que: “Da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R., pagar-lhe o respetivo preço e receber dela a correspondente quitação.”?
B) Da impugnação da matéria de facto pela Ré:
11) Questão prévia – Do não conhecimento do objecto da impugnação da matéria de facto por incumprimento, pela apelante, dos requisitos enunciados nos n.ºs. 2 e 3 do artigo 640.º do CPC?
12) Se deve ser alterada a redação do ponto n.º 58) dos factos provados para a seguinte: “Os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A.”?
C) Do mérito da apelação da Autora:
13) Se a sentença recorrida, violou os art.ºs 237º, 239º, 240º, 244º, 342º nºs 1 e 3, 344º, 371º nº 1, 376º nºs 1 e 2, 405º nº 2, 410º nº 3, 755 nº 1 alínea f), 762º, 777º nº 2, 789º, 804º nº 2, 805º nº 1, 808º, 830º, 875º e 1051º alínea b) do Código Civil, e o art. 607º nºs 4 e 5, do CPC?
D) Do mérito da apelação da Ré:
14) Se o Tribunal a quo errou ao considerar verificados todos os requisitos do direito da ré a compensação por benfeitorias feitas?
3. Enquadramento de facto:
A DECISÃO RECORRIDA CONSIDEROU COMO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE:
1. Mostra-se descrito na ….ª conservatória do registo predial de Cascais com o n.º …/… o prédio urbano denominado vivenda “…” situado no Monte Estoril, na Av.ª …, n.ºs ... e ...-A, com área total de 2900 m2, área coberta de 363,5m2 e descoberta de 2536,5m2, inscrito na matriz com o n.º … composto por vivenda de rés-do-chão, 1.º andar é águas furtadas, com área coberta de 279,10m2, Pombal com a superfície coberta de 6,90m2, estufa com superfície coberta de 8,80m2, casa da caldeira com a superfície coberta de 6,60m2, duas arrecadações com superfície coberta de 55,30m2, balneário com a superfície coberta de 6,80m2 e logradouro com 2.526,50m2.
2. Pela Ap. 7639 de 2015/05/14 mostra-se inscrita a aquisição desse imóvel a favor da R. por compra a AMR…, JL… e JP….
3. A aquisição deste Imóvel pela R., foi feita na perspectiva de realização de investimentos imobiliários, tendo o imóvel sido colocado à venda pela A. após a aquisição.
4. A R. encarregou o seu marido, o Sr. JVB…, de promover o Imóvel e negociar os termos do contrato de compra e venda a ser celebrado.
5. A A. é uma sociedade comercial por quotas constituída em 20/12/2016, que se dedica ao exercício de actividades relacionadas com educação, promoção do ensino básico e secundário, desenvolvimento e concepção de actividades educacionais, cursos de formação ou outros de estudantes, professores e membros da comunidade, actividades económicas de investimento na educação e todas as actividades conexas e relacionadas com as supra descritas, cfr. certidão permanente com o código de acesso: …-…-….
6. A mesma tem como única sócia Greene´s Education, Limited, constando da certidão , constando da certidão permanente de registo comercial relativa á A. que a sócia tem sede em 45 Pembroke Street, Oxford, OX 1 BP, Inglaterra e como gerente CW… constando da mesma certidão que reside em … … Street, OX4 1 SZ Reino Unido Grãbretanha e Irlanda do Norte.
7. O marido da R. foi, então, contactado pela Sra. CH…, que, dizendo-se ser representante da sociedade referida em 5. que disse ser uma instituição de ensino que tinha um programa de ensino vocacionado para alunos com necessidades de ensino especiais, expressou o interesse desta instituição de ensino em utilizar o Imóvel para instalar a sua escola.
8. Porém, conforme transmitido pela Sra. C…, a dita instituição de ensino não tinha capacidade financeira para adquirir o Imóvel de imediato, propondo, em alternativa, o arrendamento.
9. Ainda segundo o transmitido pela Sra. C..., a instituição de ensino encontrava-se a aguardar a aprovação de financiamento externo que permitiria a aquisição do Imóvel, sendo quase garantido que teriam o referido financiamento.
10. Nem a R, nem o seu marido, nem o gerente da A. são cidadãos portugueses.
11. Quando se iniciaram as negociações que vieram a culminar com a celebração do contrato de arrendamento em causa nos autos, a A. ainda não tinha sido constituída.
12. Todas as negociações foram levadas a cabo com a Sra. CG… e com o, mais tarde, gerente da A., o Sr. CU…, que foram informados da intenção da R. de vender o Imóvel.
13. Ficou, então, acordado que a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de Agosto de 2017.
14. Em momento algum, houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o Imóvel, mas tão só e apenas quanto à possibilidade de a A. beneficiar de apoios externos para o conseguir fazer.
15. Embora a proposta de arrendamento não correspondesse à intenção inicial da R., a R. aceitou a celebração de um contrato de arrendamento.
16. Tendo assim a A. no exercício da sua actividade acima descrita (enquanto (enquanto contraente A) celebrado com a R. (enquanto contraente B) em 01/01/2017 (“Start Date: January 1st, 2017), o contrato de arrendamento “Rental Contract”, cuja cópia e respectiva tradução para português está junta como doc. de fls. 143 a 146.
17. Consta do contrato que a A. encontrava-se representada por Sr. C… se representada por Sr. CU… e a R. por Nibits Properties, Lda com sede na morada da A.com sede na morada da A.
18. No âmbito de tal contrato a R. deu de arrendamento à A. o prédio urbano referido em 1., denominado “Vivenda …”, sito na Av. …, n.º … e …--A, Monte Estoril, com área total de 2900m2, a área de 363,5m2 e a área descoberta de 2536,5m2, constituída por vivenda de rés-do-chão, 1.º andar e águas furtadas com área coberta de 279,10m2, com superfície coberta de 6,90m2, estufa com a superfície coberta de 8,80m2; casa da caldeira, com a superfície coberta de 6,60m2, duas arrecadações com superfície coberta de 55,30m2, balneário com superfície coberta de 6,80m2; e logradouro com 2.536,50m2, inscrita na matriz respectiva sob o art.º … do concelho de Cascais, freguesia do Estoril.
19. Como se retira dos Pontos 1 e 6. tal contrato foi celebrado com início no dia 01/01/2017 e termo no dia 30/09/2018, renovando-se por iguais períodos caso qualquer das partes a tal não se opusesse através de notificação escrita enviada à outra com seis meses de antecedência relativamente à data do termo do prazo inicial de vigência.
20. Nos termos do referido contrato, acordaram ainda as partes que:
a) De 1 de Janeiro de 2017 a 31 de Agosto de 2017, seria devida, pelo arrendamento, uma renda mensal de € 3.334,00 (cfr. ponto 1 do contrato de arrendamento);
b) De 1 de Setembro de 2017 até ao termo do contrato de arrendamento, seria devida, pelo arrendamento, uma renda mensal de € 6.667,00 (cfr. ponto 1 do contrato de arrendamento);
c) Caso a aqui A. viesse a beneficiar de financiamento externo da Horizonte 2010 ou de outras fontes (2020=Programa-Quadro da União Europeia para a Investigação e Inovação), a renda de € 6.667,00 passaria a ser devida desde o início do contrato (cfr. ponto 3 do contrato de arrendamento);
d) Para garantia do cumprimento das obrigações assumidas enquanto caução, a aqui A. pagaria o valor correspondente a 2 rendas iniciais, ou seja, € 6.667,00, a qual seria devolvida no termo do contrato (cfr. parágrafo 1 do contrato de arrendamento);
e) os trabalhos de renovação serão pagos pelo contraente A. incluindo renovações internas e externas e pintura do edifício, a instalação de novas instalações sanitárias simples e cozinha simples, etc. Excluem-se contudo quaisquer custos de renovações estruturais ao imóvel. Qualquer renovação para além das constantes nos itens supra exigirá a aprovação escrita do Contraente B. (cfr. ponto 4 do contrato de arrendamento);
21. Acordaram ainda A. e R . no Ponto 5. do referido contrato de arrendamento que o Contraente A retém a opção exclusiva de compra do imóvel pelo valor EUR de €2.200.000,00 (dois milhões de euros), que é válida até 31/08/2017 “Party A retains the exclusive option to buy the property for EUR 2.200.000.00 valid til August 31st, 2017”.
22. Mais acordaram ainda A. e R. que se a A. adquirisse o imóvel antes de Julho de 2017 e o vendesse antes de 30/09/2018 por valor por valor superior a €2.200.000,00 (dois milhões de euros), então o lucro gerado nestas operações seria dividido em partes iguais entre ambas (Ponto 5 do doc. n.º1).
23. Consta ainda do contrato que o mesmo se rege pelo direito português. Que as assinaturas em mensagens de correio electrónico são aceites por ambos os contraentes e, consequentemente são legalmente válidas. Serão assinadas cópias em papel deste contrato e entregues a ambas as partes. Os termos e condições supra foram acordados por ambas as partes e assinados pelas partes em 15 de Março de 2017 (assinatura do contraente A) e 14 de Março de 2017 (assinatura do contraente B pela própria R.).
24. Em 25/08/2017 a A. remeteu à R. a carta registada com aviso de recepção cuja cópia está junta como doc. 2 de fls. 21v com a PI e a fls. 88v na qual lhe comunicou que “gostaria de notificar V. Exa. Que o meu cliente Greene´s Education Portugal, Lda decidiu exercer e aceitar a opção de compra do imóvel Vivenda … (…) conforme referido no ponto / Cláusula 5 do Contrato de Arrendamento, assinado em 15 de março de 2017 entre a Senhora JV… e a Greene´s.
Conforme mutuamente acordado, a Greene´s Education Portugal adquirirá a propriedade Vivenda … pelo valor de 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil euros) livre de qualquer ónus. (…) por isso em breve confirmaremos a data de finalização da venda.
Em anexo junta-se a procuração emitida pelo meu cliente Greene´s Education que me concede plenos poderes para assinar e agir em seu nome no que respeita á compra da supra referida propriedade.”
25. A procuração junta em anexo à carta referida no ponto que antecede é a que consta de fls. 23 e de fls. 89 e 90, assinada por CU… em 22 de Agosto de 2017 em Oxford e autenticada no mesmo dia na Av. … n.º …, ….º dt.º em Lisboa onde CU… compareceu e assinou o termo de autenticação.
26. A referida carta foi recebida pela R. no dia 28/08/2017, como se comprova do respectivo aviso de recepção por ela assinado nessa data e cuja cópia está junta como doc. 3 com a PI e doc. 5 junto a fls. 87v.
27. E na sequência dessa carta a A. enviou através do seu advogado à R. no dia 31/08/2017 um email cuja cópia está junta como doc. 4 de fls. 26v solicitando-lhe a realização de uma reunião para a semana que se iniciava no dia 11/09/2017 a fim de se acordarem os detalhes para a finalização da compra e venda do imóvel.
28. A A. através do seu advogado recebeu em 04/09/2017 o email cuja cópia está junta como doc. 5 de fls. 27 no qual a R. através do seu advogado Dr. VS…, lhe comunicou que constatava que a A. não tinha conseguido adquirir o imóvel até 31/08/2018, “… o que fez caducar a opção de compra por aquele valor”, acrescentando que considerava que “A proposta contratual tinha um prazo fixo e a sua aceitação tardia pela A. não conduz a conclusão do negócio por impossibilidade de o realizar em escassos dias”.
29. A A. remeteu através do seu advogado àquela em 07/09/2017 o email junto como doc. 6 de fls. 27v no qual esclarece que o contrato fixa a data de 31/08/2017, não para a outorga da compra e venda do imóvel, mas sim para o exercício da opção de compra do mesmo, e solicitava de novo uma reunião entre as partes para a semana que se iniciava no dia 11/09/2017 em que os gerentes da A. estariam em Portugal.
30. A A. remeteu através do seu Advogado ao Advogado da R. em 26/09/2017 o email junto como doc. 7 a fls. 28 onde comunica “sem uma resposta do Exmo. Colega ao meu email infra, cumpre-me informá-lo de que os meus clientes receberam dos clientes do Exmo. Colega o email que remeto em anexo, relativo a uma eventual cumpra da Quinta de Manique na qual mantêm também interesse.
Não obstante tal interesse na Quinta de Manique, os meus clientes não pretendem desistir de fazer valer os seus direitos de opção de compra do imóvel sito na Av. …, n.º … no Monte Estoril, pelo que reitero ao Exmo. Colega a solicitação para uma reunião urgente sobre este tema, sob pena de ter de aconselhar os meus clientes a recorrer aos meios contenciosos para defenderem a sua posição, o que compreenderá dificultará a realização de qualquer destas transacções (…)”.
31. O Ilustre mandatário dos RR enviou ao ilustre mandatário dos AA o email junto como doc. 8 datado de 28/09/2017 onde comunica que “para os meus clientes a questão da aquisição da propriedade do prédio do Monte Estoril está encerrada e o colega procederá como entender.
A serem retomadas negociações será pelo valor actual de mercado.
Em todo o caso, vou comunicar aos meus clientes o conteúdo das suas mensagens e logo veremos da oportunidade de reunir sobre este assunto”.
32. Porque ao mesmo tempo a A. estava a negociar com o marido da R. a aquisição de um outro imóvel, em 19 de Outubro de 2017 o gerente da A. reuniu com o marido da R
33. Nessa reunião CU… reconheceu perante o marido da R. que a A., em Agosto de 2017, não tinha dinheiro para comprar o Imóvel e que os fundos ainda não se encontravam disponíveis.
34. Nessa mesma reunião, o marido da R. reafirmou a vontade desta de vender o imóvel e ainda a disponibilidade da R. para manter o preço de €2.200.000,00. Sendo que, querendo comprar, a A. teria de reunir os fundos e concluir o negócio com a maior rapidez.
35. CU… da A. enviou ao marido da R. o email junto como doc. 9 em 25/10/2017 onde se lê “Agradeço por se ter disponibilizado o tempo para a nossa reunião da semana passada pela franqueza da discussão. “I juste wanted to confirm that we are keen to go ahead with the purchase os Monte Estoril and believe that the funds are in place(…)” em português “Só quis confirmar que estamos interessados em prosseguir com a compra do Monte Estoril e acredite que o financiamento existe.
Se estiver de acordo pode enviar-me os documentos de venda que são necessários em Portugal de forma que possamos preparar toda a documentação com um solicitador?”.
36. A R. enviou em 23/10/2017 à A. a comunicação junta como doc. 10 a fls. 34 e ss onde comunica “No seguimento da carta do vosso advogado datada de 25 de agosto de 2017 em que me notificavam da vossa intenção “de exercer e aceitar “ a opção de compra do imóvel supra referido pelo preço acordado no ponto 5 do contrato de Arrendamento de 1 de janeiro de 2017, V. Exas nunca me notificaram de uma data para a concretização de tal compra.
Verifico também que o documento designado de procuração anexo á carta do vosso advogado, emitido pela Green Education Portugal foi assinado pelo Sr. CU… em Oxford em 22de Agosto de 2017 e não em lisboa.
Considero esta situação muito estranha e pela presente venho notifica-la que não aceito continuar á espera que a vossa intenção se concretize, e, por conseguinte, é pela presente notificada de que o seu direito de opção expirou e que o mesmo não tem agora qualquer efeito.”
37. Em resposta a A. pelo seu mandatário enviou á R. em 30/10/2017 a comunicação junta como Doc. 11 onde além do mais comunica que “(…)a minha cliente considera, como sempre considerou, que a opção de compra foi válida e tempestivamente efectuada, pelo que naturalmente a mesma está em vigor, sendo destituída de facto e de direito a sua intenção de dar sem efeito essa opção.
Recordo que, não tendo sido estipulado no contrato de arrendamento uma carta para a assinatura da escritura, caberá às partes marcar, preferencialmente, por acordo a data de realização dessa escritura, o que o meu cliente tem frequentemente vindo a tentar fazer desde 25/08/2017, mas que V. Exa. Sem fundamento, se tem oposto (…)
Ora, uma vez que V. Exa. Já considera que a escritura podia e pode realizar-se após 31/08/2017 o que se saúda, sou novamente a insistir para que me remeta à minha cliente, a documentação necessária que lhe cabe enquanto proprietária disponibilizar para se poder marcar a escritura de compra e venda do imóvel, e sugira, desde já uma data razoável para a realização da mesma.
Mais uma vez (…) solicito o agendamento de uma reunião para, de comum acordo, se marcar essa data, reunir toda a documentação necessária e acertar-se os demais pormenores (p. ex. local e notário) para a realização com sucesso da referida escritura.
Assim, a minha cliente aguardará por 15 dias 8de calendário) findos os quais, não terá alternativa senão recorrer aos meios judiciais para fazer valer os seus direitos.”
38. A R. encontrando-se já exausta e cansada com a situação e perante a advertência de recurso aos meios judiciais com os consequentes custos e desgaste, e perante a veemência da A. em querer celebrar o contrato de compra e venda a R. decidiu marcar a escritura dentro dos 15 dias do prazo mencionado na carta referida no facto provado que antecede.
39. Notificando de seguida A. enviando para o efeito no dia 3 de Setembro de 2017 à A. a comunicação junta como doc. 12 (fls. 40) “Vimos pelo presente notificar V. Exa. Para comparecer no Cartório Notarial da Dra. AM… na R …, n.º … Cascais às 11h do dia 7 de Novembro de 2017 ou às 14h30m do dia 9 de Novembro de 2017 ao vosso critério, para assinar a escritura notarial de compra e venda do imóvel supra indicado, de que sou a proprietária, pelo preço de €2.200.000,00 (dois milhões e duzentos euros).
Foi acordado que o pagamento deste preço seria efectuado até 31 de agosto de 2017, no Ponto5 do contrato de arrendamento e V. exas nunca me notificaram uma data para a referida compra.
Caso V. Exas. não compareçam ou não cumpram o pagamento do valor indicado, a oferta de venda pelo peço acima mencionado ficará definitivamente sem efeito”.
40. Dessa convocatória foi dado conhecimento ao ilustre mandatário da A. pelo ilustre mandatário da R. em 3/11/2017 cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual envia o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45 e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene´s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados.
A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais.
O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….
Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético.
O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”
41. O dia 07/11/2017 é uma terça-feira e o dia 09/11/2017 é uma quinta-feira.
42. Pelo ilustre mandatário da A. foi enviado ao ilustre mandatário da R. o email datado de 07/11/2017 dando conhecimento da carta enviada pela A. à R. em resposta à carta de 03/11/2017 (Doc. 17 de fls. 50).
43. A A. no dia 07/11/2017 enviou à R. a carta junta a fs. 52 como doc. 18 onde comunica: “(…) pela presente venho confirmar a recepção da sua carta datada de 3 de Novembro, relativa á data do notário para a compra pelo meu cliente (…) Até à data o meu cliente ainda não recebeu a notificação escrita, mas solicitou-me que prosseguisse (…)” além de solicitar seja enviada “declaração” da Câmara Municipal de Cascais que ateste que o imóvel é anterior a 1951 e que em conformidade não necessita de licença de utilização. Nas próximas semanas o Sr. CU… estará em viagem na Europa e depois na China e só regressando a Oxford no dia 28 de Novembro.
Consequentemente gostaria de sugerir as datas de 30 de Novembro, 4 de Dezembro ou 5 de Dezembro para a assinatura da escritura de compra e venda do referido imóvel no cartório Notarial da Dra. AM… (…)”.
44. Em resposta o ilustre mandatário da R. enviou ao ilustre mandatário da R. o email junto como Doc. 19 a fls. 52v onde se lê “a minha notificação para si foi perfeita, não só por o colega ser o procurador da sociedade para efeito da compra e não apenas o seu mandatário e ter claramente sido notificado para a escritura de compra e venda dentro do prazo por si fixado, como, além disso, todos os elementos necessários à outorga da escritura terem sido enviados para si e para o cartório notarial.
Junto envio para seu conhecimento atempado a certidão camarária que comprova que o edifício objecto da opção de compra ter sido construído antes de 1951 e portanto estar dispensado da licença de utilização”.
45. Pela Chefe de Divisão de Assuntos Jurídicos da Câmara Municipal de Cascais foi emitida em 15/09/2011 a certidão junta como doc. 20 a fls. 53 pela qual certifica que o imóvel referido em 1. é de construção anterior a 1951.
46. Pelo Ilustre mandatário da A. foi enviada ao ilustre mandatário da R., em 08 de Novembro de 2017 o email junto como doc. 21 onde se lê: “1- A notificação do Exmo. Colega enferma dos seguintes vícios:
a) A procuração que detenho apenas me confere poderes para exercer a opção de compra do imóvel em nome da minha cliente mas não para proceder á sua compra pelo que para este efeito apenas é válida a notificação feita directamente à minha cliente, que só hoje a recepcionou.
b) Não me foi enviado com a referida notificação um documento essencial à outorga da escritura, a declaração camarária comprovativa de que o prédio foi constituído antes de 1951(…)
c) Não tendo o Exmo. Colega enviado a planta anexa á declaração camarária e nela referida continuo ainda nesta data e a esta hora,
d) Não fixei em momento algum qualquer prazo para a execução da escritura de compra e venda, pois sempre lhe comuniquei que a data para esse efeito teria de ser definida de comum acordo, o que reiterei quando transmiti á cliente do Exmo. Colega, na minha carta de 30/10/2017 que a minha cliente aguardaria por 15 dias para que fosse agendada uma reunião para, de comum acordo, se marcar a data da escritura sob pena de agir judicialmente, sendo também certo que em caso algum fixaria um prazo nas condições que constam da notificação do Exmo. Colega e que manifestamente revelam a inexistência clara de uma vontade séria de cumprir os compromissos contratados.
2- Nestes termos reafirmo o teor da carta por mim enviada à cliente do Exmo. Colega com data de 07/11/2017.(…)”.
47. Nem a A. nem outrem em sua representação compareceu nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017 no cartório notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais.
48. Pela notária Dra. MA… foi lavrado Instrumento Notarial Avulso junto como doc. 8 a fls. 93v e 94 onde além do mais consta: “desejando ela vendedora realizar avisou por carta registada de três de Novembro corrente, com aviso de recepção assinado pelo destinatário em sete de Novembro corrente de que deveria comparecer neste cartório à hora marcada munido do preço acordado.
Eu é desejo dela outorgante que fique consignado que os representantes legais da sociedade “Greene´s Education Portugal, unipessoal, Lda.” ainda que devidamente notificados para estarem presentes no acto conforme documentos em anexo e tendo diligenciado a promitente-vendedora na obtenção de todos os documentos indispensáveis à realização da escritura marcada, no entanto não compareceram nem se fizeram representar pelo que não foi possível celebrar a referida escritura.
Eu, Notário, tendo feito a interpelação às pessoas presentes neste cartório á hora atrás indicada constatei não terem comparecido quaisquer representantes da sociedade compradora, pelo que não foi possível celebrar a compra e venda do dito prédio, conforme a sua referida marcação, por motivos imputáveis ao comprador. (…)”.
49. Consta dos autos (doc. 14) a fls. 46 um resultado da simulação feita pela A. junto do BPI Leasing Imobiliário (rendas antecipadas) datada de 23/11/2017, constando do mesmo em nota que: “os resultados desta simulação são indicativos e não consideram as alterações de taxa ou de preçário que ocorram até á contratação do leasing imobiliário, nem consideram as alterações de indexante que venham a ocorrer durante o prazo de financiamento. Os valores dos encargos são aproximados”.
50. Pela Autoridade Tributária e Aduaneira foram emitidas em 05/12/2017 as notas de liquidação juntas a fls. 48 e 49 (docs. 15 e 16) relativas à importância do IMT e do Imposto e de Selo a serem pagas pela aquisição do imóvel referido em 2.
51. Pela A. através do seu advogado foi enviada à R. a comunicação datada de 16/11/2017 junta como doc. 22 onde comunica que:
“1. A n/cliente (…) não recebeu até à presente data qualquer resposta á missiva que lhe remetemos no dia 7 de Novembro de 2017, na qual sugeria a marcação por comum acordo da outorga da escritura de compra e venda pelo preço de €2.200,00 (…) para os dias 30/11/2007, 04/12/2017 ou 05/12/2017.
2. Porque decorreram já 8 dias(…)decidiu informar de que procedeu á marcação da data para outorga da escritura de compra e venda para o dia 05/12/2017 às 12horas, no Cartório Notarial do dr. EF…, sito na Rua …, n.º …, ….º andar em Lisboa.;
3.
4. Não obstante o acima exposto, reitera a minha cliente a disponibilidade para, de comum acordo, ser fixada pro ambas as partes outra data ou hora(…)
5. Caso V. Exa. não dê resposta nos cinco dias seguintes ao dia de hoje considera a minha cliente que V. Exa. Aceitou a marcação da escritura para a data indicada
6. (…) o preço de €2.200.000,00 será pago através de cheque bancária (…)”
52. No dia 30/11/2017 a R. enviou à A. a carta junta como Doc. 23 Comunicando que (…) enviei anteriormente à Greene´s Education Portugal uma carta datada de 3 de Novembro de 2017 a notificar o sr. CU… para comparecer no Cartório Notarial de Dra. AM… no dia 7 ou 9 de Novembro para assinar o referido contrato de venda.
Essa carta foi enviada por correio registado (…) mas conforme consta no site dos Serviços postais não foi recebida por si, embora tenha sido notificado para a levantar no dia 7 e no dia 17 de Novembro.
Conforme disposto no n.º2 do artigo 224.º do código civil, uma comunicação que não seja recebida apenas devido a falta do destinatário é, no entanto eficaz.
Assim, pelo facto da não comparência no cartório notarial nas referidas datas (7 ou 9 de Novembro) o direito de opção exclusiva de venda expirou(…)
No próximo dia 05 de Dezembro comparecerei no cartório Notarial por vós escolhido (Dr. EF…), mas não assinarei o contrato de venda, e declarando, em vez disso, as razões acima mencionadas”.
53. No dia 05/12/2017 o dia fixado pela A. para a outorga da escritura de compra e venda compareceram no cartório Notarial do Sr. Dr. EF… a A. e a R. que se recusou a outorgar a escritura, como se comprova pelo certificado notarial cuja cópia está junta como doc. Doc.24 onde ficou a constar que “ … a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no Cartório Notarial em Cascais a cargo da Notaria AM… nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e que com esta ausência o direito de opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda na aquisição do mencionado imóvel caducou.”
54. A R. em 12/12/2017 remeteu á A. a carta junta como doc. 25 na qual para além de reiterar que considera que o direito de opção exclusiva da A. na aquisição do imóvel caducara lhe comunicou que se opõe à renovação do contrato de arrendamento pelo que o mesmo terminaria a 30/09/2018 devendo tal imóvel ser-lhe restituído nessa data desocupado de pessoas e bens, restituição que até à data não ocorreu.
55. No dia 05/12/2017 a A. tinha pago à R. uma renda adiantada como caução no valor de €3.3334,00a renda vencida em Dezembro de 2017 no valor de €6.667,00 e pagou ainda as rendas vencidas de Janeiro e Fevereiro de 2018 perfazendo tudo o valor de €23.335,00.
56. A A. em Julho de 2016 executou os trabalhos e as obras no imóvel arrendado, no valor total de € 74.305,01 que pagou, a seguir discriminados, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda., cfr. doc. nº 1 que se junta a fls. 134 a 137:
- Demolição/remoção com transporte a vazadouro dos seguintes elementos identificados em obra:
a) Demolição da estrutura de madeira da instalação sanitária e sanitários no alpendre da cozinha (Alçado Poente)
b) Remoção de todas as portadas externas, o aro é para manter
c) Remoção de todas as louças sanitárias de todos as instalações sanitárias
d) Remoção do todos os armários da cozinha e sanca falsa sobre os armários
e) Remoção de todos os peitoris de madeira podres dos vão de janelas exteriores para posterior colocação de novos.
f) Remoção de aro podre da porta interior da cozinha
g) Remoção de todos os troços de rodapé podres para posterior aplicação de novos.
h) Remoção de peças de pavimento em mármore danificadas e peças de pavimento em madeira podres
i) Remoção de pavimento em alcatifa do quarto e remoção do vinil da dispensa
j) Remoção de vidros martelados ( com relevo interiores e porta principal
h) Remoção da estrutura metálica no exterior, piso térreo, alçado lateral.
- Instalação dos seguintes elementos identificados em obra:
a) 1 Instalação sanitária do R / C
b) 2 Instalações sanitárias no 1º Andar mantendo a banheira
c) 2 Instalações sanitárias no piso 2
- Reparação dos seguintes elementos identificados em obra:
a) Aplicação de novos peitoris e algumas madeiras em todos os vãos de janela exteriores e aro interior da porta da cozinha, prontos a pintar.
b) Aplicação de rodapés em madeira com 0,20m de altura pronto a pintar
c) Aplicação de rodapés em madeira com 0,10 de altura, pronto a pintar
d) Afinação de todas as portas interiores
e) Afinação de todas as janelas exteriores e substituição de vidros partidos
f) Reparações em pavimentos em pedra e cerâmicos sem substituição de peças danificadas e limpeza final com máquina de água, resultado final com diferentes tonalidades e texturas.
g) Reparação de pavimentos em madeira, elementos soltos ou podres, e limpeza com despolimento mecânico, incluindo aplicação de cera acrílica sem betumar juntas.
h) Envernizamento do corrimão da escada e enceramento do pavimento da escada.
i) Reparação em pavimento de zona húmida com tinta tipo epoxy com acabamento antiderrapante, inclui zona de duche.
- Pintura dos seguintes elementos identificados em obra:
a) Tetos interiores – Preparação de bases danificadas com as reparações necessárias e aplicação de pintura de tetos interiores com uma demão de primário, isolante e duas demãos de tinta de água de primeira qualidade para perfeito acabamento.
b) Paredes interiores – Preparação de bases danificadas com as reparações necessárias e aplicação de pintura de tetos interiores com uma demão de primário, isolante e duas demãos de tinta de água de primeira qualidade para perfeito acabamento
c) Paredes exteriores, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, rebocos de desagregados e remoção de verdetes com lavagem a jato de água em todas as superfícies, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta textura (tinta de areia) para exteriores de cor branco e cinza
d) Tetos exteriores, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, rebocos de desagregados e remoção de verdetes com lavagem a jato de água em todas as superfícies, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta textura (tinta de areia) para exteriores de cor branco e cinza
e) Teto de madeira, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta de esmalte de cor verde mate f) Execução de montagem e desmontagem de andaimes para execução dos trabalhos de pintura e reparações de rebocos e cimalhas
g) Execução de pintura em vãos exteriores, apenas na face interior incluindo lixagem, betumagem de fissuras, aplicação de massa de vidros onde necessário, betumagem de fissuras aplicação de massa de vidros incluindo uma demão de primário e acabamento com tinta de esmalte de cor branco
h) Execução de pintura de rodapés com 0,20 m de altura, incluindo lixagem, betumagem de juntas, e aplicação de tinta de esmalte de cor branco
i) Execução de pintura de todos os armários da dispensa, armários de bancada e de parede e de elementos separados
j) Execução de pintura interior e exterior de todos os armários de parede encastrados
- Diversos
a) Execução de limpeza de paredes em pedra ou cerâmicos, de todas as instalações sanitárias, remoção de calcários ou outras sujidades, incluindo tapamento de foros de fixações e canalizações anuladas
b) Limpeza final da obra
- Fornecimento e montagem do seguinte equipamento sanitário incluindo todas as ligação e acessórios e adaptação da rede de águas aos novos equipamentos:
- 1 Lavatório de coluna
- 1 Sanita com autoclismo de mochila com tampo
- 1 Monobloco de bidé
- 1 Espelho com 1,00 x 1,15m
- 4 Sanitas com autoclismo de mochila com tampo
- Teste do estado das instalações técnicas da:
- Rede Elétrica
- Águas (frias e Quentes)
- Rede de Esgotos
- Rede de Gás
- Rede de aquecimento central
- Fornecimento e montagem de 30 tomadas de telecomunicações incluindo cabo e abertura e tapamento de roços
- Execução de rede elétrica embebida, com fornecimento e instalação de calhas, cabos, caixas, e 100 tomadas duplas distribuídas pelos três andares do edifício, fornecimento de quadro elétrico para substituir o existente, incluindo a proteção aos dos novos circuitos das 100 tomadas e trabalhos de construção civil para embeber o quadro elétrico
- ARRANJOS EXTERIORES
- Execução de pintura a pistola em muro, sem reparações, incluindo apenas a escovagem do material solto
- Execução de pintura a pistola do anexo 2 e 3 (só exterior), anexo 1 – Garagem, (exterior e interior) e zona aberta, sem reparações, incluindo apenas a escovagem do material solto.
57. A A. realizou ainda em 13/09/2016 os trabalhos a que se reportam a factura junta a fls. 124 v num total de €24.963,76 que pagou, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda.
58. Os trabalhos referidos em 56 e 57 foram discutidos e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que iria adquirir o imóvel;
59. A A. tem vindo a efectuar o depósito dos valores A A. tem vindo a efectuar o depósito dos valores relativosrelativos rendasrendas acordadas no acordadas no contrato referido em 18 a 23contrato referido em 18 a 23 desde desde MarçoMarço de 2018 em conta aberta pade 2018 em conta aberta para o efeito em nome da Plater –– Serviços de Apoio Á gestão, Unipessoal, Lda no Novo Banco Serviços de Apoio Á gestão, Unipessoal, Lda no Novo Banco com o n.º …, com o n.º …, a qual a qual apresentava em 10/12/2018 o saldo no valor de apresentava em 10/12/2018 o saldo no valor de €66.670,00 (cfr. doc. 2 junto a fls. 141).€66.670,00 (cfr. doc. 2 junto a fls. 141).
A DECISÃO RECORRIDA CONSIDEROU COMO NÃO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE:
Não se provou que:
a. Era impossível à A. fazer deslocar o seu gerente único a Portugal nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017 o que era do conhecimento da R.
b. Nenhum banco tem possibilidade de em 24 h disponibilizar a um cliente valores na ordem do €2.360.000,00, o que era do conhecimento da R.
c. A R. sabia que a A. não tinha possibilidade para disponibilizar as declarações fiscais para o IMT e imposto de selo.
d. A R. sabia que a A. não podia comparecer nas datas nas datas designadas para os dias 7 e 9 de Novembro de 2017.
e. O gerente da A. estava em viagem pela Europa e ia de seguida para a China e só retornaria a Oxford em 28/11/2018,
f. A A. realizou a reparação e conservação de caminho em pedra para segurança da passagem e remoção de árvores e outra vegetação do jardim do imóvel, cujo custo ascendeu a € 1.812,01;
g. A A. realizou em 28/12/2018 a reparação de fechadura da porta e trinco elétrico, fabricação de novas chaves e reparação e conservação das portas interiores do imóvel em 22/10/2016 , cujo custo ascendeu a € 1.070,01;
h. A A. custeou os serviços referentes a manutenção do aquecimento € 46,13;
i. A A. realizou as obras de reparação e desentupimento do ramal principal de esgoto do imóvel, no total de € 2091,00;
j. A A. custeou os serviços de conservação e manutenção de electricidade, caixa de fusíveis, toneiras e canos, vidros e janelas, portão, aquecedores interiores, instalação de gaz e fechaduras, no total de € 3.505.
4. Enquadramento jurídico:
A) Da impugnação da matéria de facto pela Autora:
Alega a autora/apelante que deve ser alterada a redação dos pontos 13), 14), 27), 33), 34), 40) e 53) dos factos provados, eliminado o ponto 32) dos factos provados, aditado um novo facto provado com o n.º 34-A) e incluídos nos factos provados os pontos que identifica.
Sobre a temática da impugnação da matéria de facto, dispõe o artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil que:
“Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
No que toca à especificação dos meios probatórios, “quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (artigo 640º, nº 2, al. a) do Código de Processo Civil).
Quanto ao cumprimento deste ónus impugnatório, o mesmo deve, tendencialmente, fazer-se nos seguintes moldes: “(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória” (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-02-2015, Processo 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES).
Assim, aos concretos pontos de facto, concretos meios probatórios e à decisão deve o recorrente aludir na motivação do recurso (de forma mais desenvolvida), sintetizando-os nas conclusões.
As exigências legais referidas têm uma dupla função: Delimitar o âmbito do recurso e tornar efectivo o exercício do contraditório pela parte contrária (pois só na medida em que se sabe especificamente o que se impugna, e qual a lógica de raciocínio expendido na valoração/conjugação deste ou daquele meio de prova, é que se habilita a contraparte a poder contrariá-lo).
O recorrente deverá apresentar «um discurso argumentativo onde, em primeiro lugar, alinhe as provas, identificando-as, ou seja, localizando-as no processo e tratando-se de depoimentos a respectiva passagem e, em segundo lugar, produza uma análise crítica relativa a essas provas, mostrando minimamente por que razão se “impunha” a formação de uma convicção no sentido pretendido» (Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 17-03-2014, Processo nº 3785/11.5TBVFR.P1, relator ALBERTO RUÇO).
Os aspectos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade (cfr. Ac. do STJ de 28-04-2014, P.º nº 1006/12.2TBPRD.P1.S1, relator ABRANTES GERALDES).
Não cumprindo o recorrente os ónus do artigo 640º, n.º 1 do C.P.C., dever-se-á rejeitar o seu recurso sobre a matéria de facto, uma vez que a lei não admite aqui despacho de aperfeiçoamento, ao contrário do que sucede quanto ao recurso em matéria de direito, face ao disposto no art. 639º, nº 3 do C.P.C. (cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Guimarães de 19-06-2014, P.º n.º 1458/10.5TBEPS.G1, relator MANUEL BARGADO).
A cominação da rejeição do recurso, prevista para a falta das especificações quanto à matéria das alíneas a), b), e c) do n.º 1, ao contrário do que acontece quanto à matéria do n.º 2 do art. 640.º do CPC (a propósito da «exatidão das passagens da gravação em que se funda o seu recurso»), não funciona automaticamente, devendo o Tribunal convidar o recorrente a suprir a falta de especificação daqueles elementos ou a sua deficiente indicação (cfr. Ac. do STJ de 26-05-2015, P.º n.º 1426/08.7CSNT.L1.S1, relator HÉLDER ROQUE).
Dever-se-á usar de maior rigor na apreciação da observância do ónus previsto no n.º 1 do art. 640.º (de delimitação do objecto do recuso e de fundamentação concludente do mesmo), face ao ónus do n.º 2 (destinado a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado em exigência ao longo do tempo, indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exacta das passagens da gravação relevantes) (neste sentido, Ac. do STJ de 29-10-2015, P.º n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, relator LOPES DO REGO).
O ónus atinente à indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, pelo que a falta de indicção, com exactidão, só será idónea a fundamentar a rejeição liminar se dificultar, de forma substancial e relevante, o exercício do contraditório, ou o exame pelo tribunal, sob pena de ser uma solução excessivamente formal, rigorosa e sem justificação razoável (cfr. Acs. do STJ, de 26-05-2015, P.º nº 1426/08.7CSNT.L1.S1, relator HÉLDER ROQUE, de 22-09-2015, P-º nº 29/12.6TBFAF.G1.S1, relator PINTO DE ALMEIDA, de 29-10-2015, P.º n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, relator LOPES DO REGO e de 19-01-2016, P.º nº 3316/10.4TBLRA-C1-S1, relator SEBASTIÃO PÓVOAS).
A apresentação de transcrições globais dos depoimentos das testemunhas não satisfaz a exigência determinada pela al. a) do n.º 2 do art. 640.º do CPC (neste sentido, Ac. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 405/09.1TMCBR.C1.S1, relatora MARIA DOS PRAZERES BELEZA), o mesmo sucedendo com o recorrente que procede a uma referência genérica aos depoimentos das testemunhas considerados relevantes pelo tribunal para a prova de quesitos, sem única alusão às passagens dos depoimentos de onde é depreendida a insuficiência dos mesmos para formar a convicção do juiz (cfr. Ac. do STJ de 28-05-2015, P.º n.º 460/11.4TVLSB.L1.S1, relator GRANJA DA FONSECA).
Nas conclusões do recurso devem ser identificados com precisão os pontos de facto que são objecto de impugnação, bastando quanto aos demais requisitos desde que constem de forma explícita da motivação (neste sentido, Acs. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES, de 01-10-2015, P.º nº 824/11.3TTLRS.L1.S1, relatora ANA LUÍSA GERALDES, de 11-02-2016, P.º nº 157/12-8TVGMR.G1.S1, relator MÁRIO BELO MORGADO).
Note-se, todavia, que atenta a função do tribunal de recurso, este só deverá alterar a decisão sobre a matéria de facto se concluir que as provas produzidas apontam em sentido diverso ao apurado pelo tribunal recorrido. Ou seja: “I. Mantendo-se em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efectuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. II: Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação, quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência final, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-06-2017, Processo 6095/15T8BRG.G1, relator PEDRO DAMIÃO E CUNHA).
A insuficiência da fundamentação probatória do recorrente não releva como requisito formal do ónus de impugnação, mas, quando muito, como parâmetro da reapreciação da decisão de facto, na valoração das provas, exigindo maior ou menor grau de fundamentação, por parte do tribunal de recurso, consoante a densidade ou consistência daquela fundamentação (neste sentido, Ac. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES).
Contudo, “não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15-09-2015, Processo 6871/14.6T8CBR.C1, relator MOREIRA DO CARMO), sob pena de se praticar um acto inútil proibido por lei (cfr. artigo 130.º do CPC).
Estas as linhas gerais em que se baliza a reapreciação da matéria de facto na Relação.
Vejamos, pois, a isso nada obstando, as questões que, neste âmbito, foram suscitadas pela autora/apelante.
1) Se deve ser alterada a redação do ponto 13) dos factos provados para a seguinte: “13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar à R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.”?
Invoca a autora/apelante, neste ponto, que:
“1- Entendeu a meritíssima juíza “a quo” dar por provado, no ponto 13. da matéria de facto dada por provada, que: “Ficou então acordado que a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de agosto de 2017”.
Antes de mais, há que realçar, que a meritíssima juíza “a quo”, significativamente, não fundamentou de forma especificada a prova em que se baseou para dar por assente a matéria deste ponto.
Sucede que, não tal não só resultou provado do teor dos depoimentos gravados na audiência de julgamento, como abaixo demonstraremos, como tal constitui uma contradição factual manifesta e evidente com a matéria dada também por provada nos pontos 11. e 21. da mesma sentença.
Com efeito, no contrato de arrendamento celebrado entre as partes relativo ao imóvel, cujo teor foi dado por integralmente provado, consta clara e expressamente no seu ponto 5., que a Apelante “retém a opção exclusiva de compra do imóvel pelo valor EUR de €2.200.000,00 (dois milhões de euros), que é válida até 31/08/2017.”
É que, se se dá por provado que a Apelante tinha uma opção de compra do imóvel valida até 31/08/2017, não se pode dar por provado simultaneamente que a Apelante poderia comprar o imóvel, mas que teria de o fazer até essa data, pois tal apenas seria licito admitir, não como matéria de facto dada por provada, mas antes como mera conclusão interpretativa da meritíssima juíza “a quo” do teor do referido ponto 5., do contrato de arrendamento, em função da sua análise da prova produzida pelas partes quanto a tal matéria.
Mas mesmo essa conclusão seria ilegítima e absolutamente infundamentada, face á prova produzida nos autos e, em primeiro lugar face aos depoimentos gravados.
Com efeito, se ouvirmos o depoimento da testemunha MU…, ele declarou expressamente que a Apelante sempre entendeu que a Apelante “sempre entendeu claramente que exercer a opção para comprar, quer dizer que tinham de manifestar a intensão de comprar o imóvel até aquela data e não ter que na realidade o comprar até àquela data.” (gravação do depoimento de MU… de 10,16 m até 11,11 m).
Mais adiante a mesma testemunha declarou ainda que a expressão “option to by the property” constante do ponto 5. do contrato citado contrato de arrendamento, significa “ claramente que declara que é uma declaração de intensão, de acordo com todas as normas internacionais que ele conhece em inglês, aquilo quer dizer manifestar a intenção de comprar” (gravação do depoimento de MU… de 12,34 m até 13,17 m).
E ainda mais adiante, perguntado pelo advogado da Apelante sobre se essa foi sempre a interpretação que esta deu á referida clausula do contrato respondeu “Absolutamente, e julgo que é a interpretação que qualquer pessoa daria.” (gravação do depoimento de MU… de 13,25 m até 13.49 m).
Sobre esta matéria não houve outros depoimentos para além da Ré e do seu marido, cujos depoimentos, (ao contrario da convicção manifestada pela meritíssima juíza “ a quo”9), não são minimamente credíveis, como adiante provaremos, não só por terem interesse direto, objetivo e indiscutível no desenlace do pleito, como também porque tais depoimentos foram absolutamente contraditórios com o teor dos documentos da sua autoria e por eles próprios juntos aos autos, e que por isso fazem neles prova plena.
Resulta pois, com indiscutível clareza do depoimento da testemunha MU…, que não é parte no processo e nele não tem qualquer interesse, não só que a Apelante sempre interpretou a clausula 5ª do contrato como estabelecendo o prazo de 31/08/2017, até ao qual esta tinha o direito de comunicar á Apelada a sua decisão de optar pela compra do imóvel nas condições fixadas nessa clausula, e não no sentido de ter de executar e assinar o respetivo contrato de compra e venda até esse dia.
Mais, do depoimento da testemunha MU…, que é inglês e “tutor sénior na universidade de Oxford” (gravação do depoimento de MU… de 1,22 m até 1,42 m), que esta interpretação do ponto 5. do contrato de arrendamento, tem credibilidade máxima, e é a única compatível, com todas as normas de acordo com todas as normas internacionais que ele conhece em inglês, ao contrário, a interpretação defendida pela Apelada e pelo marido desta, que são de nacionalidade holandesa, e portanto, não têm nem a competência nem o conhecimento profundo desta testemunha na língua inglesa e no significado autentico das suas expressões idiomáticas.
Tem também de concluir-se da parte teor do mesmo ponto 5. do contrato de arrendamento, dada por provada no nº 22 da factualidade dada por provada na douta sentença recorrida: “Mais acordaram ainda A. e R. que se a A. adquirisse o imóvel antes de Julho de 2017 e o vendesse antes de 30/09/2018 por valor por valor superior a €2.200.000,00 (dois milhões de euros), então o lucro gerado nestas operações seria dividido em partes iguais entre ambas (Ponto 5 do doc. n.º1)” que as partes ao celebrarem tal contrato admitiram como possível que a escritura de compra e venda do imóvel se realizasse depois de 31/08/2017, pois que como se vislumbra do teor este ponto 22., as partes, quando o entenderam necessário fixaram, para determinados efeitos, apenas uma data precisa, até à qual compra efetiva tinha de ser outorgada, pelo que caso fosse essa a sua interpretação quanto á data de 31/08/2019, ter-se-iam expressado de forma idêntica e, de facto, não o fizeram.
Concretamente, se o imóvel fosse comprado antes de Julho de 2017 e vendido antes de 30/09/2018 por valor superior a €2.200.000,00 (dois milhões de euros), então o lucro gerado nestas operações seria dividido em partes iguais entre ambas.
Por outro lado, a prova de que foi essa sempre a interpretação que a Apelante deu ao ponto 5. do contrato de arrendamento, resulta também de forma inequívoca do teor dos seguintes documentos por ela juntos aos autos, e que não tendo sido impugnados pela Apelante, fazem prova inequívoca e plena de tal convicção:
- Carta datada de 25/08/2017 que constitui o doc. nº 2 anexo á PI
- E-mail datado de 31/08/2017 que constitui o doc. nº 4 anexo á PI
- E-mail datado de 07/09/2017 que constitui o doc. nº 6 anexo á PI
- E-mail datado de 26/09/2017 que constitui o doc. nº 7 anexo á PI
- Carta datada de 30/10/2017 que constitui o doc. nº 11 anexo á PI
- Carta datada de 07/11/2017 que constitui o doc. nº 18 anexo á PI
- Carta datada de 16/11/2017 que constitui o doc. nº 22 anexo á PI
Por outro lado, é também manifesto que a própria Apelada, interpretou várias vezes da mesma forma o ponto 5. do contrato de arrendamento, como resulta do teor dos documentos abaixo indicados, da sua autoria e juntos pela própria aos autos, e que por isso fazem prova plena do seu conteúdo:
- Carta datada de 03/11/2017 que constitui o doc. nº12 anexo á PI onde a R. declara que, designadamente que: “Caso V. Exas. não compareçam ou não cumpram o pagamento do valor indicado, a oferta de venda pelo preço acima mencionado ficará definitivamente sem efeito.”.
- Carta datada de 30/11/2017, que constitui o doc. nº 23 anexo á PI, onde a R. declara, designadamente, que “Assim, pelo facto da não comparência no cartório notarial da Dra. AM… nas referidas datas (7 ou 9 de Novembro), o direito de opção exclusiva de venda à Green’s Education Portugal expirou.
No próximo dia 05 de Dezembro comparecerei no cartório notarial por V. Exas. escolhido, (Dr. EF…) mas não assinarei o contrato de compra e venda, alegando em seu lugar, as razões supra mencionadas.”
- Certificado notarial para fins judiciais outorgado no dia 05/12/2017, pelo notário Sr. Dr. EM…, que constitui o doc. nº 24 anexo á PI, que nele declarou que não foi nesse dia realizada a escritura de venda do imóvel e para essa data agendada “ ..porque a mencionada vendedora JM…, pessoa cuja identidade verifiquei peal exibição da sua Carta de Condução com o número L-…-…, emitida em …//07/2017, pelo IMT de Lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Green’s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no Cartório Notarial de Cascais a cargo da Notária AM…, nos dias 7 e 9 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu, e que com esta ausência o direito de opção exclusiva da mencionada Green’s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”.
- Carta datada de 12/12/2017 que constitui o doc. nº 25 anexo á PI, onde a R. declara, designadamente, que: “Relembro que a opção de compra do imóvel constante do contrato de arrendamento, caducou, nos termos que constam da declaração que fiz no passado dia 05 de Dezembro de 2017, no cartório do notário EM…, perante o mesmo e que aqui dou por reproduzidos”.
Concluindo, como claramente se retira do teor destes documentos, cujo teor, repete-se, faz prova plena e não podem por isso ser contrariado, a Apelada admitiu que a interpretação que a Apelante fez do teor do ponto 5. do contrato de arrendamento era a correta, e que o direito de opção de compra do imóvel pela Apelante, só caducou no dia 09/11/2017m, por virtude de esta não ter comparecido no Cartório Notarial de Cascais a cargo da Notária AM…, nos dias 7 e 9 de Novembro de 2017, a fim de assinar o respetivo contrato de compra e venda.
Nestes termos, e com os fundamentos acima referidos, deve ser reparada nesta parte a douta sentença recorrida, atribuindo-se ao teor do ponto 13. da matéria nela dada por provada a seguinte redação: “13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar á R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.”
De facto, ao decidir por forma diferente violou a meritíssima juíza “a quo” o nº 5 do artº. 607 do C.P.C.”
Vejamos:
No ponto n.º 13) dos factos provados o Tribunal recorrido deu como assente que: “Ficou, então, acordado que a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de Agosto de 2017”.
A convicção do Tribunal assentou, como consta da motivação da decisão de facto da sentença recorrida, na apreciação crítica dos depoimentos prestados, sendo que, aliás, em sede de fundamentação de direito se esclarece claramente qual o sentido interpretativo da cláusula reproduzida no ponto 21) dos factos provados.
De facto, diga-se desde já, que ao contrário do invocado pela recorrente, não se vislumbra que exista contradição entre o assentado no ponto 13) e o que foi dado como provado nos pontos 11 (aqui apenas se assentou que no início das negociações - que vieram a culminar com a celebração do contrato de arrendamento dos autos - a A. ainda não tinha sido constituída, o que apenas sucedeu em 20/12/2016, como consta do ponto 5) dos factos provados) e 21 (onde se menciona que “Acordaram ainda A. e R . no Ponto 5. do referido contrato de arrendamento que o Contraente A retém a opção exclusiva de compra do imóvel pelo valor EUR de €2.200.000,00 (dois milhões de euros), que é válida até 31/08/2017 “Party A retains the exclusive option to buy the property for EUR 2.200.000.00 valid til August 31st, 2017””). Há plena compatibilidade entre o que consta de toda a aludida factualidade: A possibilidade de compra do imóvel teria de ser operada até 31-08-2017.
A apelante refere que o depoimento da testemunha MU…, nos pontos que identifica, aponta para conclusão diversa. Não concordamos.
De facto, ouvido todo o depoimento dessa testemunha – e da demais prova produzida – verifica-se que a referida testemunha começou por dizer que “o prazo era para exercer a opção, mas não para comprar num determinado dia”.
Todavia, depois, mais adiante (depoimento da referida testemunha, 24.20m a 25.40 m) referiu que “a opção de compra, embora eles tivessem a intenção de comprar, dá-lhes a opção de ver se o negócio ia funcionar. Uma opção é um tipo de seguro. A opção deixa uma possibilidade de verificar mais tarde que o edifício não era o melhor para eles” e, ainda que, “ter a opção de poder instalar-se no edifício e ver se realmente funcionava.. e ter um desconto para a pessoa que já lá está… é um bom negócio…” (mesmo depoimento, no minuto 27.05 a 27.55).
Ou seja: Mesmo na perspectiva desta testemunha – diretor da holding onde se situa a autora – verifica-se, claramente, que o que ficou estabelecido entre as partes foi a possibilidade de optar pela compra do edifício, (sendo certo que mediou largo tempo entre a celebração do contrato de arrendamento e a data até à qual a compra poderia ter tido lugar), depois de a autora ali se instalar e verificar se o mesmo correspondia às suas necessidades e, não, apenas, a possibilidade de manifestar-se no sentido da compra. A finalidade do estabelecimento da opção era, de facto, a aquisição do edifício e, não, apenas, o estabelecimento de um prazo para o exercício (futuro e incerto no tempo) de uma tal aquisição. É que, como também consta explicitado na decisão recorrida, no caso dos autos, o negócio de compra – por envolver um imóvel - não se bastava com a manifestação de intenção de aquisição, o que, era conhecido entre as partes, havendo que o formalizar. O teor constante do ponto 5 do contrato de arrendamento é perfeitamente compatível com este entendimento, que foi o salientado por JV… e JVB… (que, aliás, com toda a honestidade, salientou ter sido o autor do texto das cláusulas do contrato de arrendamento dos autos), que, embora interessados no negócio, foram os directamente envolvidos no mesmo e que referenciaram, de forma coerente, compatível e revelando objectividade, os termos em que se processaram as negociações entre os envolvidos. Esta versão não foi, de modo algum, contraditada por outros meios de prova, inexistindo qualquer “argumento de autoridade” que, em razão da proveniência dos depoentes, deste ou daquele País, possa inculcar em sentido diverso ou permita interpretar melhor uma dada expressão escrita em língua estrangeira.
O teor do ponto 5 do contrato de arrendamento também não permite a conclusão alcançada pela apelante: O que consta aí vertido é apenas a previsão da possibilidade de a autora – depois de ter adquirido o imóvel à ré – o alienar a terceiros. E, caso tal ocorresse antes de 30-09-2018, por valor superior ao da aquisição à ré, então, como forma de “compensar” a ré, “o lucro gerado” seria dividido em partes iguais entre a autora e a ré. Daqui não é possível retirar qualquer conclusão no sentido pretendido pela apelante.
Finalmente, o comportamento ulterior das partes – revelado na correspondência trocada e nos actos subsequentemente praticados – entendido como uma “prorrogação” da possibilidade de aquisição, não permite concluir de forma diversa sobre o sentido do expresso no aludido contrato de arrendamento, tendo sido objecto da livre e correcta apreciação do Tribunal a quo. De facto, a autora na carta de 25-08-2017 apenas salienta pretender exercer a opção de compra, mas não define, como poderia e deveria, uma data para a outorga do contrato definitivo. O comportamento ulterior da ré – que JVB… explicitou derivar de conselho do seu causídico – no sentido do agendamento da escritura compatibiliza-se com o entendimento formulado a respeito do teor da “opção” de que a autora disporia e com a necessidade de formalização do negócio de compra.
Assim, verifica-se que a convicção do Tribunal foi correctamente firmada, não existindo motivo para o deferimento da pretendida alteração da redação do ponto 13) dos factos provados.
2) Se deve ser alterada a redação do ponto 14) dos factos provados para a seguinte: “14. A A. acordou com a R. reservar para si a opção de compra do imóvel para poder certificar-se, de que o mesmo era o indicado para o desenvolvimento do seu negócio.”?
A autora insurge-se, igualmente, contra o vertido no ponto 14) dos factos provados, entendendo que o ali consignado deve ser alterado.
Para tanto, alegou o seguinte:
“2- No ponto 14. A meritíssima juíza “a quo” deu por provado o seguinte:
14. Em momento algum, houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o Imóvel, mas tão só e apenas quanto à possibilidade de a A. beneficiar de apoios externos para o conseguir fazer.
Porém, decorre também com clareza do depoimento da testemunha MU…, que a Apelante, quando negociou o contrato de arrendamento do Imóvel com a Apelada, resolveu reservar para si o direito de optar pela compra do Imóvel, e não comprometer-se de imediato a comprá-lo, por questões de segurança, no sentido de se poder precaver contra qualquer imprevisto que pudesse surgir quer com o desenvolvimento do seu negócio quer com adequação do Imóvel aos fins de tal negócio.
Tal resulta claramente das declarações da testemunha MU… que no seu depoimento disse que “A opção de compra, embora eles tivessem a intensão de comprar, dá-lhes a opção de ver se realmente o negócio ia funcionar. A opção é como um tipo de seguro. Portanto a opção deixa-nos a possibilidade de inclusivamente poder verificar se o edifício não era o mais correto ou o melhor...”.
Estas declarações não foram contraditadas por nenhum outro testemunho, pelo que não podiam deixar de ser tidas em conta pela meritíssima juíza “a quo”, na sua decisão sobre a matéria de facto.
Ficou pois provado que a Apelante tinha dúvidas de que aquele imóvel fosse de facto aquele que lhe interessava adquirir para desenvolver o seu negócio, e essa foi também uma das razões que, por motivos de segurança quanto ao interesse do investimento, levou a Apelante a reservar para si a opção de compra do imóvel, ao invés de se comprometer de imediato a comprá-lo.
Por outro lado, nunca a A. alegou que nunca teve dúvidas quanto à decisão de comprar o imóvel ou que reservou para si a opção de compra do imóvel por motivos financeiros, ou pela possibilidade de beneficiar de apoios externos para o conseguir fazer (…).
De facto, ao decidir por forma diferente violou a meritíssima juíza “a quo” o nº 4 do artº. 607 do C.P.C.”.
Importa referir, desde já, que o facto provado em 14) teve origem na alegação produzida pela ré, no artigo 22º da contestação.
Ora, ao invés, a matéria que a autora pretende ver consignada, em substituição da vertida no mencionado ponto 14) dos factos provados, não resulta de alegação das partes nesse sentido.
Sobre a finalidade do estabelecimento da opção de compra – sendo esse o sentido da factualidade ora pretendida incluir: “…para poder certificar-se, de que o mesmo era o indicado para o desenvolvimento do seu negócio” - , a autora, aliás, nada alegou na petição inicial, para além do que consta do artigo 6º desse articulado.
Não é líquido, desde já, que a mera afirmação da testemunha MU… deva ser considerada, na apreciação critica desse meio de prova, no confronto com os demais produzidos, como aportando material probatório demonstrativo da finalidade de tal opção no contrato gizado entre as partes.
De todo o modo, percebe-se, no contexto do primeiro pedido formulado – de reconhecimento do direito a adquirir o imóvel dos autos – pela autora e da causa de pedir a ele atinente, relacionada com a opção vertida no ponto 5 do contrato de arrendamento dos autos, de que poderia ter interesse para a definição dos termos em que se gerou a opção e para a interpretação do seu sentido, a invocação da razão de ser ou da motivação do estabelecimento de uma tal previsão contratual.
Trata-se da contextualização ou da motivação do que ficou consignado no mencionado ponto 5 do contrato de arrendamento dos autos.
Sucede que essa factualidade apenas resulta – tal como a própria autora o reconhece – do testemunho prestado por MU….
E a sua expressão é, relativamente à causa de pedir invocada pela autora, complementar da mesma, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 5º, n.º 2, al. b), do Código de Processo Civil.
No CPC em vigor – contrariamente ao que sucedia com a matéria de facto inserida na Base Instrutória do anterior CPC de 1961, que deveria conter, como previa a alínea e) do n.º 1 do artigo 508º-A e do artigo 511º, a matéria de facto relevante para a decisão da causa segundo as várias situações plausíveis da questão de direito, e sobre a qual iriam incidir as diligências instrutórias -, na enunciação dos temas da prova não se prevê a quesitação de cada um dos enunciados de facto controvertidos, mas tão-somente se aponta genericamente a controvérsia entre as partes sobre as matérias principais, deixando para a decisão final a descrição dos factos que, relativamente a cada grande tema, tenham sido provados ou não provados.
Ou seja: Não obstante a redacção dada ao artigo 410.º do novo CPC, nos termos do qual a instrução tem por objecto os temas da prova enunciados ou, quando não tenha havido lugar a essa enunciação, os factos necessitados de prova, é sobre os factos constantes dos articulados apresentados pelas partes que a produção de prova e respectivos meios incidirão, como se infere dos artigos 452.º, n.ºs 1 e 2, 454.º, 460.º, 466.º, n.º 1, 475.º, 490.º ou 495.º, n.º 1, do novo CPC, e não sobre os respectivos temas de prova enunciados.
De facto, em primeira linha, a prova incide sobre os factos alegados pelas partes. Quanto aos demais factos – complementares ou concretizadores dos que integram a causa de pedir invocada - e que resultem da instrução da causa, como aquele ora em presença, tais factos só poderiam ser introduzidos no processo no decurso do julgamento em primeira instância, mediante requerimento da parte ou oficiosamente, sendo que, neste último caso, cabe ao juiz anunciar às partes que está a equacionar utilizar esse mecanismo de ampliação da matéria de facto.
Em qualquer dessas circunstâncias, assiste à parte beneficiada pelo facto complementar e à contraparte a faculdade de requererem a produção de novos meios de prova para fazer a prova ou contraprova dos novos factos complementares (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa; Código de Processo Civil Anotado, I Vol., 2018, Almedina, pp. 28-29).
No caso, a apelante não desencadeou tal mecanismo de ampliação fáctica, nem o mesmo foi utilizado oficiosamente pelo tribunal, pelo que está precludida a ampliação da matéria de facto com tal fundamento em sede de apelação, o que corresponderia ao conhecimento de uma questão nova, não se destinando os recursos a criar decisões novas mas a reapreciar questões já decididas.
Note-se que a ampliação da matéria de facto (artigo 662º, n.º 2, al. c), in fine, do Código de Processo Civil) tem por limite a factualidade tempestivamente alegada pelas partes, não constituindo um mecanismo sucedâneo do artigo 5º, n.º 2, al. b), do Código de Processo Civil).
Assim, não pode ser introduzida na matéria assente a factualidade ora mencionada pela autora/apelante, inexistindo, concomitantemente, também motivo para alterar o vertido no ponto n.º 14) dos factos provados, sendo certo que, aliás, a apelante nada insurge, de concreto, contra o teor do ali vertido.
Improcede, pois, nesta parte a impugnação da matéria de facto deduzida.
3) Se deve ser alterada a redação do ponto 27) dos factos provados, por forma a que o mesmo reproduza integralmente o teor documento nº 4 anexo à PI?
Considera também a apelante/autora que foi violado o n.º 5 do artigo 607.º a respeito do ponto 27) dos factos provados, invocando o seguinte:
“3- No ponto 27. foi dada por assente pela meritíssima juíza “a quo” o seguinte: “27. E na sequência dessa carta a A. enviou através do seu advogado à R. no dia 31/08/2017 um email cuja cópia está junta como doc. 4 de fls. 26v solicitando-lhe a realização de uma reunião para a semana que se iniciava no dia 11/09/2017 a fim de se acordarem os detalhes para a finalização da compra e venda do imóvel.”
Sucede que no referido e-mail a A. afirma também, em 31/08/2017, note-se, que tinha exercido a opção de compra do imóvel, através da carta mencionada no ponto 24. da matéria assente, e que seria ótimo se pudessem reunir na semana que se iniciava em 11 de Setembro.
É também significativo que a A. finalize o e-mail com a frase “Esperando o seu contacto.”
A A. deu por reproduzido na sua PI a totalidade deste documento, e não tendo o mesmo sido impugnado pela R. todo o seu teor deveria ser integralmente transcrito na matéria dada por provada da douta sentença recorrida, pois que os termos acima realçados, são absolutamente essenciais para evidenciarem, sem margem para duvidas, a convicção profunda da A. de que exercera atempadamente a opção de compra e de que com plena boa-fé pedia e esperava a colaboração da R. para finalizar rapidamente o negócio.
Nestes termos requer-se que o ponto nº 27 da matéria dada por assente passe a ter a seguinte redação:
27. E na sequência dessa carta a A. enviou através do seu advogado à R. no dia 31/08/2017 um email cuja cópia está junta como doc. 4 de fls. 26v com o seguinte teor:
Cara Sra. Jv…,
Como sabe, a minha Cliente “Green´s Education Portugal. Lda” exerceu a opção para a compra da propriedade “Vivenda …” através da nossa carta em anexo, que já recebeu por mail.
Conforme se afirma na referida carta, gostaríamos de saber da sua disponibilidade para uma reunião tendo em vista definir todos os detalhes para finalizar a venda.
O meu Cliente estará em Lisboa na semana de 11 de Setembro, por isso seria ótimo se pudéssemos reunir durante essa semana.
Esperando o seu contacto.”
Ora, apreciado o teor do facto provado sob o n.º 27) verifica-se que a génese do mesmo assentou no alegado no artigo 12º da p.i., facto que foi aceite pela ré, conforme resulta do artigo 1º da contestação.
Nesse artigo 12º da p.i., a autora menciona considerar como reproduzido o email em questão.
É certo que, “os documentos são meios de prova de factos (artigos 410º e 423º do CPC), pelo que não basta reproduzir o seu teor no elenco dos factos provados, importando antes saber se os factos deles constantes resultaram provados” (neste sentido, o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 26-03-2015, Processo 82170/12.2YIPRT.G1, relator MANUEL BARGADO).
No caso em apreço, verifica-se que todo o aludido teor do que consta do email de 31-08-2017 foi considerado como alegado pela autora e, nessa linha, foi aceite pela ré.
Verifica-se que na redação do facto provado em 27) consta expressamente referido o envio pela autora, através do seu advogado, à ré, no dia 31-08-2017 de “um email cuja cópia está junta como doc. 4 de fls. 26v.”. Esta menção remissiva inclui, claro está, todo o teor do documento em questão, só assim se compreendendo a fonte de convicção do Tribunal assinalada a fls. 175vº: “Para prova do facto 27 o tribunal teve em conta a análise do doc. de fls. 26v.”.
A inclusão da especificação pretendida pela apelante configuraria, neste contexto, a prática de um acto inútil, porque reiterador – repetidor - do sentido que já se retira da leitura do facto provado n.º 27).
Ora, de acordo com o disposto no artigo 130.º do CPC, não é lícito praticar no processo actos inúteis.
A impugnação deduzida quanto ao facto provado em 27) não deverá, pois, proceder.
4) Se deve ser eliminado dos factos provados o ponto 32) aí constante?
Considera a autora, a respeito do ponto 32) dos factos provados, que “nem a A. alegou este facto, nem qualquer testemunha ou a R. declararam tal coisa ou facto semelhante nos seus depoimentos gravados. Ora não tendo também a meritíssima juíza “a quo” alegado na sua fundamentação da matéria de facto dada por provada qualquer elemento que permita perceber em que se baseou para poder dar tal matéria por assente, não pode deixar de se reparar nesta parte a douta sentença recorrida, eliminando este ponto da matéria dada por provada”.
Vejamos:
No artigo 42º da contestação alegou a ré o seguinte: “É neste espírito e porque ao mesmo tempo a A. estava a negociar com o marido da R. a aquisição de um outro imóvel, que em 19 de Outubro de 2017 o gerente da A. reuniu com o marido da R.”.
A autora, no artigo 18.º da p.i. tinha alegado: “(…) o gerente da A. CU…, conseguiu reunir com o marido da R. em 19/10/2017, e ambos tinha acordado em concluir a compra do o imóvel, nos termos fixados o Contrato de Arrendamento…”.
Ora, se é certo que, perante as posições de ambas as partes, se poderá ter como assente que, em 19 de Outubro de 2017, o gerente da autora reuniu com o marido da ré, já não se mostra ter sido produzida qualquer demonstração probatória quanto ao primeiro segmento constante do facto provado sob o n.º 27) (“Porque ao mesmo tempo a A. estava a negociar com o marido da R. a aquisição de um outro imóvel”).
Mesmo perante o que consta do documento n.º 7 junto com a p.i. mostra-se insuficiente saber qual o “interesse” ali consignado na “Quinta de Manique”, pelo que, em suma, entende-se como indemonstrada a primeira parte do mencionado facto n.º 27), que deverá ser reformado em conformidade, o que, aliás, a ré assinala e aceita na contra-alegação que deduziu.
Assim, verificando-se acordo das partes quanto à dita reunião – para além de o testemunho de JvB… (minutos 00:23:10 a 00:27:45) inculcar nesse sentido – resultante das posições tomadas nos articulados, deverá dar-se como assente que: “Em 19 de Outubro de 2017 o gerente da autora reuniu com o marido da ré”, passando essa a ser a redação do facto provado sob o n.º 32).
5) Se deve ser alterada a redação dos pontos 33) e 34) dos factos provados para a seguinte: “33) Desde 25/08/2017 que o A. tentou reunir com R. para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar por acordo uma data para assinar essa escritura.” “34. O gerente da A. CU…, reuniu com o marido da R. em 19/10/2017, e ambos acordaram em concluir a compra do o imóvel, nos termos fixados no Contrato de Arrendamento, pois que a A. tinha assegurados os financiamentos necessários para proceder ao pagamento do respetivo preço.” e aditado um novo facto do seguinte teor: “34-A. Nessa reunião o gerente da A. CU… solicitou ao marido da R. que era apenas necessário reunir os documentos necessários para lhe serem enviados para se agendar a escritura para se efetivar o negócio.”?
Para fundamentar estas alterações à matéria de facto, a autora/apelante invocou, em suma, o seguinte:
“a A. alegou exatamente o contrário no art.º 18º da sua PI quando afirma expressamente que: “Não obstante, após várias tentativas infrutíferas, o gerente da A. CU…, conseguiu reunir com o marido da R. em 19/10/2017, e ambos tinham acordado em concluir a compra do o imóvel, nos termos fixados no Contrato de Arrendamento, pois que a A. tinha assegurados os financiamentos necessários para proceder ao pagamento do respetivo preço, pelo que era apenas necessário agendar a escritura para se efetivar o negócio, como se comprova do email que remeteu aquele no dia 23/10/2017 cuja cópia se junta (doc. nº 9) e aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais.”
Ora basta consultar o teor do doc. nº 9 anexo á PI, cujo teor não foi impugnado pela R., e como tal foi dado por provado no ponto 35. da matéria assente, para se verificar que o e-mail remetido ao marido da R. pelo gerente da A. no dia 23/10/2017 na sequência dessa reunião, este afirma claramente o financiamento para efetuar a compra do imóvel já existe.
E a prova de que tal era a verdade é que nesse e-mail o gerente da R. pedia também que lhe fossem enviados os documentos de venda que são necessários em Portugal para se poder preparar toda a documentação com um solicitador para executar a venda.
Ora se os fundos necessários à execução da compra não estivessem garantidos, então o gerente da A. não teria tentado abreviar a execução da compra pedindo o envio dos documentos, como de facto fez.
Ora porque o teor deste documento, que, repete-se, não foi impugnado pela R. e foi dado por provado pela meritíssima juíza “a quo”, contradiz claramente o teor dos pontos 33. e 34., nunca poderiam estes ser incluídos na matéria dada por provada.
Acresce que, o próprio marido da R. depôs sobre esta matéria de forma completamente contraditória e com declarações claramente infundamentadas e pouco credíveis.
De facto, basta ouvir a gravação do depoimento da própria testemunha JvB… sobre esta questão para se poder comprovar esta conclusão.
Com efeito perguntado pelo advogado da Apelante, porque é que quando recebeu o e-mail do Sr. C… referido no ponto 35. da matéria provada, no qual este lhe comunicava “… o financiamento existe. “, não respondeu a esse e-mail comunicando que tal não correspondia ao que este lhe teria afirmado na reunião ocorrida seis dias antes de 19/10/2017, a testemunha limitou-se a responder: “Oh. É sempre a mesma história. Um dia vou ter… Não sei. Isso já é com os nossos advogados. Pronto” (gravação do depoimento de JvB… de 50,37 m até 52,30 m).
E anteriormente, respondendo a questão colocada pela ilustre advogada da Apelada disse sobre a mesma reunião: “O Sr. C… chegou ao meu escritório para explicar a situação e disse que ainda não havia dinheiro, mas o dinheiro estava quase lá e também respondeu agradecendo o encontro uns dias depois dizendo que o dinheiro estava quase lá...” (gravação do depoimento de JvB… de 23,10 m até 23,49 m).
Ora estando provado, como está, que no e-mail que em causa o Sr. C… afirmou que “acredite que o financiamento existe, temos de concluir que o Sr. C… lhe disse exatamente a mesma coisa na referida reunião e a testemunha levantou duvidas quanto a esse facto, o que obrigou o Sr. C… a ter de escrever-lhe “acredite que o financiamento existe”.
Assim, temos de concluir que de facto p Sr. C… declarou na referida reunião que tinha o financiamento garantido para fazer a compra e que para avançar para a execução da mesma precisava dos documentos necessários a instruir a escritura, e que JvB… simplesmente não acreditou e concluiu o contrario afirmando que tal lhe tinha sido dito quando tal não passa de uma conclusão sua, que o levou até a distorcer o teor do e-mail dado por provado no ponto 35. da matéria assente.
Aliás, não fazia qualquer sentido o Sr. C… marcar uma reunião com a testemunha para lhe dizer que não tinha o dinheiro necessário para a compra, após ter exercido o direito de opção e sugerido logo uma reunião no dia 31/08/2017, para se agendar a escritura de compra e venda se não tivesse o financiamento para essa operação.
E foi a própria testemunha JvB…, que alguns segundos depois corroborou o raciocínio acima exposto quando inquirido pela ilustre advogada da Apelada declarou sobre a referida reunião de 19/10/2017: “Foi obviamente a minha conclusão que não havia dinheiro, e então não fazia sentido marcar uma outra reunião.” (gravação do depoimento de JvB… de 23,49 m até 24,36 m).
Acresce que, quer a testemunha MU… quer a testemunha JP… declararam com clareza que a Apelante tinha financiamento aprovado desde Agosto de 2017, pelo que não fazia qualquer sentido o Sr. CU… estar em Outubro desse ano a dizer ao Sr. JvB… que não tinha o dinheiro.
Com efeito, a testemunha JP…, perguntado pelo advogado da Apelante declarou que: “… a gerência da Greene´s tinha disponibilidades financeiras para em Agosto comprar o edifício que estava em causa, ou seja, financiamentos? Se tinha essa situação? Tem conhecimento disso? Então tinha ou não tinha? (resposta da Testemunha) Tinha! (Advogado da Apelante) Tinha? (Testemunha) Tinha sim senhor! Tanto quanto me foi comunicado pelos Bancos, quer o Millennium quer o BPI, estavam, havia uma série de condicionantes, garantias, prazos, entrada inicial, etc.., mas o financiamento, tanto quanto me foi comunicado estava aprovado.”(gravação do depoimento de JP… de 4,30 m até 5,19 m).
Também a testemunha MU…, perguntada pelo advogado da Apelante se em Agosto de 2017, quando foi exercida a opção de compra pela Greene´s esta tinha financiamento aprovado para efetuar essa compra, respondeu. “Sim, quando eles exerceram a opção de compra foi aprovado [o financiamento] pelo BPI.” (gravação do depoimento de MU… de 8,40 m até 9,19 m).
Acresce que, não existe qualquer depoimento que confirme o que foi dado por provado pela a meritíssima juíza “a quo” na parte final do ponto 34. da matéria assente, ou seja que o Sr. JvB… tenha dito nessa reunião ao Sr. CU… o seguinte: “Sendo que, querendo comprar, a A. teria de reunir os fundos e concluir o negócio com a maior rapidez.”.
Com efeito, esta declaração, constando embora do teor do artº 45 da contestação, não encontra arrimo em qualquer documento ou depoimento produzido nos autos pelo que não pode ser dada por provada.
De notar ainda que na carta que a A. enviou à R. em 30/10/2017, cujo teor foi dado por provado no ponto 37. da matéria assente, a A. afirmou designadamente que:
“Ora, é com espanto que a minha Cliente tomou conhecimento da supra referida carta, desde logo porque, no dia 19 de Outubro, o gerente da minha Cliente, CU…, reuniu com o seu marido, Sr. JVB…, a respeito deste assunto, tendo aí a minha Cliente novamente expressado a sua intenção de comprar o imóvel acima identificado e solicitado que lhe fosse enviada a documentação necessária para se combinar e marcar a data para a assinatura da escritura, não tendo em momento algum V. Exa. manifestado a sua oposição, designadamente nos termos em que agora o fazem, como se demonstra do e-mail que o gerente do M/Cliente enviou ao Sr. JVB… no dia 23 de Outubro, que se anexa.”
E mais adiante a A. escreveu também na mesma carta: “Como também sabe, desde 25/08/2017 que o M/Cliente tem tentado reunir com V. Exa. para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e, naturalmente, marcar por acordo uma data para assinar essa escritura, pois é o que se espera em qualquer normal relação pautada pela boa-fé.”
Ora, esta matéria contradiz também claramente o dado por provado nos pontos 33. e 34. da matéria da por provada, e não tendo sido contraditada pelo depoimento de qualquer das testemunhas, tem de ser dada por provada.
Face ao exposto, é por demais óbvio que a meritíssima juíza “a quo” não podia dar por provada a matéria constante dos pontos 33. e 34. da matéria assente (…)”.
Sobre esta invocação contra-alegou a ré o seguinte:
“A Recorrente começa por criticar o entendimento do tribunal a quo por o mesmo não estar de acordo com o alegado por aquela na sua Petição Inicial. Ora, na medida em que a alegação de factos não é prova, não podia o tribunal ter valorado num ou noutro sentido, se não tivesse havido prova, não podendo o tribunal dar um facto por provado só porque o autor o alegou.
Continua a Recorrente dizendo que a sua prova foi feita pelo doc. 9 da Petição Inicial, um e-mail enviado pelo Sr. CU…, gerente da Recorrente, ao Sr. JvB… (marido da Recorrida), em que, na tese da Recorrente, este afirma claramente que o financiamento para a compra do imóvel já existe. A referida comunicação lê o seguinte: Agradeço por se ter disponibilizado o tempo para a nossa reunião da semana passada e pela franqueza da discussão. Só quis confirmar que estamos interessados em prosseguir com a compra do Monte Estoril e acredite que o financiamento existe. Se estiver de acordo, pode enviar-me os documentos de venda que são necessários em Portugal de forma que possamos preparar toda a documentação com um solicitador?
Ao contrário do que alega a Recorrente, o dito e-mail não afirma claramente que o financiamento já existe, o que esse e-mail faz é um apelo a que o marido da Recorrida acredite que esse financiamento já existe.
Em sede de audiência de discussão e julgamento, que aconteceu em duas sessões distintas, apenas o marido da Recorrida prestou depoimento quanto a esta reunião, pois que a Recorrente optou por não prestar depoimento, não obstante impendesse sobre si o ónus da prova.
Veja-se o depoimento prestado por esta testemunha:
(minutos 00:23:02 a 00:23:47)
Mandatária da R. Eu sei que teve aqui uma reunião com o Sr. CU… a 19 de Outubro de 2017.
Testemunha Sim.
Mandatária da R. Consegue contar-nos o que é que aconteceu nessa reunião?
Testemunha Sim. Sim. Pronto, o Sr. CU… chegou ao meu escritório para explicar a situação, também, e disse que ainda não havia dinheiro, mas estava quase lá.
Mandatária da R. Mas na altura ainda não havia dinheiro?
Testemunha Não. E também respondeu agradecendo o encontro, dias depois, dizendo que o dinheiro estava quase, que ainda, não sei exactamente o que ele escreveu, de cor, mas ele escreveu que estávamos quase …
(minutos 00: 25:59 a 00:27:00)
Mandatária da R. Se já estava decidido que, ou se a Sra. J… já tinha decidido, que a opção não era válida, e que eles não podiam exercer a opção, porque é que decidiram conversar aqui com o Sr. CU… relativamente à vinda ou não vinda do dinheiro. O que é que aconteceu aqui? Se a opção já não é válida, se já não têm o direito de comprar, esta reunião surge porquê?
Testemunha Não, porque também os nossos advogados disseram “olha, talvez há aqui algum assunto”, e depois é que sugeriu essa questão de, que eu ainda não entendo, que uma pessoa pode informar que vai exercer uma opção no futuro, depois da data, e disseram “olha, vamos ver se há o dinheiro ou não porque nós temos que resolver isso de uma maneira definitiva, então, temos que saber se há dinheiro ou não e a melhor maneira de saber é perguntar directamente com o director da escola”.
Na verdade, confrontando-se o depoimento desta testemunha com os outros depoimentos, e com os demais documentos juntos aos autos, facilmente se conclui que outra coisa não pode ter sido dita pelo Sr. CU…, gerente da Recorrente, se não o que foi dado como provado no ponto 33 da matéria de facto.
No seu depoimento, o Sr. JP… declarou o seguinte:
(minutos 00:31:26 a 00:34:25)
Mandatária da R. A dada altura, disse-nos aqui, o financiamento estava aprovado.
Testemunha Sim.
Mandatária da R. E eu perguntei-lhe há pouco, mas quando é que ele ficou aprovado?
E disse, mais ou menos aqui por volta de Agosto de 2017. E depois, há pouco, o Sr. Dr. [o mandatário da R.] perguntou-lhe, mas é razoável, aqui em dois dias, pedir-se a emissão de um cheque, e o Sr. Dr. [a testemunha] respondeu, “hã, não é razoável porque o processo nunca arrancou da fase de avaliação”. Porque é que ele nunca arrancou se sempre foi intenção comprar?
Testemunha Eu sei que depois, o que me foi transmitido é que houve um desentendimento e as coisas nunca avançaram por causa disso foi o que me foi transmitido e acho que é a razão pela qual estamos aqui. Mas eu não sei porque é que não se avançou com o empréstimo.
Juiz Mais alguma questão Sra. Dra.?
Mandatária da R. Não Sra. Dra.
Juiz Mais nada?
Mandatária da R. Não, mais nada.
Juiz Quer dizer, quando o senhor diz, não se avançou com o empréstimo, era com a negociação tendente à aprovação do leasing? Ou inicialmente esteve previsto…
Testemunha O banco aprovou o empréstimo.
Juiz Mas o empréstimo ou o leasing?
Testemunha Desculpe, o leasing. Sim, ou o empréstimo…
Juiz É diferente. É diferente. O empréstimo, empreste-me o dinheiro e depois pode pagar…
Testemunha Peço desculpa pela imprecisão na nomenclatura, aprovou o leasing. E a Green’s estava preparada para poder avançar com esse, com essa situação.
Juiz Então quando o senhor diz que o processo não arrancou da fase de
avaliação, quer dizer o quê?
Testemunha Não arrancou, ou seja, não arrancou, não se deu, não se deu
seguimento.
Juiz Não se deu seguimento…?
Testemunha O banco aprovou, depois é preciso que uma data de outras coisas se…
Juiz Mas o que é que estava? O quê?
Testemunha O quê?
Juiz Sim, se o banco aprovou…?
Testemunha É preciso que a Green’s depois avance com o empréstimo, é preciso que, sim senhor vamos avançar, que assine uma data de documentos, que dê as garantias, que se estabeleçam as condições do contrato,
que se assine o contrato, que…
Juiz E isso nunca foi feito?
Testemunha Essa fase nunca foi feita.
Juiz Que saiba o banco nunca foi à escritura?
Testemunha Desculpe, que…?
Juiz Que nunca foi às datas da escritura?
Testemunha Que escritura? Desculpe.
Juiz De aquisição do imóvel. O banco nunca chegou a ir, não é verdade?
Testemunha Eu ignoro. Tanto quanto eu sei não. Nunca.
O depoimento desta testemunha corrobora integralmente o depoimento prestado pelo Sr. JvB…. De facto, a Green’s sucessivamente dizia que o empréstimo estava aprovado (“estava quase lá ” nas palavras desta testemunha), mas o processo para obtenção de crédito nunca avançou.
Da documentação junta pela própria Recorrente, o que ficou provado foi que em 23 de Novembro de 2017 (documento 14 da Petição Inicial), e apenas em Novembro de 2017, foi pedida ao banco BPI uma simulação de leasing imobiliário.
Que havia dinheiro e financiamento, não ficou provado, pois que nem foi junta documentação comprovativa desse facto, nem nenhuma testemunha foi capaz de dizer que o dinheiro estava disponível. Contradizendo-se, as testemunhas alegam que teria havido uma aprovação do leasing, mas ao mesmo tempo que o processo para esse leasing nunca avançou da fase de avaliação.
Ora, como é que o Sr. CU… podia ter dito, como defende a Recorrente, que já estava assegurado o financiamento necessário se, da documentação e do depoimento da própria testemunha da Recorrente, decorre o contrário. Até mesmo no e-mail junto como documento 9, o Sr. CU… não diz que o financiamento está assegurado, o que o Sr. C… diz é “acredite que o financiamento existe”, confirmando o que o Sr. JvB… declarou na audiência de discussão e julgamento, que havia dúvida sobre a existência desse dinheiro.
Mas, se se quiser dar como provado que o Sr. CU… declarou nessa reunião que os fundos estavam garantidos, então tem igualmente que se dar como provado que o Sr. CU… nessa reunião mentiu ao marido da Recorrida.
Essa reunião ocorreu em Outubro de 2017. Do documento 14 da Petição Inicial decorre que o procedimento para obtenção de financiamento foi iniciado em Novembro de 2017, depois dessa reunião, e o banco nunca foi às escrituras, nem mesmo à escritura que a Recorrente marcou (depoimento de Sr. JP… e ponto 53 da matéria de facto provada).
A Recorrente pretende ainda que seja dado como provado que “desde 25/08/2017 que o A. tentou reunir com R. para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar por acordo uma data para assinar essa escritura” [SIC] (pág. 20 das doutas alegações de recurso da Recorrente).
Não foi feita qualquer prova em sede de audiência de discussão e julgamento relativamente a este facto.
Para fundamentar a sua tese, a Recorrente apoia-se em duas comunicações enviadas pelo seu advogado à Recorrida. Portanto, na tese da Recorrente, a prova deve ser feita através das palavras do seu advogado, que como já se referiu, é um profissional na área do direito, com reconhecida e meritória experiência judicial.
Ora, salvo o devido respeito, as referidas cartas apenas provam que o Ilustre mandatário da Recorrente enviou duas comunicações à Recorrida e não a motivação ou reais intenções da Recorrente. Essa prova deveria ter sido feita pela Recorrente e não pelo seu advogado, tendo andado bem o tribunal a quo ao não dar valor probatório a comunicações, pensadas, escritas e assinadas por um profissional do direito.
Por fim quer ainda a Recorrente que seja dado como provado que “nessa reunião o gerente da A. CU… solicitou ao marido da R. que era apenas necessário reunir os documentos necessários para lhe serem enviados para se agendar a escritura para se efetivar o negócio” (pág. 20 das doutas alegações de recurso da Recorrente).
É totalmente incompreensível a fundamentação da Recorrente quanto a este facto. Tal não decorre de nenhum dos depoimentos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, nem tão pouco do e-mail enviado pelo gerente da Recorrente após essa reunião (doc. 9 da Petição Inicial).
Nesse e-mail, o gerente da Recorrente escreveu “se estiver de acordo, pode enviar-me os documentos de venda que são necessários em Portugal de forma que possamos preparar toda a documentação com um solicitador?”
Ora, resulta de forma clara que não “era apenas necessário reunir os documentos”, mas sim que era necessário obter-se acordo quanto à venda. Se fosse apenas necessária documentação, o gerente da Recorrente teria solicitado os documentos em vez de ter condicionado o seu envio, ao acordo do marido da Recorrida”.
Apreciando:
Os pontos de discórdia são os que infra se mencionam, a respeito dos quais se faz a respectiva análise:
1- Se deve ser dado como provado que, desde 25-08-2017, a autora tentou reunir com a ré para reunir os documentos necessários à assinatura da escritura e marcar por acordo uma data para a mesma?
Ora, cumpre referir que, a alegação desta factualidade não se divisa em qualquer articulado apresentado pela autora.
A alegação da autora sobre a data em questão é a que consta do artigo 8.º da p.i. e quanto a solicitações de reunião é a constante dos artigos 12.º e 15.º da p.i., com diverso teor.
A consideração de tal factualidade determinaria o conhecimento de factualidade não alegada, nem considerada em sede de produção probatória, não podendo ser admitida.
Sucede que, conforme alegou a ré, verifica-se que, na realidade, não foi feita qualquer prova em sede de audiência de discussão e julgamento relativamente a este facto, sendo que, nenhuma das testemunhas arroladas pelas partes o referenciou.
A única demonstração existente é a referente à correspondência havida entre as partes, não podendo a autora retirar outra demonstração que não a que consta da materialidade ali expressa, sendo certo que, aliás, se tratam de declarações produzidas pelo respectivo mandatário, dando o ponto de vista da autora.
Ora, o teor dos documentos n.º 9 e 11 juntos com a p.i. foi já considerado provado nos pontos 35 e 37 dos factos provados, inexistindo qualquer motivo para alteração do que aí consta vertido, o que, aliás, não foi sequer requerido pela apelante.
Assim, não se vislumbra que tenha a sentença recorrido incorrido em qualquer erro de apreciação ao não ter considerado o que, ora, é pretendido pela apelante.
2- Se deve ser dado como provado que foi acordada, na reunião, a conclusão da compra, nos termos fixados no arrendamento, por a autora ter os financiamentos necessários para pagar o preço?
Aqui a matéria que a apelante pretende ver incluída nos factos provados resulta do alegado no artigo 18.º da p.i.
A ré contestou tal alegação (cfr. artigos 43.º a 52.º da contestação).
De todo o modo, será que logrou a autora fazer prova da realidade do que alegou?
Desde já se diga que, podendo, a autora não produziu prova directa relativamente aos participantes de sua parte nessa reunião, pelo que, a prova a considerar sobre o teor do discutido em tal reunião apenas poderá resultar, directamente, do relatado pelo participante em “representação” da ré – JVB… – ou, então, resultará, indirectamente, de outras provas (por declaração ou testemunhais, ou documentais, ou ainda, por presunção).
A autora – dizendo que o marido da ré depôs de forma contraditória e com declarações infundamentadas e pouco credíveis, considera que os documentos n.ºs 9 e 11 junto com a p.i. e os depoimentos de UM… e JP… demonstram uma tal factualidade.
Ora, como se viu, os documentos n.ºs 9 e 11 da p.i. foram já considerados no acervo probatório dado como provado pelo Tribunal a quo.
A questão não é a do envio dos aludidos documentos – com as menções escritas que deles constam – mas sim, a de saber se se provou que a autora, na reunião de 19-10-2017 acordou com a ré a conclusão da compra, tal como fixado no arrendamento, em razão de ter o financiamento necessário para pagar o preço da compra do imóvel.
Vejamos os depoimentos mencionados pela autora
MU… afirmou – sem outra concretização, dizendo que não teve directa intervenção nas negociações – que “para esta aquisição era preciso recorrer a financiamento” [bancário] e que “quando a autora exerceu a opção de compra o financiamento foi aprovado pelo banco BPI”. Depois, asseverou saber que a autora “tem o financiamento aprovado”. Questionado sobre se “em Agosto de 2017” tinha a aprovação do financiamento, o depoente, sem outra explicação ou concretização, respondeu afirmativamente. De todo o modo, foi inconsistente sobre tais afirmações, depondo de forma errante, dizendo, num primeiro momento, com segurança, que “a aprovação era do Banco BPI”, para depois, quando foi questionado sobre se houve também negociações com o Banco Millennium, o mesmo referiu que “talvez tenha dito o nome errado do banco”, procurando concretizar que se trata do banco onde houve uma reunião, em moldes e data que não concretizou “onde esteve presente uma outra advogada de nome M… e que o banco disse que tinha sido aprovado financiamento de 2,2m€…”. Em face deste depoimento, conclui-se que não é possível asseverar, com a necessária concludência, sobre qual o banco que terá aprovado o financiamento, nem os termos do mesmo, nem em que concreta data tal sucedeu.
Por sua vez, JP…, questionado sobre se, em Agosto de 2017, a autora tinha o financiamento aprovado referiu, de forma não concludente, que: “Quer o Millennium quer o BPI tinha…estavam….havia uma série de condicionantes, nessa aprovação, garantias, prazos, entrada inicial, etc., mas tanto quanto me foi transmitido…estava aprovado”, mais dizendo que foi informado “pelo gerente da A.” de que a autora teria os meios necessários para a aquisição do imóvel, afirmação que, atenta a ausência de meios de prova que, concludentemente, o demonstrassem, não formou positiva convicção no Tribunal. Muito embora tenha referido ter acompanhado a negociação com o Millennium BCP não concretizou a mesma, mesmo ao nível temporal, nem esclareceu qual a razão de tal suceder a par com o Banco BPI que também referenciou. Precisou, posteriormente, não poder corroborar a data em que estava assente o financiamento (“Não me recordo bem da data…sei que em determinada altura…não me recordo bem da data…”).
Verifica-se, pois, que dos meios de prova aludidos pela apelante não se retira conclusão suficiente que determine a consideração como provada da factualidade mencionada pela autora.
E, na realidade, alguns dos demais meios de prova produzidos vão, todavia, no sentido da indemonstração de uma tal factualidade.
Assim, o relatado por JVB… – que apesar da relação de casamento com a ré depôs com consistência e isenção (como, aliás, referido pelo Tribunal recorrido), não revelando o mesmo, nem o depoimento da ré, a má fé mencionada pela autora - é elucidativo no sentido de que a autora sempre referiu que queria comprar o imóvel, mas que precisava de obter financiamento para a mesma. Relativamente à reunião de 19 de Outubro de 2017, onde o depoente foi um dos intervenientes, o mesmo referiu que o gerente da autora chegou ao “meu escritório para explicar a situação e disse que ainda não havia dinheiro, mas que estava quase lá…” e depois que escreveu nesse sentido. Este depoimento é, como se vê, claramente compatível com o que consta do mencionado documento n.º 9 junto com a p.i.
Mais referiu JVB… que, nessa reunião de Outubro de 2017, “não combinaram fazer a escritura”, mas que, “ainda não tinha dinheiro e não fazia sentido já marcar a escritura”. Referiu o contexto em que a reunião foi marcada, por sugestão do advogado que foi consultado para o efeito pela ré, tendo sido nessa sequência que a ré marcou data para a celebração da escritura de compra e venda.
Por outro lado, o único documento referente a um financiamento junto pela autora, retrata um “resultado de simulação” realizado pela autora na data de 23-11-2017, ou seja, muitos meses depois de Agosto de 2017 e cuja existência não se entenderia pertinente, caso o financiamento estivesse concedido em Agosto relativamente ao valor pecuniário necessário para a aquisição do imóvel, aspecto alegado pela autora, mas indemonstrado. Aliás, em tal documento menciona-se como valor total de financiamento “simulado” o de € 2.361.100,00, correspondendo a € 2.200.000,00 de “valor de aquisição” e o restante a “valor de encargos a financiar”.
Se o financiamento estava concedido em Agosto de 2017, porque razão em Novembro desse ano a autora ainda andava a “simular” junto de uma instituição bancária sobre os encargos decorrentes do financiamento de todo aquele referido valor?
Conforme se refere na sentença recorrida – fls. 183 – “só se percebe a dificuldade da A. na obtenção do financiamento, porquanto a essa data não tinha efectivamente o montante disponível para adquirir, como de resto decorre do depoimento da testemunha JP…, o qual referiu que o processo de empréstimo esteja, nunca avançou da fase de avaliação”.
Ora, tudo visto, não se logrou, de facto, compreender que financiamentos foram aprovados, se o foram, em que data, porque montantes e com respeito à aquisição de que imóvel. Tudo circunstâncias relativamente às quais a autora tinha o ónus de demonstração, com vista a que ficasse assente a factualidade atinente à concessão de financiamento bancário à autora, no mês de Agosto de 2017.
Tal demonstração não tendo existido não pode, claro está, basear a pretendida alteração na matéria de facto provada.
3- Se deve ser dado como provado que, nessa reunião, o gerente da autora solicitou ao marido da ré que era apenas necessário reunir os documentos necessários para lhe serem enviados para ser agendada a escritura?
Verifica-se que este ponto não tem correspondência com o que foi alegado pela autora no artigo 18.º da p.i., ali não sendo feita menção desta solicitação pelo gerente da autora ao marido da ré. Tanto bastaria para a não consideração desta factualidade que, também, não foi, nos termos legalmente previstos, introduzida no pleito no momento até ao qual isso deveria ter ocorrido.
O documento n.º 9 da p.i. tem data posterior à data da dita reunião (ou seja, são de produção ulterior àquela), sendo certo que, já consta do facto provado n.º 35) o que ali está vertido a respeito do mencionado documento.
De todo o modo, essa factualidade é imprestável para considerar provada solicitação – na reunião (que, como se disse, ocorreu em data anterior) – dos documentos necessários para serem enviados para ser agendada a escritura.
Verifica-se que, inclusive, o próprio teor do aludido documento não permite inculcar no sentido visado pela autora, mas, aliás, no contrário: De facto, se assim fosse - se a autora já teria abordado na reunião a temática dos documentos - , não se compreenderia a necessidade de, poucos dias depois da reunião, se voltar a referenciar, por escrito, no mencionado documento n.º 9 junto com a p.i., um aspecto que já teria sido abordado na reunião…
Certo é que, de facto, qualquer dos meios de prova produzidos não permite concluir do modo como o pretende a autora, inexistindo qualquer motivo para o aditamento na matéria provada do consignado no artigo 34.º-A proposto pela autora em sede de alegação.
4- Saber se está provado que na reunião de 19-10-2017, o gerente da autora, CU… tenha reconhecido ao marido da ré que a autora em Agosto de 2017 não tinha dinheiro para comprar o imóvel, que os fundos não estavam ainda disponíveis e que, nessa reunião, o marido da ré tenha reafirmado a vontade desta em vender o imóvel e manter o preço de € 2.200.000,00, e que a autora deveria reunir os fundos e concluir o negócio com a maior rapidez?
Ora, considerando o mencionado, afirmativo e circunstanciado depoimento de JVB…, conjugado com o da ré e criticamente apreciados os documentos juntos aos autos, mostra-se não ter o Tribunal recorrido actuado em desconformidade com o acervo de provas produzidas, ao dar como assente que, na reunião de 19-10-2017, o gerente da autora, CU… reconheceu ao marido da ré que a autora em Agosto de 2017 não tinha dinheiro para comprar o imóvel, que os fundos não estavam ainda disponíveis e que, nessa reunião, o marido da ré tenha reafirmado a vontade desta em vender o imóvel e manter o preço de € 2.200.000,00, tal como consignado nos pontos 33 e 34 dos factos provados.
Como referiu essa testemunha, o gerente da autora, na reunião, referenciou que a autora ainda não tinha o dinheiro para a compra, aspecto que, posteriormente, veio procurar, por escrito, precisar no documento n.º 9 junto com a p.i., visando-se “confirmar que estamos interessados com prosseguir com a compra do Monte Estoril e acredite que o financiamento existe”, mas não existindo alguma evidência outra no sentido da existência desse financiamento.
De todo o modo, este depoimento, assim como as demais provas produzidas, não permitem concluir ter-se demonstrado que, na reunião de 19-10-2017, JVB… tenha dito ao gerente da autora que a autora deveria reunir os fundos e concluir o negócio com a maior rapidez.
Deverá, pois, em conformidade com o exposto, ser mantida a redação integral do ponto 33) dos factos provados e, quanto à redação do ponto 34) dos factos provados, a mesma deverá ser alterada para a seguinte: “34. Nessa mesma reunião, o marido da R. reafirmou a vontade desta de vender o imóvel e ainda a disponibilidade da R. para manter o preço de €2.200.000,00”.
6) Se deve ser alterada a redação do ponto 40) dos factos provados para a seguinte: “40. O ilustre mandatário da R., remeteu essa convocatória ao ilustre mandatário da A. por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, dia 3/11/2017, cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual enviou o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45, e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene ́s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados. A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em Cascais. O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético. O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”?
Considera a autora que:
“Ressalvado o lapso manifesto no que respeita á data da comunicação, que teve lugar no dia 03/09/2017 e não no dia 03/11/2017, com refere a douta sentença recorrida, a verdade é que tal comunicação teve lugar ás 18,56 H, do dia 03/09/2017, que é uma sexta-feira.
Ou seja, a R. e o seu mandatário, atuaram por forma a poder dizer que tinham feito a notificação para a escritura no dia 03/09/2017, bem sabendo que ela só chegaria de facto ao conhecimento da A. e do seu mandatário, na melhor das hipóteses, na 2ª feira seguinte, ou seja, no dia 06/09/2017, pois que com toda a certeza tal e-mail enviado, sem qualquer aviso prévio ás 18,56h de uma sexta feira, não só muito dificilmente seria lido seria lido antes 2ª feira, como mesmo que o fosse, dada a hora do seu envio, não permitira à A. e ao seu mandatário tomarem nesse dia qualquer diligencia, com vista à concretização dos elementos necessários à escritura.
Aliás está comprovado que a A. apenas no dia 07/09/2017, teve conhecimento através seu advogado do teor da referida notificação, por nessa data ter enviado à R. a carta dada por provada no ponto 41. Da matéria assente, na qual declara ter recebido a comunicação em causa (via e-mail), muito embora não tivesse ainda recebido a carta registada que para o efeito lhe foi enviada pela R., que só receberia no dia 08/09/2017 conforme se retida do doc. nº 19 anexo á PI, dado por provado no ponto 46. da matéria assente, o que demonstra que o 1º prazo fixado por esta para a execução da escritura, não era sequer suficiente para que a respetiva carta chegasse ao seu destino, sendo que, faltavam menos de 48 horas para a 2º data (09/09/2017) fixada para o mesmo efeito.
É aliás a própria R. que admite na carta que enviou à A. em 30/11/2017, (doc. nº 23 anexo á PI), que a A. só no dia 07/09/2017, foi notificada nos CTT para levantar a carta que lhe foi remetida pela R. com data de 03/09/2017, em que a notificava para comparecer no cartório notarial de Cascais para outorgar a escritura de compra e venda do imóvel nesse mesmo dia e ou no dia 09/09/2017, sendo que tal confissão tem nesta parte força probatória plena nos termos do disposto no art.º 376 nº 1 do C. Civil. Este facto é obvio e notório e de grande relevância para a boa decisão do pleito, e tendo sido alegado este elemento factual pela A. no art.º 27º da PI, e resultando provado do doc. nº 13 anexo á mesma, que é um documento da autoria da R. que, portanto, contra si faz prova plena, não podia a meritíssima juíza “a quo”, deixar de o dar por provado na douta sentença recorrida.
Com efeito, deste facto resulta que, a A., até á 1ª data fixada pela R. para a escritura (07/09/2017), teria sempre não mais de 24 horas para analisar os documentos recebidos da R. e a sua veracidade e conformidade para a outorga da escritura, e fazer apresentar nesse tempo: um cheque bancário de € 2.200.000,00, o seu gerente, e ainda os documentos que do seu lado são necessários para efeitos da outorga da escritura, sendo que não teria também mais de 36 horas, para tudo isto, relativamente á 2º data fixada para a escritura (09/09/2019)”.
A autora tinha alegado no artigo 25.º da p.i. o seguinte: “Ainda no dia 03/11/2017, ás 18,56h, o Mandatário da R. remeteu ao mandatário da A., o e-mail cuja cópia se junta (doc. n9 13) e aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais, no qual lhe remetia cópia da carta referida no artigo anterior, o código de acesso à certidão do registo predial do imóvel e, ainda, cópias da caderneta predial e do certificado energético do mesmo imóvel”.
Essa alegação foi expressamente aceite pela ré na sua contestação – artigo 1.º.
No ponto 40) dos factos provados ficou, todavia, vertido apenas o seguinte: “40. Dessa convocatória foi dado conhecimento ao ilustre mandatário da A. pelo ilustre mandatário da R. em 3/11/2017 cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual envia o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45 e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene´s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados.
A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais.
O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….
Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético.
O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”
Ora, do teor que consta no mencionado ponto 40) dos factos provados, e embora seja mencionado o envio do email com o conteúdo dele constante, não consta mencionada a hora de envio do email, nem o dia da semana em que tal sucedeu, nem, igualmente, a forma de tal comunicação, aspectos que, tendo sido alegados pela autora e aceites pela ré, se mostram relevantes para a apreciação da conduta das partes, nas suas condicionantes temporais, pelo que, se afigura ser de introduzir na redação do mencionado facto provado a concretização correspondente.
Assim, considerando o teor da impugnação deduzida pela autora – e não sendo de julgar proceder o demais pretendido pela mesma - , determina-se a alteração da redação do facto provado sob o n.º 40) que passa a ser a seguinte: “40. Dessa convocatória foi dado conhecimento ao ilustre mandatário da A. pelo ilustre mandatário da R. em 3/11/2017 cfr. Doc. 13 de fls. 40v, por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, através do qual envia o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45 e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene´s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados.
A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais.
O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-…7.
Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético.
O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”.
Do mesmo modo, deverá ser corrigida – atento o manifesto lapso de escrita nele constante – a data mencionada no facto n.º 39) dos factos provados, por forma a que, onde consta “03-09-2017” passe a constar “03-11-2017”.
7) Se deve ser dado como provado que: “O advogado da R. só no dia 08/11/2017 às 13,22 horas, enviou por e-mail, ao advogado da A. uma das folhas da declaração camarária substitutiva da licença de utilização do imóvel (cfr. doc. nº 19 anexo à PI), e no dia 09/11/2017 não tinha ainda entregue à A. a segunda folha de tal declaração, que se compõe de duas folhas (cfr. doc. nº 20).”?
Considera a autora que “esta matéria é essencial para a boa decisão do pleito e está provada por documento da autoria da própria R. pelo, que nos termos do disposto no artº. 376º nº 1 do C. Civil, faz prova plena do seu conteúdo na medida em que seja contrário ao interesse desta, têm manifesto interesse para a decisão do pleito pois que tal documento é obrigatório e essencial para instruir qualquer escritura de compra e venda de imóvel, por ser de importância capital para se aferir se o mesmo está devidamente legalizado perante a câmara municipal respetiva, ou se é total ou parcialmente “clandestino”. Tal quer dizer que objetivamente no próprio dia 09/11/2017 a R. não tinha ainda facultado à A. todos os documentos necessários á outorga em segurança da escritura prometida, apesar de tal lhe ter sido repetidamente requerido por esta, pelo que tinha também a A. justificação legitima para não outorgar a escritura nessas condições.
De facto, é manifesto que ninguém razoavelmente cuidadoso, aceita deslocar-se a um notário para adquirir um imóvel e mobilizar a entrega em cheque bancário de um preço de € 2.200.000,00, sem se certificar previamente de forma completa, sobre o teor da respetiva licença de utilização, dado que só as despesas inerentes a tal disponibilização são elevadíssimas”.
A ré contrapôs que:
“Salvo o devido respeito, não pode ser dado provimento à pretensão da Recorrente pois que, os documentos juntos aos autos recorridos como docs. 19 e 20 da Petição Inicial, não provam que em 09 de Novembro de 2017, a Recorrente não tinha a segunda folha da declaração emitida pela Câmara Municipal.
Aliás, este facto contraria a própria argumentação da Recorrente quer na sua Petição Inicial, quer nestes autos de recurso.
Com efeito, a Recorrente argumenta que, em Agosto de 2017 já tinha o financiamento para a aquisição garantido e que em Outubro de 2017, quando se reuniu com o marido da Recorrida, o financiamento já estava aprovado, faltando apenas reunir a documentação.
É do conhecimento comum, e seguramente deste tribunal de recurso, que os bancos apenas aprovam os financiamentos depois de verificarem que se encontram reunidos os pressupostos do negócio que se pretende financiar, neste caso, que o imóvel que se pretende adquirir (e que seria adquirido pelo próprio banco por via do contrato de leasing) tem licença de utilização.
Acresce que a Recorrente, em sede de audiência de discussão e julgamento, não fez prova nem de um facto, nem do outro.
Pelo que, impendendo sobre a Recorrente o ónus da prova e não tendo sido feita prova desse facto, não poderia o mesmo ter sido dado como provado”.
Ora, o que foi alegado pela autora consta do artigo 35.º da p.i.: “Em resposta o mandatário da R., Sr. Dr. VS…, remeteu ao mandatário da A., pelas 13,22h do dia 08/11/2017, o email cuja cópia se junta (doc. n.º 19), e aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais, no qual afirma que a notificação que fizera ao mandatário da A. fora perfeita, por este ter procuração da A. para efeitos da compra do imóvel, como também ter sido tal notificação feita dentro do prazo por este fixado, e enviando em anexo a Declaração Camarária dispensando a licença de utilização do edifício cuja cópia se junta (doc. n.º 20) e aqui se dá por reproduzida para todos os efeitos legais”.
Essa alegação foi expressamente aceite pela ré na sua contestação – artigo 1.º.
No ponto 44) dos factos provados ficou, todavia, vertido apenas o seguinte: “44. Em resposta o ilustre mandatário da R. enviou ao ilustre mandatário da R. o email junto como Doc. 19 a fls. 52v onde se lê “a minha notificação para si foi perfeita, não só por o colega ser o procurador da sociedade para efeito da compra e não apenas o seu mandatário e ter claramente sido notificado para a escritura de compra e venda dentro do prazo por si fixado, como, além disso, todos os elementos necessários à outorga da escritura terem sido enviados para si e para o cartório notarial.
Junto envio para seu conhecimento atempado a certidão camarária que comprova que o edifício objecto da opção de compra ter sido construído antes de 1951 e portanto estar dispensado da licença de utilização”.
Do teor que consta neste ponto 44) e embora seja mencionado o envio do email com o conteúdo dele constante, não consta mencionada, nem a hora, nem o dia de envio do email, aspectos que, tendo sido alegado pela autora e aceite pela ré, são relevantes para a apreciação da conduta das partes, nas suas condicionantes temporais, pelo que, se afigura ser de introduzir na redação do mencionado facto provado a concretização correspondente.
Assim, considerando o impugnado pela autora – e não sendo de julgar proceder o demais pretendido pela mesma - , determina-se a alteração da redação do facto provado sob o n.º 44) que passa a ser a seguinte: “44. Em resposta o ilustre mandatário da R. enviou ao ilustre mandatário da R., pelas 13,22h do dia 08/11/2017, o email junto como Doc. 19 a fls. 52v onde se lê “a minha notificação para si foi perfeita, não só por o colega ser o procurador da sociedade para efeito da compra e não apenas o seu mandatário e ter claramente sido notificado para a escritura de compra e venda dentro do prazo por si fixado, como, além disso, todos os elementos necessários à outorga da escritura terem sido enviados para si e para o cartório notarial.
Junto envio para seu conhecimento atempado a certidão camarária que comprova que o edifício objecto da opção de compra ter sido construído antes de 1951 e portanto estar dispensado da licença de utilização”.
8) Se deve ser dado como provado que: “A falta de comparência da A. nos dias 7 ou 9 Novembro de 2017 no cartório Notarial da Dra. AM… em Cascais para outorgar a escritura de compra do imóvel, ficou a dever-se à impossibilidade de no reduzido espaço de tempo que mediou entre essas datas e a receção da notificação e dos documentos necessários a essa outorga para o efeito remetida pela R. verificar tal documentação era adequada permitir-lhe assinar e pagar sem riscos o preço da compra do imóvel, diligenciar a presença no notário do seu gerente que reside em Londres, obter as declarações fiscais para o IMT e Imposto de selo, e mobilizar os valores necessários aos seus pagamentos e ao pagamento da escritura e do montante do preço devido pela compra do imóvel, valores que no seu total ascendem a mais de € 2.360.00,00.”?
Alega a autora/apelante que esta matéria é essencial para a boa decisão do pleito e que a mesma foi alegada pela autora na sua p.i., devendo ser “dada por provada, não só em resultado do teor dos docs. nºs 19, 20 e 21 anexos à PI, (o doc. nº 19 tem força probatória plena), e certidão permanente da A e doc. nº 1 quanto á morada da residência do gerente da A
Mas esta matéria foi também alvo do depoimento da testemunha JP…, que perguntado pelo mandatário da A. se seriam necessários pelo menos cerca de 15 a 20 dias para mobilizar os fundos destinados a efetuar o pagamento do preço do imóvel declarou o seguinte: “Diria um bocadinho mais, mas sim já se conseguiria. É porque, repare, o financiamento estava aprovado, mas desde a aprovação até à disponibilização dos fundos ainda decorre muita coisa… comprovar ou pedir uma série de documentos; muita coisa. Todos nós já passamos um pouco por isso acho eu, em empréstimos pessoais., etc.” (gravação do depoimento de JP… de 13,26 m até 13,53 m).
Ora o depoimento desta testemunha não foi contraditado por ninguém, e há que realçar que esta testemunha sendo gestor de uma empresa de contabilidade e assessoria de gestão tem especiais e inquestionáveis conhecimentos na matéria o que confere grande razão de ciência ao seu depoimento.
Mas para alem de todos estes argumentos não se pode deixar de reafirmar aquilo quer a testemunha referiu, ou seja, que todos nós sabemos, e é facto da experiencia comum e de conhecimento publico e notório, que é impossível, por muita diligencia que se tenha e por muito adiantado que esteja um processo de financiamento bancário, obter de uma instituição bancária, qualquer que ela seja, sem um prévio aviso de pelo menos dez dias a uma semana, que nos seja entregue um cheque bancário no valor de € 2.360.000,00, em três ou quatro dias.
Nenhum banco tem, e bem dado o custo do dinheiro, valores dessa grandeza imediatamente disponíveis nesse prazo, nem qualquer cliente de um banco tem tais valores numa conta à ordem, meses a fio por forma a poder mobiliza-los a qualquer momento, pelas mesmas razões.
Todos sabemos isso por experiência própria, incluindo a própria R. e os seus advogados, que exatamente o saberem, decidiram com manifesta má-fé notificar a A. com uma antecedência, que tinham a certeza que ela não poderia cumprir.
Aliás, cumpre lembra a este propósito que a própria R. declarou através da carta da sua autoria que constitui o doc. nº 5 anexo á PI, ( ponto nº 28 da matéria dada por provada) datada de 04/09/2017, que apesar de ter sido notificada da decisão da A. de exercer o direito de opção de compra do imóvel no dia 28/08/2017, o exercício tardio desse direito pela A. “ …não conduz á conclusão do negócio por impossibilidade de o realizar em poucos dias.”, sendo certo que esta declaração tem força probatória plena nos termos do art.º 376º nº 1 do C. Civil.
Ou seja, a R. declarou que o prazo de três dias que mediava entre a receção da notificação da A. e a data limite de 31/08/2019 até à qual ela defende que a A. tinha de executar a compra, não era para ela suficiente para se fazer a escritura, mas considera que um prazo idêntico, é suficiente para poder acusar a A. de incumprimento da sua obrigação de executar a escritura de compra do imóvel.
Decorre, pois, claramente destas posições contraditórias da R., a clara má-fé com quem atuou e atua no presente assunto.
Assim, ao não dar por provada esta matéria, a meritíssima juíza “a quo”, violou o nº 4 do art.º 607 do C.P.C.”.
Ora, como bem refere a apelada, pretende a apelante que se “deem por provados factos que não foram alegados na Petição Inicial, nem foram debatidos na audiência de discussão e julgamento”.
Na realidade, o que a autora alegou na petição inicial foi o que se lê nos artigos 28.º, 29.º e 30.º de tal articulado, onde consta o seguinte:
“28º De facto, ao enviar tal comunicação à A. por carta registada e por email ao seu mandatário na sexta feira ás 18,56h, bem sabia a R. que tais comunicações só poderiam chegar ao efetivo conhecimento da A., na melhor das hipóteses, na manhã de segunda feira seguinte, o dia 07/11/2017, sendo que, por isso, esta não teria objetivamente, tempo de até ás 11h desse própria manhã de 2ª feira, ou até às 9,00h de 4ª feira seguinte, poder:
a) Organizar todos os documentos necessários à outorga da escritura;
b) Obter no banco, sem qualquer pré-aviso mais longo, a entrega de do valor de € 3.200.000,00 (dois milões e duzentos mil euros) para pagar o preço, valor a que têm de se adicionar os custos da escritura, e dos impostos de selo ( € 17.600,00) e IMT (€ 132.000,00) aplicáveis, como se retira da simulação e das liquidações cujas cópias se juntam (docs. Nº 14 a 16) e aqui se dão por reproduzidas para todos os efeitos legais;
c) Proceder á liquidação e pagamento juntos das Finanças dos impostos de selo e IMT aplicáveis;
d) Fazer deslocar a Cascais, em Portugal, o gerente único da A., que a R. bem sabe que reside e está normalmente em Oxford, Reino Unido.
29º É, pois, por demais evidente que esta notificação, feita pela R. à A. para a outorga da escritura de compra e venda do imóvel, está eivada de indisfarçável e grosseira má-fé, pois é por de mais absolutamente claro que a A. não tinha, objectivamente, qualquer possibilidade de cumprir uma marcação de escritura feita nas condições de prazo que da mesma constam.
30º E a R. bem sabia que a era objetivamente impossível á R. outorgar nessas condições a referida escritura, pois é claro para qualquer pessoa mediana e razoavelmente informada, que nenhum Banco tem, objectivamente, qualquer possibilidade, de em poucas horas ou mesmo em pouco mais de 24 horas, sem qualquer pré-aviso longo, disponibilizar a um Cliente valores, em efectivo, na ordem de € 2.360.000,00 (dois milhões e trezentos e sessenta mil euros).”.
Não decorre desta alegação da autora – reportada ao dia 7 de novembro de 2017 – nem de qualquer outra menção da p.i. que a autora tenha invocado que a sua ausência do local onde foi marcada pela ré a escritura, para os dias 7 ou 9 de novembro de 2017, se tenha ficado a dever à impossibilidade de concluir os actos mencionados no artigo que pretende agora que seja aditado à matéria assente.
De facto, a autora apenas alegou a objectiva falta de tempo para concluir aqueles actos e relacionou essa falta de tempo com a data de envio da comunicação à autora numa sexta-feira, mas não a conexionou – ao contrário do que agora pretende - com a ausência nos dias aprazados de 7 ou 9 de novembro de 2019.
Note-se que, aliás, a conclusão que a autora retira do alegado nos mencionados artigos 28.º e ss. da p.i. é o que verteu no artigo 33º daquele articulado: “Perante esta situação, a A. através do seu mandatário, enviou à R. e ao mandatário desta, em 07/11/2017, a carta e o email cujas cópias se juntam (docs. N.ºs. 17 e 18)…”.
Assim, conforme já supra se referiu, não tendo esta matéria sido objecto de oportuna discussão na 1ª instância, não poderá, sob pena de configurar a introdução indevida de uma nova questão nesta 2.ª instância, ser considerada.
De todo o modo, note-se que uma coisa é a possibilidade de ser considerado como facto integrador do acervo de factos a serem sujeitos à produção de prova (sendo que, nos termos do artigo 410.º do CPC, a instrução tem por objeto os temas da prova enunciados ou, quando não tenha de haver lugar a esta enunciação, os factos necessitados de prova, obviamente, tendo em conta a alegação produzida) – o que, quanto ao pretendido pela autora, como se disse, face ao alegado não resulta ter correspondência com a factualidade alegada pela autora, sendo certo que, além do mais, não foi considerada pelo Tribunal no âmbito de aplicação do disposto no artigo 5.º, n.º 2, do CP – e outra, bem diversa, a demonstração de que a respectiva prova tenha, efectivamente, tido lugar.
Ora, uma coisa é a consideração do conteúdo escrito em determinado documento, outra, a demonstração de que o que ali consta tem, efectiva correspondência, com a realidade das coisas.
E, neste ponto, têm pleno acerto as considerações expendidas pela ré, no sentido de que a autora não fez, de facto, demonstração da impossibilidade de organizar os documentos necessários para a outorga da escritura, bem como, de obter os fundos necessários para o pagamento do preço e dos impostos e de proceder ao seu pagamento e, também, de fazer outorgar a autora a escritura, com a presença do seu gerente ou se esta presença era impossível.
JV…, no seu depoimento, apenas se debruçou sobre a possibilidade ou não de disponibilização de fundos por uma instituição bancária:
Mandatário da A.: “Acha que é possível, conseguir, de uma segunda-feira para uma terça-feira, mesmo com o financiamento, enfim, garantido como estava, obter um cheque bancário no valor de €2.200.000,00, de segunda para terça-feira?
Testemunha - Sr. Dr. não…
Mandatário da A. -Sem pré-aviso…
Testemunha -… Isso depende da fase onde o empréstimo esteja. Se estiver tudo concluído, talvez seja possível, agora se, tanto quanto sei o processo nunca arrancou da fase de avaliação, portanto, pela minha experiência isso nunca se concretizou (…)” (minutos 00:11:53 a 00:12:38).
Ou seja: Nem esta testemunha foi concludente no sentido de que fosse impossível à autora obter os fundos necessários para a aquisição do imóvel dos autos, nos termos que lhe foram questionados.
Também, MU… referiu que a autora teria os meios necessários para a aquisição, mas não foi sequer concludente sobre qual a instituição financeira junto da qual a autora contrataria o financiamento.
Por outro lado, do documento n.º 14 junto com a petição inicial apenas resulta que só em 23-11-2017 a autora estava a efectuar uma simulação de financiamento junto do Banco BPI.
Estes meios de prova – e os demais produzidos – são, pois, imprestáveis para se concluir no sentido de que ficaram demonstradas as razões da não comparência da autora nos dias 7 ou 9 Novembro de 2017 no cartório Notarial da Dra. AM… em Cascais para outorgar a escritura de compra do imóvel, de acordo com a factualidade pretendida aditar à matéria assente pela autora.
Em suma, de acordo com o exposto, improcede a impugnação da matéria de facto de acordo com o apelado, neste ponto, pela autora.
9) Se deve ser alterada a redação do ponto n.º 53) dos factos provados para a seguinte: “Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”?
Sobre este ponto da impugnação, invocou a autora/apelante o seguinte:
“9- Também a matéria dada por provada pela a meritíssima juíza “a quo” no ponto. 53. da matéria assente não corresponde, significativamente, ao que exato teor do certificado notarial lavrado pelo Notário Sr. Dr. EF… no dia 05/12/2017, pois o que foi dado por provado na douta sentença recorrida foi: “53. No dia 05/12/2017 o dia fixado pela A. para a outorga da escritura de compra e venda compareceram no cartório Notarial do Sr. Dr. EF… a A. e a R. que se recusou a outorgar a escritura, como se comprova pelo certificado notarial cuja cópia está junta como doc. Doc.24 onde ficou a constar que “ ... a sociedade compradora Greene ́s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no Cartório Notarial em Cascais a cargo da Notaria AM… nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e que com esta ausência o direito de opção exclusiva da mencionada Greene ́s Education Portugal, Unipessoal, Lda na aquisição do mencionado imóvel caducou.”
E o que consta do certificado notarial em causa é: “Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”
Da comparação destes dois textos resulta que manifestamente a meritíssima juíza “a quo” redigiu, significativamente, a matéria dada por provada neste ponto, de forma no mínimo se pode apelidar de incorreta, de maneira a fazer concluir que a escritura não foi outorgada por motivo imputável á Apelante, quando o que de facto não sucedeu foi que tal aconteceu devido a recusa formal e expressa da R., como aliás ela já anunciara que sucederia na sua carta de 31/11/2017, dada por provada no ponto 52. da matéria assente.
Assim, e porque este certificado notarial faz prova plena do seu conteúdo e do sucedido nesta circunstância, requer-se que o ponto 53. da douta sentença recorrida seja alterado passando a ter a seguinte redação: 53.No dia 05/12/2017 o dia fixado pela A. para a outorga da escritura de compra e venda compareceram no cartório Notarial do Sr. Dr. EF… a A. e a R. que se recusou a outorgar a escritura, como se comprova pelo certificado notarial cuja cópia está junta como doc. Doc.24 onde ficou a constar que: Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de Lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.””
De acordo com o que consta a fls. 176, para prova do facto 53, o tribunal teve em conta a análise do documento de fls. 57v. e 58.
Ora, neste ponto, afigura-se que o que consta vertido no facto provado n.º 53) não coincide, inteiramente, com o teor do documento de fls. 57v., 58 e 58v. em que terá assentado a apreciação do Tribunal recorrido, sendo que, o excerto ali constante não representa, de forma fidedigna, o que consta do mencionado documento, podendo, inclusive, ser indutor de erro sobre o sentido do texto.
Nestes termos, a impugnação deverá proceder, por forma a que, do referido facto provado n.º 53) passe a constar, sem margem para dúvidas, o que consta escrito no documento em questão, ou seja, o seguinte:
“No dia 05/12/2017, o dia fixado pela autora para a outorga da escritura de compra e venda compareceram no Cartório Notarial do Sr. Dr. EF…, a A. e a R. que se recusou a outorgar a escritura, como se comprova pelo certificado notarial cuja cópia está junta como Doc. 24 onde ficou a constar: “Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.””
10) Se deve ser aditado aos factos provados que: “Da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R., pagar-lhe o respetivo preço e receber dela a correspondente quitação.”?
Considera também a apelante o seguinte:
“10- Alegou também a A. que a procuração por ela passada ao seu advogado e que consta do doc. nº 2 anexo á PI não lhe confere de poderes para poder outorgar a escritura de compra e venda do imóvel, facto que a R. contestou.
Esta matéria é de grande importância para a boa decisão do pleito e por isso deveria a meritíssima juíza “a quo” decidi-la, por dispor de todos os elementos para esse efeito.
Assim, deve ser aditada à matéria dada por provada na douta sentença recorrida um novo ponto com a seguinte redação: “Da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R., pagar-lhe o respetivo preço e receber dela a correspondente quitação.”
Ao dar por provada esta matéria na douta sentença recorrida violou a meritíssima juíza “a quo” o nº 4 do art.º 607 do C.P.C.”.
A ré/apelada nas contra-alegações considerou, a este respeito, em suma, o seguinte:
“Antes de mais, é totalmente obscuro para a Recorrente, em que medida é que este facto é relevante para a boa decisão da causa.
Sem prejuízo, sempre se dirá que este facto não foi alegado na Petição Inicial.
Relativamente à procuração outorgada pela Recorrente em 22/08/2017, foi alegado o seguinte facto (art. 36º, al. a) da Petição Inicial):
A procuração que detém outorgada pela A., apenas lhe dá poderes para exercer em sua representação a opção de compra do imóvel, mas não lhe confere poderes para outorgar a escritura de compra do mesmo (…)”.
Ora, compulsada a petição inicial não se verifica que a autora tenha alegado no decurso da lide em sede de primeira instância, o que ora alegou.
Mas, independentemente da afirmação da autora, certo é que, não se vislumbra algum interesse, ponderadas todas as soluções plausíveis da questão de direito, na aludida factualidade, sendo certo que, a autora também não concretiza em que consiste tal relevância.
De todo o modo, sublinhe-se que, a única factualidade alegada a este respeito foi, isso sim, e correctamente, considerada na decisão recorrida, integrando o facto provado sob o n.º 46).
Mostrando-se inconsequente a inclusão pretendida, deverá improceder a alegação da recorrente a este respeito.
B) Da impugnação da matéria de facto pela Ré:
Também a ré/ora apelante veio invocar no recurso que interpôs que deve ser alterada a matéria de facto selecionada pelo Tribunal recorrido, no que toca ao ponto 58) dos factos provados, importando ter presentes as considerações supra expendidas a respeito da impugnação da matéria de facto.
11) Questão prévia – Do não conhecimento do objecto da impugnação da matéria de facto por incumprimento, pela apelante, dos requisitos enunciados nos n.ºs. 2 e 3 do artigo 640.º do CPC?
A autora/ora apelada, nas contra-alegações que deduziu ao recurso da ré, veio invocar que a autora não cumpriu nas suas alegações os ónus de impugnação da matéria de facto, a que se reportam os números 2 e 3 do artigo 640.º do CPC, concluindo que deve ser rejeitada a sua pretensão de alteração da matéria de facto.
Vejamos:
O n.º 2 do artigo 637.º do CPC estabelece que o “requerimento de interposição do recurso contém obrigatoriamente a alegação do recorrente, em cujas conclusões deve ser indicado o fundamento específico da recorribilidade; quando este se traduza na invocação de um conflito jurisprudencial que se pretende ver resolvido, o recorrente junta obrigatoriamente, sob pena de imediata rejeição, cópia, ainda que não certificada, do acórdão fundamento”.
Por sua vez, decorre dos n.ºs. 1 e 2 do artigo 639.º do CPC que:
“1- O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.
2- Versando o recurso sobre matéria de direito, as conclusões devem indicar:
a) As normas jurídicas violadas;
b) O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas;
c) Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada (…)”.
E, por fim, o artigo 640.º do CPC dispõe o seguinte:
“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3- O disposto nos n.os 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º”.
A respeito do disposto no nº 1 do art.º 640º do Novo Código de Processo Civil, refere Abrantes Geraldes (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 126 a 129):
“a) Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
b) Quando a impugnação se fundar em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, o recorrente deve especificar aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos;
c) (…)
d) O recorrente deixará expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência nova que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou incongruente, também sob pena de rejeição total ou parcial da impugnação da decisão da matéria de facto”.
Refere o mesmo Autor que, a rejeição, total ou parcial, do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto terá lugar, designadamente, quando se verifique a “falta de especificação, nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados”, bem como quando se verifique a “falta de posição expressa sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação”, concluindo que a observância dos requisitos acima elencados visa impedir “que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo”.
Por outro lado, impondo-se a especificação dos pontos concretos da decisão que estão erradamente julgados, bem como da concreta decisão que deve ser tomada quanto aos factos em questão, a mesma deve reportar-se, em primeira linha, ao conjunto de factos alegados pelas partes, quer os que constituem a causa de pedir, quer aqueles que sustentam as excepções invocadas (e sem prejuízo do disposto no nº 2 do art.º 5º do Novo Código de Processo Civil).
Ou seja: É no confronto do elenco de factos provados e não provados com os factos alegados pelas partes que o recorrente que pretende impugnar a decisão relativa à matéria de facto deve dar cumprimento à exigência de especificação acima referida, indicando cada um dos concretos pontos de facto que, sendo integrantes da causa de pedir ou de cada uma das excepções alegadas, mereciam decisão diversa daquela tomada pelo tribunal recorrido, e sob pena de rejeição dessa impugnação.
Revertendo tais considerações para o caso concreto, alegou a ré/apelante sobre este ponto, o seguinte:
“Salvo o devido respeito, não ficou provado em sede de julgamento que as obras tenham sido custeadas pela aqui Recorrida “no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel” (ponto 58, parte final, da matéria de facto provada).
O contrato de arrendamento celebrado nada diz sobre os pressupostos da assunções do pagamento das obras pela aqui Recorrida, estipulando apenas o que vem dito no ponto 20, al. e) da matéria de facto provada.
Esse dito “pressuposto” não é alegado pela aqui Recorrida na sua Petição Inicial nem no Requerimento de Aperfeiçoamento, nem tão pouco admitido ou confessado pela aqui Recorrente - que nunca o poderia admitir ou confessar pois que o mesmo não corresponde à verdade.
O tribunal a quo fez um rigoroso e detalhado sumário dos depoimentos prestados pelas testemunhas quanto à realização das obras em causa neste recurso.
Segundo o tribunal a quo, a aqui Recorrente, em sede de declarações de parte, e na parte a que a este recurso diz respeito, disse “saber que a A. [aqui Recorrida] fez algumas obras antes de se mudarem. Foram aprovadas pela R. [aqui Recorrente], mas qualquer obra depois teria de ser autorizada e não foi. Quem ficou responsável por pagar as obras foi a escola [a aqui Recorrida]. Não autorizou mais qualquer obra. A A. [a Recorrida] nunca pediu à R. [a Recorrente] para fazer qualquer obras, depois de entrarem no imóvel” (cfr. Sentença recorrida, pág. 32).
A testemunha JVB…, segundo o tribunal a quo “confessou” que “a A. [a Recorrida] fez obras no imóvel e a R. [a Recorrente] aceitou, obras essas realizadas por Pascoal Monteiro, tendo a A. [a Recorrida] pedido autorização e foi acordado que a A. ia pagar as obras. Assegura A. não pediu autorização para fazer mais quaisquer obras nem reclamaram a necessidade de feitura de obras. Não receberam nenhuma carta da CM a impor a feitura de obras” (cfr. Sentença recorrida, pág. 33).
A testemunha JP…, segundo o tribunal a quo, confirmou “que foram feitas obras, na altura do arrendamento o imóvel precisava de obras, que foram feitas e pagas pela A. [a Recorrida], referindo que os trabalhos foram facturados” (cfr. Sentença recorrida, pág. 34).
Ora, nem da prova documental junta aos autos, nem dos depoimentos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, rigorosa e precisamente sumariados pelo tribunal a quo, resulta que as obras no imóvel arrendado tenham sido pagas pela aqui Recorrida “no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”.
Pelo que, inexistindo qualquer prova quanto a este facto não pode considerar-se que tenha ficado provado que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”, mas tão só e apenas que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e
autorizados pela R. e custeados pela A.””.
Nas conclusões da sua alegação, a ré/apelante escreveu:
“1. Pela sentença recorrida foi a Recorrente condenada a pagar à Recorrida indemnização por benfeitorias no montante de € 99.268,77. A decisão recorrida padece de erro quanto à decisão da matéria de facto e erro jurídico.
2. Não ficou provado em sede de julgamento que as obras tenham sido custeadas pela Recorrida no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel.
3. Nem da prova documental junta aos autos, nem dos depoimentos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, rigorosa e precisamente sumariados pelo tribunal a quo, resulta que as obras no imóvel arrendado tenham sido pagas pela aqui Recorrida “no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”.
4. Pelo que, inexistindo qualquer prova quanto a este facto não pode considerar-se que tenha ficado provado que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”, mas tão só e apenas que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A.” (…)”.
Destes excertos das alegações da ré verifica-se que a mesma identifica claramente qual o ponto de facto que, em seu entender, foi incorrectamente julgado: O ponto 58) dos factos provados, o que, aliás, foi claramente entendido pela autora/apelada.
Por outro lado, também resulta da alegação da ré que esta identifica objectivamente quais os meios de prova que, de acordo com o que alega, implicariam uma diversa decisão da recorrida, quanto a tal facto n.º 58), indicando os excertos dos depoimentos que considera relevantes para tal desiderato: No entender da ré, a ausência de demonstração probatória – sobre a razão de a ré custear as obras realizadas (que tal tenha sido “no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”) – resulta dos seguintes meios de prova: “O contrato de arrendamento celebrado nada diz sobre os pressupostos da assunções do pagamento das obras pela aqui Recorrida”; “(…) a aqui Recorrente (…), em sede de declarações de parte (…) disse “saber que a A. [aqui Recorrida] fez algumas obras antes de se mudarem. Foram aprovadas pela R. [aqui Recorrente], mas qualquer obra depois teria de ser autorizada e não foi. Quem ficou responsável por pagar as obras foi a escola [a aqui Recorrida]. Não autorizou mais qualquer obra. A A. [a Recorrida] nunca pediu à R. [a Recorrente] para fazer qualquer obras, depois de entrarem no imóvel” (cfr. Sentença recorrida, pág. 32)”; “a testemunha JVB…, segundo o tribunal a quo “confessou” que “a A. [a Recorrida] fez obras no imóvel e a R. [a Recorrente] aceitou, obras essas realizadas por PM…, tendo a A. [a Recorrida] pedido autorização e foi acordado que a A. ia pagar as obras. Assegura A. não pediu autorização para fazer mais quaisquer obras nem reclamaram a necessidade de feitura de obras. Não receberam nenhuma carta da CM a impor a feitura de obras” (cfr. Sentença recorrida, pág. 33)”; “a testemunha JP…, segundo o tribunal a quo, confirmou “que foram feitas obras, na altura do arrendamento o imóvel precisava de obras, que foram feitas e pagas pela A. [a Recorrida], referindo que os trabalhos foram facturados” (cfr. Sentença recorrida, pág. 34)”.
Note-se que, tendo feito esta alegação afigura-se suficientemente cumprido o ónus de impugnação, ainda que não tenha sido concretamente indicada a passagem de gravação de depoimentos onde os depoentes/testemunhas tenham produzido as afirmações enunciadas pela impugnante, dado que, de facto, está perfeitamente circunscrito não só o tema da impugnação, mas também as concretas razões, e afirmações dos depoimentos, em que a mesma assenta.
É que, como se decidiu no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23-05-2018 (Processo 27/14.5T8CSC.L1.S1, relator RIBEIRO CARDOSO): “No recurso de apelação em que seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, é exigido ao Recorrente que concretize os pontos de facto que considera incorretamente julgados, especifique os concretos meios probatórios que imponham uma decisão diversa, enuncie a decisão alternativa que propõe e, tratando-se de prova gravada, que indique com exatidão as passagens da gravação em que funda a sua discordância com o decidido. Tendo a recorrente omitido a indicação precisa do início e do termo das concretas passagens da gravação visadas, mas tendo no corpo das alegações procedido à transcrição dos excertos dos depoimentos que pretende ver reapreciados, cumpriu suficientemente o ónus imposto pelo art. 640º, nºs 1, al. b) e 2, al. a) do Código de Processo Civil”.
Finalmente, identifica a ré/apelante a decisão que, no seu entender, deveria ter sido proferida: A alteração do facto provado em 58) com a seguinte redação: “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A.” (…)”, entendendo que deverá considerar-se não provado que tal tenha sucedido “no pressuposto de que [a A.] iria adquirir o imóvel”, dado que, como alegou, “nem da prova documental junta aos autos, nem dos depoimentos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, rigorosa e precisamente sumariados pelo tribunal a quo, resulta que as obras no imóvel arrendado tenham sido pagas pela aqui Recorrida” nesse pressuposto.
Em suma, nada obsta ao conhecimento do objecto da impugnação de facto.
12) Se deve ser alterada a redação do ponto n.º 58) dos factos provados para a seguinte: “Os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A.”?
Vejamos, pois, se deve ser alterada a redação do ponto 58) dos factos provados, suprimindo do seu enunciado – como pretende a ré/apelante – a referência de que, os trabalhos aí aludidos tiveram lugar, foram autorizados pela ré e custeados pela autora, no pressuposto de que a autora iria adquirir o imóvel em questão nos autos.
Como já se disse, a ré considera que os meios de prova produzidos não permitem a conclusão expressa na parte final do ponto 58) dado como assente pelo Tribunal a quo.
Assinala a ré, em particular, o seguinte:
- Que o contrato de arrendamento celebrado nada diz sobre os pressupostos da assunções do pagamento das obras, estipulando apenas o que vem dito no ponto 20, al. e) da matéria de facto provada;
- Que a ré JV…, nas declarações de parte que prestou, apenas referiu que soube que a autora fez obras “antes de se mudarem” e que as mesmas foram “aprovadas pela Ré”, tendo ficado a autora de as pagar…;
- Que a testemunha JVB… referiu saber que a autora fez obras no imóvel, que a ré aceitou, “tendo a A. [a Recorrida] pedido autorização e foi acordado que a A. ia pagar as obras”…;
- Que a testemunha JP… confirmou “que foram feitas obras, na altura do arrendamento o imóvel precisava de obras, que foram feitas e pagas pela A. [a Recorrida], referindo que os trabalhos foram facturados”;
Ora, nem da prova documental junta aos autos, nem dos depoimentos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, rigorosa e precisamente sumariados pelo tribunal a quo, resulta que as obras no imóvel arrendado tenham sido pagas pela aqui Recorrida “no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”.
Apreciando.
É sabido que, “a apreciação da decisão de facto impugnada pelo Tribunal da Relação não visa um novo julgamento da causa, mas, antes, uma reapreciação do julgamento proferido pelo Tribunal de 1ª Instância com vista a corrigir eventuais erros da decisão. No âmbito dessa apreciação, incumbe ao Tribunal da Relação formar a seu próprio juízo probatório sobre cada um dos factos julgados em primeira instância e objeto de impugnação, de acordo com as provas produzidas constantes dos autos e das que lhe for lícito ainda renovar ou produzir [ cfr. nº 2, als. a) e b) do artigo 662º do CPC], à luz do critério da sua livre e prudente convicção, nos termos do artigo 607.º, n.º 5, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do Código de Processo Civil. O Tribunal da Relação, tal como decorre do preceituado nos artigos 5º, nº 2, alínea a), 640º, nº 2, alínea b) e 662º, nº1, todos do Código de Processo Civil, tem um amplo poder inquisitório sobre a prova produzida que imponha decisão diversa e não está adstrito aos meios de prova que tiverem sido convocados pelas partes nem aos indicados pelo Tribunal de 1ª Instância, apenas relevando o fator da imediação prevalecente em 1ª Instância quando o mesmo se traduza em razões objetivas. Em sede de reapreciação da decisão de facto é conferido ao Tribunal da Relação o poder de se socorrer, mesmo oficiosamente, de todos os meios de prova constantes do processo bem como do uso a presunções judiciais, nos termos permitidos pelos artigos 349º e 351º, ambos do Código Civil. (assim, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 04-10-2018, Processo 588/12.3TBPVL.G2.S1, relatora ROSA TCHING).
Verifica-se que, de acordo com a motivação da decisão de facto (cfr. fls. 176), o Tribunal formou a sua convicção sobre o facto provado 58) com base na análise do contrato de arrendamento, ponto 4, junto como documento 1 e, bem assim, nos depoimentos prestados.
Ora, reapreciadas as provas produzidas nos presentes autos verifica-se que o contrato de arrendamento em questão apenas contém uma cláusula – o ponto 4 – onde se refere que os trabalhos de renovação serão pagos pela autora, incluindo renovações externas e internas e pintura do edifício, a instalação de novas instalações sanitárias simples e cozinha simples, excluindo-se quaisquer custos de renovações estruturais à propriedade, sendo que, quaisquer renovações além das constantes neste ponto, exigiriam a aprovação escrita da ré.
Não é nele referido, de facto, que o pressuposto da realização das obras seria a aquisição do imóvel, muito embora este aspecto – a possível tomada de opção da aquisição do imóvel pela autora – fosse também objecto do aludido contrato de arrendamento.
A demais prova produzida nos autos nada adianta sobre algum aspecto relacionado com os pressupostos em que assentou a realização de obras pela autora no imóvel.
Vejamos os depoimentos prestados:
A depoente JV… referiu que a autora fez obras de remodelação na casa, antes de entrarem no imóvel, o que foi acordado, tendo sido acordado que qualquer outra obra teria de ser negociada com a ré. Referiu que o pagamento das obras era da responsabilidade da autora. A certa altura referiu que, com vista à resolução do diferendo, chegou a propor pagar determinado valor pelas obras realizadas no imóvel pela autora, porque a autora ficaria com a casa de qualquer modo.
JV… a respeito desta matéria apenas referiu – sem outra concretização – que a autora sempre pretendeu adquirir o imóvel. Aludiu à realização de obras pela autora - tendo apreciado os documentos de fls. 116 e ss. - e seu custeio que aventou em “cerca de € 200.000,00”. Aludiu a que a autora tinha projectado celebrar um “leasing” bancário, sendo dada como garantia hipotecária o imóvel, mas referiu que, nesse contexto, o banco ficaria, em primeira linha, como proprietário do imóvel.
MU… - também sem outra concretização - afirmou que sempre foi intenção da autora adquirir o imóvel dos autos e referenciou que a autora fez obras no imóvel, o que asseverou por ter visitado o edifício posteriormente e também de acordo com o que lhe foi relatado pelo gerente da autora. Disse não poder precisar o valor das obras.
NM… – gerente da empresa Pascoal Monteiro, Lda. que realizou obras no imóvel dos autos para a autora – referenciou o tipo de obras e a data em que as mesmas tiveram lugar, mas nada afirmou sobre os pressupostos que levaram à sua realização (inclusive quanto aos “trabalhos adicionais” que referenciou).
SC… nada adiantou sobre a temática das obras, o que, aliás, foi evidenciado na sentença recorrida, em sede de motivação da decisão de facto.
Finalmente, JVB… referiu que para começar a escola, a autora mostrou à ré e ao depoente as obras que se propunham realizar, as quais a ré autorizou, ficando combinado que a autora é que procederia ao pagamento das obras, o que, no entender da testemunha “fazia sentido uma vez que era a autora que iria comprar o imóvel”.
Da análise dos meios de prova produzidos, criticamente reapreciados, verifica-se que é precisamente em face das declarações da ré e do testemunho do seu marido, JVB… que se retira a conclusão de que as obras de remodelação do imóvel e de adaptação do mesmo à finalidade visada pela autora (e conhecida da ré e do seu marido) – a instalação de uma escola – obras essas autorizadas pela ré, tal como consignado no ponto 4 do contrato de arrendamento, tinham como pressuposto a projectada compra do imóvel pela autora, compreendendo-se, nesse contexto, que o custo respectivo tenha ficado a cargo da autora.
Mostra-se, pois, plenamente adequada a conclusão levada a efeito pelo Tribunal recorrido, não havendo motivo para a procedência da impugnação efectuada pela ré/apelante, nem para alteração da redação do facto provado no ponto 58) que, assim, porque em plena compatibilidade com a prova produzida nos autos, deverá manter-se intocado.
NA DECORRÊNCIA DA ALTERAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO OPERADA PELO CONHECIMENTO DO RECURSO APRESENTADO PELA AUTORA, A MATÉRIA PROVADA A CONSIDERAR É A SEGUINTE:
1) Mostra-se descrito na ….ª conservatória do registo predial de Cascais com o n.º …/… o prédio urbano denominado vivenda “…” situado no Monte Estoril, na Av.ª …, n.ºs … e …-A, com área total de 2900 m2, área coberta de 363,5m2 e descoberta de 2536,5m2, inscrito na matriz com o n.º … composto por vivenda de rés-do-chão, 1.º andar é águas furtadas, com área coberta de 279,10m2, Pombal com a superfície coberta de 6,90m2, estufa com superfície coberta de 8,80m2, casa da caldeira com a superfície coberta de 6,60m2, duas arrecadações com superfície coberta de 55,30m2, balneário com a superfície coberta de 6,80m2 e logradouro com 2.526,50m2.
2) Pela Ap. 7639 de 2015/05/14 mostra-se inscrita a aquisição desse imóvel a favor da R. por compra a AMR…, JL… e JP….
3) A aquisição deste Imóvel pela R., foi feita na perspectiva de realização de investimentos imobiliários, tendo o imóvel sido colocado à venda pela A. após a aquisição.
4) A R. encarregou o seu marido, o Sr. JVB…, de promover o Imóvel e negociar os termos do contrato de compra e venda a ser celebrado.
5) A A. é uma sociedade comercial por quotas constituída em 20/12/2016, que se dedica ao exercício de actividades relacionadas com educação, promoção do ensino básico e secundário, desenvolvimento e concepção de actividades educacionais, cursos de formação ou outros de estudantes, professores e membros da comunidade, actividades económicas de investimento na educação e todas as actividades conexas e relacionadas com as supra descritas, cfr. certidão permanente com o código de acesso: …-…-….
6) A mesma tem como única sócia Greene´s Education, Limited, constando da certidão permanente de registo comercial relativa á A. que a sócia tem sede em 45 Pembroke Street, Oxford, OX 1 BP, Inglaterra e como gerente CW… constando da mesma certidão que reside em … … Street, OX4 1 SZ Reino Unido Grãbretanha e Irlanda do Norte.
7) O marido da R. foi, então, contactado pela Sra. CH…, que, dizendo-se ser representante da sociedade referida em 5) que disse ser uma instituição de ensino que tinha um programa de ensino vocacionado para alunos com necessidades de ensino especiais, expressou o interesse desta instituição de ensino em utilizar o Imóvel para instalar a sua escola.
8) Porém, conforme transmitido pela Sra. C…, a dita instituição de ensino não tinha capacidade financeira para adquirir o Imóvel de imediato, propondo, em alternativa, o arrendamento.
9) Ainda segundo o transmitido pela Sra. C…, a instituição de ensino encontrava-se a aguardar a aprovação de financiamento externo que permitiria a aquisição do Imóvel, sendo quase garantido que teriam o referido financiamento.
10) Nem a R, nem o seu marido, nem o gerente da A. são cidadãos portugueses.
11) Quando se iniciaram as negociações que vieram a culminar com a celebração do contrato de arrendamento em causa nos autos, a A. ainda não tinha sido constituída.
12) Todas as negociações foram levadas a cabo com a Sra. CG… e com o, mais tarde, gerente da A., o Sr. CU…, que foram informados da intenção da R. de vender o Imóvel.
13) Ficou, então, acordado que a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de Agosto de 2017.
14) Em momento algum, houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o Imóvel, mas tão só e apenas quanto à possibilidade de a A. beneficiar de apoios externos para o conseguir fazer.
15) Embora a proposta de arrendamento não correspondesse à intenção inicial da R., a R. aceitou a celebração de um contrato de arrendamento.
16) Tendo assim a A. no exercício da sua actividade acima descrita (enquanto (enquanto contraente A) celebrado com a R. (enquanto contraente B) em 01/01/2017 (“Start Date: January 1st, 2017”), o contrato de arrendamento “Rental Contract”, cuja cópia e respectiva tradução para português está junta como doc. de fls. 143 a 146.
17) Consta do contrato que a A. encontrava-se representada por Sr. C… se representada por Sr. CU… e a R. por Nibits Properties, Lda com sede na morada da A.com sede na morada da A.
18) No âmbito de tal contrato a R. deu de arrendamento à A. o prédio urbano referido em 1), denominado “Vivenda …”, sito na Av. …, n.º … e …--A, Monte Estoril, com área total de 2900m2, a área de 363,5m2 e a área descoberta de 2536,5m2, constituída por vivenda de rés-do-chão, 1.º andar e águas furtadas com área coberta de 279,10m2, com superfície coberta de 6,90m2, estufa com a superfície coberta de 8,80m2; casa da caldeira, com a superfície coberta de 6,60m2, duas arrecadações com superfície coberta de 55,30m2, balneário com superfície coberta de 6,80m2; e logradouro com 2.536,50m2, inscrita na matriz respectiva sob o art.º … do concelho de Cascais, freguesia do Estoril.
19) Como se retira dos Pontos 1. e 6. tal contrato foi celebrado com início no dia 01/01/2017 e termo no dia 30/09/2018, renovando-se por iguais períodos caso qualquer das partes a tal não se opusesse através de notificação escrita enviada à outra com seis meses de antecedência relativamente à data do termo do prazo inicial de vigência.
20) Nos termos do referido contrato, acordaram ainda as partes que:
a) De 1 de Janeiro de 2017 a 31 de Agosto de 2017, seria devida, pelo arrendamento, uma renda mensal de € 3.334,00 (cfr. ponto 1 do contrato de arrendamento);
b) De 1 de Setembro de 2017 até ao termo do contrato de arrendamento, seria devida, pelo arrendamento, uma renda mensal de € 6.667,00 (cfr. ponto 1 do contrato de arrendamento);
c) Caso a aqui A. viesse a beneficiar de financiamento externo da Horizonte 2010 ou de outras fontes (2020=Programa-Quadro da União Europeia para a Investigação e Inovação), a renda de € 6.667,00 passaria a ser devida desde o início do contrato (cfr. ponto 3 do contrato de arrendamento);
d) Para garantia do cumprimento das obrigações assumidas enquanto caução, a aqui A. pagaria o valor correspondente a 2 rendas iniciais, ou seja, € 6.667,00, a qual seria devolvida no termo do contrato (cfr. parágrafo 1 do contrato de arrendamento);
e) Os trabalhos de renovação serão pagos pelo contraente A. incluindo renovações internas e externas e pintura do edifício, a instalação de novas instalações sanitárias simples e cozinha simples, etc. Excluem-se contudo quaisquer custos de renovações estruturais ao imóvel. Qualquer renovação para além das constantes nos itens supra exigirá a aprovação escrita do Contraente B. (cfr. ponto 4 do contrato de arrendamento);
21) Acordaram ainda A. e R . no Ponto 5. do referido contrato de arrendamento que o Contraente A retém a opção exclusiva de compra do imóvel pelo valor EUR de €2.200.000,00 (dois milhões de euros), que é válida até 31/08/2017 “Party A retains the exclusive option to buy the property for EUR 2.200.000.00 valid til August 31st, 2017”.
22) Mais acordaram ainda A. e R. que se a A. adquirisse o imóvel antes de Julho de 2017 e o vendesse antes de 30/09/2018 por valor por valor superior a €2.200.000,00 (dois milhões de euros), então o lucro gerado nestas operações seria dividido em partes iguais entre ambas (Ponto 5 do doc. n.º1).
23) Consta ainda do contrato que o mesmo se rege pelo direito português. Que as assinaturas em mensagens de correio electrónico são aceites por ambos os contraentes e, consequentemente são legalmente válidas. Serão assinadas cópias em papel deste contrato e entregues a ambas as partes. Os termos e condições supra foram acordados por ambas as partes e assinados pelas partes em 15 de Março de 2017 (assinatura do contraente A) e 14 de Março de 2017 (assinatura do contraente B pela própria R.).
24) Em 25/08/2017 a A. remeteu à R. a carta registada com aviso de recepção cuja cópia está junta como doc. 2 de fls. 21v com a PI e a fls. 88v na qual lhe comunicou que “gostaria de notificar V. Exa. Que o meu cliente Greene´s Education Portugal, Lda decidiu exercer e aceitar a opção de compra do imóvel Vivenda … (…) conforme referido no ponto / Cláusula 5 do Contrato de Arrendamento, assinado em 15 de março de 2017 entre a Senhora JV… e a Greene´s.
Conforme mutuamente acordado, a Greene´s Education Portugal adquirirá a propriedade Vivenda … pelo valor de 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil euros) livre de qualquer ónus. (…) por isso em breve confirmaremos a data de finalização da venda.
Em anexo junta-se a procuração emitida pelo meu cliente Greene´s Education que me concede plenos poderes para assinar e agir em seu nome no que respeita á compra da supra referida propriedade.”
25) A procuração junta em anexo à carta referida no ponto que antecede é a que consta de fls. 23 e de fls. 89 e 90, assinada por CU… em 22 de Agosto de 2017 em Oxford e autenticada no mesmo dia na Av. … n.º …, ….º dt.º em Lisboa onde CU… compareceu e assinou o termo de autenticação.
26) A referida carta foi recebida pela R. no dia 28/08/2017, como se comprova do respectivo aviso de recepção por ela assinado nessa data e cuja cópia está junta como doc. 3 com a PI e doc. 5 junto a fls. 87v.
27) E na sequência dessa carta a A. enviou através do seu advogado à R. no dia 31/08/2017 um email cuja cópia está junta como doc. 4 de fls. 26v solicitando-lhe a realização de uma reunião para a semana que se iniciava no dia 11/09/2017 a fim de se acordarem os detalhes para a finalização da compra e venda do imóvel.
28) A A. através do seu advogado recebeu em 04/09/2017 o email cuja cópia está junta como doc. 5 de fls. 27 no qual a R. através do seu advogado Dr. VS…, lhe comunicou que constatava que a A. não tinha conseguido adquirir o imóvel até 31/08/2018, “… o que fez caducar a opção de compra por aquele valor”, acrescentando que considerava que “A proposta contratual tinha um prazo fixo e a sua aceitação tardia pela A. não conduz a conclusão do negócio por impossibilidade de o realizar em escassos dias”.
29) A A. remeteu através do seu advogado àquela em 07/09/2017 o email junto como doc. 6 de fls. 27v no qual esclarece que o contrato fixa a data de 31/08/2017, não para a outorga da compra e venda do imóvel, mas sim para o exercício da opção de compra do mesmo, e solicitava de novo uma reunião entre as partes para a semana que se iniciava no dia 11/09/2017 em que os gerentes da A. estariam em Portugal.
30) A A. remeteu através do seu Advogado ao Advogado da R. em 26/09/2017 o email junto como doc. 7 a fls. 28 onde comunica “sem uma resposta do Exmo. Colega ao meu email infra, cumpre-me informá-lo de que os meus clientes receberam dos clientes do Exmo. Colega o email que remeto em anexo, relativo a uma eventual cumpra da Quinta de Manique na qual mantêm também interesse.
Não obstante tal interesse na Quinta de Manique, os meus clientes não pretendem desistir de fazer valer os seus direitos de opção de compra do imóvel sito na Av. …, n.º … no Monte Estoril, pelo que reitero ao Exmo. Colega a solicitação para uma reunião urgente sobre este tema, sob pena de ter de aconselhar os meus clientes a recorrer aos meios contenciosos para defenderem a sua posição, o que compreenderá dificultará a realização de qualquer destas transacções (…)”.
31) O Ilustre mandatário dos RR enviou ao ilustre mandatário dos AA o email junto como doc. 8 datado de 28/09/2017 onde comunica que “para os meus clientes a questão da aquisição da propriedade do prédio do Monte Estoril está encerrada e o colega procederá como entender.
A serem retomadas negociações será pelo valor actual de mercado.
Em todo o caso, vou comunicar aos meus clientes o conteúdo das suas mensagens e logo veremos da oportunidade de reunir sobre este assunto”.
32) Em 19 de Outubro de 2017 o gerente da autora reuniu com o marido da ré.
33) Nessa reunião CU… reconheceu perante o marido da R. que a A., em Agosto de 2017, não tinha dinheiro para comprar o Imóvel e que os fundos ainda não se encontravam disponíveis.
34) Nessa mesma reunião, o marido da R. reafirmou a vontade desta de vender o imóvel e ainda a disponibilidade da R. para manter o preço de €2.200.000,00.
35) CU… da A. enviou ao marido da R. o email junto como doc. 9 em 25/10/2017 onde se lê “Agradeço por se ter disponibilizado o tempo para a nossa reunião da semana passada pela franqueza da discussão. “I juste wanted to confirm that we are keen to go ahead with the purchase os Monte Estoril and believe that the funds are in place(…)” em português “Só quis confirmar que estamos interessados em prosseguir com a compra do Monte Estoril e acredite que o financiamento existe.
Se estiver de acordo pode enviar-me os documentos de venda que são necessários em Portugal de forma que possamos preparar toda a documentação com um solicitador?”.
36) A R. enviou em 23/10/2017 à A. a comunicação junta como doc. 10 a fls. 34 e ss onde comunica: “No seguimento da carta do vosso advogado datada de 25 de agosto de 2017 em que me notificavam da vossa intenção “de exercer e aceitar “ a opção de compra do imóvel supra referido pelo preço acordado no ponto 5 do contrato de Arrendamento de 1 de janeiro de 2017, V. Exas nunca me notificaram de uma data para a concretização de tal compra.
Verifico também que o documento designado de procuração anexo á carta do vosso advogado, emitido pela Green Education Portugal foi assinado pelo Sr. CU… em Oxford em 22de Agosto de 2017 e não em lisboa.
Considero esta situação muito estranha e pela presente venho notifica-la que não aceito continuar á espera que a vossa intenção se concretize, e, por conseguinte, é pela presente notificada de que o seu direito de opção expirou e que o mesmo não tem agora qualquer efeito.”
37) Em resposta a A. pelo seu mandatário enviou á R. em 30/10/2017 a comunicação junta como Doc. 11 onde além do mais comunica que: “(…)a minha cliente considera, como sempre considerou, que a opção de compra foi válida e tempestivamente efectuada, pelo que naturalmente a mesma está em vigor, sendo destituída de facto e de direito a sua intenção de dar sem efeito essa opção.
Recordo que, não tendo sido estipulado no contrato de arrendamento uma carta para a assinatura da escritura, caberá às partes marcar, preferencialmente, por acordo a data de realização dessa escritura, o que o meu cliente tem frequentemente vindo a tentar fazer desde 25/08/2017, mas que V. Exa. Sem fundamento, se tem oposto (…)
Ora, uma vez que V. Exa. Já considera que a escritura podia e pode realizar-se após 31/08/2017 o que se saúda, sou novamente a insistir para que me remeta à minha cliente, a documentação necessária que lhe cabe enquanto proprietária disponibilizar para se poder marcar a escritura de compra e venda do imóvel, e sugira, desde já uma data razoável para a realização da mesma.
Mais uma vez (…) solicito o agendamento de uma reunião para, de comum acordo, se marcar essa data, reunir toda a documentação necessária e acertar-se os demais pormenores (p. ex. local e notário) para a realização com sucesso da referida escritura.
Assim, a minha cliente aguardará por 15 dias 8de calendário) findos os quais, não terá alternativa senão recorrer aos meios judiciais para fazer valer os seus direitos.”
38) A R. encontrando-se já exausta e cansada com a situação e perante a advertência de recurso aos meios judiciais com os consequentes custos e desgaste, e perante a veemência da A. em querer celebrar o contrato de compra e venda a R. decidiu marcar a escritura dentro dos 15 dias do prazo mencionado na carta referida no facto provado que antecede.
39) Notificando de seguida A. enviando para o efeito no dia 3 de novembro de 2017 à A. a comunicação junta como doc. 12 (fls. 40): “Vimos pelo presente notificar V. Exa. para comparecer no Cartório Notarial da Dra. AM… na R. …, n.º … Cascais às 11h do dia 7 de Novembro de 2017 ou às 14h30m do dia 9 de Novembro de 2017 ao vosso critério, para assinar a escritura notarial de compra e venda do imóvel supra indicado, de que sou a proprietária, pelo preço de €2.200.000,00 (dois milhões e duzentos euros).
Foi acordado que o pagamento deste preço seria efectuado até 31 de agosto de 2017, no Ponto5 do contrato de arrendamento e V. exas nunca me notificaram uma data para a referida compra.
Caso V. Exas. não compareçam ou não cumpram o pagamento do valor indicado, a oferta de venda pelo peço acima mencionado ficará definitivamente sem efeito”.
40) Dessa convocatória foi dado conhecimento ao ilustre mandatário da A. pelo ilustre mandatário da R. em 3/11/2017 cfr. Doc. 13 de fls. 40v, por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, através do qual envia o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45 e comunica que: “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene´s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados.
A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais.
O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….
Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético.
O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”
41) O dia 07/11/2017 é uma terça-feira e o dia 09/11/2017 é uma quinta-feira.
42) Pelo ilustre mandatário da A. foi enviado ao ilustre mandatário da R. o email datado de 07/11/2017 dando conhecimento da carta enviada pela A. à R. em resposta à carta de 03/11/2017 (Doc. 17 de fls. 50).
43) A A. no dia 07/11/2017 enviou à R. a carta junta a fs. 52 como doc. 18 onde comunica: “(…) pela presente venho confirmar a recepção da sua carta datada de 3 de Novembro, relativa á data do notário para a compra pelo meu cliente (…) Até à data o meu cliente ainda não recebeu a notificação escrita, mas solicitou-me que prosseguisse (…)” além de solicitar seja enviada “declaração” da Câmara Municipal de Cascais que ateste que o imóvel é anterior a 1951 e que em conformidade não necessita de licença de utilização. Nas próximas semanas o Sr. CU… estará em viagem na Europa e depois na China e só regressando a Oxford no dia 28 de Novembro.
Consequentemente gostaria de sugerir as datas de 30 de Novembro, 4 de Dezembro ou 5 de Dezembro para a assinatura da escritura de compra e venda do referido imóvel no cartório Notarial da Dra. AM… (…)”.
44) Em resposta o ilustre mandatário da R. enviou ao ilustre mandatário da R., pelas 13,22h do dia 08/11/2017, o email junto como Doc. 19 a fls. 52v onde se lê “a minha notificação para si foi perfeita, não só por o colega ser o procurador da sociedade para efeito da compra e não apenas o seu mandatário e ter claramente sido notificado para a escritura de compra e venda dentro do prazo por si fixado, como, além disso, todos os elementos necessários à outorga da escritura terem sido enviados para si e para o cartório notarial.
Junto envio para seu conhecimento atempado a certidão camarária que comprova que o edifício objecto da opção de compra ter sido construído antes de 1951 e portanto estar dispensado da licença de utilização”.
45) Pela Chefe de Divisão de Assuntos Jurídicos da Câmara Municipal de Cascais foi emitida em 15/09/2011 a certidão junta como doc. 20 a fls. 53 pela qual certifica que o imóvel referido em 1. é de construção anterior a 1951.
46) Pelo Ilustre mandatário da A. foi enviada ao ilustre mandatário da R., em 08 de Novembro de 2017 o email junto como doc. 21 onde se lê: “1- A notificação do Exmo. Colega enferma dos seguintes vícios:
a) A procuração que detenho apenas me confere poderes para exercer a opção de compra do imóvel em nome da minha cliente mas não para proceder á sua compra pelo que para este efeito apenas é válida a notificação feita directamente à minha cliente, que só hoje a recepcionou.
b) Não me foi enviado com a referida notificação um documento essencial à outorga da escritura, a declaração camarária comprovativa de que o prédio foi constituído antes de 1951(…)
c) Não tendo o Exmo. Colega enviado a planta anexa á declaração camarária e nela referida continuo ainda nesta data e a esta hora,
d) Não fixei em momento algum qualquer prazo para a execução da escritura de compra e venda, pois sempre lhe comuniquei que a data para esse efeito teria de ser definida de comum acordo, o que reiterei quando transmiti á cliente do Exmo. Colega, na minha carta de 30/10/2017 que a minha cliente aguardaria por 15 dias para que fosse agendada uma reunião para, de comum acordo, se marcar a data da escritura sob pena de agir judicialmente, sendo também certo que em caso algum fixaria um prazo nas condições que constam da notificação do Exmo. Colega e que manifestamente revelam a inexistência clara de uma vontade séria de cumprir os compromissos contratados.
2- Nestes termos reafirmo o teor da carta por mim enviada à cliente do Exmo. Colega com data de 07/11/2017.(…)”.
47) Nem a A. nem outrem em sua representação compareceu nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017 no cartório notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais.
48) Pela notária Dra. MA… foi lavrado Instrumento Notarial Avulso junto como doc. 8 a fls. 93v e 94 onde além do mais consta: “(…) desejando ela vendedora realizar avisou por carta registada de três de Novembro corrente, com aviso de recepção assinado pelo destinatário em sete de Novembro corrente de que deveria comparecer neste cartório à hora marcada munido do preço acordado.
Eu é desejo dela outorgante que fique consignado que os representantes legais da sociedade “Greene´s Education Portugal, unipessoal, Lda.” ainda que devidamente notificados para estarem presentes no acto conforme documentos em anexo e tendo diligenciado a promitente-vendedora na obtenção de todos os documentos indispensáveis à realização da escritura marcada, no entanto não compareceram nem se fizeram representar pelo que não foi possível celebrar a referida escritura.
Eu, Notário, tendo feito a interpelação às pessoas presentes neste cartório á hora atrás indicada constatei não terem comparecido quaisquer representantes da sociedade compradora, pelo que não foi possível celebrar a compra e venda do dito prédio, conforme a sua referida marcação, por motivos imputáveis ao comprador. (…)”.
49) Consta dos autos (doc. 14) a fls. 46 um resultado da simulação feita pela A. junto do BPI Leasing Imobiliário (rendas antecipadas) datada de 23/11/2017, constando do mesmo em nota que: “(…) os resultados desta simulação são indicativos e não consideram as alterações de taxa ou de preçário que ocorram até á contratação do leasing imobiliário, nem consideram as alterações de indexante que venham a ocorrer durante o prazo de financiamento. Os valores dos encargos são aproximados”.
50) Pela Autoridade Tributária e Aduaneira foram emitidas em 05/12/2017 as notas de liquidação juntas a fls. 48 e 49 (docs. 15 e 16) relativas à importância do IMT e do Imposto e de Selo a serem pagas pela aquisição do imóvel referido em 2.
51) Pela A. através do seu advogado foi enviada à R. a comunicação datada de 16/11/2017 junta como doc. 22 onde comunica que:
“1. A n/cliente (…) não recebeu até à presente data qualquer resposta á missiva que lhe remetemos no dia 7 de Novembro de 2017, na qual sugeria a marcação por comum acordo da outorga da escritura de compra e venda pelo preço de €2.200,00 (…) para os dias 30/11/2007, 04/12/2017 ou 05/12/2017.
2. Porque decorreram já 8 dias(…)decidiu informar de que procedeu á marcação da data para outorga da escritura de compra e venda para o dia 05/12/2017 às 12horas, no Cartório Notarial do dr. EF…, sito na Rua …, n.º …, ….º andar em Lisboa.;
3.
4. Não obstante o acima exposto, reitera a minha cliente a disponibilidade para, de comum acordo, ser fixada pro ambas as partes outra data ou hora(…)
5. Caso V. Exa. não dê resposta nos cinco dias seguintes ao dia de hoje considera a minha cliente que V. Exa. Aceitou a marcação da escritura para a data indicada
6. (…) o preço de €2.200.000,00 será pago através de cheque bancária (…)”
52) No dia 30/11/2017 a R. enviou à A. a carta junta como Doc. 23 comunicando que “(…) enviei anteriormente à Greene´s Education Portugal uma carta datada de 3 de Novembro de 2017 a notificar o sr. CU… para comparecer no Cartório Notarial de Dra. AM… no dia 7 ou 9 de Novembro para assinar o referido contrato de venda.
Essa carta foi enviada por correio registado (…) mas conforme consta no site dos Serviços postais não foi recebida por si, embora tenha sido notificado para a levantar no dia 7 e no dia 17 de Novembro.
Conforme disposto no n.º2 do artigo 224.º do código civil, uma comunicação que não seja recebida apenas devido a falta do destinatário é, no entanto eficaz.
Assim, pelo facto da não comparência no cartório notarial nas referidas datas (7 ou 9 de Novembro) o direito de opção exclusiva de venda expirou(…)
No próximo dia 05 de Dezembro comparecerei no cartório Notarial por vós escolhido (Dr. EF…), mas não assinarei o contrato de venda, e declarando, em vez disso, as razões acima mencionadas”.
53) No dia 05/12/2017, o dia fixado pela autora para a outorga da escritura de compra e venda compareceram no Cartório Notarial do Sr. Dr. EF…, a A. e a R. que se recusou a outorgar a escritura, como se comprova pelo certificado notarial cuja cópia está junta como Doc. 24 onde ficou a constar: “Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”
54) A R. em 12/12/2017 remeteu á A. a carta junta como doc. 25 na qual para além de reiterar que considera que o direito de opção exclusiva da A. na aquisição do imóvel caducara lhe comunicou que se opõe à renovação do contrato de arrendamento pelo que o mesmo terminaria a 30/09/2018 devendo tal imóvel ser-lhe restituído nessa data desocupado de pessoas e bens, restituição que até à data não ocorreu.
55) No dia 05/12/2017 a A. tinha pago à R. uma renda adiantada como caução no valor de € 3.3334,00a renda vencida em Dezembro de 2017 no valor de €6.667,00 e pagou ainda as rendas vencidas de Janeiro e Fevereiro de 2018 perfazendo tudo o valor de €23.335,00.
56) A A. em Julho de 2016 executou os trabalhos e as obras no imóvel arrendado, no valor total de € 74.305,01 que pagou, a seguir discriminados, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda., cfr. doc. nº 1 que se junta a fls. 134 a 137:
- Demolição/remoção com transporte a vazadouro dos seguintes elementos identificados em obra:
a) Demolição da estrutura de madeira da instalação sanitária e sanitários no alpendre da cozinha (Alçado Poente)
b) Remoção de todas as portadas externas, o aro é para manter
c) Remoção de todas as louças sanitárias de todos as instalações sanitárias
d) Remoção do todos os armários da cozinha e sanca falsa sobre os armários
e) Remoção de todos os peitoris de madeira podres dos vão de janelas exteriores para posterior colocação de novos.
f) Remoção de aro podre da porta interior da cozinha
g) Remoção de todos os troços de rodapé podres para posterior aplicação de novos.
h) Remoção de peças de pavimento em mármore danificadas e peças de pavimento em madeira podres
i) Remoção de pavimento em alcatifa do quarto e remoção do vinil da dispensa
j) Remoção de vidros martelados ( com relevo interiores e porta principal
h) Remoção da estrutura metálica no exterior, piso térreo, alçado lateral.
- Instalação dos seguintes elementos identificados em obra:
a) 1 Instalação sanitária do R / C
b) 2 Instalações sanitárias no 1º Andar mantendo a banheira
c) 2 Instalações sanitárias no piso 2
- Reparação dos seguintes elementos identificados em obra:
a) Aplicação de novos peitoris e algumas madeiras em todos os vãos de janela exteriores e aro interior da porta da cozinha, prontos a pintar.
b) Aplicação de rodapés em madeira com 0,20m de altura pronto a pintar
c) Aplicação de rodapés em madeira com 0,10 de altura, pronto a pintar
d) Afinação de todas as portas interiores
e) Afinação de todas as janelas exteriores e substituição de vidros partidos
f) Reparações em pavimentos em pedra e cerâmicos sem substituição de peças danificadas e limpeza final com máquina de água, resultado final com diferentes tonalidades e texturas.
g) Reparação de pavimentos em madeira, elementos soltos ou podres, e limpeza com despolimento mecânico, incluindo aplicação de cera acrílica sem betumar juntas.
h) Envernizamento do corrimão da escada e enceramento do pavimento da escada.
i) Reparação em pavimento de zona húmida com tinta tipo epoxy com acabamento antiderrapante, inclui zona de duche.
- Pintura dos seguintes elementos identificados em obra:
a) Tetos interiores – Preparação de bases danificadas com as reparações necessárias e aplicação de pintura de tetos interiores com uma demão de primário, isolante e duas demãos de tinta de água de primeira qualidade para perfeito acabamento.
b) Paredes interiores – Preparação de bases danificadas com as reparações necessárias e aplicação de pintura de tetos interiores com uma demão de primário, isolante e duas demãos de tinta de água de primeira qualidade para perfeito acabamento
c) Paredes exteriores, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, rebocos de desagregados e remoção de verdetes com lavagem a jato de água em todas as superfícies, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta textura (tinta de areia) para exteriores de cor branco e cinza
d) Tetos exteriores, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, rebocos de desagregados e remoção de verdetes com lavagem a jato de água em todas as superfícies, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta textura (tinta de areia) para exteriores de cor branco e cinza
e) Teto de madeira, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta de esmalte de cor verde mate f) Execução de montagem e desmontagem de andaimes para execução dos trabalhos de pintura e reparações de rebocos e cimalhas
g) Execução de pintura em vãos exteriores, apenas na face interior incluindo lixagem, betumagem de fissuras, aplicação de massa de vidros onde necessário, betumagem de fissuras aplicação de massa de vidros incluindo uma demão de primário e acabamento com tinta de esmalte de cor branco
h) Execução de pintura de rodapés com 0,20 m de altura, incluindo lixagem, betumagem de juntas, e aplicação de tinta de esmalte de cor branco
i) Execução de pintura de todos os armários da dispensa, armários de bancada e de parede e de elementos separados
j) Execução de pintura interior e exterior de todos os armários de parede encastrados
- Diversos
a) Execução de limpeza de paredes em pedra ou cerâmicos, de todas as instalações sanitárias, remoção de calcários ou outras sujidades, incluindo tapamento de foros de fixações e canalizações anuladas
b) Limpeza final da obra
- Fornecimento e montagem do seguinte equipamento sanitário incluindo todas as ligação e acessórios e adaptação da rede de águas aos novos equipamentos:
- 1 Lavatório de coluna
- 1 Sanita com autoclismo de mochila com tampo
- 1 Monobloco de bidé
- 1 Espelho com 1,00 x 1,15m
- 4 Sanitas com autoclismo de mochila com tampo
- Teste do estado das instalações técnicas da:
- Rede Elétrica
- Águas (frias e Quentes)
- Rede de Esgotos
- Rede de Gás
- Rede de aquecimento central
- Fornecimento e montagem de 30 tomadas de telecomunicações incluindo cabo e abertura e tapamento de roços
- Execução de rede elétrica embebida, com fornecimento e instalação de calhas, cabos, caixas, e 100 tomadas duplas distribuídas pelos três andares do edifício, fornecimento de quadro elétrico para substituir o existente, incluindo a proteção aos dos novos circuitos das 100 tomadas e trabalhos de construção civil para embeber o quadro elétrico
- ARRANJOS EXTERIORES
- Execução de pintura a pistola em muro, sem reparações, incluindo apenas a escovagem do material solto
- Execução de pintura a pistola do anexo 2 e 3 (só exterior), anexo 1 – Garagem, (exterior e interior) e zona aberta, sem reparações, incluindo apenas a escovagem do material solto.
57) A A. realizou ainda em 13/09/2016 os trabalhos a que se reportam a factura junta a fls. 124 v num total de €24.963,76 que pagou, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda.
58) Os trabalhos referidos em 56) e 57) foram discutidos e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que iria adquirir o imóvel;
59) A A. tem vindo a efectuar o depósito dos valores relativos às rendas acordadas no contrato referido em 18 a 23 desde Março de 2018 em conta aberta para o efeito em nome da Plater –– Serviços de Apoio à Gestão, Unipessoal, Lda. no Novo Banco com o n.º …, a qual apresentava em 10/12/2018 o saldo no valor de €66.670,00 (cfr. doc. 2 junto a fls. 141).
NA DECORRÊNCIA DA ALTERAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO OPERADA PELO CONHECIMENTO DO RECURSO APRESENTADO PELA AUTORA, A MATÉRIA NÃO PROVADA A CONSIDERAR É A SEGUINTE:
Não se provou que:
a) Era impossível à A. fazer deslocar o seu gerente único a Portugal nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017dias 7 ou 9 de Novembro de 2017 o que era do conhecimento da R.
b) Nenhum banco tem possibilidade de em 24 h disponibilizar a um cliente valores na ordem do €2.360.000,00cliente valores na ordem do €2.360.000,00, o que era do conhecimento da R.
c) A R. sabia que a A. não tinha possibilidade para disponibilizar as declarações fiscais declarações fiscais para o IMT e imposto de selo.
d) A R. sabia que a A. não podia comparecer nas datas nas datas designada para designada para os dias 7 e 9 de Novembro de 2017.
e) O gerente da A. estava em viagem pela Europa e ia de seguida para a China e só retornaria a Oxford em 28/11/2018.
f) A A. realizou a reparação e conservação de caminho em pedra para segurança da passagem e remoção de árvores e outra vegetação do jardim do imóvel, cujo custo ascendeu a € 1.812,01;
g) A A. realizou em 28/12/2018 a reparação de fechadura da porta e trinco elétrico, fabricação de novas chaves e reparação e conservação das portas interiores do imóvel em 22/10/2016 , cujo custo ascendeu a € 1.070,01;
h) A A. custeou os serviços referentes a manutenção do aquecimento € 46,13;
i) A A. realizou as obras de reparação e desentupimento do ramal principal de esgoto do imóvel, no total de € 2091,00;
j) A A. custeou os serviços de conservação e manutenção de electricidade, caixa de fusíveis, toneiras e canos, vidros e janelas, portão, aquecedores interiores, instalação de gaz e fechaduras, no total de € 3.505.
C) Do mérito da apelação da Autora:
13) Se a sentença recorrida, violou os art.ºs 237º, 239º, 240º, 244º, 342º nºs 1 e 3, 344º, 371º nº 1, 376º nºs 1 e 2, 405º nº 2, 410º nº 3, 755 nº 1 alínea f), 762º, 777º nº 2, 789º, 804º nº 2, 805º nº 1, 808º, 830º, 875º e 1051º alínea b) do Código Civil, e o art. 607º nºs 4 e 5, do CPC?
Quanto à aplicação do Direito alegou a autora/apelante a violação dos supra mencionados normativos legais.
Fê-lo com o pressuposto da alteração factual que alegou, o que ainda se reflectiu na sua impugnação de direito, pelo que, salvo nos pontos onde tal alteração de facto teve lugar, é inconsequente a alegação correspondentemente efectuada, a qual, suporia a procedência da impugnação de facto também nos demais aspectos invocados.
Começa a apelante por dirigir a sua alegação contra a qualificação jurídica do contrato – “Rental Contract” – celebrado entre autora e ré, levada a efeito pelo Tribunal recorrido.
Ora, liminarmente cumpre referir que, não obstante as referências ao Acórdão do STJ de 10-11-2011 (Proceso n.º 3109/08.9TVLSB.L1.S1, relator SALAZAR CASANOVA) produzidas pela autora, as mesmas não respeitam ao acordado entre autora e ré.
Foi sobre o contrato dos autos que incidiu a interpretação do Tribunal a quo e a mesma desenvolveu-se sem merecer qualquer censura.
De facto, a sentença recorrida, depois de enunciar a divergência das partes - a autora funda a sua pretensão qualificando o contrato celebrado entre as partes relativo à aquisição do imóvel como contrato promessa unilateral e a ré qualifica como contrato de arrendamento com opção de compra, tal acordo – procede-se na sentença recorrida à análise das figuras do “contrato-promessa” e do “contrato de opção” concluindo-se, em termos que aqui se subscrevem, que as partes não celebraram um contrato-promessa unilateral, como aventado pela A., mas sim um pacto de opção.
O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato – cfr. artigo 410.º, n.º 1, do CC.
De todo o modo, este contrato-promessa não se confunde com o pacto de opção.
O “contrato de opção é o contrato, oneroso ou gratuito, que tem por efeito a atribuição por uma pessoa a outra de um direito potestativo à formação de um outro contrato (contrato optativo)” (cfr. Carlos Ferreira de Almeida; Contratos; Vol. I, 4ª Edição; Almedina; pp. 163-164).
O contrato ou pacto de opção é a “convenção pela qual as partes acordaram no conteúdo essencial de um outro contrato, a cuja celebração futura uma delas fica sujeita, ficando a outra parte com o direito de desencadear a conclusão do contrato por sua declaração de vontade unilateral e discricionária” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 31-05-2012, processo n.º 222/10.6TVPRT.P1, relator LEONEL SERÔDIO).
Dito de outra forma: O chamado pacto de opção é o “acordo segundo o qual dado contrato, cujos termos ficam desde logo estabelecidos vinculativamente, pode vir a celebrar-se entre as partes, se e quando uma delas o quiser; esta convenção é estruturalmente caracterizada por uma das partes emitir uma declaração ou proposta de contrato, ficando a outra parte com a faculdade de aceitar ou rejeitar o contrato dentro de certo prazo.
Quando o contrato a que o pacto de opção respeita é a compra e venda, como é o caso mais frequente, é habitual que, durante o mesmo prazo, a coisa seja entregue ao comprador, que, caso não queira celebrar o contrato, a devolverá ao vendedor.” (assim, Ana Prata; Dicionário Jurídico, 3ª ed., pp. 712-713).
“O contrato de opção consiste na convenção mediante a qual, uma das partes (concedente) emite a favor da outra (optante) uma declaração negocial, que se consubstancia numa proposta contratual irrevogável referida a um certo contrato (principal), fazendo nascer, nesta última, o direito potestativo de decidir unilateralmente sobre a conclusão ou não do mesmo.” (assim, Tiago Soares da Fonseca; Do Contrato de Opção - Esboço de Uma Teoria Geral”, Lex, Lisboa 2001, p. 21).
De facto, o contrato celebrado entre as partes não contém nenhuma das características do contrato-promessa, dado nele não se revelar alguma promessa de celebração de um negócio futuro, nem foi estabelecido algum prazo para a celebração do contrato prometido, além de que, literalmente, não se faz qualquer referência à outorga de uma “promessa”.
Como se diz na sentença recorrida: “Pelo contrário, encontram-se, sim, presentes, as características de um pacto de opção, até pelo seu elemento literal ao referir expressamente “Party A retains the exclusive option to buy the property” (sublinhado nosso), porquanto as partes acordaram o conteúdo essencial do contrato de compra e venda: o preço (€2.200.000,00) e o prazo para pagamento (August 31st, 2017); A R. emitiu a sua declaração de vontade de vender o Imóvel à A. no próprio pacto; reservando a A. para si a possibilidade de no futuro unilateralmente desencadear a conclusão do contrato, outorgando a escritura de compra e venda e pagando o preço; tendo a A. enquanto beneficiária da opção total discricionariedade quanto à conclusão (ou não) do contrato”.
Aliás, neste recurso, a apelante acaba por conceder no sentido de que as partes celebraram um contrato misto: de arrendamento, conexionada com um contrato inominado de opção de compra (cfr. p. 28 da alegação da autora, ponto B).
Esta opção era de compra, não de manifestação da decisão ulterior de adquirir.
A compra era uma opção da autora, mas era este – adquirir ou não o imóvel dos autos - o objecto da opção.
De facto, não lograram as partes concluir negociações apenas no sentido de que a autora até final de Agosto de 2017 manifestaria a vontade de adquirir, apenas vindo a adquirir ulteriormente à data fixada e, daí, que tenha sido correctamente considerado o que ficou vertido no ponto 13) dos factos provados.
E, daí que, na realidade, tenham plena pertinência as considerações expendidas na decisão recorrida sobre a interpretação – fazendo apelo às regras interpretativas do negócio jurídico consignadas nos artigos 236.º a 239.º do CC - do aludido contrato, em particular as que, em seguida, se transcrevem:
“A A. defende no seu articulado que as partes declararam que a “Parte A” tinha o direito de, até 31 de Agosto de 2017, comunicar à R. se pretendia ou não adquirir o imóvel, definindo-se posteriormente onde e quando, porém não é isso que resulta da referida expressão.
Acresce que, é conhecida a vontade real da declarante: a R. aceitava vender o imóvel pelo preço acordado até 31/08/2017, data até á qual a opção exclusiva de comprar pela R. se mantinha válida.
As circunstâncias de tempo, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, e a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial concorrem para essa interpretação.
Efectivamente, tal como decorre dos factos provados o prazo foi fixado “até 31 de Agosto de 2017” para que a A. conseguisse obter financiamento para adquirir o imóvel, porquanto a sua vontade de comprar foi manifestada desde o início, sendo que o tipo negocial escolhido “contrato de arrendamento com opção de compra concorre para essa interpretação e finalidade visada.
A A. tinha, assim, até 31 de Agosto de 2017 para comprar o Imóvel e não apenas para declarar que gostaria de o comprar, num futuro mais ou menos distante, mas ainda não determinado.
Ora, um dos traços característicos do contrato de opção, por oposição à figura próxima do contrato promessa, é, efectivamente, o de que a mera manifestação de vontade do beneficiário no sentido da aceitação do contrato optativo implica a imediata conclusão deste.
Deste modo, se, por exemplo, no caso de um contrato optativo de compra e venda, após a aceitação do beneficiário, o contraente vinculado não entregasse a coisa objecto do mesmo, não estaríamos em presença de um incumprimento do contrato de opção, mas antes de um incumprimento do contrato optativo, havendo que exigir a entrega da coisa através do meio judicial próprio.
Porém, na situação em análise ocorre a especificidade do contrato optativo de compra e venda respeitar a um bem imóvel, o que obriga à formalização das declarações de vontade em escritura pública, sob pena de nulidade (arts. 875º e 220º do CC).
Podemos, pois, afirmar que neste caso concreto, ao contrário do que sucede na generalidade dos casos, o contrato ainda não está perfeito, apesar da aceitação do beneficiário, ou seja, não há contrato concluído.
A [autora] teria que diligenciar pela perfeição do contrato, através do agendamento da escritura de compra e venda. Isto é, a A. tinha até 31 de Agosto de 2017 para “desencadear a conclusão do contrato”, ou seja, marcar a escritura e pagar o preço. Neste sentido o já referido Ac. da RL 09/04/2019, in www.dgsi.pt.”
É que, na realidade, o pacto de opção traduz a emissão de uma declaração pelo concedente da opção, no sentido do futuro contrato, ficando a ela vinculada, ficando a outra parte do acordo, com a faculdade de vir ou não a aceitá-la.
Como refere Galvão Telles (Manual dos Contratos em Geral; 4.ª ed., Coimbra Ed., 2002, pp. 240-241), “aquela declaração vale como proposta irrevogável, não podendo o seu autor retirá-la, visto o destinatário a receber e conhecer, embora reservando-se a liberdade de aceitação ou não aceitação (cfr. artigo 230.º, n.º 1)”.
Quanto ao prazo de aceitação, se as partes fixaram um prazo, a proposta mantém-se até o prazo findar – cfr. artigo 228.º, n.º 1, al. a) do CC (neste sentido, Galvão Telles; Manual dos Contratos em Geral; 4.ª ed., Coimbra Ed., 2002, p. 241).
Note-se, aliás, que há uma estrita correspondência entre a data até à qual a compra poderia ter lugar e a validade da opção atinente: O transcorrer da data fixada determinava a perda de validade da opção estabelecida em favor da autora.
De todo o modo, a autora considera que a não outorga da escritura de compra e venda até 31-08-2017 apenas determinaria que entrasse em situação de mora, não conduzindo tal situação ao seu incumprimento contratual, sendo que, em caso de não existir acordo quanto ao prazo para o cumprimento da obrigação, deveria o mesmo ser fixado pelo Tribunal: “…entendendo a Apelada que a execução do contrato de compra e venda não foi feita até 31/08/2017, o que só por mera cautela de raciocínio se admite, tal não conduziria em caso algum ao incumprimento do contrato de compra pela Apelante, mas antes configuraria apenas uma situação de mora na execução do contrato de compra do imóvel, como resulta do disposto no artº 808.º nº 2 do C. Civil” (cfr. p. 32 das alegações de recurso da autora/apelante).
Vejamos:
A cláusula constante do ponto 5 do contrato de arrendamento dos autos tinha a data de “validade”, ou seja, a data limite até à qual poderia ser exercitada, de 31-08-2017.
A autora comunicou em 25-08-2017 o que consta expresso no ponto 24 dos factos provados.
Todavia, até ao termo do referido prazo de 31-08-2017, a autora não concluiu a aquisição do imóvel, a que se dirigia tal cláusula contratual.
Ora, como se diz, com inteiro acerto, na sentença recorrida: “Porém, A A. pela carta enviada em 25/08/2017 e recebida em 28/08/2017 pela R., apenas comunicou que exercia e aceitava a opção de compra, mas não só a A. não marcou a escritura até 31 de Agosto de 2017, como não pagou o preço, não exercendo assim de modo eficaz o direito potestativo de que era beneficiária, ao não desencadear a conclusão do negócio.
Ademais, como provado, nessa data a R. nem sequer tinha garantido o financiamento para aquisição do imóvel, conforme veio mais tarde a admitir na reunião com o marido da R. em 19 de Outubro de 2017.
Assim, concordando com a R. não tendo a A. exercido o seu direito de opção diligenciando pela perfeição do negócio no prazo estipulado, o mesmo caducou”.
Decorre da alegação da autora que, mesmo havendo prazo certo para a execução do contrato potestativo, continuaria, ainda assim, a haver mera mora do devedor, atento o disposto no art. 808.º, n.º 2 do Código Civil, sendo que – de acordo com o que alegou – não tendo a ré “provado ou sequer alegado ter deixado de ter interesse no cumprimento do mesmo, não tem esta direito a invocar o seu incumprimento definitivo pela Apelante” (cfr. p. 33 da alegação da autora).
Que sucedeu após a outorga do arrendamento relativamente à situação dos autos?
Resulta apurada, com interesse, a seguinte matéria de facto:
- Em 25-08-2017 a A. remeteu à R. – que a recebeu no dia 28-08-2017 -a carta registada com aviso de recepção cuja cópia está junta como doc. 2 de fls. 21v com a PI e a fls. 88v.;
- Na sequência, a A. enviou à R. no dia 31-08-2017 um email cuja cópia está junta como doc. 4 de fls. 26v solicitando a realização de uma reunião para a semana que se iniciava no dia 11-09-2017 a fim de se acordarem os detalhes para a finalização da compra e venda do imóvel;
- A A. através do seu advogado recebeu em 04-09-2017 o email cuja cópia está junta como doc. 5 de fls. 27 no qual a R. lhe comunicou que constatava que a A. não tinha conseguido adquirir o imóvel até 31-08-2018, “… o que fez caducar a opção de compra por aquele valor”, acrescentando que considerava que “A proposta contratual tinha um prazo fixo e a sua aceitação tardia pela A. não conduz a conclusão do negócio por impossibilidade de o realizar em escassos dias”;
- Em 07-09-2017 a autora remete à ré o email junto como doc. 6 de fls. 27v no qual esclarece que o contrato fixa a data de 31-08-2017, não para a outorga da compra e venda do imóvel, mas sim para o exercício da opção de compra do mesmo, e solicitava de novo uma reunião entre as partes para a semana que se iniciava no dia 11-09-2017 em que os gerentes da A. estariam em Portugal;
- A A. remeteu através do seu Advogado ao Advogado da R. em 26-09-2017 o email junto como doc. 7 a fls. 28 onde comunica “…reitero ao Exmo. Colega a solicitação para uma reunião urgente sobre este tema, sob pena de ter de aconselhar os meus clientes a recorrer aos meios contenciosos para defenderem a sua posição, o que compreenderá dificultará a realização de qualquer destas transacções (…)”.
- O Ilustre mandatário dos RR enviou ao ilustre mandatário dos AA o email junto como doc. 8 datado de 28-09-2017 onde comunica que “para os meus clientes a questão da aquisição da propriedade do prédio do Monte Estoril está encerrada e o colega procederá como entender. A serem retomadas negociações será pelo valor actual de mercado. Em todo o caso, vou comunicar aos meus clientes o conteúdo das suas mensagens e logo veremos da oportunidade de reunir sobre este assunto”;
- Em 19-10-2017 o gerente da autora reuniu com o marido da ré, reconhecendo aquele que a autora, em Agosto de 2017, não tinha dinheiro para comprar o Imóvel e que os fundos ainda não se encontravam disponíveis, tendo o marido da ré reafirmado a vontade desta de vender e a disponibilidade para manter o preço de €2.200.000,00;
- CU… da A. enviou ao marido da R. o email junto como doc. 9 em 25-10-2017 onde se lê “Agradeço por se ter disponibilizado o tempo para a nossa reunião da semana passada pela franqueza da discussão. Só quis confirmar que estamos interessados em prosseguir com a compra do Monte Estoril e acredite que o financiamento existe. Se estiver de acordo pode enviar-me os documentos de venda que são necessários em Portugal de forma que possamos preparar toda a documentação com um solicitador?”;
- A R. enviou em 23-10-2017 à A. comunicação junta como doc. 10 a fls. 34 e ss onde refere: “No seguimento da carta do vosso advogado datada de 25 de agosto de 2017 em que me notificavam da vossa intenção “de exercer e aceitar “a opção de compra do imóvel supra referido pelo preço acordado no ponto 5 do contrato de Arrendamento de 1 de janeiro de 2017, V. Exas nunca me notificaram de uma data para a concretização de tal compra. Verifico também que o documento designado de procuração anexo á carta do vosso advogado, emitido pela Green Education Portugal foi assinado pelo Sr. CU… em Oxford em 22 de Agosto de 2017 e não em lisboa. Considero esta situação muito estranha e pela presente venho notifica-la que não aceito continuar á espera que a vossa intenção se concretize, e, por conseguinte, é pela presente notificada de que o seu direito de opção expirou e que o mesmo não tem agora qualquer efeito.”
- Em resposta a A. enviou à R. em 30-10-2017 comunicação -Doc. 11 - onde menciona que: “(…)a minha cliente considera, como sempre considerou, que a opção de compra foi válida e tempestivamente efectuada, pelo que naturalmente a mesma está em vigor, sendo destituída de facto e de direito a sua intenção de dar sem efeito essa opção. Recordo que, não tendo sido estipulado no contrato de arrendamento uma carta para a assinatura da escritura, caberá às partes marcar, preferencialmente, por acordo a data de realização dessa escritura, o que o meu cliente tem frequentemente vindo a tentar fazer desde 25/08/2017, mas que V. Exa. Sem fundamento, se tem oposto (…) Ora, uma vez que V. Exa. Já considera que a escritura podia e pode realizar-se após 31/08/2017 o que se saúda, sou novamente a insistir para que me remeta à minha cliente, a documentação necessária que lhe cabe enquanto proprietária disponibilizar para se poder marcar a escritura de compra e venda do imóvel, e sugira, desde já uma data razoável para a realização da mesma. Mais uma vez (…) solicito o agendamento de uma reunião para, de comum acordo, se marcar essa data, reunir toda a documentação necessária e acertar-se os demais pormenores (p. ex. local e notário) para a realização com sucesso da referida escritura. Assim, a minha cliente aguardará por 15 dias (de calendário) findos os quais, não terá alternativa senão recorrer aos meios judiciais para fazer valer os seus direitos.”
- A R. perante a advertência de recurso aos meios judiciais com os consequentes custos e desgaste, e atenta a veemência da A. em querer celebrar o contrato de compra e venda a R. decidiu marcar a escritura dentro dos 15 dias do prazo mencionado na carta referida, notificando a A. enviando no dia 3 de novembro de 2017 - doc. 12 (fls. 40): “Vimos pelo presente notificar V. Exa. Para comparecer no Cartório Notarial da Dra. AM… na R. …, n.º … Cascais às 11h do dia 7 de Novembro de 2017 ou às 14h30m do dia 9 de Novembro de 2017 ao vosso critério, para assinar a escritura notarial de compra e venda do imóvel supra indicado, de que sou a proprietária, pelo preço de €2.200.000,00 (dois milhões e duzentos euros). Foi acordado que o pagamento deste preço seria efectuado até 31 de agosto de 2017, no Ponto5 do contrato de arrendamento e V. exas nunca me notificaram uma data para a referida compra. Caso V. Exas. não compareçam ou não cumpram o pagamento do valor indicado, a oferta de venda pelo preço acima mencionado ficará definitivamente sem efeito”;
- Dessa convocatória foi dado conhecimento ao ilustre mandatário da A. pelo ilustre mandatário da R. em 3/11/2017 cfr. Doc. 13 de fls. 40v, por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, através do qual envia o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45 e comunica que: “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene´s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 [terça-feira] ou 9 [quinta-feira] de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados. A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais. O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-…. Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético. O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”
-Pelo ilustre mandatário da A. foi enviado ao ilustre mandatário da R. o email datado de 07/11/2017 dando conhecimento da carta enviada pela A. à R. em resposta à carta de 03/11/2017 (Doc. 17 de fls. 50);
- A A. no dia 07/11/2017 enviou à R. a carta junta a fs. 52 como doc. 18 onde comunica: “(…) pela presente venho confirmar a recepção da sua carta datada de 3 de Novembro, relativa á data do notário para a compra pelo meu cliente (…) Até à data o meu cliente ainda não recebeu a notificação escrita, mas solicitou-me que prosseguisse (…)” além de solicitar seja enviada “declaração” da Câmara Municipal de Cascais que ateste que o imóvel é anterior a 1951 e que em conformidade não necessita de licença de utilização. Nas próximas semanas o Sr. CU… estará em viagem na Europa e depois na China e só regressando a Oxford no dia 28 de Novembro. Consequentemente gostaria de sugerir as datas de 30 de Novembro, 4 de Dezembro ou 5 de Dezembro para a assinatura da escritura de compra e venda do referido imóvel no cartório Notarial da Dra. AM… (…)”;
- Em resposta o ilustre mandatário da R. enviou ao ilustre mandatário da R., pelas 13,22h de 08-11-2017, email - Doc. 19 -onde se lê “a minha notificação para si foi perfeita, não só por o colega ser o procurador da sociedade para efeito da compra e não apenas o seu mandatário e ter claramente sido notificado para a escritura de compra e venda dentro do prazo por si fixado, como, além disso, todos os elementos necessários à outorga da escritura terem sido enviados para si e para o cartório notarial. Junto envio para seu conhecimento atempado a certidão camarária que comprova que o edifício objecto da opção de compra ter sido construído antes de 1951 e portanto estar dispensado da licença de utilização”;
- Pelo Ilustre mandatário da A. foi enviada ao ilustre mandatário da R., em 08-11-2017 o email - doc. 21 -onde se lê: “1- A notificação do Exmo. Colega enferma dos seguintes vícios: a) A procuração que detenho apenas me confere poderes para exercer a opção de compra do imóvel em nome da minha cliente mas não para proceder á sua compra pelo que para este efeito apenas é válida a notificação feita directamente à minha cliente, que só hoje a recepcionou. b) Não me foi enviado com a referida notificação um documento essencial à outorga da escritura, a declaração camarária comprovativa de que o prédio foi constituído antes de 1951(…) c) Não tendo o Exmo. Colega enviado a planta anexa á declaração camarária e nela referida continuo ainda nesta data e a esta hora, d) Não fixei em momento algum qualquer prazo para a execução da escritura de compra e venda, pois sempre lhe comuniquei que a data para esse efeito teria de ser definida de comum acordo, o que reiterei quando transmiti á cliente do Exmo. Colega, na minha carta de 30/10/2017 que a minha cliente aguardaria por 15 dias para que fosse agendada uma reunião para, de comum acordo, se marcar a data da escritura sob pena de agir judicialmente, sendo também certo que em caso algum fixaria um prazo nas condições que constam da notificação do Exmo. Colega e que manifestamente revelam a inexistência clara de uma vontade séria de cumprir os compromissos contratados. 2-Nestes termos reafirmo o teor da carta por mim enviada à cliente do Exmo. Colega com data de 07/11/2017.(…)”; e
- Nem a A. nem outrem em sua representação compareceu nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017 no cartório notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em Cascais.
Ora, do elenco factual acabado de referir e das considerações supra expendidas resulta que, não tendo sido concluído o contrato de aquisição até 31-08-2017, a obrigação contratual firmada no escrito das partes, datado de 01-01-2017, extinguiu-se, o que a ré fez, oportunamente, saber à autora.
Assim, não sendo concluído o contrato de aquisição até 31-08-2017, não tendo a autora marcado escritura de compra e venda até tal data, nem pago o preço, não exerceu, de modo eficaz, o direito potestativo de que era beneficiária, pelo que, a obrigação contratual firmada extinguiu-se, o que a ré comunicou à autora.
Todavia, não obstante a comunicação de caducidade da opção que efectuou à autora (envio dos emails de 04-09-2017 e de 28-09-2017), a ré, apesar disso e após tal comunicação, manifestou-se disposta a vir a celebrar escritura de compra e venda.
Importa referir que a autora, apesar de referir manter o seu direito de optar, com a configuração que lhe pretendeu dar, não retirou qualquer oportuna consequência desse facto, limitando-se a enviar à ré, em diversos momentos, comunicações expressando a sua posição sobre o assunto, sem nunca afirmar estar em condições para celebrar a escritura, não tendo - até a ré o fazer - logrado marcar a escritura de compra e venda ou concluir o negócio de compra, nem, por qualquer outra forma, convocando a ré para o efeito.
Entretanto, em 19 de Outubro de 2017, teve lugar reunião entre o gerente da autora e o marido da ré com vista à definição da posição das partes, sendo que, após a mesma, a ré procedeu à marcação de escritura.
Neste ponto, refere-se na decisão recorrida, que “o facto de a R. ter procedido à marcação de uma escritura para os dias de 7 e 9 de Novembro de 2017 tratou-se a nosso ver de uma prorrogação do prazo em que a R. manteria válida a opção de compra, como decorre do facto provado 34”.
Em rigor, sendo a data limite para a celebração da escritura, o dia 31-08-2017, não poderá falar-se em prorrogação de prazo, mas sim, no estabelecimento de novas circunstâncias, em que a ré possibilitava à autora – fora das obrigações decorrentes do exercício da opção que não foi tempestivamente concretizada (e só parcialmente comunicada a intenção de outorga da escritura pela ré, em 25-08-2017) - a celebração ulterior a 31-08-2017 da escritura de compra e venda.
Ora, a disponibilização de celebração pela ré do negócio de compra e venda com a autora determinou a assunção de uma promessa unilateral pela ré (desligado do precedente negócio).
De facto, no contrato-promessa unilateral apenas uma das partes se vincula à celebração do contrato prometido, ficando a contraparte livre de celebrar ou não este último contrato. Fica, no entanto, o promissário titular de um direito de crédito dirigido à celebração do contrato prometido.
Se não for pelas partes fixado o prazo dentro do qual o vínculo é eficaz pode o tribunal, a requerimento do promitente, fixar ao promissário um prazo para o exercício daquele seu direito, sob pena de caducidade do mesmo (cfr. art. 411.º do Cód. Civil).
Atenta a forma escrita – constante da missiva de 03-11-2017 – o estabelecimento de tal promessa, assinada pela ré, é perfeitamente válido, em face do disposto no n.º 2 do artigo 410.º do CC.
E, sublinhe-se, não foi suscitada por qualquer das partes alguma questão atinente à invalidade da promessa assim estabelecida por falta das formalidades estabelecidas no n.º 3 do artigo 410.º do CC.
Nem se afigura ser passível de ser conhecida oficiosamente pelo Tribunal tal questão (vd., nesta linha, o assento do STJ n.º 3/95, de 01-02-1995, ainda hoje valendo como acórdão uniformizador de jurisprudência – cfr. artigo 17.º, n.º 2, do D.L. n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro).
De facto, muito embora não tenha havido estipulação expressa das partes nesse sentido e apesar de algo contraditório com a carta remetida em 23-10-2017 à autora, o comportamento da ré, bem como, a subscrição da missiva de 03-11-2017 de marcação da escritura, demonstrou a vontade concludente da ré no sentido de se manter a possibilidade de a autora adquirir o imóvel: Nesta data, a ré notificava a autora para comparecer em escritura, em cartório notarial, em Cascais “às 11h do dia 7 de Novembro de 2017 ou às 14h30m do dia 9 de Novembro de 2017 ao vosso critério”.
Ou seja: De facto, nesta ocasião, a ré comunicava à autora ainda o interesse em celebrar o contrato de compra e venda do imóvel dos autos, pelo valor de € 2.200.000,00, em termos idênticos àqueles que possibilitariam – caso então ainda se encontrasse em vigor (o que já não sucedia) - a opção referenciada no ponto 5 do contrato de arrendamento dos autos.
Porém, a autora não compareceu em nenhuma dessas datas (e também não desencadeou, então, algum mecanismo tendo em vista a celebração do negócio “prometido” – cfr. artigo 411.º do CC).
Conclui-se na sentença recorrida – relativamente à posição da autora – que, “não o tendo feito, o seu direito de comprar o Imóvel pelo preço acordado caducou, em definitivo, tal como advertida na comunicação enviada em 03/09/2017” [rectius, 03-11-2017, atento o lapso acima evidenciado].
Será assim?
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos no quadro dos princípios da boa fé envolvente de ambos os contraentes (artigos 406º, n.º 1, e 762º, n.º 2, do Código Civil).
Em geral, o devedor cumpre a obrigação quando, de boa fé, realiza a prestação a que está vinculado (artigo 762º do Código Civil).
Decorrentemente, dir-se-á, a contrario sensu, que o devedor não cumpre a sua obrigação quando não realiza a prestação a que está vinculado.
Ao credor incumbe alegar e provar os factos integrantes do incumprimento da obrigação do devedor, e a este os factos reveladores de que tal não depende de culpa sua (artigo 799º, n.º 1, do Código Civil).
Verificado o incumprimento do contrato por parte do devedor, assiste ao credor a faculdade da sua resolução, salvo se se tratar de mera situação de mora (artigos 432º, n.º 1 762º, n.º 1, 804º, n.º 2 e 801º, n.º 1, do Código Civil).
Com efeito, expressa a lei, por um lado, que tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento (artigo 801º, n.º 1, do Código Civil).
E, por outro que, se a obrigação tiver por fonte um contrato bilateral, como é o caso vertente, independentemente do direito à indemnização, pode o credor resolver o contrato e, se já tiver realizado a sua prestação, exigir a sua restituição por inteiro (artigo 801º, n.º 2, do Código Civil).
Ora, se a lei permite a resolução contratual por impossibilidade da prestação imputável ao devedor, incongruente seria que a não permitisse, dada a maior gravidade envolvente, no caso do incumprimento definitivo que lhe fosse imputável, pelo que, o disposto no n.º 2 do artigo 801º do Código Civil tem sido interpretado, por extensão ou analogia, no sentido da sua aplicabilidade a essa situação.
De qualquer modo, a resolução do contrato fundada na lei pressupõe que uma das partes falte culposamente ao seu cumprimento e a outra o tenha cumprido ou diligenciado para o efeito.
Na falta de cumprimento ou inexecução obrigacional (lato sensu) também têm sido incluídos, além da impossibilidade de cumprimento e do incumprimento definitivo propriamente dito, o caso resultante da conversão da situação de mora e a recusa categórica de cumprir manifestada à contraparte.
Expressa a lei, por um lado, que se o credor, em consequência da mora, perder o interesse na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida em definitivo a obrigação (artigo 808º, n.º 1, do Código Civil).
E, por outro lado, refere a mesma lei, que a perda do interesse na prestação por parte do credor é apreciada objectivamente, isto é, à margem das suas meras perspectivas subjectivas (artigo 808º, n.º 2, do Código Civil).
Estas considerações são, em primeira linha, aplicáveis aos contratos, que, como se sabe são negócios bilaterais (“acordo entre duas (ou mais de duas) pessoas (…), titulares de dois interesses; constituído através da convergência de duas (ou mais) declarações de vontade com conteúdo ou sentidos opostos” – assim, Nuno Manuel Pinto Oliveira; Princípios de Direito dos Contratos; Coimbra, 2011, p. 110).
No caso da promessa unilateral, a obrigação apenas se gera para a parte que se vincula (cfr., neste sentido, Gravato Morais; Contrato-Promessa em Geral – Contratos-Promessa em Especial; Almedina, Coimbra, 2009, p. 35).
De todo o modo, serão de considerar aplicáveis a uma promessa unilateral as regras da inexecução das obrigações – neste sentido, vd., o acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10-01-2006 (processo n.º 0524390, relator HENRIQUE ARAÚJO).
Importará saber se haverá justificação para a ré proceder à desvinculação da promessa, como anunciou na carta de 03-11-2017.
E, neste ponto, dever-se-á aferir se era exigível à ré outro comportamento ou se o que tomou se coaduna com o princípio da boa fé.
Entende a autora que a ré nunca lhe comunicou ter perdido o interesse na prestação, sendo que, o prazo que estabeleceu para cumprir não era razoável.
A ré veio, por seu turno, alegar, nesta instância, que perdeu o interesse na prestação da autora, pelo menos, em 09-11-2017, e que, de todo o modo, o prazo estabelecido para a celebração da escritura era razoável.
Afigura-se que não é enquanto elemento fundamentador de resolução contratual – para os efeitos do disposto no artigo 808.º do CC – que a questão da “perda de interesse” se deve colocar, sendo certo que, aliás, a mesma só foi invocada nesta sede de recurso.
Na realidade, o que interessa aferir é se era exigível à ré ter mantido a “promessa” vigente e subsistente para além do dia 09-11-2017 (último dos dias que assinalou para a autora outorgar na escritura de compra e venda)?
Ora, parece inequívoco que: Tendo a ré assinalado os termos em que se dispunha a contratar; e Tendo a ré anunciado as consequências que derivavam da não comparência da autora na escritura que marcou ou do não pagamento, por esta, do preço pelo qual se comprometeu a celebrar negócio, não poderá considerar-se ter agido em contrário da boa fé ao considerar-se desvinculada para com a autora, perante a não comparência desta para a outorga de tal negócio.
Mas, cumpre questionar – aspecto que foi objecto de expressa posição das partes nos articulados (cfr. artigo 27.º e ss. da p.i. e artigo 74.º e ss. da contestação) - mostrou-se razoável o prazo estabelecido pela ré para a celebração da escritura, ou o mesmo é desconforme com a boa fé exigível?
É que, na realidade, caso se conclua pela fixação de um prazo não razoável pela ré, a desvinculação ulterior da “promessa” por si assumida seria ilegítima.
Neste ponto, importa precisar o conceito de “prazo razoável”, enquanto prazo adicional ou suplementar para que o devedor realize a prestação.
A adequação e razoabilidade do prazo há-de apreciar-se tendo em conta o acordo dos contraentes nesse sentido e, na ausência deste, à luz da cláusula geral da boa fé – cfr. artigo 762.º, n.º 2, do CC.
Como refere Nuno Miguel Pinto Oliveira (Princípios de Direito dos Contratos; Coimbra, 2011, p. 816), “o prazo adicional ou suplementar será adequado, côngruo ou razoável sempre que seja suficiente para que o devedor possa completar uma prestação iniciada”.
Na análise, o julgador deverá apreciar da adequação ou razoabilidade do prazo, em função das circunstâncias concretas do caso, designadamente:
“1.º ao conteúdo da relação contratual;
2.º à dificuldade da prestação;
3.º aos interesses do credor e do devedor;
4.º à causa do não cumprimento;
5.º à gravidade do não cumprimento;
6.º na hipótese de o devedor não ter realizado prestação alguma, à gravidade do atraso;
7.º na hipótese de o devedor ter realizado uma prestação defeituosa, imperfeita ou inexacta, à gravidade do defeito;
8.º à frequência com que o devedor foi interpelado;
9.º à intensidade com que o devedor foi interpelado;
10.º aos prejuízos que o atraso causa ao credor; e
11.º (sobretudo) ao risco de que a prestação se torne inútil para o credor” (assim, Nuno Miguel Pinto Oliveira; Princípios de Direito dos Contratos; Coimbra, 2011, pp. 816-817).
Revertendo ao caso concreto, vejamos:
A autora alegou que era objectivamente impossível cumprir, no prazo estabelecido, com a interpelação e outorgar a escritura.
Neste ponto, a sentença recorrida apreciou do seguinte modo:
“Invoca, contudo, a A. que trata-se de actos de manifesta e indesculpável má fé, pois bem sabia a R. que era objectivamente impossível à A. ou a qualquer pessoa cumprir tal compromisso nas condições que ela fixou para esse efeito. A A. não teria objectivamente tempo em pouco mais de 24h para organizar a documentação para a outorga da escritura, obter do banco sem qualquer pré-aviso €2.200.000,00 mas o valor de €160.000,00 para despesas (custos da escritura e impostos) proceder à liquidação e pagamento junto das finanças dos impostos e fazer deslocar a Cascais o gerente da A. que reside em Oxford Reino Unido.
Por um lado, não se trata de pouco mais de 24h, nem a marcação foi feita para segunda feira e para quarta feira mas para terça feira e quinta feira, sendo que a notificação ao mandatário ocorreu em 03/11/2017, admitindo o ilustre mandatário que a chegada ao conhecimento da A. ocorreria na segunda feira seguinte, portanto um dia antes da primeira data para realização da escritura. Note-se que da comunicação enviada no dia 07/11/2017 o ilustre Mandatário confirmou a recepção da carta de 3 de Novembro e que a A. tinha conhecimento do agendamento para a escritura e lhe ordenou que prosseguisse (facto provado 47).
Ademais, a A. havia enviado pelo email de 03/11/2017 a certidão permanente de registo predial, a certidão das finanças e o certificado energético, além de comunicar a dispensa da licença de utilização atento o ano de construção.
Por outro lado, de facto o Ilustre mandatário da A. comunicara à R. ter plenos poderes para assinar e agir em nome da A. no que respeita á compra da propriedade em causa, como decorre do facto provado 24 (…)”.
Ora, qualquer das invocações realizadas pela autora na alegação do presente recurso não põe, fundadamente, em causa estas considerações da sentença recorrida.
Com efeito, desde logo, considerando o tempo que mediou entre o envio da correspondência de 03-11-2017 e a primeira data assinalada para a outorga da escritura pela ré (07-11-2017) decorrem 3 dias e, entre aquela correspondência e a segunda data (09-11-2017) intercorrem 5 dias.
No contexto do envio frequente de correspondência precedentemente havida entre as partes (que, desde 25-08-2017 e antes da carta e email de 03-11-2017, trocaram entre si, em razão do imóvel dos autos, 9 comunicações) e considerando todas as conversações havidas até então entre as partes, verifica-se que a ré teve a preocupação de remeter ao mandatário da autora a aludida carta acompanhada do email de 03-11-2017, no qual remete elementos necessários para a outorga da escritura (sem que essa conduta se mostre desconforme com a boa fé exigível): O envio do código da certidão permanente do registo predial; a caderneta predial; o certificado energético de fls. 41 a 45; e a indicação de que o prédio foi construído antes da entrada em vigor do RGEU – 1951 – pelo que “está dispensado da licença de utilização.”
O ilustre mandatário da A. respondeu à ré no dia 07-11-2017, dando conhecimento ao mandatário da ré da carta que tinha enviado a esta, na qual é mencionado que, foi recebida a carta de 03-11-2017 e que, muito embora, “até à data o meu cliente ainda não recebeu a notificação escrita” solicitava que “prosseguisse (…)”.
A autora demonstrava assim ter conhecimento efectivo - antes do termo das duas datas designadas para a escritura pela ré - da marcação por esta efectuada e, bem assim, dos documentos que esta lhe tinha enviado, assim como das consequências anunciadas pela ré, para a circunstância de a autora não proceder ao pagamento do preço ou para o caso de não comparecer à escritura.
Note-se, igualmente, que na aludida correspondência de 07-11-2017, a autora não indica qualquer impossibilidade de celebração da escritura na data de 09-11-2017, muito embora a resposta operada no dia 07-11-2017, porventura, inviabilizasse já a outorga da escritura nesse dia.
Do mesmo modo, a autora tinha comunicado à ré – ainda em Agosto de 2017 - que o seu mandatário teria os necessários poderes para outorgar a compra (cfr. facto provado sob o n.º 24): “plenos poderes para assinar e agir em seu nome no que respeita à compra da supra referida propriedade”, não tendo comunicado, entretanto, alguma alteração relativamente a este aspecto.
Conforme também consta da sentença recorrida, o que ora se reitera: “não provou a A. a impossibilidade de o gerente naquela altura se deslocar à escritura, nomeadamente à data de 09/11, a qual era já de si conhecida, quer por lhe ter sido comunicada pelo mandatário como decorre da carta de 07/11/2017 (fls. 52), quer do email de 08/11/2017 em que é confirmada a recepção da carta a interpelar para a escritura (fls. 53v). Nem demonstra a dificuldade em ser emitida procuração a pessoa que o representasse na escritura, não obstante a veemência que demonstrava nas comunicações para concretização do negócio”.
As menções constantes na correspondência de 07-11-2017 não são, de facto, demonstrativas de alguma impossibilidade de outorga da escritura: não o é a solicitação de envio de declaração camarária, tal como não o seria a ausência do gerente da autora, alegadamente na China, atenta a aludida procuração.
Também não invocou a autora, nessa correspondência, ao contrário do que veio fazer nestes autos, alguma impossibilidade de proceder ao pagamento da quantia referente ao preço e encargos da aquisição projectada.
Conforme consta da sentença recorrida, com inteiro acerto: “Só se percebe a dificuldade da A. na obtenção do financiamento, porquanto a essa data não tinha efectivamente o montante disponível para adquirir, como de resto decorre do depoimento da testemunha JP…, o qual referiu que o processo de empréstimo esteja, nunca avançou da fase de avaliação.
Note-se que a A. em lado algum da sua PI afirma que nessa altura tinha disponibilizado o financiamento para aquisição do imóvel, resultando até do alegado que não o teria, por isso, nenhum banco de disponibilizaria o montante num prazo curto, e essa foi a razão pela qual não compareceu à escritura: a A. não tinha como pagar o preço nessa altura. Ademais, decorre até do doc. junto relativo a simulação do BPI leasing, (facto provado 44) que o mesmo tem a data de 23/11/2017 e não juntando outro, fica evidente que a A. em momento anterior não tinha aprovado qualquer financiamento.
Além disso, o documento junto nem sequer prova uma qualquer aprovação de financiamento mesmo a título de leasing, porquanto, como decorre do mesmo, trata-se de uma simulação e o que dele consta é meramente indicativo, e por isso, não vinculativo.
Quanto aos impostos, as guias de liquidação do IMT e do IS podem ser emitidas pelo notário em qualquer repartição de finanças e podem ser pagas em qualquer terminal de multibanco no próprio dia, não se percebendo a dificuldade.
Assim, não demonstra a A. qualquer das dificuldades alegadas para a celebração da escritura pelo menos na data de 09/11/2017, sendo que relativamente à declaração camarária comprovando a data de construção foi remetida ainda no dia 08/11/2017 (facto provado 48). Ademais, decorre do certificado mencionado no facto provado 43 emitido pela Notária Dra. MA… que a escritura só não se realizou por motivo imputável ao comprador, não obstante a vendedora ter obtido os documentos indispensáveis à realização da escritura”.
Veja-se que, ao contrário do que invoca a autora, não advém do maior ou menor valor do negócio de compra e venda de um imóvel a celebrar, qualquer alteração sobre a documentação exigida para a celebração do correspondente contrato (eventualmente excepcionada para as transmissões incidentes sobre prédios urbanos ou frações autónomas de prédio urbano destinados exclusivamente a habitação própria e permanente de valor até € 92.407,00, no que se refere à exigência de pagamento de IMT, atento o previsto no artigo 9.º do Código do IMT, na redação dada pela Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro). E esta documentação tinha sido reunida por forma a que, no dia 09-11-2017, a autora, se assim o entendesse, comparecer para a outorga da escritura que, desse modo, poderia ser concluída.
Não se verificou, de facto, e ao contrário do que invoca a autora para encontrar uma justificação para a sua omissão, demonstração de que a autora tivesse que reunir algum documento para a escritura e que o mesmo se encontrasse em falta, que não pudesse – no pressuposto de que o financiamento bancário estava concedido – obter do banco os valores necessários para o pagamento do preço, do valor dos custos da escritura e dos impostos aplicáveis, estes últimos frequentemente satisfeitos no próprio dia da outorga da escritura e, bem assim, que para concluir a escritura, tivesse de fazer deslocar a Portugal o seu gerente.
No concreto da relação estabelecida entre autora e ré – tendo presente o “pano de fundo” contratual do acordo de arrendamento com opção de compra antes celebrado – e as vicissitudes verificadas - sobre o qual a ré considerava ter-se extinto a opção de compra da autora e, enquanto esta entendia que a mesma tinha plena vigência - tendo em conta as circunstâncias que levaram ao agendamento da escritura concretizado pela ré, bem como, o comportamento tido pela autora a esse respeito, é possível concluir pela razoabilidade do prazo fixado, atenta a sua antecedência, possibilitar o conhecimento dos termos do negócio e a prática de todos os actos tendentes à conclusão do negócio de venda/aqusição, pelo menos, com referência à data de 09-11-2017.
Por outro lado, nenhuma das invocações constantes do email enviado pelo Mandatário da autora à ré em 08-11-2017 (referido no ponto 46) dos factos provados) impossibilitaria a outorga da escritura:
- Relativamente à procuração, como se viu, antes da invocação feita em 08-11-2017, o Advogado da autora tinha comunicado à ré – em 25-08-2017 - que dispunha de procuração concedendo-lhe plenos poderes para assinar e agir em nome da autora no que respeita à compra do imóvel, o que fazia supor que tal seria suficiente para a outorga da escritura;
- Relativamente à certidão camarária de comprovação de construção do edifício antes de 1951, a mesma não era elemento essencial para a escritura – o mesmo se referindo quanto à “planta” mencionada na al. c) desse email - , mas, de todo o modo, a mesma tinha já sido remetida pela ré, como referido no ponto 44) dos factos provados; e
- Não tendo a autora procedido à marcação da escritura, poderia a ré, como o fez, proceder ao agendamento da escritura, pelo que, também o mencionado na alínea d) do email, não poderia ser invocado como obstativo à conclusão do negócio que, nos termos mencionados, estava em perfeitas condições de ser concluído.
Assim, conclui-se: Tendo a ré comunicado à autora, no dia 03-11-2017, o agendamento de escritura de compra e venda para dia 07-11-2017 ou para dia 09-11-2017, verificando-se que a autora demonstrou ter conhecimento efetivo, no dia 07-11-2017 de tal comunicação e dos documentos que a ré lhe tinha enviado, sem que tenha indicado, então, qualquer impossibilidade de comparência para celebrar a escritura na data de 09-11-2017, mostra-se perfeitamente razoável o prazo assim fixado.
As razões comunicadas pela autora à ré, em 08-11-2017 – referindo que os poderes que o advogado da autora detinha apenas se circunscreviam ao exercício da opção de compra e não à compra em si, que não foi enviada pela ré certidão camarária comprovativa de que o prédio foi construído antes de 1951, nem a planta anexa a tal certidão e onde se refere que não foi marcada de comum acordo a escritura – não justificam, atento o estado negocial a que se chegou e a possibilidade de, ainda assim, ser celebrada a escritura - a ausência da autora à aludida escritura, pelo menos, na data de 09-11-2017.
Nestes termos, a não outorga da escritura nessa data, na decorrência da não comparência da autora, determinou que a ré deixasse, legitimamente, de pretender contratar com aquela, o que a ré anunciou à autora antes da referida data e não deixou, ulteriormente, de declarar.
A vinculação a que a autora se comprometeu deixou, assim, de produzir quaisquer efeitos.
E, nessa medida, não merecem qualquer censura as conclusões expressas na sentença recorrida: A de que caducou, em definitivo, a opção de compra no dia 09/11/2017; e a de que não é possível ao tribunal reconhecer que o direito da autora a adquirir o imóvel ainda se mantém.
O demais alegado pela autora/apelante não determina alguma alteração no decidido, atento o facto de, na realidade, dever-se considerar já extinto o direito de opção que a autora possuía.
Na realidade, não pode, desde logo, em face de tal extinção, ser reconhecido à mesma algum direito a obter a execução específica (cfr. artigo 830.º do CC) de um benefício que, quando pretendido exercer, já se encontrava extinto.
E, do mesmo modo, atenta a sua posição jurídica, com a extinção decorrente da não outorga da escritura, já não ser a de beneficiário do direito de celebrar o negócio de compra com a ré, não pode ser reconhecido à autora, por identidade de razão, algum direito de retenção (tratando-se de um direito real de garantia que permite ao retentor a não entrega da coisa a quem, em princípio, lha poderia exigir, enquanto este não cumprir a obrigação, pressupondo, por isso, um vínculo obrigacional ainda existente, o que, no caso dos autos, já não sucede quando a autora se propôs exercitar judicialmente tal instituto) sobre o imóvel.
De igual modo, conforme se concluiu acertadamente na sentença recorrida, não procede o pedido de devolução de rendas pagas após 05/12/2017, nem, igualmente, o pedido relativo ao depósito de rendas realizado em conta de terceiro relativas a Março de 2018 em diante, remetendo-se, nos seus precisos termos, para a decisão recorrida, cujas considerações, por inteiramente válidas e acertadas, se consideram como reproduzidas.
Em suma: Não se vislumbra na sentença recorrida alguma violação dos normativos legais supra mencionados.
D) Do mérito da apelação da Ré:
14) Se o Tribunal a quo errou ao considerar verificados todos os requisitos do direito da ré a compensação por benfeitorias feitas?
Em termos de mérito, a ré/apelante considera que o tribunal errou ao considerar verificados todos os requisitos do direito do arrendatário a compensação por benfeitorias feitas, invocando que “não foram alegados nem provados nos autos de processo (…) factos que permitam concluir pela necessidade de todos os trabalhos realizados, pela impossibilidade do seu levantamento, pelos custos de cada um dos trabalhos realizados e pelo valor actual do local, não podendo a falta de alegação da agora Recorrida ser sanada por presunções judiciais ou ser enquadrada no conceito de facto notório”. Mais considerou a apelante que, “ao convencionar-se que o pagamento das obras seria feito pela arrendatária, não se pode concluir coisa diferente do que a renuncia desta ao direito a compensação”, mais dizendo que, se à autora “competia pagar as ditas obras, não pode agora a Recorrente ser condenada a pagá-las, seja por via compensação por benfeitorias, seja por via de responsabilidade civil. (…) A Recorrida actuou de forma a criar na Recorrente a convicção de que não iria requerer qualquer compensação pelas obras realizadas, pelo que, ainda que lhe assistisse algum direito a ser compensada, a Recorrida actua em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, ao exigir agora compensação por essas despesas. (…) O abuso do direito é de conhecimento oficioso, pelo que deve ser objecto de apreciação e decisão, ainda que não alegado”.
A apelada contesta tal entendimento dizendo que “as obras em causa foram autorizadas pela Apelante após tê-las discutido com a Apelada, pelo que não pode deixar de se considerar que as mesmas eram necessárias e assim foram consideradas pela Apelante, por serem necessárias à execução do objeto do contrato de arrendamento. Basta ler a descrição detalhada dessas obras que consta dos autos, para se ter de concluir, como o faz a meritíssima juiz "a quo", pelas regras da experiência comum, que as mesmas não podem ser levantadas sem grave prejuízo para o imóvel e que o imóvel foi amplamente beneficiado com elas. Ou seja, ficou provado que, tendo o contrato cessado por denuncia do senhorio, tais obras: (i) Eram necessárias (ii) Foram executadas licitamente pela Apelada, porque autorizadas e discutidas com a Apelante (iii) Não é possível levantá-las sem prejuízo grave do imóvel (iv) Foram pagas pela Apelada, e (v) Não consta do contrato qualquer disposição que obste ao direito da Apelada ser compensada pelo valor das mesmas“, sendo que, a renúncia da autora para “ser compensada pelas obras que executou no imóvel, tinha de ser uma renúncia expressa e escrita, não sendo assim possível ser uma renúncia presumida ou tácita. Cabia, assim à Apelante (…) o ónus de alegar e provar que esse acordo existia, e sendo certo que a Apelada não alegou nem provou tal facto, não podia a meritíssima juiz "a quo", face ao teor da lei deixar de decidir como decidiu.
É, também, doutrina unânime dos nossos tribunais superiores que a valorização das obras para efeitos do disposto no nº 5 do art.º 1074 do C.C. deve ser feita nos termos aplicáveis ao enriquecimento sem causa e que o critério aplicável é o do empobrecimento da parte a compensar e não o do enriquecimento da parte obrigada a indemnizar.
Esse é aliás também o regime fixado no art.º 289 nº 1 do C.C., para os efeitos da nulidade ou da anulabilidade de um negócio, que determina que a nulidade do contrato obriga á devolução do valor dos serviços prestados, se a restituição em espécie não for possível, como é o caso.
Decidiu, pois, bem a meritíssima juiz "a quo" quando condenou a Apelante a pagar à Apelada o valor de € 99.268,77, relativo ao preço das obras por esta executadas no imóvel.
E (…), em parte alguma da lei se exige que se apresente a discriminação dos preços parciais dos trabalhos executados, sendo ainda certo que não tendo tal discriminação sido apresentada à Apelada, tendo-lhe sido apenas entregue um orçamento global dos trabalhos a executar, não podia esta juntar aos autos tal discriminação que, repete-se, não lhe é legalmente exigível.
É, aliás, significativo o facto de a Apelante não ter indicado no seu recurso quais as normas legais que foram violadas pela douta sentença recorrida o que demonstra à saciedade que a douta sentença recorrida, nesta parte, se conforma com a lei, não merecendo por isso censura”.
Vejamos:
Relativamente ao pedido de pagamento das benfeitorias lê-se na sentença recorrida o seguinte:
“Alega a A. que caso não venha a proceder o pedido de execução específica da promessa, então teria direito a ser compensada de benfeitorias, no valor total de € 109.875,27, que alega ter realizado no Imóvel.
Invoca, contudo a R. que, apenas as constantes do ponto 72.º, n.º 6 foram autorizadas pela R quanto a estas, a A. assumiu a obrigação de proceder ao seu pagamento tendo, em consequência, renunciado ao direito de ser compensada por elas.
Ora, a R. não pode ser responsabilizada pelo pagamento de benfeitorias a cujo pagamento a A. se obrigou no contrato.
Tendo sido realizadas outras obras para além daquelas, não pode a R. ser obrigada a pagar qualquer quantia relativamente a obras que a A. tenha entendido por bem efectuar, na medida em que a A. não alegou que as mesmas valorizaram o Imóvel.
Vejamos:
Nos termos do art.º 216.º, do CC “1. Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa. 2.As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias. 3.São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitarem a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam todavia, o valor; voluptuárias as que não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante”.
Nos termos do art.º 1273.º, do CC “1. Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela. 2. Quando para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ou possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Nos termos do art.º 1036.º, do CC “1 - Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso. 2 - Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo.”
Dispõe o n.º 1 do art.º 1046.º, do CC que “1 - Fora dos casos previstos no artigo 1036.º, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada.(…)”
Dispõe o art.º 1074.º, do CC que “1. Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. 2. O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio. 3. Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda. 4. O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte. 5. Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.
Têm sido considerado como obras de conservação ordinárias: A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; As obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
Entende-se por obras de conservação ordinárias, aquelas que se encontram relacionadas com o envelhecimento exterior e interior do prédio e com o seu uso normal.
A jurisprudência tem considerado como obras de conservação ordinárias, a reparação de janelas e portas com vidros partidos, bem como a realização de outras obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado, bem como a reparação do telhado e do mais que se mostre necessário para impedir a infiltração no locado das águas das chuvas ou as reparações indispensáveis para fazer face ás deteriorações do locado, decorrentes de inundações por entupimento de esgotos do prédio e ainda das águas pluviais do andar de cima.
Em termos gerais uma obra de conservação ordinária não mexe na estrutura do imóvel.
São consideradas obras de conservação extraordinárias, as ocasionadas por defeito de construção do prédio, por caso fortuito ou de força maior, ou seja, por caso imprevisível ou inevitável.
Obras de conservação extraordinárias serão, a título exemplificativo, as que, em qualquer altura as câmaras municipais poderão determinar para corrigir as más condições de segurança ou de salubridade, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias e as relativas a deficiências das coberturas e ao mau estado das fossas.
A Câmara Municipal poderá oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a execução de obras de conservação necessárias à correcção de más condições de segurança ou de salubridade ou à melhoria do arranjo estético.
Uma obra de conservação extraordinária, implicará à partida alterações na estrutura do imóvel.
Só na ausência de estipulação contratual em contrário, impenderá sobre o senhorio a responsabilidade pela realização das obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, sendo certo que o arrendatário apenas poderá executar aquelas que o contrato faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo locador, atento o disposto pelo artigo 1046º, nº 1, do CC, e este último só será obrigado a realizá-las, salvo havendo acordo escrito nesse sentido, se a sua execução lhe for ordenada pela Câmara Municipal competente.
Tratando-se de arrendamento para comércio ou indústria dispõe o art.º 1111º, do CC que “1-As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato são livremente estabelecidas pelas partes. 2-Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio executar as obras de conservação, considerando-se o arrendatário autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato”.
Vale aqui o princípio da liberdade negocial, podendo as partes prever a quem compete a execução das obras de conservação, os seus termos e condições, sendo legítima a convenção que impõe a sua realização pelo locatário ou pelo senhorio, assim como pode definir-se o momento em que devem ser executadas e as circunstâncias específicas em que tal decorre, sendo ainda viável estipular a quem compete o seu pagamento.
No silêncio do contrato, a regra é que compete ao senhorio a sua realização, mas prevê-se um desvio a esse princípio, permitindo-se que o arrendatário as faça desde que sejam exigidas por lei ou requeridas pelo fim do negócio.
Volvendo ao caso dos autos, no que respeita ao clausulado no contrato relativamente a obras ficou acordado que “Ponto 4-os trabalhos de renovação serão pagos pelo contraente A. incluindo renovações internas e externas e pintura do edifício, a instalação de novas instalações sanitárias simples e cozinha simples, etc.
Excluem-se contudo quaisquer custos de renovações estruturais ao imóvel. Qualquer renovação para além das constantes nos itens supra exigirá a aprovação escrita do Contraente B. (cfr. ponto 4 do contrato de arrendamento);
Ora, no caso dos autos é certo que a A. realizou as obras referidas nos pontos 56 e 57 dos factos provados.
Decorre da análise desses trabalhos tratarem-se de obras necessárias atenta a descrição constante dos factos provados relativamente aos trabalhos realizados e ao constante dos documentos que suportam a sua feitura.
Ademais segundo as regras da experiência, pode-se concluir que as ditas obras melhoraram ou aumentaram o valor do locado, além de que atento o tipo de obras realizado não era possível o seu levantamento.
Decorre do clausulado do contrato que os trabalhos de renovação seriam pagos pela contraente A., porém, nada foi acordado relativamente a renuncia a indemnização se cessado o contrato.
Ora, decorre dos factos provados que a R. fez cessar o contrato por denuncia, pelo que a A. tem efectivamente direito a ser indemnizada por essas benfeitorias pelo valor realizado, nos termos do n.º 5 do art.º 1074.º, do CC, foi que não foi estipulado o contrário pelo valor despendido, montante correspondente ao enriquecimento da R. que não as realizou (art.º 473.º, do CC) (…)”.
Apreciando:
A lei confere ao locatário a possibilidade de se substituir ao locador na reparação do locado ou outras despesas que, pela sua urgência, se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial e se o fizer pode pedir o respectivo reembolso (art. 1036.º do CC)., ainda mais, nas circunstâncias como a dos autos em que o senhorio autorizou o arrendatário a efectuar obras e nunca se opôs às obras por este realizadas, pelo que as obras efectuadas pela autora no imóvel são de ter por perfeitamente lícitas.
Por seu turno, dispõe o art. 1074.º, n.º 5 do CC que o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas pelo possuidor de boa-fé. Refere ainda o art. 1046.º do Código Civil que, fora dos casos previstos no artigo 1036.º, o locatário é equiparado ao possuidor de má-fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada.
A respeito desta matéria importa ter presente – tal como o fez a decisão recorrida - o disposto no artigo 1036º do Código Civil, o qual prescreve que:
“1- Se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.
2- Quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo”.
Do mesmo modo e, em conjugação com este preceito, dispõe o nº 1, do artigo 1046º do Código Civil que: “Fora dos casos previstos no artigo 1036º, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada”.
Este preceito legal remete para a consideração do regime do possuidor de má fé relativamente às benfeitorias que o locatário tenha feito no locado.
São, pois, de ter em conta os normativos dos artigos 1273º (que se reporta a benfeitorias necessárias e úteis) e 1275º (que dispõe sobre o regime aplicável às benfeitorias voluptuárias) do Código Civil.
O artigo 1273º do Código Civil (benfeitorias necessárias e úteis) dispõe o seguinte:
“1- Tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela.
2- Quando para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Por seu turno, o artigo 1275º do Código Civil (benfeitorias voluptuárias) estatui:
“1- O possuidor de boa fé tem direito a levantar as benfeitorias voluptuárias, não se dando detrimento da coisa; no caso contrário não pode levantá-las nem haver o valor delas.
2- O possuidor de má fé perde, em qualquer caso, as benfeitorias voluptuárias que haja feito”.
Ora, uma das obrigações do locador é a de proporcionar ao locatário o gozo temporário da coisa, a que corresponde a obrigação do locatário de restituir a coisa locada, findo o contrato, no estado em que a recebeu (cfr. artigos 1022º, 1038º, al. I) e 1043º do Código Civil), pelo que, durante a vigência da relação contratual, o locatário pode gozar a coisa, usá-la e fruí-la, mas não a pode alterar ou transformar.
Como refere Januário Gomes, em parecer reproduzido na obra de L. Moitinho de Almeida e J. Mendes Gago (A transformação do arrendado é monopólio do senhorio; Almedina, Coimbra, 1995, p. 63), “o gozo traduz-se, na verdade, estritamente, no aproveitamento das utilidades da coisa no âmbito do contrato para a satisfação de necessidades do locatário”.
Assim, compreende-se que o locatário só excepcionalmente possa ser admitido a fazer reparações ou outras despesas referentes à coisa locada.
Como se viu, um dos casos previstos na lei em que tal pode suceder é o mencionado no artigo 1036º do Código Civil. O locatário pode, nos termos deste normativo, fazer reparações ou outras despesas, se as mesmas forem urgentes, se essa urgência não se compadecer com as delongas de um processo judicial e se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer ele as obras ou reparações urgentes (dispensando-se, contudo, esta mora, se a urgência não consentir qualquer dilação).
Para além deste caso, de harmonia com o mencionado artigo 1046º do Código Civil, o locatário é equiparado, relativamente a benfeitorias que haja feito no arrendado, ao possuidor de má fé.
Importa sublinhar que “consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa” (cfr. artigo 216º, nº 1, do Código Civil). Por seu turno, as benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias (nº 2 do artigo 216º do Código Civil). E, a lei define o que entende por estes vários tipos de benfeitorias: “são (…) necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias, as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante” (cfr. nº 3 do mesmo artigo 216º).
Assim, em suma, no campo da locação e tendo presente a definição legal, se o locatário fizer benfeitorias necessárias poderá fazer uso do normativo previsto no artigo 1036º do Código Civil, sem prejuízo do regime a que se reporta o nº 1 do artigo 1273º do Código Civil. Se o locatário fizer benfeitorias úteis ou voluptuárias sujeita-se, na falta de estipulação em contrário, ao regime previsto para o possuidor de má fé nos artigos 1273º e 1275º do Código Civil.
Ora, sobre as obras que realizou, a autora alegou, genericamente, o que constava dos artigos 72.º e 73.º da p.i.
Em face dessa alegação genérica foi a autora convidada (cfr. fls. 129vº) a concretizar a causa de pedir da sua pretensão, o que motivou a apresentação do requerimento de 11-12-2018, tendo aí, designadamente, no “novo” artigo 73.º alegado ter o direito a ser compensada do referido valor, “nos termos dos artigos 1074.º, n.º 5, 1273.º, n.ºs. 1 e 2 e 479.º, n.º 1, todos do C. Civil, porque são manifestamente necessárias e úteis”, mas sem ter efectuado qualquer outra concretização.
Não fez a autora, de facto, qualquer integração de quais os trabalhos realizados que deveriam ser qualificados como correspondendo a benfeitorias necessárias ou úteis (veja-se, por exemplo, a colocação de “vídeo intercomunicador” mencionada a fls. 124vº).
De acordo com os factos apurados na sentença recorrida, foram realizados os trabalhos referenciados nos factos 56) e 57) e a que se referem os documentos de fls. 124v.º e 134 a 137.
Ora, neste ponto, importa ter presentes as considerações – que são perfeitamente aplicáveis ao caso presente – expendidas no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 02-12-2013 (processo 2138/06.1TJLSB.L1.S1, relatora MARIA DOS PRAZERES PIZARRO BELEZA):
“O Supremo Tribunal de Justiça já por diversas vezes observou que cumpre a quem invoca o direito a ser indemnizado por benfeitorias o ónus de alegar e provar factos que permitam considerar preenchidos os requisitos de umas e outras; ónus esse que, no caso de se tratar de benfeitorias necessárias, implica a alegação e prova de que se tratava de obras indispensáveis à conservação da coisa, nos termos em que o nº 3 do artigo 216º do Código Civil a define: perda, destruição ou deterioração da coisa.
Como se escreveu, por exemplo, no acórdão de 6 de Fevereiro de 2007, disponível em www.dgsi.pt, proc. nº 06A4036, “é indispensável alegar, como fundamento da indemnização por benfeitorias necessárias e benfeitorias úteis, quais as obras correspondentes a cada uma das espécies, e ainda, quanto às necessárias, que elas se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, e, quanto às úteis, que a valorizaram, que o levantamento a deterioraria e quais o respectivo custo e o actual valor. Ora, é claro que os factos materiais que permitem ao juiz concluir sobre a verificação dos indicados fundamentos são constitutivos do direito do autor, integrando-se na causa de pedir; daí que recaia sobre ele, autor, o ónus da prova respectivo (art.º 342º, nº 1). No caso presente, verifica-se que a autora não descreveu nem caracterizou os trabalhos realizados de molde a propiciar a sua qualificação jurídica em termos seguros como benfeitorias úteis e (ou) necessárias; e também nada de concludente alegou na petição em ordem à demonstração de que o levantamento das úteis, a verificar-se, determinaria a deterioração do prédio. Como assim, o julgador encontrava-se impedido de dar como verificados tais factos com base numa suposta notoriedade que, é manifesto, não ocorre, por não se verificar quanto a eles o requisito exigido pelo art.º 514º, nº 1, do CPC, que é o de serem do conhecimento geral”.
No mesmo sentido da necessidade de articulação de factos que permitam a qualificação das benfeitorias, cfr. por exemplo os acórdãos de 22 de Janeiro de 2004, www.dgsi.pt, proc. nº 04B2064, de 22 de Janeiro de 2008, www.dgsi.pt, proc. nº 07A4154 ou de 6 de Maio de 2008, www.dgsi.pt, proc. nº 08A1389”.
No mesmo sentido se pronunciou o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10-02-2015 (processo 1289/12.8TBACB.C1, relator BARATEIRO MARTINS) concluindo que “para ser processualmente reconhecido um crédito por benfeitorias, que têm que estar reunidos (alegados e provados) elementos factuais que permitam classificá-las como necessárias ou úteis; que permitam estabelecer o custo de cada uma delas, o valor que cada uma das despesas acrescentou à coisa e a medida do seu benefício no momento actual (data da entrega)”.
Todavia, concluiu o Tribunal recorrido apelando às “regras da experiência”, que: “as ditas obras melhoraram ou aumentaram o valor do locado, além de que atento o tipo de obras realizado não era possível o seu levantamento”.
Poderia fazê-lo?
Volvemos ao dito aresto do Supremo Tribunal de Justiça de 02-12-2013 (processo 2138/06.1TJLSB.L1.S1, relatora MARIA DOS PRAZERES PIZARRO BELEZA):
“(…) Tratando-se de factos essenciais, integradores da causa de pedir (…), era aos respectivos autores (…) que incumbia a respectiva alegação (…), não sendo possível ao tribunal suprir a falta de alegação (…); nem, naturalmente, dispensar a respectiva prova.
As instâncias concluíram no sentido de haver certas obras que deviam ser consideradas como benfeitorias necessárias invocando presunções judiciais nesse sentido, como se viu.
Mas as presunções judiciais são deduções que a experiência permite retirar de factos conhecidos para firmar factos desconhecidos, de cuja prova depende a procedência ou a improcedência da acção.
Não têm a virtualidade de inverter o ónus da prova, como as presunções legais (artigo 350º do Código Civil); nem podem ultrapassar o incumprimento do ónus da alegação de factos essenciais. São ligações entre factos, estabelecidas pelo julgador no âmbito do seu poder de livre apreciação da prova, afastadas do controlo do Supremo Tribunal de Justiça quanto à correcção da dedução factual que implicam, como tem sido repetidamente afirmado (cfr., apenas a título de exemplo, o acórdão de 30 de Setembro de 2010, www.dgsi.pt, proc. 414/06.2TBPBL.C1.S1)”.
Não poderia, na realidade, presumir-se como se fez na sentença recorrida, que as obras “melhoraram ou aumentaram o valor do locado”, nem que, pelo “tipo de obras realizado não era possível o seu levantamento”.
Faltou, de facto, a alegação de factos essenciais que permitissem determinar qual o tipo de benfeitorias em questão e que possibilitassem a conclusão no sentido de que era impossível o levantamento das mesmas sem detrimento do imóvel.
Não sendo possível determinar – por ausência de base factual – se as obras levadas a cabo pela autora poderiam, ou não, ser havidas como benfeitorias necessárias ou úteis, não poderá proceder o pedido correspondentemente efectuado.
A decisão recorrida deverá, pois, nessa parte, ser revogada, absolvendo-se a ré do pedido atinente – de condenação no pagamento de benfeitorias executadas – formulado pela autora.
Em conformidade com o exposto:
a) A apelação da autora deverá ser julgada improcedente; e
b) A apelação da ré deverá ser julgada procedente, absolvendo-se a ré do pedido de condenação no pagamento de benfeitorias, revogando-se a sentença recorrida na parte correspondente.
Nos termos do artigo 527.º do CPC, a responsabilidade tributária atinente a ambos os recursos incidirá sobre a autora, atento o seu respectivo decaimento.
5. Decisão:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção Cível, em:
a) Julgar improcedente a apelação da autora; e
b) Julgar procedente a apelação da ré, absolvendo-se esta do pedido de condenação no pagamento de benfeitorias e, em consequência, revogando a sentença recorrida na parte correspondente.
Custas - de ambos os recursos - a cargo da autora.
Notifique e registe.
Lisboa, 21 de Novembro de 2019.
Carlos Castelo Branco
Lúcia Celeste da Fonseca Sousa
Luciano Farinha Alves
