5547/09.0TBVNG.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- É a expropriada que, como elemento constitutivo do seu direito a uma maior indemnização pela depreciação da parte não expropriada, tem de fazer a alegação e prova de que a área é maior do que a indicada pela expropriante ou pelo acórdão arbitral (art. 342/1 do Código Civil).

II- Na fixação de alguns itens técnicos justifica-se a adesão ao laudo de peritos maioritários, ou seja de pessoas que é suposto possuírem conhecimentos especiais que os julgadores não possuem (art. 388 do CC), se o perito minoritário não dá razões substanciais que demonstrem o erro da opção feita pelos outros.

III- A vistoria ad perpetuam rei memoriam não impede em definitivo a prova da existência de outros itens que ela não considerou; torna só mais exigente a prova de tais itens.

IV- Não se pode chegar à conclusão da depreciação da parte não expropriada apenas com base na afirmação, não fundamentada, da impossibilidade de um aproveitamento urbanístico “adequado”.

V- “Os prejuízos indemnizáveis no âmbito do processo expropriativo deverão ser, apenas, os directamente resultantes da expropriação, deles se excluindo os que não resultam da expropriação parcial em si mesma – da divisão do prédio –, mas da construção e utilização da obra realizada […]”

Expropriação n.º 5547/09.0TBVNG do 6º juízo cível do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia

Sumário:

I. É a expropriada que, como elemento constitutivo do seu direito a uma maior indemnização pela depreciação da parte não expropriada, tem de fazer a alegação e prova de que a área é maior do que a indicada pela expropriante ou pelo acórdão arbitral (art. 342/1 do Código Civil).

II. Na fixação de alguns itens técnicos justifica-se a adesão ao laudo de peritos maioritários, ou seja de pessoas que é suposto possuírem conhecimentos especiais que os julgadores não possuem (art. 388 do CC), se o perito minoritário não dá razões substanciais que demonstrem o erro da opção feita pelos outros.

III. A vistoria ad perpetuam rei memoriam não impede em definitivo a prova da existência de outros itens que ela não considerou; torna só mais exigente a prova de tais itens.

IV. Não se pode chegar à conclusão da depreciação da parte não expropriada apenas com base na afirmação, não fundamentada, da impossibilidade de um aproveitamento urbanístico “adequado”.

V. “Os prejuízos indemnizáveis no âmbito do processo expropriativo deverão ser, apenas, os directamente resultantes da expropriação, deles se excluindo os que não resultam da expropriação parcial em si mesma – da divisão do prédio –, mas da construção e utilização da obra realizada […]”

Acordam no Tribunal da Relação do Porto os juízes abaixo assinados:

EP- Estradas de Portugal, SA, deu início a um processo de expropriação contra B…, Lda, em fins de 2006, relativo a uma parcela de terreno propriedade desta, na sequência do qual veio a ser proferida decisão arbitral, datada de 15/02/2009, atribuindo-se à parcela expropriada o valor de 56.430€.

A expropriada interpôs recurso da decisão arbitral propugnando pelo valor de 297.160€ (alegou para o efeito, no essencial, que a parte não expropriada era muito superior ao tomado em consideração no acórdão e que essa parte sofrida uma depreciação). A expropriante respondeu ao recurso, defendendo a improcedência do mesmo (designadamente porque seria irrelevante a área da parte não expropriada). Acabou por ser proferida sentença fixando o valor da expropriação em 124.256,37€ (83.447,76€ pela parcela expropriada e 40.808,61€ pela depreciação das parcelas sobrantes).

A expropriante vem agora interpôr recurso desta sentença - para que seja alterada a matéria de facto, se revogue a decisão recorrida e se substitua por outra que mantenha a decisão arbitral proferida – terminando as suas alegações com conclusões que serão abaixo consideradas a propósito de cada sub-questão levantada, relativamente à questão única de saber qual deve ser o valor global da expropriação, ao mesmo tempo que também o serão as contra-alegações da expropriada.

Os factos que interessam à apreciação de tal questão são os seguintes:

1. Por despacho do Secretário de Estado Adjunto e da Administração Local, publicado no Diário da República n.º 36, II série, de 20/02/2007, foi declarada a utilidade pública da parcela n.º 80.04, com a área de terreno de 2409,00m2, que faz parte dos prédios rústicos sitos na freguesia …, concelho de Vila Nova de Gaia, inscritos na matriz sob os artigos 906 e 2587 descritos na Conservatória de Registo Predial com os números 002895/130201 e 002896/130201, estando a propriedade dos mesmos registada a favor de B…, Lda, com hipoteca registada a favor de C…, SA (cf. certidões de folhas 50 a 54 e 121 a 140).

2. No dia 26/04/2007 a entidade expropriante tomou posse administrativa da parcela de terreno referida em 1, conforme consta do auto de posse administrativa de folhas 26 e 27, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

3. A parcela expropriada confronta a norte e a sul com a parte restante dos prédios, a nascente com D… e a poente com E….

4. Os prédios confrontam a sul com caminho pedonal que tem ligação a poente com caminho térreo com acesso automóvel, a cerca de 40 metros dos prédios.

5. A parcela expropriada tem área de 2409 m2, medida sob planta, e ocupa a zona central dos prédios do qual faz parte, restando por expropriar uma área triangular com cerca de 4741m2 [este último valor passa a ser de 800m2 com a decisão que vai ser proferida abaixo, com base na fundamentação que será entretanto aduzida – parênteses colocado agora por este Tribunal da Relação do Porto] situada a poente/norte da parcela, com um desnível de cota de cerca de 3 metros e duas áreas também triangulares situadas a Nascente e a Sul com cerca de 300m2 e 850m2, respectivamente, cuja configuração geométrica não permite um aproveitamento urbanístico adequado, além do desnível da quota entre a plataforma da estrada e do terreno na ordem dos 3 metros [a parte colocada em itálico tem-se por não escrita, por ser matéria de direito inconclusiva e não de facto – parênteses introduzido por este acórdão do TRP]

6. A parcela de terreno a expropriar tem formato trapezoidal.

7. O acesso aos prédios e à parcela faz-se através do caminho referido em 4, que dispõe de rede pública de saneamento.

8. Os prédios distam entre cerca de 100 a 130 metros dos arruamentos mais próximos, designadamente da Rua … e da Rua …, distante cerca de 180 metros do … e da Rua … (EN …-.) e a cerca de 130 metros do IC1.

9. A Rua … possuiu pavimento calcetado, rede de água e saneamento, redes de electricidade e telefónica e possui edifícios no geral de rés-do-chão e andar mas também com dois andares.

10. Na envolvente mais afastada existem edifícios com cérceas variáveis atingindo 5 a 6 pisos, em alguns casos.

11. Nos termos do Plano Director Municipal de Vila Nova de Gaia a parcela a expropriar está inserida na sua totalidade em Áreas Urbanas de Edificabilidade Extensiva.

12. A cércea padrão é referenciada em 3 pisos, ou seja rés-do-chão, mais dois pisos acima do solo.

13. Na data da vistoria ad perpetuam rei memoriam, a 26/03/2007, a parcela encontrava-se inculta, encontrando-se parcialmente com terrapleno recente e com vegetação espontânea.

14. Os prédios expropriados têm uma profundidade média de 70 metros e uma frente de cerca de 44 metros para um caminho térreo, com colector de rede pública de drenagem de águas residuais domésticas (saneamento), com ligação à estação depuradora [a parte sublinhada é eliminada com a decisão que vai ser proferida abaixo, com base na fundamentação que será entretanto aduzida – parênteses colocado agora por este Tribunal da Relação do Porto]

15. Os arruamentos infra-estruturados mais próximos da parcela são, à distância de cerca de 100 a 130 metros, a Rua … e a Rua …, as quais apresentam as seguintes infra-estruturas: acesso rodoviário pavimentado a cubos de granito; rede de abastecimento de água; rede de saneamento, com rede de colectores ligada à estação depuradora; rede de distribuição de energia eléctrica e rede de telefones.

16. Os prédios localizam-se na proximidade de equipamentos, como escolas básica e secundária, médias superfícies comerciais, comércio tradicional, serviços e equipamentos desportivos e espaços de lazer.

17. Em 08/11/2010 foi realizada inspecção judicial ao local no qual o tribunal tomou contacto com a existência de um acesso [rodoviário – esta especificação foi agora introduzida por este acórdão do TRP] a cada uma das partes sobrantes, em gravilha junto a cada um dos mesmos, conforme auto de folhas 347 cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

18. No que diz respeito à parcela sobrante a Norte da … a mesma poderá ter acesso [rodoviário – esta especificação foi agora introduzida por este acórdão do TRP] directo por tal via, devendo ser solucionada a diferença de cota existente entre a parcela de terreno e a referida via, conforme informação do Município …, junta aos autos a folhas 380, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido [passa-se, neste acórdão do TRP, a fazer a transcrição da informação dada por reproduzida: [: “após a expropriação a parcela restante subdividiu-se em 2 partes, uma parte localiza-se a sul da via {para a qual a parcela foi expropriada} com acesso directo pela …, a outra localiza-se a norte da via sem qualquer acesso ao domínio público, pelo que, desde que seja salvaguardada a legislação em vigor, e não prejudique ou origine qualquer incompatibilidade com o fluxo viário da via, poderá ter acesso directo pela mesma, devendo ainda ser solucionada a diferença de cota existente entre a parcela de terreno e a referida via].

A fundamentação da sentença

No corpo das alegações a expropriante começa por atacar a fundamentação da sentença recorrida porque o tribunal a quo teria entendido “por bem escudar a sua decisão no relatório pericial subscrito pelos senhores peritos do tribunal, considerada a especificidade técnica dos aspectos em causa, decidindo por sua vez em conformidade com esta avaliação […] numa adesão acrítica […] ao laudo maioritário, sem atender à fundamentação apresentada pela posição minoritária, a qual, em altura alguma apresentou fundamentação menos sustentada […].”

A inconsequência desta argumentação é logo revelada pelo facto de nem sequer ter sido levada às conclusões do recurso.

A verdade é que o que interessa é, por um lado, se existe ou não fundamentação da sentença e no caso existe, embora com ocasional adesão à posição assumida pela maioria dos peritos (que apenas não incluía a posição da perita da expropriante ao contrário do que parece decorrer da argumentação em causa). E, por outro lado, se a propósito de cada questão, de facto ou de direito, a solução achada foi correcta ou não, o que tem de ser apurado em relação a cada uma e não com críticas genéricas à fundamentação.

O valor da decisão arbitral

Depois e já com reflexos nas conclusões, a expropriante defende que havendo divergência entre todos os grupos de peritos e tratando-se da arbitragem de uma verdadeira sentença, a decisão recorrida devia ter fixado o valor a atribuir à expropriada no valor fixado pela decisão arbitral pois que para que esta pudesse ser alterada impunha-se que tivesse sido apresentada uma fundamentação consistente que demonstrasse inequivocamente a irrazoabilidade do que tinha sido decidido pela comissão arbitral, o que não teria acontecido. Note-se que a expropriante não está a levantar nenhuma questão de caso julgado nem tal questão podia ser levantada face às sub-questões que são objecto deste recurso.

Mas mesmo assim não tem razão: o valor global da expropriação decorre de uma multiplicidade de factores de diferente natureza que vão sendo concretizados ao longo da sentença. E é à medida que se vai concretizando cada um desses factores que se tem de demonstrar o acerto do decidido. Pelo que é também a propósito de cada uma destas decisões que se tem de ver se existe ou não fundamentação e tirar daí as devidas consequências. Basta, por isso, uma modificação justificada de um destes factores para justificar uma decisão global diferente. Pelo que, o que importa é ver se essa/s modificação/ões se impunha/m ou não. Isto é, o problema põe-se a propósito de cada uma das sub-questões que se seguem e não em bloco.

Área sobrante poente/norte – facto 5

Na parte correspondente às conclusões 2 a 4 do recurso, a expropriante defende que a parte sobrante poente/norte dos prédios não tem, ao contrário do que consta do facto 5, a área de 4741m, mas apenas de 800m. Aquela área dada como provada corresponde à subtracção [pela sentença e pela perícia] da área da parcela expropriada à área que consta das certidões predial e matricial dos dois prédios de que a parcela faz parte, mas, diz a expropriante, a área real é a que resulta [nos termos do cálculo feito pela perita da expropriante] de uma planta que juntou aos autos que não teria sido impugnada. Diz também que foi com base nessa planta que os peritos do laudo maioritário calcularam outras áreas sobrantes, pelo que não se justifica que não se baseiem na mesma para o cálculo desta. A expropriante não tem razão nos argumentos que utiliza, desde logo porque a planta que juntou aos autos tinha sido posta em causa pela expropriada, tal como também o tinha sido a área da parte sobrante a poente/norte que constava da vistoria e do acórdão arbitral, pois que a expropriada sempre defendeu, e continua a defender nas suas contra-alegações do recurso, que a área real dos prédios é a que consta das certidões matricial e predial. E, por outro lado, a área das outras partes sobrantes não foi dada como provada na sentença – e é esta que está em causa - com base na planta, mas sim com base no facto de quanto a essas áreas não haver discordância entre as partes. Por fim, tem ainda menos razão ao defender a irrelevância da área não expropriada, bastando para tal ter presente que nas expropriações parciais os árbitros ou os peritos têm de calcular sempre, separadamente, o valor e o rendimento totais dos prédios e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública (art. 29/1 do CE) e, para o efeito, têm de partir de uma dada área da parte não abrangida.

Note-se que não está em causa a área da parcela expropriada. Quanto a esta a expropriada aceita os respectivos limites; o que ela não aceita é que os limites dos prédios de onde a parcela foi subtraída sejam aqueles que constam da planta que a expropriante juntou aos autos, pois que defende que os limites norte e poente dos dois prédios se estendem para além do que constam da planta junta pela expropriante.

Mas, no resultado final, a expropriante tem razão. Pois que é a expropriada que, como elemento constitutivo do seu direito a uma maior indemnização pela depreciação da parte não expropriada, tem de fazer a alegação e prova de que a área é maior do que a indicada pela expropriante ou pelo acórdão arbitral (art. 342/1 do Código Civil).

Para o efeito, a expropriada não se podia bastar com a junção aos autos das certidões matricial e predial, de onde consta que os prédios têm 6800m2 + 1500m2, para conseguir a prova dessas áreas ou dos limites dos prédios, pois sempre se tem entendido que “a presunção de titularidade resultante do registo predial não abrange a descrição predial, nomeadamente, a área, as confrontações e os limites do imóvel registado” (ac. do STJ de 25/06/2009, revista n.º 1042/06.8TBPTL.S1, com sumário publicado no sítio do STJ na internet; no mesmo sentido, veja-se o ac. do STJ de 23/10/2012, 5115/11.7TBVFX-A.L1-7 publicado na base de dados do IGFEJ: “Dado que a presunção registal apenas abarca a inscrição e não os elementos da descrição, a área mencionada no registo é absolutamente irrelevante para infirmar a extensão do prédio expropriado assinalada na DUP”).

Nem com os levantamentos topográficos que juntou, pois que foram necessariamente sob indicação da expropriada.

Nem podia pensar que com a outra única prova que arrolou, que foi a pericial, iria conseguir demonstrar tais áreas ou os limites dos prédios, pois que não era previsível que os peritos tivessem conhecimentos pessoais desses factos e teriam que se basear, como se basearam (e se teriam de continuar a basear), apenas naquelas certidões.

Ora, a área sobrante poente/norte dada como provada no facto 5 baseou-se apenas na consideração (quer pelos peritos maioritários quer pela sentença recorrida) de que se os prédios tinham 8300m2, a parcela expropriada 2409m2 e as partes sobrantes a nascente e sul 300m2 e 850m2 respectivamente, então a parte sobrante poente/norte teria de ter 4741m2.

Mas como não há prova de que a área dos dois prédios fosse de 8300m2, não se pode chegar a este resultado.

Qual a consequência?

A nível da questão de facto, pode-se dizer que há um mínimo denominador comum entre a posição das duas partes: a expropriante entende que a parte sobrante poente/norte tem 800m2 e a expropriada entende que tem mais de 800m2. Pelo que há a certeza de que essa parte sobrante tem, pelo menos, 800m2 (sendo que nos factos apenas deve constar que tem 800m2, pois que o acrescento de ‘pelo menos’ de nada adiantaria, reflectindo apenas o facto de não se ter feito prova de uma maior área).

Mas não será de deixar a expropriada fazer a prova de que essa parte sobrante tem os tais 4741m2? Anular-se-ia a decisão para que fosse produzida mais prova sobre os limites dos prédios expropriados (art. 662/2c do CPC), tendo em conta que também a expropriada juntou aos autos uma planta em que estão traçados os limites que ela entende serem os dos prédios em causa.

Entende-se que não é possível ordenar essa produção de prova, porque a expropriada não arrolou qualquer prova testemunhal em qualquer fase do processo na 1ª instância e já não o pode fazer agora - neste processo de expropriação litigioso tê-lo-ia de ter feito no requerimento de interposição do recurso da decisão arbitral (art. 58 do CE) -, sendo que a prova pericial e documental que arrolou será sempre insusceptível de vir a provar os limites dos prédios, logo a área real dos mesmos. Pelo que é inútil a devolução dos autos à primeira instância para o efeito. De qualquer modo, por último, diga-se que, como se verá mais abaixo, seria irrelevante que a área tivesse 4741m2 em vez dos 800m2.

Em suma: altera-se a redacção do facto 5 do qual passa a constar, em vez de 4741m2, o valor de 800m2.

O factor do nº. 6 do art. 26 do CE/99

O art. 26/6 dispõe que:

“Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”

O nº. 7 do art. 26 acrescenta:

A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada:

a) Acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela - 1,5%;

b) Passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela - 0,5%;

c) Rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela - 1%;

d) Rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela - 1,5%;

e) Rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela - 1%;

f) Rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela - 0,5%;

g) Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela - 2%;

h) Rede distribuidora de gás junto da parcela - 1%;

i) Rede telefónica junto da parcela - 1%.

Na sentença recorrida escreveu-se: […] o laudo maioritário fixou em 12% tal índice, fundamentando com o facto de o terreno possuir boas acessibilidades rodoviárias, bem como escolas de ensino básico e secundárias próximas, serviços públicos, zonas comerciais de lazer e desportivas. Já em sede de esclarecimentos [os peritos desse laudo] mencionaram que a parcela situa-se a cerca de 6km do centro de Vila Nova de Gaia e não se detectaram quaisquer focos de poluição. Ora, nesta parte, considerando que o índice de 15% corresponde ao máximo previsto na lei, e face ao laudo maioritário, acompanha-se o mesmo, fixando-se tal índice em 12%.

A expropriante diz: perante as condicionantes do prédio e da parcela, à data da DUP, nomeadamente as já referidas dificuldades de acesso e a inexistência designadamente de rede eléctrica na envolvente mais próxima, não pode aceitar-se que o local seja considerado como um local de boa qualidade e bem inserido. A percentagem atribuída está completamente desfasada dos equipamentos e funcionalidades de que o prédio dispunha àquela data, pelo que nunca poderia admitir-se percentagem superior aos 11% estabelecidos na arbitragem. De facto, para o local onde se inserem prédio e parcela, seja a nível local seja nacional, a percentagem de 11 num máximo de 15 representa já uma potencialidade evidente do solo, o que a parcela até não teria, mas muito menos tem a percentagem admitida pelo julgador.

Ora, basta a comparação dos nºs. 6 e 7 do art. 26, para se concluir que a expropriante não pode invocar “a inexistência designadamente de rede eléctrica na envolvente mais próxima” para diminuir a percentagem fixada nos termos do nº. 6. Se ela tivesse rede eléctrica junto à parcela a percentagem fixada nos termos do nº. 6 seria logo adicionada de uma outra que poderia ir até 1,5%, pelo que a ausência dela não pode servir para diminuir a fixada nos termos do nº. 6. Assim sendo, os fundamentos substanciais e concretizados alegados pela expropriante para a diminuição da percentagem atribuída pelo laudo maioritário estão, no essencial, afastados. Os outros são fundamentos invocados vagos e subjectivos.

Ora, a discussão está no 1% a mais que o laudo maioritário fixou ao abrigo do nº. 6, isto é, 12% enquanto que a expropriante entende que deve ser de 11%. Afastados aqueles argumentos substanciais e desconsiderados os subjectivos, logo se conclui ser de afastar a pretensão da expropriante.

Para além disso, diga-se que neste ponto se justifica particularmente a adesão ao critério do laudo maioritário. Esse laudo é feito por peritos, ou seja pessoas que é suposto possuírem conhecimentos especiais que os julgadores não possuem (art. 388 do CC), entre elas as características da zona envolvente relativamente à localização, qualidade ambiental e equipamentos existentes por realizarem com frequência este tipo de perícias, sendo que a perita da expropriante nada de substancial disse no sentido de justificar a discrepância de 1% (mais ou menos neste sentido, vejam-se os acórdãos do TRL de 26/01/2012, 481/09.7TMSNT.L1-2: o tribunal só deverá divergir do sentido apontado pelos peritos se tal juízo divergente se mostrar suficientemente fundamentado; do TRL de 13/03/2012, 871/09.5TBCSC.L1-7: Não havendo razões para distinguir a capacidade técnica ou a competência relativa dos vários peritos que intervêm, quer na arbitragem, quer na avaliação, a hipótese da divergência dos respectivos laudos deve ser resolvida, mais do que pelo critério de que os designados pelo tribunal comportam uma maior isenção e desprendimento dos interesses das partes, antes pelo da consistência da fundamentação dos laudos e pela sua virtualidade persuasiva, de convencer; e do TRP de 08/09/2014, 2950/10.7TBPRD.P1).

Aplicar um 12 numa escala de 1 a 15, corresponde a um 16 numa escala de 1 a 20, ou seja a um ‘muito bom’ precisamente no limite do ‘bom’ (que vai até ao 15,99). Ora, aceita-se bem que uma zona com as características apontadas pelos peritos maioritários, suficientemente reflectidas nos factos provados, mereça aquele muito bom que está no limite do que seria um bom, sendo que, como se viu, a expropriante (tal como a sua perita) nada diz de justificado contra tal classificação.

Factores do nº. 7 do art. 26 do CE/99 e facto 14

O nº. 7 do art. 26 já acima foi transcrito.

Quanto à matéria de que trata esta norma, diz a expropriante: também aqui o julgador optou por acompanhar os peritos por si designados; no entanto, e contrariamente ao que é referido na sentença, à data da expropriação, tal qual vem atestado no auto de vistoria, tanto o prédio como a parcela apenas dispunham de acesso pedonal em terra batida, sendo as únicas infra-estruturas em serviço junto da parcela a rede de saneamento e a rede telefónica. Assim sendo, deve ser alterada a parte final do ponto 14, não resultando demonstrada, naquele auto, a existência de ETAR.

A sentença recorrida disse quanto aos itens do art. 26/7: nesta matéria, voltamos a acompanhar o laudo maioritário, não havendo motivo objectivo que leve a não aceitar os valores adoptados pelos mesmos. De facto, embora do acórdão arbitral conste que não existe qualquer infra-estrutura a considerar, provou-se que a parcela tem rede de saneamento e telefone e electricidade. Pelo que acresceu 4,5% à percentagem de 12% fixadas nos termos do art. 26/6 do CE.

Mas há em tudo isto uma série de equívocos (da sentença e da expropriante e da perita indicada por esta), já que os peritos não referiram a existência, na parcela, nem junto dela, de telefone e electricidade.

Por outro lado, os peritos maioritários referiram, realmente, com referência aos itens do art. 26/7 do CE:

a) Acesso rodoviário térreo 1%

d) Rede de saneamento, com colector em serviço, 1,5%

g) Estação depuradora, em ligação com a rede de colectores, 2%

Só que, por um lado, já se referiu que estes peritos consideraram que a parte sobrante a norte era quase 6 vezes superior àquela que aqui se tem de considerar como provada, que é de 800m2, e pode ter sido para além dos 800m2 que os peritos descobriram a estação depuradora, de que a vistoria ad perpetuam rei memoriam não deu conta. Por outro lado, esta vistoria ocorreu em 26/04/2007 e a perícia foi efectuada em Março de 2010, sendo que os peritos não disseram, nem alegaram ter razões para o saber, que a estação depuradora já lá estivesse em Abril de 2007. Por fim, a expropriada nunca alegou que havia uma estação depuradora na parcela, no prédio ou junto daquela ou deste (tendo-se limitado a dizer que a rede de saneamento estava ligada a uma ETAR). Assim, não há razão para aceitar o acrescento desta matéria de facto por iniciativa da perícia. Note-se que é por falta de prova que não se aceita o aditamento da ETAR, não porque não constando ela da vistoria não pudesse ser acrescentada mais tarde. A vistoria não impede em definitivo a prova da existência de outros itens que ela não considerou. Ela destina-se apenas a fixar os elementos de facto susceptíveis de desaparecerem (art.20/1c do CE), o que não quer dizer que desapareçam necessariamente. Torna só mais exigente a prova de tais itens. (ou, noutros termos: “A […] especial força [da vistoria] advém de, normalmente, já não ser possível uma nova apreciação, por a coisa já não existir com as mesmas características. Não é, por isso, uma prova pericial igual às outras, mas não tem a força de documento autêntico” ac. do STJ de 27/10/1998 - Revista n.º 807/98 – publicado nos sumários do STJ no respectivo sítio.)

Quanto ao acesso rodoviário térreo, considerado pelos peritos ao abrigo do art. 26/7a) do CE, o mesmo não tem de ser considerado – nem o foi pela sentença… - porque o acesso de que fala tal alínea do art. 26/7 é um acesso com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente – e não qualquer acesso, sendo que um acesso térreo não pode ser considerado equivalente a uma pavimentação em calçada ou betuminoso (no mesmo sentido, veja-se o acórdão do TRP de 10/12/2013, 10205/05.2TBMTS.P1).

Por fim, em relação às contra-alegações da expropriada, que diz que o laudo maioritário dos peritos considerou que as parcelas têm acesso rodoviário pavimentado, rede de abastecimento de água, rede de saneamento, com rede de colectores ligados a estação depuradora, rede de distribuição de energia eléctrica e rede de telefones, há que notar que não foi isto que os peritos referiram (relembre-se que os peritos só consideraram o acesso térreo, a rede de saneamento e a estação depuradora), nem foi isso que ficou provado. Tendo em conta os factos 8, 9 e 15, é só nas ruas que estão a mais de 100 metros de distância que existem pavimentos calcetado, rede de água, redes de electricidade e telefónica.

Ora, 100m de distância não pode ser considerado – como não foi - ‘junto da parcela’. É essa consideração, aliás, que depois leva que todos os peritos – aqui sem excepção - considerem que há necessidade de prolongamento das infra-estruturas, com o consequente aumento dos custos da construção (art. 26, nº.s 8 e 9 do CE, como se verá à frente) – no mesmo sentido, veja-se o acórdão do TRP de 10/12/2013, 10205/05.2TBMTS.P1: A referência nas diversas alíneas do nº 7 do art. 26 CExp à existência das infra-estruturas junto da parcela, não implica a ideia de “ao lado da parcela”, como de resto esclarece significativamente a al. b) do citado nº7, por forma distinta das restantes alíneas; existe todavia uma ideia de aproveitamento económico normal, em face de uma contiguidade, que faz distinguir a ideia de “reforço de infra-estruturas”, da ideia de “realização de novas infra-estruturas”; contra, no entanto, veja-se o ac. do TRC de 23/04/2013, 3861/08.1TJCBR.C1 considerando, contra a opinião dos peritos, que a distância de 100m permite considerar que se está junto da parcela).

Assim, há que retirar do facto 14 a referência à estação depuradora e quanto aos itens do nº. 7 do art. 26 há apenas que considerar o da alínea d), ou seja, a rede de saneamento com colector em serviço junto da parcela, com a percentagem de 1,5% em vez dos totais 4,5% considerados na sentença recorrida.

Nºs 8 e 9 do art. 26 do CE/99

É o seguinte o teor destes números:

8- Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da determinação do valor do terreno.

9- Se o aproveitamento urbanístico que serviu de base à aplicação do critério fixado nos n.ºs 4 a 8 constituir, comprovadamente, uma sobrecarga incomportável para as infra-estruturas existentes, no cálculo do montante indemnizatório deverão ter-se em conta as despesas necessárias ao reforço das mesmas.

A expropriante diz no corpo das alegações (e com isto quer-se dizer principalmente que a expropriante nada mais diz do que isto…) que não obstante a parca infra-estruturação do prédio, o julgador em altura nenhuma teve em consideração, nos cálculos da avaliação, o facto das infra-estruturas mais elementares, como sejam o acesso rodoviário e a rede de distribuição de energia eléctrica se situarem a mais de 100m. Factor que deve reflectir-se em valor condigno nos termos do disposto nos n.ºs 8 e 9 do art. 26 do CE/99, e que não foi devidamente valorado pelo julgador, nunca em valor inferior a 25% do valor encontrado para o solo.

A sentença disse a propósito: no que concerne ao critério do n.º 8 do art. 26, mostrando-se devidamente fundamentada a posição dos peritos subscritores do laudo maioritário, segue-se a mesma. O mesmo se diga em relação à percentagem de 15% para o critério do n.º 9 do art. 26.

Os peritos (sempre à excepção da perita da expropriante) tinham dito:

Nº. 8 - consideram que o valor da construção fixado administrativamente e convertido de área útil em área bruta corresponde ao tipo e qualidade de construção eventualmente possível de edificar no local, não se verificando quaisquer condições especiais.

Nº. 9 – consideram a percentagem de 15% para reforço e prolongamento das infra-estruturas.

E mais à frente acrescentam: atendendo à configuração e inserção do prédio e também à localização das infra-estruturas, estima-se que o encargo com as obras de urbanização decorrentes do aproveitamento construtivo considerado seja da ordem dos 15% do custo da construção.

Assim, sublinhe-se desde logo que, ao contrário do que diz a expropriante, a sentença teve em conta, por remissão, a necessidade de reforço e prolongamento das infra-estruturas, numa percentagem de 15%.

A perita da expropriante disse que haverá que considerar as necessárias despesas de infra-estruturação e realização de acessos, previstos nos nº.s 8 e 9 do art. 26 do CE. E mais à frente acrescentou: percentagem a considerar nos termos dos nºs. 8 e 9 do art. 26: 25%.

O acórdão arbitral não tinha atribuído qualquer percentagem quer pelo nº. 8 quer pelo nº. 9 do art. 26.

Tendo em consideração o que antecede, considera-se que do que se trata no essencial é que dado que as infra-estruturas se encontram a 100, 130m dos dois prédios, seria necessário o reforço e prolongamento das mesmas para permitir a construção nos prédios e daí um encargo com as obras de urbanização de 15%. Trata-se, assim, da verificação simultânea das hipóteses dos nºs. 8 (reforço) e 9 (prolongamento) do art. 26.

Quanto à percentagem, temos que três engenheiros (do acórdão arbitral com o qual a expropriante se identifica tanto) deram 0%, outros 4 deram 15% e a engenheira da expropriante deu 25%. Ora, considera-se correcta a percentagem de 15% atribuída na sentença (mas com referência aos n.ºs 8 e 9 do art. 26) pois que se demonstra – e se demonstra apenas - necessidade de reforço e prolongamento das infra-estruturas existentes a 100 e 130m dos prédios.

Factor do art. 26/10 do CE/99

Diz este nº. 10:

O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos n.ºs 4 a 9 será objecto da aplicação de um factor correctivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, no montante máximo de 15% do valor da avaliação.

O acórdão arbitral fixou esta percentagem em 10%.

Os 4 peritos fixaram-na em 5%.

A perita da expropriante fixou-a em 15%.

A sentença seguiu o laudo maioritário e fixou a percentagem de 5%.

A expropriante diz que não existe nenhum fundamento para afastar a correcção introduzida pelo n.º 10 do artigo 26.º do CE/99; perante as dificuldades edificativas, sérias, encontrada para o local, o risco é uma evidência que tem de ser contemplada na avaliação, mediante a introdução do factor correctivo ponderado no seu máximo legal, ou seja 15%. Para edificar na parcela, conforme foi referido pelos senhores peritos, muito havia a fazer.

Em relação a isto diga-se desde logo que, ao contrário do que a expropriante sugere, a sentença não afastou a correcção introduzida pelo nº. 10 do art. 26. Por outro lado, também aqui se sublinha que querendo a expropriante que seja confirmado o valor atribuído pelo acórdão arbitral, não se vê porque é que defende a percentagem de 15% em vez da de 10% fixada pelo acórdão arbitral. Por fim, as razões invocadas pela expropriante têm a ver com o nº. 8 do art. 26 (que já foram consideradas) e não com o nº. 10.

Por fim, também aqui se considera que se justifica particularmente que, pelos especiais conhecimentos que presumivelmente têm e o juiz não tem sobre esta matéria, este adira à posição maioritária seguida e não à posição minoritária da perita da expropriante, que aliás não dá nenhuma razão para a atribuição máxima.

Valor da parcela

Chegados aqui é já possível ver se se justifica a alteração do valor da parcela expropriada, tendo por base as contas feitas pela sentença com as alterações que foram agora sendo introduzidas:

Índice da construção: 0,40m2/m2 (art. 26/1 do CE)

Preço unitário da construção: 650€/m2 (art. 26/5 do CE)

Custo de construção por m2 = 0,40 x 650 = 260€/m2

Percentagem dos nºs. 6 e 7 do art. 26 do CE: 13,5%

Valor do solo apto para construção: 260€/m2 x 13,5% = 35,10€/m2

Redução por força dos nºs. 8 e 9 do art. 26 do CE: 15%

= 35,10€ - 15% = 29,835€/m2

Redução por força do art. 26/10 do CE: 5%

= 29,835 – 5% = 28,34325€/m2

Área da parcela: 2409m2

Valor da parcela: 28,34325€/m2 x 2409m2 = 68.278,89€.

Depreciação da parte não expropriada – art. 29/2 do CE/99

Diz esta norma:

Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada.

Sobre isto, o acórdão arbitral disse:

Não se considerou qualquer desvalorização da parte restante por continuar a apresentar os mesmos cómodos.

Os peritos (com excepção do da expropriante) disseram:

A passagem da via [para a qual foi expropriada a parcela] dividiu o terreno de tal forma que a parte restante apresenta uma parcela de forma geometricamente triangular, localizada a nascente, com cerca de 300m2, e uma outra também de configuração triangular, localizada a sul, com cerca de 850m2, cuja configuração geométrica não permite um aproveitamento urbanístico adequado, além de que a plataforma da estrada passa em aterro a uma cota variável, subindo de sul para norte, até atingir um desnível da ordem dos 3m, condicionando também o aproveitamento construtivo das parcelas. Assim, consideram justa, para estas duas parcelas sobrantes, uma desvalorização de 70% no que diz respeito à situada a nascente e de 60% na localizada a sul, dos respectivos valores, pelas razões acima expostas e atendendo a que um futuro aproveitamento dependerá da aquisição de terrenos de terceiros ou a eventual vendas destas parcelas a terceiros.

Quanto à parcela sobrante a norte, com 4741m2, tem condições de urbanisticamente ser aproveitada nos termos permitidos pelo PDM em vigor no município de Gaia, plenamente eficaz à data da DUP. No entanto, o facto de a sua cota natural ficar abaixo da cota da estrada até um desnível de cerca de 3m, condiciona o seu aproveitamento construtivo, designadamente no que se reporta à cota de implantação dos pisos das construções previstas e eventual necessidade de construção de muros de suporte e contenção de terras, pelo que entendem considerar uma depreciação da ordem dos 5%.

A perita da expropriante disse:

As parcelas sobrantes não sofrem qualquer depreciação porquanto, com a execução da via rodoviária passarão a ter frente para uma via pública de características municipais, quando antes não possuíam tal característica, bem como a sua localização em sede de PDM não vem alterada, mantendo inalterada a capacidade construtiva das mesmas, e mesmo que se possa colocar em causa face à área destas e sua forma triangular, também por estes motivos não existe qualquer motivo para desvalorização, porquanto a zona em causa será uma zona de expansão urbanística, com forte procura dos terrenos confinantes com a via a executar. Assim sendo, as parcelas sobrantes mantém proporcionalmente as mesmas capacidades e cómodos que a totalidade dos prédios à data da DUP, não vendo alterado o seu valor unitário, perspectivando até um potencial acréscimo de valor.

A sentença disse:

Em relação à área das parcelas sobrantes irá considerar-se a factualidade descrita no ponto 5 dos factos provados […].

Depois faz a síntese do que antecede e acrescenta:

No que diz respeito ao acesso a tais parcelas sobrantes, verificou-se que as mesmas dispõem de acesso, carecendo, porém, de intervenção para solucionar a diferença de cota.

Depois cita o art. 29 do CE e continua:

No caso em apreço, ao contrário do decidido no acórdão arbitral e bem assim pela perita da entidade expropriante, os peritos subscritores do laudo maioritário entenderam que as parcelas sobrantes não apresentam os mesmos cómodos e a configuração geométrica das parcelas sobrantes não permite um aproveitamento urbanístico adequado, o que aliás foi confirmado pela informação da folha 380 quanto à parcela sobrante a norte.

Nesta conformidade, e ao contrário do decidido no acórdão arbitral em crise, e considerando que estamos perante matéria de apreciação pericial, acompanhamos o entendimento vertido no laudo maioritário por oferecer maiores garantias de isenção […]

A expropriante diz no corpo das suas alegações:

A obra realizada veio em muito valorizar o meio em que se insere o resto do prédio, o qual, ao contrário do que referem os senhores peritos não ficou desvalorizado com a expropriação, constatação a que aliás já tinham chegado os senhores árbitros.

Não se entende a fundamentação para considerar que as partes sobrantes viram o seu destino ser alterado por força da expropriação.

Pela qualidade do acesso, não é o é com certeza: se à data não era servida por acesso rodoviário, agora passou a ser, não só servida, mas confrontante com uma via pública com características municipais.

Se a expropriação não altera o destino efectivo nem sequer o possível das partes sobrantes, não pode atribuir-se uma indemnização por desvalorização com o fundamento no desnível de cotas.

Esta constatação, para além de não resultar da expropriação, mas sim da obra realizada, não tendo como tal na expropriação a sua causa directa, também não é por si só fundamento de desvalorização, porquanto em altura nenhuma se demonstrou que isso limitava ou alterava o destino do solo.

Assim sendo, como é, não ficou demonstrado que as parcelas sobrantes ficaram desvalorizadas, nem sequer que as alterações ocasionadas eram consequência directa da expropriação, pelo que, não se encontrando preenchidos os requisitos previstos nos arts 3 e 29 do CE/99, deverá concluir-se, tal qual a decisão arbitral, pela inexistência de fundamento para ser contemplada uma indemnização por desvalorização da parte restante do prédio.

A expropriada diz:

As parcelas sobrantes ficaram desvalorizadas, como resulta do laudo pericial maioritário, em virtude da sua divisão, que já não permite os mesmos cómodos.

Para além de que, com a construção da estrada, a sua plataforma passar em aterro a uma cota variável, que sobe até aos 3m, o que condiciona o aproveitamento construtivo das parcelas sobrantes.

Ao que acresce a existência de rails que não permitem o acesso directo às parcelas sobrantes, o que não ocorria antes da expropriação.

Pelo que dúvidas não subsistem que a divisão do prédio, e a consequente diminuição de área edificável, é um prejuízo patrimonial que é uma consequência directa e necessária da expropriação de que os prédios da apelada foram objecto, estando preenchidos os requisitos do preceituado no nº 2 do art. 29 do CE.

Lembre-se, entretanto, o seguinte:

O acórdão arbitral dizia:

O PDM de Vila Nova de Gaia [publicado no DRI série de 06/05/1994] não estabelece índices de construção, condicionando apenas, no seu art. 27 a dimensão dos lotes a uma área mínima de 750m2 em loteamento com cinco ou menos lotes, localizados em áreas que não disponham de rede pública de saneamento e que não construam sistemas próprios colectivos de abastecimento de água, drenagem e tratamento de esgotos, como é o caso. Assim, consideraremos a possibilidade de construção de três habitações de rés-do-chão e primeiro andar, em lotes com área de 800m2 [recorde-se que a parcela expropriada tem 2409m2, o que a dividir por 3 dá 803m2 para cada lote – parênteses introduzido por este acórdão do TRP] com a área por piso de 150m2. Assim, não se considerou qualquer desvalorização da parte sobrante por continuar a apresentar os mesmos cómodos.

O artigo 27 do RPDM de 1994 de Gaia, que era aquele que estava em vigor à data da DUP, dizia:

1. Nesta zona [que é a zona da edificabilidade extensiva, ou seja, a zona dos prédios dos autos] admitem-se, em princípio, todas as dimensões ou parcelas de lotes constituídos, desde que as respectivas construções cumpram o estipulado neste regulamento e na legislação específica, designadamente quanto a afastamentos, alinhamentos e cérceas.

2. Em loteamentos com 5 ou menos lotes localizados em áreas que não disponham de rede pública de saneamento e que não construam sistemas próprios colectivos de abastecimento de água, drenagem e tratamento de esgotos a área mínima de cada lote não poderá em caso algum ser inferior a 750m2, excepto se localizados na subzona de edificabilidade extensiva consolidada, onde aquele valor poderá descer até aos 500m2.

A expropriada, no recurso do acórdão arbitral fundamentava a depreciação da parte sobrante no seguinte, em síntese: (i) sem a construção de um acesso à parte sobrante a nascente ela ficaria inutilizada para qualquer fim por ficar encravada; mais à frente, desenvolve a questão, dizendo que todas as partes sobrantes ficarão sem acessos; (ii) o fraccionamento implica desvalorização, o que desenvolve mais à frente dizendo que as partes sobrantes proporcionalmente deixam de oferecer os mesmos cómodos e passam a não ter qualquer interesse económico; (iii); em relação às partes sobrantes nascente e sul é constituída uma servidão non aedificandi por a via para a qual a parcela foi expropriada não ser municipal; (iv) não aceita aquilo que o acórdão arbitral refere a propósito do art. 27 do RPDM de Gaia – e com isto pretende diz que os prédios não tinham as características aí apontadas pelo que não se aplicaria o limite de 750m2, como se vê do desenvolvimento que depois dá à questão, mas isto a propósito do índice de construção aplicável.

Na sequência, fez-se uma actividade instrutória que conduziu aos factos provados sob 17 e 18, a que se tem de introduzir a especificação de que se trata de acessos rodoviários, já que é desses que estão a tratar os documentos tidos como prova desses factos e toda a prova produzida está nos autos (introdução que é feita ao abrigo do disposto no art. 662/1 do CPC).

De tudo isto resulta, em relação às questões que a expropriada colocava no recurso da decisão arbitral, que as partes sobrantes a nascente e a sul têm acessos rodoviários que antes não tinham e a parte norte/poente também os poderá vir a ter (e também não os tinha) desde que se solucione a questão da diferença de cotas; continua a ser possível construir nas partes sobrantes; nenhuma das partes sobrantes está afectada por qualquer servidão non aedificandi invocada pela expropriada, que tinha a ver com o pressuposto, não provado, de que a via para que a parcela foi expropriada era uma estrada não municipal; as características das partes sobrantes não afastam a aplicação do art. 27/2 do RPDM de Gaia, pelo que, nas partes poente/norte e sul, que têm mais de 750m2, não há qualquer alteração da potencialidade edificativa; não tem sentido, do ponto de vista da pretensão da expropriada, afastar a aplicação do nº. 2 do art. 27, pois que se fosse antes de aplicar o nº. 1, nem sequer haveria necessidade de os lotes terem pelo menos, 750m2.

Quanto aos fundamentos da depreciação apontada pela maioria dos peritos, a que a sentença recorrida aderiu, diga-se que se baseiam num conceito impreciso (‘adequado’) que não tem sentido objectivo: o que é que é um “aproveitamento urbanístico adequado”? Adequado para quê e para quem? Trata-se de uma conclusão de direito [que por isso não deve fazer parte dos factos, tendo-se por não escrita], sem que se invoque qualquer norma jurídica que permita tal conclusão, isto é, que impeça a construção numa parcela de terreno com 850m2 que é a parte sobrante sul. E o mesmo vale agora para a parte sobrante poente/norte que agora se considera que tem apenas 800m2. Em relação a qualquer destas duas partes não se vê que haja qualquer dificuldade de encontrar um espaço para permitir uma construção numa superfície de 150m2 (= 10 a x 15 ou 12,5 x 12), com dois ou três pisos, num total de 300 ou 450m2. Já não assim quanto à parte sobrante nascente que tem apenas 300m2 e que, por isso, tem menos do que a área exigida pelo art. 27/2 do RPDM de Gaia em vigor à data. Em relação a ela, por isso, considera-se que, ela sim, perdeu a sua capacidade edificativa autónoma que antes tinha, passando a depender da hipotética junção a outras parcelas para a retomar.

Por fim, quanto ao argumento dos desníveis de cotas resultante da plataforma da estrada, diga-se que esta não é uma situação resultante da divisão do prédio, mas da construção da obra para a qual a parcela foi expropriada, pelo que não pode ser objecto de valorização neste processo, tendo em conta a norma do art. 29/2 do CE. Tem sido este o entendimento da maioria da jurisprudência, com o apoio da doutrina: assim, o ac. do STJ de 09/07/2014, 2053/07.1TBFAF.G1.S1: “Os prejuízos indemnizáveis no âmbito do processo expropriativo deverão ser, apenas, os directamente resultantes da expropriação, deles se excluindo os que não resultam da expropriação parcial em si mesma – da divisão do prédio –, mas da construção e utilização da obra realizada […]”. Este acórdão invoca neste sentido, a posição de Alves Correia, Manual de Direito do Urbanismo, II, pp.260-261, e em RLJ, ano 136, n.ºs 2924 e 3925, p. 99, bem como de Salvador Costa, Código das Expropriações…, 2010, pp. 144, 217, e os acórdãos do STJ de 07/07/2009, 95/09.1YFLSB, e do TRP de 23/01/2012, na CJ2012, tomo 1, pág. 184 e 187, e ainda, embora não a título principal, do STJ de 18/02/2014, 934/11.7TBOAZ.S1; neste sentido, ainda, vão os acórdãos do STJ de 25/03/2009, 08A3820, e do TRL de 20/11/2012, 4136/09.4TBCSC.L1-7; contra, veja-se o ac. do STJ de 10/01/2013, 3059/07.6TBBCL. G1.S1 e o ac. do TRP de 16/09/2014, 1499/10.2TBLSD.P1, ambos com extensão fundamentação, rebatida pelo ac. do STJ de 09/07/2014 citado acima.

Em suma, aceita-se a depreciação da parte sobrante a nascente, mas não das outras duas, a poente/norte e a sul.

Quanto à depreciação da parte sobrante a nascente aplica-se o cálculo seguido pelos peritos maioritários, a que a sentença aderiu, embora agora com a alteração resultante de o valor achado para o m2 ser de 28,34325€/m2:

Assim: 70% x 300m2 x 28,34325€/m2 = 5952,08€

Pelo exposto, julga-se o recurso parcialmente procedente, alterando-se a decisão da matéria de facto nos termos referidos acima e diminuindo-se o valor da indemnização para 74.230,97€ (= 68.278,89€€ para a parcela expropriada e 5952,08€ pela depreciação da parte não expropriada), mantendo-se a sentença quanto ao demais (actualização, juros e custas).

Custas do recurso pela expropriante em 26,24% e pela expropriada em 73,76% (considerando-se que a expropriante queria baixar a indemnização em 67.826,37€ e conseguiu baixá-la em 50.025,40€).

Porto, 27/11/2014.

Pedro Martins

Judite Pires

Teresa Santos