28343/23.8T8LSB.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

I. A cláusula contratual inserta num contrato de cessão de exploração turística que exime a “entidade gestora” do pagamento da rentabilidade anual “no caso de desastres naturais (…) ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais” deve ser interpretada, à luz dos artigos 236.º e 238.º do Código Civil, no sentido de que não basta a verificação de um evento qualificável como “desastre natural”, exigindo-se ainda a alegação e demonstração de um nexo de causalidade entre esse evento e a impossibilidade de funcionamento do empreendimento.

II. A cláusula que estipula que os rendimentos anuais são pagos “no prazo de 90 dias a contar do terminus no ano civil antecedente” deve ser interpretada no sentido de que o prazo se conta a partir do termo do primeiro dos anos civis abrangidos pelo período anual de rendimento, que não coincide com o ano civil.

Apelação n.º 28343/23.8T8LSB

Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal – Juízo de Competência Genérica de Sesimbra – Juiz 1

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Relatório:

AA, residente no Kuwait, intentou a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra “LAGOSBEACH, LDA.”, com sede em Sesimbra, pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de €29.277,50, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento.

Para o efeito, alega, em síntese, que no dia 13-07-2020 cedeu à Ré a exploração turística da fração que adquiriu nesse dia, no empreendimento turístico denominado “Lagos Beach Hotel & SPA”, obrigando-se esta, em contrapartida a pagar-lhe, além do mais, um rendimento anual fixo. A Ré, porém, não procedeu ao pagamento da referida contrapartida, relativa ao período entre agosto de 2020 e 31 de maio de 2023.

A ré contestou reconhecendo não ter pago as referidas anuidades, mas defendendo, entre o mais, não serem as mesmas devidas por aplicação do acordado na cláusula 3.ª do contrato, onde se estipulou que tais quantias não seriam devidas em caso de desastres naturais, cataclismos […] ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais.”, o que sucedeu atendendo a que a pandemia COVID-19 configura um desastre natural.

Subsidiariamente, para o caso de se entender que tais quantias são devidas, propugna que as mesmas ainda não se encontram vencidas.

A autora respondeu à contestação pugnando pela improcedência da exceção, dizendo que os períodos dos rendimentos anuais em causa nestes autos se reportam a toda uma época em que o auge da pandemia já estava ultrapassado e que o hotel não esteve impossibilitado de funcionar em circunstâncias normais, por causa da pandemia.

Após a realização na audiência prévia, onde as partes concordaram que os autos reuniam todos os elementos necessários à prolação da decisão e alegaram oralmente, foi proferida sentença que julgou a ação procedente e, em conformidade, decidiu:

I. Condenar a Ré a pagar ao Autor o montante de €12.547,50 [doze mil, quinhentos e quarenta e sete euros e cinquenta cêntimos], referente ao rendimento pelo período compreendido entre 12 de agosto de 2020 a 31 de maio de 2022, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal para dívidas civis e contabilizados desde a data de vencimento, em 01 de abril de 2022, até efetivo e integral pagamento.

II. Condenar a Ré a pagar ao Autor o montante de €16.730,00 [dezasseis mil, setecentos e trinta euros], referente ao rendimento pelo período compreendido entre 01 de junho de 2022 a 31 de maio de 2023, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos,

Inconformada, a Ré interpôs o presente recurso que terminou com as seguintes conclusões:

A. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida a 18/04/2025 com a referência citius 101655422 mediante a qual o Tribunal a quo decidiu “Condenar a Ré a pagar ao Autor o montante de €12.547,50 [doze mil, quinhentos e quarenta e sete euros e cinquenta cêntimos], referente ao rendimento pelo período compreendido entre 12 de agosto de 2020 a 31 de maio de 2022, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal para dívidas civis e contabilizados desde a data de vencimento, em 01 de abril de 2022, até efetivo e integral pagamento. Condenar a Ré a pagar ao Autor o montante de €16.730,00 [dezasseis mil, setecentos e trinta euros], referente ao rendimento pelo período compreendido entre 01 de junho de 2022 a 31 de maio de 2023, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal para dívidas civis e contabilizados desde a data de vencimento, em 01 de abril de 2023, até efetivo e integral pagamento.”

B. Decisão com a qual não se conforma a Recorrente porquanto considera que a douta decisão ora recorrida, salvo sempre o devido respeito, configura uma decisão injusta por padecer de erro na interpretação do Contrato de Cessão da Exploração Turística, em preterição do disposto nos artigos 236.º, n.º 1 e 238.º n.º 1 do Código Civil.

C. A 13.07.2020, Recorrido e Recorrente celebraram “Contrato de cessão de exploração turística”, mediante o qual a Recorrente se obrigou a remunerar o Recorrido pela cessão à Recorrente da gestão e exploração turística de uma fração autónoma de que é proprietário.

D. Resultando da Cláusula Primeira do “Contrato de cessão de exploração turística”: “1. A ENTIDADE GESTORA compromete-se a pagar à ENTIDADE INVESTIDORA um rendimento anual de 3% (três por cento), com início 30 (trinta) após a realização da escritura de compra e venda, até 31 de Maio de 2022, o qual corresponde a 12.547,50. A ENITIDADE GESTORA compromete-se a pagar à ENTIDADE INVESTIDORA um rendimento anual de 7% (sete por cento), durante 30 (trinta) anos, com início em 01 de Junho 2022, o qual corresponde a 16.730,00€. 3. Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1. e 2. da presente Cláusula serão pagos pela ENTIDADE GESTORA à ENTIDADE INVESTIDORA, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente”.

E. Invocando o vencimento e não pagamento da rentabilidade de 3% e da primeira rentabilidade de 7%, o Recorrido apresentou a petição inicial que desencadeou os presentes autos.

F. Resulta do número 3 da Cláusula Décima Primeira do contrato de exploração que “O pagamento da rentabilidade anual do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado eminente OU situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”.

G. Relativamente à aplicação do ponto 3 da cláusula décima primeira, entendeu o Tribunal a quo que a referida cláusula apenas seria aplicável caso o empreendimento se encontrasse em funcionamento.

H. Atento o uso da conjunção “ou” na redação da cláusula, resulta que todas as situações excecionais ali elencadas são alternativas e independentes, e não exemplos de situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais.

I. Se fosse essa a vontade das partes resultaria do contrato “e outras situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”, o que não sucede!

J. A pandemia do COVID-19, atentos os impactos que teve, constitui um desastre natural;

K. Pelo que constitui exceção ao pagamento independentemente do funcionamento do hotel!

L. Constando da cláusula que “o pagamento da rentabilidade anual do investimento não será devido no caso (...)” resulta que ocorrendo alguma das situações elencadas na cláusula, não será exigível o pagamento das rentabilidades.

M. O estipulado no n.º 2 da cláusula segunda segundo o qual “caso exista um atraso na finalização das obras, a ENTIDADE GESTORA garante o cumprimento da Cláusula Primeira, ponto 2” apenas tem aplicação em circunstâncias de normalidade;

N. Porém, verificando-se alguma das situações excecionais elencadas no ponto 3 da cláusula décima primeira, mesmo perante um atraso na finalização das obras, não seria devido o pagamento de rentabilidades.

O. Nem obsta à aplicação da cláusula décima primeira, ponto 3 a circunstância de o contrato em lide ter sido celebrado após a declaração de existência de uma pandemia pela Organização Mundial de Saúde, e do estado de emergência pelo Governo Português, que entrou em vigor a 22 de março de 2020.

P. Porquanto a pandemia continua a configurar um desastre natural e à data em que o contrato foi celebrado se desconhecia a extensão temporal e impactos que a pandemia viria a provocar.

Q. Tendo inclusive ocorrido um agravamento da pandemia através de surtos sucessivos após a celebração do contrato;

R. Nos termos do artigo 236.º, n.º 1 do Código Civil, “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”.

S. Sendo que, nos termos do n.º 1 do artigo 238.º do Código Civil “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.”

T. Assim, considerando que interpretação do contrato preconizada pelo tribunal recorrido não encontra qualquer reflexo no texto do contrato em lide, não traduz a vontade real das partes, nem o sentido que um declaratário normal extraísse do contrato, violando o disposto nos artigos 236.º, n.º 1 e 238.º n.º 1 do Código Civil.

U. Os quais impunham que o número 3 da Cláusula Décima primeira do Contrato de Exploração Turística fosse interpretado no sentido de que a pandemia COVID 19, integrando a noção de desastre natural determina a inexigibilidade do pagamento de rentabilidades referente ao período decorrido entre 30/1/2020 (declaração de emergência internacional de saúde pública pela OMS) e 5/5/2023 (declaração de fim da pandemia, também pela) (factos notórios reconhecidos pelo tribunal) em que a mesma perdurou.

V. Por ser esta a interpretação que vai de encontro à vontade real das partes, e que melhor se reflete na letra do contrato.

W. Deveria a Recorrente ter sido absolvida dos pedidos em que vem condenada porquanto não é exigível o pagamento das referidas rentabilidades por força do ponto 3 da cláusula décima primeira do contrato.

X. A douta decisão recorrida também padece de erro na determinação da vontade real das partes vertida no Contrato de Cessão da Exploração Turística, quanto à data de vencimento das rentabilidades.

Y. Com efeito, considerando que as rentabilidades estão associadas à exploração do empreendimento, a única interpretação lógica e coerente do número três da cláusula primeira do Contrato de Exploração Turística (citada em D.), pressupõe que o lapso temporal de um ano a que o rendimento se reporta tenha corrido à data do pagamento.

Z. A expressão “terminus do ano civil antecedente” constante do número 3 reporta-se aos anos civis em causa nos números 1 e 2 da cláusula (antecedentes/anteriores ao n.º 3).

AA. Assim, se o primeiro ano terminou em Maio de 2022 e o estipulado entre as Partes é que o pagamento será efetuado no prazo de 90 dias a contar do término do ano civil antecede, o ano civil antecedente é 2022 e o prazo de 90 dias iniciasse a partir de 1 de Janeiro de 2023. Pelo que o rendimento anual de 3% venceu a 30 de Março de 2023.

BB. Por seu turno, o primeiro rendimento anual de 7%, referente ao período de 1 de Junho de 2022 a 31 de Maio de 2023, ter-se-ia vencido a 30 de março de 2024.

CC. Pelo que à data da apresentação da petição inicial apenas se encontrava vencido o rendimento de 3%.

DD. Devendo improceder o pedido de condenação no pagamento da rentabilidade de 7% porquanto não se encontrava vencida à data em que foi apresentada a ação, devendo os juros moratórios ser contabilizados a partir das respetivas datas de vencimento.

O autor/recorrido apresentou contra – alegações, com as seguintes CONCLUSÕES:

A. No entender do Autor, ora Recorrido, inexiste qualquer erro de julgamento que inquine a douta decisão posta em crise com este recurso e que, destarte, justifique a sua revogação e substituição nos termos pugnados pela Recorrente.

B. A Apelante vem defendendo desde a contestação apresentada nos presentes autos que as remunerações peticionadas não são devidas porque o contexto da pandemia COVID-19 e mais recentemente o estalar da guerra que opôs a Federação Russa à Ucrânia se inserem na supra referida cláusula 11, nº 3 do contrato de cessão de exploração turística. No entanto,

C. Tal como magistralmente entendeu o Tribunal a quo, «Não é qualquer desastre natural, cataclismo, agitação política grave, revolução ou conflito armado iminente que permite à Ré acionar esta cláusula. Tais eventos terão, necessariamente, de impossibilitar o normal funcionamento do hotel.»

D. O referido contrato foi celebrado entre as Partes a 13/07/2020, em pleno contexto pandémico – para não dizer no auge do mesmo e quando o corona vírus, desconhecido até então pela humanidade, revestia maior propagação e perigosidade (ainda não existia vacina).

E. A situação oficial de pandemia vigorou entre o dia 11/03/2020 – data em que a mesma foi declarada como tal pela OMS – e o dia 05/05/2023, altura em que aquela organização declarou, por fim, o termo da pandemia COVID-19 a nível global (cfr. pontos 12 a 27 da especificação dos factos provados). Ora,

F. Tratando-se a Ré-Apelante de uma pessoa coletiva profissional, atuante no mercado hoteleiro, uma vez que se dedica à gestão de empreendimentos turísticos (hotéis), o mínimo que se lhe exigiria, enquanto contraente experiente e diligente que é, seria fazer constar expressamente e sem margem para dúvidas a situação pandémica COVID-19 (sublinhamos de novo que na altura estava no auge dos impactos causados) de entre as causas que permitiam o não pagamento dos rendimentos, nos termos da Cláusula 11, nº 3 do contrato.

G. No entanto, a Ré não o fez. Ou melhor, optou por não o fazer, porque nunca foi a real vontade das partes em incluir a situação circunstancial que se vivia à data da assinatura do contrato como um dos motivos para o não vencimento e inexigibilidade de qualquer um dos rendimentos previstos na cláusula 1ª.

H. A Ré decidiu manter uma redação da cláusula (de force majeure) tal como já vinha sendo comum e standard neste tipo de contratos com a mesma redação de antes da pandemia.

I. A interpretação preconizada na douta Sentença é a que mais se conforma com a letra e espírito da cláusula contratual e a que encontra arrimo na lei: neste sentido veja-se o nº 1 do artigo 238º do CC, a que a Sentença faz referência.

J. Em abono da posição que o recorrido sustenta milita, também, a alegação feita pela própria Apelante no ponto 55 das suas Alegações. Ora, se ela pensava que a pandemia seria uma situação transitória e passageira, mais força reveste a posição que vem sendo defendida pelo Autor de que a Ré-Apelante não cuidou de incluir a crise pandémica que se vivia no leque de situações previstas no nº 3 da cláusula 11ª, embora pudesse tê-lo feito.

K. Não o fez, porque na verdade as Partes nunca quiseram fazê-lo, ou seja, incluir esse assunto como uma das causas que admitiam o não pagamento dos rendimentos garantidos.

L. A Apelante defende que a crise pandémica tornou inexigível qualquer um dos pagamentos peticionados na lide, nos termos da cláusula 11ª, nº3, mas esquece-se de que os períodos dos rendimentos anuais em causa nestes autos se reportam a alturas em que o pico da pandemia já estava ultrapassado. Portanto,

M. Andou bem o douto Tribunal a quo ao entender que qualquer pessoa atenta, medianamente instruída, sagaz e diligente, colocada na posição das partes, entenderia e interpretaria a referida cláusula (cláusula 11, nº 3) como sendo uma “válvula de escape” atribuída à entidade gestora (neste caso, à Ré), que a desobriga de proceder ao pagamento do rendimento anual em caso de ocorrência de situações extraordinárias e imprevisíveis que impedissem o normal funcionamento do hotel, isto é, de retirar das frações cedidas o rendimento expectável por incapacidade de alojar hóspedes.

N. Se assim não fosse, então a referida cláusula redundaria num autêntico “cheque em branco” à Ré-Apelante, que obteria o melhor de dois mundos: não só não teria de pagar as prestações em dívida, e em que foi condenada pela douta decisão recorrida, como também não teria de o fazer enquanto o projeto hoteleiro não visse a luz do dia – e na verdade, passados vários anos, continua a não haver perspetivas de quando isso acontecerá.

O. A tratar-se da tal “válvula de escape” que o contrato possibilita à entidade gestora, a cláusula 11ª, nº 3 do contrato só poderá obviamente funcionar como tal a partir do momento em que a unidade hoteleira estiver concluída e em funcionamento, o que por ora não se vislumbra. Sem prejuízo do exposto, refira-se ainda que:

P. Até hoje nada ficou provado acerca do impacto que a pandemia COVID-19 e, mais recentemente, a guerra na Ucrânia tiveram na situação financeira ou contabilística da Ré-Apelante a ponto de não conseguir honrar as suas obrigações.

Q. Até ao encerramento da discussão em primeira instância a Ré limitou-se a invocar ad nutum aquelas duas circunstâncias para se escudar na cláusula 11ª, nº 3 do contrato, sem que haja demonstrado documentalmente quais os danos sofridos em decorrência daqueles dois factos e provado, assim, o nexo causal, em termos suficientes para obstar aos pagamentos em causa.

R. Se, por um lado, a existência da pandemia e a guerra da Ucrânia são factos notórios, por outro, já não são notórios os impactos que os mesmos causaram na esfera jurídica da Ré a ponto de a impossibilitar de todo de cumprir a obrigação emergente do contrato ou, ainda, que o atraso na construção do empreendimento turística se tenha ficado a dever àqueles eventos (neste sentido veja-se o Ac. da Relação do Porto de 09-11-2023, disponível em www.dgsi.pt). Deste modo,

S. Não pode a douta Sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que interprete a referida cláusula 11ª, nº 3 do contrato no sentido de que “a ocorrência de catástrofes naturais determina a inexigibilidade do pagamento de rentabilidades referente ao período de emergência de saúde pela COVID-19”, por não ter esta qualquer correspondência com a letra e espírito da cláusula contratual em concreto, sendo portanto de manter o sentido dado pelo tribunal a quo.

T. No tocante à interpretação da cláusula 1ª do contrato e, em particular, do seu nº 3:

U. Prosseguindo o exercício de interpretação da cláusula contratual em apreço o Tribunal, concluiu, e com acerto, que a letra da cláusula manda que se tome em consideração, para a contagem do prazo de 90 dias, o ano civil “anterior” ao do rendimento anual a liquidar.

V. Conforme deflui daquela disposição, a vontade real das partes foi de estabelecer que o pagamento das rentabilidades anuais seria devido nos primeiros 90 dias do ano a que respeitam, independentemente da data do seu início.

W. A interpretação pretendida pela Apelante não tem no texto da cláusula qualquer correspondência.

X. A interpretação pretendida pela Apelante não tem no texto da cláusula qualquer correspondência.

Y. Segundo resulta do nº 3 da cláusula 1ª do contrato: «Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1. e 2. da presente Cláusula serão pagos pela ENTIDADE GESTORA à ENTIDADE INVESTIDORA no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus do ano civil antecedente.»

Z. Ao pretender diferir para o final do primeiro trimestre de 2024 o pagamento da remuneração relativa ao período compreendido entre 01/06/2022 e 01/04/2023, a Ré-Apelante está a tresler a cláusula em apreço, que é bem clara ao utilizar a expressão “antecedente”.

AA. Se esse houvesse sido a vontade das Partes, teriam ao invés de “antecedente” utilizado a palavra “posterior”, caso em que assistiria razão à Apelante.

BB. A douta Sentença denota, de forma bem ilustrativa, que “caso fosse vontade das partes fixarem o vencimento de cada anuidade nos primeiros 90 dias do ano subsequente ao que diz respeito a renda, nunca escreveriam a palavra antecedente para significar o ano seguinte.”

CC. A leitura que é dada pela Recorrente não poderá de todo proceder.

DD. Caso assim não se entendesse, ou não se concordasse com a posição vertida na douta Sentença, sempre haveríamos de sublinhar-se que a cláusula em apreço reporta especificamente ao termo do ano civil antecedente.

EE. Ou seja, a blocos de períodos que terminam a 31 de Dezembro, pois é esse o sentido habitual da expressão “ano civil”.

FF. Donde que o pagamento do rendimento de 01/06/2022 a 31/05/2023 teria de todo o modo de ser pago até ao final do primeiro trimestre do ano 2023, por então se completar 90 dias desde o termo do ano civil antecedente, que foi o de 2022 – ou seja, desde 31/12/2022.

GG. Caso a intenção das partes tivesse sido a de verter a interpretação avançada pela Recorrente para a cláusula em análise, a de pagar apenas em finais de Março de 2024 o rendimento relativo ao intervalo de 01/06/2022 a 31/05/2023 – e portanto mais de um ano e meio antes (!) – o rendimento devido, seguramente que a redação da mesma teria sido diferente e, desde logo, não faria depender o vencimento do termo do ano civil antecedente. E por tudo isso,

HH. É de negar a data de 01/04/2023 e de 01/04/2024 como sendo as datas de vencimento do rendimento de 3% e do de 7% previstos, respetivamente, nos nº 1 e 2 da cláusula 1ª do contrato, mantendo-se in totum os termos que constam da Sentença proferida pelo Tribunal a quo.

Questões a decidir:

Importa apreciar e decidir:

i. Se a pandemia de Covid-19 é subsumível à previsão do n.º 3 da cláusula 11.º do “Contrato de Cessão de Exploração Turística” celebrado entre as partes, designadamente enquanto “desastre natural” excluindo a obrigação da Ré de pagar ao Autor as quantias acordadas a título de “rendimento anual”.

ii. Em caso de as quantias serem devidas, qual a data de vencimento das mesmas?

2. Fundamentação

Factos Provados:

1. Por escritura pública celebrada no dia 13.07.2020, o Autor declarou comprar à sociedade “Importantaltura – Unipessoal Lda.”, que declarou vender, a fração autónoma individualizada pelas letras “...O”, correspondente à unidade de alojamento número ...6, localizada no piso ... do prédio urbano denominado “Lagos Beach Hotel & SPA”, situado na Praia D. Ana, composto de edifício de cave, sub-cave, rés-do-chão, 1º, 2º , 3º, 4º, 5º, 6º, 7º e 8º andares, com piscina, jardim, logradouros e estrada de acesso, destinado a Hotel, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o número 1896 da freguesia de Lagos (Santa Maria) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1013 da freguesia de São Gonçalo de Lagos referida freguesia, pelo preço de €219.000,00.

2. A referida aquisição encontra-se registada a favor do Autor pela apresentação n.º ...7 de 2020.07.13

3. O referido prédio encontra-se registado junto do Turismo de Portugal como empreendimento turístico.

4. No mesmo dia da celebração da escritura pública, por documento escrito denominado “Contrato de cessão de exploração turística”, que aqui se dá por integralmente reproduzido, Autor e Ré celebraram um acordo através do qual o Autor, na qualidade de “entidade investidora” entregou à Ré, na qualidade de “entidade gestora”, a fração autónoma adquirida e melhor descrita em 1) para que esta proceda à exploração turística da mesma, por um período de trinta anos, automaticamente renovável por períodos de 10 anos sucessivamente.

5. Mais se consignou no referido acordo, no ponto 5 dos Considerandos que «O empreendimento “Lagos Beach Hotel & Spa” onde se situa(m) a(s) fração(ções) propriedade da Entidade Investidora encontra-se em obras de reabilitação»

6. Estipularam as partes, sob a cláusula primeira, intitulada “Rendimento Anual”, o seguinte: «1. A ENTIDADE GESTORA compromete-se a pagar à ENTIDADE INVESTIDORA um rendimento anual de 3% (três por cento), com início 30 (trinta) dias após a realização da escritura de compra e venda, até 31 de Maio de 2022, o qual corresponde a 12.547,50€. 2. A ENTIDADE GESTORA compromete-se a pagar à ENTIDADE INVESTIDORA um rendimento anual de 7% (sete por cento), durante 30 (trinta) anos, com início em 01 de Junho 2022, o qual corresponde a 16.730,00€ 3. Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1. e 2. da presente Cláusula serão pagos pela ENTIDADE GESTORA à ENTIDADE INVESTIDORA, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente».

7. Por sua vez, o número 2 da cláusula segunda, dispôs-se que «Caso exista um atraso na finalização das obras, a ENTIDADE GESTORA garante o cumprimento da Cláusula Primeira, ponto 2.».

8. Estipularam ainda as partes, no número 3 cláusula décima primeira que «3. O pagamento da rentabilidade do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais».

9. Até à data da instauração da presente ação, nunca o Autor recebeu da Ré qualquer pagamento relativo ao rendimento anual previsto no acordo acima descrito.

10. Em 13 de julho de 2020, por documento escrito denominado “Contrato de Empreitada”, o Autor adjudicou à empresa “Buildliving S.A.” a realização de trabalhos de reabilitação da fração adquirida e descrita em 1), pelo preço global de €20.000,00, tendo-se consignado com data prevista para a conclusão da obra, abril de 2022.

11. A obra referente ao empreendimento turístico onde se encontra inserido a fração do Autor ainda não se iniciou.

12. Em 11 de março de 2020, a Organização Mundial da Saúde declarou a existência de uma pandemia de Covid-19, provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2.

13. Em 18 de Março de 2020, foi decretado o estado de emergência em todo o território nacional, com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública, com duração inicial às 00:00 do dia 19 de março de 2020 e cessação às 23h59m do dia 2 de abril de 2020.

14. Na sequência do decretamento do estado de emergência, ficaram parcialmente suspensos o direito de deslocação e fixação em qualquer parte do território nacional, assim como a circulação internacional.

15. O estado de emergência acima mencionado implicou: a. O confinamento obrigatório, em estabelecimento de saúde ou no respetivo domicílio, dos doentes e dos infetados pelo COVID-19 e dos cidadãos relativamente a quem a autoridade de saúde ou outros profissionais de saúde tenham determinado a vigilância ativa. b. A proibição geral de os cidadãos maiores de 70 anos e de os imunodeprimidos de risco e os portadores de doença crónica considerados de risco, designadamente os hipertensos, os diabéticos, os doentes cardiovasculares, os portadores de doença respiratória crónica e os doentes oncológicos, circularem na via pública ou em espaços e vias equiparadas. c. Um dever geral de recolhimento domiciliário para os restantes cidadãos e a proibição geral da sua circulação em espaços e vias públicas ou em espaços e vias privadas equiparadas a vias pública.

16. O estado de emergência foi sucessivamente renovado em todo o território nacional até às 23:59 do dia 2 de maio 2020, tendo sido estabelecido, entre as 00:00h do dia 9 de abril e as 24:00h do dia 13 de abril de 2020, a proibição de os cidadãos saírem do concelho de residência, salvo por motivos de saúde ou por outros motivos de urgência imperiosa.

17. De 3 de maio a 30 de maio de 2020, vigorou em Portugal Continental o estado de calamidade, tendo sido estabelecido um levantamento gradual das medidas de confinamento no âmbito do combate à pandemia, em três fases: 4 de maio, 18 de maio e 1 de junho.

18. Mais tarde e na sequência de novo agravamento da pandemia de Covid-19, foi declarado novo estado de emergência em todo o território nacional com fundamento em calamidade pública, entre as 00:00 do dia 9 de novembro de 2020 e as 23:59 do dia 23 de novembro de 2020, com a suspensão parcial do direito à liberdade e deslocação.

19. O estado de emergência acima mencionado implicou a proibição geral de circulação dos cidadãos na via pública entre as 23 horas e as 5 horas, bem como aos sábados e aos domingos no período compreendido entre as 13 horas e as 5 horas.

20. O estado de emergência foi sucessivamente renovado em todo o território nacional até às 23h59 do dia 30 de abril de 2021.

21. Entre as 00h00m do dia 1 de maio de 2021 e as 23h59m do dia 13 de junho de 2021, vigorou em Portugal Continental o estado de calamidade, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório para os doentes com COVID-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em vigilância ativa e o dever cívico de recolhimento domiciliário dos restantes cidadãos.

22. Entre as 00h00m do dia 14 de junho de 2021 e as 23h59m do dia 31 de agosto de 2021, vigorou o estado de calamidade em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com COVID-19 e os infetados com SARS-CoV-2.

23. Entre as 00hm do dia 23 de agosto de 2021 e as 23h59m do dia 30 de setembro de 2021, vigorou o estado de contingência em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com COVID-19 e os infetados com SARS-CoV-2.

24. Entre as 00hm do dia 1 de outubro de 2021 e as 23h59m do dia 30 de novembro de 2021, vigorou o estado de alerta em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com COVID-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em situação de vigilância ativa.

25. Entre as 00h00m do dia 1 de dezembro de 2021 e as 23h59m do dia 18 de fevereiro de 2022, vigorou em Portugal Continental o estado de contingência, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com COVID-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em vigilância ativa.

26. Entre as 00h00m do dia 19 de fevereiro de 2022 e as 23h59m do dia 30 de setembro de 2022, vigorou em Portugal Continental o estado de alerta, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com COVID-19 e os infetados com SARS-CoV-2.

27. No dia 5 de maio de 2023, a OMS declarou o fim da emergência de saúde para a COVID-19 a nível global.

28. No primeiro período de confinamento (entre março e maio de 2020), os turistas nacionais e estrangeiros ficaram impedidos de viajar e os trabalhadores hoteleiros ficaram sujeitos, como os demais cidadãos, à obrigação de recolhimento domiciliário.

29. Em 24 de fevereiro de 2022, o presidente da República Federal da Rússia ordenou uma operação militar de invasão à Ucrânia, dando início ao conflito militar que ainda perdura aos dias de hoje.

Não existem factos não provados com relevância para a decisão da causa

2.2. Apreciação do Recurso:

Se a pandemia de Covid-19 é subsumível à previsão do no n.º 3 da cláusula 11.º do contrato, designadamente enquanto “desastre natural” excluindo a obrigação da Ré de pagar ao Autor as quantias peticionadas a título de rendimento anual

Sustenta a Recorrente que a decisão recorrida incorreu em erro na interpretação do “Contrato de Cessão da Exploração Turística”, por violação do disposto nos artigos 236.º, n.º 1 e 238.º, n.º 1 do Código Civil, defendendo que a pandemia de Covid-19 deve ser qualificada como “desastre natural” para efeitos da cláusula 11., n.º 3 do contrato e que deve ser excluída a obrigação da Ré de proceder ao pagamento das rentabilidades anuais acordadas, independentemente de se demonstrar a impossibilidade de funcionamento do hotel.

Está assim em causa a cláusula 11., n.º 3 do “Contrato de Cessão da Exploração Turística” celebrado entre as partes e que tem a seguinte redação: «O pagamento da rentabilidade do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais».

Na interpretação desta cláusula deve atender-se, nos termos dos artigos 236.º e 238.º do Código Civil, doravante CC, ao sentido que um declaratário normal, colocado na posição das partes retiraria do texto contratual, tendo presente o texto das cláusulas e a economia global do contrato.

Foi o que fez o Tribunal a quo, que entendeu que resulta da cláusula que não basta a verificação de um evento excecional – ainda que qualificável como “desastre natural” – sendo antes necessário que tal evento impossibilite o funcionamento do hotel em circunstâncias normais. A cláusula pressupõe um nexo funcional entre o evento invocado e a impossibilidade de exploração do empreendimento.

Como se refere na sentença “qualquer pessoa atenta, medianamente instruída, sagaz e diligente, colocada na posição das partes” retiraria da dita cláusula, desenhada “como uma “válvula de escape” atribuída à entidade gestora (neste caso, à Ré), que a desobriga de proceder ao pagamento do rendimento anual em caso de ocorrência de situações extraordinárias e imprevisíveis que impedissem o normal funcionamento do hotel, isto é, de retirar das frações cedidas o rendimento expectável por incapacidade de alojar hóspedes”, cfr. artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil”.

Este entendimento já tinha sido sufragado pelo Tribunal da Relação de Lisboa de 24-10-20241 citado na sentença, que sobre cláusula idêntica concluiu: “Ora, atentando no conteúdo do contrato em apreço, em particular a própria expressão “rentabilidade do investimento” e a premência que perpassa nas Cláusulas primeira n.º 2 e segunda n.º 2, no sentido de assegurar uma efetiva rentabilidade à “Investidora” (além da remuneração acrescida decorrente da efetiva ocupação das frações), parece-nos claro que se deverá entender que apenas não seria devido o pagamento da denominada “rentabilidade do investimento” perante “desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente” que tivessem repercussão no funcionamento do hotel em termos tais que, à luz do princípio da boa fé (cf. art. 762.º, n.º 2, do CC), tornariam inexigível à Ré o cumprimento da obrigação em apreço.”.

Entretanto, no mesmo sentido veio também a decidir o Supremo Tribunal de Justiça no recente acórdão de 09-07-20252, que sobre cláusula idêntica, afirmou: “a invocada cláusula (11.ª , ponto 3) pressupõe que o empreendimento esteja em funcionamento, referindo as situações em que entende não haver incumprimento na medida em que estas “impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais. (…) Só com o hotel em funcionamento seria possível atender--se a eventuais situações que impedissem o funcionamento normal, de modo a poder a Ré se eximir ao pagamento das prestações.

Mas ainda que se entendesse que a impossibilidade de realização das obras também era de considerar englobado nessa cláusula (o que não se nos afigura ser de fazer), sempre a Ré estaria obrigada a provar um nexo de causalidade entre a pandemia/guerra e não realização das obras , prova que não fez , pois que nem alegou factualidade integrante de tal nexo. (…)”

Igualmente, este Tribunal da Relação de Évora, apreciando a mesma cláusula, decidiu no recente acórdão de 10-12-20253 que “com a expressão “ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais" quiseram as partes prever outras situações, para além das enunciadas, desde que, também estas, impossibilitassem o funcionamento do estabelecimento “em circunstâncias normais”.

Ora, no caso concreto, provou-se que nem aquando da celebração do contrato, em julho de 2020, nem quando foi proposta a presente ação, em novembro de 2023, as obras de reabilitação se tinham iniciado iniciado (facto 11.) e a Ré não alegou, nem demonstrou que tenha sido a pandemia a impedir o funcionamento do hotel – simplesmente porque este ainda não funcionava – pelo que a situação de pandemia não eximiu a Ré de proceder ao pagamento das remunerações contratualmente fixadas pelas partes, nos termos da cláusula 11., n.º 3

Acresce que o contrato foi celebrado em pleno contexto pandémico – em julho de 2020 - pelo que, conhecendo as partes a situação que se vivia desde 11 de março de 2020, data em que a Organização Mundial de Saúde declarou a existência da pandemia de Covid – 19 - poderiam as mesmas, querendo, ter expressamente previsto consequências para a mesma, designadamente suspendendo a obrigação da ré de proceder aos pagamentos acordados, enquanto perdurasse a situação pandémica. Porém, não o fizeram, tendo antes expressamente consignado as datas em que as anuidades eram devidas.

Finalmente, resulta inequívoco do contrato que as partes quiseram transferir para a Ré o risco do atraso na conclusão das obras, garantindo ao investidor um rendimento mínimo independentemente da efetiva exploração do empreendimento. Como sublinhado no referido acórdão do Tribunal da Relação de Évora “em ordem a garantir que o investidor tinha, desde o início do contrato, assegurado o rendimento do investimento realizado, consagraram expressamente no ponto 2 da cláusula 2ª que o pagamento das referidas anuidades fixas seria devido ainda que se registasse atraso na finalização das obras, o que permite sancionar a conclusão atingida pela 1ª instância no sentido de que a vontade das partes que emerge das referidas declarações negociais foi no sentido de garantir que a apelada obtinha um rendimento anual fixo, independentemente do decurso das obras de reabilitação do empreendimento e, portanto, da sua efetiva exploração.”

Em suma, a interpretação propugnada pela Recorrente – no sentido de que a mera verificação de um “desastre natural” afasta automaticamente o pagamento – não encontra suporte no texto da cláusula, nem na economia do contrato, conduzindo, aliás, a uma subversão do equilíbrio contratual e da função económica do negócio.

Em face do exposto, conclui-se que a pandemia de Covid-19 não integra a previsão da cláusula 11.º, n.º 3 por não ter impossibilitado o funcionamento do hotel e por isso não exclui a obrigação da Ré de, nos termos do artigo 405.º, n.º 1 e 762.º, n.º 2 do Código Civil, pagar ao Autor as quantias acordadas.

Sem prejuízo, sempre se dirá que as quantias peticionadas dizem respeito ao período de 12 de agosto de 2020 até 31 de maio de 2023 e o estado de emergência, em Portugal, terminou no dia 30 de abril de 2021, sendo que, após fevereiro de 2022 deixou de ser aplicada qualquer obrigação de confinamento. Assim, ainda que, por mera hipótese de raciocínio, se entendesse que a pandemia poderia relevar nos termos da cláusula, só estaria em causa parte do primeiro período peticionado, não afastando em qualquer caso a obrigação de pagamento na sua globalidade.

Improcede assim, este fundamento do recurso, devendo manter-se, nesta parte a decisão recorrida.

Do vencimento das quantias devidas nos termos da cláusula 1.ª, n.º 3, do contrato.

A recorrente sustenta que a sentença incorreu em erro na determinação da vontade real das partes quanto ao momento de vencimento das rentabilidades anuais, defendendo que o pagamento apenas se torna exigível após o decurso integral do período anual a que respeita cada rendimento, acrescido do prazo de 90 dias.

Para apreciar esta questão importa analisar a cláusula 1.º que tem o seguinte teor:

Cláusula primeira (Rendimento anual)

1. A ENTIDADE GESTORA compromete-se a pagar à ENTIDADE INVESTIDORA um rendimento anual de 3% (três por cento), com início 30 (trinta) após a realização da escritura de compra e venda, até 31 de Maio de 2022, o qual corresponde a 12.547,50.

2. A ENITIDADE GESTORA compromete-se a pagar à ENTIDADE INVESTIDORA um rendimento anual de 7% (sete por cento), durante 30 (trinta) anos, com início em 01 de Junho 2022, o qual corresponde a 16.730,00€.

3. Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1. e 2. da presente Cláusula serão pagos pela ENTIDADE GESTORA à ENTIDADE INVESTIDORA, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente”.

A interpretação desta cláusula, deve também ser feita à luz dos critérios dos artigos 236.º a 238.º do Código Civil, atendendo ao sentido que um declaratário normal, colocado na posição das partes, retiraria do texto, com referência à unidade do negócio e à sua economia global.

Ora, como bem se decidiu na sentença recorrida, o texto da cláusula é inequívoco ao determinar que a contagem do prazo de 90 dias se inicia com referência ao ano civil antecedente ao período de rendimento o que, em situações como a dos autos – em que o período anual de rendimento não coincide com o ano civil – implica considerar o primeiro dos dois anos civis abrangidos por esse período.

Assim, estando em causa períodos anuais que decorrem entre 1 de junho e 31 de maio, o “ano civil antecedente” é o primeiro desses anos.

Tal interpretação — que implica uma antecipação do momento do vencimento relativamente ao termo do período anual de rendimento — é coerente com a economia do contrato, que assenta na garantia de um rendimento anual fixo ao investidor, independentemente da efetiva exploração do empreendimento, mesmo em fase em que este ainda não se encontra concluído.

Neste sentido, pronunciou-se o Supremo Tribunal de Justiça, no já citado acórdão de 09-07-2025, ao entender que o vencimento das prestações ocorre “no prazo de 90 dias após o fim (“terminus”) do ano civil a que respeita o primeiro ano do período de rendimento (“ano civil precendente””), balizado entre meses determinados de dois anos,” solução que coincide com a adotada na decisão recorrida.

A interpretação propugnada pela Recorrente — no sentido de que o prazo de 90 dias apenas se iniciaria após o termo do segundo ano civil, isto é, após o decurso integral do período anual — não tem correspondência no texto da cláusula. Como se sublinhou na sentença recorrida, caso fosse essa a vontade das partes, teriam utilizado expressão diversa, designadamente reportando o vencimento ao ano civil posterior, e não ao “ano civil antecedente”.

No caso, relativamente ao primeiro período em causa – que decorre entre 12 de agosto de 2020 a 31 de maio de 2022 e ao segundo entre 1 de junho de 2022 e 31 de maio de 2023, (2021 e 2022) iniciando-se a contagem do prazo de 90 dias a partir do seu termo (31 de dezembro de 2021 e 31 de dezembro de 2022), o vencimento destas obrigações de pagamento, ocorre respetivamente a 31 de março de 2022 e 31 de março de 2023, como se decidiu na sentença.

Pelo exposto, improcede também nesta parte o recurso, devendo a sentença ser confirmada in totum.

As custas do recurso são da responsabilidade da Recorrente, face à improcedência da apelação, nos termos do disposto no artigo 527.º, n.º 1 e 2 do CPC.

3. Decisão

Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.

Custas pela Recorrente.

• Registe e notifique.

Évora, 23 de abril de 2026,

Susana Ferrão da Costa Cabral (Relatora)

Maria João Sousa e Faro (1.º Adjunta)

Sónia Moura (2.ª Adjunto)

1. Processo 509/22.5T8SSB.L1-2 (Relatora: Laurinda Gemas), acessível in dgsi.pt

2. Proferido no processo n.º 13997/23.3T8LSB.L1.S1 (Relator: Ricardo Costa), acessível in dgsi.pt

3. Proferido no processo n.º 9721/24.1T8LSB.E1 (Relatora: Maria Domingas Simões), acessível in dgsi.pt