373/2002.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- Em acção de reivindicação, demonstrada a aquisição do prédio por contrato e encontrando-se o mesmo registado em nome dos autores – cujo ónus da prova sobre os mesmos recai –, gozam estes da presunção de que são os titulares do direito de propriedade sobre o aludido prédio, invertendo-se o ónus da prova para os demandados, a quem compete provar a inexactidão do registo ou demonstrando que, não obstante, vieram, posteriormente, a adquirir o prédio por usucapião.

II- A aquisição, por arrematação em hasta pública, da qual veio a ser interposto recurso com efeito suspensivo, pode ser registada provisoriamente – com a certidão de arrematação, nos termos do artigo 92º, n.º 1, alínea a), do CRP –, registo que será convertido em definitivo com o trânsito em julgado da decisão que julgue o recurso improcedente.

III- Com a aquisição referida em II opera-se também a transmissão da posse, ainda que, após aquela, o prédio continue a ser ocupado por terceiros ou pelo anterior alienante, os quais são meros detentores.

IV- O constituto possessório não exige um acto material ou simbólico (traditio) para a transmissão da posse.

V- São pressupostos da aquisição originária da posse, nos termos do artigo 1263º, alínea a), do CPC, (i) o exercício de actos materiais correspondentes ao exercício do direito (ii) a sua prática reiterada e (iii) a publicidade.

VI- Actos materiais são aqueles que incidem directa e materialmente sobre a coisa, por oposição aos actos jurídicos que, pela sua natureza, são insuficientes para demonstrar a existência de um poder de facto sobre a coisa.

VII- A celebração de contratos de arrendamento, após o trânsito em julgado da decisão de adjudicação, pelo(s) anterior(es) proprietário(s) e o recebimento das rendas só conduz à posse (mediata) daquele(s), se for pública.

VIII- Tal posse não é pública se não foi do conhecimento da generalidade dos interessados, como o sejam os adquirentes e seus sucessores.

IX- Os actos de mera tolerância só conduzem à posse se tiver havido inversão do título da posse, traduzida não só num comportamento exteriorizador do novo animus do detentor, mas numa oposição directa e formal (no sentido de uma declaração inequívoca), levada directamente ao conhecimento do possuidor.

X- Para conduzir à aquisição da propriedade, por via da usucapião, a posse tem de revestir duas características: ser pública e pacífica. Os restantes caracteres – ser de boa ou de má - fé, ser titulada, ou não – influem apenas no prazo (artigos 1258º a 1262º, 1287º e 1294º a 1207º, todos do CC).

XI- A posse não titulada e de má - fé só conduz à aquisição por usucapião se se mantiver por 20 anos.

XII- A prescrição aquisitiva considera-se interrompida decorridos que sejam 5 dias após a instauração da acção (artigos 323º, n.º 2 e 1292º, ambos do CC).

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1.

Nesta acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, AA, BB e CC (posteriormente substituídos, por via de incidente de habilitação, por DD, L.da), demandaram:

1- EE e marido, FF;

2- GG;

3- HH, L.da;

4- II;

5- JJ, L.da;

6- KK, L.da;

7- LL, L.da;

8- MM;

9- NN e,

10- OO.

Fundamentando a sua pretensão, alegam, em síntese, que a 1ª Autora e o marido,PP, adquiriram o imóvel identificado nos artigos 1º e 2º da petição inicial, em arrematação por hasta pública, no processo de execução fiscal que a Fazenda Nacional moveu contra os então proprietários do imóvel – QQ, RR e EE – que correu termos com o n.º 20977/66 no 2º Juízo do Tribunal de 1ª Instância das Contribuições e Impostos – Repartição de Finanças de Loures.

Por óbito do marido da 1ª Autora, e por partilha em inventário, o referido imóvel foi adjudicado aos Autores, na proporção de 5/6 para a viúva, 1ª Autora, AA, e de 1/6 para os 2º e 3º Autores, BB e CC.

Quando os Autores compraram a propriedade, nenhum dos 2.os Réus lá estava instalado.

Em finais do ano de 1989, princípios do ano de 1990, a propriedade começou a ser ocupada pelos Réus, que a passaram a utilizar, para nela manterem instaladas oficinas, restaurantes e outras actividades lucrativas, sem qualquer autorização ou contrato efectuado com os proprietários.

Constataram os Autores que os 2.os Réus, ou, pelo menos, alguns deles, exibiam umas “declarações de arrendamento”, com datas recentes, subscritas pelos anteriores proprietários RR, sua filha EE e marido, FF, que celebraram tais declarações e receberam os pagamentos correspondentes às zonas de propriedade que, indevidamente, iam cedendo, sem nenhuma autorização dos Autores.

Em 9/12/1994, a Autora escreveu carta registada aos 1.os Réus, exigindo a entrega imediata da propriedade e que se abstivessem de quaisquer actos de recebimento de verbas respeitante à mesma.

Até à data, os 2.os Réus permanecem no imóvel, ocupando as várias construções ao abrigo de tais “declarações de arrendamento” feitas pelos 1.os Réus, e recusam-se a entregá-lo aos Autores, livre e devoluto.

Concluem, pedindo a condenação dos Réus a (i) reconhecerem que os Autores são os únicos proprietários do imóvel identificado nos artigos 1º a 4º da petição inicial e (ii) a entregarem o imóvel imediatamente aos Autores, livre e devoluto de pessoas e bens.

Os Réus, EE e marido, FF, HH, L.da e MM, apresentaram contestação/reconvenção, alegando, em síntese, que RR, viúva de QQ, por si e em representação da Ré EE, sua filha, insurgiu-se contra a venda por arrematação efectuada no processo de execução fiscal, pretendendo a sua anulação, pretensão rejeitada em 1ª e 2ª Instâncias, mantendo-se a arrematação a favor dePP.

Em recurso para o Supremo Tribunal Administrativo, RR obteve vencimento com anulação da arrematação, por Acórdão proferido em 15/12/1971.

Em novo recurso interposto pelo adquirente PP para o Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, por Acórdão proferido em 26/10/1977, foi revogada a anterior decisão favorável a RR, mantendo-se as decisões dos Tribunais de 1ª e 2ª Instância.

RR manteve o mesmo comportamento em relação ao imóvel, desde que o adquirira anteriormente em 1950 até à sua morte, ocorrida em 16/02/1998, ignorando a decisão dos Tribunais Fiscais.

Desde 1950 até 6/02/1998, sempre QQ e depois a sua mulher e a sua filha se intitularam donos do prédio, arrendando a terceiros várias partes componentes, cobrando dos respectivos inquilinos as rendas, sempre zelaram pelo imóvel, sempre foram tributados fiscalmente pela posse do mesmo e pagaram as respectivas contribuições e impostos, o que fizeram à vista de todos, sem conflitos com qualquer pessoa.

Todos os inquilinos do imóvel sempre reconheceram a Ré EE e seus antepassados como senhorios, sempre lhes pagaram as rendas, nunca tendo tido qualquer notícia, aviso, reclamação ou conflito com PP ou com os Autores.

PP nunca exerceu quaisquer poderes de facto sobre o imóvel, nunca ali foi visto, nem efectuou qualquer oposição à posse exercida por RR e depois pelos sucessores desta.

Desde 1950, os 1.os Réus sempre tiveram a posse pública, pacífica e contínua de todas as partes do prédio que não foram objecto de arrematação fiscal, perdendo a posse das partes do prédio sobre as quais recaiu a arrematação, em 19/12/1968, correspondente aos artigos matriciais 197 e 223, mas logo iniciada nova posse por RR e pela Ré RR.

A referida posse mantém-se ininterruptamente desde 1968 até à data, pública e pacificamente, tendo os 1.os Réus adquirido por usucapião a propriedade do imóvel correspondente aos artigos matriciais 197 e 223.

Os Réus HH, L.da e MM são inquilinos de partes do prédio, tendo celebrado os contratos de arrendamento com os 1.os Réus, desconhecendo quaisquer litígios entre os Autores e os 1.os Réus, não podendo ser prejudicados, como possuidores de boa – fé, pela procedência da acção.

Concluem no sentido da improcedência da acção, com a consequente absolvição dos Réus dos pedidos, deduzindo os Réus, EE e FF, pedido reconvencional contra os Autores, pedindo a condenação destes (i) a reconhecer que os Réus/Reconvintes «são donos e legítimos possuidores do prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.º 31/850418 e inscrito na respectiva matriz da freguesia de Póvoa de Santo Adrião sob os artigos 197, 223, 280 e 694, ordenando-se o cancelamento registral da aquisição feita a favor dePP e de todos os registos posteriores que se basearam naquele ou o tiveram como pressuposto».

O Réu GG contestou, sustentando, em síntese, que se instalou no imóvel em 1965, desenvolvendo a actividade de reparação de automóveis, mediante autorização de QQ, desconhecendo o litígio entre os 1.os Réus e os Autores.

Concluiu pela sua absolvição dos pedidos.

A Ré, JJ, L.da, contestou, alegando, em síntese, que tomou de arrendamento a RR e à 1ª Ré EE um barracão, sito na Rua de ..........., Letras ........, Olival Basto, com serventia pela R........., com início em 1/10/1983, pela renda mensal de Esc. 4.500$00, bem como o arrendamento de um terreno adjacente ao referido barracão, pela renda mensal de Esc. 3.000$00, intitulando-se aquelas proprietárias dos barracões dados em arrendamento à Ré.

RR e a 1ª Ré EE foram sempre reconhecidas pela Ré e demais inquilinos como donas do imóvel, tal como o 1º Réu FF, após o falecimento de RR.

Conclui no sentido da improcedência da acção e da sua absolvição do segundo pedido formulado.

O Réu II contestou, sustentando, em síntese, que, em Dezembro de 1968, o Réu já fruía do imóvel ao abrigo de um contrato de arrendamento celebrado com os então proprietários, continuando a pagar as rendas aos 1.os Réus, convencido que o fazia aos donos do imóvel, desconhecendo que, desde 1969, já não eram proprietários do arrendado, facto que não lhe foi comunicado pelos Autores, os quais sabiam que o Réu ocupava o imóvel, nunca tendo pedido ao Réu a entrega do mesmo ou o pagamento das rendas.

Concluiu no sentido da improcedência da acção, com a consequente absolvição do Réu do pedido.

Deduzindo reconvenção contra os Autores, pede a condenação destes a reconhecerem o Réu como arrendatário.

Os Autores responderam às contestações e pedidos reconvencionais formulados.

Foi proferido despacho saneador e organizada a base instrutória.

Por decisão proferida em 26/09/2007, foi declarada extinta a instância relativamente ao 2º e 4º Réus GG e II, por inutilidade da lide, em virtude dos mesmos terem procedido à entrega do imóvel à ora autora, adquirente habilitada, livre e devoluto.

Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferida sentença que, julgando a acção procedente, decidiu:

a) - Reconhecer o direito de propriedade dos primitivos Autores, AA BB e CC, relativamente ao prédio urbano identificado no artigo 1º da petição inicial, direito de propriedade que se transmitiu em exclusivo à ora Autora, adquirente habilitada, DD, L.da.

b) - Condenar os Réus, EE e marido, FF, HH, L.da, JJ, L.da, KK, L.da, LL, L.da, MM; NN e OO, a reconhecerem o direito de propriedade da ora Autora, adquirente habilitada, DD, L.da sobre o referido imóvel e a entregarem o imóvel à Autora, livre e devoluto de pessoas e bens.

Julgou procedente o pedido de condenação dos 1ºs Réus EE e marido, FF, como litigantes de má - fé, condenando os mesmos em multa que fixou em 6 (seis) U.C.

Julgou improcedente a reconvenção deduzida pelos 1.os Réus/Reconvintes EE e marido, FF, absolvendo a ora Autora e demais Réus/Reconvindos dos pedidos reconvencionais.

Inconformados, apelaram a Ré JJ, L. da e os Réus EE e marido, FF, HH, L.da, e MM, tendo a Relação, por acórdão de 29/11/2011, julgado procedente a apelação interposta pelos Réus EE e outros, revogando, consequentemente, a decisão recorrida e decidido:

a) - Julgar improcedente a presente acção, com a consequente absolvição dos Réus dos pedidos;

b) - Julgar parcialmente procedente a reconvenção deduzida pelos Réus, EE e FF, condenando os Autores a reconhecer que os Réus/Reconvintes «são donos e legítimos possuidores do prédio urbano descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Loures sob o n.º 31/850418 e inscrito na respectiva matriz da freguesia de Póvoa de Santo Adrião sob os artigos 197, 223, 280 e 694, com o consequente cancelamento de todos os registos posteriores a 26/10/1977, que se mostrem incompatíveis com a aquisição do direito de propriedade pelos Réus;

c) - Revogar a condenação dos 1.os Réus como litigantes de má-fé.

d) – Quanto a custas decidiu:

“As custas da acção principal e da reconvenção formulada pelos 1.os Réus serão suportadas pela Autora.

As custas de ambas as apelações a suportar pela Autora”.

Inconformada, recorreu de revista a autora, DD, L.da, finalizando as alegações com as seguintes conclusões:

1ª O Tribunal recorrido partiu do pressuposto errado que, não tendo havido tradição da coisa, os adquirentes e seus sucessores não adquiriram a posse do imóvel dos autos;

2ª Contudo, a constituição ou transferência de direitos reais dá-se por mero efeito do contrato;

3ª E o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso e fruição inerentes à coisa desde a data da sua aquisição;

4ª Os primitivos Autores adquiriram inegavelmente a propriedade dos autos, aquisição essa que registaram a seu favor, o que os dispensa de fazer prova do direito de propriedade que se arrogavam e de quaisquer inerentes ao de posse sobre o prédio;

5ª Verifica-se, no caso sub judice, a figura do constituto possessório, não se exigindo, assim, a traditio para ocorrer a transmissão da posse;

6ª Assim, não só se transferiu a propriedade do prédio dos autos para a esfera jurídica dos primitivos Autores, como também se transferiu a posse sobre o mesmo;

7ª Os Réus e seus antecessores mantiveram-se no prédio por mera tolerância dos adquirentes, tal como resultou provado;

8ª Sendo assim, não podem deixar de ser havidos como meros detentores ou possuidores precários;

9ª E, apenas, poderiam transformar-se em possuidores, caso tivesse ocorrido a inversão do título da posse;

10ª A inversão somente pode dar-se por dois meios: por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse;

11ª Não resultaram provados quaisquer actos positivos por parte dos Recorridos contra a Recorrente ou os primitivos Autores que exteriorizassem a vontade de opor uma posse própria à posse em nome de quem eram detentores;

12ª Tal oposição tem que ser directa e formal, no sentido de uma declaração inequívoca, devendo ser levada directamente ao conhecimento do possuidor;

13ª Igualmente não resultou provado qualquer acto de terceiro capaz de transferir a posse para os Recorridos ou seus antecessores;

14ª Sendo assim, não ocorreu qualquer inversão do título da posse por parte dos Recorridos e/ou seus antecessores;

15ª Também não se verifica a hipótese da prática reiterada de actos materiais por parte dos Recorridos e seus antecessores susceptível de lhes conferir a posse;

16ª Desde logo, não resultou provada a prática de actos materiais, mas apenas de actos jurídicos, os quais não são relevantes para a aquisição da posse;

17ª Para além disso, não resultou provado que os Réus, ora Recorridos, tivessem praticado actos com a publicidade exigida legalmente;

18ª Com efeito, por um lado, provou-se que apenas os arrendatários tinham conhecimento dos actos praticados pelos Recorridos e seus antecessores e que, por outro lado, os primitivos Autores e seu antecessor somente tinham conhecimento dos ocupantes do prédio dos autos;

19ª Independentemente disso, o lapso de tempo decorrido sempre seria insuficiente para a aquisição por usucapião;

20ª O único facto provado que poderia, eventualmente, ser qualificado como inversão do título da posse seria a celebração de contratos de arrendamento, o que, porém, ocorre somente em data posterior a Outubro de 1983;

21ª Isso mesmo resulta da interpretação conjugada dos Factos Provados sob os n.os 9, 22, 23, 29, 31, 32, 33 e 48;

22ª Assim, desde a referida data (Outubro de 1983) até à interrupção da prescrição aquisitiva, não decorreram 20 anos, por sempre se tratar de posse não titulada e de má - fé;

23ª Não resultou igualmente provada a prática de actos sobre a totalidade do prédio;

24ª Também por isso sempre estaria afastada a aquisição por usucapião da totalidade do prédio;

25ª Acresce que os contratos de arrendamento celebrados pelos Réus e seus antecessores nunca foram autorizados ou reconhecidos pelos primitivos Autores e pela ora Recorrente;

26ª Como tal, tendo sido celebrados por quem não era proprietário ou titular de qualquer direito que lhe permitisse dar de arrendamento, a ocupação por parte dos actuais arrendatários é ilegítima;

27ª Acresce que, tendo os Recorridos conhecimento que o prédio dos autos pertencia, à data da celebração dos contratos de arrendamento, aos primitivos Autores, a actuação dos Réus sempre seria abusiva, impedindo-os, a uns, de adquirir o prédio por usucapião e, a outros, de continuar a ocupá-lo;

28ª E ao não acatar a decisão do Supremo Tribunal Administrativo e recusando-se a desocupar o prédio, os Réus agiram com abuso de direito;

29ª Devem, pois, ser condenados na entrega do imóvel, livre de pessoas e bens;

30ª Decidindo como decidiu, o Acórdão recorrido violou, designadamente, as normas dos artigos 323º, n.º 2; 334º; 349º, 408º, 1253º; 1263º; 1264º; 1265º; 1287º; 1290º; 1296º, 1305º, 1317º, alínea a), todos do Código Civil e artigo 7º do Código do Registo Predial.

Contra – alegaram os Recorridos EE, marido e outros, finalizando a alegação com as seguintes conclusões:

1ª Os recorridos Família V..... eram, há mais de 30 anos, donos de 6 prédios, sendo 5 urbanos e um rústico;

2ª Desses seis prédios, foram mal arrematados dois em execução fiscal, como confessadamente diz o arrematante em recurso para a última instância executiva;

3ª Dos dois prédios passou-se para três e com a reivindicação reclamam-se quatro;

4ª Para mais, ainda o arrematante se queixou que um dos prédios comprados deveria ter a área de 2.445,35 m2 e não 300 m2;

5ª Assim, os prédios estavam sempre a crescer;

6ª Quando os prédios constavam e constam de instalações fabris, restaurantes e outras actividades lucrativas;

7ª Apesar disso, nunca o arrematante e seus sucessores tomaram posse física e material dos prédios, nunca sequer tendo ido almoçar aos tais restaurantes;

8ª Pelo contrário, foram os recorridos quem dava os imóveis de arrendamento, cobrava as rendas respectivas e até ia com os inquilinos para tribunal;

9ª Donde, falar-se em mera tolerância do arrematante para com os roubados não passa de pura ironia;

10ª Logo, apenas a decisão constante do douto acórdão em recurso porá termo final aos litígios à volta dos prédios, que crescem a olhos vistos.

A JJ, L.da também contra – alegou, defendendo a bondade da decisão recorrida.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:

2.

Tendo em conta os factos considerados provados na 1ª instância, com as alterações introduzidas pela Relação quanto à resposta aos pontos 12º e 16º, consideram-se assentes os seguintes factos:

1º - Encontra-se descrito um prédio urbano, na 1ª Conservatória do Registo Predial de Loures, freguesia da Póvoa de Santo Adrião, sob a ficha n.º 31/850418 e Livro n.º 298, do Livro B-1 e inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Póvoa de Santo Adrião, concelho de Loures, sob os artigos 280, 223, 197 e 694 (alínea A)».

2º Esse prédio urbano é composto de:

a) - Rés-do-chão para arrecadação – área coberta: 32 m.2;

b) - Rés-do-chão e 1º andar para restaurante e habitação – área coberta: 75 m.2 e descoberta 1.387.85 m.2;

Anexo 1): - Rés-do-chão para arrecadação e diversos – área 288 m.2;

Anexo 2): - Rés-do-chão e 1º andar – 65 m.2;

c) - Para instalações fabris – área 354,65 m.2;

d) – Dois barracões com área coberta – 180 m.2 cada e logradouro com 697,50 m.2 (alínea B).

3º Confronta a Norte com herdeiros de SS, a Sul com TTe Outros, a Nascente com UU e a Poente com Estrada de Loures (alínea C).

4º Os primitivos proprietários do prédio foram QQ, RR (já falecidos) e a Ré EE (alínea D).

5º A primitiva 1ª Autora AA e seu maridoPP adquiriram o imóvel, em 19 de Dezembro de 1968, em arrematação por hasta pública, no processo de execução fiscal que a Fazenda Nacional moveu contra aqueles, que correu seus termos sob o n.º 20.977/66, do 2º Juízo do Tribunal de 1ª Instância das Contribuições e Impostos – Repartição de Finanças de Loures (alínea E).

6º A falecida RR pretendeu a anulação desta arrematação e consequente venda, com o fundamento na existência de um prédio único, composto por várias partes, tendo sido vendidas apenas duas dessas partes (alínea F).

7º A sua pretensão foi rejeitada em 1ª Instância e em 2ª Instância, foi deferida por Acórdão do STA e novamente e definitivamente rejeitada, por Acórdão do Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, este transitado em julgado em 26/10/1997 (alínea G).

8º Esta última instância determinou, por decisão transitada em julgado, que a arrematação feita no referido processo de execução fiscal, por PP, foi válida, pelo que este adquiriu para si e sua mulher a totalidade do prédio mencionado nas alíneas A) a C) (alínea H).

9º Com base nesse trânsito em julgado da decisão do Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, PP registou, em seu nome, a referida propriedade, na Conservatória do Registo Predial e inscreveu-a na Repartição de Finanças, o que apenas pôde fazer a partir do dia 26/10/1977, pois os recursos até então interpostos por RR tinham efeito suspensivo (alínea I).

10º Por óbito dePP e por inventário de partilha, o prédio foi adjudicado aos primitivos autores, na proporção de 5/6 para a viúva, AA, e de 1/6 para os 2º e 3º primitivos Autores, BB e CC, netos do falecido (alínea J).

11º Encontra-se registada a favor da ora Autora, DD, L.da, por a ter adquirido aos primitivos Autores, por escritura de compra e venda, celebrada no Vigésimo Sexto Cartório Notarial de Lisboa, a propriedade do prédio urbano sito em Póvoa de Santo Adrião, na freguesia da Póvoa de Santo Adrião, concelho de Odivelas, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Odivelas sob o n.º 31 e inscrito na matriz sob os artigos 197, 223, 280 e 694 (alínea L).

12º Por decisão proferida em incidente de habilitação, apenso a estes autos, datada de 14/04/2005 e já transitada em julgado, foi julgada habilitada a DD, L.da para intervir nestes autos, na posição dos Autores AA, VV e CC (alínea M).

13º Apesar de vencida judicialmente, a referida RR decidiu não reconhecer validade à decisão do Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, proferida em 1977 e, desde então e até à sua morte, decidiu ignorar a mesma, recusando-se a reconhecer a sua existência e validade, fingindo que a mesma não existia (alínea N).

14º A Ré EE é filha de QQ, este último já falecido (alínea O).

15º Todos os 2.os Réus permanecem ainda hoje no prédio acima descrito, ocupando as várias construções e recusando-se a entregá-las aos Autores, livres e devolutas (alínea P).

16º Em 9 de Dezembro de 1994, a primitiva 1ª Autora escreveu carta registada aos 1.os Réus, que estes receberam, exigindo a entrega imediata da propriedade e que se abstivessem de quaisquer actos de recebimento de verbas respeitantes à mesma (alínea Q).

17º PP e AA deram o prédio de hipoteca:

a) - Em 8 de Janeiro de 1979, ao Banco Nacional Ultramarino, E.P.;

b) - Hipoteca essa que foi reforçada posteriormente, em 29/11/1979, em 2ª hipoteca, ao Banco Pinto & Sotto Mayor, E.P.;

c) - Em 13/10/1983, voltaram a hipotecar o prédio ao Banco Nacional Ultramarino, E.P.;

d) - Em 06/04/1984, nova hipoteca ao Banco Nacional Ultramarino, E.P.;

e) - Em 18/04/1985, nova hipoteca ao B.N.U., E.P.;

f) - Em 14/04/1986, nova hipoteca do prédio ao B:N.U., E.P. (alínea R).

18º Estas hipotecas mantiveram-se até, pelo menos, Janeiro de 2002 (alínea S).

19º Em 11 de Novembro de 1990, faleceu PP, deixando como seus herdeiros sua mulher e netos, os primitivos Autores (alínea T).

20º Após o óbito de PP, a viúva fez dar entrada na Repartição de Finanças do 3º Bairro Fiscal de Lisboa a relação de bens, onde descreveu como propriedade da Herança, a propriedade “sub judice”, como Verba n.º 37 dos seus imóveis, em Activo (alínea U).

21º Posteriormente foi aberto o Inventário para partilha dos bens do falecido, onde a cabeça-de-casal, AA, apresentou a relação de bens e descreveu como propriedade da herança, a propriedade “sub judice”, como Verba n.º 37 dos seus imóveis, em Activo (alínea V).

22º Quando os primitivos Autores adjudicaram o prédio, em hasta pública, em 1968, nenhum dos 2ºs Réus actuais na acção lá estavam instalados (resposta ao quesito 1º).

23º Em data que não foi possível apurar, que se situa em data posterior a Outubro de 1983, o prédio começou a ser ocupado pelos segundos Réus actuais na acção, que o passaram a utilizar, para nele manterem instalados oficinas, restaurantes e outras actividades lucrativas (resposta ao quesito 2º).

24º Sem qualquer autorização ou contrato efectuado com os primitivos ou os actuais Autores (resposta ao quesito 3º).

25º Alguns ocupantes das componentes do prédio alegavam que o seu gozo do prédio se devia a contratos celebrados com RR, EE e FF (resposta ao quesito 4º).

26º Mediante os quais estes últimos lhes haviam permitido gozar e fruir do prédio, mediante a entrega de uma contraprestação mensal em dinheiro (resposta ao quesito 5º).

27º Que era recebida por RR e presentemente é recebida pela Ré EE e pelo Réu FF (resposta ao quesito 6º).

28º O alegado em 25º a 27º foi feito sem autorização e contra a vontade quer dos primitivos Autores quer da ora Autora (resposta ao quesito 7º).

29º Desde data não concretamente apurada mas posterior a 1962 até Fevereiro de 1998 QQ e depois a sua mulher, RR se intitularam donos do prédio, arrendando a terceiros algumas das suas partes componentes, cobrando aos inquilinos as respectivas rendas, e declarando fiscalmente o valor das rendas assim obtido (resposta ao quesito 9º).

30º O referido em 29º foi feito à vista dos inquilinos, sem conflitos com estes e por respeito por estes (resposta ao quesito 10º).

31º A partir de data não concretamente apurada, a Ré EE passou a praticar os factos descritos em 29º (resposta ao quesito 11º).

32º A Ré JJ, L.da acordou com RR e EE, com início em 1 de Outubro de 1983, a cedência de um barracão, sito na Rua de ..........., com serventia para a R............ Verde, n.º 20, no Olival Basto, mediante a contrapartida mensal de 4.500$00 (resposta ao quesito 16º).

33º A Ré JJ, L.da acordou também com RR e sua filha EE, a cedência de um terreno, adjacente ao barracão referido em 32º mediante a contrapartida mensal de 3.000$00 (resposta ao quesito 17º).

34º As referidas RR, viúva, e sua filha EE, ao celebrarem os acordos atrás referidos, intitularam-se donas e legítimas proprietárias desses bens (resposta ao quesito 18º).

35º A Ré JJ, L.da, não conhece nenhum dos primitivos Autores nem conheceu, também o Sr.PP (resposta ao quesito 20º).

36º A Ré JJ, L.da ignorou a existência de qualquer litígio entre os primitivos Autores e os Réus EE a e FF quanto à titularidade do prédio até à data referida em Q) dos factos assentes (9/12/1994) (resposta ao quesito 21º).

37º Durante os anos de 1968 a 1977, PP efectuou o pagamento dos impostos relativos ao prédio em questão, nomeadamente, taxa de conservação de esgotos, impostos de incêndio, contribuição predial, tratou de toda a documentação respeitante à legalização do prédio a nível camarário, tendo contratado arquitecto da sua confiança para apresentar um projecto para a propriedade, mandou fazer um levantamento topográfico, mandou efectuar um estudo sobre a situação dos moradores na propriedade, com identificação dos mesmos (resposta ao quesito 23º).

38º PP tomou conhecimento que a maior parte dos barracões existentes na propriedade eram ilegais e, que portanto, tinham sido construídos sem os competentes projectos, situação essa que se mantém até ao momento (resposta ao quesito 24º).

39º Durante esse tempo o casal V..... cobrava rendas (resposta ao quesito 25º).

40º Pois absolutamente mais nenhuns outros actos exerciam sobre a propriedade (resposta ao quesito 26º).

41º Desde 26/10/1977 e até à sua morte, PP continuou com as diligências atrás enunciadas, referentes a pagamentos de impostos e legalização do terreno (resposta ao quesito 27º).

42º O que, após a sua morte, a sua mulher e, posteriormente, os seus netos, continuaram a fazer (resposta ao quesito 28º).

43º PP, logo após se ter tornado proprietário inscrito, deslocou-se por diversas vezes, à propriedade, no tempo que mediou entre 1977 e 1990, falando directamente com alguns ocupantes e por interposta pessoa (resposta ao quesito 29º).

44º Em 1983, D... F... solicitou um novo levantamento dos ocupantes dos barracões (resposta ao quesito 31º).

45º Atendendo aos tempos que se viviam – período pós revolucionário do 25 de Abril – por mera complacência, foi entendido por PP e pela sua mulher, AA, ir procurando que os ocupantes saíssem, “a bem”, evitando assim uma tomada de posição mais radical (resposta ao quesito 32º).

46º As hipotecas constituídas por PP e mulher destinaram-se a rentabilizar o prédio adquirido (resposta ao quesito 33º).

47º Desde 1990 até 2003, AA sempre pagou os impostos e obrigações relativas ao prédio em causa nos autos (resposta ao quesito 35º).

48º No espaço que mediou entre 1977 e 1990, os primitivos ocupantes foram abandonando o local (resposta ao quesito 36º).

49º A partir de 11/11/1990, a primitiva Autora AA, profundamente abalada com a morte de seu marido, não se deslocou ao prédio em causa até inícios de 1994 (resposta ao quesito 37º).

50º A primitiva Autora AA constatou que nas zonas cobertas se encontravam instalados ocupantes com identificações diferentes daqueles que existiam em 1983, alguns dos quais se intitulavam “inquilinos dos V.....” (resposta ao quesito 38º).

Encontra-se ainda provado o seguinte facto com interesse para as questões em apreço, face à certidão de registo predial junta pelos Autores a fls. 2 a 16:

51º A aquisição a favor dos Autores pela referida arrematação judicial encontra-se registada pela Ap. 2 de 1969/01.07.

3.

Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões contidas nas alegações da recorrente, estando vedado o conhecimento de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (artigos 683º, n. os 3 e 4, 690º, n.º 1 e 660º, n.º 2 do CPC), são duas as questões essenciais que, no caso em apreço, importa conhecer, tal como a Relação havia delimitado:

a) - Aquisição da titularidade do direito de propriedade e da posse sobre o prédio dos autos por parte dos autores;

b) – Aquisição da titularidade do direito de propriedade sobre o prédio por usucapião por parte dos réus.

4.

A acção de reivindicação é uma acção declarativa de condenação que o proprietário pode instaurar contra quem tenha a posse ou detenção da coisa que lhe pertence, para pedir o reconhecimento do seu direito de propriedade e a restituição da coisa reivindicada.

Perante esta acção, o demandado só pode evitar a restituição da coisa, provando que esta lhe pertence por um dos títulos legalmente admitidos; tem sobre ela um direito real que justifique a sua posse; ou detém-na por virtude de um direito pessoal de gozo que a lei tutela.

Ao proprietário cabe o ónus de provar o seu direito de propriedade e que a coisa se encontra na posse ou é detida pelo demandado. Não basta, no entanto, provar que adquiriu a propriedade do alienante; deve também provar que este a adquiriu, o que implica a necessidade de provar as aquisições dos sucessivos alienantes até à aquisição originária de um deles.

Esta situação é facilitada, provando que a propriedade foi adquirida de forma originária, (como a ocupação, a acessão e sobretudo a usucapião); e pelo registo cujo titular goza da presunção, invertendo o ónus da prova para o demandado a quem cabe a dificuldade de provar a inexactidão desse registo.

No entanto, para afastar estas dificuldades, os proprietários recorrem frequentemente à tutela possessória porque lhes basta provar a posse, prova esta que a lei facilita: provado o corpus, presume-se, em caso de dúvida, que existe o animus possidendi (vide artigo 1252º, n.º 2). E provada a posse, goza da presunção de que é proprietário (vide artigo 1268º, n.º 1), cabendo ao demandado o ónus de a ilidir[1].

In casu, face à causa de pedir e aos pedidos formulados pelos autores, estamos perante uma acção de reivindicação, regulada nos artigos 1311º e seguintes do Código Civil, importando, para a procedência da acção, que os autores provem o seu direito de propriedade sobre o aludido prédio e que o mesmo se encontra na posse ou é detido pelos réus.

Assim, se demonstrada a aquisição do prédio por contrato e encontrando-se o mesmo registado em nome dos autores, gozam estes da presunção de que são os titulares do direito de propriedade sobre o aludido prédio, invertendo-se o ónus da prova para os demandados, a quem compete provar a inexactidão do registo ou demonstrando que, não obstante, vieram, posteriormente, a adquirir o prédio por usucapião.

A sentença reconheceu o direito de propriedade dos 1.os Autores relativamente ao prédio em causa, direito transmitido à actual autora na pendência da acção, com base nos seguintes argumentos:

1º A propriedade do imóvel supra mencionado, inscrito na matriz predial urbana sob os artigos 197, 223, 280 e 294 da freguesia da Póvoa de Santo Adrião, concelho de Loures, que pertencia inicialmente a QQ, RR e à 1ª ré EE, foi transferida para a esfera jurídica da primitiva 1ª autora AA e seu maridoPP, por efeitos de aquisição do imóvel, em 19 de Dezembro de 1968, por arrematação em hasta pública, tendo a inscrição da referida propriedade sido registada a favor destes na Conservatória do Registo Predial, apenas com efeitos a partir de 26/10/1977, data do trânsito em julgado da decisão proferida por Acórdão do Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, que declarou válida a aquisição por PP e por AA da totalidade do prédio supra mencionado, por arrematação em hasta pública.

2º Acresce que, se para efeitos da presunção derivada do registo, a inscrição do direito de propriedade sobre o imóvel em causa a favor do PP e mulher se encontra registada a partir de 26/10/1977, os factos provados comprovam que, “já em data anterior, o mesmo (PP) actuava de forma correspondente ao exercício de tal direito, resultando provado a este respeito que, durante os anos de 1968 a 1977, PP efectuou o pagamento dos impostos relativos ao prédio em questão, nomeadamente taxa de conservação de esgotos, impostos de incêndio, contribuição predial, tratou de toda a documentação respeitante à legalização do prédio a nível camarário, tendo contratado um arquitecto da sua confiança para apresentar um projecto para a propriedade, mandou fazer um levantamento topográfico, mandou efectuar um estudo sobre a situação dos moradores da propriedade, com identificação dos mesmos”.

Entretanto os réus, no recurso de apelação, questionaram a titularidade do direito de propriedade dos 1.os Autores relativamente ao prédio em causa, direito transmitido à actual autora na pendência da acção, pois, segundo eles, apesar da aquisição em processo de execução fiscal e da vitória judicial junto do STA, o arrematante nunca se apresentou a tomar conta ou posse do conjunto de prédios arrematados. Por outro lado, os até então donos dos mesmos, sentindo-se vítimas de flagrante injustiça, decidiram voltar à posse dos mesmos, fruindo-os e gozando-os como se fossem donos. O arrematante nunca foi visto nos prédios em causa, limitando-se a fazer hipotecas, levantamentos topográficos ou a ir à Câmara Municipal, a informar-se do que ali podia fazer, pelo que, quando em 2002 surge a presente acção de reivindicação, tinham já decorrido mais de 20, 25 ou mesmo 30 anos sobre a data da arrematação, 17/12/1968, ou mesmo do termo final do processo de execução, em 06/07/1977, o que levou à aquisição da sua propriedade pelos réus EE e marido, e seus antepassados, por usucapião.

A Relação acolheu a pretensão dos réus, revogando a sentença. Para tanto, considerou que os autores não teriam adquirido o prédio com fundamento na usucapião, já que “os referidos actos, praticados pelo PP e sucessores, são, por si só, insusceptíveis de integrar uma situação de posse por parte dos primitivos Autores”.

“E, sobretudo, os referidos factos não eram suficientes porquanto, apesar de ocorrida a aquisição por via da venda em hasta pública, nunca se terá consumado a entrega do prédio aos adquirentes – nunca terá chegado a ocorrer qualquer tradição do prédio dos anteriores proprietários para o adquirente PP, ou seus sucessores”.

Assim, apesar da sua aquisição por arrematação em hasta pública, os primitivos proprietários nunca terão entrado na posse efectiva do prédio.

De qualquer modo, continua o acórdão, independentemente de não terem a posse efectiva do prédio, os Autores demonstraram que o PP e a mulher adquiram a titularidade do direito de propriedade sobre o prédio em questão, por arrematação em hasta pública, no processo de execução fiscal movido contra os então proprietários do mesmo[2].

Por outro lado, tendo procedido ao registo de tal aquisição, os Autores têm ainda, a seu favor, a presunção derivada do registo, nos termos do artigo 7º do Código Registo Predial.

Como tal, os 1.os Réus só poderiam ver reconhecida a sua pretensão à titularidade do direito de propriedade sobre o imóvel em questão, no caso de se encontrarem reunidos os pressupostos para a sua aquisição por usucapião.

Analisando os factos provados, considerou o acórdão que os réus demonstraram a verificação dos pressupostos da aquisição por usucapião, reconhecendo, consequentemente, a titularidade da propriedade do imóvel a favor destes e, por via disso, decretou a improcedência da acção, ficando prejudicado o conhecimento dos fundamentos do recurso interposto pela Ré Metalúrgica (que visava obstar à entrega aos Autores da parte do prédio por si ocupada).

Vistas as teses em confronto, importa, então, apreciar as questões que a recorrente suscita nas suas doutas alegações.

4.1.

Aquisição da titularidade do direito de propriedade por parte dos primitivos autores.

Dispõe o artigo 408º, n.º 1 do Código Civil que “a constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato, salvas as excepções previstas na lei”.

Por sua vez, como resulta do disposto na alínea a) do artigo 874º do Código Civil, um dos efeitos essenciais da compra e venda é a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito.

“Para essa constituição ou transmissão do direito real, basta normalmente o acordo das partes, pelo que a celebração do contrato de compra e venda acarreta logo a transferência da propriedade (artigos 879º, alínea a) e 408º, n.º 1). A transferência ou constituição do direito real é consequentemente imediata e instantânea, pelo que o adquirente, logo no momento da celebração do contrato, torna-se titular do direito objecto desse mesmo contrato[3]”.

A transmissão da propriedade aparece assim ligada à celebração do contrato, da qual depende como efeito automático.

Conforme se referiu, a compra e venda corresponde a um facto aquisitivo de direitos reais. Consequentemente, se estes direitos reais respeitam a bens imóveis, a compra e venda terá que ser registada (artigo 2º, alínea a) do Código de Registo Predial), sob pena de não ser oponível a terceiros nem prevalecer contra uma eventual aquisição tabular, desencadeada por uma segunda alienação do mesmo bem (vide artigos 5º e 17º do Código de Registo Predial).

In casu, ficou provado que a primitiva 1ª Autora AA e seu maridoPP adquiriram o imóvel, em 19 de Dezembro de 1968, em arrematação por hasta pública, no processo de execução fiscal que a Fazenda Nacional moveu contra aqueles, que correu seus termos sob o n.º 20.977/66, do 2º Juízo do Tribunal de 1ª Instância das Contribuições e Impostos – Repartição de Finanças de Loures (alínea E).

A falecida RR pretendeu a anulação desta arrematação e consequente venda, com o fundamento na existência de um prédio único, composto por várias partes, tendo sido vendidas apenas duas dessas partes (alínea F).

A sua pretensão foi rejeitada em 1ª Instância e em 2ª Instância, foi deferida por Acórdão do STA e nova e definitivamente rejeitada, por Acórdão do Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, este transitado em julgado em 26/10/1997 (alínea G).

Esta última instância determinou, por decisão transitada em julgado, que a arrematação feita no referido processo de execução fiscal por PP foi válida, pelo que este adquiriu para si e sua mulher a totalidade do prédio mencionado nas alíneas A) a C) (alínea H).

A aquisição a favor dos Autores pela referida arrematação judicial encontra-se registada pela Ap. 2 de 1969/01.07.

Com base no trânsito em julgado da decisão do Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, PP registou (definitivamente), em seu nome, a referida propriedade, na Conservatória do Registo Predial e inscreveu-a na Repartição de Finanças, o que apenas pôde fazer a partir do dia 26/10/1977, pois os recursos até então interpostos por RR tinham efeito suspensivo[4] (alínea I).

Quer isto dizer que os primitivos autores adquiriram a propriedade do imóvel dos autos através da venda judicial, por arrematação em hasta pública, em 19/12/1968, aquisição registada a seu favor pela Ap. 2 de 1969/01.07 (registo provisório) que se converteu em definitivo em 26/10/1997, data em que transitou em julgado o Acórdão do Tribunal Pleno do Supremo Tribunal Administrativo, tendo-se transferido para os adquirentes todos os efeitos reais decorrentes da compra e venda judicial.

Nesse momento da venda, operou-se também, subordinadamente, a transmissão da posse, o que não é invalidado no caso em apreço por se ter provado que o prédio, após a venda, continuou a ser ocupado por outros, por mera complacência dos autores.

Na verdade, tem-se entendido que a exclusividade do direito de propriedade não é incompatível com a prática sobre a coisa, por terceiros, de actos consentidos ou tolerados pelos proprietários.

Tendo os autores adquirido o aludido prédio, registaram a seu favor a aquisição do direito de propriedade do mesmo.

Uma vez que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito nos precisos termos em que o registo o define” (artigo 7º do Código de Registo Predial), os autores não tinham sequer que fazer prova do direito de propriedade de que se arrogam nem de quaisquer actos de posse sobre o prédio, incumbindo aos réus, ao invés, fazer a prova de factos contrários para afastar ou ilidir a aludida presunção de propriedade

Assim sendo, não faz sentido a tese expendida no acórdão recorrido de que, não tendo havido traditio, os compradores não ficaram com a posse do imóvel por si adquirido.

Aliás, no caso sub judice, tem total aplicação o disposto no n.º 1 do artigo 1264º do Código Civil, segundo o qual, “se o titular do direito real, que está na posse da coisa, transmitir esse direito a outrem, não deixa de considerar-se transferida a posse para o adquirente, ainda que, por qualquer motivo, aquele continue a deter a coisa”, ou seja, a tradição deixou assim de ser um elemento necessário para a transferência do direito real.

Significa este regime o seguinte: não passando embora a ter a detenção da coisa, os adquirentes do direito real em causa são tidos como seus possuidores. Se a posse existia no alienante, este passa a mero detentor, em nome do adquirente; se a detenção existir em terceiro, este mantém a detenção, mas passa a exercê-la em nome do adquirente[5].

Por tudo isto, teremos de concluir que os primitivos autores adquiriram inegavelmente a propriedade do imóvel dos autos, aquisição essa que registaram a seu favor, o que os dispensa de fazer prova do direito de propriedade que se arrogavam e de quaisquer inerentes actos de posse sobre o prédio.

Verificando-se, no caso sub judice, a figura do constituto possessório, não se exige a traditio para ocorrer a transmissão da posse[6].

Assim, não só se transferiu a propriedade do prédio dos autos para os autores, como também se transferiu a posse sobre o mesmo, nos termos do disposto no artigo 1264º Código Civil.

4.2.

Aquisição da posse por parte dos réus/alienantes.

Considera o acórdão recorrido que, ainda que os autores tivessem adquirido a posse sobre o imóvel por força da arrematação em hasta pública, terá havido uma posterior aquisição da posse por parte dos réus/alienantes.

E, uma vez adquirida a posse pelos réus/alienantes, vieram estes a adquirir a propriedade do aludido imóvel por usucapião.

Antes de analisarmos se os réus terão adquirido o direito de propriedade sobre o imóvel, por usucapião, interessa saber se adquiriram a posse sobre o mesmo por actos de investidura na posse (artigo 1263º, alínea a) e/ou por inversão do título de posse (artigo 1265º).

4.2.1.

Actos de investidura na posse:

A aquisição originária da posse pode resultar, nos termos da alínea a) do artigo 1263º, da prática reiterada, com publicidade, dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito.

São, assim, três os requisitos que se exigem para o apossamento: Em primeiro lugar, uma prática reiterada dos actos materiais. O segundo requisito é o da publicidade. Exige-se, em terceiro lugar, que se trate de actos materiais.

Deste modo, não basta, para adquirir a posse, que se exerçam poderes jurídicos sobre uma coisa. Só o exercício de poderes materiais é susceptível de traduzir inequivocamente uma relação de facto.

A doutrina define os actos materiais como todos aqueles que incidam directa e materialmente sobre a coisa por oposição aos actos jurídicos que pela sua natureza são insuficientes para demonstrar a existência de um poder de facto sobre a coisa[7].

Quanto à natureza e intensidade dos actos materiais necessários ao surgimento da relação possessória, aqueles actos hão-de revestir uma natureza tal que, segundo o consenso público, traduzam o exercício do direito real correspondente à posse. Em regra, será necessária uma série de actos – a sua prática reiterada -, mas poderá um só acto evidenciar a posse.

Exige-se, por último, que os actos que originam o surgimento da relação de facto com a coisa hão-de ser praticados com publicidade, isto é, de modo a poderem ser conhecidos pelos interessados.

In casu, ficou provado que QQ e RR, antecessores dos ora recorridos EE e FF, desde data não concretamente apurada mas posterior a 1962 até Fevereiro de 1998 intitularam-se donos do prédio, arrendando a terceiros algumas das suas partes componentes, cobrando aos inquilinos, durante esse tempo, as respectivas rendas, e declarando fiscalmente o valor das rendas assim obtido (resposta aos quesitos 9º e 25º), não exercendo quaisquer outros actos sobre a propriedade (resposta ao quesito).

Ora, como resulta igualmente demonstrado e abaixo melhor se explicitará, interessa-nos apenas o que ocorreu a partir de 1977, data em que ficou decidido definitivamente pelo STA que os autores eram os proprietários do imóvel em causa, por aquisição em hasta pública.

E relativamente ao período compreendido entre 1977 e 1998, ficou apenas demonstrado que, em data posterior a Outubro de 1983, o prédio começou a ser ocupado pelos 2ºs Réus actuais na acção, que o passaram a utilizar para nele manterem instalados oficinas, restaurantes e outras actividades lucrativas, sem autorização ou contrato efectuado com os primitivos Autores, alguns dos quais alegavam que o gozo do seu prédio se devia a contratos celebrados com RR, EE e FF (ora 1ºs. RR.) (pontos 23 a 25).

Parece-nos, assim, que os réus, antigos proprietários, se recebiam rendas, recebê-las-iam de apenas alguns desses réus.

Será que tais actos são susceptíveis de integrar uma situação de aquisição de posse, permitindo atribuir aos referidos QQ e mulher a qualidade de possuidores, mesmo após a venda do prédio em hasta pública?

Considerou o acórdão recorrido que se a celebração, por si só de contratos de arrendamento – por se poder até celebrar a centenas de quilómetros de distância da localização do prédio – não constituiu elemento do corpus, “já, todavia, a ocupação subsequente do mesmo pelo arrendatário é um elemento de apoderamento, da relação estancial, e, pelo animus do detentor, o possuidor (à margem do direito de propriedade), será indirecta e mediatamente o senhorio[8]”.

Aquele que tem o prédio arrendado e recebe as respectivas rendas embora não tenha contacto físico com a coisa, é possuidor, por haver uma fruição da coisa mediante a recolha das vantagens económicas desta[9].

Ou seja, os referidos QQ e Mulher, teriam de ser considerados possuidores mediatos[10], se tivesse sido provado que haviam celebrado contratos de arrendamento, em data posterior a 1977, e recebido desses arrendatários as rendas. Mais se exigia que tais actos houvessem sido praticados com publicidade, como o exige o artigo 1263º, alínea a).

A doutrina, dum modo geral, entende essa característica da prática dos actos para a aquisição da posse, no sentido de uma das qualidades da posse: a posse pública, tal como a define o artigo 1262º.

Como se referiu, a prática dos actos materiais correspondentes ao exercício do direito é realizada com publicidade, se a prática se exerce de modo a poder ser conhecida pelos interessados[11]. A contrario sensu, considera-se oculta a posse que estes não podem conhecer.

“Na base desta distinção reconhece-se um critério objectivo: é pública a posse de cujo exercício se teria apercebido uma pessoa de diligência normal, colocada na situação do titular do direito[12]”.

Assim, mesmo que se entendesse que teriam sido praticados actos materiais que permitissem concluir pela aquisição da posse por parte dos recorridos EE e FF, não resultou provado que os réus, ora recorridos, tivessem praticado actos com a publicidade, nos termos legalmente admitidos.

Com efeito, atendendo às respostas restritivas dadas aos quesitos 10º, 11º, resultou unicamente provado que os actos exercidos por aqueles réus e pelos seus antecessores o foram apenas á vista dos inquilinos e não da generalidade das pessoas, incluindo os adquirentes ou os seus sucessores.

É certo que o acórdão recorrido sustenta que os primitivos autores e os seus antecessores tiveram conhecimento de tais actos, baseando-se sobretudo naquilo que foi dado como provado nos factos 43º, 44º, 23º, 24º e 25º, que correspondem às respostas dadas aos quesitos 29º, 31º, 2º, 3º, 4º.

Ou seja, o que resultou provado é que os primitivos autores tomaram conhecimento que existiam ocupantes no prédio, ocupação que nunca autorizaram e que alguns desses ocupantes alegavam que o seu gozo se devia a contratos celebrados com RR, EE e FF, sem se provar que tais contratos existiam e muito menos se concretizando a data desses alegados contratos de arrendamento.

Desses factos, não é pois lícito poder-se concluir que os primitivos autores tenham tido conhecimento da “posse” dos recorridos, o que impede a aquisição originária da posse, face ao disposto no artigo 1263º, alínea a).

4.2.2.

Quanto à inversão do título da posse:

A partir do momento da aquisição do imóvel dos autos pelos autores, os réus/alienantes passaram a detê-lo por mera tolerância dos adquirentes e, consequentemente, a ser havidos como detentores ou possuidores precários (vide artigo 1253º, alínea b), não significando, portanto, a afirmação de um direito próprio.

Os actos de mera tolerância nunca poderão dar origem a uma situação possessória, uma vez que lhes falta o animus possidendi.

Estando os interessados investidos numa posse precária, sendo, por isso, meros detentores, poderiam transformar-se em possuidores, caso tivesse havido inversão do título de posse, isto é, seria preciso a conversão dessa posse precária numa posse em nome próprio.

O Código refere que a inversão do título, uma das formas de aquisição originária da posse, pode dar-se “por oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía” ou “por acto de terceiro capaz de transferir a posse” (vide artigo 1265º do Código Civil).

Trata-se, portanto, de conversão duma situação de posse precária numa verdadeira posse, de forma que aquilo que se detinha a título de animus detenendi passa a deter-se a título de animus possidendi.

O detentor da coisa passa a exteriorizar um direito próprio sobre ela ou, como outros preferem, a afirmar uma posse em nome próprio.

Quanto ao primeiro meio de inversão do título da posse (oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía), ensina-nos a doutrina que “esta oposição se há-de traduzir em actos positivos (materiais ou jurídicos), inequívocos, isto é, reveladores de que o detentor quer, a partir da oposição, actuar como se tivesse sobre a coisa o direito real que, até então, considerava pertencer a outrem) e praticados na presença ou com o conhecimento daquele a quem se opõem. Além disso, é necessário que a oposição não seja repelida pelo possuidor, através de actos que traduzam o exercício do direito que a este pertence[13].

Tais actos só alcançam relevância modificativa quando por via judicial ou extrajudicial são levados ao conhecimento do possuidor. Como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, “o detentor há-de tornar directamente conhecida da pessoa em cujo nome possuía a sua intenção de actuar como titular do direito[14]”.

Refere Durval Ferreira que “não deve bastar, para ser relevante uma inversão do título pelo detentor, que apenas se constate um comportamento exteriorizador (declarativo) do novo animus do detentor e o seu conhecimento pelo possuidor mediato: haverá que exigir algo mais[15]”. E continua, dizendo que “tem que haver uma oposição formal, por meios notificativos directos e levados ao conhecimento do possuidor[16]”.

“Não bastará”, por isso, “que o detentor emita em público, perante outras pessoas, a pretensão de se considerar como dono[17]”.

Também Orlando de Carvalho ensina que “a declaração tem que ser levada ao conhecimento do possuidor (ainda que com funcionamento da teoria da recepção), e não apenas para que a posse do inversor seja pública, mas para que a própria inversão se verifique e, por conseguinte, se adquira a posse[18]”.

“O que se pretende é que, sem ambiguidade se transmita ao detentor do direito em cujo nome se possuía, a modificação da atitude, manifestando-lhe a intenção de passar a actuar sobre a coisa como titular do direito e já não como mero detentor[19]”

Ora, o que ficou provado é que os recorridos apenas tornaram pública a sua intenção de agir como possuidores e proprietários perante os arrendatários (vide factos provados sob os n.os 29º, 30º, 31º e 34º).

Não há, pelo contrário, qualquer prova produzida no sentido de tal oposição à posse dos primitivos autores ter sido realizada directamente em relação a estes (vide factos provados sob os n.os 7º, 8º, 9º e 51º).

Poder-se-á, pois concluir que os réus e seus antecessores mantiveram-se no prédio por mera tolerância dos adquirentes, tal como resultou provado, pelo que não podem deixar de ser havidos como meros detentores ou possuidores precários. E apenas poderiam transformar-se em possuidores, caso tivesse ocorrido a inversão do título de posse.

A inversão da posse dá-se quando ocorre uma oposição por parte do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse (vide artigo 1265º).

Não resultaram provados quaisquer actos positivos por parte dos recorridos contra a recorrente ou contra os primitivos autores que exteriorizassem a vontade de opor uma posse própria à posse em nome de quem eram detentores.

Tal oposição tem que ser directa e formal, no sentido de uma declaração inequívoca, devendo ser levada directamente ao conhecimento do possuidor.

Igualmente não resultou provado qualquer acto de terceiro capaz de transferir a posse para os Recorridos ou seus antecessores.

Sendo assim, não ocorreu qualquer inversão do título da posse por parte dos Recorridos e/ou seus antecessores.

5.

Aqui chegados, importará então analisar se os ditos réus terão adquirido o direito de propriedade sobre o imóvel por usucapião.

Aquisição do direito de propriedade sobre o imóvel por usucapião, por parte dos réus.

Como é sabido, a posse traduz-se num direito real provisório, sujeito a extinguir-se se o proprietário vier reivindicar triunfantemente a coisa sobre que se exerce o poder de facto. Mas a tutela provisória conferida ao possuidor pode converter-se em definitiva: desde que a situação possessória se prolongue por certo período de tempo, dará origem ao nascimento de um direito real definitivo – aquele, precisamente, que corresponde aos poderes que o possuidor vinha exercendo sobre a coisa[20].

A verificação da usucapião depende de dois elementos: da posse e do decurso de certo período de tempo.

Para conduzir á usucapião, a posse só tem de revestir duas características essenciais, que são ser pública e pacífica, (artigos 1293º, alínea a), 1297º e 1300º, n.º 1) relevando as restantes características – boa-fé ou má-fé, titulada ou não titulada – unicamente para efeitos do prazo necessário a que a mesma se complete.

Ora, como ficou demonstrado, os réus, (QQ e mulher), a partir da aquisição do prédio pelos primitivos autores, deixaram de ser seus possuidores, embora nele se mantivessem, com desrespeito ao que havia sido decido pelo STA, como detentores.

Não havendo posse por parte destes réus ou pelos seus sucessores sobre o aludido prédio, fica desde logo afastada a possibilidade de aquisição da propriedade do dito prédio pelos referidos réus, uma vez que jamais se poderia verificar a usucapião.

Mas ainda que, por mera hipótese, se aceitasse a tese do acórdão recorrido, a posse dos réus, a partir da aquisição levada a cabo pelos autores, deixou de ser titulada, passando a ser de má-fé (não só pelo efeito da presunção derivada da falta de título – nº 2 do artigo 1260º, mas também porque não podiam desconhecer que, ao fazê-lo, prejudicavam os direitos do proprietário adquirente – nº 1 do artigo 1260º do CC).

Contudo, como se disse, a posse para efeitos de usucapião só tem de revestir duas características essenciais, que são ser pública e pacífica, relevando as restantes características – boa-fé ou má-fé, titulada ou não titulada – unicamente para efeitos do prazo necessário a que a mesma se complete.

Ainda que a posse tivesse sido exercida de modo a poder ser conhecida pelos interessados (artigo 1262º) e adquirida sem violência (artigo 1261º), ou seja demonstrada a publicidade e pacificidade da posse dos recorridos, a usucapião só poderia dar-se ao fim de 20 anos, tratando-se de posse não titulada e de má – fé, de harmonia com o disposto no artigo 1296º, do CC.

5.1.

Teria a alegada posse dos réus durado o tempo necessário à aquisição por usucapião?

Como se referiu, tendo os referidos PP e mulher adquirido o imóvel por arrematação em hasta pública em 19 de Dezembro de 1968, a falecida RR pretendeu a anulação desta arrematação e consequente venda, pretensão que acabou por ser rejeitada por Acórdão do Tribunal Pleno do STA, que transitou em julgado a 26/10/1977.

Ora, como é sublinhado pelo acórdão recorrido, apesar de os primitivos proprietários, QQ e mulher, terem continuado na posse do prédio durante os anos em que tal questão se encontrou pendente em tribunal, tal posse não poderá ser contabilizada para efeitos de aquisição por usucapião.

Em matéria de usucapião, o legislador limitou-se a dizer serem aplicáveis as disposições referentes à suspensão (artigo 318º e seguintes) e interrupção da prescrição (artigos 323º e seguintes), com as necessárias adaptações (artigo 1292º).

A prescrição interrompe-se com a citação ou notificação judicial de qualquer acto que exprima, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito, não voltando o prazo a correr enquanto não passar em julgado a decisão que puser termo ao processo (artigos 323º, nº1 e 327º, nº1, do CC)[21].

Assim, só com o trânsito em julgado da decisão que rejeitou a sua pretensão à anulação da venda, os Autores poderiam invocar a sua aquisição para reclamarem a entrega do prédio, e só a partir de então, os adquirentes podem ser censurados pela sua inércia em actuar em sentido consonante com o seu adquirido direito de propriedade.

Face a tal acto interruptivo, a duração da posse até aí exercida torna-se irrelevante para a aquisição prescricional.

Daí que, só a partir de 26/10/1977, assumam relevância os actos praticados pelos Recorridos.

A este propósito, resultou provado que, desde data não concretamente apurada, mas posterior a 1962 e até Fevereiro de 1998, QQ e depois sua mulher RR intitularam-se donos do prédio, arrendando a terceiros algumas das suas partes componentes, cobrando aos inquilinos as respectivas rendas (vide facto provado n.º 29).

Tal facto deve, porém, ser interpretado conjugadamente com a restante matéria de facto provada (Factos 23º, 32º, 33º e factos 31º, 22º e 48º).

Desde logo, importa salientar que não ficou provada a data concreta dos contratos de arrendamento celebrados por QQ e sua mulher.

De qualquer modo, não poderá deixar de se tomar em conta que, no período a que tal facto se reporta (entre 1962 e Fevereiro de 1998) está incluído o período de 1962 até 19/12/1968, data da arrematação, e o período que decorre desde esta data até 27/10/1977, data do trânsito em julgado do acórdão do Pleno do STA.

Como se disse, desde 1962 a Outubro de 1977, os antepassados dos ora recorridos, EE e FF, poderiam fazer o que quisessem e entendessem, celebrando tantos arrendamentos quantos lhes apetecessem.

Para além disso, apenas ficou provado, em relação à EE, que passou a praticar os factos descritos no ponto 29º a partir de data não concretamente apurada (vide facto n.º 31º).

Ficou ainda provado que nenhum dos actuais (alegados) arrendatários, ora Recorridos, se encontrava na propriedade à data da adjudicação desta aos primitivos autores e também que os que já lá estavam quando ela foi adjudicada (19/12/1968), abandonaram a mesma desde 1977 a 1990 (factos provados 22º e 48º).

Assim, o que consta do facto 29º terá necessariamente de ser conjugado com a restante matéria provada, nomeadamente com o facto n.º 23, ou seja, a celebração de novos contratos de arrendamento por parte dos antecessores dos réus/recorridos, no período genérico entre 1962 e 1998, a que se reporta o facto 29º, apenas ocorreu após Outubro de 1983.

Como se disse, no período que se situa desde data não concretamente apurada mas posterior a 1962 até Fevereiro de 1998, (facto 29º), encontra-se abrangido um período em que os Recorridos EE e FF e seus antepassados eram efectivamente proprietários e possuidores do imóvel sub judice (desde 1962 até 26/10/1977), podendo celebrar legitimamente contratos de arrendamento.

Esses arrendamentos foram terminando, desde 1977 a 1990 (facto 48).

Mas entre 26/10/1977 e Outubro de 1983 não se provou que os recorridos e/ou os seus antepassados tenham celebrado quaisquer contratos de arrendamento, pois que somente se provou que os novos arrendamentos tiveram início posterior a Outubro de 1983 (factos 23º, 32º e 33º). E mais nenhuns actos exercidos sobre a propriedade por parte dos Recorridos EE e FF e/ou dos seus antecessores foram dados por provados (facto n.º 40º).

Donde, qualquer prazo que se queira fazer valer, com relevância para a usucapião, só pode contar-se, por tudo o que atrás se disse, a partir da data em que se provasse terem sido celebrados os alegados contratos de arrendamento, mas apenas a partir da decisão do Supremo Tribunal Administrativo.

Como se deixou dito e resulta expressamente do artigo 1290 do Código Civil, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título (caso isso tivesse acontecido), ou seja, no caso dos autos, quando muito Outubro de 1983 (vide facto 23º).

Tratando-se de posse titulada e de má – fé, como ficou demonstrado, a usucapião só poderia dar-se ao fim de 20 anos, nos termos do artigo 1296º do Código Civil.

Sendo assim, contando 20 anos desde Outubro de 1983, chega-se a Novembro de 2003.

Uma vez que a presente acção foi instaurada em 18 de Junho de 2002, devendo considerar-se interrompida a prescrição aquisitiva cinco dias após a sua instauração, nos termos dos artigos 323º, n.º 2 e 1292º, ambos do Código Civil, não decorreram vinte anos desde a referida data (Outubro de 1983) até à data em que foi proposta a acção (18/06/2002).

Também, com este fundamento, sempre estaria afastada a usucapião, pelo que se não pode atribuir a propriedade do imóvel aos Réus/recorridos com esse título, improcedendo logicamente a reconvenção que estes haviam deduzido, devendo os autores ser absolvidos do pedido reconvencional.

6.

Ficou demonstrado que os alegados contratos de arrendamento celebrados pelos réus e seus antecessores nunca foram autorizados pelos primitivos autores e pela ora Recorrente.

Como tal, tendo sido celebrados por quem não era proprietário ou titular de qualquer direito que lhes permitisse dar de arrendamento, a ocupação por parte dos actuais arrendatários é ilegítima.

Devem, pois, ser condenados na entrega do imóvel, livre de pessoas e bens.

7.

Concluindo:

I- Em acção de reivindicação, demonstrada a aquisição do prédio por contrato e encontrando-se o mesmo registado em nome dos autores – cujo ónus da prova sobre os mesmos recai –, gozam estes da presunção de que são os titulares do direito de propriedade sobre o aludido prédio, invertendo-se o ónus da prova para os demandados, a quem compete provar a inexactidão do registo ou demonstrar que, não obstante, vieram, posteriormente, a adquirir o prédio por usucapião.

II- A aquisição, por arrematação em hasta pública, da qual veio a ser interposto recurso com efeito suspensivo, pode ser registada provisoriamente – com a certidão de arrematação, nos termos do artigo 92º, n.º 1, alínea a), do CRP –, registo que será convertido em definitivo com o trânsito em julgado da decisão que julgue o recurso improcedente.

III- Com a aquisição referida em II opera-se também a transmissão da posse, ainda que, após aquela, o prédio continue a ser ocupado por terceiros ou pelo anterior alienante, os quais são meros detentores.

IV- O constituto possessório não exige um acto material ou simbólico (traditio) para a transmissão da posse.

V- São pressupostos da aquisição originária da posse, nos termos do artigo 1263º, alínea a), do CPC, (i) o exercício de actos materiais correspondentes ao exercício do direito (ii) a sua prática reiterada e (iii) a publicidade.

VI- Actos materiais são aqueles que incidem directa e materialmente sobre a coisa, por oposição aos actos jurídicos que, pela sua natureza, são insuficientes para demonstrar a existência de um poder de facto sobre a coisa.

VII- A celebração de contratos de arrendamento, após o trânsito em julgado da decisão de adjudicação, pelo(s) anterior(es) proprietário(s) e o recebimento das rendas só conduz à posse (mediata) daquele(s), se for pública.

VIII- Tal posse não é pública se não foi do conhecimento da generalidade dos interessados, como o sejam os adquirentes e seus sucessores.

IX- Os actos de mera tolerância só conduzem à posse se tiver havido inversão do título da posse, traduzida não só num comportamento exteriorizador do novo animus do detentor, mas numa oposição directa e formal (no sentido de uma declaração inequívoca), levada directamente ao conhecimento do possuidor.

X- Para conduzir à aquisição da propriedade, por via da usucapião, a posse tem de revestir duas características: ser pública e pacífica. Os restantes caracteres – ser de boa ou de má - fé, ser titulada, ou não – influem apenas no prazo (artigos 1258º a 1262º, 1287º e 1294º a 1207º, todos do CC).

XI- A posse não titulada e de má - fé só conduz à aquisição por usucapião se se mantiver por 20 anos.

XII- A prescrição aquisitiva considera-se interrompida decorridos que sejam 5 dias após a instauração da acção (artigos 323º, n.º 2 e 1292º, ambos do CC).

8.

Pelo exposto, na procedência da revista, revoga-se o douto acórdão recorrido, decidindo-se:

a) - Reconhecer o direito de propriedade dos primitivos Autores, AA BB e CC, relativamente ao prédio urbano identificado no artigo 1º da petição inicial, direito de propriedade que se transmitiu em exclusivo à ora Autora, adquirente habilitada, DD, L.da.

b) - Condenar os Réus, EE e marido, FF, HH, L.da, JJ, L.da, KK, L.da, LL, L.da, MM; NN e OO, a reconhecerem o direito de propriedade da ora Autora, adquirente habilitada, DD, L.da sobre o referido imóvel.

c) – Condenar os referidos réus a entregarem o imóvel à Autora, livre e devoluto de pessoas e bens.

Julgar improcedente a reconvenção deduzida pelos 1.os Réus/Reconvintes EE e marido, FF, absolvendo a ora Autora e demais Réus/Reconvindos dos pedidos reconvencionais.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 7 de Fevereiro de 2013

Granja da Fonseca (Relator)

Silva Gonçalves

Ana Paula Boularot

[1] Santos Justo, Direitos Reais, 4ª edição, página 284; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 2ª edição, páginas 112/113; Manuel Rodrigues, A Reivindicação no Direito Civil Português, na RLJ, ano 57º/114; Oliveira Ascensão, Direitos Reais, 4ª edição, página 373, Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 2ª edição, página 252.

[2] Segundo o nº1 do artigo 824º, a venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.

[3] Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume III, Contratos Em Especial, página 22.

[4] Com efeito, no âmbito dos documentos para servir de base a registos provisórios por natureza, surge a aquisição por arrematação judicial.

Logo após o acto da praça, o arrematante pode imediatamente obter um título – a certidão de arrematação – e com ele efectuar o registo provisório de aquisição (artigo 92º, n.º 1, alínea a) do Código do Registo Predial).

Este registo provisório é convertido em definitivo com base no título de arrematação (artigo 905º CPC).

[5] Vide Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, página 315.

[6] Vide Ac. STJ de 13/03/2008, Revista 30/08 – 2ª Secção – Conselheiro Pereira da Silva.

[7] Vide Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado Volume III, 2ª edição, página 27; Santos Justo, Direitos Reais, 4ª edição, página 196.

[8] Cfr., neste sentido, Durval Ferreira, obra citada, páginas 36 e 37“se o detentor ocupa o prédio, mas paga rendas a B. porque celebrou arrendamento com ele, como sendo este o senhorio, e este recebe as rendas, ou participa o arrendamento às Finanças – então A. manifesta o ânimo de arrendatário, de possuidor (através do corpus de vivência habitacional), em nome alheio (de B) e B. manifesta o ânimo do domínio, e possui, a tal imagem, por intermédio do dito corpus daquele”.

[9] Cfr., neste sentido, “Direitos Reais”, Álvaro Moreira e Carlos Fraga, Almedina, páginas 178 e 182.

[10] Nem sempre o possuidor actua directamente sobre a coisa que controla fisicamente. Nalguns casos, a coisa é detida por um terceiro, que age em nome de um possuidor. Não obstante a coisa estar fisicamente com o detentor, o possuidor continua a ter a posse, exercida através de outrem (posse mediata ou com intermediação).

[11] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, anotação 4ª ao artigo 1263º e anotação 3ª ao artigo 1262º; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, página 461; Henrique Mesquita, Direitos Reais, página 85.

[12] Vide Santos Justo, Direitos Reais, 4ª edição, página 179; Orlando de Carvalho, Introdução à Posse, RLJ, ano 123, n.º 3792, página 73 e Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, página 284.

[13] Manuel Henrique Mesquita, Direitos Reais, Sumários das Lições, página 86.

[14] Código Civil Anotado, Volume III, 2ª edição, página 30.

[15] Posse e Usucapião, 3ª edição, página 213.

[16] Obra citada, página 214.

[17] Obra citada, página 216.

[18] Introdução à Posse, RLJ, ano 124, n.º 3810, página 263.

[19] Ac. STJ de 24/11/2009, Revista 277/2002 – 1ª Secção, Garcia Calejo.

[20] Henrique Mesquita, Direitos Reais, Sumários das Lições, página 98.

[21] J. Dias Marques defende a atribuição de valor interruptivo aos casos de litigio sem citação relativamente à prescrição aquisitiva, “por tal modo que se o sujeito afectado por uma posse alheia, faz valer o seu direito não através da propositura de uma acção e consequente citação do possuidor mas através de outros meios processuais como a reconvenção, a excepção ou a intervenção de terceiros, deve igualmente entender-se que ainda assim o prazo prescricional ficará interrompido - “Prescrição Aquisitiva”, Vol. II, Lisboa, 1960, página 165.