4FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Errada subsunção jurídica [pugnando no sentido de ser a mesma absolvida e, ao invés, condenada a Autora a fazer as obras (pedido reconvencional); sub-questão do abuso do direito suscitada pela Autora relativamente a esta última pretensão]?
Desde já se adianta – e releve-se o juízo antecipatório! – que se reconhece parcial razão à Ré/recorrente, mais concretamente quando clama pela sua absolvição.
Senão vejamos.
Recorde-se que pela sentença recorrida foi dada procedência ao pedido de resolução do contrato com fundamento na causa alegada na p.i., a saber, o “não uso do locado” pela Ré há mais de um ano.
Acontece que da factualidade apurada [cf. facto “provado” sob “5.”] apenas resultava direta e expressamente que «A loja, aludida em 3, encontra-se encerrada ao público desde data não concretamente apurada, mas há mais de 10 anos». [com destaque da nossa autoria]
Ora, é de meridiana clareza o “não uso” de uma loja e o estar a mesma “encerrada ao público” serem situações materialmente distintas e com significados práticos diferentes.
Desde logo pode um estabelecimento estar encerrado ao público, mas tal não corresponder ou traduzir um não uso do locado onde aquele está instalado.
Atente-se que não resultava do contrato de arrendamento ajuizado qualquer obrigação concreta e expressa de manter o estabelecimento aberto ao público…
Acresce que a semântica ainda releva, sendo que só uma análise casuística permitirá definir se um encerramento ao público corresponderá (ou não) a um “incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento” [cf. corpo do proémio do nº2 do art. 1083º do C.Civil].
E com isto já se adivinha qual a tese por nós perfilhada neste particular da interpretação.
Preceitua o art. 1083º do Código Civil o seguinte:
«1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente quanto à resolução pelo senhorio:
- a)A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
- b)A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
- c)O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
- d)O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072.º;
- e)A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.
(…)»
Este normativo enumera, exemplificativamente, casos de resolução do contrato quando esta é invocada pelo senhorio; no regime anterior, atendendo ao disposto nos arts. 1093º do C.Civil e 64º do Dec. Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro (RAU), vigorava um numerus clausus de causas de resolução.
Com efeito, o legislador optou por estabelecer uma cláusula geral de incumprimento, frequentemente identificada como “justa causa”[3], ao consagrar no nº 2 do art. 1083º do C.Civil que é fundamento de resolução o “incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do contrato de arrendamento”.
Face a tal, a doutrina e a jurisprudência divergem quanto a saber se as alíneas do nº 2 deste normativo são de funcionamento autónomo[4] ou se têm de ser conjugadas com a referida cláusula geral (“de justa causa subjetiva”) constante do proémio do nº 2.[5]
Parece-nos ser de perfilhar a tese referida em segundo lugar, mais concretamente com o sentido de que se é sempre necessário que o incumprimento que confere direito à resolução seja, de per si, grave é ainda imprescindível que seja complementado com “o conceito indeterminado de inexigibilidade, da manutenção do arrendamento”.[6]
Que dizer no caso vertente?
Será que in casu a factualidade efetivamente “provada” permite concluir que a Ré não usa o locado por mais de um ano, sendo que esse incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, tornava inexigível à Autora a manutenção do contrato de arrendamento?
A nossa resposta a ambos os termos da interrogativa é negativa, e por várias ordens de razão.
Senão vejamos.
Desde logo, porque cremos que não é legítimo na circunstância falar de um não uso do locado.
Temos presente que o conceito de não uso, previsto nesta al. d) do nº 2 do art. 1083º, engloba, com a sua formulação genérica, não apenas o conceito de encerramento, utilizado no art. 64º, nº 1, al. h) do RAU, como também o de desabitação constante da al. i) da mesma disposição legal.
Sucede que se trata de um conceito normativo e não meramente naturalístico, pelo que para apurar o seu alcance importa ter em conta as circunstâncias do caso concreto, nomeadamente a natureza do local arrendado, o fim do próprio arrendamento, o grau de redução de atividade, a respetiva origem e inerente justificação, bem como o seu carácter temporário ou definitivo.[7]
De referir que a este propósito se deve considerar que a utilização da expressão não uso substitui com vantagem o termo encerramento ou a expressão conservar encerrado dos diplomas anteriores, isto na medida em que o encerramento, como de resto a cessação da atividade, eram meros índices ostensivos ou factos reveladores do que, no fundo, se traduzia no não uso do espaço arrendado – e é este não uso que, na sua essência, torna inexigível a manutenção do arrendamento por parte do senhorio, e justifica a rutura contratual, pois a não utilização sujeita o prédio a desgaste e deterioração que causa dano digno de tutela.[8]
Feita esta breve rememoração dogmática, revertendo-a ao caso ajuizado, será então tempo de afirmar que na circunstância não ocorreu sequer uma desativação do locado, ou uma sua não utilização efetiva para o fim comercial.
É que não obstante a “loja” (rectius, “locado”) estar encerrada ao público desde há pelo menos 10 anos [cf. facto “provado” sob “5.”], com a sua porta de acesso para a via pública (pela Travessa ...) sempre fechada e com uma montra que se encontra entaipada com uma cortina opaca [cf. facto “provado” sob “6.”], também se apurou que no interior dessa “loja” (rectius, “locado”), encontram-se várias caixas de sapatos junto à montra, charriots de número não concretamente apurado, quer com roupa pendurada, quer vazios [cf. facto “provado” sob “7.”], e bem assim que no interior dessa “loja” (rectius, “locado”) se encontra instalado um espaço de escritório, com duas secretárias, um computador e uma impressora [cf. facto “provado” sob “8.”].
Ademais se apurou que essa “loja” (rectius, “locado”) pode ser acedida através das “lojas” sitas na Rua ..., ...”, onde se comercializam roupa e calçado, respetivamente, as quais são geridas pela Ré, na qualidade de “inquilina” [cf. facto “provado” sob “9.”].
Isto é, entendemos que o conjunto da factualidade apurada permite concluir que a Ré explora no local um estabelecimento comercial que se estendia pelas “lojas” com acesso pelos nos de polícia “46” e “48” da Rua ... e pela “loja” com acesso pelo no de polícia “40” da Travessa ... [cf. também o facto “provado” sob “3.”], sendo este último o locado ajuizado, que o mesmo é dizer, conclui-se que o locado se integrava e formava a mesma e única unidade comercial da Ré, estando interligadas entre si todas as referenciadas “lojas”, havendo acesso interior entre as primeiras e a segunda (e vice-versa).
Esta é uma situação que resulta perfeitamente evidenciada pelas fotografias que se encontram nos autos, designadamente que acompanham o Relatório Pericial e as que foram obtidas na Inspeção Judicial ao local.
Embora os arrendamentos das “lojas” tenham sido autónomos no tempo, na medida em que ao locado se acede interiormente pelas ditas demais “lojas”, resulta assim que a Ré tendo operado o encerramento do acesso à “loja” (rectius, “locado”) ajuizada, pelo exterior, desde há pelo menos 10 anos, tem nesta “loja” o armazenamento ou depósito de mercadorias do seu (único) estabelecimento comercial, e um espaço de escritório do mesmo.
Feita esta contextualização, acrescentamos agora e ainda que, s.m.j., o comércio das empresas não se confina à parte das vendas.
Pelo que, a armazenagem ou depósito de mercadorias e os atos administrativos e contabilísticos associados à atividade (“escritório”), não deixam de ser uma atividade do comércio da Ré.
Atente-se que o contrato de arrendamento daquele espaço não circunscreveu a utilização do locado a estabelecimento de venda de bens “ao público”, nada havendo na lei que impeça que o mesmo possa ser também utilizado para as ditas vertentes do comércio da Ré[9], mormente quando funcionalmente dependentes e instrumentais da mesma, acessórias, e com ela intimamente relacionadas.
Já à luz do regime pretérito se entendia que o arrendatário conserva o prédio encerrado «(…) quando não o usa, sendo que o «não uso» deve ser entendido de acordo com a razoabilidade e com o princípio da boa fé. Assim, não há uso do prédio quando o locatário se limita a abrir portas e janela ou a ocupar a montra com exposição de artigos relativos ao comércio exercido noutro local. Mas já há uso do prédio quando o locatário de prédio arrendado para o exercício de comércio «de porta aberta» aplica o locado a armazém ou escritório».[10]
Sendo certo que, na circunstância, embora tenha havido cessação da venda ao público naquela concreta “loja” (rectius, “locado”), atentas as ditas outras vertentes da atividade da Ré aí desenvolvidas, tal não é de molde a equiparar o sucedido ao não uso, porquanto, face à atividade que normalmente existe nas demais lojas” contíguas e interligadas [cuja “senhoria” é igualmente a Autora], resulta que a aqui Ré/recorrente continua globalmente a desenvolver a atividade comercial que está contratualizada com a Autora.
Na verdade, parece-nos na circunstância ser decisivo e determinante ter-se apurado que existe no local um estabelecimento comercial único da Ré aqui recorrente, o qual se divide e estende pelo conjunto das “lojas” arrendadas pela mesma Autora/senhoria.
Donde, não existe uma não utilização do locado para efeitos do art. 1083º, nº2, al.c) do C.Civil.
Por outro lado, ainda que não tenha resultado provado que o encerramento daquela “loja” se tenha ficado a dever às infiltrações de água provenientes do terraço do andar de cima [cf. facto “não provado” sob a al. “a.”, que subsistiu enquanto tal], não deixa de se encontrar uma justificação nos “visíveis indícios de infiltrações de água” a que alude o facto “provado” sob “11.”], nada permitindo concluir que se trata ou tratou de um encerramento “definitivo”.
Ademais, ainda que se entendesse que estava efetivamente perfetibilizado na circunstância o fundamento de resolução do contrato da não utilização do locado previsto no art. 1083º, nº2, al.c) do C.Civil, cremos que então esbarraria a pretensão de resolução na complementar verificação da “inexigibilidade da manutenção do arrendamento”.
É que a inexigibilidade em causa tem de ser aferida considerando a sua gravidade e consequências, sempre ponderadas à luz do princípio geral da boa fé (cf. art. 762º, nº 2 do C.Civil).
Ocorre que a aqui Ré/recorrente continua globalmente a desenvolver a atividade comercial que está contratualizada com a Autora, e não resultou provado que esteja a ocorrer qualquer desvalorização do locado por força ou em consequência do apurado “encerramento”.
Nem, aliás, se pode dizer que está a ocorrer um desaproveitamento económico dos recursos materiais existentes.
Salvo o devido respeito, nas concretas circunstâncias do caso, é de conceder provimento ao recurso, revogando-se a decisão recorrida.
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Assente isto, vejamos agora se procede também o outro fundamento recursivo da Ré/recorrente, qual seja, o do ser condenada a Autora a fazer as obras, isto é, que devia ter sido dada procedência ao pedido reconvencional.
Recorde-se que a decisão recorrida quanto a este particular assentou no entendimento de que a extinção do contrato «(…) impede, por sua vez, qualquer condenação a realizar obras em benefício de um contrato prestes a extinguir-se», acrescendo existir um relevante desequilíbrio económico entre o custo das obras reclamadas na reconvenção da Ré e o valor contratual da renda auferida pela Autora, pelo que face à relevância dessa desproporção, dar procedência à pretensão da Ré/reconvinte traduzir-se-ia «(…) num encargo desajustado e economicamente desequilibrado, que ultrapassa os limites da razoabilidade contratual e contraria o princípio da boa-fé - cf. artigo 762.º, n.º 2 do Código Civil», termos em que se concluiu no sentido de que a reconvenção não poderia deixar de ser julgada improcedente.
Tendo em conta a decisão imediatamente antecedente – de revogação da decisão recorrida quanto ao particular da decretada resolução do contrato de arrendamento, isto é, no sentido de que subiste agora o contrato de arrendamento – naufraga ipso facto o argumento da decisão recorrida assente na extinção do contrato.
Mas será que deve agora proceder o pedido reconvencional sem mais?
Ou será que se mantém/subsiste o argumento da sua (necessária) improcedência face ao aduzido desequilíbrio económico entre o custo das obras reclamadas na reconvenção da Ré e o valor contratual da renda auferida pela Autora?
De referir que a A./recorrida, nas suas contra-alegações, complementa esta última linha de entendimento com a invocação do abuso do direito (na modalidade do desequilíbrio do exercício jurídico).
Vejamos.
Em nosso entender – e releve-se o juízo antecipatório! – assiste nesta parte razão à A./recorrida.
Não propriamente por não ter resultado provado que a Ré tivesse avisado a Autora da necessidade das obras [como também invocado nas contra-alegações, tendo em conta o facto “não provado” sob a al. “b.”, que subsistiu enquanto tal], por reporte ao disposto nos arts. 1032º e 1033º do C.Civil e art. 9º do RAU: tal só permite sustentar que a Autora não havia entrado em incumprimento antes da propositura da ação, já não que a mesma não pudesse ou devesse ser condenada em sede judicial.
Na verdade, tendo sido comunicada expressa e formalmente com a dedução do pedido reconvencional a necessidade das obras, como efeito de ter resultado provado na ação a efetiva e positiva existência dos defeitos/vícios, impõe-se à Autora/senhoria, ab limine, o dever legal de realizar as obras de reparação das “infiltrações”.
Isto porque infiltrações de água são, de forma pacífica consideradas defeitos estruturais ou de conservação, enquadrando-se como obras necessárias, normalmente da responsabilidade do senhorio ex vi do disposto nos arts. 1031º, al. b) e 1036º, nº 1 do C.Civil.
Não obstante o vindo de dizer, entendemos que in casu se verifica efetivamente um desequilíbrio no exercício, por ser injustificadamente oneroso exigir a efetivação das obras.
Consabidamente, a doutrina portuguesa identifica várias figuras típicas de abuso do direito, entre elas precisamente o desequilíbrio no exercício.
Atente-se que de acordo com a lição de ilustre tratadista[11], o desequilíbrio no exercício corresponde a um tipo extenso e residual de atuações inadmissíveis, por abuso contrário à boa-fé, sendo que, particularmente quanto à desproporção entre a vantagem do titular e o sacrifício por este imposto a outrem, importa não olvidar que a desproporção entre a vantagem do titular e o sacrifício por este imposto a outrem só releva quando existe uma grande vantagem para uma pessoa à custa de outra e isso sem que se apresente uma especial justificação para tanto; deverá haver uma desconexão (uma desproporção) entre as situações sociais típicas prefiguradas pelas normas jurídicas que atribuem direitos e o resultado prático do exercício desses direitos.
Não olvidamos que dogmaticamente esta figura só ocorre quando o titular exerce formalmente um direito, causando um sacrifício excessivo e desproporcionado à contraparte, sem justificação funcional, isto é, sem correspondência com o fim económico-social do direito exercido.
Sendo certo que tal não seria abstratamente o caso, na medida em que o direito do arrendatário a exigir obras corresponde ao núcleo funcional do arrendamento (gozo do locado em condições adequadas).
Ao invés, obras muito caras no confronto com uma renda baixa podem gerar uma situação de abuso do direito, mormente quando se verifica um caso de puro desequilíbrio objetivo.
O que cremos suceder no caso vertente.
É que estão em causa, ao que se apura, infiltrações sem grande relevância, e mais expressivas em termos estéticos.
Tanto mais que a Ré continua a usar o locado nos termos já sobejamente supra expostos e que não enviou, até à propositura da ação, qualquer comunicação à Autora, a descrever-lhe os indícios de infiltrações [cf. facto “provado” sob “17.”].
Em contraponto, temos agora a pretensão de realização de obras que, de acordo com a perícia realizada, nunca serão inferiores a € 19.065,00.
Ora, a Ré paga mensalmente a título de renda, apenas o valor líquido de € 175,89.
Donde se conclui que para ressarcimento dessas obras, seriam necessários mais de 9 anos de rendas.
Dito de outra forma: se o custo representa um valor desproporcional ao da renda mensal paga, traduz um autêntico abuso do direito, na apontada modalidade do desequilíbrio no exercício.
A jurisprudência, designadamente do nosso mais alto Tribunal, tem vindo a reconhecer o abuso do direito em situações similares à presente.[12]
Entendemos pois, à luz do abuso do direito, ex vi do art. 334º do C.Civil, que a pretensão da realização das aludidas obras por parte da Ré é abusiva, devendo improceder, assim se mantendo, neste concreto enquadramento, essa parte da decisão recorrida.
(…)
