1787/24.0BELRA - Tribunal Central Administrativo Sul

I- Para efeitos de anulação de venda (artigo 257º, nº 1, alínea a) do CPPT) o erro relevante sobre as qualidades do objeto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objeto e aquilo que tiver sido anunciado.

II- Sendo que, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efetuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artigo 838º do Código de Processo Civil.

Acordam, em conferência, na Subsecção de Execução Fiscal e de Recursos Contraordenacionais da Secção do Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Sul:

I- RELATÓRIO

Veio A… Unipessoal, Lda., interpor recurso da sentença proferida pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Leiria, que julgou improcedente a reclamação do ato do órgão de execução fiscal por si apresentado, contra o despacho de indeferimento do pedido de anulação de venda eletrónica de prédio urbano n° 2011.2024.7., penhorado no âmbito do processo executivo n.º 2011202201023209, no qual é executado C….

Nas alegações de recurso apresentadas, a Recorrente formula as seguintes conclusões:

«27

Vício de Consentimento por Erro Essencial (art. 247.º do Código Civil): A Recorrente celebrou o negócio com base em pressupostos erróneos quanto à área, confrontações e características do imóvel, elementos essenciais à formação da sua vontade. Tal erro constitui vício de consentimento, tornando o negócio anulável, nos termos do artigo 247.º do Código Civil.

28

Alteração Substancial das Condições do Negócio Jurídico: A divergência entre a descrição constante da matriz e do registo predial (área de 132m², presença de logradouro e cozinha) e a realidade física do imóvel (construção inacabada, sem logradouro, com apenas 93m² e sem cozinha) representa uma alteração substancial das condições da venda. Isso compromete o equilíbrio contratual e a boa-fé negocial.

29

Ausência de Licença de Utilização (violação do princípio da legalidade urbanística): A inexistência de Licença de Utilização inviabiliza a plena fruição do imóvel para fins habitacionais, contrariando as expectativas legítimas da Recorrente, reforçando o vício de consentimento e a desconformidade da coisa objeto da venda.

30

Responsabilidade da Administração pela Informação Prestada: A Autoridade Tributária e o Serviço de Finanças tinham o dever de assegurar a veracidade e integridade das informações constantes no anúncio de venda. A omissão de factos relevantes e a inconsistência entre os dados divulgados e a realidade material do bem oneram injustamente a Recorrente, configurando motivo legal para anulação da venda (art. 838.º, n.º 1 do CPC).

31

Tempestividade e Boa-Fé Processual da Recorrente: O pedido de anulação foi apresentado dentro do prazo legal. A Recorrente diligenciou pela obtenção de prova junto das entidades competentes, tendo sido impedida de o fazer em tempo útil por razões alheias à sua vontade, agindo sempre de forma diligente e de boa-fé.

32

Relevância Jurídica e Prática da Suspensão do Efeito da Sentença (art. 629.º CPC): A manutenção da venda, com base em pressupostos viciados, representa um prejuízo irreparável para a Recorrente. Assim, deve o presente recurso ser recebido com efeito suspensivo, por força do artigo 629.º do CPC, garantindo-se a reversibilidade do processo até decisão final.

DOS PEDIDOS

Nestes termos, requer:

a) O recebimento do presente recurso de apelação, com efeito suspensivo, nos termos do artigo 629.º, n.º 1, do CPC;

b) A revogação da decisão de improcedência do indeferimento do pedido de anulação da venda;

c) A procedência do pedido inicial, com a consequente anulação do contrato de compra e venda celebrado entre as partes;

d) A condenação do Apelado nas custas do processo.»

A recorrida Autoridade Tributária e Aduaneira, notificada para o efeito não apresentou contra-alegações.

O recurso foi admitido com subida imediata nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.

Os autos foram com vista ao Ministério Público, que emitiu parecer no sentido da improcedência do recurso.

Com dispensa de vistos legais, atenta a natureza urgente do processo, cumpre apreciar e decidir.

II- Fundamentação

Cumpre, pois, apreciar e decidir as questões colocadas pela Recorrente, as quais são delimitadas pelas conclusões das respetivas alegações, que fixam o objeto do recurso.

Assim, na falta de especificação no requerimento de interposição do recurso, nos termos do artigo 635/3 do Código de Processo Civil, deve-se entender que este abrange tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao Recorrente. O objeto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (artigo 635/4 CPC). Assim, todas as questões de mérito que tenham sido objeto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objetiva e materialmente excluídas dessas conclusões e devem considerar-se definitivamente decididas e, consequentemente, delas não pode conhecer o Tribunal de recurso.

Atento o exposto, e tendo presentes as conclusões de recurso apresentadas, importa decidir se a sentença padece de erro de julgamento, na interpretação dos factos e aplicação do direito, ao ter julgado improcedente a reclamação judicial do ato de indeferimento do pedido de anulação da venda executiva apresentado, com fundamento em desconformidade entre as qualidades da coisa anunciada para venda com a realidade existente no local.

II.1- Dos Factos

O Tribunal recorrido considerou provada a seguinte matéria de facto:

«A) Por carta datada de 24 de Julho de 2024, a Reclamante requereu ao Chefe do Serviço de Finanças de Coruche que fosse anulada a venda do imóvel 2011.2024.1.

(Cfr. documento fls. 26 a 31 dos autos)

B) Em 20 de Setembro de 2024 a Direcção de Finanças de Santarém emitiu informação, que mereceu despacho de concordância do respectivo Chefe de Divisão, da qual resulta, nomeadamente que:

“(…)

«Imagem em texto no original»

(…)”

(Cfr. documento fls. 15 e 16 dos autos)

C) O prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Condeixa a Nova sob numero 1…/1…, com a matriz n-° 3…, apresenta anotação datada de 13/3/2013 da qual resulta “Construída uma casa destinada a habitação, composta por r/C amplo e 1.° andar A.C. 132 m2”, impendendo sobre o mesmo penhora datada de 2/11/2022 a favor da Fazenda Nacional no âmbito do processo de execução fiscal n.° 2011201801052764 e apensos.

(Cfr. documento a fls. 19 e 20 dos autos)

D) Por oficio datado de 4 e Agosto de 2024 o Município de Condeixa a Nova remeteu à Reclamante comunicação, da qual resulta o seguinte teor:

“(…)”

(Cfr. documento a fls. 21 e 22 dos autos)

«Imagem em texto no original»

E) A caderneta predial urbana do prédio com o artigo matricial 4…, com concelho de Condeixa-a-Nova, Freguesia do F…, descreve o mesmo como “Casa de habitação composta de: r/C amplo - 1." Andar com 3 divisões assoalhadas, 1 cozinha, 1 casa de banho e 1 varanda.”, constando como área total do terreno o valor de 132 m2.

(Cfr. caderneta predial urbana a fls. 24 e 25 dos autos)

F) A Direcção de Finanças de Santarém emitiu “Edital/Anúncio venda e convocação de credores” constando dali constando, nomeadamente, o seguinte teor:

«Imagem em texto no original»

(…)”.

(Cfr. documento a fls. 52 e 53 dos autos)

G) Em 8 de Julho de 2024 a Direcção de Finanças emitiu o documento “Venda Judicial — Aceitação de proposta” do mesmo constando, nomeadamente, o seguinte teor

“(…)

«Imagem em texto no original»

(…)”.

(Cfr. documento a fls. 118 do PEF)

H) Em 25 de Junho de 2024 a Direcção de Finanças de Santarém emitiu “Auto de adjudicação” do mesmo constando o seguinte teor:

«Imagem em texto no original»

(Cfr. documento a fls. 114 do PRF)»

Quanto a factos não provados, na sentença exarou-se o seguinte:

«Não existem factos não provados com interesse para a decisão da causa.»

E quanto à motivação da decisão de facto, consignou-se:

«A decisão sobre a matéria de facto realizou-se com base na análise do teor dos documentos constantes nos autos, não impugnados, conforme referido a propósito de cada uma das alíneas do probatório.»

Por se entender relevante à decisão a proferir, na medida em que documentalmente demonstrada, ao abrigo do preceituado no artigo 662/1, do Código de Processo Civil (CPC), aplicável ex vi artigo 281º do Código de Procedimento e Processo Tributário (CPPT), adita-se ao probatório o seguinte:

I) O prédio objeto da venda eletrónica a que se refere a alínea G) supra, apresenta-se como um edifício em construção, em tijolo e sem reboco (cf. documento junto com a reclamação sob o nº 3, composto por 1 fotografia a cores, a fls.18 de doc. 005612761, registado em 20-11-2024).

II. 2 Do Direito

A Reclamante e ora Recorrente apresentou a melhor proposta de aquisição do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana da freguesia do F…, concelho de Condeixa-a-Nova, sob o artigo 4… e descrito na Conservatória do Registo Predial de Condeixa-a-Nova sob o nº 1… e viu ser-lhe adjudicado o bem.

Todavia, recusou depositar o preço e apresentou pedido de anulação da venda alegando desconformidade entre as qualidades da coisa anunciada e a realidade existente no local.

O pedido foi indeferido, com fundamento em não ter sido apresentada prova da desconformidade alegada e deste indeferimento do pedido de anulação da venda reclamou judicialmente.

Na sentença proferida pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Leiria a reclamação foi julgada improcedente. Diz no segmento que aqui interessa:

«(…)

No presente caso, perante a alegação do Reclamante, cumpre verificar se se pode considerar que existiu erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado.

Resulta do documento constante na alínea F) do probatório e que consubstancia o anúncio da venda do prédio em causa, a descrição do mesmo, bem como que é desconhecido o estado actual do prédio urbano, alertando-se ainda que a localização visível na internet poderá não corresponder com total exactidão à localização efectiva do imóvel.

O prédio encontra-se descrito no anúncio como tratando-se do artigo 4…, da freguesia do F… concelho de Condeixa a Nova, destinado à habitação com R/C amplo e 1.º andar com três divisões, cozinha, casa de banho e varanda.

Consta ainda do referido anúncio, quanto à área total de terreno, o valor de 132 m2.

Por outro lado, atentando na caderneta predial urbana do prédio, constante na alínea E) da matéria de facto provada, surge idêntica informação.

Analisando ainda o teor da certidão do registo predial, constante na alínea C) do probatório, da mesma consta idêntica localização, constando ainda o valor de área de 132 m2 e a descrição, como sendo casa destinada a habitação, composto por r/C amplo e 1.º andar, fazendo ainda menção ao artigo 4….

Concatenando as informações supra descritas, resulta demonstrado que o imóvel se encontra descrito no anúncio conforme as mesmas.

Com efeito, entre os vários documentos onde se encontra descrito o imóvel em causa, a sua localização, área e descrição não se altera.

É certo que na descrição do anúncio consta que o imóvel se encontra dotado de cozinha, o que resulta também da caderneta predial urbana. Porém, tal informação não resulta do registo predial.

No entanto, é necessário ressalvar a importância dos elementos constantes nas descrições do prédio, tanto no registo predial como na caderneta predial urbana.

Conforme referiu o Tribunal da Relação de Coimbra, em acórdão proferido em 14 de Maio de 2013:

"A propósito do interesse nas indicações fornecidos pelos documentos matriciais e de resisto e eventuais desconformidade das áreas, confrontações ou quaisquer outras circunstâncias descritivas dos prédios, no que concerne ao poder probatório, é unanime na jurisprudência que a certidão de registo apenas faz presumir o direito inscrito e a sua pertença ao respetivo titular, presunção esta que não abrange as circunstâncias descritivas (tais como confrontações e áreas) não perpcecionadas oficiosamente, mas apenas declaradas pelo interessado, o mesmo se passando quanto às certidões matriciais dos imóveis no que toca à sua descrição e ao conteúdo de um prédio numa escritura notarial"

Assim, resulta demonstrado que a realidade descrita no anúncio corresponde à descrição constante na caderneta predial urbana, não se colocando em questão que se trata do mesmo prédio, sendo certo que eventual discrepância de área, confrontações ou descrição não altera a realidade que foi penhorada e que se encontra em venda.

Paralelamente, o Serviço de Finanças cuidou ainda de alertar os interessados que desconhecia o estado actual do prédio, conforme resulta do anúncio constante na alinea F) do probatório.

Desta forma, caberia aos interessados em apresentar proposta, como a ora Reclamante, cuidar de verificar o estado do prédio, deslocando-se ao local, antes de apresentar qualquer proposta, o que não fez.

Desta forma, embora se compreenda que a Reclamante acabou por apresentar proposta para adquirir um prédio que não ia ao encontro das suas expectativas, não se pode concluir que tal erro se tenha ficado a dever à discrepância entre o que foi anunciado e a realidade.

Com efeito, não pode concluir-se que o erro em que possa ter ficado a Reclamante se tenha ficado a dever a alguma conduta do Serviço de Finanças e, como tal, não se pode concluir que a situação em causa tenha qualquer cabimento na previsão do n.° 1 do artigo 838.° do C.P.C.

Desta forma, motivos não subjazem para se colocar em causa a decisão reclamada, sendo forçoso concluir pela improcedência da presente reclamação.

Nas conclusões das alegações de recurso apresentadas alega a ora Recorrente, em suma, ter apresentado a proposta de compra em erro quanto à área, confrontações e caraterísticas do imóvel, elementos que reputa como essenciais à formação da sua vontade.

Alega existir uma divergência entre a descrição do prédio constante quer na matriz quer no registo predial, em que se menciona que o prédio tem uma área de 132m2, logradouro e cozinha e a realidade física do imóvel existente no local: construção inacabada, sem logradouro e sem cozinha, com uma área de apenas 93m2 e ainda que o prédio não possui licença de utilização, não possuindo, assim, condições de habitabilidade.

Termina as alegações pedindo a revogação da sentença, por erro de julgamento de facto e de direito, e consequentemente, do despacho de indeferimento do pedido de anulação da venda executiva.

Vejamos então:

Diz o a alínea a) do nº 1 do artigo 257º do CPPT, que tem por epígrafe precisamente Anulação da Venda:

1- A anulação da venda só poderá ser requerida dentro dos prazos seguintes:

a) De 90 dias, no caso de a anulação se fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado;

No caso em apreço não é controvertida a tempestividade do pedido porquanto a anulação da venda foi requerida com fundamento em erro sobre as qualidades do objeto transmitido por falta de conformidade com o que foi anunciado.

Sobre o erro relevante para efeitos de anulação da venda chamamos à colação o decidido no Acórdão STA de 2017.04.05, proferido no processo nº 0305/17, também citado, nomeadamente, no Acórdão deste TCAS de 2021.05.13, Proc. nº 593/20.6BEALM (ambos disponíveis em www.dgsi.pt), em que foi relatora a atual 1ª Adjunta, no sentido que, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efetuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artº. 838º do Código de Processo Civil.

Deste Acórdão do STA, com a devida vénia, transcreve-se:

(…)

O artº 257º do CPPT, sob a epígrafe «Prazos de anulação da venda» regula não só os prazos para requerer a anulação de venda em processo de execução fiscal mas também os fundamentos de uma tal anulação.

Assim, nos termos do nº1, al. a) do referido normativo anulação da venda poderá ser requerida dentro do prazo de 90 dias, no caso de a anulação de fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado.

Esta norma, nomeadamente no toca às referências feitas aos ónus reais e aos erros sobre o objecto transmitido e sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado, deve ser interpretada em consonância com o nº 1 do art.º 838 do CPC, em que se estabelece que a possibilidade de anulação pode ter por base algum ónus ou limitação não considerado e que exceda os limites normais dos direitos da mesma categoria ( Neste sentido Jorge Lopes de Sousa, no seu Código de Procedimento e Processo Tributário, Àreas Edit., 6ª edição, Volume IV, pag. 176.).

Como vimos, no caso em apreço a anulação da venda foi determinada ao abrigo da alínea a) do n°1 do artigo 257° do CPPT, tendo como fundamento o erro sobre as qualidades do objecto, por o imóvel não apresentar as qualidades reveladas no edital que publicitou a sua venda.

Para efeitos de anulação de venda o erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objecto e aquilo que tiver sido anunciado.

Sendo que, como vêm sublinhando a doutrina e a jurisprudência desta Secção, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (O erro essencial é aquele que levou o errante a concluir o negócio, sendo o erro a causa da celebração do acordo. Ao erro essencial contrapõe-se o erro incidental, ou seja, aquele que influencia apenas os termos do negócio, na medida em que o errante contrataria sempre, independentemente do erro, embora noutras condições. Se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi.)

(HEINRICH EDWALD HÖRSTER, -A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil, Almedina, 1992. , pág. 562)

e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artº. 838º do CPC (Vide Acórdãos da Secção de Contencioso Tributário de 26.03.2014, recurso 1716/13 (Pleno), de 07.12.2011, recurso 598/10 e de 10.07.2013, recurso 1252/12 e Jorge Lopes de Sousa, ob. citada, pag.179.) .

No caso vertente resulta do probatório que na publicitação que foi feita do imóvel para venda, o mesmo foi descrito de acordo com o teor que consta da respetiva matriz predial, ou seja, com as especificações relativas às áreas e respetiva destinação (habitação). Mais consta dessa publicitação uma recomendação de verificação prévia do bem e uma advertência de que essa falta de verificação não constituía fundamento para a anulação da venda.

Mas nada ali se fez constar sobre o estado de abandono e destruição em que se encontrava o imóvel, tendo-lhe sido subtraídos o quadro eléctrico e seus componentes, as caixilharias e as tubagens de água, encontrando-se a porta do edifício fechada com uma parede de cimento.

Ora, prevendo-se na alínea a) do n.° 1 do art. 257.° do CPPT a possibilidade de anulação da venda com base em «erro sobre objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade como que foi anunciado», deverá entender-se que as qualidades do objecto a vender, e não apenas a sua identificação, devem ser anunciados.

O que decorre, aliás, das regras da boa fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art . 227.°, n.° 1, do Código Civil) e toda a actividade da administração pública (arts. 266.°, n.° 2, da CRP) (Lopes Sousa, ob. citada, pag. 121.).

Impunha-se assim que, com a recomendação e advertência feitas, de forma genérica, no anúncio de venda, fosse fornecida também alguma informação sobre o estado do imóvel.

Porque, como bem nota o Ministério Público neste Supremo Tribunal Administrativo, se de facto é imputável ao adquirente e reclamante alguma responsabilidade por não ter verificado o estado do imóvel, também é certo que não é expectável que o imóvel se encontrasse esventrado, mais se parecendo com imóvel inacabado ou em fase de construção, como se alcança dos documentos fotográficos juntos aos autos.

Daí que se entenda que da referida insuficiência e imprecisão do anúncio de venda, que se bastou pela descrição da fracção tal como ela está descrita na matriz predial, resultou omissão de informação relevante para a formação da vontade do comprador, já que o imóvel vendido não reunia as qualidades de um normal imóvel usado e destinado a habitação.

Tanto basta para que se conclua pela desconformidade entre o objecto transmitido e o anunciado, determinante de erro (ainda que incidental) sobre as qualidades do objecto transmitido, o que, como bem decidiu a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, constitui fundamento de anulação de venda subsumível na previsão da al. a) do nº 1 do artº 257º do CPPT.

Volvendo ao caso concreto ora em apreciação, a ora Recorrente veio argumentar que a construção do imóvel em causa não está concluída, não tendo sido emitida a respetiva licença de utilização, não tem cozinha nem logradouro e que ocupa uma área inferior ao anunciado.

E efetivamente, resulta da informação prestada pelo Município e parcialmente transcrita na alínea d) dos factos provados, que foi solicitada uma licença de construção, mas posteriormente não terá sido requerida nem, naturalmente, emitida a correspondente licença de utilização.

Na fotografia junta pelo ora Recorrente com a reclamação apresentada é visível que a obra não foi terminada e que o prédio se apresenta em tijolo, em estado bruto e sem qualquer acabamento ou reboco.

Também nos presentes autos podemos afirmar que se de facto é imputável ao adquirente e reclamante alguma responsabilidade por não ter verificado o estado do imóvel, também é certo que não é expectável que o imóvel se encontrasse [no estado de] imóvel inacabado ou em fase de construção, como se alcança dos documentos fotográficos juntos aos autos.

Daí que se entenda que da referida insuficiência e imprecisão do anúncio de venda, que se bastou pela descrição [do prédio] tal como ela está descrita na matriz predial, resultou omissão de informação relevante para a formação da vontade do comprador, já que o imóvel vendido não reunia as qualidades de um normal imóvel usado e destinado a habitação.

Em face das circunstâncias concretas do caso, também aqui concluímos pela desconformidade entre o objeto transmitido e o anunciado, determinante de erro (ainda que incidental) sobre as qualidades do objeto transmitido, o que constitui fundamento de anulação de venda subsumível na previsão da alínea a) do nº 1 do artigo 257º do CPPT.

Em face do exposto, é de julgar desde já procedente o recurso jurisdicional e, consequentemente é de revogar a sentença recorrida e anular o despacho de indeferimento do pedido de anulação da venda executiva

Relativamente à condenação em custas importa considerar que nos termos dos artigos 527/1 CPC: a decisão que julgue a ação ou algum dos seus incidentes ou recursos condena em custas a parte que a elas houver dado causa (…).

Assim, atento o princípio da causalidade, consagrado no artigo 527/2, do CPC, aplicável por força do artigo 2º, alínea e), do CPPT, as custas são pela Recorrida, que ficou vencida, com dispensa do remanescente da taxa de justiça por não ter apresentado contra-alegações.

Sumário/Conclusões:

I- Para efeitos de anulação de venda (artigo 257º, nº 1, alínea a) do CPPT) o erro relevante sobre as qualidades do objeto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objeto e aquilo que tiver sido anunciado.

II- Sendo que, para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efetuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, podendo esta, no entanto, relevar a nível da indemnização prevista no artigo 838º do Código de Processo Civil.

III- Decisão

Termos em que, face ao exposto, acordam em conferência os juízes da Subsecção de Execução Fiscal e de Recursos Contraordenacionais da Secção do Contencioso Tributário do Tribunal Central Administrativo Sul, em conceder provimento ao recurso, revogar a sentença recorrida, julgar procedente a reclamação e, consequentemente, anular o despacho de indeferimento do pedido de anulação da venda executiva.

Custas pela Recorrida, que decaiu, com dispensa da taxa de justiça nesta instância por não ter apresentado contra-alegações.

Lisboa, 22 de maio de 2025.

Susana Barreto

Lurdes Toscano

Luisa Soares