1987/25.6YLPRT.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

SUMÁRIO (art. 663º n º7 do Código do Processo Civil):

- Se a requerida interpôs acção em que pede que lhe seja reconhecido o direito de preferência sobre o imóvel locado ou, subsidiariamente, a nulidade do negócio celebrado entre a anterior e actual senhoria, o desfecho dessa acção pode vir a afectar o procedimento especial de despejo, critério pelo qual se deve aferir a relação de prejudicialidade entre aquela acção e estes autos;

- Estando o presente procedimento especial de despejo dependente do julgamento da referida acção, anteriormente proposta, considera-se justificada a suspensão da instância;

- Na apreciação sobre a prejudicialidade de uma acção em relação a outra não cabe fazer um juízo de prognose sobre a procedência ou improcedência da primeira.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

I- Relatório

A. .., intentou Procedimento Especial de Despejo contra M..., pedindo a resolução do contrato de arrendamento existente entre as partes, invocando a falta de pagamento das rendas vencidas e devidas dos meses de Junho, Julho, Agosto e Setembro de 2025, num valor total € 1.078,68.

Devidamente citada, a ré deduziu oposição, alegando que não reconhece à requerente a propriedade do imóvel locado, pois intentou uma acção de preferência contra aquele que era o proprietário do locado, a qual corre termos no Juízo Central Cível de Cascais, Juiz 3, com o processo nº 2008/25.4T8CSC, acção que foi registada na CRP. Acresce que desde Junho de 2025, procedeu ao depósito mensal das rendas, através de depósito autónomo na referida acção de preferência. Para que não restassem dúvidas quanto ao carácter liberatório dos depósitos, efectuou depósito na Caixa Geral de Depósitos da área da localização do locado, acrescido de 20%, nos termos e para os efeitos do nº 1 do art. 10412º do Código Civil. Mais alega que habita o locado desde 1974, tendo pago a renda pontualmente, tem 73 anos de idade, está doente e não tem outro local para habitar.

Com a oposição requereu a suspensão da instância com base em causa prejudicial, sustentando que caso obtenha vencimento de causa, passa a ser a única proprietária do locado desde o momento em que exerceu a preferência e depositou o preço da aquisição.

Remetidos os autos ao Tribunal foi a autora notificada para se pronunciar sobre a oposição.

A autora respondeu alegando, além do mais, que aquando da aquisição do locado notificou a ré através de carta registada com aviso de recepção. Reconheceu os depósitos efectuados pela ré, de valor equivalente ao da renda, no processo nº 2008/25.4T8CSC, sem aceitar que tais liquidações consubstanciem o pagamento da renda devida à autora ou uma consignação de depósito de rendas válido. Mais alega que após a convolação da resolução do contrato operada pela autora, a ré procedeu ao depósito equivalente às rendas em dívida dos meses de Junho a Novembro de 2025, na Caixa Geral de Depósitos, acrescido de 20% de penalização por mora. Este depósito, alega a autora, não só configura uma assunção da existência de mora debitoris por parte da ré, como ao mesmo tempo não preenche o requisito previsto no art. 18º, nº 1, e) do NRAU.

Quanto à suspensão da instância requerida pela ré, pugna pelo indeferimento de tal pretensão, defendendo que a decisão que resultar desse processo não surtirá qualquer efeito relativamente à subsistência do contrato de arrendamento neste momento, pois ali está em causa não o gozo do imóvel, mas a sua propriedade. E, caso a ré venha a tornar-se proprietária do imóvel em nada colide com o despejo que agora é requerido. Ao invés, a suspensão da instância traduz-se num injustificado agravamento da situação da autora, que continua privada de qualquer rendimento ou do gozo do locado, já que não vive em casa de seus pais e não tem residência alternativa. Além disso, sustenta a autora, estando no âmbito de um processo especial, criado com a finalidade de possibilitar a recuperação rápida e eficaz do imóvel por parte do senhorio, o processo não deve ser prolongado injustificadamente.

A 24/1/2026, a ré juntou aos autos a certidão que tinha protestado juntar relativa ao processo 2008/25.4T8CSC, que aqui se dá por reproduzida

A 10/3/2026 foi, então, proferido o seguinte despacho:

“Da suspensão da presente instância.

R. de 24-01-2026.

Consigno que, para além da análise do teor da certidão junta pela ré a 24-01-2026, procedei à consulta dos autos n.º 2008/25.4T8CSC, que correm termos perante a Mm.ª Juiz de Direito 3 do Juízo Central Cível de Cascais.

Ora, tais autos foram instaurados a 06-6-2025 pela aqui ré M... contra J….., AA… e contra a aqui autora A

O peticionado reconduz-se aos seguintes pontos:

a) Ser reconhecido à Autora o direito de preferência sobre o imóvel supra identificado e, em consequência, ser reconhecida à Autora o direito de o haver para si, substituindo-se à 3ª Ré [A…];

b) Quando assim não se entenda, ser a permuta celebrada entre os Réus considerada nula e ser reconhecido à Autora o direito à execução específica para aquisição do dito imóvel;

c) Que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que a 3ª Ré, haja feito a seu favor em consequência da aquisição do mesmo imóvel, e outras que possa vir a fazer.

Os três réus deduziram contestações; sendo que tais autos – ao que nos é dado apreender – aguardam saneamento.

Cumpre Decidir.

Tendo presente os intervenientes, o peticionado e o consequente objecto do litígio da presente acção especial de despejo, em análise com o teor da aludida petição inicial do processo n.º 2008/25.4T8CSC, é evidente que a presente acção depende do julgamento desta última, pois que o resultado desta influirá decisivamente o prosseguimento ou não dos presentes autos.

Está assim comprovada a existência de causa prejudicial a impor a suspensão destes autos até ao trânsito em julgado da Decisão a proferir no processo n.º 2008/25.4T8CSC.

Decisão.

Ao abrigo do disposto no artigo 272.º do Cpc e por a presente acção especial estar dependente do julgamento de outra proposta (processo n.º 2008/25.4T8CSC) suspendo os presentes autos até ao trânsito em julgado de Decisão final a proferir no processo n.º 2008/25.4T8CSC.

Sem custas.

Notifique”.

Não se conformando com tal decisão, a autora interpôs o presente recurso, formulando as seguintes conclusões, que se transcrevem:

“a. É censurável a decisão do Tribunal a quo de suspensão do processo sendo que inexiste causa prejudicial entre os presentes autos e o processo 2008/25.4T8CSC por serem distintas, e independentes, as petições aí formuladas.

b. Nos presentes autos o que se discute é a posse e gozo do imóvel, enquanto que no processo 2008/25.4T8CSC o que está a ser decidido é a possibilidade de alteração do titular do direito de propriedade do mesmo.

c. Estão em causa direitos distintos, que não se confundem nem subsistem, necessariamente, coligados, na medida em que a qualidade de proprietário não está directamente, nem necessariamente, ligada à posse e gozo do imóvel, consubstanciando o arrendamento o paradigma desta circunstância.

d. A decisão a proferir no processo 2008/25.4T8CSC verterá, exclusivamente, sobre a possibilidade de alteração do titular do direito de propriedade do imóvel, e não sobre a sua posse, gozo ou fruição.

e. Pelo que a decisão a proferir no processo 2008/25.4T8CSC não poderá ser incompatível, nem contraditória com o despejo imediato da Recorrida, sendo que nada obsta a que esta possa tornar-se proprietária no futuro, mesmo perdendo agora a qualidade de arrendatária.

f. A aquisição do direito de propriedade do imóvel pela Recorrente não fez caducar o contrato de arrendamento em vigor, nem os direitos e obrigações daí resultantes, que se transmitiram para a Recorrente.

g. Paralelamente, os direitos e obrigações da Recorrida também se mantiveram, desta feita em relação à Recorrente.

h. A relação locatícia e os respectivos direitos e obrigações também não caducaram, ou ficaram suspensos, com a interposição da acção 2008/25.4T8CSC.

i. Face ao incumprimento da obrigação de pagamento de renda por parte da Recorrida, a Recorrente exerceu o seu direito legal de resolução extrajudicial do contrato de arrendamento, nos termos do disposto no artigo 1083º, nº 3 do CC.

j. E cessada a vinculação obrigacional ente as partes, cessou, igualmente, o direito de gozo do imóvel pela Recorrida.

k. Em decorrência da recusa de entrega voluntária do imóvel, a Recorrente exerce nos presentes autos o seu direito legal de requerer o despejo da Recorrida.

l. Assente nesta premissa de que nenhum dos direitos e obrigações decorrentes da relação locatícia caducou ou ficou suspensa com a interposição da acção 2008/25.4T8CSC, não é congruente que, agora que se encontra terminada a relação locatícia, venha a decorrência da referida acção ser impeditiva da desocupação imediata do imóvel.

m. E se é pacífico que a acção 2008/25.4T8CSC não foi apta a suspender os direitos e deveres relativos ao contrato de arrendamento, não se pode, em paralelo, admitir que seja apta a suspender apenas este único direito, pertencente à Recorrente, de despejar de imediato a Recorrida e recuperar o gozo do imóvel.

n. Com a agravante de que a sentença a proferir no processo 2008/25.4T8CSC nunca se pronunciará sobre a posse e gozo do imóvel, sendo que não é esse o objecto processo.

o. Uma eventual sentença favorável à Recorrida no processo 2008/25.4T8CSC, apenas poderá fazer retroagir efeitos quanto à titularidade do direito de propriedade do imóvel, mas nada determinará sobre o direito de gozo do mesmo.

p. E por esse motivo, uma eventual sentença favorável à Recorrida não será apta a afetar, limitar ou destruir o fundamento dos presentes autos.

E ainda que assim não fosse, o que somente por cautela de patrocínio se admite, sempre se dirá que:

q. Atendendo aos factos e elementos de prova constantes do processo 2008/25.4T8CSC, não parece haver Fumus boni iuris no que respeita à petição da Recorrida, sendo que:

i. A jurisprudência e doutrina são unanimes quanto à inexistência de preferência no contrato de permuta, face à infungibilidade da prestação;

ii. Inexistem nos autos quaisquer factos ou provas que possam determinar a simulação da permuta, que foi validamente efectuada;

iii. A Recorrida revelou que não tinha o montante para proceder ao depósito do preço nos autos, sendo que esse valor foi depositado pelo seu anterior mandatário, que se havia, aparentemente, previamente mostrado interessado na aquisição do imóvel para si, conforme alegações e provas juntas pela Recorrida e pelos anteriores proprietários do imóvel.

r. Pelo que a suspensão do processo equivaleria a um impedimento do exercício dos direitos legais da Recorrente com fundamento num processo com parco suporte jurídico.

s. Não existe ainda qualquer sentença transitada em julgado, nem sequer julgamento realizado, quanto ao processo 2008/25.4T8CSC.

t. Qualquer eventual alteração de titularidade da propriedade, a suceder, apenas terá lugar aquando do trânsito em julgado de uma decisão nesse sentido, ainda que com efeitos ex nunc.

u. Até à eventual prolação de decisão que permita à Recorrida adquirir o direito de propriedade do imóvel, é pacífica a qualidade de senhoria da Recorrente, com os direitos e deveres que lhe estão adstrictos.

v. Neste momento, a Recorrente é legítima proprietária do imóvel, e não pode ficar coartada do exercício dos seus direitos legais, designadamente de recuperação da posse e gozo do imóvel, por uma eventual, pouco provável, alteração dessa circunstância a ocorrer num futuro incerto.

w. A suspensão dos presentes autos corresponderia, na prática, a uma ficção de que tal alteração de titularidade já ocorreu, sendo que permite que a Recorrida permaneça no imóvel, por tempo indeterminado, sem efectuar o pagamento de qualquer contrapartida, como se da sua propriedade se tratasse.

x. E paralelamente, promove uma quase expropriação da Recorrente, sem fundamento legal, que fica assim coartada, por tempo indeterminado, do gozo, posse e fruição de qualquer rendimento do imóvel cuja propriedade lhe pertence.

y. A suspensão do processo neste momento corresponde, efectivamente, a uma antecipação da decisão no processo 2008/25.4T8CSC, uma ficção de condenação contra a Recorrente, sem, contudo, ter havido ainda, sequer, julgamento!

z. E assim, uma decisão de suspensão do processo nestes termos não pode ser equitativa na medida em que acarreta uma desproporcionalidade atroz e reveste-se de uma carga de injustiça significativa.

aa. O decurso de uma acção de preferência (ou pedido de anulação de negócio jurídico de anulação) não consubstancia causa prejudicial do PED, sob pena de tal consideração consubstanciar, em termos práticos, uma sentença sem julgamento.

bb. A decisão de suspensão da instância proferida pelo Tribunal a quo é incompatível com a natureza urgente do PED, retirando-lhe o efeito útil.

cc. A decisão ora em crise é, igualmente, censurável porque proferida ao arrepio dos pressupostos processuais do PED, que determinam a exigência de pagamento prévio da taxa de justiça aquando da apresentação de oposição, obrigação essa incumprida pela Recorrida, nulidade já alvo de recurso que está em análise na 6ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa, aguardando decisão.

dd. É ininteligível a ratio decidendi do Tribunal a quo, sendo que não consta do despacho ora colocado em crise qualquer enquadramento da questão em apreço nem qualquer explicação ou fundamentação sobre o sentido da decisão.

ee. O Tribunal a quo limitou-se a enumerar vários elementos que pesaram na sua decisão, sem nunca especificar de que forma os ponderou e os relacionou com ambos os processos em curso, bem como transcrever a norma que aplicou, escusando-se, a interpretá-la e aplicá-la ao caso concreto, o que não logra cumprir os requisitos de fundamentação das decisões judiciais.

ff. Pelo que a decisão ora em crise, porque flagrantemente insuficiente quanto aos fundamentos de facto e de direito que justificaram a posição do Tribunal a quo, e porque, paralelamente, efectuou uma análise errónea dos elementos constantes dos presentes autos e efectuou uma aplicação e/ou interpretação incorrecta da legislação aplicável ao caso concreto é nula nos termos do disposto nos artigos 613º, nº3 e 615º, nº1, alíneas b), c) e d) do CPC.

gg. E sendo nula a decisão do Tribunal a quo, deve esta ser revogada e substituída por outra que determine o prosseguimento dos autos, nos termos legais.”

Não houve contra-alegações.

II. Objecto do recurso

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da Apelante, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal (artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do CPC).

Face às conclusões apresentadas nas alegações, cumpre decidir:

- se decisão proferida é nula;

- se a pendência da acção de preferência ou pedido de anulação de negócio, por simulação, intentado pela ré contra a autora e outros, consubstancia causa prejudicial do PED.

Cumpre aqui notar que a recorrente, em sede de alegações de recurso (e al. cc) das conclusões), refere que a decisão é, ainda, “censurável porque proferida ao arrepio dos pressupostos processuais do PED, que determinam a exigência de pagamento prévio da taxa de justiça aquando da apresentação de oposição, obrigação essa incumprida pela Recorrida, nulidade já alvo de recurso que está em análise na 6ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa, aguardando decisão”. Não obstante constar das conclusões, tal questão não é objecto deste recurso, sendo certo que na Apelação que subiu em separado já foi proferido Acórdão no dia 16/4/2026, que julgou improcedente o recurso interposto pela autora.

III- Fundamentação fáctica.

Os factos a ter em conta são os constantes do Relatório.

IV- Fundamentação de Direito

Uma das questões que cabe a este tribunal apreciar tem a ver com a nulidade da sentença, arguida pela recorrente.

O tribunal a quo proferiu despacho a admitir o recurso interposto mas não se pronunciou sobre as arguidas nulidades, como se lhe impunha, atento o disposto nos arts. 641º, nº 1 e 617º, nº 1 do CPC.

A omissão de despacho do tribunal a quo sobre as nulidades arguidas não determina necessariamente a remessa dos autos à 1ª instância para tal efeito (cfr. nº 5, do referido art. 617º), cabendo ao relator apreciar se essa intervenção se mostra ou não indispensável (cfr., neste sentido Abrantes Geraldes, in Recursos no Processo Civil, pág. 297).

Ora, no caso presente, tendo presente a natureza das questões suscitadas e o enquadramento que devem merecer, não se justifica a baixa do processo para a pronúncia em falta, passando-se desde já ao conhecimento da suscitada nulidade.

A recorrente alega que a decisão proferida é nula, ao abrigo do art. 615º, 1, b) do CPC, por ser ininteligível a ratio decidendi do tribunal a quo, que se limitou a “enumerar vários elementos que pesaram na sua decisão, sem nunca especificar de que forma os ponderou e os relacionou com ambos os processos em curso, bem como transcrever a norma que aplicou, escusando-se, a interpretá-la e aplicá-la ao caso concreto, o que não logra cumprir os requisitos de fundamentação das decisões judiciais”.

Nos termos do art. 615º nº 1, b) do CPC, “é nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão”.

“Há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afecta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.

Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto” (Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Volume V, pág. 140).

A decisão recorrida, considerando “os intervenientes, o peticionado e o consequente objecto do litígio da presente acção especial de despejo, em análise com o teor da aludida petição inicial do processo n.º 2008/25.4T8CSC” julgou que esta acção dependia do julgamento da última e que o resultado desta influirá decisivamente o prosseguimento ou não dos presentes autos, configurando-a como causa prejudicial a impor a suspensão da instância até ao trânsito em julgado da decisão a proferir no processo nº 2008/25.4T8CSC, ao abrigo do disposto no art. 272º do CPC.

Apesar de singela, não podemos dizer que existe falta absoluta de fundamentação.

Improcede, pois, a arguida nulidade.

A recorrente sustenta, ainda, que a decisão é nula nos termos do art. 615º, nº 1, c) e d) do CPC, pois “efectuou uma análise errónea dos elementos constantes dos presentes autos e efectuou uma aplicação e/ou interpretação incorrecta da legislação aplicável ao caso concreto ao proferir o despacho em crise”.

De acordo com as als. c) e d) do nº 1 do art. 615º do CPC, a “É nula a sentença quando: (…)

c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;

d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.

A nulidade prevista na al. c) “ocorre quando existe incompatibilidade entre os fundamentos e a decisão, ou seja, em que a fundamentação aponta num sentido que contradiz o resultado”, tratando-se de “situação que, sendo violadora do chamado silogismo judiciário, em que as premissas devem condizer com a conclusão, também não se confunde com um eventual erro de julgamento, que se verifica quando o juiz decide contrariamente aos factos apurados ou contra norma jurídica que lhe impõe uma solução jurídica diferente”(Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa, in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 3 ed., págs. 793 e 794).

Não se confunde assim a nulidade prevista na alínea c), do art. 615º do CPC “com o chamado erro de julgamento, isto é, com a errada subsunção da hipótese concreta na correspondente fattispecie ou previsão normativa abstracta, vício este só sindicável em sede de recurso jurisdicional” (Ferreira de Almeida, Direito Processual Civil, vol. II, 3ª ed, pág. 453).

A decisão recorrida não enferma da invocada nulidade, pois dela não emerge qualquer contradição entre os respectivos fundamentos e a decisão aí exarada, nem revela qualquer obscuridade que a torne ininteligível.

Os fundamentos invocados estão conformes com a decisão final, que é perfeitamente inteligível. O que sobressai das conclusões do recurso é que a recorrente discorda da decisão recorrida, estribando-se para o efeito no erro de julgamento.

Já a nulidade prevista na al. d) do nº 1 do art. 615º do CPC está directamente relacionada com o art. 608º, nº 2 do CPC, segundo o qual, “O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.

Acresce dizer que “quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão” (Alberto dos Reis, ob. cit., pág. 143).

No caso dos autos, o tribunal recorrido decidiu sobre a requerida suspensão da instância, não se vislumbrando qualquer outra sobre que, sendo essencial à decisão, se tenha deixado de pronunciar.

Improcede, pois a arguida nulidade da sentença com base nas als. c) e d) do nº 1 do art. 615º do CPC.

Vejamos, agora, se a pendência da acção de preferência ou pedido de anulação de negócio, por simulação, intentado pela ré contra a autora e outros, consubstancia causa prejudicial do PED, como entendeu a primeira instância.

Nos termos do art. 272º do CPC:

“1. O tribunal pode ordenar a suspensão quando a decisão da causa estiver dependente do julgamento de outra já proposta ou quando ocorrer outro motivo justificado.

2. Não obstante a pendência de causa prejudicial, não deve ser ordenada a suspensão se houver fundadas razões para crer que aquela foi intentada unicamente para se obter a suspensão ou se a causa dependente estiver tão adiantada que os prejuízos da suspensão superem as vantagens”.

Para Alberto dos Reis (Código Processo Civil Anotado, Vol. I, 3ª Ed., em anotação ao art. 284º do antigo CPC), “O nexo de prejudicialidade ou de dependência define-se assim: estão pendentes duas acções e dá-se o caso de a decisão de uma poder afectar o julgamento a proferir noutra. Aquela acção terá o carácter de prejudicial em relação a esta. Exemplo: propôs-se uma acção tendente a anular certo matrimónio; está também pendente acção destinada a produzir a dissolução do mesmo matrimónio pelo divórcio. É evidente que a acção de anulação é prejudicial em relação à acção de divórcio: se o casamento for anulado, desaparece o pressuposto essencial da acção de divórcio”.

Lebre de Freitas, define causa prejudicial como “aquela que tenha por objecto pretensão que constitui pressuposto da formulada. A acção de nulidade de um contrato é, por exemplo, prejudicial relativamente à acção de cumprimento das obrigações dele emergentes” (Código de processo Civil Anotado, vol. I, pág. 501).

Segundo Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, pág. 349 e 350, para que uma causa possa motivar a suspensão de outra, “deve comprovar-se uma efectiva relação de dependência, de tal modo que a apreciação do litígio esteja efectivamente condicionada pelo que venha a decidir-se na acção prejudicial, a qual constitui um pressuposto da outra decisão (v.g. acção para cumprimento de um contrato e acção em que se invoque a nulidade desse contrato. (…) A razão de ser da suspensão, por pendência de causa prejudicial, funda-se na economia e na coerência de julgamentos. Uma causa é prejudicial em relação à outra quando a decisão da primeira possa destruir o fundamento ou a razão de ser da segunda”.

No caso dos autos, estamos perante um procedimento especial de despejo intentado contra a ré, tendo por fundamento a falta de pagamento de rendas, relativo a contrato de arrendamento celebrado entre o anterior proprietário do imóvel, como senhorio, sendo a ré arrendatária do mesmo. O pedido formulado é, naturalmente, o despejo imediato do locado.

A acção nº 2008/25.4T8CSC que corre termos no Juízo Central Cível de Cascais, com base na qual a ré sustenta o pedido de suspensão da instância, foi instaurada a 6/6/2025 pela ré M... contra J…, AA… e contra a autora A.... . Nessa acção, a ré pede que:

- lhe seja reconhecido o direito de preferência sobre o imóvel locado e, em consequência, ser reconhecida o direito de o haver para si, substituindo-se à ali ré, AA;

- quando assim não se entenda, ser a permuta celebrada entre os réus considerada nula e ser reconhecido à autora o direito à execução específica para aquisição do dito imóvel;

- que seja ordenado o cancelamento de todos e quaisquer registos que a 3ª Ré, haja feito a seu favor em consequência da aquisição do mesmo imóvel, e outras que possa vir a fazer.

A recorrente sustenta que não existe causa prejudicial entre uma e outra acção, pois nos presentes autos o que se discute é a posse e gozo do imóvel, enquanto que no processo nº 2008/25.4T8CSC o que está a ser decidido é a possibilidade de alteração do titular do direito de propriedade do mesmo. Acrescenta que numa e noutra acção estão em causa direitos distintos, que não se confundem nem subsistem, necessariamente, coligados, na medida em que a qualidade de proprietário não está directamente, nem necessariamente, ligada à posse e gozo do imóvel, consubstanciando o arrendamento o paradigma desta circunstância. Defende, por outro lado, que a decisão que vier a ser proferida naquele processo verterá, exclusivamente, sobre a possibilidade de alteração do titular do direito de propriedade do imóvel e não sobre a sua posse, gozo ou fruição, pelo que a decisão a proferir no processo nº 2008/25.4T8CSC não será incompatível, nem contraditória com o despejo imediato da recorrida, sendo que nada obsta a que esta possa tornar-se proprietária no futuro, mesmo perdendo agora a qualidade de arrendatária (conclusões b a e).

Não partilhamos deste entendimento.

Note-se que caso o primeiro pedido formulado naquela acção venha a ser julgado procedente, será operada a substituição da ré, ali autora, na posição da ora autora, ali 3ª ré, passando aquela a ser a adquirente do prédio em causa nos autos. Caso seja procedente o segundo pedido, tudo se passará como se o negócio nunca tivesse existido, regressando os outorgantes à situação inicial. Quer numa, quer noutra situação, sendo a acção procedente com base no pedido principal ou no pedido subsidiário, os efeitos são retroactivos, operam ex tunc. Ou seja, em caso de procedência da referida acção, a autora deixa de ser a proprietária do locado, pressuposto necessário da presente acção. Por seu turno, a cessação do contrato de arrendamento decorrente da procedência da acção de despejo tem efeito à data em que a respectiva comunicação se tornou eficaz que, no caso dos autos, é necessariamente posterior à transmissão do imóvel para a autora/recorrente.

Sem dúvida que a decisão da acção intentada pela recorrida pode vir a afectar o presente procedimento especial de despejo, critério pelo qual se deve aferir a relação de prejudicialidade entre aquela acção e estes autos.

Aderimos aqui ao decidido no Ac. da RE de 8/10/2015, proc. 1311/14, relatado por Mário Serrano, de que transcrevemos o seguinte excerto, pela sua clareza: “Como vimos, o tribunal a quo, negando a prejudicialidade, argumentou que uma decisão favorável aos requeridos na acção de preferência (no sentido de lhes assistir o direito de exercer preferência na aquisição do locado) «retiraria utilidade» à presente lide, mas que isso não significaria «estarmos perante questão prejudicial». Mas não será que essa inutilidade (superveniente da presente lide e decorrente da procedência da acção de preferência) se integra ainda, afinal, no conceito de prejudicialidade? Poderá dizer-se que nada obsta a que, independentemente do que for decidido na acção de preferência, seja proferida decisão na presente acção de despejo. E assim será: pode aqui ser decretado o despejo (como efectivamente foi decidido pelo tribunal a quo, na sentença também recorrida) sem estar decidida a acção de preferência. Mas o que sucederá a essa decisão de despejo se, afinal, vier a ser julgada (definitivamente) procedente a acção de preferência? Daí resultará que, por efeito dessa decisão na acção de preferência, os aqui inquilinos passam a proprietários do locado, confundindo-se na sua esfera a condição de senhorios e inquilinos, com a cessação do contrato de arrendamento. E isso redundará na inutilidade da decisão de despejo – o que confere a esta uma natureza condicional: a efectividade da decisão de despejo só terá lugar se ocorrer a improcedência da acção de preferência.

Mas se já é muito duvidosa a possibilidade de prolação de decisões condicionais, mais perturbadoras podem ainda tornar-se as consequências dessa condicionalidade. Se se entender que a decisão de despejo pode ser proferida sem esperar pela decisão da acção de preferência, isso significará que o despejo poderá ser executado antes de resolvida a questão da preferência, com a consequente entrega do locado aos actuais senhorios; mas se entretanto vier a ser decidida a acção de preferência em benefício dos actuais inquilinos, isso significará que a posse do locado é conferida aos novos proprietários …e actuais inquilinos. Ou seja: pode fazer-se os actuais inquilinos entregar um bem que depois se conclui que afinal lhes deve ser entregue – e com a agravante de tal situação, para além de redundar na inutilidade da decisão de despejo, ainda obrigar os actuais inquilinos a terem de desenvolver diligências processuais para obter a restituição do que entregaram…

Desta reflexão se terá, pois, de deduzir a existência de uma efectiva relação de interdependência entre as duas acções em presença – o que consubstancia, em nosso entender, o conceito de prejudicialidade supra exposto. (…)

Como se demonstrou, igual conexão se verifica entre a acção de preferência e a acção de despejo aqui em confronto, pelo que forçoso é concluir ser aquela acção de preferência causa prejudicial em relação à presente acção de despejo. E, consequentemente, ocorrendo as condições definidoras duma verdadeira e própria prejudicialidade ou dependência entre as duas causas, entende-se estar o presente processo dependente do julgamento da supra identificada acção de preferência, anteriormente proposta, e considera-se justificado suspender a instância na presente acção” (no mesmo sentido, cfr. Ac. da RL de 10/4/2025, proc. 41/2024, relatado por Teresa Sandiães; em sentido contrário, cfr. o Ac. da RP de 11/1/2024, proc. 1273/23, relatado por Aristides Rodrigues de Almeida, citado pela recorrente em abono da sua teses; todos os Acs. mencionados disponíveis em dgsi.pt).

Acresce que nesta ponderação não procede a argumentação da recorrente no sentido de que “não parece haver Fumus boni iuris no que respeita à petição da Recorrida”. Na apreciação sobre a prejudicialidade de uma acção em relação a outra não cabe fazer um juízo de prognose sobre a procedência ou improcedência da primeira.

Por fim, não demonstra a recorrente que existem fundadas razões para crer que a acção nº 2008/25.4T8CSC foi intentada unicamente para obter a suspensão destes autos, nem estes estão numa fase tão adiantada que os prejuízos da suspensão superem as suas vantagens – art. 272º, nº 2 do CPC.

Em virtude do que ficou exposto supra, não demos deixar de concordar com a decisão recorrida, pelo que entendemos que a apelação deve improceder.

V. Decisão

Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, mantêm-se a decisão recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 14/5/2026

(o presente acórdão não segue na sua redacção as regras do novo acordo ortográfico, com excepção das “citações/transcrições” efectuadas que o sigam)

Carla Figueiredo

Rui Oliveira

Ana Paula Olivença