809/2000.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O princípio da manutenção da identidade da coisa locada implica que não seja possível ao locatário realizar obras que descaracterizem essa coisa, ainda que a transformando em coisa mais valiosa.

II- Integra a alteração substancial da estrutura básica do locado o esventramento total de um prédio, ainda que respeitando na sua reconstrução a disposição das antigas divisões internas, para efeitos de permitir que o senhorio peça a resolução do arrendamento.

III- Num pomar com apenas 450 m2 integra uma deterioração considerável o abate de duas ameixoeiras, para efeitos de, com base nesse facto, pedir a resolução do respectivo arrendamento.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça

I

AA e BB moveram a presente acção ordinária contra CC e DD, pedindo que:

1 Os réus fossem condenados a verem resolvidos os contratos de arrendamento referidos na petição inicial;

2 E a entregar-lhes os respectivos locados;

3 Condenando-os a repor o locado no estado em que se encontrava antes da destruição feita pelos mesmos réus;

4 Bem como a repararem os danos efectuados no prédio geminado pertença dos autores;

5 Condenando-os ainda a pagarem uma indemnização não inferior a 2.650.000$00, relativa ao valor das videiras e árvores de fruto destruídas;

6 E numa outra, a liquidar posteriormente, para o caso dos réus não cumprirem o pedido em 3;

Os réus contestaram, a que se seguiu a réplica dos autores, em que estes ampliaram a causa de pedir e o pedido, que foram admitidos.

Seguiu-se a tréplica dos réus.

Deduziu o incidente de intervenção de oposição espontânea EE pedindo que seja reconhecida a sua qualidade de arrendatária do pomar em causa e de proprietária das videiras que o circundam e de uma laranjeiras, macieira, diospireiro, limoeiro e figueira destruída pelos réus, bem como que sejam os réus condenados numa indemnização de € 12.680,00, pelos prejuízos sofridos com o corte de tais árvores.

Admitida a oposição, foi ela contestada por autores e réus, a que se seguiu a réplica da opoente.

Por óbito do autor João Emídio, foram habilitados como seus herdeiros a autora BB, FF, GG e HH.

O processo seguiu os seus trâmites e, feito o julgamento, foi proferida sentença que:

Absolveu da instância autores e réus no que respeita ao pedido de reconhecimento da opoente como arrendatária, mais julgando improcedente o pedido desta em relação ao reconhecimento de propriedade das referidas videiras e árvores e em relação ao pagamento pelos réus da quantia de e 12.680,00;

Julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência, declarou resolvidos os contratos de arrendamentos em apreço, condenado os réus a entregarem aos autores o respectivo locado, mais os condenando a taparem uma cova que tinham aberto no logradouro do prédio em questão e a pagarem aos mesmos autores o valor das videiras e de duas ameixoeiras por eles cortadas nesse logradouro, a apurar em posterior liquidação.

Apelaram os réus, mas sem êxito, limitando-se o Tribunal da Relação a confirmar a sentença de 1ª instância, nos termos do artº 713º nº 5 do C. P. Civil.

Recorrem novamente os réus, os quais, nas suas alegações de recurso, apresentam, em síntese, as seguintes conclusões:

1 A Relação, ao não se pronunciar sobre a nova questão do abuso de direito levantada na apelação, cometeu omissão de pronúncia.

2 Não houve alteração substancial da estrutura externa do edifício, nem da disposição interna das divisões, bem como também não houve deteriorações consideráveis.

3 Os autores que, contra o que lhes era legalmente imposto, nunca fizeram obras no locado, ver-se-iam, agora, contra todos os ditames da boa fé, com um prédio novo, à custa dos réus, havendo, pois, abuso de direito no pedido de resolução do contrato.

4 Quanto ao arrendamento do pomar, os cortes efectuados pelos réus não integram uma deterioração considerável.

Corridos os vistos legais, cumpre decidir.

II

Nos termos do artº 713 nº 6 do C. P. civil, consignam-se os factos dados por assentes pelas instâncias remetendo para o que consta de fls. 907 a 917, sem prejuízo de se referirem, por mais relevantes para a decisão, os seguintes factos praticados pelos réus:

1 Esventraram o locado, deixando, apenas as paredes exteriores.

2 Mandaram executar nova estrutura do telhado em cimento e substituíram as telhas por telhas novas.

3 As paredes interiores que eram em tabique, substituíram-nas por paredes em cimento.

4 As portas interiores foram substituídas.

5 As janelas que eram de madeira, foram substituídas por janelas de alumínio.

6 O travejamento do piso do andar, que era em madeira, foi substituído por uma laje de cimento revestida a madeira.

7 Devido à estrutura e peso da laje e para a suportar, os réus colocaram pilares assentes no rés-do-chão.

8 As escadas principais, em madeira, que ligavam o rés-do-chão ao primeiro andar, foram substituídas por uma escada de cimento revestida a madeira.

9 Retiraram a clarabóia que existia no cimo das escadas.

10 Substituíram a instalação eléctrica.

11 Substituíram as peças sanitárias de cerâmica por peças novas, igualmente de cerâmica.

12 Substituíram os canos de conduta de água.

13 Na cozinha, substituíram o chão em cimento por tijoleira e os azulejos por novos azulejos.

14 Abriram um buraco na parede meeira com o prédio contíguo, por forma a obter apoio da nova estrutura da laje do andar.

15 Retiraram todas as videiras, deitaram abaixo duas ameixoeiras e abrira uma cova de grandes dimensões no pomar.

16 Retiraram um depósito de água.

17 Cimentaram parte do logradouro que antes era em terra.

III

Apreciando

1 Os autores invocam a omissão de pronúncia por parte da Relação, uma vez que não conheceu esta da questão, apenas levantada na apelação, do abuso de direito.

A questão está ultrapassada, dado que a Relação, dando razão aos recorrentes, reformulou o acórdão, conhecendo de tal questão, conforme se alcança de fls. 1149 e segs., decidindo pela não ocorrência do invocado abuso de direito.

2 A primeira questão que se coloca é a de saber se as obras levadas a cabo pelos réus inquilinos constituíram uma alteração substancial da estrutura externa do edifício locado, bem como uma alteração substancial da disposição das suas divisões internas. A isto acresce a de saber se, quanto ao segundo arrendamento, aquele que se refere ao terreno contíguo ao referido edifício houve, por acção dos réus uma deterioração considerável. O que tudo levará à procedência do direito de resolução dos arrendamentos peticionados.

A locação é, por definição a cedência temporária do gozo de uma coisa, o que implica que o direito real do senhorio com base no qual ele cedeu o dito gozo, deve manter-se incólume quanto à coisa que dele é objecto Para além do necessário desgaste que a fruição da coisa impõe, há um dever que impende sobre o locatário de a manter tal como lhe foi entregue. É o que se poderá chamar o princípio da manutenção da identidade do locado.

Se é certo que, em determinadas condições, a lei permite que o inquilino faça obras, por outro lado não deixa que lhe faça alterações que o descaracterizem. Nem mesmo se o resultado da sua acção seja uma coisa mais valiosa. O princípio da estabilidade das relações jurídicas e dos institutos que dela resultam não autoriza que, por exemplo e por absurdo que se arrende um casebre e se devolva um palacete. Como refere Aragão Seia – Arrendamento Urbano 7ª ed. 433 - “o arrendatário só tem o direito de gozo e não de transformação do arrendado”.

Atentos os factos provados tem de se afirmar que aquilo que os réus fizeram foi um prédio totalmente novo. Pelo que em bom rigor nem haveria que considerar se estamos perante alterações mais ou menos substanciais, questão que é absorvida pela realidade de estarmos perante obra diferente.

Depois de se esventrar o prédio, construíram-se divisões com paredes em cimento onde antes havia paredes de tabique, o travejamento do piso do andar foi substituído por laje, com a colocação de pilares assentes no rés-do-chão e as escadas de madeira foram substituídas por escadas de cimento. Não se pode deixar de afirmar que foi afectada a disposição da estrutura externa do edifício, a sua ossatura básica. Até porque, como já referimos, é substancial e funcionalmente outra.

Assim, verificam-se os pressupostos para pedir a resolução do arrendamento do aludido edifício.

3 A segunda questão é a de saber se, quanto ao arrendamento do terreno contíguo, os cortes efectuados pelos réus integram uma deterioração considerável.

Dos factos resulta que os réus retiraram todas as videiras aí existentes e deitaram abaixo duas ameixoeiras.

Num terreno onde existe um pomar, com área útil de apenas 450 m2, duas ameixoeiras constituem um valor económico considerável, pelo que o seu abate, constitui uma diminuição de vulto no valor do terreno. Ou seja, uma deterioração considerável.

Também neste caso têm os autores razão ao pedir a resolução do arrendamento.

4 Finalmente colocam os réus recorrentes a questão do abuso de direito. Este pressupõe a existência do direito, senão não se poderia dele abusar.

Portanto, o que há que ver é se o exercício do direito à resolução dos arrendamentos que deve ser reconhecido aos autores é em si abusivo, ou seja, contrário aos ditames da boa fé.

Em geral pode-se dizer que o exercício de um direito viola a boa fé, quando é inesperado, quando, nas circunstâncias concreto do caso, a boa fé faria que não se esperasse que o mesmo exercício tivesse lugar. Ora, aqui, nenhuma expectativa legítima fora criada aos réus de que os autores não reagiriam se os recorrentes levassem as obras para além daquilo que lhes era lícito fazer. Nem a tal pode ser equiparada a ilicitude da posição dos autores ao não realizarem as obras a que estavam obrigados. Nem sequer se pode dizer que foi esta sua conduta que levou os réus ao excesso nas obras. Donde se conclui pela não verificaçãoi do abuso de direito, por se tratar de um seu normal exercício.

Termos em que improcede o recurso.

Pelo exposto, acordam em negar a revista e confirmam o acórdão recorrido.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 7 de Julho de 2009

Bettencourt de Faria (Relator)

Pereira da Silva

Rodrigues dos Santos