2428/23.9YLPRT.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

I. O diferimento de desocupação de imóvel arrendado para habitação baseia-se em razões sociais imperiosas e só pode ser concedido desde que se verifique algum dos fundamentos previstos nas duas alíneas, do n.º 2, do artigo 864.º do CPC.

II. A resolução do contrato de arrendamento por oposição do senhorio à renovação não se enquadra nos pressupostos normativos do artigo 864.º do CPC.

III. Este normativo, por excecionar o regime geral da entrega imediato do locado ao senhorio quando cessa o contrato de arrendamento, não é uma norma especial, mas excecional (que se opõe ao regime-regra), pelo que não comporta aplicação analógica, nem interpretação extensiva.

IV. Não tendo o arrendamento habitacional cessado por falta de pagamento de renda, não se aplica ao caso no n.º 3 do artigo 864.º do CPC, isto é, o pagamento da renda ao senhorio pelo Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira e Segurança Social durante o período de diferimento da desocupação do imóvel.

Processo n.º 2428/23.9YLPRT.E1 (Apelação)

Tribunal recorrido: TJ Comarca de Setúbal, Juízo Local Cível de Setúbal – J1

Apelante: Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. (IGFSS,IP)

Apelados: Zip Reoco Resi Portfolio, Sicafi, S.A. e AA

Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

1. Zip Reoco Resi Portfolio, Sicafi, S.A., na qualidade de senhoria, intentou, no BNA, contra a arrendatária AA, procedimento especial de despejo relativo ao imóvel sito na Avenida 1, n.º 17, 2.º Dt.º, fração G, ... Cidade 1, invocando a cessação do contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo, celebrado em 01-11-2014, por oposição à renovação do contrato, com efeitos a produzir em 31-10-2023.

2. No prazo da oposição, nos termos do n.º 1 do art.º 15-M do NRAU (Lei n.º 6/2006, de 27-02, e alterações subsequentes), a Requerida AA deduziu incidente de diferimento de desocupação do locado, alegando, para o efeito, que o mesmo corresponde à sua casa morada de família e do agregado familiar composto por si e duas netas menores; que padece de doença profissional e se encontra de baixa desde Janeiro de 2023.

Pediu, em consequência, o diferimento de desocupação do imóvel arrendado pelo prazo máximo legalmente previsto.

3. Ouvida a Requerente, a mesma sustentou que não se verificam os fundamentos taxativamente previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do Artigo 15.º-N do NRAU.

4. Após produção de prova, foi proferida sentença, em 26-09-2024 (Ref.ª 1003223661), que decidiu julgar procedente o incidente de diferimento de desocupação do locado pelo período de cinco meses, após trânsito em julgado dessa sentença.

5. Em 03-06-2025, na sequência do requerimento de 15-05-2024 da Requerente, foi proferido despacho que autorizou «(…) a entrada imediata no domicílio, com arrombamento das portas, se necessário for (…)», por a Requerida no ter desocupado o locado decorrido que estava o período dos cinco meses de diferimento da desocupação.

6. Em 03-09-2025, a Requerente veio invocar que «(…) até à data ainda não foram recebidos quaisquer valores», concluindo o requerimento: «Assim, pelo exposto, requer a V.Exa se digne ordenar a notificação do Fundo de Socorro Social do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, para que informe se já procedeu ao pagamento dos valores respetivos e, em caso afirmativo o envio dos comprovativos, para que a Requerente possa proceder à alocação dos montantes ao processo.»

7. Em 24-09-2025 (Ref.ª 102674970), em apreciação do requerido, o tribunal a quo proferiu o seguinte despacho:

«(…)

Vem o Requerente pedir que seja oficiado ao Fundo de Socorro Social, para que informe se procedeu ao pagamento das rendas relativas ao período de diferimento.

Ocorre que compulsada a decisão proferida, afere-se que não foi determinado o cumprimento do disposto no artigo 865.º, n.º3, do C.P.C., em concreto a comunicação ao Fundo de Socorro Social.

Deste modo, cumpre ao tribunal, em complemento da decisão datada de 26/09/2024, apreciar a intervenção do Fundo de Garantia Social.

Atentas as razões de justiça social, proporção, necessidade e adequação deverá ser o Fundo de Socorro Social (cf. art.º 3º do Decreto-Lei n.º 102/2012, de 11 de Maio), a suportar perante o requerente o pagamento das rendas durante o lapso temporal fixado para o diferimento, ficando sub-rogado nos direitos daquele, justificando-se, pois, a aplicação ao caso, ainda que por analogia, do disposto no art.º 864.º, n.º 3 do C.P.C.1, pelas razões expostas na sentença de 26/09/2024, que nos escusamos de repetir.

Em face do exposto, determina-se a intervenção do Fundo de Socorro Social, do Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social I.P., condenando-se o mesmo no pagamento das rendas vencidas e não pagas durante o período de diferimento.

Notifique e comunique nos termos do disposto no artigo 865.º, n.º3, do C.P.C..»

8. Inconformado, apelou o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I.P. (IGFSS, IP) na qualidade de interveniente acidental enquanto Gestor do Fundo de Socorro Social (FSS), apresentando as seguintes CONCLUSÕES:

«1. Vem o presente recurso interposto da decisão de 24/09/2025, a fls. (…), proferida pelo douto Tribunal a quo, que determinou a intervenção do ora Recorrente, condenando-o no pagamento das rendas vencidas e não pagas durante o período de diferimento de desocupação do imóvel em causa dos autos – no caso, período de 5 (cinco) meses –, em complemento à decisão datada de 26/09/2024 a fls. (…), a qual julgou procedente o pedido de diferimento de desocupação apresentado pela requerida (anterior arrendatária).

2. No caso dos autos, a decisão de intervenção do Fundo de Socorro Social e a respectiva comunicação oficiosa a este vem a ocorrer quase 1 (um) ano depois da decisão de 26/09/2024 que decidiu sobre a procedência do pedido de diferimento de desocupação deduzido pela requerida (anterior arrendatária).

3. Do preceituado no n.º 2 e no n.º 3, ambos do artigo 864.º do Código de Processo Civil resultam os requisitos cumulativos de intervenção do Fundo de Socorro Social, assim identificados:

i. o contrato de arrendamento tenha por fim a habitação;

ii. a resolução do contrato de arrendamento tenha por fundamento o não pagamento de rendas;

iii. a falta do pagamento das rendas se deva a carência de meios do arrendatário, o que se presume relativamente ao beneficiário de subsídio de desemprego, de valor igual ou inferior à retribuição mínima mensal garantida, ou de rendimento de inserção social.

4. Nos termos do previsto no n.º 3 do artigo 864.º do CPC é manifesto que apenas compete ao Fundo de Socorro Social pagar ao senhorio as rendas correspondentes ao período de diferimento, no caso do diferimento em causa ter por fundamento o estatuído na alínea a) do n.º 2 do artigo 864.º do CPC.

Sucede que,

5. Dos próprios autos, e em concreto, da sentença de 26/09/2024 a fls. (…) para a qual a decisão que ora se impugna remete, salvo o devido respeito e melhor entendimento, não se afigura resultarem preenchidos todos os requisitos cuja verificação cumulativa é condição necessária para a intervenção do Fundo de Socorro Social.

6. O contrato de arrendamento em causa nos autos não foi resolvido por falta de pagamento de rendas, nem ocorreu incumprimento por falta de pagamento de rendas, tendo caducado por força de oposição à renovação exercida pela requerente (anterior inquilino), nos termos do contrato de arrendamento e da lei, e como resulta da documentação junta aos autos e da Fundamentação de Facto da decisão de 08/09/2025 a fls. (…) para a qual a decisão ora impugnada remete.

7. Como resultou da decisão de 26/09/2024, nem sequer está em causa a falta de pagamento de rendas, tendo mantido a requerida (anterior arrendatária) o pagamento das rendas durante o período de diferimento do despejo.

8. Mantendo-se a requerida (anterior arrendatária) no locado além do prazo contratualmente previsto, foi apresentado Requerimento de Despejo no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), pela requerente (anterior senhorio).

9. Ora, o douto Tribunal a quo determinou a intervenção do Fundo de Socorro Social, condenando-o no pagamento das rendas correspondentes ao período de diferimento decretado de 5 (cinco) meses, recorrendo à aplicação por analogia legis do vertido na alínea a) do n.º 2 e do n.º 3 do artigo 864.º do CPC, chamando-se, ainda, à colação, os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 11/12/2019 no Processo n.º 2068/19.7T8FCN-A.L1-2 e de 04/07/2023 no Processo 10798/22.0T8LRS-A.L1-7.

10. Pugna o Recorrente que a previsão da intervenção do Fundo de Socorro Social é prevista em normas especiais, concretamente, no artigo 864.º, n.º 3, do CPC, não sendo possível o recurso à analogia, nos termos do artigo 11.º do Código Civil.

11. E ainda que a norma o permitisse, não se afigura manifestamente estarmos perante uma lacuna da lei.

12. Com efeito, é entendimento do Recorrente não existir uma lacuna na lei, na medida que não existe nenhum vazio normativo ou uma situação omissiva derivada de uma falha de regulação, mas antes, trata-se de opção do legislador que entendeu prever a figura do diferimento de desocupação do locado apenas nas situações taxativamente elencadas no artigo 864.º do CPC, e a intervenção do Fundo de Socorro Social na alínea a) do n.º 2 do citado preceito legal.

13. Haverá analogia legis sempre que, perante um caso concreto a decidir, que se confronte no plano regulatório com uma lacuna, o que in casu, parece-nos não existir, ou seja, com um vazio normativo ou uma situação omissiva derivada de uma falha de regulação, esta última é preenchida ou integrada através de uma norma existente que disponha sobre casos análogos.

14. Dispõe o artigo 10.º do Código Civil sobre a integração de lacunas através do recurso à analogia legis, prevendo a norma do n.º 1 que: “Os casos que a lei não preveja são regulados segundo a norma aplicável aos casos análogos”, e o n.º 2 define analogia, nos seguintes termos: “Há analogia sempre que no caso omisso procedam as razões justificativas da regulamentação do caso previsto na lei”.

15. Sendo que no limite, no que concerne a uma eventual interpretação extensiva da norma, sempre se diria que para recorrermos a esta interpretação haveria que concluir que “o caso está contemplado na lei mas que o texto legal atraiçoou o pensamento do legislador, que ao formular a norma, disse menos do que efectivamente pretendia dizer”, não parecendo o caso dos autos, manifestamente, ser subsumível a uma lacuna da lei.

16. Se os requisitos para intervenção do Fundo de Socorro Social se resumissem, apenas, a estar em causa contrato de arrendamento para habitação e situação de carência económica do arrendatário, uma vez verificadas as razões previstas no corpo do n.º 2 do artigo 864.º do CPC, independentemente do fundamento de cessação do contrato em causa (ou do incumprimento que lhe esteve na origem), não faria sentido constar da norma, expressamente, o requisito de resolução por falta de pagamento de rendas.

17. Os citados Acórdãos do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa que serviram de fundamento para a decisão ora impugnada, salvo o devido respeito e melhor entendimento, decidiram sobre situações que não são idênticas, nem sequer semelhantes, à situação dos presentes autos.

18. Como expressamente resulta do disposto na alínea a) do n.º 2 e no n.º 3, ambos do artigo 864.º do CPC, a intervenção do Fundo de Socorro Social está limitada a situações muito específicas, concretamente balizadas pela lei, e, consequentemente, tal intervenção está dependente da verificação necessária e cumulativa dos pressupostos/requisitos legais que a condicionam.

19. No caso dos autos é manifesto que não resulta verificado o seguinte requisito legal cuja concretização é condição necessária à intervenção do Fundo de Socorro Social: que o contrato de arrendamento em causa tenha sido resolvido com fundamento na falta de pagamento de rendas.

20. Não ocorreu incumprimento do contrato de arrendamento, e nomeadamente, por falta de pagamento de rendas.

21. O contrato de arrendamento caducou por oposição à renovação exercido pela requerente (anterior senhorio).

22. Sendo que, a manter-se a douta decisão, será no entendimento do Recorrente, ir contra o disposto na alínea a) do n.º 2 no n.º 3, ambos do artigo 864.º do CPC, bem como, o artigo 11.º do Código Civil, incorrendo em violação do espírito e da letra da Lei aplicável, em concreto, na aplicação do direito.

Termos em que deve ser julgado procedente o presente recurso e, consequentemente, revogada a douta decisão recorrida de 24/09/2025, a fls. (…), que condenou o Recorrente na qualidade de Gestor do Fundo de Socorro Social (FSS), no pagamento das rendas correspondentes ao período de diferimento decretado de 5 (cinco) meses, aplicando por analogia legis, o disposto na alínea a) do n.º 2 e no n.º 3 do artigo 864.º do CPC, decisão proferida pelo douto Tribunal a quo em complemento à decisão datada de 26/09/2024 a fls. (…), a qual julgou procedente o pedido de diferimento de desocupação de imóvel arrendado para habitação.»

9. Não foi apresentada resposta ao recurso.

II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Os elementos e ocorrências processuais para conhecimento do objeto do recurso constam do antecedente Relatório, levando-se ainda em atenção que na sentença proferida em 26-09-2024, foi dada como provada a seguinte factualidade:

«1. Em 01/11/2014, a Arrendamento Mais – Fundo de Investimento Imobiliários Fechado para Arrendamento Habitacional, com o NIPC ..., celebrou com a requerida, um Contrato de Arrendamento para Habitação Permanente, com prazo certo, e com opção de compra, tendo por objecto a fração autónoma designada pela letra “G” correspondente ao 2.º andar direito, com entrada pelo n.º 17 da Avenida 1, ... Cidade 1 - domicílio convencionado no Contrato – do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito em Cidade 1, freguesia de Cidade 1 e concelho de Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 2981, inscrito na respetiva matriz sob o artigo 9263 com prazo de duração inicial de 5 (cinco) anos, renovável por 1 (um) ano, salvo denúncia das partes.

2. O imóvel locado foi vendido à requerente, por escritura pública de compra e venda, encontrando-se o registo de aquisição a seu favor devidamente inscrito pela AP. 855 de 2021/11/16.

3. Por meio de carta registada com aviso de recepção enviada para o domicílio convencionado, remetida em 25/11/2022 à requerida, a requerente opôs-se à renovação do Contrato de Arrendamento.

4. Não tendo a requerida procedido à entrega voluntária do imóvel locado, devoluto de pessoas e bens, no término do Contrato de Arrendamento, em 31 de Outubro de 2023.

5. No imóvel aludido em 1), além da requerida, residem duas netas menores de idade, com 10 e 11 anos.

6. A requerida tem 62 anos de idade.

7. (…) trabalha como assistente operacional na Câmara Municipal de Cidade 1, auferindo o SMN.

8. (…) desde Janeiro de 2023 que se encontra incapacitada de trabalhar, tendo sido sujeita a junta médica no passado dia 21 de Maio de 2014, na qual lhe foi fixada uma incapacidade de 16%.

9. (…) não dispõe de outra habitação.

10. (…) desde a comunicação de oposição que faz diligências no sentido de arrendar outro imóvel, que se mostraram infrutíferas.

11. (…) em 19 de Dezembro de 2022 solicitou à Câmara Municipal de Cidade 1 a atribuição de habitação social.

12. Não se encontram rendas em atraso.»

III- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

1. Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso (artigos 635.º, n.º 3 e 4, 639.º, n.º 1, e 608.º, n.º 2, do CPC), cumpre apreciar e decidir se deve manter-se ou revogar-se o despacho proferido em 24-09-2025, proferido em «complemento» da sentença de 26-09-2024, que condenou o Recorrente na qualidade de Gestor do Fundo de Socorro Social (FSS), no pagamento das rendas correspondente ao período de diferimento de desocupação do locado, decretado pelo período de 5 meses, aplicando por analogia o artigo 864.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3, do CPC.

2. Como decorre da tramitação espelhada no Citius, a sentença proferida em 26-09-2024 nenhuma condenação proferiu em relação ao ora Recorrente, o qual nenhuma intervenção teve no processo até ao momento em que foi notificada do despacho proferido em 24-09-2025, que o condenou na qualidade de Gestor do Fundo de Socorro Social (FSS), a pagar as rendas correspondente ao período de diferimento de desocupação do locado, decretado pelo período de 5 meses, ao abrigo do artigo 864.º, n.º 2, alínea a), e n.º 3, do CPC, aplicados analogicamente.

3. O referido despacho, proferido em «complemento» da sentença anterior, integrando-se nesta, e condenando-o nos termos ali insertos, causa-lhe prejuízo, pelo que, ao abrigo do artigo 631.º, n.º 2, do CPC, tem legitimidade para recorrer e questionar o decidido no dito «complemento».

Ora, esse questionamento entronca na questão principal que é a de saber se ao abrigo da aplicação analógica do artigo 864.º do CPC existe fundamento para o diferimento de desocupação do locado e, consequentemente, para o Recorrente suportar o custo das rendas durante os cinco meses seguintes ao trânsito em julgado da sentença, nos termos previstos no n.º 3 do artigo 864.º do CPC.

Sucede, contudo, que os efeitos do diferimento de desocupação do locado já se produziram por já terem decorrido mais de cinco meses após o trânsito em julgado da sentença proferida em 26-09-2024. A qual, salvo melhor opinião, nos termos em que foi exarada, transitou em julgado por dela não ter sido interposto recurso pelas partes (Requerente e Requerida), produzindo caso julgado em relação às mesmas quanto ao nela decidido (artigos 619.º a 621.º do CPC).

O referido «complemento», embora se integre na sentença, não afeta o antes decidido quanto ao diferimento de desocupação do locado, porque em nada o altera, apenas acrescenta, pelos mesmos fundamentos, a condenação de um terceiro, interveniente acidental, que interveio nos autos em momento posterior. Condenação essa que é diversa do decidido na sentença onde apenas foi emitida pronúncia sobre o diferimento de desocupação do locado.

Consequentemente, o que está em causa neste recurso é apenas a sindicabilidade da condenação desse interveniente acidental, sem prejuízo da apreciação da justeza da condenação não poder prescindir da sindicabilidade do fundamento do diferimento de desocupação do locado, porque as duas questões estão ligadas.

Serve isto para dizer que o Recorrente pode questionar o decidido no referido «complemento» e, atento o fundamento da sua prolação, a questão da aplicação analógica do artigo 864.º do CPC ao caso dos autos, mas apenas na perspetiva de ser ou não responsabilizado pelo pagamento das rendas correspondentes ao período do diferimento de desocupação, entretanto já decorrido.

Não vemos outra solução em termos jurídicos para a tramitação que os autos acabaram por ter, tanto mais que o Recorrente não atacou a validade formal da sentença nos termos em que foi proferida, nem tão pouco a validade formal do seu aditamento através do referido «complemento».

Assim, e mesmo que se venha a concluir no sentido da procedência do recurso, tal apenas se irá refletir na questão da responsabilidade do ora Recorrente quanto ao pagamento das rendas durante o período em que foi diferida a desocupação do imóvel ordenada na sentença, período esse que já se encontrava esgotado aquando da interposição do presente recurso.

4. O artigo 864.º do CPC, integrado na tramitação do processo de execução para entrega de coisa certa, regula as situações de diferimento de desocupação do locado, por razões sociais imperiosas, quando está em causa um imóvel arrendado para habitação.

Por sua vez, da conjugação do artigo 15.º-D, n.º 1, alínea b), e 15.º-M, n.º 1, do NRAU, no âmbito da oposição deduzida no procedimento especial de despejo, o requerido pode requerer o diferimento de desocupação do locado, aplicando-se «À suspensão e diferimento da desocupação do locado (…), com as devidas adaptações, o regime previsto nos artigos 863.º a 865.º do Código de Processo Civil.»

5. São requisitos do diferimento de desocupação do locado nos termos do artigo 864.º do CPC:

(i) o imóvel ter sido objeto de arrendamento para fins habitacionais;

(ii) existirem razões sociais imperiosas que justificam o diferimento da desocupação;

(iii) a decisão judicial é tomada segundo o prudente arbítrio do juiz desde que verificados os pressupostos da cláusula geral no n.º 2 do artigo 864.º do CPC (atendendo à boa-fé, ao facto do arrendatário não pode dispor imediatamente de outra habitação, ao número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde, a situação económica das pessoas envolvidas);

e, ainda, com os seguintes fundamentos (de natureza alternativa):

(iv) a resolução contratual dever-se a falta de pagamento das rendas por carência de meios do arrendatário (o que se presume quando seja beneficiário do subsídio de desemprego de valor igual ou inferior à remuneração mínima mensal garantida ou do rendimento social de inserção);

(v) o arrendatário ser portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

6. A questão que se coloca é se pode ser diferida a desocupação do locado quando ocorre cessação do contrato de arrendamento habitacional, mas não se verifica nenhum dos fundamentos supra referidos, ou seja, não se verifica a falta de pagamento das rendas por carência de meios do arrendatário, nem este sofre do grau de deficiência prevista na norma. Como sucede no caso em apreço, em que não havia rendas em atraso, nem a arrendatária está afetada com incapacidade de grau previsto na norma (cfr. factos provados 8 e 12), mas o contrato de arrendamento cessou por oposição (válida) do senhorio à renovação contratual, uma vez que o contrato de arrendamento tinha um prazo certo e o senhorio, nos termos e no prazo previsto na lei, se opôs à renovação (cfr. artigos 1094.º a 1097.º do CC) .

7. Como decorre da letra do artigo 864.º do CPC, o diferimento de desocupação do imóvel quando não estejam rendas em atraso, não se encontra prevista, pois o fundamento do diferimento de desocupação, ainda que a concreta situação comporte o funcionamento da cláusula geral do n.º 2 do preceito, exige que a resolução contratual tenha sido causada pela falta de pagamento de rendas. O elemento literal decorrente da parte final do n.º 2 do artigo 864.º do CPC ao mencionar que o pedido de diferimento de desocupação do locado «(…) só pode[ndo] ser concedido desde que se verifiquem algum dos seguintes fundamentos» (sendo um deles a falta de pagamento das rendas) direciona o intérprete nesse sentido.

O advérbio «só» evidencia que, para o legislador, não existem outras situações que justifiquem o diferimento da desocupação do locado, independentemente da verificação dos pressupostos do n.º 1 e 2 do artigo 864.º do CPC.

Compreende-se que assim seja, considerando que a norma vem estabelecer um regime que protela a eficácia da cessão do contrato de arrendamento ao permitir que a resolução contratual por falta de pagamento de rendas não tenha efeitos imediatos que se traduzem na entrega imediata do locado ao senhorio após a cessação do contrato de arrendamento (artigo 1038.º, alínea i), do CC).

Compreende-se, igualmente, que haja razões sociais imperiosas, aliadas ao circunstancialismo previsto no n.º 2 do artigo 864.º do CPC, que justifiquem a proteção do arrendatário, permitindo a sua permanência no locado por um período limitado (5 meses após o trânsito em julgado da decisão que tal concede – artigo 865.º, n.º 4, do CPC), imputando a um organismo de segurança social o encargo do pagamento das rendas correspondentes a esse período, como decorre do n.º 3 do artigo 864.º do CPC.

Suscita maiores dificuldades em termos da letra, mas também da ratio do artigo 864.º do CPC, interpretar a norma no sentido da sua aplicação a outras situações em que existe dificuldade de suprir a necessidade de habitação, ainda que até se verifique o circunstancialismo referido no n.º 2 do citado artigo 864.º do CPC, como sucede no caso em concreto, porquanto os factos apurados (cfr. n.ºs 5 a 11) revelam um quadro social e económico que suscita a necessidade de proteção social deste agregado familiar.

Tem sido aventada por alguns (embora de forma que se afigura minoritária), como sucedeu na sentença inicialmente proferida, a aplicação analógica do artigo 864.º do CPC, por se entender que existe uma lacuna legis, quando ocorre um quadro sócio económico de carência do arrendatário, mas em que a cessação contratual (lato sensu) não ocorre por falta de pagamento das rendas.

Não cremos que possa defender-se a existência de lacuna legis e a consequente aplicação analógica do preceito atenta a natureza excecional do preceito (artigo 11.º do CC), nem sequer a aplicação extensiva do regime. Nem tão pouco se nos afigura que esteja em causa uma normal especial.

Em termos simples, dir-se-á que, enquanto a norma geral estabelece o regime-regra do tipo de relações (jurídicas) que regula, a norma excecional, reportando-se, ainda, às situações abarcadas pelo regime-regra, regula situações específicas ou diferenciadoras que as distinguem e opõem ao regime-regra.

Já as normas especiais consagram um regime que não se opõe ao regime-regra ou geral, mas atendem a certas particularidades relacionados com o setor específico das relações jurídicas a que se aplicam que acabam por ser privatísticas do mesmo.

Por sua vez, a lacuna pressupõe uma omissão de uma disciplina jurídica que deveria ter sido regulada (lacuna de previsão) ou quando o hipótese se encontra prevista, mas não foi para ela definido qualquer regime (lacuna de estatuição), estipulando o artigo 10.º do CC qual a solução que o intérprete deve adotar nesses casos (integração por recurso à analogia recorrendo-se à norma existente para casos análogos ou criando-se a norma que o legislador criaria dentro do espírito do sistema).

A interpretação extensiva aludida no artigo 11.º do CC ocorre quando o intérprete conclua que, da expressão literal da lei, se verifica uma insuficiência para exprimir tudo quanto se quis dizer com a mesma, ou seja, quando da letra da lei sai evidenciado que se quis dizer menos do que o legislador quis dizer.

Em face do que ficou dito, é imperioso concluir que o advérbio «só» afasta a possibilidade de interpretação extensiva dada a evidência que decorre do afastamento de qualquer outra hipótese para além das contempladas no artigo 864.º do CPC.

Também não se afigura que haja qualquer lacuna (de previsão, no caso), porquanto dos artigos 864.º e 865.º do CPC decorre que o legislador quis regular o diferimento de desocupação do locado em determinadas circunstâncias e apenas nessas. Nada indica que tenha havido uma omissão, bem pelo contrário, foi estabelecido, antes, um regime de exceção à entrega imediata do locado em determinadas hipóteses que foram plasmadas na lei.

Também não estamos na presença de uma norma especial por lhe faltar a caraterística essencial deste tipo de normas (especialidade), ou seja, os artigos 864.º e 865.º do CPC, não criam uma disciplina nova ou especial dentro da regulação da cessação do contrato de arrendamento, limitando-se, antes, a excecionar o regime-regra quanto à entrega imediata do locado, diferindo-o por um determinado espaço de tempo.

Por conseguinte, no caso dos autos não se enquadrando a situação neles descrita no artigo 864.º do CPC, atento o motivo da resolução do contrato de arrendamento, não é caso para aplicar o disposto no n.º 3 do artigo 684.º do CPC, ou seja, não poderia o ora Recorrente ser condenado no pagamento das rendas vencidas e não pagas durante o período do diferimento de desocupação do locado.

8. Esta também tem sido a interpretação que vem sendo acolhida maioritariamente pela jurisprudência em situações semelhantes à dos presentes autos.

Veja-se neste sentido:

- Ac. da Relação do Porto de 08-04-2024, proc. n.º 22142/23.4T8PRT.P12:

«(…) não há, sem quebra do devido respeito pela opinião contrária, qualquer razão em que se possa sustentar a defesa da aplicação extensiva da norma à situação dos autos, em que o contrato de arrendamento cessou por comunicação [dos senhorios] […] de oposição à renovação do contrato nos termos do artigo 1097º do Código Civil.

A resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas difere totalmente da cessação do mesmo contrato por oposição à sua renovação. A primeira pode decorrer por involuntária e até súbita incapacidade económica do locatário que, por isso, pode, num curto prazo de três meses, ver o contrato resolvido nos termos do artigo 1083º, número 3 do Código Civil sem qualquer possibilidade económica de custear outra habitação. E só nesse caso – de falta de meios económicos para o pagamento de renda –, se admite o diferimento da desocupação.

Já no caso de cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação, entre o momento da comunicação da oposição à renovação e o da cessação do arrendamento decorre sempre um prazo que é fixado no artigo 1097º do Código Civil entre 240 dias (máximo) e um terço da duração inicial do contrato (mínimo)».

- Acórdão da Relação do Porto de 23-09-2024, proc. n.º 2018/23.6YLPRT.P1:

«II- Com efeito, o diferimento da desocupação do local arrendado para habitação, por força da cessação do contrato de arrendamento, pode ser pedido quando existam “razões sociais imperiosas” (cfr. nº1, do art. 864º, do CPC), mas esta cláusula geral não opera automaticamente, exigindo-se que, em concreto, ocorra uma das circunstâncias previstas nas alíneas a) ou b), do nº2, de tal artigo, aplicável ex vi nº1, do art. 15º-M, do NRAU, que funcionam como presunções legais da verificação de tais “razões sociais imperiosas”, pressuposto do juízo a formular em conformidade com os critérios decisórios apontados na lei e de acordo com as circunstâncias do caso (ónus de alegação e da prova a cargo do requerente – nº1, do art. 342º, do CC).

III- E, na verdade, embora sejam apontados critérios decisórios a seguir, não admitindo estas normas, excecionais, aplicação por analogia nem delas cabendo efetuar interpretação extensiva, por forma a abranger outras situações de vulnerabilidade, confia a lei a decisão ao prudente arbítrio do Tribunal (bom senso e racionalidade do juiz) uma vez verificados os pressupostos condicionantes;».

- Acórdão da Relação de Coimbra de 11-12-2024, proc. n.º 3188/24.1T8LRA.C1:

«IV- A norma contida na alínea a) do n.º 2 do artigo 864.º do Código de Processo Civil é uma norma excecional, não comporta aplicação analógica e não é suscetível de interpretação extensiva aos casos em que a cessação do contrato de arredamento tenha decorrido de oposição à renovação do contrato pelo senhorio.»

No mesmo sentido, mas em contexto de insolvência ou de nulidade do contrato de arrendamento, se pronunciaram os seguintes arestos: Acórdãos da Relação de Lisboa de 12-07-2018, proc. n.º 719/17.7T8OER-A.L1-7 e de 16-10-2019, proc. n.º 308/19.1T8OER-A.L1-6 e o Acórdão da Relação de Évora de 11-07-2019, proc. n.º 25/16.4T8PTG-A.E1.

Discorda-se, assim, da interpretação acolhida nos Acórdãos da Relação de Lisboa de 04-07-2023, proc. n.º 10798/22.0T8LRS-A.L1-7 e de 11-12-2019, proc. n.º 2068/19.7T8FNC-A.L1-23, porquanto o artigo 864.º do CPC não é uma norma especial, mas sim excecional, que não suporta interpretação analógica. Sendo que as razões sociais imperiosas que se verifiquem fora do condicionalismo do preceito terão de ser salvaguardadas por via da intervenção social de outros organismos (cfr. artigo 861.º, n.º 6, do CPC e artigo 65.º da CRP).

Em face do exposto, procede o recurso, impondo-se a revogação do despacho recorrido.

IV- DECISÃO

Nos termos e pelas razões expostas, acordam em julgar procedente a apelação e, consequentemente, revogam o despacho proferido em 24-09-2025.

Sem custas.

Évora, 29-01-2026

Maria Adelaide Domingos (Relatora)

Fernando Marques da Silva (1.º Adjunto)

Ricardo Miranda Peixoto (2.º Adjunto)

1. Consta do despacho, nesta o nota, o seguinte: «Neste sentido o Acórdão do TRL de 2023-07-04 (Processo n.º 10798722.0T8LRS-A.L1-7), de 4 de julho, disponível em www.dgsi.pt.»

2. Disponível em www.dgsi.pt (bem como os demais sem menção de outra fonte).

3. Citados, respetivamente, no despacho recorrido e na sentença.