2719/14.0YYPRT-A.P1 - Tribunal da Relação do Porto

Estando as fracções a que respeitam as despesas de condomínio dadas em locação financeira é o locatário financeiro o responsável pelo respectivo pagamento.

Proc. nº 2719/14.0YYPRT-A.P1

Comarca do Porto

Inst. Central- 1ª Sec. de Execução – J3

Acordam na 1ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto:

“CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO …”, instaurou execução sumária contra o “B…, S.A.”, destinada ao pagamento da quantia de €9.981,41, respeitante às quotizações de condomínio, desde 2011, das fracções “Y”,”Z”, “AC”, “AD”,”CB”, “CC”, “CU”, e “CY”, das quais é proprietário o executado.

Juntou actas das assembleias de condóminos.

O executado deduziu oposição por embargos, alegando, em resumo, que na qualidade de proprietário/locador celebrou um contrato de locação financeira imobiliária referente às mencionadas fracções autónomas. Concluía daí pela sua ilegitimidade, sustentando que são os locatários que têm a responsabilidade de pagar as despesas de condomínio.

O exequente contestou, sustentando a existência de título executivo e que sendo o executado/embargante o proprietário das fracções autónomas a que respeita a dívida exequenda, é parte legítima na execução movida pela administração do condomínio para cobrança de tais dívidas.

No saneador foi proferida a seguinte decisão:

“Pelo exposto, julgo procedentes os presentes embargos pela verificação da excepção dilatória da ilegitimidade passiva da embargante/executada,“ B…, S.A.”, pelo que declaro a absolvição da instância da mesma quanto a esta instância de embargos, bem como relativamente à instância executiva de que estes autos constituem um apenso, com a sua consequente extinção, ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 53º, nº 1, 576º, nºs 1 e 2, 577º, al. e), 551º, nº 1 e732º, nºs 2 e 4, do CPC.”

O exequente interpôs recurso, finalizando as alegações com as seguintes conclusões:

O artigo 10.º, n.º 1, alínea b), do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de Junho, dispõe que são obrigações do locatário pagar, “em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum”.

1. Já o artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil dispõe que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções.

2. Enquanto a norma do artigo 10.º, n.º 1, alínea b), é de natureza obrigacional, vinculativa “inter –partes”, a norma do artigo 1424.º, n.º 1, do CC é de natureza real, vinculativa “erga omnes”.

3. As duas disposições, estando numa relação de lei geral e lei especial, são, no entanto, conciliáveis entre si, pelo que, mal andou o Tribunal “a quo” ao entender ser apenas ao locatário que cumpre assegurar as despesas do condomínio.

4. Existe na verdade uma conexão funcional entre a obrigação e o direito real: a pessoa do obrigado é determinada através da titularidade da coisa, o que significa que é obrigado quem for titular do direito real.

5. Ora, o locador financeiro nunca deixa de ser o único proprietário da fracção autónoma do prédio, pelo que, não poderá o locador financeiro deixar de ser responsável, perante o condomínio credor, pela satisfação das despesas respeitantes à manutenção e conservação das partes comuns do condomínio.

6. Não pode o locador ficar apenas com o benefício do contrato de leasing, cobrando as suas rendas, e não sofrer os incómodos inerentes à propriedade, deixando assim o condomínio nas mãos de um contraente relapso e, possivelmente, sem qualquer património penhorável, porquanto a propriedade do imóvel permanece no locador.

7. O proprietário da fracção autónoma é assim parte legítima na execução movida pela administração do condomínio para obter o pagamento da respectiva quota parte.

8. Mesmo que assim não se entendesse, sempre se deveria entender que locador e locatário são solidariamente responsáveis, pelo que o Condomínio pode exigir o pagamento quer ao locatário, quer ao locador.

Termos em que, revogando-se a decisão do Tribunal de 1.ª Instância e proferindo nova em conformidade com o supra alegado, se fará, como habitualmente é timbre deste Tribunal da Relação, inteira e sã JUSTIÇA!

O executado/embargante contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

Os factos

Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:

1. A propriedade das fracções autónomas designadas pelas letras “Y”, “Z”, “AC”, “AD”, “AE”, “CB”, “CC”, “CU” e “CY”, descritas na Conservatória do Registo Predial do Porto competente sob o nº 805, respectivamente, mostra-se registada a favor da aqui embargante/executada (vide docs. de fls. 14 a 22 dos autos de execução, cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido).

2. O exequente é administradora do condomínio do prédio designado como “EDIFÍCIO …”, sito no Porto.

3. Por acordo escrito datado de 28-12-2000, denominado “CONTRATO DE LOCAÇÃO FINANCEIRA IMOBILIÁRIO”, cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 14 a 21 dos autos, a “B…, S.A.” declarou, além do mais, dar as fracções autónomas designadas pelas letras “AC”, “AD”, “AE”, “CB”, “CC” e “CY” de locação financeira a C…, que declarou tomar tais fracção autónomas em locação financeira, pelo prazo de 20 anos nos termos previstos nesse mesmo acordo escrito (vide doc. de fls. 14 a 17 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido).

4. As fracções autónomas referidas em 3 foram transmitidas para a aqui embargante/executada na sequência da fusão desta com a “B1…, S.A.” (vide docs. de fls. 14 a 22 dos autos de execução, cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido).

5. Por acordo escrito datado de 19 de Abril de 2007, denominado “Contrato de Locação Financeira Imobiliário nº ……..”, cuja cópia se mostra junta aos autos a fls. 23 a 31 dos autos, a aqui embargante/executada declarou, além do mais, dar as fracções autónomas designadas pelas letras “Z”, “Y” e “CU” de locação financeira a C…, que declarou tomar tais fracção autónomas em locação financeira, nos termos previstos nesse mesmo acordo escrito (vide doc. de fls. 23 a 31 dos autos, cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido).

6. As fracções autónomas referidas em 5 foram transmitidas para a aqui embargante/executada na sequência da fusão desta com a “B1…, S.A.” (vide docs. de fls. 14 a 22 dos autos de execução, cujo teor, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido).

Ao abrigo do disposto no nº 4 do artigo 607º, ex vi nº2 do art.º663º, ambos do CPC, consideram-se ainda provados os seguintes factos:

7. Na lista de presenças nas assembleias de condóminos de 2011, 2012, 2013 e 2014, consta o nome do Dr. C…, com a permilagem de 84,86 (fls.113, 130, vº, 159, vº e 88).

8. Na “Relação de Saldos Clientes (condóminos) até31-12-2013 (fls. 94) consta o Dr. C…, com o débito de €10.959,84.

9. Na relação dos condóminos constante do orçamento para o ano de 2013, aprovado na assembleia geral realizada em 15-02-2013, consta o Dr. C…, com as fracções “P”, “Y”, “Z”, “AC”, “AD”, “AE”, “CB”, “CC”, “CU” e CY”, a que corresponde a permilagem de 84,86.

O direito

Questão a decidir: Sobre quem recai a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio.

As fracções autónomas a que se reportam as despesas cuja cobrança coerciva se visa com a execução são propriedade do Banco executado. As fracções em causa foram objecto de contratos de locação financeira.

O nº 1 do artigo 1424º do C. Civil dispõe:

“Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagos pelos condóminos em proporção ao valor das suas fracções”.

A al. b) do nº 1 do artigo 10º do Decreto-Lei nº149/95, de 24-6 – diploma que estabelece o regime jurídico do contrato de locação financeira – estabelece, entre as obrigações do locatário naquele contrato, a de “Pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum” (redacção introduzida pelo DL nº 265/97, de 02-10).

O nº 2 do mesmo artigo 10º estatui:

2- Para além dos direitos e deveres gerais previstos no regime da locação que não se mostrem incompatíveis com o presente diploma, assistem ao locatário financeiro, em especial, os seguintes direitos:

a) Usar e fruir o bem locado;

e) Exercer, na locação de fracção autónoma, os direitos próprios do locador, com excepção dos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos

Estamos em presença de uma lei especial, que rege para as situações de locação financeira, pelo que este regime especial deverá prevalecer. Neste sentido, lê-se no acórdão do STJ, de 10-07-2008 (Proc. nº 08A1057) que o locatário financeiro é, para efeitos do disposto no artigo 1424º, nº 1 do Código Civil, o condómino, a ele competindo, salvo estipulação em contrário, pagar as receitas que lhe couberem por força do uso da fracção; e que é ao locatário financeiro que compete o pagamento da quota-parte devida pela fracção que ocupa, em homenagem ao preceituado no artigo 10º, nº 1, alínea b) do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de Junho, na redacção dada pelo Decreto-Lei nº 265/97, de 2 de Outubro.

No acórdão do STJ, de 06-11-2008 (Proc. nº 08B2623), justifica-se esse regime com os seguintes fundamentos, aos quais se adere:

“O locador, na locação financeira, não explora o bem. Não tem intenção de correr os riscos próprios do proprietário, nomeadamente o risco económico da não rentabilidade da coisa e do seu perecimento. Ele desinteressa-se da coisa. Não escolhe o bem, não determina as suas características, não se preocupa com a sua rentabilidade: são tudo assuntos que respeitam ao locatário. Por isso, e porque o locador apenas o comprou para o dar em locação, será o locatário quem terá de se dirigir ao vendedor do bem (que apenas é parte no contrato de compra e venda com o locador) para o responsabilizar pelos defeitos da coisa, se for caso disso.

Os riscos de exploração da coisa são assumidos pelo locatário. É este que a escolhe, de acordo com as suas necessidades. O locador só comprou o bem para o dar em locação.

Na locação financeira há (economicamente) uma obrigação única do locatário, correspondente, «grosso modo», ao custo do bem, com prestações fraccionadas no tempo.

O locatário aparece, pois, como o “proprietário” (económico) do bem que paga integralmente durante o preço do contrato, e cujos riscos assume.

O locatário procura, não obter o uso de um bem durante um período mais ou menos longo, mas obter o próprio bem, durante toda a sua vida útil. O contrato é dirigido a oferecer ao locatário a faculdade de aceder à propriedade do bem – faculdade que este exerce normalmente.

De assinalar ainda que a locação financeira de bens imóveis está sujeita a registo, e que é ao locatário que incumbe a obrigação de efectuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados.

Pode, pois, afirmar-se que, embora não tendo o título jurídico de proprietário, o locatário exerce, durante o período do contrato, um domínio sobre o bem dado em locação financeira – ou seja, um direito de o usar, retirando, em exclusividade, as suas utilidades – em termos de poder praticamente excluir o proprietário jurídico.

Não é, juridicamente, o proprietário do bem locado; mas é, como acima ficou referido, o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato.”

Ainda segundo o decidido no mesmo aresto, as normas acima citadas do DL nº nº149/95, de 24-6, “não têm mera eficácia obrigacional, não relevam apenas nas relações locador-locatário, antes são de aplicação universal, impondo-se a terceiros e, consequentemente, também ao condomínio.

A situação do locador e locatário financeiros, quando o objecto da locação financeira é uma fracção autónoma de um prédio em regime de propriedade horizontal, assume características particulares, decorrentes da própria fisionomia do contrato entre eles celebrado: o locatário não é, juridicamente, o proprietário do bem locado, mas é o “proprietário” económico desse bem, de que, por via de regra, se tornará verdadeiro dono no termo do contrato.”. E concluía: “Estando uma fracção autónoma dada em locação financeira, é do locatário financeiro que o condomínio deve exigir o pagamento dos “encargos condominiais” respectivos: o estatuto do locatário financeiro é, em tudo, idêntico ao de qualquer condómino, sendo sobre ele, e não sobre o locador, que impende a responsabilidade por esse pagamento.”

No mesmo sentido se decidiu no acórdão do STJ, de 02-03-2010 (Proc. nº 5662/07.5YYPRT-A.S1)

Igual entendimento foi perfilhado, entre outos, nos acórdãos desta Relação, de 13-03-2014 (Proc. nº 361/13.8TBMAI-A.P1) e da Relação de Lisboa, de 27-02-2014, (Proc. nº 4347/11.2TBSXL-A.L1-6). Lê-se neste último que o regime especial da locação financeira prevalece sobre o regime geral previsto no art.º 1424.º d o C. Civil, e tem eficácia erga omnes, impondo-se a terceiros, nomeadamente ao condomínio.

No caso dos autos, as despesas cuja cobrança coerciva se visa com a execução respeitam às despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns. Estando as fracções a que respeitam essas despesas dadas em locação financeira, responsável pelo pagamento é o locatário financeiro; não o locador. Instaurada a execução contra o locador – que nem sequer figura nos documentos comprovativos das despesas, onde apenas encontramos o nome do locatário financeiro – este é parte ilegítima, conforme o decidido na sentença recorrida, a qual se confirma.

Decisão

Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas pelo apelante

Porto, 07.04.2016

José Carvalho

Rodrigues Pires

Márcia Portela