9468/2006-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

1. Nos termos da alínea e) do nº 2 do artigo 5º do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10, excluem-se do regime do arrendamento urbano (aplicando-se-lhes o regime geral da locação civil) os arrendamentos de espaços não habitacionais, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas, ou outros fins limitados, desde que não sejam realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio e até mesmo para o exercício de profissões liberais.

2. Esta excepção não abrange o contrato de arrendamento de uma loja situada num prédio urbano destinado a sede de um clube desportivo e para recreio dos seus associados em jogos legalmente permitidos.

3. A 1ª parte da alínea i) do nº 1 do artigo 64º do RAU abrange os arrendamentos urbanos não contemplados na alínea h) (sendo estes os destinados a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal) e também os não destinados a habitação exclusiva do arrendatário; aplica-se nomeadamente aos arrendamentos “para outra aplicação lícita” (desde que não excluídos por lei), como, por exemplo, o destinado a sede de uma pessoa colectiva e para recreio dos seus associados, tendo a palavra desabitado o significado de desocupado.

4. Aos arrendamentos urbanos para habitação exclusiva do arrendatário aplica-se a 2ª parte daquela alínea.

(PM)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa.

“C. […] Lda.” instaurou a presente acção de despejo, com processo sumário

contra

“I […9”

alegando, em síntese, que:

- por contrato de 23 de Junho de 1965 foi dada de arrendamento à Ré a loja […] em Lisboa, pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovável por iguais períodos;

- o locado destina-se a utilização para sede do clube e recreio dos seus associados em jogos permitidos legalmente;

- a ré, há mais de cinco anos, não utiliza o locado para qualquer fim, nele não exercendo qualquer actividade, mantendo a loja fechada e o local desabitado há mais de um ano.

E conclui pedindo que seja decretada a resolução do contrato, com os fundamentos a que aludem as alíneas h) e i) do nº 1 do artigo 64º do RAU, condenando-se a ré a despejar imediatamente o locado, entregando-o livre e devoluto.

A ré contestou, dizendo que o local arrendado nunca esteve encerrado, funcionando diariamente entre as 18 e as 24 horas e todo o dia aos fins de semana.

Procedeu-se a audiência de julgamento

Seguidamente foi proferida a competente sentença, com absolvição da ré do pedido de despejo.

Todavia, foi esta condenada como litigante de má fé, com o fundamento de que, para além de não se ter provado que o locado tem estado sempre aberto, desde as 18.00 horas até cerca das 24.00 horas e, aos fins de semana, todo o dia, resultou inequivocamente provado que no locado não é exercida qualquer actividade há mais de um ano, mantendo-se o mesmo fechado.

Portanto, a ré teria afirmado factos que sabia não serem verdadeiros.

Da sentença recorreu apenas a autora, formulando as conclusões que assim se sintetizam:

- O contrato em causa preenche todos os requisitos exigidos pelos artigos 1º, 3º e 5º do RAU, sendo, portanto, um contrato de arrendamento urbano;

- Porque se trata de um contrato que visa o fim previsto no artigo 3º, nº 1 do RAU (aplicação lícita do prédio) é aplicável o regime jurídico do RAU, designadamente a alínea h) do artigo 64º.

- Tendo ficado provado que o locado não é utilizado para reuniões ou para convívio dos associados há mais de um ano e que não é nele exercida qualquer actividade há mais de um ano, mantendo-se o mesmo fechado, deve ser decretado o despejo com fundamento na alínea h) do nº 1 do artigo 64º.

Em contra-alegações pede a ré a confirmação da sentença.

Colhidos os vistos legais cumpre apreciar e decidir.

Em 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:

1. Encontra-se registada a aquisição, por permuta, a favor da Autora, do prédio sito […] em Lisboa.

2. Por contrato celebrado em 23 de Junho de 1965, com início em 1 de Julho de 1965, foi dada de arrendamento pelo anterior proprietário, Miguel […], à Ré a loja, com o nº […] do referido prédio.

3. Pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovável.

4. Foi acordada a renda mensal inicial de Esc. 1.000$00, a pagar na casa do senhorio ou de quem ele indicar, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar.

5. A renda foi actualizada, a partir de Janeiro de 2002, para € 6,48 mensais.

6. O locado destina-se a sede do clube e para recreio dos seus associados em jogos permitidos legalmente.

7. O locado não é utilizado para reuniões ou para convívio dos associados há mais de um ano.

8. No locado não é exercida qualquer actividade há mais de um ano, mantendo-se o mesmo fechado.

O DIREITO

Dos factos apurados resulta que foi celebrado um contrato de arrendamento urbano a favor da Ré, o qual teve por objecto a loja […] em Lisboa, destinando-se esta a sede de um clube desportivo e para recreio dos seus associados em jogos legalmente permitidos.

Como bem se refere na douta sentença, o contrato celebrado integra-se na categoria geral do contrato de locação definido no art. 1022º do Código Civil como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”. E porque o seu objecto é um prédio urbano, a situação reconduz-se à existência de um contrato de arrendamento urbano, cuja regulamentação normativa consta do Regime do Arrendamento Urbano (R.A.U.), aprovado pelo D.L. nº 321-B/90, de 15/10, e sucessivamente alterado pelo D.L. nº 278/93, de 10/8, pela Lei nº 13/94, de 11/5, pelo D.L. nº 163/95, de 13/7, pela Lei nº 89/95, de 1/9, e pelo D.L. nº 257/95, de 30/9.

Mais foi decidido que era aplicável a lei actualmente em vigor (o RAU) e não a que vigorava ao tempo da celebração do contrato.

Esta solução não vem posta em causa e é efectivamente aplicável a lei em vigor à data da PI (o RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10).

No entanto foi decidido na douta sentença: «Não obstante, para a solução jurídica da questão da resolução do contrato de arrendamento em causa, considerando o fim a que o mesmo se destina - definido nos termos do RAU como uma “aplicação lícita do prédio” (cfr. art. 3º, nº 1, do RAU), cabendo, pois, na previsão da alínea e) do art. 5º do mesmo diploma legal -, temos que, dado o disposto no nº 2 do referido art. 5º do R.A.U., interessa atender ao regime geral da locação civil – cfr. art. 6º, nº 1, do referido diploma legal».

E concluiu-se que, in casu, da análise do quadro factual provado resulta que a Ré deixou de dar qualquer uso ao locado durante mais de um ano, não exercendo nele qualquer das actividades para que o mesmo fora arrendado.

Todavia, considerou-se também que o disposto no art. 64º do RAU não tem aplicação ao contrato de arrendamento em apreço, antes se lhe aplicando as regras da locação civil. E ainda: «O art. 1047º do Código Civil prevê a possibilidade de resolução do contrato fundada na falta de cumprimento por parte do locatário. Por sua vez, o art. 1038º do mesmo Código faz o elenco das obrigações do locatário. Ora, entre elas não consta a obrigação de utilização do locado. Por outras palavras, da lei não resulta que, pelo contrato, o arrendatário fica obrigado a utilizar o locado, mas tão-somente adquire a faculdade de o utilizar e fruir. Nesta conformidade, a falta de ocupação do locado, tendo em conta o fim do contrato em causa, não pode ser vista como fundamento da resolução do mesmo, sem prejuízo de a justa causa de resolução operar, no RAU, perante a desocupação ou não residência permanente. Assim sendo, conclui-se, necessariamente, pela improcedência da acção».

Nesta conformidade são duas as questões a decidir:

a) se é aplicável o disposto na alínea e) do artigo 5º do RAU, por remissão do seu artigo 6º, nº 1;

b) sendo aplicável o RAU, se se justifica a resolução do contrato pelos alegados fundamentos.

Como vimos, trata-se de um contrato de arrendamento urbano de uma loja de um determinado prédio, destinando-se a sede de um clube desportivo e a recreio dos seus associados.

Dispõe o nº 1 do artigo 5º do RAU: o arrendamento urbano rege-se pelo disposto no presente diploma e, no que não esteja em oposição com este, pelo regime geral da locação civil.

E, nos termos da alínea e) do nº 2, exceptuam-se os arrendamentos de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio.

Por sua vez, estabelece o artigo 6º, na parte que agora interessa considerar, que aos arrendamentos e subarrendamentos referidos nas alíneas a) a e) do nº 2 do artigo 5º aplica-se o regime geral da locação civil…

Estas disposições correspondem, no essencial, ao que já constava do artigo 1083º do C. Civil.

Mas aquela alínea e) contém matéria nova. Excluem-se assim do regime geral do arrendamento urbano os arrendamentos de espaços não habitacionais, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas, ou outros fins limitados, desde que não sejam realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio e até mesmo para o exercício de profissões liberais.

Assim, em relação aos arrendamentos referidos no nº 2 do artigo 5º, nomeadamente na alínea e), o artigo 6º remete para a aplicação do regime geral da locação civil, não sendo aplicável o RAU e, na parte que nos interessa considerar, o artigo 64º.

Mas não nos parece que seja aplicável ao caso sub judice o disposto na alínea e).

O artigo 3º do RAU dispõe que o arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio.

No caso, trata-se, obviamente, de um arrendamento para “outra aplicação lícita do prédio”, não sendo, nomeadamente, para a actividade comercial ou industrial ou para o exercício de profissão laboral.

E de forma alguma pode ser considerado como arrendamento de espaço não habitável. É que, “espaços não habitáveis são aqueles em que não é possível estabelecer habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, uma garagem, um lugar para estabelecimento de carros, etç. (1)”

Serão, pois, aqueles em que, dadas as suas características, não é possível estabelecer uma habitação, tal como uma parede, um terraço, uma varanda, um armazém ou uma garagem. E serão ainda aqueles em que não é possível o exercício do comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.

Ora, tendo em consideração o destino dado ao local arrendado, poderia o mesmo ser habitado ou destinado a comércio ou indústria.

E também não se trata de um arrendamento para “outros fins limitados”…

E nem sequer a ré alega estes factos. Com efeito, diz esta que se trata de um clube histórico da cidade de Lisboa, que tem funcionado todos os dias das 18 às 24 horas e todo o dia aos fins-de-semana, tendo como actividades desportivas o futebol de cinco e o ténis de mesa.

E, como é evidente, também não se encontra incluído em qualquer das outras hipóteses referidas na dita alínea e).

Além disso, o locado destina-se a sede do clube e para recreio dos seus associados.

Estamos, pois, perante um contrato de arrendamento para “outra aplicação lícita do prédio” a que são aplicáveis as regras do RAU.

II

A presente acção foi proposta com fundamento nas alíneas h) e i) do nº 1 do artigo 64º do RAU (encerramento e falta de habitação/utilização por mais de um ano).

Pelas razões referidas não é aplicável a alínea h), pois o local arrendado não se destina a qualquer actividade comercial ou industrial, ou para o exercício de profissão liberal. Parece-nos tratar-se de questão pacífica.

É certo que nas alegações deste recurso a apelante apenas faz referência à alínea h). Todavia, perante os factos alegados e provados, nada obsta a que o tribunal faça aplicação do preceituado na alínea i). É que, como resulta do preceituado no artigo 664º do CPC, embora o juiz só possa servir-se dos factos articulados pelas partes (com algumas excepções que não vêm ao caso) não está sujeito às suas alegações no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.

Em anotação a este artigo (com semelhante redacção) já escrevia Alberto do Reis: “…pelo que respeita ao direito, a acção do juiz é livre; pelo que respeita aos factos, a sua acção está vinculada”. É a consagração dos velhos brocardos latinos da mihi facta dabo tibi jus ou Jura novit cúria.

O tribunal é livre na qualificação jurídica dos factos, desde que não altere a causa de pedir.

A causa de pedir em qualquer acção é o acto ou fato jurídico de que deriva o direito que o autor pretende fazer valer.

Neste caso são os factos referidos nos números 7 e 8 dos “factos provados”: o locado não é utilizado para reuniões ou para convívio dos associados há mais de um ano; no locado não é exercida qualquer actividade há mais de um ano, mantendo-se o mesmo fechado.

Nos termos da alínea i), o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário conservar o prédio desabitado por mais de um ano ou, sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia.

Prevêem-se aqui dois fundamentos para a resolução do contrato:

1. conservar-se o prédio desabitado por mais de um ano;

2. e, sendo o prédio destinado a habitação, não ter o arrendatário nele residência permanente.

Em relação ao 2º destes fundamentos nenhuma questão se levante, uma vez que o local arrendado não foi destinado a habitação.

A primeira parte desta alínea é que tem suscitado várias interpretações quanto aos arrendamentos a que é aplicável.

Todavia, parece-nos que a mesma deve ser interpretada conforme refere Aragão Seia após dizer que se levantam dúvidas sobre o seu âmbito de aplicação (2): “… mas parece que não há razão para isso se se entender, pela negativa, que não se aplicará aos arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, já contemplados na alínea h); nem aos arrendamentos do nº 2 do artigo 5º, excluídos pelo artigo 6º; nem aos arrendamentos habitacionais para residência permanente, abrangidos pelo 2º fundamento desta alínea i)”.

E depois conclui que a 1ª parte desta alínea abrange os arrendamentos urbanos não contemplados na alínea h) (para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal) e os não destinados a habitação exclusiva do arrendatário.

E aí se refere ainda que entre os arrendamentos incluídos na 1ª parte desta alínea figuram, no dizer de Pires de Lima e A. Varela, não só os arrendamentos destinados a qualquer das aplicações lícitas a que residualmente se refere o artigo 3º, mas também os arrendamentos mistos (genericamente regulados ainda hoje no artigo 1028º do CC e que são relativamente frequentes nos meios rurais) e os arrendamentos dos prédios urbanos sem indicação do fim a que se destinam (apesar de quanto a estes vigorar o nº 2 do artigo 3º), pois também estes se não destinavam (contratualmente) à habitação do arrendatário, embora por força da lei os respectivos prédios só pudessem ser utilizados para habitação do arrendatário.

E diz finalmente Aragão Seia que à palavra desabitado deve ser atribuído o significado de desocupado.

A mesma posição defende Januário Gomes (3): “em princípio, os arrendamentos habitacionais só estão contemplados na 2ª parte da alínea i), respeitando a 1ª aos arrendamentos não habitacionais com excepção dos arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, que estão contemplados na alínea h)”. Mais rigorosamente, continua o mesmo autor, a 2ª parte da alínea i) circunscreve-se aos arrendamentos para habitação permanente, aplicando-se a 1ª parte aos restantes arrendamentos urbanos (mas não aos do nº 2 do artigo 5º do RAU) que não estejam contemplados na alínea h).

Posição diferente defende Pinto Furtado (4).

Com efeito, defende este autor que a alínea i) é aplicável apenas aos arrendamentos para habitação (ao contrário do que por outros é defendido no sentido de que só a 2ª parte da alínea se aplica aos arrendamentos destinados a habitação).

Para tanto faz uma desenvolvida abordagem sobre a história do preceito. E refere nomeadamente a pags. 511: “Para nós, estamos antes em crer seguramente que o legislador, depois de ter dedicado a alínea anterior aos outros dois tipos de arrendamentos vinculísticos de que se ocupou (para comércio ou indústria e para exercício de profissão liberal), quis naturalmente lançar agora o seu olhar para o tipo que lhe faltava: o arrendamento para habitação. E foi só deste que tratou, na presente alínea”.

Vejamos.

Embora a letra da lei permita várias interpretações, parece-nos que, a seguir-se esta última posição, nenhuma justificação teria a 1ª parte do preceito.

É que a “desabitação” é “um mais” em relação à falta de residência permanente. Estando o prédio desabitado por mais de um ano é evidente que o arrendatário não tem nele residência permanente. Pelo contrário, pode o arrendatário não ter residência permanente no local arrendado e, não obstante, não manter o prédio desocupado durante um ano. Para tanto bastaria que a ele se deslocasse de vez em quando, por exemplo 2 vezes por mês para ver o correio e para o arejar, ou mesmo para nele comer e/ou dormir de vez em quando. Portanto, poderá o senhorio resolver o contrato de arrendamento com fundamento na falta de residência permanente sem que o prédio se encontre desabitado.

Deste modo, bastaria a segunda parte da alínea. Verificada a 1ª parte verificada estaria a 2ª. Por isso se justificará que o prazo de um ano só seja exigível para o encerramento completo (1ª parte). E na verdade, não sendo o prédio destinado a habitação, justifica-se mais que se exija que o prazo seja superior a um ano, uma vez que o arrendatário não tem que o ocupar permanentemente.

E, com efeito, conclui Pinto Furtado a pags. 520: “Para nós, a grande questão que verdadeiramente deve pôr-se relativamente à alínea i) do artigo 1093-1 CC é antes a da inutilidade da previsão expressa pela desabitação em face da de falta de residência permanente, pois uma vez que esta já constitui fundamento de resolução pelo senhorio, parece perfeitamente desnecessário falar também da primeira que, com a simples previsão da segunda, fica automaticamente abrangida pela facti specie legal”.

Mas então, dizemos nós, por isso mesmo parece justificar-se a outra interpretação em relação à 1ª parte. Com efeito, é de presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (artº 9º, nº 3 do CC).

E a verdade é que, não sendo aplicável a 1ª parte da alínea aos arrendamentos não destinados a habitação, como seria o caso sub judice, ficariam estes impunes, não podendo o senhorio resolver o contrato com fundamento no encerramento do prédio por mais de um ano.

Ora, nada justifica que um prédio arrendado para nele ser instalada a sede de um clube desportivo e para recreio dos seus associados esteja permanentemente encerrado. A falta de ocupação do prédio pelo arrendatário é motivo de despejo precisamente porque não se justifica que subsista o arrendamento quando o inquilino dele não precisa, porque não lhe dá qualquer utilização.

A previsão desta alínea tem justamente por finalidade evitar a desvalorização do local arrendado, pela consequente degradação motivada pelo seu encerramento.

E, como foi reconhecido na sentença recorrida, da análise do quadro factual provado resulta efectivamente que a Ré deixou de dar qualquer uso ao locado durante mais de um ano, não exercendo nele qualquer das actividades para que o mesmo fora arrendado.

Portanto, é de concluir que a alínea i) do nº 1 do artigo 64º do RAU é aplicável aos arrendamentos para outros fins nomeadamente a um arrendamento de uma loja de um determinado prédio urbano, destinado a sede de um clube desportivo e a recreio dos seus associados em jogos legalmente permitidos.

É, pois, aplicável ao caso em análise.

E verificados os aludidos pressupostos deverá proceder a acção.

Em suma:

1. Nos termos da alínea e) do nº 2 do artigo 5º do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15.10, excluem-se do regime do arrendamento urbano (aplicando-se-lhes o regime geral da locação civil) os arrendamentos de espaços não habitacionais, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas, ou outros fins limitados, desde que não sejam realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio e até mesmo para o exercício de profissões liberais.

2. Esta excepção não abrange o contrato de arrendamento de uma loja situada num prédio urbano destinado a sede de um clube desportivo e para recreio dos seus associados em jogos legalmente permitidos.

3. A 1ª parte da alínea i) do nº 1 do artigo 64º do RAU abrange os arrendamentos urbanos não contemplados na alínea h) (sendo estes os destinados a comércio, indústria ou exercício de profissão liberal) e também os não destinados a habitação exclusiva do arrendatário; aplica-se nomeadamente aos arrendamentos “para outra aplicação lícita” (desde que não excluídos por lei), como, por exemplo, o destinado a sede de uma pessoa colectiva e para recreio dos seus associados, tendo a palavra desabitado o significado de desocupado.

4. Aos arrendamentos urbanos para habitação exclusiva do arrendatário aplica-se a 2ª parte daquela alínea.

Por todo o exposto acorda-se no seguinte:

a) julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida;

b) julgar a acção procedente, condenando-se a ré a entregar imediatamente à autora a loja arrendada livre e devoluta.

Custas pela apelada em ambas as instâncias.

Lisboa,16 /01 /2007.

Pimentel Marcos

Abrantes Geraldes

Maria do Rosário Morgado

1. -Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 4ª edição, pag. 139.

2. -Arrendamento Urbano, 4ª edição, pag. 358.

3. -“Arrendamentos para Habitação”- 2ª edição, pag. 241.

4. -Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, 2ª edição, pags. 510 e s.s.