771/21.0T8LSB.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

- Apesar de a redacção dos arts. 30º e 31º dada pela Lei 79/2014, de 19/12, não ser aplicável ao caso dos autos (uma vez que a comunicação feita pelo Autor ao Réu é anterior a essa data), a ser interpretada a lei no sentido pretendido pelo Apelante, a mesma seria inconstitucional na medida em que a norma extraída dos artigos 30º, 31º e 32º do NRAU, na redacção dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, violaria o princípio da proporcionalidade e direito à habitação consagrados nos artigos 2º e 65º da Constituição, conforme defendido nos Acs. do TC nº 393/2020 de 13 de Julho e nº 277/2016 de 4 de Maio;

- A comunicação feita pelo Autor ao Réu que não contenha no seu texto as advertências que, naquele juízo de inconstitucionalidade, seriam exigíveis tendo em conta a severidade das consequências da ausência de resposta à comunicação do senhorio, como o esclarecimento das alternativas que lhe assistem e sem que tenha sido advertido dos efeitos cominatórios da falta de resposta, não é válida, nem do silêncio do Réu se pode retirar qualquer valor contratual;

- Não sendo de imputar aos Réus a forma como o Autor entendeu comunicar a “actualização da renda de acordo com a nova Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto” e que importou na ineficácia da comunicação de transição para o NRAU, estes nunca ficariam inibidos de invocar, em sua defesa, a ineficácia da comunicação para efeitos de transição do contrato de arrendamento para NRAU, não configurando essa defesa um abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”, apesar de terem aceitado o indicado aumento de renda.

Acordam os Juízes da 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

I- Relatório

A, residente na Rua … n.º ..., São Domingos de Rana, intentou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, contra B e C, casados entre si, residentes na Rua …, n.º … – 2.º Fte. Barreiro e com domicilio na Rua …, n.º .., 2.º andar, Lisboa, pedindo que seja declarada a cessação do contrato de arrendamento em causa nos autos, no qual figura como senhorio o Autor e como arrendatários os Réus, por ter operado a caducidade do mesmo, a 31 de Janeiro de 2018, e a condenação dos Réus na desocupação do imóvel objecto do contrato de arrendamento em causa nos autos e na imediata entrega do mesmo ao Autor, livre de pessoas e bens, bem como nas custas e procuradoria condigna. Para tanto, alegou, em síntese, que o Autor, desde 26 de Abril de 2007, é proprietário do 2.º andar do prédio sito na Rua …, n.º …, em Lisboa, encontrando-se tal fracção, aquando da aquisição, onerada com um contrato de arrendamento celebrado entre os anteriores proprietários e os Réus, contrato que veio a caducar por oposição do Autor à renovação do contrato, após ter ocorrido a transição do contrato de arrendamento para o NRAU.

Os Réus contestaram, pugnando pela improcedência da acção, uma vez que sustentam que o Autor não respeitou a disciplina imposta pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro no que respeita à transição do contrato para o NRAU e impugnam parte da factualidade alegada, nomeadamente o envio das cartas a que alude o Autor, com excepção da que foi levantada pelo Réu em 3 de Janeiro de 2013. Pediram ainda a condenação do Autor como litigante de má fé, porquanto litiga com consciência de não ter razão e faz uso abusivo e condenável do processo.

O Autor exerceu o contraditório quanto à litigância de má fé.

Em sede de audiência prévia, foi considerado que os autos dispunham dos elementos necessários para conhecer do mérito da causa, tendo as partes usado da faculdade prevista na alínea b) do nº 1 do artigo 591º do Código de Processo Civil.

Foi então proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“Termos em que julgo a presente acção improcedente, por não provada e, em consequência, absolvo os Réus do pedido.

Absolvo o Autor do pedido de condenação como litigante de má fé.

Valor da acção: 6867,90€ (seis mil oitocentos e sessenta e sete euros e noventa cêntimos) – artigos 298.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.

Custas pelo Autor.

Registe e Notifique”.

Inconformado com o teoro da sentença, o Autor interpôs recurso, terminando com as seguintes conclusões, que aqui se reproduzem:

“UM: O douto Tribunal a quo, salvo o devido respeito, não fez um julgamento correcto da causa.

DOIS: Perante os factos considerados assentes e o enquadramento jurídico em que a própria sentença se baseia tinha que se considerada válida e eficaz a transição para o NRAU e a actualização da renda.

TRÊS: Basta atentar no facto provado sobre o nº 3 para se verificar que o Recorrente tomou a iniciativa de transição para o NRAU, comunicando a sua intenção ao arrendatário, indicando o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado, avaliado nos termos dos arts. 38º e ss. CIMI e juntando cópia da caderneta predial urbana, tendo assim cumprido todos os requisitos exigidos pelo art.º30º da Lei 6/2006, na redacção da Lei 31/2012, para se poder operar a transição do contrato de arrendamento para o NRAU.

QUATRO: Uma vez que a carta a comunicar a intenção de transição para o NRAU por parte do Recorrente foi recebida pelo Recorrido em 3 de Janeiro de 2013 (facto provado nº4), teria este que responder no prazo de 30 dias, pelo que, não o tendo feito, a sua falta de resposta vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio (art.º 31º, nº6, da Lei 6/2006, na redacção da Lei 31/2012).

CINCO: Verificou-se assim naturalmente a actualização da renda e a transição para o NRAU, ficando o novo contrato a termo certo com a duração de cinco anos, situação que foi pacificamente aceite pelo Recorrido, que passou a pagar o valor da renda actualizado (facto provado nº5), tendo assim aceite a transição para o NRAU e a actualização da renda.

SEIS: Não tem qualquer cabimento a posição da Meritíssima Juíza a quo de que a comunicação seria ineficaz pelo facto de o senhorio apresentar a transição como decisão unilateral do senhorio e que o "assunto" da carta referir-se apenas à actualização da renda, não referindo a transição para o NRAU, uma vez que a carta faz expressa menção à transição para o NRAU, que é da iniciativa do senhorio e cumpre todos os requisitos exigidos pelo art.º 30º da Lei 6/2006, na versão da Lei 31/2012.

SETE: E muitos menos faz qualquer sentido pretender que o Recorrente cumprisse no final de 2012 requisitos que só foram introduzidos dois anos depois pela Lei 79/2014, de 19 de Dezembro, não havendo qualquer fundamento defender essa posição invocando para o efeito a decisão isolada do Tribunal Constitucional no Acórdão 393/2020, de 13 de Julho.

OITO: É manifesto que essa pretensa inconstitucionalidade nunca se poderia retirar do art.º 65º da Constituição, que embora assegure a todos o direito à habitação, é expresso no seu nº2 no sentido de que essa é uma obrigação do Estado, não dos proprietários privados, não sendo por isso admissível invocar o art.º65º da Constituição para, em contrariedade à posição do legislador ordinário, atribuir a um arrendatário um arrendamento vinculístico e não um arrendamento temporário, em consequência da transição para o NRAU.

NOVE: Ao contrário do que se sustenta nesse acórdão o arrendatário que não responda à proposta de transição para o NRAU não sofre qualquer privação do seu direito à habitação, que continua a ser assegurado através de um contrato de arrendamento temporário, competindo-lhe a este, no fim do prazo do arrendamento, celebrar novo contrato de arrendamento com o mesmo senhorio ou com outro, como acontece com a maioria dos arrendatários neste país, em virtude do enquadramento jurídico do arrendamento em Portugal.

DEZ: Caso fosse seguida a posição isolada que o Tribunal Constitucional adoptou nesse acórdão, o resultado seria que todas as transições para o NRAU efectuadas ao abrigo da Lei 31/2012 não seriam eficazes, uma vez que nunca os senhorios poderiam cumprir requisitos que só foram introduzidos pela Lei 79/2014, estando assim o Tribunal Constitucional a invocar o direito à habitação para substituir-se ao legislador, contra o que o próprio Tribunal Constitucional defende.

ONZE: A invalidação de todos os processos de transição para o NRAU efectuados ao abrigo da Lei 31/2012, através da exigência de que senhorios cumprissem requisitos que só foram instituídos pela Lei 79/2014, corresponde a uma aplicação retroactiva dessa lei, que se apresenta como contrária ao princípio da confiança, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático previsto no art.º2º da Constituição.

DOZE: Não há, por isso, qualquer invalidade neste processo de transição para o NRAU, tendo o mesmo que se considerar válido e regular, pelo que se verificou efectivamente a transição do contrato de arrendamento para o NRAU e a actualização da renda.

TREZE: Mas, mesmo que se considerasse inválido esse processo, a verdade é que, conforme resulta do ponto 5 dos factos provados, o mesmo foi aceite pelo arrendatário, que passou a pagar a renda actualizada, criando assim no senhorio a confiança na regularidade do processo que desencadeou, pelo que constitui manifesto abuso de direito por parte do arrendatário aparecer posteriormente a invocar a invalidade do processo de transição para o NRAU, com base na falta de cumprimento de um requisito que não existia à data da prática dos factos.

CATORZE: Naturalmente que, depois de ter criado essa situação de confiança na parte contrária de que estaria concretizada a transição para o NRAU, não pode o Recorrido, sem incorrer em manifesto abuso de direito, pretender contestar o termo do contrato de arrendamento, invocando a invalidade do processo de transição para o NRAU, sendo assim essa invocação vedada pelo art.º 334º do Código Civil.

QUINZE: Por todos esses motivos, deve a sentença que considerou inválido o processo de transição para o NRAU ser revogada, considerando-se válida e regular essa transição, com a conversão deste arrendamento em arrendamento com prazo certo, e prosseguindo o processo para julgamento da validade da oposição à renovação deste contrato de arrendamento”.

Não foram apresentadas contra-alegações.

O recurso foi admitido, como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito suspensivo, nos termos dos arts. 629º, nº 3, 631º, nº 1, 638º, 644º, nº 1, a), 645º, nº 1, a) e 647º, nº 3, b), todos do CPC.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II. Objecto do recurso

Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela apelante e das que forem de conhecimento oficioso (arts. 635º e 639º do CPC), tendo sempre presente que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº 3 do CPC).

Assim, as questões a decidir consistem no seguinte:

- se deve ser considerada válida e regular a transição para o NRAU do contrato de arrendamento em causa nos autos, com a conversão do mesmo em arrendamento com prazo certo;

- mesmo que se considerasse inválida a transição para o NRAU do contrato de arrendamento, se constitui manifesto abuso de direito por parte do arrendatário invocar a invalidade do processo de transição para o NRAU, com base na falta de cumprimento de um requisito que não existia à data da prática dos factos, depois de passar a pagar a renda actualizada;

- nesse caso, se deve ser revogada a decisão recorrida, substituindo-a por outra que determine a prossecução do processo para julgamento da validade da oposição à renovação do contrato de arrendamento.

III. Fundamentação

1. De facto

A decisão recorrida considerou os seguintes factos:

“Atentos os documentos juntos aos autos não impugnados e o acordo das partes,

considero, como relevância para a causa, provados os seguintes factos:

1. Está registada a favor do Autor a aquisição da propriedade, por compra, do imóvel sito na Rua …, n.º …, 2.º andar, em Lisboa, pela Ap. 12 de 2007/04/26;

2. Em 20 de Abril de 1982, JV, MCV e MAV, na qualidade de proprietários, e o Réu, na qualidade de inquilino, outorgaram o escrito denominado de “Arrendamento”, nos termos do qual os primeiros declararam dar de arrendamento ao segundo, para habitação deste, o segundo andar do prédio sito na Rua …, n.º …, em Lisboa, pelo prazo de um ano, com início a 1 de Maio de 1982, sucessivamente renovado por igual período e condições, obrigando-se o Réu ao pagamento da quantia mensal de cinco mil escudos.

3. O Autor enviou ao Réu a carta registada e com aviso de recepção, datada de 24 de Dezembro de 2012, junta com a petição inicial como documento n.º 6, cujo teor se dá aqui por reproduzido, da qual consta: “Assunto: envio de segunda carta relativa à actualização da renda de acordo com a nova Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto (…) No passado dia 13 de Novembro de 2012 enviei-lhe uma carta e com aviso de recepção relativa à actualização da renda de acordo com a nova Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto, carta essa que me foi devolvida.

Como V. Exa. sabe, entrou em vigor no passado dia 12 de Novembro a Lei n.º 31/2012 de 14 de Agosto que prevê a transição para o N.R.A.U. (…) e actualização da renda relativamente ao seu contrato de arrendamento.

Como V. Exa. pode comprovar pela cópia da caderneta predial urbana que anexo, o valor do locado, já avaliado nos termos dos arts. 38.º e seguintes do C.I.M.I. (…) é de 40.985,70 euros.

Nestes termos, venho informar V.Exa. que o seu contrato de arrendamento passa a ter o prazo certo de cinco anos, sendo a renda anual calculada em 1/15 do valor patrimonial do locado, o que dá mensalmente o valor de 227,70€.”.

4. A carta referida em 3. foi recebida pelo Réu a 3 de Janeiro de 2013.

5. O Réu passou a depositar o valor da renda actualizado”.

2- De Direito

Considerou a sentença sob recurso que, independentemente da prova que se viesse a produzir quanto ao envio de carta de igual teor à Ré e da regularidade das comunicações efectuadas respeitantes à comunicação da oposição à renovação por parte do Autor, estando inquinado desde o início o processo de transição do contrato para o NRAU, o contrato em causa não transitou para este novo regime e, como tal, não podia o Autor opor-se à renovação do contrato de arrendamento de duração indeterminada.

Vejamos se assim é.

O contrato de arrendamento para habitação em causa foi celebrado a 20 de Abril de 1982, sendo então senhorios JV, MCV e MAV e inquilino o Réu. Tal arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, com início a 1 de Maio de 1982, sucessivamente renovado por igual período e condições, obrigando-se o Réu ao pagamento da quantia mensal de cinco mil escudos. Entretanto, o Autor adquiriu o locado.

Como bem considerou a sentença recorrida, de que transcrevemos este enxerto, “Tal contrato, celebrado antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano – aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro - aquando da sua celebração regia-se pelo Código Civil vigente. De acordo com tal diploma, não obstante o contrato ter o prazo de 1 ano e ser renovável, não era um contrato de duração limitada, mas antes de duração indeterminada, sendo que a lei não consentia a denúncia ad nutum ou a oposição à renovação por parte do senhorio, razão pela qual era qualificado como arrendamento vinculístico, situação que se manteve na transição e durante a vigência do RAU (artigos 68.º, n.º 2, 69.º e 107.º do RAU).

Com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU) - no dia 28 de Junho -, de acordo com o estabelecido no n.º 1 do artigo 59.º do NRAU, este diploma passou a aplicar-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistiam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias previstas no Capítulo II aplicáveis aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, em matéria de cessação do contrato.

O artigo 28.º, n.º 1, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, que entrou em vigor 12 de Novembro de 2012, norma transitória respeitante aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, determinava que a tais contratos era aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no artigo 26.º, com as especificidades constantes dos números seguintes e dos artigos 30.º a 37.º, acrescentando no n.º 2 do mencionado artigo 28.º que a alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplicava a tais contratos. Assim, estando em causa nos autos, como se disse, um contrato de duração indeterminada, era aplicável o n.º 4 do artigo 26.º, relativo aos contratos sem duração limitada criados com o RAU.

Para tais contratos, estabeleceu o legislador nos artigos 30.º a 36.º do NRAU, na redacção referida de 2012, o processo da iniciativa do senhorio para actualização da renda e transição dos contratos para o NRAU. Para dar início ao processo, como resultava do artigo 30.º na citada redacção, o senhorio tinha de dirigir uma comunicação ao arrendatário a indicar o valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado e enviar cópia da caderneta predial. Por sua vez, o arrendatário, nos termos do artigo 31.º do mesmo diploma, podia, no prazo de 30 dias, para o que ora releva, aceitar na totalidade a proposta do senhorio ou opor-se ao valor da renda, propondo um novo valor, devendo em qualquer dos casos pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio, ou denunciar o contrato. Conforme resulta do mesmo normativo, caso o arrendatário aceitasse apenas o valor da renda proposto, mas não o tipo e duração do contrato, este considerava-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos (n.º 7, alínea b)), ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao da recepção da resposta pelo senhorio. No caso de falta de resposta do arrendatário, nos termos do n.º 6 do mesmo normativo, tal valeria como aceitação do valor da renda proposto, bem como do tipo e da duração do contrato, ficando o contrato submetido ao NRAU a partir do 1.º dia do 2.º mês seguinte ao do termo do prazo previsto para a resposta”.

Tudo está em saber se a carta que o Autor dirigiu ao Réu (ponto 3 dos factos provados) preenche os requisitos previstos da comunicação imposta ao senhorio para dar início ao processo para a actualização da renda e transição do contrato para o NRAU, conforme previsto no art.º 30º do NRAU, na redacção da Lei 31/2012 de 14 de Agosto.

Como observa a este respeito, Francisco de Castro Frágua, in “Leis do Arrendamento Urbano Anotadas”, coordenação de Menezes Cordeiro, Almedina, 2014, pág. 484, “a consequência para a falta dos requisitos materiais constantes do art.º30º é a ineficácia da comunicação, tudo se passando como não houvesse sido feita, sanção que também é aplicável ao não cumprimento das regras relativas à forma e destinatário da comunicação”. (…) “A iniciativa do senhorio constitui como que uma petição inicial de um processo a que se seguirão, naturalmente, a contestação (resposta do arrendatário) e a réplica (contra-resposta do senhorio). O conjunto das três comunicações configura um processo negocial obrigatório, com regras que foram claramente inspiradas no processo civil – como se pode constatar pelos desenvolvimentos que se seguem. A comparação com as regras processuais ajuda a compreender as soluções legislativas adoptadas (e, desde logo, o cuidado posto na recepção, pelo arrendatário, da comunicação do senhorio, regulamentando-a quase como se tratasse da citação para uma acção judicial”. (…) “…a resposta do inquilino assemelha-se à contestação que terá de ser feita no prazo de 30 dias – adiantando-se, desde já que o silêncio vale como aceitação da proposta do senhorio” (…) “O conteúdo da resposta mantém a semelhança com o processo civil e, recorrendo aos termos aí utilizados, pode dizer-se que o arrendatário pode: (a) defender-se por impugnação (opõe-se ao valor da renda e ao tipo contratual; (b) defender-se por excepção (invoca circunstâncias que podem impedir a “transição para o NRAU” ou influenciar a fixação da renda; (c) deduzir reconvenção (contrapõe outros montantes de renda, tipo de contrato e prazo, ou denuncia o contrato)” - págs. 486 e 488).

Do art.º30º do NRAU, na redacção dada pela Lei 79/2014 de 19 de Dezembro, ainda que não aplicável ao caso dos autos atento o disposto no art.º 12º do CC (pois que a comunicação efectuada pelo Autor ao Réu data de 24/12/12), resulta que a “A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando, sob pena de ineficácia da sua comunicação:

(…)

d) Que o prazo de resposta é de 30 dias;

e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do nº 3 do artigo seguinte;

f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no nº 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no artigo 32º;

g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no nº 4 do artigo seguinte.”

Estas quatro alíneas, não previstas na anterior redacção do artigo, resultaram de ajustamentos efectuados relativamente a aspectos do regime legal previsto e que deviam ser melhorados, nomeadamente no que respeitava à transição dos contratos mais antigos para o novo regime e quanto à informação exigível na comunicação realizada pelo senhorio para actualização de renda, no sentido de esclarecer o inquilino das consequências da falta ou da extemporaneidade da sua resposta – como se pode ler na Exposição de Motivos da Proposta de Lei nº 250/XII, que esteve na origem da Lei 79/2014.

Ao contrário do que é defendido pelo Autor/Apelante, entendemos, tal como o tribunal recorrido, que a apesar de a redacção dos arts. 30º e 31º dada pela Lei 79/2014 não ser aplicável ao caso dos autos, a ser interpretada a lei no sentido pretendido pelo Apelante, a mesma seria inconstitucional na medida em que “… a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de excepção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição” – Ac. do TC nº 277/2016 de 4 de Maio. Também o Ac. do TC nº 393/2020 de 13 de Julho (ambos os Acórdãos disponíveis no site do Tribunal Constitucional), referido na sentença recorrida, decidiu ser “inconstitucional a norma extraível dos artigos 30.º e 31.º, n.º 6, da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação conferida pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual a falta de resposta do arrendatário à comunicação prevista no artigo 30.º determina a transição do contrato para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e vale como aceitação da renda, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio, ficando o contrato submetido ao NRAU, sem que ao primeiro tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e sem que o mesmo tenha sido advertido do efeito associado ao seu eventual silêncio”.

Reportando-se a este mesmo juízo de inconstitucionalidade, o tribunal recorrido ainda esclarece que a “inconstitucionalidade formulado pelo Tribunal Constitucional reporta-se à redacção conferida pela Lei n.° 31/2012, de 14 de Agosto, por considerar que tal norma traduz-se numa restrição desproporcionada do direito à habitação na parte que permite retirar da falta de resposta do arrendatário a aceitação da renda e do tipo e duração do contrato, passando este a ficar submetido ao NRAU, sem que ao arrendatário tenham sido comunicadas as alternativas que lhe assistem e as consequências do seu eventual silêncio”. Neste mesmo sentido vejam-se os Acs. da RP, proc. 4658/18, relatado por Jorge Seabra, de 23/5/22, proc. 1578/20, relatado por Pedro Damião Cunha, Ac. da RE de 12/10/2023, relatado por Ana Pessoa, todos disponíveis em www.dgsi.pt.

No caso concreto, a comunicação do Autor ao Réu, referida no ponto 3 dos factos provados, não continha no seu texto as advertências que, naquele juízo de inconstitucionalidade, seriam exigíveis tendo em conta a severidade das consequências que a ausência pura e simples de resposta à comunicação do senhorio, ou uma resposta deficitária ou incompleta a essa mesma comunicação, seria susceptível de gerar para a situação habitacional do arrendatário. Efectivamente, nessa comunicação, o Autor não formulou qualquer proposta ao Réu, apresentando como “consumada” a alteração do valor da renda e a passagem do contrato com duração indeterminada para um contrato com prazo certo, “como decisão unilateral”, sendo o “assunto” da carta apenas a “actualização da renda de acordo com a nova Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto”. A referida comunicação também não previa as consequências da eventual falta de resposta à carta enviada.

Assim, concluindo pelo juízo de inconstitucionalidade das referidas normas, por se mostrar violado o princípio da proporcionalidade, previsto no artigo 2º e o direito à habitação previsto no artigo 65º, ambos da CRP, a comunicação feita pelo Autor ao Réu, que não contem no seu texto as advertências que seriam exigíveis tendo em conta a severidade das consequências da ausência de resposta à comunicação do senhorio, como o esclarecimento das alternativas que lhe assistem e sem que tenha sido advertido dos efeitos cominatórios da falta de resposta, sendo ineficaz, não pode produzir os efeitos pretendidos. Concordamos, pois, com a decisão do tribunal da primeira instância quando conclui que não se pode ter como válida essa mesma comunicação, nem retirar do silêncio do Réu qualquer valor contratual.

Defende o Autor que mesmo que se considerasse inválida a transição para o NRAU do contrato de arrendamento, constitui manifesto abuso de direito por parte do arrendatário invocar a invalidade do processo de transição para o NRAU, com base na falta de cumprimento de um requisito que não existia à data da prática dos factos, depois de passar a pagar a renda actualizada, criando no Autor a convicção de ter efectuado com regularidade o processo de transição para o NRAU.

Já vimos que a comunicação efectuada pelo Autor ao Réu é inválida e ineficaz quanto ao pretendido efeito de transição do contrato de arrendamento para o NRAU.

É certo que o Réu, depois do recebimento da carta referida no ponto 3 passou a depositar o valor da renda actualizado (ponto 5 dos factos provados).

No entanto, não obstante a aceitação do novo valor da renda por parte do Réu, a verdade é que, sendo ineficaz a comunicação do Autor, nunca poderíamos chegar à conclusão de que as partes acordaram quanto ao tipo e duração do contrato de arrendamento decorrente da pretendida transição para o NRAU.

Entende o Autor que se verifica a manifestação típica do abuso de direito na sua modalidade do “venire contra factum proprium”.

Salvo devido respeito, entendemos que a razão não está do seu lado.

O abuso de direito, na modalidade do “venire contra factum proprium”, ocorre quando o devedor convence o invocante que ele actuará, ou não actuará, no futuro, de um certo modo, e, depois, assume uma conduta em sentido inverso ao que manifestou, de uma maneira contraditoriamente chocante, e, desse modo, ético-juridicamente censurável e inadmissível, violando a confiança que naquela conduta o invocante depositou sem motivos para dela desconfiar.

A transição para o NRAU e a actualização da renda depende da iniciativa do senhorio, tendo sido já explanado o entendimento quanto à invalidade e ineficácia da comunicação que o Autor dirigiu ao Réu. Sendo ineficaz para produzir o efeito pretendido, é manifesto que a falta de resposta do Réu a tal comunicação na parte respeitante ao prazo de termo certo proposto para o arrendamento, não é suficiente para se poder concluir pelo abuso do direito suscitado pelo Autor. Note-se que o Réu, como arrendatário, caso respondesse à comunicação, poderia pronunciar-se quer sobre a renda proposta quer sobre o tipo e duração do contrato, questões que são cindíveis. O facto de ter passado a pagar a nova renda não significa qualquer aceitação do tipo e duração do contrato propostos para que pudesse ser enquadrada como actuação em abuso de direito. Só a prática de qualquer acto que denotasse a aceitação do tipo e duração do contrato propostos (e não da renda, que é questão diversa) poderia eventualmente justificar a actuação em abuso de direito.

Ademais, nunca seria imputável aos Réus a forma como o Autor entendeu comunicar a “actualização da renda de acordo com a nova Lei nº 31/2012 de 14 de Agosto” e que importou na ineficácia da comunicação de transição para o NRAU, razão pela qual nunca estes ficariam inibidos de invocar essa defesa, apesar de terem aceitado implicitamente o indicado aumento de renda. Ou seja, neste contexto, a invocação da ineficácia da comunicação do Autor, configura o exercício normal do direito e não o seu exercício abusivo. Concluímos, assim, que os factos em apreciação não permitem configurar o exercício abusivo ou ilegítimo do direito pelos Réus.

Termos em que também neste ponto improcede a apelação.

Deste modo, considerando que o tribunal dispunha já de todos elementos necessários a proferir uma decisão, independentemente da prova que se viesse a produzir quanto ao envio de cartas de igual teor dirigidas à Ré e da regularidade das comunicações a respeito da oposição, bem andou o tribunal a quo ao decidir como decidiu, razão pela qual é de manter integralmente a decisão proferida.

IV. Decisão

Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso e, em consequência, mantem-se a decisão recorrida.

Custas pelo Apelante.

Lisboa, 16/5/2024

Carla Figueiredo

Carla Matos

Maria Teresa Catrola