127/05.2TBSJP.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- A extinção de sociedade não produz a extinção da instância nas acções em que ela seja parte, as quais continuam, sendo a sociedade substituída pela generalidade dos sócios.

II- Devem ser admitidas as alegações apresentadas pelo recorrente na sequência de declaração de nulidade do depoimento de uma testemunha, por falta de gravação, que não inquinou os subsequentes termos processuais, ainda que sem reformular as anteriores, como devia.

III- A perda de interesse na prestação tem de resultar objectivamente das condições e expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, não podendo resultar de simples mudança da vontade do credor, nem de qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor.

IV- A nulidade atípica por falta de certificação de existência da licença de utilização ou de construção é passível de sanação ou convalidação pela superveniente legalização da construção ou ulterior apresentação da licença.

V- Já a nulidade decorrente da falta de reconhecimento notarial das assinaturas, apesar de não ser passível de sanação, não surte qualquer efeito quando a sua invocação constitui abuso de direito.

VI- A redução da cláusula penal, nos termos previsto no art.º 812.º, n.º 1, do Código Civil, só deve efectuar-se em casos excepcionais, susceptíveis de conduzir a situações de clamorosa iniquidade.

Proc. nº 127/05 – 2TBSJP.P1 – Tribunal de S. João da Pesqueira

Rel. F. Pinto de Almeida (R. 1346)

Adj. Des. Teles de Menezes; Des. Mário Fernandes

Acordam no Tribunal da Relação do Porto:

I.

B… intentou presente acção declarativa, com processo ordinário, contra C…, Lda.

Pediu que se declare que a R. incorreu em incumprimento do contrato promessa de compra e venda que celebrou com o A. e, em consequência, que a R. seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 34.939,89, acrescida de juros compensatórios, à taxa legal de 4% sobre a quantia de € 10.000,00 desde 27 de Janeiro de 2003 e juros moratórios à mesma taxa sobre € 24.939,89 desde a citação até efectivo pagamento.

Subsidiariamente, para o caso de se entender que o referido contrato-promessa é nulo, pediu a condenação da ré na restituição ao autor da quantia de € 10.000,00, acrescida dos referidos juros desde 27.01.2003.

Como fundamento, alegou:

Por escrito particular datado de 27/01/2003, A. e R. celebraram um contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual a R. prometeu vender ao A. uma moradia, pelo preço de € 159.615,32, tendo este pago à ré, naquela data, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 10.000,00;

O A. chegou a habitar na moradia durante cerca de meio ano;

Porém, o A. veio a ter conhecimento que os esgotos da casa não tinham ligação à rede pública de saneamento, mas apenas um sistema próprio com bombagem por motor eléctrico, solução precária e susceptível de implicar grandes encargos; por outro lado, a moradia era identificada tanto fiscal como registralmente como de tipologia T3, quando na realidade era do tipo T5, o que teve como consequência que o preço contratado ultrapassasse os limites legalmente fixados para o A. poder beneficiar da isenção de sisa;

Estas situações apresentaram-se para o A. como impeditivas da celebração do contrato prometido, uma vez que, se delas tivesse conhecimento prévio, não teria firmado o contrato-promessa;

Por existir incumprimento por parte da R. do contrato que celebrou com o A., constituiu-se aquela na obrigação de restituir a este, em dobro, a quantia que dele recebeu a título de sinal;

Além disso, nos termos da clausula 7ª do contrato-promessa, pode o A. exigir da R. a quantia de € 24.939,8, a título de cláusula penal;

Se assim não se entender, existindo nulidade do contrato-promessa de compra e venda por inobservância dos requisitos constantes do nº. 3 do artigo 410º do C. Civil, que o A. invocou em carta dirigida à R., sempre a R. terá de restituir ao A. a quantia que dele recebeu.

A R. contestou e deduziu reconvenção, alegando que:

Os esgotos têm e sempre tiveram ligação à rede pública de saneamento, através do sistema de bombagem, como teria de ser, dado que moradia se situa a nível inferior à rua onde se situa o saneamento público, facto este que era do conhecimento do A., que com ele se conformou;

O A. sempre soube que a moradia tinha 5 quartos, mas constava como de tipologia T3 por não ser levado em conta os quartos localizados nas águas furtadas, surgindo no contrato-promessa a moradia identificada como T3;

A falta de reconhecimento das assinaturas das partes no contrato promessa e de certificação pelo notário da existência de licença de construção e/ou utilização ficou a dever-se ao facto de A. e R., de comum acordo, terem prescindido desse reconhecimento e certificação;

O autor sempre soube da existência da licença de construção e, posteriormente, da licença de utilização, tendo a mesma sido entregue pela R. ao A., para efeitos de poder recorrer ao crédito bancário;

Todos os actos praticados pelo A., além da quantia que entregou a título de sinal, inculcaram na R. a mais justificada expectativa de que o contrato prometido iria ser celebrado, pelo que a arguição de nulidade do contrato, pelo A., consubstancia abuso de direito, traduzindo a actuação do A. um claro e reprovável “venire contra factum proprio”;

O A. incumpriu definitiva e culposamente o contrato-promessa que celebrou com a R., não tendo comparecido para a realização da escritura pública nas duas datas marcadas para o efeito pela R.;

A pedido do A., a R. efectuou alguns trabalhos e aplicou na moradia alguns materiais diferentes daqueles que estava previsto aplicar, o que importou num acréscimo de custo para a R. de € 5.118,33, que o A. se obrigou a pagar e que não pagou;

O A. obrigou-se, ainda, a pagar à R. a quantia de € 208,17 de energia eléctrica que consumiu enquanto esteve na moradia, o que não cumpriu.

Concluiu pela improcedência da acção e pediu em reconvenção que:

a) - Se declare que o reconvindo incumpriu definitiva e culposamente o contratopromessa, assistindo à reconvinte o direito de o resolver e, consequentemente,

b) - Se condene o reconvindo a pagar à reconvinte a quantia de € 30.266,30, acrescida de juros, desde a notificação até efectivo e integral pagamento.

O A./reconvindo replicou, impugnando os factos alegados pela R., concluindo pela improcedência da reconvenção e como na petição inicial.

A R./reconvinte apresentou tréplica, concluindo como na reconvenção.

O processo prosseguiu a tramitação normal e, no decurso da audiência de julgamento, na sequência da junção aos autos da certidão de fls. 275 a 278, da qual decorre que foi registada a dissolução e o encerramento da liquidação da R., o A. requereu a extinção da instância reconvencional, o que foi indeferido.

O A., inconformado com tal decisão, dela interpôs recurso, o qual foi admitido, como de agravo.

A final foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e parcialmente procedente a reconvenção, decidindo-se:

a) Absolver a R. do pedido formulado pelo A.

b) Declarar resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o A. e a R./reconvinte, em 27/01/2003, por ter existido incumprimento culposo do mesmo contrato, por parte do A./reconvindo, reconhecendo-se à R./reconvinte, ora substituída pelos seus sócios D… e E…, o direito de fazer seu a quantia entregue pelo A., a título de sinal, no valor de € 10.000,00 (dez mil euros);

c) Condenar o A./reconvindo a pagar à R./reconvinte, ora substituída pelos seus sócios D… e E…, quantia de € 24.939,90 (vinte e quatro mil novecentos e trinta e nove euros e noventa cêntimos), referente à clausula penal convencionada no contrato-promessa mencionado em b), acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação da R. (em 02/06/2005 – cfr. fls. 22) até integral pagamento;

d) Absolver o A./reconvindo do demais pedido pela R./reconvinte.

Discordando desta decisão, dela foi interposto recurso de apelação pelo autor.

Nas suas alegações, o Recorrente arguiu a nulidade parcial do julgamento por falta de gravação de um depoimento, o que foi deferido, vindo a ser repetido o depoimento dessa testemunha.

Foi depois proferido o seguinte despacho:

Atendendo a que o depoimento prestado pela testemunha F… no dia 01.02.2011 (…) foi consentâneo com aquele que havia prestado no dia 05.03.2009 (…) e que não ficou gravado, não há qualquer alteração a efectuar na decisão de facto e/ou na sentença que proferimos nos autos, que, por isso, se mantêm nos seus precisos termos.

Veio então o autor apresentar alegações, que designou de "complementares".

A parte contrária pronunciou-se pelo seu desentranhamento.

Foi depois proferido despacho a considerar não escritas as referidas alegações, por não terem sido apresentadas no prazo de 10 dias a contar do antecedente despacho.

O autor interpôs recurso de agravo desse despacho.

Nas alegações apresentadas, o autor formulou as seguintes conclusões

1º Agravo

1. Na sua contestação, para além de se defender do pedido contra si formulado pelo A/recorrente, a R./recorrida deduziu pedido reconvencional.

2. Na pendência da acção, em Dezembro de 2007, por deliberação dos seus sócios tomada em assembleia geral extraordinária, a R. foi dissolvida, nessa mesma reunião se tendo deliberado dar a mesma como liquidada e encerrada a sua liquidação, por “já não ter qualquer activo nem passivo”.

3. Na sequência dessa deliberação, o encerramento da liquidação foi registado em 21 de Janeiro de 2008, tudo conforme documentação junta aos autos (incluindo cópia da acta relativa à referida reunião da assembleia geral).

4. Com base nessa situação, o recorrente, por requerimento ditado para a acta na audiência de julgamento, sustentou a impossibilidade da instância reconvencional, por falta de personalidade jurídica e capacidade judiciária da R., decorrente da referida sua extinção, liquidação e registo do encerramento dessa mesma liquidação.

5. Sobre tal requerimento foi proferido o despacho recorrido em que se entendeu e decidiu que devia manter-se a instância reconvencional, sendo, para tal, a R. substituída pela generalidade dos sócios e estes representados pelos liquidatários, assim se tendo entendido por se considerar que a situação em causa era abrangida pela previsão do art. 162º do Código das Sociedades Comerciais.

6. Esse entendimento foi adoptado por se considerar que o referido art. 162º não distinguia entre o lado activo e o passivo e ao remeter para os nºs dos arts. 163 e 164 segs. devia concluir-se pela possibilidade da continuação das acções pendentes, mesmo quando a sociedade fosse autora ou, como no caso acontece, reconvinte.

7. Com o devido e muito respeito, parece-nos incorrecto tal entendimento, precisamente porque, para o lado activo, o art.164º apenas admite a possibilidade em questão, tratando-se de activo superveniente, o que não sucede no caso presente, dado o pedido reconvencional se reportar ao alegado incumprimento, por parte do A., de um contrato promessa celebrado em 2003, e o respectivo pedido (reconvenção) ter sido formulado muito antes da extinção da recorrida.

8. Assim sendo, ao contrário do decidido, devia ter-se entendido que, por efeito da extinção e liquidação da R. e do encerramento dessa mesma liquidação, se tinha tornado impossível a continuação da instância reconvencional, dado não se tratar de qualquer activo superveniente e, para mais, os sócios da recorrida terem declarado e exarado na acta da assembleia em que deliberaram a sua dissolução “já não ter qualquer activo nem passivo”.

9. Assim não se tendo entendido e decidido, pensamos não se ter feito a melhor e mais correcta interpretação ao caso das pertinentes disposições legais, nomeadamente dos citados arts. 160, nº2, 162º, 163º e 164º do Código das Sociedades Comerciais, e art. 5º do C. P. Civil, pelo que

No provimento do presente recurso, deve revogar-se o despacho recorrido e, em sua substituição, ser proferido outro que, por impossibilidade superveniente, decrete a extinção da instância reconvencional, assim resultando, a nosso ver, mais bem interpretada a aplicada a Lei ao caso sub judice.

Apelação

1. Mesmo com base na matéria de facto provada relativamente à questão dos esgotos (ponto 6 da B.I. e m) da fundamentação da sentença recorrida) e da divergência entre a situação documental e real ou física da moradia objecto do contrato (ponto 9 da B.I. e al.p) da fundamentação da sentença) e por tais situações deverem considerar-se de relevância objectiva suficiente para constituírem fundamento da perda de interesse invocada pelo A. na celebração da compra e venda objecto do contrato promessa celebrado com a R., a acção devia ter sido julgada procedente em função do pedido principal.

2. E se assim é mesmo sem qualquer alteração à factualidade provada, por maioria de razão deverá ser dando-se como provada por se tratar de matéria integradora de facto notório e, por isso, não carecida de prova, a segunda parte do ponto 6 da B.I. já que tendo-se provado que os esgotos podiam extravasar, necessariamente que isso acontecendo, “se geravam situações de incómodo e mal estar resultantes de maus cheiros que se espalham pela habitação”.

3. Caso se entenda não dever considerar-se essa 2ª parte do ponto 6 da B.I. como facto notório, a mesma deve dar-se como provada com base no depoimento da testemunha G… que, sendo também compradora de uma habitação no mesmo empreendimento e tendo lá morado, assegurou que muitas vezes sentiu maus cheiros devido à referida situação dos esgotos e que chegou, mesmo, a haver extravasamento, devendo salientar-se em relação a esta testemunha tanto a sua razão de ciência que, quanto à matéria em questão não podia ser melhor e mais forte, como também pelo facto de ser testemunha arrolada por ambas as partes.

4. Acresce que a relevância dos motivos invocados pelo A. como fundamento da perda de interesse na celebração do contrato prometido para além de se impor pela sua própria objectividade, devia igualmente impor-se pelo facto de a R. não ter dado qualquer resposta à carta que lhe foi dirigida pelo mandatário do A., em nome deste, em que tais motivos foram invocados.

Além de que sempre essa carta, comunicando a perda de interesse na celebração do negócio devia considerar-se como autêntica declaração negocial recebida pela R. e por ela aceite.

5. Por outro lado, impunha-se resposta positiva ao quesito 13 mesmo só com base no teor da referida carta do A. pois para além de tal factualidade estar pressuposta e subjacente à decisão por ela comunicada só assim se entende (que se o A. pois para além de tal factualidade estar pressuposta e subjacente a decisão por ela comunicada só assim se entende (que se o A. tivesse conhecimento das situações invocadas “não teria firmado o contrato descrito em A.”) principalmente tendo em conta que já tinha pago 12.500€ de sinal e até já se tinha instalado e para tal equipado a respectiva cozinha, além de que foi plenamente confirmado pelo depoimento de seu pai que para tal deve ser considerado, não obstante não ter sido indicado a tal matéria, tanto por força da descoberta material como do da aquisição processual tendo em conta que foi plenamente observado o exigido contraditório.

6. E se a procedência da acção pela condenação da R. no pedido principal se justificava apenas com base na indicada factualidade, ainda mais tal desfecho decisório se impunha com base na matéria resultante da alteração das respostas dadas aos quesitos 4 e 5 aos quais, em vez de “não provado” devia ter sido dada resposta de “provado” por força de uma correcta análise e valoração da prova sobre a mesma produzida e que consistiu, tanto no depoimento do pai do R. H…, mas principalmente no da já citada testemunha comum, D. G… que mereceu credito ao Tribunal e não foi contrariada por ninguém, tendo deposto de forma clara e segura no sentido de confirmar a matéria em referência.

7. Para o caso de também assim não se entender, sempre pelo menos, a acção devia ser julgada procedente com a condenação da R. no pedido subsidiário, como consequência da nulidade do contrato por preterição das suas formalidades essenciais consistentes no não reconhecimento presencial das assinaturas e na falta de certificação pelo notório da licença de utilização ou construção.

8. A declaração de nulidade do contrato não podia deixar de ser reconhecida por ter havido acordo expresso entre A. e R. no sentido de não haver intervenção de notário, advogado ou qualquer outro organismo na elaboração do contrato promessa, tanto mais que a aludida formalidade não foi objecto de qualquer referencia específica e, ao contrário do que foi dado como provado na resposta ao quesito 14 da B.I. não houve qualquer acordo expresso, mas apenas tácito, tendo consistido apenas em terem acordado que o documento do contrato promessa seria elaborado apenas entre eles (A. e sócios da R.) por isso mesmo, caso se entenda relevante, devendo alterar-se em conformidade a resposta ao referido quesito.

9. Por outro lado, ao contrário do entendido na sentença recorrida, a nulidade decorrente da falta de certificação pelo notário da licença de utilização ou construção não pode ser sanada pelo facto de tal licença ter surgido posteriormente à celebração do contrato.

Sem prescindir:

10. Caso assim se não entenda, sempre deverá decretar-se a anulação do julgamento pelo menos na parte respeitante à sua primeira sessão (depoimento de parte, esclarecimentos da Sra. perita e depoimento das testemunhas do A. H… e, comum a ambas as partes, G…) devido à forma flagrantemente incorrecta como foi conduzido pela Sra. Juiz recorrida pois toda a sua actuação nessa parte foi claramente reveladora de ter já um sentido da decisão da matéria de facto em discussão e ter orientado toda a sua intervenção em função desse mesmo sentido decisório, em desfavor do A., assim tendo condicionado a produção dos referidos meios de prova em clara violação do seu dever de isenção e imparcialidade e do principio de igualdade de tratamento das partes.

11. Com as respostas dadas aos quesitos 4, 5 e 6 (2ª parte) e 13 da B.I. entendemos que a Sra. Juiz a quo incorreu em manifesto erro de julgamento por erro na análise e valoração da respectiva prova.

12. Ao entender que a matéria de facto provada resultante das respostas dadas aos quesitos 6 (1ª parte) e que não era suficientemente relevante para constituir fundamento da perda de interesse invocada pelo A. na celebração da prometida compra e venda, parece-nos não ter sido feita a melhor e mais correcta interpretação e aplicação ao caso do disposto no art. 808º e, tendo em conta a comunicação formal (por carta) nesse sentido feita pelo A. também do art. 224º, ambos do C. Civil.

13. Como também, ao decidir a não declaração de nulidade do contrato promessa por preterição de formalidades essenciais, consideramos ter havido erro de interpretação e aplicação ao caso do nº3 do art. 410º, assim como dos arts. 91º e 916º, também do C.Civil.

14. Pela forma manifestamente incorrecta em termos de isenção e imparcialidade como conduziu a primeira sessão do julgamento, a Sra. Juiz incorreu em intolerável violação dos deveres essenciais inerentes ao seu estatuto e função, assim também resultando violado em prejuízo do A. o princípio da igualdade das partes consagrado no art. 3 A do C.P.C. e art.13 da C.R.P

15. Para o caso se entender dever a acção ser julgada improcedente e dever proceder a reconvenção, deve esta ser reduzida para montante não superior a 5.000€ em atendimento do que nesse sentido foi requerido pelo A. em audiência de julgamento, com base nos motivos invocados e na relevância que para tal fim aos mesmos deve ser creditada, já que assim não tendo sido entendido e decidido nos parece ter resultado incorrectamente aplicado ao caso o disposto no nº1 do art.812º do C. Civil, pelo que,

No provimento do presente recurso, deve revogar-se a sentença recorrida e, em sua substituição, ser proferida outra que julgue a acção procedente condenando a R. no pedido principal ou, pelo menos, no pedido subsidiário.

Caso assim não seja entendido, por manifesta e flagrante inobservância do dever de isenção e imparcialidade por parte da Sra. Juiz recorrida e consequente violação do princípio da igualdade das partes, deve o julgamento ser total ou parcialmente (1ª Sessão) anulado e ordenada a sua repetição sob a presidência de outro julgador.

Admitindo, por mera cautela, a hipótese de se entender não ser possível a procedência da acção, também não poderá ser julgada procedente, como foi, a reconvenção, pelos motivos e fundamentos invocados no recurso já interposto do despacho que desatendeu o requerimento do A. no sentido de ser julgado extinta a instância reconvencional como consequência da documentalmente provada dissolução da R. bem como da sua liquidação e respectivo registo posteriormente à instauração da presente acção.

Se mesmo isso se considerar não ser possível e se entender ajustada e legal a procedência da acção e a procedência da reconvenção, sempre o montante desta deverá ser reduzido para não mais de 5.000€, assim resultando, a nosso ver melhor interpretada e aplicada a lei ao caso sub judice.

Nas alegações "complementares", concluiu-se deste modo:

1. Com base no depoimento ora analisado, em conjugação com a restante prova produzida, ainda mais se justifica, conforme já propugnado nas alegações iniciais a alteração da decisão da matéria de facto quanto aos pontos 4, 5 e 6 da B.I. que, ao invés do decidido, deve dar-se por provada, sendo de salientar, quanto ao ponto 6 que tal alteração ainda mais se impõe pela natureza notória da factualidade em questão e ainda porque a mesma foi confirmada por uma testemunha comum, também compradora de uma casa na mesma urbanização (G…) e que asseverou terem chegado a ocorrer situações de extravasamento de esgotos.

2. Igualmente se impõe a alteração da resposta dada ao ponto 7, de forma a dar-se como provada a respectiva 2ª parte, pois foi plenamente confirmado, sendo, aliás, também facto notório que, sendo os esgotos em sistemas de bombagem, quando e sempre que os motores e as bombas avariassem as despesas implicadas pelas reparações necessárias não podiam deixar de recair sobre o A. e demais moradores do empreendimento.

3. Também conforme já propugnado e com reforçada razão decorrente do depoimento da testemunha ora analisado, se impõe dar corno provado o ponto 13 da B.I. tanto mais que isso mesmo resulta do teor da carta dirigida pelo A. ao R. comunicando-lhe a rescisão do contrato promessa de compra e venda e, conforme asseverou a testemunha, se desistiram do negócio quando já estavam a morar na casa, já tinham pago 12.500€ de sinal e comprado e lá montada uma cozinha que veio a ficar inutilizada ("na garagem", como referiu) dúvidas não pode haver de que se tivessem conhecimento perfeito da situação antes da celebração do contrato, de certeza que não o teriam celebrado ou, como referiu a testemunha" de todo não nos interessaria a casa".

4. Finalmente, também a resposta ao ponto 14 deve ser alterada passando a ser apenas de não provado ou então que quanto à formalização do contrato entre A. e R. apenas se falou na elaboração do contrato por um advogado, nunca se tendo falado na intervenção do Notário, pelo que o acordo referido na assentada do depoimento de parte do A. quanto à não intervenção do Notário, conforme o que ele próprio claramente referiu e se pode confirmar pela audição das suas declarações foi apenas tácito e não expresso, como se pretende inculcar e foi entendido pelo teor da decisão tomada quanto à matéria em questão.

5. Reafirma-se tudo quanto se contém e integra as anteriores alegações, concluindo-se como aí se fez para, assim, se realizar no caso concreto o desiderato essencial da função jurisdicional, qual seja, a Justiça

2º Agravo

1. Tendo sido repetido parte de um julgamento, na sequência de declaração da respectiva nulidade parcial, por não ser audíveis alguns dos depoimentos testemunhais nele prestados, o prazo para apresentação das alegações do recurso interposto da respectiva sentença é o prazo normal contado a partir da notificação do despacho que após a repetição do depoimento, decide pela manutenção da sentença, ainda que tais alegações se traduzam numa alteração ou reformulação de outras já anteriormente, apresentadas, juntamente com o requerimento de arguição da referida nulidade.

2. Assim deve entender-se, em virtude de a lei não estabelecer qualquer prazo diferente para uma situação dessa natureza, além de que, a parte do julgamento repetido podia ser de vários depoimentos e a dificuldade e morosidade do trabalho de análise valorativa e conjugada do ou dos depoimentos em causa não se compadece com um prazo tão curto como o prazo geral (10 dias).

3. De resto, o recorrente podia limitar-se a apresentar a totalidade das alegações só após a notificação do referido despacho subsequente à repetição do depoimento, caso em que certamente não se podia questionar que para tal dispunha do prazo normal, por isso não havendo qualquer razão para se aplicar um prazo diferente para a alteração/reformulação das alegações apresentadas simultaneamente com a arguição da nulidade que determinou a repetição parcial do julgamento.

4. Com o devido respeito, não tem qualquer fundamento estabelecer “similitude” entre a situação em apreço e a decorrente de uma aclaração ou reforma de sentença em que o recorrente apenas tem que apresentar um simples requerimento manifestando a sua decisão de manter, restringir ou ampliar o âmbito do recurso.

5. Assim não se tendo entendido e decidido, pensamos não se ter feito a melhor e mais correcta interpretação ao caso das pertinentes disposições legais, nomeadamente do art. 698º, nºs 2 e 6 e 686º nº2, ambos do C. P. Civil, pelo que

No provimento do presente recurso, deve revogar-se o despacho recorrido e, em sua substituição, ser proferido outro que, julgue tempestivamente apresentadas as alegações complementares apresentadas pelo recorrente, assim resultando, a nosso ver, mais bem interpretada a aplicada a Lei ao caso sub judice.

Foram apresentadas contra-alegações em que se concluiu pela improcedência dos recursos.

As decisões agravadas foram sustentadas.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II.

Questões a resolver:

1º agravo:

Se, com a extinção da sociedade ré, se tornou impossível a continuação da instância reconvencional.

2º agravo:

Se são admissíveis as alegações complementares apresentadas pelo recorrente.

Apelação:

- Impugnação da decisão sobre a matéria de facto;

- A perda de interesse do autor na celebração do prometido contrato de compra e venda;

- Nulidade do contrato-promessa por preterição de formalidades essenciais;

- Violação do dever de isenção e de imparcialidade e do princípio da igualdade de tratamento das partes por parte da Sra. Juíza que presidiu ao julgamento;

- Redução da cláusula penal.

III.

Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:

a) O autor e a Ré celebraram, sem reconhecimento da assinatura dos contraentes, nem certificação pelo notário da existência de licença de construção e/ou utilização, o contrato que se dá aqui por integralmente reproduzido:

"CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA

OUTORGANTES:

PRIMEIROS: D…, casado, empresário, c.f. nº. ………, residente na …, na vila de S. João da Pesqueira e E…, casado, empresário, c.f. nº. ………, residente no …, freguesia de S. João da Pesqueira, que no presente contrato promessa de compra e venda intervêm na qualidade de únicos sócios e gerentes da sociedade «C…, LIMITADA», com o número de pessoa colectiva ………, com sede nesta vila de S, João da Pesqueira, matriculada na Conservatória do Registo Comercial deste concelho sob o n. ° 135;

SEGUNDO: B…, casado, funcionário do I…, c.f. nº. ………, residente nesta vila de S. João da Pesqueira.

Os primeiros outorgantes na qualidade referida, como promitentes vendedores e o segundo como promitente-comprador, celebram nesta data, o seguinte contrato promessa de compra e venda:

1º

A representada dos primeiros outorgantes é dona e legítima proprietária de um bloco com sete moradias geminadas, uma loja e um T3 actualmente em construção, sendo cada uma das moradias composta por uma garagem subterrânea; um rés-do-chão com cozinha, casa de banho e sala de jantar, um primeiro andar com três quartos, duas casas de banho, sendo uma privativa e águas furtadas com dois quartos, uma casa de banho e uma sala, situado nas mediações … em S. João da Pesqueira confrontado com a rua … e com uma via periférica (…).

2º

Pelo presente contrato, os primeiros outorgantes na qualidade em que intervêm, prometem vender ao segundo, que por seu lado promete comprar, livre de ónus e encargos, a moradia nº. quatro que confronta com a rua …, devidamente construído segundo a planta que se encontra na Câmara Municipal … pelo preço de 159615.32 euros.

3º

Acordam os outorgantes acima identificados, que serão da responsabilidade do segundo outorgante o mobiliário da cozinha.

Mais estipulam que os azulejos e tijoleira a incorporar no edifício serão escolhidos pelo promitente comprador, suportando a representada dos promitentes vendedores, o seu custo até ao valor de 10 euros o m2.

4º

Acordam ainda os primeiros outorgantes ser da sua responsabilidade a colocação nos quartos, hall de entrada e nas duas salas, de madeira flutuante com 10 mm de espessura à escolha.

As escadas e grade serão de madeira maciça em mogno e as portas interiores semi-maciças e folheadas de mogno.

5º

Nesta data a titulo de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante fez a entrega aos primeiros, da quantia de 10.000 euros, pagos em cheques do banco J… com o nº. ………. e da K… com o nº. ………. – montante este do qual este documento constitui quitação, ficando os restantes € 149.615.32 euros em falta para integral pagamento, de serem liquidados na data de celebração da escritura pública aqui mutuamente prometida realizar.

6º

A escritura pública de compra e venda ora mutuamente prometida realizar será outorgada no Cartório Notarial de S. João da Pesqueira, até ao dia trinta e um de Maio de 2005, sendo a respectiva marcação da responsabilidade dos primeiros outorgantes, que para tanto avisarão o segundo outorgante através de carta registada com aviso de recepção com pelo menos quinze dias de antecedência da data da sua realização.

7º

Ao presente contrato de compra e venda aplica-se a clausula de execução específica prevista e aplicável nos termos do artigo 830 do código civil e sem prejuízo da mesma estabelecem os contraentes uma clausula penal no valor de 24.939,89 euros a ser suportada pelo(s) outorgante(s) faltoso(s).

Por estarem de acordo com tudo o acima estipulado expressamente os outorgantes nas respectivas qualidades o confirmaram e vão assinar.

S. João da Pesqueira, 27 de Janeiro de 2003

OS PRIMEIROS OUTORGANTES

O SEGUNDO OUTORGANTE”

b) O autor cumpriu o estipulado na clausula 5ª do contrato plasmado em a). – al. B) dos factos assentes –;

c) O autor procedeu a expensas suas à aquisição e colocação dos móveis da cozinha no imóvel prometido comprar, em conformidade com o estatuído na clausula 3ª, 1º § parágrafo do contrato plasmado em a). – al. C) dos factos assentes –;

d) A Câmara Municipal …, em 2004/12/10, emitiu o alvará de utilização, do qual faz parte integrante os documentos de fls. 43 e 44 que se são aqui por integrados e reproduzidos:

“MUNICIPIO …

CÂMARA MUNICIPAL

TELEF. ………, FAX ………, E-mail:…

….-… S. JOÃO DA PESQUEIRA

Contribuinte Nº. ………

ALVARA DE AUTORIZAÇÃO DE UTILIZAÇÃO Nº. …/04

PROCESSO Nº. ../00

Nos termos do artigo 74. ° do Decreto-Lei N° 555/99, de 16 de Dezembro, é emitido o Alvará de Autorização Nº. de Utilização Nº. …/04 em nome de C…, LDª., contribuinte nº. ………, com sede em São João da Pesqueira.

O presente alvará titula a utilização do prédio sito no … ou …, da freguesia e concelho de São João da Pesqueira, descrito na Conservatória do Registo Predial do concelho São João da Pesqueira, sob o n.º 16, e omisso na matriz Urbana da respectiva freguesia, a que corresponde o Alvará de Licença de Construção n.º. …, emitido em 2001/06/21, a favor de C…, Ldª.

Por despacho de 2004/12/10 do Sr. Vice-Presidente foi autorizada a seguinte utilização: Habitação.

O técnico responsável pela elaboração do projecto de arquitectura, foi L…, inscrita na Ordem dos Arquitectos sob o n. ……;

O técnico responsável pela elaboração do projecto de Especialidades (projecto de estabilidade, projecto de redes interiores de águas e esgotos, projecto acústico, projecto de isolamento térmico, projecto de segurança contra risco de incêndios), foi M…, inscrita na Associação Nacional dos Engenheiros Técnicos, sob o n. …..;

O técnico responsável pela elaboração do projecto telefónico, foi N…, inscrito na Autoridade Nacional de Comunicações - ANACOM sob o nº. ………;

O técnico responsável pela Direcção Técnica da Obra, foi O…, inscrita na .Associação Nacional dos Engenheiros Técnicos sob o nº. …

Dado e passado para que sirva de título ao requerente e para todos os efeitos prescritos no Decreto-lei nº. 555/99, de 16 de Dezembro.

O Vice-Presidente da Câmara Municipal,

Registado na Câmara Municipal … em 2004112110

A receita proveniente da concessão do presente alvará de licença foi registada mm a guia nº. …

S. João Pesqueira, 10 de Dezembro de 2004.

O Assistente Administrativo Especialista” – al. D) dos factos assentes;

e) Em Janeiro de 2005, o autor denunciou à Ré um conjunto de defeitos da habitação que prometera comprar, pela forma e com o teor constante da carta que se dá aqui por integralmente reproduzida:

“B…

Rua …, nº. .

…. S. JOÃO DA PESQUEIRA

Exmos. Srs.

C…

São João da Pesqueira, 4 de Janeiro de 2005.

Venho por este meio informar VExas., que a habitarão que eu pretendo comprar apresenta os seguintes defeitos:

SÓTÃO:

- v/c com torneiras rachadas, ralos impróprios (antiquados, com parafusos reciclados) sem tampas nem correntes e falta a tampa a tapar o respiro.

- União do chão com o rodapé deficiente em diversos sítios

- Isolamento?!

- Parede da tomada de TV com fenda

- União do chão com as escadas muito deficiente

- Pilar do corrimão que foi substituído ficou com um parafuso muito visível

- Pilar junto do substituído não chega ao corrimão

- Manchas negras no chão junto às portas dos quartos

- Limpeza das clarabóias impraticável (vidro simples e pousado!?! I?!! Nem sequer está fixo).

ESCADAS:

- Fendas laterais nos degraus

- Pilares principais não são peça única (3 peças mal coladas) zonas de união muito deficientes

- Uniões das escadas com os rodapés muito imperfeitas, inclusive existem alguns pregos saídos,

- Corrimão com inúmeros defeitos,

- Falta de verniz em certas partes dos pilares do corrimão

1° ANDAR

- Interruptor do estore da varanda deficiente

- Estores aquecem demasiado no Verão (nem se consegue encostar a mão)

- WC com torneiras rachadas, ralos impróprios (antiquados, e com parafusos reciclados) sem tampas nem correntes

- Dispensa no WC privativo deveria ter respiro para não acumular tanta humidade

- Buracos no chão, junto das portas do quarto maior e junto da porta da entrada existe uma mancha negra no chão

- Chão com muitas deficiências (placas com juntas muito abertas, cede muito à passagem em certos sítios)

- Porta do WC principal sem batente;

RÉS-DO-CHÃO

- WC com torneiras rachadas, ralos impróprios sem tampas nem correntes, autoclismo de plástico ??? !!!!,

- Caixa de electricidade na sala junto da porta esquerda mal pintada

- União do chão com o rodapé deficiente em alguns sítios.

- Estore da cozinha defeituoso (custou a fechar e até faíscas no interruptor, pelo menos em quatro vezes)

- Intercomunicador defeituoso e sem qualquer utilidade (se pelo menos tivesse visor já teria alguma utilidade, para não falar no botão de abrir a porta)

- Caldeira tem um comportamento muito irregular, tanto sai água a queimar como logo a seguir sai quase fria, apresenta diversas vezes anomalias “AE” e “A4”;

- Muro do terraço estalado, tinta com cor diferente do resto da casa

- Falta batente na porta de entrada

- Verniz da porta de entrada de muito iram qualidade (saltou quando apanhou água de trovoada)

- Vitral sem vidro duplo (com caixa de ar para evitar condensação de água e posterior infiltrarão da mesma na madeira, o que já se verificou, chegando a ter poças de água de manhã, no chão junto do vitral, para não estragar a madeira tive de ligar um desumidificador o que por sua vez origina mais consumo eléctrico) e com arestas muito perigosas em volta do vidro,

GARAGEM:

- Garagem extremamente húmida, necessita de mais arejamento (abertura de janelas para o exterior)

- Mancha de humidade no chão

- Focos de ferrugem no tecto, quando se desce as escadas, existem algumas rachadelas na parede do lado esquerdo de quem desce.

A instalação eléctrica também está deficiente, uma vez que o disjuntor das lâmpadas do quarto, da sala de jantar e das casas de banho do primeiro andar, desliga sem motivo aparente, inclusive durante a noite quando está tudo desligado, além disso as comutações de escada nem sempre funcionam,

Quanto às casas de banho, mostro o meu profundo descontentamento, porque ainda elas estavam sem azulejos, quando manifestei o meu interesse em colocar móveis que ficariam melhor caso o esgoto dos lavatórios estivesse colocado na parede, no entanto V.Exas, informaram-me que tal já não era possível no entanto soube que V.Exas, mais tarde que foram perguntar aos meus vizinhos se queriam os esgotos na parede ou no chão ???!!!!

Exijo ainda a substituirão puxadores das portas interiores, uma vez que, antes de estes serem colocados manifestei o meu interesse em escolher os que mais me agradassem, contudo V.Exas colocaram os puxadores do sótão sem me darem conhecimento, e colocaram uns que não me agradaram, tendo eu na altura reclamado que não queria aqueles puxadores, V.Exas, informaram-me que não era possível alterar os puxadores e que aqueles puxadores eram de grande qualidade e durabilidade, pelo que mediante essa informarão eu decidi e informei V.Exas, que os do sótão poderiam ficar, contudo os do primeiro andar e rés-do-chão seriam outros do meu agrado, mas mais uma vez as minhas ordens não foram atendidas e colocaram em toda a casa os puxadores que eu não queria.

Acabei por não exigir a troca imediata porque iria trazer um custo adicional a V Exas. e porque V Exas. garantiram-me que os puxadores eram de muito boa qualidade e que ao longo dos anos não perderiam o brilho, nem as suas características.

No entanto após estar a morar na casa há 20 semanas, verifiquei que alguns puxadores já apresentavam sintomas de deterioração graves, pelo que e dado que os ditos puxadores não têm a qualidade que V Exas. apregoavam, exijo a sua substituição.

Agradecia a V Exas. que estas anomalias estivessem resolvidas ainda antes da escritura.

Sem mais assunto,

Com os melhores cumprimentos". – al. E) dos factos assentes -;

f) O autor habitou a moradia que prometeu comprar durante cerca de meio ano, tendo posteriormente a abandonado. – al. F) dos factos assentes -;

g) A moradia que o autor prometeu comprar tem o saneamento ligado à rede pública através de um sistema de bombagem por motor eléctrico. – al. G) dos factos assentes -;

h) O autor, através do seu mandatário, remeteu à Ré carta datada de 8 de Março de 2005, que se dá aqui por integralmente reproduzida, onde, pelos motivos aí expostos, disse ter perdido o interesse na compra da referida moradia (doc. de fls. 14 dos autos). – al. H) dos factos assentes -;

i) A pedido do autor, a Ré:

a) aplicou nas portas, escadaria e quartos, não o mogno previsto, mas a madeira de carvalho;

b) aplicou, numa parte do quintal ou releixo contíguo à porta da sala, mosaicos;

c) procedeu à colocação de mosaico na cozinha, sala e corredor, de qualidade e custo superior ao previsto;

d) procedeu à substituição de tomadas eléctricas. – al. I) dos factos assentes -;

j) O cartório notarial de S. João da Pesqueira emitiu duas declarações, uma em 23 de Março de 2005 e outra em 13 de Abril de 2005, onde o Adjunto em exercício dá conta que D… e E…, como representantes da ré, estiveram presentes para a celebração da escritura pública, no dia e hora aí referenciadas, e que o autor não compareceu, tal como consta dos documentos de fls. 48 e 52 que aqui se dão por integralmente reproduzidos. – al. J) dos factos assentes -;

k) O autor foi habitar a moradia que prometeu comprar à R., em Agosto de 2004.- resposta ao ponto 2º da base instrutória -;

l) … e a partir daí tomando, juntamente com o seu agregado familiar, as suas refeições, dormindo, passando os seus tempos de lazer, recebendo amigos e familiares. - resposta ao ponto 3º da base instrutória -;

m) Quando tomou conhecimento de que o sistema de saneamento funcionava nos termos descritos na al. g), o que sucedeu em data não apurada, o A. ficou com algumas reservas quanto à eficiência do mesmo, designadamente, na hipótese de avariar o sistema de bombagem e de, nessa situação, os efluentes dos esgotos poderem extravasar. - resposta ao ponto 6º da base instrutória -;

n) O saneamento nos termos descritos na al. g) tratava-se, na altura em que foi implementado, de uma solução definitiva, sendo que, posteriormente, à data da instauração da presente acção, com a conclusão das obras da estação elevatória da Câmara Municipal … e com a ligação à ETAR foi efectuada a ligação do troço de saneamento público do arruamento onde se localizada a moradia que o A. prometeu comprar à rede geral de saneamento. - resposta ao ponto 7º da base instrutória -;

o) A moradia que o autor prometeu comprar tem cinco quartos, dois dos quais nas águas furtadas e que encontra-se classificada, administrativa e matricialmente, como sendo de tipologia T3. - resposta ao ponto 8º da base instrutória -;

p) Em face da área considerada como útil, nela não se incluindo a área do sótão (águas furtadas), e atento o valor máximo, por metro quadrado, do preço de construção de habitação a custos controlados, legalmente estabelecido, considerando o preço da moradia acordado no contrato mencionado na al. a), o A. não podia beneficiar da isenção de Imposto Municipal de Sisa. - resposta ao ponto 9º da base instrutória -;

q) O A. sempre soube que a moradia que prometeu comprar tinha cinco quartos. - resposta ao ponto 11º da base instrutória -;

r) … mormente pelo facto de, antes de celebrar o contrato promessa de compra e venda, à semelhança dos outros adquirentes, se ter deslocado ao local, e ter verificado o tipo de características da construção. - resposta ao ponto 12º da base instrutória -;

s) A. e R., de comum acordo, prescindiram da intervenção do notário no contrato mencionado na al. a), designadamente, para reconhecimento das assinaturas dos contraentes. - resposta ao ponto 14º da base instrutória -;

t) … porque ambos os contraentes acreditaram e asseguraram, reciprocamente, que cumpririam o contrato. - resposta ao ponto 15º da base instrutória -;

u) A escritura de compra e venda da moradia objecto do contrato mencionado na al. a) não foi outorgada até à data convencionada na clausula 6ª do mesmo contrato (31 de Maio de 2004), por atrasos na emissão da licença de utilização. - resposta ao ponto 16º da base instrutória -;

v) O facto de a escritura de compra e venda não ter sido outorgada até à data indicada na al. u) não mereceu a oposição do A. e que o mesmo aceitou tal situação. – resposta ao ponto 17º da base instrutória -;

w) O A. tinha conhecimento da existência da licença de construção. - resposta ao ponto 18º da base instrutória -;

x) … tanto assim é, que o autor, para recorrer ao crédito bancário, solicitou à Ré a mesma, tendo-lhe sido entregue. - resposta ao ponto 19º da base instrutória -;

y) … chegando mesmo o autor a referir à ré que a escritura seria marcada pela instituição bancária. - resposta ao ponto 20º da base instrutória -;

z) Porque o autor ou a respectiva instituição bancária não marcaram data para a respectiva escritura, a ré, por carta registada em 8 de Março de 2005, para além do mais, informou o autor que tinham agendado a escritura para o dia 23 de Março de 2005, pelas 9:30 horas, tal como consta do documento de fls. 45 que aqui se dá por reproduzido. - resposta ao ponto 21º da base instrutória -;

aa) A Ré, através de carta registada, com data de 28 de Março de 2005, comunicou ao A. o dia 13 de Abril de 2005, pelas 09:30 horas, como nova data para a realização da escritura, em conformidade com o documento de fls. 49, cujo teor aqui se dá por reproduzido. - resposta ao ponto 22º da base instrutória -;

bb) As cartas mencionadas nas als. z) e aa) foram remetidas para a morada do A., correspondente à da moradia que o A. prometeu comprar à sociedade R., tendo o A. levantado a primeira delas (indicada na al. z) e não tendo reclamado a segunda (indicada na al. aa), sendo que o A. não comunicou à R. outra morada, para além daquela, como sendo a sua e que à data em que a última carta foi enviada o A. deslocava-se, regularmente, à morada referida, designadamente, para receber correspondência. - resposta ao ponto 23º da base instrutória -;

cc) Houve um acréscimo de custo para a Ré em quantia não apurada, pela colocação de carvalho, em vez de mogno, nas portas, escadaria e quartos, nos termos mencionados na al. i) – a). - resposta ao ponto 24º da base instrutória -;

Ao abrigo do disposto no artº. 659º, nº. 3, do C.P.C., consideram-se, ainda, provados por documento, os seguintes factos:

dd) Pela Ap. 1/20080121 foi registada a dissolução e encerramento da liquidação da ré (cfr. certidão junta a fls. 275 a 278 dos autos);

IV.

Nos termos do art. 710º nº 1 do CPC (anterior redacção) a apelação e os agravos que com ela tenham subido devem ser julgados pela ordem da sua interposição.

É evidente, porém, que a apreciação do segundo agravo, podendo repercutir-se em parte no âmbito da apelação, deve preceder logicamente o julgamento desta.

Daí a sistematização adiante adoptada.

1º Agravo

Na pendência da acção, foi junta aos autos certidão de que decorre que a sociedade ré foi dissolvida, tendo sido registado o encerramento da liquidação, vindo o autor, em face disso, a requerer a extinção da instância reconvencional, por entender que a possibilidade de as acções, em que a sociedade dissolvida seja parte, continuarem mesmo após a sua extinção só tem aplicação quando a sociedade seja demandada, isto é, do lado passivo.

Na decisão recorrida seguiu-se entendimento diferente: o art. 162º nº 1 do CSC refere-se às acções em que a sociedade extinta seja parte, não distinguindo se do lado activo, se do lado passivo, e ao remeter para números dos arts. 163º e 164º, reportando-se estes, respectivamente, ao passivo superveniente e ao activo superveniente, pressupõe que o disposto no art. 162º tem aplicação quer às acções em que a sociedade extinta seja autora quer seja ré.

Decidiu-se bem, como parece evidente.

Não se discute nos autos que a sociedade ré esteja extinta, o que ocorreu com o registo do encerramento da liquidação, como se prevê no ar. 160º nº 2 do CSC.

Nesta norma ressalva-se o disposto nos arts. 162º a 164º, regendo o primeiro sobre acções pendentes e os demais sobre o passivo e o activo supervenientes.

Nos termos do art. 162º do CSC:

1. As acções em que a sociedade seja parte continuam após a extinção desta, que se considera substituída pela generalidade dos sócios, representados pelos liquidatários, nos termos dos arts. 163º nºs 2, 4 e 5 e 164º nºs 2 e 5.

2. A instância não se suspende nem é necessária habilitação.

Como refere Raul Ventura, o problema do passivo e do activo superveniente foi resolvido no sentido de a responsabilidade e a titularidade passarem, em certos termos, para os sócios (citados arts. 163º e 164º); o art. 162º reflecte, para as acções pendentes, essa solução[1].

A extinção da sociedade não produz assim a extinção da instância nas acções em que a sociedade seja parte; tais acções continuam, sendo a sociedade substituída pela generalidade dos sócios.

Desta regra exclui apenas alguma doutrina duas situações: uma, se a natureza da relação jurídica controvertida torna impossível a continuação da lide (caso em que a instância se extingue – art. 276 nº 3 do CPC); a outra ocorre quando, em partilha, o bem ou direito a que a acção respeita tenha cabido a determinado sócio, devendo a acção prosseguir só contra este, nos termos gerais.

Não vemos assim fundamento para a interpretação restritiva preconizada pelo Recorrente: se se admite que possam ser propostas acções em relação a activo (bens ou direitos) que se descubra estar por partilhar (citado art. 164º nº 2), não se justificaria certamente que não fosse adoptada idêntica solução relativamente a direito controvertido, discutido em acção pendente, seguindo-se então neste caso o regime prescrito no art. 162º.

Naquela situação, a acção pode ser proposta pelos liquidatários, em representação da generalidade dos sócios; nesta, a acção, proposta pela sociedade, pode ser continuada pela generalidade dos sócios, representados pelos liquidatários.

Causa, aliás, alguma perplexidade o argumento, utilizado pelo recorrente, de que para o lado activo, o art. 164º apenas admite a possibilidade em questão tratando-se de activo superveniente, o que não sucede no caso, uma vez que o pedido reconvencional foi formulado em data anterior à extinção. Ocorre então perguntar se o mesmo não se passa com o art. 163º em relação ao passivo superveniente. E, se assim fosse, qual seria o âmbito de aplicação do art. 162º?

Improcedem, pois, as conclusões deste recurso.

2º Agravo

Em consequência da deficiente gravação da prova produzida em julgamento, foi julgada procedente a arguição formulada pelo autor, declarando-se a nulidade parcial dessa prova, limitada ao depoimento de uma das testemunhas.

Repetido o julgamento com este âmbito e considerando-se que nenhuma alteração havia a efectuar, foi proferida decisão a manter, nos seus precisos termos, quer a decisão de facto, quer a sentença.

Veio então o autor apresentar alegações, que designou de "complementares".

A parte contrária pronunciou-se pelo seu desentranhamento, por entender que deveria ter sido interposto novo recurso e apresentadas novas alegações, tudo nos prazos legais.

Na decisão recorrida, porém, as referidas alegações foram consideradas não escritas por não terem sido apresentadas no prazo de 10 dias a contar do antecedente despacho, entendendo-se aplicável, pela "similitude", o disposto no art. 686º nº 2 do CPC.

Importa começar por referir que o despacho que, deferindo a arguição formulada pelo autor, decretou a nulidade, limitou-a tão só ao depoimento que não fora gravado.

Essa nulidade não se estendeu por isso, naturalmente, à parte restante da audiência de julgamento, nem, declaradamente, a qualquer dos termos subsequentes.

Daí a solução depois adoptada de, não havendo alterações a efectuar, se manter integralmente a decisão anteriormente proferida.

Sendo mantida nesses termos a sentença, não havia, pois, necessidade de ser interposto novo recurso, como é defendido pela recorrida.

Em termos de alegações, o recorrente, "à cautela", já as havia apresentado, desde logo "protestando a sua alteração/reformulação com base na análise do referido depoimento" (para o caso de vir a ser reconhecida a nulidade) – fls. 444-C.

Subsistindo inalterada a sentença recorrida, dispunha então o recorrente de duas soluções: manter as alegações que havia apresentado ou, pretendendo modificá-las, tendo em conta novos elementos trazidos pelo depoimento repetido, apresentar novas alegações.

Para este segundo efeito, como parece ajustado e mais razoável, disporia do prazo legal normal (art. 698º do CPC). É esta, parece-nos, a solução que se adequa à tramitação que seria devida, já que seria este o momento próprio para a apresentação das alegações, depois de resolvida a irregularidade da gravação e de mantida a decisão final.

O recorrente, porém, escolheu outra solução, mais cómoda, com aproveitamento das alegações anteriormente apresentadas (em momento, pelo que se disse, menos adequado), mantendo-as e complementando-as com os elementos que entendeu relevantes que advieram do aludido depoimento.

A solução, em termos de prazo, não parece que deva ser diferente: era este o momento adequado para apresentação das alegações, sendo de notar que as novas alegações implicam (no conjunto) uma alteração das anteriores.

A questão que poderia discutir-se tem antes a ver com a correcção do procedimento adoptado: se é adequada a apresentação destas alegações "complementares".

Na verdade, se o recorrente pretendia alterar as alegações que anteriormente apresentou, parece-nos que deveria fazê-lo, reformulando essas alegações numa única peça – a alegação a que alude o art. 690º nº 1 do CPC – oferecida no prazo normal.

Pensa-se, porém, que o recurso a tais alegações, em complemento das anteriores, não sendo o método mais correcto e ajustado, não justifica a solução drástica da sua inadmissibilidade e desentranhamento.

No fundo, na perspectiva do recorrente, são mais algumas razões ou argumentos em abono da impugnação que, nas alegações iniciais, dirigiu à decisão de facto.

À parte contrária foi facultado o exercício do contraditório.

O processo tem, como é reconhecido, uma natureza instrumental, tendo por escopo a concretização rápida e segura dos direitos das partes; por si, não deve constituir obstáculo a que as partes prossigam esse objectivo da forma mais simples, maleável e desburocratizada, desde que sem prejuízo de indeclináveis exigências de celeridade, segurança e eficácia.

Por isso, não vemos razão plausível que obste à admissão das referidas alegações do recorrente: apesar de não ter escolhido o caminho que, em rigor, nos parece mais correcto e que poderia trazer mais concisão e clareza, a solução seguida não colide de modo relevante com as referidas exigências, cumprindo as alegações, no seu conjunto, a função que processualmente lhes é destinada.

Entende-se, por conseguinte, que as conclusões deste agravo devem proceder, admitindo-se as referidas alegações.

Apelação

1. O recorrente impugna a decisão de facto no que respeita às respostas aos quesitos 4º, 5º, 6º (2ª parte), 10º, 13º e 14º. Nas alegações complementares estende a impugnação à resposta ao quesito 7º.

Estes quesitos eram deste teor e tiveram as respostas a seguir indicadas:

4º O autor só após se ter instalado na habitação é que constatou que o sistema de saneamento funcionava nos termos descritos em G)?

Resposta: não provado.

5º … e tal facto contrariou a sua expectativa?

Resposta: Não provado.

6º … mormente por saber que ao avariar a bombagem, os esgotos extravasavam, gerando situações de incómodo e mal-estar resultante de maus cheiros que se espalhavam pela habitação?

Resposta: Provado apenas que quando tomou conhecimento de que o sistema de saneamento funcionava nos termos descritos na al. G), o que sucedeu em data não apurada, o A. ficou com algumas reservas quanto à eficiência do mesmo, designadamente, na hipótese de avariar o sistema de bombagem e de, nessa situação, os efluentes dos esgotos poderem extravasar.

7º O saneamento nos termos descritos em G) trata-se de uma situação definitiva que acarreta encargos para o autor com a avaria do motor?

Resposta: Provado apenas que o saneamento nos termos descritos na al. g) tratava-se, na altura em que foi implementado, de uma solução definitiva, com o esclarecimento de que, posteriormente à data da instauração da presente acção, com a conclusão das obras da estação elevatória da Câmara Municipal … e com a ligação à ETAR foi efectuada a ligação do troço de saneamento público do arruamento onde se localizada a moradia que o A. prometeu comprar à rede geral de saneamento.

10º O autor soube que o saneamento encontrava-se conforme consta em G) quando:

a) celebrou o contrato-promessa de compra e venda?

ou

b) foi habitar a respectiva moradia?

Resposta: Não provado.

13º O conhecimento pelo autor da forma como se encontrava o saneamento, bem como as circunstâncias descritas em 8 e 9 da BI, foram impeditivas da celebração do contrato prometido, uma vez que se delas tivesse conhecimento prévio, não teria firmado o contrato descrito em A)?

Resposta: Não provado.

14º Autor e ré, de comum acordo, prescindiram do reconhecimento da assinatura dos contraentes no contrato (A dos factos assentes), bem como da certificação pelo notário da existência de licença de construção?

Resposta: Provado apenas que A. e R., de comum acordo, prescindiram da intervenção do notário no contrato mencionado na al. a), designadamente, para reconhecimento das assinaturas dos contraentes.

No que toca às respostas aos quesitos 4º, 5º e 10º, o recorrente pretende que as mesmas sejam alteradas para provado (quanto a este último, a alternativa da al. b)), invocando os depoimentos das testemunhas H…, F… e G….

Afigura-se-nos que não tem razão.

Na motivação da decisão de facto – toda ela, diga-se, cuidadosamente elaborada e evidenciando, sem subterfúgios, as razões da convicção adquirida pela Sra. Juíza – afirma-se, em relação a estas respostas, o seguinte:

Relativamente aos pontos 4°, 5° e 10°, a testemunha F… afirmou que ainda durante os contactos que estabeleceram com o Sr. D… - referindo-se ao ora R. D… - com vista à compra da moradia de que se trata, o mesmo falou-lhes - à depoente e ao marido, ora A. -, que estava a ter um problema com a Câmara por causa dos esgotos, mas que em último caso estes ficariam em drenagem livre para a rua, sustentando a identificada testemunha que o assunto não foi aprofundado, daí que afirmasse que «antes de terem comprado a casa» sabiam - a depoente e o marido, ora A. - que havia um problema com os esgotos, mas que não sabiam exactamente qual e que já depois de estarem a morar na casa - não conseguindo precisar há quanto tempo - lhes foi dito que os esgotos iam ficar com «aquele sistema de bombagem», não tendo a depoente e o marido, ora A., ficado satisfeitos com a situação por que iriam ter encargos com a manutenção da máquina, caso esta avariasse. Neste contexto a testemunha F… começou por referir que caso o seu marido, ora A. e a depoente soubessem, que iam ficar com aquele sistema de bombagem «de todo não nos interessaria a casa», porém, quando confrontada com a circunstância de na carta remetida à sociedade que foi ré nos autos - comunicando e exigindo a eliminação de defeitos na moradia, nos termos que constam da al. E) dos factos assentes, carta essa datada de 04/01/2005 e que se encontra junta a fls. 39 a 41 dos autos, quando a testemunha e o marido, ora A., já estavam a viver na casa há vários meses -, o A. não fazer qualquer referência ao sistema de esgotos e ao seu alegado descontentamento e inconformismo com a situação, a testemunha acabou por admitir que, por si só, os esgotos não levariam a que perdessem o interesse na celebração da escritura. Neste contexto, tendo a testemunha F… reconhecido que o assunto dos esgotos foi abordado pelo gerente da sociedade que foi ré nos autos, D…, em momento anterior aquele em que o A. foi residir para a moradia que prometeu comprar, ainda que referisse que a questão não foi aprofundada, e afirmando o ora R. D…, no seu depoimento, que avisou o A. da situação dos esgotos, antes deste ter ido residir para a moradia de que se trata e considerando que na carta junta a fls. 39 a 41 dos autos, o A. omite qualquer referência aos esgotos, não logrou o Tribunal alicerçar a convicção, no sentido de que o A. só tivesse tido conhecimento de que o sistema de saneamento funcionava através de bombagem, após ter ido residir para a moradia que prometeu comprar (em Agosto de 2004), do mesmo modo que não sedimentou a convicção de que esse conhecimento já existisse à data em que o A. celebrou o contrato denominado de promessa (27/01/2003), daí que tivesse dado resposta negativa aos pontos 4°, 5° e 10° da BI. e também ao ponto 13°, na parte que respeita, ao conhecimento pelo A. do sistema de saneamento, ter estado na origem do seu "desinteresse" na celebração do «contrato prometido» (…).

Deve acrescentar-se que o sistema que havia sido instalado para solucionar o problema dos esgotos – sistema de bombagem por motor eléctrico – não estava em discussão, uma vez que já havia sido considerado assente – al. G).

Foi precisamente sobre tal situação e sobre os inconvenientes que daí poderiam advir que incidiu o depoimento de H… – "tomei conhecimento pelo meu filho e fui lá ver; as bombas iriam precisar de apoio técnico; poderiam avariar; avariando, tinham de substituir as máquinas e provocava cheiros dentro das casas; não cabe na cabeça de ninguém construir-se uma casa assim; havia outras pessoas descontentes, o P…; agora parece que resolveram a situação".

A testemunha G…, adquirente de uma das moradias, referiu que também foi "para lá viver antes da escritura; houve problemas principalmente nas primeiras casas; chegaram a sentir cheiros; diziam que o problema se ia resolver, que iam ligar à rede; só depois de lá estar é que tomei conhecimento; os cheiros não eram diários, mas aconteciam muitas vezes".

A testemunha F… afirmou, no seu segundo depoimento, que se "aperceberam do problema dos esgotos quando já estavam lá em casa a tratar dos papéis; era um sistema de colector com bombagem; havia o problema dos maus cheiros e podia trazer encargos; falámos com pessoas que nos falaram de sistemas do género; se entupisse, o encargo era repartido pelas pessoas que o utilizassem; se avariassem os motores tínhamos essa despesa".

No decurso deste depoimento, a Sra. Juíza, depois de obtida a concordância dos doutos mandatários, passou a reproduzir o que tinha registado no seu apontamento sobre o anterior depoimento desta testemunha, em que esta afirmou:

"Fomos ver a casa pela primeira vez e não se falou nos esgotos; o Sr. D… disse depois que estava a ter um problema com a Câmara por causa dos esgotos, mas que, em último caso, a casa ficaria com drenagem livre para a rua; antes de comprarmos a casa, sabíamos que havia um problema com os esgotos, mas não sabíamos qual; quando já estávamos na casa disseram que ia ficar com aquele sistema de bombagem; não ficamos satisfeitos com a situação porque não queríamos ter encargos com isso; não nos foi informado verdadeiramente qual era o problema; o sistema é falível; tem um custo adicional de manutenção; se soubéssemos que ia ficar com aquele sistema, não nos interessaria a casa; mais tarde tivemos conhecimento; começamos com dúvidas sobre se seria de celebrar a escritura". Acrescentou depois, confrontada com a reclamação de defeitos que haviam formulado (na qual não se incluíam os esgotos), que "por si só, a questão dos esgotos não levaria a que perdêssemos o interesse na celebração da escritura".

A Sra. Juíza teve o cuidado de perguntar à testemunha se "há alguma coisa do que eu tenho lido que não corresponda àquilo que se passou"; o que depois foi referido pela testemunha não tinha a ver com esgotos.

Tendo em consideração os depoimentos referidos, afigura-se-nos que não pode de modo nenhum afirmar-se que o autor apenas tenha tido conhecimento do problema dos esgotos depois de passar a habitar na moradia. Que havia um problema nos esgotos já havia sido referido pelo réu D…, causando estranheza que o autor, que se preparava para adquirir o imóvel, não tenha tido o cuidado de esclarecer essa questão e que o assunto não tenha sido "aprofundado".

Mesmo sem atribuir relevo às declarações do referido réu, de que o autor sabia da solução adoptada antes de ir habitar a moradia (e que nunca mostrou preocupação em relação a isso), por ele foi também declarado que avisou o autor e os demais adquirentes dos cuidados a ter para evitar entupimentos (reconhecendo que estes vieram a ocorrer de vez em quando, por falta de cuidado das pessoas), o que foi confirmado quer pelo autor, quer nos depoimentos de F… e de G…. Avisos que não se compreenderiam se a situação dos esgotos fosse a normal.

Acresce que o que esta última testemunha referiu, acerca da altura em que teve conhecimento do problema dos esgotos, não tem necessariamente relevo, por ser evidente que a situação do autor pode ser diferente.

Mas se não pode afirmar-se que o autor só teve conhecimento do facto depois de passar a habitar a casa, também temos por manifesto que não se fez qualquer prova de que o autor já conhecesse esse mesmo facto na altura da celebração do contrato-promessa.

As respostas aos quesitos 4º e 10º não devem, pois, ser alteradas.

No que respeita ao quesito 5º, o facto, isto é, a reacção do autor ao tomar conhecimento do sistema de saneamento que havia sido instalado, tem mais a ver com as razões indicadas no quesito 6º, tendo, aliás, essa reacção sido contemplada na resposta a este quesito, que a seguir será apreciada.

Sobre a resposta ao quesito 6º, disse-se na motivação da decisão de facto:

A prova da factualidade vertida na resposta ao ponto 6° alicerçou-se nos depoimentos conjugados das testemunhas H… e F…, respectivamente, mulher e pai do A., que asseguraram que este último, ao tomar conhecimento de que o sistema de saneamento funcionava através de um sistema de bombagem por motor eléctrico, ficou com algumas reservas quanto à funcionalidade do mesmo, em caso de avaria do equipamento, tendo a testemunha G…, que habita no empreendimento onde se localiza a moradia que o A. prometeu comprar, afirmado que a «questão dos esgotos» constituiu motivo de alguma preocupação para os moradores, mas que a certa altura foram informados, pela gerência da sociedade que foi R. nos autos, de que ia ser efectuada a ligação à rede geral de saneamento, o que veio efectivamente a concretizar-se.

No que respeita a este quesito, o recorrente insurge-se apenas quanto à resposta à sua segunda parte, que entende notória e não carecida de prova.

Neste ponto, não pode deixar de lhe ser reconhecida razão: admitindo-se que os esgotos pudessem extravasar, isso teria como consequência, como foi referido pela Sra. Perita, que poderiam aparecer maus cheiros que se poderiam espalhar por toda a habitação.

Assim e considerando o que acima se disse sobre o quesito 5º, entende-se como mais correcta uma resposta conjunta, alterando-se deste modo as que foram dadas (quesitos 5º e 6º):

Provado apenas que quando tomou conhecimento de que o sistema de saneamento funcionava nos termos descritos na al. G), o que sucedeu em data não apurada, o A. ficou com algumas reservas quanto à eficiência do mesmo, designadamente, na hipótese de avariar o sistema de bombagem e de, nessa situação, os efluentes dos esgotos poderem extravasar, o que poderia gerar situações de incómodo e de mal-estar pelos maus cheiros que se poderiam espalhar pela habitação.

No que respeita à resposta ao quesito 7º, a impugnação incide apenas sobre a parte final do quesito – encargos que poderiam advir para o autor com a avaria do motor do sistema de bombagem – que não foi considerada provada.

Aqui, apesar de o réu D… ter afirmado que sempre assumiram a responsabilidade pelos desentupimentos, o certo é que, a manter-se para futuro a solução adoptada, os encargos com a manutenção e reparação do motor, seriam naturalmente da responsabilidade dos proprietários das moradias, como seria o caso do autor.

Aliás, as reservas do autor (cfr. resposta ao quesito 6º) tinham a ver também com esse custo, como foi referido pelas testemunhas H… e F….

A resposta a este quesito deve, por isso, ser alterada, nestes termos:

Provado apenas que o saneamento nos termos descritos na al. g) constituía, na altura em que foi implementado, uma solução definitiva, que podia acarretar encargos para o autor com a avaria do motor, esclarecendo-se que, posteriormente à data da instauração da presente acção, com a conclusão das obras da estação elevatória da Câmara Municipal … e com a ligação à ETAR, foi efectuada a ligação do troço de saneamento público do arruamento, onde se localiza a moradia que o A. prometeu comprar, à rede geral de saneamento.

No quesito 13º, como se referiu, perguntava-se se a situação do saneamento e a situação descrita nas respostas aos quesitos 8º e 9º - que tinham a ver com a área da moradia para efeito de isenção de sisa – foram impeditivas da celebração do contrato prometido.

Na motivação da decisão, afirmou-se que:

No tocante ao ponto 13°, com referência às circunstâncias descritas nos pontos 8 e 9 da BI. terem constituído o motivo pelo qual o A. não celebrou a escritura, em face da prova produzida e respectiva apreciação crítica, à luz das regras da experiência comum e da normalidade da vida, também não logrou o Tribunal sedimentar a convicção de que tivessem sido aquelas as verdadeiras razões que levaram o A. a não outorgar a escritura pública de compra e venda da moradia que prometeu comprar à sociedade que foi R. nos autos.

Melhor explicitando:

A testemunha F…, mulher do A., afirmou que, em data que não conseguiu precisar, a depoente e o A. tomaram conhecimento de que poderiam beneficiar da isenção da Sisa na compra da moradia de que se trata, através de uma brochura da DECO e que, nessa sequência, dirigiram-se à Repartição de Finanças de S. João da Pesqueira, tendo sido aí informados de que a Câmara tinha de dar parecer favorável para lhe poder ser concedida aquela isenção, pelo que apresentaram requerimento na C.M. …, que não obteve resposta, tendo o marido da depoente, ora A., colhido a informação verbal, junto da Câmara, de que dada a área da habitação, não teria direito à isenção da Sisa, pelo que, a depoente e o ora A., resolveram ir falar com o Sr. D… - estando já, na altura, ambos a residir na moradia que o A. prometeu comprar -, "para haver algum tipo de negociação", ao que, segundo a versão da testemunha F…, o mesmo terá respondido que a negociação possível seria deixar a casa e receberem o sinal de volta, vindo mais tarde o Sr. D… a referir que se tinha precipitado no que disse, no que concerne à devolução do sinal. Afirmou, ainda, a testemunha F… que o valor da Sisa a pagar pela aquisição da moradia de que se trata, rondaria os Esc. 600.000$00/700.0000$00, equivalente a € 2.992,79/3.491,59.

Ora, considerando que:

1º Não foi feita prova, de que o A. se tivesse informado, antes de ter celebrado o contrato mencionado na al. A) dos factos assentes ou sequer antes de ter ido residir para a moradia que prometeu comprar, se estavam ou não reunidas condições para que pudesse vir a beneficiar da isenção da Sisa, tal como não ficou demonstrado que o A. tivesse sido informado num determinado sentido, designadamente, com base em elementos fornecidos pela sociedade que foi R. nos autos que, posteriormente, viessem a ser alterados (v.g. quanto à área útil da moradia que seria considerada), em termos de se poder concluir que o A. tinha legitimas e fundadas expectativas de que poderia vir a beneficiar de isenção de sisa e que, posteriormente, as mesmas se vieram a gorar;

2º Surge como anormal, à luz das regras da experiência comum e da normalidade da vida, que a ser o valor da Sisa a pagar pela aquisição da moradia de que se trata, tal como referiu a testemunha F…, na ordem dos € 2.992,79/3.491,59, estando o A., a mulher e os filhos, a viver na mesma moradia há vários meses, tendo já investido, segundo referiu a testemunha F…, cerca de € 25.000,00 nos móveis da cozinha (valor este muito superior ao do sinal já entregue, de € 10.000,00), que o A. se tivesse desinteressado da compra da moradia pelo facto de não poder beneficiar da isenção da Sisa, designadamente, atento o valor desta;

3º Na carta que enviou à R., inserta a fls. 34 a 41 dos autos, em 04/01/2005, o A., que habitava na moradia de que se trata há 20 semanas, reafirma a sua vontade de comprar a mesma moradia e denuncia vários defeitos, exigindo a sua reparação.

Neste contexto, não sedimentou o Tribunal a convicção de que a circunstância de o A. não poder beneficiar de isenção da Sisa, tivesse constituído o real motivo que o levou a não outorgar a escritura pública de compra e venda da moradia que prometeu comprar, daí que tivesse dado resposta negativa ao ponto 13º, também nessa parte.

Subscreve-se também esta parte da fundamentação.

Relembre-se que, quanto ao saneamento, já a Sra. Juíza havia concluído de modo idêntico, com base em razões que se nos afiguram inteiramente pertinentes.

Na verdade, a testemunha F…, mulher do autor, apesar de inicialmente, também em relação a este assunto, ter afirmado que "se soubéssemos que ia ficar com aquele sistema, não nos interessaria a casa", acabou por reconhecer que a questão do saneamento, só por si, não constituía razão impeditiva da celebração do contrato prometido[2]; reflexo disso é o facto de, na reclamação dos defeitos, efectuada numa altura em que o autor não podia desconhecer o sistema de saneamento instalado, não ter feito qualquer menção a tal questão.

No que respeita à isenção da sisa (IMT), há um dado objectivo, que o autor aliás não desconhecia: a moradia tinha cinco quartos. O problema é que dois deles se situavam nas águas furtadas e não foram contabilizados como integrando a área útil da construção; daí a classificação como um T3.

Sobre esta divergência, afirmou a testemunha F… que ela "eliminou a possibilidade de isenção de sisa, o que constituiu uma situação muito desmotivante, com que não estávamos a contar; se soubéssemos, não nos dispúnhamos a avançar com o negócio, a comprar a casa".

Está implícito nestas declarações que o autor conhecia a possibilidade de isenção antes da celebração do contrato-promessa, constituindo esta possibilidade uma das razões que o determinou a contratar.

Porém, não ficou demonstrado que assim fosse; e as razões invocadas na motivação da decisão, com uma lógica impecável, levam a afastar uma tal convicção, deixando a dúvida sobre se não se estará perante um mero aproveitamento de mais uma razão, no fundo um pretexto entretanto surgido, para justificar a não celebração do contrato prometido.

Pelos vistos, o autor teve conhecimento, através de uma brochura da DECO, de que poderia vir a beneficiar da isenção, desconhecendo-se se isso terá acontecido antes ou depois da data da celebração do contrato-promessa. A ideia que fica, da narrativa da testemunha F…, é de que as diligências para indagar dessa possibilidade, efectuadas junto das Finanças e da Câmara Municipal, ocorreram já depois da celebração do contrato-promessa, no período em que ocupavam a moradia.

De qualquer modo, a situação objectiva da moradia manteve-se inalterada, com a composição indicada no art. 1º do referido contrato, não podendo afirmar-se, como se diz na motivação, que o autor tenha criado expectativas, quanto à possibilidade de isenção, que se vieram a frustrar, em consequência da alteração de elementos imputável à ré.

Por outro lado, não é realmente normal, tendo em conta as regras de experiência, que, por não se poder obter uma poupança de cerca de 3.000/3.500 euros, se abdique de um bem que alegadamente custou cerca de quatro vezes mais (o mobiliário da cozinha que a testemunha F… referiu estar depositado numa garagem); isto para além do sinal já pago (10.000 euros) e das despesas que é comum efectuar-se neste tipo de situações de mudança de casa.

Por fim, como se salienta na fundamentação da decisão, deve notar-se que na reclamação dos defeitos, enviada à ré cerca de cinco meses depois do início da ocupação da moradia pelo autor – próximo, portanto, do termo dessa ocupação (meio ano – facto da al. f) – este confirmou o propósito de adquirir a moradia.

Não vemos, por conseguinte, razão que justifique a alteração da resposta ao quesito 13º.

Por fim, quanto ao quesito 14º, considerou-se provado, com base na confissão do autor, que as partes, de comum acordo, prescindiram da intervenção de notário no contrato referido em A) para reconhecimento das assinaturas dos contratantes.

Consta realmente da acta de audiência que, relativamente ao ponto 14º da BI, o depoente confessa que autor e ré, de comum acordo, não julgaram necessário a intervenção notarial, de advogado ou de qualquer outro organismo no contrato-promessa de compra e venda que celebraram, tendo-o assinado sem que as respectivas assinaturas tivessem sido reconhecidas notarialmente.

O recorrente reconhece que fez efectivamente essa declaração no interrogatório feito pela Sra. Juíza: à pergunta objectiva, que reproduzia o ponto em questão da BI, o autor respondeu que "achámos que não era necessário reconhecer as assinaturas e ir ao notário".

Depois, na sequência de um esclarecimento pedido directamente pelo ilustre Mandatário do autor, este respondeu que entenderam que não seria necessário ir ao advogado, o que motivou a intervenção da Sra. Juíza, a recordar o que o autor havia já declarado e a instá-lo a explicar por que tinha dito uma coisa e agora estava a dizer coisa diferente ao Sr. Dr.. Em comentário lateral foi dizendo que "se calhar não é por acaso que a lei prevê que a instância seja feita pelo juiz", ao que o Sr. Advogado respondeu que "também não será por acaso que a lei prevê que se peçam esclarecimentos", ao que a Sra. Juíza retorquiu: "está bem, mas não pode pretender ou então terá de justificar por que é que disse uma coisa e agora diz outra diferente", o que até mereceu uma reacção de concordância do Sr. Advogado.

Acabou a Sra. Juíza por perguntar sobre "o que é que falaram afinal", ao que o autor respondeu: "falámos em celebrar o contrato e que não era preciso ir a mais lado nenhum".

O recorrente viu "grande incómodo" na referida atitude da Sra. Juíza, que "foi ao ponto de dizer que não devia ser admitido qualquer pedido de esclarecimento".

A ideia que fica da audição da gravação não é essa, claramente: em vez de "incómodo", diríamos antes firmeza adequada na condução da audiência. O juiz não tem de suportar, impassível, como se fosse coisa normal e natural, a alteração de um depoimento que lhe foi prestado espontaneamente; deve intervir, não deixando passar em claro e sem explicação tal alteração. Para mais, sendo o depoente pessoa com formação (como lhe foi perguntado) que conhece bem o significado de "notário", de "reconhecimento de assinaturas" e de "advogado".

Como parece evidente, tal atitude activa e interventiva do juiz não significa tomar partido por qualquer das partes, antes visando a dignificação da audiência e, como seu fim primordial, a descoberta da verdade material.

No caso, a Sra. Juíza achou inadmissível que o depoente, sem justificação aparente, tivesse alterado a resposta que havia dado, quando respondeu ao seu Advogado e disse-o abertamente. Da audição, mesmo repetida, da gravação, não resulta que tenha dito que não devia ser admitido qualquer pedido de esclarecimento; o que disse, isso sim, foi que o esclarecimento não podia servir para o depoente alterar, sem qualquer justificação, a sua resposta. O que temos por evidente.

Vendo bem, apesar da inflexão no seu depoimento, o autor acabou por, implicitamente, confirmar o que havia declarado, ao referir que "falámos … que não era preciso ir a mais lado nenhum".

Esta resposta parece-nos elucidativa: basta imaginar a situação e o diálogo em que se "falou" nesses termos.

Daí que se aceite o teor da assentada e, com base nela, a prova por confissão do facto que consta da resposta ao quesito 14º, devendo reparar-se que está apenas em causa que as partes, de comum acordo, prescindiram da intervenção do notário para o reconhecimento das assinaturas no contrato-promessa celebrado, o que temos por certo e inequívoco.

2. O recorrente sustenta que a ré incumpriu definitivamente o contrato-promessa celebrado entre as partes, em consequência da perda de interesse do autor na celebração do contrato definitivo, sendo, por isso, válida e eficaz a resolução operada por este. Perda de interesse que derivou de dois factos: o primeiro, respeitante ao sistema de saneamento e o segundo à identificação formal do imóvel, objecto do contrato, com consequências a nível de isenção de sisa.

Sobre estas questões, depois de breves considerações sobre o regime do contrato-promessa, afirmou-se na fundamentação da sentença recorrida:

De harmonia com o regime geral do cumprimento e do cumprimento das obrigações – aplicável ao contrato-promessa – o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado, ou seja, quando realiza pontualmente, com diligência e boa fé, o comportamento devido (cfr. artº. 762º do C. Civil).

E o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, não realize no tempo devido a prestação ainda possível a que está vinculado (artº. 804º, nº. 2, do C. Civil).

O incumprimento definitivo pode revelar-se por diversos meios, entre os quais:

1º a perda de interesse do credor na prestação, em consequência da mora do devedor, ou a sua inexecução dentro do prazo razoável que lhe for fixado por aquele (cfr. artº. 808º, nº. 1);

2º pelo decurso do prazo fixado contratualmente como absoluto ou improrrogável, o que equivale àquela perda de interesse; ou

3º pela recusa peremptória do devedor em cumprir, comunicada ao credor, não se justificando então a necessidade de nova interpelação ou de fixação de prazo suplementar (Prof. Antunes Varela, in RLJ nº. 121, pág. 223).

Quanto à perda de interesse na prestação, exige a lei que a mesma seja apreciada objectivamente (cfr. artº. 808º, nº. 2, do C. Civil) e não à luz de simples critérios subjectivos do credor. E em conformidade com o que decidiu o STJ, em Ac. 16/3/99 (disponível na internet, endereço www.dgsi.pt): “(...) a superveniente falta de utilidade da prestação (...), para o accipiens terá de resultar objectivamente das condições e expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, bem como das que posteriormente, venham a condicionar a sua execução, inscrevendo-se no contexto daquilo que Calvão da Silva chama o respectivo “programa obrigacional”.

Essa perda de interesse deve, pois, aferir-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas (cf. Ac. do STJ de 07-02-2008, proferido no Proc. 07A4437, disponível na Internet no endereço citado supra).

Relativamente à interpelação admonitória a que se refere o artº. 801º, nº. 1, do C.C., apenas pode ser efectuada após a verificação da mora e tem de conter três elementos, que são: a intimação para o cumprimento; a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; e a admonição ou a comunicação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo (cfr. Ac. do STJ de 18/11/2004, proferido no Proc. 04B3449, disponível na Internet, no endereço supra citado).

Revertendo ao caso dos autos, o A. alega terem sido duas as circunstâncias que contrariaram as suas expectativas e o levaram a perder o interesse na celebração do contrato prometido:

A primeira dessas circunstâncias relaciona-se com o facto de o A. contar que os esgotos tivessem ligação à rede pública de saneamento, o que não sucedia, pois que tinham um sistema próprio com bombagem por motor eléctrico, tratando-se, segundo alega o A., de uma solução precária, susceptível de implicar grandes encargos, nomeadamente os inerentes a avarias do motor; e a outra circunstância relaciona-se com o facto de a moradia objecto do contrato celebrado, constar fiscal e registralmente como de tipologia T3, quando, na realidade, era do tipo T5, o que, segundo alega o A., teve como consequência que o preço contratado ultrapassasse os limites legalmente fixados para que pudesse beneficiar da isenção de sisa.

Sustenta o A. que só teve conhecimento destas situações depois de estar a residir na moradia em apreço e que se delas tivesse conhecimento prévio, não teria firmado o contrato-promessa de compra e venda. (…)

No referente ao sistemas de esgotos, não ficou provado em que altura o A. tomou conhecimento de que o mesmo funcionava nos termos que ficaram apurados, sendo que o A. habitou a moradia durante vários meses, com inicio em Agosto de 2004, manifestando na missiva que enviou à R., em 4 Janeiro de 2005, mencionada na al. e) dos factos assentes, interesse na realização do contrato definitivo, referindo-se à moradia de que se trata nos seguintes termos “a habitação que eu pretendo comprar apresenta os seguintes defeitos …”, não fazendo nessa missiva alusão a qualquer questão relacionada com o sistema de esgotos, além de que, não resultou provado que o A. tivesse outras expectativas a esse nível e que se tivesse conhecimento dos termos em que funcionava o sistema de saneamento não teria celebrado o contrato-promessa (tendo os pontos 5º e 13º da base instrutória merecido resposta negativa) e a circunstância do A. ter ficado com algumas reservas quanto à eficiência dos esgotos (designadamente, na hipótese de avariar o sistema de bombagem e de, nessa situação, os efluentes dos esgotos poderem extravasar), por si só, sem que sequer exista mora no cumprimento por parte da promitente-vendedora, não pode levar a concluir pela perda objectiva do interesse do A. na prestação.

Relativamente à SISA ou IMT não só não existe suporte factual provado que permita levar a concluir que a sociedade que foi ré nos autos, enquanto promitente vendedora, tivesse adoptado qualquer conduta comissiva ou omissiva que pudesse levar o A. a ter a expectativa de que estaria isento de sisa, como sempre incumbiria ao A., diligenciar junto das entidades competentes, mesmo antes de celebrar o contrato-promessa de compra e venda, sobre se tendo em conta a área útil ou habitável da moradia que pretendia comprar e o respectivo preço poderia ou não beneficiar da isenção de Sisa, tendo ficado provado que o A. sempre soube que a moradia que pretendeu comprar tinha cinco quartos, tendo-se deslocado à mesma, antes de celebrar o contrato de compra e venda.

A perda de interesse na prestação tem de resultar objectivamente das condições e expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio.

«Quer isto dizer que a perda – a perda, não a mera diminuição – do interesse na prestação tem de ser justificada à luz de circunstâncias objectivas. O que, desde logo, como acentua o Prof. Antunes Varela (in Rev. Leg. Jur., ano 118º, pág. 55), induz duas importantes conclusões: a de que a perda do interesse na prestação não pode assentar numa simples mudança de vontade do credor, desacompanhada de qualquer circunstância além da mora – ou seja, não pode o credor alegar como fundamento da resolução o facto de, não tendo o devedor cumprido a obrigação na altura própria, o negócio não ser já do seu agrado, exigindo a apreciação objectiva da situação algo mais do que esse puro elemento subjectivo que é a alteração de vontade do credor, apoiada na mora da outra parte – e a de que também não basta, para fundamentar a resolução, qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor. A perda do interesse há-de ser justificada segundo o critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas.

Ainda segundo o mesmo ilustre Professor – loc. cit., págs. 55 e 56 – o texto adoptado no art. 808º, saído da 2ª revisão ministerial, vai ao encontro da doutrina do Código alemão, do qual resulta que são “de perda absoluta, completa, de interesse na prestação – e não de mera diminuição ou redução de tal interesse – traduzida por via de regra no desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer os casos com que os autores ilustram a aplicação prática” do respectivo preceito da lei alemã.

E, tal como acontece na lei alemã, também na economia do nosso art. 808º – como decorre do seu texto – a perda de interesse tem de resultar da mora no cumprimento e não de qualquer outra circunstância.

Com a exigência da apreciação objectiva da perda do interesse do credor fica, pois, o devedor defendido contra meras interpretações subjectivas deste, contra eventuais caprichos do mesmo. E essa perda de interesse deve ser apreciada, como vimos ser também o entendimento de Antunes Varela, em função do critério de um homem de bom senso e razoável que, numa ponderação global do caso, entre em linha de conta com a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito subjectivo do próprio credor – Cfr. Ribeiro de Faria, Direito das Obrigações, vol. II, (reimpressão), Almedina, Março 2001, pág. 456 e, na jurisprudência, entre outros, acórdãos de 10.12.97, de 26.05.98 e de 08.02.2009, publicados na Col. Jur. - Acs. do STJ, ano V, tomo 3, pág. 165, ano VI, t. 2, pág. 100 e ano VIII, t. 1, pág. 72, respectivamente -.

E é sobre o credor que impende o ónus da prova dos factos dos quais possa inferir-se, usando-se o enunciado critério, que perdeu o interesse na prestação do devedor.

O interesse subjectivo do promitente-comprador em não outorgar a escritura pública não integra um caso de falta de interesse para efeitos do art. 808.º do C. Civil.

Neste contexto, afigura-se-nos não existir incumprimento por parte da sociedade que foi R. nos autos, promitente vendedora, do contrato-promessa que celebrou com o A., não podendo, por isso, o A. resolver validamente o mesmo contrato-promessa.

Consequentemente, tem de improceder a pretensão do A. de condenação da demandada na restituição em dobro do sinal entregue, bem como no pagamento do valor da cláusula penal convencionada no contrato-promessa.

Subsidiariamente, o recorrente invocou a nulidade do contrato-promessa, com base no disposto no art. 410º nº 3 do CC, por falta do reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes e da certificação pelo notário da exibição da licença de construção.

Sobre estas questões afirma-se na fundamentação da sentença recorrida:

Dispõe o nº 3 do art. 410º do C. Civil que “No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o promitente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte”.

Na versão originária, do Dec.-Lei nº. 379/86, de 11 de Novembro, a omissão destes requisitos só era invocável pelo promitente-vendedor no caso de ter sido o promitente-comprador quem directamente lhe deu causa. Na versão actual, introduzida pelo Decreto-Lei nº. 281/99 de 26 de Julho o promitente da transmissão ou constituição do direito real pode invocar a omissão destes requisitos, quando a mesma tenha sido causada culposamente pela outra parte.

O que significa que foi propósito do legislador ampliar e facilitar ao promitente-vendedor a invocação da sanção correspondente à omissão dos requisitos formais prescritos.

A norma imperativa do nº 3 do art. 410º, quer na redacção primitiva, quer na actual, visou, primacialmente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado.

«O legislador sentiu necessidade de vir em auxílio de elevado número de pessoas que, por tantas e tão variadas razões, se viam constrangidas a recorrer ao instrumento jurídico do contrato-promessa e que, por necessidade e falta de preparação para zelar devidamente os seus interesses, estavam a ser vítimas de abusos, injustiças e imoralidades. No fundo, portanto, uma intervenção em nome da protecção do consumidor, do adquirente não profissional de edifícios ou prédios urbanos perante promitentes-alienantes profissionais, atento o interesse social em jogo» (Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., pág. 70 e 71).

Mas que vício é que a omissão dos mencionados requisitos provoca?

O art. 294º do C. Civil prescreve que “os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”.

A situação do nº 3 do art. 410º é um desses “casos em que outra solução (resulta) da lei”, visto que o regime de arguição do vício não se concilia com o estatuído, quer para a nulidade, quer para a anulabilidade.

Segundo os Assentos nº. 15/94, de 28 de Junho e nº. 3/95 de 1 de Fevereiro, tirados sobre a primitiva redacção do preceito, mas que se devem considerar em vigor, na sua função actual de meros uniformizadores de jurisprudência, uma vez que, entre uma e outra versão do preceito em causa, não houve substancial modificação no que toca à matéria que interessa à doutrina neles expendida, a omissão dos requisitos referidos no nº 3 do art. 410º não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.

Nada disso é compatível com um regime de pura nulidade.

Por outro lado, a legitimidade para arguir o vício, embora restrita aos contraentes, não lhes foi atribuída em todas as circunstâncias, na condição de titulares do interesse protegido pela norma (de outro modo, apenas ao promitente-comprador teria sido atribuída tal legitimidade).

Como não existe limite de tempo para a arguição.

Estas são características que não se enquadram nas que o art. 287º do C.Civil estabeleceu para a anulabilidade.

Temos, portanto, na omissão dos requisitos prescritos no nº 3 do art. 410º do C. Civil, uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador. Neste caso, o legislador, afastando-se da pureza dos princípios que regem a ordem pública de protecção, entendeu que este não era merecedor de protecção e passou a reconhecer, expressamente, à outra parte o direito de invocar a nulidade, se lhe aprouver.

Trata-se, pois, de uma nulidade atípica.

No caso dos autos, ocorreu omissão das formalidades previstas no nº 3 do art. 410º do C. Civil, pelo que, em principio seria legítimo ao autor, como promitente-comprador, invocar tal omissão.

Porém, quanto à falta de certificação da existência da licença de utilização ou de construção, está provado que a licença de construção existia e que inclusive foi entregue uma cópia da mesma ao ora A., para recorrer ao crédito bancário, tal como existia licença de utilização, que foi emitida em 10/12/2004.

Deste modo, porque se trata de uma nulidade atípica, é passível de sanação ou convalidação (cfr. arts. 906º, ex vi do art. 913º, ambos do C. Civil) pela superveniente legalização da construção ou na ulterior apresentação da licença, pelo que está sanada a nulidade resultante da omissão da certificação pelo notário da existência da respectiva licença (v. ob. cit. de Calvão da Silva, pág. 80).

Relativamente ao reconhecimento notarial das assinaturas, tem-se entendido que a nulidade decorrente da preterição dessa formalidade, não é passível de sanação e que é irrelevante o facto de, previamente ao acto de assinatura do contrato-promessa, as partes, por mútuo acordo, dispensaram as referidas formalidades, pois que, conforme ensina Calvão da Silva (ob. cit. págs. 79 e 80), «seria nula a cláusula pela qual o promitente-comprador renunciasse, antecipadamente, ao direito de invocar a nulidade, para salvaguarda da ordem pública de protecção ou ordem pública social que ditou a norma legal, ou seja, para o proteger da sua própria fraqueza e inexperiência, ligeireza e inadvertência, na tomada de decisão temporã, em branco. A admitir-se a validade da cláusula pela qual o promitente-comprador renuncia antecipadamente ao direito de arguir a nulidade, estaria aberta a porta para, com a maior das facilidades, os promitentes-vendedores incluírem nas promessas uma cláusula de estilo, em que as partes declarariam prescindir das formalidades impostas pelo art. 410º, nº 3, renunciando à invocação da respectiva omissão e, assim, sabotar o sentido e fim de uma norma de protecção da parte mais fraca, o consumidor. Tanto mais incoerente quanto o art. 830º, nº 3, veio também impor a irrenunciabilidade antecipada ao direito de exigir a execução específica e a Lei de Defesa do Consumidor é imperativa nos direitos conferidos».

Sustenta a R./reconvinte que a invocação por parte do A./reconvindo da nulidade decorrente da falta de reconhecimento notarial das assinaturas constitui abuso de direito.

O abuso de direito – art. 334º do Código Civil – traduz-se no exercício ilegítimo de um direito, resultando essa ilegitimidade do facto de o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

Não basta que o titular do direito exceda os limites referidos, sendo necessário que esse excesso seja manifesto e gravemente atentatório daqueles valores.

O abuso de direito, na modalidade de “venire contra factum proprium”, caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente.

Como refere Baptista Machado (Obra Dispersa, I, 415 e ss.) o ponto de partida do venire é “uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também, no futuro, se comportará, coerentemente, de determinada maneira”, podendo “tratar-se de uma mera conduta de facto ou de uma declaração jurídico-negocial que, por qualquer razão, seja ineficaz e, como tal, não vincule no plano do negócio jurídico”.

É sempre necessário que a conduta anterior tenha criado na contraparte uma situação de confiança, que essa situação de confiança seja justificada e que, com base nessa situação de confiança, a contraparte tenha tomado disposições ou organizado planos de vida de que lhe surgirão danos irreversíveis.”

Está ínsita a ideia de “dolus praesens”.

O conceito de boa fé constante do art. 334º do Código Civil tem um sentido ético, que se reconduz às exigências fundamentais da ética jurídica, “que se exprimem na virtude de manter a palavra dada e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do circulo social considerado, que determinam expectativas dos sujeitos jurídicos” (Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª ed., págs. 104-105).

Para o Prof. Menezes Cordeiro (Da Boa Fé no Direito Civil, pág. 45) “o venire contra factum proprium” postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro – o factum proprium – é, porém, contrariado pelo segundo”.

E o mesmo Professor considera (ROA, 58º, 1998, pág. 964) que o “venire contra factum proprium” pressupõe: “1º- Uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no “factum proprium”); 2º- Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do “factum proprium” seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis”; 3º- Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do “factum proprium”, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo “venire”) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara; 4º- Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no “factum proprium”) lhe seja de algum modo recondutível.”

Ora, no caso vertente, tendo havido tradição da moradia objecto do contrato-promessa, na sequência da qual o A. habitou a mesma, como o seu agregado familiar, a partir de Agosto de 2004 tendo vindo a comunicar à promitente-vendedora, sociedade que foi R. nos autos, através do seu mandatário, por carta datada de 08/03/2005, ter perdido o interesse na compra da referida moradia, sendo que, em 04/01/2005 – estando a habitar a casa há cinco meses – denunciou à R. um conjunto de defeitos na habitação, através de carta, nela reiterando que pretendia comprar a habitação em causa, além de que a solicitação do A., a R. efectuou na moradia trabalhos e aplicou materiais diversos dos que estavam previstos, suportando custos acrescidos, com vista a satisfazer o pedido do A., afigura-se-nos que a sociedade que foi R./reconvinte nos autos, promitente vendedora, tinha todos os motivos para acreditar que o autor queria a celebração do contrato prometido e não iria arguir a nulidade em referência.

Em nosso entender, verifica-se, pois, uma situação justificada de confiança, que a R. – ora substituída pelos seus sócios – razoavelmente aceitou ir manter-se, imputável ao autor, o qual não pode pretender agora destruir, sob pena de venire contra factum proprium.

Termos em que se concluir que a invocação pelo A. da nulidade decorrente da omissão do reconhecimento notarial das assinaturas, constitui abuso de direito, pelo que, tem a mesma de improceder.

Afigura-se-nos que a fundamentação exposta é correcta, assentando numa apreciação criteriosa das questões suscitadas pelo recorrente e chegando às soluções que parecem mais adequadas, para tal não assumindo relevo as alterações introduzidas na decisão de facto.

Assim, por nada de relevante se nos oferecer acrescentar, subscreve-se sem qualquer reserva tal fundamentação, para ela se remetendo, nos termos do art. 713º nº 5 do CPC.

3. Ainda subsidiariamente, o recorrente pugna pela anulação do julgamento, por "manifesta e flagrante inobservância dos deveres de isenção e de imparcialidade" da Sra. Juíza que presidiu à audiência.

Para além da violação desses deveres, disse ainda que a referida Magistrada:

- "evidenciou claramente que queria decidir a favor da ré";

- "actuou como autêntica mandatária da ré";

- actuou "com excesso de zelo",

- "fazendo perguntas claramente orientadas",

- perguntas "claramente indutoras" de determinadas respostas.

São apreciações e imputações que nunca vimos dirigidas num processo a um magistrado.

A Sra. Juíza já se pronunciou sobre o teor destas alegações.

Nas contra-alegações afirma-se, designadamente:

"O mandatário dos recorridos, apesar de não ser parte na acção, na qualidade em que intervém não pode deixar de lamentar e repudiar de forma veemente o ataque injusto, infundado, destituído de qualquer sentido, à honra, ao bom nome e consideração da Sra. Doutora Juíza.

O recorrente, apenas pelo facto de ter sido julgada improcedente a sua pretensão, lançou a mais gravosa, ofensiva e desprimorosa acusação que é possível lançar-se sobre um juiz – a de falta de isenção e de ostensiva e intencional parcialidade a favor de uma das partes na acção.

Há limites para tudo!"

Atendo-nos a uma estrita objectividade, importa referir que, da audição da gravação dos depoimentos, nada resulta que se assemelhe ou se aproxime sequer do que é afirmado nas alegações de recurso.

Já nos referimos atrás ao que se passou ao longo do depoimento pessoal do autor, nada havendo aqui a acrescentar a esse respeito.

O outro ponto salientado nas alegações tem a ver com os esclarecimentos da Sra. Perita e incidiu sobre o carácter provisório ou definitivo do sistema de saneamento montado na moradia, face ao que a mesma tinha afirmado no seu relatório – resposta ao quesito 2º: "esta situação é provisória" – fls. 161.

No projecto nada se afirmou sobre isso, como ela acabou por reconhecer, mas existia já no arruamento da moradia um "troço de caixas de visita e conduta" para posterior ligação à rede geral de saneamento, cuja obra já estava a decorrer.

Impensável seria que essa ligação não se fizesse depois, nesse sentido apontando a intervenção da Sra. Juíza, a corroborar, aliás, a opinião expendida pela Sra. Perita.

Não houve, claramente, uma pergunta "indutora de resposta afirmativa", uma vez que a Sra. Perita se havia já pronunciado nesse sentido no seu relatório, desde logo ao considerar o sistema como provisório ("esta solução é provisória, uma vez que após a conclusão das obras da estação elevatória da Câmara Municipal e posterior ligação à ETAR, será possível efectuar a ligação do troço de saneamento público do arruamento, onde se insere o edifício, à rede geral de saneamento"), sendo evidente que não concebia outra solução para futuro.

A resposta que o mandatário do autor pretendia – se era ou não possível que os sócios da ré se "desligassem do assunto", mantendo o sistema de bombagem – nem era, como parece evidente, do âmbito próprio da perícia e dos esclarecimentos que sobre esta poderiam ser prestados.

Mais uma vez, portanto, a ideia que fica da audição da gravação é a de uma postura activa e firme da Sra. Juíza, intervindo no sentido do esclarecimento do facto que estava a ser discutido, mantendo sempre aparente calma e objectividade. A decisão proferida sobre o ponto de facto controvertido em questão (quesito 7º da BI) revela isso mesmo.

Não vemos, assim, que haja algo a censurar a tal intervenção, não vislumbrando qualquer fundamento para a pretendida anulação do julgamento.

4. Também subsidiariamente, suscita o recorrente uma última questão, respeitante à redução da cláusula penal estipulada no contrato-promessa celebrado entre as partes.

Vamos servir-nos mais uma vez da fundamentação da sentença recorrida, para a qual se remete, nos termos e pelas razões anteriormente indicadas. Neste ponto é deste teor:

Na sessão da audiência de julgamento a que se reporta a acta de fls. 367 e seguintes, o A./reconvindo, ao requerer a junção aos autos de dois documentos – escrituras publicas de compra e venda tendo por objecto a moradia a que se reportam os autos e uma outra integrada no mesmo empreendimento – considerou existir fundamento para, na eventualidade de a reconvenção ser julgada procedente, a cláusula penal ser reduzida por equidade, de acordo com o disposto no nº. 1 do artigo 812º do C. Civil.

Os RR., através do seu ilustre mandatário, pronunciaram-se no sentido de que o valor da cláusula penal livremente convencionada pelas partes, tendo em conta o valor do prometido negócio, não pode, de forma alguma, ser considerada manifestamente excessivo.

Mesmo que se entenda que o A./reconvindo, no requerimento em referência, formulou pedido de redução da clausula penal, para que pudesse ser atendida a sua pretensão, era necessário que alegasse factos de onde se pudesse concluir pelo carácter manifestamente excessivo da cláusula «nomeadamente à luz do caso concreto, balizadores do julgamento por equidade que a lei reclama para a redução, ou seja, os factos que forneçam ao julgador elementos para determinação dos limites do abuso, do que a liberdade contratual (art. 405º) não suporta. – neste sentido, cfr. Ac. do STJ de 17/04/2008, proferido no processo 08A630, acessível na internet, no endereço www.dgsi.pt).

A redução pelo Tribunal da cláusula penal, nos termos previstos no artigo 812º, nº. 1, do C. Civil, só deve efectuar-se em casos excepcionais, que conduzissem a situações de clamorosa iniquidadde. Neste sentido, cfr. Ac. da R.P. de 03/02/2009, proferido no processo 0822319, acessível no site da dgsi, onde se escreve, citando o Prof. Mota Pinto,“a redução da pena só deve efectuar-se em casos excepcionais; a redução destina-se a evitar abusos evidentes, situações de clamorosa iniquidade a que conduzem penas ‘manifestamente excessivas, francamente exageradas face aos dados efectivos; doutro modo, anular-se-iam as vantagens da cláusula penal”.

Ora, não resultaram provados, nem tão pouco foram alegados pelo A./reconvindo, quaisquer factos de que resulte que o valor da clausula penal convencionada pelas partes no contrato promessa de que se trata seja “manifestamente excessivo”, em termos de poder levar a que o Tribunal proceda à sua redução, como prevê o artigo 812.º, n.º 1 do Código Civil, pelo que se conclui que deve manter-se o valor da cláusula penal estipulada, impendendo sobre o A./reconvindo, promitente comprador, que incumpriu definitiva e culposamente, o contrato-promessa, a obrigação do respectivo pagamento.

Entende-se, com efeito, que esta possibilidade de redução judicial da pena só deve ter lugar em "circunstâncias excepcionais, por forma a impedir a actuação abusiva do credor". E que "não basta a mera superioridade, maior ou menor, da pena, em face do dano efectivo, para legitimar, de per se, a redução": ela deverá ser manifestamente excessiva. O que implica a ponderação de outros factores para se aferir desse excesso[3].

Factores que no caso não foram alegados; mesmo que se atenda ao facto que resulta do documento junto em audiência – venda a terceiro da moradia que o autor tinha prometido comprar – não parece que esse facto abone a pretensão da redução, dado que a moradia foi vendida pelo mesmo preço cerca de quatro anos depois das celebração do contrato-promessa aqui discutido (em data, 14.03.2007, em que não se fazia ainda sentir a crise financeira que veio a emergir depois).

V.

Em face do exposto, decide-se:

Negar provimento ao 1º agravo, confirmando-se a decisão recorrida;

Dar provimento ao 2º agravo, revogando-se a decisão recorrida, admitindo-se as alegações apresentadas;

Julgar a apelação improcedente, confirmando-se a douta sentença recorrida.

Custas do 1º agravo e da apelação a cargo do recorrente; as do 2º agravo são suportadas pelos recorridos.

Porto, 12 de Janeiro de 2012

Fernando Manuel Pinto de Almeida

Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo

Mário Manuel Baptista Fernandes

[1] Dissolução e Liquidação de Sociedades, 467. No mesmo sentido, AAVV sob a coordenação de Coutinho de Abreu, Código das Sociedades Comerciais em Comentário, Vol. II, 686 e 687. Cfr. o Acórdão desta Relação de 27.03.2008, CJ XXXIII, 2, 183 - os sócios da sociedade extinta e liquidada, ressalvadas as acções pendentes, não podem propor (em nome da sociedade) acções tendentes a reconhecer o direito de crédito de que a sociedade fosse titular.

[2] Não registámos que a testemunha F… tenha dito que "tal foi logo no início", como se afirma nas alegações complementares; aliás, isso dificilmente se compreenderia, uma vez que a afirmação da testemunha – de que a questão do saneamento não seria, por si, impeditiva da celebração do contrato prometido – surgiu, como se referiu já, depois de a mesma ser confrontada com o teor da reclamação dos defeitos efectuada em Janeiro de 2005 (cinco meses depois de passarem a habitar a moradia), onde não se faz qualquer menção à questão do saneamento.

[3] Cfr. A. Pinto Monteiro, Sobre o controlo da cláusula penal, em Comemorações dos 35 anos do Código Civil, Vol. III, 201 e 204; Acórdãos do STJ de 17.02.1998, CJ STJ VI, 1, 70 e de 10.02.2004, em www.dgsi.pt.