5047/22.3T8ALM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

I- A transação, embora seja um ato homologado por sentença judicial, não deixa de ter subjacente um acordo entre as partes, expressão do princípio da autonomia privada e do direito dos sujeitos à autorregulação dos seus interesses, estando as suas cláusulas sujeitas aos princípios e critérios de interpretação das declarações negociais, fixados no art. 236º do CC, que aderiu à chamada tese da «impressão do declaratário normal».

II- Estipulando as partes numa cláusula da transação que celebraram, que os réus se comprometiam a colocar à venda o imóvel aí identificado e que a venda deveria ser concretizada no prazo de um ano a contar da data da transação por determinado preço, tal constitui apenas uma limitação à obrigação dos réus de concretizarem a venda do imóvel dentro desse período temporal por aquele preço, não se estendendo às demais obrigações assumidas na transação, designadamente à obrigação de entregar às autoras/recorridas metade do produto líquido da venda, constante da cláusula 6ª.

III- O entendimento de que o decurso do prazo extinguiria todas as obrigações, além de não encontrar a mínima sustentação nas cláusulas contratuais, seria mesmo contrário à finalidade visada com a transação, que foi assegurar que, caso o imóvel viesse a ser vendido, as autoras recebessem pelo menos metade do produto líquido dessa venda, como compensação pela extinção do contrato-promessa inicial.

IV- Seria de todo irracional admitir que as autoras, após instaurarem uma ação para execução específica do contrato-promessa, aceitassem uma transação que as deixassem simultaneamente sem o imóvel e sem a compensação monetária acordada.

Proc. nº 5047/22.3T8ALM.E1

Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

AA e BB instauraram a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra CC e mulher, DD, e EE e mulher, FF, pedindo que:

a) Seja declarado definitivamente incumprido o disposto nas cláusulas 3ª e 6ª da transação judicial, homologada por sentença de 03.12.2014, proferida pelo Tribunal da Comarca de Lisboa – Instância Local da Moita, Secção Cível - J2, na ação declarativa com o nº 1449/11.9...;

b) Sejam os réus solidariamente condenados a pagar às autoras, a título de indemnização por responsabilidade civil contratual, a quantia correspondente a metade do valor que se vier a apurar, após perícia, como sendo o valor de mercado do prédio rústico à data da venda do mesmo (23.02.2019), acrescidos de juros de mora contabilizados desde a data do incumprimento até integral e efetivo pagamento; ou

Subsidiariamente,

c) Sejam os réus solidariamente condenados a pagar às autoras, a quantia de €110.000,00 (cento e dez mil euros), a título de indemnização por responsabilidade civil contratual, por violação da cláusula 3.ª da aludida transação judicial, designadamente o valor mínimo de venda, acrescida de juros de mora desde a data do incumprimento até integral e efetivo pagamento; ou

Subsidiariamente,

d) Sejam os réus solidariamente condenados a pagar às autoras, a quantia de € 60.000,00 (sessenta mil euros), a título de cumprimento contratual, designadamente, da cláusula 6ª, da aludida transação judicial, acrescida de juros de mora desde a data do incumprimento até integral e efetivo pagamento.

Alegaram, em síntese, que no âmbito de ação de execução específica que instauraram contra os réus, celebraram com estes a referida transação homologada por sentença, a qua os réus incumpriram ao venderem o imóvel por preço inferior ao mínimo acordado e ao valor de mercado, e ao não entregarem às autores metade da quantia obtida com a venda.

Os réus contestaram, excecionando a incompetência territorial do tribunal e a caducidade do acordo, pelo decurso do prazo não prorrogado, e impugnando a factualidade alegada, contrapondo que envidaram todos os esforços para proceder à venda do imóvel pelo preço mínimo acordado, e que não comunicaram a venda que efetuaram por já se encontrar cessado o vínculo contratual.

Mais alegaram que as autoras atuam em abuso de direito ao proporem a ação depois de se terem desinteressado da venda durante vários anos e de ter caducado o acordo.

As autoras responderam às exceções pugnando pela sua improcedência, com exceção da incompetência territorial, e alegaram que a conduta dos réus deve ser apreciada na perspetiva do abuso do direito de ação, sancionando-se a mesma como for considerado adequado.

Conhecida a exceção da incompetência territorial, e remetido o processo ao Juízo Central Cível de Setúbal e distribuído ao Juiz 1, os réus responderam ao peticionado pelas autoras quanto ao abuso do direito de ação, deixando à consideração do tribunal a apreciação da conduta das mesmas.

Foi realizada audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador tabelar com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova, sem reclamação.

Instruída a causa, com a realização de perícia, procedeu-se a audiência de julgamento, sendo a final sido proferida sentença com o seguinte dispositivo:

«Face a tudo o que vem de ser exposto, julgo a presente ação parcialmente procedente e, consequentemente, condeno os RR., solidariamente, a pagarem às AA. a quantia correspondente a metade do preço da venda referida em 11. e 12., deduzida dos encargos que tenham sido suportados pelos RR., designadamente, imposto sobre mais-valias e eventuais comissões por angariação imobiliária, acrescida de juros desde a citação até pagamento.

Custas pelas AA. e pelos RR. na proporção dos respetivos decaimentos.»

Inconformados, os réus apelaram do assim decidido, finalizando a respetiva alegação com a formulação das conclusões que se transcrevem:

«1.ª A sentença recorrida julgou parcialmente procedente a acção, condenando os RR. a pagar às AA. metade do produto da venda do imóvel (120.000,00 €) acrescido de juros, decisão com a qual os RR. não se podem conformar;

2.ª O tribunal a quo incorreu em erro de julgamento ao entender que a caducidade do prazo para a venda apenas afetava a obrigação de alienar o prédio, mantendo-se em vigor a obrigação de repartir o produto da venda;

3.ª O acordo de transacção celebrado entre as partes fixou, na cláusula 2.ª, um prazo certo de um ano para a realização da venda, prazo esse susceptível apenas de prorrogação por acordo;

4.ª A cláusula 6.ª, relativa à divisão do produto da venda, está intrinsecamente dependente da cláusula 2.ª, sendo a repartição apenas concebível se verificada a venda do imóvel dentro do prazo fixado e pelo valor mínimo convencionado;

5.ª Decorrido o prazo de um ano sem venda do prédio e não tendo havido prorrogação acordada, operou a caducidade não apenas da obrigação de vender, mas também da correlativa obrigação de dividir o produto da venda;

6.ª Interpretação contrária redundaria numa vinculação unilateral perpétua e desproporcionada, contrária aos princípios fundamentais do ordenamento jurídico;

7.ª Acresce que, os RR., por missiva datada de 19 de Maio de 2016, comunicaram expressamente às AA. a sua desvinculação das obrigações ligadas à venda do imóvel, confirmando a caducidade do acordo nessa parte;

8.ª A referida comunicação deve ser interpretada, segundo o sentido de um declaratário normal, como abrangendo todas as cláusulas dependentes da obrigação de venda, mormente a obrigação de divisão do produto da mesma;

9.ª Mantiveram-se apenas válidas e eficazes as cláusulas independentes da venda – designadamente as cláusulas 4.ª e 5.ª, respeitantes à delimitação do prédio e ao reconhecimento da propriedade do armazém – matérias que não estavam sujeitas ao prazo de um ano;

10.ª Assim, inexiste fundamento jurídico para condenar os RR. a entregar às AA. qualquer quantia resultante da venda realizada em 2019, encontrando-se verificada a exceção perentória de caducidade invocada na contestação.

NESTES TERMOS e nos demais de Direito que V. Ex.ª doutamente suprirão, deve ser concedido provimento ao presente recurso e em consequência, ser a decisão recorrida revogada e substituída por outra que absolva os RR. de todo o peticionado».

As autoras contra-alegaram, pugnando pela confirmação da sentença recorrida e consequente improcedência do recurso.

Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- ÂMBITO DO RECURSO

Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), a questão essencial a decidir consubstancia-se em saber se, tendo decorrido o prazo de um ano sem que tenha sido vendido o imóvel em causa, operou a caducidade da obrigação da sua venda e da correlativa obrigação dos réus dividirem o produto da venda com as autoras.

III- FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos1:

1. Em 03/05/2011, as Autoras instauraram ação declarativa de condenação contra os Réus, visando a execução específica do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 19.06.1987, referente ao prédio rústico sito em Sítio 1, freguesia de Sítio 2, concelho do Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial do Cidade 1sob o n.º 609 da freguesia de Sítio 2, inscrito na matriz sob o artigo 26, secção AB, da mesma freguesia de Sítio 2.

2. A referida ação judicial foi registada na respetiva Conservatória de Registo Predial, tendo sido distribuída ao Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca do Barreiro sob o n.º 1449/11.9..., no qual eram Autores BB e AA, e réus CC, DD e EE.

3. Na supra identificada ação, as Autoras formularam contra os Réus, os seguintes pedidos:

“(…) Deve a presente a acção ser julgada procedente, por provada, proferindo-se sentença produtora da declaração negocial dos Réus faltosos, ou seja, contra o pagamento do remanescente do preço, no montante de €11.222,95, equivalente a 2.250.000$00, a transmissão para as Autoras do direito de propriedade sobre o prédio rústico (….) descrito na Conservatória do Registo Predial do Cidade 1sob o nº 609, da freguesia de Sítio 2, e inscrito na matriz cadastral rústica da freguesia de Sítio 2 sob o artº 26, da secção AB;

Para a hipótese de não ser possível decretar a execução específica, devem os réus ser condenados a pagar à autora uma indemnização calculada em termos objectivos, de montante não inferior ao referido no artº 42º da P.I.

Subsidiariamente, para o caso de não proceder o pedido anterior devem os Réus ser condenados a pagar às AA a quantia de € 38.656,83, a título de sinal em dobro;

E, ainda, não procedendo este, no pagamento às mesmas AA. Da quantia de €19.328,4. correspondente ao de sinal entregue e respectivos reforços. (...)”.

4. Nos supra referidos autos de ação declarativa, aquando da prolação do despacho saneador, foram considerados assentes os seguintes factos:

“A) As Autoras são as únicas herdeiras de GG e de HH, que foram casados um com o outro, em únicas núpcias de ambos e sob o regime de comunhão geral de bens, falecidos, respectivamente, no dia ... de ... de 1995 e no dia ... de ... de 2003, sendo que este último faleceu no estado de viúvo da sua referida esposa GG.

B) No dia ... de ... de 1988, faleceu II, no estado de viúvo, tendo-lhe sucedido como herdeiros, os seus filhos, JJ, no estado de casada com KK, sob o regime de comunhão de adquiridos, residente na Rua 1, n.º 15, Sítio 3, Cidade 2, e CC, casado com DD, residente na Rua 1, n.º 11, Sítio 3, Cidade 2.

C) Em data que se ignora, faleceu JJ, no estado de viúva de KK, tendo-lhe sucedido como único herdeiro o seu filho, EE, solteiro, maior, residente na Rua 1, n.º 15, Sítio 3, Cidade 2.

D) Por documento escrito denominado contrato promessa, datado de 19 de Junho de 1987, II, viúvo, residente na Rua 2, Lote 70, emSítio 4, declarou prometer vender a HH, casado, e este declarou prometer comprar, livre de ónus ou encargos e pelo preço de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) o prédio rústico, sito em Sítio 1, freguesia de Sítio 2, concelho do Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial do Cidade 1sob o n.º 5489, e inscrito na matriz sob o artigo 2, da secção AB.

E) O prédio encontra-se actualmente descrito sob n.º 609, da freguesia de Sítio 2, e inscrito na matriz sob o artigo 26, da secção AB.

F) Mais ficou consignado no contrato que o HH entregaria o restante em prestações, sendo uma de 1.500.000$00 no dia 15 de Agosto de 1987, uma de 750.000$00 no dia 15 de Dezembro de 1987, uma de 750.000$00 no dia 15 de Junho de 1988 e uma de 750.000$00 no dia 15 de Dezembro de 1988 e uma de 750.000$00 no dia 15 de Junho de 1989.

G) As partes contratantes convencionaram o recurso ao mecanismo da execução específica.

H) O prédio prometido encontra-se relacionado no inventário a que se procedeu por óbito de II sob a verba n.º 19, tendo sido adjudicado, na proporção de ½ a cada um, a favor de CC e JJ.

I) Na sequência do falecimento de JJ, viúva, sucedeu-lhe o seu único filho EE, pelo que o prédio em questão se encontra hoje registado a favor dos Réus, na proporção de ½ a cada um.

J) O R. CC veio por carta de 19 de Maio de 2008, declarar que rescindia o contrato promessa de compra e venda celebrado pelos pais, em 19/06/1987.”.

5. Na referida ação judicial foi celebrada pelas partes uma transação judicial, que foi homologada por sentença proferida em 03.12.2014, julgou válida a referida transação, com o seguinte conteúdo:

“A) Que corre seus termos pelo Tribunal da Comarca de Lisboa – Instância Local da Moita, Secção Cível J2, acção declarativa com o número 1449/11.9..., em que os outorgantes são respectivamente Autoras e Réus;

B) Que a causa de pedir na acção acima referida consiste na existência de contrato promessa de compra e venda outorgado entre HH e II, em 19 de Junho de 1987, e relativo ao prédio rústico sito em Sítio 1, freguesia de Sítio 2, concelho do Cidade 1, descrito na Conservatória do Registo Predial do Cidade 1sob o n,º 609, da freguesia de Sítio 2, e inscrito na matriz sob o artigo 26, secção AB, da mesma freguesia de Sítio 2;

C) Que os ora outorgantes são herdeiros dos promitentes vendedores e comprador no contrato promessa em causa;

D) Que as primeiras outorgantes pretendem a titularidade do prédio e os segundos outorgantes o pagamento do remanescente do preço convencionado no contrato promessa, no montante à data da interposição da acção identificada na alínea A, de € 68647,06;

E) Que existe construído por HH um edifício (designado armazém) que as outorgantes consideram ser propriedade sua e implantado no imóvel prometido vender,

É livremente acordado:

1ª Os outorgantes declaram extinguir os efeitos do contrato promessa celebrado entre HH e II, em 19 de junho de 1987, revogando-o a partir da data do presente acordo, não havendo restituição do valor já entregue a título de adiantamento do preço acordado, pelo promitente comprador.

2ª Os segundos outorgantes comprometem-se a colocar de imediato à venda, o imóvel identificado no presente instrumento, sem prejuízo da angariação de potenciais clientes pelas primeiras outorgantes, devendo a venda ser concretizada no prazo de um ano a contar da presente data.

§ O prazo de um ano é passível de prorrogação, mediante acordo expresso dos outorgantes.

3ª Estabelece-se como valor mínimo de venda o montante de € 220.000,00 (duzentos e vinte mil euros).

§ A quantia relativa ao valor da venda do imóvel pode ser alterada, mediante acordo expresso dos outorgantes.

4ª Os outorgantes aceitam a delimitação, composição e configuração do imóvel na versão das primeiras outorgantes, em conformidade com segunda perícia realizada nos autos identificados na alínea A dos considerandos, pelo colégio de peritos presidido por LL, como resulta da figura número 4, a fls. 9, do relatório pericial, com a marcação a verde.

5ª Os segundos outorgantes reconhecem às primeiras, a titularidade do prédio edificado, denominado armazém, bem como da área do terreno onde o mesmo se encontra implantado, os quais não serão incluídos na venda, comprometendo-se os segundos outorgantes a colaborar na aquisição formal do mesmo, quando notificados pelas primeiras outorgantes para esse efeito.

6ª Do produto líquido da venda do prédio, ou seja, do preço após a dedução dos encargos nomeadamente imposto sobre mais-valias e eventuais comissões por angariação imobiliária, devidamente comprovadas, será entregue às primeiras outorgantes, a quantia correspondente a metade do valor, mediante recibo de quitação a título de compensação.

7ª Qualquer alteração ao presente acordo deverá ser objecto de aditamento por escrito.

8ª Para efeitos de notificação entre os outorgantes consideram-se as moradas dos domicílios constantes do presente acordo, sem prejuízo de eventual alteração que deverá ser comunicada, por escrito, para os demais outorgantes.”.

6. Por carta datada de 19 de maio de 2016, os Réus comunicaram às Autoras que “(…) ficou convencionado na sua cláusula 2ª, que o prédio seria vendido no prazo de um ano, podendo este período ser prorrogado por acordo expresso dos outorgantes, o que não veio a acontecer.

Deste modo, decorrido o prazo de um ano após a homologação do acordo, mantêm-se em vigor as cláusulas do mesmo, com excepção da nossa obrigação de proceder à venda do imóvel que através da transacção ficou devidamente delimitado.

Atento o contexto, informamos que nos consideramos desvinculados da prestação daquela obrigação nos termos acordados.”.

7. As AA. não responderam à carta de 19 de maio de 2016.

8. No dia 4 de dezembro de 2014, os RR. celebraram contrato de mediação imobiliária com “Altamédia – Sociedade de Mediação imobiliária, Ld.ª”, para que esta promovesse a venda do prédio identificado nos autos pelo preço € 220.000,00, sem exclusividade e pelo prazo de um ano.

9. No dia 22 de dezembro de 2014, os RR. celebraram contrato de mediação imobiliária com “Imoving, Mediação Imobiliária, Ld.ª”, para que esta promovesse a venda do prédio identificado nos autos pelo preço € 220.000,00, sem exclusividade e pelo prazo de um ano.

10. No dia 23 de dezembro de 2014, os RR. celebraram contrato de mediação imobiliária com “MM, Mediação Imobiliária, Ld.ª”, para que esta promovesse a venda do prédio identificado nos autos pelo preço € 220.000,00, sem exclusividade e pelo prazo de um ano.

11. No dia 23 de Fevereiro de 2019, por documento particular autenticado pela Solicitadora NN, foi celebrado um contrato de compra e venda relativo ao prédio rústico, objeto da transação judicial, tendo os Réus declarado vender a Montalto Brico, Lda., com o NIPC ..., sede na Rua 3, o prédio rústico, com a área de 11924m2, sito em Sítio 1, com confrontação a norte por OO, a sul por PP, a nascente por QQ e a poente por HH, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1sob o número seiscentos e nove, da freguesia de Sítio 2, concelho do Cidade 1 e inscrito na matriz predial rústica da União das Freguesias de Sítio 2.

12. Tendo ainda declarado que “(…) sob a sua responsabilidade, que o pagamento do valor fixado no contrato anexo foi efectuado da seguinte forma: - Na presente data foi pago o valor de 120.000,00 (cento e vinte mil euros), através de 2 cheques, de 60.000,00€ (sessenta mil euros), cada, com os nºs ... e ..., da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo, S.A.;(...)”.

13. Os Réus não informaram as Autoras que procederam à venda do imóvel e não lhes entregaram qualquer quantia proveniente do produto da venda.

14. As Autoras só tomaram conhecimento da referida venda em 2022.

15. O valor de mercado do imóvel em apreço foi estimado em:

- 218 000 € (duzentos e dezoito mil euros), em 15.11.2024;

- 178 000 € (cento e setenta e oito mil euros), para o ano de 2014;

- 179 000 € (cento e setenta e nove mil euros), para o ano de 2015;

- 182 000 € (cento e oitenta e dois mil euros), para o ano de 2019.

Não foram considerados factos não provados.

O DIREITO

Não tendo os réus/recorrentes procedido à impugnação da matéria de facto, tem-se por intocada a factualidade dada como assente pelo tribunal recorrido, situando-se assim o objeto do presente recurso no estrito plano da impugnação de direito, com os contornos assinalados supra.

Os autores fundamentaram a sua pretensão no incumprimento de uma transação efetuada entre as partes e homologada por sentença proferida no processo judicial acima identificado.

A transação é o contrato pelo qual as partes previnem ou terminam um litígio mediante recíprocas concessões (art. 1248º, nº 1 do CC).

A finalidade do contrato de transação consiste, como do preceito consta, em prevenir ou terminar um litígio.

Processualmente, a transação situar-se-á a meio da desistência do pedido e da confissão2.

A existência de concessões recíprocas constitui requisito constitutivo do contrato de transação, deixados os termos da exigida reciprocidade à liberdade das partes e à avaliação pelas mesmas da distribuição do risco do resultado do litígio.

A transação «substitui a incerteza sobre a questão controvertida pela segurança que para cada uma das partes resulta do reconhecimento dos seus direitos pela parte contrária, tal como ficam configurados depois da transação»3.

A transação, embora seja um ato homologado por sentença judicial, não deixa de ter subjacente um acordo entre as partes, expressão do princípio da autonomia privada e do direito dos sujeitos à autorregulação dos seus interesses, estando as suas cláusulas sujeitas aos princípios e critérios de interpretação das declarações negociais, fixados no art. 236º do CC, que aderiu à chamada tese da «impressão do declaratário normal».

Nos termos do nº 1 do art. 236º, «[a] declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele».

O sentido atendível para um declaratário normal, à luz da teoria da impressão do destinatário, significa que a declaração negocial vale com o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário, isto é, em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e daquilo que podia conhecer4.

No domínio da interpretação dos negócios formais estabelece a regra especial contida no artigo 238º, nº 1, do CC que «a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso».

No caso em apreço, acordaram as partes que no primeiro ano após o acordo, os réus/recorrentes ficavam obrigados a diligenciar pela venda do imóvel - sem prejuízo da angariação de potenciais clientes pelas autoras -, pelo preço de € 220.000,00, salvo acordo expresso em contrário, sendo o referido prazo passível de prorrogação mediante acordo expresso das partes (cláusula 2ª da transação).

Ora, como não houve acordo expresso de prorrogação do prazo de um ano estabelecido naquela cláusula, cessou a obrigação de os réus diligenciarem pela venda do imóvel pelo preço de € 220.000,00, estando aqui em causa uma obrigação de meios5.

Parece claro que outro não pode ser o sentido a retirar da referida cláusula 2ª, analisada à luz da luz da teoria da impressão do destinatário, e em consonância, aliás, com a regra especial do art. 238º, nº 1, do CC.

Acompanhamos assim a sentença recorrida quando afirma:

«(…), nada tendo sido alegado sobre o conhecimento, pelas AA., da vontade real dos RR., ou sobre o conhecimento destes últimos sobre a vontade real das primeiras, deve entender-se, não apenas que a obrigação de os RR. diligenciarem pela venda do imóvel deixou de vigorar ao final de um ano, por não ter havido um acordo expresso de prorrogação, mas também que a previsão da venda pelo preço mínimo de € 220.000,00 estava conexionada com o primeiro ano de vigência do acordo, por respeitar às condições em que a venda poderia ser efetuada pelos RR. no decurso desse ano, sem que isso significasse que o acordo caducava ao final desse ano, caso não houvesse acordo expresso de prorrogação do prazo previsto na cláusula segunda.

As partes puseram fim à causa acordando vender o imóvel e repartir o produto da venda, não se podendo olvidar, neste contexto, os considerandos em que as partes assentaram a decisão de contratar, em particular o considerando D), onde se consignou que as AA. pretendiam a titularidade do prédio e os RR. o pagamento do remanescente do preço convencionado no contrato-promessa, o que revela que as AA. não admitiram deixar de receber qualquer quantia mesmo que a venda viesse a ocorrer depois de decorrido o primeiro ano, constituindo o recebimento do preço, nessa perspetiva, uma manifestação do reconhecimento da titularidade do prédio (só o proprietário pode vender e receber o preço).

Este parece ter sido também o entendimento dos RR. ao enviarem a carta de 19 de maio de 2016, quando na mesma comunicaram às AA. que, “decorrido o prazo de um ano após a homologação do acordo, mantêm-se em vigor as cláusulas do mesmo, com excepção da nossa obrigação de proceder à venda do imóvel que através da transacção ficou devidamente delimitado”, e que “Atento o contexto, informamos que nos consideramos desvinculados da prestação daquela obrigação nos termos acordados”.

Deste modo, não se questionando que os RR. diligenciaram no sentido de encontrarem um comprador (celebraram três contratos de mediação imobiliária), mas mantendo-se vigentes todas as demais obrigações assumidas, seja por não se ter verificado a caducidade do acordo celebrado, seja por não resultar dos autos que tenha ocorrido qualquer outra causa de extinção do vínculo contratual (resolução, revogação ou denúncia), forçoso será que se conclua que os RR. estão obrigados a entregar às AA. metade do produto líquido da venda que efetuaram, por incumprimento da cláusula sexta, incumprimento esse que se presume culposo nos termos do art. 799º do CC.»

Com efeito, o prazo de um ano previsto na cláusula 2ª, constitui apenas uma limitação à obrigação dos réus de concretizarem a venda do imóvel dentro desse período temporal, não se estendendo às demais obrigações assumidas na transação, designadamente à obrigação de entregar às autoras/recorridas metade do produto líquido da venda, constante da cláusula 6.ª.

Também a missiva de 19.05.2016 que os réus enviaram às autoras reforça este entendimento, ao reconhecerem expressamente que «decorrido o prazo de um ano após a homologação do acordo, mantêm-se em vigor as cláusulas do mesmo, com exceção da nossa obrigação de proceder à venda do imóvel».

O entendimento dos recorrentes de que o decurso do prazo extinguiria todas as obrigações do contrato não encontra a mínima sustentação nas cláusulas contratuais e seria mesmo contrário à finalidade visada com a transação, que foi assegurar que, caso o imóvel viesse a ser vendido, as autoras recebessem pelo menos metade do produto líquido dessa venda, como compensação pela extinção do contrato-promessa inicial.

Na verdade, seria de todo irracional admitir que as autoras, após instaurarem uma ação para execução específica do contrato-promessa, aceitassem uma transação que as deixassem simultaneamente sem o imóvel e sem a compensação monetária acordada.

A interpretação adotada pelo Tribunal a quo é a única que respeita a vontade real das partes e o princípio da conservação dos negócios jurídicos, devendo prevalecer em nome da segurança jurídica e da boa-fé.

Assim, bem andou o Tribunal a quo ao condenar solidariamente os réus a pagar às autoras metade do valor obtido com a venda do imóvel, deduzidos os encargos comprovados, acrescida de juros legais desde a citação até integral pagamento.

Por conseguinte, improcede o recurso.

Vencidos no recurso, suportarão os réus/recorrente as respetivas custas – art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC.

IV- DECISÃO

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Custas pelos recorrentes.

Évora,16 de dezembro de 2025

Manuel Bargado (Relator)

Ricardo Miranda Peixoto

Ana Pessoa

(documento com assinaturas eletrónicas)

1. Mantém-se a numeração e redação da sentença recorrida.↩︎

2. Alberto dos Reis, Comentário ao Código de Processo Civil, vol. 3.º, pp. 489 e ss.↩︎

3. Rodrigues Bastos, Dos Contratos em Especial, vol. III, 1974, p. 221.↩︎

4. Cf., por todos, o Ac. do STJ de 15.01.2015, proc. 883/08.6TVPRT.P1.S1, disponível, como os demais adiante citados sem outra indicação, in www.dgsi.pt. .↩︎

5. Nas obrigações de meios o devedor apenas se compromete a desenvolver prudente e diligentemente atividade tendente à obtenção de um determinado fim, mas sem assegurar que o mesmo se produza, enquanto nas obrigações de resultado o devedor fica obrigado a conseguir um certo efeito útil, um determinado resultado – cf., inter alia, o Ac. do STJ de 26.02.2025, proc. 23376/17.6T8LSB.L3.S1.↩︎