Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Guimarães.
RELATÓRIO
Recorrente: (…)
Recorridas: (…)
(…), com sede na Avenida (..), Braga, instaurou a presente ação declarativa, com processo comum, contra (…) cuja gestão e representação compete à (…) com sede na Avenida da (…) freguesia de ..., Lisboa, e (…) com sede na Avenida (…), Lisboa, pedindo que:
a) - se declare que a demandante é arrendatária há mais de três anos das frações autónomas identificadas nas als. a), b), c) e d) do artigo 13º, da petição inicial;
b) - se reconheça à demandante o direito de preferência na venda das frações autónomas identificadas no artigo 13º da petição inicial, ou seja, o direito de haver para si as referidas frações autónomas e, consequentemente, declarada compradora das mesmas, substituindo-se à segunda demandada na sua compra, nas exatas condições em que esta foi feita;
c) - se ordene a modificação subjetiva do adquirente, por efeito da preferência, com o consequente cancelamento do registo de aquisição a favor da segunda demandada das frações autónomas vendidas (cfr. fls. 3 a 6).
Para tanto, alega, em síntese, ser arrendatária das frações autónomas, designadas pelas letras (…) do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Avenida da (…), Braga;
Por cartas registadas com aviso de receção, a 1ª Ré informou-a que pretendia vender essas frações à 2ª Ré, atribuindo à fração (…) o preço de 933,00 euros, à fração (…) o de 933,00 euros, à (…) o de 593,00 euros e à (…) o de 2.542,00 euros; que essa venda seria feita conjuntamente com a totalidade dos imóveis identificados na listagem anexa a essas cartas, pelo preço global de 6.203.772,00 euros e que as partes, nessa venda conjunta, apenas estavam interessadas na compra e venda do imóvel arrendado se, no mesmo ato, fossem igualmente adquiridos todos os imóveis identificados nessa listagem e, bem assim, que a venda, em separado, do imóvel arrendado, por um lado, impediria o negócio em causa e, por outro, desvalorizaria e dificultaria uma futura venda das restantes frações, o que seria causador de prejuízo apreciável para o vendedor;
A Autora respondeu informando a 1ª Ré que pretendia exercer o seu direito de preferência na venda das frações que lhe estavam arrendadas, pelo preço constante da comunicação que lhe foi dirigida;
Acontece que a 1ª Ré não aceitou vender-lhe, em separado, essas frações e por escritura pública de 24/02/2017, realizou a mencionada venda conjunta à 2ª Ré;
Conclui que lhe assiste o direito a preferir na venda das frações que lhe estão arrendadas, pelo preço constante daquela comunicação, no montante global de 5.001,00 euros.
Depositou à ordem dos presentes autos a quantia de 5.000,01 euros (cf. fls. 8 verso).
A 1ª Ré contestou, impugnando o valor da causa, sustentando que tendo a venda em que a Autora pretende preferir sido realizada pelo valor global de 66.973,76 euros, é esse o valor a atribuir à presente ação.
Impugnou a pretensão da Autora, sustentando que tal como comunicara à última, a venda, em separado, das frações arrendadas lhe causa prejuízo apreciável e que, por isso, a venda foi efetuada conjuntamente, num total de 66 prédios, e por um preço global;
Que os preços mencionados nas comunicações que enviou à Autora apenas foram atribuídos às frações para efeitos notariais, contabilísticos e fiscais;
Ao deduzir a sua pretensão, a Autora pretende enriquecer-se sem justa causa à custa da 1ª Ré e age em manifesto abuso de direito;
Conclui pela improcedência da ação e pedindo que ambas as Rés sejam absolvidas do pedido.
Também a 2ª Ré contestou, impugnando o valor da causa atribuído pela Autora à presente ação e apresentando essencialmente a mesma defesa que foi apresentada pela sua co-Ré.
Conclui pela improcedência da ação.
A Ré respondeu ao incidente de valor, concluindo pela sua improcedência.
A fls. 135 a 136 foi proferido despacho, em que se lê que tendo em vista fixar o valor da ação e, consequentemente, determinar o preço a depositar pela Autora, determina-se a realização de arbitramento, constando esse despacho da seguinte parte dispositiva:
“Nesta conformidade, determino a realização de arbitramento (art. 309º do CPC) com vista a determinar o real valor das frações em causa nos autos se vendidas separadamente, entendendo este tribunal que atento o objeto em causa não se mostra necessária a realização de avaliação colegial como requerido”.
Inconformada com esta decisão, a Autora interpôs recurso de apelação para esta Relação, que, por acórdão de 14/06/2018, julgou a apelação improcedente e confirmou a decisão recorrida.
Realizado o enunciado arbitramento, o senhor perito concluiu que o valor real das quatro frações arrendadas à Autora, se vendidas separadamente, ascenderia à quantia global de 134.012,70 euros.
Por despacho proferido a fls. 160, fixou-se o valor da causa em 134.012,70 euros, constando essa decisão da seguinte parte dispositiva:
“Considerando o resultado do arbitramento determinado com vista a fixar o valor da presente ação, fixo o valor da ação em 134.012,70 euros – soma de mercado dos bens objeto de preferência se vendidos separadamente (309º e 310º do CPC).
Mais se julgou incompetente, em razão do valor, a Instância Local Cível de Braga para conhecer dos ulteriores termos dos presentes autos e competente para o efeito a Instância Central Cível de Braga, para onde os autos, após trânsito daqueles despachos, foram remetidos.
Em 12/11/2018, a Instância Central Cível de Braga proferiu o despacho que se segue:
“Tendo em conta a fundamentação jurídica que consta do Acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Guimarães, proferido no apenso, no sentido de, no caso de venda global, a preferência é exercida pelo preço global que proporcionalmente couber aos bens a preferir, determino se notifique a Autora para, no prazo de 10 (dez) dias, comprovar o depósito da diferença entre a quantia que já depositou quando propôs a ação e o valor fixado à ação pelo despacho de fls. 160 (cfr. artigo 1410º/1, do Código Civil).
Notificado aquele despacho às partes, a Autora nada disse, sequer comprovou o depósito daquele diferencial.
Assim, em 04/12/2018, foi proferido novo despacho, nos seguintes termos (fls. 162):
“Uma vez que, no despacho de 12.11.2018, foi conferido o prazo de 10 (dez) dias para a realização do depósito do preço, o qual é inferior ao estabelecido no artigo 1410º/1, do CPCiv, concedo o prazo adicional de 5 (cinco) dias para a sua realização, sob pena de caducidade”.
Notificado esse despacho às partes, a Autora nada disse, sequer comprovou o depósito do diferencial.
Em 21/12/2018, foi proferido o despacho que se segue (fls. 163):
“Perante a não realização do depósito integral do preço determinado após arbitramento, notifique as partes para, querendo, se pronunciarem sobre a eventual verificação da exceção de caducidade (cf. art. 3º, n.º 3 do CPCiv)”.
Notificado esse despacho às partes, por requerimento entrado em juízo em 02/01/2019, a 2ª Ré veio requerer que, perante a omissão da Autora, se declare procedente a exceção perentória da caducidade, por falta de depósito do preço, e que, em consequência, se absolva ambas as Rés do pedido (fls. 164 a 165).
Observado o contraditório, a Autora nada disse.
Proferiu-se sentença, julgando procedente a exceção perentória da caducidade e absolvendo ambas as Rés do pedido, constando essa sentença da seguinte parte dispositiva:
“Nestes termos, ao abrigo das disposições conjugadas dos artigos 1410º, do CCiv, e 576º/3, julgo procedente a exceção perentória de caducidade, e, em consequência, absolvo as Rés (…) do pedido.
As custas da presente ação são a cargo da Autora, por força do seu decaimento (cf. artigo 527º/1/2, do CPCiv).
Valor da ação: o fixado no despacho de fls. 160”.
Inconformada com o assim decidido, veio a Autora interpor o presente recurso de apelação, em que apresenta as seguintes conclusões:
i. - O presente recurso tem por objeto a decisão da Sra. Juíza de Direito em julgar procedente a exceção perentória de caducidade e, em consequência, absolver as Rés (…) do pedido.
ii. - Em caso da alienação da coisa objeto de preferência, e sob pena de caducidade, é necessário que o preferente deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
iii. - De forma largamente maioritária, têm entendido a doutrina e jurisprudência que o preço devido é o preço real, i.e., o montante da contraprestação satisfeita ou a satisfazer ao alienante pelo adquirente da coisa sujeita a prelação, ou, no caso de venda desta conjuntamente com outras, o valor que proporcionalmente lhe tiver sido atribuído.
iv. - É ainda controvertido se o valor real atribuído às frações, de acordo com o arbitramento realizado, corresponde ao valor proporcional que àquelas foi atribuído na venda conjunta celebrada entre as Rés.
v. - Para se apurar o valor proporcional atribuído aos bens objeto de prelação dentro da venda conjunta realizada necessário seria que todos os bens objeto daquela venda fossem avaliados, de forma a que, sabendo o valor real de cada um dos bens, se pudesse apurar o valor proporcional – o peso – que cada um deles tem no preço global fixado na venda.
vi. - Ao contrário do que se afirma na fundamentação da decisão ora em crise, é ainda controvertido, no presente processo, qual o valor proporcional dos bens sujeitos a prelação no preço global fixado na venda conjunta e, em particular, se o valor real dos bens objeto de prelação, determinado no arbitramento, corresponde ao valor proporcional dos bens no conjunto da venda conjunta realizada.
vii. - Da avaliação de todos os bens objeto da venda conjunta pode bem resultar que os bens objeto de prelação concorrem com o valor de € 5 000,01 para o preço fixado na venda conjunta; i.e., que aos mesmos cabe, na venda conjunta, o valor proporcional de € 5 000,01, precisamente o valor que se encontra depositado pela Autora;
xviii. - Ao decidir julgar procedente a exceção de caducidade, com o fundamento na falta de depósito, no prazo estipulado, do valor proporcional atribuído aos bens objeto de prelação – que entende de medida igual ao seu valor real (ao seu valor de mercado) -, sem que esteja ainda definido qual o valor proporcional dos bens objeto de prelação, praticou a Sra. Juíza um ato ilegal, sem fundamento bastante, pelo que deve ser revogado.
ix. - Ao decidir como decidiu, violou o Tribunal «a quo», entre outros, o disposto nos artigos 417.º, n.º 1, e 1410.º, n.º 1, do código civil
TERMOS EM QUE deve ser revogada a decisão ora impugnada.
A 2ª Ré contra-alegou, pugnando pela improcedência da apelação, concluindo as suas contra-alegações nos termos que se seguem:
A) Através do Douto Despacho de 08.03.2018, o Tribunal a quo determinou a realização de arbitramento “tendo em vista fixar o valor da ação e consequentemente determinar o preço a depositar pelo A.“;
B) A Recorrente apresentou recurso de apelação daquele Despacho, apreciado por este Superior Tribunal e que foi julgado totalmente improcedente, tendo sido confirmada, integralmente, a decisão recorrida, através do Douto Acórdão de 14.06.2018;
C) Na sequência do arbitramento realizado nestes autos, cumpriria à Recorrente proceder ao depósito do preço indicado na diligência de arbitramento, ou seja, de € 134.012,70 (cento e trinta e quatro mil e doze euros e setenta cêntimos), se pretendesse evitar o desfecho constante da Douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo;
D) O disposto no artigo 1029.º, n.º 1 do CPC é aplicável tanto à notificação judicial para preferência, como à notificação extrajudicial;
E) A Recorrente, notificada extrajudicialmente para exercer a preferência em venda conjunta, não lançou mão do meio processualmente devido, ou seja, ação de arbitramento, ao abrigo do disposto no artigo 1029.º, n.º 1 do Código Civil;
F) O valor depositado pela Recorrente a título de “preço do objeto da preferência” foi de € 5.000,01 (cinco mil euros e um cêntimo) e não de € 5.001,00 (cinco mil e um euros), conforme o valor que, segundo a narrativa oferecida pela própria (cfr. artigo 13.º da Petição Inicial), deveria ter sido oferecido;
G) A decisão a quo não violou o disposto nos artigos 417.º, n.º 1, 1410.º, n.º 1 do Código Civil, fez correta aplicação do Direito e, aliás, era a conclusão lógica para o facto de a Recorrente não ter procedido ao depósito do preço correspondente ao valor determinado pela diligência de arbitramento.
NESTES TERMOS, e nos mais de Direito, requer a V. Exas. se dignem negar provimento à apelação, confirmando a decisão recorrida.
Também a 1ª Ré contra-alegou, suscitando como questão prévia a intempestividade do recurso interposto pela apelante, a propósito do que já se pronunciou o relator, concluindo pela improcedência dessa questão prévia.
Pugnou pela improcedência da apelação, com os mesmos fundamentos da sua co-Ré.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
II- FUNDAMENTOS
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da apelante, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cf. artigos 635.º, nº 4 e 639.º, nºs 1 e 2, do CPC.
No seguimento desta orientação, a única questão que se encontra submetida à apreciação desta Relação consiste em saber se a decisão recorrida, ao julgar procedente a exceção perentória da caducidade do direito da apelante em preferir na compra e venda dos prédios identificados nos autos, de que é arrendatária, com fundamento de que não teria depositado o preço real e proporcional desses prédios no prazo que que lhe foi concedido, padece de erro de direito, por esse preço permanecer controvertido.
A- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
Os factos que relevam para o conhecimento da presente apelação são os que constam do relatório acima elaborado.
B- FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
Mediante a instauração da presente ação, pretende a apelante, na qualidade de arrendatária de quatros frações, de um prédio constituído em propriedade horizontal, preferir na compra e venda celebrada entre as apeladas, onde essas frações foram vendidas conjuntamente com outros sessenta e dois prédios, por um preço global.
Na sequência do arbitramento realizado no âmbito do incidente de fixação do valor da causa e que teve em vista apurar o valor real das quatro frações arrendadas à apelante, caso fossem vendidas separadamente, onde se concluiu que esse valor ascendia à quantia global de 134.012,70 euros, fixou-se essa quantia como sendo o valor da causa e notificou-se, inicialmente, a apelante para, no prazo de dez dias, nos termos do disposto no art. 1410º, n.º 1 do CC, comprovar o depósito da diferença entre a quantia que já tinha depositado à ordem dos presentes autos aquando da propositura da presente ação (5.000,01 euros) e o valor fixado à ação e, posteriormente, para, no prazo adicional de cinco dias (perfazendo-se, assim, o prazo de quinze dias a que alude aquele art. 1410º, n.º 1), fazer essa comprovação.
Notificado desses despachos, a apelante nada disse e não comprovou o depósito desse diferencial dentro dos prazos que lhe foram fixados, pelo que, na sequência do despacho proferido a fls. 163, em que a 1ª Instância, em obediência ao princípio do contraditório, notificou as partes para, querendo, se pronunciarem sobre a eventual verificação da exceção da caducidade e do requerimento que, nessa sequência, foi apresentado pela apelada “…”, requerendo que se julgasse procedente essa exceção e se absolvesse ambas as apeladas do pedido, a 1ª Instância proferiu sentença, julgando procedente a exceção perentória da caducidade do direito de preferência que a apelante vem exercer nos autos e absolveu ambas as apeladas do pedido.
É desta sentença que a apelante vem interpor o presente recurso de apelação, residindo o seu inconformismo em relação àquela decisão na circunstância de, na sua perspetiva, o valor real das frações em cuja venda pretende preferir permanecer matéria controvertida, isto porque, a seu ver, para se apurar o valor proporcional dessas frações, tratando-se de uma venda conjunta e por um preço global, era necessário que dentro da venda conjunta realizada, todos os bens objeto dessa venda conjunta, fossem avaliados, de forma a que, sabendo-se o valor real de cada um deles, se pudesse apurar o valor proporcional – o peso – que cada um deles tem no preço fixado para a venda e, assim, ficasse determinado o valor que tem de depositar no âmbito da presente ação.
Traçado que está o inconformismo da apelante em relação à sentença recorrida, urge verificar se lhe assiste razão nas críticas que aduz à decisão de mérito nela proferida.
Como é sabido, para além da preferência de origem negocial, a lei concede a certos titulares de direitos reais ou pessoais de gozo sobre determinada coisa, a preferência na venda ou dação em cumprimento desta – trata-se dos direitos legais de preferência.
Os direitos legais de preferência destinam-se, por norma, a facilitar a extinção de situações que não são as mais adequadas com a eficaz exploração dos bens, como seja a comunhão de direitos (artºs. 1409º e 2130º do CC), a propriedade onerada com direitos reais limitados de gozo (artºs. 1535º e 1555º) e a existência de terrenos agrícolas com área inferior à unidade de cultura economicamente aconselhável (art. 1380º), e noutros casos, destinam-se a proporcionar o acesso à propriedade a quem está, ou esteve, a fruir dos bens ao abrigo de um direito pessoal tendencialmente duradouro, como é o caso de arrendamento que perdure há mais de três anos, em que a lei concede ao arrendatário direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado (art. 1091º) (1).
O direito de preferência do arrendatário nasce no património deste quando e sempre que se verifique o pressuposto que o condiciona: venda ou dação em cumprimento do local arrendado (2).
Não é pacífico o entendimento sobre a natureza jurídica do direito de preferência, havendo autores que defendem estar-se na presença de um direito real de aquisição, outros que propugnam tratar-se de um direito de crédito e outros, ainda, que sustentam tratar-se de um direito potestativo.
Debruçando-se sobre esta problemática, Agostinho Guedes Cardoso rejeita todas estas correntes, sustentando que o direito de preferência é um direito potestativo constitutivo da obrigação de celebrar um contrato futuro contrato, escrevendo: “…na nossa perspetiva, e de acordo com o que acima defendemos, a faculdade de o preferente adquirir o bem alienado a um terceiro em violação da preferência não é nem um direito potestativo nem um direito real de aquisição, mas sim uma mera faculdade processual de exigir a execução específica de um dever a cargo do sujeito passivo da preferência.
Na verdade, o direito de preferência traduz-se num direito a operar uma modificação jurídica na esfera do sujeito passivo, que é a constituição de um dever de contratar com o preferente, em detrimento de certo terceiro; quando a doutrina se refere, a este propósito, a direitos com eficácia real, designando o pacto de preferência com eficácia real e o direito legal de preferência, está apenas a referir-se a uma característica do direito do preferente – a de que o seu efeito útil não é afetado por um ato de alienação a um terceiro.
Esta eficácia real significa que o dever de alienar constituído pelo preferente mediante o exercício do seu direito não é afetado por qualquer ato de alienação a favor de um terceiro. Para além de se constituir sempre o dever do sujeito passivo de alienar ao preferente, este dever é sempre suscetível de execução específica, nos termos acima referidos, ainda que o sujeito passivo (agora devedor) já tenha alienado a terceiro.
Na perspetiva em causa, qual seja a do preferente declarar, depois de adrede notificação pelo obrigado à preferência, que pretende exercer o seu direito, o Professor Henrique Mesquita, in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, págs. 210 a 212, considera: “…Em vez, porém, de emitir uma declaração renunciativa ou de adotar uma atitude de silêncio geradora da caducidade do seu direito, B pode declarar dentro do prazo referido no n.º 2 do art. 416º, que pretende exercer a preferência. Esta declaração é quanto basta para que A seja obrigado a vender o prédio”.
O que existia, portanto, até este momento, como efeito da notificação, era um direito de natureza potestativa, de cujo exercício, traduzido numa declaração de vontade do respetivo titular, dirigida ao sujeito vinculado à preferência, nasce uma nova obrigação a cargo deste – a obrigação de realizar o contrato de alienação com o preferente.
Não há aqui, portanto, a menor manifestação de soberania.
Não pode falar-se, designadamente, num direito real de aquisição, pois o preferente, através da declaração negocial dirigida ao exercício da prelação, não faz nascer um iuris in re, mas antes uma relação creditória, equiparável, pelo seu conteúdo e fins, à que decorre de um contrato promessa bilateral.
Se A cumprir a obrigação a que ficou adstrito, outorgando na escritura de compra e venda, o direito de preferência extingue-se, agora em consequência do seu exercício, sem que deparemos, também aqui, com qualquer fenómeno de natureza real.
A efetivação do direito de preferência resulta da cooperação de A, que cumpriu a obrigação de notificar o projeto de venda e cumpriu outrossim, na sequência da declaração emitida pelo preferente, a obrigação de celebrar com ele o negócio projetado. O que nesta fase e neste momento nos surge, portanto, são comportamentos e relações de natureza obrigacional, e não qualquer relação de domínio ou soberania, por virtude da qual uma pessoa exerça, direta e autonomamente, poderes sobre uma coisa” (3).
E conclui, a fls. 225: “Resumindo as considerações antecedentes, diremos que o direito de preferência dotado de eficácia erga omnes não pode qualificar-se com um puro e simples direito potestativo. Trata-se, antes, de uma relação jurídica complexa, integrada por direitos de crédito e direitos potestativos, que visam proporcionar e assegurar ao preferente uma posição de prioridade na aquisição, por via negocial de certo direito, logo que se verifiquem os pressupostos que condicionam o exercício da prelação”.
Precise-se que caso o obrigado à preferência viole este direito, celebrando com um terceiro o contrato de compra e venda ou de dação em cumprimento tendo por objeto a coisa sujeito àquele, esse contrato não deixa de produzir os seus efeitos jurídicos normais entre alienante e adquirente, designadamente, de operar a transferência do direito de propriedade sobre a coisa para o terceiro adquirente.
No entanto, intentada pelo preferente ação de preferência, exigindo a execução específica desse seu direito, caso venha a obter sucesso, o reconhecimento judicial desse direito tem eficácia ex nunc, operando retroativamente os seus efeitos jurídicos à data da alienação do bem, tudo se passando, por isso, do ponto de vista jurídico, como se o contrato de alienação houvesse sido celebrado, ab initio, entre o obrigado à preferência e o preferente (4).
No caso, a apelante vem exercer o seu direito de preferência na compra e venda celebrada entre as apeladas em relação às quatro frações que lhe estão arrendadas, pelo que o direito legal de preferência que a mesma vem exercer funda-se no contrato de arrendamento que a aquela detêm sobre essas frações e cai, por isso, sob a alçada do art. 1091º.
A este tipo de preferência legal é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artºs. 416º a 418º e 1410º (n.º 4 do art. 1091º).
Como resulta limpidamente do n.º 1 do art. 1410º, a presente ação de preferência tem de ser intentada no prazo de seis meses a contar da data em que a apelante teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, tendo como condição de procedência que ocorra o depósito do preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da ação.
Deste modo, são dois os ónus que recaem sobre a apelante: a) a interposição da ação no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação; e b) o de depositar “o preço devido” nos quinze dias seguintes à propositura dessa ação.
Trata-se de dois prazos de caducidade (art. 298º, n.º 2), conforme realça a 1ª Instância e cremos ser entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência (5).
Enuncie-se que mediante a imposição ao preferente do ónus de ter de depositar “o preço devido” nos quinze dias subsequentes à data da propositura da ação, visou o legislador proteger o alienante, pondo-o a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com o preferente, por este se ter entretanto desinteressado da sua realização, ou não dispor dos meios necessários para esse efeito (6), mas também tem em vista a salvaguarda do preferido e, inclusivamente, a atividade do tribunal, evitando que este seja chamado a decidir um processo judicial inutilmente (7).
Os prédios arrendados à apelante e em cuja venda esta pretende preferir foram vendidos pela 1ª apelada à 2ª conjuntamente com mais sessenta e seis prédios e por um preço global de 6.203.772,00 euros.
Decorre do art. 417º, n.º1, que o obrigado à preferência tem direito a vender a coisa sobre que incide um direito de preferência conjuntamente com outras, e por um preço global; neste caso o titular preferente, não interessado na opção pela aquisição do conjunto em venda, pode exercer o seu direito pelo preço que proporcionalmente for atribuído; o obrigado à preferência só pode opor-se a esta pretensão de “divisão proporcional”, exigindo que a preferência incida sobre as coisas restantes “se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.
Quando o preferente acede a exercer o seu direito sobre o conjunto de coisas a alienar, vê estendido o seu direito original de preferência a todos as coisas que integram a venda conjunta, direito este que pode exercer facultativamente; o seu direito a exercer a preferência pelo preço proporcional pode ser paralisado pela invocação/exigência dos obrigados à preferência, de que a venda seja global, por a alienação parcelar e o inerente preço proporcional lhe causarem prejuízo apreciável, não sendo as coisas em venda separáveis, a lei visa a proteção do interesse económico do vendedor (8).
Neste sentido escreve Antunes Varela: “…não sendo justo agravar os pressupostos da preferência (…) concede-se ao respetivo titular a faculdade de restringir o seu direito à coisa (…), reduzindo o preço devido à importância que proporcionalmente corresponde a essa coisa dentro do preço global estabelecido (…). O obrigado pode, contudo, opor-se à separação das coisas, se ela envolver um prejuízo apreciável para os seus interesses; nesse caso, o titular da preferência terá de exercer o seu direito, se o não quiser perder, relativamente ao conjunto das coisas alienadas, pelo preço global”, e acrescenta na nota de rodapé de fls. 398, que “este regime é ainda aplicável, por força do n.º 2 do artigo 417º, ao caso de ação de preferência com eficácia real, quando a coisa tenha sido alienada juntamente com outra ou outras por um preço global. A faculdade concedida ao obrigado à preferência só vale, porém para a hipótese de se ter fixado um preço global para a alienação conjunta, e não (…) para o caso de alienação conjunta de várias coisas, mas com discriminação do preço de cada uma delas. Também se nos afigura contrária à lei a tese, sustentada na RLJ, ano 100º, pág. 171 se que seria o adquirente (e não o alienante) quem pode exigir que a preferência se estenda, neste caso, às coisas restantes” (9).
Resulta do que se vem dizendo, que pretendendo a apelante apenas exercer o seu direito legal de preferência sobre as quatro frações que lhe estão dadas de arrendamento há mais de três anos, opondo-se as apeladas a esta pretensão, alegando que a venda em separado daquelas frações causa à 1ª apelada (vendedora) prejuízo apreciável, é indiscutível que caso o direito que a apelante vem exercer nos autos não se encontre caduco, e as apeladas logrem fazer prova dos factos em que suportam aquele, por si invocado, prejuízo (10), a presente ação terá inapelavelmente de improceder.
Como referido, à apelante impende o ónus de, no prazo de quinze dias, a contar da propositura da presente ação, depositar o “preço devido” pelas quatro frações que pretende preferir (art. 1410º, n.º 1).
Deste modo, urge verificar se o direito de preferência que a apelante pretende exercer na compra e venda das quatro frações que lhe estão arrendadas que a 1ª apelada fez à 2ª, se encontra caduco em face dos despachos proferidos a 161 e 162 e ao não depositar, no prazo a que alude o art. 1410º, n.º 2, fixado nesses despachos, o diferencial entre a quantia que aquela já tinha depositado à ordem dos presentes autos, aquando da propositura da ação (5.000,01 euros), e a quantia de 134.012,70 euros, que por despacho proferido a fls. 160, na sequência do arbitramento realizado às referidas quatro frações, para efeitos de se determinar o valor da presente ação.
Como referido, tendo a venda das quatro frações sido realizada conjuntamente com mais sessenta e seis prédios e por um preço global de 6.203.772,00 euros (cf. escritura pública de fls. 32 e sgs.), sem discriminação do preço real para cada uma dessas frações, nos termos do n.º1 do art. 417º, o preço a depositar pela apelante e pelo qual lhe assiste eventualmente o direito a preferir na compra e venda daquelas (isto é, caso as apeladas não venham a fazer prova da exceção supra enunciada prevista na última parte do n.º 1 do art. 417º), é o “preço devido” que proporcionalmente corresponde àquelas, dentro do preço global pelos quais os sessenta e seis prédios foram vendidas pela 1ª apelada à 2ª.
Por “preço devido” a que se refere o art. 1410º, n.º 1 e que deve ser depositado na ação de preferência, deve entender-se a contraprestação paga pelo adquirente ao alienante, isto é, o preço propriamente dito ou preço strictu sensu, ou dito por outras palavras, o preço real, que pode ser quer o pago pelo terceiro adquirente ao alienante, quer o preço acordado entre estes para a transação, mas que ainda não esteja, total ou parcialmente, pago ou ainda não seja, no todo ou em parte, exigível (11).
Deste modo cumpre à apelante depositar o preço real das quatro frações tendo por referência o preço real dos restantes sessenta e dois prédios que, conjuntamente com aquelas quatro frações, foram vendidos, tendo por referência o preço global pago pelos sessenta e seis prédios pela 2ª apelada à 1ª apelada.
Não tendo a 1ª apelada comunicado ao apelante o preço real e proporcional dessas quatro frações, no preço global dos sessenta e seis prédios que vendeu à 2ª apelada, mas antes, tal como confessa acontecer, apenas o preço global por que os vendeu e, bem assim, o preço que atribuiu a cada um desses sessenta e seis prédios para efeitos meramente notariais, contabilísticos e fiscais, conforme se ponderou no acórdão desta Relação proferido nos autos em 14/06/2018 e na múltipla jurisprudência nele citada, apenas incumbe ao apelante depositar à ordem dos presentes autos o preço das quatro frações que pretende preferir que lhe foi comunicado, isto é, o valor atribuído às mesmas pela 1ª apelada para efeitos meramente notariais, contabilísticos e fiscais.
Com efeito, na ausência da comunicação feita pela 1ª apelada de outro valor, não se pode exigir à apelante que esta proceda ao depósito de outra quantia, agravando a sua posição de titular do direito de preferência, até porque a mesma desconhece, sequer tem obrigação de conhecer, o preço específico, real e proporcional, por referência ao preço global por que foi realizada a venda conjunta, pelo qual essas quatro frações foram vendidas pela 1ª apelada à 2ª.
É na presente ação de preferência que se impõe determinar esse valor real e proporcional por que foram vendidas as quatro frações, mediante recurso a arbitramento (12).
Nesse arbitramento, para efeitos de se determinar o preço real e proporcional dessas quatro frações no preço global pelo qual os sessenta e seis prédios foram vendidos à 2ª apelada, não pode deixar de se sufragar o entendimento postulado pela apelante quando sustenta impor-se determinar o valor real, isto é, o preço de mercado, dos sessenta e seis prédios vendidos e após determinar qual o preço proporcional que as quatro frações que a apelante pretende preferir tem nesse preço global de 6.203.772,00 euros, posto que só assim, se poderá determinar o peso que cada uma deles tem no preço global fixado na venda conjunta.
Refira-se que este, foi de resto, o entendimento que foi sufragado por esta Relação no acórdão proferido em 14/06/2018, onde limitada que estava pelo objeto do recurso, onde apenas podia confirmar ou revogar o despacho recorrido, no qual apenas se determinou a avaliação das quatro frações, com vista a determinar o real valor das mesmas, se vendidas separadamente, a fls. 16 desse aresto, alertou-se para a eventual necessidade de se proceder à avaliação de todos os sessenta e seis prédios, ao escrever-se: “Para a devida determinação de tal proporcionalidade, na falta de provas suficientes, é necessário arbitramento, sendo que, para essa determinação e para a do valor da ação de preferência, é útil e necessária a concreta determinação dos valores reais de mercado dos bens objeto da ação, podendo haver necessidade de o alargar aos demais bens objeto da venda conjunta (e com base nas avaliações de todos os bens e no preço global fixado para a dita venda conjunta serem achadas as proporcionalidades) - destacado e sublinhado nosso.
Acontece que conforme é bom de ver, não foi isto que foi realizado pelo tribunal a quo, que não cuidou em determinar a ampliação do arbitramento realizado para efeitos de determinação do valor a atribuir à presente ação à totalidade dos sessenta e seis prédios que integram a venda conjunta, pelo que, no arbitramento que se realizou e cujo relatório pericial se encontra junto aos autos a fls. 156 a 159, o senhor perito se limitou a avaliar as quatro frações que a apelante pretende preferir, por forma a determinar o respetivo valor de mercado, e não o seu valor proporcional no preço global acordado para a compra e venda conjunta celebrada entre as apeladas para os sessenta e seis prédios, o que, como referido, demandava a determinação desse valor de mercado em relação à totalidade desses sessenta e seis prédios e a determinação do preço proporcional das quatro frações objeto dos presentes autos de preferência, tendo em consideração o valor de mercado desses sessenta e seis prédios e o preço global pago pela segunda apelada à primeira pela respetiva aquisição.
Deste modo, como bem diz a apelante, o preço de 134.012,70 euros, fixado no despacho proferido a fls. 160, como valor da presente ação, não corresponde ao preço real e proporcional daquelas quatro frações que a mesma pretende preferir por referência ao preço global pela qual foi realizada a venda conjunta, preço esse que, assim, permanece por determinar, mas antes corresponde ao valor de mercado dessas quatro frações.
Aqui chegados, impõe-se concluir que nada nos autos permitia à 1ª Instância proferir o despacho de fls. 161, determinando que “Tendo em conta a fundamentação jurídica que consta do Acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Guimarães, proferido no apenso, no sentido de, no caso de venda global, a preferência é exercida pelo preço que proporcionalmente couber aos bens a preferir, determino que se notifique a Autora para, no prazo de 10 (dez) dias, comprovar o depósito da diferença entre a quantia que já depositou quando propôs a ação e o valor fixado à ação pelo despacho de fls. 160 (cfr. artigo 140º/1, do Código Civil)”, sequer os despachos subsequentes de fls. 162 e 163 e, bem assim, a sentença recorrida, que se impõe ser revogada, por forma a proceder-se ao arbitramento dos restantes sessenta e dois prédios, por referência à data em que foi feita a avaliação das quatro frações que foram objeto do arbitramento e cujo relatório pericial se encontra junto aos autos a fls. 156 a 159, seguindo-se o posterior cálculo a efetuar nos termos acima enunciados com vista a apurar o valor real proporcional dessas quatro frações, por referência ao preço global da venda conjunta.
Na verdade, como cremos ampla e cabalmente demonstrado, diversamente do que se escreve nesse despacho de fls. 161, o valor de 134.012,70 euros que consta do despacho de fls. 160 e que foi fixado como sendo o valor da presente ação, não corresponde ao preço real e proporcional dos bens a preferir por referência ao preço global pelo qual foi realizada a venda conjunta, mas ao respetivo valor de mercado.
Sustentam as apelantes que assim não é, isto porque as decisões proferidas nos autos operam caso julgado formal, mas sem manifesta razão.
Vejamos. É um facto que a apelante não interpôs recurso do despacho proferido a fls. 160, que fixou, como valor da presente ação, a quantia de 134.012,70 euros e que, consequentemente, este despacho se encontra transitado em julgado, sendo, por isso, inatacável.
É também um facto que tal como se ponderou no aresto desta Relação de 14/06/2018, o valor de uma causa tem de corresponder à utilidade económica imediata que através da mesma a apelante pretende alcançar e que, nas ações de preferência, o valor da causa corresponde ao “preço devido” pelo qual o bem foi vendido e que, tratando-se de venda conjunta, por um preço global, o valor da causa corresponderá ao que proporcionalmente competir aos bens objeto da preferência dentro do preço global fixado para a venda conjunta, o que não é o caso do valor de 134.012,70 euros, fixado como valor da presente ação, por despacho de fls. 160, de que a apelante não recorreu.
Acontece que incidindo aquele aresto e, bem assim, o despacho de fls. 160, sobre o incidente de valor, é indiscutível que a parte dispositiva neles proferida e, por maioria de razão, os fundamentos que nele se explanam como antecedente lógico-jurídico para ancorar as decisões neles proferida, reafirma-se, em sede de incidente de valor da causa, não operam caso julgado quanto ao preço devido pela apelante pela preferência que pretende exercer no âmbito dos presentes autos e que, consequentemente, aquela tem de depositar (art. 91º, n.º 1 do CPC).
Note-se que, porque assim é, e porque o valor da causa apenas contende com custas e a recorribilidade das decisões a proferir nos autos, pode bem ter acontecido ter-se a apelante desinteressado de recorrer do despacho proferido a fls. 160, que fixou o valor da presente causa em 134.012,70 euros, não obstante estar então ciente (ou não) que, esse valor, não correspondia ao valor real e proporcional das frações sobre as quais pretende exercer o seu direito de preferência por referência ao preço global fixado para a venda conjunta, deixando-o transitar em julgado, como efetivamente deixou, estando, por conseguinte, esse despacho, em definitivo, estabilizado na ordem jurídica, de modo que jamais poderá ser alterado.
Porém, reafirma-se, o trânsito em julgado desse despacho, que fixou o valor da causa, porque proferido em sede de um incidente, não se estende ao valor real e proporcional a atribuir às frações em relação às quais a apelante pretende exercer o seu direito de preferência e que esta tem de depositar, valor este que contende já com o mérito da presente ação, sendo uma das condições da respetiva procedência (art. 91º, n.º 2 do CPC).
Avançando. É indiscutível que ao proferir o despacho proferido a fls. 161, a 1ª Instância, fixou implicitamente como valor real e proporcional das frações no preço global da venda conjunta que a apelante pretende preferir nos autos o valor de 134.012,70 euros, o mesmo acontecendo aquando da prolação do despacho proferido a fls. 162.
A apelante não reagiu em relação às decisões vertidas nesses despachos, delas interpondo recurso.
Acontece que a apelante não interpôs recurso dessas decisões, e bem, dado que não se subsumindo as decisões corporizadas nesses despachos a nenhuma das alíneas dos n.ºs 1 e 2 do art. 644º do CPC, aquelas não eram recorríveis autonomamente, mas apenas podiam ser impugnadas, como fez, na presente apelação, que incide sobre a sentença que pôs termo à causa, julgando procedente a exceção perentória da caducidade do direito da apelante a preferir na compra das quatro frações, com fundamento de que esta não teria depositado aquele diferencial entre o valor já depositado e aquele que foi fixado como sendo o valor da presente ação (n.º 3 ex vi n.º 1, al. a) do art. 644º).
Logo, contrariamente ao que pretendem as apeladas, não ocorre a exceção do caso julgado em relação aos despachos proferidos a fls. 161 e 162, sequer o facto de, em sede de incidente de valor, o tribunal ter salientado que o valor a depositar pela apelante seria o que resultasse do arbitramento realizado em sede desse incidente, opera essa exceção.
Mais aduzem as apeladas que não pretendendo a apelante preferir na venda conjunta dos prédios e pelo preço global, a mesma teria de requerer que fosse determinado o preço proporcional das frações em que pretende preferir, requerendo arbitramento judicial, pelo que não o tendo feito, manifestou não pretender exercer o direito de preferência, posição esta que não se sufraga, conforme acima já referido.
Finalmente, pretendem as apeladas que a apelante não depositou o preço da venda das quatro frações que pretende preferir e que lhe foi comunicado para efeitos meramente notariais, contabilísticos e fiscais, posto que, ao invés de ter depositado a quantia de 5.0001,00 euros, apenas depositou 5.000,01 euros (o que, diga-se, é rigorosamente verdade), mas em relação ao que não é licito ao tribunal ad quem pronunciar-se, por se tratar de questão nova, não suscitadas pelas apelantes junto da 1ª Instância e, em relação ao que, esta não se pronunciou, sequer se tinha de pronunciar na decisão recorrida.
Na verdade, sendo os recursos meios de impugnação das decisões judiciais, pelas quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação, neles não é lícito invocar questões que não tenham sido apreciadas na decisão recorrida ou que nela devessem ter sido apreciadas, porque suscitadas pelas apelantes junto da 1ª Instância (13).
Aqui chegados, impõe-se concluir pela procedência da presente apelação e, em consequência, pela consequente revogação da sentença recorrida, determinando-se que se proceda a arbitramento dos restantes sessenta e dois prédios objeto da venda global, a fim de se determinar o respetivo valor de mercado, por referência à data em que foram avaliadas as quatro frações objeto da presente ação de preferência, a que se reporta o relatório de fls. 156 a 159, por forma a determinar-se o valor real e proporcional destas, por referência ao valor de mercado desses sessenta e seis prédios que integram a venda conjunta e o valor global de 6.203.772,00 euros, pelo qual foi realizada essa venda conjunta.
Decisão:
Nesta conformidade, os Juízes Desembargadores desta 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, acordam em julgar a presente apelação integralmente procedente e, em consequência:
- revogam a sentença recorrida e ordenam que se proceda a arbitramento dos restantes sessenta e dois prédios que integram a venda conjunta, a fim de se determinar o respetivo valor de mercado, por referência à data em que foram avaliadas as quatro frações objeto da presente ação de preferência, a que se reporta o relatório de fls. 156 a 159, e determinar-se o valor real e proporcional destas quatro frações, por referência ao valor de mercado de todos os sessenta e seis prédios que integram a venda conjunta e o preço global de 6.203.772,00 euros (seis milhões duzentos e três mil setecentos e setenta e dois euros), pelo qual essa venda conjunta foi realizada.
Custas pelas apeladas (art. 527º, n.ºs 1 e 2 do CPC).
Notifique.
Guimarães, 09 de maio de 2019
Assinado eletronicamente pelos Juízes Desembargadores:
Dr. José Alberto Moreira Dias (relator)
Dr. António José Saúde Barroca Penha (1º Adjunto)
Dra. Eugénia Maria Marinho da Cunha (2ª Adjunta)
1. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., Coimbra Editora, pág. 389.
2. Ac. STJ. de 07/07/1994, CJ/STJ., t. III, pág. 49.
3. Agostinho Cardoso Guedes, “A Natureza Jurídica do Direito de Preferência”, pág. 168.
4. Ac. STJ. de 24/04/2002, Proc. 02B792; 27/05/2008, Proc. 08B1286; e de 06/05/2010, Proc. 537/02.G1.S1, in base de dados da DGSI.
5. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. III, 2ª ed., Coimbra Editora, págs. 372 e 373; Acs. STJ. 30/01/2001; CJ/STJ, t. 1º, pág. 84; RP. 07/12/2010, Proc. 2255/08.3TBVRL.P1; RC de 13/02/2007, CJ t. 1º, pág. 22; RG. De 24/05/2018, Proc. 4325716.5T8GMR.G1, in base de dados da DGSI.
6. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., vol. III, págs. 373 e 374.
7. Ac. STJ de 12/03/2013, Proc. 633/11: Sumários, 2013, pág. 189, onde se lê que “a exigência do depósito preliminar do preço, na ação de preferência, destina-se a garantir o alienante contra o risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com o preferente, a) a assegurar ao preferido a reintegração na situação em que se encontrava à data do contrato, dispensando-o do procedimento executivo contra o preferente e libertando-o do risco da insolvência, b) assegurar ao alienante a seriedade e a efetividade do exercício do direito de preferência, c) e a garantir ao tribunal que não será chamado a pronunciar-se em vão”.
8. Ac. STJ. de 01/07/2014, proc. 599/11.6TVPRT.P2.S1, in base de dados da DGSI.
9. Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 9ª ed., Almedina, págs. 397 e 398.
10. Acs. STJ. de 20/06/2013, Proc. 1043/10.1TVLSB.L1.S1; RL de 01/04/2014, Proc. 2577/07.0TBALM.L1-7; e RP. de 10/02/2015, Proc. 5295/13.7TBVNG:p1, in base de dados da DGSI.
11. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, 2ª ed., Coimbra Editora, págs. 373 e 374; Acs. 08/09/2016, Proc. 1022/12.4TBCNT.C1.S1; 01/0472014, Proc. 854/07.0TBLMG.P1.S1; 22/02/2005; Proc. 4669/04-1; RL. 30/03/2017; Proc. 68/16.8T8VLS-A.L1-2; RC. de 20/01/2015, Proc. 360/12.0TBCNF.C1, in base de dados da DGSI; e RP. de 17/01/2000, BMJ, 493º, pág. 416.
12. Acs. STJ. de 20/06/2013, Proc. 1043/10.1TVLSB:l1.S1, e RP. de 08/05/1984, Proc. 0017300, in base de dados da DGSI.
13. Ac. STJ de 07/07/2016, Proc. 156/12.0TTCSC.L1.S1, in base de dados da DGSI.
