0121236 - Tribunal da Relação do Porto

I - A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida está sujeita a caducidade, nos termos previstos no artigo 917 do Código Civil. II - Esta solução, defendida no acórdão para uniformização de jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de Dezembro de 1996, mantém-se depois das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.267/94, de 25 de Outubro.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto: Relatório MANUEL..... e mulher EMÍLIA....., residentes na Rua....., ....., ....., intentaram acção declarativa com processo sumário, em 18/4/97, no Tribunal Judicial da Comarca de....., contra B....., L.DA, com sede no lugar de....., freguesia de....., desta comarca, pedindo que a ré seja condenada a: pagar-lhes a quantia de 500.000$00 pelos danos morais por eles sofridos; indemnizar os autores pelos prejuízos causados pelas infiltrações de água, no montante de 300.000$00, acrescido do que se vier a liquidar em execução de sentença; proceder às obras que forem necessárias e adequadas para fazer cessar todas as infiltrações de água e humidades na fracção. Para tanto, alegaram, em resumo, que: Por escritura pública de 31/12/92, compraram à ré, no estado de nova, a fracção autónoma designada pelas letras “BE” do prédio constituído em propriedade horizontal, sito no lugar de....., ....., ....., o qual foi por ela construído. Tal fracção tem defeitos de construção que não eram visíveis nem detectáveis no momento em que foi adquirida e que provocaram manchas de humidade e bolor no tecto e paredes do quarto, da sala de jantar e na lavandaria, bem como na tijoleira do chão da sala. Denunciaram esta situação à ré por carta registada com aviso de recepção de 28/10/96, a que esta respondeu dizendo que não existia qualquer defeito. Mas os defeitos continuam a existir, não obstante as duas reparações já efectuadas pela ré, o que lhes tem causado prejuízos. A ré contestou por excepção e impugnação. Excepcionou a caducidade alegando que todos os eventuais defeitos são do conhecimento dos autores desde, pelo menos, o Verão de 1993. Explicou que o bolor apenas advinha de o prédio estar fechado e de não serem efectuadas obras de limpeza dos parapeitos das janelas e dos caleiros. E concluiu pela improcedência da acção. Na resposta, os autores disseram que apenas detectaram os defeitos alegados no Verão de 1996 e que as anomalias surgidas anteriormente sempre foram reconhecidas e reparadas pela ré, concluindo como na petição inicial. Proferido o saneador e condensados os factos, sem reclamação, prosseguiram os autos para julgamento, ao qual se procedeu, tendo a matéria do questionário sido decidida como consta do despacho de fls. 68 e vº que também não mereceu qualquer reparo das partes. Seguiu-se douta sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou a ré a indemnizar os autores pelos danos provocados pelas infiltrações de água, no montante de 300.000$00, e a proceder às obras que forem necessárias e adequadas à eliminação dos defeitos ou vícios de construção que a fracção dos autores apresenta, fazendo cessar as infiltrações de água e humidades na fracção, absolvendo-a do resto do pedido. Não se conformando com o assim decidido, a ré interpôs recurso que foi recebido como de apelação e com efeito meramente devolutivo. Alegou, oportunamente, finalizando a sua alegação com as seguintes conclusões: 1ª - No caso de venda de um imóvel já construído, aos defeitos da coisa vendida não pode aplicar-se o regime legal dos defeitos da coisa construída por empreitada, desde que não tenha sido celebrado qualquer contrato deste tipo entre os interessados. 2ª - Nos presentes autos, a causa de pedir da acção é o contrato de compra e venda celebrado entre apelante e apelados, e não um qualquer contrato de empreitada. 3ª - Em tal caso, o regime aplicável será antes o da venda de coisas defeituosas, que tem regulamentação expressa no art.º 913º e segs., sendo certo que a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao DL 267/94 , de 25/10, está sujeita à caducidade nos termos previstos no art.º 917º do C. Civil. 4ª- Fazendo aplicação do disposto no art.º 916º, n.º 2 e 1ª parte do art.º 917º do C. C., está verificada, nos autos, a caducidade do direito dos autores accionarem a ré, caducidade essa que deve ser declarada. 5ª - A acção em apreciação padece de insuficiência de causa de pedir, entendida esta como o facto produtor de efeitos jurídicos e não o facto juridicamente qualificado, ou seja, é o facto real que concretamente se alega para justificar o pedido, o acontecimento natural ou acção humana de que promanam, por disposição legal, efeitos jurídicos. 6ª - Quando a petição, sendo clara e suficiente quanto ao pedido e à causa de pedir, omite factos ou circunstâncias necessárias para o reconhecimento do direito do autor, não pode taxar-se de inepta; o que sucede é que a acção terá que improceder – como é o caso dos autos. 7ª - No caso sub judice, do que se trata é de uma acção de condenação, baseada em relação contratual e, assim sendo, necessariamente a causa de pedir terá de ser constituída pela celebração de certo contrato, a sua violação ou produção de danos, e para além das cláusulas essenciais definidoras do contrato celebrado, os apelados deveriam alegar ainda os factos materiais indispensáveis à integração dos factos jurídicos ajustados à pretensão deduzida. 8ª - Os apelados limitaram-se a alegar que constataram infiltrações de água, quanto ao vício de que decorrem tais infiltrações nada sabemos nos autos, pois que quanto a ele os apelados nada alegaram e consequentemente nada provaram, Porém, a sua alegação e consequente prova é facto constitutivo do direito que alegam e elemento essencial à sua tutela. 9ª - A omissão desses factos essenciais terá que acarretar a improcedência da acção, por não se poder apurar, a final, qual o vício de que a fracção padece, logo por ausência total de prova quanto ao elemento determinante do direito à reparação e indemnização. 10ª - Assim sendo, e face à insuficiência de elementos, designadamente do vício e dos factos concretos que o integram, estamos perante a omissão de elementos essenciais à decisão da causa o que, embora não se traduzindo em ineptidão da petição, por falta ou insuficiência da causa de pedir, terá que necessariamente conduzir à improcedência do pedido formulado. Os apelados contra alegaram pugnando pela confirmação do julgado. É sabido que o âmbito do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.ºs 684º, n.º 3, e 690º, n.º 1, do C.P.C.), importando decidir as questões nelas colocadas, bem como as que forem de conhecimento oficioso, exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras ( artigo 660º , n.º 2, também do C.P.C ). Assim, as únicas questões a decidir neste recurso consistem em saber se: 1- Se verifica a caducidade; 2- E, na negativa, se os factos provados são ou não suficientes para condenar a apelante. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir: Fundamentação 1. De facto. Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos: Os autores são donos e legítimos possuidores de uma fracção autónoma, designada pelas letras “BE”, do prédio constituído em propriedade horizontal, 1º andar, sito no lugar da....., ....., ...... Tal fracção foi adquirida à ré por escritura pública, em 31/12/92, em estado de nova. A ré foi a empresa promotora da construção do referido prédio. Os autores são emigrantes na Suíça tendo adquirido tal fracção para assegurarem a sua residência, aquando do seu regresso definitivo Portugal e, por outro lado, também para assegurarem a sua residência em férias. Os autores habitam o prédio (fracção), pelo menos, durante o respectivo período de férias em Portugal. Os autores enviaram à ré e esta recebeu a carta junta com a petição inicial como doc. n.º 1, com data de 28/10/96, alertando-a para a existência de defeitos na fracção e pedindo a sua reparação. A ré respondeu, enviando ao autor a carta junta a fls. 7, com data de 14/11/96, que este recebeu, onde nega a existência de qualquer defeito de construção e diz que, a existirem outros defeitos, já são por ele conhecidos há mais de três anos. Os autores, aquando das suas vindas a Portugal em férias, sempre solicitaram à ré, na pessoa do seu representante legal, que verificasse “in loco” as manchas de humidade e bolor no tecto e paredes do quarto, na sala de jantar, na lavandaria (a água que pinga quando chove e o bolor do tecto), na sala (a tijoleira do chão manchada pela água e humidade) e infiltrações de humidade. A fracção dos autores apresenta manchas de humidade e bolor nos tectos, assim como na sala de jantar. Na lavandaria, a água pinga quando chove e também tem bolor no tecto. A tijoleira do chão da sala encontra-se constantemente húmida e consequentemente manchada, danificada por entrada de água. Tudo isto devido às infiltrações de humidade. Estes defeitos não eram visíveis nem detectáveis quando a fracção foi adquirida. A ré, pelo menos, por duas vezes, em resposta à solicitação dos autores procedeu à reparação. E a ré limitou-se a obras “superficiais”, ou seja, que não sanaram os problemas das infiltrações que assolam a fracção dos autores. O defeito continua provocando cada vez consequências mais graves. Em várias fracções contíguas à dos autores, existem os mesmos problemas. A fracção dos autores é arejada por familiares dos autores com bastante assiduidade e, por outro lado, as fracções contíguas às dos autores são habitadas e consequentemente arejadas. A humidade danifica, entre outras coisas, os móveis que lá se encontram. Com os danos provocados pelas infiltrações de água, sofreram os autores, até à presente data, prejuízos num montante nunca inferior a 300.000$00. Estes factos têm provocado sofrimento aos autores. Estes defeitos reapareceram em 1996, após a ré ter efectuado a reparação, no ano anterior. As anomalias surgidas anteriormente sempre foram reconhecidas pela ré, que até efectuou obras para saná-las. 2. De direito. Aplicando o direito aos factos, tendo em vista a resolução das mencionadas questões, importa começar por apreciar a excepção da caducidade, pois, a proceder, prejudica o conhecimento da restante. Os autores demandaram a ré, invocando um contrato de compra e venda celebrado por escritura pública de 31/12/92, o qual teve por objecto uma fracção autónoma de um prédio urbano já construído, pretendendo, fundamentalmente, a reparação dos defeitos que dizem existir mas que não concretizaram. Portanto, a causa de pedir nesta acção respeita ao mencionado contrato de compra e venda e não a qualquer empreitada. Esta em parte alguma é alegada, havendo apenas uma referência, no art.º 3º da petição inicial, ao facto de ter sido a ré a empresa construtora do prédio, o que nem sequer se provou, tendo ficado demonstrado que foi simples “promotora da construção”. Por isso, contrariamente ao decidido na sentença recorrida, afigura-se-nos que, com o devido respeito, não é aqui aplicável o regime específico do contrato de empreitada, designadamente o previsto no art.º 1225º do Código Civil . A questão de saber qual o prazo a que está sujeito o direito de pedir judicialmente a reparação de defeitos da coisa vendida antes da entrada em vigor do DL n.º 267/94 , de 25/10, foi dilucidada pelo acórdão uniformizador de jurisprudência do STJ de 4/12/96, publicado sob o n.º 2/97 no DR n.º 25, Série I-A, de 30/1/97, o qual decidiu: “A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Decreto-Lei 267/94 , de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art.º 917º do Código Civil ”. Entendeu-se ali que não era de aplicar o regime da empreitada nem o da prescrição. O primeiro, porque respeitava a um contrato especial diferente do contrato de compra e venda, cada um com um regime específico sobre os seus efeitos, sendo que a norma do art.º 1225º prevê ainda um caso particular de empreitada de imóveis destinados a longa duração, pelo que, para além de não representar um princípio de carácter geral, não parecia haver analogia que justificasse a pretendida equiparação à compra e venda, tanto mais que não se estava no caso dos autos, perante venda de coisa futura, mas de prédios urbanos já construídos e um deles vendido por quem não tinha sido o seu construtor, circunstâncias que arredavam, ainda mais, a aplicabilidade daquele normativo (cfr. Vaz Serra, R.L.J. ano 113, pág. 252 e segs.). O regime da prescrição também foi afastado, por os seus fundamentos serem diferentes dos da caducidade. Enquanto que na caducidade prevalecem considerações de certeza e de ordem pública, no sentido de ser necessário que, ao fim de certo tempo, as situações jurídicas se tornem certas e inatacáveis, estando em causa prazos peremptórios de exercício do direito; na prescrição avulta a ideia de negligência do titular do direito ao não exercê-lo durante certo lapso tempo tido como razoável pelo legislador. A caducidade tem por objectivo evitar o protelamento do exercício de certos direitos por lapsos de tempo dilatados, levando-os a que se extingam pelo decurso do prazo fixado. Na prescrição, a extinção do direito verifica-se sem prejuízo de se manter a possibilidade do seu cumprimento como um dever de justiça, não podendo ser repetida a prestação. Trata-se de prazo a partir do qual o devedor se pode opor por não ser razoável o exercício do direito, embora seja possível exercê-lo (cfr. Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 1996, págs. 544 e 555). Apesar de terem pontos em comum, baseando-se ambas na inércia do titular do direito e sendo institutos que têm a ver com o tempo e a sua repercussão nas relações jurídicas, a verdade é que, quando um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição, assim como são aplicáveis ao não uso de um direito, as regras da caducidade, na falta de disposição em contrário (art.º 298º n.ºs 2 e 3), pelo que não se encontra regra geral que faça prevalecer o regime da prescrição na falta do da caducidade. Além disso, tendo a caducidade por objectivo conferir certeza às situações jurídicas e solucionar com brevidade os conflitos, não pode deixar de se concluir que os prazos a ela respeitantes, incluindo os do direito de acção, são normalmente curtos. A solução encontrada foi interpretar extensivamente os art.ºs 916º e 917º, relativos aos prazos de denúncia e de caducidade da acção de anulação por simples erro na compra e venda de coisas defeituosas, na sequência, aliás, do entendimento maioritário da jurisprudência. Em primeiro lugar, porque os quadros legais não se opõem a tanto, visto que esta modalidade de interpretação consiste, como se sabe, em fazer compreender na norma o que deve ser nela abrangido, tendo em consideração, designadamente, o pensamento legislativo e as condições específicas do tempo em que é aplicada (art.º 9º), ou seja, estender a aplicação da norma a um caso que, embora não abrangido na sua letra, está compreendido no espírito da lei. Depois, porque existem razões de natureza histórica e sistemática inerentes à própria lei em vigor à data dos factos, que conduzem àquela solução. O anteprojecto de Vaz Serra relativo ao contrato de empreitada, onde incluía um preceito que mandava aplicar o regime da responsabilidade da empreitada ao vendedor do imóvel que o tivesse construído (cfr. parágrafo 4 do art.º 25º, BMJ n.º 146, pág. 234), não vingou. Por outro lado, o art.º 921º que estatui sobre a garantia do bom funcionamento da coisa vendida, dispõe no n.º 2 que o prazo de garantia expira, no silêncio do contrato e se os usos não estabelecerem prazo maior, seis meses após a entrega da coisa; no n.º 3 que o defeito de funcionamento deve ser denunciado ao vendedor dentro do prazo da garantia e, salvo estipulação em contrário, até trinta dias depois de conhecido; e no n.º 4 que a acção destinada a garantir o bom funcionamento da coisa vendida, caduca logo que finde o tempo para a denúncia sem o comprador a ter feito, ou passados seis meses sobre a data em que a denúncia foi efectuada. A este propósito Pires de Lima e Varela salientam, no Código Civil Anotado, vol. II, 1986, pág. 218, que aquela interpretação extensiva parece ter estado na intenção do legislador, já que, critério diferente, traria incompreensível desarmonia, pois que se o vendedor garantir o bom funcionamento da coisa vendida, o direito de obter a reparação extinguir-se-ia em curto prazo; não havendo garantia, o direito de obter a mesma reparação com base no art.º 914º, estaria sujeito ao prazo longo da prescrição. Concordando com esta interpretação pode ver-se, ainda, Mota Pinto e Calvão da Silva, Responsabilidade Civil do Produtor, in "O Direito", ano 121, II, pág. 292. Anote-se, ainda, que o citado DL n.º 267/94 , veio trazer um reforço à interpretação sustentada no mencionado acórdão uniformizador, ao aditar ao art.º 916º, o n.º 3 que alarga os prazos da denúncia dos defeitos, para um ano depois dele conhecido e cinco anos depois da entrega, caso a coisa vendida seja um imóvel. E, conforme resulta do preâmbulo desse diploma, pretendeu inovar-se, alargando o prazo para a denúncia dos defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a denúncia é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o art.º 916º, no respeitante a imóveis. Esta interpretação continua a ser sustentada pela jurisprudência e pela doutrina (cfr., entre outros, Ac. do STJ de 9/12/99, in http://www.dgsi.pt/ Pedro Martinez, Cumprimento Defeituoso). A existência de prazo curto para a propositura de acções relativas ao exercício de direitos emergentes de cumprimento defeituoso tem assentado, nuclearmente, no seguinte: Prevalência da segurança à justiça “a fim de evitar a indefinição das situações por um período grande, de forma a facilitar a circulação de bens”; Os direitos devem se exercidos rapidamente, também para não dificultar “a contraprova de posterioridade do vício” (cfr. Pedro Martinez, ob. cit., págs. 430 e 431). O legislador português foi original ao marcar dois prazos: um para denunciar o defeito – art.º 916º, n.º 1 do C. Civil -, outro para intentar a acção judicial – art.º 917º do mesmo Código. Em caso de simples erro, o comprador denuncia o vício ou a falta de qualidade da coisa dentro de seis meses após a entrega e até 30 dias depois do conhecimento do defeito – art.º 916.º, n.º 2. Relativamente à acção de anulação por simples erro, ela caduca decorridos aqueles seis meses – art.º 917.º. No caso sub judice, tal como no citado acórdão uniformizador de jurisprudência, estamos perante simples erro, e a acção respeita a venda de fracção no regime anterior ao DL n.º 267/94 , de 25/10. Por isso, acatando o ali decidido, tal acção está sujeita à caducidade nos termos previstos no art.º 917º do Código Civil . Como a venda ocorreu em 31 de Dezembro de 1992 e a acção foi instaurada no dia 18 de Abril de 1997, é evidente que há muito caducou o direito de accionar a ré vendedora para reparação dos eventuais vícios ou defeitos que a fracção apresente. Não obsta à caducidade a realização das obras efectuadas por duas vezes, pelo menos, pela ré, pela simples razão de que não se trata de reconhecimento dos defeitos reclamados nesta acção. Estes, na versão dos autores, não foram eliminados, nem foram reconhecidos pela ré como defeitos de construção, como o evidencia a resposta à denúncia feita em 28/10/96, muito depois do prazo aludido no citado art.º 917.º! Deste modo, procedem as conclusões 1ª a 4ª da apelante e, consequentemente, a apelação, ficando prejudicada a outra questão suscitada no recurso. Decisão Pelo exposto, na procedência da apelação, julga-se procedente a invocada excepção peremptória da caducidade, revoga-se a sentença recorrida e absolve-se a apelante do pedido. Custas em ambas as instâncias pelos autores. Porto, 21 de Janeiro de 2003 Fernando Augusto Samões Alziro Antunes Cardoso Albino de Lemos Jorge