25232/22.7T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (art.º 663.º n.º 7 do C. P. Civil):

I- O título constitutivo da propriedade horizontal deve individualizar cada uma das frações autónomas, mas não tem de especificar as partes comuns do prédio.

II- Antes da alteração à redação do art.º 1419.º n.º 2 do Código Civil introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, suscitava-se a questão de saber se o título constitutivo da propriedade horizontal só podia ser modificado com o consentimento de todos os condóminos.

III- Aquela alteração legal constitui uma lei interpretativa, que se integra na lei interpretada, permitindo, mesmo antes da entrada em vigor da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, o suprimento do consentimento dos condóminos para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal quanto às partes comuns, por via judicial, posto que sejam satisfeitos os requisitos a que alude o art.º 1419.º n.º 2 do Código Civil.

IV- Para que uma deliberação da assembleia de condóminos quanto à afetação de uma área privativa a zona comum seja oponível aos condóminos futuros (eficácia erga omnes) é necessário que a mesma se materialize numa alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal e que esta seja sujeita a registo (art.º 5.º n.º 1 do Código do Registo Predial).

I. Relatório:

AA, com o N.I.F. ... ... ..., e BB, com o N.I.F. ... ... ..., propuseram contra o Condomínio do Prédio sito na Rua 1, com o N.I.F. ... ... ..., ação declarativa com processo comum, pedindo que seja declarada: a anulação da deliberação de 26 de setembro de 2022 da Assembleia Geral de Condóminos do prédio sito na Rua 1, que conduziu à destituição do condómino aqui A. das funções de administrador do condomínio; a anulação da deliberação de eleição, nessa mesma Assembleia, da condómina CC para exercer o cargo de administradora; a recondução do A. como Administrador do Condomínio; a obrigação de a administração do condomínio proceder, no prazo de sessenta dias contados do trânsito em julgado da decisão final a proferir na presente ação, à formalização, por escritura pública, das deliberações de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal tomadas nas assembleias de condóminos de 31 de março de 2009 e 17 de novembro de 2016, no sentido de ficar exarado nesse título que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é parte comum”, e que a permilagem de cada fração passou a ser de 24% a da Fração A – Cave, de 24% a da Fração B – R/C , de 24% a da Fração C – 1º andar e de 28% a da Fração D – 2º andar.

Os AA. vieram desistir dos pedidos formulados sob as alíneas a), b) e c) do petitório, desistência essa que foi judicialmente homologada.

Com vista a alicerçarem a sua pretensão no sentido de ser dado provimento ao pedido que formularam em sede de petição inicial sob a alínea d), os AA. vieram alegar, em síntese, o que segue: são donos da fração identificada com a letra A, correspondente à cave do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito na Rua 1. Em assembleia de condóminos ocorrida no dia 31 de março de 2009 foi deliberado por unanimidade que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, sendo que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes”. Em nova assembleia de condóminos que teve lugar no dia 17 de novembro de 2016 os condóminos deliberaram, também por unanimidade, a aprovação do Regulamento do Condomínio, no qual, entre o mais, ficou a constar que o corredor lateral de acesso aos quintais integra as partes comuns do prédio em causa, e deliberaram igualmente o valor percentual de cada fração. O acesso às infraestruturas de esgotos do prédio é feito pelo mencionado corredor lateral com entrada pelo número 71 de polícia, e é para esse mesmo corredor que deitam os estendais de todas as frações.

Acontece que nunca foram formalizadas por escritura pública as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal aprovadas nas assembleias de 31 de março de 2009 e de 17 de novembro de 2016. Por tal, foi notificada judicialmente de forma avulsa a à data administradora do condomínio para outorgar, em dois meses, a competente escritura pública nos termos do art.º 1419.º n.º 1 do C. P. Civil. Não obstante esta notificação, nada foi feito.

O A., tendo entretanto sido eleito administrador do condomínio, diligenciou no sentido de marcar a referenciada escritura pública, sem sucesso.

O R. contestou, defendendo-se por exceção e por impugnação. Para o efeito, alegou, em síntese: ser parte ilegítima, porquanto a ação deveria ter sido proposta contra todos os condóminos. A acrescer, não foi convocada qualquer assembleia especial para deliberar sobre a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, não possuindo o A. qualquer poder especial, conferido por todos os condóminos, para iniciar o procedimento de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Sendo que o A. tinha consciência da oposição à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, que ficou plasmada na ata da assembleia de condóminos de 24 de janeiro de 2022.

O corredor lateral em apreço foi sempre utilizado em exclusivo pelo rés-do-chão, cujo proprietário sempre liquidou o atinente I.M.I.

Por sentença datada de 15 de março de 2025 foi decidido julgar a ação improcedente, absolvendo o R. do pedido.

Inconformados com o teor daquela sentença, os AA. vieram apresentar recurso, formulando as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem (expurgando-se as notas de rodapé e os sublinhados):

«A. Vem o presente recurso interposto da sentença, proferida em 15 de abril de 2015, por intermédio da qual o Tribunal a quo julgou a presente ação improcedente, absolvendo o Réu do pedido.

B. O presente recurso tem por objeto a reapreciação da matéria de facto e a matéria de Direito, sendo que, relativamente àquela, ter-se-á, também, por base a prova gravada.

Conclusões sobre a matéria de facto

C. O artigo 6.º da petição inicial tem a seguinte redação: “deliberaram ainda, por unanimidade, que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, sendo que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes” (cf. mesmo doc. 8, ponto 1)”.

D. O Tribunal a quo deu como provado (facto provado n.º 6) que: “No ponto 1 da ata referida em 5) [ata n.º 1] pode ler-se:

E. Os Recorrentes entendem que deveria ter sido dado o facto como provado nos exatos termos do artigo 6.º da petição inicial.

F. O Tribunal a quo eximiu-se de decidir se foi ou não deliberado por unanimidade que o corredor lateral de acesso ao prédio é parte comum.

G. Resulta claro da Ata n.º 1, junta como documento n.º 8 à petição inicial, que foi deliberado por unanimidade que o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua é parte comum do prédio e que o administrador entregaria uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes.

H. A deliberação em questão não só nunca foi objetivo de pedido de anulação, como não foi sequer a mesma impugnada pelo Réu.

I. Tal facto foi igualmente confirmado por prova testemunhal.

J. Veja-se a este respeito depoimento de DD, na sessão da audiência final de dia 25.11.2024, a partir de 01h:34m:00s até 01h:35m:09s, ficheiro com a referência 14-14-06 que referiu que “[t]inha conhecimento do acordo e tinha conhecimento da alteração” e ainda a partir de 02h:04m:02s até 02h:04m:41s, ficheiro com a referência 14-14-06, confirmando que “(…) realmente diz que o corredor lateral é parte comum no acordo de utilização dos condóminos (…)”

K. Este facto foi igualmente confirmado pela testemunha EE (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 25.11.2024, a partir de 01h:19m:55s até 01h:21m:09s e ainda a partir de 01h:23m:32s até 01h:25m:18s, ficheiro com a referência 14-14-06).

L. Também FF que assumiu claramente que as partes pretenderam um uso comum do referido espaço (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 21.01.2025, a partir de 29m:07s até 29m:25s, ficheiro com a referência 11-27-55).

M. Veja-se, a este propósito, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de janeiro de 2024 o qual entendeu que “[e]m lugar da mera remissão para os documentos incorporados nos autos, o juiz deve enunciar os factos que com base nos documentos (e outros meios de prova) considera provados, explicitando suficientemente o seu conteúdo fundamental- Ac. do STJ de 22-04-2015, processo n.º 2663/10.0TTLSB.L1.S1”.

N. Neste sentido, vide também o Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo de 16 de setembro de 2020 e ainda o Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul de 15 de março de 2024.

O. Deve, pois, a sentença recorrida ser revogada e, consequentemente, dado como provado que “foi deliberado por unanimidade que o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, sendo que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes”.

P. O artigo 7.º da petição inicial referia que “[p]osteriormente, na Assembleia realizada em 17/11/2016, a que corresponde a acta nº 13, os condóminos, encontrando-se uma vez mais todos presentes, deliberaram aprovar por unanimidade o Regulamento do Condomínio, este que exara no seu Ponto 3º - ‘Partes Comuns’ (cf. docs. 9 e 10): ‘São partes comuns deste prédio: a. Solo, alicerces, pilares, paredes-mestras, muros periféricos e todos os elementos da estrutura do prédio; b. Telhados de cobertura; c. Entrada do prédio, escadas e patamares de acesso aos pisos e ao telhado; d. Instalações gerais (ramais coletivos) de abastecimento de água, esgotos domésticos, drenagem pluvial, energia elétrica, telecomunicações, gás, campainhas/intercomunicadores e iluminação das partes comuns; e. O patamar, a escada e o corredor lateral de acesso aos quintais’;

Q. Relativamente a este facto, entendeu o Tribunal a quo dar apenas como provado que “[n]o Regulamento do Condomínio, anexo à ata nº 13 do Condomínio, que corresponde à Assembleia realizada em 17/11/2016, pode ler-se:

R. Não só resulta absolutamente claro da Ata n.º 13, junta como documento n.º 9 à petição inicial como do próprio Regulamento de Condomínio, junto como documento n.º 10 à petição inicial que as Partes deliberaram aprovar por unanimidade que “[o] patamar, a escada e o corredor lateral de acesso aos quintais” são partes comuns do prédio, não tendo tal deliberação nunca sido objeto de impugnação ou, por qualquer forma, contestada por nenhum dos condóminos.

S. Isto mesmo resulta do depoimento de GG que referiu recordar-se da assembleia de condóminos em que foi aprovado por unanimidade o regulamento de condomínio (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 21.01.2025, a partir de 05m:38s até 06m:28s, ficheiro com a referência 11-27-55).

T. A própria testemunha DD, proprietária da fração “B” referiu ter conhecimento do regulamento de condomínio e respetiva deliberação (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 25.11.2024, a partir de 02h:00m:18s até 02h:01m:05s, ficheiro com a referência 14-14-06).

U. Dá-se aqui por integralmente reproduzido, para efeitos de economia processual, o referido a este respeito a propósito do artigo 6.º da petição inicial, nomeadamente quanto ao entendimento da esmagadora maioria da jurisprudência a este respeito.

V. Deve, pois, a sentença recorrida ser alterada e, consequentemente, dados como integralmente provado o facto constante do artigo 7.º da petição inicial que refere que “(…) na Assembleia realizada em 17/11/2016, a que corresponde a acta nº 13, os condóminos, encontrando-se uma vez mais todos presentes, deliberaram aprovar por 4 unanimidade o Regulamento do Condomínio, este que exara no seu Ponto 3º - ‘Partes Comuns’ (cf. docs. 9 e 10): ‘São partes comuns deste prédio: a. Solo, alicerces, pilares, paredes-mestras, muros periféricos e todos os elementos da estrutura do prédio; b. Telhados de cobertura; c. Entrada do prédio, escadas e patamares de acesso aos pisos e ao telhado; d. Instalações gerais (ramais coletivos) de abastecimento de água, esgotos domésticos, drenagem pluvial, energia elétrica, telecomunicações, gás, campainhas/intercomunicadores e iluminação das partes comuns; e. O patamar, a escada e o corredor lateral de acesso aos quintais’.

W. O artigo 11.º da petição inicial refere que:

“Esta última deliberação [que prevê que o corredor lateral de acesso aos quintais integra as partes comuns do prédio] está em conformidade, aliás, com o projeto aprovado do edifício (1276/1911), inserido no volume de obra nº 3316 da Câmara Municipal de Lisboa, como cristalinamente resulta do despacho proferido em 22/09/2022 pela Divisão de Licenciamento – Área Histórica Central da Câmara Municipal de Lisboa, homologado pela Senhora Chefe de Divisão de Licenciamento Urbanístico, no âmbito do Processo nº 539/POL/2022, que exara (cf. doc. 11): “O projeto aprovado do edifício (1276/1911) inserido no volume de obra nº 3316 delimita as áreas de logradouro de uso exclusivo das frações A e B a tardoz (plantas do projeto aprovado no doc. Digital 212815/2022), não delimitando o corredor lateral exterior como área exclusiva de alguma das frações do edifício” (cf. 3ª folha vº, do doc. 11)”.

X. O Tribunal a quo não considerou o artigo 11.º da petição inicial na sua decisão quanto à matéria de facto, como devia.

Y. O referido facto reveste-se de particular importância na medida em que demonstra que a própria Câmara Municipal de Lisboa entende que o projeto aprovado do edifício não delimita “o corredor lateral exterior como área exclusiva de alguma das frações do edifício”, contrariando a tese do Tribunal a quo de que “[o] corredor lateral não tem qualquer divisória física do logradouro que é de uso exclusivo do R/C” (facto provado n.º 39).

Z. O referido facto resulta indubitavelmente demonstrado através do documento n.º 11 junto à petição inicial (cuja totalidade foi junta com o requerimento dos Autores de 26 de novembro de 2024, e aceite pelo Tribunal a quo, não merecendo oposição do Réu, nem tampouco tendo o teor do documento sido impugnado).

AA. A própria Ré, nas suas declarações de parte – através da administradora CC – confirma que o conteúdo do documento n.º 11 junto à petição inicial é, de facto, verdadeiro e era do conhecimento dos condóminos (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 25.11.2024, a partir de 45m:00s até 47m:29s, ficheiro com a referência 14-14-06), apesar das asserções conclusivas que aí retira.

BB. Em face do exposto, deve a sentença recorrida ser revogada e, consequentemente, dado como provado que “a deliberação [que prevê que o corredor lateral de acesso aos quintais integra as partes comuns do prédio] está em conformidade, aliás, com o projeto aprovado do edifício (1276/1911), inserido no volume de obra nº 3316 da Câmara Municipal de Lisboa, como cristalinamente resulta do despacho proferido em 22/09/2022 pela Divisão de Licenciamento – Área Histórica Central da Câmara Municipal de Lisboa, homologado pela Senhora Chefe de Divisão de Licenciamento Urbanístico, no âmbito do Processo nº 539/POL/2022, que exara (cf. doc. 11): “O projeto aprovado do edifício (1276/1911) inserido no volume de obra nº 3316 delimita as áreas de logradouro de uso exclusivo das frações A e B a tardoz (plantas do projeto aprovado no doc. Digital 212815/2022), não delimitando o corredor lateral exterior como área exclusiva de alguma das frações do edifício”” (artigo 11.º da petição inicial)

CC. Dispõe o artigo 17.º da petição inicial o seguinte:

“Por seu turno, consta da acta nº 19, referente à Assembleia realizada em 21.02.2021, estando uma vez mais presentes todos os condóminos (cf. 2º parágrafo do Ponto 3 da acta, que é o doc. 17 ora junto): “O condómino XYZ, do R/C, informou que vai vender a casa e que tem um candidato a comprador que gostaria de construir uma escada de acesso ao jardim, a partir da cozinha, como já existiu no projeto inicial, e que pediu para saber se o condomínio aprovaria tal obra. Todos os outros condóminos afirmaram não ver qualquer impedimento, desde que o projeto seja aprovado e licenciado pela Câmara Municipal de Lisboa, tal como é exigido por lei. O potencial comprador foi informado do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim”.

DD. A este respeito, o Tribunal a quo deu apenas como provado que “[p]ode ler-se na ata n.º 19, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 21.02.2021, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

EE. Apesar de ter ficado demonstrado que o potencial comprador a que se refere a ata n.º 19 era diferente dos efetivos compradores do imóvel, também ficou demonstrado que os condóminos DD e HH tomaram conhecimento de que foi deliberado por unanimidade que o corredor lateral era uma parte comum.

FF. Isto mesmo confirmou a condómina DD (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 25.11.2024, a partir de 02h:00m:18s até 02h:01m:05s, ficheiro com a referência 14-14-06) referindo ter lido o regulamento de condomínio e saber que tinha sido deliberado aprovar por unanimidade aquele espaço como espaço comum de uso não exclusivo.

GG. Também CC, nas suas declarações de parte, reiterou tal facto (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 25.11.2024, a partir do 41m:15s até ao 43m:04s, ficheiro com a referência 14-14-06).

HH. Atento o exposto, deve a sentença recorrida ser revogada e, consequentemente, dado como provado que “[o]s condóminos DD e HH foram informados do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim antes da aquisição da fração B”.

II. No ponto 16) da matéria de facto provada, o Tribunal a quo deu como provado que “[n]as atas n.º 17 e 20, referentes às Assembleias Gerais realizadas a 20/02/2020 e 02/04/2021, encontra-se referência a que as despesas para com o logradouro são da responsabilidade do proprietário da Fração B.

JJ. Entendem os Recorrentes que deveria ter ficado provado precisamente o oposto, ou seja, que “as despesas para com o logradouro na parte relativa ao corredor lateral foram sempre suportadas por todos os condóminos, de acordo com a respetiva permilagem”.

KK. Resulta da ata n.º 17, junta à contestação como documento n.º 8, que o condomínio tinha já decidido fazer obras naquele local, razão pela qual foi solicitado um orçamento para tais obras.

LL. E da ata n.º 20 é possível retirar que os encargos relativos a tal área foram sempre suportados por todos os condóminos, uma vez que o corredor lateral tinha “até à data (…) sido considerado como parte comum tal como acordado”, podendo aí ler-se que “[s]e houver alguma alteração, parece lógico (…) que os encargos sejam revistos”.

MM. Para além disso, da ata n.º 12 resulta claro que todo este projeto de obras no corredor lateral iria ser suportado pelos condóminos (facto provado n.º 14).

NN. Isto mesmo foi confirmado pela testemunha FF – ex-proprietário da Fração “B” -, que referiu que “era o condomínio que ia arranjar a escada em vez de ser eu a fazer o investimento” (vide depoimento prestado na sessão da audiência final de dia 21.01.2025, a partir de 17m:57s até 18m:15s, ficheiro com a referência 11-27-55):

OO. Atento o exposto, deve a sentença recorrida ser revogada e, consequentemente, dado como provado que “[a]s despesas para com o logradouro na parte relativa ao corredor lateral foram sempre suportadas por todos os condóminos, de acordo com a respetiva permilagem”.

Conclusões sobre a Matéria de Direito

PP. Não especificam, nem o TCPH nem o Auto de Vistoria, qual a área do logradouro pertencente a cada fração (pontos 3 e 4 da matéria de facto provada), acontecendo o mesmo relativamente à certidão permanente.

QQ. O Tribunal a quo deu já como provado que, da ata n.º 1 a Assembleia de Condomínio, pode ler-se a seguinte deliberação, tomada por unanimidade:

“Os condóminos acordaram, por unanimidade, que o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio (…)” (facto provado n.º 6).

RR. O que os condóminos pretenderam referir foi que o referido corredor passaria a ser uma parte comum, de utilização não exclusiva, na medida em que comum já a mesma era.

SS. Dispõe, a este respeito, o n.º 1 do artigo 1419.º que “[s]em prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos”.

TT. Deve concluir-se que a referida deliberação teve em vista a alteração do TCPH, uma vez que, se a Lei prevê que esta alteração deve constar do TCPH, é absolutamente evidente que a consequência daquela deliberação é a alteração do TCPH.

UU. Tal alteração do TCPH é a forma de alterar (ou melhor, explicitar) a utilização daquela zona comum, não sendo, pois, uma deliberação em si mesma.

VV. Veja-se a este respeito o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9 de maio de 2024.

WW. O artigo 236.º do CC estabelece, no seu n.º 1 que “[a] declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”.

XX. Tendo em conta o contexto em que a deliberação foi tomada e a utilização que foi sendo feita do espaço pelos condóminos nos anos que se seguiram, é forçoso concluir que o que os condóminos pretenderam foi legalizar o corredor lateral como parte comum de utilização não exclusiva, a qual está sujeita a alteração do TCPH, não o tendo feito apenas em momento anterior atenta a sua relação familiar e o facto de a utilização daquele espaço por todos os condóminos ter sido sempre respeitada até ao momento da venda da Fração “B”.

YY. Nunca foi peticionada judicialmente a anulação da deliberação em apreço, nos termos do n.º 1433.º do CC, não tendo nunca sido a deliberação posta em causa por qualquer forma, tendo-se tornado a mesma definitiva e, por isso, sendo oponível aos condóminos DD e HH, os quais aliás demonstraram ter perfeito conhecimento da mesma.

ZZ. Não tendo julgado a presente ação procedente por provada violou o Tribunal a quo, desde logo, o n.º 1 do artigo 1419.º do CC.

AAA. O Tribunal a quo refere que “[n]ão está na disponibilidade de um ou de vários dos titulares das frações, os condóminos, só por si, procederem à alteração do título de constituição desse tipo de propriedade, ainda que através da interposição de uma ação judicial”.

BBB. Nunca esteve em causa o pedido de alteração do TCPH, pelo Tribunal a quo.

CCC. O pedido dos Autores é muito claro a este respeito:

“A obrigação de a administração do condomínio proceder - no prazo de sessenta dias contados do trânsito em julgado da decisão final a proferir na presente acção -, à formalização, por escritura pública, das deliberações de modificação do título da propriedade horizontal tomadas nas assembleias de condóminos de 31/03/2009 e 17/11/2016, no sentido de ficar exarado nesse título que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é parte comum”, e que a permilagem de cada fração passou a ser de 24% a da Fracção A – Cave, de 24% a da Fracção B – R/C , de 24% a da Fracção C – 1º andar , e de 28% a da Fracção D – 2º andar, num Total de 100%”.

DDD. O Tribunal a quo refere ainda que “nem as deliberações de modificação do título da propriedade horizontal tomadas nas assembleias de condóminos de 31/03/2009 e 17/11/2016 têm a aprovação/acordo de todos os atuais condóminos, nem os Autores juntaram documento emanado pela Câmara Municipal de Lisboa comprovativo de que as alterações pretendidas respeitam as leis e os regulamentos em vigor na Autarquia (requisitos de natureza administrativa)”.

EEE. Acontece que ficou demonstrado precisamente o contrário, ou seja, que aquelas deliberações tomadas em assembleia de condóminos a 31.03.2009 e 17.11.2016 foram tomadas por unanimidade (factos provados n.º 6 e 9), não tendo qualquer relevância que as mesmas não tenham sido aprovadas pelos atuais condóminos, na medida em que, não tendo nunca sido impugnadas, se tornaram as mesmas definitivas, sendo oponíveis perante eles.

FFF. Não têm aplicação, no caso concreto, as decisões jurisprudenciais nas quais o Tribunal a quo apoia a sua tese, uma vez que, nos casos aí em apreço não havia acordo quanto às alterações, ao contrário do que sucede in casu, em que tais deliberações foram aprovadas por unanimidade.

GGG. Para além disso, como vimos, no caso sub judice está em causa o pedido de condenação do condomínio à prática do ato, não se peticionando que o Tribunal se substitua ao Réu.

HHH. Também carece de sentido o referido pelo Tribunal a quo quanto à suposta necessidade de junção de “documento emanado pela Câmara Municipal de Lisboa comprovativo de que as alterações pretendidas respeitam as leis e os regulamentos em vigor na Autarquia (requisitos de natureza administrativa)”.

III. O n.º 1 do artigo 59.º do Código do Notariado que dispõe que “[o]s instrumentos de constituição da propriedade horizontal só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais.” é válido para a constituição da propriedade horizontal e não para a sua alteração.

JJJ. Para esse caso, prevê o n.º 1 do artigo 60.º do referido diploma que “[o]s instrumentos de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que importem alteração da composição ou do destino das respectivas fracções só podem ser lavrados se for junto documento camarário comprovativo de que a alteração está de acordo com os correspondentes requisitos legais”.

KKK. No caso sub judice não esta em causa a alteração da composição ou do destino das frações, uma vez que o se pretende é tão só a (i) especificação da utilização de parte do logradouro que é uma parte comum do edifício e que não faz parte integrante de nenhuma fração autónoma e, bem assim, (ii) a alteração da permilagem de cada fração.

LLL. Do artigo 11.º da petição inicial e do facto n.º 37 da matéria de facto provada, resulta claro que a Câmara Municipal de Lisboa entendeu que o corredor lateral exterior não está delimitado como área de utilização exclusiva de nenhuma fração e, bem assim, que após o Recorrente marido, na qualidade de administrador do condomínio, ter solicitado a intervenção da Câmara Municipal de Lisboa para alteração do TCPH em conformidade com as atas que aprovaram tal alteração, esta autarquia entendeu que não se verificava nenhum pedido de alteração, uma vez que a mesma já estava em conformidade com o projeto inicial, pelo que ainda que se entendesse que a intervenção da Câmara Municipal de Lisboa era necessária para este efeito, esta autarquia foi clara ao esclarecer que não o é.

MMM. Assim, violou igualmente o Tribunal a quo na sentença recorrida o n.º 1 do artigo 60.º do Código do Notariado.

NNN. Mas ainda que, por absurdo, se entendesse que esta intervenção seria necessária, embora como vimos, tal não resulte da Lei, sempre se diga, que nunca estaria a mesma prejudicada no pedido dos Autores, uma vez que estes peticionam a condenação do condomínio na formalização das deliberações que estabeleceram a utilização comum do corredor lateral exterior e a alteração da permilagem de cada fração, estando naturalmente aí incluídas todas as ações que sejam necessárias desencadear com vista à referida formalização por escritura pública.

OOO. Por fim, refira-se que caso condomínio não seja condenado a proceder à modificação do TCPH, conforme peticionado, ficaremos perante numa situação em que o que o regulamento de condomínio dispõe de uma forma e o TCPH dispõe de outra.

PPP. Deve, pois, a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que julgue o pedido dos Recorrentes integralmente procedente por provado e em consequência condene o Réu no mesmo.».

O R. contra-alegou, para o que formulou as seguintes conclusões:

«a) Após análise, entende-se que não assiste razão ao autor, uma vez que a douta decisão recorrida foi devidamente fundamentada, tendo a Mm.ª Juiz “a quo” feito uma correta e, adequada aplicação do direito, pelo que, a mesma não padece de nenhuma nulidade, nem qualquer erro ou omissão da matéria de facto dada por assente, invocados nem de qualquer outra.

b) O recurso, no que respeita à matéria de direito, está estruturado em função da reapreciação da prova, e numa consequente alteração dos factos, desiderato em que deverá decair, razão pela qual não cumprirá reapreciar juridicamente o decidido pela primeira instância, devendo o presente recurso ser considerado totalmente improcedente.

c) Existe um claro discurso por parte do recorrente Autor, de querer escamotear todos os factos que foram dados por assentes, para a boa decisão da causa.

Ignorando e, alterando a veracidade dos testemunhos, em que afirmaram que o acordo de utilização do corredor lateral como parte comum seria um acordo de cavalheiros – lado mais familiar e comunitário.

d) Nunca foi, suscitada a questão da alteração do titulo constitutivo.

e) O corredor encontra-se afecto ao uso Exclusivo da Fracção B.

f) As deliberações nunca foram formalizadas mediante alteração do título constitutivo da Propriedade Horizontal do edifício, nunca existiu unanimidade em face dos atuais proprietários.

g) O actual proprietário da fração B mostrou total oposição à alteração da TCPH - tal como está em ata (nº 20 de abril de 2021).

h) O acordo era um mero acordo de utilização, e que os condomínios nunca tinha deliberado qualquer alteração do TCPH.

i) Tal facto, consta na acta n.º 22, referente à assembleia Geral Extraordinária, realizada e 26.09.2022. Porque imediatamente após a aquisição da fração B pelos atuais proprietários, ocorreu a contestação ao regulamento do condomínio.

j) Nunca existiram quaisquer encargos do corredor lateral partilhados pelos condóminos. Nas actas n.º 17 e 20, referentes às Assembleias Gerais realizadas a 20.02.2020 e, 02.04.2021, encontra-se a referência a que as despesas para com o logradouro são da responsabilidade do proprietário da Fracção B.

k) O corredor lateral não era utilizado, de forma regular, como parte comum por todos os condóminos. Os condóminos (com exceção do R/c) não tinham acesso ao corredor lateral. Tal facto, consta da ata n.º 20.

l) O prédio urbano dos presentes autos, integra o regime da propriedade horizontal desde 09/12/2008, data da celebração da Escritura de “Partilha/Constituições de propriedades horizontais/Divisões/Doações” que estabeleceu aquele regime quanto ao imóvel, o qual é composto por subcave, cave, rés-do-chão, dois andares, sótão e logradouro a tardoz e está dividido em quatro frações autónomas, designadas pelas letras A, B, C e D.

m) A Fração B – “Rés-do-chão, com uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela escada comum através da arrecadação e ainda pelo nº 71 de polícia e de uma arrecadação na subcave, fração atualmente registada a favor de DD e marido HH.

n) Ao título da propriedade horizontal subjazeu o “Auto de Vistoria” municipal de 23.09.2008, homologado por despacho do seguinte dia 30, proferido pela Senhora Diretora do Departamento de Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Lisboa no âmbito do Procº nº 636/POL/2008.

o) O Processo de Constituição da propriedade Horizontal, teve o seu início em 2008. E, só nessa altura é que se definiram as fracções e, as partes comuns.

Em 1911 o prédio era uma única propriedade.

p) No âmbito do Processo 636/POL/2008, que aprovou a constituição da propriedade horizontal, foram entregues a memória descritiva e, plantas anexas que serviram de base para a aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa, que se encontra em vigor.

q) Em 23/02/2022, ocorreu o arquivamento do projeto n.º 539/POL/2022, apresentado pelos Autores/recorrentes.

r) As deliberações de modificação do título da propriedade horizontal tomadas nas assembleias de condóminos de 31/03/2009 e 17/11/2016, não têm a aprovação/acordo de todos os atuais condóminos, nem os Autores juntaram documento emanado pela Câmara Municipal de Lisboa comprovativo de que as alterações pretendidas respeitam as leis e os regulamentos em vigor na Autarquia (requisitos de natureza administrativa).

s) Acresce que, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal através de decisão judicial, conforme é pretendido pelos autores/recorrentes, não é legalmente admissível

t) Analisando, todo o recurso interposto pelos Autores/Recorrentes, relativa aos factos, e, no que respeita à matéria de direito, está estruturado em função da reapreciação da prova, e numa consequente alteração dos factos, desiderato em que deverá decair, razão pela qual não cumprirá reapreciar juridicamente o decidido pela primeira instância, devendo o presente recurso ser considerado totalmente improcedente.».

O recurso foi devidamente admitido.

Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Do objeto do recurso:

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).

As questões a decidir são as seguintes: determinar se, face à prova produzida, se impõe a alteração da matéria factual considerada pelo tribunal a quo; verificar da (in)existência de deliberação de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal e da sua (des)necessidade; apurar se todos os condóminos deram o aval àquela pretendida modificação.

III. Fundamentação:

De facto:

Na primeira instância foram dados como provados os seguintes factos:

1) Encontra-se registada a favor dos Autores AA e BB, a fração autónoma identificada pela letra "A", correspondente à cave do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia dos Anjos, sob o número setecentos e sessenta e quatro (764) e inscrito na matriz urbana da mesma freguesia sob o artigo 2882.

2) O prédio urbano identificado em 1) integra o regime da propriedade horizontal desde 09/12/2008, data da celebração da Escritura de "Partilha/Constituições de propriedades horizontais/Divisões/Doações" que estabeleceu aquele regime quanto ao imóvel, o qual é composto por subcave, cave, rés-do-chão, dois andares, sótão e logradouro a tardoz e está dividido em quatro frações autónomas, designadas pelas letras A, B, C e D, aí constando as seguintes composições e permilagens:

Fração A - "Cave, com uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela própria cave e de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e dezassete mil e seiscentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e quarenta do valor total atribuído ao prédio", fração registada em nome dos Autores AA e mulher BB.

Fração B - "Rés-do-chão, com uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela escada comum através da arrecadação e ainda pelo n° 71 de polícia e de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e dezassete mil e seiscentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e quarenta do valor total atribuído ao prédio", fração atualmente registada a favor de DD e marido HH.

Fração C - "Primeiro andar, com o uso exclusivo de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e vinte e sete mil e quatrocentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e sessenta do valor total atribuído ao prédio", fração registada a favor de EE.

Fração D - "Segundo andar, com extensão para o sótão, com o uso exclusivo de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e vinte e sete mil e quatrocentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e sessenta do valor total atribuído ao prédio", fração registada a favor de CC.

3) Consta, ainda, do título da propriedade horizontal: "PARTES COMUNS - As discriminadas no artigo 1421.º do Código Civil".

4) Ao título da propriedade horizontal subjazeu o "Auto de Vistoria" municipal de 23.09.2008, homologado por despacho do seguinte dia 30, proferido pela Senhora Diretora do Departamento de Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Lisboa no âmbito do Proc.º nº 636/POL/2008, exarando-se nesse "Auto":

«COMPOSIÇÃO:

FRACÇÕES AUTÓNOMAS:

Pelo n.º .. da Rua 1, temos:

Uma (1) utilização de uso habitacional, com seis divisões assoalhadas com extensão para o sótão (2o andar).

Uma (1) utilização de uso habitacional, com seis divisões assoalhadas (1º andar).

Duas (2) utilizações de uso habitacional, com seis divisões assoalhadas e uso exclusivo de uma parcela de logradouro (r/c e cave).

PARTES COMUNS:

As discriminadas no artigo 1421º do Código Civil, devendo constar entre elas quatro arrecadações na sub-cave.».

5) Na Assembleia de Condóminos realizada em 31/03/2009, a que corresponde a ata nº 1, os então condóminos, encontrando-se todos presentes, assentiram em nomear administradora do condomínio CC.

6) No ponto 1 da ata referida em 5) pode ler-se:

«Ponto 1: Regulamento do condomínio

Os condóminos acordaram, por unanimidade, que o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, senda que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes.».

7) À data da instauração da ação, todos os condóminos tinham na sua posse uma chave do portão que abre para corredor lateral a que se alude em 6).

8) No Regulamento do Condomínio, anexo à ata nº 13 do Condomínio, que corresponde à Assembleia realizada em 17/11/2016, pode ler-se:

«3.º PARTES COMUNS

São partes comuns deste prédio:

a. Solo, alicerces, pilares, paredes-mestras, muros periféricos e todos os elementos da estrutura do prédio;

b. telhados de cobertura;

c. entrada do prédio, escadas e patamares de acesso aos pisos e ao telhado;

d. Instalações gerais (ramais coletivos) de abastecimento de água, esgotos domésticos, drenagem pluvial, energia elétrica, telecomunicações, gás, campainhas/intercomunicadores e iluminação das partes comuns:

e. O patamar, a escada e o comedor lateral de acesso aos quintais.».

«ANEXO I

Identificação das frações

FraçãoAndarValor

Relativo

ACave24 %

BR/C24 %

C1º24%

D2º28%

Total100%»

9) Na assembleia a que se alude em 8), os então condóminos deliberaram alterar o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem do valor total do prédio, exarando no Anexo I do Regulamento do Condomínio:

10) As deliberações tomadas nas Assembleias de 31/03/2009 e 17/11/2016 (atas nºs 1 e 13, respetivamente) não foram formalizadas por meio de escritura pública ou de documento autenticado.

11) O acesso às infraestruturas de esgotos do prédio é feito pelo corredor lateral com entrada pelo número 71 de polícia.

12) Os estendais de todas as frações localizam-se na fachada do prédio sob o corredor a que se alude em 11).

13) Pode ler-se na ata nº 11, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 06.10.2016, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

«Sobre a abertura da janela, e afirmando a sua compreensão sobre as vantagens para a iluminação da fração da Cave, a CC afirmou que vai prejudicar as outros condóminos porque vai impedir o prolongamento do patim de entrada no corredor lateral exterior, para arrumação de bicicletas, que é um desejo muitas vezes afirmado, dos condóminos do R/C e do 2º andar; afirmou que pode até chegar a acordo relativamente a esta abertura se todos os condóminos estiverem também dispostos a colaborar na resolução deste problema de arrumação de bicicletas. O condómino EE lembrou ainda que esse patim seria o lugar ideal para os contentores de lixo, que serão 3 quando se der início à separação de lixos por prédio, outro problema a ser resolvido conjuntamente.».

14) Pode ler-se na ata nº 12, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 26.10.2016, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

«Passando à análise da proposta de alterações da fração A. o condómino AA apresentou o projeto em anexo, que inclui a nova janela, o prolongamento do patim da entrada para o corredor lateral, para arrumação dos contentores de lixo, e a inclusão de uma calha na escada e um local por baixo do patim para arrumação de bicicletas. Todos os condóminos se manifestaram de acordo com o global da proposta, embora tivessem levantado algumas dúvidas quanto às medidas reais, que ficaram de ser retificadas pelo arquiteto II, responsável pelo projeto.».

15) Pode ler-se na ata nº 19, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 21.02.2021, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

«O condómino XYZ, do R/C, informou que vai vender a casa e que tem um candidato a comprador que gostaria de construir uma escada de acesso ao jardim, a partir da cozinha, como já existiu no projeto inicial, e que pediu para saber se condomínio aprovaria tal obra. Todos os outros condóminos afirmaram não ver qualquer impedimento, desde que o projeto seja aprovado e licenciado pela Câmara Municipal de Lisboa, tal como é exigido por lei. O potencial comprador foi informado do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim.».

16) Nas atas n.º 17 e 20, referentes às Assembleias Gerais realizadas a 20/02/2020 e 02/04/2021, encontra-se referência a que as despesas para com o logradouro são da responsabilidade do proprietário da Fração B.

17) Os Autores e o condómino EE requereram a 06/08/2021 a notificação judicial avulsa da então administradora CC, a qual foi citada a 24/08/2021, aí se podendo ler:

«Fica notificada CC, na sua qualidade de administradora do condomínio da Rua 1, de que deve, no prazo de dois meses contados da data da presente notificação, outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o art.º 1419.º, nº 1, do Código Civil, por forma a modificar o título da propriedade horizontal do identificado imóvel de acordo com as deliberações unanimemente tomadas pelos condóminos:

a. nas assembleias de trinta e um de março de dois mil e nove e de dezassete de novembro de dois mil e dezasseis, no sentido de que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é parte comum”.

b. na mesma assembleia de dezassete de novembro de dois mil e dezasseis, no sentido de alterar a permilagem de cada fracção nos termos seguintes: “Fracção A – Cave – 24%; Fracção B – R/C – 24%; Fracção C – 1º andar – 24%; Fracção C – 2º andar – 28%; Total – 100%.».

18) CC não deu sequência ao pedido na notificação judicial avulsa referida em 17).

19) Conforme AP. 3286 de 03/11/2021, DD e HH adquiriram a FF a fração B, correspondente ao r/c, com a seguinte descrição "rés-do-chão, com uma arrecadação na subcave, identificada pela letra B - tem direito o uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela escada comum através da arrecadação e ainda pelo nº 71 de polícia - Habitação".

20) Na Assembleia Extraordinária de Condóminos que teve lugar em 24/01/2022, a que corresponde a ata nº 21, foi nomeado como administrador o Autor AA, aí se podendo ler:

«4- Escolha de administrador/a para 2022

O condómino AA, proprietário da fração A, ofereceu-se para ser o próximo administrador, o que foi aceite pelos restantes condóminos.».

21) Na Assembleia Extraordinária de Condóminos que teve lugar em 24/01/2022, a que corresponde a ata nº 21, ficou plasmado:

«2- Revisão do regulamento do condomínio, dada a mudança de condóminos

Foi constatada a necessidade de alteração do Artigo 1º, ponto 3, com a introdução de legislação recente, nomeadamente a Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro.

A administradora CC propôs ainda a seguinte alteração ao artigo 3º, alínea e) "O patamar que tem acesso pelo portão lateral", uma vez que, de acordo com título constitutivo de propriedade horizontal e pela recente escritura de alienação, o corredor lateral pertence à fração B e o acordo que tinha levado a considerá-lo propriedade comum tinha sido feito pelo proprietário á data da constituição do condomínio, nunca tendo sido decidido alterar o título constitutivo da propriedade horizontal. Neste ponto, não houve concordância, e por isso a alteração foi colocada à votação, sendo o resultado de 12 votos contra a alteração e 13 a favor. Como não houve maioria qualificada, conforme estipulado no artigo 18º do Regulamento, a alteração não foi aprovada,

Foi ainda alterado o Anexo 2. ao Regulamento - identificação e contactos dos condóminos - com a introdução dos nomes e contactos dos novos proprietários do R/C.».

22) Na Assembleia Extraordinária de Condóminos que teve lugar em 24/01/2022, e em que o Autor foi nomeado como administrador de condomínio, não consta como ponto de trabalhos a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

23) Não foi convocada qualquer assembleia especial para deliberar sobre a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

24) Nomeado Administrador, em data não concretamente apurada, mas antes de 12/05/2022, o Autor AA diligenciou junto do Cartório da Exmª Senhora Notária Drª ... por modo a outorgar escritura pública de modificação do título constitutivo de propriedade horizontal quanto ao registo do corredor lateral de acesso, com entrada pelo nº 71 de polícia, como parte comum do prédio, e quanto à alteração do valor relativo de cada fração, expresso em percentagem do valor total do prédio.

25) o Autor não informou os condóminos do/os requerimento/s que apresentou à Notária Sra. Dra. ... ou das comunicações trocadas entre ambos, via correio eletrónico ou outra via.

26) Nomeado Administrador, o Autor AA deu início ao projeto n.º 539/POL/2022, junto da Camara Municipal de Lisboa, requerendo a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio.

27) Desde a data da aquisição da fração do r/c, pelos novos proprietários DD e HH, registada em 03/11/2021, até 29 de agosto de 2022, não há registo de qualquer reclamação/intenção de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

28) Por email de 29.08.2022, data em que o rés-do-chão do prédio havia sido já vendido a DD e marido HH, o Autor AA comunicou o seguinte aos condóminos:

«Caros Condóminos

No seguimento do pedido de registo da alteração da Propriedade Horizontal venho enviar cópia da notificação Municipal recebida.».

29) Na sequência do email referido em 28), no dia 30/08/2022 a condómina DD remeteu uma mensagem ao Autor com o seguinte conteúdo:

«Boa tarde AA,

Não tínhamos conhecimento desse processo, nem estamos de acordo com o mesmo, e já informamos o serviço da CML,

Cumprimentos,

DD».

30) As condóminas CC e DD convocaram uma Assembleia Extraordinária de Condóminos para o dia 26.09.2022, indicando como ordem de trabalhos o seguinte ponto único:

«1. Análise do comportamento do atual administrador e a sua destituição de funções, dado o seu incumprimento do ponto 3 do artigo 12º do regulamento interno deste condomínio, que estipula que o administrador tem de dar sempre conhecimento aos condóminos de qualquer questão relevante para o condomínio, o que não foi cumprido e com potenciais graves prejuízos para o mesmo - visto que o atual administrador iniciou, por sua iniciativa, um processo de alteração da propriedade horizontal do prédio junto da CML, sem ter dado conhecimento prévio aos restantes condóminos, e não tendo a autorização, nem a concórdia dos mesmos.».

31) Na sequência do referido em 30), realizou-se no dia 26/09/2022 uma Assembleia Geral Extraordinária que deliberou destituir de administrador do condomínio o Autor AA, aí se podendo ler:

«Em seguida, passou-se à votação da proposta de destituição do atual administrador, AA. Votaram contra os condóminos AA e EE, com um total de 12 votos, e a favor os condóminos DD, HH e CC, com um total de 13 votos, conforme o regulamento, tendo o administrador sido destituído do seu cargo.

No seguimento, a condómina DD propôs que a condómina CC assumisse o cargo de administradora até ao fim deste mandato. Votaram a favor os condóminos DD, HH e CC, com 13 votos, votou contra o condómino AA com 6 votos, e absteve-se o condómino EE, pelo que a proposta for aceite.».

«ANEXO II

Identificação dos condóminos

Fração

Anda

r

Condómino

Número

do VOlQÜ

Residência Habitual

Endereço eletrónico

A

Cave

AA

6

Rua 2

B

R/C

GG

6

Rua 3

C

1º

EE

6

No prédio

D

2º

CC

7

Rua 4

*Em representação das Herdeiras de KK, até à realização e registo de partilhas.».

32) Na ata nº 22, referida em 31), os votos atribuídos a cada condómino estão em conformidade com o Anexo II do Regulamento do Condomínio aprovado na Assembleia de Condóminos de 17.11.2016, onde consta que, para efeitos de votação em Assembleia, os condóminos das frações A, B e C têm 6 votos cada, e 7 votos a condómina da fração D, ai se podendo ler:

33) Consta da ata n.º 22 referente à Assembleia Geral Extraordinária, realizada a 26.09.2022, o seguinte:

«A condómina DD referiu que:

1) Não houve, em momento nenhum, qualquer decisão de alteração do título constitutivo de propriedade horizontal (TCPH), tal tomo é reconhecido por todos na Ata nº 21, a última que foi realizada, e citou-a: “(…) nunca tendo sido decidido alterar o TCPH”. Acrescentou ainda que na Ata nº 1 apenas se refere, citando o Ponto 1 do Regulamento do Condomínio aprovado nessa ata: "Os condóminos acordaram, por unanimidade, que o corredor lateral do prédio (...) é daqui em diante uma parte comum do prédio, sendo que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes.”.

Sublinhou que se torna evidente a inexistência de qualquer menção a uma eventual decisão de alteração do TCPH, em toda a restante Ata nº 1, e na Ata nº 13, ou qualquer outra, e que só se pode encontrar referência a esta intenção na Ata nº 20 (de 2020), por parte do condómino AA, e citou-a: "O AA informou que considera necessário que o corredor lateral seja registado como parte comum.” Acrescentou que essa intenção recebeu a oposição imediata do então proprietário da fração B, não havendo, portanto, qualquer unanimidade, e nada tendo sido decidido, como é do conhecimento do atual administrador, e de todos.

2) Nunca os condóminos foram avisados de que haveria um processo, desencadeado pelo atual administrador, de pedido de alteração do TCPH, exceto quando este enviou a notificação da CML - e adiantou que os mesmos tomaram conhecimento do pedido de alteração do TCPH apenas quando isso se tornou indispensável para a prossecução desse mesmo processo (informar da data da vistoria). Acrescentou que foram omitidos até ao momento presente, do conhecimento dos condóminos, todas as ações prévias do administrador; a data de entrada na CML do processo de alteração do TCPH, a natureza das alterações propostas, os seus elementos constituintes, e a sua própria existência.

A condómina CC afirmou que o administrador desencadeou um processo sabendo que a maioria dos condóminos não estava de acordo com ele, conforme está expresso na ata número 21; e ainda que nunca a assembleia de condóminos tinha mandatado qualquer administrador para alterar o TCPH.

Relativamente ao acordo entre os condóminos iniciais do prédio celebrado em 2009, a condómina DD referiu que, desde essa data, houve alteração de proprietários, sendo que os atuais não revalidaram esse acordo na reunião de janeiro de 2022 e, pelo contrário, se manifestaram contra. Sublinhou que o atual administrador sabia que ia contra a vontade dos atuais proprietários e, ainda assim, avançou com o processo.».

34) O Réu, na pessoa da sua Administradora, apresentou junto da Câmara Municipal de Lisboa um requerimento datado de 24/10/2022, onde se pode ler:

«Devido ao processo 539/POU2022 o seu requerente e ex-administrador deste condomínio foi destituído por ter feito uma utilização abusiva do seu cargo, e eu fui eleita como a nova administradora (ver Anexo I - Ata 22)

Tomei conhecimento, apenas através do cartório notarial onde está arquivada a escritura da propriedade horizontal (PH), da V/ notificação de 23-09-2022 e questiono a V/ referência ao processo 1276/1911, relativo aos planos de construção originais do prèdio (assinados pelo meu bisavô), quando há um processo em data posterior (2008) e atualmente em vigor, do qual junto a Memória Descritiva (Anexo II) e Plantas Anexas (Anexo III) ao Pedido de PH (processo 636/POL/2008), aprovadas peto V/ Serviço, que identificam de forma inequívoca a Entrada pelo nº 71 e respetiva passagem lateral como afetas à fração B / Rés-do-Chão. Por conseguinte, venho requerer:

1- a atualização do processo, com a junção dos elementos anexos.

2- a reformulação da conclusão da V/ Notificação de 23/09/2022, e que seja dado conhecimento do seu novo teor ao Cartório Notarial.».

35) Com o requerimento a que se alude em 34), o Réu entregou, nomeadamente, a memória descritiva e plantas anexas que serviram de base para a aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa, no âmbito do Processo 636/POL/2008, que aprovou a constituição da propriedade horizontal do prédio, que se encontra em vigor.

36) Em 23/02/2022, o Eng.º da Divisão de Licenciamento Urbanístico do Departamento de Licenciamento Urbanístico da Direção Municipal e Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa propôs o arquivamento do projeto descrito em 26), entendendo que o pedido formulado pelo Autor e aí referido, não consubstanciava qualquer alteração ao projeto referido em 4), podendo ler-se nessa proposta de arquivamento:

«Este edifício foi objeto de vistoria para eleitos da sua constituição em regime de propriedade horizontal em 23 de setembro de 2008, tendo sido elaborado auto de vistoria favorável para o efeito, de acordo com o que consta no processo 636/POL/2008.

Neste auto, é descrito a existência de um logradouro ao nível da sub-cave, encontrando-se dividido em duas parcelas de uso exclusivo das habitações do R/C e da cave, em que a parcela afeta ao R/C tem acesso pela escada comum através de uma arrecadação e ainda polo nº 71 da Rua 1 e a parcela afeta à habitação da cave, tem acesso exclusivo por essa mesma habitação. Esta descrição encontra-se de acordo com com o projeto aprovado através do processo 172/OB/1997.».

E ainda:

«Desta forma, tendo em conta os últimos elementos apresentados, a realização de vistoria, em nada iria alterar ao que foi escrito no auto de vistoria que consta no processo 636/POL/2008, sendo assim o presente pedido inútil para o efeito pretendido.».

37) Após ter sido elaborada a 22/09/2022 Informação Técnica pela Área Histórica da Divisão de Licenciamento do Departamento de Licenciamento Urbanístico da Câmara Municipal de Lisboa, mediante despacho proferido a 23/09/2022, a Chefe de Divisão manifestou a sua concordância com a mesma, aí se podendo ler:

«Assim, julga-se que, efetivamente, o p.p. não se consubstancia em nenhum pedido de alteração em virtude do que é mencionado como pedido de alteração ser o que, efetivamente, o que se encontra aprovado no último projeto.».

E ainda:

«Face ao exposto, a revogação do despacho de deferimento do pedido de vistoria, a extinção do presente pedido por inutilidade superveniente ao abrigo do artº 95 do CPA e o seu posterior arquivo.».

38) Os Autores aceitaram todas as votações das Assembleias Gerais anteriores a 26/09/2022 como válidas, inclusivamente as que aprovaram o Regulamento e que a fração D tenha mais encargos desde 2016, não contestando o acordo sobre o número de votos de cada fração e, consequentemente, o resultado das votações.

39) O corredor lateral não tem qualquer divisória física do logradouro que é de uso exclusivo do R/C.

Na primeira instância foram julgados não provados os seguintes factos:

a) Todos os condóminos têm na sua posse uma chave do portão que abre para o corredor lateral.

b) O Autor não colocou na Drive do condomínio o/os requerimento/s que apresentou à Notária Sra. Dra. ... ou as comunicações trocadas entre ambos, via correio eletrónico ou outra via.

Do Direito:

Da impugnação da matéria factual:

Por via do recurso interposto os Recorrentes pretendem, desde logo, que se considere provado, por referência ao n.º 6 dos factos assentes, o teor literal do art.º 6.º da petição inicial, ao invés de, como fez o tribunal a quo, se dar como assente o texto do ponto 1 da ata n.º 1 da assembleia de condóminos realizada no dia 31 de março de 2009.

Àquele propósito, veja-se o que textuam o art.º 6.º da petição inicial e o ponto 1 da referida ata da assembleia de condóminos. No primeiro lê-se que os condóminos presentes nessa assembleia «deliberaram ainda, por unanimidade, que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, sendo que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes” (cf. mesmo doc. 8, ponto 1)”.». No segundo refere-se: «6) No ponto 1 da ata referida em 5) pode ler-se:

“Ponto 1: Regulamento do condomínio

Os condóminos acordaram, por unanimidade, que o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, senda que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes.”».

Com vista a alicerçar aquela sua posição, os Recorrentes consideram que o tribunal recorrido, ao dar como provada aquela matéria, eximiu-se de se pronunciar acerca da questão de saber se foi, ou não, deliberado por unanimidade que o corredor lateral do prédio em apreço passaria a ser parte comum.

Por seu lado, o tribunal de primeira instância, em relação àquele concreto ponto da matéria de facto tida por assente, escreveu, em termos de convicção, o seguinte: “No que tange à factualidade provada vertida em 5) e 6), decorre a mesma da cópia da ata de Assembleia Geral de Condóminos n.º 1, realizada em 31/03/2009.

Confirmou a testemunha GG, que disse ter sido representante dos herdeiros e ter estado presente nalgumas Assembleias de Condomínio, que foi falado pelos então condóminos que o corredor se encontrava afeto ao uso da fração B, mas que estavam interessados em fazer uma utilização partilhada do espaço.

Também a testemunha XYZ, à data proprietário da fração B, disse ter havido um acordo para uso comum do corredor para lixos e bicicletas, que consistiu num acordo de cavalheiros - lado mais familiar e comunitário -, mas que nunca foi suscitada a questão da alteração do título constitutivo.”.

Vejamos então.

Quanto àquela concreta questão, desde já avançamos que os documentos não são factos, mas meros meios de prova de factos, não substituindo a obrigatoriedade de cumprimento do ónus de alegação quanto aos concretos factos consubstanciadores da invocada causa de pedir (cfr. o art.º 362.º do C. Civil e os art.ºs 5.º n.º 1, 423.º n.º 1 e 552.º n.º 1 d), estes do C. P. Civil).

Na verdade, uma coisa é limitar-se o julgador a dar como reproduzidos documentos ou o seu conteúdo, outra bem diferente é dizer o juiz quais os concretos factos que se mostram provados.

Sendo assim, há que apurar se, efetivamente, da prova produzida, vista na sua globalidade (incluindo o teor da ata da assembleia de condóminos de 31 de março de 2009, mas não só), resultou ou não provado que os condóminos efetivamente deliberaram, por unanimidade, que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, sendo que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes”.

Os Recorrentes entendem que cumpriram aquele ónus probatório, assentando tal convicção, não só no teor da referenciada ata de assembleia de condóminos, mas também nos depoimentos das testemunhas DD, EE e FF.

Quanto à ata da assembleia de condóminos, já vimos que da mesma resulta o que foi feito constar do n.º 6 dos factos dos factos provados.

Por outro lado, escutados que foram, na íntegra, os depoimentos das identificadas testemunhas, resulta do prestado por EE que este não avançou certezas quanto à tomada da referida deliberação, apenas assentando o seu conhecimento relativamente a tal matéria no teor da mencionada ata. Tanto mais que, quando questionado acerca daquela deliberação, recorreu às expressões “penso que sim” e “acho que sim”, as quais estão longe de corresponder a qualquer grau de certeza.

Na mesma senda, surge o depoimento da testemunha DD, que tão-somente referiu conhecer o teor do dito acordo pela leitura que fez das atas das assembleias de condóminos, sendo certo que apenas adquiriu a fração B, correspondente ao rés-do-chão, no ano de 2021, ou seja, cerca de doze anos após a realização da assembleia de condóminos de 31 de março de 2009.

Também a testemunha XYZ, tendo passado a ser proprietário da fração B em 2017, mencionou que a deliberação (a cuja votação não assistiu) tomada pela assembleia de condóminos no dia 31 de março de 2009 quanto ao uso comum do corredor lateral do prédio em causa, consistiu num “acordo de empréstimo” (sic), que teve por base a vontade de todos os condóminos, unidos familiarmente entre si, em tentarem dar àquele espaço físico um cariz mais comunitário, mais familiar. Intenção que caiu por terra a partir do momento em que foi decidido alienar a terceiros (leia-se, fora do núcleo familiar dos até aí condóminos) a fração B.

Do que se conclui que, ao contrário do que pugna o Recorrente, aquelas testemunhas, apesar de terem reconhecido que consta da ata da assembleia de condóminos de 31 de março de 2009 a deliberação nesta tomada – no sentido de o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, passar a ser, de aí em diante, uma parte comum do prédio –, não puderam garantir que tenha havido uma vontade expressa de todos os condóminos no sentido de afetar em definitivo o corredor lateral ao uso comum.

Assim sendo, mantém-se a redação do n.º 6 da facticidade tida por provada.

Consideram também os Recorrentes, alicerçados na mesma fundamentação jurídica a que supra se aludiu, que o tribunal recorrido, ao invés de ter dado como provado o teor do Regulamento do Condomínio anexado à ata n.º 13 da assembleia de condóminos de 17 de novembro de 2016, deveria ter considerado como assente o vertido no art.º 7.º da petição inicial.

Naquele art.º 7.º da petição inicial alegou-se o que segue: “posteriormente, na Assembleia realizada em 17/11/2016, a que corresponde a acta nº 13, os condóminos, encontrando-se uma vez mais todos presentes, deliberaram aprovar por unanimidade o Regulamento do Condomínio, este que exara no seu Ponto 3º - ‘Partes Comuns’ (cf. docs. 9 e 10): ‘São partes comuns deste prédio: a. Solo, alicerces, pilares, paredes-mestras, muros periféricos e todos os elementos da estrutura do prédio; b. Telhados de cobertura; c. Entrada do prédio, escadas e patamares de acesso aos pisos e ao telhado; d. Instalações gerais (ramais coletivos) de abastecimento de água, esgotos domésticos, drenagem pluvial, energia elétrica, telecomunicações, gás, campainhas/intercomunicadores e iluminação das partes comuns; e. O patamar, a escada e o corredor lateral de acesso aos quintais;”.

Relativamente àquele concreto ponto fáctico, o tribunal a quo considerou provado o seguinte (cfr. o respetivo ponto 8): “No Regulamento do Condomínio, anexo à ata nº 13 do Condomínio, que corresponde à Assembleia realizada em 17/11/2016, pode ler-se:

«3.º PARTES COMUNS

São partes comuns deste prédio:

a. Solo, alicerces, pilares, paredes-mestras, muros periféricos e todos os elementos da estrutura do prédio;

b. telhados de cobertura;

c. entrada do prédio, escadas e patamares de acesso aos pisos e ao telhado;

d. Instalações gerais (ramais coletivos) de abastecimento de água, esgotos domésticos, drenagem pluvial, energia elétrica, telecomunicações, gás, campainhas/intercomunicadores e iluminação das partes comuns:

e. O patamar, a escada e o comedor lateral de acesso aos quintais.».

Aquele tribunal expôs assim a sua convicção: “o facto provado 8) decorre da cópia do Regulamento do Condomínio, anexo à ata nº 13 do Condomínio, que corresponde à Assembleia Geral realizada em 17/11/2016.”.

Têm aqui plena validade as considerações jurídicas supra expendidas a propósito da destrinça entre factos e meios de prova destes.

O que leva a questionar se da conjugação do teor daquele Regulamento de Condomínio com os depoimentos das testemunhas GG e DD resulta, ou não, provada a factualidade inserta no art.º 7.º da petição inicial.

Escutado na integralidade o depoimento da testemunha GG, a resposta àquela questão é positiva. De facto, esta testemunha admitiu que esteve presente na assembleia de condóminos realizada no dia 17 de novembro de 2016 e que nesta, efetivamente, deliberou-se aprovar o regulamento de condomínio segundo o qual, na parte que aqui releva, foi o corredor lateral de acesso aos quintais considerado parte comum.

Relativamente ao depoimento da testemunha DD, o mesmo aqui não relevou, porquanto, repete-se, aquela apenas adquiriu a fração B no ano de 2021.

Em consequência, determina-se que o n.º 8 dos factos assentes passe a ter a seguinte redação: «na Assembleia realizada em 17/11/2016, a que corresponde a acta nº 13, os condóminos, encontrando-se uma vez mais todos presentes, deliberaram aprovar por unanimidade o Regulamento do Condomínio, este que exara no seu Ponto 3º - “Partes Comuns”: ‘São partes comuns deste prédio: a. Solo, alicerces, pilares, paredes-mestras, muros periféricos e todos os elementos da estrutura do prédio; b. Telhados de cobertura; c. Entrada do prédio, escadas e patamares de acesso aos pisos e ao telhado; d. Instalações gerais (ramais coletivos) de abastecimento de água, esgotos domésticos, drenagem pluvial, energia elétrica, telecomunicações, gás, campainhas/intercomunicadores e iluminação das partes comuns; e. O patamar, a escada e o corredor lateral de acesso aos quintais.».

Adicionalmente, entendem os Recorrentes que o tribunal recorrido desconsiderou indevidamente o feito constar do art.º 11.º da petição inicial, que apresenta o seguinte teor: «Esta última deliberação está em conformidade, aliás, com o projeto aprovado do edifício (1276/1911), inserido no volume de obra nº 3316 da Câmara Municipal de Lisboa, como cristalinamente resulta do despacho proferido em 22/09/2022 pela Divisão de Licenciamento – Área Histórica Central da Câmara Municipal de Lisboa, homologado pela Senhora Chefe de Divisão de Licenciamento Urbanístico, no âmbito do Processo nº 539/POL/2022, que exara (cf. doc. 11): “O projeto aprovado do edifício (1276/1911) inserido no volume de obra nº 3316 delimita as áreas de logradouro de uso exclusivo das frações A e B a tardoz (plantas do projeto aprovado no doc. Digital 212815/2022), não delimitando o corredor lateral exterior como área exclusiva de alguma das frações do edifício” (cf. 3ª folha vº, do doc. 11);».

E assim não deveria ter procedido, porquanto, para além de se tratar de um facto de particular importância (por, na perspetiva dos Recorrentes, contrariar a tese do tribunal a quo que deu como provado, sob o ponto 39, que o “corredor lateral não tem qualquer divisória física do logradouro que é de uso exclusivo do R/C”), resulta o mesmo demonstrado pelo documento n.º 11 anexado à petição inicial e pelas declarações de parte da legal representante da R.

Primeiramente, há que fixar que a deliberação a que se alude no art.º 11.º da petição inicial é a que prevê que o corredor lateral a que vimos de aludir integra as partes comuns do prédio.

Depois, escutadas que foram aquelas declarações de parte, das mesmas extrai-se, para aquilo que aqui diretamente interessa, que, de facto, ficou a constar da informação prestada em 22 de setembro de 2022 pela Divisão de Licenciamento – Área Histórica Central, do Departamento de Licenciamento Urbanístico, da Direção Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa que “o projeto aprovado do edifício (processo 1276/1911) inserido no volume de obra 33316 delimita as áreas de logradouro de uso exclusivo das frações A. e B a tardoz (plantas do projeto aprovado no doc digital 212815/2022), não delimitando o corredor lateral exterior como área exclusiva de alguma das frações do edifício.”. Não obstante esta referência, explicou a legal representante do R., CC, nas respetivas declarações de parte, que aquela informação teve por base – conforme, de resto, da mesma consta – uma planta datada de 1911 (junta à petição inicial como documento n.º 11), ano em que ainda não havia propriedade horizontal. Por outro lado, a mesma declarante confirmou que, na escritura de constituição da propriedade horizontal de 9 de dezembro de 2008 – que constitui o documento n.º 3 anexado à petição inicial –, refere-se que integra a fração B do prédio em apreço, entre o mais, “o uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela escada comum e ainda pelo n.º 71 de polícia”. Por seu lado, da certidão permanente do registo predial referente à mesma fração B (documento n.º 4 junto com a petição inicial) extrai-se que esta “tem direito ao uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela escada comum através da arrecadação e ainda pelo n.º 71 de polícia”. O mesmo consta da memória descritiva junta à contestação como documento n.º 4, a que se refere a informação de 23 de fevereiro de 2023 dimanada da Divisão de Licenciamento Urbanístico, do Departamento de Licenciamento Urbanístico, da Direção Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa (doc. 7 da contestação).

Tudo para dizer que o teor da informação datada de 22 de setembro de 2022 e prestada pela Divisão de Licenciamento – Área Histórica Central, do Departamento de Licenciamento Urbanístico, da Direção Municipal de Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa não contende com o facto dado como provado sob o n.º 39.

A acrescer, consideram os Recorrentes, face ao que alegaram no art.º 17.º da petição inicial, que o tribunal recorrido, no seguimento do que considerou como assente sob o n.º 15, deveria igualmente ter dado como provado, com base no depoimento da testemunha DD e nas declarações de parte de CC, que “os condóminos DD e HH foram informados do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim antes da aquisição da fração B.”.

No que tange ao vertido no n.º 15 da facticidade tida por provada, escreveu o tribunal recorrido: “a factualidade vertida em 15) resulta das declarações de parte do Autor, que declarou que nessa reunião o então proprietário da fração B, XYZ, disse que ia vender a sua fração e confirmou que tinha informado do acordo de todos para uso coletivo do corredor lateral do jardim.

A Legal Representante do Réu confirmou que XYZ informou os condóminos que ia vender a fração B e que informara os potenciais compradores que o corredor era de uso comum, mas tais potenciais compradores eram nessa data uns franceses e não aqueles que vieram efetivamente a adquirir a fração: DD e marido.

Tal factualidade encontra ainda sustentação na cópia da ata nº 19 do Condomínio, que corresponde à Assembleia Geral realizada em 21/02/2021.”.

Relembremos que sob o n.º 15 deu-se como provado o seguinte: pode ler-se na ata nº 19, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 21.02.2021, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

«O condómino XYZ, do R/C, informou que vai vender a casa e que tem um candidato a comprador que gostaria de construir uma escada de acesso ao jardim, a partir da cozinha, como já existiu no projeto inicial, e que pediu para saber se condomínio aprovaria tal obra. Todos os outros condóminos afirmaram não ver qualquer impedimento, desde que o projeto seja aprovado e licenciado pela Câmara Municipal de Lisboa, tal como é exigido por lei. O potencial comprador foi informado do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim.».

Ouvido que foi o depoimento da testemunha DD, esta afirmou categoricamente que tinha conhecimento, não só do acordo quanto à utilização comum daquele corredor, mas também do teor das pretéritas atas das assembleias de condóminos. Mas aquela testemunha não mencionou que esse seu conhecimento tenha sido anterior à aquisição, por si e pelo seu marido, da fração B. De resto, CC, nas suas declarações de parte, confirmou que XYZ, quando manifestou a intenção de alienar a terceiros a fração autónoma de sua propriedade, verbalizou perante a declarante que comunicou a um potencial adquirente, de nacionalidade francesa, que o corredor era de todos. No entanto, não foi essa pessoa quem acabou por comprar a identificada fração.

Face ao exposto, adita-se aos factos assentes o seguinte: “19)’: a condómina DD foi informada do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim.”.

Finalmente, pugnam os Recorrentes que, ao contrário de se ter considerado provado em primeira instância que “nas atas n.º 17 e 20, referentes às Assembleias Gerais realizadas a 20/02/2020 e 02/04/2021, encontra-se referência a que as despesas para com o logradouro são da responsabilidade do proprietário da Fração B.” (cfr. o ponto 16 dos factos assentes), dever-se-ia ter antes dado como provado o contrário, ou seja, que “as despesas com o logradouro na parte relativa ao corredor lateral foram sempre suportadas por todos os condóminos, de acordo com a respetiva permilagem.”. Fundamentam esta sua pretensão no teor das atas n.ºs 12, 17 e 20 das assembleias de condóminos respetivas, assim como no depoimento da testemunha FF.

Naquele circunspecto, se é verdade que na ata n.º 17 da assembleia de condóminos de 20 de fevereiro de 2020 (junta com a contestação) se faz referência a um orçamento que contempla, designadamente, obras no corredor lateral do prédio, não menos verdade é que naquela igualmente ficou a constar a seguinte deliberação, que inquina a posição dos Recorrentes quando estes defendem que as despesas com aquele corredor foram sempre suportadas por todos os condóminos, na proporção das respetivas permilagens:

Por outro lado, da ata da assembleia de condóminos n.º 20 de 2 de abril de 2021 (também anexada à contestação) resulta, de forma vaga, que, na ótica do condómino AA, a questão da (des)consideração do corredor lateral como parte comum “tem tido consequências na forma como os encargos têm sido repartidos entre os condóminos”, e que, na perspetiva do condómino XYZ, “se houver alteração, parece lógico (…) que os encargos sejam revistos.”. Cabe então questionar: quais as concretas consequências e qual a revisão a operar relativamente aos apontados encargos? Desconhece-se.

Sem descurar que, lida a ata n.º 12 da assembleia de condóminos realizada em 26 de outubro de 2016, nada da mesma se retira que nos permita concluir, com toda a clareza, que os condóminos naquela presentes tenham concordado em suportar, de acordo com as respetivas permilagens, as despesas relativas ao corredor lateral do prédio.

Em relação ao depoimento da testemunha XYZ, este aludiu à circunstância de o condomínio se ter comprometido a suportar os custos de recuperação da escada que permite o acesso do patamar de entrada para o tal corredor externo. Mas tal decisão sempre teve apenas em vista o atingimento do supra referenciado objetivo de atribuir ao apontado corredor lateral um cariz mais comunitário e familiar.

Do que se extrai a impossibilidade de se dar como assente que “as despesas para com o logradouro na parte relativa ao corredor lateral foram sempre suportadas por todos os condóminos, de acordo com a respetiva permilagem.”.

Por tudo quanto se deixou ínsito, são os seguintes os factos que se fixam para apreciação do presente recurso:

Factos provados:

1) Encontra-se registada a favor dos Autores AA e BB, a fração autónoma identificada pela letra "A", correspondente à cave do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia dos Anjos, sob o número ... e inscrito na matriz urbana da mesma freguesia sob o artigo

2) O prédio urbano identificado em 1) integra o regime da propriedade horizontal desde 09/12/2008, data da celebração da Escritura de "Partilha/Constituições de propriedades horizontais/Divisões/Doações" que estabeleceu aquele regime quanto ao imóvel, o qual é composto por subcave, cave, rés-do-chão, dois andares, sótão e logradouro a tardoz e está dividido em quatro frações autónomas, designadas pelas letras A, B, C e D, aí constando as seguintes composições e permilagens:

Fração A - "Cave, com uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela própria cave e de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e dezassete mil e seiscentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e quarenta do valor total atribuído ao prédio", fração registada em nome dos Autores AA e mulher BB.

Fração B - "Rés-do-chão, com uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela escada comum através da arrecadação e ainda pelo n° 71 de polícia e de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e dezassete mil e seiscentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e quarenta do valor total atribuído ao prédio", fração atualmente registada a favor de DD e marido HH.

Fração C - "Primeiro andar, com o uso exclusivo de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e vinte e sete mil e quatrocentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e sessenta do valor total atribuído ao prédio", fração registada a favor de EE.

Fração D - "Segundo andar, com extensão para o sótão, com o uso exclusivo de uma arrecadação na subcave, identificada com a letra da fração - a esta fração atribuem o valor de cento e vinte e sete mil e quatrocentos euros, a que corresponde a permilagem de duzentos e sessenta do valor total atribuído ao prédio", fração registada a favor de CC.

3) Consta, ainda, do título da propriedade horizontal: "PARTES COMUNS - As discriminadas no artigo 1421.º do Código Civil".

4) Ao título da propriedade horizontal subjazeu o "Auto de Vistoria" municipal de 23.09.2008, homologado por despacho do seguinte dia 30, proferido pela Senhora Diretora do Departamento de Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Lisboa no âmbito do Proc.º nº 636/POL/2008, exarando-se nesse "Auto":

«COMPOSIÇÃO:

FRACÇÕES AUTÓNOMAS:

Pelo n.º 73 da Rua 1, temos:

Uma (1) utilização de uso habitacional, com seis divisões assoalhadas com extensão para o sótão (2o andar).

Uma (1) utilização de uso habitacional, com seis divisões assoalhadas (1º andar).

Duas (2) utilizações de uso habitacional, com seis divisões assoalhadas e uso exclusivo de uma parcela de logradouro (r/c e cave).

PARTES COMUNS:

As discriminadas no artigo 1421º do Código Civil, devendo constar entre elas quatro arrecadações na sub-cave.».

5) Na Assembleia de Condóminos realizada em 31/03/2009, a que corresponde a ata nº 1, os então condóminos, encontrando-se todos presentes, assentiram em nomear administradora do condomínio CC.

6) No ponto 1 da ata referida em 5) pode ler-se:

«Ponto 1: Regulamento do condomínio

Os condóminos acordaram, por unanimidade, que o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é daqui em diante uma parte comum do prédio, senda que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes.».

7) À data da instauração da ação, todos os condóminos tinham na sua posse uma chave do portão que abre para corredor lateral a que se alude em 6).

8) Na Assembleia realizada em 17/11/2016, a que corresponde a ata n.º 13, os condóminos, encontrando-se uma vez mais todos presentes, deliberaram aprovar por unanimidade o Regulamento do Condomínio, este que exara no seu Ponto 3º - “Partes Comuns”: ‘São partes comuns deste prédio: a. Solo, alicerces, pilares, paredes-mestras, muros periféricos e todos os elementos da estrutura do prédio; b. Telhados de cobertura; c. Entrada do prédio, escadas e patamares de acesso aos pisos e ao telhado; d. Instalações gerais (ramais coletivos) de abastecimento de água, esgotos domésticos, drenagem pluvial, energia elétrica, telecomunicações, gás, campainhas/intercomunicadores e iluminação das partes comuns; e. O patamar, a escada e o corredor lateral de acesso aos quintais.

«ANEXO I

Identificação das frações

FraçãoAndarValor

Relativo

ACave24 %

BR/C24 %

C1º24%

D2º28%

Total100%»

9) Na assembleia a que se alude em 8), os então condóminos deliberaram alterar o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem do valor total do prédio, exarando no Anexo I do Regulamento do Condomínio:

10) As deliberações tomadas nas Assembleias de 31/03/2009 e 17/11/2016 (atas n.ºs 1 e 13, respetivamente) não foram formalizadas por meio de escritura pública ou de documento autenticado.

11) O acesso às infraestruturas de esgotos do prédio é feito pelo corredor lateral com entrada pelo número 71 de polícia.

12) Os estendais de todas as frações localizam-se na fachada do prédio sob o corredor a que se alude em 11).

13) Pode ler-se na ata n.º 11, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 06.10.2016, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

«Sobre a abertura da janela, e afirmando a sua compreensão sobre as vantagens para a iluminação da fração da Cave, a CC afirmou que vai prejudicar as outros condóminos porque vai impedir o prolongamento do patim de entrada no corredor lateral exterior, para arrumação de bicicletas, que é um desejo muitas vezes afirmado, dos condóminos do R/C e do 2º andar; afirmou que pode até chegar a acordo relativamente a esta abertura se todos os condóminos estiverem também dispostos a colaborar na resolução deste problema de arrumação de bicicletas. O condómino EE lembrou ainda que esse patim seria o lugar ideal para os contentores de lixo, que serão 3 quando se der início à separação de lixos por prédio, outro problema a ser resolvido conjuntamente.».

14) Pode ler-se na ata n.º 12, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 26.10.2016, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

«Passando à análise da proposta de alterações da fração A. o condómino AA apresentou o projeto em anexo, que inclui a nova janela, o prolongamento do patim da entrada para o corredor lateral, para arrumação dos contentores de lixo, e a inclusão de uma calha na escada e um local por baixo do patim para arrumação de bicicletas. Todos os condóminos se manifestaram de acordo com o global da proposta, embora tivessem levantado algumas dúvidas quanto às medidas reais, que ficaram de ser retificadas pelo arquiteto II, responsável pelo projeto.».

15) Pode ler-se na ata n.º 19, referente à Assembleia de Condomínio realizada em 21.02.2021, na qual compareceram todos os então condóminos, o seguinte:

«O condómino XYZ, do R/C, informou que vai vender a casa e que tem um candidato a comprador que gostaria de construir uma escada de acesso ao jardim, a partir da cozinha, como já existiu no projeto inicial, e que pediu para saber se condomínio aprovaria tal obra. Todos os outros condóminos afirmaram não ver qualquer impedimento, desde que o projeto seja aprovado e licenciado pela Câmara Municipal de Lisboa, tal como é exigido por lei. O potencial comprador foi informado do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim.».

16) Nas atas n.ºs 17 e 20, referentes às Assembleias Gerais realizadas a 20/02/2020 e 02/04/2021, encontra-se referência a que as despesas para com o logradouro são da responsabilidade do proprietário da Fração B.

17) Os Autores e o condómino EE requereram a 06/08/2021 a notificação judicial avulsa da então administradora CC, a qual foi citada a 24/08/2021, aí se podendo ler:

«Fica notificada CC, na sua qualidade de administradora do condomínio da Rua 1, de que deve, no prazo de dois meses contados da data da presente notificação, outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o documento particular a que se refere o art.º 1419.º, nº 1, do Código Civil, por forma a modificar o título da propriedade horizontal do identificado imóvel de acordo com as deliberações unanimemente tomadas pelos condóminos:

a) nas assembleias de trinta e um de março de dois mil e nove e de dezassete de novembro de dois mil e dezasseis, no sentido de que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é parte comum”.

b) na mesma assembleia de dezassete de novembro de dois mil e dezasseis, no sentido de alterar a permilagem de cada fração nos termos seguintes: “Fração A – Cave – 24%; Fração B – R/C – 24%; Fração C – 1º andar – 24%; Fração C – 2º andar – 28%; Total – 100%.».

18) CC não deu sequência ao pedido na notificação judicial avulsa referida em 17).

19) Conforme AP. 3286 de 03/11/2021, DD e HH adquiriram a FF a fração B, correspondente ao r/c, com a seguinte descrição "rés-do-chão, com uma arrecadação na subcave, identificada pela letra B - tem direito o uso exclusivo de uma parcela do logradouro, com acesso pela escada comum através da arrecadação e ainda pelo nº 71 de polícia - Habitação".

19) ’: a condómina DD foi informada do acordo existente entre condóminos acerca do uso coletivo do corredor lateral do jardim.

20) Na Assembleia Extraordinária de Condóminos que teve lugar em 24/01/2022, a que corresponde a ata n.º 21, foi nomeado como administrador o Autor AA, aí se podendo ler:

«4- Escolha de administrador/a para 2022

O condómino AA, proprietário da fração A, ofereceu-se para ser o próximo administrador, o que foi aceite pelos restantes condóminos.».

21) Na Assembleia Extraordinária de Condóminos que teve lugar em 24/01/2022, a que corresponde a ata nº 21, ficou plasmado:

«2- Revisão do regulamento do condomínio, dada a mudança de condóminos

Foi constatada a necessidade de alteração do Artigo 1º, ponto 3, com a introdução de legislação recente, nomeadamente a Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro.

A administradora CC propôs ainda a seguinte alteração ao artigo 3º, alínea e) "O patamar que tem acesso pelo portão lateral", uma vez que, de acordo com título constitutivo de propriedade horizontal e pela recente escritura de alienação, o corredor lateral pertence à fração B e o acordo que tinha levado a considerá-lo propriedade comum tinha sido feito pelo proprietário á data da constituição do condomínio, nunca tendo sido decidido alterar o título constitutivo da propriedade horizontal. Neste ponto, não houve concordância, e por isso a alteração foi colocada à votação, sendo o resultado de 12 votos contra a alteração e 13 a favor. Como não houve maioria qualificada, conforme estipulado no artigo 18º do Regulamento, a alteração não foi aprovada,

Foi ainda alterado o Anexo 2. ao Regulamento - identificação e contactos dos condóminos - com a introdução dos nomes e contactos dos novos proprietários do R/C.».

22) Na Assembleia Extraordinária de Condóminos que teve lugar em 24/01/2022, e em que o Autor foi nomeado como administrador de condomínio, não consta como ponto de trabalhos a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

23) Não foi convocada qualquer assembleia especial para deliberar sobre a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

24) Nomeado Administrador, em data não concretamente apurada, mas antes de 12/05/2022, o Autor AA diligenciou junto do Cartório da Exm.ª Senhora Notária Dr.ª ... por modo a outorgar escritura pública de modificação do título constitutivo de propriedade horizontal quanto ao registo do corredor lateral de acesso, com entrada pelo nº 71 de polícia, como parte comum do prédio, e quanto à alteração do valor relativo de cada fração, expresso em percentagem do valor total do prédio.

25) O Autor não informou os condóminos do/os requerimento/s que apresentou à Notária Sra. Dra. ... ou das comunicações trocadas entre ambos, via correio eletrónico ou outra via.

26) Nomeado Administrador, o Autor AA deu início ao projeto n.º 539/POL/2022, junto da Camara Municipal de Lisboa, requerendo a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio.

27) Desde a data da aquisição da fração do r/c, pelos novos proprietários DD e HH, registada em 03/11/2021, até 29 de agosto de 2022, não há registo de qualquer reclamação/intenção de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal.

28) Por email de 29.08.2022, data em que o rés-do-chão do prédio havia sido já vendido a DD e marido HH, o Autor AA comunicou o seguinte aos condóminos:

«Caros Condóminos

No seguimento do pedido de registo da alteração da Propriedade Horizontal venho enviar cópia da notificação Municipal recebida.».

29) Na sequência do email referido em 28), no dia 30/08/2022 a condómina DD remeteu uma mensagem ao Autor com o seguinte conteúdo:

«Boa tarde AA,

Não tínhamos conhecimento desse processo, nem estamos de acordo com o mesmo, e já informamos o serviço da CML,

Cumprimentos,

DD».

30) As condóminas CC e DD convocaram uma Assembleia Extraordinária de Condóminos para o dia 26.09.2022, indicando como ordem de trabalhos o seguinte ponto único:

«1. Análise do comportamento do atual administrador e a sua destituição de funções, dado o seu incumprimento do ponto 3 do artigo 12º do regulamento interno deste condomínio, que estipula que o administrador tem de dar sempre conhecimento aos condóminos de qualquer questão relevante para o condomínio, o que não foi cumprido e com potenciais graves prejuízos para o mesmo - visto que o atual administrador iniciou, por sua iniciativa, um processo de alteração da propriedade horizontal do prédio junto da CML, sem ter dado conhecimento prévio aos restantes condóminos, e não tendo a autorização, nem a concórdia dos mesmos.».

31) Na sequência do referido em 30), realizou-se no dia 26/09/2022 uma Assembleia Geral Extraordinária que deliberou destituir de administrador do condomínio o Autor AA, aí se podendo ler:

«Em seguida, passou-se à votação da proposta de destituição do atual administrador, AA. Votaram contra os condóminos AA e EE, com um total de 12 votos, e a favor os condóminos DD, HH e CC, com um total de 13 votos, conforme o regulamento, tendo o administrador sido destituído do seu cargo.

No seguimento, a condómina DD propôs que a condómina CC assumisse o cargo de administradora até ao fim deste mandato. Votaram a favor os condóminos DD, HH e CC com 13 votos, votou contra o condómino AA, com 6 votos, e absteve-se o condómino EE, pelo que a proposta for aceite.».

32) Na ata n.º 22, referida em 31), os votos atribuídos a cada condómino estão em conformidade com o Anexo II do Regulamento do Condomínio aprovado na Assembleia de Condóminos de 17.11.2016, onde consta que, para efeitos de votação em Assembleia, os condóminos das frações A, B e C têm 6 votos cada, e 7 votos a condómina da fração D, aí se podendo ler:

«ANEXO II

Identificação dos condóminos

FraçãoAnda

rCondóminoNúmero

do VOlQÜResidência HabitualEndereço eletrónico

ACaveAA6Rua 2

BR/CGG6Rua Cidade de Moçâmedes, 265 1º E Lisboa

C1ºEE6No prédio

D2ºCC7Rua 4

*Em representação das Herdeiras de KK, até à realização e registo de partilhas.».

33) Consta da ata n.º 22 referente à Assembleia Geral Extraordinária, realizada a 26.09.2022 o seguinte:

«A condómina DD referiu que:

1) Não houve, em momento nenhum, qualquer decisão de alteração do título constitutivo de propriedade horizontal (TCPH), tal tomo é reconhecido por todos na Ata nº 21, a última que foi realizada, e citou-a: “(…) nunca tendo sido decidido alterar o TCPH”. Acrescentou ainda que na Ata nº 1 apenas se refere, citando o Ponto 1 do Regulamento do Condomínio aprovado nessa ata: "Os condóminos acordaram, por unanimidade, que o corredor lateral do prédio (...) é daqui em diante uma parte comum do prédio, sendo que o administrador entregará uma chave do portão a cada um dos condóminos e habitantes.”.

Sublinhou que se torna evidente a inexistência de qualquer menção a uma eventual decisão de alteração do TCPH, em toda a restante Ata nº 1, e na Ata nº 13, ou qualquer outra, e que só se pode encontrar referência a esta intenção na Ata nº 20 (de 2020), por parte do condómino AA, e citou-a: "O AA informou que considera necessário que o corredor lateral seja registado como parte comum.” Acrescentou que essa intenção recebeu a oposição imediata do então proprietário da fração B, não havendo, portanto, qualquer unanimidade, e nada tendo sido decidido, como é do conhecimento do atual administrador, e de todos.

2) Nunca os condóminos foram avisados de que haveria um processo, desencadeado pelo atual administrador, de pedido de alteração do TCPH, exceto quando este enviou a notificação da CML - e adiantou que os mesmos tomaram conhecimento do pedido de alteração do TCPH apenas quando isso se tornou indispensável para a prossecução desse mesmo processo (informar da data da vistoria). Acrescentou que foram omitidos até ao momento presente, do conhecimento dos condóminos, todas as ações prévias do administrador; a data de entrada na CML do processo de alteração do TCPH, a natureza das alterações propostas, os seus elementos constituintes, e a sua própria existência.

A condómina CC afirmou que o administrador desencadeou um processo sabendo que a maioria dos condóminos não estava de acordo com ele, conforme está expresso na ata número 21; e ainda que nunca a assembleia de condóminos tinha mandatado qualquer administrador para alterar o TCPH.

Relativamente ao acordo entre os condóminos iniciais do prédio celebrado em 2009, a condómina DD referiu que, desde essa data, houve alteração de proprietários, sendo que os atuais não revalidaram esse acordo na reunião de janeiro de 2022 e, pelo contrário, se manifestaram contra. Sublinhou que o atual administrador sabia que ia contra a vontade dos atuais proprietários e, ainda assim, avançou com o processo.».

34) O Réu, na pessoa da sua Administradora, apresentou junto da Câmara Municipal de Lisboa um requerimento datado de 24/10/2022, onde se pode ler:

«Devido ao processo 539/POU2022 o seu requerente e ex-administrador deste condomínio foi destituído por ter feito uma utilização abusiva do seu cargo, e eu fui eleita como a nova administradora (ver Anexo I - Ata 22)

Tomei conhecimento, apenas através do cartório notarial onde está arquivada a escritura da propriedade horizontal (PH), da V/ notificação de 23-09-2022 e questiono a V/ referência ao processo 1276/1911, relativo aos planos de construção originais do prèdio (assinados pelo meu bisavô), quando há um processo em data posterior (2008) e atualmente em vigor, do qual junto a Memória Descritiva (Anexo II) e Plantas Anexas (Anexo III) ao Pedido de PH (processo 636/POL/2008), aprovadas peto V/ Serviço, que identificam de forma inequívoca a Entrada pelo nº 71 e respetiva passagem lateral como afetas à fração B / Rés-do-Chão. Por conseguinte, venho requerer:

1- a atualização do processo, com a junção dos elementos anexos.

2- a reformulação da conclusão da V/ Notificação de 23/09/2022, e que seja dado conhecimento do seu novo teor ao Cartório Notarial.».

35) Com o requerimento a que se alude em 34), o Réu entregou, nomeadamente, a memória descritiva e plantas anexas que serviram de base para a aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa, no âmbito do Processo 636/POL/2008, que aprovou a constituição da propriedade horizontal do prédio, que se encontra em vigor.

36) Em 23/02/2022, o Eng.º da Divisão de Licenciamento Urbanístico do Departamento de Licenciamento Urbanístico da Direção Municipal e Urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa propôs o arquivamento do projeto descrito em 26), entendendo que o pedido formulado pelo Autor e aí referido, não consubstanciava qualquer alteração ao projeto referido em 4), podendo ler-se nessa proposta de arquivamento:

«Este edifício foi objeto de vistoria para eleitos da sua constituição em regime de propriedade horizontal em 23 de setembro de 2008, tendo sido elaborado auto de vistoria favorável para o efeito, de acordo com o que consta no processo 636/POL/2008.

Neste auto, é descrito a existência de um logradouro ao nível da sub-cave, encontrando-se dividido em duas parcelas de uso exclusivo das habitações do R/C e da cave, em que a parcela afeta ao R/C tem acesso pela escada comum através de uma arrecadação e ainda polo nº 71 da Rua 1 e a parcela afeta à habitação da cave, tem acesso exclusivo por essa mesma habitação. Esta descrição encontra-se de acordo com com o projeto aprovado através do processo 172/OB/1997.».

E ainda:

«Desta forma, tendo em conta os últimos elementos apresentados, a realização de vistoria, em nada iria alterar ao que foi escrito no auto de vistoria que consta no processo 636/POL/2008, sendo assim o presente pedido inútil para o efeito pretendido.».

37) Após ter sido elaborada a 22/09/2022 Informação Técnica pela Área Histórica da Divisão de Licenciamento do Departamento de Licenciamento Urbanístico da Câmara Municipal de Lisboa, mediante despacho proferido a 23/09/2022, a Chefe de Divisão manifestou a sua concordância com a mesma, aí se podendo ler:

«Assim, julga-se que, efetivamente, o p.p. não se consubstancia em nenhum pedido de alteração em virtude do que é mencionado como pedido de alteração ser o que, efetivamente, o que se encontra aprovado no último projeto.».

E ainda:

«Face ao exposto, a revogação do despacho de deferimento do pedido de vistoria, a extinção do presente pedido por inutilidade superveniente ao abrigo do artº 95 do CPA e o seu posterior arquivo.».

38) Os Autores aceitaram todas as votações das Assembleias Gerais anteriores a 26/09/2022 como válidas, inclusivamente as que aprovaram o Regulamento e que a fração D tenha mais encargos desde 2016, não contestando o acordo sobre o número de votos de cada fração e, consequentemente, o resultado das votações.

39) O corredor lateral não tem qualquer divisória física do logradouro que é de uso exclusivo do R/C.

Factos não provados:

a) Todos os condóminos têm na sua posse uma chave do portão que abre para o corredor lateral.

b) O Autor não colocou na drive do condomínio o/os requerimento/s que apresentou à Notária Sra. Dra. ... ou as comunicações trocadas entre ambos, via correio eletrónico ou outra via.

Da subsunção dos factos ao Direito:

Por via da presente lide, pretendem os Recorrentes que seja judicialmente decretada a obrigação de a administração do condomínio proceder, no prazo de sessenta dias contados do trânsito em julgado da decisão final a proferir na presente ação, à formalização, por escritura pública, das deliberações de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal tomadas nas assembleias de condóminos de 31 de março de 2009 e de 17 de novembro de 2016, no sentido de ficar exarado nesse título que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é parte comum”, e que a permilagem de cada fração passa a ser de 24% a da fração A – cave, de 24% a da fração B – r/c, de 24% a da fração C – 1.º andar, e de 28% a da fração D – 2.º andar.

O dissenso das partes assenta no seguinte: enquanto que os Recorrentes defendem a natureza comum do corredor lateral do prédio sito na Rua 1, o Recorrido considera que aquela parte integra em exclusivo a fração B, correspondente ao rés-do-chão.

Para fundamentar a sua pretensão, os Recorrentes consideram que foi deliberado por unanimidade em assembleia de condóminos atribuir, daí para a frente, natureza comum ao apontado corredor lateral, tendo sido igualmente deliberada a aprovação de um Regulamento de Condomínio que prevê tal qualificação. Já o Recorrido defende que inexistiu qualquer convocatória para uma assembleia especial de condóminos para deliberar sobre a alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, nem tal deliberação foi tomada. Sem olvidar que o Recorrente tinha perfeita noção da oposição à alteração do título constitutivo da propriedade horizontal plasmada na ata da assembleia de condóminos de 24 de janeiro de 2022. E que o corredor lateral em apreço foi sempre utilizado em exclusivo pelo rés-do-chão, cujo proprietário sempre liquidou o atinente I.M.I.

Sendo assim, a questão desde logo a decidir prende-se com a circunstância de saber se o corredor lateral deve considerar-se parte comum do prédio em que se integra, ou antes ser tido como parte exclusiva da fração B.

Sobre a própria natureza jurídica da propriedade horizontal muito se tem discorrido, sobretudo na doutrina, tendo surgido essencialmente quatro teses: a primeira que defende que a propriedade horizontal é uma propriedade especial, a segunda que a caracteriza como compropriedade, a terceira que a considera como um direito complexo e a quarta que a qualifica como um direito real de gozo a se.

A nosso ver, a propriedade horizontal é um direito especial de gozo. Na verdade e conforme defende LL, na dissertação de mestrado O Regime Jurídico da Propriedade Horizontal e a Usucapião de Partes Comuns (acessível em https://estudogeral.uc.pt/), “a propriedade horizontal é um conjunto, inseparável, de poderes que recaem sobre uma fração autónoma de um edifício e sobre as partes comuns do mesmo, consiste num conjunto coordenado de direitos de propriedade sobre um prédio onde exista um edifício, incidindo cada um de tais direitos isoladamente, sobre uma parte especificada do prédio (uma fração autónoma) e, em concurso com os demais direitos, sobre as partes comuns do prédio.”. E mais à frente: “quando um edifício se constitui em propriedade horizontal existe, em primeira instância, a criação de um novo estatuto desse edifício, ou seja, tal deixa de ser considerado uma coisa unitária para passar a ser visto como uma multiplicidade de coisas – as frações autónomas e as partes comuns – que estão necessariamente ligadas. Deste modo, sobre o prédio constituído em propriedade horizontal passam a incidir direitos reais distintos sobre as frações autónomas e as partes comuns. Isto é, o direito real que incide sobre as frações autónomas, e o direito real que incide sobre as partes comuns são de tal forma indissociáveis, que não podemos falar aqui de dois direitos distintos, mas simplesmente de um novo direito real, um tipo autónomo de direito real de gozo.”.

No mesmo sentido escreve L. P. Moitinho de Almeida (Propriedade Horizontal, Livraria Almedina, Coimbra, 1996, pág. 11) que “a propriedade horizontal é um direito real que combina a propriedade e a compropriedade, fundindo-se tais direitos para constituir uma unidade nova. (…) Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível, não podendo nenhum deles ser alienado separadamente nem sendo lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição (art. 1 420.º).” (em concordância surgem Francisco Rodrigues Pardal e Manuel Baptista Dias da Fonseca, em Da Propriedade Horizontal, Coimbra Editora, Coimbra, 1993, págs. 85 a 100, Rui Vieira Miller, em A Propriedade Horizontal no Código Civil, Livraria Almedina, Coimbra, 1998, págs. 52 a 64, e o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 17 de dezembro de 2019, este consultável em www.dgsi.pt).

Assim, há que ter presente que as frações de que um edifício se compõe podem pertencer a proprietários diversos, desde que em condições de constituírem unidades independentes. Realmente, a propriedade horizontal pressupõe o fracionamento do edifício em unidades independentes (art.º 1414.º do C. Civil), exigindo-se também que as frações sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (art.º 1415.º do mesmo diploma legal). Sendo que a falta de tais requisitos importa a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime de compropriedade (art.º 1416.º do C. Civil).

A propósito, estabelece o art.º 1418.º do C. Civil, sob a epígrafe “Conteúdo do título constitutivo”, que:

1- No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.

2- Além das especificações constantes do número anterior, o título constitutivo pode ainda conter, designadamente:

a) Menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum;

b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das frações autónomas;

c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios emergentes da relação de condomínio.

3- A falta da especificação exigida pelo n.º 1 e a não coincidência entre o fim referido na alínea a) do n.º 2 e o que foi fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

Resulta do preceituado no art.º 1417.º n.º 1 do C. Civil que a propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

Ao invés do que ocorre com as partes do edifício correspondentes às várias frações, por forma a que estas fiquem devidamente individualizadas (sob pena, como vimos, de nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal), da leitura do art.º 1418.º do C. Civil resulta que a lei não exige que o título constitutivo especifique as partes comuns.

Aquela especificação das partes do edifício correspondentes às várias frações permite desde logo não só conhecer a composição de cada uma, mas também distinguir as frações das restantes partes comuns do prédio.

A lei impõe, assim, que o título constitutivo individualize cada uma das frações, dizendo as partes que lhe correspondem e que devem ser, naturalmente, diferentes das partes que correspondem a outras frações.

Sobre a redação do n.º 1 do art.º 1418.º do C. Civil, escrevem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Coimbra Editora, Coimbra, 1984, págs. 410 a 412): “O n.º 1 do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 40 333 mandava já especificar as partes do prédio componentes de cada uma das fracções autónomas. O artigo 1418.º substituiu essa referência pela alusão às partes do edifício correspondentes às várias fracções, no intuito de abranger as quotas das partes comuns do edifício que interessem à individualização do objecto dos direitos de cada condómino.”. Mais à frente, continuam os mesmos autores: “Se alguma ou algumas partes do edifício que a lei presume comuns forem especificadas entre as frações autónomas e lhes for atribuído um valor (assim sucede, a cada passo, com as dependências que no projecto do edifício se destinavam a uso e habitação do porteiro, e com a cave ou subcave que o mesmo projecto afectava a garagens: cfr. o artigo 1421.º n.º 2 als. c) e d)), isso significa que o autor do título quis atribuir-lhes natureza privativa, devendo considerar-se afastada a presunção legal. (…). Trata-se de um dos poucos casos em que aos particulares se permite, através de negócios de conteúdo normativo, fixar o regime dos direitos reais (cfr. o art. 1306.º, n.º 1), o qual deixa, assim, de ser um regime integralmente taxativo.”. E ainda mais adiante: “O título constitutivo do condomínio reveste-se da maior importância para todos aqueles que venham a adquirir a propriedade de frações autónomas. São muito frequentes, na prática, situações como as que seguidamente se descrevem:

a) Na fase de negociação das fracções autónomas de um edifício já construído, em construção ou apenas projectado, mas não submetido ainda ao regime de propriedade horizontal, induzem-se os futuros adquirentes (…) a supor que determinados compartimentos ou espaços – uma cave, as dependências para habitação do porteiro, um sótão, um jardim, um logradouro, etc. – serão comuns e, ulteriormente, o título constitutivo do condomínio descreve esses compartimentos ou espaços como privativos de um ou alguns dos condóminos;

(…)

c) Noutros casos, a desconformidade verifica-se entre o projecto para que foi concedida a licença camarária de construção e o título constitutivo. (…).

Em todos estes casos, prevalece sempre o que resultar do título constitutivo, dada a natureza real do estatuto que nele se contém. A situação jurídica do imóvel, como objecto de um direito real, é definida pelo título de que este direito emerge, e não por qualquer negócio com eficácia meramente obrigacional (caso dos contratos-promessa de compra e venda das fracções autónomas) nem, muito menos, pelo projecto de construção do edifício ainda que aprovado pela administração pública.”.

A referida importância do título constitutivo da propriedade horizontal resulta também dos limites fixados pela lei para a sua modificação. Neste circunspecto, dispõe o art.º 1419.º n.º 1 do C. Civil o seguinte: sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A e do disposto em lei especial, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos. A falta deste acordo de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal quanto a partes comuns pode ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam (n.º 2 do mencionado art.º 1419.º).

Cumpra notar que a redação do atual n.º 2 do art.º 1419.º do C. Civil foi introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro. Ora, como bem refere o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15 de setembro de 2025 (igualmente acessível em www.dgsi.pt), «antes de 2022, já era debatida a questão de saber se era possível o suprimento do consentimento de quem não concordasse com a modificação do título, como se dá conta no ac. desta Relação, de 6.2.2018, Proc. 1075/15.3T8PVZ.P1.

A Lei nº 8/2022, de 10.1, criou um mecanismo facilitador da alteração do título constitutivo, quando tal alteração incide sobre partes comuns. Sendo certo que tal alteração continua a carecer do acordo unânime dos condóminos, passará a ser agora possível que a falta de acordo seja suprida judicialmente. Mas tal só será exequível nas seguintes condições: quando os votos representativos dos condóminos que discordam da modificação sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não interfira com as características das respetivas frações no que concerne às condições de uso, ao valor relativo ou ao fim a que as mesmas se destinem.

Do exposto resulta que, antes de 2022, o título só podia ser modificado com o consentimento de todos os condóminos que iam ao Notário (advogado, solicitador ou Casa Pronta) acompanhados dos cônjuges, se assim o impusesse o regime de bens. Mas o legislador facilitava e admitia que o acordo de todos constasse de ata para que só o administrador tivesse de se deslocar.

Agora, com o suprimento, é claro que os 10 por cento são do valor total. E os “condóminos que nela não consintam” são os que votaram contra, pois o imposto é o acordo de todos, uma vez que vai ser alterado o regime dos direitos reais daqueles condóminos.».

A decisão recorrida baseou-se em jurisprudência anterior à entrada em vigor daquela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro. Daí ter entendido que a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal apenas poderia ser levada a cabo por decisão unânime de todos os condóminos e através de escritura pública ou documento particular autenticado, e não por via de decisão judicial. No entanto, já vimos que esta posição foi ultrapassada pela entretanto ocorrida alteração legislativa.

O Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de dezembro de 2018 (em www.dgsi.pt) vai mais longe, ao defender: “acredita-se que o aparente conflito entre as normas dos artigos 1417.º, n.º 1, e 1419.º, n.º 1, do CC deve ser resolvido por via da interpretação restritiva da segunda. Nesta linha de raciocínio, as exigências impostas por ela valerão in totum mas somente para as hipóteses em que a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal é feita por negócio jurídico. Quando esteja em causa, ao abrigo da primeira norma, uma das demais fontes de constituição/modificação da propriedade horizontal (usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial), deverá entender-se que a norma não é aplicável.

A letra da lei autoriza, aliás, esta interpretação, não resultando dela, em rigor, que o título constitutivo só possa ser modificado naqueles termos.

Atentando, depois, na ratio do artigo 1419.º, n.º 1, do CC, facilmente se percebe que aquilo que o legislador pretendeu assegurar através das exigências de (certa) solenidade e da unanimidade foi que as modificações do título constitutivo sejam tanto quanto possível ponderadas e conciliadoras dos interesses, porventura conflituantes, de todos os condóminos, impedindo-as sempre que sejam sem ou contra o voto de algum dos condóminos. A utilidade do preceito reduz-se, assim, às modificações que sejam levadas a cabo no âmbito da liberdade negocial, inexistindo (este) motivo para que se estenda às restantes.” (em igual sentido veja-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 18/2025, publicado no Diário da República, Série I, de 23 de dezembro de 2025).

Depois, escreve-se pertinentemente no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de outubro de 2019 (acessível em www.dgsi.pt), que «a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal está sujeita a registo nos termos previstos na alínea b) do n.º 1 do art.º 2.º, do CRgP, pelo que nos termos dessa disposição legal, e do disposto no artigo 5.º, n.º 1, do mesmo Código, a modificação do título só produz efeitos contra terceiros depois da data do respectivo registo. Ou seja, a eficácia erga omnes do título constitutivo da propriedade horizontal está dependente do registo, sob pena de o mesmo produzir efeitos apenas entre as partes ou seus herdeiros nos termos do disposto no art.º 4.º, n.º 1, do mesmo Código.

Neste sentido, já se pronunciou este Supremo Tribunal em Acórdão de 19/02/1998 (BMJ n.º 474, págs. 467 e segs.), em que se sustentou que “o estatuto contido no título constitutivo da propriedade horizontal goza de eficácia erga omnes, dada a sua natureza real, desde que conste do registo”. No mesmo sentido, vejam-se os acórdãos do STJ de 15-10-2009, Revista n.º 2620/06.0TJPRT.S1 e de 14-02-2008, Revista n.º 29/08, ambos acima já citados.

No mesmo sentido, a propósito da inoponibilidade a terceiros do título constitutivo da propriedade horizontal não registado, se pronunciaram Pires de Lima e Antunes Varela, defendendo que: “A falta de registo, além de impedir, nos termos do artigo 76.º do Código do Notariado, a realização das escrituras de alienação ou oneração das fracções autónomas, torna o acto de constituição do condomínio inoponível a terceiros. Esta inoponibilidade pode operar, por exemplo, na hipótese seguinte, se as fracções estiverem arrendadas e o prédio for vendido como um todo unitário (isto é, como se não estivesse constituída a propriedade horizontal), os arrendatários, se quiserem preferir, terão de o fazer, em relação a todo o imóvel. A nenhum deles será lícito limitar a preferência à fracção de que é locatário, pois o comprador pode opor-se ao exercício de direitos que pressuponham a existência do condomínio”.

Também Aragão Seia, a propósito do regulamento do condomínio, apesar deste não ter de constar necessariamente do título constitutivo, defende que “se constar do título constitutivo, e a este for submetido a registo predial, passa a ser oponível a terceiros –artigos 2.º, n.º 1, alínea a) e 5.º, n.º 1, do CRP. Caso o título não tenha sido registado o regulamento pode ser invocado entra as próprias partes ou seus herdeiros – n.º 1 do artigo 4.º.”.

Em suma, apesar do sistema registal português, desde o Código Civil de Seabra, ser declarativo, pois constitutivo de direitos é o contrato, o registo assume-se como condição de eficácia do acto relativamente a terceiros, nos termos do artigo 5.º, n.º 1, do CRgP.».

Feitos aqueles considerandos teoréticos, subsumamos os mesmos aos factos acima selecionados.

Relembremos que o que se pretende por via da presente lide é o reconhecimento da obrigatoriedade de a administração do condomínio proceder, no prazo de sessenta dias contado do trânsito em julgado da decisão final a proferir na presente ação, à formalização, por escritura pública, das deliberações de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal tomadas nas assembleias de condóminos de 31 de março de 2009 e de 17 de novembro de 2016, no sentido de ficar exarado nesse título que “o corredor lateral do prédio, de acesso aos quintais e com acesso pela rua, é parte comum”, e que a permilagem de cada fração passou a ser de 24% a da Fração A – Cave, de 24% a da Fração B – R/C , de 24% a da Fração C – 1º andar e de 28% a da Fração D – 2º andar.

Antes de mais, diremos que o regime instituído pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, apenas entrou em vigor no dia 10 de março de 2022, com exceção da alteração que a mesma introduziu ao art.º 1437.º do C. Civil (cfr. o respetivo art.º 9.º). Acrescentando que a lei só dispõe para o futuro, mesmo quando estejam em causa as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos (art.º 12.º n.ºs 1 e 2 do C. Civil).

Não obstante, no regime pretérito ao instituído por aquela Lei havia dúvidas quanto à circunstância de saber se o Código Civil permita, ou não, relativamente às partes comuns, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal através do suprimento dos condóminos discordantes (v.g., no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de junho de 1991 decidiu-se que a falta de acordo não pode ser suprida por decisão judicial, e no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 5 de março de 1992 entendeu-se que na falta de acordo de todos os condóminos o título constitutivo da propriedade horizontal só judicialmente pode ser alterado).

Uma vez que aquela nova redação do n.º 2 do art.º 1419.º do C. Civil veio esclarecer a apontada dúvida, consideramos que a alteração ali introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, constitui uma lei interpretativa que se integra na lei interpretada. Ou seja, a nova lei retroage os seus efeitos até à data da entrada em vigor da lei antiga.

O que tem como consequência que, apesar das deliberações da assembleia de condóminos que se pretendem “executar” serem ambas anteriores ao início de produção de efeitos da Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, o suprimento do consentimento dos condóminos para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal pode ser feito, quanto às partes comuns, por via judicial, posto que sejam satisfeitos os requisitos a que alude o art.º 1419.º n.º 2 do C. Civil.

Noutro prisma, as deliberações da assembleia de condóminos estão sujeitas às regras da interpretação dos negócios jurídicos, ou seja, valem com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (art.º 236.º n.º 1 do C. Civil). Se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida (n.º 2 do mesmo normativo legal).

Lidas as deliberações tomadas nas assembleias de condóminos realizadas em 31 de março de 2009 e em 17 de novembro de 2016, das mesmas extrai-se que o que os condóminos acordaram foi aprovar o Regulamento do Condomínio (do qual ficou a constar como parte comum o corredor lateral do prédio de acesso aos quintais e com acesso pela rua), nada tendo sido deliberado quanto a promover e concretizar qualquer alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. Não nos podemos esquecer que, naquelas datas, todos os condóminos eram familiares entre si, o que justifica a desnecessidade de deliberarem sobre a modificação daquele título constitutivo. De qualquer forma, não se provou que fosse vontade dos condóminos implementar aquela modificação.

Realce-se também que o referenciado Regulamento do Condomínio nunca foi parte integrante do título constitutivo da propriedade horizontal. Nem tinha obrigatoriamente de o ser, atento o disposto no art.º 1429.º-A n.º 1 do C. Civil.

Sendo as coisas assim, não tendo sequer ocorrido deliberação que tenha aprovado a alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal – o silêncio, conforme resulta do preceituado no art.º 218.º do C. Civil, não pode valer aqui como declaração negocial –, nem sido convocada qualquer assembleia de condóminos extraordinária para o efeito, não é possível suprir judicialmente o consentimento dos condóminos que o não deram.

Importa no entanto questionar, no seguimento das preditas considerações jurídicas, se estaremos face a uma qualquer outra forma de modificação do título constitutivo da propriedade horizontal que não exija o consenso de todos os condóminos, a saber: sentença que declare o usucapião ou que tenha sido proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário (cfr. o n.º 1 do art.º 1417 do C. Civil). A resposta àquela pergunta, vista a matéria factual considerada assente, só pode ser negativa. Ou seja, analisados conjuntamente o pedido e a causa de pedir, conclui-se que o primeiro alicerça-se num alegado incumprimento de uma deliberação (inexistente) da assembleia de condóminos quanto à desafetação de um determinado espaço físico da esfera de uma fração autónoma e a sua afetação às zonas comuns.

Ainda que se considerasse ter existido uma deliberação expressa no sentido de concretizar uma alteração do título constitutivo da propriedade formalizado por escritura pública de 9 de dezembro de 2008, resulta deste que a fração B, correspondente ao rés-do-chão, integra o uso exclusivo de uma parcela de logradouro, com acesso pela escada comum através da arrecadação e ainda pelo n.º 71 de polícia, que é precisamente o referenciado corredor lateral. O mesmo transparecendo do registo predial, conforme AP.3286, de 3 de novembro de 2021.

Como vimos supra, à partida a alteração daquele título só pode ser levada a cabo por todos os condóminos (art.º 1419.º n.º 1 do C. Civil), unanimidade que não foi possível alcançar na situação sub judice, atenta a posição de discordância manifestada pelos condóminos DD e marido, HH, desde logo expressa no email de 30 de agosto de 2022 e na ata da assembleia de condóminos extraordinária de 26 de setembro de 2022.

Quanto àquele último aspeto, as deliberações tomadas nas assembleias de condóminos de 31 de março de 2009 e de 17 de novembro de 2016, no sentido de se passar a considerar parte comum o corredor lateral de acesso aos quintais, são inoponíveis aos condóminos DD e marido, HH, os quais apenas registaram a aquisição da fração B em 3 de novembro de 2021. E tal, porquanto aquela mudança não foi objeto de alteração do título constitutivo da propriedade horizontal e, consequentemente, não foi sujeita a registo predial. Sendo indiferente que aqueles tivessem conhecimento (quando?) das ditas deliberações. Com a agravante de que nelas não tomaram parte.

De qualquer forma, não estão preenchidos os requisitos cumulativos a que se refere o n.º 2 do art.º 1419.º do C. Civil, uma vez que a pretendida alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, dizendo respeito a parte comum, iria afetar as condições de uso e o valor relativo da fração B.

Realmente, a querida alteração teria de implicar necessariamente uma mudança da permilagem, subvertendo o peso das votações e quotas dos condóminos. Não é uma alteração simples do título constitutivo, mas antes uma diminuição da área da propriedade de um condómino em benefício de todos os outros, com alteração também ao nível dos documentos matriciais do imóvel e das frações.

Esgrimem os Recorrentes com o argumento segundo o qual o referido corredor, aquando das deliberações de 31 de março de 2009 e de 17 de novembro de 2016, já era uma parte comum. Esta afirmação é frontalmente contrariada, quer pelo teor do título constitutivo da propriedade horizontal de 9 de dezembro de 2008, quer pelo registo predial relativo à fração B.

Em jeito de conclusão, acompanhamos aqui de perto a posição assumida no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de novembro de 2019 (consultável em www.dgsi.pt), na parte em que nele se refere que “o regime jurídico de um edifício constituído em pro­priedade horizontal é regulado por diversas fontes.

Em primeiro o fixado pela lei (o legislador fixa um conjunto de normas inderrogáveis pelos particulares);

Em segundo, pelo título constitutivo da propriedade horizontal;

Em terceiro pelo regulamento do condomínio e

Em quarto pelas deliberações da assembleia de condóminos.”.

Atento o que se deixou ínsito, improcede o recurso interposto, devendo ser confirmada a sentença recorrida.

Os Apelantes, por terem ficado vencidos, são responsáveis pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).

IV. DECISÃO:

Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em:

i. Julgar parcialmente procedente o recurso da matéria de facto, nos termos supra explanados;

ii. Julgar improcedente o recurso quanto à matéria de direito, mantendo a sentença que julgou a ação improcedente, absolvendo o R. do pedido.

Custas pelos Apelantes.

Lisboa, 08-01-2026,

João Severino

Laurinda Gemas

Pedro Martin Martins