Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I- “A”, Advogado em causa própria, propôs em 27/2/2006, acção declarativa de condenação com forma de processo sumário, contra “B”, pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento relativo à loja nº 18 - A do prédio sito na Rua Dr. ..., n.9s ... a ... - F, inscrito na matriz sob o artigo ...º da freguesia de ..., e que, em consequência, seja decretado o despejo do locado com a entrega do mesmo ao A., livre e devoluto de pessoas e bens.
Alegou que aquela loja, tendo sido dada de arrendamento para o exercício da indústria de restauração, foi mantida encerrada por mais de um ano, apenas servindo, ocasionalmente, como despensa de um outro restaurante com entrada pela Avenida
O R. contestou invocando a caducidade do direito de acção, na medida em que, desde o falecimento do seu pai, em 1973, a sua mãe encerrou o bar e passou a utilizá-lo como armazém de apoio ao restaurante «O “C”», tudo com conhecimento do senhorio. Invoca ainda o R. que tal utilização ainda hoje se mantém, com arrecadação de bebidas e outros artigos destinados ao restaurante já identificado, concluindo pela sua absolvição do pedido.
Foi realizada audiência preliminar, na qual foi seleccionada a matéria de facto.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença em que se julgou a acção improcedente, absolvendo o R. do pedido.
II- Do assim decidido, apelou o A. que concluiu as respectivas alegações, nos seguintes termos:
1- A sentença é nula quando o Juiz deixa de se pronunciar sobre questões que devesse conhecer, ou tome conhecimento das que não devia, nos termos do art 668º/4 do CPC.
2- Ora o Juiz não fez uma análise da escritura de compra e venda do prédio pelo autor, olvidando completamente nome, residência, senhorio anterior, Eng. “D”, residente em ..., pois se tal tivesse acontecido, não podia sequer supor que tivesse conhecimento da violação de contrato de arrendamento pelos antecessores do R. e por ele.
3- Não viu, como confessa na sentença, o contrato de arrendamento que se encontra a fls. 30, 31, 31 a 33, apenas, como refere, viu o enxerto de fls
4- Se tivesse lido o contrato de arrendamento teria detectado que o fim do arrendado era bem "A loja arrendada destina-se a restaurante e a qualquer outro ramo de comércio ou indústria, com excepção do de oficina ou casa funerária".
5- Ora, o Mº Juiz substituiu, por lapso material, a palavra restaurante por restauração.
6- Teria detectado o erro ou lapso da alínea E) da matéria assente.
7- O Juiz, sem qualquer razão aparente, substituiu-se à parte na prova dos factos enunciados nos quesitos 16º e 20º, impondo uma resposta, com a invocação de presunções judiciais.
8- São factos enunciados pelo R. e a ele competia o ónus da prova.
9- Não tendo o réu feito qualquer prova sobre aqueles factos, não podia o M° Juiz admitir ou presumir a sua existência, substituindo-se à parte na prova dos mesmos, violando gravemente, entre outros, o art 342° do C.C.
10- O Juiz não podia fazer a análise crítica do que não existiu - omissão absoluta de fundamentação quanto aos quesitos 16° e 20º - violando, entre outros, os artigos 396º do C.C. e 3º, 655º, 664º e 668º/1 al c) do C.P.C. e, ainda, os artigos 203º e 204º da C.R.
11- As respostas aos quesitos 16° e 20° têm de ser "não provados".
12- O conhecimento do quesito 20° é indispensável para o locador saber da violação do contrato de arrendamento e pedir judicialmente a sua resolução - artigos 64º do RAU e 1085° do C.C.
13- A acta da audiência e julgamento é falsa, quando refere factos que não aconteceram em audiência de julgamento, como por exemplo: a) Não é verdade que a testemunha “E” tenha dito ser funcionário do autor; b) Não é verdade que a testemunha, “F” tenha dito ter sido funcionário do "armazém" em causa; c) Não é verdade que a testemunha “G” tenha dito que tinha uma loja ao lado do "armazém" em causa.
14- Todas as testemunhas afastaram o conceito de armazém, mesmo na terminologia popular, com excepção do Mº Juiz, do uso actual dado à loja.
15- As testemunhas fizeram prova bastante para uma resposta positiva ao quesito 7°, sobre ele responderam as testemunhas: “E”, “H” e “I”.
16- As mesmas testemunhas depuseram sobre o facto quesitado sob o nº 8 que tem de ter resposta positiva.
17- A vontade das partes ao darem ao locado o destino de restaurante ou de qualquer outro ramo de comércio ou indústria pretendiam que o fim fosse restaurante e sucedâneamente um estabelecimento comercial ou industrial aberto ao público, de outra forma teriam utilizado outra terminologia.
18- 0 estabelecimento comercial de restaurante-bar existente foi fechado unilateralmente pelo inquilino alterando culposamente o fim do arrendado.
19- Com tal atitude o inquilino prejudicou e prejudica o senhorio, não só no aspecto patrimonial, quanto à renda, mas também quanto à valorização da loja.
20- Prejudica ainda o imóvel ao permitir sua deterioração, pelo não uso, com a acumulação de lixo, parasitas e maus cheiros.
21- Prejudica e sai frustrada a função social e económica da loja.
22- Prejudica, igualmente, a própria vizinhança.
23- Nos comentários ao art 65° do RAU, no Arrendamento Urbano 2ª edição, anotado, diz Jorge Alberto Aragão Seia: «A acção de resolução caduca se não for proposta dentro de um ano a contar do conhecimento pelo senhorio do facto que lhe serve de fundamento. É que o senhorio não pode propor a acção se desconhecer a verificação do facto, pois que, para ele, è como se não existisse". "A lei exige um conhecimento efectivo por parte do senhorio, não sendo admissível baseá-lo em meras suposições".
24- 0 destino que o inquilino passou a dar à loja constitui violação grave das disposições contratuais.
25- O inquilino transformou o estabelecimento num amontoado de coisas e de lixo, ao longo de todo este tempo, constituindo pela prática um verdadeiro abuso de direito, violando os ditamos da justiça e da boa fé, dos bons costumes ou do fim social ou económico desse direito- 334º CC
26- Sendo o arrendamento um contrato sinalagmático, com obrigações mútuas, art 1031º e 1038º do CC, as partes respondem, cada uma, pelos compromissos assumidos, sendo que a violação por uma das partes das suas obrigações implica, salvo disposição em contrário, a recusa da outra parte de cumprir a sua prestação – art 428º do CC.
27- No caso concreto, a violação, pelo inquilino de uma das suas obrigações a que estava vinculado, por sua culpa exclusiva e grave, utilizando a loja, com o encerramento do estabelecimento, para um fim diferente, implica a lesão do direito de propriedade, das normas contratuais estipuladas pelas partes e o desrespeito pelas normas legais que regulam esta matéria, assistindo ao senhorio o direito à resolução do contrato – art 64º/1 als b) e h) do RAU e 1083º do CC.
28- O senhorio arrendou e o inquilino aceitou, uma loja, para, como estabelecimento, estar aberta ao público.
29- A não apreciação das cláusulas do contrato de arrendamento, onde as partes definiram concretamente a actividade de restaurante, levou erradamente o Mº Juiz a aplicar os artigos 1027° e 1067°.
30- 0 inquilino transformou a loja, num amontoado de coisas e de lixo, ao longo de todo este tempo, constituindo tal prática, grave e continuada, um verdadeiro Abuso de Direito, nos termos do art 334º do C.C.
31- As contratantes, ao convencionarem o destino para restaurante, excluíram outra actividade, uso, ou fim, que não fosse um ramo de comercio ou indústria (com excepção de oficina) contemplados no C. Comercial.
32- As passagens incorrectas da sentença, por o Mº Juiz não ter lido o contrato de arrendamento foram determinantes foram decisivas para a aplicação do direito.
33- A loja permanentemente fechada, com a falta de limpeza acelera a sua deterioração e desvaloriza-a economicamente, com grave prejuízo para o senhorio quer a nível de rendimento, quer a nível patrimonial.
34- As baratas e os maus cheiros incomodam a vizinhança e prejudicam o comércio contíguo.
O R. apresentou contra-alegações pugnando pela manutenção do decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III- O tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
1- O A. é dono e legítimo proprietário do prédio sito na Rua Dr. ..., nº ... a ... F, freguesia de ..., concelho de Lisboa, inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo ...º da freguesia de ... e descrito na ...ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº ... de Livro B-28.
2- Por escritura de 7 de Dezembro de 1964, lavrada a fls. 21 a 22, do Livro C-13, do 3.2 Cartório Notarial de Lisboa, o anterior proprietário do prédio, Sr. “J”, casado, natural da freguesia de ..., concelho de ..., deu de arrendamento a “L”, casado, comerciante, natural da freguesia de ..., Lisboa, a loja do referido prédio urbano com número de polícia ...º A.
3- O arrendamento foi dado pelo prazo de 6 meses, com início no dia 1 de Janeiro de 1965.
4- A loja foi dada de arrendamento para que o inquilino a destinasse à actividade de restauração e a qualquer outro ramo do comércio ou indústria, com excepção do de oficina ou casa funerária.
5- A renda inicial convencionada entre as partes era de 1.100$00, paga no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito.
6- De 1965 até ao falecimento do pai do R., o arrendado funcionou como bar de apoio ao estabelecimento de restauração denominado "Restaurante “C”", sito na Avenida ..., n.º ... - A, em Lisboa.
7- Nesse bar serviam-se bebidas e aperitivos, que às vezes acompanhavam as bebidas servidas (caju, amendoim, amêndoa torrada, etc.).
8- Actualmente a renda é de € 67,00.
9- O referido espaço deixou de servir bebidas ou refeições.
10- O referido bar deixou de estar aberto ao público.
11- Nunca mais ali se serviram bebidas ou refeições.
12- Não existe nenhum sinal distintivo exterior que evidencie qualquer actividade comercial ou industrial que seja exercida naquele local.
13- As refeições eram tomadas no "Restaurante “C”".
14- O bar foi encerrado no ano de 1973.
15- Desde esse período, o bar tem sido utilizado como armazém de apoio ao restaurante mencionado.
16- O que fez com o conhecimento do Senhorio.
17- Tal utilização ocorreu enquanto a mãe do R. geriu o arrendado.
18- E continuou, após o falecimento desta, quando a gerência passou para o R
19- Por outro lado, o R., sua mulher e, na ausência destes, os empregados do "Restaurante “C”", vão ao arrendado buscar bebidas ou arrumar garrafas vazias, sempre que tal se justifica.
20- O A., domiciliado no primeiro andar do prédio onde se situa o arrendado, tem, desde há mais de 20 anos, perfeito conhecimento desta actividade.
IV- Das conclusões das alegações emergem para resolução as seguintes questões, que constituem o objecto do presente recurso:
1- Saber se a sentença recorrida é nula, em função da circunstância de a leitura da mesma revelar que o Exmo Juiz a quo não atentou na escritura de compra e venda do locado, e tão pouco na escritura referente ao contrato de arrendamento;
2- Saber se a sentença recorrida é nula, por omissão da fundamentação das respostas aos arts 16º e 20º, na medida em que as mesmas surgem apenas fundamentadas numa presunção judicial que se mostra inadmissível;
3- Saber se a sentença é nula por constarem da acta de julgamento referências incorrectas no tocante às razões de ciência de algumas testemunhas;
4- Saber se a resposta aos arts 16º e 20º deveria ter sido a de “Não provado”, ao invés de “Provado”, por não ter sido feita prova à matéria dos mesmos;
5- Saber se a resposta aos arts 7º e 8º deveria ter sido a de “Provado”, ao invés de “Não provado”, com base nos depoimentos das testemunhas “E”, “H”, “I” e “F”;
6- Saber se a decisão recorrida aplicou mal o direito aos factos, por dever ter concluído pela verificação da causa de resolução prevista na al h) do art 64º do RAU, visto que o estabelecimento comercial em causa nos autos está definitiva e continuadamente fechado desde 1973, e (ainda) pela verificação da causa resolutiva prevista na al b) desse mesmo preceito, na medida em que o fim contratualmente estabelecido para o arrendamento pressupunha necessariamente que o local arrendado estivesse aberto ao público;
7- Saber – quando se entenda que não se verificaram as causas resolutivas atrás referidas - se o direito do R. a manter o arrendamento, se configura como abusivo, por implicar por parte do mesmo a desvirtuação total do locado.
1- Pretende o apelante que a sentença será nula, em primeiro lugar, porque a simples leitura da mesma permite entrever que o Exmo Juiz que a elaborou não atentou nas escrituras de compra venda e de arrendamento do locado, pois que se o tivesse feito não diria que «a loja foi dada para arrendamento para que o inquilino a destinasse à actividade de restauração», quando na referida escritura se refere que o foi para “restaurante”, e tão pouco teria perspectivado o primitivo senhorio como se tivesse sido ele o vendedor do imóvel para o A., pois que desta última escritura resulta que o primeiro senhorio foi “J” e o vendedor do locado ao A. foi “D”.
Sabe-se que as nulidades da sentença resultam da infracção pelo juiz, seu prolator, das regras que presidem à construção do silogismo judiciário em que a mesma se analisa [1]. Refere Quirino Soares [2] que, «o que está na base de todas as tipificadas nulidades da sentença é o incumprimento de específicos deveres de conhecimento e pronúncia e da violação das regras de construção lógica da decisão» (…), «sendo-lhe estranhos os procedimentos destinados à definição das premissas, que o mesmo é dizer, à especificação dos fundamentos de facto e de direito».
Não terá sido por acaso que o apelante não logrou subsumir as pretendidas nulidades de sentença a qualquer das tipificadamente elencadas no nº 1 do art 668º. É que, ainda que as objecções em que as baseia tivessem fundamento, nem por isso tornariam a sentença nula, antes se configurando como reflexo de deficiências na apreciação da prova, susceptíveis, em maior ou menor medida, de inquinar o conteúdo do decidido, e, por isso, podendo, quando muito, vir a traduzir-se em erros de julgamento.
Sempre se dirá, no entanto, que independentemente das expressões “restaurante” e “restauração” não se equivalerem totalmente – pois que “restauração” apresentará um conteúdo mais amplo do que “restaurante” - foi a alegação do próprio A. ora apelante – cfr art 5º da petição - que implicou a utilização da expressão “restauração”, inclusivamente na al E) dos factos assentes (de que o A. não reclamou), ao invés da que se impunha - por ser a que indiscutivelmente consta do contrato de arrendamento junto aos autos – de “restaurante”.
Adiante se reflectirá a respeito da finalidade do contrato de arrendamento, bem como do conhecimento do A. a respeito dos factos em que o mesmo alicerça os fundamentos resolutivos que erigiu em causa de pedir na acção, tornando-se então, certamente, claro, o desajuste do apelante em situar as considerações em apreço em sede de nulidades da sentença quando, a sua, maior ou menor importância, se situa no campo da apreciação da prova e aplicação do direito aos factos.
2- Pretender que a sentença é nula, na medida em que o Exmo Juiz faz assentar as respostas aos arts 16º e 20º da matéria de facto em indevida presunção judicial, por esta não ter factos base em que se sustente é, mais uma vez, não compreender a natureza dos vícios que residem nas nulidades da sentença.
De novo se lembra que «as nulidades da sentença têm como causa a infracção de regras formais atinentes ao poder–dever de cognição do juiz e à formação do silogismo judiciário» [3].
Ora o vicio que aqui o apelante acusa, não se situa ao nível da estrutura formal da sentença - como ele próprio o vem a reconhecer quando mais adiante procede à impugnação das respostas aos arts 16º e 20 º - mas ao nível da apreciação da prova.
Assim, será no âmbito da reapreciação das respostas dadas a essa matéria de facto que se apreciarão também as objecções do apelante aqui deslocadamente formuladas.
3- Pretender ainda que a sentença é nula, porque na acta da audiência de julgamento se fez constar indevidamente as razões de ciência no referente a algumas testemunhas - parecendo tentar extrapolar-se da utilização da palavra “armazém”, em vez da de “loja”, uma menor imparcialidade do Exmo Juiz na verificação da regularidade dessa acta e na elaboração da sentença - é também não compreender a importância autónoma e específica da categoria processual das nulidades da sentença.
Também aqui não há nenhuma nulidade de sentença, mas, quando muito, uma irregularidade na redacção da acta de julgamento – que não terá reproduzido, como lhe é próprio, o preciso conteúdo do que as testemunhas terão dito a respeito das suas ligações com as partes no processo ou com o locado – irregularidade que, diga-se de passagem, não terá sido atempadamente arguida, e que, de qualquer modo, não relevaria por não revestir qualquer importância na instrução ou decisão da causa (cfr art 201º CPC).
A sentença não é nula.
4- No art 16º da base instrutória pergunta-se: “ O que fez com conhecimento do senhorio”; e no seu art 20º, se, “ o A., domiciliado no 1º andar do prédio onde se situa o arrendado, tem, desde há mais de 20 anos, perfeito conhecimento dessa actividade”.
A compreensão das questões de facto aqui implicadas exige que se reproduza o encadeamento de factos em que se situam os agora em referência.
No art 16º o que se pretende é saber se a mãe do R. (viúva do pai do mesmo), quando, logo após o falecimento deste (que se alega ter sido o primitivo inquilino), encerrou o bar (por não ser rentável) – art 14º - e o passou a utilizar como armazém de apoio ao restaurante “ O “C”” – arts 15º e 13º - o fez com conhecimento do senhorio.
Consequentemente, o que releva neste particular, é obviamente, o conhecimento destes factos por parte da pessoa do senhorio em 1973 (na medida em que se respondeu ao art 14º que o bar foi encerrado no ano de 1973).
Já no art 20º, o que se pretende é saber se o A. – actual senhorio – enquanto domiciliado no 1º andar do prédio onde se situa o arrendado, tem, há mais de 20 anos, perfeito conhecimento da actividade desenvolvida neste (e à qual se referem os antecedentes artigos advenientes da matéria alegada pelo R. na contestação).
Relevará, pois, o conhecimento do A., de que o pai do R. utilizou o arrendado como bar de apoio ao estabelecimento de restauração denominado “O “C””, sito na Av ... nº ... A em Lisboa (al G), aí se servindo bebidas e aperitivos (al H), e que, depois da morte dele, a mãe do R. o passou a utilizar como armazém de apoio ao referido restaurante, e após o falecimento da mesma, o R. o continuou a fazer, sendo que ele e a sua mulher, e na ausência destes, os empregados da restaurante, vão ao arrendado buscar bebidas ou arrumar garrafas vazias, quando tal se justifica.
Ora, o Exmo Juiz respondeu “provado” a um e a outro dos artigos em causa.
E fundamentou tal resposta, especificamente, na seguinte ordem de considerações (que, não obstante, introduziu, referindo entender que «o tribunal não está obrigado a individuar os factos (quesitos) concretos a que atendeu no depoimento desta ou daquela testemunha, a não ser que alguma circunstância especial o exija». Acrescentando seguidamente que, «estão nessas condições os quesitos 16º e 20º, onde o tribunal se socorreu de uma presunção judicial», referindo, após: «É evidente, à luz dos depoimentos, que o locado deixou há longos anos de ser usado como bar (onde se servem bebidas aos clientes), mas é evidente também que o R. (e seus antecessores) utiliza aquele espaço para guardar bens necessários ao restaurante (artigos alimentares, bebidas…).Todas as testemunhas o disseram, logo deduz-se, sem qualquer dificuldade, que o A. – que tem domicilio profissional na R. Dr ..., nº ... em Lisboa – também o saiba».
Não estão na mesma situação as respostas a um e outro destes artigos (16º e 20º).
Na verdade, como acima se salientou, enquanto para a resposta ao art 16º releva o conhecimento por parte da pessoa do senhorio em 1973, na resposta ao art 20º, releva o conhecimento do próprio A. há mais de 20 anos.
E, por assim ser, segue-se que a fundamentação oferecida pelo Exmo Juiz, só abrange a resposta a este art 20º, e não àquele, que ficou sem qualquer fundamentação.
Não tendo o apelante agido em conformidade com o disposto no art 712º/5 CPC, resta a este tribunal ponderar se da prova feita, resultou, de facto, que a pessoa do senhorio em 1973 teve conhecimento dos factos atrás referidos.
Ora, desde o momento em que da comparação dos sujeitos activos intervenientes na escritura de arrendamento e na escritura de compra e venda do locado, ambas juntas aos autos, resulta que os mesmos diferem – o interveniente naquela, como senhorio, foi “J”, o interveniente nesta, como vendedor, (ao aqui A.), foi “D” – e que, de facto, nenhuma das testemunhas inquiridas sabia alguma coisa a respeito da pessoa do concreto senhorio, a resposta ao art 16º, deverá ser a de “Não provado”.
Quanto ao conhecimento por parte do A., há mais de 20 anos, implicado na resposta ao art 20º, deverá em primeira linha ter-se em consideração que é o próprio A., quem, no articulado de resposta à excepção, aceita estar domiciliado no 1º andar do prédio onde se situa o arrendado (facto alegado no art 20º da contestação), quer porque o não impugna especificadamente, quer porque alega expressamente, “ter escritório ali perto” (art 28º), e por assim ser, não poder deixar de ver os factos relacionados com o locado que se mostram exteriores ao mesmo (não tendo, no entanto, conhecimento do que se passou, ou passa no interior deste) - cfr arts 22º, 23º e 24º em contraposição ao art 25º).
Acresce que não pode deixar de se ter em consideração o facto indiscutível, do A., que é aqui advogado em causa própria, ter escritório no andar em causa, como o indica em todo o processado da acção.
Presunções judiciais são as ilações que o julgador tira de um facto conhecido para firmar um facto desconhecido – cfr art 350º CC.
Nas presunções judiciais, o facto conhecido que constitui a base da presunção, não tem necessariamente que constituir um facto advindo ao processo por alegação e prova da parte a quem a presunção favorece, como sucede, por exemplo, quando o facto base neste tipo de presunções constitui um facto notório.
Cabe lembrar também a este propósito, que, como é comummente referido, as presunções não são propriamente meios de prova, mas meios lógicos ou mentais de que o julgador se serve para a descoberta de factos, numa verdadeira dedução dos factos provados.
Na verdade, as presunções baseiam-se em inferências. E em lógica, a inferência é a operação mental por meio da qual se estabelece uma proposição que não se conhece directamente, por causa da sua ligação com outras proposições conhecidas, mantendo a proposição a que se chega o mesmo valor de verdade daquela de que se parte.
Tais inferências nem sempre são imediatas, como sucede nas que baseiam as presunções legais.
Nas presunções judiciais, o normal é que as inferências sejam mediatas, exigindo-se termos mediadores, e dai a importância dos factos ditos probatórios para este tipo de presunções, em que o facto probando se infere das máximas da experiência, dos juízos correntes de probabilidade, dos princípios da lógica …
Na situação doa autos, o facto base do que o Exmo Juiz se serviu, foi o conhecimento que as testemunhas a que se referira anteriormente na fundamentação da decisão da matéria de facto haviam revelado relativamente aos factos que estavam em questão e acima mencionados. O raciocínio que esteve na base da aquisição do facto provado constante do art 20º foi o seguinte: se a testemunha “E”, que trabalha no locado desde 1989, se a testemunha “H”, que conhece bem o locado desde 1971, se a testemunha “I”, que é funcionária do A., se a testemunha “F”, que trabalhou junto ao locado de 1977 a 2001, … mesmo sendo testemunhas oferecidas pelo A., tinham conhecimento dos factos de que resulta que o bar que funcionava no locado está fechado há muitos anos e que o locado funciona hoje como armazém de apoio ao restaurante “O “C””, então, por igualdade de razão, e em função do que é comum suceder do ponto de vista social, o A., porque está domiciliado profissionalmente no 1º andar do prédio do locado, não pode desconhecer os factos em causa.
Sucede que o Exmo Juiz, a quem cabia na fundamentação da resposta ao art 20º dar notícia clara e precisa do facto base de que partiu, não chegou a referir há quanto tempo tem o A. domicilio profissional no prédio em referência.
Acresce, que ouvida a totalidade da prova testemunhal se constatou que nenhuma das testemunhas inquiridas revelou – sequer incidentalmente – o facto em causa.
Pelo que, o raciocínio dedutivo do Exmo Juiz, que parte do facto base de que o A., com domicilio profissional no prédio do locado, não pode deixar de observar o que se passa no exterior deste, tal como as referidas testemunhas o vêm fazendo, desde o momento em que se desconhece desde quando é que o A. tem escritório no prédio, não serve para provar o art 20º.
Por isso se dá como “Não Provado” o facto do art 20º.
Diga-se de passagem que, desde o momento em que a alegada violação do contrato - quer com base no facto do estabelecimento comercial instalado no locado se mostrar encerrado desde 1973, quer com base no facto de desde essa data se mostrar alterado o fim a que se destinou o arrendamento - se mostra contínua, nenhuma relevância poderiam assumir as respostas aos arts 16º e 20º como condicionadoras do julgamento da excepção de caducidade com que o R. se defendeu.
É que no âmbito do RAU – legislação que, como adiante melhor se verá, será a aplicável à situação dos autos - o prazo de caducidade para propor a acção de resolução do contrato, sendo de um ano, conta-se, quando o fundamento resolutivo radique num facto continuado ou duradouro, a partir da data em que esse facto tenha cessado, como resulta do disposto no nº 2 do seu art 65º [4] [5].
Independentemente das críticas que este entendimento merece – pois que com o mesmo se está a admitir que se protele a negligência do senhorio por tempo indeterminado, perdurando a situação de ilicitude e de incerteza acerca da resolução quase indefinidamente, ao contrário do que constitui a razão de ser da própria admissibilidade dos prazos de caducidade [6] – desde que se mostra inquestionável o carácter duradouro das duas causas resolutivas que o A. invoca, (como indiscutível é, que a situação do locado se mantém factualmente idêntica desde 1973), mostra-se irrelevante nos autos a fixação precisa do início do conhecimento pelo senhorio daquela situação.
Por outro lado, mesmo que se estivesse perante facto resolutivo de carácter instantâneo ou reiterado, em que relevaria o concreto momento do conhecimento desse facto por parte do senhorio para a contagem de um ano do prazo de caducidade da acção de resolução, quer crer-se que não seria oponível ao A. - novo senhorio, por acto de transmissão entre vivos operado em 11/11/1994 (cfr escritura de compra e venda, fls 240) - o tempo decorrido para o anterior senhorio para efeitos de contagem desse prazo. Como o salienta Pais de Sousa [7], «o autor não pode ficar cerceado nos seus direitos de senhorio por inércia do transmitente do prédio, e além disso o que se transmite não é mais do que a qualidade de senhorio e não o facto conhecimento [8].
5- No art 7º pergunta-se se “as portas do locado se mantêm fechadas desde há 30 anos a esta parte”, e no art 8º se, “desde o arrendamento (queria-se dizer, encerramento, como resulta do alegado pelo A. no art 16º da petição) do bar pela morte do Sr “L”, nunca mais se viram clientes, pessoas em geral a entrar ou a sair daquele local”.
Ambos os artigos foram respondidos “Não provado”, pretendendo o apelante que a devida apreciação dos depoimentos das testemunhas “E”, “H”, “I”, e “F”, implicaria uma resposta positiva a seu respeito.
A acção vem proposta em função de dois fundamentos resolutivos (que se devem ter entre si numa relação de alternatividade, quando não de subsidiariedade) invocando o A. a al h) e a b) do nº 1 do art 64º do RAU, consequentemente, o facto do arrendatário conservar encerrado por mais de um ano o prédio arrendado para comércio (indústria ou exercício de profissão liberal) e usar o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina.
Antes de prosseguir, há que definir a lei aplicável aos factos relevantes na acção, tendo presente que o contrato de arrendamento em causa foi celebrado em 1964, a acção entrou em juízo em 27/2/2006, e que em 28/6/06 passou a estar em vigor o NRAU (L 6/2006 27/2), podendo por isso tornar-se em abstracto questionável se não seria já o NRAU – através do seu regime transitório, constante, no que ao contrato dos autos respeita, do seu art 26º - o aplicável.
É a lei em vigor ao tempo da conclusão do contrato que regula as condições da sua validade formal e substancial e o potencial dos seus efeitos, como resulta do princípio geral de aplicação das leis constante do art 12º CC. Quanto aos efeitos jurídicos do contrato que se traduzam em situações duradouras, resulta dessa mesma norma, que se devem respeitar os efeitos já produzidos sob o domínio da lei antiga. Mas, quando esses efeitos não se hajam ainda produzido – como sucede com a resolução do contrato de arrendamento para a qual a lei exigia necessariamente a intervenção do tribunal – haverá que aplicar a lei em vigor ao tempo em que se reclama a intervenção deste tribunal.
Daí que, tendo a acção sido proposta em 27/2/2006, se haja de aplicar às causas de resolução do contrato dos autos o regime decorrente do RAU [9].
Os fundamentos das als b) e h) são diferentes e autónomos, não devendo fazer-se coincidir na sua eficácia o que o legislador quis à partida separar.
È esse o ponto de vista de Pais de Sousa [10], que refere a respeito do fundamento do então art 1093º al b) CC, o seguinte: «O Prof. Alberto dos Reis justificou assim este fundamento: “O arrendatário tem a casa fechada e desaproveitada; não a aplica a qualquer fim; não lhe dá destino nenhum; não tira dela qualquer proveito; não a usa nem a frui de qualquer modo que seja (…)”». E acrescenta de imediato: «Em face deste raciocínio, que nos parece impecável, discordamos que o fundamento agora em foco, se possa considerar de certo modo equivalente ao do arrendatário que dá ao prédio fim diverso daquele a que se destinava o arrendamento. Neste último fundamento não há falta de gozo da prédio arrendado, mas um gozo diverso do estipulado, há pois duas realidades distintas que não se devem confundir (…)»; escrevendo, mais adiante em comentário a uma decisão jurisprudencial (algo semelhante à que está em causa neste autos): «Se passou a funcionar como armazém, não se pode dizer que o prédio esteve encerrado, no sentido de paralisado, por julgarmos ser esse o propósito da lei. Não ter as portas abertas ao público, apenas leva a concluir que está encerrado ao público. Mas não encontramos essa restrição na al h) do nº 1 do art 1093º. Assim, provando-se que o arrendatário deve ter loja aberta, mas estava fechada ao público porque funcionava como armazém, o fundamento da resolução era o da al b) do art 1093º, ou seja, o de uso para fim diverso do contratado».
O entendimento deste autor mostra-se aplicável às disposições essencialmente idênticas da al b) e h) do art 64º do RAU.
Por isso, a partir do momento em que o A. apelante não impugnou as respostas à matéria de facto constantes dos arts 15º, 18º e 19º - de que decorre, em síntese, que desde o falecimento do pai do R., primeiro a sua mãe, e depois este, passaram a utilizar o locado como armazém de apoio ao restaurante “O “C””, sendo que o R. e a sua mulher, e na ausência de um e outro, os empregados deste restaurante, vão ao locado buscar bebidas ou arrumar garrafas vazias sempre que tal se justifica – não pode coerentemente sustentar-se que as portas do locado se mantêm fechadas há 30 anos a esta parte, como se pergunta no art 7º, pois que sempre se hão-de ter de abrir, em maior ou menor número de vezes, para abastecer o referido armazém de bebidas a utilizar no referido restaurante, e para as ir buscar, quando necessárias para esse efeito, bem como para arrumar as vazias…
Já quanto ao perguntado no art 8º, justifica-se em parte a impugnação da resposta por parte do apelante, pois que, pelas razões atrás invocadas, se pode (e deve afirmar, por se entender ter relevo para a causa resolutiva contemplada na al b) do art 64º), que no locado «nunca mais se viram clientes a entrar e a sair», embora já não se possa afirmar, que nunca mais se viram «pessoas em geral».
Por assim ser, altera-se parcialmente a resposta a este artigo 8º, que passa a ser a seguinte: “Desde o encerramento do bar pela morte de “L” nunca mais se viram clientes a entrar ou a sair daquele local».
6- Menciona-se de seguida o essencial da matéria de facto, tal como a mesma resulta depois de reapreciadas as respostas impugnadas:
-O A. é dono do prédio sito na Rua Dr. ..., nº ... a ... F, freguesia de ..., concelho de Lisboa,.
-Por escritura de 7 de Dezembro de 1964, o anterior dono do prédio, “J”, deu de arrendamento a “L”, a loja do referido prédio urbano com número de polícia ...º A.
-O arrendamento foi dado pelo prazo de 6 meses, com início no dia 1 de Janeiro de 1965 para que o inquilino a destinasse à actividade de restaurante e a qualquer outro ramo do comércio ou indústria, com excepção do de oficina ou casa funerária.
-De 1965 até ao falecimento do pai do R., o arrendado funcionou como bar de apoio ao estabelecimento de restauração denominado "Restaurante “C”", sito na Avenida ..., n.º ... - A, em Lisboa.
-Nesse bar serviam-se bebidas e aperitivos, que às vezes acompanhavam as bebidas servidas (caju, amendoim, amêndoa torrada, etc.).
-As refeições eram tomadas no "Restaurante “C”".
-O bar foi encerrado no ano de 1973.
-O referido espaço deixou de servir bebidas ou refeições e deixou de estar aberto ao público.
-Não existe nenhum sinal distintivo exterior que evidencie qualquer actividade comercial ou industrial que seja exercida naquele local.
-Desde 1973 que o bar tem sido utilizado como armazém de apoio ao restaurante mencionado.
-Tal utilização ocorreu enquanto a mãe do R. geriu o arrendado.
-E continuou, após o falecimento desta, quando a gerência passou para o R
-O R., sua mulher e, na ausência destes, os empregados do "Restaurante “C”", vão ao arrendado buscar bebidas ou arrumar garrafas vazias, sempre que tal se justifica.
Da operada reapreciação da matéria de facto, “maxime”, no referente à dos arts 7º e 8º, resulta, sem necessidade de maiores considerações, que se considera que a acção não pode proceder com base no encerramento do locado por mais de um ano.
Como resulta das considerações atrás mencionadas, o locado não está encerrado, não está absolutamente desaproveitado; o R. tira dele proveito, na medida em que o vem utilizando como armazém de apoio ao restaurante “O “C””, ali guardando garrafas de bebidas a serem utilizadas naquela restaurante.
Resta saber se o uso em causa implica, ou não, utilização do prédio para fim diverso daquele a que o mesmo se destina.
Resulta do contrato de arrendamento – e não há dúvida que, ao contrario do que é dito na sentença recorrida, o contrato de arrendamento contém expressa cláusula a respeito da finalidade do arrendamento …- que este se destina a “restaurante e a qualquer outro ramo de comércio ou indústria, com excepção do de oficina ou de casa funerária”.
Em última análise, estando em causa cláusula de um contrato, haverá que remeter para as regras referentes à interpretação do negócio jurídico constantes dos ats 236º a 239º do CC para se determinar se o arrendatário violou a sua obrigação.
Salienta Aragão Seia a este propósito [11], que se terá que «ter em consideração que se o senhorio, ao autorizar o exercício no arrendado de determinada actividade comercial ou industrial, podia e devia prever que o arrendatário iria ou poderia ir exercer acessoriamente uma outra, então, se deverá entender que a ela deu a sua anuência».
E acrescenta ser de opinião «que o arrendatário pode exercer no arrendado, todas as actividades que não constituam uso do locado para fim ou ramo de negócio diverso do acordado entre ele e o senhorio, compreendendo-se nesta fórmula muitas actividades ligadas ao fim ou ramo de negócio expressamente autorizado no contrato, quer por acessoriedade (ou conexão), quer por instrumentalidade (necessária ou quase necessária), quer por habitualidade notória, do conhecimento geral», mas, salienta, «desde que o exercício destas não possa classificar-se como fim ou negócio diverso do contratado», concluindo que «só nestas condições, tais argumentos, de acessoriedade, instrumentalidade e habitualidade, podem ser atendidos para o fim indicado».
Conhecendo-se embora jurisprudência em sentido contrário, quer-se crer que quando o fim do arrendamento seja estabelecido contratualmente como uma actividade comercial ou industrial – como é, em última análise, o caso do arrendamento dos autos – constituirá alteração do fim a que o prédio ficou destinado, a sua futura utilização como armazém – ou depósito, ou “despensa”, se, se quiser. Isto, porque, constitui característica essencial ao comércio ou indústria - embora mais claramente na actividade comercial, do que na industrial – que o espaço em que a mesma é levada a efeito se mantenha aberto de uma forma essencialmente constante. Ali, no comércio, aberto ao público, visto que a actividade comercial se caracteriza fundamentalmente pela existência de compras para revenda [12]. Na indústria, «enquanto actividade que transforma matérias primas ou produtos noutros produtos, ou objectos que se tornam mais valiosos por via dessa transformação», aberto, não propriamente ao público, mas, de uma forma tendencialmente quotidiana, aos vários empregados e à entrada e saída de matérias primas e produtos. Já a utilização total do locado como armazém pressupõe, por definição, a guarda passiva de objectos ou produtos, e um dia a dia de porta praticamente fechada.
À finalidade do arrendamento, tal como ele resulta contratualmente estabelecida, não é estranha a amplitude do desgaste no locado que se pretende admitir, ou a maior ou menor conservação do valor locativo do local arrendado, valores que as partes vão reflectir consensualmente no montante da renda. Daí que, a mudança do fim do arrendamento implique, as mais das vezes, um desequilíbrio nas prestações recíprocas de cada parte [13].Pais de Sousa refere: « …não deve ser indiferente para o senhorio que no arrendado funcione um estabelecimento comercial, ou um simples depósito de mercadorias. Sob os aspectos do montante da renda, valorização do local e até da conservação do prédio, é normal que o senhorio pretenda que funcione um estabelecimento comercial».
Ao contrário do que foi defendido na sentença recorrida – em que se refere que «haveria sempre que se entender que a utilização como armazém de apoio ao restaurante (“despensa”) estaria sempre compreendida (ou seja autorizada) pela referida cláusula»- entende-se que não basta que a actividade que se passa a desenvolver no locado tenha um carácter acessório em relação à prevista contratualmente, mas é necessário que «as circunstâncias permitam inferir, à luz da razoabilidade e boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade» [14] «que assim se poderá dizer autorizado implicitamente».
Já Pais de Sousa [15] dá conta de «duas correntes, uma, a mais rigorista, que julga haver fundamento para a resolução quando o locatário, embora mantendo o destino convencionado, lhe acrescenta outro. Para a outra, a mais benévola, é irrelevante o uso acessório, desde que subsista como principal o convencionado»
Sucede que na situação dos autos não há propriamente manutenção do destino convencionado e adição de um outro destino acessório. Há substituição dos destinos: passou-se de uma actividade comercial para um armazém.
Não se objecte que o actual armazém mantém a qualidade de acessório relativamente à actividade do restaurante, que desde o início do arrendamento caracterizava tal espaço, pois que o mesmo funcionou como bar de apoio ao restaurante sito em rua diferente.
Por um lado, porque, em lado algum dos autos é dito que o primitivo senhorio tinha conhecimento e vontade, aquando da realização do contrato, relativamente ao referido carácter acessório, de apoio ao restaurante, antes se sendo levando a crer, no silêncio dos factos a tal respeito, que tal característica era indiferente ao senhorio, desde que no locado se exercesse actividade de restauração, ou de todo o modo comercial, ou industrial, com excepção de oficina ou casa funerária.
Assim, desde o momento em que o arrendatário encerrou o estabelecimento comercial que em obediência ao fim contratualmente estabelecido funcionou durante anos no locado – bar onde se serviam bebidas - e passou a destinar o locado exclusivamente a armazém (ainda que para apoio ao restaurante), está a infringir a finalidade do contrato, subvertendo o equilíbrio da regulamentação de interesses convencionado.
8- Para se concluir deste modo, não é necessário dispor de factos de que resulte, “preto no branco”, que do fim actualmente dado ao arrendado resultam prejuízos para o locado [16].
È que tais factos não foram alegados nos autos.
Por isso se estranha que o apelante faça uso desse tipo de considerações – dando como adquirido que há lixo e baratas no locado - quando tal nunca foi propriamente referido ao longo do processo, para concluir que, a considerar-se, como se considerou na decisão da 1ª instância, que o uso do locado para armazém não constitui infracção susceptível de merecer a resolução do contrato, sempre se haveria de entender o exercício de tal direito como abusivo, em função da depreciação do locado que dele decorre.
De todo o modo, desde o momento em que, ao contrário do decidido na 1ª instância, se considera a acção procedente em função do disposto na al b) do nº 1 do art 64º do RAU – alteração, não do “ramo de comércio”, mas do fim a que se destinava o locado – fica prejudicado o conhecimento desta última questão.
V- Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida e declarando a resolução do contrato de arrendamento relativo à loja a que respeitam os autos, e em consequência, decretando-se o despejo da mesma, com a sua entrega ao A., livre e devoluta de pessoas e bens.
Custas na 1ª instância e nesta, pelo R.
Lisboa, 20 de Janeiro de 2011
Maria Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
José Maria Sousa Pinto
[1] Cfr a este respeito, Manuel de Andrade, «Noções Elementares de Processo Civil», 234
[2] - Quirino Duarte Soares, «Revista do CEJ» - 1º Semestre de 2006, nº 4 - “A sentença Cível –Estrutura, Objecto, Vícios e Enquadramento Legal”, p 87.
[3] - De novo Quirino Duarte Soares, lugar citado.
[4] Igualmente à luz do NRAU – cfr art 1085º CC na redacção que lhe foi dada pela L 6/2006 27/2- o prazo de caducidade em referência, tratando-se de facto continuado ou duradouro, «não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação».
[5] - Lembre-se que o CC de 1966 no seu art 1094º não distinguia os fundamentos de resolução, exigindo sempre que «a (respectiva) acção fosse proposta dentro de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade». A controvérsia que se gerou jurisprudencialmente e doutrinariamente, veio dar origem ao polémico Assento de 3/5/1984 (cfr DR 3/7/1984), segundo o qual, «seja instantâneo ou continuado o facto violador do contrato de arrendamento, é a partir do seu conhecimento inicial pelo senhorio que se conta o prazo de caducidade estabelecido no art 1094º CC». Não obstante este Assento, a L 24/89 de 1/8 deu ao art 1094º/2 nova redacção, no sentido do prazo de caducidade de um ano, quando se trate de facto continuado ou duradouro se contará apenas a partir da data em que o facto tiver cessado, doutrina que como já se salientou, foi mantida no RAU e no NRAU.
[6] A respeito das criticas que o entendimento em causa pode suscitar, veja-se Pinto Furtado, «Manual de Arrendamento Urbano», 4ª ed, 1117, sugerindo este autor que em situações de causas resolutivas de carácter continuado ou duradouro se devesse exigir do senhorio que primeiro convidasse o arrendatário a pôr termo ao estado de resolução, só podendo avançar com a acção para resolução, se não fosse por ele atendido. Dá também o mesmo autor noticia de que havia sugerido, aquando da Reforma de 2006, a seguinte redacção para o nº 2 do art 1085º CC:«Se, porém, o facto continuado persistir para além de expirado o prazo de caducidade sem invocação do respectivo direito, poderá a todo o tempo, ser assinado ao seu autor prazo razoável para a cessação do facto, sob pena de voltar a correr contra ele um novo e último prazo» . Com efeito, e como o mesmo assinala, a exigência de um prazo de caducidade para o exercício da acção de resolução «justifica-se tanto para as violações instantâneas do arrendatário como para as que se consubstanciam num facto duradouro ou permanente , pois em ambas as hipóteses subsiste, obviamente, a mesma situação de incerteza quanto à continuidade contratual e idêntico estado de confiança (por parte do arrendatário) no não exercício do direito de resolução que constituem o fundamento profundo, a causa determinante da estatuição da lei e explicam que, decorrido que seja o prazo de caducidade, se perca a susceptibilidade de resolução do contrato, apesar de a contraparte se encontrar ainda em infracção».
[7] -«Extinção do Arrendamento Urbano», 1980, p 252
[8] - Em sentido contrário, e citando jurisprudência num e noutro sentido, Aragão Seia, «Regime do Arrendamento Urbano», 1995, 314
[9] - Cfr no sentido defendido, Ac RL 23/672009 ( Mª do Rosário Morgado) em cujo sumário se lê, em citação de Pinto Furtado, obra citada, p n1014:« …. Atento o disposto no art 12º/2 CC, no que toca aos fundamentos de resolução há que distinguir: os fundamentos resolutivos ocorridos e completados no domínio da vigência da lei anterior continuarão a ser regidos por ela; os fundamentos resolutivos, iniciados durante a vigência da lei anterior e que se prolonguem para o império da lei nova – sem que o senhorio tenha até então suscitado a resolução do contrato – submetem-se ao disposto no art 1083º do NRAU , apesar de o facto resolutivo vir de trás».
[10] - Obra citada, p 230
[11] 281
[12] - Pais de Sousa, obra citada,196.
[13] - De novo, Pais de Sousa, obra citada, 200
[14] - Cfr Aragão Seia, obra citada, 281
[15] - Obra citada, 199 e ss
[16] - Cfr Ac RL 17/1/95 CJI 87
