04B971 - Supremo Tribunal de Justiça

I. O contrato-promessa possui subjacente uma convenção de celebração (futura) de um certo negócio jurídico com os contornos nele pré-definidos e estabelecidos (obrigação de contratar - art. 410º, nº. 1 do C.Civil). Incorpora, pois, um tal negócio uma ou mais obrigações autónomas livremente assumidas pelos contraentes.

II. Os promitentes não têm que pré-determinar, de modo exaustivo, o conteúdo integral do contrato definitivo; exige-se, apenas - por força do chamado princípio da equiparação, que o contrato-promessa contenha os mesmos requisitos de determinação ou determinabilidade requeridos para o contrato prometido.

III. O negócio jurídico pode ser integrado de harmonia com o critério plasmado no art. 239º do C. Civil.

IV. O objecto final e principal do contrato promessa bilateral de compra e venda de um prédio rústico consistirá, em princípio, na transmissão (futura) desse imóvel, mormente se os respectivos elementos essenciais constarem do respectivo contrato, a saber, a identidade dos sujeitos, a coisa a transmitir e o preço (arts. 410º e 874º do C. Civil).

V. Já não é de rotular de "elemento essencial" desse contrato (definitivo) a estipulação, acordada e aceite pelos contraentes (e incluída "a latere" no contrato-promessa) de atribuir à promitente vendedora o direito à extracção dos frutos naturais (cortiça) respeitantes a determinado ano.

VI. A validade da "cláusula" referida em V. não depende da observância de uma qualquer forma especial, nem tendo necessariamente que constar da escritura do contrato definitivo de compra e venda (princípio da liberdade de forma - conf. art. 219º do C. Civil).

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A, Lda.", instaurou, com data de 9-11-00, acção ordinária contra B e mulher, C, solicitando que os RR. fossem condenados a pagarem-lhe solidariamente, a título de indemnização por perdas e danos, a importância de 6.200.000$00 acrescida de juros moratórios desde a citação.

Alegou, para tanto, e resumidamente, o seguinte:

- negociou em 1992 com o R. marido a venda de um prédio rústico, tendo ficado excluída dessa compra e venda toda a cortiça dos sobreiros da propriedade a extrair ou a colher pela A. no ano de 2000;

- depois de ter recebido todo o preço, a Autora outorgou em 1993 uma procuração a favor do R. com poderes "para prometer vender e/ou vender" o dito prédio, autorizando-o a fazer negócio consigo mesmo;

- utilizando tal procuração, o R. celebrou em 1999 a escritura de compra e venda desse prédio e registou a propriedade em sem nome;

- quando a Autora aceitou vender a um negociante do sector a cortiça à época da sua extracção, ela já tinha sido tirada e vendida pelos RR. a um comerciante da região, o que impossibilitou o cumprimento do contrato pela A., acarretando-lhe danos no montante peticionado.

2. Contestaram os RR. propugnando a improcedência da acção, por entenderem não terem reduzido a escrito qualquer contrato com a Autora, sendo que apenas fora celebrada escritura em 1999, tendo-se por esse evento transmitido a propriedade do prédio.

3. O Mmo. Juiz da Comarca de Castelo Branco julgou improcedente a acção absolvendo, em consequência, os RR. do pedido, mas condenando estes como litigantes de má fé na multa de 5 UC's.

4. Inconformados com esta decisão, apelaram a Autora e os RR., tendo o recurso por estes interposto sido declarado deserto por falta de alegações e tendo o Tribunal da Relação de Coimbra, por acórdão de 18-11-03, julgado parcialmente procedente a apelação da Autora, revogando, em consequência, também parcialmente a sentença recorrida e condenando, em conformidade, os RR. a pagarem à Autora a quantia de 25.937,49 €, a título dos danos resultantes para a Autora da venda (pela Ré) da cortiça a terceiros, (descontada a quantia ressarcitória do recebido a título de sinal), acrescida de juros de mora a taxa legal, desde a citação ate integral pagamento.

5. Inconformados com tal aresto, dele vieram os RR recorrer de revista para este Supremo Tribunal, em cuja alegação lhe imputaram a violação do disposto no nº. 1 do art. 762º do C. Civil (para, afinal, invocarem a violação do disposto no nº. 1 do art. 672º do mesmo diploma), sem que hajam chegado a esclarecer e a concretizar as supostas infracções a tais comandos legais, ainda que sugerindo que teria sido por nessa decisão se haver entendido que, uma vez celebrado o contrato-prometido, se extinguiriam todas as obrigações em que as partes se houvessem constituído por mor do citado contrato-promessa.

6. Contra-alegou a Autora sustentando a correcção do julgado.

7. Colhidos os vistos legais, e nada obstando, cumpre apreciar e decidir.

8. Em matéria de facto relevante, limitou-se a Relação a remeter para o elenco já assente pelo tribunal de 1ª instância (art. 713º, nº. 6, do CPC) e cujos pontos são os seguintes (passa a transcrever-se):

1º A Autora é uma sociedade comercial por quotas, matriculada na CRC de Lisboa com o nº. 41644;

2º Em Maio de 1992, a Autora, através do seu sócio gerente D e mulher, aceitou vender aos RR., que aceitaram comprar, pelo preço de 1.500.000$00, um prédio rústico com 7,4750 hectares, conhecido por "Chaparral das Cegonhas" ou "Sorte do Chaparral", no lugar das Cegonhas nos limites da freguesia de Rosmaninhal, inscrito na matriz rústica sob o artigo 55º-JJ e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº. 001272;

3º Os RR. exploravam, com autorização da A., desde há mais de cinco anos, os pastos desse prédio para alimentação do seu gado bovino;

4º O contrato referido foi consumado na residência dos RR;

5º Ficou também acordado que os RR. podiam imediatamente ficar a explorar a propriedade;

6º A Autora, recebido todo o preço, outorgou, em 29-9-93, uma procuração a favor do R. marido com poderes para prometer vender e/ou vender a propriedade referida em B) autorizando-o a fazer negócio consigo mesmo;

7º Utilizando tal instrumento, o R. marido celebrou a escritura de compra e venda no 1º Cartório Notarial de Castelo Branco, lavrada a fls. 46 a 46 vº, do livro 44-F, sem a presença do representante legal da Autora, e registou a propriedade em seu nome com essa aquisição;

8º Após a outorga daquela procuração, a Autora nunca mais contactou os RR., nem voltou à referida propriedade rústica;

9º Em Maio de 1992, o D, na qualidade de sócio gerente e representante legal da Autora, e o R. marido, reduziram a escrito o negócio referido;

10º Do objecto do contrato ficou excluída toda a cortiça dos obreiros dessa propriedade;

11º E ficou acordado que essa cortiça seria extraída ou colhida pela A. no ano de 2000;

12º A cortiça apenas podia ser extraída no ano de 2000, pois a última extracção tinha sido feita em 1991;

13º Ficou também acordado que a Autora ficaria responsável pela extracção da cortiça;

14º Esse direito da Autora à extracção da cortiça consta dos termos da declaração que a Autora juntou aos autos como doc. nº. 3;

15º A fixação do preço da compra e venda da propriedade teve em conta a reserva do direito à cortiça a favor da A.;

16º Os RR., devido a dificuldades económicas, não podiam pagar valor mais elevado do que aquele que foi estipulado;

17º Se a cortiça ficasse incluída no negócio, o preço da propriedade seria superior a 5.000.000$00; 18º- O preço foi reduzido para 1.500.000$00 devido ao facto de ter ficado ressalvado o direito à cortiça correspondente à próxima colheita a favor da A.;

19º Em Maio de 2000, a Autora aceitou vender a cortiça a um negociante do sector, E;

20º E acordaram o preço de 7.000$00 por cada arroba, ficando da responsabilidade do comprador todos os encargos e custos com a sua extracção, incluindo a mão de obra e o seu transporte;

21º A Autora recebeu como sinal e princípio de pagamento a quantia de 1.000.000$00;

22º Quando o comprador referido foi à propriedade, verificou que a cortiça tinha sido tirada e vendida pelos RR. a um comerciante da região;

23º A Autora contactou os RR. manifestando a sua surpresa relativamente a tal facto, ao que o R. marido respondeu em 12-6-00 referindo que "o que está escrito está e quero cumprir";

24º A Autora entendeu tal resposta como querendo significar que os RR pagariam a indemnização pela venda da cortiça;

25º OS RR. têm justificado o não pagamento de tal indemnização pelo facto de não terem dinheiro;

26º Os sobreiros da propriedade referida, tendo em conta a última extracção realizada pela A. em 1991, produziriam normalmente 600 arrobas de cortiça;

27º A propriedade tem cerca de 160 sobreiros, com mais de 50 anos e com um diâmetro na base do tronco de 60 cm, produzindo em média cerca de 4 arrobas cada;

28º A Autora realizaria com a venda da cortiça acima indicada a quantia líquida de 4.200.000$00;

29º Pelo incumprimento desse negócio, a Autora teve que dobrar o sinal que recebeu, pagando ao comprador a quantia de 2.000.000$00;

30º Da escritura de compra e venda de fls. 35, consta que a propriedade foi adquirida por 800.000$00.

Passemos agora ao direito aplicável.

9. A Autora, ora recorrida, baseou a sua pretensão indemnizatória na falta de cumprimento do negócio celebrado com os RR., formalizado pelo doc. de fls. 3 (conf., pontos de facto 2 a 5, 9 a 14 do elenco da matéria de facto) e datado de 27-5-92, e que os outorgantes intitularam de «Promessa Compra e Venda».

Nos termos desse negócio, a 1ª outorgante (a Autora representada pelo sócio-gerente, D) declarou vender ("vende") ao 2º outorgante (o R.) a propriedade denominada "Chaparral das Cegonhas", tendo este "feito a entrega de 500 contos de sinal e prometido pagar 500 contos, entregando 100 contos a partir ...". (sic).

E mais: que "... faremos a escritura quando o 2º outorgante assim desejar" (sic).

E, a concluir: "fica acordado entre os dois promitentes que a cortiça da propriedade será tirada no ano 2000 pelo 1º outorgante, embora o 2º outorgante fique já a explorar a propriedade".

Perante tais declarações negociais/bilaterais, concluiu a Relação por qualificar efectivamente tal negócio como um contrato-promessa de compra e venda, já que a actuação dos contraentes evidenciaria a vontade de virem a celebrar (no futuro) um contrato de compra e venda da propriedade, com a transmissão ("traditio") do respectivo gozo e fruição para o Réu, ressalvando contudo o direito a extracção da cortiça no ano de 2000.

Vem provado que o R. pagou a totalidade do preço (1.500.000$00), e que, munido de uma procuração outorgada em Setembro de 1993 a seu favor pela Autora "A, Lda.", com poderes para prometer vender e/ou vender a dita propriedade, autorizando-o a fazer negócio consigo mesmo ("a semet ipso"), o R. B celebrou em Abril de 1999 escritura de compra e venda consubstanciada no doc. a fls. 34 a 36.

Negócio esse consigo próprio no qual a representada (a Autora ora recorrida) consentiu pois, prévia e especificadamente, na respectiva celebração (art. 261º, nº. 1, do C. Civil).

Aí deixou o Réu exarado (declarado) que, na qualidade de procurador da sociedade ("A, Lda."), "... pela presente escritura e pelo preço de oitocentos mil escudos que a sociedade sua representada já recebeu, vende a ele próprio, B, o prédio rústico (...)".

Entendeu a sentença recorrida que os RR. não teriam cumprido a cláusula do contrato-promessa em apreço, quanto à cortiça, mas observando que, uma vez formalizado o contrato definitivo, já não se tornaria possível (agora) tal cumprimento. Assim, e porque o pedido da Autora assentara num aventado incumprimento desse contrato, não constando na escritura de compra e venda da propriedade (contrato definitivo) qualquer cláusula que ressalvasse o direito à cortiça ou ao seu valor, considerou que a pretensão da Autora não podia proceder.

As coisas não se passam, porém, assim.

É certo que a invocada causa de pedir radica no contrato-promessa que não no contrato definitivo. E assim, é legitimo interrogar-se se com a celebração da escritura do contrato definitivo (o contrato prometido), se terão ou não extinguido as obrigações emergentes do referido contrato-promessa.

Como é sabido, o contrato-promessa possui subjacente uma convenção de celebração (futura) de um certo negócio jurídico com os contornos nele pré-definidos e estabelecidos (obrigação de contratar - art. 410º, nº. 1 do C.Civil). Incorpora pois um tal negócio uma ou mais obrigações autónomas livremente assumidas pelos contraentes.

Mas, sem embargo de o contrato prometido dever ficar logo essencialmente pré-definido ou pré-estabelecido, quer no seu conteúdo quer nos seus contornos essenciais (o chamado programa do contrato ou "lex contractus"), tal não significa, que os promitentes tenham de pré-determinar de modo exaustivo, o conteúdo integral do contrato definitivo; exige-se, apenas - como a Relação bem salientou - e por força do chamado princípio da equiparação, que o contrato-promessa contenha os mesmos requisitos de determinação ou determinabilidade requeridos para o contrato prometido.

De resto, sempre restaria a possibilidade de integrar o negócio jurídico de harmonia com o critério plasmado no art. 239º do C. Civil.

Na hipótese "sub-specie", e fazendo apelo à vontade (intenção) das partes livremente expressa (art. 405º do C. Civil) - domínio em que é inteiramente soberana - a Relação acabou por concluir que os promitentes se vincularam - pelo aludido contrato - a uma promessa bilateral de compra e venda, pelo preço de 1.500.000$00, da propriedade denominada «Chaparral das Cegonhas» ou «Sorte do Chaparral».

O objecto final e principal desse negócio teria consistido precisamente na compra e venda do supra-identificado imóvel rústico, sendo que os respectivos elementos essenciais constavam do respectivo contrato, a saber, a identidade dos sujeitos, a coisa a transmitir e o preço (arts. 410º e 874º do C. Civil).

Já não é de rotular de "elemento essencial" desse contrato (definitivo) a estipulação, acordada e aceite pelos contraentes (e incluída "a latere" no contrato-promessa) de atribuir à promitente vendedora (a Autora ora recorrente) o direito à extracção da cortiça no de 2000.

Esta estipulação lateral ou acessória foi, todavia, integrada no contrato-promessa em apreço, mediante ela tendo o R. marido assumido uma "obrigação contratual" que afinal não veio a cumprir. Declaração essa que - conforme salienta a Relação, baseada para tanto nos factos provados -, foi, de resto, determinante na fixação do preço da venda do imóvel.

A questão do incumprimento foi, pois, colocada, tão-somente, em sede de contrato-promessa e das respectivas cláusulas envolventes livremente assumidas.

A validade da referida "cláusula" não ficaria assim dependente da observância de uma qualquer forma especial, nem tendo necessariamente que constar da escritura do contrato definitivo de compra e venda (princípio da liberdade de forma - conf. art. 219º do C. Civil).

Ademais, nada obsta a que os interessados acordem em que os frutos naturais de uma dada coisa no momento da sua colheita venham ou fiquem a pertencer a quem não for ou vier a ser proprietário dessa coisa.

E a cortiça constitui um fruto natural do sobreiro "ex-vi" do nº. 1 do art. 212º, nº. 1 do C. Civil, pois que provindo directamente da coisa e por ela produzido periodicamente, sendo coisa imóvel apenas e enquanto ligada ao solo (art. 204º, nº. 1, al. c), do C. Civil) e sendo que desligada do solo, isto é destacada da árvore no momento em que a lei consente que seja colhida, passa a constituir um fruto natural percebido (coisa móvel), "qua tale" susceptível de relações jurídicas que a viessem a ter autonomamente por objecto.

Pois bem.

De harmonia com a vontade declarada das partes, com a transferência da posse e domínio da coisa para o R., a cortiça continuaria nos sobreiros até ano de 2000, altura em que seria extraída pela Autora, constituindo, a partir de então, um rendimento percebido e a ela (Autora) pertencente. Todavia, o R. incumpriu a obrigação emergente da referida cláusula, pois que retirou e vendeu (abusivamente) a cortiça a um comerciante da região.

Com tal comportamento, desrespeitador do princípio geral da boa fé (art. 762º, nº. 2), impediu que a Autora cumprisse (da sua banda) um negócio da venda dessa mesma cortiça a um outro negociante do sector.

Tornou-se assim objectivamente impossível a prestação por facto imputável ao Réu e como tal, gerador do incumprimento definitivo da obrigação, e que assim se presume culposo "a parte debitoris", "ex-vi" dos arts. 799º e 808º, nº. 1, do C. Civil.

E, nos termos do disposto no art. 798º do C.Civil, "o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor". É a chamada "indemnização pelo interesse contratual positivo" ou "dano do cumprimento".

Do aludido inadimplemento emergiram para a Autora prejuízos reais no montante de 5.200.000$00 (uma vez que há que descontar os 1.000 contos que a Autora já recebera a título de sinal), sendo essa a medida do seu direito à impetrada indemnização.

10. Assim havendo a Relação decidido neste pendor, não se descortina em que é que uma tal asserção decisória colide com a estatuição-previsão do nº. 1 do art. 762º do C. Civil; antes pelo contrário: nos termos desse inciso normativo, o devedor só "cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está obrigado".

11. Decisão:

Em face do exposto, decidem:

- negar a revista;

- confirmar, em consequência, o acórdão recorrido.

Custas pelos RR, ora recorrentes.

Lisboa, 22 de Abril de 2004

Ferreira de Almeida

Abílio Vasconcelos

Duarte Soares