570/24.8T8PMS.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

1. Para que seja proferido despacho saneador-sentença, conhecendo imediatamente do mérito da causa, é necessário que: (i) a decisão seja firme e incontestável, em face da factualidade provada; (ii) a matéria de facto relevante esteja provada, por confissão expressa ou tácita, por acordo das partes, ou por documentos, e (iii) se existirem factos controvertidos a sua prova seja indiferente para qualquer das soluções plausíveis do pleito.

2. Existindo matéria de facto controvertida, com relevância para a decisão segundo outras soluções plausíveis de direito – não sendo a questão decidenda absolutamente unívoca – o juiz deve abster-se de conhecer o mérito da causa, nessa fase, devendo o processo prosseguir.

3. O dever de fundamentação, de facto e de direito, é um imperativo constitucional e legal, sendo essencial para a legitimação do poder judicial, a transparência da Justiça e a garantia do direito de recurso às partes.

4. Na fundamentação da decisão de facto não basta a mera referência a "documentos juntos aos autos", devendo ser especificados quais os concretos documentos e meios probatórios utilizados para dar como provado (ou não provado) cada ponto de facto, constituindo essa falta de fundamentação uma causa de nulidade da sentença se ocorrer ausência total de motivação ou quando a fundamentação é gravemente insuficiente, impossibilitando aos destinatários a compreensão das razões da decisão tomada.

5. O tribunal a quo deve conhecer de todas as questões que lhe são submetidas (pedidos, causas de pedir, excepções, questões oficiosas) – e não pode pronunciar-se sobre questões de que não podia tomar conhecimento –, constituindo a omissão de pronúncia sobre um pedido formulado pela parte uma causa de nulidade da sentença.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra,[1]

Nos autos de acção declarativa de condenação, sob a forma do processo comum, que corre termos Juízo Local Cível de Porto de Mós, instaurados por A..., Lda., contra AA e BB, a autora deduziu o(s) seguinte(s) pedidos(s):

- serem os RR. condenados a pagar à Autora o montante de 22.220,00 referente à indemnização pelos prejuízos sofridos pela violação do pacto de preferência ao comunicarem o exercício da preferência com elementos erróneos, considerando-se como não efetuada e ainda ao montante de 1.780,00€ a título de danos não patrimoniais, bem como os respetivos juros vincendos até o integral pagamento;

Caso assim não se entenda,

- serem os RR. condenados a pagar à Autora o montante de 22.220,00 referente à indemnização pelos prejuízos sofridos pela violação do pacto de preferência ao celebrarem o negócio com terceiros após a A. ter exercido o direito de preferência ainda ao montante de 1.780,00€ a título de danos não patrimoniais, bem como os respetivos juros vincendos até o integral pagamento.

Alegou, para tanto e em síntese, que é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de publicidade e marketing e que, aquando da celebração de um contrato de arrendamento, informou os proprietários (réus) que era sua intenção comprar o imóvel.

No entanto, como a autora tinha urgência em tomar posse do imóvel, a forma mais célere de o fazer foi através da celebração do contrato de arrendamento, tendo sido informada pelos réus que estes não tinham intenção de vender. Nessa senda, a 01-02-2024 celebraram as partes contrato de arrendamento, de cuja cláusula 10.ª consta: “Direito de Preferência – A arrendatária goza do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento do locado, pelo que o senhorio é obrigado a efectuar as respectivas comunicações, nos termos da lei”.

A 22-02-2024 a autora recebeu duas comunicações para exercício do direito de preferência para a aquisição do imóvel, uma enviada pelos réus e outra por uma imobiliária, concedendo-lhe o prazo de 30 dias para exercer a preferência, pelo montante de € 100 000,00, com celebração da escritura em 29-03-2024.

A autora encetou de imediato diligências junto de entidades bancárias para obter financiamento, solicitando junto da imobiliária a licença e planta do imóvel, documentos que lhe foram remetidos a 05-03-2024, e, em face do período de tempo tão curto, respondeu aos réus que pretendia exercer o direito de preferência.

Após várias vicissitudes, a autora obteve financiamento bancário no dia 16-04-2024.

No dia 23-04-2024 a autora recebeu comunicação, por parte da imobiliária, que iria avançar com o negócio com outro adquirente, alegando que apesar da autora ter manifestado pretender exercer a preferência em prazo, a data da escritura estava estipulada para 29-03-2024 e até àquela data não se encontrava em condições de marcar escritura e celebrar o contrato com os réus.

A 02-05-2024 os réus celebraram o contrato com o promitente comprador e no dia 06-05-2024, o novo proprietário comunicou à autora a pretensão de terminar o arrendamento com efeito a 30-06-2024, enviando-lhe nova comunicação em 21-05-2024, oferecendo compensação de € 8000,00 se a autora saísse do locado até ao dia 31-08-2024, proposta que a autora não aceitou.

A autora aduz, ainda, que o actual proprietário continuou com várias tentativas para fazer cessar o arrendamento, desconhecendo a autora durante quanto mais tempo manterá o locado, tendo perdido a segurança, sofrendo de angústia, ansiedade e stress. Mais invoca que não existem no mercado imóveis similares por valor inferior a € 128 000,00 e aduz a existência de pacto de preferência e a existências de elementos erróneos que não foram devidamente comunicados, tais como a data da celebração da escritura pública e a outorga de contrato-promessa com terceiro antes da comunicação da preferência.

Os réus contestaram referindo que, desde o início das negociações, informaram a autora que pretendiam vender o locado, não arrendar, tendo publicitado a sua venda, no início do Verão de 2024, na imobiliária B..., pelo preço de € 90 000,00, tendo celebrado contrato de arrendamento com a autora porque, até aquela data, não tinha aparecido qualquer interessado, negando que a autora os tivesse informado da sua intenção de comprar a fracção.

Aduzem que apesar da existência de arrendatário, o adquirente ofereceu € 100 000,00 pela fracção, tendo a autora sido informada, ainda que informalmente, da existência daquele interessado, não tendo a mesma iniciado quaisquer diligências para adquirir a fracção. Os réus indicam que celebraram o contrato-promessa em 14-02-2024, fazendo constar do mesmo a existência de arrendatário com direito de preferência e impugnam a intenção da autora em adquirir o imóvel, uma vez que apenas em 26-02-2024 foi solicitada a primeira simulação ao Banco para financiamento de € 100 000,00.

Concluída a fase dos articulados o tribunal a quo proferiu despacho em 13-02-2025, com o seguinte teor: “Tendo em consideração o teor dos articulados das partes, a causa de pedir invocada pela Autora e o preceituado nos artigos 414.º e ss do CC, os autos não carecem de produção de prova para a prolação de decisão de mérito, razão pela qual se concede o prazo de dez dias para exercício de contraditório, ao abrigo do disposto no artigo 3.º, n.º 3 do CPC”.

Por requerimento de 25-02-2025 a autora exerceu o contraditório, tendo anexado dois documentos, e concluído: “Termos em que deve ser julgada procedente por provada, inclusive por confissão dos RR. da prática dos factos, a presente ação e serem os RR. condenados nos pedidos formulados pela A.”.

Por requerimento de 26-02-2025 os réus exerceram o contraditório, concluindo tal como na contestação, que não foi “alegada qualquer factualidade que sustente a indemnização por danos não patrimoniais” e que não existe “relação de causalidade pelo facto de não ter sido dada preferência (…) e os prejuízos alegados na dimensão pretendida”.

O tribunal a quo exarou saneador-sentença, em 25-05-2025, decidindo julgar a acção totalmente improcedente, por não provada, absolvendo os réus do(s) pedido(s).

Inconformada recorreu a autora e, no final das alegações, formulou as seguintes conclusões:

“A) A Recorrente vem interpor recurso da sentença proferida que julgou “(…) a presente acção totalmente improcedente, por totalmente não provada e, em consequência:

I. Absolver os Réus do pedido;

II. Valor da causa: €24.000,00 (vinte e quatro mil euros);

III. Condenar a Autora nas custas da acção ;”.

B) Sendo que, versa o presente recurso sobre a nulidade da sentença, com fundamento nos arts. 607.º n.º 3 e 615.º n.º 1 als. b) e d) do CPC por falhar em indicar a matéria de facto provada e especificar os fundamentos de facto que que justificam a decisão, com que prova produzia fundamentou cada facto.

C) Assim como não se pronunciou sobre questões que se deveria pronunciar, como é o caso do pedido feito pela recorrente, relativo a considerar-se a comunicação da preferência como não efetuada por conter elementos erróneos. O douto tribunal a quo não se pronunciou sobre esta questão no saneador-sentença nem em qualquer momento nos autos, como deveria ter feito e conforme alegado nos pontos 103º a 114º da petição inicial.

D) Existem também erros de escrita que devem ser retificados, nomeadamente a inclusão de frases que em nada têm a ver com o processo dos autos e a confusão entre promitente vendedor e promitente comprador, conforme consta nas alegações.

E) Versa também o presente recurso sobre a decisão da matéria de direito e sobre a decisão da matéria de facto. Isto porquanto, entende a Recorrente que existem factos concretos que o Tribunal a quo ignorou e que deveria ter dado como provados, especialmente por se encontrarem todos documentalmente provados nos autos, – mormente os decorrentes dos artigos 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 44º, 45º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º, 53º, 54º, 55º, 56º, 57º, 58º, 59º, 64º, 65º, 66º, 67º, 68º, 69º, 70º, 78º, 79º, da petição inicial; pontos 32º, 46º, 48º do requerimento junto para exercício do contraditório antes de ser proferido saneador-sentença e o ponto 55º da contestação – incorrendo pois, em crasso erro na apreciação de prova.

F) Ainda, em face da matéria de facto já dada por provada pelo Tribunal a quo, teria este de promover a diferente aplicação do direito aos factos, o que redundaria em diversa e mais perfeita decisão final.

G) Nesta parte, o recurso da Recorrente versará sobre a validade da comunicação da preferência, saber se a Recorrida deveria ter respeitado a normal demora das instituições bancárias para obtenção de financiamento, dando prazo mais longo à Recorrente e se a comunicação para a resolução do negócio é válida, conforme julgou o tribunal a quo.

H) A Recorrente, na sua petição inicial, conclui com dois pedidos subsidiários: “serem os RR. condenados a pagar à Autora o montante de 22.220,00 referente à indemnização pelos prejuízos sofridos pela violação do pacto de preferência ao comunicarem o exercício da preferência com elementos erróneos, considerando-se como não efetuada e ainda ao montante de 1.780,00€ a título de danos não patrimoniais, bem como os respetivos juros vincendos até o integral pagamento. Caso assim não se entenda, serem os RR. condenados a pagar à Autora o montante de 22.220,00 referente à indemnização pelos prejuízos sofridos pela violação do pacto de preferência ao celebrarem o negócio com terceiros após a A. ter exercido o direito de preferência ainda ao montante de 1.780,00€ a título de danos não patrimoniais, bem como os respetivos juros vincendos até o integral pagamento.” Ou seja, primeiramente, que se julgasse o conteúdo da comunicação da preferência e, caso fosse considerada validamente efetuada, se julgasse a violação do pacto de preferência.

I) Nos termos do art. 615º nº1 d) do CPC, a sentença é nula quando o juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar. De acordo com o art. 608º nº2 do CPC, o juiz deve conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, ou seja, de todos os pedidos deduzidos, de todas as causas de pedir e exceções invocadas e questões de conhecimento oficioso – o que não fez. O tribunal a quo não se pronunciou sobre esta matéria nem sobre o pedido da A., ora Recorrente, ferindo assim a sentença de nulidade.

Retificação de Erros De Escrita

J) O saneador-sentença recorrido padece de dois erros de escrita. O primeiro após o “Relatório”, consta a seguinte frase: “Em sede de audiência prévia a Ré CC foi absolvida da instância. Foi proferido despacho de enunciação do objecto do litígio e identificação dos temas da prova”. Ora, não existe nenhum interveniente processual de nome CC, pelo que, apenas podemos considerar tratar-se de uma inscrição mantida neste saneador-sentença por lapso e que deverá ser eliminada.

K) O segundo, na página 7 do saneador-sentença consta o seguinte: “Resulta concludentemente que os Réus, ao não terem celebrado na data acordada com o promitente comprador (29 de março de 2024), o negócio jurídico, aceitaram que o pagamento fosse realizado de forma diversa da contratada com o promitente vendedor”. A Recorrente crê que o douto tribunal a quo não pretendia referir-se à forma contratada com o promitente vendedor, mas fica sem entender se a pretensão era referir forma diferente da contratada com o promitente comprador ou com o preferente, uma vez que com o promitente comprador tinham estabelecido o dia 12 de abril e com a preferente, ora recorrente, o dia 29 de março (factos relevantes nºs 5 e 9). Deverá o tribunal a quo vir esclarecer qual era a sua pretensão e corrigir o texto de acordo.

L) Quanto à nulidade por falta de especificação da matéria de facto provada e dos fundamentos de facto que fundamentam a decisão (art. 615.º n.º 1 al. b) do CPC a sentença recorrida é omissa por não indicar os factos que considera provados e não provados e não aplicar nem fundamentar de facto porque os considerou provados. apenas refere “factos relevantes” e, quanto aos factos não provados que “não há factos por provar com relevância para a boa decisão do caso.”. Mais que, a motivação de facto é fundamentada “no teor dos documentos juntos aos autos, cuja genuinidade não foi impugnada”. Fica a recorrente sem perceber se deverão considerar-se todos os factos alegados como provados (mas não relevantes), qual a classificação dos factos que não foram considerados relevantes e ainda, em que prova documental fundamentou o tribunal as conclusões de facto a que chegou.

M) Dos Factos Que Deveriam Ter Considerados Factos Provados

Andou mal o douto tribunal a quo ao não incluir outros factos como relevantes para a decisão da causa, que se encontra igualmente provados por prova documental, sendo estes a matéria alegada constante nos artigos 33º, 44º, 45º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º, 53º, 54º, 55º, 56º, 57º, 58º, 59º, 64º, 65º, 66º, 67º, 68º, 69º, 70º, 78º, 79º, da petição inicial; pontos 32º, 46º, 48º do requerimento junto para exercício do contraditório antes de ser proferido saneador-sentença e o ponto 55º da contestação, que se traduzem no seguintes factos que deveriam ter sido dados como provados e relevantes:

M.1. A A. encetou prontamente as devidas diligências junto das entidades bancárias para obter o financiamento que iria precisar para a compra do imóvel, requerendo logo no dia 02/02/2024 informações ao Banco 1... e dia 26/02/2024, após receber a carta para exercício do direito de preferência, ao Banco 2

Este facto encontra-se demonstrado no documento nº 5 junto com a petição inicial – email enviado para o banco a 26/02/2024 questionando sobre a documentação necessária para obter o financiamento, sendo que a carta para o exercício do direito de preferência foi recebida a 21/02/2024 (facto relevante nº 7). E no documento nº1 junto com o requerimento de exercício do contraditório antes do despacho saneador sentença, com datas de 02 e 04 de fevereiro de 2024, muito antes de ter sido remetida e recebida a comunicação do exercício do direito de preferência:

M.2. O processo de obtenção de financiamento decorreu dentro da normalidade, não se devendo à A. qualquer atraso na sua tramitação.

Este facto é provado pelos emails juntos de troca de correspondência com a entidade bancária, que também devem ser considerados factos provados/relevantes, nomeadamente:

M.2. 1 No dia 07 de março de 2024 o processo encontrava-se em análise de risco – conforme email do banco - documento n.º 7 da PI.

M.2. 2 No dia 13 de março de 2024 aguardava feedback da análise – conforme email do banco - documento n.º 8 da PI.

M.2. 3 No dia 28 de março foi, informalmente, comunicado à A. que o financiamento estaria aprovado e apenas seria necessário o aval da mulher do representante da A., o que não seria entrave para a continuidade do processo, tendo nesse mesmo dia 28 de março, a advogada da A. informada a imobiliária B... na pessoa da Sr. DD (contacto que lhe foi disponibilizado na reunião) que o crédito estava aprovado e seria possível formalizarem a compra e venda – conforme mensagem escrita - documento n.º 9 da PI.

M.2. 4 No dia 04 de abril foi comunicada a aprovação pelo banco e enviados pelo banco os documentos para a A. solicitar a avaliação do imóvel – conforme email - documento n.º 10 da PI.

M.2. 5 No dia 16 de abril, já tinha sido realizada a avaliação, o financiamento foi aprovado sem qualquer condicionante e encontrava-se em contratação no departamento de leasing, tendo o banco informado iria remeter a documentação para a formalização dos seguros – conforme email - documento n.º 11 da PI.

M.2. 6 No dia 18 de abril de 2024 foi comunicado novamente aos Recorridos, após questionarem quando se poderia marcar a escritura, que o crédito estava aprovado e decorria a normal tramitação, tendo a Recorrente ainda referido que pressionava o banco todos dias para serem céleres – Documento nº 2 do requerimento de contraditório.

M.2. 7 No dia 23 de abril de 2024, o banco solicitou à A. os documentos necessários para a formalização do negócio – conforme email - documento n.º 12 da PI.

M.2. 8 Nesse mesmo dia, 23 de abril de 2024, a Recorrente solicitou que os Recorridos lhe remetessem os documentos referente ao imóvel – conforme email junto como documento nº 15 com a PI.

N) Além disso, também devem ser considerados como factos relevantes/provados, os seguintes factos por se demonstrarem provados em documentos cuja genuinidade não foi impugnada, aliás, a maioria foi até junta pelos Recorridos na sua contestação e por fundamentarem matéria de facto contrária ao decidido na sentença recorrida sobre a postura da Recorrida que, entendeu o tribunal a quo, “não informando sequer os Réus, como se impunha, se se encontrava preparada para celebrar o negócio visado” (fundamentação de direito).

N. 1 A A. informou os RR. do estado do processo de obtenção de financiamento quando solicitado.

E ainda, serem considerados factos provados/relevantes, em conexão com o facto indicado supra, por se encontrarem documentalmente provados sem que tivesse sido impugnada a sua genuinidade:

N. 1.1 No dia 06/03/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. a questionar sobre o exercício do direito de preferência – conforme documento 3 junto com a contestação.

N. 1.2 No dia 25/03/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. a questão sobre a aprovação do crédito bancário – conforme documento 4 junto com a contestação.

N. 1.3 No dia 27/03/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. que questionava se já tinham resposta do banco ao que a A. esclareceu já ter feedback positivo – conforme documento 5 junto com a contestação.

N. 1.4 No dia 11/04/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. que questionava sobre a marcação da escritura à qual a A. informou tinha falado com o gestor naquela manhã e no dia seguinte já teria alguma informação – conforme documentos 7 e 8 juntos com a contestação.

N. 1.5 No dia 16/04/2024 a A. respondeu aos RR., que questionaram novamente sobre a marcação da escritura ao que a A. informou ter ligado para o banco e ter sido informada estarem a aguardar indicações superiores. – documento 9 junto com a contestação.

N. 1.6 No dia 17/04/2024 a A. voltou a informar os RR. que teria tentado ligar com o banco mas a chamada não tinha sido atendida – conforme documento 10 junto com a contestação.

N. 1.7 No dia 18/04/2024 a A. respondeu a um email dos RR. informando que tem pressionado o banco quase todos os dias, já foi pedida urgência no processo e que o gestor informou que dentro de dias teria a documentação preparada – documento 2 do requerimento de exercício do contraditório.

O) Ao dar como provados/relevantes estes factos, teria o tribunal a quo acertado e chegada a melhor conclusão e fundamentação de facto, ao invés de ter considerado: “Com efeito, não pode deixar de relevar o facto de o prazo legal para o exercício da preferência ser tão curto, nem que o prazo para celebrar o negócio jurídico constitua um dos factos essenciais a comunicar pelo obrigado à preferência, não podendo o preferente declarar que aceita substituir o comprador no negócio visado e após deixar o obrigado à preferência, no limbo, enquanto o preferente reúne as condições necessárias para poder cumprir – que nos tempos que correm pode demorar meses ou até pode nunca acontecer.

Irreleva pelo exposto o argumento da Autora, que reclama a concessão de um prazo razoável para cumprir o contrato.

Assim, em face da previsão de um prazo para a celebração do negócio definitivo – que a Autora não cumpriu – não informando sequer os Réus, como se impunha, se se encontrava preparada para celebrar o negócio visado, nem de data previsível para celebrar a escritura, constatamos pela validade da declaração resolutiva enviada pelos Réus, a 22 de Abril de 2024, nos termos do disposto no artigo 432.º, n.º 1, 436.º, n.º 1, 779.º, 804.º, 805.º, n.º 2, al. a), 808.º, n.º 1 do CC.” (sublinhados nossos).

P) Caso fossem dados como provados os factos invocados pela Recorrente, o tribunal a quo teria alcançado uma conclusão e fundamentação distintas, mais corretas. A decisão recorrida merece crítica por ter considerado que a Recorrente deixou os Recorridos "no limbo" enquanto reunia condições para cumprir o contrato, o que não corresponde à verdade.

Q) A Recorrente tinha financiamento aprovado desde 16/04/2024, sem qualquer condicionante, (muito antes disso com aval da esposa que nunca estaria em questão), aguardando apenas formalidades e burocracias normais do processo, pelo que o negócio seria concretizado em breve, nunca estando em causa uma demora de meses ou a sua não realização.

R) Os Recorridos nem sequer informaram a Recorrente da sua preparação para celebrar o negócio ou de uma data previsível para a escritura para a Recorrente ter oportunidade de estar presente. Os Recorridos sabiam do estado do processo, do crédito aprovado e de que a Recorrente aguardava apenas documentação do banco. A impossibilidade de indicar data concreta não era imputável à Recorrente, pois essa decisão cabia à entidade bancária, estando fora da sua esfera de atuação.

S) Por fim, mais factos relevantes poderiam ter sido provados quanto ao contexto do negócio e das comunicações entre as partes, mas tal não foi possível por o tribunal a quo ter decidido a causa através de saneador-sentença, sem realização de audiência de julgamento, impedindo a produção de prova testemunhal.

T) Da Ilicitude E Ineficácia Da Comunicação Para O Exercício Do Direito De Preferência

A sentença recorrida incorre em erro de julgamento a ao considerar válida a comunicação enviada pelos Recorridos à Recorrente para o exercício do direito de preferência, não obstante essa comunicação conter elementos essenciais errados e omissões determinantes. O direito de preferência legal pressupõe, como condição da sua eficácia, que o preferente seja informado de forma completa, precisa e fidedigna dos termos do negócio proposto a terceiro, sob pena de a comunicação se tornar ineficaz. No caso em apreço, a comunicação efetuada pelos Recorridos à Recorrente indicava que a escritura de compra e venda se realizaria até ao dia 29/03/2024. Contudo, conforme resulta do próprio contrato-promessa celebrado entre os Recorridos e o terceiro comprador, o prazo acordado entre as partes para a realização da escritura era de 60 dias a contar de 14/02/2024, ou seja, até 12/04/2024. Verifica-se, assim, que a comunicação à preferente indicava uma data incorreta e mais restritiva do que aquela acordada com o terceiro comprador, privando a Recorrente da possibilidade de exercer o seu direito em igualdade de circunstâncias com o terceiro.

Tal prática viola de forma manifesta o princípio da igualdade entre preferente e terceiro adquirente, princípio este amplamente reconhecido na doutrina e jurisprudência, nomeadamente no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23/03/2021, proc. n.º 609/19.9T8FND.C1.S1 –

https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/a4b4e30104563ce5802587cf003ebea2?OpenDocument.

U) A jurisprudência citada afirma expressamente que uma comunicação com elementos errados ou omissões relevantes quanto aos termos do negócio a propor ao preferente é ineficaz e não produz efeitos jurídicos.

V) Acresce que a Recorrente apenas tomou conhecimento da verdadeira data limite acordada no contrato-promessa (12/04/2024) através de terceiros, nomeadamente numa reunião com a agência imobiliária ocorrida em 25/03/2024, e formalmente na comunicação onde os Recorridos consideram extinto o direito de preferência, não tendo esse prazo constado da comunicação formal.

W) A comunicação enferma, pois, de vício substancial: falha na transmissão fiel dos elementos essenciais do negócio proposto, gerando um desequilíbrio jurídico inaceitável entre o preferente e o terceiro adquirente.

X) Por força da nulidade ou ineficácia da comunicação, não se iniciou validamente o prazo de 30 dias previsto para o exercício do direito de preferência, pelo que qualquer recusa com fundamento no decurso desse prazo carece de base legal. Aliás, considera-se a comunicação para o exercício do direito de preferência como não efetuado, violando assim os Recorridos a obrigação que assumiram no pacto de preferência

Y) Do Exercício Regular Do Direito De Preferência

Ainda que se considerasse válida a comunicação, o certo é que a Recorrente respondeu tempestivamente à mesma, dentro do prazo de 30 dias, manifestando a intenção de exercer o direito de preferência – facto provado/relevante. Essa resposta incluiu informação clara sobre a necessidade de recorrer a crédito bancário para a aquisição, tendo sido desde logo encetadas diligências junto de várias instituições financeiras nesse sentido.

Z) A aceitação do negócio nos mesmos termos não exige, em sede de direito de preferência, a apresentação imediata da totalidade do capital, sendo legalmente admissível que o pagamento se efetue com recurso a financiamento, desde que as condições essenciais (preço, modalidade de pagamento e data) se mantenham. O argumento da sentença recorrida, segundo o qual o recurso ao crédito descaracterizaria a aceitação e consubstanciaria uma contraproposta, não tem sustentação legal nem jurisprudencial.

Tal entendimento violaria, ademais, o princípio da boa-fé na formação dos contratos, ao exigir do preferente um comportamento que, na prática, tornaria inexequível o exercício do seu direito.

AA) A Recorrente manifestou disponibilidade para efetuar o pagamento integral do preço acordado na data da escritura, nos termos exatos comunicados, e nada impunha aos Recorridos que os obrigasse a aceitar novas condições ou encargos.

BB) Da Boa Fé Contratual E Da Conduta Abusiva Dos Recorridos

A Recorrente informou os Recorridos da aprovação do crédito, e solicitou aos Recorridos, na data de 23/04/2024, os documentos necessários à marcação da escritura pedidos pelo banco, revelando vontade séria e eficaz de concluir o negócio. Os Recorridos, cientes dessa evolução, decidiram, ainda assim, celebrar escritura de compra e venda com o terceiro comprador apenas em 02/05/2024 – data posterior quer ao limite de 29/03/2024 indicado na comunicação, quer ao próprio prazo contratual de 12/04/2024. Esta atuação revela que o prazo inicialmente indicado aos Recorridos não era inultrapassável e que estes optaram conscientemente por obstar à realização do negócio com a preferente, ignorando a boa-fé e a razoabilidade que devem reger a execução de qualquer negócio jurídico.

CC) A sentença recorrida reconhece expressamente que, na conjuntura atual, os processos de obtenção de crédito bancário podem demorar vários meses, mas contraditoriamente penaliza a Recorrente pela não apresentação formal da aprovação dentro do prazo de 30 dias.

A boa-fé impõe às partes o dever de colaboração e de não frustração injustificada das legítimas expectativas da contraparte – princípios violados pelos Recorridos ao recusarem-se a fornecer os documentos solicitados para marcação da escritura, em momento em que o negócio com terceiro ainda não se encontrava concluído.

DD) Da Nulidade Da Resolução Da Preferência

A celebração da escritura com terceiro comprador foi feita em data posterior à manifestação de disponibilidade da Recorrente para a outorga da escritura, já com crédito aprovado e pedidos de documentação formalizados.

A sentença recorrida, ao validar esta “resolução do direito de preferência”, permite uma preterição injustificada do direito de preferência, convertendo-o, na prática, num direito meramente ilusório, desprovido de eficácia.

EE) A manutenção dessa decisão consubstancia uma violação grave do princípio da proteção jurídica do preferente, com potencial efeito desincentivador do exercício desse direito, com graves repercussões sociais e jurídicas.

FF) Os Recorridos, de forma inesperada e quando lhes foi conveniente, decidiram não concluir o negócio com a Recorrente, apesar desta ter reiterado a sua intenção e explicado que apenas aguardava a documentação necessária para formalizar a contratação. Sempre estiveram cientes e aceitaram que a Recorrente recorreria a financiamento bancário. Ainda assim, desconsideraram essa realidade e, apesar de a Recorrente já ter o crédito aprovado e estar a fazer tudo o que estava ao seu alcance, decidiram, arbitrariamente, que não queriam esperar mais, alegando também estarem vinculados a terceiros.

GG) Na carta enviada pela Recorrida (documento 14 da petição inicial), admitem encontrar-se em incumprimento perante o Promitente Comprador, que os acusava de ultrapassar os prazos contratuais. No entanto, essa obrigação perante terceiro foi assumida livremente pelos Recorridos, sem qualquer responsabilidade da Recorrente. Esta alinha com o entendimento do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça já mencionado: se os Recorridos tivessem esperado pela resposta da Recorrente ao exercício do direito de preferência antes de se vincularem em contrato-promessa com prazos definidos, não estariam nesta situação.

HH) Acresce que, mesmo tendo incluído no contrato-promessa (documento 2 da contestação) uma cláusula que o condicionava ao exercício da preferência — o qual se veio a verificar —, os Recorridos optaram por não invocar essa cláusula.

O que se exigiria, sempre seria, que fosse a Recorrente notificada pelos Recorridos da data da escritura para que – e mesmo assim não se concede – pudessem alegar que a mora se converteu em incumprimento definitivo.

II) Do Pedido

Por fim, no que à indemnização devida à Recorrente diz respeito, por estarmos perante um direito de preferência com eficácia obrigacional, (83. Neste sentido, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, disponível em https://www.pgdlisboa.pt/jurel/stj_mostra_doc.php?nid=20209&codarea=1 : “XI - No pacto de preferência sem eficácia real o incumprimento apenas obriga o obrigado à preferência a indemnizar o preferente pelos prejuízos que lhe advierem da violação do pacto.”), não foram apreciados quaisquer factos nem emitida qualquer posição pelo tribunal a quo. A Recorrente mantém o pedido, nos mesmos termos já alegados na sua petição inicial, ou seja:

Não existem no mercado outros imóveis, com as mesmas características, sem necessidade de obras, por valor igual ou inferior ao que foi vendido (100.000,00€).

O negócio foi realizado por um preço muito vantajoso, considerando a Recorrente que o seu valor real nunca seria inferior a 120.000,00€.

Aliás, foi este o valor mais baixo que foi proposto à Recorrente por outra loja (documento n.º 22 da petição inicial).

Sendo que a Recorrente quer manter-se no centro de

Acrescendo que, já foi informada pelo atual senhorio que este não pretende manter o arrendamento e quererá usar a loja para os seus próprios fins comerciais.

Até porque, por esta altura e considerando todo o desgaste aqui alegado, a relação comos atuais senhorios não é a melhor.

Pelo que, terá a Recorrente de comprar um outro imóvel.

Assim, considerando a diferença para os preços no mercado, inclusive o valor real do imóvel, a perda da oportunidade em realizar este negócio pelos 100.000,00€, deverá ser concedida à Recorrente uma indemnização quanto a este dano no valor não inferior a 20.000,00€.

A Recorrente tem ainda direito a ser indemnizada pelo interesse contratual positivo, ou seja, pelas rendas que tem pagado e que não pagaria caso fosse a proprietária do imóvel, à data de maio até à outubro, de 370,00€ por mês, no valor global de 2.220,00€, acrescido daquelas que se vierem a vencer.

Pelos danos não patrimoniais, como foram a revolta, o desgaste, a tristeza, o stress sofridos pela Recorrente nas pessoas dos seus representantes e trabalhadores, pela violação do pacto de preferência e toda a incerteza e pressão sofridas aquando do exercício da preferência e obtenção do financiamento e, ainda, pela insegurança que de que hoje é vítima na manutenção do arrendamento, deverá ser paga uma indemnização de valor não inferior a 1.800,00€.

Termos em que se requer V/Exa. se digne ordenar a revogação da sentença proferida no que respeita aos pedidos julgados improcedentes, sendo esta substituída por decisão que condene os Recorridos nos termos supra explanados, assim se fazendo inteira e sã Justiça!

Os réus contra-alegaram, tendo concluído:

“1. Deverá ser mantida a douta sentença do Tribunal a quo, uma vez que fez correcta interpretação dos factos e bem aplicou o Direito, pelo que a mesma não poderá deixar de ser confirmada, não tendo havido qualquer violação do art.º 615º n.º 1 al. b) e art.º 607º n.º 4, ambos do CPC.

2. A carta para exercício do Direito de preferência não continha elementos erróneos.

3. No contrato-promessa foi estipulado que a escritura deveria ocorrer no prazo máximo de 60 dias, contados da data da assinatura do contrato-promessa e não (como pretende a Recorrente) que deveria ocorrer 60 dias após a assinatura.

4. Os Promitentes (comprador e vendedores) acordaram que a escritura deveria ocorrer até 29 de Março de 2024, salvaguardando, simultaneamente, o prazo de 30 dias para o exercício do direito de preferência (prazo esse que os Recorridos entenderam dar à Recorrente).

5. Foi entendimento da Mma. Juiz que cabia à Recorrente aceitar ou deixar caducar aquilo que eram os termos do negócio – até porque lhe foi concedido prazo muito superior ao prazo legal (30 dias em vez de 8).

6. Os Recorridos aguardaram até 22 de Abril de 2024 pela aprovação do crédito da Recorrente.

7. Constata-se que a Recorrente não estava em condições de escriturar nem a 29 de Março de 2024, nem em 14 de Abril de 2024 (prazo limite previsto no contrato promessa para realização da escritura), nem em 22 de Abril de 2024 (data em que os Recorridos enviaram a carta à Recorrente a informar que iriam outorgar escritura com o Promitente-Comprador).

8. Acresce que, a nulidade da sentença por falta de fundamentação prevista na alínea b) do nº. 1 do art.º 615º do CPC verifica-se apenas no caso de ausência total de enumeração dos fundamentos de facto ou de indicação dos fundamentos de direito da decisão, não a constituindo a mera deficiência de fundamentação, não sendo qualquer omissão de pronúncia que conduz à nulidade da sentença, mas quando se verifique que o Tribunal não se pronuncia sobre questões com relevância para a decisão de mérito e não, quanto a todo e qualquer motivo ou argumento aduzido pelas Partes.

9. A decisão recorrida aborda expressamente o regime do Direito de Preferência (como se impunha), tendo abordado as questões técnico-jurídicas pertinente e aplicáveis ao caso.

10. Assim, o Tribunal a quo analisou a validade da comunicação da preferência, considerando que tinha sido concedido à ora Recorrente um prazo muito superior ao previsto na lei, e que a ora Recorrente exerceu a preferência, “manifestando-se como se tratasse de mera proposta negocial sujeita a contraproposta ou condições.”.

11. O Tribunal concluiu:

a) Que foi efectuada a comunicação legalmente exigida, com os termos do negócio e previsão de um prazo para celebração da escritura;

b) Prazo esse que a Recorrente não cumpriu;

c) Que a Recorrente não informou os Recorridos se se encontrava preparada para celebrar o negócio, como se impunha;

d) Nem indicou uma data previsível para realização da escritura;

e) Concluindo ainda que “… não podendo o preferente declarar que aceita substituir o comprador no negócio visado e após deixar o obrigado à preferência, no limbo, enquanto o preferente reúne as condições necessárias para poder cumprir – que nos tempos que correm pode demorar meses ou até nunca acontecer.”.

12. Com base nos elementos trazidos para os autos, e atento o princípio da livre apreciação da prova, a Mma. Juiz analisou da existência de comunicação para exercício do direito de preferência, os termos da comunicação, o respectivo prazo, assim como outros factos que interessavam à boa decisão da causa, concluindo pela improcedência da acção.

13. Também não assiste razão à Recorrente quanto ao argumento de que o Tribunal não especificou quais os factos provados e não provados, e referiu “Factos relevantes”.

14. A Recorrente parece confundir decisão de mérito, proferida na fase do saneamento, com uma decisão de mérito/sentença proferida após a audiência final.

15. No Saneador-Sentença, o Tribunal deverá limitar-se a elencar os factos tidos por relevantes (factos essenciais, em sentido amplo, que constituem a causa de pedir) e que estão plenamente provados (admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão).

16. O Tribunal não tinha obrigação de levar em conta outros factos mencionados nos articulados (para além daqueles que considerou relevantes), pelo que, não precisava considerá-los em nenhuma parte da decisão, nem avaliar a prova produzida sobre eles – nem poderia, nesta fase, atento o princípio da limitação dos actos (art.º 130.º do CPC).

17. Toda a documentação trazida pelas Partes (e considerada relevante pelo tribunal) foi tomada em consideração para a boa decisão da causa, sendo evidente, da leitura de cada um dos pontos constantes da “Matéria Relevante”, a que documento a Mma. Juiz se refere, visto que identifica o título, a data e o respectivo conteúdo, transcrevendo, quase integralmente, em alguns casos, o teor dos referidos documentos.

18. A alegada falta de discriminação dos factos não provados, não gera qualquer nulidade, por não se enquadrar em nenhuma alínea do n.º 1 do art.º 615º do CPC.

19. Por outro lado, o Tribunal a quo não estava obrigado a dar como não provados os factos que não considerou expressamente provados, uma vez que tal factualidade não era relevante para a decisão da causa.

20. Quanto à fundamentação de Direito, a Mma. Juiz escreveu: “Constatamos que no que respeita à exigência imposta legalmente, os Réus informaram correctamente a Autora da existência de um negócio jurídico programado, o valor, o modo de pagamento, o contraente visado e inclusive a previsão da celebração da escritura até ao dia 29 de Março de 2024.”.

21. Tal conclusão apenas poderia ser retirada após análise de todos os documentos juntos e cujo teor dos mesmos o tribunal deu como provados.

22. Deve ser mantida a douta sentença proferida.

Termos em que, confirmando-se na totalidade, a douta sentença recorrida se fará a V/ habitual Justiça!.”

No despacho de admissão do recurso, após rectificar o lapso de escrita constante da sentença, o tribunal a quo consignou, ainda: “Invoca a Recorrente a nulidade por omissão de pronúncia, por não pronúncia relativamente aos pedidos formulados por esta.

Ora, os pedidos formulados pela Autor são todos dependentes da procedência da sua pretensão: a declaração de violação do pacto de preferência celebrado por escrito, pelos Réus.

Como se pode ler na última página do saneador-sentença, atenta a dependência do pedido de indemnização da conclusão pela efectiva violação do pacto de preferência, improcedendo o pedido principal, improcedeu também o “pedido de indemnização apresentado pela Autora, impondo-se em consequência absolver os Réus dos pedidos apresentados”.

Invoca ainda o Recorrente a nulidade da sentença por não ter discriminado factos por provar.

Salvo melhor entendimento, em saneador-sentença o Tribunal apenas aprecia os factos essenciais e relevantes para a procedência do pedido, de acordo com a alegação das partes e com os elementos probatórios consolidados nos autos. Nessa sede, apercebeu-se o Tribunal que a questão objecto de litígio não carecia de produção de prova, manifestando-se na divergência sobre a aplicação da matéria de facto ao direito.

Alcançado com segurança que não ocorreu a violação do pacto de preferência pelos Réus, produzir prova sobre os danos em que a Autora incorreu constitui a prática de um acto inútil, proibido expressamente no artigo 130.º do CPC”.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir, sendo as questões a apreciar as seguintes:

1. Nulidade da sentença, com fundamento nos arts. 607.º, n.º 3, e 615.º, n.º 1, alíneas b) e d), do CPC – (i) falta de indicação da matéria de facto provada e especificação dos fundamentos de facto que que justificam a decisão, e (ii) falta de pronúncia sobre o pedido feito pela recorrente, relativo a considerar-se a comunicação da preferência como não efectuada por conter elementos erróneos.

2. Erro sobre a apreciação da prova – desconsideração de factos documentalmente provados nos autos – cf. artigos 33.º, 34.º, 35.º, 36.º, 37.º, 44.º, 45.º, 48.º, 49.º, 50.º, 51.º, 52.º, 53.º, 54.º, 55.º, 56.º, 57.º, 58.º, 59.º, 64.º, 65.º, 66.º, 67.º, 68.º, 69.º, 70.º, 78.º, 79.º da petição inicial; pontos 32.º, 46.º, 48.º do requerimento junto para exercício do contraditório antes de ser proferido saneador-sentença e o ponto 55.º da contestação.

3. Erro sobre a aplicação do direito – apreciação da validade da comunicação da preferência; saber se os réus deveriam ter respeitado a normal demora das instituições bancárias para obtenção de financiamento, dando prazo mais longo à autora; e se a comunicação para a resolução do negócio é válida, conforme julgou o tribunal a quo.

A. Fundamentação de facto.

No saneador-sentença sob recurso exarou-se:

“3.1- Factos Relevantes

1) A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de publicidade e marqueting;

2) A fracção autónoma sita do r/c direito, destinado a comércio, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em ..., Lote ..., Rua ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...96 da Freguesia ... e ..., descrito na Conservatória de Registo Predial ... sob a descrição ...16, tinha registado o direito de propriedade, a favor dos Réus AA e BB pela ap. 8 de 1999/03/01;

3) Por escrito particular epigrafado “Contrato de Arrendamento para Fins não habitacionais”, subscrito pelo punho de Autora e Réus, no dia 1 de Setembro de 2024, os Réus outorgaram a cedência temporária do gozo à Autora, mediante o pagamento do valor anual de €4.400,00, a pagar mensalmente a quantia de €370,00 até ao oitavo dia anterior aquele a que respeitar, através de transferência bancária para a conta bancária dos Réus;

4) Consta do escrito identificado no ponto 3, na cláusula 11.ª, epigrafada “Direito de Preferência”: “A arrendatária goza do direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento do locado, pelo que o senhorio é obrigado a efectuar as respectivas comunicações, nos termos da lei”;

5) Por comunicação datada de 14/2/2024, remetida por correio registado, com AR, os Réus comunicaram à Autora;

“Vimos pelo presente, na qualidade de proprietários, informar V. Exas. que a fracção autónoma designada letra “B”, correspondente ao r/c direito (…) vai ser vendido na sua propriedade total, a EE, NIF ...08, pelo montante de €100.000,00, sem recurso a financiamento bancário, com escritura prevista realizar até 29 de Março de 2024, no Cartório Notarial

Face ao exposto, solicitamos a V. Exas., que na qualidade de arrendatário do referido imóvel, que nos indique, nos termos do disposto no n.º 2.º, do artigo 416.º do CC, no prazo de 30 dias corridos, a contar da recepção da presente missiva, se pretendem exercer o direito de preferência, cumprindo com as mesmas condições acima indicada.”

6) Por comunicação datada de 18/3/2023, remetida por correio registado com AR, a Autora comunicou aos Réus:

“No seguimento da vossa missiva, onde informam que pretendem proceder à venda do imóvel do qual a A..., Lda é arrendatária, vimos por este meio informar que é pretensão da sociedade arrendatária exercer a preferência na compra, pelo valor comunicado.

No entanto, atentando ao prazo concedido para o exercício deste direito, a A... Lda vem solicitar a V. Exas. o seu alargamento, por se encontrar a aguardar resposta quanto ao financiamento necessário para efectuar a compra do imóvel.

(…)

Face ao exposto, vem a arrendatária solicitar que seja considerado exercido o direito de preferência, condicionado à aprovação do financiamento…”

7) Por comunicação remetida em 22 de Abril de 2024, por carta registada com AR, os Réus comunicaram à Autora:

“No seguimento da carta de V. Exas, a informarem que pretendiam exercer o direito de preferência, somos a informar o seguinte:

V. Exas. foram notificados por carta registada, recebida no dia 21/2/2024, para, querendo, exercerem o direito de preferência.

A referida carta mencionava os termos do negócio, nomeadamente a informação sobre o promitente-comprador, preço e data da escritura.

V. Exas. manifestaram a pretensão de exercer a preferência, por carta de 18/3/2024.

Como V. Exas. têm conhecimento, estava estipulado que a data da escritura deveria ocorrer até 29/3/2024.

Sucede que decorrida tal data, bem como os 60 dias previstos no contrato-promessa para ser realizada a escritura de compra e venda com o promitente comprador, V. Exas. não nos informaram estar disponíveis para marcar escritura.

Ainda que saibamos que V. Exas. estão a recorrer a crédito bancário, salvo melhor opinião, esse é um problema que apenas diz respeita a essa empresa e não aos signatários, sendo que, para mais, foram informados que o promitente comprador iria comprar com recurso a capitais próprios.

Ora, o direito de preferência deve ser exercido nas exactas condições contratualizadas com o promitente comprador – o que não está a acontecer.

Posto isto, os signatários encontram-se actualmente em incumprimento com o promitente comprador que, com razão, alega que V. Exas. não estão a cumprir os termos do contrato, nomeadamente ultrapassando os prazos previstos, visto não termos celebrado escritura até ao dia 29/03/2023 (como estava previsto acontecer com aquele) ou até 14/4/2024 (prazo máximo previsto no contrato-promessa de compra e venda para realização da escritura.

Entendemos assim que, decorridos estes prazos, e não estando V. Exas. em condições de celebrar imediatamente a escritura e bem nos ter sido comunicada uma data de previsão para tal ocorrência, cessou o direito ao exercício de preferência, sendo que não nos é exigível que fiquemos a aguardar indefinidamente a decisão de financiamento de um terceiro (que nos é totalmente alheio) para marcação de escritura quando o promitente-comprador está disponível para celebrar imediatamente a escritura (…).

Assim informamos V. Exas. que iremos celebrar escritura com o promitente comprador face ao V/. incumprimento.”

8) No dia 14/2/2024, por escrito particular epigrafado “Contrato-promessa de compra e venda”, os Réus AA e BB outorgaram na qualidade de promitentes vendedores, com EE e FF, na qualidade de promitentes compradores, a venda do prédio identificado no ponto 2, pelo valor de €100.000,00, com o pagamento da quantia de €10.000,00 no acto da assinatura do contrato-promessa, de que davam quitação e o pagamento do remanescente no acto da celebração da escritura de compra e venda, através de cheque bancário;

9) Mais acordaram promitentes compradores e promitentes vendedores que a escritura pública será outorgada a favor da parte compradora no prazo máximo de 60 dias, que terá lugar, hora e local a designar pela parte compradora, por escrito ou oralmente, com a antecedência mínima de 5 dias úteis;

10) Consta da cláusula 7.ª, epigrafada “Direito de Preferência e Resolução” do escrito identificado no ponto 8:

“1. A obrigação de realizar a compra e venda ora prometida está condicionada ao eventual exercício do direito de preferência da arrendatária (…).

(…)

3. Caso o respectivo beneficiário venha a exercer o seu direito legal de preferência, a parte vendedora dará de imediato conhecimento do facto à parte compradora, juntando cópia do documento comprovativo do referido exercício, obrigando-se igualmente a devolver-lhe, em singelo e no prazo máximo de 10 dias úteis contados da data a partir da qual tomou conhecimento da intenção de preferir, todas as quantias recebidas a título de sinal ou reforço de sinal, se aplicável”.

11) Por comunicação datada de 4/4/2024, por correio registado com AR, EE comunicou aos Réus o agendamento do dia 12 de Abril de 2024, pelas 12h00, no Cartório Notarial ...;

12) No dia 2/5/2024, por escritura pública epigrafada “compra e venda”, os Réus outorgaram vender o prédio descrito no ponto 2, a EE, casado no regime da comunhão geral de bem pelo valor de €100.000,00, que declararam já ter recebido;

13) Por comunicação electrónica enviada em 17/4/2024, por GG, da agência da Banco 2... de ..., a Autora foi informada que o crédito solicitado tinha sido aprovado em 16/4/2024.

3.2- Factos Não Provados

Não há factos por provar com relevância para a boa decisão do caso.

3.3- Motivação

O tribunal fundou a sua convicção quanto à factualidade julgada provada no teor dos documentos juntos aos autos, cuja genuinidade não foi impugnada.”

B. Fundamentação de Direito.

Como é sabido o objecto do recurso é definido pelas conclusões das alegações, mas esta limitação não abarca as questões de conhecimento oficioso, nem a qualificação jurídica dos factos, tal como decorre da leitura concertada dos arts. 635.º, nº 4, e 639.º n.º 1 e 5.º, n.º 3 do CPC.

Neste contexto, importa tecer algumas considerações sobre a questão da prolação do saneador-sentença e em que condições o mesmo pode ser proferido, podendo o tribunal ad quem conhecer oficiosamente da extemporaneidade da prolação do saneador-sentença, mesmo que essa questão não tenha sido suscitada pelas partes.

Rege o art. 595.º, n.º 1, alínea b), do CPC: “O despacho saneador destina-se a: (…) Conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma exceção perentória”.

Como se adverte, v.g., no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 05-04-2022, Proc. n.º 449/20.2T8LRA.C1: “Embora o juiz se considere habilitado a conhecer do mérito da causa segundo a solução que julga adequada, com base apenas no núcleo de factos incontroversos, caso existam factos controvertidos com relevância para a decisão, segundo outras soluções plausíveis de direito, deve aquele abster-se de conhecer, na fase de saneamento, do mérito da causa”.[2]

Acresce, como salientado no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23-04-2024, Proc. n.º 1267/23.1T8PRT-A.P1: “O conhecimento imediato do mérito da causa no despacho saneador, permitido na alínea b) do n.º 1 do artigo 595º do CPC, só poderá acontecer quando toda a matéria de facto se encontre provada por confissão expressa ou tácita, por acordo ou por documentos; quando seja indiferente, para qualquer das soluções plausíveis, a prova dos factos que permanecem controvertidos, e quando todos os factos controvertidos careçam de prova documental”.

De harmonia, apesar de o juiz se considerar habilitado a solucionar o litígio, partindo apenas do núcleo de factos incontroversos, pode isso não ser suficiente se, porventura, outras soluções jurídicas carecidas de melhor estudo e de apuramento de factos controvertidos puderem ser legitimamente defendidas, o que implica que a antecipação do conhecimento do mérito da causa apenas ocorra se o estado do processo possibilitar uma tomada de decisão firme e incontestável, sem necessidade de mais provas. Tal ocorrerá, apenas, se toda a matéria de facto estiver provada, por confissão expressa ou tácita, por acordo das partes ou por documentos, implicando, todavia, que seja indiferente para qualquer das soluções plausíveis do pleito a prova dos factos que permaneçam controvertidos.

Acontece, porém, que a própria decisão sob recurso enuncia, em sede de fundamentação: “Desenham-se na jurisprudência portuguesa duas teses sobre as obrigações geradas pela comunicação a exercer preferência, se a notificação para preferência se aproxima da figura do convite a contratar, sendo-lhe aplicável o artigo 227.º do CC ou se constitui uma proposta contratual, aplicando-se o disposto no artigo 228.º e ss do CC. No que respeita a este dissídio, impõe-se salientar que acolhe a nossa adesão a interpretação mais consentânea com natureza do direito legal de preferência, que quer tenha natureza obrigacional ou real, constitui um direito potestativo, fundado em razões de interesse ou ordem pública, interpretando o regime previsto nos artigos 414.º e ss como constituindo uma proposta a contratar para o preferente, nos precisos termos em que o negócio jurídico foi acordado com o comprador, com as excepções consignadas no artigo 418.º do CC (cfr. neste sentido Ac. STJ de 27.11.2018, processo n.º 14589/17.1T8PRT.P1.S1; Ac. STJ 23/3/2021, processo n.º 609/19.9T8FND.C1.S1)”.

Isto é, a própria decisão é clara no sentido de que a questão decidenda não é absolutamente unívoca e, na verdade, na jurisprudência portuguesa têm-se debatido duas posições sobre a natureza jurídica da notificação para preferência: a tese que a qualifica como um convite a contratar – aplicando-se o art. 227.º do Código Civil, relativo à culpa in contrahendo e responsabilidade pré-contratual – e a tese que a considera uma proposta contratual – aplicando-se o regime dos arts. 228.º e seguintes do Código Civil, que rege a eficácia e a aceitação da proposta, tornando o contrato imediatamente vinculativo – cf., respeito desta polémica, entre outras decisões, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 07-12-2020, Proc. n.º 1375/06.3TBTNV.C1.S1, do Tribunal da Relação de Guimarães, de 22-04-2021, Proc. n.º 45/20.4T8VRL.G1, e do Tribunal da Relação de Coimbra, de 16-10-2012, Proc. 117420/11.0YYLSB.C1.[3]/[4]

Ora, lendo a decisão de facto recorrida na mesma foram vertidos (apenas) 13 “factos relevantes” para a decisão da causa, na óptica do tribunal a quo – aliás, não enumerados de modo lógico e cronologicamente concatenado –, sendo certo que existe uma multiplicidade de factos invocados pela autora que, segundo outras soluções plausíveis de direito, são susceptíveis de relevar para a decisão da causa, conforme se explicará mais adiante.

Nesta consonância, e só por esse motivo, existindo mais do que uma solução plausível para a questão de direito e factos controvertidos com relevância para alguma delas sempre seria prematuro o conhecimento do mérito da causa no saneador, o que imporia a anulação da decisão recorrida.

Mas adentremos, especificamente, nas questões suscitadas pela recorrente.

1. Nulidade da sentença, com fundamento nos arts. 607.º, n.º 3, e 615.º, n.º 1, alíneas b) e d), do CPC com fundamento nos arts. 607.º, n.º 3, e 615.º, n.º 1, alíneas b) e d), do CPC – (i) falta de indicação da matéria de facto provada e especificação dos fundamentos de facto que que justificam a decisão, e (ii) falta de pronúncia sobre o pedido feito pela recorrente, relativo a considerar-se a comunicação da preferência como não efectuada por conter elementos erróneos.

A este respeito menciona a recorrente: “Quanto à nulidade por falta de especificação da matéria de facto provada e dos fundamentos de facto que fundamentam a decisão (art. 615.º n.º 1 al. b) do CPC a sentença recorrida é omissa por não indicar os factos que considera provados e não provados e não aplicar nem fundamentar de facto porque os considerou provados. apenas refere “factos relevantes” e, quanto aos factos não provados que “não há factos por provar com relevância para a boa decisão do caso.”. Mais que, a motivação de facto é fundamentada “no teor dos documentos juntos aos autos, cuja genuinidade não foi impugnada”. Fica a recorrente sem perceber se deverão considerar-se todos os factos alegados como provados (mas não relevantes), qual a classificação dos factos que não foram considerados relevantes e ainda, em que prova documental fundamentou o tribunal as conclusões de facto a que chegou” – conclusão L. E acrescenta, “[n]os termos do art. 615º nº1 d) do CPC, a sentença é nula quando o juiz deixe de se pronunciar sobre questões que devesse apreciar. De acordo com o art. 608º nº2 do CPC, o juiz deve conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, ou seja, de todos os pedidos deduzidos, de todas as causas de pedir e exceções invocadas e questões de conhecimento oficioso – o que não fez. O tribunal a quo não se pronunciou sobre esta matéria nem sobre o pedido da A., ora Recorrente, ferindo assim a sentença de nulidade” – conclusão I.

Contrapõem os recorridos que “[a] nulidade da sentença por falta de fundamentação prevista na alínea b) do nº. 1 do art.º 615º do CPC verifica-se apenas no caso de ausência total de enumeração dos fundamentos de facto ou de indicação dos fundamentos de direito da decisão, não a constituindo a mera deficiência de fundamentação, não sendo qualquer omissão de pronúncia que conduz à nulidade da sentença, mas quando se verifique que o Tribunal não se pronuncia sobre questões com relevância para a decisão de mérito e não, quanto a todo e qualquer motivo ou argumento aduzido pelas Partes”.

Vejamos esta questão recursiva.

As causas de nulidade da sentença vêm taxativamente enunciadas no art. 615.º, n.º 1 do CPC, que prescreve que a decisão judicial é nula quando:

- alínea a): Não contenha a assinatura do juiz.

- alínea b): Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.

- alínea c): Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.

- alínea d): O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.

- alínea e): O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.[5]

Estas nulidades são privativas da sentença e dos despachos, ex vi art. 613.º, n.º 3, sendo que, com excepção da prevista na sua alínea a), as apodadas nulidades respeitam ao teor do acto decisório, nomeadamente ao cumprimento das normas processuais que determinam a estrutura, objecto e limites do julgamento (não contendendo com o mérito desse julgamento) – cf., neste sentido, Rui Pinto, Os meios reclamatórios comuns da decisão civil (artigos 613.º a 617.º CPC), Julgar Online, Maio de 2020, p. 10.[6]

Constituem, assim, vícios formais e tipificados, intrínsecos à decisão, inerentes à formação do silogismo judiciário e à harmonia entre as premissas e a conclusão, que devem ser apreciados em função do texto e do discurso lógico desenvolvidos na sentença, não se confundindo com hipotéticos erros de julgamento – error in judicando – de facto ou de direito.

Acompanhando Lebre de Freitas e Isabel Alexandre – cf. Código de Processo Civil Anotado, Volume 2.º, 3.ª edição, p. 735 –, tratam-se de vícios relativos “à estrutura ou aos limites da sentença. Respeitam à estrutura da sentença os fundamentos das alíneas b) (falta de fundamentação) e c) (oposição entre os fundamentos e a decisão). Respeitam aos seus limites os das alíneas d) (omissão ou excesso de pronúncia) e e) (pronúncia ultra petitum)”.

Isto dito, vejamos esta questão nodal do recurso, seguindo, de perto, o que exarámos no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra proferido no Proc. n.º 3173/19.5T8CBR.C1, de 08-07-2025, subscrito pelo aqui relator e pela 1.ª adjunta.

O art. 205.º, n.º 1, da Constituição da República Portuguesa preceitua que “as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei”. O carácter garantístico do dever de fundamentação e argumentação das sentenças erige-se como um factor decisivo da legitimação do poder judicial, conferindo transparência à administração da justiça, e nasce como uma decorrência natural dos princípios da separação de poderes e da legalidade.

Na senda deste comando constitucional, o art. 154.º, n.º 1, do CPC, prescreve, em sede processual civil, o dever geral de fundamentação – “As decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas” –, que concretiza, quanto à sentença, no art. 607.º, n.ºs 3 e 4.

A sentença decompõe-se em três segmentos fundamentais: (1) o relatório – que contém a identificação das partes, do objecto do litígio e enunciação das questões jurídicas a solucionar; (2) a fundamentação – de facto e de direito; e (3) a decisão final – determinação dos efeitos jurídicos da causa, declarando a procedência, total ou parcial, das pretensões deduzidas ou a sua improcedência.

No que tange ao segmento da fundamentação, o juiz começa por julgar de facto, proferindo decisão a “discriminar os factos provados” e a “declarar quais os factos que julga provados e quais os factos que julga não provados” – n.ºs 3 e 4 do art. 607.º do CPC –, “analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção”, “extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência” e apreciando “livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto” – n.ºs 4 e 5 do art. 607.º do CPC.

Discriminados os factos provados – e não provados –, o juiz julgará de direito, devendo “indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes” – segunda parte do n.º 3 do art. 607.º do CPC. Nessa consonância, a par da fundamentação de facto, o juiz fundamenta de direito, procedendo, então, ao enquadramento normativo da factualidade dada por provada, na perspectiva da pretensão do autor e da defesa do réu, não estando adstrito às alegações das partes em matéria de direito – art. 5.º, n.º 3 do CPC.

Na análise jurídica do pleito, como se disse, o juiz indica, interpreta e aplica as normas jurídicas relevantes aos factos apurados, devendo conhecer de todas as questões, processuais e de mérito, com relevo na apreciação da causa – art. 608.º, n.ºs 1 e 2 do CPC –, evitando incorrer em nulidade por omissão de pronúncia, mas coibindo-se de ir para lá das questões decidendas, de modo a não cair em nulidade por excesso de pronúncia – cf. art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC

A fundamentação é um segmento essencial em qualquer decisão judicial servindo, essencialmente, dois propósitos: por um lado, destina-se ao convencimento do destinatário, assegurando, à parte vencida, o exercício pleno do direito ao recurso; por outro lado, facilita aos tribunais superiores a reapreciação do litígio, através da revelação dos motivos subjacentes à decisão – cf. Luís Miguel Simão Caldas, A Sentença Cível e o Estado de Direito – Tempestividade e necessidade de uma decisão fundamentada, Revista Julgar n.º 42, 2020, p. 225; cf., ainda, Luís Correia de Mendonça e José Mouraz Lopes, Julgar: contributo para uma análise estrutural da sentença civil e penal; a legitimação pela decisão, Revista do CEJ, n.º 1, 2.º semestre de 2004, pp. 191-239, cf. p. 207.

Tal como é salientado no estudo A Sentença Cível e o Estado de Direito – Tempestividade e necessidade de uma decisão fundamentada, p. 223: “A sentença não é um acto de puro arbítrio e o juiz está adstrito a cânones jurídicos e a provas, devendo explicar as razões que o levaram a concluir desta ou daquela maneira. Com efeito, no Estado de direito não é admissível que uma decisão judicial decorra do subjectivismo, isto é, do mero convencimento do julgador, sem que se proceda à argumentação e fundamentação do decidido”.

“A decisão judicial, por si só, não basta para que se faça justiça: é necessário que ela seja proferida segundo determinadas directrizes e de forma motivada. O dever de fundamentação das decisões judiciais, num Estado de direito democrático, é perspectivado como uma garantia política dos cidadãos; mais, como uma garantia constitucional de acesso dos cidadãos aos tribunais – cf. artigo 20.º da CRP –, sendo essa garantia proclamada, reiteradamente, no artigo 10.º da Declaração Universal dos Direitos Humanos e no artigo 6.º da Convenção Europeia dos Direitos Humanos.

A validade e a força da sentença radicam, por conseguinte, no modo como a mesma é motivada, pressupondo um processo ancorado no respeito pelos princípios do contraditório, da igualdade das partes, da imparcialidade do juiz e da fundamentação.” – op. cit., p. 230.

A questão da fundamentação da decisão judicial anda de braço dado com a questão da legitimação do poder judicial: é a motivação das decisões judiciais o que verdadeiramente possibilita o exercício da sua vigilância externa, porquanto se inexistir motivação é impossível exercer qualquer controlo.

Só as decisões judiciais motivadas podem ser avaliadas e, assim, validadas, ao possibilitar a sua verificação exógena pelas partes e pelos cidadãos, funcionando como factor essencial à validação do próprio poder judicial, repousando a autoridade das suas decisões na “verdade que se contém na decisão”, permitindo aos seus destinatários “encontrar o percurso intelectual que leva a essa específica decisão” – cf. Fátima Mata-Mouros, A fundamentação da decisão como discurso legitimador do poder judicial, Justiça & Opinião (edição especial), VI Congresso dos Juízes Portugueses, 2002, pp. 175-191, cf. p. 177.

Regressando ao estudo A Sentença Cível e o Estado de Direito: “A motivação é, mais desenvolvidamente, um instrumento endoprocessual de controlo dos fundamentos da decisão tomada em 1.ª instância que tem por destinatários tanto as partes como os tribunais superiores, propiciando o efectivo controlo exógeno da decisão judicial proferida, uma vez que o juiz deve verter na decisão todos os fundamentos factuais e jurídicos da decisão assumida, segundo uma ordenação lógica e racionalmente sindicável.

Noutra perspectiva, a motivação da decisão ou fundamentação, enquanto factor crucial na transparência da justiça, consubstancia, por um lado, a justificação da resolução adoptada para que possa ser escrutinada do exterior – facilitando, designadamente, o reexame da causa por um tribunal superior – e, por outro lado, um imperativo de autoconsciência do juiz relativamente ao processo de formação da sua convicção – reforçando o autocontrolo do julgador” – p. 231.

Destarte, “[o] julgamento dos factos é “o ponto nevrálgico do iter processual”, em que o juiz interpreta a realidade trazida ao processo pelas partes, aferindo da sua verdade, julgando provados ou não provados os factos questionados e demarcando a realidade objecto do litígio.

Ao analisar os factos o juiz terá de expressar a sua convicção, exteriorizando as causas racionais e decisivas que a formaram, consistindo a convicção no estado de certeza ou incerteza da verdade de um facto, para o que relevará a sua experiência de vida. Não obstante, a liberdade conferida ao juiz na apreciação da prova, temperada pelas situações de prova legal, ela é sempre uma discricionariedade vinculada a critérios de racionalidade e orientada para a descoberta da verdade trazida ao processo” – pp. 233/234.

Concluindo: o dever geral de fundamentação das decisões judiciais, na linha do assinalado princípio constitucional contido no art. 205.º, n.º 1, da CRP – imprescindível a um processo equitativo – e do disposto nos arts. 154.º e 607.º do CPC, impõe que o julgador declare quer os factos que julga provados, quer não provados, expressando racionalmente a sua convicção.

Feitas estas observações, e revertendo ao caso em apreciação, regista-se que na motivação da matéria de facto que considerou provada, utilizando a expressão “factos relevantes”, a Mma. Juiz a quo cingiu-se à utilização da expressão: “O tribunal fundou a sua convicção quanto à factualidade julgada provada no teor dos documentos juntos aos autos, cuja genuinidade não foi impugnada”.

Por seu turno, ao elencar os factos que entendeu relevarem para a decisão, a 1.ª Instância limitou-se a indicar o documento correspondente e, por outro lado, omitiu a referência a qualquer facto não provado.

Verifica-se, pois, que o tribunal recorrido não realizou, suficientemente, qualquer tipo de análise crítica e fundamentada da matéria de facto controvertida, nos termos legalmente impostos e que antes se sublinharam, prescritos no art. 607.º do CPC, recordando-se que a fundamentação de facto das decisões judiciais deve ser expressa, clara, coerente e suficiente.

Conforme desenvolve Abrantes Geraldes – Recursos no Novo Código de Processo Civil, 4ª edição, 2017, pp. 296/297: “[O] dever de fundamentação introduzido pela reforma de 1961, reforçado em 1995 e agora transferido para a própria sentença que simultaneamente deve conter a enunciação dos factos provados e não provados e as respectivas implicações jurídicas” exige que “se estabeleça o fio condutor entre a decisão sobre os factos provados e não provados e os meios de prova usados na aquisição da convicção, fazendo a respectiva apreciação crítica nos seus aspectos mais relevantes. Por conseguinte, quer relativamente aos factos provados, quer quanto aos factos não provados, o juiz deve justificar os motivos da sua decisão, declarando por que razão, sem perda da liberdade de julgamento garantida pela manutenção do princípio da livre apreciação das provas (…), deu mais credibilidade a uns depoimentos e não a outros, julgou relevantes ou irrelevantes certas conclusões dos peritos ou achou satisfatória ou não a prova resultante de documentos. É na motivação que agora devem ser inequivocamente integradas as presunções judiciais e correspondentes factos instrumentais (…)”.

Impunha-se, pois, ao julgador da 1.ª instância especificar os concretos documentos que permitiram dar como provados cada um dos pontos de facto, ou, no mínimo, considerar probatoriamente demonstrado um determinado acervo factual traduzido em diversos pontos de facto que assumissem um teor e significado unívoco ou homogéneo.

Reitera-se, o tribunal a quo limitou-se a empregar uma expressão inócua (… fundou a sua convicção quanto à factualidade julgada provada no teor dos documentos juntos aos autos, cuja genuinidade não foi impugnada) demitindo-se de analisar criticamente os meios de prova que lhe foram submetidos, não indicando, especificadamente, quais foram os meios probatórios de que se socorreu para considerar provados determinados factos – e não provados outros (cuja indicação, ademais, omitiu) –, pois não explicou, em nenhum momento, o raciocínio que fez para assim concluir.

Ao não revelar em concreto os meios probatórios documentais nos quais se estribou para considerar provados os “factos relevantes”, nem a linha do raciocínio lógico que lhe esteve subjacente, o tribunal cerceou, quase em absoluto, qualquer possibilidade de impugnação da decisão de facto e comprometeu, na plenitude, o direito das partes a uma decisão fundamentada.

A causa de nulidade da sentença prevista na al. b) do n.º 1 do art. 615.º do CPC – falta de especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão – implica que “falte em absoluto a indicação dos fundamentos de facto ou a indicação dos fundamentos de direito”, não se confundindo com “a mera deficiência de fundamentação” – cf. Lebre de Freitas, A. Montalvão Machado e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2.º, 2.ª edição, p. 703; Rodrigues Bastos, Notas ao Código de Processo Civil, Volume III, Lisboa, 1972, p. 226.

A jurisprudência tem entendido, de forma quase unânime, que a falta de fundamentação implica que não exista nenhuma fundamentação – de direito ou de facto –, ou que falte, em termos funcionais e efectivos, algum segmento da fundamentação exigida pelos n.ºs 3 e 4 do art. 607.º.

Deste modo, só ocorrerá falta de fundamentação da decisão judicial, determinativa de nulidade da sentença, quando ocorra uma situação de ausência absoluta de motivação ou quando a fundamentação se revele gravemente insuficiente, em termos que não possibilitem aos destinatários a compreensão das suas razões de facto e/ou de direito.

É, assim, ostensivo que a decisão em crise, adoptando a formulação genérica e abstracta supra reproduzida, não dá o devido cumprimento ao desiderato constitucional e legal da fundamentação, o que sempre implicaria a baixa do processo ao tribunal recorrido para o cumprimento escrupuloso do dever de o tribunal da 1.ª instância proceder, ex novo, à (re)formulação da sua convicção de facto por reporte de cada concreto elemento probatório, criticamente analisado, a cada concreto ponto de facto (provado e não provado).

Acresce, também, que o tribunal a quo, de facto, não se pronunciou sobre o pedido feito pela autora/recorrente, relativo a considerar-se a comunicação da preferência como não efectuada por conter elementos erróneo, conforme alegado nos artigos 103.º a 114.º da petição inicial, nos quais constam, entre o mais, as seguintes alegações:

“103. Em primeiro lugar, cumpre desde já referir que, apesar dos RR. terem comunicado que a realização do negócio seria “…com escritura prevista a realizar até dia 29 de março de 2024, em Cartório Notarial ...” – conforme consta no documento n.º 4.

104. A A. sabe que a data de 29 de março de 2024 não corresponde à realidade daquilo que eram os termos do negócio com o promitente comprador.

105. E os RR. confessam igualmente na carta enviada a 22 de abril de 2024 em que referem que a data estipulada no contrato-promessa era 14 de abril de 2024. (documento n.º 13)

106. A consequência para uma comunicação de preferência com elementos erróneos é que a mesma não produz efeitos.

107. Neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 23/03/2021, processo n.º 609/19.9T8FND.C1.S1 (…) “II - A falta de elementos essenciais ou a comunicação de elementos erróneos faz com que a comunicação não produza os efeitos de comunicação para preferência.”.

108. Assim, o direito da A. nunca se pode ter extinguido nem sequer deveria estar vinculada a qualquer data.

109. Sendo, neste caso, os RR. que não cumpriram a obrigação de comunicar a preferência conforme aquilo em que se vincularam no contrato de arrendamento.

110. A A. tem direito a ser indemnizada pelo incumprimento dos RR

111. Como já se depreendeu, os RR. outorgaram um contrato-promessa de compra e venda com o Sr. EE antes sequer de terem procedido ao envio da comunicação à A. para exercício do direito de preferência.

112. Ou seja, mesmo sem antes saberem se a A. iria ou não preferir.

113. Entende o Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão disponível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/aae860cbbddbcb17802568fc003ab53d?OpenDocument : “em regra, a marcação da escritura não se faz antes da comunicação ao preferente, por se desconhecer a sua resposta; só depois desta é que será razoável acertar essa data com o terceiro ou o preferente, conforme o caso; e ela dependerá ainda da disponibilidade dos serviços notariais e do cumprimento prévio de diversas formalidades.”

114. Agir de forma diversa, como foi o caso, colidirá com os ditames da boa-fé, como comanda o art. 227.º do Código Civil”.

Na verdade, lido o saneador-sentença nada se diz sobre as questões suscitadas, o que redunda numa falta de pronúncia do tribunal integrativa da nulidade a que alude o art. 615.º, n.º 1, al. d), do CPC.

2. Erro sobre a apreciação da prova – desconsideração de factos documentalmente provados nos autos – cf. artigos 33.º, 34.º, 35.º, 36.º, 37.º, 44.º, 45.º, 48.º, 49.º, 50.º, 51.º, 52.º, 53.º, 54.º, 55.º, 56.º, 57.º, 58.º, 59.º, 64.º, 65.º, 66.º, 67.º, 68.º, 69.º, 70.º, 78.º, 79.º da petição inicial; pontos 32.º, 46.º, 48.º do requerimento junto para exercício do contraditório antes de ser proferido saneador-sentença e o ponto 55.º da contestação.

Como já antes se sublinhou, ao proferir o despacho saneador-sentença olvidou a existência e outras soluções possíveis de direito do processo em litígio, acabando por escamotear grande parte da factualidade alinhavada pela autora e a documentação que a suporta, não, tendo, outrossim, atendido à prova testemunhal apresentada pelas partes, a qual se mostra necessária para a decisão do pleito.

Especificamente, por recurso à prova documental que apresentou – e à junta pelos réus/recorridos –, a recorrente pugna pela consideração da seguinte factualidade, que o tribunal a quo omitiu na indicação da factualidade provada, os quais, na sua óptica, devem ser aditados aos factos provados:

- A A. encetou prontamente as devidas diligências junto das entidades bancárias para obter o financiamento que iria precisar para a compra do imóvel, requerendo logo no dia 02/02/2024 informações ao Banco 1... e dia 26/02/2024, após receber a carta para exercício do direito de preferência, ao Banco 2

- O processo de obtenção de financiamento decorreu dentro da normalidade, não se devendo à A. qualquer atraso na sua tramitação.

- No dia 07 de março de 2024 o processo encontrava-se em análise de risco

- No dia 13 de março de 2024 aguardava feedback da análise

–No dia 28 de março foi, informalmente, comunicado à A. que o financiamento estaria aprovado e apenas seria necessário o aval da mulher do representante da A., o que não seria entrave para a continuidade do processo, tendo nesse mesmo dia 28 de março, a advogada da A. informada a imobiliária B... na pessoa da Sr. DD (contacto que lhe foi disponibilizado na reunião) que o crédito estava aprovado e seria possível formalizarem a compra e venda.

–No dia 04 de abril foi comunicada a aprovação pelo banco e enviados pelo banco os documentos para a A. solicitar a avaliação do imóvel

–No dia 16 de abril, já tinha sido realizada a avaliação, o financiamento foi aprovado sem qualquer condicionante e encontrava-se em contratação no departamento de leasing, tendo o banco informado iria remeter a documentação para a formalização dos seguros.

–No dia 18 de abril de 2024 foi comunicado novamente aos Recorridos, após questionarem quando se poderia marcar a escritura, que o crédito estava aprovado e decorria a normal tramitação, tendo a Recorrente ainda referido que pressionava o banco todos dias para serem céleres.

–No dia 23 de abril de 2024, o banco solicitou à A. os documentos necessários para a formalização do negócio.

–Nesse mesmo dia, 23 de abril de 2024, a Recorrente solicitou que os Recorridos lhe remetessem os documentos referente ao imóvel

–A A. informou os RR. do estado do processo de obtenção de financiamento quando solicitado.

–No dia 06/03/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. a questionar sobre o exercício do direito de preferência.

–No dia 25/03/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. a questão sobre a aprovação do crédito bancário.

–No dia 27/03/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. que questionava se já tinham resposta do banco ao que a A. esclareceu já ter feedback positivo.

–No dia 11/04/2024 a A. respondeu a uma mensagem dos RR. que questionava sobre a marcação da escritura à qual a A. informou tinha falado com o gestor naquela manhã e no dia seguinte já teria alguma informação.

–No dia 16/04/2024 a A. respondeu aos RR., que questionaram novamente sobre a marcação da escritura ao que a A. informou ter ligado para o banco e ter sido informada estarem a aguardar indicações superiores.

–No dia 17/04/2024 a A. voltou a informar os RR. que teria tentado ligar com o banco mas a chamada não tinha sido atendida.

–No dia 18/04/2024 a A. respondeu a um email dos RR. informando que tem pressionado o banco quase todos os dias, já foi pedida urgência no processo e que o gestor informou que dentro de dias teria a documentação preparada.

Procedendo à leitura exaustiva dos articulados regista-se, entre o mais, que:

- Relativamente ao articulado da petição inicial, que, por exemplo, os arts. 33.º, 44.º, 45.º, 48.º, 49.º, 50.º, 52.º, 53.º, 54.º, 55.º, 66.º, 67.º, 67.º, 68.º, 70.º, 78.º e 79.º, têm respaldo probatório nos documentos n.ºs 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 16 e 17 juntos com aquela peça processual;

- Relativamente aos artigos 32.º, 46.º e 48.º do requerimento apresentado pela autora em com o requerimento de 25-02-2025, com a refª citius 11643845, têm reporte aos documentos n.ºs 1 e 2 anexos ao mesmo.

Para além da documentação junta ao processo e que o tribunal a quo não analisou minimamente, cumpre salientar que a autora/recorrente arrolou a testemunha HH (a apresentar), tendo requerido declarações de parte da autora, na pessoa do seu representante II, quanto a toda a matéria de facto alegada nos artigos 2.º a 11.º, 22.º a 35.º, 39.º, 42.º a 47.º, 51.º a 60.º, 72.º a 76.º, 78.º e 79.º, 80.º a 96.º, e 131.º a 141.º, bem como o depoimento de parte dos réus quando à matéria constante nos artigos 11.º e 12.º, 21.º, 28.º, 37.º, 39.º, 42.º, 47.º, 56.º, 58.º, 71.º, 74.º, 76.º, 77.º e 95.º.

Por seu turno os réus arrolaram as testemunhas JJ, EE, KK, LL e DD, e requereram declarações de parte quanto à matéria dos artigos 3.º a 5.º, 8.º a 10.º, 15.º, 21.º, 22.º, 28.º a 30.º, 37.º, 41.º a 46.º, 54.º, 58.º e 78.º.

De harmonia com o exposto, também esta questão recursiva procede, o que impõe que se determine a prossecução dos autos, devendo o tribunal convocar a audiência prévia, nos termos do art. 591.º do CPC, a fim de identificar o objecto do litígio e enunciar os temas da prova, seguindo-se os demais termos processuais.

Em face do supra decidido fica prejudicada a apreciação das restantes questões recursivas, atinentes à apreciação do direito aplicado.

Por terem decaído no recurso as custas do recurso são encargo dos réus/recorridos – cf. arts. 527.º, 607.º, n.º 6, e 663.º, n.º 2, todos do CPC.

Sumário (art. 663.º, n.º 7, do CPC): (…).

Decisão

Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação, e, em consequência, declarar a nulidade do saneador-sentença ex vi do art. 615.º, n.º 1, alíneas b) e d), do CPC, determinando a prossecução dos autos, devendo o tribunal convocar audiência prévia, nos termos do art. 591.º do CPC, a fim de identificar o objecto do litígio e enunciar os temas da prova, conforme explicado supra, seguindo-se os demais termos processuais.

Custas a cargo dos réus/recorridos.

Coimbra, 10 de Dezembro de 2025

Luís Miguel Caldas

Cristina Neves

Francisco Costeira da Rocha

[1] Juiz Desembargador Relator: Luís Miguel Caldas / Juízes Desembargadores Adjuntos: Dra. Cristina Neves e Dr. Francisco Costeira da Rocha

[2] Publicado em http://www.dgsi.pt., tal como os demais que mencionarem neste Acórdão.

[3] Um acórdão frequentemente citado nesta discussão é o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 22-02-1984, anotado por Antunes Varela na Revista de Legislação e de Jurisprudência, Ano 121.º, p. 363 e segs

[4] Todos os acórdãos citados nesta decisão estão acessíveis em http://www.dgsi.pt.

[5] Nas palavras de Abílio Neto – Novo Código de Processo Civil Anotado, 2.ª edição, 2014, p. 734 – as nulidades da sentença “afectam formalmente a sentença e provocam a dúvida sobre a sua autenticidade, como é o caso da falta de assinatura do juiz, ou a ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão por que se decide de determinada maneira (falta de fundamentação), quer porque essa explicação conduzir logicamente a resultado oposto do adotado (contradição entre os fundamentos e a decisão), ou uso ilegítimo do poder jurisdicional em virtude de pretender resolver questões de que não podia conhecer (excesso de pronúncia) ou não tratar de questões que deveria conhecer (omissão de pronúncia)”.

[6] http://julgar.pt/wp-content/uploads/2020/05/20200525-JULGAR-Os-meios-reclamat%C3%B3rios-comuns-da-decis%C3%A3o-civil-Rui-Pinto-v2.pdf.