5208/23.8T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

artigo 663.º, n.º 7, do CPCivil):

I. Os negócios jurídicos devem ser interpretados na perspetiva do destinatário normal, entendido este como uma pessoa medianamente perspicaz, zeloso e correto, colocado na posição do destinatário real, sem olvidar a intenção do declarante, se conhecida, assim como as circunstâncias envolventes do negócio, segundo padrões de Justiça, sendo que estes padrões devem ser considerados quando ocorram eventuais dúvidas interpretativas nos negócios onerosos, bem como na integração de lacunas constantes do negócio caso normas legais supletivas ou a vontade presumível das partes for insuficiente ou inadequada à Justiça do caso.

II. Sob pena de incorrer em responsabilidade contratual, na execução do contrato, devem as partes proceder com correção, lealdade, honestidade, de forma correta, adequada, na situação jurídica em causa.

III. A boa fé constitui um padrão de conduta que reclama dos contraentes deveres de cooperação e, em particular, deveres de segurança, informação e lealdade próprios do sistema jurídico.

IV. Para efeitos do artigo 808.º do CCivil, a perda de interesse do credor, apreciada em termos objetivos, impõe que o interesse daquele seja valorado segundo critérios de razoabilidade no contexto negocial em causa, postergando-se, pois, de todo em todo, o livre arbítrio do credor.

V. Por sua vez, a recusa de cumprimento do credor enquanto causa de incumprimento definitivo da obrigação pressupõe que a prestação não seja cumprida em prazo considerado adequado para tal, indicado para o efeito pelo respetivo credor, na denominada interpelação admonitória.

VI. Nos contratos bilaterais, o incumprimento definitivo decorrente de perda de interesse do credor ou de recusa do cumprimento do devedor confere àquele o direito de resolver o contrato, independentemente do direito à indemnização.

VII. A resolução contratual fundada em causa diversa do incumprimento culposo da contraparte confere, em regra, o direito à restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, conforme artigos 433.º e 289.º, n.º 1, do CCivil.

VIII. A resolução pode ser expressa ou tácita.

IX. Na situação vertente, considerando a factualidade apurada, entendendo-se fundada no contrato promessa a resolução do promitente comprador, sem incumprimento da promitente vendedora, tem aquele direito à restituição do sinal.

Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

I.

RELATÓRIO.

O A., A …, intentou processo comum de declaração contra a R., Cooperativa B …, CRL, pedindo que:

«a presente acção seja julgada procedente, por provada, devendo:

a) Ser declarada a resolução contratual, do referido CPCV, por incumprimento contratual da R., junto do A.;

b) Devendo a R., em consequência, ser condenada a devolver ao A. o sinal (de €63.000,00: Sessenta e três mil Euros) em dobro (ou seja, no valor de €126.000,00: Cento e vinte e seis mil Euros);

c) Acrescido de juros de mora vencidos, à taxa legal, desde a data da interpelação do A. junto da R. (cfr. Doc. 6 e 7) – ou, se (…) assim não o entender, desde a data da citação da presente PI – e de juros de mora vincendos, até efectivo e integral pagamento».

Como fundamento do seu pedido o A. alegou, em suma, que em 19.04.2022 celebrou com a R. um contrato promessa de compra e venda de um determinado andar, enquanto promitentes comprador e vendedora, respetivamente, tendo entregue de sinal a quantia de 63.000,00, correspondente a 20% do preço da venda acordada.

Alegou igualmente que a R. incumpriu o prometido, na medida em que não celebrou injustificadamente o contrato prometido no prazo para tal estipulado, sendo que interpelada admonitoriamente para celebrar o contrato prometido, a R. persistiu injustificadamente na não celebração do mesmo, termos em que o A. resolveu o contrato, conforme carta de 07.12.2022 enviada à R.

Citada a R., veio esta apresentar contestação e reconvenção.

Alegou, sem síntese, que os prazos indicados no contrato promessa constituíam uma estimativa de termo das obras e que o A. foi acompanhando o decurso destas, bem sabendo das suas contingências.

Referiu também que o atraso da celebração do contrato prometido e das obras a ele associadas, quer no andar objeto da promessa de compra e venda, quer no edifício que integrava tal andar, decorria de fatores externos alheios ao controlo da R., como seja a rutura dos stocks de materiais de construção em razão da guerra da Ucrânia, sendo que, entretanto, pelo menos até 18.09.2022, o A. foi solicitando alterações relativamente ao referido andar, as quais ascenderam ao montante total de €10.234,30, com IVA incluído.

Sustentou igualmente que a interpelação admonitória foi abusiva, pois o A. sabia que o prazo de 15 dias ali indicado não podia ser cumprido por impossibilidade legal, pelo que a resolução contratual do A. é infundada e, por isso, ineficaz.

Referiu ainda que o A. deixou de ter interesse na celebração do contrato prometido, tendo desistido da concretização do mesmo, sem qualquer motivação válida, contratada ou legítima, surpreendendo a R. com tal desistência, atendendo à forma como foi desenvolvida toda a relação contratual e efetuadas as comunicações inerentes à mesma desde o respetivo início.

Nestes termos, concluiu pedindo que a ação seja julgada improcedente e que a reconvenção seja julgada procedente, devendo, por isso:

«a) Ser declarado o incumprimento contratual definitivo, por parte do Autor, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes em 19 de abril de 2022, com a legal consequência de perda a favor da Ré do sinal pago, no montante de €63.000,00 (sessenta e três mil euros);

b) Ser o Autor condenado no pagamento de uma indemnização à Ré, no montante de €10.234,30 (dez mil, duzentos e trinta quatro euros e trinta cêntimos), a título de compensação pelos custos adicionais na construção que a mesma suportou a pedido deste;

c) Ser o Autor condenado como litigante de má-fé, em multa de valor a fixar pelo Tribunal nos termos legais».

A A./Reconvinda replicou, sustentando a improcedência da reconvenção e concluindo como na petição inicial.

As partes juntaram prova documental e indicaram prova pessoal.

Procedeu-se a audiência prévia, na qual, além do mais, foi proferido despacho saneador e identificado o objeto do litígio, bem como foram enunciados os temas da prova.

O julgamento realizou em 05.04.2024.

Em 17.05.2024 o Juízo Central Cível de Lisboa proferiu sentença cujo dispositivo é o seguinte:

«IV- DECISÃO

Pelo exposto, julgo improcedente a ação e parcialmente procedente a reconvenção e, consequentemente, decido absolver a Ré do pedido e declarar perdido, pelo Autor, a favor da Ré/Reconvinte o sinal pago, no montante de €63.000,00, absolvendo-o do mais peticionado.

Custas pelo Autor e pela Ré, na proporção do decaimento.

Inconformada com tal decisão, o A. dela interpôs recurso, apresentando as seguintes conclusões:

«1ª A matéria de facto dada como provada nos autos não permite concluir nos termos pugnados na sentença recorrida, mas, sim, no sentido da tese do Autor. VEJAMOS:

2ª Do ponto 2 da Cláusula Terceira do Contrato Promessa resulta que a promitente vendedora se comprometeu, por um lado, a concluir as obras de reabilitação do que aí denomina de Imóvel (a fração autónoma) objeto da promessa de venda) até 15 de julho de 2022 e, previsivelmente, a terminar as obras da totalidade do prédio onde tal fração se insere em 30 de setembro de 2022, e a realizar as vistorias necessárias, a requerer de imediato a emissão da licença de utilização à CML e a constituir a propriedade horizontal no mais curto espaço de tempo possível. Assim

3ª Contrariamente ao que se refere na sentença recorrida da literalidade do documento em que as partes verteram as suas declarações de vontade resulta, claramente, que a promitente vendedora se obrigou ou comprometeu a concluir as obras de reabilitação do imóvel (fração prometida vender) até 15/7/2022, e que a expressão “previstas” foi utilizada apenas quanto ao prazo de conclusão das obras na totalidade do prédio, sendo a previsão do termo das mesmas em 30/9/2022.

4ª Por seu turno, no nº 6 da cláusula 10º do CPCV, que corresponde à factualidade dada como provada no ponto 13, nº 6, foi expressa e claramente consignado pelas partes que “a não celebração do contrato definitivo até ao termo do prazo previsto na cláusula 4º do contrato promessa, por motivos relacionados com atrasos na constituição da propriedade horizontal, na emissão da licença de utilização, na atualização da caderneta predial ou outra razão cujo controlo não dependa da Promitente Vendedora não constitui incumprimento por parte desta, podendo, nesse caso, o Promitente Comprador, querendo, aceitar o adiamento da celebração do contrato definitivo ou resolver o presente contrato e solicitar a devolução em singelo à Promitente Vendedora de todas as quantias recebidas a título de sinal”.

5ª Da literalidade de tal cláusula resulta, assim, claramente que as partes quiseram afastar a invocação de incumprimento pelo Promitente Comprador no caso do contrato definitivo não se realizar até ao termo do prazo previsto na cláusula 4ª do CPCV, por motivos relacionados com atrasos de cariz documental, não tendo afastado a invocação de incumprimento em caso de atraso na execução das obras.

6ª Se as partes quisessem conferir ao prazo de conclusão das obras um caráter meramente indicativo, como se considerou na sentença recorrida, teriam incluído expressamente as mesmas no nº 6 da cláusula 10º do CPCV ou teriam criado um regime similar para as estas, o que não fizeram.

7ª Acresce que, se o prazo estabelecido para a conclusão das obras não tivesse caráter taxativo e fosse meramente indicativo, como se entendeu na sentença recorrida, a Ré não teria necessidade de propor ao Autor a celebração do aditamento ao CPCV a que se alude nos pontos 38 a 40 da tábua de factos provados.

8ª Com efeito, como se deu como provado no ponto 39 da tábua de factos provados, “a Ré propôs-lhe a celebração de um aditamento ao CPCV, por forma a acautelar os atrasos ocorridos e salvaguardar o acesso antecipado ao imóvel (…)”, o que evidencia claramente que os prazos para a conclusão das obras contratualmente estabelecidas não tinham caráter meramente indicativo, como considerou o tribunal “a quo”, pois se assim fosse a Ré não sentiria necessidade de acautelar os atrasos que se verificavam na concussão das obras.

9ª A necessidade de acautelar tais atrasos era tanta, que a Ré aceitava nesse aditamento antecipar a tradição da fração autónoma para momento anterior à celebração da escritura de compra e venda, alterando a cláusula sexta do CPCV, que previa que a mesma só seria transmitida para o Autor na data da outorga da escritura de compra e venda.

10ª A Ré propôs a celebração de tal aditamento ao CPCV porque, sabia que o cumprimento dos prazos de conclusão das obras e de celebração da escritura constituíam elemento essencial e determinante da vontade, conforme foi expressamente estabelecido no nº 1 da cláusula 10ª daquele contrato, onde as partes declararam que consideram que todas as cláusulas do contrato foram essenciais à sua vontade de contratar, pelo que o incumprimento de qualquer delas implica o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições legais e contratuais respetivas, consignando o nº 2 da mesma cláusula que o não cumprimento do contrato por uma das partes confere à outra o direito de o resolver, nos termos legais.

11ª Na sentença recorrida refere-se que, tendo em conta o teor do documento (CPCV) em que as partes verteram as suas declarações de vontade e as negociações que o precederam e sucederam, não só não se vê no elemento literal uma referência clara, expressa e precisa como sendo o prazo de conclusão das obras “taxativo”, como é certo que foi utilizado o vocábulo “previstas” e foram estabelecidas “condições prévias” cuja verificação cumulativa condicionava a realização da escritura.

12ª No que concerne ao argumento da literalidade, já ficou claramente demonstrado que do contrato resulta exatamente o contrário do concluído pelo tribunal “a quo”, pelas razões anteriormente aduzidas; no que tange ao vocábulo “previstas”, também, é claro que o mesmo apenas foi utilizado relativamente às obras do prédio na sua totalidade e não em relação à conclusão das obras na fração prometida vender (Imóvel); Relativamente às negociações que precederam e sucederam a celebração do CPCV, nada resultou provado nos autos, pelo que o tribunal “a quo” se serviu de um argumento sem o mínimo suporte factual; finalmente, no que diz respeito às denominadas “condições prévias”, cuja verificação cumulativa o tribunal “a quo” refere que condicionava a realização da escritura pública, nenhuma relevância têm para a questão do incumprimento dos prazo de conclusão das obras.

13ª Constituindo a promessa de compra e venda um negócio sinalagmático, da qual resultam obrigações recíprocas, é manifesto que o Autor cumpriu a obrigação que até então lhe incumbia cumprir, ou seja, o pagamento do sinal acordado, e a Ré incumpriu as obrigações que expressamente assumiu no CPCV, relativas ao cumprimento do prazo de conclusão das obras e, consequentemente, de celebração da escritura de compra e venda. Assim

14ª A Ré obrigou-se a concluir as obras de reabilitação do imóvel (fração prometida vender) até 15 de julho de 2022; A concluir as obras na totalidade do prédio até 30 de setembro de 2022; A constituir a propriedade horizontal, obter licença de utilização e toda a documentação necessária para a escritura; A marcar a escritura dentro do prazo de 30 dias após a verificação cumulativas das aludidas condições prévias.

15ª Todas estas obrigações, que as partes qualificam de essenciais no contrato promessa de compra e venda, foram incumpridas pela Ré.

16ª Por seu turno, o Autor cumpriu a única obrigação que sobre se impedia, ou seja, o pagamento do sinal acordado.

17ª O Autor fixou à Ré um prazo admonitório para a conclusão das obras e realização da escritura de compra e venda – prazo que terminou no início de dezembro de 2022, ou seja, quase 5 meses após a data estabelecida no CPCV para a conclusão das obras no prédio e mais de 2 meses após a data aí estabelecida para a conclusão das obras na totalidade do prédio -, sob pena de perder o interesse no negócio.

18ª Na sequência dessa comunicação a Ré, por mail de 23/11/2022, veio invocar fatores externos e alheios ao seu controlo, propondo a resolução do contrato com restituição do sinal em singelo, não indicando os alegados fatores externos e alheios ao seu controlo que a fizeram incumprir os prazos de conclusão das obras e celebração da escritura de compra e venda, pelo decorridos os 15 dias sem que mais nada fosse comunicado pela Ré ao Autor ou ao seu advogado, este remeteu àquela, em 7/12/2022, carta registada com aviso de receção pela qual comunicou que considerava o contrato promessa resolvido com “justa causa”.

19ª O contrato promessa foi celebrado em 19/04/2022, decorridos cerca de dois meses, após o início do conflito armado na Ucrânia, quando já se sentiam os seus efeitos e, de todos o modo já eram previsíveis.

20ª A conclusão das obras na fração prometida vender foi assumida pela Ré para 15/07/2022, ou seja, cerca de 3 meses após a celebração do contrato promessa, e a conclusão das obras ao prédio na totalidade para 30/09/2022, cerca de 5 meses e meio após a celebração do CPCV – o que indica que as obras que faltava realizar já não eram profundas, nem morosas.

21ª O Autor resolveu o contrato decorridos quase 5 meses após a data prevista para a conclusão das obras na fração prometida vender, num contrato em que entre a data da sua celebração e a data estabelecida para a conclusão das obras é de cerca de 3 meses.

22ª Assim, o prazo admonitório deve considerar-se adequado ou razoável e a perda de interesse do Autor no negócio não consubstancia uma simples perda subjetiva de interesse, ou mudança de vontade do credor na prestação em mora: a perda do interesse do Autor, em consequência da mora da Ré, baseada no artigo 808º do C.C., deve considerar-se objetiva, dado que não pode reconduzir-se apenas uma consequência do prazo admonitório de 15 dias que o Autor fixou à Ré, sendo este prazo o culminar dum atraso de mais de 5 meses, cum contrato que previa o cumprimento da obrigação de conclusão das obras num prazo de 3 meses.

23ª Acresce que, o artigo 432º do CC admite a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção, um direito que é potestativo, extintivo e dependente de um fundamento de facto ou de uma situação a que a lei, ou o contrato, ancora o direito de o resolver. E não conferindo a mora ao devedor o direito de pôr termo ao contrato pois tal possibilidade deriva de incumprimento definitivo, de a prestação da outra parte se ter tornado impossível, por causa imputável àquele (artigo 801º do CC), não deixa de ser ainda o incumprimento definitivo a permitir a resolução quando a mora culposa do devedor provoca a perda do interesse na prestação por parte do credor ou não ser a prestação efetuada dentro do prazo razoavelmente fixado pelo credor (artigo 808º do CC).

24ª O juízo de avaliação do incumprimento, para efeitos do exercício do direito de resolução nos contratos de execução duradoura transcende a mera apreciação do respetivo impacte no interesse do credor na prestação incumprida, incidindo igualmente sobre o efeito daquele no interesse do credor em manter-se vinculado ao contrato. Para além da gravidade do incumprimento em si mesmo considerado, aos efeitos daquele na viabilidade da relação. Trata-se, pois, a final, de realizar um juízo quanto à exigibilidade da manutenção do contrato.

25ª O contrato de execução duradoura deve poder ser resolvido sempre que de acordo com as conceções vigentes na sociedade e à luz do princípio da boa-fé, em face de determinado facto ou circunstâncias, a respetiva execução se torne inexigível” concluindo igualmente que das “regras particulares sobre a resolução por justa causa em contratos de execução duradoura retira-se um princípio geral de resolução com fundamento em justa causa, aplicável a todas as relações de execução duradoura”.

26ª Em conformidade com o exposto anteriormente, a relação negocial criada pelo contrato celebrado entre Autor e Ré, atenta a natureza e caracterização do mesmo, está sujeita ao regime de resolução por justa causa e a avaliação do incumprimento, para efeitos do exercício do direito de resolução, incidirá sobre o interesse do credor e devedor em se manterem vinculados ao contrato, para tal havendo que realizar um juízo quanto à exigibilidade da manutenção do contrato, podendo este ser resolvido se face às circunstâncias, à luz do princípio da boa fé, a manutenção do mesmo se torne inexigível, pelo que, também nesta ótica, é manifesto que, face à factualidade provada nos autos, não era exigível ao Autor a manutenção do contrato, podendo, por isso, resolvê-lo com justa causa.

27ª Deve, assim, revogar-se a sentença recorrida, no que concerne à decisão proferida quanto à ação, julgando-se esta totalmente procedente, considerando-se o contrato promessa resolvido por incumprimento definitivo da Ré e condenando-se, consequentemente, esta a restituir-lhe o sinal em dobro.

28ª Caso não se sufrague o entendimento anteriormente defendido – no que não se concede -, sempre deverá revogar-se a decisão recorrida no que concerne ao segmento atinente à reconvenção, na parte em que a julgou procedente e decretar a perda do sinal prestado pelo Autor a favor da Ré.

29ª A este respeito a sentença recorrida apenas refere que “o facto de o autor ter enviado carta a declarar a resolução do contrato demonstra a sua vontade expressa de não querer cumprir a prometida compra”, pelo que “é seguro considerar o seu incumprimento definitivo na medida em que o seu comportamento revela a desvinculação das obrigações decorrentes do contrato promessa, o que legitima a pretensão da Ré de fazer seu o sinal”, aludindo, em apoio a esta tese a um acórdão do STJ de 2/2/2017, publicado em www.dgsi.pt, sem indicar o número do processo, o juiz relator ou qualquer outro elemento identificador do mesmo.

30ª Contrariamente ao que se refere na sentença recorrida, a jurisprudência vai em sentido contrário ao seguido na sentença recorrida, sendo exemplo disso, entre outros, o douto Acórdão do STJ de 30/5/2023, (proferido no processo nº 10723/18.2T8LSB.L1.L1.S1, disponível em www.dgsi.pt), em cujo sumário se conclui que “a declaração de resolução ilegítima do contrato não implica, necessariamente, incumprimento definitivo, havendo que averiguar da real intenção do declarante da resolução do contrato”; O douto Acórdão do STJ de 31/5/2005 (relatado por Luís Fonseca e disponível em www.dgsi.pt) no qual se refere que “a declaração de resolução dum contrato, mesmo que o tribunal venha a entender que as razões invocadas não têm fundamento, só por si não equivale a vontade de não querer cumprir. Há que averiguar se tal comportamento revela recusa de cumprimento, permitindo considerá-lo inadimplemento definitivo” e que, “(…) ao declarar-se resolvido um contrato bilateral porque se entende que a parte contrária faltou culposamente ao seu cumprimento, como é o caso, pode-se estar convencido de haver fundadas razões para tal resolução, não havendo neste caso um comportamento de recusa de cumprimento por parte de quem declara a resolução. Tudo depende, pois, da intenção, do propósito da declaração resolutiva”.

31ª No caso em apreço, o Autor só declarou à Ré a resolução do contrato porque considera que, existindo prazo para a conclusão das obras e celebração da escritura - prazo esse que a Ré incumpriu -, e consignando o contrato promessa que todas as obrigações foram essenciais à vontade de contratar, implicando o incumprimento de qualquer delas incumprimento de todo o contrato, com aplicação das disposições legais e contratuais respetivas, que o não cumprimento por uma das partes confere à outra o direito de resolver o contrato, sendo que se o incumprimento for da Promitente Vendedora terá o Promitente Comprador direito à resolução e à devolução em dobro da quantia paga a título de sinal (cfr. cláusula 10ª do CPCV), lhe assiste o direito de resolver o contrato promessa e de exigir da Ré a restituição do sinal pago em dobro.

32ª O comportamento do Autor revela, assim, claramente, que assentou na convicção da razão que lhe assiste, que emerge das comunicações que enviou à Ré, no que respeita à conduta desta, ao prazo acordado para a conclusão das obras e ao período de mora (superior a esse prazo), pelo que não pode concluir-se que o envio da comunicação a declarar a resolução do contrato por justa causa traduz uma vontade inequívoca por parte do Autor de não querer celebrar o contrato definitivo.

33ª Citando o douto Acórdão do STJ de 31/5/2005 (proferido no processo nº 05B1494, disponível em www.dgsi.pt), “para se concluir que uma declaração de resolução de um contrato promessa cujas razões invocadas se verificou não terem fundamento constitui uma recusa de cumprimento, há que apurar qual foi a intenção do declarante na resolução do contrato”.

34ª No mesmo sentido, no sumário do Acórdão do STJ de 22/5/2018 (proferido no Proc. nº 27800/15.4T8PRT.P1.S1), refere-se que a declaração resolutiva infundada é apta a extinguir o contrato-promessa em curso, mas só representa um incumprimento definitivo quando significa o propósito de não querer ou não poder cumprir. Só neste caso se poderá falar em incumprimento antecipado e definitivo do contrato-promessa, a justificar a atuação do regime do sinal. Não é o que se passa quando a resolução emerge da representação que o declarante faz acerca da suposta inadimplência da contraparte, pois que este comportamento não representa uma recusa séria, perentória e definitiva de cumprimento. Nesta situação o contrato mantém-se, podendo a contraparte exigir o seu cumprimento (em espécie, sendo tal possível, ou através do sucedâneo indemnizatório), ou então resolvê-lo, dento do circunstancialismo do artigo 808º do Código Civil.”

35ª Como é entendido neste último Acórdão, a que aderimos, a declaração resolutiva infundada só representa, pois, um incumprimento definitivo quando significa o propósito de não querer, (por razões próprias de sua exclusiva e arbitrária autodeterminação) ou não poder cumprir (por não ter adquirido ou perdido as condições necessárias para o fazer) – salienta-se que tal entendimento foi o seguido no citado Acórdão do STJ de 30/5/2023.

36ª No caso em apreço a declaração de resolução do Autor – que o tribunal “a quo” considerou infundada, do que descordamos – não significa o propósito de não querer ou de não poder cumprir o contrato promessa, significa, sim, que o Autor, por estar convicto de que, devido ao incumprimento da Ré, lhe assiste o direito de resolver o contrato, em conformidade com o expressamente previsto no CPCV e na lei, pretendeu exercer esse direito.

37ª Salienta-se, finalmente, que o reconhecimento à Ré de ficar com o sinal pago pelo Autor, quando este não incumpriu qualquer obrigação contratual e foi aquela que incumpriu, independentemente de se considerar tal incumprimento suficiente para a resolução do contrato, sempre consubstanciaria manifesto abuso de direito, pelo que, julgar a reconvenção parcialmente procedente, declarando perdido pelo Autor, a favor da Ré/Reconvinte o sinal pago, no montante de €63.000,00 (sessenta e três mil euros), seria premiar o contraente incumpridor, independentemente da gravidade que se atribua ao incumprimento, o que consubstancia manifesto abuso de direito, que é de conhecimento oficioso.

38ª Assim, ainda que seja por aplicação do Instituto do Abuso de Direito, a decisão recorrida, no que concerne ao pedido reconvencional, deve ser revogada, julgando-se a reconvenção totalmente improcedente.

39ª A sentença recorrida viola, assim, designadamente, o disposto nos artigos 236º, 432º, nº 1, 442º, nº 2, e 808º, todos do Código Civil, pelo que deve revogar-se e proferir-se acórdão que julgue a ação procedente, declarando-se o contrato resolvido e condenando-se a Ré a restituir ao Autor o sinal em dobro, acrescido de juros de mora, ou, quando assim não se entenda, que julgue a reconvenção totalmente improcedente e condene a Ré a restituir o sinal em singelo, acrescido de juros de mora, como é de inteira JUSTIÇA!»

A R. contra-alegou, sustentando a manutenção da decisão recorrida.

Colhidos os vistos, cumpre ora apreciar a decidir.

II.

OBJETO DO RECURSO.

Atento o disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, 639.º, n.ºs 1 e 2, e 663.º, n.º 2, todos do CPCivil, as conclusões do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo do conhecimento de questões que devam oficiosamente ser apreciadas e decididas por este Tribunal da Relação.

Nestes termos, atentas as conclusões deduzidas pelo A., aqui Recorrente, não havendo questões de conhecimento oficioso a dilucidar, nos presentes autos está em causa tão-só apreciar e decidir da resolução/incumprimento do contrato promessa e dos efeitos daí decorrentes.

Assim.

III.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.

O Tribunal recorrido deu como verificados os seguintes factos, os quais não foram impugnados pelas partes e, por isso, se têm aqui por provados:

1. A 19/04/2022, foi subscrito por Autor e Ré, como promitente comprador e promitente vendedora, respetivamente, um “Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel”;

2. “CONSIDERANDO QUE:

A) A Promitente Vendedora é dona e legítima proprietária do prédio em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente sito na Rua … n.ºs … a … e Beco …, n.ºs …, …, …, e …, …/… Lisboa, Freguesia de Alcântara, Concelho de Lisboa, o qual se encontra descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … da freguesia de Alcântara, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º … da Freguesia da Estrela, Concelho de Lisboa (…)

B) A Promitente Vendedora está atualmente a executar as obras de reabilitação do Prédio identificado no Considerando A) para o qual se encontra licenciado pela Câmara Municipal de Lisboa (CML) um projeto de ampliação e alteração com o nº …/…/… que deu origem ao Alvará de licenciamento de Obras com Demolição nº …/…-CML/… emitido em 29/12/2021 pela CML, no final das quais requererá à CML a emissão da Licença de Utilização e procederá à Constituição da Propriedade Horizontal do Prédio, e consequente divisão do mesmo em 5 frações autónomas destinadas à habitação (…).

C) As obras de reabilitação no Imóvel descrito em E) estão previstas terminar no dia 15 de Julho de 2022 e as do Prédio estão previstas terminar em 30 de Setembro de 2022.

D) Sobre o prédio não estão registados quaisquer ónus ou encargos.

E) A Promitente Vendedora tem interesse em vender ao Promitente Comprador, que tem interesse em adquirir para si, a fração autónoma destinada a habitação a que vier a corresponder o apartamento sito no 2º andar do Prédio melhor identificado em A), em perfeitas condições de habitabilidade e com as obras de reabilitação concluídas de acordo com o projeto em execução e conforme as plantas e mapa de acabamentos juntas como Anexo III (…)”;

3. O contrato promessa teve subjacente a proposta de aquisição apresentada pelo Autor à Ré, com a aceitação desta, a 30/03/2022, assinada por ambas as partes;

4. A Ré prometeu vender, ao Autor, que prometeu comprar, o referido Imóvel pelo preço de €315.000,00, livre de quaisquer ónus ou encargos, devoluta de pessoas e bens, com as configurações constantes das plantas e os equipamentos e acabamentos já juntos ao contrato-promessa como Anexo III;

5. A Ré deveria comunicar e aprovar por escrito ao Autor todas as alterações ao Projeto bem como aos materiais e equipamentos que incidam sobre o Imóvel;

6. Estipularam as partes que o Imóvel seria entregue ao Autor na data da assinatura da escritura de compra e venda, limpo e livre de quaisquer materiais ou resíduos de construção;

7. Estipularam ainda as partes que o preço seria pago da seguinte forma:

- No prazo de 8 (oito) dias úteis após a assinatura do CPCV, o Autor entregaria à Ré, através de transferência bancária, para conta de que a Ré é titular, a quantia de €63.000,00, a título de sinal;

- O valor remanescente, ou seja, €252.000,00, seria pago no ato da escritura de compra e venda, mediante cheque bancário emitido em nome da mesma e entregue à Ré.

8. Nos termos do ponto 1. da Cláusula Terceira, “A outorga da escritura pública de compra e venda fica condicionada às seguintes condições cumulativas:

a) Que as obras no Prédio estejam concluídas, no âmbito da obra de reabilitação urbana em curso;

b) Nenhuma das entidades com direito legal de preferência tenha exercido esse direito;

c) A propriedade horizontal tenha sido constituída;

d) Com a retificação da documentação relativa ao Prédio e ao Imóvel, designadamente, certidão de registo predial, caderneta predial e licença de utilização.”;

9. Nos termos do ponto 2. da Cláusula Terceira, “A Promitente Vendedora compromete-se a concluir as obras de reabilitação do Imóvel até ao dia 15 de Julho de 2022 e logo que estejam concluídas as obras na totalidade do Prédio, previstas terminar em 30 de Setembro de 2022 e realizadas as vistorias necessárias a requerer de imediato a emissão da Licença de Utilização à CML e a constituir a Propriedade Horizontal no mais curto espaço de tempo possível”;

10. Nos termos do ponto 1. da Cláusula Quarta, “A escritura pública de compra e venda será outorgada no prazo máximo de 30 (trinta) dias após a verificação cumulativa das Condições Prévias referidas na cláusula anterior, ainda que a caderneta predial não se encontre atualizada, existindo apenas o comprovativo da submissão da Modelo 1 de IMI, a ocorrer até ao dia 30 de Setembro de 2022, prazo este que pode ser prorrogado por mais 30 dias, a pedido expresso da Promitente Vendedora.”;

11. Nos termos da Cláusula Quinta, o contrato “é assinado de boa-fé por ambas as Partes, as quais se guiarão por princípios de boa-fé e colaboração, com vista à prossecução do objeto do Contrato, mantendo-se mutuamente informadas sobre quaisquer factos de que tenham conhecimento e que sejam importantes para alcançar os fins nele previstos.”;

12. Nos termos da Cláusula Sexta, “O Imóvel será entregue ao Promitente Comprador na data da celebração da Escritura Pública de Compra e Venda, momento em que lhe serão entregues as respetivas chaves.”;

13. Nos termos da Cláusula Décima:

“1. Consideram as Partes que todas as cláusulas deste Contrato são essenciais à sua vontade de contratar, pelo que o incumprimento de qualquer delas implica o incumprimento de todo o Contrato, com a aplicação das disposições legais e contratuais respetivas.

2. O não cumprimento do presente contrato por uma das partes confere à outra o direito de o resolver, nos termos legais.

3. Se o incumprimento definitivo do presente contrato promessa for imputável ao Promitente Comprador, a Promitente Vendedora terá o direito a fazer suas as quantias recebidas a título de sinal e princípio de pagamento.

4. Se o incumprimento definitivo do presente contrato promessa for imputável à Promitente Vendedora, terá o Promitente Comprador o direito à devolução em dobro da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento, cujo pagamento deverá ocorrer no prazo máximo de 8 (oito) dias uteis a contar do seu pedido para tal.

(…)

6. A não celebração do contrato definitivo até ao termo do prazo previsto na cláusula quarta do presente contrato promessa, por motivos relacionados com atrasos na constituição de propriedade horizontal, na emissão da licença de utilização, na atualização da caderneta predial ou outra razão cujo controlo não dependa da Promitente vendedora não constitui incumprimento por parte da mesma.

Nestes casos, o Promitente Comprador poderá, querendo, aceitar o adiamento da celebração do contrato definitivo ou resolver o presente contrato e solicitar a devolução em singelo à Promitente Vendedora de todas as quantias recebidas a título de sinal.”;

14. O Autor pagou à Ré, a 29/04/2022, mediante transferência bancária, o sinal no valor de € 63.000,00;

15. A 04/11/2022, foi enviada, por advogado, uma mensagem de correio eletrónico, solicitando confirmação do estado das obras de reabilitação do edifício e da fração, bem como informação sobre se já se encontrariam reunidas as condições para a realização da escritura, aludindo a mora por parte da Ré;

16. A resposta da Ré foi remetida no dia 06/11/2022, reiterando que as informações sobre o estado da obra haviam sido prestadas ao Autor, e que desde agosto que haviam proposto a celebração de uma adenda ao CPCV, com vista a acautelar as situações de atraso na obra, explicando que as mesmas se deveram, entre outras razões, às roturas de stocks de materiais de construção, devido à situação de guerra;

17. No dia 18/11/2022 foi remetida à Ré carta registada com aviso de receção a solicitar indicação da data prevista para a conclusão das obras de reabilitação do imóvel e data de celebração da escritura pública de compra e venda, referindo que o Autor não teria interesse em manter o contrato-promessa se as novas datas fossem superiores a quinze dias bem como, dependendo da resposta da Ré, a intenção de resolver o referido contrato com todas a legais consequências;

18. A resposta da Ré foi remetida no dia 23/11/2022, através de correio eletrónico, informando uma vez mais que os atrasos se deveram a fatores externos e alheios ao controlo desta, propondo que o contrato pudesse ser resolvido, com a restituição do sinal em singelo e sem compensação pelas alterações em obra efetuadas na fração;

19. O advogado do Autor enviou à Ré uma carta, registada com aviso de receção, datada de 07/12/2022 informando da sua pretensão em resolver o CPCV por “justa causa”;

20. Em 12/12/2022, a Ré respondeu, rejeitando o argumentário do Autor;

21. A Ré, enquanto Cooperativa no Ramo da Habitação, tem por objeto principal a promoção, construção ou aquisição de fogos para habitação dos seus membros, bem como a sua manutenção, reparação ou remodelação;

22. No âmbito da sua atividade, a Ré foca-se especificamente na reabilitação de imóveis pré-existentes e venda dos fogos resultantes dos mesmos aos seus membros;

23. Elaborando para o efeito programas de construção, aos quais os membros, ou proponentes membros se candidatam, com vista à respetiva admissão na Cooperativa;

24. Os imóveis reabilitados pela Ré no âmbito dos respetivos programas de construção, destinados à propriedade individual, apenas podem ser adquiridos por membros da Cooperativa;

25. No regime de propriedade individual dos fogos, o direito de propriedade é transmitido pela Cooperativa aos cooperadores mediante um contrato de compra e venda;

26. O projeto do imóvel na Rua dos … consistiu no Programa de Construção n.º …/… da Ré, datado de 24 de fevereiro de 2021, o qual foi publicitado por uma mediadora imobiliária, a “C …, Lda., com os atos de promoção a serem levados a cabo pelo consultor imobiliário D …;

27. O Autor contactou diretamente o referido consultor e colocou várias questões sobre o imóvel, suas características, e sobre o negócio que estava a ser publicitado e informou que o assunto seria tratado através de mandatário constituído para o efeito, o mesmo que veio a acompanhar todo o negócio;

28. Na troca inicial de mensagens com o consultor, e na sequência da questão posta pelo Autor sobre a “data prevista para escritura”, aquele referiu que “o esperado é Set/Out”, “é o que está previsto” mas “pode sempre atrasar um pouco pois necessita da propriedade horizontal no final que poderá fazer atrasar a escritura”;

29. Em 25 de março de 2022, o consultor imobiliário informou o Autor de que a proposta para aquisição do imóvel não poderia estar condicionada à obtenção de avaliação ou concessão de crédito bancário;

30. Ao longo das semanas seguintes o Autor foi solicitando mais algumas informações pontuais, bem como relativas a pormenores de acabamentos do imóvel, ao que o consultor foi respondendo com as informações de que dispunha, bem como através do envio de imagens, vídeos e documentos, tudo sempre pela mesma via de comunicação;

31. As trocas de mensagens continuaram entre o Autor e o consultor imobiliário, de forma regular;

32. A partir do dia 27 de maio de 2022, o Autor passou também a trocar mensagens com o Sr. Mário Rodrigues, responsável da empresa JLR Construções Unipessoal, Lda. e que tinha a seu cargo a condução da empreitada de reabilitação do imóvel em causa;

33. Nas mensagens trocadas, o Autor manifestava interesse e satisfação sobre o andamento das obras e pediu que fosse feita a pré-instalação dos ares condicionados, para elevar o teto até à cumeeira, como se via nas imagens 3D mas não estava no projeto em si, a mudança das lâmpadas para luz “amarela”, do material previsto para a bancada da cozinha e a alteração no local da tomada de eletricidade para ligar uma TV, o que foi feito;

34. Em 28 de junho de 2022 o empreiteiro informou a Ré “que derivado à conjuntura actual na qual nos encontramos os materiais para a continuação e posterior conclusão dos trabalhos a afectuar na vossa obra do Beco dos Contrabandistas nrs 5, 7, e 9 conforme nosso orçamento 89 (oitenta e nove), sofreram atrasos na sua entrega e alterações nos seus valores (pelo que me foi informado até à presente data pelos fornecedores), pelo que somos forçados a gerir as datas de conclusão de acordo com a entrega dos materiais”;

35. Tanto o consultor imobiliário, numa primeira fase, como o empreiteiro, foram sempre informando o Autor do estado da obra;

36. Foram realizadas visitas à obra por parte de um terceiro indicado expressamente pelo Autor, para verificação pessoal do estado da mesma;

37. O Autor expressou a necessidade de ficar no apartamento a partir do dia 15 de setembro de 2022;

38. A Ré propôs-lhe a celebração de um aditamento ao CPCV, por forma a acautelar os atrasos ocorridos e salvaguardar o acesso antecipado ao imóvel, propondo para o efeito um reforço de sinal correspondente a 5% do valor do imóvel;

39. O referido aditamento foi remetido pelo consultor imobiliário ao Autor no dia 11 de agosto de 2022, através de email;

40. Foi acusada a boa receção do email com o aditamento, referindo o Autor que o mesmo estaria a ser analisado pelo seu advogado. Porém, o aditamento nunca chegou a ser assinado;

41. Em meados de setembro de 2022, ocorreu nova visita à obra por parte de uma pessoa de confiança do Autor, que pôde verificar que a fração que o mesmo prometera adquirir se encontrava praticamente concluída e que ainda faltava concluir as obras nas restantes frações e áreas comuns do prédio em questão;

42. Os “trabalhos adicionais no 2º andar” importaram num custo adicional de construção de €9.655,00, fatura emitida à Ré no dia 3 de fevereiro de 2023.

IV.

FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.

Os presentes autos referem-se a um contrato promessa bilateral de compra e venda de um imóvel: A./Recorrente e R./Recorrida obrigaram-se a celebrar um contrato de compra e venda relativamente a um determinado andar assumindo aí as posições de promitente comprador e promitente vendedora, respetivamente.

Tal não merece discordância entre as partes.

O seu diferendo refere-se à causa do incumprimento definitivo do contrato promessa e aos efeitos daí decorrentes: basicamente, as partes assacam à contraparte o incumprimento definitivo do contrato promessa sub judice e, em função disso, o A./Recorrente entende que a R./Recorrida deve ser condenada a entregar-lhe o sinal em dobro e, subsidiariamente, o sinal em singelo, ao passo que a R./Recorrida entende não haver lugar à restituição do sinal, sufragando, assim, a decisão recorrida.

Apreciemos.

1. Em causa está um contrato promessa celebrado pelas partes na sua liberdade contratual, conforme disposto no artigo 405.º do CCivil, devendo, assim, antes de mais, proceder-se à interpretação de tal contrato e, na medida do necessário, à sua integração nos termos legalmente prescritos.

Ora, na interpretação e integração do negócio jurídico importa considerar o disposto nos artigos 236.º a 239.º do CCivil.

Nos termos do artigo 236.º, n.º 1, do CCivil, «[a] declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele».

Conforme artigo 237.º do CCivil, «[e]m caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios (…) onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações».

Segundo o disposto no artigo 238.º, n.ºs 1 e 2, do CCivil, «[n]os negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso», sendo que «[e]sse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade».

Por sua vez, o artigo 239.º do CCivil preceitua que «[n]a falta de disposição especial, a declaração negocial deve ser integrada de harmonia com a vontade que as partes teriam tido se houvessem previsto o ponto omisso, ou de acordo com os ditames da boa fé, quando outra seja a solução por eles imposta».

No que aqui releva, os negócios jurídicos devem ser interpretados na perspetiva do destinatário normal, entendido este como uma pessoa medianamente perspicaz, zeloso e correto, colocado na posição do destinatário real, sem olvidar a intenção do declarante, se conhecida, assim como as circunstâncias envolventes do negócio, segundo padrões de Justiça, sendo que estes padrões devem ser considerados quando ocorram eventuais dúvidas interpretativas nos negócios onerosos, bem como na integração de lacunas constantes do negócio caso normas legais supletivas ou a vontade presumível das partes for insuficiente ou inadequada à Justiça do caso.

Como refere Manuel Pita, Código Civil Anotado, volume I, com coordenação de Ana Prata, Almedina, edição de 2024, páginas 323 a 326, em anotação aos referidos artigos 236.º a 238.º do CCivil, “a declaração vale com um sentido que lhe possa ser atribuído por um declaratário, não com o sentido que lhe tenha sido atribuído pelo declarante. Mas este declaratário não é o declaratário real, é um declaratário normal, um cidadão honesto e diligente, colocado na posição do declaratário real, nas circunstâncias do declaratário real. Contudo, é o comportamento do declarante que deverá ser tido em conta pelo intérprete, e o sentido a deduzir pelo intérprete terá de ser imputável ao declarante: no dizer da lei, a declaração não pode ter um sentido com que o declarante não podia razoavelmente contar. Com este texto, o legislador pretendeu receber a teoria da impressão do destinatário».

Quando «a solução» interpretativa «é equivoca ou ambígua (…) prevalece nos negócios (…) onerosos (…) o» sentido «mais equitativo, o que conduzir a um maior equilíbrio das prestações».

O referido artigo 239.º do CCivil «enumera as fontes de integração. São elas as normas supletivas, a vontade conjetural das partes e a boa fé».

«As normas supletivas, que são utilizáveis apenas nos contratos típicos, podem ser insuficientes, caso em que a lacuna deverá preencher-se com a regra que as partes teriam estabelecido se tivessem previsto o ponto omisso, a chamada vontade conjetural ou hipotética. Mas a regulação de interesses alcançada com recurso à vontade das partes poderá ser contrária à boa fé, prevalecendo então a solução que seja imposta por esta».

Em matéria de interpretação do negócio jurídico, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 07.06.2022, processo n.º 1517/20.6T8FAR.E1.S1, refere que «[a] interpretação dos negócios jurídicos rege-se pelas disposições dos arts. 236 a 238 do CC, que consagram de forma mitigada o princípio da impressão do destinatário. Por conseguinte, na interpretação dos contratos prevalecerá, em regra, a vontade real do declarante, sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um destinatário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Neste âmbito, deve recorrer-se para a fixação do sentido das declarações a determinados tópicos, ou seja, à “ordem envolvente da interacção negocial”, como a letra do negócio, as circunstâncias do tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as respectivas negociações, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei, os usos e costumes por ela recebidos, bem assim o comportamento posterior dos contraentes».

«Interpretar uma declaração negocial é actividade tendente a determinar o que as partes quiseram ou declararam querer. E, como se viu, esta vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante».

Por sua vez, a propósito da integração do negócio jurídico, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 03.11.2021, processo n.º 8902/18.1T8LSB.L1.S1, refere que na falta de norma supletiva o artigo 239.º do CCivil remete «em primeira linha, para a chamada vontade hipotética ou conjectural das partes: o sentido do ponto omisso deve ser encontrado de acordo com “o modo como elas o teriam regulado se o ponto não tivesse ficado estranho às suas previsões”, seguindo o juiz “as indicações concretas de que disponha acerca do que provavelmente as partes teriam querido” ou, “quando por aí seja conduzido a um resultado pouco equitativo (…), decidir antes pelo que as partes deveriam ter querido”(…), considerando “as circunstâncias que dão ao contrato concretamente celebrado a sua individualidade”(…).

«O que mais importa é delimitar a integração no círculo da regulamentação concretamente estipulada, em função do que “um contraente honesto e razoável há-de admitir como exigido pelo contrato” (…)».

2. A boa fé constitui um princípio geral em matéria contratual.

O artigo 762.º, n.º 2, do CCivil dispõe que «[n]o cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé».

Sob pena de incorrer em responsabilidade contratual, na execução do contrato, devem as partes proceder com correção, lealdade, honestidade, de forma correta, adequada, na situação jurídica em causa.

A boa fé constitui, assim, um padrão de conduta que reclama dos contraentes deveres de cooperação e, em particular, deveres de segurança, informação e lealdade próprios do sistema jurídico.

Como refere Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, II, edição de 2017, página 269, a referência à boa-fé «equivale a uma remissão para os valores fundamentais do sistema, presentes nas situações consideradas. Os valores em causa são mediados, como é sabido, pelos princípios da tutela da confiança e da primazia da materialidade subjacente (…). O seu alcance é inesgotável. Analiticamente, ela origina deveres de segurança, de informação e de lealdade, como referido e em termos hoje pacíficos na jurisprudência. (…)

No mesmo sentido refere Ana Filipa Morais Antunes, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, edição da Universidade Católica Editora, 2018, páginas 1030 e 1031, em anotação ao referido artigo 762.º do CCivil, «[r]eleva-se a aceção objetiva da boa-fé, enquanto norma de conduta ou critério do agir humano. (…) A diretriz proclamada titula um limite à liberdade negocial (cfr. artigo 405.º), determinando os sujeitos a atuar, na realização do direito e no cumprimento das obrigações correspondentes, de forma reta, leal e honesta, observando elevados padrões de lisura e de probidade, e em termos que contemplem o interesse da contraparte. A boa-fé conforma, nesta medida, os termos da execução da prestação debitória, impondo um cumprimento, não meramente formal, mas também material, isto é, em termos adequados à realização do interesse do credor».

«O princípio da boa-fé tem uma importância genética, na medida em que fundamenta a constituição de deveres acessórios ou laterais de conduta, não diretamente explicitados num preceito da lei nem no conteúdo contratual. Neste sentido, o cumprimento (…) da prestação tem de ser acompanhado, sempre que as circunstâncias do caso o reclamem (…) pela observância de deveres de cuidado (…), de proteção, de informação e de lealdade. A boa-fé reclama dos contraentes, pois, estritos deveres de cooperação (…)».

Também no mesmo sentido o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24.03.2016, processo n.º 2683/12.0TJLSB.L1.S14654D, «[a] imposição do princípio da boa-fé como regra de conduta, abarca um conjunto de deveres que incluem, entre vários outros, os de informação, de proteção e de lealdade, que visam, no essencial, proteger a confiança (…)».

«Trata-se da boa-fé, em sentido objectivo, que se traduz num princípio normativo transpositivo e extra-legal que, aplicado aos contratos, constitui uma regra de conduta, segundo a qual os contraentes devem agir de modo honesto, correto e leal, “vedando o emprego da astúcia e da deslealdade e impondo a observância da boa-fé, tanto na manifestação da vontade (criação do negócio jurídico) como, principalmente, na interpretação e execução do contrato” (…)».

«(…) A boa-fé contratual impõe uma conduta conscienciosa e honesta, uma linha de correcção e probidade, um comportamento de acordo com um padrão ético de confiança e lealdade, que gera deveres secundários de conduta, que impõem às partes comportamentos necessários, ainda que não previstos, expressamente, no texto contratual, nomeadamente, os deveres de informação, guarda e restituição, segredo, clareza e proteção, conservação e lealdade (…), de modo a não serem alcançados resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar».

3. Segundo o disposto no artigo 410.º, n.º 1, do CCivil, ao contrato promessa «são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido».

A aplicação do princípio da equiparação consagrado naquela norma justifica que em matéria de incumprimento definitivo do contrato promessa seja considerado o disposto nos artigos 790.º, impossibilidade objetiva, 801.º, impossibilidade culposa, e 808.º, perda do interesse do credor ou recusa do cumprimento.

In casu, não estando em causa uma situação de impossibilidade, objetiva ou culposa, releva aquele último preceito legal: perda de interesse do credor ou recusa de cumprimento do devedor.

4. Nos termos do artigo 808.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil, «[s]e o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação», sendo que, no que respeita àquele primeiro segmento, «[a] perda de interesse na prestação é apreciada objetivamente».

Conforme decorre do referido normativo, para os respetivos efeitos, a perda de interesse do credor ou a recusa de cumprimento do devedor só revelam se este estiver em mora, o que apenas sucede quando, «por causa (…) imputável» ao devedor, «a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido», conforme artigo 804.º, n.º 2, do CCivil.

A perda de interesse do credor, apreciada em termos objetivos, impõe que o interesse daquele seja valorado segundo critérios de razoabilidade no contexto negocial em causa, postergando-se, pois, de todo em todo, o livre arbítrio do credor.

Como referem Maria da Graça Trigo e Mariana Nunes Martins, Comentário ao Código Civil, Direito das Obrigações, Das Obrigações em Geral, edição de 2018, página 1142, em anotação ao referido artigo 808.º do CCivil, “embora a importância” do “interesse deva ser «aferida em função da utilidade concreta que a prestação teria para o credor» (Almeida Costa, [Direito das Obrigações] 2009: 1054)”, exige-se “que esse juízo surja alicerçado em elementos suscetíveis de serem valorados segundo um critério de razoável normalidade negocial, própria do comum das pessoas (Acs. STJ 12.01.2020 e 28.06.2011), no quadro específico do complexo contratual em causa, que permitam concluir pela afetação objetiva da economia da relação. Importa, contudo, precisar que a rejeição de um juízo puramente subjetivo não determina o abandono da consideração do interesse subjetivo do credor, exigindo-se apenas que à perda subjetiva do interesse corresponda a suscetibilidade de justificação objetiva (…)”.

Por sua vez, a recusa de cumprimento do credor enquanto causa de incumprimento definitivo da obrigação pressupõe que a prestação não seja cumprida em prazo considerado adequado para tal, indicado para o efeito pelo respetivo credor, na denominada interpelação admonitória.

Como refere Luís Menezes Leitão, Direito das Obrigações, volume II, edição de 2018, página 242, em tal situação, «o credor mantém o interesse na prestação, não obstante a mora, mas apesar disso não se considera justificado admitir a possibilidade de eternização da situação. O credor tem, por isso, a faculdade de determinar a transformação da mora em incumprimento definitivo, através da fixação, em termos razoáveis, de um prazo suplementar de cumprimento, com a advertência de que a obrigação se terá por definitivamente incumprida após o decurso deste (intimação admonitória). Caso este aviso não seja respeitado pelo devedor, importará o incumprimento definitivo da Obrigação (…)».

5. Nos contratos bilaterais, o incumprimento definitivo decorrente de perda de interesse do credor ou de recusa do cumprimento do devedor confere àquele o direito de resolver o contrato, independentemente do direito à indemnização, conforme disposto nos artigos 808.º, n.º 1, e 801.º, n.º 2, do CCivil.

No que aqui releva, quanto ao contrato promessa de compra e venda com sinal, sem tradição da coisa, o incumprimento definitivo do promitente comprador implica a perda do sinal conferido por este, ao passo que o incumprimento definitivo do promitente vendedor implica a entrega por este ao promitente comprador do valor correspondente ao dobro do sinal, conforme disposto no artigo 442.º, n.º 2, 1.ª parte.

Por sua vez, uma resolução contratual fundada em causa diversa do incumprimento culposo da contraparte importa, em regra, tão-só a restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, conforme artigos 433.º e 289.º, n.º 1, do CCivil.

A resolução pode ser expressa ou tácita, sendo esta a que decorre implícita dos pedidos de perda do sinal ou devolução deste em dobro/restituição singela deste, conforme deduzidos pelo accipiens ou pelo tradens, respetivamente, por aplicação do disposto no artigo 217.º, n.º 1, 2.ª parte, do CCivil: em tal caso, a resolução contratual «deduz[-se] de factos que, com toda probabilidade, a revelam».

Como refere Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, edição de 2017, página 73, a resolução tácita «resulta de uma declaração na qual a parte que a emite não afirma claramente a intenção de extinguir o contrato, mas deduz-se que seria essa a sua intenção; p. ex., no contrato-promessa, se o promitente fiel pede a devolução do sinal em dobro (art.º 442.º, n.º 2, do CC) entende-se que pretende resolver o contrato (…)».

6. Na situação vertente, com pertinência à dilucidação do incumprimento definitivo do contrato em causa, ficou demonstrado que:

- (i) Em 19.04.2022, o A. e a R. celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda cujo objeto era um 2.º andar assumindo as posições de promitente comprador e promitente vendedor, respetivamente, conforme factos provados 1 e 4;

- (ii) Àquela data, o referido andar e o edifício no qual aquele se integrava encontravam-se com obras reabilitação, sendo que estas estavam «previstas» terminar em 15.07.2022 e em 30.09.2022, respetivamente, findas as quais a R., promitente vendedora, requereria à CML a emissão da Licença de Utilização e procederia à constituição da propriedade horizontal do prédio e consequente divisão do mesmo em cinco frações autónomas, destinadas à habitação, conforme facto provado 2, B e C;

- (iii) Nos termos do ponto 2 da cláusula terceira do contrato promessa celebrado pelas partes, a R. comprometeu-se a concluir as obras de reabilitação do referido 2.º andar até ao dia 15.07.2022 e logo que estivessem concluídas as obras na totalidade do prédio, «previstas terminar em» 30.09.2022, e realizadas as vistorias necessárias, comprometeu-se a requerer a emissão da Licença de Utilização à CML e a constituir a propriedade horizontal no mais curto espaço de tempo possível, conforme facto provado 9;

- (iv) Nos termos do ponto 1 da cláusula terceira do contrato promessa em causa, A. e R. acordaram que o contrato de compra e venda prometido ficaria sujeito às seguintes condições:

a) As obras de reabilitação do Prédio deveriam estar concluídas;

b) Não tivesse sido exercido direito legal de preferência;

c) A propriedade horizontal tivesse sido constituída;

d) Tivesse sido retificada a documentação relativa ao prédio e ao referido andar, designadamente, certidão de registo predial, caderneta predial e licença de utilização,

- conforme facto provado 8;

- (v) Nos termos do ponto 1 da cláusula quarta do mesmo contrato promessa, o contrato prometido seria celebrado no prazo máximo de 30 após a verificação cumulativa das condições indicadas em (iv), ainda que a caderneta predial não se encontrasse atualizada, existindo apenas o comprovativo da submissão do Modelo 1 do IMI, o que ocorreria até ao dia 30.09.2022, prazo este que seria prorrogado por mais 30 dias, até, pois, 30.10.2022, conforme facto provado 10;

- (vi) As partes estipularam que o referido 2.º andar seria entregue ao A. na data da assinatura da escritura de compra e venda, conforme factos provados 6 e 12;

- (vii) A cláusula décima do referido contrato promessa tinha a seguinte redação:

“1. Consideram as Partes que todas as cláusulas deste Contrato são essenciais à sua vontade de contratar, pelo que o incumprimento de qualquer delas implica o incumprimento de todo o Contrato, com a aplicação das disposições legais e contratuais respetivas.

2. O não cumprimento do presente contrato por uma das partes confere à outra o direito de o resolver, nos termos legais.

3. Se o incumprimento definitivo do presente contrato promessa for imputável ao Promitente Comprador, a Promitente Vendedora terá o direito a fazer suas as quantias recebidas a título de sinal e princípio de pagamento.

4. Se o incumprimento definitivo do presente contrato promessa for imputável à Promitente Vendedora, terá o Promitente Comprador o direito à devolução em dobro da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento, cujo pagamento deverá ocorrer no prazo máximo de 8 (oito) dias úteis a contar do seu pedido para tal.

(…)

6. A não celebração do contrato definitivo até ao termo do prazo previsto na cláusula quarta do presente contrato promessa, por motivos relacionados com atrasos na constituição de propriedade horizontal, na emissão da licença de utilização, na atualização da caderneta predial ou outra razão cujo controlo não dependa da Promitente vendedora não constitui incumprimento por parte da mesma.

Nestes casos, o Promitente Comprador poderá, querendo, aceitar o adiamento da celebração do contrato definitivo ou resolver o presente contrato e solicitar a devolução em singelo à Promitente Vendedora de todas as quantias recebidas a título de sinal.”,

- conforme facto provado 13;

- (viii) em 19.04.2022 o A. entregou à R. a quantia de €63.000,00 a título de sinal, conforme facto provado 14;

- (ix) Nas negociações preliminares ao contrato promessa, o A. foi informado de que previa-se a celebração do contrato prometido para setembro/outubro de 2022, mas que a podia sempre atrasar-se “um pouco pois necessitava da propriedade horizontal no final que” poderia “atrasar a escritura”, conforme facto provado n.º 28;

- (x) Em 28.06.2022 o empreiteiro informou a R. que os materiais para a continuação e conclusão dos trabalhos sofreram atrasos na sua entrega, pelo que eram forçados a “gerir as datas de conclusão de acordo com a entrega de materiais”, conforme facto provado 34;

- (xi) Após a realização do contrato promessa, celebrado em 19.04.2022, o A. foi acompanhando a realização das obras, manifestando interesse e satisfação sobre o andamento das mesmas, e pediu algumas alterações, o que implicou trabalhos adicionais, com o custo de €9.655,00, conforme factos provados 30 a 33, 35 e 42;

- (xii) Foram realizadas visitas à obra por parte de um terceiro indicado pelo A. para verificação pessoal do estado da mesma, sendo que em meados de setembro de 2022 ocorreu nova visita à obra por parte de pessoa de confiança do A., o qual pôde verificar que o referido 2.º andar se encontrava praticamente concluído e que ainda faltava concluir as obras nas restantes frações e áreas comuns do prédio em questão, conforme factos provados 36 e 41;

- (xiii) O A. expressou a necessidade de ficar com o referido andar a partir de 15 de setembro de 2002, facto provado 37;

- (xiv) De forma a acautelar os atrasos ocorridos e salvaguardar o acesso antecipado ao imóvel, em 11.08.2022, por email, a R. propôs então ao A. a celebração de um aditamento ao contrato promessa, propondo para o efeito um reforço correspondente a 5% do valor do imóvel, €15.750,00, conforme factos provados 38 e 39;

- (xv) O A. acusou a receção daquele email, referindo que o mesmo estaria a ser analisado pelo seu advogado, sendo que o proposto aditamento nunca chegou a ser analisado, conforme facto provado 40;

- (xvi) Em 04.11.2022, por email, o Ilustre Advogado do A. solicitou confirmação do estado das obras de reabilitação do edifício e da fração, bem como informação sobre se já se encontrariam reunidas as condições para a realização da escritura, aludindo a mora por parte da Ré, conforme facto provado 15;

- (xvii) Em 06.11.2022, em resposta àquele email, a R. reiterou que as informações sobre o estado da obra haviam sido prestadas ao Autor e que desde agosto que havia proposto a celebração de uma adenda ao contrato promessa com vista a acautelar as situações de atraso na obra, explicando que as mesmas se deviam, entre outras razões, às roturas de stocks de materiais de construção, devido à situação de guerra, conforme facto provado 16;

- (xviii) Em 18.11.2022 foi remetida à R. carta registada com aviso de receção a solicitar indicação da data prevista para a conclusão das obras de reabilitação do imóvel e data de celebração da escritura pública de compra e venda, referindo que o A. não teria interesse em manter o contrato promessa se as novas datas fossem superiores a quinze dias bem como, dependendo da resposta da R., a intenção de resolver o referido contrato com todas a legais consequências, conforme facto 17;

- (xix) A resposta da R. foi remetida em 23.11.2022, informando uma vez mais que os atrasos se deveriam a fatores externos e alheios ao controlo desta, propondo que o contrato pudesse ser resolvido, com a restituição do sinal em singelo e sem compensação pelas alterações em obra efetuadas na fração, conforme facto provado 18;

(xx) O Ilustre Advogado do A. enviou à R. uma carta, registada com aviso de receção, datada de 07.12.2022, informando da sua pretensão em resolver o contrato promessa por “justa causa”, conforme facto provado 19;

20. Em 12.12.2022, a Ré respondeu, rejeitando a argumentação do A., conforme facto provado 20.

7. Considerando ora o apontado regime legal e o contrato promessa celebrado entre as partes, integrando-o na demais factualidade apurada, temos que o dia 30.10.2022 constituiu um marco temporal fundamental na relação contratual em causa, conforme cláusula 10.º do referido contrato promessa, ponto 6.(vii) supra, facto provado 13.

Na interpretação que temos como daí decorrente, as partes, na sua liberdade contratual, acordaram que caso até 30.10.2022 não fosse celebrado o contrato prometido de compra e venda, sem incumprimento definitivo imputável a algum dos contraentes, o A., enquanto promitente comprador, poderia resolver o contrato promessa, solicitando do promitente vendedor a devolução em singelo do sinal.

Dito de outra forma, no figurino contratual em causa, o referido dia 30.10.2022 era um marco temporal essencial para o promitente comprador, conferindo-se a este o direito de resolver o contrato caso o contrato prometido não tivesse sido celebrado até então sem culpa de qualquer das partes.

8. Ora, que o contrato prometido não foi celebrado até 30.10.2022 não oferece qualquer dúvida.

Diversamente do entendimento do A., ora Recorrente, não se afigura que tal decorra de facto imputável à R., aqui Recorrida.

Desde logo, o contrato prometido não se tornou impossível após 30.10.2022, pelo que o artigo 801.º do CCivil não pode ser trazido à colação.

Por outro lado, sem cuidar aqui da ocorrência ou não de uma situação de mora por parte do promitente vendedor, por prejudicada em função do que a seguir se dirá, da factualidade apurada não decorre que tenha havido perda de interesse do promitente comprador, nem recusa de cumprimento por parte do promitente vendedor conforme disposto no referido artigo 808.º do CCivil.

Com efeito, em termos objetivos, no apurado contexto negocial, segundo critérios de razoabilidade, nada fazia prever a perda de interesse do promitente comprador na celebração do contrato prometido.

É certo que nos termos da apontada cláusula 10.6. do contrato promessa conferia-se àquele contraente o direito de resolver o contrato caso a compra e venda prometida não fosse celebrada até 30.10.2022.

Contudo, conforme decorre da mesma cláusula, naquela situação poderia igualmente o mesmo contraente «aceitar o adiamento da celebração do contrato definitivo», situação que no contexto seria até mais espetável, considerando o apurado em sede de negociações preliminares, ponto 6.(ix) supra, facto provado 28, e o acompanhamento que ele vinha fazendo da obra, dos atrasos ocorridos na respetiva execução e das alterações por ele pedidas, ponto 6.(xi) a (xv) supra, factos provados 30 a 33 e 35 a 42.

Em função da factualidade apurada, não é igualmente possível concluir pela recusa de cumprimento por parte do promitente vendedor, na medida em que a interpelação admonitória de 15 dias configura-se de todo em todo desadequada.

Não se olvide que a celebração do contrato prometido dependia, além do mais, da constituição da propriedade horizontal, da emissão de licença de utilização, bem como da atualização do registo predial e inscrição matricial, conforme ponto 6.(iv) supra, facto provado 8, o que só por si teria uma delonga superior a 15 dias, como constitui uso e constitui facto notório, sendo que as obras do edifício encontravam-se ainda por concluir, conforme decorre implícito dos factos indicados no ponto em 6.(xv) a (xix) supra, factos provados 15 a 18 e 40.

Em suma, por não resultar dos autos uma situação de «incumprimento definitivo do (…) contrato promessa (…) imputável à Promitente Vendedora», à luz do princípio da boa fé, carece de fundamento a pretensão do A., aqui Recorrente, enquanto promitente comprador, de receber o sinal em dobro, conforme cláusula 10.º, § 4., do contrato promessa, ponto 6.(vii) 4. supra, facto provado 8.

9. Diversamente do entendimento do Tribunal Recorrido, subscrito pela R./Recorrida, na situação vertente também não ocorre um «incumprimento definitivo (…) do contrato promessa (…) imputável à Promitente Compradora», A./Recorrente, pelo que o promitente vendedor, A./Recorrido não pode fazer sua a quantia recebida «a título de sinal e princípio de pagamento», conforme cláusula 10.º, § 3., do contrato promessa, ponto 6.(vii) 3. supra, facto provado 8.

É certo que na carta de 07.12.2022, referida no ponto 6.(xx) supra, factos provado 19, o A./Recorrente «revela inequivocamente a [sua] desvinculação (…) do contrato promessa», como refere a decisão recorrida, e, pois, a sua desvinculação da obrigação de celebrar o contrato prometido, isto é, de celebrar o contrato de compra e venda prometido.

Fê-lo, contudo, no exercício do seu direito de resolver o contrato promessa, conforme cláusula 10.ª, § 6, in fini, do contrato promessa, ponto 6.(vii) 6. supra, facto provado 8, nos termos em que a mesma acima ficou explicitada em 7., pelo que carece de sentido invocar incumprimento definitivo do contrato promessa imputável ao A./Recorrente.

Com o legítimo exercício de tal direito de resolução, constituindo este nesses termos um verdadeiro direito potestativo extintivo, cessaram as obrigações decorrentes do contrato promessa para ambas as partes, termos em que carece de qualquer fundamento alicerçar no exercício do referido direito de resolução um incumprimento culposo definitivo do contrato promessa por parte do promitente comprador, designadamente por recusa de cumprimento deste.

Embora se discuta se a resolução contratual infundada ou ilícita, consubstancia por si só, sem outros elementos de facto, uma recusa de cumprimento por parte de quem invoca a resolução, importando só por si um incumprimento culposo deste, como disso dão conta as partes nos seus recursos e emerge designadamente dos acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 02.02.2017, processo n.º 280/13.1TBCDN.C1.S1, e 22.05.2018, processo n.º 27800/15.4T8PRT.P1.S1, o certo é que tal matéria encontra-se prejudicada, pois in casu a resolução tem-se por fundada, lícita.

Em razão de tal resolução, o A./Recorrente tem direito à devolução do sinal, ou seja, tem direito a receber da R./Recorrida a quantia de €63.000,00, conforme ponto 6.(viii), facto provado 14, montante que a R./Recorrida deverá, pois, ser condenada a entregar àquela.

Atento o disposto nos artigos 805.º, n.º 1, 806.º, n.ºs 1 e 2, e 559.º, n.º 1, do CCivil, bem como na Portaria n.º 291/2003, de 08.04, àquela quantia de €63.000,00 acrescem juros moratórios, à taxa legal dos juros civis, atualmente fixados na taxa anual de 4%, desde que a referida carta datada de 07.12.2022 foi conhecida da R./Recorrida até integral e efetivo pagamento.

Procede, pois, parcialmente o recurso, devendo revogar-se em conformidade a decisão recorrida.

Quanto às custas da ação e do recurso.

Segundo o disposto nos artigos 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCivil e 1.º, n.º 2, do Regulamento das Custas Processuais, a decisão que julgue a ação ou algum dos seus recursos «condena em custas a parte que a elas houver dado causa», entendendo-se «que dá causa às custas do processo a parte vencida, na proporção que o for».

Ora, in casu procede parcialmente a ação e o recurso e improcede o pedido reconvencional.

Explicitando,

- Na ação e no recurso, o A. pediu a condenação da R. no pagamento da quantia de €126.000,00, acrescida de juros moratórios, e obteve procedência quanto a metade daquele montante, €63.000,00, acrescido de juros moratórios;

- O pedido reconvencional improcedeu sua totalidade;

Nestes termos, as custas da ação e do recurso devem ser suportadas pelo A./Recorrente e pela R./Recorrido, na proporção de 50% para cada uma das partes, ao passo que as custas da reconvenção devem ser suportadas pela R./Recorrida.

V. DECISÃO

Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso, pelo que revoga-se a decisão recorrida e, em consequência, condena-se a R./Recorrida a pagar ao A./Recorrente a quantia de €63.000,00, acrescida de juros moratórios, à taxa legal dos juros civis, atualmente fixados na taxa anual de 4%, desde que a referida carta datada de 07.12.2022 foi conhecida da R./Recorrida até integral e efetivo pagamento.

As custas da ação e do recurso serão suportadas pelo A./Recorrente e pela R./Recorrida, na proporção de 50% para cada uma das partes.

As custas da reconvenção serão suportadas pela R./Recorrida.

Lisboa, 16 de janeiro de 2024

Paulo Fernandes da Silva

João Paulo Raposo

Arlindo Crua