2756/08.3YXLSB-A.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

I - O contrato de arrendamento para habitação permanente é sempre celebrado por mais de seis meses, estando sujeito a forma escrita. II - Por isso, o respectivo contrato-promessa tem de ser formalizado por escrito e assinado por quem nele se vincula, por efeito do disposto no n.º 2 do art. 410.º do CC. III - O contrato-promessa de arrendamento para habitação permanente verbal é nulo, por inobservância da forma legal prescrita. (Sumário da autoria do Relator)

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO A e marido, B , instauraram, em 28 de Outubro de 2008, no 7.º Juízo Cível da Comarca de Lisboa, contra C e marido, D , acção declarativa, sob a forma de processo sumário, pedindo que lhes fosse reconhecido o direito de propriedade sobre o prédio urbano sito na …., em Lisboa, composto de casas abarracadas com os n.º s 1 a 5, e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º …. …, e que os Réus fossem condenados, designadamente, a desocupar e a entregar-lhes imediatamente o prédio (n.º 3). Para tanto, alegaram, em síntese, que adquiriram, por partilha e compra e venda, o direito de propriedade do referido prédio, que os Réus ocupam sem qualquer título legítimo. Contestou apenas a Ré, alegando que foram estabelecidas negociações com vista à realização de um contrato de arrendamento e acordado que ficava imediatamente a residir no locado, mas que os AA., depois, se negaram a celebrar o contrato prometido. Concluiu, assim, pela improcedência da acção. Por efeito da alteração do seu valor, a acção foi depois redistribuída à 8.ª Vara Cível da Comarca de Lisboa, vindo, em 22 de Junho de 2010, a ser proferido o despacho saneador-sentença, nos termos do qual foi reconhecido o direito de propriedade aos AA. e os RR. condenados a desocupar e a entregar imediatamente o prédio aos AA. Inconformada com essa decisão, recorreu a Ré , que, tendo alegado, formulou as seguintes conclusões: A Recorrente não indicou, nem tinha que indicar, o período (duração) do contrato de arrendamento prometido celebrar. A lei não exige a celebração escrita do contrato-promessa de arrendamento, inferior a seis meses. No caso concreto, pode existir um contrato-promessa de arrendamento, inferior a seis meses e que o mesmo não carecia da forma escrita, pelo que não procede o argumento da invalidade por inobservância de forma legal. Pretende, com o provimento do recurso, a revogação da decisão recorrida. Contra-alegaram os Autores, no sentido de ser negado provimento ao recurso. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. Neste recurso, está em causa essencialmente a restituição do prédio urbano cujo direito de propriedade foi reconhecido a quem o reivindicou na acção. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Foram dados como provados os seguintes factos: Encontra-se registado em nome dos AA. o prédio urbano sito na … Lisboa, composto de casas abarracadas, afectas a habitação, com os n.º s 1 a 5, e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º …. O prédio foi adquirido por escrituras de partilha e de compra e venda, realizadas no dia 18 de Dezembro de 2007. O prédio foi propriedade de J . Os RR., desde data posterior à das escrituras referidas, ocupam a casa com o n.º 3, aí habitando com carácter permanente. 2.2. Delimitados os termos da acção, importa então conhecer do objecto do recurso, definido pelas respectivas conclusões, e cuja questão jurídica emergente foi já especificada. Na decisão recorrida, concluiu-se que os RR. não tinham título legítimo para ocupar a casa dos AA., quer por inexistência de um contrato de arrendamento, quer porque o contrato-promessa de arrendamento, a existir, seria nulo, por inobservância da forma legal. A discordância da Apelante assenta, somente, na alegação de que, no caso concreto, pode existir um contrato-promessa de arrendamento, com prazo inferior a seis meses, que não carece da forma escrita. Ainda que se admita que, na contestação, foi invocado um contrato-promessa de arrendamento para habitação e independentemente de poder constituir ou não título legítimo para a ocupação do prédio, pode, desde já, afirmar-se que o referido contrato-promessa, a existir, padece efectivamente de nulidade, por inobservância da forma escrita. O arrendamento de prédio urbano para a habitação, com efeito, pode ser objecto de contrato-promessa, nos termos gerais do art. 410.º , n.º 1, do Código Civil (CC). Por regra, o contrato-promessa é de natureza consensual, não estando sujeito, quanto à forma, ao princípio da equiparação. No entanto, se a celebração do contrato prometido exigir documento, o respectivo contrato-promessa só é válido se constar de documento assinado pela parte que nele se vincula, nos termos do n.º 2 do art. 410.º do CC . Deste modo, se o contrato de arrendamento prometido exigir forma escrita, o contrato-promessa, para ser válido, carece então de ser formalizado em documento assinado por quem nele se vincula. Ora, sendo o contrato prometido um arrendamento para a habitação, este pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, tendo-se este como celebrado, nomeadamente no caso de silêncio das partes ( art. 1094.º do CC ). Da regulação jurídica dos dois tipos de contrato de arrendamento para habitação, permanente, depreende-se que o prazo dos mesmos será sempre superior a seis meses. Com efeito, no contrato com prazo certo, o seu limite mínimo é de cinco anos ( art. 1095.º , n.º 2, do CC ), enquanto no contrato de duração indeterminada, ainda com mais razão, tal prazo é seu pressuposto, designadamente porque, para o senhorio denunciar sem justificação o contrato, carece de o fazer com uma antecedência não inferior a cinco anos sobre a data pretendida para a sua cessação ( art. 1101.º , alínea c), do CC ), sem prejuízo da confirmação referida no art. 1104.º do CC . Deste modo, como os contratos de arrendamento para habitação permanente são sempre celebrados por mais de seis meses, estão os mesmos sujeitos à forma escrita, por exigência expressa do disposto no art. 1069.º do CC . Em caso de inobservância da forma legal prescrita, o contrato de arrendamento será nulo ( art. 220.º do CC ). Face ao contexto legal descrito, e revertendo à situação concreta dos autos, é manifesto que, correspondendo o alegado contrato prometido a um arrendamento para a habitação permanente, o prazo desse contrato sempre seria superior a seis meses, de duração indeterminada, pois não foi alegada qualquer estipulação de prazo para a sua duração. Está, por isso, fora de causa a existência de um contrato-promessa de arrendamento para habitação permanente, por um prazo até seis meses, como sustenta a Apelante no recurso, ainda que de forma pouco categórica. Estando, portanto, o contrato prometido sujeito a forma escrita, nos termos do art. 1069.º do CC , o respectivo contrato-promessa tinha de ser formalizado por escrito e assinado por quem estivesse a vincular-se, por efeito do disposto no n.º 2 do art. 410.º do CC . Admitindo a Apelante (fls. 78/79), de forma expressa, a omissão da forma escrita do contrato-promessa, nomeadamente quando convidada a juntar o respectivo documento, não pode deixar de se concluir pela nulidade do contrato-promessa, decorrente da inobservância da forma legal prescrita ( art. 220.º do CC ). Perante a invalidade do alegado contrato-promessa, torna-se patente que não pode existir qualquer título que legitime a ocupação do prédio, cujo direito de propriedade foi reconhecido na acção, sem oposição, aos Apelados. Consequentemente, não havendo qualquer direito real ou obrigacional que justifique a ocupação do prédio, não pode a sua restituição ser recusada ( art. 1311.º , n.º 2, do CC ). Assim, improcedendo a apelação, confirma-se integralmente a decisão recorrida. 2.3. Em conclusão, pode extrair-se de mais relevante: I. O contrato de arrendamento para habitação permanente é sempre celebrado por mais de seis meses, estando sujeito a forma escrita. II. Por isso, o respectivo contrato-promessa tem de ser formalizado por escrito e assinado por quem nele se vincula, por efeito do disposto no n.º 2 do art. 410.º do CC . III. O contrato-promessa de arrendamento para habitação permanente verbal é nulo, por inobservância da forma legal prescrita. 2.4. A Apelante, ao ficar vencida por decaimento, é responsável pelo pagamento das custas, em conformidade com a regra da causalidade consagrada no art. 446.º , n.º s 1 e 2, do Código de Processo Civil , sendo inexigíveis, contudo, por beneficiar do apoio judiciário. Ao Patrono da Apelante são devidos os honorários previstos na Portaria n.º 1386/2004 , de 10 de Novembro. DECISÃO Pelo exposto, decide-se: Negar provimento ao recurso, confirmando a decisão recorrida. Condenar a Apelante (Ré) no pagamento das custas, sem prejuízo do benefício do apoio judiciário concedido. Atribuir ao Patrono da Apelante os honorários previstos na Portaria n.º 1386/2004 , de 10 de Novembro. Lisboa, 20 de Janeiro de 2011 Olindo dos Santos Geraldes Fátima Galante Ferreira Lopes