218/05-3 - Tribunal da Relação de Évora

I- Nos termos do artigo 1380º do Código Civil, para que o exercício do direito de preferência tenha êxito, torna-se indispensável: que tenha sido vendido um prédio com área inferior à unidade de cultura; que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio vendido; que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura; e que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

II- O fim que releva para a excepção prevista no artigo 1381º, a) do Código Civil não é aquele a que o prédio está afecto no momento da alienação, mas sim aquele que constitui a intenção do adquirente, no momento da aquisição. E o ónus de tal prova recai sobre o comprador.

III- Porém, a finalidade intencional do adquirente, tem que ser legalmente possível.

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I Relatório

“A” e “B” intentaram a presente acção de preferência, sob a forma de processo ordinário, contra “C” e mulher “D”, “E” e mulher “F”, pedindo que:

a- Seja reconhecido o direito de os AA haver para si a propriedade do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 1057, freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo rústico nº 86 da secção AR – AR1, substituindo na sua titularidade os 2º RR adquirentes;

b- Sejam declarados os AA como adquirentes-compradores na escritura pública realizada em 31/10/01, na qual os 1ºs RR venderam aos 2º RR o referido prédio;

c- Seja ordenado o cancelamento de todos os registos que foram feitos ou venham a ser a favor dos 2ºs RR;

Alegam sumariamente, serem proprietários de um prédio rústico (identificado sob o art. 1º da pi) que confronta a poente com outro prédio rústico (identificado sob o art. 4º da pi) em causa nos autos. Este prédio pertencia aos 1ºs RR os quais, por escritura de 31/10/01 venderam-no aos 2ºs RR, pelo preço de € 99.759,58.

Essa venda foi feita sem conhecimento dos AA, cujos elementos essenciais só em 13.03.2003 vieram a descobrir.

Face à confinância dos prédios invocam o direito de preferência nessa venda.

Citados os RR, excepcionaram a ilegitimidade dos 1ºs RR e alegam que os AA não gozam do direito de preferência por se verificar a situação prevista no art. 1381 al. a) do CC, concluindo para esse efeito que o prédio confinante é uma mera extensão do logradouro do prédio urbano

Acresce que os 2ºs RR adquiriram o prédio em causa com o intuito de construírem uma moradia, alegando também que o prédio vendido não confina só com o prédio dos AA e estes não referiram que os outros proprietários confinantes renunciaram à preferência.

Por último, os RR alegam que os AA há mais de dois anos sabiam da intenção de venda por parte do 1º R.

Os AA responderam à matéria da excepção de ilegitimidade e à restante matéria de excepção, pugnando pela posição de que o prédio confinante não é parte componente de um prédio urbano e sempre esteve afecto à actividade agrícola.

No que toca à alegada construção da moradia os AA consideram que é legalmente impossível levar a efeito tal construção.

Os AA ampliam a causa de pedir alegando factos com os quais pretendem demonstrar que têm melhor direito que os restantes proprietários confinantes.

Foi elaborado despacho saneador, no qual se indeferiu a ampliação da causa de pedir, julgou-se improcedente a suscitada excepção de ilegitimidade, relegando-se para a sentença o conhecimento das demais excepções.

Seleccionou-se a matéria de facto assente e a controvertida relevante para a decisão da causa, que constituiu a base instrutória.

A final a acção veio a ser julgada procedente e consequentemente reconhecido aos Autores o direito de haverem para si, substituindo-se à Ré “F” na escritura pública realizada em 31/10/01, no CN de …, o prédio rústico descrito na Cons. Reg. Predial de … sob o nº 1057, freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob o art. 86 da Secção AR-AR1.

Inconformados com esta decisão, os RR “C” e mulher “D” recorreram para este Tribunal.

Os RR concluem as suas alegações de recurso, assim:

1- A sentença sob recurso interpretou incorrectamente os ensinamentos doutrinais e conteúdo das normas jurídicas do artigo 1380, 1381 do CC já que a “ratio legis”destes preceitos jurídicos não é permitir que os proprietários absentistas de prédios rústicos confinantes e que nunca foram agricultores, nunca afectaram o seu terreno à agricultura, nem exerceram qualquer actividade agrícola geradora de rendimentos agrícolas, em suma, nunca aplicaram o seu terreno agricolamente possam exercer o direito de preferência, normas que se destinam a impedir o emparcelamento agrícola e a fomentar explorações agrícolas rentáveis e uma eficaz exploração dos solos.

2- A sentença interpretou incorrectamente os ensinamentos doutrinais e o conteúdo das normas jurídicas do artigo 664 do CPC, porquanto está provado documentalmente que os AA ora recorridos (cfr. doc. 2 junto pelos AA com a pi) não eram proprietários inscritos, antes da venda em 31/10/2001, na competente Conservatória do Registo Predial de … como titulares do prédio confinante a poente com o prédio vendido, nem este, aliás estava então descrito na Conservatória, pois, foi-o, tão só em 7/08/02, sabendo-se que é através do registo predial que se dá publicidade à situação jurídica dos prédios tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário ( art. 1º do CRP), facto que impediu a comunicação da venda nos termos legalmente exigidos, não se provando, assim, os requisitos do exercício de preferência como impõe o artigo 1380 do CC.

3- Violou, pois, a sentença ora recorrida o disposto na alínea c) do nº1 do art. 668 do CPC ao decidir contra os fundamentos.

4- Deverá a sentença ora recorrida ser considerada ferida de vício de nulidade e substituída por outra que julgue improcedente o pedido de preferência dos AA sobre o prédio rústico adquirido pelos RR ora recorridos.

5- E mesmo que assim não se considere, sempre a sentença recorrida deveria ser declarada nula por falta de pressuposto de facto para a decisão. Porém,

6- Os autos comportam todos os elementos, nomeadamente o documento junto com a pi, como doc. nº 2 em relação ao qual não surgem dúvidas de errada apreciação da matéria de facto provada, pelo que se deverá julgar improcedente a acção sem necessidade de produção de qualquer outra prova adicional.

Os Apelados contra-alegaram, pedindo a subsistência da sentença recorrida.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar.

II- Fundamentação:

Os factos provados na 1ª instância são os seguintes:

1- Encontra-se registada a favor dos Autores, em comum e sem determinação de parte, a aquisição do prédio rústico sito em …, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 4201 – freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo rústico nº 166, da Secção AR-AR1. (A)

2- Os Autores adquiriram o referido prédio por sucessão testamentária de “G” em 4/3/01, nos termos que constam dos docs. 1, 2 3 e 4, juntos com a p.i. que aqui se dão por reproduzidos. (B)

3- O prédio referido em A) é composto por terra de semear com cultura arvense, alfarrobeiras e amendoeiras, com a área de 0,3890 hectares. (C)

4- O prédio referido em A) confronta a Poente com o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 1057 – freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo rústico nº 86, da Secção AR-AR1. (D)

5- O prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 1057- freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo rústico nº 86, da Secção AR-AR1, é composto por cultura arvense, alfarrobeiras, oliveiras, amendoeiras, figueiras e mato, com uma área de 1,210 hectares, confrontando a Nascente com o prédio rústico dos Autores, nos termos que constam do doc. 5 junto com a p.i. que aqui se dá por reproduzido. (E)

6- Por escritura pública realizada em 31/10/2001, no Cartório Notarial de …, os Réus “C” e “D” declararam vender à Ré “F”, pelo preço de € 99.759,58 (noventa e nove mil setecentos e cinquenta e nove euros e cinquenta e oito cêntimos), o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 1057 – freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo rústico nº 86, da Secção AR-AR1, nos termos que constam do doc. 6 junto com a p.i. que aqui se dá por reproduzido. (F)

7- A sisa paga pela Ré “F” foi de € 7.980,77 (sete mil novecentos e oitenta euros e setenta e sete cêntimos) e as despesas notariais foram de € 1.233,28 (mil duzentos e trinta e três euros e vinte e oito mil cêntimos). (G)

8- Os Réus “C” e “D” haviam adquirido o referido prédio por partilha da herança de “H”, tendo registado a aquisição em 9/7/86. (H)

9- Os Réus “E” e “F” não eram nem são proprietários de terrenos confinantes com o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 1057- freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo rústico nº 86, da secção AR-AR1. (I)

10- Os Autores são donos e legítimos possuidores, em comum e sem determinação de parte, dos prédios rústicos sitos em …, freguesia e Concelho de …, descritos na Conservatória do Registo Predial de … sob os nºs 3256 – …, 4201 – … e 3336 – Lagoa e inscritos na matriz predial respectiva sob os artigos rústicos nº 157, nº 166 e nº 167, da Secção AR-AR1, freguesia e Concelho de … (J)

11- O prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 4418 – … e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo urbano 2976, freguesia e Concelho de …, é propriedade do Autor “A”. (K)

12- O prédio urbano referido em K) que foi desanexado do artigo rústico nº 157, da secção AR-AR1, tem uma área coberta de 110 m2 e logradouro de 390 m2. (L)

13- Os prédios rústicos inscritos na matriz predial sob os artigos rústicos nº 157, nº 166 e nº 167, da secção AR-AR1, freguesia e Concelho de … têm, respectivamente, uma área de 1930 m2, 3980 m2 e 2420 m2. (M)

14- O prédio rústico inscrito na matriz predial sob o artigo rústico nº 166, da secção AR-AR1, freguesia e Concelho de …, está integrado na área classificada como RAN (Reserva Agrícola Nacional) na Planta de Condicionantes do PDM de …, nos termos constantes dos docs. 7, 8, 9, 10 e 11, juntos com a réplica que aqui se dão por reproduzidos. (N)

15- O prédio rústico inscrito na matriz predial sob o artigo rústico nº 86 da secção AR-AR1, freguesia e Concelho de …, tem suportado a cultura arvense ou de sequeiro – alfarrobeiras, oliveiras, amendoeiras e figueiras – e está integrado na área classificada como RAN (Reserva Agrícola Nacional) na Planta de Condicionantes do PDM de …, nos termos constantes dos docs. 7, 8, 9, 10, 11 e 12, juntos com a réplica que aqui se dão por reproduzidos. (O e 25º)

16- Os Réus “C” e “D”, por si ou por outrem, não comunicaram nem deram conhecimento aos Autores da intenção de venderem à Ré “F”, ou a outrem, o prédio rústico referido em A), nem o projecto de venda, as condições e as cláusulas do contrato de compra e venda que vieram a celebrar. (1º)

17- Os Autores só em 13/03/2003 é que tomaram conhecimento das cláusulas do contrato de compra e venda, preço e condições de pagamento, após terem solicitado e obtido cópia autenticada da escritura de compra e venda realizada em 31/10/2001, no Cartório Notarial de … (2º)

18- Os A.A. nunca afectaram os prédios inscritos sob os artigos 157, 166 e 167 à agricultura. (4º)

19- Os Autores destinam a parte urbana (prédio urbano inscrito sob o artº 2976 da freguesia de …) a morada de férias. (5º)

20- Os Autores nunca foram agricultores, nem exerceram qualquer actividade agrícola enquanto actividade geradora de rendimentos agrícolas. (6º)

21- O prédio referido em A) não tem utilização agrícola. (7º)

22- A Ré “F” vive e sempre viveu em …, localidade onde residem os pais e demais família. (8º)

23- Os Réus “E” e “F” não têm casa própria e ainda habitam com os pais da Ré “F”. (10º)

24- O prédio rústico referido em E) é o único bem que os Réus “E” e “F” possuem e confina com uma aglomerado populacional de … e com várias construções dispersas. (12º e 13º)

25- O Réu “C” antes de proceder à venda referida em F) dos factos assentes propôs a venda a outras pessoas que não aos Autores. (14º e 15º)

26- “I” semeia favas e ervilhas no prédio referido em E). (20º)

27- Os prédios rústicos inscritos na matriz predial sob os artigos rústicos nº 157, nº 166 e nº 167, da secção AR-AR1, freguesia e Concelho de …, têm aptidão agrícola. (21º);

28- O prédio rústico referido em E) dos factos assentes encontra-se na REN (Reserva Ecológica Nacional) na planta de condicionantes do PDM de …

Conforme se constata, das precedentes conclusões os RR consideram que não se verificam os requisitos do exercício do direito de preferência, a que alude o art. 1380 do CC e que, no caso em apreço, se verifica a excepção do art. 1381 do citado Código.

Será assim?

Vejamos:

Estabelece o art. 1380 do CC que:

“os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam de direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.

Para o exercício com êxito de tal direito é necessário que tenha sido vendido um prédio com área inferior à unidade de cultura; que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio vendido; que o prédio daquele que prefere tenha área inferior à unidade de cultura; e que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.

Desde logo, importa saber se a relevância do direito de preferência, aqui em causa, é excluída por o prédio rústico ser adquirido para fim que não de cultura (art. 1381 al. a) in fine).

O fim que releva para integrar a situação a que a alínea a) do citado art. 1381 do CC excepciona, não é o que tem ou ao qual está afectado no momento da alienação mas aquele que constitui a finalidade da compra, caso essa finalidade seja legalmente possível.

Como referem Pires de Lima e Antunes Varela no CC Anotado Vol. III, pag. 276, nota 3 ao Art. 1381 «o fim que releva para efeito de aplicação do disposto na al. a) não é aquele a que o terreno esteja afectado à data da alienação, mas antes o que adquirente lhe pretende dar. Este fim não tem necessariamente de constar da escritura da alienação, podendo provar-se por outros meios (...)».

Como facto impeditivo do direito do preferente, tem que ser provado pelo adquirente não confinante ( art. 342 nº 2 do CC e 493 do CPC).

No entanto, importa sublinhar, não basta para afastar esse direito a prova da intenção de afectar o terreno adquirido a outro fim que não seja a cultura.

O fim que o adquirente pretende dar ao terreno é decisivo para a procedência da excepção, não se exigindo que o terreno seja e imediato utilizado nesse outro fim bastando que o seu destino posterior passe a ser outro.

Por outro lado é necessário do ponto e vista psicológico «intenção» tenha reflexo na factualidade apurada, ou seja, que a intenção de se dar destino diferente da cultura tenha nos autos concretização e prova bastante. O que interessa estar apurado é que os fins da aquisição sejam viáveis e lícitos.

Atendendo a que a norma do art. 1380 do CC é de interesse e ordem pública, por ter como finalidade a luta contra o emparcelamento das terras agrícolas, entende-se que a excepção invocada não passe mesmo disso não seja de mera intenção sem qualquer tipo de viabilidade.

O prédio aqui em causa, o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o nº 1057 – freguesia de … e inscrito na matriz predial respectiva sob artigo rústico nº 86 da secção AR- AR 1, é composto por cultura arvense, alfarrobeiras, oliveiras, amendoeiras, figueiras e mato, com uma área de 1,210 hectares, confrontando a nascente com o prédio rústico dos AA, encontra-se integrado na REN (Reserva Ecológica Nacional) na planta de condicionantes do PDM de …, nos termos constantes dos documentos camarários nºs 7,8,9,10 e 11 juntos com a réplica e que aqui se dão por reproduzidos ( cfr. Al. N) dos factos assentes).

Ora, estando o identificado prédio integrado na REN (Reserva Ecológica Nacional), não é possível aí qualquer edificação, a não ser que haja uma alteração do PDM de …

Foi o DL nº 321/83 de 5 de Julho, que criou a Reserva Ecológica Nacional, com a finalidade de possibilitar a exploração dos recursos e a utilização do solo com salvaguarda de determinadas funções e potencialidades.

É, por isso, que nas áreas incluídas na REN, instrumento fundamental do ordenamento do território, são proibidas as acções de iniciativa pública ou privada que se traduzam em operações de loteamento, obras de urbanização, construção de edifícios, obras hidráulicas, vias de comunicação, aterros, etc.

Isto para dizer, que embora os RR tenham intenção de construir aí uma moradia, não é neste momento legalmente possível a construção por o prédio estar inserido na REN (onde não é permitido a construção).

Consideram os RR, sob a conclusão 2ª que à data da alienação ocorrida em 31/10/2001 os AA ainda não estavam inscritos registralmente com proprietários do prédio confinante, circunstância que impediu a comunicação da venda e daí que não se verifique os requisitos do exercício do direito de preferência referidos no art. 1380 do CC.

Neste domínio, importa sublinhar que segundo o art. 1º do CRP “ o registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.

Como é sabido, o registo não é constitutivo de direitos.

É, por isso, que os AA podiam muito bem serem proprietários do prédio confinante (titulares do direito real correspondente), sem esse direito estar inscrito registralmente.

Isto para dizer que, não obstante a propriedade do prédio não estar inscrita registralmente a favor dos AA, os RR não ficam libertos, em caso de pretenderem vender o prédio rústico, da obrigação de procurarem os proprietários reais e efectivos do prédio confinante, a fim de os confrontarem com as condições de venda para efeitos do exercício do direito de preferência.

Portanto, o facto de a propriedade da prédio confinante à data da alienação ( 31/10/2001) não estar inscrita registralmente a favor dos AA, não desonera os RR de lhes comunicar as condições de venda, na qualidade de proprietários reais do identificado prédio. (os AA adquiriram em 4/03/2001, por sucessão testamentária o prédio descrito na Consrv. Reg. Predial de … sob o nº 4021 e inscrito na matriz predial rústica nº 166 da Secção AR- AR1- cfr. Al. B) dos factos assentes).

Por último, não se verifica qualquer oposição entre os fundamentos e a decisão, porquanto esta é bem explicíta na análise dos respectivos requisitos do direito e o confronto que efectuou com a factualidade apurada, concluindo em conformidade com essa análise.

III- Decisão:

Nestes termos e considerando o que vai exposto, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente a apelação interposta, confirmando a sentença recorrida.

Custas pelos recorrentes

Évora, 14 de Abril de 2005