2556/21.5T8PNF.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Sumário:

1. A prova do pagamento da renda devida no âmbito de um contrato de arrendamento impende sobre a arrendatária, cumprindo-lhe fazer a prova desse facto, de natureza extintiva da obrigação de pagamento da mesma (artigo 342.º, n.º 2, do CC).

2. A prova do pagamento da renda pode ser feita por qualquer meio de prova, ou seja, documental (v.g., recibo de pagamento, transferência bancária, extratos bancários) ou testemunhal, mas esta tem de ser credível e consentânea com a demais prova.

3. Não se verificam os pressupostos da exceção de não cumprimento quando num contrato de arrendamento a locatária deixa de pagar as rendas à locadora por a sublocatária lhe ter deixado de lhe pagar as rendas, não tendo a locadora tido qualquer intervenção na sublocação.

4. São nulas as cláusulas contratuais de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais que, na prática, suprimem o direito de denúncia do contrato (de cariz imperativo) ao estabelecerem, em simultâneo, o direito de denúncia e a obrigação da locatária pagar as rendas até ao fim do contrato, apesar da denúncia antecipada.

5. Não tendo a locatária provado que a denúncia por parte da sublocatária ocorreu por causa imputável à locadora, nem tendo ela própria denunciado o contrato de arrendamento celebrado com a locadora com esse fundamento, não ficou provada a existência de nexo de causalidade entre a cessação dos dois contratos (locação e sublocação), não respondendo a locadora pelos eventuais prejuízos (lucros cessantes, ou seja, benefícios que deixou de obter em termos de acréscimo patrimonial frustrado em consequência da cessação do contrato de sublocação) que resultem da rotura contratual entre a locatária e a sublocatária.

Processo n.º 2556/21.5T8PNF.E1 (Apelação)

Tribunal recorrido: TJ Comarca Faro, Juízo Central Cível de Portimão – J1

Apelantes: Área Flexível – Imobiliária, Ld.ª e Escala Global, S.A.

Apelada: BCM, Bricolage, S.A.

Acordam na 1.ª Secção do Tribunal da Relação de Évora

I- RELATÓRIO

1. ESCALA GLOBAL, S.A. intentou ação declarativa condenatória comum contra ÁREA FLEXIVEL – IMOBILIÁRIA, LDA. formulando os seguintes pedidos:

(i) Ser reconhecido à Autora a existência de um contrato de arrendamento sob a forma verbal celebrado entre Autora e Ré;

(ii) Ser a Ré condenada a pagar à Autora a quantia de €4.458,14 referente às benfeitorias realizadas pela Autora e insuscetíveis de ser retiradas do imóvel;

(iii) Ser reconhecida a caducidade do contrato de arrendamento celebrado com a Ré, ocorrida em 26-06-2021 e com produção de efeitos em 31-08-2021;

(iv) Ser a Ré condenada a pagar à Autora a quantia de €398.520,00 a título de lucros cessantes;

(v) Tudo acrescido de juros de mora à taxa legal vencidos desde a data da citação até efetivo e integral pagamento;

Subsidiariamente ao pedido (iv),

(vi) Ser a Ré condenada a pagar à Autora a quantia de €398.520,00, a título de indemnização pelo abuso de direito;

Sempre e em qualquer caso,

(vii) Ainda ser compensados, em eventuais créditos da Ré, os créditos da Autora, declarando-se os primeiros extintos e condenando-se a Ré a pagar à Autora o valor da diferença, a par dos respetivos juros de mora, vencidos e vincendos, desde a data dos efeitos da compensação.

Para fundamentar a sua pretensão, e em síntese, alegou que, como primeira outorgante, celebrou com a Ré, como segunda outorgante, um contrato promessa de arrendamento urbano para fins não habitacionais, com prazo certo, tendo como objeto um armazém em Algoz, concelho se Silves («Algoz Park 1»), mediante o qual prometeu arrendar e a Ré prometeu-lhe dar de arrendamento o referido armazém, tendo o contrato início em 01-11-2017 e fim em 30-09-2022, com renovações sucessíveis e automáticas por 12 meses, mediante a renda anual de €192.000,00, dividida em duodécimos de €16.000,00, mais IVA.

Porém, nunca chegaram a realizar por escrito o contrato prometido.

Ao invés, acordaram, verbalmente, que a Autora tomava de arrendamento e a Ré dá-lhe de arrendamento o local identificado no contrato promessa pelo valor mensal de €16.000,00, a pagar até ao dia 8 de cada mês, pelo prazo de 5 anos a contar de novembro de 2017.

O locado destinava-se única e exclusivamente a ser cedido à BCM – Bricolage, S.A. no âmbito da prestação de serviços a celebrar entre esta e a Autora.

Em cumprimento do acordado, a Autora celebrou com a BCM – Bricolage, S.A. um contrato de cedência de utilização de espaço com prestação de serviços.

A Ré não realizou obras no locado necessárias a assegurar o gozo pleno do mesmo por parte da Autora.

A Autora interpelou a Ré para a realização de obras de reparação dos problemas detetados.

A Ré nada fez, pelo que vieram a ser realizadas pela Autora benfeitorias insuscetíveis de ser retiradas do imóvel, no valor de €4.458,14.

Entretanto, a sublocatária BCM veio a denunciar o contrato de sublocação, alegando a Autora que a causa foram os problemas existentes no locado, pelo que pede que seja reconhecida a caducidade do contrato de arrendamento celebrado com a Ré, ocorrida em 26-06-2021 e com produção de efeitos em 31-08-2021, visto que a Autora não mais auferirá da posição de sublocadora à dita BCM e das inerentes rendas.

Mais alega que a Ré atuou com o propósito de se apropriar da relação contratual com a BCM, posto que após a referida denúncia de contrato por esta, a mesma foi instalar-se noutro armazém, vizinho do locado, construído por empresa controlada pelo gerente da Ré e dado de arrendamento por outra empresa pertencente ao mesmo grupo empresarial.

Por estes motivos, e por ter perdido um ano de rendas, pede a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de €398.520,00, a título de lucros cessantes.

Subsidiariamente ao pedido, pede a condenação da Ré a pagar-lhe a quantia de €398.520,00, a título de indemnização pelo abuso de direito e, sempre e em qualquer caso, serem compensados com eventuais créditos da Ré, os créditos da Autora, declarando-se os primeiros extintos e condenando-se a Ré a pagar à Autora o valor da diferença.

2. A Ré contestou por impugnação e deduziu reconvenção.

Por impugnação alegou, em suma, que não se verificavam os defeitos apontados e, ao invés, foi a Autora quem entrou em incumprimento ao deixar de pagar as rendas; que tivesse realizado as benfeitorias e, a terem sido realizadas, foram no interesse do desenvolvimento da sua atividade, não tendo direito a receber qualquer indemnização nos termos do contrato, sendo que não lhe pediu qualquer autorização para a sua realização como era obrigatório.

Ademais, a denúncia da sublocação por parte da BCM não foi motivada, pelo que não é possível sustentar que se deveu a qualquer problema no locado.

Ainda alegou que a Autora ao entregar o locado, deixou danos no mesmo, a demandar o respetivo ressarcimento e que não existe, nos termos do contrato, fundamento para cessar o contrato de arrendamento, pelo que deve pagar o ano de rendas que seria devido até ao termo do prazo contratual.

Assim, concluiu pela improcedência da ação e em sede de reconvenção pediu:

i) a quantia de €307.008,00 de capital, acrescida dos juros de mora que se vencerem, à taxa fixada para créditos de que são titulares empresas comerciais, desde a notificação da contestação-reconvenção até integral pagamento;

ii) a quantia que a ré-reconvinte venha a suportar como preço da reparação dos danos identificados no artigo 108º da contestação.

Estes pedidos encontram-se melhor concretizados no artigo 104.º da contestação, nos seguintes termos:

«- o valor integral das rendas devidas pelo período de vigência do contrato em falta, após a entrega e até 30 de Setembro de 2022, que ascende a 176.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23% em vigor, no valor global de 216.480,00€ (11 meses x 16.000,00=176.000,00€+23% IVA);

- o valor das rendas que se encontravam já em mora, a saber as vencidas em junho, julho e agosto de 2021, referentes aos meses de julho, agosto e setembro respetivamente, no valor total de 48.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23% em vigor, no valor global de 59.040,00€ (3 meses x 16.000,00=48.000,00€+23% IVA);

- o valor da indemnização por mora que, que se calcula por 20% do valor das rendas em mora e que ascende a 9.600,00€ (48.000,00€x20%) + IVA, no valor total de 11.808,00€;

- a renda respeitante ao mês de outubro, vencida e não paga, no valor de 16.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de 19,680,00€.»

Pediu ainda a Ré reconvinte a condenação da Autora reconvinda como litigante de má-fé.

3. A Aurora replicou, mantendo o por si sustentado e pugnando no sentido de dever a reconvenção ser julgada improcedente por não provada e a Autora absolvida da totalidade do pedido da Ré, e, subsidiariamente, pediu ainda que devem ser compensados, nos alegados créditos da Ré, os créditos da Autora, declarando-se os primeiros extintos e condenando-se a Ré a pagar à Autora o valor da diferença, a par dos respetivos juros de mora, vencidos e vincendos, desde a data dos efeitos da compensação.

4. A Autora requereu a intervenção principal provocada passiva da BCM - Bricolage, S.A., tendo sido admitida a intervenção acessória da chamada, nos termos dos artigos 321.º, 322.º, n.º 2 e 323.º, todos do Código de Processo Civil (CPC).

Citada a chamada, veio esta contestar, negando a existência de quaisquer responsabilidades para si da situação em discussão nos autos.

5. Após realização de audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que decidiu o litígio nos seguintes termos:

«Pelo exposto, o tribunal julga a presente ação parcialmente procedente e a reconvenção parcialmente procedente e:

- reconhece o crédito da autora sobre a ré, por benfeitorias, no montante de €4.458,14, e reconhece o crédito da ré sobre a autora, no montante de €19.680, emergente de uma renda não paga pela A, pelo que, operando a compensação entre estes créditos, condena a A. a pagar à R. a quantia de €15.221,86, acrescida de juros à taxa comercial, desde a notificação da contestação até integral pagamento;

- condena a autora a pagar à ré o montante, a liquidar em incidente de liquidação, emergente do montante que a R. despendeu na reparação das seguintes situações existentes no locado:

- tubos de queda por choque danificados por choque/embate;

- caixilharias (portas e janelas) danificadas, desafinadas e com mecanismos em mau estado de funcionamento e alguns sem funcionar;

- destacamento de rebocos dos muros perimetrais;

- portões empenados e guias destacadas das paredes;

- zonas interiores e exteriores apresentam marcas de uso (sujidades, marcas);

- danos visíveis nas paredes, assim como aparecimento de orifícios nas paredes;

- furação nas fachadas para instalação de equipamentos de ar condicionado;

- muro do cais de carga com marcas de choque/embate;

- remoção parcial do pavimento em pavê e substituição por maciços de betão;

- depósito de detritos e poeiras nos painéis de policarbonato (clarabóias);

- caleiras exteriores danificadas e com acumulação de lixo, montante a que acrescerão juros à taxa comercial;

- absolve a A. do pedido de condenação por litigância de má-fé, sem atribuir relevo tributário a tal decisão.

- absolve a A. e a R. do demais peticionado.

Custas por A. e R., na proporção do respetivo decaimento, que se fixa em 57,5% para a A. e 42,5% para a R. (num raciocínio de que os ganhos e perdas seriam equivalentes, mas há um crédito já líquido de € 15.221,86 a favor da R.).

Consigna-se que a presente sentença tem quanto à interveniente o efeito previsto no artº 332º do Código de Processo Civil.»

6. Inconformada, a Ré recorreu formulando as seguintes CONCLUSÕES (após aperfeiçoamento):

«I. O Tribunal o quo deveria ter condenado a A. em medida superior, e só não o fez por erros de julgamento, a saber, por considerar inexistir prova da mora da A. quanto às rendas de julho, agosto e setembro de 2021, no valor global de 59.040,00€,

II. Mal andou, pois, realizando a Recorrente prova dos factos constitutivos do direito às rendas vencidas, por prova documental (contrato de arrendamento e faturas mensais), cabia à R. provar o contrário.

III. Ao considerar o testemunho de AA como prova do pagamento, a sentença operou uma inversão do ónus da prova, impondo à Recorrente a prova diabólica de um facto negativo,

IV. Quando é certo que a A. reconheceu, no artigo 24.º da sua petição, que não pagou essas rendas, partindo daí para sustentar a exceção do não cumprimento quanto ao pagamento das mesmas rendas.

V. Com este entendimento, o Tribunal a quo viola as normas constantes dos n.ºs 1 e 2 do art.º 342.º do Código Civil e do art.º 44.º do Código Comercial, pois a Recorrente apresentou escrituração comercial devidamente organizada, que faz prova a seu favor, não tendo a A. apresentado documento oposto ou prova em contrário credível,

VI. Devendo ser condenada no pagamento das rendas vencidas relativas aos meses de julho a outubro de 2021, para tanto retirando dos factos não provados a menção ao alegado pela Recorrente no artigo 42º da sua contestação e alterando o facto n.º 53 dos factos provados, dando-lhe a seguinte nova redação:

53- As rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021, não foram pagas pela A. à R., no valor de 64.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de 78.720,00€.

VII. Deve, ainda, a A. ser condenada no pagamento do valor referente ao período de vigência do contrato em falta, a saber, após a entrega do imóvel e até 30.09.2022, no valor global de 216.480,00€,

VIII. Porque celebrou com a Recorrente um contrato com duração de cinco anos, que lhe deu o gozo de um imóvel acabado de construir, à sua medida, não configurando, por isso, o arrendamento padrão e corrente do mercado não habitacional.

IX. Como ficou provado, o imóvel foi construído de raiz para este arrendamento, com características solicitadas pela A., sendo razoável que a R. pretendesse um retorno mínimo para o avultado investimento realizado e não sendo expetável arrendá-lo com facilidade a outrem, pois, como se viu, ficou sem arrendatário por quase um ano.

X. Decorre do depoimento das testemunhas BB e CC, (passagens constantes da motivação do recurso) a privação de qualquer rendimento nesse imóvel durante quase 1 ano e a ocorrência de deteriorações no mesmo.

XI. De resto, a própria A. afirmou em declarações de parte que contava que o subarrendatário ali permanecesse por 20 anos, tendo até incluído no contrato de subarrendamento cláusula de idêntico conteúdo e consequências, a saber, a sua cláusula 9.ª.

XII. Não existe, assim, qualquer abuso de direito da Recorrente, mas da A., na modalidade de tu quoque, devendo ser condenada no peticionado pela Recorrente, sob pena de a sentença violar o artigo 334º do Código Civil.

XIII. Nestes termos, deverá o facto 27 dos factos provados ser alterado, dando-se-lhe a seguinte nova redação:

27- A R., após a entrega do imóvel pela A., apesar de ter ficado com o imóvel dos autos livre de pessoas e bens e disponível, só logrou arrendá-lo novamente cerca de um ano depois dessa entrega a uma empresa do grupo “DD”;

XIV. A postura processual da A. configura evidente e reprovável litigância de má-fé, que não pode passar incólume, pois, como consta da motivação, (i) nega a evidência de contrato escrito, (ii) fantasia sobre um contrato verbal e um contrato promessa, escolhendo de acordo com os seus intentos, as normas mais favoráveis, (iii) ficcionou uma infundada resolução do contrato pela BCM e (iv) ocultou do Tribunal que pretendeu resolver o contrato que mantinha com a R., contradizendo-se com uma pretensa caducidade.

XV. Tenta, ainda, (v) imputar ao mandatário da R. o atraso na entrega, tendo o Tribunal a quo incorrido em novo erro de apreciação, porquanto ficou claro que a 08.10.2021 o imóvel não podia ser, ainda, entregue, conforme testemunhou CC.

XVI. Assim, o facto 44 dos factos provados deve ter a seguinte nova redação:

44. A entrega das chaves do locado à R. ocorreu em outubro de 2021, porque a BCM não desocupara o imóvel antes de 30 de setembro, e também não poderia ter ocorrido a 8 de outubro, porque, nessa data, o armazém se mostrava ocupado por trabalhadores, uma empilhadora ou uma máquina de carga e uma carrinha para armazenar os racks, mostrando-se necessários alguns dias adicionais para a total desocupação.

XVII. Por fim, a A. (vi) efabula que a Recorrente originou a cessação do contrato que aquela mantinha com a BCM, através de interposta pessoa que nunca conseguiu identificar, apesar de toda a prova, para à última da hora, (vii) invocar uma suposta nulidade da cláusula do contrato de arrendamento (desta vez o escrito), assente em argumentação plenamente contraditória e a todo momento volátil.

XVIII. Uma vez que as exigências de prevenção especial são elevadíssimas, justifica-se, face ao exposto, a insistência na condenação da A. como litigante de má-fé, o que se peticiona, assim se reparando a violação pela sentença do artigo 542º do CPC.»

7. A Autora apresentou resposta e, igualmente inconformada, recorreu subordinadamente, apresentando as seguintes CONCLUSÕES (após aperfeiçoamento):

«• Fundamentos das contra-alegações da A.

1. Em relação ao primeiro argumento da R., deve o Tribunal ad quem manter a redação do facto 53 da matéria de facto provada e, consequentemente, manter a absolvição da A. do pagamento das rendas respeitantes aos meses de julho, agosto e setembro, na medida em que, como adiante melhor se verá em sede de alegações de recurso subordinado, deve ser julgada procedente a exceção do não cumprimento do contrato, invocada pela A. em sede de PI, para não pagar essas mesmas rendas, acrescidas da penalização de 20%.

2. Quanto ao segundo argumento da R., deve o Tribunal ad quem manter a redação do facto 27 da matéria de facto provada e, consequentemente, manter a absolvição da A. do pagamento da quantia de 216.480,00€, pelo período de vigência do contrato em falta, com base em abuso de direito - sem prejuízo do que adiante melhor se verá em sede de alegações de recurso subordinado, quanto à nulidade da cláusula 3.ª, n.º 2, do contrato de arrendamento dos autos (doc. 2 da PI).

3. Quanto ao terceiro argumento da R., deve o Tribunal ad quem manter a redação do facto 44 da matéria de facto provada e manter a absolvição da A. do pedido de condenação em litigância de má-fé.

• Fundamentos do recurso subordinado da A.

4. As questões a decidir, quanto ao recurso subordinado, são as seguintes:

- os factos 25 e 56 da matéria de facto provada na sentença recorrida, devem ser alterados quanto ao seu teor, passando a ter a redação que se propõe abaixo, para que seja igualmente dado como provado que EE era sócio-gerente da R. e da EUROGOLD quando esta celebrou com a BCM/Leroy Merlim o contrato de arrendamento que teve por objeto o armazém em frente ao dos autos;

- os artigos 30 a 32 da PI devem ser dados como provados, na medida em que ficou provado o abuso de direito da R., o que fundamenta o dever de pagar a indemnização peticionada pela A.;

- se se considerar que houve abuso de direito da R., a A. tinha o direito de recusar o pagamento das rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021, pelo que, deve o Tribunal ad quem absolver a A. do pagamento da renda respeitante ao mês de outubro de 2021;

- se se entender que a exigência da R. de pagamento de rendas até ao término do contrato (cláusula 3.ª, n.º 2 do contrato de arrendamento), não representa um claro abuso de direito desta, sempre deverá igualmente julgar procedente a alegação da A. de que aquela cláusula é nula, absolvendo-se esta do pedido de pagamento da quantia de 216.480,00€, pelo período de vigência do contrato em falta.

Concretamente:

- Factos 25 e 56 da matéria de facto provada – relação de EE com a R. e EUROGOLD

5. O Tribunal a quo omitiu, nos factos 25 e 56 da matéria de facto provada, que ficou também provado que EE era sócio-gerente da R. e da EUROGOLD quando esta celebrou com a BCM/Leroy Merlim o contrato de arrendamento que teve por objeto o armazém em frente ao dos autos.

6. Essa conclusão decorre, designadamente, das certidões permanentes atualizadas da R. e da EUROGOLD.

7. Sobre o depoimento de EE, disse o Tribunal a quo que o mesmo denotou saber pouco das relações contratuais estabelecidas nos presentes autos.

8. Ora, esta afirmação não corresponde ao teor do depoimento de EE (ficheiro n.º 2556-21.5T8PNF_2024-04-17_15-20-09; passagens: 00:24:30 a 00:26:45 e 00:31:40 a 00:40:08).

9. Ficou, isso sim, provado, com o depoimento de EE, que o mesmo conhecia perfeitamente as relações contratuais em causa.

10. Aquando da celebração do contrato de arrendamento do armazém em frente ao dos autos, com a BCM/Leroy Merlim, EE era sócio-gerente da R. e da EUROGOLD em simultâneo, sendo que ambas as empresas se obrigavam com a sua assinatura.

11. Por essa razão também, participou na assinatura de todos os contratos mencionados nos autos que envolveram a A., a R., a EUROGOLD e a BCM/Leroy Merlim.

12. Razão pela qual, tinha o Tribunal a quo que ter dado por provado, nos artigos 25 e 56 da matéria de facto de provada – o que se requer – com a seguinte redação:

25- Entretanto, a sociedade Eurogold, por ação do gerente EE e do ex-gerente da R. FF, e após a construção no terreno localizado em frente ao imóvel dos presentes autos de um pavilhão idêntico (que foi também construído pela Irmatim), veio a dar este novo pavilhão de arrendamento à BCM – Bricolage, S.A., para que esta transferisse o seu negócio para esse novo armazém, passando, assim, a Eurogold a ser diretamente senhoria da BCM – Bricolage, S.A. e auferindo as rendas que até então eram auferidas pela A., tendo a BCM – Bricolage, S.A. procedido à mudança para o novo armazém construído (artºs 29º, 33º, 35º e 65º da p.i.)”.

56- A Eurogold - Sociedade Imobiliária, Lda tem como seus beneficiários efetivos FF e EE, os quais detêm quotas em percentagem de 50% cada um no capital social e detêm a direção de topo da entidade, sendo gerentes; FF não tem desde 2018 participações na da R. ou relação com a atividade da mesma.

- Artigos 30 a 32 da PI (não provados) – Abuso de direito da R.

13. A A. sempre disse que a estratégia da R. foi propositadamente não realizar as obras pedidas pela BCM/Leroy Merlim, para que esta desejasse abandonar o armazém dos autos.

14. Assim, o depoimento de GG foi totalmente coincidente com a alegação da A

15. A testemunha GG confirmou que a decisão de mudança para outro armazém se ficou a dever à falta de segurança no armazém dos autos, tendo o mesmo explicado quais eram, em concreto, esses problemas de segurança.

16. Ora, esses problemas de segurança têm precisamente que ver com os pedidos da A. à R. para a realização de obras, vertidos nos artigos 15.º e 16.º da PI supra transcritos e dados por provados nos factos 9 e 10 da matéria de facto provada.

17. Pelo que, andou mal o Tribunal a quo ao dar como não provado o alegado nos artigos 30 a 32 da PI.

18. Deve o Tribunal ad quem revogar essa decisão, dando aqueles artigos por provados e, consequentemente, considerar que a denúncia do contrato de cedência de espaço pela BCM/Leroy Merlim foi fundamentada no facto de o armazém dos autos não reunir as condições de segurança necessárias ao seu funcionamento, pela ardilosa falta de realização de obras no locado, que só à R. incumbiam, na qualidade de proprietária e dona da obra de construção desse mesmo armazém.

Por outro lado,

19. O estratagema da R. permitiu-lhe ficar com o armazém dos autos livre e, ao mesmo tempo, exigir da A. o pagamento de todas as rendas que seriam devidas até ao fim do contrato, mesmo sabendo que a A. não obteria qualquer remuneração da BCM, pela cedência da sua utilização, nem poderia ceder a utilização a qualquer outra entidade sem a sua autorização.

20. Ao mesmo tempo, permitiu-se, através da EUROGOLD, criar condições para “desviar” o arrendatário da A. para o seu novo armazém, auferindo uma renda de 24.000€ + IVA, que é superior à que a R. recebia da A., de 16.000€ + IVA.

21. EE, que controla totalmente as decisões da R. e da EUROGOLD - na medida em que só com a sua assinatura é que as duas empresas se podem obrigar perante terceiros - foi a chave do esquema montado em conjunto com FF e a EUROGOLD.

22. Ficou provado que foi EE quem determinou a vontade das duas empresas (R. e EUROGOLD) em abusar do direito, em prejuízo da A

23. No caso concreto, a R., usando da sua posição jurídica de proprietária e senhoria do armazém dos autos, lançou mão de uma artimanha para que uma sua parceira de grupo, a EUROGOLD, ficasse com o negócio da A. - e, consequentemente, com os lucros desta -, achando que, depois, podia exigir da A. mais 12 meses de renda, por um armazém que já não podia ser cedido pela A. a mais nenhum utilizador.

24. O abuso de direito constitui a R. no dever de indemnizar a A. pelos prejuízos causados, nos termos gerais da responsabilidade civil.

25. Esses prejuízos resumem-se à perda das remunerações mensais que auferiria da BCM/Leroy Merlim, caso o contrato com esta celebrado tivesse vigorado até ao fim, o que representa, em termos totais, a quantia de 398.520,00 €, acrescidos de juros de mora, em cujo pagamento deverá a R. ser condenada, ainda que deduzido das rendas a pagar à R. pelo mesmo período de co-vigência do arrendamento e subarrendamento.

26. Em conclusão, nesta parte, andou mal o Tribunal a quo ao dar por não provados os artigos 30.º a 32.º da PI. Deve, por isso, o Tribunal ad quem julgar esses mesmos factos por provados, consequentemente, condenando a R. no pagamento à A. da quantia de € 398.520,00€, a título de indemnização pelo abuso de direito, ainda que deduzido das rendas a pagar à R. pelo mesmo período de co-vigência do arrendamento e subarrendamento.

- Exceção do não cumprimento do contrato – não pagamento das rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021

27. Sendo dado por provado, pelo Tribunal ad quem, que a R. omitiu, ardilosamente, o seu dever de realizar as obras solicitadas pela A., que por sua vez tinham sido solicitadas pela BCM/Leroy Merlim, conforme se expôs nos artigos 30 a 32 da PI (capítulo II.2 das presentes alegações de recurso subordinado), dúvidas não restam de que a A. tinha o direito de recusar o pagamento das rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021.

28. Pelo que, deve o Tribunal ad quem absolver a A. do pagamento da renda respeitante ao mês de outubro de 2021.

- Nulidade da cláusula 3.ª, n.º 2, do contrato de arrendamento

29. Caso o Tribunal ad quem julgue procedente o recurso da R., na parte em que alega a exigência de pagamento de rendas até ao término do contrato (cláusula 3.ª, n.º 2 do contrato de arrendamento), não representa um claro abuso de direito da R., sempre deverá igualmente julgar procedente a presente alegação de que aquela cláusula é nula, absolvendo a A. do pedido de pagamento da quantia de 216.480,00€, pelo período de vigência do contrato em falta.

• Isenção Taxa de Justiça Remanescente

30. Requer-se a V. Exas. a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça nos presentes autos, por parte da Recorrente.

31. Caso assim não se entenda, o que apenas se pondera, sem conceder, requer-se a V. Exa. a fixação do montante correspondente ao remanescente da taxa de justiça de forma proporcional.»

8. Os recursos foram admitidos por despacho proferido em 25-03-2025.

9. Já nesta Relação de Évora, a ora Relatora proferiu despacho de aperfeiçoamento das Conclusões dos dois recursos, o que as Recorrentes acataram como consta dos respetivos requerimentos apresentados em 23-04-2025.

10. Foram colhidos os vistos.

II- FUNDAMENTAÇÃO

A. Objeto do Recurso

Considerando as conclusões das alegações, as quais delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras (artigos 635.º, n.ºs 3 e 4, 639.º, n.º 1 e 608.º, n.º 2, do CPC), não estando o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3, do CPC), no caso, impõe-se apreciar as seguintes questões:

- Em ambos os recursos a apreciação da impugnação da decisão de facto;

- No recurso principal (da Ré):

- Condenação da Autora no pagamento das rendas de julho a outubro de 2021;

- Condenação da Autora no pagamento das rendas até ao fim do prazo contratual em curso (entre novembro 2021 a 30-09-2022);

- Condenação da Autora como litigante de má-fé

- Isenção da taxa de justiça remanescente

- No recurso subordinado (da Autora):

- Nulidade das cláusulas 3.ª n.º 2 e 12.º, n.º 2, do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré;

- Exceção de não cumprimento (renda referente a outubro de 2021);

- Caducidade do contrato de arrendamento na data em que cessou o contrato de cedência de utilização de espaço com prestação de serviços celebrado entre a Autora e a chamada BCM – Bricolage, S.A. (31-08-2021).

B- De Facto

A 1.ª instância proferiu a seguinte decisão de facto:

«a) factos provados (assinalando-se entre parênteses os artigos das peças processuais de onde foram retirados - p.i., contestação, articulado da interveniente BCM e réplica -, originando, por vezes, respostas restritivas, em que apenas se prova uma parte do alegado, ou a junção de matéria proveniente de mais de um artigo, ou ambas as situações, como se verificará pelo teor das indicações)

1- A A. dedica-se à atividade de construção civil, obras públicas, remodelação e restauro de imóveis, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, comércio, importação e exportação de eletrodomésticos, máquinas de construção, veículos automóveis, produtos alimentares e bebidas, aluguer de máquinas e equipamentos para construção, aluguer de veículos automóveis a empresas e particulares, transporte rodoviário de mercadorias por conta de outrem (artº 1º da p.i.).

2- A R. dedica-se à atividade de compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim; construção de prédios para venda ou arrendamento; gestão e administração de bens, nomeadamente arrendar, possuir, ceder, administrar, gerir, controlar, construir e reconstruir, reparar, equipar e mobilar todo tipo de bens imobiliários; construção de edifícios residenciais e não residenciais; administração de imóveis por conta de outrem (artº 2º da p.i.).

3- A A. celebrou em, 21/07/2017 com a BCM – Bricolage, S.A. um contrato, que foi denominado de “Contrato de Cedência de Utilização de Espaço com Prestação de Serviços”, o qual se encontra junto com a p.i. como documento nº 3, aqui se dando o mesmo como reproduzido, e o qual consta, nomeadamente, o seguinte:

CONSIDERANDO QUE:

A. LEROY MERLIN é uma sociedade anónima que no âmbito da sua actividade comercial, se dedica à construção, promoção, criação e exploração, por qualquer forma legalmente permitida, de todo o tipo de estabelecimentos destinados à comercialização, por qualquer modalidade, de materiais, máquinas, produtos e ferramentas, destinadas à construção, instalação, jardinagem, decoração e bricolage, tanto de casas, edifícios e escritórios, bem como de jardins ou zonas de recreio, públicas e privadas, e ainda a importação, exportação, aluguer de bens e a prestação de serviços tais como manutenção, montagem e reparação de todo o tipo de máquinas e instalações.

B. Por seu lado, a ESCALA GLOBAL é uma sociedade anónima que se dedica nomeadamente à construção civil, obras públicas, remodelação e restauro de imóveis, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, comércio, importação e exportação de eletrodomésticos, máquinas de construção, veículos automóveis, produtos alimentares e bebidas, aluguer de máquinas e equipamentos para construção, aluguer de veículos automóveis a empresas e particulares, e transporte rodoviário de mercadorias por conta de outrem.

C. Em 02 de Março de 2017, a FRANDUR UM - GESTÃO MOBILIÁRIA E IMOBILIÁRIA, S.A. celebrou um Contrato-Promessa de Compra e Venda do Prédio supra identificado, com a ÁREA FLEXIVEL - IMOBILIÁRIA, LDA., pessoa coletiva n.º ..., com sede na Rua da Estrada, Freguesia de Sendim, 4610-733 Felgueiras.

D. No âmbito da sua actividade comercial melhor identificada no considerando B), a ESCALA GLOBAL encetou negociações com a ÁREA FLEXIVEL - IMOBILIÁRIA, LDA., com vista à celebração de contrato de arrendamento tendo por objecto o Prédio referido, pelo prazo de cinco anos, com início em 01 de Outubro de 2017 e termo em 30 de Setembro de 2022, o qual deverá ser outorgado até ao final do mês de Abril de 2017.

E. O lote do Prédio tem 9200 m2 (nove mil e duzentos metros quadrados) de área total, a qual se encontra devidamente vedada.

F. O Prédio é constituído por um Armazém com uma área total de 4980 m2 (quatro mil, novecentos e oitenta metros quadrados), doravante designado abreviada mente por "Armazém", e, ainda, por um logradouro, com uma área total de 4220 m2 (quatro mil, duzentos e vinte metros quadrados).

G. A LEROY MERLIN para o exercício da sua actividade comercial, carece de um espaço onde possa proceder ao armazenamento de mercadoria, bem como executar as respectivas operações de logística.

H. A ESCALA GLOBAL está devidamente autorizada pela ÁREA FLEXIVEL - IMOBILIÁRIA, LDA., a celebrar o presente Contrato de Contrato de Cedência de Utilização de Espaço com Prestação de Serviços.

É livremente e de boa fé celebrado o presente CONTRATO DE CEDÊNCIA DE UTILIZAÇÃO DE ESPAÇO COM PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS, o qual se regerá pelos Considerandos supra e pelo disposto nas cláusulas seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA

(OBJECTO)

1. Pelo presente Contrato, a ESCALA GLOBAL cede à LEROY MERLIN a utilização do Armazém do Prédio melhor identificado no Considerando A) supra, o qual é constituído por uma área total de 4980 m2 (quatro mil, novecentos e oitenta metros quadrados) e se destina ao exercício da actividade de armazenamento de mercadoria do seu comércio e à execução de operações de logística, bem como a utilização do Telheiro/Alpendre que se encontra anexado ao Armazém cedido e cuja área total é de 1000 m2 (mil metros quadrados).

2. Para além da cedência do Armazém ora contratada, a ESCALA GLOBAL obriga-se a prestar à LEROY MERLIN, os serviços de abertura e encerramento do Armazém cedido, disponibilizando, para o efeito, os meios materiais e humanos necessários à execução das tarefas ora contratadas.

CLÁUSULA SEGUNDA

(FIM)

1. A LEROY MERLIN utilizará o Armazém cedido pela ESCALA GLOBAL para proceder ao armazenamento de mercadorias do seu comércio e para executar operações de logística, dispondo, para o efeito, de uma equipa de logística interna.

2. O Armazém cedido será utilizado pela LEROY MERLIN de Segunda-Feira a Sábado, das 05h00 às 20h00.

3. As partes, desde já, acordam que o período de utilização previsto no ponto anterior, poderá ser alterado em conformidade com a necessidade logística da LEROY MERLIN.

CLÁUSULA TERCEIRA

(DESCRIÇÃO DO ARMAZÉM)

1. O Armazém cedido dispõe de uma área total de 4980 m2 (quatro mil, novecentos e oitenta metros quadrados) e é constituído por 6 (Seis) cais de descarga; áreas de conferência, de expedição, de armazenamento e de controlo administrativo, bem como por salas de reunião, salas de máquinas, salas de formação, escritórios, vestiários e recepção.

2. A Área de Operações do Armazém cedido é constituída pelas seguintes zonas:

a. ZONA DE ARMAZENAGEM - área constituída por células de armazenamento especificas para as várias tipologias de mercadoria;

b. ZONA DE CONTROLO - área destinada à realização de trabalho administrativo e operacional, no qual serão disponibilizados os materiais necessários a proporcionar o controlo à recepção e expedição da mercadoria da LEROY MERLIN (recepção física, conferência e carga);

c. SHIPPING/RECEIVING - área destinada à realização de actividades de recepção, expedição e conferência de mercadorias por parte da equipa operacional interna da LEROY MERLIN.

3. Ao Armazém cedido encontra-se anexado um Telheiro/Alpendre cuja área total é de 1000 m2 (mil metros quadrados).

4. A LEROY MERLIN aceita o Armazém no estado em que se encontra e reconhece expressamente que o mesmo não enferma de vício que o desvalorize ou impeça a realização do fim a que se destina.

CLÁUSULA QUARTA

(ÂMBITO DA CEDÊNCIA)

1. A ESCALA GLOBAL é responsável por fornecer à LEROY MERLIN, todo o mobiliário, material e/ou equipamento técnico, nomeadamente estanteria para armazenamento.

2. No caso de uso de equipamentos de movimentação de carga eléctricos, a zona de carga eléctrica dos mesmos tem de estar devidamente identificada, delimitada e situada a uma distância mínima de 10 (dez) metros de produtos armazenados.

3. A ESCALA GLOBAL é igualmente responsável por fornecer à LEROY MERLIN, sistemas de informação on-line, através de um portal dinâmico de controlo de toda a operação logística.

4. A ESCALA GLOBAL fornecerá à LEROY MERLIN, sem remuneração adicional, a energia eléctrica e a água de que esta razoavelmente necessite para o exercício da sua actividade nos termos deste Contrato.

5. As despesas com limpeza, segurança e manutenção do Armazém cedido ficam a cargo da ESCALA GLOBAL.

6. Todos os meios informáticos (servidor, computadores, impressoras e pistolas de bipagem), e seus consumíveis, que servirão de suporte ao cumprimento do objecto do presente contrato, são propriedade da LEROY MERLIN e ficarão a seu cargo.

7. A ESCALA GLOBAL é responsável por todos os danos provocados, por uso indevido ou uso negligente, pelos seus colaboradores em equipamentos informáticos da LEROY MERLIN.

CLÁUSULA QUINTA

(ÂMBITO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS)

Sem prejuízo das demais obrigações previstas no presente Contrato, é da exclusiva responsabilidade da ESCALA GLOBAL:

a. Disponibilizar 2 (Dois) colaboradores para efectuar a abertura e encerramento do Armazém cedido à LEROY MERLIN durante o seu período de utilização, de acordo com uma escala horária préestabelecida, que garanta a presença permanente de, pelo menos, um colaborador, durante o período de utilização do Armazém cedido;

b. Ordenar a execução dos serviços de manutenção da Loja, bem como a sua limpeza e segurança, mantendo o Armazém em bom estado de conservação;

c. Executar os trabalhos emergentes da prestação de serviços de forma zelosa e criteriosa e com a qualidade e eficiência pela LEROY MERLIN;

d. Assegurar o pleno cumprimento dos horários de funcionamento do Armazém;

e. Ter ao seu serviço, pessoas de reconhecida idoneidade moral e fisicamente aptas;

f. Suportar os encargos com a prestação de serviços a que se obriga, nomeadamente, aquisição de todos os materiais e produtos necessários á boa execução do serviço, remunerações a empregados, bem como, encargos fiscais e administrativos;

g. Não permitir que os seus empregados, e/ou colaboradores ao seu serviço, permaneçam sem uniforme e sem acessórios de segurança, aquando do exercício das suas funções;

h. Observar, cumprir e fazer cumprir, pelos seus empregados e/ou colaboradores, os regulamentos e normas disciplinares, e de segurança, adoptadas pela LEROY MERLIN;

i. Substituir, no prazo máximo de 5 (cinco) dias úteis, após comunicação escrita da LEROY MERLIN, com indicação dos motivos, qualquer empregado ou e/ou colaboradores, desde que o comportamento deste seja considerado inconveniente e prejudique o funcionamento normal do serviço de logística executado pela.

j. Cumprir, na qualidade de entidade patronal, todas as obrigações legais para com os seus colaboradores, de acordo com a legislação laboral vigente.

k. Garantir a existência de condições de segurança para pessoas e mercadorias no Armazém cedido.

CLÁUSULA SEXTA

(OBRAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO)

1. São da responsabilidade da ESCALA GLOBAL todos os trabalhos de manutenção, reparação e conservação do Armazém.

2. A LEROY MERLIN pode substituir-se à ESCALA GLOBAL, promovendo a execução das obras por estes não executadas, desde que as mesmas sejam urgentes e estes, depois de notificados para o efeito, não deem início ou não as concluam no prazo fixado pela LEROY MERLIN na notificação.

3. No caso referido no número anterior, a ESCALA GLOBAL é responsável pelo pagamento de todos os encargos suportados pela LEROY MERLIN com os trabalhos.

CLÁUSULA SÉTIMA

(REMUNERAÇÃO)

1. Considerando que o Armazém cedido é constituído por uma área aproximada de 5.000m2 (cinco mil metros quadrados), a LEROY MERLIN obriga-se a pagar à ESCALA GLOBAL, a título de remuneração pela sua utilização e pela prestação dos serviços objecto do presente Contrato, a quantia mensal de € 27.000 (Vinte e sete mil euros), o que corresponde a € 5,4 (cinco euros e quarenta cêntimos) por m2, à qual acrescerá o IVA à taxa legal em vigor a cada momento.

2. A remuneração mensal mencionada supra não inclui a utilização de paletes para integrar no circuito, a qual poderá ser contratada pela LEROY MERLIN, mediante o pagamento adicional de € 4,50 (quatro euros e cinquenta cêntimos) por palete utilizada.

3. A ESCALA GLOBAL enviará à LEROY MERLIN até ao dia 25 (vinte e cinco) de cada mês, a factura correspondente à remuneração do mês anterior.

4. A LEROY MERLIN pagará as facturas num prazo de 30 (Trinta) dias, a contar da sua recepção, através de transferência bancária para a conta da ESCALA GLOBAL com o IBAN ..., ou outra que lhe venha a ser transmitida para o efeito.

5. Em qualquer dos casos, e considerando que a LEROY MERLIN procede ao resumo mensal de facturas e apenas efectua pagamentos aos dias 10 (dez) de cada mês, estipulam as partes que o vencimento da factura será transferido para o final do mês em que ocorrer o decurso do prazo acordado nos termos do parágrafo precedente e que o pagamento respectivo apenas será devido pela LEROY MERLIN e exigível pela ESCALA GLOBAL no dia 10 (dez) do mês subsequente ao mês do vencimento (ou seja, pagamento a 30 dias, final do mês, dia 10).

6. Os preços objecto do presente contrato serão revistos anualmente, de acordo com a taxa de inflacção, podendo a primeira actualização ser exigida um ano após o início da vigência do Contrato (ou seja, em 01 de Setembro de 2018), e as seguintes sucessivamente pelo menos um ano após o aumento anterior, mediante comunicação da ESCALA GLOBAL à LEROY MERLIN, através de carta registada com aviso de recepção, enviada com uma antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

CLÁUSULA OITAVA

(CAUÇÃO)

Com a assinatura do presente contrato, a LEROY MERLIN entrega à ESCALA GLOBAL, a quantia de €54.000,00 (cinquenta e quatro mil euros), a título de caução, destinada a garantir o bom cumprimento deste contrato, a qual será integralmente devolvida à LEROY MERLIN no final do contrato.

CLÁUSULA NONA

(DURAÇÃO)

1. O presente contrato vigora e produz efeitos a partir de 01 de Setembro de 2017 e é celebrado pelo período de 36 (trinta e seis) meses, considerando-se sucessiva e automaticamente renovado, por períodos de 12 (doze) meses, salvo se qualquer uma das Partes o denunciar, através de carta registada com aviso de recepção dirigida à outra parte, enviada com uma antecedência mínima de 60 (sessenta) dias relativamente ao termo do prazo de duração inicial ou das renovações do Contrato.

2. A inobservância da antecedência prevista no número anterior não obsta à cessação do contrato, ficando a LEROY MERLIN obrigada ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.

3. A resolução do presente contrato pela LEROY MERLIN, fora das condições previstas nas clausulas infra e supra, implicará o pagamento da totalidade das remunerações mensais em falta até ao término do período em curso, seja ele o da duração inicial ou de alguma renovação.

CLÁUSULA DÉCIMA

(REVOGAÇÃO POR ACORDO)

As partes podem, a qualquer momento, acordar na revogação do contrato, definindo os seus efeitos.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA

(INCUMPRIMENTO E RESOLUÇÃO)

1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento da outra parte, que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do Contrato.

2. Em caso de incumprimento, por qualquer das Partes, das obrigações do presente Contrato, a Parte lesada deverá notificar a outra Parte do incumprimento verificado mediante notificação escrita enviada sob registo com aviso de recepção.

3. A Parte faltosa disporá de um prazo de 5 (cinco) dias, contado da recepção da notificação referida no número anterior, para sanar a situação de incumprimento detectada.

4. Findo o prazo referido no número anterior sem que o incumprimento tenha sido sanado, por causa imputável à Parte faltosa, a Parte não faltosa poderá resolver o presente Contrato através de notificação escrita à outra Parte, enviada sob registo com aviso de recepção, a qual deverá indicar expressamente as causas que a fundamentam e a data a partir da qual a resolução produz efeitos.

5. A resolução do Contrato produzirá os seus efeitos nos termos legalmente previstos, devendo a Parte que exerceu aquele direito ser indemnizada pelos prejuízos sofridos.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA

(RESOLUÇÃO PELA ESCALA GLOBAL)

1. Sem prejuízo de direito de resolução previsto nas demais cláusulas deste contrato, a ESCALA GLOBAL pode resolver o contrato, designadamente nos seguintes casos:

a. Declaração de insolvência, estado de liquidação, dissolução, sujeição a qualquer medida judicial de recuperação de empresa ou inabilitação judicial ou administrativa do exercício da actividade social relativamente à LEROY MERLIN;

b. Falta de pagamento da renda mensal, nos termos da cláusula sétima;

2. A resolução constitui a ESCALA GLOBAL no direito a ser indemnizada nos termos gerais de direito.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA

(RESOLUÇÃO PELA LEROY MERLIN)

1. Sem prejuízo de direito de resolução previsto nas demais cláusulas deste contrato, a LEROY MERLIN pode resolver o presente Contrato, imediata e automaticamente, sem dependência de qualquer prazo, se os negócios contratuais melhor identificados nos Considerandos D), E) e I) [não obstante o contrato não contenha qualquer considerando “I”] não se concretizarem ou não forem, por qualquer motivo, válidos, nomeadamente nos seguintes casos:

a. O Contrato de Arrendamento do Prédio não for celebrado entre a ESCALA GLOBAL e a ÁREA FLEXIVEL -IMOBILIÁRIA, LDA.;

b. A ESCALA GLOBAL não for devidamente autorizada pela ÁREA FLEXIVEL - IMOBILIÁRIA, LDA., a celebrar o presente Contrato de Contrato de Cedência de Utilização de Espaço com Prestação de Serviços.

2. A resolução prevista no número antecedente constitui a LEROY MERLIN no direito de exigir da ESCALA GLOBAL a restituição de todas as importâncias entregues, bem como de exigir uma indemnização por todos os danos e prejuízos sofridos.

DÉCIMA QUARTA

(EFEITOS DO TERMO DO CONTRATO)

1. No prazo máximo de 30 dias contados do termo, ou da cessação do presente Contrato, seja por que motivo for, a LEROY MERLIN desocupará o espaço objecto do mesmo, livre de pessoas e bens, e em condições idênticas àquelas em que se encontrava na data em que o mesmo lhe foi entregue, salvaguardadas as deteriorações decorrentes de um normal e prudente uso do espaço cedido para os fins constantes no presente contrato.

2. A ESCALA GLOBAL deverá, sem prejuízo de eventual direito de retenção que lhe assista, devolver imediatamente à LEROY MERLIN, ou a quem esta indicar, a mercadoria e demais bens propriedade da LEROY MERLIN, devendo para o efeito ser realizado um inventário.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA

(RESPONSABILIDADE)

1. A ESCALA GLOBAL será responsável por todos os danos que directa ou indirectamente causar às mercadorias depositadas pela LEROY MERLIN no Armazém.

2. A responsabilidade da ESCALA GLOBAL compreende:

a. Danos e lesões a pessoas ou bens;

b. O valor da mercadoria que se extravie, bem como o valor da mercadoria que se encontre danificada;

c. As alterações de qualidade dos produtos LEROY MERLIN, que se encontrem armazenados, directa e comprovada mente provocadas pelo contacto com artigos de terceiros armazenados nas mesmas instalações.

3. Caso se verifique uma situação de responsabilidade da ESCALA GLOBAL pelo stock de acordo com os termos, condições e limitações referidas nos números anteriores, a ESCALA GLOBAL ressarcirá a LEROY MERLIN pelos danos causados, sendo o valor da indemnização calculado com base no preço de custo (preço líquido de compra mais o custo de transporte caso exista), e devendo a indemnização ser paga no prazo de 30 (trinta) dias a contar da data de verificação do dano em causa, devendo verificar-se o ajuste das existências em conformidade.

4. Sempre que se verifique quebra ou extravio de mercadoria armazenada, a ESCALA GLOBAL deverá informar imediatamente o Responsável Logístico da LEROY MERLIN.

[…]

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA

(FORO)

1. O presente Contrato rege-se, em todos os seus aspectos, pela legislação vigente no ordenamento jurídico português.

[…]

Carnaxide, 21 de Julho de 2017” (artºs 11º da p.i., 80º e 81º da contestação e 13º a 21º, 38º e 72º do articulado da interveniente BCM).

4- A BCM procedeu à entrega à Autora, de uma caução, no montante de € 54.000,00 (cinquenta e quatro mil euros), aquando da assinatura do contrato (artº 22º do articulado da interveniente BCM).

5- A. e a R. celebraram um contrato que denominaram de “Promessa de Arrendamento”, em de 7 de novembro de 2017, o qual se encontra junto com a p.i. como documento nº 2, aqui se dando o mesmo como reproduzido, e o qual consta, nomeadamente, o seguinte:

“Cláusula Primeira (Objeto)

A primeira outorgante é dona e legítima possuidora do prédio urbano sito em Vales de Algoz (“Algoz

Park 1”), Freguesia de Algoz, Concelho de Silves, Distrito de Faro, destinado a industria/armazém denominado LOTE 2/3, descrito na Conservatória do Registo Predial de Silves sob o número 3716/20080807, composto de terreno para construção urbana, inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o artigo 3114º, com o alvará de loteamento numero 03/08 emitido pela Câmara Municipal de Silves aos 10/07/2008, com o aditamento nº 1 de 23/07/2012, de ora em diante designada por “LOCADO”.

Cláusula Segunda (Finalidade)

1. Pelo presente contrato, a Primeira Outorgante ora promete dar de arrendamento à Segunda Outorgante que promete tomar de arrendamento, o locado melhor identificado na cláusula primeira.

2. O contrato ora prometido prevê a faculdade consagrada nos termos do disposto no artigo 1110.º do Código Civil, de as partes livremente estabelecerem as regras relativas à denuncia e/ou oposição à renovação do mesmo contrato.

Cláusula Terceira (Prazo)

1. O contrato de arrendamento ora prometido terá o prazo de cinco anos, com início em 1 de Novembro de 2017 e termo em 30 de Setembro de 2022, considerando-se sucessiva e automaticamente renovado, por períodos de 12 (doze) meses, salvo se qualquer uma das partes o denunciar, através de carta registada com aviso de recepcão dirigida à outra parte, enviada com uma antecedência mínima de 60 (sessenta) dias relativamente ao prazo de duração inicial ou das renovações do contrato, ou se opuser à renovação nos termos consignados no presente.

2. Fica expresso, sem prescindir do ponto 2. da cláusula segunda, que a Segunda Outorgante se obriga ao pagamento do valor integral das rendas pelo período de vigência do presente contrato, ou seja, até 30-09-2022, ainda que por qualquer facto venha a desocupar o locado.

Cláusula Quarta (Renda)

1. A renda anual é de 192.000,00€ (cento e noventa e dois mil oitocentos e oitenta euros), dividida em duodécimos de 16.000,00€ (dezasseis mil duzentos e quarenta euros), acrescidos de IVA à taxa Legal, a pagar pela Segunda Outorgante à Primeira Outorgante até ao dia 8 do mês anterior àquele a que disser respeito, por depósito ou transferência bancária para a conta bancária da Primeira Outorgante com o nº ..., NIB ..., e IBAN ... do Novo Banco, ou onde e a quem aquela indicar.

2. No acto de assinatura do presente contrato, a Segunda Outorgante entrega à Primeira Outorgante a quantia de 16.000,00€ (dezasseis mil euros) acrescido de IVA à taxa legal, correspondente à renda do mês de Novembro de 2017, dando esta última a respetiva quitação.

3. A renda ora acordada fica fixa pelo período do contrato, 5 anos (60 meses), sendo devida integralmente nos termos do nº 2 da cláusula terceira.

4. Este contrato está ao abrigo da renúncia ao regime de isenção de IVA.

5. Fica expressamente acordado por ambos os Outorgantes que qualquer pagamento realizado pela Segunda Outorgante, ao abrigo do presente contrato, será imputado de acordo com a seguinte ordem: a. Encargos e despesas (incluindo taxas e impostos); b. Penalizações; c. Rendas;

6. Caso a Segunda Outorgante não proceda ao pagamento da renda nos prazos ora acordados, poderá a Primeira Outorgante exigir, além da(s) renda(s) em atraso, indemnização em montante não superior a 50% dos montantes devidos.

Cláusula Quinta (Sublocação e Cessão)

A Segunda Outorgante concede o direito de sublocação ou cedência, no todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente, do locado.

Cláusula Sexta (Finalidade do Locado)

O imóvel objeto do presente destina-se a ser utilizado na atividade social da Segunda Outorgante, no âmbito da prestação de serviços à BCM-Bricolage, SA., não lhe podendo ser dado outro destino, ou exercida qualquer outra atividade, sem o consentimento expresso da Primeira Outorgante, a ser dado sob a forma de aditamento ao presente contrato, salvo tratando-se de utilização do locado por empresas em relação de grupo ou de domínio com a Segunda Outorgante.

Cláusula Sétima (Obras)

1. Só poderão ser efetuadas obras ou benfeitorias no local arrendado com prévia autorização escrita do primeiro outorgante, com exceção das obras de limpeza, conservação ou reparações urgentes.

2. Para efeitos de realização de obras ou benfeitorias, seja de que tipo for, deverá a Segunda Outorgante remeter à Primeira Outorgante, para subsequente aprovação ou recusa, projeto e memoria descritiva referente àquelas, devendo a Primeira Outorgante responder, por escrito, no prazo de 30 (trinta dias) contados da data de recepcão̧ do pedido.

3. Uma vez aprovadas pela Primeira Outorgante, nos termos do número anterior, as obras ou benfeitorias realizadas pela Segunda Outorgante no locado ficarão a fazer parte do mesmo, não podendo a Segundo Outorgante exigir qualquer indemnização ou alegar direto de retenção, ao que desde já renuncia com a celebração do presente contrato.

4. No silêncio da Primeira Outorgante nos termos e prazo estipulado para o efeito no nº 2 da presente cláusula, confere-se à Segunda Outorgante o direito a executar as obras nos termos propostos.

5. São da responsabilidade da Segunda Outorgante a obtenção e pagamento de todas as licenças, autorizações administrativas, ou outras, que se demonstrem necessárias à realização das obras a efetuar nos termos dos números antecedentes.

Cláusula Oitava (Despesas)

1. A Segunda Outorgante obriga-se a celebrar ou alterar a titularidade dos contratos de fornecimento de água, eletricidade, gás, telefone, internet e outros que se mostrem necessários à instalação e funcionamento dos serviços daquela, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do início de vigência do contrato de arrendamento.

2. A Segunda Outorgante suportará todos os custos do locado, pagando prontamente todas as faturas respetivas e, nomeadamente, será responsável pelo pagamento das seguintes despesas e encargos:

a. Faturas referentes aos serviços referidos no n.º 1 da presente cláusula;

b. Pessoal eventualmente contratado para a prestação de serviços no locado;

c. Serviços de segurança e limpeza do locado, incluindo eventual material utilizado naqueles;

d. Taxas de saneamento respeitantes ao locado;

3. As despesas a que se alude em um desta cláusula serão suportadas pela Segunda Outorgante, ainda que as faturas estejam emitidas em nome da Primeira Outorgante, comprometendo-se esta, nesse caso, a emitir documentos contabilísticos de suporte.

4. A Primeira Outorgante obriga-se ainda a celebrar contrato de seguro para o locado com as seguintes coberturas: Riscos de Incêndio, explosão, inundação, danos por água, riscos elétricos, aluimento de terras, queda de raios e tempestades.

Cláusula Nona (Conservação)

1. A Segunda Outorgante obriga-se, sob pena de indemnização, a manter em perfeito estado de conservação, as instalações e canalizações de água, eletricidade, esgotos, paredes, pavimentos, portas, janelas, pinturas, vidros, todas as instalações sanitárias e de luz e respectivos acessórios, obrigando-se a reparar e custear as respetivas deteriorações;

2. A Segunda Outorgante obriga-se ainda a fazer um uso prudente do locado que deverá ser restituído em bom estado, ressalvadas as deteriorações normais e inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.

[…]

Cláusula Décima-Primeira (Responsabilidade perante Terceiros)

A Primeira Outorgante não será responsável por quaisquer danos, patrimoniais ou outros, sofridos pela Segunda Outorgante ou terceiros que venham a ocupar, utilizar, gozar ou exercer a sua atividade no locado, bem como, por pessoal ao seu serviço, clientes, fornecedores ou quaisquer outras pessoas.

Cláusula Décima-Segunda (Cessação)

1. A denúncia e oposição à renovação do contrato por qualquer uma das partes, serão efetuadas por carta registada com aviso de receção, emitida com pelo 60 (sessenta) dias de antecedência sobre a data do termo inicial ou de qualquer das suas renovações.

2. Caso a Segunda Outorgante faça cessar o contrato antes do seu termo, por qualquer forma, obriga-se a indemnizar o Primeira outorgante em montante igual ao das rendas vincendas até ao final do contrato.

3. A Segunda Outorgante obriga-se assim a pagar pontualmente o montante total das 60 (sessenta) rendas, correspondentes ao prazo da duração inicial do contrato, nos termos e da forma prevista no presente, só podendo dar por cumpridas as obrigações para si emergentes do presente contrato e, posteriormente, assegurar a extinção da relação locatária, independentemente da forma que aquela venha a revestir, após ter pago ao senhorio o montante total das rendas convencionadas até ao final do período inicial de duração do contrato, ou de qualquer das respetivas renovações.

Cláusula Décima-Terceira (Incumprimento)

Caso a Segunda Outorgante não pague dois meses consecutivos a renda, fica a Primeira Outorgante autorizada, querendo, a despejar de imediato a Segunda Outorgante do prédio objecto do arrendamento prometido sem necessidade de recurso à via judicial, e estes não poderão reclamar qualquer indemnização seja a que título for.

Cláusula Décima - Quarta

(Denuncia pelo Senhorio)

1. Assiste à Primeira Outorgante o direito de, a todo o tempo, optar por denunciar o contrato de arrendamento prometido, com produção de efeitos no prazo de 15 (quinze) dias contados da receção da notificação para o efeito, caso a Segunda Outorgante não cumpra as suas obrigações no âmbito do contrato, ou, sem limitar:

a. Seja contra aquela intentado processo de insolvência;

b. Seja iniciado processo de liquidação e/ou dissolução;

c. Seja requerido processo no âmbito do Processo especial de Revitalização, ou outro destinado à recuperação de pessoa coletiva em situação económica difícil (conforme definição constante do CIRE).

d. Seja contra aquela intentada qualquer providência cautelar suscetível de perigar o cumprimento das obrigações assumidas no âmbito do contrato prometido;

e. Incumprimento reiterado e sistemático das obrigações por período de 30 (trinta) dias;

2. Sem prejuízo da denúncia do contrato operada, subsistirá a obrigação da Segunda Outorgante suportar os prejuízos causados à Primeira Outorgante, sejam estes de que natureza forem;

Cláusula Décima-Quinta (Entrega do Locado)

1. Ressalvadas as obras e benfeitorias realizadas pela Segunda Outorgante, após obtenção da autorização da Primeira Outorgante e a deterioração normal decorrente do uso normal e prudente a Segunda Outorgante fica obrigada a entregar o locado, no final do período de vigência do contrato prometido, em bom estado de conservação e manutenção, procedendo ainda à entrega das respetivas chaves e demais meios de acesso.

2. No momento da restituição do local arrendado por força da cessação do arrendamento essa, ou por qualquer outra causa, haverá lugar a uma vistoria a realizar pela Primeira Outorgante ou por entidade expressamente mandatada por este para o efeito, na presença da Segunda Outorgante se este pretender, sendo lavrado auto do qual constem as anomalias, deteriorações ou deficiências que não sejam, na opinião convenientemente fundamentada da Primeira Outorgante ou de quem a representar, decorrentes de uma utilização normal e prudente do locado, e o prazo eventualmente fixado por aquela para a Segunda Outorgante proceder à respetiva eliminação, sendo o referido auto assinado por ambas as partes.

3. Caso a Segunda Outorgante não proceda à eliminação das anomalias, deficiências ou deteriorações verificadas, poderá a Primeira Outorgante mandar executar as obras necessárias para o efeito, exigindo à Segunda Outorgante o reembolso de todas as despesas em que haja fundadamente incorrido, por força de tal execução, obrigando-se a Segunda Outorgante ao seu pagamento.

4. Se, logo que findo o arrendamento, o locado não for restituído por causa imputável à Segunda Outorgante, fica esta obrigada a pagar á Primeira Outorgante, a título de indemnização e até ao momento da sua restituição efetiva, o dobro da renda mensal estipulada, por cada mês de mora ou por cada dia de atraso numa base pro ratio.

[…]

Cláusula Décima - Oitava (Acordos Prévios)

1. O presente contrato constitui o acordo total das partes e substitui quaisquer acordos ou compromissos prévios, orais ou escritos, entre as duas partes relativamente às matérias no mesmo previstas.

2. O presente contrato apenas poderá ser retificado ou aditado mediante acordo adicional celebrado por escrito e assinado por ambas as partes.

[…]

Cláusula Vigésima (Legislação)

Em tudo o não previsto neste contrato, rege o disposto na Lei 31/2013, de 14 de agosto.

[…]

Felgueiras, 7 de Novembro de 2017” (artºs 3º e 4º a 10º e 48º da p.i., 15º a 17º, 46º e 94º da contestação e 45º da réplica).

6- Ao contrato referido em 5 destes factos provados foi dada imediata execução, na sequência da sua assinatura, como contrato de arrendamento, passando a. a ocupar o locado, que fora construído pela sociedade “Irmatim” (artº 9º da contestação).

7- Nas faturas relativas às rendas mensais que a R. processou (e juntou aos autos como documentos 1 a 53), consta (do descritivo das mesmas) “Contrato de arrendamento celebrado em 7.11.2017”, sendo que assim faturou a R. e assim pagou a. (artºs 6º a 8º da contestação).

8- À data de 21 de junho de 2019, verificava-se a inexistência no locado de:

- falta de extintores e a respetiva sinalética (2 unidades por extintor);

- falta de sinalética do carretel de incêndio nas dimensões adequadas à área em todos os carretéis colocados;

- falta de hidrante e sinalética, apenas existia a ligação;

- falta de sinalética nos quadros elétricos;

- falta de sinalética na iluminação de emergência com a indicação do sentido para a saída, sendo que apenas o botão de alarme tinha sinalética (artº 14º da p.i.).

9- Verificava-se também a existência de:

- diversos abatimentos do pavimento exterior, em pavê retangular, em distintas áreas;

- danos nos aros em betão das tampas das infra-estruturas, inclusive tampas que saíram e que estavam a ser protegidas as aberturas com paletes para evitar quedas de pessoas e/ou objetos provocadas pelos abatimentos;

- abatimentos junto aos portões seccionados de acesso ao armazém onde se verificava a entrada e saída de equipamentos de elevacã̧o de cargas, nomeadamente, empilhadores, que impediam o acesso ao espaço através dessas entradas;

- desníveis incorretos ou inexistentes nas rampas dos portões de acesso ao edifício que não permitiam a movimentação dos equipamentos;

- fissuras no pavimento interior, pavimento industrial com endurecedor e anomalias no pavimento industrial no qual é visível a desagregação do betão (artº 15º da p.i.).

10- No dia 21 de junho de 2019, a. remeteu à R. a mensagem de correio eletrónico, cujo teor aqui se transcreve:

“Boa tarde Dr. BB,

21 de junho de 2019 às 16:55

Venho por este meio registar uma situação que não está resolvida e está há muito tempo identificada.

O processo, conforme conhecimento mútuo, começou entre a Área Flexível e a Escala Global ainda em fase de construção. Como sabem um dos proprietários, embora, pertencentes à mesma empresa, já saiu do processo, mas tinha a indicação de todas as questões pendentes de resolução.

Visto não termos tomado conhecimento, oportunamente, acerca da alteração dos proprietários, muita coisa ficou por ser discutida e como tal está a gerar situações desconfortáveis entre as partes agora intervenientes, nomeadamente a questão das datas de pagamento das rendas. Embora se saiba que na celebração dos contratos, quando as pessoas o entendem podem criar outras cláusulas ou mudar, verbalmente, as existentes. Mas isso vale o que vale. O que faltou foi, exatamente essa reunião para fazer o ponto de situação e definir as questões pendentes ou verbais. Podemos documentar que todos os pagamentos foram efetuados antes do dia 15 de cada mês conforme acordado. Apelamos ao bom senso e à parceria de negócios existente entre as empresas, embora as pessoas não se conheçam.

Têm tentado atribuir-nos penalizações das quais discordamos.

Devido à falta de comunicação deparámo-nos-nos com outra situação grave, do conhecimento das pessoas que acompanharam o processo no seu início, nomeadamente questões de segurança.

Questões essas, necessárias inclusive à obtenção da licença de utilização do espaço. O projeto de segurança ̧ contra incêndios não foi executado.

Neste momento, a empresa utilizadora do espaço, reclama a falta de extintores, falta de sinalização de emergência, falar da colocação das plantas de emergência obrigatórias junto das entradas principais (o mais estranho é que toda a gente sabe que é obrigatório e o projetista disse-me que não as fizeram porque os responsáveis não pagaram para tal), o que quer dizer que nem há plantas de emergência executadas com a indicação dos caminhos de evacuação.

Reclamam ainda a colocação de grelhas em passagens pedonais conforme projeto.

Todas estas questões foram identificadas e comunicadas há muito tempo e, atualmente, a Escala Global é que tem o problema porque a empresa comunicou o congelamento das rendas até as situações estarem corrigidas.

Como devem calcular, faremos o mesmo em relação aos pagamentos pois é uma situação que transcende, na sua totalidade, as competências da Escala Global.

Queiram, por favor, reunir todas as informações e condições necessárias para a resolução dos problemas indicados com a maior brevidade.

Em relação à avaliação que pretendem realizar ao espaço poderá ser Segunda-feira, a partir das 14h.

Podem, por favor, confirmar a hora.” (artº 13º da p.i.).

11- No dia 26 de junho de 2019, a. enviou à R. correio eletrónico com o seguinte teor:

“26 de junho de 2019 às 08:59

Exmos Senhores,

Vimos por este meio registar os trabalhos inacabados no Armazém no Algoz Park e as anomalias detetadas que necessitam de correcção̧ .

Os trabalhos inacabados são referentes à rede de segurança contra Incen̂dios que não está executada no local conforme a planta de SCIE que envio em anexo, na qual não consta, inclusive, a localização das plantas de emergência que são obrigatórias neste tipo de armazém. Analisando a planta SCIE e confirmando no local, verificamos a inexistência de extintores e a respetiva sintética (2 unidades por extintor); sintética do carretel de incêndio nas dimensões adequadas à área em todos os carretéis colocados; falta de hidrante e sinalética, apenas existe a ligação;

Sinalética em falta nos quadros elétricos; sinalética em falta na iluminação de emergen̂cia com a indicação do sentido para a saída. Apenas o botão de alarme tem sinalética. Estas informações estão refletidas nas fotos 1, 2, 3, 4, 5 e 6.

Relativamente às correcções a efetuar, identificamos abatimentos do pavimento exterior, em pavê retangular, em distintas áreas; danos nos aros em betão das tampas das infra-estruturas, inclusive tampas que saíram e que estão a ser protegidas as aberturas com paletes para evitar quedas de pessoas e/ou objetos provocadas pelos abatimentos; abatimentos junto aos portões seccionados de acesso ao armazém onde se verifica a entrada e saída de equipamentos de elevação de cargas, nomeadamente empilhadores, que já não estão a poder aceder ao espaço através dessas entradas; desníveis incorretos ou inexistentes nas rampas dos portões de acesso ao edifício que não permitem a movimentação dos equipamentos; fissuras no pavimento interior, pavimento industrial com endurecedor e anomalias no pavimento industrial no qual é visível a desagregação do betão. As fotografias 7 a 21 ilustram as situações anteriormente descritas. A indicação dos trabalhos em falta e das anomalias verificadas à data não invalida a verificação, in situ, de todos os trabalhos efetuados no armazém e exterior do mesmo e a identificação de outras situações não registadas neste e-mail.

É urgente a conclusão dos trabalhos relativos à segurança contra incêndio em virtude da sua obrigatoriedade.

Queiram, por favor, indicar-nos qual o procedimento que V. Excas adotarão para a conclusão dos trabalhos e a correcção das anomalias existentes.

É necessário definir modos de execução e datas para a realização dos trabalhos.

Aguardamos uma resposta urgente.

Com os nossos melhores cumprimentos,” (artº 16º da p.i.).

12- Por carta registada com aviso de receção, expedida pela R. em 9 de julho de 2019, a mesma respondeu à A. que:

“Acusamos a recepção das V/ comunicações electrónicas de 26/06/2019 e 2/07/2019, cujo teor nos mereceu a melhor atenção e, em face do qual, nos permitimos transmitir-lhes o seguinte:

É com a maior surpresa que fomos confrontados com o teor das comunicações a que agora respondemos, uma vez que as obras executadas no nosso prédio foram regularmente concluídas há vários anos, sem que tenhamos registo de qualquer anomalia relativamente às mesmas. Certo é que, de igual modo, as instalações foram em devido tempo vistoriadas pelas autoridades competentes, sem que ninguém nos tenha comunicado a desconformidade das mesmas.

Por outro lado, é facto assente que os extintores foram colocados no locado, sendo certo que se não se encontram no respetivo local é porque foram subtraídos do mesmo, situação à qual somos alheios, já que não nos cumpre garantir a segurança do espaço em questão.

Por outro lado, os eventuais problemas que possam ter com o cliente Leroy Merlin (BCM Bricolage, S.A.) são também eles alheios a esta empresa.

Neste sentido, e sem prejuízo de reanalisarmos algumas das questões que nos colocam, as quais mais uma vez entendemos como fora da nossa esfera de responsabilidade, não podemos deixar de os alertar para o facto de se encontrarem por regularizar, nos termos do previsto no n.º 1 da cláusula quarta do contrato de arrendamento que connosco celebraram, as rendas relativas aos meses de Julho e Agosto do corrente ano.

Cumpre-nos, de igual forma, alertá-los para as consequências previstas para este incumprimento, face ao determinado pelos n.ºs 5 e 6 da cláusula quarta do mesmo contrato, situação de que não abdicaremos, caso não regularizem a situação de incumprimento, no imediato.” (artº 58º da contestação).

13- Em 22 de outubro de 2019, a R. enviou à A. e-mail com o seguinte teor:

“the Landlord -based on the agreement signed by the parties has no responsibility whatsoever on the maintenance of the building. Thus having a 1 or 23 lights not working is a facility management issues, a maintenance problem which as far as I know Your company is doing it.

[…]

Nevertheless If by any chance after your maintenance company comes to a fact that the lights are not working due to electrical installation than in that case we have to warn the general contractor of the building (IRMATIM/IRMALEX) to fix the installation problem […] based on the warranty clauses” – que se traduz por:

“o senhorio – com base no contrato assinado pelas partes não tem qualquer responsabilidade na manutenção do edifício. Assim, ter uma ou 23 luzes sem funcionar é um assunto da gestão da infraestrutura, um problema de manutenção que tanto quanto eu sei é a vossa companhia que está a fazer.

[…]

Ainda assim, se por algum acaso a companhia que trata da manutenção para vocês chegar à conclusão de que as luzes não estão a funcionar devido à instalação elétrica então nesse caso teremos de avisar o empreiteiro construtor do edifício (IRMATIM/IRMALEX) para resolver o problema da instalação

[…]

com base nas cláusulas de garantia”. (artº 57º da contestação).

14- No dia 29 de outubro de 2020, foi enviado pela BCM à A. e-mail com o seguinte teor:

“Boa tarde Sr. HH

Conforme nossa conversa por telefone, solicito que seja enviado o técnico para verificar a iluminação interior” (artº 54º do articulado da interveniente BCM).

15- No dia 29/04/2021, foi, também solicitada pela BCM à A. a reparação do pavimento, por comunicação com o seguinte teor:

“Olá Eng AA,

Quando o Sr. II esteve cá, a orientar os maciços, alertei para a necessidade de algumas reparações que se tornam cada dia que passa mais urgentes, de executar:

a) Entrada Sul com desnível de pavimento e tampa de esgoto e respetiva estrutura a saltar

b) Entrada Sudoeste, com tampa de esgoto e respetiva estrutura a saltar

c) Ambas as entradas para a plataforma do lado sudoeste, em que o desnível entre os dois pavimentos é enorme e precisa de reparação

d) Canal de escoamento de águas, a necessitar de reparação.

Indique-me pf, quando vêm fazer estas reparações, pois estão a afetar a operação do dia a dia e a danificar equipamentos, cujo custo é elevado.

Seguem as respetivas fotos.” (artºs 55º da e 56º do articulado da interveniente BCM).

16- A R. absteve-se de realizar as obras reclamadas pela A., nas comunicações de dia 21 de junho de 2019 e de dia 26 de junho de 2019 (artºs 12º e 17º da p.i. e 22º da réplica).

17- Assim, A. sentiu-se obrigada a promover a realização de, nomeadamente:

- colocação de extintores e sinalética de segurança contra incêndios;

- substituição de todas as luminárias do armazém;

- alteração do local da central de deteção de incêndio e manutenção ao sistema de deteção de incêndio, para as quais suportou o custo de 4.458,14 €. (artºs 18º, 19º, 46º e 58º da p.i.).

18- Por carta de 26 de junho de 2021, a BCM – Bricolage, S.A. denunciou o contrato de cedência de utilização de espaço com prestação de serviços”, celebrado com a A., nos seguintes termos:

“Exmo(s) Senhor(s),

Vimos com a presente informar V. Exas que a BCM - BRICOLAGE S.A., não pretende a manutenção do Contrato de Cedência de Utilização do Espaço com Prestação de Serviços (Algoz), celebrado com V. Exas., vindo para o efeito comunicar a respectiva denúncia contratual, a qual produzirá efeitos a 31 de Agosto próximo.

Com os melhores cumprimentos,” (artºs 21º e 22º da p.i., 22º e 24º da contestação e 5º e 23º do articulado da interveniente BCM).

19- Por essa razão, a A. deixou de auferir a quantia de 398.520,00 € que tinha previsto receber da BCM - Bricolage pela remuneração do “contrato de cedência de utilização de espaço com prestação de serviços” com a mesma celebrado BCM – Bricolage, S.A. referente a, pelo menos, 12 meses de renda (até 31 de agosto de 2022) (artºs 23º, 54º e 55º da p.i.).

20- No dia 02 de agosto de 2021, a A. enviou à R. comunicação (junta como documento nº 8 da p.i.) com o seguinte teor:

“Exmos. Senhores,

Por último, tendo presente que V. Exas. não realizaram as obras da vossa responsabilidade, apesar de instados a fazê-lo por diversas vezes, impossibilitando a utilização plena do imóvel, ficam V. Exas. notificados para realizar as obras em falta no prazo de 5 dias a contar da data da receção do presente email, findo o qual e na ausência de resposta, consideraremos definitivamente incumprido o contrato de arrendamento.” (artº 25º da p.i.).

21- No dia 05/08/2021, a A. enviou à R. nova, comunicação com o seguinte teor:

“Exmos. Senhores,

No âmbito da relação de arrendamento vigente com V. Exas. sobre o imóvel sito em Vales de Algoz (Algoz Park 1), Concelho de Silves, destinado a indústria/armazém, denominado LOTE 2/3, vimos por este expor e solicitar a V. Exas. o seguinte:

Como é do vosso conhecimento, em 21.06.2019, a Escala Global S.A. solicitou a V. Exas. a realização de diversas benfeitorias no Locado, nos termos do correio eletrónico, cujo teor, aqui se transcreve:

“Boa tarde Dr. BB,

21 de junho de 2019 às 16:55

Venho por este meio registar uma situação que não está resolvida e está há muito tempo identificada.

O processo, conforme conhecimento mútuo, começou entre a Área Flexível e a Escala Global ainda em fase de construção.

Como sabem um dos proprietários, embora, pertencentes à mesma empresa, já saiu do processo, mas tinha a indicação de todas as questões pendentes de resolução.

Visto não termos tomado conhecimento, oportunamente, acerca da alteração dos proprietários, muita coisa ficou por ser discutida e como tal está a gerar situações desconfortáveis entre as partes agora intervenientes, nomeadamente a questão das datas de pagamento das rendas. Embora se saiba que na celebração dos contratos, quando as pessoas o entendem podem criar outras cláusulas ou mudar, verbalmente, as existentes. Mas isso vale o que vale. O que faltou foi, exatamente essa reunião para fazer o ponto de situação e definir as questões pendentes ou verbais. Podemos documentar que todos os pagamentos foram efetuados antes do dia 15 de cada mês conforme acordado. Apelamos ao bom senso e à parceria de negócios existente entre as empresas, embora as pessoas não se conheçam.

Têm tentado atribuir-nos penalizações das quais discordamos.

Devido à falta de comunicação deparámo-nos-nos com outra situação grave, do conhecimento das pessoas que acompanharam o processo no seu início, nomeadamente questões de segurança.

Questões essas, necessárias inclusive à obtenção da licença de utilização do espaço. O projeto de seguranca̧ contra incêndios não foi executado.

Neste momento, a empresa utilizadora do espaço, reclama a falta de extintores, falta de sinalização de emergência, falar da colocação das plantas de emergência obrigatórias junto das entradas principais (o mais estranho é que toda a gente sabe que é obrigatório e o projetista disse-me que não as fizeram porque os responsáveis não pagaram para tal), o que quer dizer que nem há plantas de emergência executadas com a indicação dos caminhos de evacuação.

Reclamam ainda a colocação de grelhas em passagens pedonais conforme projeto.

Todas estas questões foram identificadas e comunicadas há muito tempo e, atualmente, a Escala Global é que tem o problema porque a empresa comunicou o congelamento das rendas até as situações estarem corrigidas. Como devem calcular, faremos o mesmo em relação aos pagamentos pois é uma situação que transcende, na sua totalidade, as competências da Escala Global.

Queiram, por favor, reunir todas as informações e condições necessárias para a resolução dos problemas indicados com a maior brevidade.

Em relação à avaliação que pretendem realizar ao espaço poderá ser Segunda-feira, a partir das 14h.

Podem, por favor, confirmar a hora. Com os nossos melhores cumprimentos,”

Por e-mail de 26.06.2019, a Escala Global S.A. registou novamente perante V. Exas. a existência de trabalhos inacabados e anomalias no locado, as quais impediam a normal utilização do mesmo, conforme e-mail que aqui se transcreve:

“26 de junho de 2019 às 08:59

Exmos Senhores,

Vimos por este meio registar os trabalhos inacabados no Armazém no Algoz Park e as anomalias detetadas que necessitam de correccã̧o.

Os trabalhos inacabados são referentes à rede de segurança contra Incêndios que não está executada no local conforme a planta de SCIE que envio em anexo, na qual não consta, inclusive, a localização das plantas de emergência que são obrigatórias neste tipo de armazém. Analisando a planta SCIE e confirmando no local, verificamos a inexistência de extintores e a respetiva sintética (2 unidades por extintor); sintética do carretel de incêndio nas dimensões adequadas à área em todos os carretéis colocados; falta de hidrante e sinalética, apenas existe a ligação; Sinalética em falta nos quadros elétricos; sinalética em falta na iluminação de emergência com a indicação do sentido para a saída. Apenas o botão de alarme tem sinalética. Estas informações estão refletidas nas fotos 1, 2, 3, 4, 5 e 6.

Relativamente às correcções a efetuar, identificamos abatimentos do pavimento exterior, em pavê retangular, em distintas áreas; danos nos aros em betão das tampas das infra-estruturas, inclusive tampas que saíram e que estão a ser protegidas as aberturas com paletes para evitar quedas de pessoas e/ou objetos provocadas pelos abatimentos; abatimentos junto aos portões seccionados de acesso ao armazém onde se verifica a entrada e saída de equipamentos de elevação de cargas, nomeadamente empilhadores, que já não estão a poder aceder ao espaço através dessas entradas; desníveis incorretos ou inexistentes nas rampas dos portões de acesso ao edifício que não permitem a movimentação dos equipamentos; fissuras no pavimento interior, pavimento industrial com endurecedor e anomalias no pavimento ndustrial no qual é visível a desagregação do betão. As fotografias 7 a 21 ilustram as situações anteriormente descritas. A indicação dos trabalhos em falta e das anomalias verificadas à data não invalida a verificação, in situ, de todos os trabalhos efetuados no armazém e exterior do mesmo e a identificação de outras situações não registadas neste e-mail.

É urgente a conclusão dos trabalhos relativos à segurança contra incêndio em virtude da sua obrigatoriedade.

Queiram, por favor, indicar-nos qual o procedimento que V. Excas adotarão para a conclusão dos trabalhos e a correcção das anomalias existentes.

É necessário definir modos de execução e datas para a realização dos trabalhos.

Aguardamos uma resposta urgente.

Com os nossos melhores cumprimentos,”

Contudo, apesar de V. Exas. terem anunciado a realização das mesmas benfeitorias, o certo é que as mesmas nunca foram realizadas, tendo a Escala Global, S.A. sido obrigada a promover a realizar parte delas, úteis e necessárias à utilização do locado.

A realização das benfeitorias é uma obrigação legal do senhorio, nos termos do disposto no art. 1074.º do Código Civil, que aqui, por comodidade, se transcreve:

1- Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

2- O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.

3- Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.

4- O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.

5- Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.

A realização parcial das referidas obras levada a cabo pela Escala Global, S.A. importou as seguintes quantias:

No total de 6.390,51 €, cujo ressarcimento aqui se solicita.

Por outro lado, o incumprimento da realização das ditas obras motivou a denúncia do contrato de subarrendamento e prestação de serviços por parte do subarrendatário autorizado BCM - Bricolage, S.A., conforme comunicação que se junta em anexo como doc. 1.

Por essa razão, uma vez que o contrato de subarrendamento tinha estipulado um prazo de 12 meses renováveis, a Escala Global S.A. teve lucros cessantes diretos correspondentes a 12 meses de renda, no valor de 398.520 € (33.210E x 12), cujo ressarcimento igualmente aqui se solicita.” (artº 26º da p.i.).

22- A R. recebeu a carta em 06/08/2021 (artº 27º da p.i.).

23- E a A. remeteu uma outra carta à R., em 13 de agosto de 2021, com o assunto “Contrato arrendamento (Algoz Park1) – Resolução do contrato”, com o seguinte teor:

“Exmos. Senhores,

No âmbito da relação de arrendamento vigente com V. Exas. sobre o imóvel sito em Vales de Algoz (Algoz Park 1), Concelho de Silves, destinado a indústria/armazém, denominado LOTE 2/3, vimos por este expor e solicitar a V. Exas. o seguinte:

Como é do vosso conhecimento, em 21.06.2019, a Escala Global S.A. solicitou a V. Exas. a realização de diversas benfeitorias no Locado, nos termos do correio eletrónico, cujo teor, aqui se transcreve:

“Boa tarde Dr. BB,

21 de junho de 2019 às 16:55

Venho por este meio registar uma situação que não está resolvida e está há muito tempo identificada.

O processo, conforme conhecimento mútuo, começou entre a Área Flexível e a Escala Global ainda em fase de construção.

Como sabem um dos proprietários, embora, pertencentes à mesma empresa, já saiu do processo, mas tinha a indicação de todas as questões pendentes de resolução.

Visto não termos tomado conhecimento, oportunamente, acerca da alteração dos proprietários, muita coisa ficou por ser discutida e como tal está a gerar situações desconfortáveis entre as partes agora intervenientes, nomeadamente a questão das datas de pagamento das rendas. Embora se saiba que na celebração dos contratos, quando as pessoas o entendem podem criar outras cláusulas ou mudar, verbalmente, as existentes. Mas isso vale o que vale. O que faltou foi, exatamente essa reunião para fazer o ponto de situação e definir as questões pendentes ou verbais. Podemos documentar que todos os pagamentos foram efetuados antes do dia 15 de cada mês conforme acordado. Apelamos ao bom senso e à parceria de negócios existente entre as empresas, embora as pessoas não se conheçam.

Têm tentado atribuir-nos penalizações das quais discordamos.

Devido à falta de comunicação deparámo-nos-nos com outra situação grave, do conhecimento das pessoas que acompanharam o processo no seu início, nomeadamente questões de segurança.

Questões essas, necessárias inclusive à obtenção da licença de utilização do espaço. O projeto de seguranca̧ contra incêndios não foi executado.

Neste momento, a empresa utilizadora do espaço, reclama a falta de extintores, falta de sinalização de emergência, falar da colocação das plantas de emergência obrigatórias junto das entradas principais (o mais estranho é que toda a gente sabe que é obrigatório e o projetista disse-me que não as fizeram porque os responsáveis não pagaram para tal), o que quer dizer que nem há plantas de emergência executadas com a indicação dos caminhos de evacuação.

Reclamam ainda a colocação de grelhas em passagens pedonais conforme projeto.

Todas estas questões foram identificadas e comunicadas há muito tempo e, atualmente, a Escala Global é que tem o problema porque a empresa comunicou o congelamento das rendas até as situações estarem corrigidas. Como devem calcular, faremos o mesmo em relação aos pagamentos pois é uma situação que transcende, na sua totalidade, as competências da Escala Global.

Por e-mail de 26.06.2019, a Escala Global S.A. registou novamente perante V. Exas. a existência de trabalhos inacabados e anomalias no locado, as quais impediam a normal utilização do mesmo, conforme e-mail que aqui se transcreve:

“26 de junho de 2019 às 08:59

Exmos Senhores,

Vimos por este meio registar os trabalhos inacabados no Armazém no Algoz Park e as anomalias detetadas que necessitam de correccã̧o.

Os trabalhos inacabados são referentes à rede de segurança contra Incêndios que não está executada no local conforme a planta de SCIE que envio em anexo, na qual não consta, inclusive, a localização das plantas de emergência que são obrigatórias neste tipo de armazém. Analisando a planta SCIE e confirmando no local, verificamos a inexistência de extintores e a respetiva sintética (2 unidades por extintor); sintética do carretel de incêndio nas dimensões adequadas à área em todos os carretéis colocados; falta de hidrante e sinalética, apenas existe a ligação; Sinalética em falta nos quadros elétricos; sinalética em falta na iluminação de emergência com a indicação do sentido para a saída. Apenas o botão de alarme tem sinalética. Estas informações estão refletidas nas fotos 1, 2, 3, 4, 5 e 6.

Relativamente às correcções a efetuar, identificamos abatimentos do pavimento exterior, em pavê retangular, em distintas áreas; danos nos aros em betão das tampas das infra-estruturas, inclusive tampas que saíram e que estão a ser protegidas as aberturas com paletes para evitar quedas de pessoas e/ou objetos provocadas pelos abatimentos; abatimentos junto aos portões seccionados de acesso ao

armazém onde se verifica a entrada e saída de equipamentos de elevação de cargas, nomeadamente empilhadores, que já não estão a poder aceder ao espaço através dessas entradas; desníveis incorretos ou inexistentes nas rampas dos portões de acesso ao edifício que não permitem a movimentação dos equipamentos; fissuras no pavimento interior, pavimento industrial com endurecedor e anomalias no pavimento industrial no qual é visível a desagregação do betão. As fotografias 7 a 21 ilustram as situações anteriormente descritas. A indicação dos trabalhos em falta e das anomalias verificadas à data não invalida a verificação, in situ, de todos os trabalhos efetuados no armazém e exterior do mesmo e a identificação de outras situações não registadas neste e-mail.

É urgente a conclusão dos trabalhos relativos à segurança contra incêndio em virtude da sua obrigatoriedade.

Queiram, por favor, indicar-nos qual o procedimento que V. Excas adotarão para a conclusão dos trabalhos e a correcção das anomalias existentes.

É necessário definir modos de execução e datas para a realização dos trabalhos.

Aguardamos uma resposta urgente.

Com os nossos melhores cumprimentos,”

Contudo, apesar de V. Exas. terem anunciado a realização das mesmas benfeitorias, o certo é que as mesmas nunca foram realizadas, tendo a Escala Global, S.A. sido obrigada a promover a realizar parte delas, úteis e necessárias à utilização do locado.

A realização das benfeitorias é uma obrigação legal do senhorio, nos termos do disposto no art. 1074.º do Código Civil, que aqui, por comodidade, se transcreve:

1- Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.

2- O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.

3- Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.

4- O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.

5- Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.

A realização parcial das referidas obras levada a cabo pela Escala Global, S.A. importou as seguintes quantias:

No total de 6.390,51 €, cujo ressarcimento aqui se solicita.

Por outro lado, como vos transmitimos, o incumprimento da realização das ditas obras motivou a denúncia do contrato de subarrendamento e prestação de serviços por parte do subarrendatário autorizado BCM - Bricolage, S.A., conforme comunicação que se junta em anexo como doc. 1.

Por essa razão, uma vez que o contrato de subarrendamento tinha estipulado um prazo de 12 meses renováveis, a Escala Global S.A. teve lucros cessantes diretos correspondentes a 12 meses de renda, no valor de 398.520€ (33.210E x 12), cujo ressarcimento igualmente aqui se solicita.

Por último, no dia 5 de agosto de 2021, a Escala Global, S.A. enviou a V. Exas. uma interpelação admonitória, conferindo um prazo certo de 5 dias para a realização das obras acima descritas, sob pena de se considerar definitivamente encomprido o contrato.

Por esta razão, não tendo V. Exas. cumprido aquela obrigação legal dentro do prazo conferido para o efeito, comunica-se a V. Exas. a resolução do contrato por incumprimento definitivo das vossas obrigações, com efeitos imediatos. Tendo em consideração a existência do crédito acima referido a favor da Escala Global, S.A., aqui comunicamos a V. Exas. a retenção do imóvel que constitui o locado para garantia do referido direito de crédito.

Em todo o caso, aqui reiteramos a nossa disponibilidade para formalizar a extinção do contrato de forma amigável e contendo de ambas as partes, por forma a evitar um litígio judicial para cobrança do crédito acima aludido.” (artºs 28º a 30º da contestação).

24- Em 23 de agosto de 2021 a R. remeteu à A. carta com o seguinte teor:

“Exmos. Senhores,

Escrevemos em resposta à carta de V.ªs Ex.ªs datada de 13.08.2021, em que comunicam a vontade de resolver o contrato de arrendamento, alegando o incumprimento definitivo das nossas obrigações, e peticionam indemnização por lucros cessantes no valor de 398.520,00 € resultantes da cessação do contrato de subarrendamento e prestação de serviços que mantinham com sociedade comercial BCM – Bricolage, S.A

Antes de mais, cumpre assinalar que, a fazer fé na carta de 25.06.2021, remetida pela BCM – Bricolage, S.A., a cessação do contrato que com V.ªs Ex.ªs tal sociedade mantinha teve origem numa simples denúncia contratual, com um pré-aviso de 60 dias, a produzir efeitos a 30.08.2021. A comunicação remetida por tal sociedade é simples e telegráfica, não contendo qualquer motivação, como, aliás, é próprio de uma denúncia e distingue tal figura de uma resolução contratual, essa sim motivada.

Serve isto para esclarecer que, os lucros cessantes (sobre cujo valor e forma de cálculo nem sequer nos pronunciaremos nesta sede) não existem e, por isso, não são indemnizáveis, já que tal denúncia em particular nos termos em que ocorre e atento o pré-aviso dado, poderia sempre suceder e, reafirme-se, sem qualquer motivação expressa (que nunca é exigível) bem como a qualquer momento, não tendo V.ªs Ex.ªs em caso algum direito a qualquer indemnização por lucros cessantes.

Na verdade, se a denúncia se opera nesses moldes, é porque o contrato que V.ªs Ex.ªs celebraram com a BCM – Bricolage, S.A. assim o preverá. É porque assim foi aceite desde o início.

Apenas em jeito de passagem se diga, no entanto, que se V.ªs Ex.ªs fizeram, como afirmam, em 2019, as obras que nos acusam de não termos feito, menos ainda se percebe que, de algum modo, a invocação da falta das mesmas pudesse hoje - 2 anos depois - estar na origem da vontade da BCM de fazer cessar o contrato.

Por outro lado, e embora a Área Flexível seja inteiramente alheia ao contrato celebrado por V.ªs Ex.ªs com a BCM – Bricolage, S.A., importa relembrar que, nos termos da sexta do contrato entre nós, celebrado, o imóvel “destina-se a ser utilizado na atividade social da segunda outorgante, no âmbito da prestação de serviços à BCM – Bricolage, S.A., não lhe podendo ser dado outro destino, ou exercida qualquer outra atividade”.

Significa isto que se relação de V.ªs Ex.ªs com a BCM – Bricolage, S.A. termina a 31.08.2021, o contrato fica desprovido de propósito.

Face ao exposto, sem prejuízo da comunicação anteriormente trocada, serve a presente para informar V.ªs Ex.ªs que não reconhecemos a resolução que nos comunicam por não aceitarmos a existência de qualquer incumprimento da nossa parte. Ao nosso lado, sim, assiste o direito de invocar incumprimento do contrato, atenta a falta reiterada de pagamento de rendas já previamente invocada. De qualquer modo, não nos reconhecemos devedores de qualquer quantia, antes, credores dos valores das rendas em falta e correspondente indemnização, não reconhecendo, por isso, também, qualquer direito de retenção a V.ªs Ex.ªs.

Assim, estaremos dispostos a receber o imóvel no final do corrente mês de Agosto, nas mesmas condições em que foi entregue, solicitando, desde já a indicação de data e hora para o efeito, estando disponíveis para formalizar, de modo amigável e por escrito, os termos dessa entrega e cessação de produção de efeitos do contrato, afastando-se assim a necessidade do recurso à via judicial. Aguardaremos, pois, por cinco dias resposta nesse sentido.

Caso V.ªs Ex.ªs entendam de modo diverso e persistam no entendimento de reter de modo ilegal o imóvel, procederemos à resolução do contrato com base na falta de pagamento de rendas, recorrendo aos meios legais ao nosso dispor para obter a entrega do imóvel e o pagamento das rendas em falta, acrescido da indenização pelos prejuízos causados pela mora na restituição.” (artºs 28º da p.i. e 31º da contestação).

25- Entretanto, a sociedade Eurogold, por ação do ex-gerente da R. FF, e após a construção no terreno localizado em frente ao imóvel dos presentes autos de um pavilhão idêntico (que foi também construído pela Irmatim), veio a dar este novo pavilhão de arrendamento à BCM – Bricolage, S.A., para que esta transferisse o seu negócio para esse novo armazém, passando, assim, a Eurogold a ser diretamente senhoria da BCM – Bricolage, S.A. e auferindo as rendas que até então eram auferidas pela A., tendo a BCM – Bricolage, S.A. procedido à mudança para o novo armazém construído (artºs 29º, 33º, 35º e 65º da p.i.).

26- A R. não é dona do imóvel que hoje é ocupado pela BCM (artº 72º da contestação).

27- A R., após a entrega do imóvel pela A., também ficou com o imóvel dos autos livre de pessoas e bens e disponível para ser colocado a arrendar novamente, o que já ocorreu, a uma empresa do grupo “DD” (artºs 70º a 72º da p.i.).

28- A R. não tomou parte no contrato entre a A. e a BCM (artºs 20º e 85º da contestação).

29- A fim de proceder à entrega do imóvel objeto de cedência, e pese embora o contrato celebrado com a A. não previsse a realização de uma vistoria ao imóvel aquando da entrega, por iniciativa da BCM, esta comunicou à Autora a sua intenção de, ao proceder à referida entrega do imóvel, realizar uma reunião entre as partes, para que ambas pudessem apurar o estado do imóvel, sendo que, tanto a reunião, como a entrega do imóvel ocorreram no dia 30 de setembro de 2021 (artºs 24º a 26º e 42º do articulado da interveniente BCM).

30- No dia 27 de setembro de 2021, a BCM recebeu a seguinte comunicação de email da Autora:

“Exmos(as) Senhores(as),

Vimos por este meio informar que amanhã, dia 28/09/2021, impreterivelmente, vamos proceder à desmontagem da estanteria interior pelo que terá que estar tudo desocupado.

Com os nossos melhores cumprimentos,

AA, Eng.ª” (artº 27º do articulado da interveniente BCM).

31- Ao que a BCM respondeu, na mesma data, por e-mail, o seguinte:

“Ex.mos Sr.s,

A legislação do arrendamento prevê que, findo o contrato, a desocupação é imediatamente exigível, salvo se tiver sido acordado outro prazo para o efeito.

É o caso do nosso contrato, que nos dá um prazo de 30 dias para proceder à desocupação do armazém e que termina dia 30/09.

Neste sentido, a Escala Global deve respeitar esse prazo contratual.

No entanto, aguardamos os V\ comentários, sobre a conversa tida com a Eng. Carina, sabendo que os racks não poderão ser desmontados antes do dia 30 de Setembro.

Obg,” (artº 28º do articulado da interveniente BCM).

32- A BCM tornou a receber nova comunicação da Autora, também no dia 27 de setembro de 2021, com o seguinte teor:

“Exmos(as) Senhores(as),

Amanhã, pelas 10h, a Escala Global dará início à desmontagem das estantes colocadas no interior do armazém que vos está cedido para desocupação (de pessoas e bens) até ao dia 30/09/2021. Tal desmontagem será feita sem qualquer perturbação da vossa atividade de desmontagem dos vossos bens.

Solicitamos ainda que procedam à reparação dos danos resultantes da má utilização do espaço, nomeadamente, remates e painéis da fachada em chapa, entre outros.

No dia 30/09/2021, pelas 10h, faremos a vistoria do imóvel, acompanhados de 3 testemunhas, a fim de registarmos os danos existentes no imóvel que não resultem de uma normal utilização para efeitos legais e contratuais.

Reiteramos que a falta de atempada entrega do imóvel nas devidas condições, isto é, devoluto de pessoas e bens e nas mesmas condições em que foi recebido, salvo os danos próprios de uma utilização normal, fará incorrer V. Exas. na responsabilidade pelas reparações dos respetivos danos e pela mora na entrega do imóvel que a Escala Global vier a incorrer pelos mesmos factos perante o Senhorio, factos e circunstâncias que, aliás, são do vosso perfeito conhecimento.

Com os nossos melhores cumprimentos,

AA, Eng.ª” (artºs 29º e 31º do articulado da interveniente BCM).

33- A BCM respondeu, ainda em 27 de setembro de 2021, com o seguinte e-mail:

“Boa noite,

não será feita qualquer desmontagem de racks enquanto estiverem no local ou necessitarem de se deslocar colaboradores da Leroy Merlin.

Obrigado” (artºs 30º e 31º do articulado da interveniente BCM).

34- No dia 29 de setembro de 2021, a Autora remeteu à BCM a seguinte comunicação de e-mail:

“Exmos. Senhores,

Em complemento do e-mail anterior, e dada a v/ recusa de ontem no acesso ao armazém para desmontagem das estantes instaladas no mesmo, ficam V. Exas interpelados a entregar o imóvel, devoluto de pessoas e bens, nas mesmas condições de conservação com que foi recebido, com exceção dos danos decorrentes de uma normal utilização, impreterivelmente no dia 30/09/2021.

Caso tal não ocorra, e, nomeadamente, se não procederem às reparações dos danos já identificados até aquela data, consideraremos definitivamente o incomprimento do contrato, legitimando a Escala Global a contratar terceiros para eliminar os ditos defeitos, sem prejuízo de vos imputar os danos que vierem a ser verificados pela mora na entrega do imóvel com o senhorio.

Sem outro assunto,

Com os nossos melhores cumprimentos,

AA, Eng.ª” (artº 32º do articulado da interveniente BCM).

35- Ao que, por fim, a BCM respondeu, por e-mail com o seguinte teor:

“Exma Senhora,

Acusamos a receção do seu e-mail, o qual mereceu a nossa melhor atenção.

Perante a factualidade exposta por V. Exa., permita-me corrigir que os danos não advenientes de uma normal utilização ainda não estão identificados, sê-lo-ão no decurso da visita agendada para o dia de amanhã, data em que também serão identificados os danos advenientes da manutenção e conservação que sob a V/ empresa impendia e que nunca foi concretizada.

Com os melhores cumprimentos” (artº 33º do articulado da interveniente BCM).

36- No dia 30 de setembro de 2021, a BCM procedeu à entrega do locado dos autos à A. (artºs 36º a 38º da contestação, 42º do articulado da interveniente BCM e 28º da réplica).

37- Estiveram presentes nesse ato a Sra. Eng.ª AA, o Sr. II (ambos em representação da A.), Sr. JJ, Sra. KK e o Sr. LL (em representação da BCM) (artº 29º da réplica).

38- Foi lavrado um auto de entrega pela BCM, no qual se fez constar os danos considerados existentes no locado, a saber:

1- No exterior: fachada poente, marcas no revestimento devido à retirada do AVAC (R/C e 1.º andar);

2- Fachada poente: marcas sinalética da Leroy Merlin;

3- Massas nos painéis revestimento exterior poente;

4- Danos nos perfis portas poente;

5- Remates tampas de esgoto danificadas desde início ocupação Leroy Merlin;

6- Muro exterior com fissuras e pintura desgastada;

7- Desnível do chão de acesso ao portão poente;

8- Portão cais de descarga: batentes em falta e perfis;

9- Parede por baixo do cais de descarga com betão à vista;

10- Sobra de pavé de obra junto ao portão exterior de entrada;

12- Muro perimetral com fissuras e danificado;

13- Cais fixo – parede com falta de pintura;

14- Caleira de esgoto danificada e abatida em vários locais;

15- Abatimento no pavimento portão nascente desde início da ocupação da Leroy Merlin;

16- Porta de entrada edifício (vidro) com caixilhos desnivelados:

17- Paredes interiores sociais com falta de reboco;

18- Fissuras nas paredes na sala de reuniões;

19- Fissuras nas paredes da copa;

20- Extintores presentes fora de validade (junho 21);

21- Carretéis presentes;

22- Luzes da copa metade fundidas;

23- Painéis da zona de retirada de mercadoria danificados;

24- Painel translucido presença de humidade no exterior;

25- Central de deteção de incêndio com falhas;

26- Detetor em alarme junto à zona de retirada de mercadoria;

27- Iluminação toda ligada no geral;

28- Base das paredes em bloco com danos no interior;

30- Sujidade e teias de aranha nas zonas altas do edifício;

31- Cabos fora da esteira (desde o início da ocupação da Leroy Merlin) junto à receção mercadoria;

33- Zona da receção mercadoria com vidro guiché rachado;

34- Pavimento geral interior armazém com fissuras e falta de betão;

35- Racks sem danos visíveis;

36- Fissuras na laje do mezanine (fissura corrida);

37- Falta de perfis de remate nas janelas mezanine;

38- Presença de estruturas de rack no exterior do edifício (Zona norte); (artºs 43º, 44ºe 53º do articulado da interveniente BCM e 30º da réplica).

39- Foi lavrado outro auto de entrega pela A., no qual se fez constar os danosconsiderados existentes no locado, a saber:

Exterior:

1- Danos em painéis de fachada, remates de portões e portões seccionados;

2- Painéis perfurados, com orifício à vista, após extração das tubagens dos equipamentos de ar condicionado;

3- Danos em painéis após a remoção da sinalética;

4- Fissuras no muro de vedação e pintura desgastada;

5- Batente do portão de correr (frente ao cais) fora do sítio/descravado;

6- Abatimentos no pavê hexagonal;

7- Manchas de óleo no pavimento exterior junto aos cais;

8- Abatimento da caleira em betão junto ao cais e resíduos na abertura da mesma;

9- Abatimentos e danos no betão, nas tampas das infraestruturas exteriores já identificadas

anteriormente;

Interior

10- Danos nas paredes interiores provocadas pela remoção de sinalética;

11- Inexistência do chuveiro (mangueira + chuveiro) – 2 unidades;

12- Fissuras no pavimento interior do piso “0” e mezanine já identificadas anteriormente;

13- Orifícios em paredes interiores de alvenaria no armazém;

14- Inexistência de remates nos caixilhos da mezanine;

15- Marcas na paredes resultantes da extração de blackouts ou similar;

16- Racks sem danos visíveis;

17- Pontos de água quente e fria no mazanine s/ligação;

18- Sifões de pavimento no piso 1 (mezanine) s/remate;

19- Pintura de paredes com desgaste normal;

20- Fissuras nas paredes interiores do piso “0” e piso 1 (mezanine) em escritórios, balneários e zonas de

apoio;

21- Extintores e carretéis colocados em local próprio;

22- Falta de remates em calha técnica de eletricidade;

23- Central de deteção de incêndios a indicar avaria;

24- Tampas de detetor de incêndios no teto em falta - 2 unidades nas salas/hall do piso “0”;

25- Danos no painel na zona junto à central de incêndios;

26- Tubo de queda partido no armazém – 1 unidade isolado com fita isoladora (junto ao portão lateral);

27- Vidro partido em sala junto ao cais;

28- Teias de aranha na sala junto ao cais e armazém acima da parede de alvenaria;

29- Falta de betão no pavimento do piso “0” (zona do armazém);

Exterior:

30- Danos em paredes de cais c/amortecedores em falta e paredes s/reboco;

31- Pavimento abatido e tampas deslocadas no exterior do lote em passeio público nos 2 portões já

identificado anteriormente. (artº 31º da réplica).

40- Na sequência da realização da entrega do locado, logo no dia 1 de outubro de 2021, a A. remeteu à BCM a seguinte mensagem de correio eletrónico:

“Ao dia 30 de setembro de 2021, pelas 10 horas, deslocaram-se ao armazém sito em Vales de Algoz, Lote 2/3, freguesia de Alvor, concelho de Silves, distrito de Faro, os representantes da Escala Global, AA e II e em representação da BCM Bricolage, JJ, KK e LL para verificação do estado de conservação do imóvel objeto do contrato de prestação de serviços celebrado entre as partes.

Vistoriado todo o imóvel foram verificados os danos constantes dos relatórios enviados em anexo efetuados pela Escala Global e pela BCM Bricolage.

A Escala Global concede um prazo de 5 dias à BCM Bricolage, a contar da presente data, para procederàs respetivas reparações, sob pena de se considerar definitivamente incumprido o contrato, legitimando a Escala Global a contratar terceiros para proceder às ditas reparações a expensas da BCM Bricolage.

Nada mais havendo a mencionar e por corresponder à verdade, foram assinados pelos representantes das partes.

Com os nossos melhores cumprimentos,

AA, Eng.ª

ESCALA GLOBAL S.A.” (artº 32º da réplica).

41- Ao que a BCM respondeu, no dia 4 de outubro de 2021, por mensagem de correio eletrónico com o seguinte teor:

“Exmo(s) Senhor(s);

Acusamos a receção do V/ e-mail, o qual mereceu a nossa melhor atenção.

Relativamente à factualidade exposta por V. Exas., cumpre-nos antes de mais informar que, da listagem resultante da visita efectuada entre as partes no passado dia 30/09, entendemos não ser da nossa responsabilidade a reparação de danos que (i) advieram da normal atividade desenvolvida no local, a qual sempre foi do conhecimento de V. Exas., e/ou (ii) que advenham da manutenção que sobre V. Exas impendia e que se verificou por inexistente ao longo de todo o tempo em que mantivemos relações comerciais com V. Exas

Por conseguinte infra identificamos os danos que entendemos ser da nossa responsabilidade reparar:

Paineis perfurados com orifícios á vista, após extração das tubagens dos equipamentos de ac

Danos em paineis após remoção da sinalética

Danos nas paredes interiores provocadas pela remoçaõa de sinalética

Inexistencia do chuveiro (mangueira + chuveiro) 2 unidades

Orifícios em paredes interiores de alvenaria no armazém

Marcas nas paredes resultantes da extração de blackouts ou similar Falta de remates em calha técnica de eletricidade

Danos no painél na zona junto á central de incêndios.

Tubo de queda partido no armazém- 1 unidade e eisolado com fita isoladora (junto ao portão lateral) Vidro partido em sala junto ao cais

Aproveitamos para informar que já solicitámos orçamentos de reparação dos danos identificados supra, para a seu tempo partilharmos com V. Exas. e agirmos em conformidade, num prazo que entre as partes venha a ser acordado e que se entenda como um prazo razoável.

Com os melhores cumprimentos

MM

Director Operações Supply Chain” (artºs 44º do articulado da interveniente BCM e 33º da réplica).

42- A A. veio a entregar à R. o locado em 13 de outubro de 2021 (depois de ter intentado a presente ação e antes de a R. ser nela citada), sendo que estiveram presentes nesse ato o Dr. NN (mandatário da R.), a Sra. Eng.ª AA e o Sr. II (ambos em representação da A.), e tendo sido elaborado termo de entrega, redigido pela mão do aludido Dr. NN (mandatário da R.)., no qual a A. quis fazer constar os danos existentes no locado e que reputou serem da responsabilidade da R. ou da empreiteira contratada pela R. para a construção do locado, a saber:

1- Fissuras no pavimento interior (“0” e “1”);

2- Remates na caixilharia no piso 1 em falta;

3- Abatimento do pavimento exterior;

4- Remates das tampas das infraestruturas no exterior que considera mal executadas;

5- Abatimento da caleira de escoamento das águas pluviais;

6- Fissuras e humidade no muro de vedação exterior;

7- Fissuras nas paredes dos sanitários do piso “0” e da sala de reuniões.

e a A. quis fazer constar o seguinte:

“MAIS DECLARAM OS REPRESENTANTES DA ÁREA FLEXÍVEL, QUE FICA NO IMÓVEL, EXTINTORES E SINALÉTICA, BEM COMO SISTEMA DE VIDEOVIGILÂNCIA E QUE O PAINEL POR CIMA DA PORTA DE EMERGÊNCIA FOI DANIFICADO PELO EMPREITEIRO ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL À ESCALA GLOBAL.

PELO REPRESENTANTE DA ÁREA FLEXÍVEL FORAM VERIFICADOS E FOTOGRAFADOS IVERSOS DANOS NO IMÓVEL, SENDO OS MAIS EXPRESSIVOS À VISTA OS DANOS EM PORTÕES E SEUS REMATES, PAINÉIS DE FACHADA E REMATES, PAREDES INTERIORES E EXTERIORES, MUROS EXTERIORES E PARAFUSOS NOS PAVIMENTOS DE SUPORTE PARA ESTAMPARIA, REMETENDO ANÁLISE DOS DEMAIS PARA A ÁREA FLEXÍVEL.

ALGOZ, 13 DE OUTUBRO DE 2021.” (artºs 37º da contestação e 14º, 15º, 18º e 19º da réplica).

43- A A. entregou à R. o locado de livre vontade (artº 38º da contestação).

44- A entrega das chaves do locado à R. ocorreu em outubro de 2021, porque a BCM não desocupara o imóvel antes de 30 de setembro, e foi então escolhido pela R. um dia que já não poderia ser anterior a 8 de outubro, porque, nesse mês, só a partir daquele dia é que o mandatário da R. tinha disponibilidade para se deslocar do Porto - onde tem o seu escritório -, ao Algarve - onde se localiza o locado (artº 16º da réplica).

45- No momento da desocupação do locado, o armazém, devido à forma como foi utilizado e a não ter sido feita toda a manutenção que devia acompanhar a utilização, apresentava:

- tubos de queda por choque danificados por choque/embate;

- caixilharias (portas e janelas) danificadas, desafinadas e com mecanismos em

mau estado de funcionamento e alguns sem funcionar;

- destacamento de rebocos dos muros perimetrais;

- portões empenados e guias destacadas das paredes;

- zonas interiores e exteriores apresentam marcas de uso (sujidades, marcas);

- danos visíveis nas paredes, assim como aparecimento de orifícios nas paredes;

- furação nas fachadas para instalação de equipamentos de ar condicionado;

- muro do cais de carga com marcas de choque/embate;

- remoção parcial do pavimento em pavê e substituição por maciços de betão;

- depósito de detritos e poeiras nos painéis de policarbonato (clarabóias);

- caleiras exteriores danificadas e com acumulação de lixo (artºs 106º a 109º da

contestação e 23º, 24º, 26º e 27º da réplica).

46- Em 22 de outubro de 2021, a R. remeteu à A. carta com o seguinte teor:

“Considerando a entrega por V.ªs Ex.ªs no passado dia 13.10.2021 do prédio urbano sito em Vales de Algoz (“Algoz Park 1”), freguesia de Algoz, Concelho de Silves, distrito de Faro destinado a indústria/armazém, denominado LOTE 2/3, descrito na Conservatória do Registo Predial de Silves sob o número 3716/20080807, composto de terreno para construção urbana, inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o artigo 3114, que a Escala Global, S.A., vinha ocupando ao abrigo de contrato de arrendamento celebrado para fim não habitacional, com início em 1.11.2017, e a existência de danos no imóvel, de que se junta registo fotográfico em anexo, recolhido no momento da entrega, serve a presente para solicitar a V.ªs Ex.ªs a devida reparação.

Como bem sabe V.ªs Ex.ªs, tais danos não resultam da utilização normal e prudente do locado, tratando-se de danos, na sua grande maioria, provenientes de embates em paredes interiores e exteriores, muros de vedação e portões do Locado, para além de perfurações e outros danos em paredes, vidros, revestimentos e pavimentos, bem como outras alterações não autorizadas pela Senhoria, entre outros.

Face ao exposto, serve a presente para solicitar a V.ªs Ex.ªs a reparação de tais danos até ao dia 5.11.2021, deixando o imóvel no mesmo estado em que foi entregue, ficando esta sociedade a aguardar contacto para o efeito.

Mais se informa que, caso tais trabalhos não sejam realizados no prazo indicado, a Área Flexível procederá à sua realização, exigindo integral reembolso das despesas em que incorrer.” (artºs 110º da contestação e 35º da réplica).

47- No dia 3 de novembro de 2021, a A. remeteu à BCM uma comunicação, com cópia da missiva recebida da R., nos seguintes termos:

“Como é do conhecimento de V. Exas., em 13/10/2021, a Escala Global, S.A. procedeu à entrega à senhoria (Área Flexível – Imobiliária, Lda.) do prédio urbano sito em Vales de Algoz (“Algoz Park 1”), freguesia de Algoz, Concelho de Silves, distrito de Faro destinado a indústria/armazém, denominado LOTE 2/3, descrito na Conservatória do Registo Predial de Silves sob o nº 3716, composto de terreno para construção urbana, inscrito na matriz predial urbana da referida freguesia sob o artigo 3114, tomado de arrendamento por força da celebração de contrato em 01/11/2017.

Acontece que, no passado dia 29/10/2021, fomos surpreendidos com a receção de uma missiva da senhoria do prédio acima identificado, no qual a mesma aponta a existência de supostos danos no imóvel e interpelanos para a reparação de tais danos até ao dia 05/11/2021.

Ora, a celebração do contrato de arrendamento referido no parágrafo anterior, teve como único e exclusivo propósito ceder a utilização do imóvel à BCM - Bricolage, S.A., mediante o pagamento de uma renda fixa mensal à Escala Global, S.A.. Assim, o imóvel nunca foi ocupado/utilizado pela Escala Global, S.A., mas sim, pela BCM - Bricolage S.A

Por isso, a existirem (sem prescindir) os danos do imóvel apontados pela senhoria, o responsável pela sua reparação é a BCM – Bricolage, S.A.

Razão pela qual, vimos pela presente missiva, interpelar V. Exas. nos termos em que o faz a senhoria (documento anexo), para, até ao dia 05/11/2021, procederem à reparação dos danos no imóvel (sem prescindir).

Informamos ainda que, caso não procedam voluntariamente à reparação dos supostos danos, a senhoria vai proceder à mesma, a expensas da BCM - Bricolage, S.A..” (artº 36º da réplica).

48- Tendo a BCM recebido a comunicação da Autora, mas entendendo ser a mesma completamente omissa quanto aos alegados danos, em 12 de novembro de 2021, a BCM respondeu o seguinte:

“Acusamos a receção da vossa carta de 02/11/2021, a qual mereceu a nossa melhor atenção.

Conforme e-mail anteriormente remetido a V. Exas., no dia 30/9 foi efetuada uma visita entre as partes para análise e entrega do imóvel, na qual foram detetados vários defeitos, os quais entende a BCM ser da sua responsabilidade reparar, tendo para o efeito já solicitado os respetivos orçamentos, que oportunamente serão partilhados com V. Exas.

Tais danos resultam, segundo entendimento da BCM, da normal utilização do imóvel por correspondência com a atividade exercida, e que sempre foi de conhecimento de V. Exas.

Excluem se, naturalmente, os danos já existentes no imóvel, assim como os danos, cuja manutenção recairia sobre V. Exas., nos termos da Cláusula Sexta do contrato celebrado entre as Partes, e que, reiteramos, demonstrou-se inexistente ao longo do período de vigência do contrato.

Considerando que V/ Carta é omissa quanto aos danos indicados pela V/ Senhoria, solicitamos o envio de uma listagem detalhada dos mesmos, sem prejuízo da realização a posteriori, de uma eventual reunião presencial entre as Partes, no imóvel, após envio da referida listagem, para verificação dos danos.” (artºs 45º a 47º do articulado da interveniente BCM e 47º da réplica).

49- A Autora, por e-mail datado de 16 de novembro de 2021, respondeu à BCM o seguinte:

“Exmos. Senhores,

Acusamos a receção do e-mail abaixo, o qual mereceu a nossa melhor atenção.

Em resposta ao mesmo, somos a enviar, em anexo, o termo de entrega do imóvel em apreço à senhoria do mesmo, no qual foram elencados pela mesma os supostos danos.

Aguardamos o que tiverem por conveniente e estamos disponíveis para estar presentes numa reunião, a agendar.” (artº 48º do articulado da interveniente BCM).

50- Não se conformando com a resposta da Autora, a BCM solicitou nova reunião, no local, a fim de apurar os danos, pelo seguinte e-mail:

“Com referência ao vosso e-mail abaixo, manifestamos a nossa disponibilidade para uma reunião presencial, no armazém, no próximo dia 7 de Janeiro, pelas 10 horas, para verificação dos danos listados pela V/ Senhoria, por comparação aos danos já identificados pela BCM e que esta entende ser de sua responsabilidade.” (artºs 50º, 51º e 76º do articulado da interveniente BCM).

51- A BCM é uma sociedade comercial, que se dedica ao comércio a retalho de artigos de bricolage, jardim e decoração, sendo que, no âmbito da sua atividade, necessita de locais para armazenar e organizar as suas mercadorias, assim como para operar as suas atividades logísticas, de carga e descarga de mercadorias, envio de mercadorias aos seus clientes e organização do armazém logístico, que o transporte das referidas mercadorias é realizado por veículos de mercadorias pesados, e que, face à exigência da atividade e ao volume diário de trabalho, torna-se inevitável o surgimento de danos decorrentes desta atividade, o que a Autora sempre soube (artºs 61º a 64º e 78º do articulado da interveniente BCM).

52- A Autora enviara, entretanto, à R., em 3 de novembro de 2021, a seguinte comunicação;

“Exmos Senhores,

Apesar de termos remetido a vossa comunicação, na passada quarta-feira, à BCM, S.A., instando-a a tomar posição sobre o teor da vossa carta, até a presente data, não obtivemos resposta.

Nesse contexto, queiram conferir um prazo mais razoável para que a BCM S.A. se pronuncie nos termos solicitados, dado que o prazo conferido por V. Exas. se mostra manifestamente insuficiente para, sem conceder, se fosse o caso, a BCM S.A. poder fazer alguma intervenção.”

ao que a ré respondera, em 9 de novembro de 2021, que:

“Por força do contrato celebrado, à Área Flexível - Imobiliária, Lda. compete reclamar somente da Escala Global, S.A. a eliminação dos defeitos verificados no imóvel e decorrentes da utilização dada ao imóvel durante a vigência do contrato de arrendamento. A Área Flexível - Imobiliária, S.A. é, por conseguinte, alheia às comunicações estabelecidas entre a Escala Global e a BCM, S.A., bem como aos prazos que entre ambas são estabelecidos.

Por todo o exposto, decorrido já o prazo concedido para reparação dos defeitos sem que tal tenha ocorrido, poderá área Área Flexível - Imobiliária, Lda. diligenciar em conformidade e providenciar pela eliminação dos defeitos, com custos, que posteriormente imputará à Escala Global, S.A..” (artº 111º da contestação).

53- A renda respeitante ao mês de outubro de 2021, não foi paga pela A. à R., no valor de 16.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de 19,680,00€ (artº 44º da contestação).

54- A A. não construiu o locado, que foi construído pela sociedade Irmatim, mas foi entregue à A. para estrear e logo por ela disponibilizado para a utilização pela BCM (artºs 50º da contestação e 25º, 38º e 47º da réplica).

55- A sociedade empreiteira contratada pela R. para a construção do locado foi a “Irmatim – Serralharia Irmãos Martins, S.A.”, à data da celebração do contrato celebrado entre a R. e a A., pertencia ao mesmo grupo empresarial da R., controlado por FF – então gerente da R. – ou por familiares diretos deste, sendo que dois dos membros do Conselho de Administração da IRMATIM – OO e PP – são irmãos do aludido FF (artºs 20º e 21º da réplica).

56- A Eurogold - Sociedade Imobiliária, Lda tem como um dos seus beneficiários efetivos FF, o qual detém quota em percentagem de 50% no capital social e detém a direção de topo da entidade, sendo gerente; FF não tem desde 2018 participações na da R. ou relação com a atividade da mesma (artº 29º da p.i.).

57- Quando, em 22 de outubro de 2019, a R. lhe enviou a cata referida em 13 destes factos provados, a A. prosseguiu no pagamento de rendas até 2021, deixando de proceder ao pagamento das rendas quando a BCM-Bricolage S.A. lhe comunicou a denúncia do contrato (artºs 67º e 69º da contestação).

58- QQ não é trabalhador da R. nem com ela tem ou teve qualquer tipo de vínculo (artº 77º da contestação).

Considerou-se não provado o teor dos artºs 20º, 30º a 32º, 34º, 40º a 42º e 49º da p.i., 42º, 52º, 61º e 74º da contestação, 35º, 49º, 52º, 59º, 60º, 68º e 77º do articulado da interveniente BCM e 46º da réplica.

Não se respondeu à matéria dos artºs 24º, 36º, 37º, 39º, 43º a 45º, 47º, 50º a 53º, 56º, 57º, 59º a 64º, 66º a 69º e 73º a 77º da p.i., 1º a 5º, 10º a 14º, 18º, 19º, 21º, 23º, 25º a 27º, 32º a 35º, 39º a 41º, 43º, 45º, 47º a 49º, 51º, 53º a 56º, 59º, 60º, 62º a 66º, 68º, 70º, 71º, 73º, 75º, 76º, 78º, 79º, 82º a 84º, 86º a 93º, 95º a 105º, 112º e 114º da contestação, 1º a 4º, 6º a 12º, 34º, 36º, 37º, 39º a 41º, 57º, 58º, 65º a 67º, 69º a 71º, 74º, 75º e 79º do articulado da interveniente BCM e 1º a 5º, 7º a 13º, 17º, 34º, 39º a 45º e 48º a 53º da réplica, por se considerar o respetivo teor conclusivo.»

C. Do Conhecimento das questões suscitadas nos recursos

1. Reapreciação de decisão de facto

A Ré impugna a decisão de facto em relação aos factos provados 53, 27 e 44 (pretende que a redação seja alterada nos termos que refere) .

Por sua vez, a Autora também impugnou a decisão de facto em relação aos factos provados 25 e 56 (pretende que a redação seja alterada nos termos que refere) e que os pontos 30.º a 32.º da p.i sejam dados como provados e retirados dos factos não provados.

Vejamos, então, se assiste razão aos recorrentes, seguindo-se na apreciação a ordem da apresentação dos recursos e dos pontos impugnados.

A impugnação da decisão da decisão de facto está sujeita ao cumprimento dos ónus previstos no artigo 640.º do CPC, sob pena de rejeição.

Os poderes-deveres de cognição da Relação em termos de reapreciação da matéria de facto (duplo grau de jurisdição) têm como pressuposto o cumprimento pelos impugnantes do estipulado no referido artigo 640.º do CPC, bem como os limites estabelecidos no artigo 662.º do CPC.

É com base nestes pressupostos que se passa a analisar a impugnação da decisão de facto em ambos os recursos.

Recurso da Ré:

Facto provado 53: «A renda respeitante ao mês de outubro de 2021, não foi paga pela A. à R., no valor de 16.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de 19,680,00€ (artº 44º da contestação).»

Pretende a Ré que este facto 53 passe a ter a seguinte redação:

«53- As rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021, não foram pagas pela A. à R., no valor de 64.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de 78.720,00€.»

Para o efeito alega que o ónus de prova do pagamento é da Autora, nos termos do artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil (CC) - e não da Ré que alegou no artigo 42.º da contestação que havia mora da arrendatária em relação às rendas de julho a outubro de 2021 no valor referido -, que não cumpriu, ao invés do cumprimento do ónus de prova do contrato de arrendamento e emissão das faturas referentes ao pagamento das rendas que onerava a Ré.

Acrescentando que a fundamentação da decisão de facto baseada na prova testemunhal (depoimento da testemunha AA) fez inverter o ónus de prova ao onerá-la com a prova de um facto negativo.

Na fundamentação da decisão de facto em relação a esta matéria, ficou a constar em relação à renda de outubro de 2021:

«O constante do nº 53 dos factos provados é matéria também verdadeiramente não discutida entre as partes. A autora não contesta que não pagou esta renda, sendo que existe também o documento nº 59 da contestação, que se traduz numa fatura, perante a qual a demandante não tem qualquer comprovativo de que tenha efetuado o pagamento, como o imporia o disposto no artigo 342 nº 2 do Código Civil.»

Já em relação às rendas de junho a setembro de 2021 ficou escrito:

«Quanto ao artigo 42º da contestação, começaremos por dizer que não existe prova do aqui alegado, sem embargo de a ré ter junto aos autos as faturas respeitantes às rendas aqui referidas. É certo que seria a autora que deveria comprovar o pagamento respetivo. No entanto, ao contrário do que já foi referido a propósito da renda referente a outubro, aqui existe alguma prova mais a ter em conta que permitirá sustentar que não existiriam outras rendas por pagar. Referimo-nos ao depoimento da testemunha AA (anotando-se ainda assim que a mesma não exprimiu uma certeza total a este respeito) que disse ser sua convicção a de que a autora apenas teria deixado uma renda por pagar, ou seja, exatamente a referida renda de outubro. Se quanto a esta renda, face ao que acaba de se referir, entendemos que o sentido da prova obrigaria a que a demandante juntasse documento comprovativo do pagamento de renda, no caso das demais rendas, entendemos precisamente ser distinto o sentido da prova, não sendo de exigir a apresentação dos documentos comprovativos do pagamento de renda, no sentido de dirimir a prova de um facto que é, no seu essencial, negativo (ou seja, e dito de outro modo, se existe uma testemunha a sustentar que haverá apenas uma renda em dívida, entende-se que o pagamento da mesma, a ocorrer, deverá ser documentalmente comprovado; do mesmo modo, face ao afirmado pela testemunha, deverá haver qualquer outro meio de corroboração da falta de pagamento das demais rendas que não seja a mera apresentação das faturas respetivas, mesmo que também não se tenha junto prova documental do pagamento).»

Não se pode corroborar o decidido porque, efetivamente, como refere a Recorrente, viola as regras do ónus de prova sobre esta matéria.

A prova do pagamento das rendas devidas no âmbito de um contrato de arrendamento impende sobre a arrendatária, cumprindo-lhe fazer a prova desse facto, de natureza extintiva da obrigação de pagamento das mesmas (artigo 342.º, n.º 2, do CC).

Como é referido no Ac. da Relação de Coimbra de 12-07-20211:

«I- É entendimento jurisprudencial maioritário o de que o não pagamento de rendas – seja como causa de pedir de acção de dívida, seja como fundamento de resolução do contrato de arrendamento – não tem a natureza de facto constitutivo, antes se configurando o seu pagamento como facto extintivo do direito a esse pagamento, cabendo o ónus de prova nesta matéria não ao autor, mas ao réu – artº 342º, nº 2, C.Civ

II- Nesta problemática deve-se propender, pois, na consideração segundo a qual o pagamento das rendas, ou melhor, o seu não pagamento, não se distingue, no essencial, da dogmática jurídica do normal incumprimento, fazendo recair a sua alegação e prova no devedor.»

Na situação em apreço, a Autora não provou que tenha pago as rendas em causa. Nos autos constam as faturas emitidas pela senhoria (Ré), mas não os recibos a comprovar o pagamento ou outro meio de prova que demonstre o pagamento, por exemplo, transferências bancárias ou extratos bancários.

Ainda que o facto em si – pagamento – possa ser provado por qualquer meio de prova, incluindo a testemunhal, sempre o testemunho teria de ser credível e consentâneo com a demais prova. Veja-se nesse sentido, Ac. do STJ, de 20-06-2023.2

No caso, o testemunho de AA baseado na sua (dela) memória é muito pouco seguro, nessa parte, como se reconhece na fundamentação de facto e se confirmou com a audição do depoimento, e, por outro lado, o que declarou colide com outros meios de prova juntos aos autos (faturação sem comprovação documental do respetivo pagamento), pelo que não é meio probatório adequado e suficiente para a prova do pagamento dos referidos meses de renda.

Ademais, veja-se que ficou a constar do ponto 10 dos factos provados (não impugnado) o teor de uma mensagem eletrónica remetida pela Autora à Ré, em 21-06-2019, onde diz claramente que a BCM (ocupante/utilizadora do armazém locado) lhe «comunicou o congelamento das rendas» até estarem corrigidas as situações pendentes referentes à utilização do armazém, que a Ré não resolvia, acrescentando a Autora nessa mesma mensagem: «Como devem calcular, faremos o mesmo em relação aos pagamentos pois é uma situação que transcende, na sua totalidade, as competências da Escala Global».

Dito de outro modo, a Autora comunicou à Ré que ia deixar de pagar as rendas porque, por sua vez, deixou de receber o pagamento por parte da BCM. Estando a mensagem datada de junho de 2021, é claro que a Autora anunciou que ia deixar de pagar as rendas a partir de julho de 2021.

O que a Ré acaba por confirmar na mensagem eletrónica de 08-07-2021 (facto provado 12, não impugnado) quando refere que «(…) não podemos deixar de os alertar para o facto de se encontrarem por regularizar, nos termos do n.º 1 da cláusula quarta do contrato de arrendamento que connosco celebraram, as rendas relativas aos meses de Julho e Agosto do corrente ano.»

Ora, tendo o locado apenas sido entregue pela Autora à Ré em 13-10-2021 (facto provado 42, não impugnado), é de concluir com segurança que as rendas de setembro a outubro de 2021 também não foram pagas. E a falta da junção de documentos a comprovar o pagamento evidenciam à saciedade que a Autora não cumpriu a sua obrigação de pagamento das rendas cujo pagamento é peticionado pela Ré.

Por conseguinte, não existe fundamento para a redação restritiva do ponto 53 dos factos provados, pelo que procede a impugnação da decisão de facto.

Acrescentando-se que a questão das referidas rendas serem ou não devidas (a Autora invoca a exceção de não cumprimento) é matéria de direito e não de facto.

Nestes termos, altera-se a redação do ponto 53 dos factos provados, que passa a ter a seguinte redação:

«53- As rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021, não foram pagas pela A. à R., no valor de 64.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de 78.720,00€.»

A Ré também pede que se retire dos factos não provados o artigo 42.º da contestação, mas na verdade esse número não consta dos números ali referidos, seguramente por lapso do tribunal a quo, porque não existe qualquer dúvida que o não pagamento das rendas de julho a setembro de 2021 foi dado como não provado e a Autora foi absolvida desse segmento do pedido reconvencional. Contudo, a não inclusão do referido artigo 42.º da contestação no elenco dos factos não provados, obsta a que se retire dos mesmos uma menção inexistente.

Facto provado 27: «A R., após a entrega do imóvel pela A., também ficou com o imóvel dos autos livre de pessoas e bens e disponível para ser colocado a arrendar novamente, o que já ocorreu, a uma empresa do grupo “DD (artºs 70º a 72º da p.i.).» (sublinhado nosso)

Pretende a Ré que este facto provado 27 passe a ter a seguinte redação:

«27- A R., após a entrega do imóvel pela A., apesar de ter ficado com o imóvel dos autos livre de pessoas e bens e disponível para ser colocado a arrendar novamente, o que já ocorreu, a uma empresa do grupo “DD.» (sublinhado nosso)

Para o efeito remete para os depoimentos testemunhais de BB e de CC para concluir que não se verificou da sua parte qualquer abuso de direito (ao invés do decidido na 1.ª instância) ao pretender receber o valor integral das rendas devidas pelo período de vigência do contrato em falta, após a entrega e até 30 de Setembro de 2022, que ascende a 176.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23% em vigor, no valor global de 216.480,00€ (11 meses x 16.000,00=176.000,00€+23% IVA).

Na fundamentação da sentença recorrida em relação ao ponto 27 dos factos provados, consta o seguinte:

«O nº 27 dos factos provados foi desde logo aflorado nas declarações de parte do representante da ré EE, mas foi confirmado também por RR (testemunha que, na sua qualidade de contabilista certificado, trata da contabilidade da ré desde outubro de 2018, após a entrada da atual gerência) e também por CC (mediador imobiliário que mediou o negócio de cessão de quotas da ré que levou, designadamente, à saída do já mencionado FF da posição de sócio da mesma e, concomitantemente, da posição de gerente).»

Na análise que fazemos da impugnação concluímos que nenhuma razão assiste à Recorrente.

Desde logo, a alteração pretendida – substituir o termo «também» por «apesar de» não se afigura que altere substancialmente o que ficou dado como provado, ou seja, que após a Autora ter entregado o imóvel à Ré, este ficou livre de pessoas de bens para poder ser arrendado, o que sucedeu em relação a uma empresa do grupo “DD.

Nem sequer decorre dos depoimentos referidos que haja qualquer dissonância entre o que a Apelante refere e o que o tribunal a quo deu como provado.

É óbvio que a recorrente relaciona este facto - bem ou mal - com uma questão de direito que é a de saber se a Autora, por via do contrato de arrendamento tinha de lhe pagar as rendas até ao final do termo do contrato, ou seja, até 30-09-2022, mas isso é matéria de direito e não de facto. O tribunal recorrido socorreu-se da figura do abuso de direito para afastar essa obrigação. Também aqui o que está em causa é uma questão de direito e não de facto.

Deste modo, improcede a impugnação da decisão de facto em relação ao ponto 27 dos factos provados.

Facto provado 44: «A entrega das chaves do locado à R. ocorreu em outubro de 2021, porque a BCM não desocupara o imóvel antes de 30 de setembro, e foi então escolhido pela R. um dia que já não poderia ser anterior a 8 de outubro, porque, nesse mês, só a partir daquele dia é que o mandatário da R. tinha disponibilidade para se deslocar do Porto - onde tem o seu escritório -, ao Algarve - onde se localiza o locado (artº 16º da réplica).» (sublinhada a parte que a recorrente pretende ver eliminada)

Pretende a Ré que este facto 44 passe a ter a seguinte redação:

«44- A entrega das chaves do locado à R. ocorreu em outubro de 2021, porque a BCM não desocupara o imóvel antes de 30 de setembro, e também não poderia ter ocorrido a 8 de outubro, porque, nessa data, o armazém se mostrava ocupado por trabalhadores, uma empilhadora ou uma máquina de carga e uma carrinha para armazenar racks, mostrando-se necessários alguns dias adicionais para a total desocupação.» (sublinhada a parte que a recorrente pretende ver acrescentada)

Para o efeito invoca o depoimento da testemunha CC que declarou que o imóvel não podia ser entregue antes de 08-10-2021.

Na fundamentação da decisão de facto, em relação facto provado 44 ficou a constar que se baseava no «documento n.º 1 da réplica.»

Analisando a impugnação, constata-se que a testemunha CC declarou que no dia 08-10-2021 o armazém ainda não estava desocupado (havia pessoas a desmontar uns «racks» e uma empilhadora e uma máquina de carga).

Por outro lado, resulta dos e-mails trocados entre as partes (doc. 1 da réplica) que a Autora estimava a entrega para o dia 30 de setembro 2021, mas a Ré logo lhe respondeu que a Autora já lhe tinha comunicado que as estantes só estariam desmontadas após a vistoria que a Autora pretendia realizar com a BCM. Vistoria à qual a Ré não pretendia assistir já que não tinha qualquer relação contratual com a BCM, sugerindo o dia 08-10-2021 para a entrega das chaves.

A testemunha AA, trabalhadora da Autora, declarou que em 08-10-2021 ainda havia estantería no armazém e não estava disponível para entrega à Ré, pelo que foi a própria testemunha que pediu para a entrega ser mais tarde, tendo ocorrido, segundo a mesma, em 13-10-2021.

Desta prova resulta que a redação do facto provado 44 não está em total conformidade com a prova produzida, pois apurou-se que o armazém não estava desocupado, nem em 30 de setembro, nem em 08 de outubro, justificando-se a alteração da sua redação em conformidade com a prova, nos seguintes termos:

«44- A entrega das chaves do locado à R. ocorreu em outubro de 2021, porque a BCM não desocupara o imóvel antes de 30 de setembro, e também não poderia ter ocorrido a 8 de outubro, porque, também nessa data, o armazém ainda não estava totalmente desocupado.»

Recurso subordinado da Autora:

Facto provado 25: «Entretanto, a sociedade Eurogold, por ação do ex-gerente da R. FF, e após a construção no terreno localizado em frente ao imóvel dos presentes autos de um pavilhão idêntico (que foi também construído pela Irmatim), veio a dar este novo pavilhão de arrendamento à BCM – Bricolage, S.A., para que esta transferisse o seu negócio para esse novo armazém, passando, assim, a Eurogold a ser diretamente senhoria da BCM – Bricolage, S.A. e auferindo as rendas que até então eram auferidas pela A., tendo a BCM – Bricolage, S.A. procedido à mudança para o novo armazém construído (artºs 29º, 33º, 35º e 65º da p.i.).»

Facto provado 56: «A Eurogold - Sociedade Imobiliária, Lda tem como um dos seus beneficiários efetivos FF, o qual detém quota em percentagem de 50% no capital social e detém a direção de topo da entidade, sendo gerente; FF não tem desde 2018 participações na da R. ou relação com a atividade da mesma (artº 29º da p.i.).»

Pretende a recorrente que a redação destes pontos seja alterada acrescentando-se o que infra se destaca a negrito:

«25- Entretanto, a sociedade Eurogold, por ação do gerente EE e do ex-gerente da R. FF, e após a construção no terreno localizado em frente ao imóvel dos presentes autos de um pavilhão idêntico (que foi também construído pela Irmatim), veio a dar este novo pavilhão de arrendamento à BCM – Bricolage, S.A., para que esta transferisse o seu negócio para esse novo armazém, passando, assim, a Eurogold a ser diretamente senhoria da BCM – Bricolage, S.A. e auferindo as rendas que até então eram auferidas pela A., tendo a BCM – Bricolage, S.A. procedido à mudança para o novo armazém construído (artºs 29º, 33º, 35º e 65º da p.i.).»

«56: A Eurogold - Sociedade Imobiliária, Lda tem como um dos seus beneficiários efetivos FF e EE, o qual detém quota em percentagem de 50% cada um no capital social e detém a direção de topo da entidade, sendo gerentes; FF não tem desde 2018 participações na da R. ou relação com a atividade da mesma (artº 29º da p.i.).»

Invoca a recorrente para justificar a alteração da redação, as certidões permanentes atualizadas da Ré e da Eurogold donde resulta que EE era, à data da deslocalização da BCM para o armazém em frente ao dos autos (2021), gerente da Ré e o depoimento do mesmo nesse sentido.

A 1.ª instância justificou a reposta ao ponto 25 aludindo ao documento 2 da réplica (certidão matricial da Ré) realçando que FF foi gerente da Ré e o depoimento deste confirmando que foi quem tratou, no momento inicial, da relação contratual com a Autora.

Em relação às declarações de parte de EE mencionou que «denotou saber pouco das relações contratuais estabelecidas nos presentes autos e do concreto desenrolar dos factos objeto do presente litígio». Já em relação a FF referiu: «A testemunha FF merece uma menção especial porque, quando foi gerente da ré, esteve envolvido, como decorre de tudo o já se disse, em muitos dos factos referidos nos presentes autos.»

Em relação ao ponto 56, consta da fundamentação da sentença que se baseou na «documentação do registo central de beneficiário efetivo junta aos autos a 20/06/2024.»

Na apreciação da impugnação, importa referir que está documentada a posição societário de EE e de FF em relação à Eurogold e quem são os seus beneficiários efetivos porque essa matéria resulta comprovada em face das certidões permanentes atualizadas da Ré e da Eurogold juntas em 22/03/2023 pela Autora e documento junto a 20/06/2024, supra referido.

Por conseguinte, a alteração da redação do ponto 56 nos termos requeridos deve proceder, passando a redação deste ponto a ser a seguinte:

«56- A Eurogold - Sociedade Imobiliária, Lda tem como um dos seus beneficiários efetivos FF e EE, o qual detém quota em percentagem de 50% cada um no capital social e detém a direção de topo da entidade, sendo gerentes; FF não tem desde 2018 participações na da R. ou relação com a atividade da mesma (artº 29º da p.i.).»

Já em relação ao ponto 25 dos factos provados, o que está em causa não é a relação societária de EE com a Eurogold, mas antes se foi por ação de EE, na qualidade de gerente (a par do ex-gerente FF) que, após a construção do armazém em frente ao da Ré, foi dado de arrendamento à BCM, com as consequências referidas na parte final deste ponto.

Ora, a participação (ou ação como está escrito) de EE na celebração desse negócio resulta do seu depoimento que foi apenas formal porque quem tratou desse assunto foi o ex-gerente SS. Este é o teor do depoimento de EE que a recorrente, aliás, não nega, quando transcreve as passagens do mesmo onde se baseia.

E sendo assim, não obstante a referida relação societária, entende-se que bem julgou o tribunal a quo o facto em causa, pelo que improcede a impugnação em relação ao facto provado n.º 25.

Quanto aos pontos 30.º a 32.º da p.i pretende a recorrente que sejam dados como provados e retirados dos factos não provados.

Os referidos pontos têm a seguinte redação:

«30. º

E, consequentemente, fazendo com que a BCM – Bricolage, S.A. denunciasse o contrato de cedência de utilização de espaço com prestação de serviços celebrado com a A

31. º

Isto é, a R., sabendo que o contrato de arrendamento só podia ter por objeto a cedência de utilização à BCM –Bricolage, S.A., deu causa à extinção daquele contrato.

32. º

No fundo, o que a R. quis foi ficar com o negócio da A., impedindo-a de receber, pelo menos, mais 12 meses de renda da BCM – Bricolage, S.A.”.»

Esta alegação, salvo o devido respeito, tem natureza conclusiva; não é meramente factual. O que resulta bem expresso do modo como a Autora começa cada uma das afirmações: «E, consequentemente…»; «Isto é…»; «No fundo…», afirmando de seguida as conclusões que retira do que escreveu.

Do artigo 607.º, n.ºs 3 e 4, do CPC, resulta claramente que a sentença apenas discrimina os factos que julga provados e os que julga não provados, apresentado a devida fundamentação sobre o modo como formou a sua convicção. Portanto, alegações não factuais que encerram juízos conclusivos e opinativos da parte, não podem ser atendidos, não restando atualmente outra solução que não seja julgar não provado o que foi alegado nesses termos.

Assim, e independentemente do facto do tribunal a quo ter justificado a resposta negativa com base na prova, ainda que tenha começado por evidenciar a natureza conclusiva do alegado, não está o tribunal de recurso vinculado a entender do mesmo modo (cfr. 663.º, n.º 2, do CPC). Donde, no caso, improcede a impugnação da decisão de facto por a alegação em causa ter natureza conclusiva e não factual.

2. Do mérito dos recursos

Os recursos colocam as questões decidendas supra identificadas que passaremos a analisar, dentro do possível e sempre que se justifique de forma conjugada, nos termos que se seguem.

1.ª Questão: Responsabilidade da Autora quanto ao pagamento das rendas vencidas de julho a outubro de 2021.

No recurso principal, a Ré vem pugnar pela alteração da sentença na parte em que condenou a Autora no pagamento apenas da renda do mês de outubro de 2021, no valor €19,680,00, defendendo que lhe são devidas as rendas de julho a outubro de 2021, no valor de €64.000,00 acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de €78.720,00.

Já no recurso subordinado, a Autora vem invocar a exceção de não cumprimento quanto ao não pagamento das rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021, estribando-se, em suma, no alegado nos artigos 30.º a 32.º da p.i. (a Ré omitiu o dever de realização de obras que tinham sido solicitadas pela BCM).

Analisando a questão.

Em face da alteração da decisão de facto, ficou a constar do elenco dos factos provados que a Autora apenas desocupou o locado em outubro de 2021 (facto provado 44) e no facto provado no ponto 53 que «As rendas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021, não foram pagas pela A. à R., no valor de 64.000,00€ acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de 78.720,00€.»

As partes não discutem no recurso o decidido na sentença quanto à qualificação da relação jurídica estabelecida entre ambas, ou seja, que foi celebrado um «contrato de arrendamento feito sob a forma escrita ao qual foi dada imediata execução» na «sequência da sua assinatura, com o contrato de arrendamento, passando a A. a ocupar o locado, que fora construído pela sociedade “Irmatim” e dando-o em sublocação à BCM.»

Nos termos dos artigos 1022.º do Código Civil (CC), a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.

Constituiu obrigação do locador entregar ao locatário a coisa locada e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que se destina (artigo 1031.º, alíneas a) e b), do CC); enquanto constituiu obrigação do locatário, para além das demais obrigações previstas nas alíneas b) a i) do artigo 1038.º do CC, a obrigação que consta da alínea a) deste preceito, ou seja, o pagamento da renda.

Ora, no caso, provou-se que a Autora locatária só entregou o locado à Ré locadora em outubro de 2021 e que não pagou as rendas dos meses de julho a outubro de 2021, pelo incorreu em mora contratual e, consequentemente, no pagamento do valor em dívida, ou seja, no valor de €64.000,00 acrescido de IVA à taxa de 23%, no montante global de €78.720,00.

A invocação da exceção de não cumprimento não a desonera do pagamento, porquanto o artigo 428.º do CC determina que nos cumprimento bilaterais em que ocorre cumprimento simultâneo, cada uma das partes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.

No caso, o contrato que apenas poderia relevar para a invocação com êxito da exceptio é o contrato celebrado entre a Autora e a Ré e não o contrato celebrado entre a Autora e a BCM no qual a Ré não teve qualquer intervenção.

Sendo que a BCM até aceitou o armazém no estado em que se encontrava (cfr. ponto 3 dos factos provados onde consta transcrita a cláusula 3.ª, ponto 4. desse contrato: «(…) aceita o Armazém no estado em que se encontra e reconhece expressamente que o mesmo não enferma de vício que o desvalorize ou impeça a realização do fim a que se destina.»

E quando denunciou o contrato celebrado com a Autora fê-lo sem invocar qualquer motivação para esse efeito, ou seja, não invocou que denunciava o contrato por motivo relacionado com a falta de obras solicitadas à Autora e que a Ré não realizou.

Independentemente disso, o que decorre dos pontos 5 e 8 dos factos provados é que desde o início da relação locatícia entre Autora e Ré inexistiam no locado vários equipamentos e verificavam-se várias deficiências e danos que persistiam em 21 de junho de 2019. Porém, a Autora foi pagamento as rendas enquanto foi recebendo as rendas da BCM, nunca invocou antes incumprimento contratual por parte da Ré e só entrou em mora quando a BCM lhe deixou de pagar (cfr. ponto 10 dos factos provados), o que evidencia que a prestação da Autora para com a Ré não deixou de existir por a Ré não cumprir a sua, mas porque um terceiro – no caso a BCM – ter deixado de cumprir a sua obrigação para com a Autora.

Nesta situação, salvo melhor entendimento, não se afigura que estejam preenchidos os pressupostos da exceção de não cumprimento previstos no artigo 428.º do CC.

Consequentemente, nessa parte impõe-se a revogação da sentença (no que concerne à absolvição da Autora do pagamento à Ré das rendas de julho, agosto e setembro de 2021), devendo a Autora ser condenada em conformidade no pagamento das rendas não pagas respeitantes aos meses de julho a outubro de 2021 procedendo o recurso principal e improcedente o recurso subordinado.

Operando a compensação requerida, o valor da condenação da Ré cifra-se em €74.261,86 (€78.720,00 - €4.458,14), impondo-se a revogação da sentença na parte em que condenou a Autora a pagar à Ré o valor de €15.221,86.

2.ª Questão: Deve a Autora ser condenada no pagamento do valor referente ao período de vigência do contrato em falta após a entrega do imóvel, ou seja, até 30-09-2022, no montante de €216.480,00?

Defende a Ré que a Autora deveria ter sido condenada em conformidade com o pedido assim formulado porque o contrato foi celebrado por 5 anos (início em 01-11-2017 e fim em 30-09-2022), obrigando-se contratualmente a pagar a renda até 30-09-2022 «(…) ainda que por qualquer facto venha a desocupar o locado» (cláusula 3.ª.2. do contrato celebrado entre Autora e Ré - cfr. ponto 5 dos factos provados), mas veio a desocupá-lo em outubro de 2021, tendo o locado ficado por arrendar durante quase um ano após a BCM ter deixado de o ocupar.

Já a Autora defende no seu recurso a nulidade da referida cláusula, para o caso de se entender que a atuação da Ré ao assim demandar reconvencionalmente a Autora não incorreu em abuso de direito.

Na sentença recorrida esta questão foi decidida em sentido desfavorável à Ré precisamente com base no abuso de direito, lendo-se na sentença o seguinte:

«(…) tendo a A. entregue o imóvel e a R. recebido o imóvel, vem agora esta pretender receber o pagamento de um ano adicional de rendas.

Assim, o que se nos afigura ocorrer é que a conduta da ré, ao pretender, por um lado, ficar com o locado e auferir rendimentos pagos por terceiro e, do mesmo passo, receber da autora o montante das rendas devidas até ao final do contrato, bem sabendo que a sublocatária tinha denunciado o contrato com a A. e que esta não iria receber qualquer receita durante esse período em que a ré pretendia receber as rendas, que, reitera-se, estaria, entretanto, já a receber de terceiro, constitui um abuso de direito que não pode ser tolerado e é proibido por lei.

Tal figura vem prevista no artº 334º do Código Civil (…) entendemos resultar do exposto que ademais um ano de pagamento de rendas à R. redundaria numa situação de desequilíbrio no exercício do direito da mesma, caracterizando-se pela desproporção grave entre o benefício da titular exercente e o sacrifício por ela imposto a outrem, no caso, à A., o que não pode ser aceite.

Assim, entende-se que não pode proceder a pretensão da ré a receber a totalidade das rendas devidas até ao final do contrato, pelo que a reconvenção deve improceder (…).»

Na análise da questão sub judice, considerando que se encontra arguida a nulidade da cláusula contratual (e, sendo a mesma de conhecimento oficioso, pode ser invocada a todo o tempo, estando cumprido o princípio do contraditório), tal invalidade tem de ser analisada em primeiro lugar (relegando para segundo plano a questão do abuso de direito) por a nulidade (parcial) do negócio jurídico poder ser invocada em qualquer fase do processo, poder ser conhecida oficiosamente (artigo 286.º do CC) e ter os efeitos previstos no artigo 289.º do CC (determina a invalidade apenas da cláusula afetada, salvo quando se mostre que o negócio não teria sido concluído sem a parte afetada).

A cláusula 3.ª, 1. do contrato de arrendamento celebrado entre Autora e Ré rege sobre o prazo do contrato, tendo início em 01-11-2017 e termo em 30-09-2022, podendo ser sucessiva e automaticamente renovado por períodos de 12 meses, salvo havendo denúncia de alguma das partes.

A cláusula 3.ª.2. estipula do seguinte modo:

«Fica expresso, sem prescindir do ponto 2 da cláusula segunda

[«O contrato ora prometido prevê a faculdade consagrada nos termos do disposto no artigo 1110.º do Código Civil, de as partes livremente estabelecerem as regras relativas à denúncia e/ou oposição à renovação do contrato]

que a Segunda Outorgante se obriga ao pagamento do valor integral das rendas pelo período de vigência do presente contrato, ou seja, até 30-09-2022, ainda que por qualquer facto venha a desocupar o locado.»

Por sua vez, na cláusula 12.ª, sob a epígrafe «Cessação», estipula do seguinte modo:

«1. A denúncia e oposição à renovação do contrato por qualquer uma das partes, serão efetuadas por carta registada com aviso de receção. Emitida com (60) dias de antecedência sobre a data do termo inicial ou de qualquer das suas renovações.»

«2. Caso a Segunda Outorgante faça cessar o contrato antes do seu termo, por qualquer forma, obriga-se a indemnizar o Primeiro outorgante em montante igual ao das rendas vencidas até ao final do contrato.»

As partes nunca denunciaram o contrato e a Autora desocupou e entregou o armazém locado à Ré em outubro de 2021, ou seja, praticamente um ano antes do fim do período inicial do contrato, não tendo pago as rendas até ao final do período contratual (aliás, até deixou de as pagar antes de entregar o locado, como supra referido).

O clausulado supra transcrito afigura-se, salvo melhor entendimento, contraditório, pois, por um lado, e de acordo com o artigo 1110.º, n.º 1, do CC (denúncia ou oposição à renovação nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais) permite que as partes livremente estabeleçam regras quanto à denúncia e oposição à renovação, tendo as partes livremente estabelecido na cláusula 12.ª 1. a faculdade de denúncia do contrato e oposição à renovação (o que vai de encontro, aliás, ao disposto nos artigos artigo 1110.º, n.º 1, e 1100.º do CC - princípio da liberdade de denúncia do contrato pelo arrendatário, se feita com antecedência prevista na lei) – mas, por outro lado, ao consagrar a obrigação de pagamento até ao final do contrato se a desocupação ocorrer «por qualquer facto», não excluindo expressamente a denúncia ou qualquer outra forma de cessação do contrato, determina a obrigação da locatária de pagamento da renda até final do contrato. Ou seja, da conjugação destas cláusulas o que resulta é uma restrição do direito de denúncia ser livremente exercido pela locatária, pois, mesmo que o denuncie, não fica exonerada do pagamento da renda até ao final do contrato. O mesmo sucedendo com qualquer outra forma de cessação contratual.

No fundo, apesar da consagração (formal) do direito de livre denúncia pela locatária desde que cumprido o prazo acordado para formalizar a denúncia, o exercício do mesmo acarreta-lhe uma penalização - suportar todas as rendas até o termo do contrato.

Ora, esta situação não é diferente em termos de resultado, daquela em que, havendo denúncia contratual antecipada, a locatária se obriga a pagar ao locador o valor das rendas em falta pelo período contratualmente estabelecido, obnubilando, assim, o direito de livre denúncia. Situação que o acórdão do STJ de 20-05-20213 já teve o ensejo de analisar e considerar que tal cláusula é nula, ao decidir:

«II- A cláusula aposta no contrato de arrendamento urbano que estipule para o arrendatário, que queira denunciar o contrato, a obrigação de pagar a totalidade das rendas pelo período fixado para o contrato, é nula, por contrária à ordem pública, (art. 280º, nº 2 do CC).»

Efetivamente, a nulidade que afete um negócio na sua plenitude ou apenas em algumas das suas cláusulas, é um vício formal grave e, normalmente, a lei associa-o a negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de caráter imperativo, salvo se se outra for a solução que resultar da lei (artigo 294.º do CC).

Afigura-se-nos ser precisamente a situação em apreço.

Sublinhando-se como se refere no aresto do STJ supra citado que, o facto legislador ter deixado nos termos do artigo 1110.º do CC, nesta modalidade de arrendamento, ao critério das partes as regras da denúncia e da oposição à renovação, não significa tal que lhe conceda a «faculdade de suprimirem o direito à resolução, ou a denúncia do arrendamento, cujas normas, aliás, são imperativas (art. 1080º do CC).»

Por conseguinte, em face do exposto verifica-se a nulidade das cláusulas 3.ª. 2. e 12.ª. 2, do contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre a Autora e a Ré, pelo que não produzem qualquer efeito, não assistindo à Ré o direito ao recebimento das rendas desde a desocupação do locado por parte da Autora até 30-09-2022.

Ficando, assim, prejudicada a análise do abuso de direito por parte da Ré (artigo 608.º, n.º 2, do CC).

Sublinhando-se que também não descortinamos qualquer abuso de direito por parte da Autora, na modalidade de tu quoque ou outra (cfr. Conclusão XII do recurso da Ré) considerando que a Ré aceitou livremente a entrega do locado mesmo antes do fim do contrato e sem questionar a invalidade da cessação contratual nos termos em que ocorreu.

Também não se nos afigura que tenha ocorrido qualquer caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré, porquanto a caducidade enquanto forma de extinção do contrato de arrendamento rege-se pelo disposto no artigo 1051.º do CC e, no caso, não se verifica qualquer das situações ali previstas.

Nestes termos, ainda que por razões jurídicas diferentes, é de confirmar a sentença recorrida na parte em que absolveu a Autora do pagamento das rendas até ao termo do prazo contratual, procedendo, nessa parte, a apelação da Autora e improcedente a da Ré.

3.ª Questão: Deve a Ré ser condenada no pagamento à Autora da quantia de €398.520,00 a título de lucros cessantes, ou, subsidiariamente, a título de indemnização pelo abuso de direito?

Está em causa saber se a Ré deve suportar o pagamento das rendas que a BCM pagava à Autora e esta deixou de receber por a BCM ter denunciado o contrato, tendo deixado de utilizar o armazém em causa nos autos.

O valor pedido corresponde a um ano de rendas a pagar pela BCM à Autora (até 31-08-2022) – cfr. factos provados 19 e 21.

A Ré foi absolvida deste pedido, e, a nosso ver, bem.

Efetivamente, a denúncia contratual da BCM em relação ao contrato que celebrou com a Autora corresponde ao livre exercício daquele direito, que não carece de motivação, tendo a BCM se limitado a declarar que denunciava o contrato e a data da produção dos efeitos da denúncia (31-08-2021).

A Autora não provou, como era seu ónus (artigo 342.º, n.º 1, do CC) que a denúncia teve na sua base o incumprimento contratual da relação locatícia estabelecida entre a Autora e a Ré, imputável à Ré e com reflexos, por sua vez, na prestação a cargo da Autora para com a BCM.

Na verdade, o contrato entre a Autora e a BCM cessou porque esta o denunciou nos termos legais e contratualmente estabelecidos entre as partes.

Não tendo a Autora provado que essa denúncia ocorreu por causa imputável à Ré, nem tendo ela própria denunciado o contrato de arrendamento celebrado com a Ré com esse fundamento, não ficou provada a existência de nexo de causalidade entre a cessação dos dois contratos em causa nos autos, não respondendo a Ré pelos eventuais prejuízos (lucros cessantes, ou seja, benefícios que deixou de obter em termos de acréscimo patrimonial frustrado em consequência da cessação do contrato) que resultem da rotura contratual entre a Autora e a BCM (artigos 562.º e 563.º do CC).

Também não se descortina nos factos provados que a Ré tenha engendrado uma «artimanha» (como refere a Autora - cfr. Conclusão 23) para que cessasse o contrato celebrado entre a Autora e a BCM, e que consistiria na não realização de obras pedidas pela BCM, de modo a «forçá-la» a abandonar o armazém com o fito de ela mesma (Ré) lhe vir a arrendar um outro espaço, ainda que através de uma parceira de negócio (Eurogold).

Da alteração da redação do ponto 56 dos factos provados quanto à composição societárias das empresas envolvidas apenas sai comprovado esse facto e nada mais.

Dos factos provados também não resulta que a Ré tenha agido na celebração do negócio com a Autora e, posteriormente, com a BCM de forma abusiva com o fito de causar prejuízos à Autora ou, pelo menos, obter proveitos com a situação, nomeadamente através do contrato que veio a celebrar com a BCM, ainda que através de uma sua associada.

Cabia à Autora, para além de alegar tais factos, prová-los, o que não logrou conseguir (artigo 342.º, n.º 1, do CC).

Donde decorre, em suma, a improcedência do pedido formulado referente à condenação da Ré a título de indemnização pelos lucros cessantes, seja em termos de pedido principal, seja em termos de pedido subsidiário.

4.ª Questão: Condenação da Autora como litigante de má-fé

A Ré no seu recurso volta a pedir a condenação da Autora como litigante de má-fé, reiterando argumentos que já antes tinha aduzido e que basicamente se reportam ao comportamento processual da Autora, dizendo que a mesma foi alegando de forma «contraditória e a todo o momento volátil» (cfr. Conclusão XVIII do recurso da Ré).

A sentença recorrida apreciou a questão e julgou-a improcedente, lendo-se na sentença a razão desse veredicto:

«(…) na economia da causa, aquilo que se entende é que não ocorreu verdadeiramente litigância de má-fé, posto que as posições de ambas as partes mereceram algum acolhimento, procedendo e improcedendo parcialmente, o que implicou, como se referiu, que em parte se reconhecesse o seu bem fundado.

Nessa conformidade, sem se retirar aquilo que se disse em relação à forma eventualmente menos cuidadosa como foi construída nos presentes autos a pretensão da demandante, entende-se que não deve ocorrer condenação por litigância de má-fé (…).»

Concorda-se em face dos requisitos previstos no artigo 542.º do CPC que exigem sempre a existência de conduta dolosa ou com negligência grave (juízo de censura) e o enquadramento factual em alguma das alíneas do seu n.º 2 (pressupõem a violação de elementares deveres de probidade, cooperação e de boa-fé a que as partes litigantes estão adstritas). Confira-se, entre outros, o Ac. do STJ de 12-11-2020.4

A improcedência parcial ou total das pretensões formuladas decorrentes do modo como as partes gizaram a causa (p.i. e reconvenção) e da álea que existe em qualquer ação em termos probatórios, extravasa os pressupostos da litigância de má-fé.

No caso, da análise dos articulados e dos factos provados não sai evidenciado que a Autora tenha agido processualmente com dolo ou negligência grave violando os referidos deveres, justificativo do juízo de censura ético-jurídica pressuposto no artigo 542.º do CPC.

Nestes termos, improcede o recurso da Autora quanto a esta questão.

5.ª Questão: Isenção da taxa de justiça remanescente

Vem a Autora requerer a dispensa da dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça ou, então, a fixação do montante a pagar determinado de forma proporcional.

Vejamos.

A ação tem o valor de €307.008,00.

Cada uma das recorrentes já pagou €816,00 de taxa de justiça pela interposição do respetivo recurso.

A taxa de justiça remanescente corresponde a €1.122,00.

Nos termos do artigo 6.º, n.º 7, do RCP, nas «causas de valor superior a €275.000,00, o remanescente da taxa de justiça é considerado na conta final, salvo se a especificidade da situação o justificar e o juiz de forma fundamentada, atendendo designadamente à complexidade da causa e à conduta processual das partes, dispensar o pagamento.»

Na apreciação dos pressupostos legais referidos na norma, e como vem sendo entendido mormente pelo Tribunal Constitucional (cfr. v.g., Ac. 421/2013, DR, II, n.º 209, de 16/10/2013) a dispensa/redução deve ser regida pelo critério da complexidade e proporcionalidade entre o serviço de justiça prestado e o custo do mesmo para o cidadão.

A complexidade da causa reporta-se não apenas aos aspetos substantivos do litígio, mas igualmente aos processuais, nomeadamente, à extensão e densidade dos articulados e correlativo esforço de compreensão dos mesmos, à natureza e complexidade dos incidentes suscitados, à complexidade e morosidade na aferição e produção da prova, às questões de facto e de direito suscitadas, aos recursos interpostos.

Nos presentes autos, as questões suscitadas nos recursos não se afiguram em termos jurídicos de especial complexidade, tendo as partes colaborado quando lhes foi solicitado o aperfeiçoamento das Conclusões dos recursos.

Em termos de conduta processual não existe fundamento para considerar violado o dever de colaboração previsto no artigo 7.º do CPC, com vista à resolução célere, eficaz e justa do litígio, sempre sem prejuízo da defesa dos interesses respetivos.

O valor do remanescente da taxa de justiça devida pelas recorrentes atinge valor expressivo, entendendo-se que o valor já pago é adequado e proporcional ao serviço de justiça prestado, pelo que se justifica, ao abrigo do artigo 7.º, n.º 6, do RCP, a dispensa do pagamento do remanescente da taxa de justiça em relação às duas recorrentes.

Assim, dado o decaimento parcial verificado na apelação da Ré, a mesma suporta as custas na proporção do vencimento; as custas da apelação da Autora são suportadas pela mesma na totalidade (artigo 527.º do CPC), sendo a taxa de justiça dos recursos fixada pela tabela referida no n.º 2 do artigo 6.º do RCP, dispensando, em relação a ambos os recursos, o pagamento do remanescente da taxa de justiça.

III- DECISÃO

Nos termos e pelas razões expostas, acordam em:

a. Julgar parcialmente procedente a apelação da Ré (recurso principal) e, consequentemente, revogam a sentença na parte em que condenou a Autora a pagar à Ré a quantia de €19.680 a título de renda vencida, e por compensação com o crédito sobre a Ré, no valor de €15.221,86, condenando, antes, a Autora a pagar à Ré o valor de €78.720,00 pelas rendas vencidas (julho a outubro de 2021), e por compensação com o crédito sobre a Ré, no valor de €74.261,86, acrescido de juros de mora comerciais desde a notificação da contestação até integral pagamento, confirmando a sentença no demais decidido;

b. Julgam improcedente apelação da Autora (recurso subordinado).

c) - Custas nos termos sobreditos.

Évora, 30-10-2025

Maria Adelaide Domingos (Relatora)

Ricardo Miranda Peixoto (1.º Adjunto)

José António Moita (2.º Adjunto)

1. Proc. n.º 1806/04.7TBPLB.C1, disponível em www.dgsi.pt (como todos os demais cuja fonte não seja especificamente mencionada).↩︎

2. Proc. 1631/13.4TBVCT-D.G1.S1.↩︎

3. Proferido no proc. n.º 192/19.5T8PVZ-A.P1.S1 (Rel. Cons. Ferreira Lopes).↩︎

4. Proferido no proc. n.º 279/17.9T8MNC-A.G1.S1 (Rel. Maria do Rosário Morgado).↩︎