258/21.1T8BNV.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- A ratio do artigo 1380.º do Código Civil não exige como elemento constitutivo do exercício do direito de preferência, a efetiva exploração agrícola do prédio de quem se apresenta a exercer a preferência; o que releva é a potencialidade do prédio de quem se apresenta a preferir para ser aproveitado para fins agrícolas ou florestais e essa potencialidade pode existir independentemente da efetiva utilização que dele é feita.

II- A exceção prevista na parte final da alínea a) do artigo 1381.º exige que se demonstre a viabilidade legal da alteração do uso do terreno adquirido.

(Sumário da Relatora)

Apelação n.º 258/21.1T8BNV.E1

(2ª Secção)

Relatora: Cristina Dá Mesquita

Adjuntos: Mário João Canelas Brás

Maria Domingas Simões

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO

I. 1.

(…), co-réu na ação declarativa sob a forma de processo comum movida por (…) e (…), interpôs recurso da sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Santarém, Juiz 4, do Tribunal Judicial da Comarca de Santarém, que julgou a ação totalmente procedente e, em consequência:

«a) Reconheceu às autoras (…) e (…) o direito de preferência na compra do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o n.º (…), sito em (…), União das Freguesias de (…) e (…) e inscrito na matriz predial sob o artigo (…), da Secção (…), da referida freguesia, formalizada por escritura pública outorgada no dia 10.10.2020 no cartório Notarial de (…), lavrada a folhas 66 a folhas 69, do Livro n.º (…), substituindo as mesmas a parte adquirente na compra e venda;

b) Ordenou o cancelamento da hipoteca que incide sobre o prédio descrito em a) registada pela Ap. (…), de (…).

c) Condenou os Réus no pagamento das custas do processo.»

I. 2.

O recorrente formula alegações que culminam com as seguintes conclusões:

«1. O presente recurso vem interposto da douta Sentença nos autos em referência proferida pelo Tribunal Judicial da Comarca de Santarém, Juízo Central Cível de Santarém- Juiz 4 que julgou procedente por provada a Ação deduzida pela Recorrida;

2. O Recorrente recorre de Apelação da Sentença proferida dos presentes autos;

3. As Recorridas interpuseram Ação Declarativa de Condenação, sob a forma de processo comum contra o Recorrente … (4º Réu), e contra as Rés … (1ª Ré), … (2ª Ré), … (3ª Ré) e a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo de …, CRL (5ª Ré);

4. Peticionaram o Reconhecimento às Recorridas do direito de preferência na compra do prédio rústico sito em (…), União das Freguesias de (…) e (…), que lhes fosse reconhecido o direito de se substituírem ao comprador na posição contratual por este assumida e ordenado o cancelamento da aquisição na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos e da hipoteca registada a favor da 5ª Ré;

5. Para o efeito alegaram que o contrato de compra e venda foi celebrado sem que lhes tivesse sido dada a possibilidade de exercer o direito de preferência que lhes assiste ao abrigo do artigo 1380.º do CC, porquanto são proprietárias do prédio confinante sito em (…), também de natureza rústica e de área inferior à unidade de cultura legalmente definida para a região (área de 21.230 m²);

6. Contestou o Recorrente alegando adquiriu o imóvel com o propósito de reabilitar a edificação existente para fins habitacionais, tendo previamente à compra solicitado parecer à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos e obtido orçamento para as respetivas obras;

7. Sustenta que o prédio das Autoras não se encontra cultivado nem afeto a qualquer exploração agrícola, encontrando-se desprovido de utilidade económica que legitime o exercício do direito de preferência previsto no artigo 1381.º do Código Civil;

8. Defende, por conseguinte, que o exercício do direito de preferência pelas Autoras configura abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, porquanto contraria a finalidade e a ratio legis do instituto, destinado exclusivamente à promoção do emparcelamento e exploração agrícola;

9. Em despacho Saneador foi determinado o Objecto do Litígio e os Temas de Prova;

10. O Recorrente não concorda, nem aceitar a decisão que logrou alcançar o douto Tribunal a quo;

11. Face à prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, maxime apreciação concatenada dos documentos juntos pelas partes, bem como dos depoimentos das demais testemunhas não podia o douto Tribunal a quo decidir como logrou decidir;

12. Não é intenção do presente recurso sindicar ou pôr em causa a matéria de facto dada como provada, mas tão só alegar e demonstrar que com a matéria de facto dada como provada se impunha uma qualificação jurídica diferente da que necessariamente teria de se produzir;

13. De facto, deveria a sentença produzida concluir pela aplicação do disposto no artigo 1381.º do CC e como tal declarar que às autoras não assistia o direito de preferência alegado e que lhes foi atribuído e reconhecido;

Da Omissão de Pronúncia pelo Tribunal a quo

14. “(…) Daí que se possa afirmar que a nulidade da decisão com fundamento na omissão de pronúncia apenas se verifica quando uma questão que devia ser conhecida nessa peça processual não ter tido aí qualquer tratamento, apreciação ou decisão, sem que a sua resolução tenha sido prejudicada pela solução, eventualmente, dada a outras” (vide Acórdão do TRG, Proc. n.º 938/15.0T8VRL-A.G1, in www.dgsi.pt);

15. Nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, ocorre nulidade da sentença quando o tribunal deixa de se pronunciar sobre questão que devia apreciar e foi alegada pelas partes;

16. No caso vertente, o objeto do litígio, fixado em despacho saneador, incluía expressamente a questão do abuso de direito invocada pelo Recorrente;

17. Ao invés, apenas se pronunciou acerca do abuso de direito invocado pelas 2ª e 3ª Rés, o que tem fundamentos manifestamente diferentes;

18. As 2ª e 3ª Rés invocaram, a título de exceção perentória, que as Autoras haviam renunciado tacitamente ao direito de preferência e, subsidiariamente, que o exercício desse direito configuraria abuso de direito (artigo 334.º do Código Civil);

19. Por sua vez, o Recorrente invoca que as Autoras, nunca tendo exercício qualquer atividade agrícola no prédio rústico, vêm aos autos invocar um regime do qual o seu objetivo é tornar competitivos os pequenos agricultores, agindo, assim, em abuso de direito (artigo 334.º do Código Civil);

20. Foi sobre este último pedido que o tribunal a quo não se pronunciou;

21. Ainda que, ad argumentandum tantum, se admitisse que as Autoras pudessem preencher os requisitos dos artigos 1380.º e 1381.º do CC, o que apenas se equaciona por mero dever de patrocínio, sempre a sua pretensão seria juridicamente improcedente, na medida em que agem em abuso de direito, na aceção do artigo 334.º do CC;

22. Quando o preferente não explora o seu prédio, não manifesta qualquer intenção séria de o afetar à cultura e apenas pretende impedir o adquirente de usufruir do prédio comprado, o exercício do direito de preferência traduz-se numa atuação contraditória à do espírito da lei;

23. Preconiza o Acórdão da Relação de Lisboa de 21/11/2011, Proc. n.º 1243/08.4TBCSC.L1-6 que: “Não sendo os terrenos destinados à actividade agrícola, nos termos do artigo 1381.º, alínea a), do CC, os AA. não gozam do direito de preferência, em que a nossa Jurisprudência é unanime, a começar pelo STJ - Acórdão de 28/02008 (www.dgsi.pt) em que afirma «… Não gozam de preferência os proprietários confinantes, quando o terreno vendido se destina a um fim diferente a cultura agrícola…(…)”;

24. In casu, é manifesto que as Autoras, ao pretenderem preferir a compra do prédio sem qualquer intuito de o afetar à cultura, excedem os limites impostos pela boa-fé e pelo fim económico do direito que invocam;

25. A falta de pronúncia na Sentença sobre o pedido do Recorrente quanto ao abuso de direito das Autoras, constituem omissões de atos que influem no exame e na decisão da causa, o que acarreta a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 1ª Parte, do CPC;

Da Contradição Insanável

26. Outro vício que inquina profundamente a sentença recorrida, é a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, decorrente da contradição insanável entre os fundamentos e a decisão;

27. No caso concreto, o Tribunal a quo deu como provado que as Autoras não fazem qualquer uso agrícola do prédio confinante, que este se encontra inculto, coberto por vegetação espontânea, e que nunca existiu qualquer exploração agrícola efetiva por parte destas;

28. De igual modo, deu como provado que o Recorrente destinou o prédio adquirido a habitação, tendo aí efetuado obras, residido e promovido diligências junto da Câmara Municipal no sentido de viabilizar o uso habitacional do imóvel;

29. A factualidade provada revela, de forma inequívoca, que nenhum dos prédios em causa se encontra integrado em qualquer exploração agrícola, nem existe intenção séria de lhes atribuir essa vocação;

30. Pelo contrário, tudo demonstra que o prédio das Autoras se encontra completamente abandonado do ponto de vista agrícola, e que o prédio do Recorrente tem uma utilização consolidada e reconhecida como habitacional;

31. Não obstante esta clara conclusão imposta pelos factos provados, a sentença recorrida afirma, sem qualquer coerência com essa fundamentação, que o prédio das Autoras «tem aptidão agrícola» e que, por essa razão, se encontram verificados os pressupostos do artigo 1380.º do Código Civil, reconhecendo o respetivo direito de preferência;

32. Ou seja, a sentença parte de factos que afastam completamente a finalidade agrícola, mas decide como se essa finalidade estivesse presente. Este salto lógico não é apenas um erro de julgamento: é uma contradição objetiva e insanável entre os fundamentos e a decisão;

33. A douta sentença descreve minuciosamente um quadro factual incompatível com a existência de qualquer exploração agrícola ou intenção agrícola, mas, em flagrante contradição, termina por aplicar o regime de preferência agrícola como se tais pressupostos estivessem verificados;

34. Verifica-se estarmos perante uma nulidade estrutural da decisão, pois reside no contraste lógico entre aquilo que o Tribunal afirma como base e aquilo que decide na parte dispositiva;

35. Acresce que a contradição é particularmente evidente quando se analisam concretamente os factos dados como provados;

36. Com efeito, o Tribunal afirmou, no facto provado n.º 24, que “As Autoras não fazem uso agrícola do prédio referido em 2), encontrando-se o mesmo com vegetação espontânea”, ora, este facto evidencia de forma incontornável que o prédio confinante não é utilizado para fins agrícolas, não integra qualquer exploração ativa e não revela qualquer projeto, plano ou intenção de ser afeto a cultivo, tratando-se de uma constatação objetiva: o prédio está inculto, sem qualquer aproveitamento agrícola;

37. A este facto soma-se o que consta do facto provado n.º 18, onde se refere que “o 4º Réu não tem qualquer exploração agrícola no prédio referido em 1), pretende aí explorar horta de subsistência e fazer das edificações aí existentes o local da sua residência”. Ou seja, não apenas não existe finalidade agrícola do lado das Autoras, como também não existe do lado do Recorrente, que sempre assumiu, como aliás confirmado pela prova testemunhal, uma finalidade habitacional, tendo realizado obras e efetivamente residido no imóvel;

38. Por seu turno, o facto provado n.º 23 indica que “existe construção no prédio adquirido apta a habitação”, reforçando a ideia de que o imóvel se encontra vocacionado para uso habitacional e não agrícola;

39. Ainda, no facto provado n.º 21, o Tribunal reconhece que a Câmara Municipal admitiu a possibilidade de integrar a área em “Área de Edificação Dispersa”, o que confirma objetivamente a viabilidade e a coerência do projeto habitacional do Recorrente;

40. Todos os factos provados supra citados compõem um quadro factual absolutamente incompatível com a conclusão de que existe «aptidão agrícola» justificativa da preferência, porquanto, são factos que descrevem uma realidade totalmente afastada da finalidade agrícola subjacente ao artigo 1380.º do Código Civil;

41. Não obstante, a sentença decide em sentido diametralmente oposto, reconhecendo às Autoras um direito de preferência agrícola que pressupõe precisamente aquilo que os factos provados negam: a existência de vocação agrícola real, concretizada ou potencial;

42. A contradição entre o que se deu como provado e o que se decidiu é, assim, direta, evidente e insanável, preenchendo integralmente a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, o que acarreta a nulidade da referida sentença;

Da utilidade do Prédio Rústico das Autoras

43. Ficou provado nos autos, nomeadamente no facto provado n.º 23, que “As Autoras não fazem uso agrícola do prédio referido em 2), encontrando-se o mesmo com vegetação espontânea;

44. Ora, constando expressamente dos factos provados que as Autoras não desenvolvem no prédio qualquer atividade agrícola, fica automaticamente afastada a ratio do regime consagrado na 2ª parte da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil;

45. Conforme alegado no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, "O direito de preferência fundado na confinância de prédios rústicos insere-se num conjunto de disposições legais que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, atendendo aos inconvenientes de ordem económica que dela resultem, designadamente a baixa produtividade de prédios de reduzida área" (cfr. Assento do STJ de 18 de março de 1986);

46. À luz de uma interpretação teológica da norma, estamos perante um direito de natureza excecional cuja existência apenas se justiça quando o preferente prossegue, ou pretende prosseguir, uma finalidade agrícola no prédio rustico, sob a consequência de se desvirtuar o espírito e a ratio legis da norma;

47. Os depoimentos de parte do Recorrente e da 2ª Ré, (…), revelaram-se inteiramente convergentes no sentido de que inexiste qualquer exploração agrícola no prédio rústico das Autoras, confirmando ambos que o terreno se encontra inculto, apresentando apenas vegetação espontânea, tendo ainda a 2ª Ré declarado que mesmo na vigência da propriedade do seu pai, anterior à venda ao Recorrente, o prédio nunca foi objeto de qualquer cultivo por parte das Autoras;

48. Caberia naturalmente ao Recorrido o ónus de demonstrar que as Recorrentes não utilizavam o prédio confinante para fins agrícolas, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do CC. Todavia, tal prova foi plenamente lograda em audiência de julgamento, através da prova testemunhal e das declarações de parte;

49. A ratio legis dos artigos contidos na Secção VII do Título II do Livro III do Código Civil, designadamente os artigos 1380.º e 1381.º, reconduz-se ao propósito de ampliar e concentrar terrenos confinantes aptos para a cultura, proibindo, por um lado, o fracionamento e, por outro, privilegiando e promovendo o emparcelamento desses terrenos, dando-lhes maior dimensão para a sua finalidade agrícola (neste sentido, Ac. Tribunal da Relação de Guimarães de 02/10/2025, processo n.º 2152/23.2T8FAR.E1, in www.dgsi.pt));

50. Não estando preenchida esta finalidade, o exercício do direito de preferência perde o seu fundamento jurídico;

51. A “aptidão agrícola” relevante para efeitos do artigo 1380.º do Código Civil não se aferirá em abstrato, pela sua mera classificação do prédio como rústico, mas pela sua concreta vocação produtiva, expressa nas culturas existentes ou na efetiva exploração agrícola em curso à data da transmissão do imóvel;

52. Admitir o contrário equivaleria a esvaziar de conteúdo a ratio do preceito;

53. Até porque a simples aptidão em abstrato poderia levar à incerteza, dúvida e ao absurdo de se classificar qualquer parcela de terra com terreno apto para agricultura ou com aptidão agrícola por aí existirem vegetações espontâneas;

54. “Em tese, só se justificaria a atribuição do direito de preferência ao proprietário de determinado prédio se este tivesse o objetivo de alargar ou estabelecer uma exploração agrícola viável” (vide Acórdão do STJ, proc. n.º 892/18.7T8BJA.E1.S1, in www.dgsi.pt);

55. “Ou seja, tem-se como certo que a excepção à liberdade de contratar que a preferência constitui é consagrada pelo legislador a fim de conseguir a redução do minifúndio agrícola e de promover a constituição de propriedades cuja dimensão possibilite uma exploração moderna e produtiva. Também é certo que os Autores não pretendem utilizar o prédio vendido para agricultura” (vide Acórdão Relação de Lisboa de 21-11-2013, in www.dgsi.pt);

56. O Tribunal a quo, não obstante ter dado como factos provados a inexistência de exploração agrícola no prédio rústico das recorridas, subsumiu-o incorretamente tal facto à norma aplicável, conferindo-lhe um efeito jurídico que a lei não admite;

57. O direito consagrado no artigo 1380.º, n.º 1 e do artigo 1381, alínea a), 2ª parte, do CC não é absoluto devendo ser interpretado à luz da sua ratio legis que visa promover o emparcelamento agrícola e a exploração produtiva dos solos e não favorecer a mera contiguidade entre as propriedades;

58. O proprietário do prédio confinante não goza do direito de preferência quando o adquirente destina o prédio a fim diverso da cultura;

59. O fim relevante, para efeitos da exceção prevista na alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil, não é o uso existente à data da alienação, mas sim aquele que o adquirente pretende conferir ao imóvel;

60. Estando provado nos autos que o prédio rústico das Recorridas não é utilizado e destinado a qualquer atividade agrícola, incorreu o d. Tribunal a quo em erro de julgamento ao reconhecer-lhes o direito de preferência, em clara violação do disposto nos artigos 1380.º e 1381.º, alínea a), do CC.

61. Estamos neste âmbito perante uma nulidade de sentença, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, alínea c), 1ª Parte, do CPC, porquanto os fundamentos consignados na sentença estão em oposição com a decisão da mesma;

Da finalidade do prédio rústico adquirido pelo Recorrente

62. O Tribunal a quo reconheceu o direito de preferência às Autoras, entendendo que o Recorrente apenas se limitou a invocar a intenção de residir no local, sem ter produzido prova suficiente que o confirmasse;

63. Com o devido respeito, o Recorrente não se conforma com tal entendimento;

64. A exceção perentória prevista na segunda parte da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil exclui o direito de preferência quando o terreno adquirido se destina a fim diverso da cultura;

65. De acordo com o entendimento do Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 26.11.2020 (Proc. n.º 832/19.6T8BRG.G1), essa exceção verifica-se quando o adquirente demonstre: a intenção de afetar o terreno a fim que não seja a cultura e a possibilidade física e jurídica da afetação correspondente à sua intenção;

66. É precisamente o que se verifica nos presentes autos, tendo o Recorrente comprovado, por prova testemunhal e documental, a sua intenção séria de destinar o prédio a fins habitacionais, e a viabilidade legal e urbanística dessa finalidade;

67. Ora, é precisamente isso que se verifica nos autos, tendo, com o devido respeito, o Tribunal a quo feito uma errada análise interpretação da matéria de facto e subsunção jurídica de factualidade;

68. No que respeita ao primeiro requisito “A intenção de afetar o terreno a algum fim que não seja a cultura”, resulta inequivocamente da prova produzida em audiência de julgamento que o Recorrente adquiriu o prédio rústico com o intuito de o destinar à sua habitação própria, tendo já procedido a obras na construção que já lá existia para esse fim;

69. Tanto é assim que novamente o Tribunal considerou que como factos provados que o Recorrente “O 4º Réu não faz qualquer exploração agrícola no prédio referido em 1), e pretende aí implantar uma horta de subsistência e fazer do local a sua residência (ponto 18) da factualidade provada)”, mas decidiu contrariamente ao direito aplicável;

70. No que respeita “Á possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afectação correspondente à intenção do adquirente”, a mesma encontra-se igualmente comprovada;

71. Antes da aquisição, o Recorrente solicitou à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos informação sobre a viabilidade da revisão do PDM, originando o procedimento n.º 1718/2020;

72. Do referido pedido resultou o ofício datado de 23 de abril de 2020 (Doc. 3 junto com a contestação), onde se reconhece que a parcela de terreno se encontra edificada, vedada e inscrita no cadastro geométrico da freguesia de (…);

73. Nesse documento, a Câmara Municipal manifesta intenção de reclassificar a área como “Área de Edificação Dispersa”, admitindo usos do solo associados a atividades económicas e habitação;

74. Do teor do ofício não resulta qualquer impossibilidade de alteração urbanística. Pelo contrário, nele se reconhece a viabilidade e intenção autárquica de permitir a ocupação habitacional do prédio rústico;

75. Após a propositura da ação, o Recorrente suspendeu o plano de obras que havia preparado em 2021, por prudência, uma vez que o prosseguimento das mesmas durante o litígio poderia comprometer a sua posição jurídica caso a ação fosse julgada procedente;

76. Perante toda a prova produzida no processo, estamos perante uma situação em que o adquirente cumpriu integralmente o ónus de prova que sobre si impendia;

77. Demonstrou que tinha uma intenção séria de afetar o prédio à sua habitação própria através da prova produzida em audiência de julgamento; obteve a confirmação da Câmara Municipal de que tal poderia ser possível e que era a intenção daquela autarquia prosseguir com o desejado; e apresentou aos autos o comprovativo do pedido de alteração do PDM, assim como o orçamento para as obras;

78. “Se o que releva é o destino a dar pelo adquirente ao imóvel adquirido e não a caracterização do imóvel nos documentos oficiais, basta que se alegue e demonstre que esse fim não é a cultura, e que o fim pretendido é legalmente admissível. E estando alegado e provado que a 2ª Ré adquiriu o prédio com a intenção de promover a sua utilização no âmbito de um projecto de um Empreendimento Turístico em Solo Rural, e que este é viável – o “relatório de atendimento público” na Câmara Municipal de Grândola assim o comprova – sempre a acção improcederia" (vide Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proc. n.º 6694/18.3T8STB.E1, in www.dgsi.pt);

79. Ficam, assim, plenamente preenchidos os requisitos da exceção prevista no artigo 1381.º, alínea a), 2ª parte, do Código Civil, na medida o próprio artigo excluiu o direito de preferência, na sua alínea b), quando a exploração do prédio se destina à exploração agrícola do tipo familiar;

80. Cumpre ainda afastar a tentativa de reconduzir a expressão “horta de subsistência” a uma verdadeira exploração agrícola, uma vez que o próprio artigo 1381.º, alínea b), do CC, exclui o direito de preferência em casos de agricultura familiar ou de subsistência;

81. Assim, a existência de pequenas plantações domésticas não descaracteriza o destino habitacional do prédio nem afasta a exceção legal ao direito de preferência;

82. A sentença recorrida incorreu, pois, em erro de julgamento de direito, por incorreta interpretação e aplicação do artigo 1381.º, alínea a), do Código Civil, verificando-se a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea c), do CPC, oportunamente invocada nos presentes autos, fazendo-se, assim, a habitual e necessária JUSTIÇA!».

I. 3.

Não foi apresentada resposta às alegações de recurso.

O recurso interposto pelos autores foi recebido pelo tribunal a quo.

Corridos os vistos em conformidade com o disposto no artigo 657.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, cumpre decidir.

II. FUNDAMENTAÇÃO

II. 1.

As conclusões das alegações de recurso (cfr. supra I.2) delimitam o respetivo objeto de acordo com o disposto nas disposições conjugadas dos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos do CPC, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608.º, n.º 2 e artigo 663.º, n.º 2, ambos do CPC), não havendo lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (artigos 608.º, n.º 2, e 663.º, n.º 2, do CPC).

II. 2.

As questões a decidir são as seguintes:

1- Avaliar se a sentença padece das nulidades que lhe são imputadas.

2- Avaliar se ocorre erro de julgamento de direito.

II. 3.

FACTOS

II.3. 1.

O tribunal a quo julgou provada a seguinte factualidade:

«1) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos, sob o n.º (…), o prédio rústico sito em (…), União das freguesias de (…) e (…), composto terreno hortícola, com uma área de 5160 m2 e inscrito na matriz sob o artigo (…), da Seção (…), da referida freguesia, com registo da propriedade a favor do 4.º Réu, com aquisição por compra às três primeiras Rés [Ap. (…), de (…)] e com registo de hipoteca a favor da 5ª Ré para garantia de empréstimo com o capital de € 24.000,00 e com montante máximo assegurado de € 34.320,00 [Ap. (…), de (…)] – (doc. 2 – certidão conservatória e doc. 3 – caderneta predial).

2) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos, sob o n.º (…), o prédio rústico sito em (…), União das freguesias de (…) e (…), composto por parcela de terreno hortícola, com uma área de 21.320 m2 e inscrito na matriz sob o artigo (…), da Seção (…), da referida freguesia, com registo da propriedade a favor das Autoras, a 1ª casada no regime de separação de bens e a 2ª divorciada, com aquisição por compra [Ap. (…), de (…)] – (doc. 4 – certidão conservatória e doc. 5 – caderneta predial).

3) O prédio identificado no ponto 2) confronta a Sul com o prédio identificado no ponto 1).

4) No dia 01 de Outubro de 2020, as 3ªs Rés, como primeiras outorgantes, o 4º Ré, como segundo outorgante, celebraram escritura pública – realizada no Cartório Notarial de (…), lavrada de folhas 66 a folhas 69, do Livro n.º (…) – de compra e venda e mútuo com hipoteca que teve por objecto o prédio de compra e venda e mútuo com hipoteca que teve por objecto o prédio referido em 1) – [doc. 1 junta à petição, aqui dado por integralmente reproduzido].

5) Na escritura supra aludida, as primeiras outorgantes declararam entre o mais, “Que, pela presente escritura e pelo preço de € 30.000,00, já recebido, vendem ao segundo outorgante, livre de quaisquer de ónus e encargos, o prédio rústico, sito na (…), (…), União das freguesias de (…), composto por terreno hortícola, com a área coberta de cinco mil cento e sessenta metros quadrados, descrito na Conservatória do Registo Predial de Salvaterra de Magos sob o n.º (…), da freguesia de (…), com a aquisição registada a favor de (…) e mulher (…), ele entretanto falecido, nos termos da Ap. (…), de (…), inscrito na matriz sob o artigo (…), da secção (…), que proveio do artigo (…), da secção (…), (…) e (…), da extinta freguesia de (…), com o valor patrimonial de € 48,80”.

6) Na escritura supra aludida, o segundo outorgante, declarou, entre o mais, “Que aceita a presente venda nos termos exarados”.

7) Na escritura supra aludida, o segundo e o terceiro outorgantes, declararam, entre o mais, “Que, para financiar a aquisição do imóvel que acaba de realizar e atrás identificado, o segundo outorgante solicitou à Caixa Agrícola e esta concedeu-lhe, um empréstimo no montante de vinte e quatro mil euros, pelo prazo de cento e vinte meses, a contar da presente data, ao abrigo do Decreto-lei n.º 74-A/2017, de 23 de Junho, que aprovou o regime dos contratos de crédito relativos a imóveis e estabeleceu, nomeadamente, as regras aplicadas ao crédito aos consumidores garantido por hipoteca ou por outro direito sobre a coisa móvel, e demais disposições regulamentares aplicáveis, que o segundo outorgante declara ter recebido nesta data e que se confessa devedor. Que em garantia do bom e integral pagamento de: a) capital do empréstimo no montante de vinte e quatro mil euros; b) Respetivos juros remuneratórios à taxa contratada, que apenas para efeitos de registo de hipoteca se fixa em dez por cento, capitalizáveis, acrescida, em caso de mora, da sobretaxa de três por cento; e c) Despesas que a Caixa Agrícola faça, incluindo honorários de advogados ou outros mandatários, que para efeitos de registo se computam em novecentos e sessenta euros; O Segundo outorgante e mutuário pela presente, a favor da Caixa Agrícolas, representada pela terceira outorgante, primeira hipoteca, com a máxima amplitude legal, sobre o imóvel supra identificado e ora adquirido, livre de quaisquer ónus, encargos ou limitações, abrangendo beneficiações e as renovações, prorrogações de prazos e outras alterações do empréstimo a qual atribuem o valor de trinta mil euros. Que, o segundo outorgante, autoriza a Caixa Agrícola a efectuar quaisquer inscrições, retificações, averbamentos e actualizações, respeitantes ao imóvel hipotecado, procedendo às necessárias correcções e correspondências, quer na matriz quer no registo predial, quer perante qualquer serviço ou entidade, que se apresentem necessárias ou convenientes, requerendo e praticando tudo o que necessário for para os indicados fins”.

8) Antes do negócio identificado no ponto 4), o 4º Réu não era proprietário de nenhum terreno confinante com o adquirido.

9) As Autoras depositaram nos presentes autos o valor de € 30.000,00, em 02.02.2021.

10) No prédio referido em 1), encontra-se edificado um barracão, com capoeira, um espaço de cozinha com forno, lareira e casa de banho.

11) As três primeiras Rés, em data não apurada, mas situada entre o ano de 2018 e 2020, colocaram placa no prédio referido em 1) anunciando a venda do mesmo.

12) Desde data não apurada do ano de 2019, as três primeiras Rés cederam a fruição prédio referido em 1) ao 4º Réu, que aí passou a ter pombos, a deslocar-se e aí pernoitou algumas vezes.

13) Desde então, o 4º Réu desloca-se com frequência ao sobredito prédio.

14) Em data não apurada, o 4º Réu solicitou à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, informação sobre a classificação prevista no âmbito do Plano Director Municipal de Salvaterra de Magos.

15) Que veio a assumir o registo n.º 1718/2020, nos termos do qual foi solicitando prévio parecer sobre a possibilidade de alteração do PDM, tendo em vista legalizar a construção existente referida em 10).

16) Em reposta de 23.04.2020, aquele município respondeu que não poderia garantir, de forma isolada, a aceitação de um modelo de ordenamento que admita a edificação e urbanização desta porção do território com um regime de controlo prévio e de planeamento do território específicos (eventuais sobreposições com áreas ambientais).

17) Mas referiu que, é intenção da CM repensar, em articulação com a Comissão de Consultiva da Revisão do PDM; em termos de Ordenamento do Território e urbanismo, a organização territorial da parcela e envolvente próxima, como solo rústico e qualificado como “Área de Edificação Dispersa”, permitindo, usos e ocupações do solo de forma não concentrada, associados, por exemplo, a actividades económicas e habitação, sem o critério do valor de área mínima de parcela de 1 ha ou 4 ha, mas sem prejuízo de articular com eventual regime jurídico de protecção ambiental, potencialmente restrito.

18) O 4º Réu não tem qualquer exploração agrícola no prédio referido em 1), pretende aí explorar horta de subsistência e fazer das edificações aí existentes o local da sua residência.

19) Em 17.06.2021, a solicitação do 4º Réu, a sociedade denominada “(…), Lda.,”, emitiu orçamento, no valor de € 31.549,50, cujo objeto visava a reabilitação da construção existente no prédio referido em 10). 20) Em 31.10.2019, a Autora (…), por meio de mensagem, questionou a Ré (…) sobre o preço de venda ou aluguer do prédio identificado em 1).

21) Tendo obtido a seguinte resposta: o valor de venda é 40.000 aluguer é de 250 renda mensal.

22) Em data não apurada, mas situada no início do ano de 2020, o pai das Autoras conversou com a Ré (…) sobre a venda do imóvel referido em 1), manifestando-lhe que o interesse pelas das Autoras na sua aquisição do mesmo pelo preço não superior a € 20.000,00.

23) Em data não apurada, a Ré (…) encetou contacto telefónico com (…), pai das Autoras, comunicando-lhe a venda do prédio referido em 1).

24) As Autoras não fazem uso agrícola do prédio referido em 2), encontrando-se o mesmo com vegetação espontânea.»

II. 4.

Apreciação do objeto do processo

II.4. 1.

Nulidades da Sentença

Neste segmento do seu recurso o apelante imputa à sentença recorrida os vícios plasmados, respetivamente, no artigo 615.º, n.º 1, alíneas d) – omissão de pronúncia – e c) – contradição entre os fundamentos e o segmento decisório.

Cumpre apreciar.

Como ponto prévio dir-se-á que o artigo 615.º do CPC contempla vícios intrínsecos da sentença, ou seja, vícios traduzidos numa violação de uma disposição reguladora da forma do ato processual na medida em que o ato executado é formalmente diferente do legalmente previsto (trata-se do chamado error in procedendo ou erro de atividade). O que é diferente do erro de julgamento, isto é, do vício na formação dos raciocínios lógicos, tanto dedutivos como conclusivos, que operam como fundamentos de facto e de direito da parte dispositiva[1].

A- Omissão de pronúncia

A propósito deste alegado vício, diz o recorrente que o tribunal a quo não se pronunciou relativamente os fundamentos do abuso de direito que ele invocou, mas, tão só, acerca do abuso de direito invocado pelas 2ª e 3ª rés, que tem um diferente fundamento; concretiza, dizendo que aquelas rés alegaram que o exercício do direito de preferência pelas autores depois de terem renunciado tacitamente ele consubstancia uma conduta abusiva, ao passo que ele invocou que nunca tendo as autoras exercido qualquer atividade agrícola no prédio rústico agem em abuso de direito ao invocarem um regime cujo objetivo é tornar competitivos os pequenos agricultores.

Vejamos.

Como supra assinalámos, o vício de omissão de pronúncia mostra-se contemplado na primeira parte da alínea d) do artigo 615.º, n.º 1, do CPC, de acordo com o qual é nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.

Aquele preceito legal tem de ser concatenado com o disposto no artigo 608.º/2, do mesmo diploma legal de acordo com o qual o juiz deve conhecer de todas as questões que lhe são submetidas, ou seja, de todos os pedidos deduzidos, de todas as causas de pedir e exceções invocadas e, ainda, de todas as exceções de conhecimento oficioso, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Ou seja, para efeitos de verificação do vício omissão de pronúncia, “questões” a decidir são o(s) pedido(s) deduzidos pelo autor / reconvinte, as respetivas causas de pedir e as exceções invocadas ou de conhecimento oficioso.

É jurisprudência pacífica que o dever de decidir não obriga a que o julgador se pronuncie sobre todos os argumentos sustentados pelas partes uma vez que estes não se confundem com “questões”. Como cristalinamente ensinava Alberto dos Reis[2] «(…) São na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer a questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão».

Em síntese, o conceito de “questões” para efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC não exige que o julgador proceda a uma apreciação exaustiva de todos os argumentos invocados pelas partes, nem, em contraponto, que se limite à argumentação introduzida pelas partes.

No caso sub judice o tribunal enunciou na sentença sob recurso que uma das questões a apreciar é o abuso de direito. A Ré (…) estribou a sua alegação de que as autoras agem em abuso de direito não apenas no facto de elas terem «renunciado claramente ao direito de preferir» (cfr. artigos 23º e seguintes da Contestação), mas também no facto de «aquelas não pretenderem dar qualquer fim de exploração de agrícola ao imóvel que vem exercer o direito de preferência, pretendendo apenas usar de um mecanismo legal, criado com o objetivo de promover a atividade agrícola através do redimensionamento da propriedade, para um fim totalmente diferente.» (cfr. artigos 52º a 55º da Contestação) Ora este último fundamento equivale àquele que foi invocado pelo apelante para sustentar um (suposto) comportamento abusivo das autoras ao pretenderem preferir na venda do prédio em causa nos autos.

Na sentença sob recurso, e no que respeita à questão de as autoras pretenderem preferir na venda realizada, quando o seu (delas) prédio (confinante com o prédio adquirido pelo apelante) «não tem sido afeto a qualquer cultura agrícola», o tribunal a quo tratou juridicamente de tal questão primeiro na perspetiva dos pressupostos legais do exercício de tal direito, previstos no artigo 1380.º do Código Civil, tendo julgado que o facto de as autoras não explorarem o seu prédio (que confina com o prédio adquirido pelo réu/apelante) não obstava a que se constituísse na esfera jurídica delas um direito de preferência, pois que aquilo que releva é que o prédio das autoras seja apto para cultura[3]. E, depois, numa passagem de texto epigrafada «Da renúncia ao direito de preferir e do abuso de direito», o julgador a quo volta a referir expressamente que os réus contestantes «entendem que as autoras não têm direito de preferência porque apesar de proprietárias do prédio confinante não tem sido afeto a qualquer cultura agrícola.» e, a propósito, escreveu o seguinte: «Como supra demos nota, a circunstância de naqueles prédios não estarem a ser explorados na vertente agrícola [nem em qualquer outra] – pontos 18) e 22) dos factos provados – não lhe afasta a natureza rústica, bastando-lhe a aptidão para cultura (…)». O tribunal analisou, portanto, a falta de afetação do prédio das autoras a qualquer atividade agrícola enquanto alegado fundamento de abuso de direito, para concluir que o exercício do direito de preferência não exige que o prédio de quem pretende exercer a preferência deve estar afeto à atividade agrícola.

E, assim sendo, julgamos que a sentença recorrida não padece do vício de omissão de pronúncia.

B. Contradição entre fundamentos e decisão

A propósito deste vício de sentença diz o apelante que o tribunal a quo deu como provado que as Autoras não fazem qualquer uso agrícola do prédio confinante, que este se encontra inculto, coberto de vegetação espontânea, nunca existiu qualquer exploração agrícola por parte destas e que o recorrente destinou o prédio adquirido a habitação, o que revela, de forma inequívoca, que nenhum dos prédios confinantes se encontra integrado em qualquer exploração agrícola ou que haja intenção séria de lhes atribuir essa vocação. Não obstante, a sentença afirma que o prédio das autoras «tem aptidão agrícola» e que, por essa razão, se encontram verificados os pressupostos do artigo 1380.º do Código Civil, reconhecendo-lhes o direito de preferência. Diz o apelante que «a sentença foi construída contra os seus próprios fundamentos de facto».

Terá o apelante razão?

O vício que o apelante imputa à sentença recorrida mostra-se previsto na primeira parte da alínea c), do artigo 615.º, n.º 1, do CPC. Assim, de harmonia com este normativo legal, a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão.

Este concreto vício pressupõe que no plano lógico-narrativo a decisão se mostre contraditória nos seus termos, não permitindo apurar qual dos termos da contradição foi o querido pelo julgador[4].

Como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17.12.2009, processo n.º 885/04.1TCSNT.L1.S1, consultável em www.dgsi.pt., «a nulidade da alínea c) do n.º 1 do artigo 668.º do Código de Processo Civil traduz-se num vício de construção da sentença caracterizado em os fundamentos invocados conduzirem logicamente não ao resultado expresso mas a resultado oposto, isto é, há uma contradição lógica entre as premissas e a conclusão do silogismo judiciário».

Este vício distingue-se do erro na formação do juízo de direito ou de facto, o chamado erro de julgamento, o qual ocorre quando:

i. Há uma desconformidade do julgamento judicial de provado ou de não provado com a realidade de facto (erro de julgamento de facto), ou porque ocorreu um erro na apreciação das provas ou porque ocorreu um erro na fixação dos factos materiais relevantes da causa.

ii. Há uma desconformidade do julgamento judicial com a regra jurídica aplicada ou aplicável, ou porque há um vício na determinação da norma aplicável à matéria de facto relevante (erro de previsão) ou porque há um erro na fixação dos efeitos da norma já determinada (erro de estatuição).

Na síntese do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 04.10.2011[5], «a oposição entre os fundamentos e a decisão da sentença só releva como vício formal, para os efeitos da nulidade cominada na alínea c) do n.º 1 do artigo 668.º do CPC, quando se traduzir numa contradição nos seus próprios termos, num dizer e desdizer desprovido de qualquer nexo lógico positivo ou negativo, que não permita sequer ajuizar sobre o seu mérito da causa. Se a relação entre a fundamentação e a decisão for apenas de mera inconcludência, estar-se-á já perante uma questão de mérito, reconduzida a erro de julgamento e, por isso, determinativa da improcedência da ação» (itálicos e negritos nossos).

Ora, no caso, no segmento decisório da sentença o tribunal reconheceu às autoras o direito de preferência na aquisição do prédio melhor identificado nos autos. Na fundamentação jurídica da sentença o tribunal a quo considerou que apesar de nenhum dos dois prédios (confinantes) estar a ser aproveitado em termos agrícolas, ambos têm aptidão agrícola e que é essa aptidão que releva para efeitos de reconhecimento do direito de preferência reclamado nos autos pelas autoras, para efeitos do disposto no artigo 1380.º do Código Civil. Pelo que a sentença não padece do vício imputado. Na verdade, aquilo que o apelante defende é que a partir do elenco dos factos julgados provados, o tribunal a quo deveria ter produzido outra decisão jurídica, ou seja, o que é afirmado é que existe um erro de julgamento, mas essa é uma questão para apreciar em outra sede.

Em conclusão, a sentença também não padece deste vício de contradição entre fundamentação e segmento decisório.

Improcede, assim, este segmento do recurso.

II.4. 2.

Reapreciação do mérito da decisão

No presente recurso está em causa a sentença proferida pelo tribunal de primeira instância que reconheceu às Autoras/apeladas o direito de preferência em relação à compra e venda que teve por objeto o prédio rústico sito em (…), União das Freguesias de (…) e (…), composto de terreno hortícola, com uma área de 5160 m2 e inscrito na matriz sob o artigo (…), da Seção (…) da referida freguesia, e, consequentemente: a) reconheceu-lhes (às apeladas) o direito de se substituírem ao 4º Réu na posição de “comprador” que aquele ocupa na respetiva escritura de compra e venda, ficando o referido prédio a pertencer-lhes; e b) ordenou o cancelamento da hipoteca que sobre o prédio existe.

Na sentença recorrida entendeu-se que às autoras assiste o direito de preferência na aquisição, por compra, do prédio acima identificado, considerando que ambos os prédios (o do apelante e o das Autoras) são confinantes entre si e ambos são rústicos, destinados a produção hortícola e com área inferior à maior unidade cultura estabelecida para a Lezíria do Tejo. E entendeu-se, também, que o réu/apelante não logrou provar na sua plenitude, como lhe competia, que não pretende dar uso rústico ao prédio objeto da preferência, antes aí pretender residir e cultivar uma horta de subsistência, ou seja, não logrou provar os factos constitutivos da exceção que se arroga, pelo que o direito de preferência se constituiu e pode ser exercido.

Insurge-se o apelante contra o assim decidido, impugnando quer a verificação dos pressupostos do direito de preferência que as autoras se arrogam, concretamente, a «existência de vocação agrícola real, concretizada ou potencial» do prédio das autoras (cfr. conclusões n.ºs 41, 43, 44, 51, 52, 52, 56, 60, entre outras), quer o entendimento do tribunal a quo no sentido de que o réu, ora apelante não produziu prova suficiente quer sobre a sua intenção séria de destinar o prédio a fins habitacionais, quer a viabilidade legal e urbanística dessa finalidade.

Apreciando.

Não vindo posto em causa no presente recurso que nenhum dos réus comunicou o projeto de venda do imóvel objeto da preferência às autoras a fim de estas exercerem o direito de preferência na aquisição de tal prédio, avancemos, então, para o que está em causa no presente recurso que se prende com duas questões nodais, a saber: i. a verificação dos pressupostos do direito de preferência invocado pelas Autoras (e que lhes foi reconhecido pelo tribunal recorrido); e ii. a verificação do impedimento a tal direito de preferência previsto no artigo 1381.º, alínea a), parte final, do Código Civil: se o prédio alienado ao apelante «se destina a algum fim que não seja a cultura».

O direito de preferência atribui a alguém o direito de celebrar um determinado contrato, quando a contraparte – o obrigado à preferência – pretenda celebrar esse contrato com um terceiro. O titular do direito de preferência pode, nas mesmas condições contratuais, substituir-se ao terceiro na celebração do contrato.

O artigo 1380.º do Código Civil prevê o direito de preferência no caso de transmissão de prédios rústicos confinantes e de área inferior à unidade de cultura.

Dispõe aquele normativo legal que:

«Os proprietários de prédios confinantes, de área inferior à unidade de cultura gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante».

À luz deste normativo legal constituem pressupostos do direito (legal) de preferência ali contemplado:

a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico com área inferior à unidade de cultura;

b) Que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado;

c) Que o prédio do proprietário que se encontra a preferir tenha área inferior à unidade de cultura;

d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante[6].

Recai sobre os autores da ação de preferência o ónus de alegação e prova daqueles pressupostos, enquanto elementos constitutivos do direito que se arrogam (artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil).

Aquele dispositivo legal tem de ser conjugado com o disposto no artigo 1381.º do mesmo diploma legal, epigrafado Casos em que não existe o direito de preferência, e que prevê as situações impeditivas do exercício do direito de preferência pelo(s) proprietário(s) do prédio confinante. Tais situações revestem, processualmente, a natureza de exceções perentórias, cuja alegação e prova compete ao(s) réu(s), nos termos do disposto no artigo 342.º, n.º 2, do Código Civil.

No presente recurso o apelante defende que as autoras só podiam ver reconhecido o direito de preferência que se arrogam caso tivessem provado a finalidade agrícola do seu prédio, finalidade essa que está “subjacente ao artigo 1380.º do Código Civil”, o que, diz ele, aquelas não só não lograram fazer, como até se provou que «As autoras não fazem uso agrícola do prédio referido em 2), encontrando-se o mesmo com vegetação espontânea».

Aduz o apelante que à luz do fundamento jurídico do direito de preferência em causa nos autos, a “aptidão agrícola” relevante para efeitos do artigo 1380.º do Código Civil não se afere em abstrato, pela mera classificação do prédio como rústico, mas «pela sua concreta vocação produtiva, expressa nas culturas existentes ou na efetiva exploração agrícola em curso à data da transmissão o imóvel», sob pena de se esvaziar de conteúdo a ratio do preceito. Ou seja, para o apelante não basta que o prédio de quem se apresenta a preferir esteja classificado como rústico, tendo o preferente que alegar e provar que no mesmo vem sendo desenvolvida alguma atividade agrícola.

Será assim?

Não se olvida que o direito de preferência consagrado no referido artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil tem por finalidade evitar a excessiva fragmentação dos prédios rústicos, com proliferação de minifúndios, os quais, por sua natureza, não permitem um adequado aproveitamento e rentabilidade da atividade agrícola.

No caso o apelante não põe em causa a natureza rústica do prédio das autoras. De facto, não resulta dos autos que o prédio em causa tenha algum edifício incorporado, com caráter de permanência, pelo que à luz do disposto no artigo 204.º, n.º 2, do Código Civil, deve ser qualificado como prédio rústico (e é como tal que o mesmo está identificado quer no registo predial, quer na matriz). Com efeito, para efeitos de qualificação dos prédios, à luz do direito civil, há que atender ao que dispõe o artigo 204.º do Código Civil e de acordo com o disposto no artigo 204.º, n.º 2, do Código Civil, prédio rústico é uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica e prédio urbano é qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. A este propósito escreveu José Alberto Vieira[7]: «Um imóvel sem qualquer construção não levanta qualquer dúvida sobre a sua qualificação como rústico. Ao invés, se o solo se encontra integralmente ocupado por um edifício, seja qual for o fim deste (comércio, indústria, habitação ou outro), o prédio é urbano, mesmo que acresça terreno para um logradouro. A construção de uma estrutura no solo pode desencadear, assim, a transformação do prédio rústico num prédio urbano. Em todo o caso, resulta com clareza da lei que não se pode tratar de qualquer construção. As construções que não tenham autonomia económica não mudam a natureza do prédio rústico, segundo o n.º 2 do artigo 204.º. (…) Por outro lado, não basta assentar uma construção, mesmo com autonomia económica, sobre o solo do imóvel. O n.º 2 do art. 204.º fala em incorporação, o que sugere uma ligação material ao solo. O n.º 3 do mesmo artigo depõe no mesmo sentido, acrescentando o “caráter de permanência”».

Acontece que o prédio das Autoras não é utilizado para fins agrícolas, encontrando-se coberto com vegetação espontânea (cfr. facto provado n.º 24). Ou seja, não há vestígios de que as autoras estejam a fazer do referido prédio um uso agrícola e também não foi alegado, logo não se provou, que as Autoras tencionem fazer dele um uso agrícola. Desta feita, para o ora apelante, que defende que a ratio do artigo 1380.º do Código Civil exige como elemento constitutivo do exercício do direito de preferência, a efetiva exploração agrícola do prédio de quem se apresenta a exercer a preferência, o tribunal a quo não deveria ter reconhecido às Autoras preferência na venda.

Julgamos, porém, que o apelante não tem razão.

De acordo com o disposto no artigo 9.º, n.º 2, do Código Civil, epigrafado Interpretação da lei, o intérprete não poderá considerar uma intenção legislativa que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expressa e no artigo 1380.º, n.º 1, do Código Civil não há qualquer alusão à exigência de uma efetiva utilização dos terrenos confinantes para fins agrícolas.

O artigo 1380.º n.º 1 do Código Civil alude, tão só, a terrenos rústicos confinantes e com área inferior à unidade de cultura, e os terrenos rústicos são, à luz do que dispõe a alínea a), do artigo 10.º/2, da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo, aprovado pela Lei n.º 31/2014, de 30 de Maio, aqueles que, pela sua reconhecida aptidão, se destinam, nomeadamente, ao aproveitamento agrícola, pecuário e florestal.

Acresce que um dos elementos hermenêuticos a que o intérprete deve recorrer para interpretar a lei é o chamado elemento sistemático, o qual compreende o contexto da lei, ou seja, o «complexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretanda, isto é, que regulam a mesma matéria[8]. Ora, no caso, o artigo 1380.º está contido na Secção VII relativa ao fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos, secção que se inicia com o artigo 1376.º, epigrafado Fracionamento, e cujo n.º 1, dispõe que os terrenos aptos para cultura não podem fracionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do país. Ou seja, o fracionamento que ali é vedado é relativo aos terrenos aptos para cultura, nenhuma referência se fazendo à “efetiva exploração” do prédio. Por fim, dir-se-á que à luz da ratio do artigo 1380.º do Código Civil, que como se assinalou é obviar aos inconvenientes do ponto de vista social e económico da excessiva fragmentação da exploração agrícola, propiciando uma maior rentabilidade da atividade em causa, o que releva é a potencialidade do prédio de quem se apresenta a preferir para ser aproveitado para fins agrícolas ou florestais e essa potencialidade pode existir independentemente da efetiva utilização que dele é feita.

Perfilhamos, por conseguinte a jurisprudência constante do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06-07-2023[9], segundo o qual: «Pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo artigo 1380.º do Código Civil aos proprietários de terrenos confinantes é de que estes sejam considerados terrenos aptos para cultura, não sendo necessário que eles sejam efetivamente agricultados (…) O facto de um terreno não estar a ser cultivado ou plantado na data da alienação, não contraria a aptidão do prédio para a cultura, não demonstra que está precludida a possibilidade de, no futuro, vir a ser efetivamente desenvolvida a cultura.», posição já havia sido defendida no acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 20.09.2007[10]: «(…) o ser ou não o terreno cultivado – pode mesmo ser estéril ou estar abandonado - é irrelevante (…) o êxito do direito de preferência não depende do efetivo cultivo dos terrenos confinantes, bastando-se com a mera aptidão para cultura».

Em face do exposto, sendo o prédio das autoras um prédio rústico, logo, apto para fins agrícolas ou florestais, e não resultando dos autos que nele tivesse sido prosseguida qualquer finalidade diversa da agrícola/florestal, o direito de preferência das autoras só pode ser impedido se o prédio objeto da preferência – o que foi adquirido pelo 4.º réu e ora apelante – se destine a algum fim que não seja a cultura (artigo 1381.º, alínea a), parte final, do Código Civil).

De acordo com a parte final da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil, o direito de preferência é excluído «quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura».

Debrucemo-nos, pois, sobre tal norma legal.

O “fim” que releva para efeitos da alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil não é aquele a que o terreno esteja afetado à data da alienação, mas antes aquele que o adquirente pretenda dar-lhe. Esse fim não tem de constar necessariamente da escritura pública de alienação, podendo provar-se por outros meios.[11] Escreveu Henrique Mesquita[12]que «Para afastar, portanto, o direito de preferência dos proprietários confinantes ao abrigo do disposto na parte final da alínea a) do artigo 1381.º, não deve considerar-se necessário que, à data da alienação, o terreno a alienar se encontre já afetado – v.g. em consequência de obras nele feitas, ou de afetação decorrente de um critério legal decidido pela Administração Pública, ou ainda da outorga de uma licença – a um fim diferente da cultura».

Note-se que a intenção de afetar o terreno a outro fim que não seja a cultura tem de ser contemporânea da venda, ou seja, a exceção prevista na parte final do artigo 1381.º, alínea a), do Código Civil exige que se demonstre que a intenção de alteração da destinação do prédio seja contemporânea da venda.[13]

A prova de tal “propósito/intenção” – a de dar ao prédio um destino diverso daquele que ele tinha à data da aquisição – não se pode bastar com a prova de uma declaração dessa intenção. Ou seja, tal declaração por si só, se desacompanhada da prova de outras intervenções no mundo exterior reveladoras daquela intenção, não é suficiente para impedir o direito de preferência. Com efeito, considerando que o direito de preferência previsto no artigo 1380.º/1, do Código Civil se justifica por razões de interesse público ligadas à necessidade de evitar a fragmentação da propriedade agrícola por forma a obter uma racionalidade na sua exploração, compreende-se que a (mera) declaração de uma particular intenção quanto ao destino do prédio adquirido não baste, por si só, para impedir o direito de preferência.

Ainda a propósito da situação prevista na alínea a) do artigo 1381.º do Código Civil, extrai-se do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20.11.2019[14] o seguinte trecho: «(…) Interpretando a fórmula da alínea a) do artigo 1381.º como significando “quando o comprador destine o terreno a algum fim que não seja a cultura”, o Supremo Tribunal de Justiça exige que dos factos provados decorram duas coisas: em primeiro lugar, a intenção de afetar o terreno a algum fim que não seja a cultura e, em segundo lugar, a possibilidade física e jurídica (legal ou regulamentar) da afetação correspondente à intenção do comprador. Os dois requisitos explicam-se pelo perigo de fraude: “Caso contrário [ – caso não se exigisse a prova de que a intenção de afetar o terreno a algum fim que não seja a cultura é legal e regulamentarmente possível – ] estar-se-ia a dar relevo jurídico a simples manifestações subjectivas de vontade, quiçá ficcionadas, que fariam precludir a norma-regra do direito de preferência do proprietário confinante”» (negritos nossos).

A exceção prevista na parte final da alínea a) do artigo 1381.º exige também que se demonstre que a alteração pretendida é legalmente permitida.

No caso sub judice o tribunal recorrido deu como provada a intenção do réu/apelante de fazer no prédio objeto da preferência a sua residência mas julgou que aquele não logrou provar atos demonstrativos de tal intenção. Julgamos, porém, que sem razão. Com efeito, para além de resultar da factualidade provada que o réu/apelante solicitou à sociedade “(…), Lda.” um orçamento para reabilitação da construção (um barracão com capoeira, e um espaço de cozinha com forno, lareira e casa de banho) que existe no prédio objeto da preferência, orçamento emitido em 17 de junho de 2021, está igualmente provado que o apelante solicitou à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos um parecer sobre a possibilidade de alteração do PDM, tendo em vista a legalização da construção existente no prédio objeto da preferência (cfr. factos provados n.ºs 14 e 15). E, pese embora não se tenha apurado a data em que foi pedido esse parecer prévio, provou-se que o Município emitiu uma resposta datada de 23.04.2020, donde se conclui, por presunção (artigos 349.º e 351.º, ambos do Código Civil), que esse pedido foi feito antes da outorga da escritura pública de compra e venda, que ocorreu em 1 de outubro de 2020 (cfr. facto provado n.º 4).

A questão quanto a nós duvidosa é a possibilidade legal de afetar o prédio objeto da preferência a fins habitacionais; afetação que não depende da mera intenção do proprietário mas de uma decisão dos órgãos administrativos competentes, que deve ser tomada de acordo com os planos de ordenamento do território. Com efeito, «o terreno urbano ou terreno para construção é uma coisa que se define não só pela sua identidade física, mas principalmente pela sua aptidão juridicamente reconhecida, i.e., objecto de um direito de construir, nunca originário, mas sempre adquirido, por força da iniciativa da Administração Pública ou por licença desta perante a pretensão formulada pelo respectivo proprietário, nos limites topográficos e normativos dum plano de urbanização ou dum loteamento.»[15]

Sublinha-se que a prova da viabilidade legal da afetação pretendida é um elemento essencial para que o facto impeditivo do direito de preferência referido na norma em causa opere os seus efeitos.

De acordo com o disposto no artigo 9.º, n.º 2, da Lei de Bases Gerais da Política Pública de Solos, de Ordenamento do Território e de Urbanismo, aprovado pela Lei n.º 31/2014, de 30-05, epigrafado Regime de uso do solo, o regime de uso do solo define a disciplina relativa à respetiva ocupação, utilização e transformação, dispondo o n.º 3 do citado artigo 9.º que o regime de uso do solo é estabelecido pelos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal através da classificação e qualificação do solo.

Por sua vez, dispõe o artigo 10.º, n.º 1, do mesmo diploma legal que «A classificação do solo determina o destino básico do solo, com respeito pela sua natureza e assenta na distinção entre solo rústico e solo urbano» e o n.º 3 do mesmo artigo, dispõe que «A classificação e reclassificação do solo como urbano traduzem uma opção de planeamento, nos termos e condições previstos na lei.»

Dito isto, e voltando ao caso sub judice, terá o apelante logrado provar a viabilidade legal da alteração do uso do terreno que adquiriu às demais rés?

Provou-se que: em data não apurada, o 4º Réu solicitou à Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, informação sobre a classificação (do terreno) prevista no âmbito do Plano Director Municipal de Salvaterra de Magos, que veio a assumir o registo n.º 1718/2020, nos termos do qual foi solicitado prévio parecer sobre a possibilidade de alteração do PDM, tendo em vista legalizar a construção existente referida em 10); em resposta de 23.04.2020, aquele município respondeu que não poderia garantir, de forma isolada, a aceitação de um modelo de ordenamento que admita a edificação e urbanização desta porção do território com um regime de controlo prévio e de planeamento do território específicos (eventuais sobreposições com áreas ambientais). E que é intenção da CM repensar, em articulação com a Comissão de Consultiva da revisão do PDM; em termos de Ordenamento do Território e urbanismo, a organização territorial da parcela e envolvente próxima, como solo rústico e qualificado como “Área de Edificação Dispersa”, permitindo, usos e ocupações do solo de forma não concentrada, associados, por exemplo, a atividades económicas e habitação, sem o critério do valor de área mínima de parcela de 1 há ou 4 ha, mas sem prejuízo de articular com eventual regime jurídico de proteção ambiental, potencialmente restrito.

Resulta da factualidade exposta que não está, de forma alguma, comprovada a viabilidade legal da pretensão do apelante. A Câmara Municipal afirma não poder garantir, de forma isolada, a aceitação de um modelo de ordenamento que admita a edificação e urbanização daquela porção do território; que terá de se articular com a Comissão de Consultiva da Revisão do PDM e que, embora seja sua intenção repensar a edificação e urbanização na porção de território onde o terreno se insere, vai adiantando que «terá de se «articular aquela pretensão com eventual regime jurídico de proteção ambiental, potencialmente restrito». Não houve portanto uma informação prévia por parte da Câmara Municipal favorável à pretensão do apelante, a qual, caso existisse, vincularia a entidade emitente na decisão sobre um eventual pedido de legalização da construção existente (melhor descrita no ponto 10 do elenco dos factos provados – um barracão com capoeira e um espaço de cozinha com forno, lareira e casa de banho) – cfr. artigo 17.º, n.º 1, do RJUE.

Em face do exposto, julgamos que o apelante não logrou provar, como lhe competia, que a sua projetada finalidade é legalmente possível, e, consequentemente, não logrou afastar a o direito de preferência das autoras.

Improcede, portanto, a apelação, mantendo-se a sentença recorrida.

Sumário: (…)

III. Decisão

Em face do exposto, acordam julgar a apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida.

As custas na presente instância são da responsabilidade do apelante, sendo que a esse título apenas é devido o pagamento das custas de parte porquanto aquele procedeu ao pagamento da taxa de justiça devida pelo impulso processual.

Notifique.

DN.

Évora, 23 de abril de 2026

Cristina Dá Mesquita

Mário João Canelas Brás

Maria Domingas Simões

[1] Rui Pinto, O Recurso Civil Uma Teoria Geral, 2018, Reimpressão, AAFDL Editora, pág. 253.

[2] Código de Processo Civil Anotado, Volume V, 3ª edição Reimpressão, Coimbra Editora, pág. 143.

[3] Com efeito, extrai-se da sentença recorrido o seguinte trecho: «No que diz respeito ao requisito de ambos os prédios terem aptidão agrícola, cumpre mencionar que o prédio das autoras e o prédio alienado, agora propriedade o 4º réu, conforme resulta da descrição predial, têm natureza rústica – ponto 1) e 2) da factualidade provada. (…) E a circunstância de naqueles prédios não estarem a ser explorados na vertente agrícola [nem em qualquer outra] – pontos 18) e 22) dos factos provados – também não lhes afasta a aptidão para a cultura (…)».

[4] Rui Pinto, Manual do Recurso Civil, Volume I, AAFDL Editora, 2020, págs. 19 e seguintes.

[5] Processo n.º 107/2001.L1-7, consultável em www.dgsi.pt.

[6] Assim, Pires de Lima/Antunes Varela, Código Civil Anotador, volume III, 2ª Edição Revista e Atualizada com a Colaboração de M. Henrique Mesquita, Reimpressão, Coimbra Editora, Limitada, pág. 271.

[7] Direitos Reais, 3.ª Edição, Almedina, pág. 158.

[8] Batista Machado, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, 25ª Reimpressão, Almedina, pág. 183.

[9] Processo n.º 249/19.2T8TVR.E1.S1, consultável em www.dgsi.pt.

[10] Processo n.º 575/07-2, consultável em www.dgsi.pt.

[11] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume III, 2.ª Edição revista e atualizada (reimpressão), com a colaboração de Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Limitada, 1987, pág. 276; e, entre outros, Ac. RE de 15-05-3003. Processo n.º 2723/02-2, ac. RP de 23-10-2006, processo n.º 0655486, ambos consultáveis em www.dgsi.pt.

[12] Coletânea de Jurisprudência, Ano XI, 1986, Tomo V, pág. 52.

[13] Assim, por exemplo, Ac. RE de 07.11.2024, processo n.º 591/23.8T8ORM.E1, consultável em www.dgsi.pt.

[14] Processo n.º 8496/7.5T8STB.E1.S2, consultável em www.dgsi.pt.

[15] Assim, Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 07-11-2024, citando, Ferreira de Almeida, in Direito Económico, 1979, pág. 431.