1013/24.2T8PTM.E1 - Tribunal da Relação de Évora

i) A nulidade do contrato, prevista no artigo 16.º, n.º 7, da Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro, não sendo invocável pela empresa de mediação, configura uma nulidade atípica ou subjetivamente restritiva, que não é de conhecimento oficioso.

ii) Ao declarar a nulidade do contrato de mediação por falta de depósito do modelo de contrato de mediação (exigido pelo artigo 16.º, n.º 6, da Lei n.º 15/2013) e por insuficiência da cláusula atinente à exclusividade (prevista no artigo 16.º, n.º 2, alínea g), do mesmo diploma), o tribunal a quo conheceu oficiosamente de questões de que não podia tomar conhecimento, por não terem sido invocadas pela Ré, que se limitara a invocar a nulidade por falta da aprovação prévia exigida pelo artigo 16.º, n.º 4, do aludido diploma.

iii) Mostra-se verificada, consequentemente, a nulidade da sentença por excesso de pronúncia.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 1013/24.2T8PTM.E1 – Apelação

Tribunal Recorrido - Tribunal Judicial da Comarca de Faro – Juízo Central Cível de Portimão – Juiz 3

Recorrente – (…), Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda.

Recorrida – (…) – Construções, Lda.

Sumário: (…)

Acordam no Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO

1.

(…), Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda. intentou ação declarativa sob a forma de processo comum contra (…) – Construções, Lda., pedindo a condenação desta a pagar-lhe € 57.441,00, acrescidos de juros de mora, vencidos e vincendos, à taxa legal aplicável aos créditos de empresas comerciais, contados desde 29/01/2024.

Para o efeito alegou, em síntese, que, na sua qualidade de mediadora imobiliária, celebrou com a Ré e mediante o regime de exclusividade, um contrato de mediação imobiliária referente a um imóvel, tendo, ao abrigo de tal contrato, angariado como interessada na compra do imóvel a “(…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.”, que celebrou com a Ré contrato-promessa de compra e venda, o qual esta, porém, não logrou cumprir em virtude de penhora que passou a incidir sobre o imóvel e que se manteve até à data limite convencionada para a celebração da escritura de compra e venda, o que levou a “(…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.” e a Ré a prorrogar, até ao dia 31/08/2023, a celebração da escritura de compra e venda do imóvel, com a condição de verificação superveniente do cancelamento da penhora e da extinção definitiva do processo executivo, com o seu trânsito em julgado e sem a possibilidade de renovação perante outros eventuais credores reclamantes ou não no processo executivo.

Mais alegou que a Ré, por sua exclusiva responsabilidade – porquanto, numa altura em que já havia celebrado contrato promessa de compra e venda e recebido o sinal no valor de € 98.400,00, deixou de cumprir as regras a que se obrigou quanto ao reembolso das quantias recebidas por mútuo bancário, dando causa à penhora do imóvel e subsequente reclamação de créditos por parte da segurança social – não logrou obter o documento destinado ao cancelamento da penhora que passou a incidir sobre o imóvel, não tendo, por isso, sido celebrada a escritura de compra e venda e tendo a promitente compradora resolvido o contrato-promessa.

Alegou, por último, ser-lhe consequentemente devida a comissão pela atividade de mediação imobiliária por si levada a cabo, mas a Ré, interpelada para o efeito, não procedeu ao pagamento e, em 31/01/2024, alienou o imóvel a um terceiro, sem que tivesse resolvido ou denunciado o contrato de mediação imobiliária.

A Ré contestou, alegando que acordou com a Autora a celebração de um contrato de mediação imobiliária com comissão de 4% e em regime de não exclusividade, não tendo atentado que do documento que posteriormente lhe foi apresentado pela Autora para assinar constava uma comissão de 5% e a manutenção do regime de exclusividade, pelo que, não se tendo concretizado a compra e venda com a “(…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.”, não deve à Autora qualquer comissão.

Mais alegou não lhe ser imputável a não realização da escritura de compra e venda com a “(…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.”, porquanto aquando da instauração da execução pela entidade bancária e penhora do imóvel – registada em 09/11/2022 – estava a passar por dificuldades financeiras devido ao facto de um cliente lhe dever € 281.914,58, o que motivou também que deixasse de pagar as contribuições devidas à segurança social.

Alegou, ainda, ter obtido e preparado toda a documentação para a realização da escritura de compra e venda e remetido a mesma em 16 e 17/08/2023 para a promitente compradora, a qual, ainda assim, não marcou a escritura de compra e venda e comunicou a resolução do contrato promessa, o que configura uma desistência da compra e venda.

Alegou, também, que a Autora, ao comunicar à Ré que não prescindia da sua comissão e enviar-lhe a respetiva fatura, deu o contrato imobiliário por extinto, pelo que na data da venda do imóvel a um terceiro, o contrato já não vigorava.

Alegou, igualmente, que a Autora, quando angariou o imóvel, já colaborava com a “(…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.”, como potencial compradora, sendo, pois, esta a cliente da Autora e a quem a Autora tem de exigir o pagamento da sua remuneração.

Alegou, ainda, que o contrato celebrado com a Autora é um contrato pré-redigido, não resultando dos autos que o respetivo modelo haja sido aprovado pela Direção-Geral do Consumidor, pelo que o contrato é nulo, não podendo a Autora pedir qualquer remuneração com base no mesmo.

Por último, alegou não ter acordado com a Autora a data do vencimento de qualquer fatura caso o negócio não se concretizasse, razão pela qual não são devidos juros de mora.

2.

Realizada a audiência prévia, foi fixado o objeto do litígio e foram elencados os temas da prova, sendo estes nos seguintes termos:

«Tendo em consideração o pedido e a causa de pedir da ação, e as exceções deduzias, bem como a factualidade alegada que é controvertida, serão objeto de produção de prova os seguintes temas:

1. Concreto negócio celebrado entre autora e a ré;

2. Vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes;

3. Causa da não concretização do negócio ente a ré e a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.»

Após a audiência final foi proferida sentença no âmbito da qual a ação foi julgada improcedente e a Ré foi absolvida do pedido.

3.

Inconformada, a Autora apelou da sentença, formulando as seguintes conclusões:

«1- O presente recurso tem como objecto a decisão proferida na douta Sentença do Tribunal a quo que julgou a acção improcedente e, em consequência, absolveu a Ré do pedido, decisão esta que a qual a Autora não se conforma.

2- Após atenta análise da douta Sentença proferida pelo Tribunal a quo conclui a Apelante que a mesma, salvo devido respeito, para além de não ter valorado acertadamente a prova produzida, não fez igualmente uma correcta subsunção ao direito que lhe é aplicável, razão pela qual além das questões de direito que motivam o presente recurso, o mesmo abrange, ainda, a reapreciação da matéria de facto pelo do Tribunal ad quem.

3- Os elementos probatórios produzidos e constantes dos autos impunham, a nosso ver, que houvessem sido dados como provados concretos pontos de facto (que não foram tidos em consideração nem valorados pelo Tribunal, que podem ter influência no desfecho da causa.

4- Os fundamentos da impugnação da matéria de facto sobre os quais nos debruçaremos de seguida, s.m.o., assumem relevância no quadro das questões que se submetem à apreciação deste Venerando Tribunal da Relação, tendo em consideração o objecto da causa e as questões que os autos suscitam, bem como os fundamentos de direito que nortearam o (de)mérito da acção patentes na douta Sentença sob recurso.

5- Tomamos como ponto de partida os seguintes concretos pontos de facto ajuizados como provados pelo Tribunal a quo:

“4. Com data de 1 de Agosto de 2022, no âmbito das respetivas atividades, autora e ré assinaram um contrato que designaram de Contrato de Mediação Imobiliária n.º … (doc. n.º 1 da contestação).

5. Esse contrato, foi pré-redigido pela autora com base num modelo que tem no seu escritório e que usa para os contratos que celebra com os seus clientes, tendo inscrito na minuta existente os dados relativos à ré, ao imóvel a vender, e o preço acordado”.

6- Analisando este concreto conjunto de factos, conclui-se que o Tribunal a quo, deu como provado que o contrato de mediação mencionado no ponto 4 – ao qual se referem também os concretos pontos de facto enunciados de 6 a 10 (nomeadamente, acerca do preço pretendido para o negócio angariado, do regime de exclusividade, da condição de remuneração, do valor da remuneração e do prazo de validade) – trazido aos autos pela Ré, com a sua douta contestação – se tratou de um contrato “pré-redigido”.

7- Contudo, não foi o concreto “contrato de mediação”, enunciado no referido ponto 4 dos factos provados, que a Autora invocou e documentou na sua p.i., na medida em que a este se referem, inequivocamente, os seguintes concretos pontos de facto:

“37. Na mesma data de 27 de Abril de 2023, a autora e a ré assinaram um outro contrato, que designaram de Contrato de Mediação Imobiliária n.º (…), em que apuseram a data de 1 de Agosto de 2022 (doc. n.º 5 da petição).

38. Nesse contrato foi reproduzido o teor do contrato referido em 4 a 9 conferida nova redação à cláusula 5ª, n.º 2, da qual ficou a constar o seguinte: “O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a titulo de remuneração: - A quantia de 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal de 23%” (doc. n.º 5 da petição).

39. A autora e a ré, através dos seus legais representantes, assinaram esse contrato, tendo as respetivas assinaturas sido reconhecidas por advogado (doc. n.º 5 da petição)”.

8- Em rigor, não se pode depreender, do elenco dos concretos pontos de facto supra enunciados, que o Tribunal a quo tivesse ajuizado ambos os contratos do mesmo modo, nomeadamente, no que toca ao “facto” (julgado provado quanto ao descrito em 4) de se tratar de um contrato pré-redigido, nada a esse respeito se possa retirar quanto àquele outro descrito em 37).

9- Acresce que a douta Sentença recorrida, no elenco da matéria de facto julgada não provada, refere-se igualmente ao contrato descrito no ponto 4, como sendo aquele que padece do vício formal que foi tido em consideração na fundamentação de direito da decisão recorrida, designadamente, o concreto ponto de facto não provado seguinte:

“1. O modelo de contrato que esteve na base do contrato referido em 4 a 11 dos factos provados tenha sido submetido a aprovação do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P.”.

10- Além disso, percorrendo a douta contestação da Ré, e tal como se extraí do teor dos artigos 187º e 188º da contestação, reportando-se ao contrato de mediação imobiliária junto com a contestação (doc. 1), a Ré alegou que o mesmo se tratou de um contrato pré-redigido, onde constava o regime de exclusividade, na medida em que foi elaborado pela Autora, cujas cláusulas não teve qualquer negociação limitando-se a aderir, à excepção da remuneração (que afirmou ser de 4%). Alegou, ainda, que por tal contrato ser pré redigido “só podia ser utilizado após validação do respectivo projecto (…) pela Direcção-Geral do Consumidor” e que tal não havia sucedido (cfr. artigos 189º e 190º da mesma peça).

11- Não restam dúvidas que a alegação nela contida acerca da pré-redacção da minuta contratual, assim como a que se refere à aprovação prévia da minuta, se referem in totum ao contrato descrito em 4 e, assim, levanta-se a questão de saber se poderá ou não ter-se como verificado, quanto ao contrato enunciado nos pontos 37 a 39, tratar-se também de um contrato “pré-redigido” e, caso a resposta seja negativa, quais as consequências que dela se poderão resultar quanto ao mérito da causa.

12- A resposta deverá ser negativa, pelas seguintes razões:

- Desde logo, em virtude da falta de alegação concreta da Ré a respeito da pré-redacção quanto ao segundo contrato;

- Por outro lado, em virtude de tal não resultar do elenco da matéria de facto provada, nem da pronuncia do Tribunal a quo, fundamentação expressa em concreto sobre essa matéria de facto; e, para além disso, em virtude da concreta pronuncia patente na douta Sentença recorrida, em relação aos factos não provados, enunciada no ponto 1, que se refere, indubitavelmente, ao contrato a que se referem os pontos 4 a 11 dos factos provados, deixando de fora o contrato mencionado no ponto 37 do mesmo elenco factual.

13- Também existe meio probatório, constante do processo, que impõe semelhante conclusão – de que o contrato mencionado no ponto 37 dos factos provados não se assume como tendo sido pré-redigido. Referimo-nos, especificamente e em cumprimento do ónus previsto no artigo 640.º, n.º 1, alínea b), do CPC, à prova produzida através dos depoimentos / declarações de parte da Autora e da Ré.

14- Tendo em vista a pretendida reapreciação desses meios de prova produzidos nos autos, indicam-se, nos termos do disposto no artigo 640.º, n.º 2, alínea a), do CPC, as seguintes passagens do depoimento/declarações de parte da Ré (…) – Construções, Lda., prestadas através do seu legal representante por referência à Acta de Audiência de Julgamento, cuja sessão teve lugar no dia 28/01/2025, cujas declarações foram reproduzidas entre 09:55 - 11:09, a saber:

- do minuto 19:15 até ao minuto 20:30: o Gerente da Ré, instado pelo Tribunal sobre se as partes, depois da assinatura do primeiro contrato de mediação imobiliária, haviam falado sobre alguma alteração dos termos desse contrato, ou se chegaram a renegociar o contrato, aquele respondeu afirmativamente, reconhecendo que as haviam acordado um aumento de 1% da comissão de mediação, associada ao empenho da Autora em colaborar na resolução dos entraves que se verificavam para a realização da escritura de compra e venda.

Referiu, ainda, que essa renegociação havia ocorrido muito tempo antes da data em que o segundo contrato de mediação foi outorgado (ou seja, antes de 27/04/2023), na altura em que surgiu o problema da penhora registada sobre o imóvel em causa.

15- Indicam-se também as seguintes passagens do depoimento/declarações de parte da Autora (…), Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda., prestadas através da sua legal representante por referência à Acta de Audiência de Julgamento, cuja sessão teve lugar no dia 28/01/2025, cujas declarações foram reproduzidas entre 11:09 - 11:55, a saber:

- do minuto 29:20 até ao minuto 34:11: a Gerente da Autora, instada pela Mm.ª Juíza acerca do segundo contrato de mediação imobiliária e se sobre o mesmo tinha sido feita alguma renegociação, respondeu afirmativamente, que essa renegociação tinha a sua génese no esforço da mediadora empregue para a resolução do problema existente com a Caixa de Crédito Agrícola (onde afirma se deslocou em duas diferentes ocasiões), associado ainda à medição das negociações que foram mantidas entre a Ré e a “(…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.” (promitente compradora) tendo em vista a redacção do aditamento ao contrato promessa de compra e venda que veio a ser efectivamente outorgado, evitando que a Ré incumprisse a promessa de venda e ficasse obrigada à devolução em dobro do elevado montante do sinal que havia recebido – o que motivou o contentamento e o reconhecimento da Ré no sentido de premiar a Autora pelo seu desempenho na intermediação.

Referiu, ainda, que o novo contrato de mediação imobiliária era exactamente igual ao que havia sido assinado anteriormente, excepto quanto à cláusula da comissão que foi renegociada e alterada para 5%. Que esta renegociação foi discutida entre as partes verbalmente, em função do acréscimo anormal da actividade da mediadora e que o referido aumento da percentagem da comissão foi negociada na altura em que foram estabelecidas as negociações com a (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. tendo em vista o aditamento ao contrato promessa de compra e venda. Esclareceu, ainda, que a minuta do novo contrato de mediação imobiliária foi apresentado no dia 27/04/2023, de acordo com o que as partes haviam combinado antes.

E que o legal representante da Ré leu calmamente o novo contrato – até porque teve, na altura, muito tempo para esse efeito, no escritório do Dr. (…), em Lagos, antes de o assinar e do respectivo reconhecimento das assinaturas que nele foram apostas.

16- Conjugados os depoimentos/declarações prestadas pela Autora e pela Ré, será de afastar a conclusão de que o contrato enunciado no ponto 37 dos factos provados, que as partes assinaram em 27/04/2023, possa assumir as características de um contrato pré-redigido, pelas seguintes razões:

- Em rigor, a Ré não foi surpreendida com a redacção dada a este contrato, imediatamente antes da sua assinatura;

- Neste “novo” contrato foi reproduzido o teor do contrato referido em 4 a 9 – tendo apenas sido conferida nova redação à cláusula 5ª, n.º 2, relativamente ao valor da comissão – cuja minuta lhe havia sido anteriormente apresentada, aquando da assinatura do primeiro contrato, que havia sido outorgado havia mais de meio ano.

- O contrato assinado em 27 de Abril de 2024 resultou de negociação previamente estabelecida, determinante da fixação consensual de uma comissão de mediação de 5% do valor do negócio, resultante do reconhecimento e como forma de premiar a Autora pelo esforço, empenho e dedicação por si empregue no desempenho da sua actividade de mediação, que permitiu salvaguardar a manutenção do CPCV – sem que a Ré incorresse em incumprimento – com todas as legais consequências.

17- Este concreto ponto de facto, relacionado com a “pré-redacção” do contrato de mediação imobiliária, assume relevância, se tivermos em conta que da fundamentação patente na Sentença dos autos, o Tribunal a quo considerou-a verificada, extraindo desse facto consequências que se revelaram decisivas relativamente ao mérito da causa.

18- Indica-se, nos termos do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC, a decisão que, no entender da Apelante, deve ser proferida sobre a concreta factualidade, devendo ser aditado seguinte concreto ponto de facto à matéria constante do ao elenco dos factos provados:

- “A redacção dada ao contrato de mediação imobiliária, assinado em 27 de Abril de 2025 entre as partes, já era conhecida pela Ré antes da sua assinatura, tendo-lhe sido apresentada aquando da assinatura do contrato referido em 4 a 9, e foi estabelecido mediante prévia negociação relativamente à nova redação dada à cláusula 5ª, n.º 2”.

19- O Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento, ao não ter dado como provada factualidade associada ao contexto da questão relativa ao invocado incumprimento do contrato promessa dos autos por banda da Ré.

20- Tal factualidade, que especificaremos de seguida, assume-se como relevante para uma cabal apreciação da conduta da Ré no contexto do contrato promessa de compra e venda do imóvel sub judice que estabeleceu com a promitente compradora e consequente pronuncia que sobre esta questão possa vir a ser emitida pelo Tribunal da Relação – cujo conhecimento foi omitido pelo Tribunal a quo, por se mostrar prejudicada ter ficado prejudicada em face dos fundamentos jurídicos ajuizados na Sentença da 1ª instância.

21- Referimo-nos aos seguintes concretos pontos de facto, que se indicam nos termos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC:

- a(s) data(s) em ocorreu o incumprimento moroso, por parte da Ré, das obrigações que assumira com a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do …, CRL (CCAM) no âmbito do contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca, pelo qual se confessou devedora das quantias que lhe foram por esta mutuadas, outorgado por escritura pública lavrada em 24 de Março de 2017;

22- O facto concreto relativo à(s) data(s) em que ocorreu tal incumprimento, encontra-se adquirido no processo, relacionando-se com a matéria de facto provada enunciada no ponto 27, relativa a “uma penhora sobre o imóvel dos autos, feita no âmbito do processo executivo n.º 1810/22.3T8SLV do Tribunal Judicial da Comarca de Faro – Silves – Juízo de Execução-Juiz 2, tendo como exequente a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do …, CRL para pagamento da quantia de € 370.284,86 (doc. n.º 8 da petição)”; e no ponto 26, que deu como provada a existência de quatro hipotecas voluntárias registadas sobre o imóvel dos autos a favor da CCAM, que incidiam sobre o imóvel à data da celebração do contrato promessa em causa.

23- Toda a mencionada factualidade, incluindo a que se refere às concretas datas em que a Ré entrou em mora, assume importante natureza instrumental relativamente à questão essencial que se prende com o apuramento da responsabilidade da Ré pelo incumprimento do contrato promessa de compra e venda do imóvel sub judice, estabelecido através dos serviços de mediação imobiliária prestados pela Autora à Ré.

24- Do quanto resulta dos autos, afigura-se processualmente adquirida a prova das datas do incumprimento, que consta de meio de prova documental não impugnado, junto pela própria Ré aos autos, designadamente: o doc. n.º 7 da contestação – que se especifica (640.º, n.º 1, alínea b), do CPC).

25- Deve ser decidido o aditamento ao elenco da matéria de facto provada, dos concretos pontos de facto seguidamente indicados (artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC):

- As hipotecas referidas em 26 foram constituídas para garantia do pagamento da quantia de € 180.000,00 mutuada à Ré, mediante escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca e fiança, lavrado em 24 de Março de 2017, na Casa Pronta, da Conservatória do Registo Predial de Portimão (Proc. n.º 16505/2017) – cfr. doc. 7 da contestação: Requerimento Executivo – ponto 2 da descrição dos factos.

- A Ré incorreu em incumprimento das suas obrigações perante a CCAM, ocorrido, respectivamente, em 24 de Janeiro de 2022 e em 26 de Junho de 2022 – cfr. doc. 7 da contestação: Requerimento Executivo – ponto 17 da descrição dos factos.

- Por via do qual a CCAM instaurou contra a Ré acção executiva referida em 27, para cobrança do seu crédito, em 21 de Outubro de 2022 – cfr. doc. 7 da contestação: Requerimento Executivo – págs. 1/5, e para a qual a Ré foi citada em 6 de Dezembro de 2022 – cfr. doc. 7 da contestação – Carta Registada.

26- A douta Sentença recorrida deu como provada a seguinte matéria factual:

“A ré deixou de pagar à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do … CRL e à Segurança Social deveu-se às dificuldades que estava a passar por a sua cliente (…) Resort não lhe ter pago o valor de € 281.914,58” – cfr. ponto 55 do elenco da matéria de facto provada – cfr. ponto 55 dos factos provados.

27- Este concreto ponto de facto provado, reveste algum interesse no âmbito da ponderação da responsabilidade da Ré no que toca ao (in)cumprimento do contrato promessa de compra e venda dos autos.

28- Os autos contém meio probatório que demonstra ter a Ré logrado obter a cobrança do referido crédito, no âmbito do processo executivo que instaurou contra a respectiva devedora - concreto ponto de facto, que se indica nos termos do artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC: doc. n.º 8 junto com a contestação da Ré, não impugnado – que se especifica (640º, n.º 1, alínea b), do CPC) – e que demonstra ter esta recebido o montante em causa na referida execução.

29- Afigurando-se que este concreto ponto também se revela importante, sob o ponto de vista instrumental, relativamente à questão essencial que se prende com o apuramento da responsabilidade da Ré pelo incumprimento do contrato promessa de compra e venda do imóvel sub judice.

30- Deve ser decidido o aditamento ao elenco da matéria de facto provada, dos concretos pontos de facto seguidamente indicados (artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC):

- a Ré recebeu o montante de € 281.914,00 da devedora (…) e requereu, em 19 de Dezembro de 2022, a extinção da instância executiva, por inutilidade superveniente da lide, no âmbito do Proc. n.º 874/20.9T8PTM.2 – Tribuna Judicial da Comarca de Faro – Juízo Central Cível-Juiz 1 – doc. 8 da contestação.

31- Invoca-se, ainda, um concreto ponto de facto, alegado pela Autora no artigo 23º da p.i. e instruído através do doc. n.º 10 junto com a mesma (artigo 640.º, n.º 1, alínea b), do CPC) que, no nosso modesto entendimento, e na medida em que não foi impugnado pela Ré, resultou provado nos autos, ao contrário do que foi decidido pela Sentença do Tribunal a quo, que infra se enuncia (artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC):

- Em 11 de Abril de 2023, a Autora remeteu correio electrónico à Caixa de Crédito Agrícola, para o endereço …@creditoagricola.pt, a quem comunicou o seguinte: “(…) conforme combinado reencaminho o email do advogado do grupo (…) a explicar às condições exigidas para a realização da escritura de compra no próximo dia 28 de Abril de 2023, tenho a confirmação verbal que é possível fazer uma adenda ao CPCV para perlongar o prazo de escritura se assim for necessário. Agradeço que a caixa analise rapidamente esta situação para que se possa realizar a escritura de venda no dia 28 do corrente mês Se for necessário o grupo madre pode emitir um documento como pretende comprar o terreno. Atenciosamente (…)” – cfr. doc. n.º 10 da petição inicial.

32- Deve, por conseguinte, ser decidido o aditamento ao elenco dos factos provados do concreto ponto de facto acima enunciado (artigo 640.º, n.º 1, alínea c), do CPC).

33- A instrução do processo «tem por objecto os temas da prova enunciados ou, quando não tenha de haver lugar a esta enunciação, aos factos necessitados de prova» – artigo 410.º do CPC. Em consonância, estabelece o artigo 596.º, n.º 1, do CPC que, «Proferido o despacho saneador, quando a acção houver de prosseguir, o juiz profere despacho destinado a identificar o objecto do litígio e a enunciar os temas da prova.»

34- A enunciação dos temas da prova constitui um instrumento ou ferramenta processual que permite orientar os sujeitos processuais no desenvolvimento da fase de produção de prova, com vista a que se alcance o verdadeiro fim desta: o apuramento da verdade e a justa composição do litígio, conforme plasmado no artigo 411.º do CPC.

35- Quanto aos temas de prova, o Tribunal recorrido enunciou-os da seguinte forma: “Tendo em consideração o pedido e a causa de pedir da ação, e as exceções deduzias, bem como a factualidade alegada que é controvertida, serão objeto de produção de prova os seguintes temas:

1. Concreto negócio celebrado entre autora e a ré;

2. Vigência do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes;

3. Causa da não concretização do negócio ente a ré e a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda.”.

36- A douta Sentença recorrida fundamentou a decisão sobre o mérito da causa com base na “nulidade do contrato de mediação imobiliária” e, portanto, fundamentou-se em matéria de facto não incluída nos temas da prova, extravasando aqueles que foram previamente enunciados, não tendo as partes sido advertidas pelo tribunal a quo quanto a uma possível ampliação dos temas da prova enunciados por considerar – ao contrário do anteriormente anunciado – tal factualidade relevante para a boa decisão da causa, e não lhes concedendo a possibilidade de produzir a prova que entendessem relevante, conforme previsto no artigo 598.º do CPC, aplicado a coberto do regime inserto no artigo 547.º do CPC.

37- Existia o dever de audição prévia das partes relativamente à apreciação da factualidade em causa na sentença, na medida em tendo a mesma sido expressamente afastada da enunciação dos temas de prova, as partes não podiam contar que a mesma viesse a ser apreciada e tomada em consideração na sentença entretanto proferida.

38- Tendo o mérito da acção sido decidido com base em matéria não incluída nos temas da prova nem abrangida pelo identificado objecto do litígio, a Sentença recorrida constituí uma decisão surpresa, por violação do princípio do contraditório, o que, na medida em que influi no exame ou decisão da causa, constitui uma nulidade processual, nos termos do artigo 195.º, n.º 1, do CPC.

Por outro lado,

39- Embora o Tribunal a quo tenha considerado que o contrato subscrito tenha reproduzido, com excepção de uma cláusula, o modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2028, de 13 de Agosto, nos termos previstos no artigo 16.º, n.º 6, da Lei 15/2013, estando, por conseguinte, dispensada da aprovação prévia prevista no n.º 4, a Autora não fez prova do deposito do respectivo modelo de contrato junto do IMPIC, I.P

40- A decisão proferida pelo Tribunal entendeu, ainda, que o contrato subscrito pelas partes, quer na sua versão inicial, quer na sua versão alterada, de 27 de Abril de 2023, apesar de reproduzir o modelo aprovado por portaria, na cláusula respeitante à exclusividade, limitou-se a mencionar que “o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade”, omitindo qualquer referência à segunda parte dessa cláusula prevista na Portaria e que se destina a dar cumprimento à exigência legal da alínea g) do n.º 2 do artigo 16.º da Lei 15/2013.

41- De acordo com o disposto na alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil (CPC), é nula a sentença quando «o juiz [...] conheça de questões de que não podia tomar conhecimento». Este fundamento de nulidade ocorre quando o tribunal conhece de questões que, não tendo sido colocadas pelas partes, também não são de conhecimento oficioso.

42- A Sentença proferida pelo Tribunal a quo enferma de vício de nulidade, por excesso de pronúncia que é detectável em dois segmentos distintos.

43- Conforme se extraí do teor dos artigos 187º e 188º da contestação, reportando-se ao contrato de mediação imobiliária junto com a contestação (doc. 1), a Ré alegou que o mesmo se tratou de um contrato pré-redigido, onde constava o regime de exclusividade, na medida em que foi elaborado pela Autora, cujas cláusulas não teve qualquer negociação, limitando-se a aderir, à excepção da remuneração (que afirmou ser de 4%).

44- Alegou, ainda, que por tal contrato ser pré redigido “só podia ser utilizado após validação do respectivo projecto pela Direcção-Geral do Consumidor”, e que tal não havia sucedido, incumprindo, assim, o disposto no artigo 16.º, n.º 4, da Lei 15/2013, de 8 Fevereiro – cfr. artigos 189º e 190º da contestação. Cremos, no entanto, que a Ré pretendeu referir-se ao Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I.P.), entidade que passou a ter competência para esse efeito, por força das alterações que neste preceito legal foram introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23 de agosto.

45- A este respeito, pode ler-se na douta Sentença recorrida que “A ré invocou a nulidade do contrato de mediação por violação do disposto no n.º 4 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, a falta de aprovação prévia dos respetivos projetos pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I.P.), devendo a empresa submeter o projeto de modelo ao IMPIC I.P. para aprovação” – cfr. também resulta dos artigos 191º e 192º da contestação.

46- No entanto, entendeu o Tribunal a quo que o contrato subscrito tinha reproduzido, com excepção de uma cláusula, o modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2028, de 13 de Agosto, nos termos previstos no artigo 16.º, n.º 6, da Lei n.º 15/2013, estando, por conseguinte, dispensada da aprovação prévia prevista no n.º 4 e, consequentemente, julgou não verificada esta causa específica de nulidade do contrato.

47- Analisados os argumentos deduzidos pela Ré na contestação – consignados nos artigos 10º a 17º, 38º e 188º a 192º – conclui-se, apenas, que colocou em causa o contrato de mediação imobiliária que foi assinado em 27 de Abril de 2023 – invocando o contrato datado de 01 de Agosto de 2022 (que juntou aos autos), o valor/percentagem da comissão acordada e o regime de exclusividade consignado (em ambos os contratos), sendo que, quanto a este aspecto, “tal não foi o que as partes acordaram e tratou-se de um lapso em virtude do contrato apresentado pela Autora estar pré-redigido”, justificando esse lapso no facto de que “tinha também celebrado com outras mediadoras imobiliárias contratos de mediação para a venda do mesmo imóvel” – que juntou com a contestação como docs. 2 e 3. Pelo facto de se tratar de um contrato pré-redigido, invocou ainda a omissão da aprovação do modelo pelo IMPIC e a consequente nulidade do contrato.

48- Não se descortina que a Ré tenha, em momento algum, posto em causa a compreensão ou o conhecimento do alcance prático do efeito dessa cláusula de exclusividade.

49- Concluiu-se na douta Sentença sob recurso que “Não cumprindo o contrato de mediação assinado pela aqui autora e ré o previsto na alínea g) do n.º 2 do referido artigo 16.º, nem tendo a autora provado ter depositado o contrato junto do IMPIC, I.P., como exige o n.º 6 do mesmo artigo, tal contrato é nulo conforme prevê o n.º 7 do mesmo preceito, o que se impõe declarar.”

50- Ao conhecer sobre vício de nulidade contratual com base em fundamentos não invocados / excepcionados pela Ré, e neles baseando a improcedência da acção a 1ª instância apreciou questão de que não podia tomar conhecimento, o que configura excesso de pronúncia, causa de nulidade da sentença prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 2ª parte, do CPC, que desde já se invoca.

51- A nulidade do contrato de mediação imobiliária cominada no n.º 7 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8.2 para a preterição das formalidades estabelecidas nos n.º 1, 2, 4 e 6 do mesmo preceito legal é pois uma nulidade atípica que não pode ser invocada pela empresa de mediação.

52- Tratando-se de nulidade atípica, a mesma não poderia ser decretada ex officio, estando, outrossim, sujeita ao regime de invocação específica, ou seja, apenas susceptível de ser invocada pela parte não inibida de pedir tal declaração.

53- Neste sentido, veja-se o quanto foi entendido no douto Acórdão do TRP de 2022-11-14 (Processo n.º 395/21.2T8PVZ.P1), de 14 de novembro, sumariado in www.dgsi.pt:

“(…) Acontece que, a referida nulidade é uma nulidade atípica que não pode ser invocada pela mediadora (cfr. n.º 7 do citado artigo 16.º) nem conhecida oficiosamente.

Na verdade, o tribunal só poderá declarar a mesma nulidade por sua própria iniciativa se a nenhuma das partes for legalmente retirada a faculdade dessa invocação, tanto mais que tal possibilidade poderia tornar sem sentido o impedimento da sua invocação pela mediadora: mesmo que fosse esta a invocá-la, o Tribunal, embora em princípio não lhe devesse dar satisfação face àquele impedimento, poderia sempre atendê-la se a pudesse considerar oficiosamente”.

54- Ainda no mesmo sentido, vide a seguinte bem ilustrativa da conclusão jurídica que se extraiu no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Fevereiro de 2010 (relator Pereira Silva), sumariado in www.dgsi.pt:

I- A nulidade a que se reporta o artigo 19.º, n.º 8, do D.L. n.º 211/2004, de 20 de Agosto, é atípica, só podendo ser invocada pelo “cliente” (artigo 2.º, n.º 4, alínea b), do predito diploma legal), que não, consequentemente, pela entidade mediadora ou “ex-officio”.

55- Tal como se afirmou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17-02-2022, proc. n.º 23/09.4TBSSB.E2.S1 (em www.dgsi.pt), que “nos casos em que não haja previsão legal de conhecimento ex officio, verifica-se [excesso de pronúncia] quando a sentença (ou acórdão) conheça de questão que nenhuma das partes tenha submetido à apreciação do juiz”.

56- Ao decidir as questões postas pelas partes, usando de razões ou fundamentos não invocados, que não são de conhecimento oficioso e prejudicam todas as demais questões colocadas, actuou de modo a cometer uma nulidade por excesso de pronúncia, prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 2ª parte, do CPC, que desde já se invoca.

Sem prescindir,

57- Dispõe o artigo 334.º do CC que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.

58- Perante os elementos de facto constantes dos autos, a existir – tal como foi declarado na douta Sentença recorrida – o vício da nulidade por falta de forma (por via da necessidade legal de cumprimento do previsto na alínea g) do n.º 2 do referido artigo 16.º, nem tendo a autora provado ter depositado o contrato junto do IMPIC, I.P., como exige o n.º 6 do mesmo artigo, tal contrato é nulo conforme prevê o n.º 7 do mesmo preceito), verifica-se todavia uma situação de inalegabilidade formal do dito vício por parte da Ré, consistente no bloqueio directo, na base da boa-fé e da confiança, da nulidade por vício de forma do negócio, enquanto manifestação do exercício abusivo de um direito, o que se integra de pleno na alçada da previsão do artigo 334.º do Código Civil.

59- As relações comerciais entre a Autora e a Ré iniciaram-se em Agosto de 2022 e desenvolveram-se por um período de execução não inferior a oito meses.

60- Em execução do referido contrato, a autora deu a conhecer e fez deslocar ao imóvel (…), representante da sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. – ponto 11 dos factos provados – e, no final de Agosto de 2022, esta comunicou à autora a pretensão de sua representada de adquirir o imóvel propriedade da ré, pelo preço de € 934.000,00 (ponto 12 dos factos provados).

61- A autora apresentou a interessada e comunicou o teor da proposta de aquisição ao legal representante da Ré, (…) – ponto 13 dos factos provados – e seguiram-se negociações entre a ré e a referida (…), com a intermediação da autora – ponto 14 dos factos provados.

62- Em 01 de Setembro de 2022, a autora, através de correio eletrónico, enviou à sociedade interessada na aquisição a documentação do imóvel, designadamente, as cadernetas prediais (rústica e urbana), certidão predial, cópia do documento de identidade do legal representante da Ré e respetivo domicilio, tendo em vista a preparação da minuta do contrato promessa de compra e venda (doc. n.º 6 da petição) – ponto 15 dos factos provados.

63- Com data de 12 de Outubro de 2022, a ré a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. outorgaram um contrato promessa, pelo qual a ré prometeu vender e a (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. prometeu comprar o imóvel referido em 3 (…) – ponto 16 dos factos provados, tendo ficado consignado que o negócio que conduziu a esse contrato foi objeto de intervenção da mediadora imobiliária (…) – Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda. (doc. n.º 7 da petição) – ponto 25 dos factos provados.

64- Através da apresentação Ap. (…), de (…), foi lavrada a inscrição do registo de aquisição, provisório por natureza, do imóvel dos autos a favor da promitente compradora, (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda., com base no contrato promessa de compra e venda celebrado com a Ré (doc. n.º 8 da petição) – ponto 29 dos factos provados.

65- A Autora desenvolveu plenamente a actividade de mediação imobiliária a que se comprometera, promovendo a propriedade da Ré, apresentando-a e estabelecendo contacto com interessada na sua aquisição, tratou da obtenção e organização de documentos relacionados com a promoção da venda da propriedade sub judice, realizou deslocações com a interessada angariada para aquisição à propriedade da Ré, promoveu contactos e reuniões entre a Ré e a interessada na aquisição, intermediou negociações entre as partes.

66- A Ré, por seu turno, beneficiou efectivamente da actividade de intermediação da Autora, através da qual veio a estabelecer, em 12 de Outubro de 2022, um contrato promessa de compra e venda da sua propriedade, pelo preço de € 934.000,00 e, aliás, declarou, nesse mesmo contrato, o facto de ter existido intermediação no negócio por parte da Autora, com a qual colheu, naturalmente, os respectivos benefícios associados.

67- Associado ao facto de à data da celebração do contrato promessa incidiam sobre o imóvel quatro hipotecas voluntárias a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do … (doc. n.º 8 da petição) – ponto 26 dos factos provados – e de ter sido registada sobre o mesmo uma penhora, no âmbito do processo executivo que, entretanto, foi movido pela a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do …, CRL contra a Ré, para pagamento da quantia de € 370.284,86 – ponto 28 dos factos provados, e da reclamação de um crédito no valor de € 90.000,00, nesse mesmo processo executivo, por parte do Instituto de Segurança Social, IP – ponto 28 dos factos provados – a Ré não logrou dar cumprimento às condições previstas no contrato promessa de compra e venda que haviam sido estabelecidas para a realização da respectiva escritura.

68- Nesse contexto, colaborando com a Ré nos esforços para que fosse, ainda assim, viável a formalização da escritura de compra e venda, em 11 de Abril de 2023, a Autora remeteu correio electrónico à Caixa de Crédito Agrícola, para o endereço …@creditoagricola.pt da testemunha (…) – que havia instaurado a execução mencionada em 18º) – a quem comunicou o seguinte:

“(…) conforme combinado reencaminho o email do advogado do grupo (…) a explicar as condições exigidas para a realização da escritura de compra no próximo dia 28 de Abril de 2023, tenho a confirmação verbal que é possível fazer uma adenda ao CPCV para prolongar o prazo de escritura se assim for necessário.

Agradeço que a caixa analise rapidamente esta situação para que se possa realizar a escritura de venda no dia 28 do corrente mês Se for necessário o grupo madre pode emitir um documento como pretende comprar o terreno. Atenciosamente (…)” – Matéria alegada no artigo 23º da p.i., não impugnada, constante de prova documental (cfr. doc. n.º 10 junto com a p.i.) igualmente não impugnada, que não foi considerada pelo Tribunal a quo, e que constituiu parte do objecto da impugnação do respectivo julgamento da matéria de facto, supra alegado.

69- Em 27 de Abril de 2023 a Ré, reconheceu não estar em condições de celebrar o contrato de compra e venda até 30 de Abril de 2023, acordou com a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. numa alteração ao contrato promessa (doc. n.º 11 da petição) – ponto 33 dos factos provados – tendo ficado estabelecido que a data de transmissão ocorreria impreterivelmente até ao dia 31.08.2023 – ponto 34 dos factos provados.

70- Nessa mesma data de 27 de Abril de 2023, a autora e a ré assinaram um outro contrato, que designaram de Contrato de Mediação Imobiliária n.º (…), em que apuseram a data de 1 de Agosto de 2022 (doc. n.º 5 da petição) – ponto 37 dos factos provados – no qual foi reproduzido o teor do contrato referido em 4 a 9 dos factos provados, tendo sido conferida nova redação à cláusula 5ª, n.º 2, da qual ficou a constar o seguinte: “O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: A quantia de 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal de 23%” (doc. n.º 5 da petição) – ponto 38 dos factos provados. A autora e a ré, através dos seus legais representantes, assinaram esse contrato, tendo as respetivas assinaturas sido reconhecidas por advogado (doc. n.º 5 da petição) – ponto 39 dos factos provados.

71- Este novo contrato de mediação imobiliária seguiu a esteira do reconhecimento, por banda da Ré, relativamente ao empenho, esforço e dedicação relacionada com a actividade de mediação exercida pela Autora, ao ponto de ter aceite premiar esta com um aumento da comissão/percentagem que se comprometeu a pagar-lhe.

72- Durante os meses subsequentes, a Ré pautou a sua actuação com inúmeras diligências e tarefas destinadas a garantir a possibilidade de cumprimento do prazo acrescido para a celebração da escritura de compra e venda que ficou convencionado no aditamento ao contrato promessa supra referido, e nesse contexto:

- Pela Ap. (…), de (…), cancelada a penhora efetuada sobre o imóvel referido em 3 supra, no processo n.º 1810/22.3T8SLV (doc. 8 da petição) – ponto 40 dos factos provados.

- Pelas apresentações (…), (…) e (…), de (…) e apresentação n.º (…), de (…), foram canceladas as hipotecas que incidiam sobre o imóvel a favor da CCAM referidas em 25, supra (doc. 8 da petição) – ponto 43 dos factos provados.

73- A Ré enviou à promitente compradora e-mail de 16 de Agosto de 2023, remetendo o requerimento do Instituto de Segurança social apresentado, em 06.07.2023, no processo de execução n.º 1810/22.3T8SLV onde a informar que não tem interesse no prosseguimento do processo nos termos do artigo 808.º do Código de Processo Civil uma vez que a devedora, aqui ré, estava a cumprir o acordo de pagamento da divida a prestações (docs. 38 e 46 da contestação) – ponto 45 dos factos provados.

74- Com data de 16 de Agosto de 2023 foi publicado, a pedido da ré, no site “www…..pt anúncio da venda programada com a (…), Imobiliário, Unipessoal, Lda. para que eventuais preferentes pudessem exercer o direito de preferência (doc. 51 da contestação) – ponto 46 dos factos provados.

Assim se concluindo que,

75- A Ré promoveu inúmeras diligências e contactos com a promitente compradora, com a Conservatória do Registo Predial, com a Caixa de Crédito Agrícola, com o Instituto de Segurança Social e com a Autora, com o Tribunal, no âmbito do processo de execução n.º 1810/22.3T8SLV, chegando, inclusivamente, a promover os competentes anúncios relativamente à venda da sua propriedade para o eventual exercício de direito de preferência legal.

76- E recebeu a factura da Autora (facto provado 51) e dela não reclamou, nem a devolveu, mas não a pagou (facto provado 52) e, ainda, a confissão da Ré, patente no artigo 42º da contestação, na qual assume, frontalmente, que foi a Autora que angariou interessado para a compra do imóvel e que, por esse facto, “teria direito a receber a remuneração”.

77- Em momento algum, a Ré actuou no sentido de proceder à extinção dos efeitos do contrato de mediação de 27 de Abril de 2023. Na verdade, nunca o denunciou, nem o resolveu, através de qualquer declaração que fosse remetida à Autora para esse efeito – tanto mais que não se provou que “os serviços de mediação imobiliária contratados entre a autora e a ré tenham terminado a 29 de Agosto de 2023” (cfr. ponto 6 do elenco dos factos não provados consignado na Sentença recorrida).

78- A existência dos apontados vícios formais ao contrato de mediação, absolutamente nenhuma relevância mereceu de qualquer das entidades envolvidas no negócio firmado do contrato promessa de compra e venda e respectivo aditamento, o mesmo se dizendo da ausência do deposito do contrato junto do IMPIC, I.P., tanto mais que se demonstrou que a minuta usada reproduziu, com excepção de uma cláusula, o modelo aprovado pela Portaria n.º 228/2018, de 13 de Agosto, nos termos previstos no artigo 16.º, n.º 6, da Lei 15/2013, estando, por conseguinte, dispensada da aprovação prévia prevista no n.º 4.

Acresce evidenciar que,

79- O contrato de mediação imobiliária sub judice foi outorgado pela Ré no âmbito da prossecução da sua actividade comercial, não se olvidando que esta se trata de uma sociedade comercial que tem por objeto, entre outras atividades, compra, venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim (doc. n.º 3 da petição) – cfr. ponto 2 dos factos provados na Sentença recorrida.

80- Devem ser presumidos conhecimentos profissionais ao gerente da Ré (que actua no exercício da sua atividade empresarial em negócio para o qual é suposto estar apetrechado) que devem, s.m.o, contribuir para o adensamento dos factores ponderáveis na análise desta concreta questão.

81- Não fazer sentido a invocação da nulidade nos termos deduzidos pela Ré, por preterição de formalidade associada ao contrato de mediação imobiliária dos autos, quando o que está em causa se trata de um enunciado contratual de pouca dimensão, cujas cláusulas estão devidamente separadas, numeradas, tituladas, redigidas com letras de dimensão adequada e em termos que são compreensíveis para o aderente médio. Ou seja, estamos perante contrato, composto por apenas treze cláusulas, escritas em letra bem legível e de redacção simples, e perceptível. Isto ganha ainda mais sentido quando o aderente é um empresário, inserindo-se o contrato na prossecução da sua atividade.

82- Não basta alegar, em termos genéricos, a mera preterição de formalidade determinante da nulidade atípica do contrato. Será de exigir-se, ainda, a descrição das concretas circunstâncias de onde deriva que a preterição da formalidade legal influenciou, de algum modo, a execução e os efeitos decorrentes do respectivo contrato de mediação.

83- A Ré lidou com a mediadora que com ela colaborou em termos que geraram nesta a razoável expectativa de que não consideraria o contrato inválido. Criou na Autora legítimas expectativas de ser remunerada pela sua actividade. Gerou na Autora um clima de confiança que deve nortear as relações comerciais entre os cidadãos.

84- A invocação, pela Ré, da nulidade por vício de forma, feita apenas na sua contestação, integra-se de pleno no instituto do abuso de direito, devendo qualificar-se, pelos motivos desenvolvidos como um verdadeiro venire contra factum proprium que paralisa o seu direito a alegar a existência das ditas invalidades, ao abrigo do disposto no artigo 334.º do Código Civil.

85- Precisamente no mesmo sentido, vejam-se as seguintes bem ilustrativas conclusões jurídica que se extraem dos seguintes arestos:

- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Fevereiro de 2010 (relator Pereira Silva), sumariado in www.dgsi.pt:

“I- A nulidade a que se reporta o artigo 19.º, n.º 8, do D.L. n.º 211/2004, de 20 de Agosto, é atípica, só podendo ser invocada pelo “cliente” (artigo 2.º, n.º 4, alínea b) do predito diploma legal), que não, consequentemente, pela entidade mediadora ou “ex-officio”.

II- Constitui paradigma de abuso do direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé (artigo 334.º do C.C.), a invocação, pelo “cliente”, de vício formal do contrato de mediação imobiliária, estando este já executado, repousante na omissão de “elementos” a que alude o artigo 19.º, n.º 2, alínea a), do D.L. n.º 211/2004, omissão essa em nada tendo importado desprotecção ou prejuízo do comitente face à empresa mediadora, antes com tal invocação se visando livrar-se da sua obrigação do pagamento da comissão”.

- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de Novembro de 2018 (relator Fonseca Ramos), publicado in www.dgsi.pt:

“Se as partes, conscientemente e confiando reciprocamente no fiel cumprimento do que acordaram verbalmente, optaram por não reduzir a escrito a cláusula adicional, a invocação, findo o contrato, da nulidade formal pelo que o incumbente para se eximir ao pagamento da comissão acordada, traduz abuso do direito – artigo 334.º do Código Civil – na modalidade de venire contra factum proprium por trair a confiança que incutiu na contraparte e em que esta razoável e justificadamente confiou.

Na especificidade do caso, deve ser paralisada a invocação da nulidade por falta de forma – inalegabilidade formal. Neste quadro não se acolhe o regime regra da nulidade – artigo 220.° do Código Civil”.

- Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, 30 de Junho de 2011 (relatora Alexandra Moura Santos, publicitado in www.jusnet.pt):

“os RR. invocam a nulidade do contrato de mediação mas não o fizeram cessar, continuando a beneficiar do mesmo, recebendo em sua casa potenciais clientes angariados pela A., como aconteceu com a M... e quando o fizeram cessar por denúncia em 06/11/2008, também não invocaram qualquer nulidade do negócio, designadamente com o fundamento que ora invocam.

Enquanto beneficiaram dos serviços da A. agiram como se o contrato fosse válido, só reclamando a nulidade do mesmo quando já não necessitavam dos seus serviços, após concretização do negócio através da cliente por ela angariado.

A invocação da nulidade do contrato, naquelas condições, só após a A. lhes exigir o pagamento da comissão acordada, excede, manifestamente, os limites impostos pela boa fé, configurando o abuso de direito, sendo pois, ilegítimo o seu exercício nos termos do artigo 334.º do C.C.”.

86- Ao ter criado legítimas expectativas de que cumpriria o contrato de mediação com a Autora, verifica-se, na situação sub judice, um caso de inalegabilidade do vício (nulidade) do negócio que impede a Ré de obter a declaração da sua invalidade.

Sem prescindir,

90- Dos factos provados resulta que entre a Autora e a Ré, para além do contrato de mediação imobiliária datado de 1 de Agosto de 2022, foi celebrado um novo contrato de mediação imobiliária com o mesmo objecto – o mesmo negócio relativamente ao mesmo imóvel – desta feita, outorgado em 23 de Abril de 2023.

91- Não sendo logicamente admissível a manutenção em paralelo dos dois contratos de mediação, o primeiramente celebrado cessou os seus efeitos – por vontade das partes – ao ser substituído pelo segundo.

92- O contrato de mediação imobiliária datado de 01 de Agosto de 2022 (junto aos autos como doc. n.º 1 da contestação) extinguiu-se com a celebração do novo contrato, outorgado em 27 de Abril de 2023 (junto como doc. n.º 5 com a p.i.).

Além disso,

93- Tal como se extraí do teor dos artigos 187º e 188º e 189º e 190º da contestação, reportando-se ao contrato de mediação imobiliária junto com a contestação (doc. 1), a Ré alegou que o mesmo se tratou de um contrato pré-redigido, onde constava o regime de exclusividade, na medida em que foi elaborado pela Autora, cujas cláusulas não teve qualquer negociação, limitando-se a aderir, à excepção da remuneração (que afirmou ser de 4%) e que o mesmo “só podia ser utilizado após validação do respectivo projecto pela Direcção-Geral do Consumidor” e, tal não tendo sucedido, o contrato era nulo.

94- Em rigor, nem a circunstância de ter sido pré-redigido, nem o mencionado vício formal foram apontados pela Ré, na sua douta contestação, em relação ao contrato de mediação imobiliária, outorgado em 27 de Abril de 2023, junto aos autos com a p.i. como doc. n.º 5.

95- O contrato de 01 de Agosto de 2022, por um lado, e o contrato de 27 de Abril de 2023, por outro, corporizam contratos igualmente distintos. Ainda para mais, porque o segundo, extinguiu os efeitos do primeiro.

96- Este “novo” contrato de mediação imobiliária, ao contrário daquele outro identificado em 4 a 9 dos factos provados:

- já não resultou de pré-redacção da Autora, que tivesse sido submetida pela Autora à Ré, uma vez que esta, como parece obvio, já era perfeitamente conhecedora da sua redacção – aliás idêntica aquela outra que havia assinado cerca de oito meses antes.

97- Este último contrato, consubstancia um acordo alcançado entre as partes e resultou de uma negociação entre ambas estabelecida, que conduziu à fixação consensual da comissão de 5% – traduzida dessa forma, como meio de premiar a Autora pelo esforço, empenho e dedicação por si empregue – e reconhecida pela Ré – no desempenho da sua actividade de mediação, que permitiu salvaguardar a manutenção do CPCV – sem que a Ré incorresse em incumprimento – com todas as legais consequências.

98- Nada tendo resultado invocado a esse respeito pela Ré, não resulta provado que:

- o contrato de mediação imobiliária assinado em 27 de Abril de 2025 entre a Autora e a Ré, não tivesse sido estabelecido mediante prévia negociação, entre as partes;

- que se consubstanciado numa minuta pré-redigida no contexto em que foi assinado e cujos termos fossem desconhecidos da Ré;

- nem que a Ré desconhecia os efeitos da cláusula de exclusividade, no sentido de que apenas a Autora poderia promover a intermediação do negócio que o mesmo tinha por objecto.

99- Não lhe tendo sido apontados quaisquer vícios por parte da Ré, nem se demonstrando tratar-se in casu de um contrato pré-redigido e sem ter sido negociado – no contexto em que foi assinado entre as partes – nem que a Ré desconhecesse os efeitos decorrentes da sua assinatura, deverá considerar-se plenamente válido o contrato de mediação imobiliária outorgado entre a Autora e a Ré em 27 de Abril de 2023.

Consequentemente,

100- Haverá que apreciar a questão processual relacionada com o invocado incumprimento, por parte da Ré, do contrato promessa de compra e venda dos autos, gerador da sua responsabilidade contratual para com a Autora.

101- Evidenciam os autos que, à data da celebração do contrato promessa de compra e venda dos autos, em 19/10/2022, incidiam sobre o imóvel objecto do negócio visado quatro hipotecas voluntárias constituídas a favor da CCAM como garantia do pagamento do empréstimo que esta havia concedido anteriormente à Ré, tendo recebido, naquela data, a título de sinal, entregue pela promitente compradora, a quantia de € 93.400,00.

102- A Ré, no entanto, omitiu quer à Autora, quer à promitente compradora, relativamente às obrigações que assumira com a CCAM no âmbito do referido empréstimo, que já havia incorrido em incumprimento das mesmas em data anterior à celebração do contrato promessa de compra e venda, nomeadamente, em 24/01/2022 e em 26/06/2022.

103- Em 21/10/2022, em virtude do incumprimento das obrigações de reembolso do capital mutuado por parte da Ré, a CCAM, credora, instaurou execução para pagamento de quantia certa do montante do capital em dívida e acréscimos.

104- Em 09/11/2022, no âmbito da referida execução, foi registada penhora sobre o imóvel em causa nos autos, objecto da promessa de compra e venda e do negócio visado pelo contrato de mediação estabelecido com a Autora.

105- A Ré foi citada para os termos da execução em 06/12/2022.

106- Posteriormente, no âmbito desta execução, o Instituto de Segurança Social deduziu pedido de reclamação de créditos, no valor de € 90.000,00, processados por apenso.

107- Em 19/12/2022, a Ré requereu a extinção da execução que havia instaurado contra uma devedora, na medida em que logrou obter a cobrança da quantia de € 281.914,00.

108- Em face da penhora que entretanto foi registada e da reclamação de créditos apensa à execução, a Ré não logrou o cancelamento do registo desse ónus a tempo da celebração da escritura de compra e venda do imóvel com a promitente compradora.

109- De tal maneira que, em 27 de Abril de 2023 a Ré, reconheceu não estar em condições de celebrar o contrato de compra e venda até 30 de Abril de 2023, e acordou com a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. numa alteração ao contrato promessa.

110- Nesse aditamento, ficou expressamente acordada a prorrogação do prazo para a celebração da escritura pública de compra e venda impreterivelmente até ao dia 30 de Agosto de 2023, tendo como pressupostos a verificação cumulativa dos seguintes factos:

a) Apresentação e submissão na Câmara Municipal de Lagos da integralidade dos projetos referentes ao licenciamento das obras de urbanização referidas na Informação n.º (…)-AE, de 23.06.2021 da Unidade Técnica de Obras Particulares (ponto 2. c);

b) Aprovação pela Câmara Municipal de Lagos, sem reservas e de forma incondicionada, do licenciamento das obras de urbanização de acordo com o Projeto de Infraestruturas a que se refere a Informação n.º (…)-AE, de 23.06.2021 da Unidade Técnica de Obras Particulares (ponto 2. c);

c) Emissão e entrega a Promitente Compradora de certidão judicial valida e atualizada com a menção do cancelamento da penhora e da extinção definitiva do Processo Executivo, com a referência expressa da data de trânsito em julgado e da inexistência, no momento da emissão da certidão judicial, de qualquer pedido de renovação da execução por credor reclamante, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 850.º do Código do Processo Civil (doc. n.º 11 da petição).

111- O prazo suplementar convencionado era peremptório, implicando a sua violação, o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda.

112- À data de 29 de Agosto de 2023, não se verificavam, ainda, os factos cumulativamente enunciados como pressupostos essenciais relativos à prorrogação do prazo para a formalização da escritura de compra e venda e, por esse motivo, a Ré não cumpriu as obrigações que assumira para com a promitente compradora, no sentido de possibilitar a realização da escritura até ao final do mês de Agosto de 2023.

113- Por esse motivo, a promitente compradora, comunicou à Ré a resolução do contrato promessa de compra e venda, por incumprimento, mediante carta registada, de 29 de Agosto de 2023.

114- Por conseguinte, não restam dúvidas que a Ré incumpriu o contrato promessa de compra sub judice e, por esse motivo, que lhe é directamente imputável, o negócio visado no contrato de mediação imobiliária que havia celebrado com a Autora não foi realizado.

115- No pressuposto da validade do contrato de mediação imobiliária dos autos (por inalegabilidade do vício – abuso de direito) e da verificação de causa imputável à Ré pela não concretização do negócio nele visado, assistirá à Autora o direito à remuneração convencionada, correspondente a 5% do valor do contrato, peticionado nos presentes autos, ao abrigo do disposto no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013, de 8/2.

116- Sendo, ao invés, o contrato de mediação celebrado entre a Autora e a Ré nulo e improcedendo a excepção de abuso de direito invocada pela Autora, impõe-se a declaração de nulidade do mesmo e o apuramento dos respectivos efeitos.

117- Dispõe o artigo 289.º, n.º 1, do C. Civil: “ Tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.”

118- Assim, julgado nulo o contrato tudo funciona como se o mesmo nunca tivesse existido, ficando as partes obrigadas a repor o que tenham recebido.

119- A declaração de nulidade do contrato não desonera necessariamente o cliente de qualquer obrigação perante a mediadora e antes desencadeia a produção de efeitos em relação aos contraentes.

120- Higina Orvalho Castelo, in Contrato de mediação imobiliária, Revista Jurídica Digital, Nov. 2016, pág. 113, refere : “(…) quando o direito não conduz à manutenção do contrato, declarada a sua nulidade, haverá que ter em consideração o disposto no artigo 289.º, n.º 1, do CC: a nulidade tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. Ora, tendo sido prestada com êxito a atividade de mediação, e tendo o cliente celebrado o contrato visado graças à atuação da mediadora, creio que o melhor critério para aferir o valor do que foi prestado é fazê-lo corresponder à remuneração acordada, pois foi esta que o cliente entendeu que a atividade bem sucedida da mediadora para si valia. (…).”

121- No mesmo sentido, de que tendo o mediador prestado toda a actividade a que se obrigou e sendo declarada a nulidade do contrato (por vício de forma) a compensação devida à mediadora deve equivaler ao valor da remuneração / comissão acordada – cfr. Ac. da RP de 14.01.2021, proc. n.º 2440/18.9T8PRT.P1 (Relator Fernando Baptista).

122- As características especiais da prestação do mediador no contrato de mediação e da sua sinalagmaticidade, colocam algumas dificuldades no apuramento do âmbito do dever de restituição, perante um contrato de mediação nulo.

123- No contrato de mediação imobiliária a remuneração, em princípio, só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

124- Nos contratos com cláusula de exclusividade, a remuneração da mediadora já não depende da celebração do contrato visado, mas do cumprimento daquela da sua obrigação de desenvolver as ações necessárias à obtenção de efectivo interessado no negócio e de apresentação do mesmo ao cliente, não se celebrando o negócio visado por causa imputável ao cliente – n.º 2 do artigo 19.º.

125- No presente caso, o contrato foi celebrado com cláusula de exclusividade. Porém, sendo nulo, tal cláusula, como se decidiu no citado acórdão do STJ de 29-04-2021, fica também englobada no reconhecimento da nulidade e não pode ser aplicada, pois a sua aplicação pressupõe a validade do contrato.

126- Os factos apurados revelam que foi na sequência da actividade de mediação desenvolvida pela autora que surgiu o terceiro interessado que acabou por estabelecer com a Ré acordo visando a sua aquisição, celebrando com esta contrato promessa de compra e venda e registando provisoriamente a seu favor a respectiva aquisição, tendo sido a actividade desenvolvida pela autora que aproximou o terceiro dos imóveis objecto de negociação.

127- Deve, pois, considerar-se existir nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pela a Autora e a celebração do negócio (através do contrato promessa de compra e venda) visado com a mediação, que acabou por ser resolvido pela promitente compradora, por facto imputável à Ré, o que obstaculizou, culposamente, à concretização do negócio visado.

128- Ainda assim, no caso dos autos, é inequívoco que a Ré, apesar da nulidade que possa ser assacada ao contrato de mediação imobiliária, solicitou e beneficiou dos serviços prestados pela Autora, tendo esta angariado comprador para o imóvel que aquela pretendia vender.

129- Só depois de gorado o negócio visado, por causa imputável à Ré, e depois de ter esta beneficiado dos serviços prestados pela Autora, sem por em causa a validade do contrato, antes se comportando como se o mesmo fosse um contrato válido, é que veio invocar a nulidade, para dessa forma se subtraírem ao pagamento da acordada comissão.

130- A invocação da nulidade do contrato, depois de terem beneficiado dos serviços prestados pela Autora, contrasta com a anterior atitude da Ré.

131- É manifestamente injusto que a Ré só tenha considerado válido o contrato até quando lhe interessou e o considere de nulo quando a Autora exigiu o pagamento da acordada comissão, pelo facto de o contrato visado não ter sido realizado por motivo que só a esta é imputável.

132- Impõe-se, pois, o funcionamento da cláusula de controle do citado artigo 334.º do Código Civil.

133- Mas, ainda que assim não se entendesse, e concluíssemos pela nulidade do contrato de mediação, sempre seria de atribuir à Ré a obrigação de pagar a acordada comissão.

134- Com efeito, decorre da declaração de nulidade a obrigação de devolver ao património de cada uma das partes os bens (ou o valor dos bens, quando a restituição em espécie não seja possível) com que a outra parte se poderia enriquecer à sua custa (artigo 289.º, n.º 1, do Código Civil).

135- Há portanto que proceder à reposição da situação anterior das partes nos termos do artigo 289.º, e uma vez que estaríamos perante a ocorrência de uma nulidade do acto alicerçador do pedido de restituição e, como a Ré não pode restituir em espécie os serviços prestados pela Autora, será de atribuir à Autora uma compensação, cujo valor não deverá nunca ser inferior a 50% do valor da comissão acordada sobre o preço fixado para o negócio, que se afigura ser proporcional, tendo em conta que, não tendo sido concretizado o negócio visado por facto imputável à Ré, sempre foi estabelecido acordo, com interessada na aquisição do imóvel, angariada pela Autora, que conduziu à formalização do contrato promessa de compra e venda dos autos, incumprido culposa e definitivamente pela Ré.

136- A douta Sentença recorrida violou, entre outras, as disposições previstas nos artigos 410.º, 411.º, 596.º, n.º 1, 598.º, 547.º, 608.º, n.º 2, 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, no artigo 344.º do Código Civil e no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8/2.»

A Ré respondeu às alegações, pugnando pela inexistência da nulidade invocada e defendendo não poder este Tribunal conhecer das questões não apreciadas pelo tribunal a quo, mormente da culpa da Ré na não concretização do contrato de compra e venda do imóvel objeto do contrato de mediação.

O tribunal a quo pronunciou-se no sentido de não se verificar a nulidade da sentença invocada pela Autora.

O recurso foi admitido e foram colhidos os vistos.

4. Objeto do recurso

Considerando as conclusões do recurso, as quais delimitam o seu objeto nos termos do disposto nos artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil (de ora em diante CPC), sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso, são as seguintes as questões a decidir:

i) Da nulidade da sentença por violação do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC;

ii) Da nulidade por violação do contraditório;

iii) Da impugnação da matéria de facto;

iv) Da inalegabilidade formal;

v) Da revogação tácita do contrato;

vi) Da responsabilidade da Ré pela não concretização do negócio visado pelo contrato de mediação e consequente direito da Autora à remuneração.

II. FUNDAMENTOS

1. Fundamentos de facto

1. 1 Na decisão recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

1. A autora é uma sociedade comercial unipessoal por quotas que se dedica à atividade de mediação imobiliária, ao abrigo da licença n.º (…), emitida pelo IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (doc. n.º 1 da petição).

2. A ré é uma sociedade comercial que tem por objeto, entre outras atividades, compra, venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim (doc. n.º 3 da petição).

3. Até ao final de Janeiro de 2024, a ré foi proprietária do prédio misto, situado em (…) ou (…), com a área total de 13.160 m2, com a área coberta de 88,7 m2 e área descoberta de 13.071,3 m2, composto por “amendoeiras, cultura arvense de sequeiro, figueiras. Moradia unifamiliar destinada a habitação. Norte – (…) e (…); Sul – (…); Nascente – (…); Poente – (…) e via pública. Resultante da anexação dos prédios n.ºs (…) e (…). Desanexado o prédio n.º (…) – 158 m2”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.º (…), da freguesia de Lagos (…), concelho de Lagos, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º (…) e na matriz predial urbana sob o artigo (…), ambas da referida freguesia (Anexo 1 do doc. n.º 7, doc. n.º 4 e doc. n.º 8 da petição).

4. Com data de 01 de Agosto de 2022, no âmbito das respetivas atividades, autora e ré assinaram um contrato que designaram de Contrato de Mediação Imobiliária n.º … (doc. n.º 1 da contestação).

5. Esse contrato, foi pré-redigido pela autora com base num modelo que tem no seu escritório e que usa para os contratos que celebra com os seus clientes, tendo inscrito na minuta existente os dados relativos à ré, ao imóvel a vender, e o preço acordado.

6. Segundo a cláusula 2ª desse contrato a autora obrigava-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de € 934.000,00, desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e caraterísticas dos respetivos imóveis (doc. n.º 1 da contestação).

7. Ficou a constar do contrato que a ré se obrigava a contratar a autora em regime de exclusividade (doc. n.º 1 da contestação, cláusula 4ª).

8. E que a autora só teria direito à remuneração se conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro (doc. n.º 1 da contestação, cláusula 5ª).

9. A ré pagaria à autora, a título de remuneração a quantia correspondente a 4% calculada sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efetivamente concretizado, acrescida do IVA à taxa legal 23% e seria pago na celebração da escritura de compra e venda (doc. n.º 1 da contestação, cláusula 5ª).

10. Ficou a constar que o contrato teria uma validade de 12 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada, com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (doc. n.º 1 da contestação, cláusula 8ª).

11. Em execução do referido contrato, a autora deu a conhecer e fez deslocar ao imóvel (…), representante da sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda

12. No final de Agosto de 2022, (…) comunicou à autora a pretensão de sua representada de adquirir o imóvel propriedade da ré, pelo preço de € 934.000,00.

13. A autora apresentou a interessada e comunicou o teor da proposta de aquisição ao legal representante da Ré, (…).

14. Tendo-se seguido negociações entre a ré e a referida (…), com a intermediação da autora.

15. Em 01 de Setembro de 2022, a autora, através de correio eletrónico, enviou à sociedade interessada na aquisição a documentação do imóvel, designadamente, as cadernetas prediais (rústica e urbana), certidão predial, cópia do documento de identidade do legal representante da Ré e respetivo domicilio, tendo em vista a preparação da minuta do contrato promessa de compra e venda (doc. n.º 6 da petição).

16. Com data de 12 de Outubro de 2022, a ré a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. outorgaram um contrato promessa, pelo qual a ré prometeu vender e a (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. prometeu comprar o imóvel referido em 3, supra, livre de ónus ou encargos ou direitos de terceiros e totalmente desocupado de pessoas, pelo preço de € 934.000,00 (doc. n.º 7 da petição).

17. Com a assinatura do contrato promessa a promitente compradora entregaria a título de sinal e princípio de pagamento o valor de € 93.400,00, e o remanescente de € 840.600,00 até ou no momento da outorga da de compra e venda (doc. n.º 7 da petição).

18. Ficou estabelecido que a outorga do contrato de compra e venda deveria ocorrer no prazo máximo de 60 dias, contados da notificação pela promitente vendedora à promitente compradora da verificação cumulativa dos seguintes factos:

a) Apresentação e submissão na Câmara Municipal de Lagos da integralidade dos projetos referentes ao licenciamento das obras de urbanização referidas na Informação n.º (…)-AE, de 23.06.2021, da Unidade Técnica de Obras Particulares (ponto 2.c) (doravante o "Projeto de Infraestruturas").

b) Aprovação pela Câmara Municipal de Lagos, sem reservas e de forma incondicionada, do licenciamento das obras de urbanização de acordo com o Projeto de Infraestruturas a que se refere a Informação n.º (…)-AE, de 23.06.2021, da Unidade Técnica de Obras Particulares (ponto 2.c) e – (doc. n.º 7 da petição).

19. Para início da contagem do prazo de 60 dias referido em 17, supra, a ré comprometeu-se a notificar por escrito a promitente compradora no prazo de 5 dias a contar da data em que teve conhecimento de cada uma as condições referidas (doc. n.º 7 da petição).

20. As partes clarificaram que consideravam não se verificavam as condições referidas em 17 supra, quer no caso tais condições não se verificassem, quer ainda no caso de a promitente vendedora não comunicar a sua verificação nos termos previstos em 18, supra (doc. n.º 7 da petição).

21. E que as condições referidas eram estabelecidas a favor da promitente compradora, que poderia, a qualquer momento, renunciar à sua verificação, mediante notificação escrita à promitente compradora (doc. n.º 7 da petição).

22. Ficou ainda estabelecido que a promitente compradora deveria marcar a escritura nos 60 dias seguintes à comunicação da última das condições referidas em 20, supra, tendo como data limite 30-04-2023, em Cartório Notarial do Algarve (doc. n.º 7 da petição).

23. Para o efeito a promitente compradora deveria notificar a promitente vendedora com cinco dias de antecedência em relação à data agendada (doc. n.º 7 da petição).

24. Quanto aos efeitos da não verificação das condições referidas em 17, supra, foi estabelecido que:

“2.1. A não verificação integral ou completa das Condições Precedentes, de acordo com o exclusivo critério e juízo da Promitente Compradora, constitui fundamento especial para a resolução unilateral do Contrato pela Promitente Compradora ("Faculdade Resolutiva Especial"), mediante notificação a efetuar pela Promitente Compradora à Promitente Vendedora durante e até ao momento da caducidade.

2.2. No caso de exercício da faculdade resolutiva especial conferida nos termos e no contexto desta Seção 2, a Promitente Vendedora compromete-se a devolver a Promitente Compradora o montante de € 93.400,00 (noventa e três mil e quatrocentos euros) (doravante o "Reembolso do Montante") a que se refere a cláusula 3.2. (i) infra, no prazo de 15 dias contado do recebimento pela Promitente Vendedora da notificação referida nesta cláusula 2.1.

2.3. No caso de incumprimento pela Promitente Vendedora da obrigação de devolução do Reembolso do Montante no prazo referido na cláusula 2.2., dará lugar a aplicação e pagamento pela Promitente Vendedora a Promitente Compradora de um montante de € 186.800,00 (cento e oitenta e seis mil e oitocentos euros [o dobro do montante de sinal]), a título de Cláusula Penal indemnizatória” (doc. n.º 7 da petição).

25. No contrato promessa ficou consignado que as partes declaram que o negócio que conduziu a esse contrato foi objeto de intervenção da mediadora imobiliária (…) – Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda. (doc. n.º 7 da petição).

26. À data da celebração do contrato promessa incidiam sobre o imóvel quatro hipotecas voluntárias a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do … (doc. n.º 8 da petição).

27. Pela Ap. (…), de (…), foi registada sobre o imóvel referido em 3, supra, uma penhora, feita no âmbito do processo executivo n.º 1810/22.3T8SLV, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro - Silves - Juízo de Execução-Juiz 2, tendo como exequente a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do …, CRL para pagamento da quantia de € 370.284,86 (doc. n.º 8 da petição).

28. O Instituto de Segurança Social, IP apresentou nesse processo executivo referido em 30, supra, reclamação de um crédito no valor de € 90.000,00, que deu origem ao apenso com o n.º 1810/22.3T8SLV-B, do Juízo de execução de Silves.

29. Através da apresentação Ap. (…), de (…), foi lavrada a inscrição do registo de aquisição, provisório por natureza, do imóvel dos autos a favor da promitente compradora … – Imobiliário, Unipessoal, Lda., com base no contrato promessa de compra e venda celebrado com a ré (doc. n.º 8 da petição).

30. Em 3 de Abril de 2023, a promitente compradora, sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. remeteu correio eletrónico à ré (com conhecimento à autora), através do qual, comunicou o seguinte:

“(…) No seguimento do CPCV celebrado, poderemos agendar a escritura para o dia 28-04-2023, no entanto, tendo presente a penhora que recai sobre o prédio (…) agradecemos o envio de:

1. Declaração de não dívida à Segurança Social e das Finanças da empresa vendedora;

2. Documento que comprova que o registo da penhora sobre o já referido prédio se encontra definitivamente cancelado na Conservatória do Registo Predial e respectiva certidão judicial comprovativa do trânsito em julgado da respetiva execução.

A apresentação dos documentos solicitados é imprescindível para que a escritura possa ser outorgada na data de 28 de Abril (…)” (doc. n.º 9 da petição).

31. Em 10 de Abril de 2023 a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. remeteu novo email à ré, relembrando o acordado no contrato promessa e solicitando o envio dos documentos referidos em 31, supra, até à data da escritura (doc. n.º 10 da petição).

32. A ré não enviou à (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. a documentação solicitada nem procedeu ao cancelamento da penhora.

33. Em 27 de Abril de 2023 a ré, reconheceu não estar em condições de celebrar o contrato de compra e venda até 30 de Abril de 2023, acordou com a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. numa alteração ao contrato promessa (doc. n.º 11 da petição).

34. Tendo estabelecido que a data de transmissão ocorreria impreterivelmente até ao dia 31.08.2023 e tendo como pressupostos a verificação cumulativa dos seguintes factos

a) Apresentação e submissão na Câmara Municipal de Lagos da integralidade dos projetos referentes ao licenciamento das obras de urbanização referidas na Informação n.º (…)-AE, de 23.06.2021, da Unidade Técnica de Obras Particulares (ponto 2. c);

b) Aprovação pela Câmara Municipal de Lagos, sem reservas e de forma incondicionada, do licenciamento das obras de urbanização de acordo com o Projeto de Infraestruturas a que se refere a Informação n.º (…)-AE, de 23.06.2021, da Unidade Técnica de Obras Particulares (ponto 2. c);

c) Emissão e entrega a Promitente Compradora de certidão judicial valida e atualizada com a menção do cancelamento da penhora e da extinção definitiva do Processo Executivo, com a referência expressa da data de trânsito em julgado e da inexistência, no momento da emissão da certidão judicial, de qualquer pedido de renovação da execução por credor reclamante, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 850.º do Código do Processo Civil (doc. n.º 11 da petição).

35. E que a escritura de compra e venda seria outorgada ate ao dia 31.08.2023, em cartório notarial do Algarve, escolhido pela promitente compradora, e no pressuposto da verificação das condições referidas em 34 supra, ou da notificação da renúncia às mesmas pela promitente compradora (doc. n.º 11 da petição).

36. E que a Promitente Compradora deveria notificar, por escrito, o Promitente Vendedora relativamente a data e hora agendados, com um prazo de pré-aviso de 15 dias relativamente ao dia da escritura (doc. n.º 11 da petição).

37. Na mesma data de 27 de Abril de 2023, a autora e a ré assinaram um outro contrato, que designaram de Contrato de Mediação Imobiliária n.º (…), em que apuseram a data de 01 de Agosto de 2022 (doc. n.º 5 da petição).

38. Nesse contrato foi reproduzido o teor do contrato referido em 4 a 9 conferida nova redação à cláusula 5ª, n.º 2, da qual ficou a constar o seguinte:

“O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a titulo de remuneração: - A quantia de 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal de 23%” (doc. n.º 5 da petição).

39. A autora e a ré, através dos seus legais representantes, assinaram esse contrato, tendo as respetivas assinaturas sido reconhecidas por advogado (doc. n.º 5 da petição).

40. Pela Ap. n.º (…), de (…), foi cancelada a penhora efetuada sobre o imóvel referido em 3 supra, no processo n.º 1810/22.3T8SLV (doc. n.º 8 da petição).

41. Em 02 de Agosto de 2023, o mandatário da ré enviou à (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda., um e-mail com o seguinte teor:

“Em relação ao assunto da compra e venda do imóvel da minha cliente, informo que dei hoje entrada no registo predial do pedido de cancelamento das hipotecas a favor da Caixa de Crédito Agrícola do … que oneram o imóvel, cujo registo estará pronto no prazo de 10 dias.

Com o cancelamento das hipotecas e uma vez que a penhora já se encontra cancelada e a execução extinta, está o mesmo em condições de realizar a escritura.

Encontro-me em período de férias com algumas interrupções para realizar alguns trabalhos e um desses trabalhos é preparar e realizar a escritura de compra e venda.

No próximo dia 18 de Agosto irei realizar uma intervenção cirúrgica, a qual terá um período de convalescença de 10 dias.

Por conseguinte, a fim de realizarmos a escritura de compra e venda até ao próximo dia 31 de Agosto, solicito que a mesma seja agendada por V. Exas. e me informem o dia, hora e Cartório Notarial para ter tempo para escrever a carta aos proprietários confinantes para o exercício do direito de preferência e publicar o anúncio no registo predial” (doc. 41 da contestação).

42. Com data de 01 de Agosto de 2023 o Centro Distrital de Faro da Segurança Social emitiu uma declaração em como, nessa data, a ré (…), Construções, Lda. tinha a situação contributiva regularizada, certidão que esta remeteu à (…), Imobiliário, Unipessoal, Lda., por email de 04 de Agosto de 2023 (doc. n.º 48 da contestação).

43. Pelas Ap. (…), (…) e (…), de (…) e Ap. (…), de (…), foram canceladas as hipotecas que incidiam sobre o imóvel a favor da CCAM referidas em 25, supra (doc. n.º 8 da petição).

44. A 14 de Agosto de 2023, a autora enviou à ré um e-mail com o seguinte teor:

“Boa tarde sr. (…)

No seguimento das nossas várias conversas, o meu cliente Madre sempre demonstrou e tem interesse em comprar o seu terreno.

Como o senhor sabe, devido ao incumprimento do contrato foi feito um aditamento, nesse aditamento existem cláusulas que têm que ser cumpridas. Devido á morosidade de resolução do processo, entraram as férias judiciais e o seu advogado não pôde obter os documentos necessários atempadamente para realizar a escritura conforme o contrato de promessa de compra e venda e o aditamento.

Após reunião telefónica, a empresa (…) pediu-me os seguintes documentos para poderem analisar e poderem proceder à marcação da data da escritura atempadamente:

- precisam de um documento com a data do requerimento apresentado no processo de execução pelo reclamante segurança social no sentido de não ter interesse no prosseguimento da instância pelo facto de existir o acordo de pagamento em prestações.

- precisam também do documento com o acordo de pagamento prestacional entre a segurança social e o executado e respetiva data para conseguir aferir se o mesmo engloba a totalidade do montante em dívida.

Desde já agradeço o seu tempo disponibilizando, por favor envie-me os documentos o quanto antes” – (doc. 45 da contestação).

45. A ré respondeu por e-mail de 16 de Agosto de 2023, remetendo o requerimento do Instituto de Segurança social apresentado, em 6.7.2023, no processo de execução n.º 1810/22.3T8SLV onde a informar que não tem interesse no prosseguimento do processo nos termos do artigo 808.º do Código de Processo Civil uma vez que a devedora, aqui ré, estava a cumprir o acordo de pagamento da divida a prestações (docs. 38 e 46 da contestação).

46. Com data de 16 de Agosto de 2023 foi publicado, a pedido da ré, no site “www…..pt anúncio da venda programada com a (…), Imobiliário, Unipessoal, Lda. para que eventuais preferentes pudessem exercer o direito de preferência (doc. 51 da contestação).

47. Com data de 29 de Agosto de 2023 a sociedade (…) – Imobiliário, Unipessoal, Lda. remeteu à ré uma carta com o seguinte teor:

“(…) na qualidade de promitente compradora no contrato promessa de compra e venda celebrado com V. Exas. no dia 11.10.2023, atualizado pela redação em vigor conferida pelo Aditamento n.º 1, datado de 27.04.2023, tendo por objeto um prédio misto descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.º (…), freguesia de Lagos, (…), vem comunicar a V. Exas. da decisão de exercer a Faculdade Resolutiva Especial prevista na cláusula 2.1. do Contrato em razão da não verificação integral e completa das Condições Precedentes, maxime da prevista na alínea c) da Cláusula 1.2 do Contrato.

Nesta conformidade, e além da cessação do contrato, deverão V. Exas., no prazo máximo de 15 dias contado da receção da presente comunicação, proceder à devolução e reembolso dos montantes de € 93.400,00 entregue pela (…) a V. Exas., a titulo de sinal e princípio de pagamento do preço, através de transferência bancária para a seguinte conta bancária de que é titular PT (…)” (doc. n.º 14 petição).

48. E a 31 de Agosto de 2023 deu conhecimento à aqui autora dessa carta (doc. 13 da petição).

49. A (…), Imobiliário, Unipessoal, Lda. não marcou a escritura.

50. Com data de 07.11.2023 o Juízo 2 do Juízo de Execução de Silves certificou que no processo n.º 1810/22.3T8SLV o auto de penhora está datado de 09-11-2022, a decisão de extinção de 25-07.2023 e a certidão do termo do cancelamento da penhora de 18-07-2023, e que a decisão de extinção foi notificada às partes, não existindo reclamação nem pedido de renovação da instância (doc. 52 da contestação).

51. Em 08 de Janeiro de 2024 a autora remeteu à ré a fatura (…), com a mesma data, referente ao valor da comissão inerente à atividade de mediação, correspondente a 5% do valor do negócio intermediado, acrescido do IVA à taxa de 23%, no total de € 57.441,00 ( docs. 15 e 16 da petição).

52. A ré não procedeu ao pagamento da fatura.

53. Em 31 de Janeiro de 2024 a ré alienou a terceiro adquirente, que o registou a seu favor, o prédio em causa nos autos e objeto do contrato de mediação celebrado com a Autora (doc. 4 da petição).

54. Anteriormente a 1 de Agosto de 2022, a ré já tinha celebrado outros contratos de mediação mobiliária para venda do mesmo imóvel (docs. 2 e 3 da contestação).

55. A ré deixou de pagar à Caixa de Crédito Agrícola Mútuo do …, CRL e à Segurança Social deveu-se às dificuldades que estava a passar por a sua cliente (…) Resort não lhe ter pago o valor de € 281.914,58.

1. 2 A decisão recorrida julgou não provados os seguintes factos:

1. O modelo de contrato que esteve na base do contrato referido em 4 a 11 dos factos provados tenha sido submetido a aprovação do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I.P

2. Antes de ter angariado o imóvel para vender a autora já tivesse a (…), Imobiliária, Lda., como potencial compradora.

3. A pretexto do reconhecimento da assinatura, a autora tenha redigido o contrato junto como documento n.º 5 da petição, e sem previamente dar conhecimento ao autor tenha alterado a remuneração para o valor de 5% do preço.

4. O gerente da ré tenha assinado o documento sem se aperceber dessa alteração.

5. A ré tenha, por e-mail de 16 de Agosto de 2023, remetido à autora a documentação solicitada no email de 14 de Agosto de 2023 e certidão do registo predial com cancelamento das penhoras.

6. Os serviços de mediação imobiliária contratados entre a autora e a ré tenham terminado a 29 de Agosto de 2023.

2.

2. 1 Da nulidade da sentença nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC

A Autora, ora Recorrente, entende que a sentença é nula, o que sustenta na seguinte asserção: a Ré invocou a nulidade do contrato de mediação imobiliária exclusivamente com base na falta de prévia validação pela Direção-Geral do Consumidor, vício que o tribunal a quo, contudo, entendeu não se verificar, tendo, porém, declarado a nulidade do contrato com base na falta de depósito do modelo do contrato junto do IMPIC, I.P e com base na insuficiência da cláusula de exclusividade.

Assim, entende a Recorrente que “ao conhecer sobre vício de nulidade contratual com base em fundamentos não invocados/excepcionados pela Ré, e neles baseando a improcedência da acção a 1ª instância apreciou questão de que não podia tomar conhecimento, o que configura excesso de pronúncia, causa de nulidade da sentença previsto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), 2ª parte, do CPC, que desde já se invoca”.

A Recorrida contrapõe a este respeito que a nulidade do contrato é de conhecimento oficioso, conforme resulta do disposto no artigo 286.º do Código Civil (de ora em diante CC).

O tribunal a quo pronunciou-se a respeito desta nulidade sustentando que:

“No que respeita aos fundamentos invocados na sentença para conhecimento da nulidade do contrato, não foram outros senão os que decorrem da invocação pela ré dos fundamentos de nulidade constantes do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.

A questão da contratação em regime de exclusividade foi uma questão pela qual a autora de bateu ao longo de todo o processo. Não poderia o tribunal ignorar tal questão, amplamente debatida entre as partes, quando se tratava de apreciar a validade do contrato suscitada pela ré na contestação e no momento de extrair as consequências legais da invalidade”.

Vejamos.

É incontroverso estar em causa nesta ação um contrato de mediação imobiliária ao qual é aplicável a Lei n.º 15/2013, de 08 de fevereiro.

O artigo 16.º deste diploma tem o seguinte teor, na parte que ora releva:

«1- O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.

2- Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:

[…]

g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.

3- […]

4- Os modelos de contratos com cláusulas contratuais gerais de mediação imobiliária só podem ser utilizados pela empresa após aprovação prévia dos respetivos projetos pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I.P.).

5- Para a aprovação prévia prevista no número anterior, a empresa submete o projeto de modelo de contrato ao IMPIC, I.P., por via preferencialmente eletrónica.

6- Sempre que a empresa utilize o modelo de contrato com cláusulas contratuais gerais aprovado por portaria dos membros do Governo das áreas da justiça, do imobiliário e da defesa do consumidor, está dispensada da aprovação prévia prevista no n.º 4, devendo depositar o modelo de contrato, por via preferencialmente eletrónica, junto do IMPIC, I.P

7- O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.

[…]» (o sublinhado é nosso).

Lida a contestação, é ponto assente que a Ré invocou a nulidade do contrato de mediação imobiliária por não ter sido realizada a aprovação prévia do projeto de modelo de contrato pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P. (IMPIC, I.P.) [como certeiramente refere a Recorrente, a Ré reportou-se na contestação à Direção-Geral do Consumidor, o que redunda, porém, em mero lapso, pois àquela Direção sucedeu o IMPIC].

A sentença debruçou-se sobre esta nulidade, prevista no artigo 16.º, n.ºs 4 e 7, do aludido diploma, e considerou não se verificar a mesma, por a Recorrente estar dispensada da obtenção de tal aprovação.

Porém, o tribunal a quo prosseguiu, entendendo que a Autora “tem que depositar o modelo de contrato junto do IMPIC, I.P” – obrigação prevista no artigo 16.º, n.º 6, da Lei n.º 15/2013 – e que sendo essa “uma obrigação que recai sobre a mediadora, esta deveria ter provado ter efetuado esse depósito, o que não fez”.

Mais, o tribunal a quo sufragou que, tendo sido convencionada a exclusividade, o texto do contrato omitiu a especificação dos efeitos que da mesma decorrem, pelo que o contrato seria igualmente nulo por violação do disposto no artigo 16.º, n.º 2, alínea g), da Lei n.º 15/2013.

É, pois, inquestionável que o tribunal a quo se debruçou sobre duas causas de nulidade não invocadas pela Ré.

E podia fazê-lo?

Entendemos que não, adiante-se já.

A nulidade encontra-se prevista no artigo 286.º do Código Civil, nos termos do qual “[…] é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal”.

Ou seja, a nulidade opera, por definição, ipso jure. Daí que possa ser conhecida oficiosamente pelo tribunal e possa ser declarada a todo o tempo[1].

O artigo 16.º, n.º 7, da Lei n.º 15/2013, porém, determina que as nulidades de que o tribunal a quo conheceu no caso em apreço não possam ser invocadas pela empresa de mediação.

Ora, tratando-se de vício que não é invocável por qualquer interessado, não se trata, necessariamente, da nulidade prevista no artigo 286.º do Código Civil, oficiosamente cognoscível pelo tribunal.

Trata-se, antes, de uma nulidade atípica, ou, nas palavras de Castro Mendes[2], de uma nulidade subjetivamente restritiva, que apenas pode ser invocada pela parte cujo interesse o legislador pretendeu salvaguardar ao prever as imposições formais passíveis de determinar a nulidade, ou seja, trata-se de um vício que apenas pode ser invocado por quem contratou com a mediadora. E, sendo o interesse de uma parte o que importa salvaguardar, há-de ser esta a decidir se pretende ou não invocar o vício, sem possibilidade de o tribunal o declarar oficiosamente.

Assim o tem entendido parte da doutrina[3] e, uniformemente, a jurisprudência[4], com argumentos dos quais não vemos razão para dissentir, mormente o de que a possibilidade de o tribunal conhecer oficiosamente de uma nulidade apenas invocável pelo cliente da mediadora “redundaria em tornar sem sentido o impedimento legal da sua invocação pela mediadora”[5].

Como tal, ao conhecer da nulidade atípica do contrato de mediação por falta de depósito do contrato de mediação e por insuficiência da cláusula atinente à exclusividade, o tribunal a quo conheceu oficiosamente de questão de que não podia tomar conhecimento, por não ter sido invocada pela Ré.

Efetivamente, não colhe o que a propósito expendeu o tribunal a quo, pois é indiferente que a questão da contratação em regime de exclusividade haja sido amplamente debatida entre as partes. Primeiro, porque o tribunal a quo não cingiu a nulidade por si declarada à deficiência da cláusula de exclusividade (pelo contrário, chamou também à colação a falta de depósito do contrato). Segundo – e com maior relevância –, porque em causa não está meramente uma decisão-surpresa ou deficiência de contraditório: por mais que as partes hajam debatido o contrato e o regime de exclusividade nele clausulado, esse debate não supria a necessidade de invocação, pela Ré, das concretas exceções de que pretendia prevalecer-se.

Dita o artigo 608.º, n.º 2, parte final, do CPC, que na sentença o juiz “não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.

O artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, por sua vez, comina com nulidade a sentença em que o juiz “conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.

Assim, procede a arguição de nulidade da sentença proferida, fundada em excesso de pronúncia.

2. 2 Das consequências da nulidade da sentença

Sendo a sentença nula, importa daí retirar as devidas consequências.

O artigo 665.º do CPC, sob a epígrafe “Regra da substituição ao tribunal recorrido”, estatui que:

“1- Ainda que declare nula a decisão que põe termo ao processo, o tribunal de recurso deve conhecer do objeto da apelação.

2- Se o tribunal recorrido tiver deixado de conhecer certas questões, designadamente por as considerar prejudicadas pela solução dada ao litígio, a Relação, se entender que a apelação procede e nada obsta à apreciação daquelas, delas conhece no mesmo acórdão em que revogar a decisão recorrida, sempre que disponha dos elementos necessários.

[…]”.

Decorre da sentença que tribunal a quo, após ter considerado nulo o contrato de mediação, entendeu que esta nulidade abrangeria a própria cláusula de exclusividade, pelo que “não [haveria] que avaliar as razões pelas quais o contrato visado não se concluiu […] Sendo indiferente se a causa dessa não concretização é, ou não, imputável à Ré, pois esta imputabilidade teria relevância apenas se houvesse clausula de exclusividade válida”.

É, pois, inquestionável que o tribunal a quo deixou de conhecer certas questões por as considerar prejudicadas pela solução que deu ao litígio.

Importa, então, decidir se esta Relação dispõe dos elementos necessários para apreciação das questões de que o tribunal a quo não conheceu.

Nas palavras de Abrantes Geraldes[6], “a anulação da decisão […] não tem como efeito invariável a remessa imediata do processo para o tribunal a quo, devendo a Relação proceder à apreciação do objeto do recurso, salvo se não dispuser dos elementos necessários. Só nesta eventualidade se justifica a devolução do processo para o tribunal a quo”.

Ora, objeto da apelação são, como vimos e para além da nulidade da sentença por excesso de pronúncia, as seguintes questões:

i) nulidade por violação do princípio do contraditório;

ii) inalegabilidade da nulidade do contrato por parte da Ré;

iii) impugnação da decisão da matéria de facto referente ao contrato, propondo a Autora o aditamento de um facto atinente à “prévia negociação” do “contrato de mediação imobiliária assinado em 27 de Abril de 2025” [a Autora alicerça a impugnação no entendimento de que existiram dois e não apenas um contrato de mediação, sem que se extraia da decisão recorrida que haja entendido que também o segundo contrato foi pré-redigido e, portanto, padeça de nulidade];

iv) revogação tácita do contrato de mediação;

v) impugnação da decisão da matéria de facto referente ao contrato promessa, propondo a Autora o aditamento de vários factos relacionados com as hipotecas incidentes sobre o imóvel, o incumprimento do contrato de mútuo pela Ré, a execução que a Ré teve a correr contra um seu devedor e a execução instaurada contra a Ré e consequente reclamação de créditos;

vi) saber se o negócio visado não se concretizou por causa imputável à Ré.

A questão enunciada em i) reporta-se ao conhecimento da nulidade do contrato de mediação, defendendo a Recorrente, em suma, que não foi feito constar dos temas da prova.

Tal questão mostra-se prejudicada pela nulidade da sentença, ora reconhecida: não podendo o tribunal a quo ter conhecido da nulidade do contrato por motivo diverso do invocado pela Ré, deixa de ser relevante saber se o conhecimento da nulidade do contrato pelo tribunal a quo constituiu ou não decisão surpresa.

A questão enunciada em ii) funda-se na asserção de que a invocação de nulidade do contrato pela Ré consubstancia um abuso de direito.

Porém, como vimos já, o tribunal a quo entendeu que não se verificava a nulidade do contrato de mediação invocada pela Ré (sustentou tal nulidade, ao invés, em vício não invocado pela Ré), pelo que, necessariamente, é inócuo apreciar se a Ré podia ou não invocar a nulidade do contrato de mediação. Como inócuo é, face à nulidade da sentença, atrás reconhecida, saber se as demais causas de nulidade (aquelas que no entendimento do tribunal a quo se haviam verificado) podiam beneficiar a Ré ou configurariam um abuso de direito.

Por meio da questão referida em iii) visou a Autora demonstrar que, para além do contrato declarado nulo pelo tribunal a quo, existiria outro, que não conteria cláusulas contratuais gerais (ou nas palavras do tribunal a quo, um contrato não pré-redigido), não estando, por isso, sujeito à formalidade que o tribunal a quo julgou em falta e não sendo, por isso, nulo.

Trata-se, portanto, de questão prejudicada pelo reconhecimento de que a sentença padece de nulidade por excesso de pronúncia. Efetivamente, na impossibilidade de ser conhecida a nulidade do contrato de mediação por falta de depósito do modelo de contrato pré-redigido, deixa de relevar se houve em algum momento uma negociação prévia quanto ao contrato.

O facto cujo aditamento vem requerido seria, pois, inócuo.

Também a questão enunciada sob iv) assenta no pressuposto – entretanto inexistente – de que haveria um contrato de mediação nulo. Como tal, tratar-se-ia de questão igualmente prejudicada.

Tudo visto, subsiste como única outra questão a apreciar nesta apelação a que se prende com saber se o negócio visado não se concretizou por causa imputável à Ré.

A este propósito a Autora, por um lado, impugnou a decisão sobre a matéria de facto (cfr. supra questão v) e, por outro, invocou a existência de erro no julgamento (questão vi).

Trata-se, precisamente, da questão que o tribunal a quo referiu entender não tratar por se mostrar prejudicada face à nulidade do contrato e, mais, expendeu a propósito na decisão sobre a matéria de facto o seguinte:

“Importa fazer uma nota relativamente a diversos factos na contestação que não constam nem dos factos provados nem dos factos não provados. Tais factos, que constituem um relato exaustivo de todos os procedimentos feitos (passo a passo) desde a penhora do imóvel no processo executivo até 29 de Agosto de 2023, não têm qualquer relevância para a decisão a proferir e apenas contribuem para o adensar do processo, considerando que a obrigação que recaia sobre a ré era desonerar o imóvel a tempo da outorga da escritura no prazo acordado no contrato promessa, era uma obrigação de resultado não de meios. Por tal razão, tais factos considerados irrelevantes para a decisão”.

Salvo o devido respeito por entendimento diverso, entende-se que assim não é.

Na verdade, não se nos afigura inquestionável que a obrigação que recaía sobre a Ré fosse pura e simplesmente a de desonerar o imóvel a tempo da outorga da escritura no prazo acordado no contrato promessa. Sê-lo-ia, porventura, se em causa estivesse a resolução do contrato promessa por parte da promitente compradora “(…)”. O que importa discutir, porém e na esteira da vasta jurisprudência a respeito, é se o conceito de “causa imputável” prescinde ou não de um juízo de censura e, consequentemente, se ao diligenciar como alega ter diligenciado, a Ré logrou afastar a “culpa” pela não concretização do negócio visado.

Para o efeito, contudo, importa conhecer os factos articulados pelas partes e, porventura, aqueles de que poderá lançar-se mão nos termos do artigo 5.º, n.º 2, alíneas a) e b), do CPC, tarefa na qual esta Relação não logra substituir-se ao tribunal a quo.

Afigura-se-nos, pois, não estar este Tribunal em condições de proceder à apreciação da totalidade do objeto do recurso, por não dispor de todos os elementos necessários para o efeito.

Nada mais resta, pois, que reenviar o processo para o tribunal a quo, a fim de que este, lançando mão da prova produzida ou procedendo a ulterior produção de prova, se pronuncie acerca da matéria de facto atinente aos motivos pelos quais não foi realizado o negócio visado, incluindo os factos a respeito enunciados pela Ré e, porventura, aqueles por cujo aditamento a Autora ora pugnou e, consequentemente, profira decisão sobre se é devida pela Ré remuneração em face do disposto no artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013 e, caso não se revelem prejudicadas, sobre as demais questões que deixou de apreciar na ação.

Poderá o tribunal a quo aproveitar o ensejo para corrigir os seguintes aspetos da matéria de facto anteriormente firmada e na medida em que se mantenha:

- lapso na remissão para outros pontos da matéria de facto, nos factos 19, 20, 24, 31 e 43;

- lapso no facto 21, ao reportar-se, na parte final, à “promitente compradora”, quando visada é, na verdade e conforme resulta quer do facto, quer do documento ao qual se reporta, a promitente vendedora;

- lapso na data enunciada no facto 40 (conforme se extrai do documento a que se reporta, a data será 24.07.2023 ao invés de “24.07.2024”).

3. Custas

Dada a anulação da sentença não pode considerar-se vencida qualquer das partes nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 527.º, n.ºs 1, 1ª parte e n.º 2, do CPC.

Por outro lado, como ensina Salvador da Costa, “o disposto no n.º 1 deste artigo é motivado pelo princípio da causalidade, a título principal, em virtude do qual deve pagar as custas o vencido, na respetiva proporção, e pelo princípio do proveito ou vantagem, a título subsidiário, caso em que deve pagar as custas quem da atividade processual em causa aproveitou. […] Este princípio subsidiário só é aplicável quando a causa, pela sua especificidade, não comporta vencedor nem vencido, por exemplo, em ações de divisão de coisa comum, nas de divórcio por mútuo consentimento transmutadas de ações de divórcio sem consentimento do outro cônjuge e nos processos de Inventário[7]”.

A ação em apreço não se inscreve em causa que, pela sua especificidade, não comporte vencedor nem vencido, pelo que, de acordo com o ensinamento sobremencionado, não se aplica o critério subsidiário do proveito do processo.

Não são, como tal, devidas custas.

III. DECISÃO

Assim, nos termos e pelos fundamentos expostos, acordam em declarar a nulidade da sentença por excesso de pronúncia e, consequentemente, anulam a mesma, ordenando a baixa dos autos à 1ª instância, a fim de ser ampliada a matéria de facto nos termos sobreditos e, após, ser proferida decisão sobre se o negócio visado não se concretizou por causa imputável à Ré, bem como, caso não se revelem prejudicadas, sobre as demais questões deixadas de apreciar.

Sem custas.

Évora, 12 de fevereiro de 2026

Sónia Kietzmann Lopes (Relatora)

Ana Pessoa (1ª Adjunta)

Maria Adelaide Domingos (2ª Adjunta)

[1] Neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Volume I, 4.ª ed., Coimbra Editora, pág. 263.

[2] In “Teoria Geral do Direito Civil”, Volume II, AAFDL, pág. 301.

[3] De que é exemplo Fernando Baptista de Oliveira, in “Manual da Mediação Imobiliária”, 2019, Almedina, pág. 93. Em sentido contrário, porém, Carlos Lacerda Barata, in “Estudos do Instituto do Direito de Consumo”, Vol. I, Almedina, pág. 211 e Higina Castelo, in “Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade”, Revista de Direito Comercial, 05/07/2020, pág. 1448.

[4] Veja-se, por todos, os acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães, proferido em 18/12/2017, processo n.º 3381/13.2TBMTS.G1, do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido em 18/03/2014, processo n.º 292391/11.7YPRT.C1, do Tribunal da Relação de Évora, proferido em 06/06/2013, processo n.º 1451/12.3YIPRT.E1, do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido em 08/03/2012, processo n.º 1724/09.2T2AMD.L1-2 e do Supremo Tribunal de Justiça, proferidos em 11/02/2010, processo n.º 044/07.2TBFAR.E1.S1 e em 03/04/2008, processo n.º 07B4498, todos disponíveis na base de dados da dgsi.

[5] Neste sentido, o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido em 27/02/2007, no processo n.º 10818/2006-7, disponível na base de dados da dgsi.

[6] In “Recursos em Processo Civil”, 8.ª ed., Almedina, pág. 439.

[7] In “As Custas Processuais”, 8.ª ed., 2022, págs. 7 e seguintes.