IIIFundamentos de Direito:
Cumpre apreciar do objecto do recurso.
À luz do novo regime aplicável aos recursos (aprovado pelo DL nº 303/07, de 24.8), tal como antes sucedia, são as conclusões que delimitam o respectivo âmbito (cfr. arts. 684, nº 3, e 685-A, do C.P.C.). Por outro lado, não deve o tribunal de recurso conhecer de questões que não tenham sido suscitadas no tribunal recorrido e de que, por isso, este não cuidou nem tinha que cuidar, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (art. 660, nº 2, “ex vi” do art. 713, nº 2, do mesmo C.P.C.).
Compulsadas as conclusões do recurso, constatamos que as questões a apreciar são a do invocado erro na fixação da matéria de facto e subsequente aplicação do direito, sendo que a segunda vertente será, para cabal compreensão, abordada desde o início, já que a relevância da primeira depende do enquadramento jurídico do caso.
- A)Da impugnação da matéria de facto:
A senhoria apelante começa por invocar que a sentença considerou indevidamente o facto constante do ponto 4 da matéria assente – “ao longo da execução do contrato de arrendamento, a recorrente efectuou no interior do locado diversas obras de conservação e manutenção” – porquanto a aqui apelante não aceitou a execução de obras pela arrendatária como emerge do art. 13º da resposta ao recurso da arrendatária, e esta não produziu qualquer prova sobre as obras por si executadas.
Nas contra-alegações, a apelada invoca que existe um processo de obras na Câmara Municipal de … que demonstra que desde 1991 existia um projecto de obras proposto pela locatária, com autorização expressa dos locadores, estando cabalmente provada a realização das obras por aquela.
Na sentença, motivou-se a resposta àquele ponto da matéria de facto assente do seguinte modo: “Relativamente ao constante de 4) o Tribunal ponderou a posição das partes ao longo do processo, resultando sem margem para contestação que a recorrente efectuou todas as obras no locado.”
A questão impõe-nos uma prévia apreciação quanto ao objecto da lide e sobre a factualidade para o efeito relevante.
Analisando.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.2, e aqui aplicável, veio estabelecer um regime transitório relativamente aos contratos para habitação celebrados antes da vigência do RAU e não habitacionais celebrados antes da vigência do Decreto-Lei nº 257/95, de 30.9, no que respeita, designadamente, à actualização das rendas, de forma faseada e de acordo com o estado de conservação do locado (cfr. arts. 27 a 49).
Assim, a renda actualizada não pode exceder o valor de 4% do valor do locado (art. 31 do NRAU) e este último será determinado em função de avaliação realizada nos termos do CIMI e de um coeficiente de conservação (art. 32).
O art. 33 daquele Diploma define os coeficientes em razão do estado de conservação do locado (cinco no total, com classificação entre Excelente – nível 5 e coeficiente 1,2 – e Péssimo – nível 1 e coeficiente 0,5), sendo que, nos arrendamentos habitacionais, o senhorio apenas poderá promover a actualização da renda se tiver existido avaliação nos termos do CIMI e o nível de conservação do prédio não for inferior a 3 (cfr. art. 35 e art. 52, a contrario).
Estabelece, ainda, o nº 4 do mesmo art. 33 do NRAU que: “Ao locado aplica-se o coeficiente imediatamente inferior ao correspondente ao seu estado de conservação quando o arrendatário demonstre que o estado do prédio se deve a obras por si realizadas, sendo aplicado um coeficiente intermédio, determinado de acordo com a equidade, caso o senhorio demonstre ter também efectuado obras de conservação.”
Dir-se-á, ainda, que não tendo o senhorio tomado a iniciativa de actualizar a renda, pode o arrendatário promover a determinação do coeficiente de conservação do locado, e sendo esse coeficiente inferior a 3 intimar o senhorio à realização de obras (cfr. art. 48 do NRAU).
Para, entre outros fins, acompanhar a avaliação dos prédios arrendados e coordenar a verificação dos respectivos coeficientes de conservação, o NRAU instituiu as comissões arbitrais municipais (CAM), que vieram a ser reguladas e aprovadas pelo DL nº 161/2006, 8.8, tendo ainda a Portaria nº 1192-B/2006, de 3.11, aprovado a ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação dos imóveis locados nos termos do nº 2 do art. 33 do NRAU, regulando os critérios de avaliação e as fixando as regras necessárias a essa determinação.
De acordo com o art. 17, nº 1, al. a), do indicado DL nº 161/2006, compete à CAM decidir, entre outras, “as reclamações relativas à determinação do coeficiente de conservação”.
As decisões proferidas pela CAM (entidades oficiais não judiciárias e com autonomia funcional - art. 2 do DL nº 161/2006) têm o valor de decisões arbitrais e delas cabe recurso para o tribunal de comarca, sendo que tal recurso tem efeito meramente devolutivo e conhece matéria de facto e de direito (nºs 4 e 5 do mesmo art. 17).
Para além do que estipula o nº 4 do art. 33 do NRAU, temos que o art. 10 da citada Portaria nº 1192-B/2006 estabelece, quanto à avaliação da totalidade do prédio, que:
- “1.Se o edifício onde se situa o locado for constituído por duas ou mais unidades e o senhorio pretender invocar a circunstância de o prédio ter sofrido obras de reabilitação nos três anos antes de proceder à actualização da renda, ao abrigo do artigo 27º do Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de Agosto, a avaliação do nível de conservação deve ainda considerar e calcular, autonomamente, o nível de conservação aplicável aos elementos funcionais 1 a 17 da ficha de avaliação.
- 2.O cálculo da avaliação destes elementos funcionais faz-se após a avaliação global e segue as mesmas regras.
- 3.Considera-se que a totalidade do prédio onde se situa o locado tem nível de conservação bom ou excelente desde que, cumulativamente:
- a)A ficha de avaliação do locado tenha como resultado nível Bom ou Excelente;
- b)O nível de conservação aplicável aos elementos funcionais 1 a 17 de cada ficha de avaliação seja Bom ou Excelente.
- 4.Se o arrendamento for para fim não habitacional e a conservação do locado couber, contratualmente, ao arrendatário, não se aplica a alínea a) do número anterior.
5. (...). 6. (...) 7. (...) 8. (...)”.
Aproximando do caso em análise, verificamos estar no âmbito de contrato de arrendamento relativo ao nº … da Rua…, em…, outorgado por escritura pública de 3.8.1967, destinando-se o locado a “restaurante, cervejaria, café, vinhos e petiscos” (fls. 94 a 104), matéria que a 1ª instância não discriminou na factualidade assente mas que, como outra a seguir indicada, resulta plenamente comprovada na causa.
Ainda de acordo com os elementos disponíveis nos autos, na origem deste processo terá estado a actualização da renda do locado promovida pelo aqui apelante ao abrigo do art. 27 do DL nº 157/2006, de 8.8 (ver fls. 172), para o que releva o coeficiente de conservação previsto no art. 33 do NRAU.
Em vistoria realizada ao imóvel em 21.3.2009 (fls. 67), foi atribuído ao locado o nível de conservação de Excelente (nível 5 e coeficiente 1,2, nos termos do nº 1 do art. 33 do NRAU), sendo o resultado da avaliação do estado de conservação dos elementos funcionais de 1 a 17 (respeitante à totalidade do edifício, integrado por várias unidades, de acordo com a ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação de edifícios estabelecida pela Portaria nº 1192-B/2006, de 3.11) também Excelente.
A arrendatária reclamou para a CAM, invocando sem as identificar, que todas as obras de conservação e manutenção efectuadas no locado foram por si exclusivamente suportadas e pagas, devendo, por isso, o coeficiente ser o imediatamente inferior ao correspondente ao estado de conservação (fls. 76 a 79).
Em resposta, o senhorio argumentou que tratando-se de arrendamento não habitacional, sendo a execução das obras no locado da responsabilidade contratual da inquilina e o resultado da avaliação do estado de conservação dos elementos funcionais de 1 a 17 (acima já identificados), sem qualquer intervenção da inquilina, deve manter-se o coeficiente de conservação em 1,2.
A CAM veio a manter a decisão reclamada e o coeficiente de conservação indicado, concluindo que: “Incumbia, pois, o ónus da prova ao arrendatário ora requerente das obras que alegadamente realizou no locado e que as mesmas foram determinantes, designadamente para efeitos do MAEC, na determinação do estado e nível de conservação actual.
Dada a inexistência probatória que leve a concluir o alegado pela requerente e, uma vez que o requerido não reconhece as obras alegadas, conclui-se pela improcedência da presente reclamação (...).” (fls. 124 a 126).
Desta decisão interpôs recurso a inquilina para o Tribunal a quo, invocando, uma vez mais genericamente e remetendo para o processo camarário nº …/91 da CM…, que todas as obras realizadas no locado foram por si exclusivamente suportadas, pelo que, nos termos da lei, deve ser fixado e aplicado como coeficiente de conservação o imediatamente inferior ao estabelecido. Junta documentos e indica testemunhas.
Na resposta, o senhorio sustentou que o edifício foi classificado como excelente em razão de elementos funcionais relativos ao prédio, e não do locado, por via das concretas obras de conservação e reparação que o recorrido naquele levou a efeito (e que enumera) sem qualquer contributo da arrendatária. Diz, igualmente, ignorar quais as obras que esta realizou no locado “factos que a recorrente não só não alega como não produziu qualquer prova”. Refere, por fim, que de acordo com o contrato de arrendamento respeitante ao nº … do imóvel, destinado a fins não habitacionais, a conservação do locado incumbe à locatária, pelo que o seu estado não releva para a determinação do estado do prédio. Junta um documento e arrola uma testemunha.
Do que acima se deixa dito, resulta evidente a importância das concretas obras que apelante e apelada terão levado a cabo e o respectivo contributo para o estado de conservação do prédio.
Na sentença, como vimos, deu-se como assente, nos pontos 4 e 5 supra, que “Ao longo da execução do contrato de arrendamento, a recorrente efectuou no interior do locado diversas obras de conservação e manutenção” (4) e que “O senhorio procedeu às obras de remodelação do edifício onde se situa o locado” (5), justificando-se, com relação ao primeiro ponto que “Relativamente ao constante de 4) o Tribunal ponderou a posição das partes ao longo do processo, resultando sem margem para contestação que a recorrente efectuou todas as obras no locado.”
Se, por um lado, como afirma a ora apelante, esta não aceita, sem mais nos autos, a realização de obras pela arrendatária no locado, tal também não resulta, salvo o devido respeito, dos elementos disponíveis no processo (concretamente para os efeitos previstos no nº 3 do art. 9 da Portaria nº 1192-B/2006([1])), o que põe em causa o teor do referido ponto 4 acima julgado assente.
Tal conclusão apontaria, num primeiro momento, para a necessidade de determinar a devolução dos autos à 1ª instância a fim de aí se produzir prova sobre tal factualidade, posto que, como dissemos, o tribunal de comarca, ao apreciar do recurso de decisão proferida pela CAM, conhece de matéria de facto e de direito (nºs 4 e 5 do art. 17 do DL nº 161/2006), e as partes arrolaram, além do mais, testemunhas que não foram ouvidas.
No entanto, de acordo com o que vimos dizendo, é, ainda assim, manifesta a insuficiência da prova da factualidade aludida, como apreciaremos adiante, pelo que se mostra irrelevante a repetição do julgamento para reapreciação do facto em questão (art. 712, nº 4, do C.P.C.).
Procede, por isso, nesta matéria a apelação, eliminando-se o ponto 4 supra da matéria assente, embora tal não tenha por consequência, como em princípio se justificaria, a anulação da decisão e a devolução dos autos à 1ª instância.
Do que atrás deixamos dito, resulta evidente que o que releva no âmbito do recurso são as obras concretas que a locatária terá levado a cabo e de que modo estas contribuíram para o estado de conservação do prédio de acordo com os critérios legais de avaliação do nível de conservação dos edifícios, tanto mais que se o senhorio também tiver realizado obras de conservação, nos termos do nº 4 do art. 33 do NRAU e 15, nº 2, do DL nº 161/2006, deverá ser estabelecido um coeficiente intermédio, segundo critérios de equidade. De resto, mesmo para fazer aplicação do coeficiente imediatamente inferior ao correspondente ao estado de conservação do locado, de acordo com os referidos normativos, é ao arrendatário que cumpre demonstrar que o estado do prédio se deve a obras por si realizadas.
Quer isto significar, em resumo, que apesar de alguma ambiguidade da lei na referência ao estado de conservação do prédio e/ou do locado, o critério aludido no nº 4 do art. 33 do NRAU passa pela prova de que o inquilino realizou obras que contribuíram para o estado de conservação do edifício em conformidade com os critérios relevantes para a sua classificação.
Dir-se-á ainda que tal leitura se compagina com o art. 10 da citada Portaria nº 1192-B/2006, invocado pelo apelante e acima parcialmente transcrito, pois o que nos diz este preceito, no essencial, é que a ficha de avaliação do locado não releva para a classificação da totalidade do prédio (constituído por duas ou mais unidades) com o nível de conservação de Bom ou Excelente, se o arrendamento for para fim não habitacional e a conservação do locado couber contratualmente ao arrendatário, sendo apenas indispensável para tanto (isto é, para a classificação da totalidade do prédio nesse caso) que o nível de conservação aplicável aos elementos funcionais 1 a 17 de cada ficha de avaliação (relativos ao próprio edifício) seja Bom ou Excelente.
No indicado nº 4 do art. 33 do NRAU não é a classificação da totalidade do prédio (como Bom ou Excelente) que está em causa, mas a eventual aplicação dum coeficiente inferior ao correspondente ao estado de conservação do locado na determinação do respectivo valor, em razão do arrendatário ter contribuído com obras para o estado do prédio.
Por conseguinte, como adiantámos, a prova do facto referido em 4 supra que foi concretamente impugnado pela apelante, sempre se revelaria inócua ou insuficiente para a decisão no Tribunal a quo.
Mas será que foi invocada a matéria indispensável à aplicação do dito nº 4 do art. 33 do NRAU?
Salvo o devido respeito, julgamos que não.
Já na reclamação apresentada a locatária e aqui apelada limitou-se a referir que fez obras no locado “indispensáveis à natureza do objecto do arrendamento que é comercial”, aludindo, depois, a um “conjunto de obras e melhoramentos ao longo de anos e que melhor se encontram descritas e pormenorizadas no Processo nº …/91 desta Câmara Municipal”, as quais, segundo refere, terão sido por si custeadas. Para além de não detalhar as obras em questão que terá levado a cabo, também não alega que o estado do prédio ou do locado se deve a essas mesmas obras.
Foi, de resto, esse o motivo pelo qual a CAM julgou improcedente a reclamação.
Já no recurso para o Tribunal a arrendatária manteve a posição: não alegou as concretas obras por si realizadas nem demonstrou de que forma estas contribuíram para o estado de conservação do prédio de acordo com os critérios legais de avaliação do nível de conservação dos edifícios.
Daqui resulta, salvo o devido respeito, que a mera prova do facto impugnado não poderia justificar, como justificou, a solução encontrada na sentença aqui sob recurso. Disse-se na mesma: “(...) In casu, a Comissão Arbitral Municipal de …atribuiu ao nível de conservação o valor de 5, correspondente ao estado de conservação excelente, à totalidade imóvel propriedade do recorrido o coeficiente de conservação 1,2.
Ora, considerando que a conservação do locado se ficou a dever a obras realizadas pelo inquilino, ora recorrente, ter-se-á de aplicar o coeficiente de conservação imediatamente inferior ao correspondente estado de conservação, tal como previsto no n.º 4 do artigo 33.º da Lei n.º 6/2006, de 27.02.
Desta forma, o recurso tem de ser julgado procedente (...)”.
Concluiu-se, por conseguinte, à partida, na decisão sub judice, que a “conservação do locado se ficou a dever a obras realizadas pelo inquilino” apesar da factualidade assente não dar disso reflexo seguro.
Ora, como se sabe, é às partes que cumpre alegar os factos que integram a causa de pedir ou que baseiem as excepções (artigo 264, nº 1, do C.P.C.), pelo que era à arrendatária e aqui apelada que cabia a alegação dos factos indispensáveis à aplicação do invocado critério previsto no nº 4 do art. 33 do NRAU (e na al. a) do nº 2 do art. 15 do DL nº 161/2006). A mesma não alegou os factos pertinentes, como vimos.
No julgamento de direito, por outro lado, há que ter em conta as regras do ónus da prova, extraindo dos factos assentes as consequências jurídicas respectivas.
Se era indiscutivelmente à arrendatária que, nos termos do art. 342, nº 1, do C.C., incumbia a prova de que realizara certas e determinadas obras que contribuíram para o estado de conservação do prédio de acordo com os critérios legais de avaliação do nível de conservação dos edifícios, a falta dessa prova tem de conduzir ao insucesso da pretensão por si formulada, não podendo manter-se a sentença recorrida.
Procede, assim, a apelação nos moldes indicados.
