Fundamentação
Ao que resulta das conclusões, parece poder concluir-se que o que a recorrente põe em causa é a verificação da excepção de caducidade que as instâncias tiveram por procedente, quer porque a data a partir da qual se conta o prazo de garantia de 5 anos, deve ser a de 13/9/2003, altura em que foi eleita a 1ª administração do condomínio, quer porque, tendo os RR agido com dolo, estava a A. dispensada de denunciar os defeitos, podendo exercer o seu direito no prazo da prescrição ordinária (20 anos), quer ainda porque a invocação da excepção da caducidade se traduz, no caso, num “ venire contra factum proprium ” (abuso de direito).
Enquadrando a questão nos seus devidos parâmetros, verifica-se que a decisão da 1ª instância, aceitando que é controvertida a factualidade respeitante ao conhecimento dos defeitos da obra, assentou a sua argumentação na circunstância de poder ter como certa uma determinada data, alegada pela própria A., sendo que, com base nela, a excepção não podia deixar de proceder, independentemente de anteriormente a A. ter tido ou não conhecimento dos defeitos que invoca e quer ver eliminados.
Teve então por inquestionável que “…pelo menos desde o dia 10 de maio de 2006 a A. conhecia os defeitos e, pelo menos nessa data procedeu à sua denúncia”.
Concluiu, portanto, que, tendo a acção dado entrada em Juízo no dia 21 de Maio de 2007, teria sido intentada mais de um ano após a aludida denúncia. Daí a procedência da excepção, nos termos do Artº 1225º do C.C..
Por sua vez, o acórdão recorrido, no que respeita à verificação da caducidade, enveredou por complexa argumentação técnico-jurídica, acabando por não equacionar devidamente a questão, na medida em que aplicou ao caso o regime dos Art.ºs 916º e 917º do C.C., quando, ao que pensamos, o adequado será o regime do Artº 1225º do C.C.
Quanto ao enquadramento fáctico, partiu da constatação que teve por provada de que o imóvel foi entregue, o mais tardar, no início de 2001.
Assim decidiu:
“ Aplicando o disposto nos art.ºs 916º e 917º do Código Civil, tendo em conta que se trata de um imóvel, o defeito deveria ter sido denunciado no ano seguinte ao do seu conhecimento ou nos cinco anos posteriores à entrega do imóvel ”
…
“ Portanto, aplicando o disposto no artº 917º do Código Civil, a acção deveria ter sido instaurada no prazo de cinco anos, na falta de denúncia dos defeitos, ou cinco anos e seis meses tendo a mesma existido…
Deste modo, a acção deveria ter sido proposta o mais tardar em finais de Julho de 2006.
Tendo a mesma sido instaurada em 21 de maio de 2007, o direito de acção já havia caducado ”
Por outro lado, as partes também não equacionam com precisão qual o regime aplicável, o que tudo redundou em particular confusão que urge esclarecer.
Vejamos então.
Alega a A. (administradora do condomínio) que o prédio constituído em regime de propriedade horizontal, aqui em causa, foi construído pela sociedade EE (da qual eram sócios e gerentes os 3 primeiros réus, sendo o 4º, o engenheiro responsável pela dita construção) que, posteriormente comercializou as respectivas fracções autónomas.
Entretanto verificaram-se inúmeras deficiências de construção nas partes comuns do edifício, daí a pretensão da A. (a título principal) de ver eliminados e corrigidos tais defeitos da obra.
Todavia, como a EE foi já dissolvida, em 17/12/2002, a A. demandou individualmente os Sócios (os 3 primeiros RR), como sucessores da extinta sociedade, e ainda o responsável técnico pela construção.
Portanto, o que está em causa nos presentes autos, tal como é apresentado pela A. é, no essencial, a reparação de defeitos verificados nas partes comuns de um edifício constituído em regime de propriedade horizontal, que foi construído e vendido pela extinta EE.
É nesta perspectiva fáctica que se vão analisar as questões jurídicas suscitadas, independentemente da prova que se vier a fazer no processo, visto que, não podendo subsistir as decisões proferidas nos autos, o processo terá de seguir seus ulteriores e normais termos, como se verá.
Os defeitos alegadamente existentes, verificam-se, evidentemente num imóvel destinado a longa duração, pelo que ao caso se aplica o regime estabelecido no Artº 1225º do C.C., que confere ao adquirente o direito de exigir ao vendedor/ construtor a eliminação dos defeitos ou a indemnização pelo prejuízo decorrente do vício de construção (v. nº 4 do preceito).
Tenha-se na devida conta que o conceito de vendedor/construtor não deve ser interpretado num contexto puramente literal.
Na verdade, como se observa no Ac. deste S.T.J. de 5/3/2013 (Proc° nº 085875) o que é relevante, não é tanto o ter-se materialmente desenvolvido a actividade de construção, mas sim ter-se o domínio da construção do imóvel, domínio esse desenvolvido no âmbito profissional.
Conclui-se assim, tal como o Ac. citado, “…que o conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil é um conceito lato que tanto abrange o construtor directo como aquele que profissionalmente constrói mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores, entendidas no sentido do nº1 do artigo 2 da Lei nº 24/96 de 31 de Julho (Lei da Defesa dos Consumidores) ”.
Só com a referida amplitude conferida ao conceito de vendedor/construtor se torna eficaz a protecção do consumidor/adquirente do imóvel que o D.L.267/94 lhe quis proporcionar com as alterações que introduziu no Artº 1225º do C.C.
Assente o campo de aplicação do Artº 1225º do C.C. vejamos como se articulam e funcionam os prazos de caducidade aí previstos.
A simples leitura do preceito logo revela que ele contempla três prazos diferentes.
Temos, antes de mais, o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel ao adquirente.
Depois existe o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia.
Finalmente há o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a acção destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização.
Convém notar que, diferentemente do que parece defender a A., o direito de acção não tem, necessariamente, de ser exercido no prazo de garantia.
Dentro desse prazo apenas se tem de revelar o defeito, o que é completamente diferente.
Assim, se o vício apenas surge ou é conhecido pelo adquirente do prédio após o decurso do prazo de garantia, já não poderá ser exercido o direito de denúncia da acção, uma vez que, do contrário, ficaria o vendedor/construtor indefinidamente sujeito à obrigação de reparar o vício, sendo certo que foi exactamente essa vinculação indefinida que o legislador pretendeu evitar com a fixação de um prazo de garantia.
Mas, ao contrário, se o defeito apenas se torna conhecido no período final do prazo, mas antes de este se esgotar, então o adquirente dispõe do prazo de 1 ano, a partir do conhecimento, para exercer o direito de denúncia e de outro ano, subsequente à denúncia, para exercer o direito de acção.
Claro que pode ocorrer a caducidade do direito à eliminação do defeito sem que se tenha esgotado o prazo de garantia.
Basta que o adquirente, tendo conhecimento do vício não o denuncie no prazo de 1 ano a partir desse conhecimento, ou, tendo-o denunciado, não intente a acção no ano subsequente à denúncia.
No entanto, cumpre referir que a denúncia pode ser dispensada no caso de o adquirente detectar o defeito dentro do prazo de garantia e intente a acção no prazo de um ano a partir desse conhecimento, pois, então, a citação para a acção funcionará como denúncia.
Significa isto que os referidos prazos são independentes entre si.
Quanto ao ónus da prova, neste tipo de acções, é pacífico que compete ao adquirente provar a existência dos alegados defeitos da obra, pertencendo ao vendedor/construtor provar que a acção foi intentada intempestivamente.
Como se disse, o prazo de garantia de 5 anos, inicia-se com a entrega da coisa, pois é intuitivo que é a partir desse momento que o adquirente tem efectiva possibilidade de se aperceber da existência dos vícios construtivos, dado o contacto directo com o imóvel.
Porém, nem sempre é fácil determinar o momento em que deve ter-se a obra por entregue para efeito de se fixar o “dias a quo” para a contagem do prazo de garantia.
A dificuldade tem-se colocado quando estamos em presença, como é o caso, de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal e os defeitos invocados se referem às partes comuns do edifício.
Nestas situações frequentes, vários têm sido as soluções propostas, defendendo-se que a entrega do imóvel para os aludidos efeitos, deve ter-se por efectuada:
-na data da constituição da propriedade horizontal,
-quando o vendedor entrega a 1ª fracção ao condómino adquirente,
-com a entrega da última fracção alienada,
-com a entrega da maioria das fracções, ou
-quando é instituída a administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor/vendedor, seja por acção dos condóminos.
O critério interpretativo a adoptar, há-de passar, como diz Cura Mariano (Responsabilidade Contratual do Empreiteiro – 3ª ed.), pela consideração de que o direito dos condóminos sobre as partes comuns foge às regras gerais da compropriedade, assumindo uma configuração própria em que a vontade dos condóminos não é valorada individualmente, mas sim enquanto membros duma organização dotada de órgãos próprios que exprimem a vontade colectiva do grupo.
Assim, decisivo será “…a data em que o construtor faz a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes constituíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condomínio e elegendo o seu administrador”.
É esta posição pacificamente seguida neste S.T.J. e que também aqui se adopta.
Postos os princípios aplicáveis a casos como o dos autos, resta saber em que medida o direito definido se repercute nas decisões impugnadas, independentemente, como já se referiu, da factualidade que se tenha ou venha a ter por definitivamente provada.
Ora, desde logo, como se viu, o regime aplicável é o do Artº 1225º do C.C. e não o dos Art.ºs 916º e 917º, como decidiu o acórdão recorrido.
Por outro lado, a data a partir da qual se inicia a contagem do prazo de garantia nunca seria a da entrega do imóvel, que o acórdão reportou ao início de 2001.
Como se deixou dito, a data a considerar será aquela em que a assembleia de condóminos reuniu pela 1ª vez e elegeu a 1ª administração do condomínio (13/09/2003, segundo a A.).
Logo, provado ou não que o edifício foi entregue no início de 2001, essa data é irrelevante, daí que a argumentação do acórdão recorrido não possa ser aceite, e, portanto, não pode concluir-se, com base nela, ter caducado o direito da acção da A.
Mas, estará correcta a argumentação do saneador-sentença, devendo, por isso, manter-se essa decisão?
Salvo melhor opinião, também ela não pode subsistir.
O Mmº Juiz considerou que, tendo a A. requerido, em 10 de Maio de 2006, a notificação judicial avulsa dos RR para repararem os defeitos que discriminou nesse mesmo requerimento, necessariamente, e pelo menos nessa data, teve conhecimento dos ditos defeitos, e os denunciou.
Assim, ocorrendo a denúncia dos defeitos em 10 de Maio de 2006, quando em 21 de Maio de 2007 a acção deu entrada em Juízo, já tinha decorrido mais de 1 ano sobre a data da denúncia, daí a caducidade do direito de acção que decretou, sem necessidade de maiores averiguações.
No entanto, se é inquestionável que, pelo menos em 10 de Maio de 2006, o A. tinha conhecimento da existência dos defeitos que na mesma data denunciou, já não pode fazer-se coincidir a data da denúncia com a data em que esta foi requerida através de notificação judicial avulsa.
A denúncia dos defeitos da obra, para efeitos do disposto no Artº 1225º do C.C. tem a natureza de uma declaração receptícia, que só produz os seus efeitos quando chega ao poder ou ao conhecimento do destinatário dentro do prazo a está sujeito, e, por outro lado, o prazo para denunciar os defeitos é um prazo de caducidade ao qual não tem qualquer aplicação o disposto no Artº 323º do C.C.
Não há que confundir a denúncia em si mesmo, que apenas se efectiva com a notificação do destinatário, com o meio material utilizado (por ex. carta, notificação J. Av.) para levar a efeito a dita notificação.
Nem o vendedor/construtor pode ter-se por notificado da denúncia do adquirente/consumidor, no momento em que, por exemplo, este requereu, através de N.J.A., a notificação daquele, nem o adquirente pode ver o prazo que a lei lhe concede para denunciar os defeitos da obra, afectado pela demora dos serviços judiciais na execução da notificação.
Portanto, ao que nos parece, o momento em que deve ter-se por realizada a denúncia, e que é o momento que marca o início ou o “dies a quo” da contagem do prazo de 1 ano para o exercício do direito de acção, é aquele em que os RR foram efectiva e realmente notificadas (e não aquele em que foi requerida a notificação).
Ora, como está certificado nos autos, as ditas notificações ocorreram nos dias 7/6/2006, 8/6/2006, 16/06/2006 e 29/5/2006, daí que, conforme o acima explicado, só nessas datas a A. denunciou aos RR os defeitos aqui em causa.
Assim sendo, facilmente se conclui que, quando a A. intentou a presente acção, em 21 de Maio de 2007, não tinha ainda decorrido o prazo de 1 ano contado desde qualquer das datas da denúncia.
Não pode, por isso, afirmar-se a caducidade da acção como se fez no saneador-sentença.
Não procedendo a excepção da caducidade no enquadramento equacionado quer pelo saneador-sentença, quer pelo acórdão recorrido, é evidente que fica prejudicada a demais argumentação recursiva, que, por isso, aqui não é abordada.
Por outro lado, não podendo considerar-se a data de 10 de Maio de 2006 como sendo o início do prazo de 1 ano para a instauração da acção, nem podendo partir--se do início de 2001, para computar o prazo de garantia de 5 anos, como tudo resulta do que acima se deixou explicado, não é possível, na fase processual em que se encontram os autos, proferir decisão de mérito, visto que a grande parte da factualidade necessária para o efeito se encontra controvertida.
Por conseguinte, revogado o acórdão recorrido e anulado o saneador-sentença, devem os autos prosseguir seus ulteriores e normais termos.
