3171/21.9T8BCL.G2.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

Ao abrigo do art. 236.º do CC, da cláusula contratual que obriga o arrendatário a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornem necessárias só pode retirar-se que o arrendatário está constituído na obrigação de cuidar, como o faria um bom pai de família, do espaço interior do imóvel que é por si usado e não permite, por si só, concluir que ele está constituído na obrigação de zelar (também) pela conservação do edifício enquanto estrutura arquitetónica.

PROC. N.º 3171/21.9T8BCL.G2.S1

Sumário:

Ao abrigo do artigo 236.º do CC, da cláusula contratual que obriga o arrendatário a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornem necessárias só pode retirar-se que o arrendatário está constituído na obrigação de cuidar, como o faria um bom pai de família, do espaço interior do imóvel que é por si usado e não permite, por si só, concluir que ele está constituído na obrigação de zelar (também) pela conservação do edifício enquanto estrutura arquitectónica.

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

I. RELATÓRIO

Recorrente: Nonsense Assets, S.A.

Recorrido: AA

1. Nonsense Assets, S.A., veio intentar a presente acção declarativa de processo comum contra AA, peticionando o seguinte:

“I- Ser decretada a resolução do contrato de arrendamento para habitação em questão nestes autos, existente entre a Autora NONSENSE ASSETS, SA. e o Réu AA, por incumprimento contratual imputável a este, por violação da cláusula SEXTA do Contrato de Arrendamento e do artigo 1.083º do Código Civil.

II- Ser o réu condenado a entregar o imóvel à autora, devoluto de pessoas e bens, no prazo de trinta dias a contar do trânsito em julgado da sentença a proferir nos autos.

Subsidiariamente, caso se entenda que os fundamentos não são suficientes para a resolução do contrato de arrendamento (…), deve o réu ser condenado:

A- A fazer as obras a que contratualmente se obrigou nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento, ou seja:

B- Fazer obras de conservação, reparação e limpeza do interior e exterior do locado;

C- Retirar o reservatório de água colocado na cobertura do telhado, suportado na chaminé, o que é causa de graves patologias existentes na chaminé e cobertura do telhado;

D- Eliminar o fogão a lenha que colocou no interior do arrendado, em concreto na cozinha, cujo fumo e fuselagem que lança para o interior do locado são causa de degradação dos vários elementos interiores;

E- Retirar ou fazer obras de conservação dos cobertos em madeira e chapa de zinco existentes no logradouro;

F- Ser condenado a suportar os custos com as supra-alegadas obras, nos termos contratualizados”.

2. Tramitados regularmente os autos, foi proferida, a final, a seguinte decisão:

“Nos termos e pelos fundamentos supra-expostos, decide-se julgar a presente Ação parcialmente Procedente, por parcialmente provada, e, em consequência:

A) Declara-se a resolução do contrato de arrendamento para habitação em questão nestes autos, existente entre a senhoria e Autora NONSENSE ASSETS, SA. e o arrendatário e Réu AA, por incumprimento contratual imputável a este, por violação da cláusula SEXTA do Contrato de Arrendamento e do artigo 1.083º do Código Civil;

B) Condena-se o arrendatário e Réu AA a desocupar o imóvel, deixando-o devoluto de pessoas e bens, no prazo de 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado da presente Sentença;

C) a título subsidiário, no caso de Tribunal superior entender que os fundamentos acima descritos não são suficientes para a resolução do contrato de arrendamento pela senhoria e ora Autora, este Tribunal, desde já precavendo tal hipótese de entendimento, decide condenar o arrendatário e ora Réu a fazer as obras a que contratualmente se obrigou nos termos da cláusula sexta do respetivo contrato de arrendamento, i.e., condena-se, assim e a título apenas subsidiário, o Réu a, no prazo de 30 (trinta) dias a contar do trânsito em julgado da presente Sentença e suportando os respetivos custos nos termos contratualizados, fazer obras de conservação, reparação e limpeza do interior e exterior do locado, nomeadamente a eliminar o fogão a lenha que colocou no interior do arrendado, em concreto na cozinha, cujo fumo e fuselagem que lança para o interior do locado são causa de degradação dos vários elementos interiores;

D) Quanto à também peticionada eliminação ou retirada do reservatório ou depósito de água colocado na cobertura do telhado, suportado na chaminé e na ótica da Autora causador de graves patologias existentes na chaminé e na cobertura do telhado, este Tribunal deu como provado que tal reservatório ou depósito de água já estava colocado na cobertura do telhado aquando do início da vigência do contrato de arrendamento objeto dos presentes autos, pelo que nessa parte decide-se Absolver o Réu do pedido;

E) Por último, no que concerne à também peticionada eliminação ou retirada, ou, alternativamente, realização de obras de conservação dos cobertos ou coberturas em madeira e chapa de zinco existentes no logradouro do locado, ou edifício, existente nas traseiras, este Tribunal deu como provado que na presente data já foram retiradas do locado essas coberturas ou cobertos colocadas(os) sem autorização e conhecimento da senhoria;

Face ao ora exposto, nessa parte julga-se extinta a presente instância por inutilidade superveniente da lide, com custas a suportar, nessa parte, pelo arrendatário e ora Réu, ao qual é imputável tal inutilidade (cfr. artigo 536º/3,2ªparte, do Código de Processo Civil);

F) Condena-se em Custas o Réu AA e a Autora “NONSENSE ASSETS, S.A.”, na proporção dos respetivos decaimentos, fixando-se 8/10 a cargo do Réu e 2/10 a cargo da Autora, e fixando-se a taxa de justiça nos termos tabelares do Regulamento das Custas Processuais (artigos 527º/1,1ªparte,2, 529º/2 e 607º/6 todos do Código de Processo Civil – CPC), tudo sem prejuízo do apoio judiciário de que eventualmente beneficie o Réu…”.

3. Tendo o réu apelado, proferiu o Tribunal da Relação de Guimarães Acórdão com o seguinte dispositivo:

“Por todo o exposto, decide-se Julgar a Apelação procedente, e em consequência Revogar a decisão proferida, com a absolvição do Réu de todos os pedido contra si formulados pela A.”.

4. A autora vem agora interpor recurso de revista ao abrigo do artigo 671.º, n.º 1, do CPC, em que formula as seguintes conclusões:

“1.º O presente recurso de revista é admissível, nos termos dos artigos 671.º e 672.º, n.º 1, alíneas a) e b), do Código de Processo Civil, por inexistência de dupla conforme, por estar em causa questão de elevada relevância jurídica e por se verificarem interesses de particular relevância social.

2.º O acórdão recorrido revogou a decisão proferida em 1.ª instância e absolveu o Réu de todos os pedidos formulados pela Autora, não obstante assentar numa matéria de facto substancialmente coincidente com a anteriormente apreciada, o que viola os princípios da confiança, da segurança jurídica e da certeza do direito.

3.º No âmbito dos presentes autos foram proferidos dois acórdãos da Relação, um datado de Janeiro de 2025 e outro datado de 03/06/2025, manifestamente contraditórios entre si, relativamente à mesma decisão da 1.ª instância e sem alteração relevante da prova produzida, comprometendo a coerência e estabilidade das decisões judiciais (cuja matéria de facto, se transpôs devidamente no corpo do texto).

4.º Num primeiro momento, a Relação entendeu existir contradição na matéria de facto e determinou a sua reapreciação pelo tribunal de 1.ª instância, invocando expressamente os princípios da imediação e da oralidade, com fundamento que “devem, em nosso entender, ser sanadas pelo julgador da primeira instância, que levou a cabo o julgamento destes autos, o qual estará em melhor condições de decidir as questões de facto à luz dos princípios da imediação e da oralidade”.

5.º Com a afirmação clara de que “apesar de ter acesso a toda a prova produzida nos autos -, não está nas melhores condições de suprir essa contradição, a qual deverá ser sanada levando em conta toda a prova produzida, e a demais matéria de facto (provada e não provada), de modo que a decisão daí resultante seja suscetível de apreciação por esta Relação, assegurando o mencionado duplo grau de jurisdição, decide-se assim anular a decisão proferida na primeira instância, de modo a que o tribunal recorrido reanalise toda aprova produzida –e produza outra que eventualmente entenda conveniente –, de modo a sanar a contradição existente na matéria de facto acima descrita, decidindo a questão jurídica em conformidade.”

6.º Em cumprimento dessa decisão, o tribunal de 1.ª instância reapreciou a prova produzida, mantendo a matéria de facto e a decisão condenatória, introduzindo apenas correções formais e clarificadoras, sem alterar o seu conteúdo essencial.

7.º Não obstante, no acórdão ora recorrido, a Relação procedeu ela própria à reapreciação da matéria de facto e à sua alteração substancial, sem que tivesse ocorrido qualquer modificação relevante da prova, incorrendo em atuação contraditória e juridicamente censurável.

8.º Contudo, inexplicavelmente, e em total violação dos princípios da oralidade, imediação, o douto tribunal da Relação, profere decisão, que viola integralmente o princípio da confiança e certeza jurídica, sendo o mesmo corpo relator do acórdão proferido inicialmente, procede a uma análise rigorosa da matéria de facto, proferindo a seguinte decisão: “Decide-se Julgar a Apelação procedente, e em consequência Revogar a decisão proferida, com a absolvição do Réu de todos os pedidos contra si formulados pela A.”

9.º Tal atuação viola o disposto no artigo 662.º do Código de Processo Civil, bem como os princípios da imediação e da oralidade, que conferem ao tribunal de 1.ª instância uma posição privilegiada na apreciação da prova testemunhal.

10.º A alteração da matéria de facto levada a cabo pela Relação não se fundou na verificação de erro manifesto de julgamento nem em prova segura e inequívoca que impusesse decisão diversa, pelo que deveria ter prevalecido a decisão da 1.ª instância.

11.º Há uma grave e flagrante violação do Princípio da Confiança e da Certeza Jurídica, consagrado nos termos do artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa; porquanto, embora não haja uma alteração substancial da prova produzida o sentido dos acórdãos proferidos é substancialmente diferente.

12.º Além de que, a resolução e a alteração da matéria de facto, não atendeu às questões concretas colocadas nos presentes autos, mas assentou nas alegações do Réu, que defendeu que estavam em causa obras estruturais no imóvel, quando na verdade está em causa a ausência de obras de conservação e limpeza do imóvel que foram consequência direta da degradação do imóvel.

13.º Concluindo, somos do entendimento, que perante duas decisões antagónicas a relação violou de forma flagrante o princípio da oralidade e imediação, bem como, o princípio da certeza e segurança jurídica ao proferir duas decisões completamente contraditórias, após prolação de acórdão que anula a sentença proferida em primeira instância com fundamento na necessária reapreciação da prova, cumprindo o princípio da oralidade e da imediação.

14.º Razão pela qual, deve ser a decisão proferida revogada, mantendo a decisão de primeira instância.

Ainda,

15.º O acórdão recorrido incorreu ainda em erro de interpretação e aplicação do direito substantivo, designadamente dos artigos 1074.º, 1083.º, 1084.º e 236.º do Código Civil.

16.º Salvo devido respeito – e que é muito – tentaremos demonstrar que não se decidiu bem, não só porque não reflecte todos os termos das questões que foram colocadas e dirigidas ao digníssimo tribunal da Relação, mas principalmente porque existiu violação da lei substantiva, consubstanciada em erro de interpretação ou aplicação do direito, violação ou errada aplicação da lei de processo e ofensa de disposição expressa que exija certa espécie de prova para a existência de facto ou que fixe a força de determinado meio de prova, ao abrigo do artigo 674º do C.P.C.

17.º No seguimento do douto acórdão proferido, procedeu-se à seguinte alteração da matéria de facto dada como provada, nos termos seguintes: que deve ser retirado do ponto 23), que “as paredes interiores e a pintura do arrendado apresentam-se danificadas pela existência de fumo e fuselagem no interior da habitação, proveniente do fogão; Existem algumas manchas de bolor nas paredes interiores, devido à falta de arejamento da habitação; Inúmeras manchas de sujidade interior; Vários elementos interiores degradados”.

18.º A Recorrente não concorda com a matéria de facto alterada. De facto, a matéria de facto dada como provada resulta da vistoria realizada pela Autora em Julho de 2021, vistoria relatada e fundamentada pelas testemunhas.

19.º Ora, como afirmou o tribunal de primeira instância os depoimentos mostraram-se credíveis e consentâneos com a demais prova produzida, não se concebendo a alegação do douto tribunal da relação quando afirma “não percecionamos nos seus depoimentos que as afirmações por eles feitas sobre o estado da habitação tenha sido baseada na sua perceção direta, nomeadamente, na vistoria feita pela A. em19.07.2021”; ora, tais afirmações decorrem do conhecimento direto das testemunhas, resultado da vistoria; pelo que, em cumprimento pelo princípio da imediação, errou o douto tribunal ao alterar a matéria de facto com a alegação que “não percecionamos”.

20.º Ainda, das patologias indicadas no relatório da CMB são identificadas patologias, não de ordem estrutural, mas visualizadas apenas a olho nu e sem grande alcance técnico, como salienta o relatório “inspeção visual e tátil”. Ademais, como resultado da atividade do município, por norma, quando são identificadas patologias num edifício, por aplicação do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, doravante), aprovado pelo DL 555/99 de 16 de Dezembro na atual redação é notificado nos termos do artigo 89.º que impõe a realização de obras de conservação a cada 8 anos, podendo ordenar a realização daquelas para repor as condições de “segurança ou salubridade”.

21.º Ora, tal notificação não resulta diretamente, que estão em causa obras de índole estrutural, sendo que é a chaminé que possui fissuras; afirma ainda aquele relatório, destacamento dos revestimentos de pinturas, que se apresentam com manchas de sujidade, alteração de cor e/ou de textura, exigindo limpeza e/ou pintura.

22.º Ainda, há que salientar que as manchas de bolo devido à má execução dos elementos da caixilharia e ausência de peitoris, refere-se essencialmente a uma zona, devidamente identificada.

23.º Como também é reforçado, no relatório da Câmara Municipal, que as águas pluviais com défice de escoamento e com fugas traduzem no aparecimento dos sintomas de anomalias de destacamento, fissuração, fendilhação, e que geram áreas molhadas ou muito húmidas que provocam destacamento dos revestimentos de pinturas; ora, como foi salientado, em sede de discussão e julgamento, o Réu não procedia à limpeza dos sistemas calheiros, com a remoção das folhas o que causava inundações pelo não escoamento das águas.

24.º Pelo que, face a tudo o exposto, e tendo em conta que o ponto 23.º da matéria de facto dada como provada, assentou uma vistoria realizada pela Autora, e devidamente assente na matéria de facto dada como provada.

25.º Pelo que, não se concorda com a nova redação dada à matéria de facto pelo douto acórdão da relação, concretamente:

“os pontos da matéria de facto impugnados deverão passar a conter a seguinte redação: 13º - A Autora e a sociedade sua ante possuidora constatou (constataram) (em 2017) que o Réu tinha colocado no interior da habitação um fogão a lenha.

14º O facto aludido em 13) era facilmente constatável pelo fumo que saía pela chaminé da habitação e pelas respetivas janelas.

15º O fogão a lenha foi colocado sem autorização da senhoria.”

26.º Ademais, não se concebe que na matéria dada como provada, que o douto Tribunal da Relação, considere que o fumo saía pelas janelas, reconhece este facto, mas não considera que pelo fumo sair pelas janelas, é natural que o fumo se espalhava pelo interior do locado, danificando as paredes e a pintura interior.

27.º Pelo que, salvo devido respeito, deverá manter-se a redação dada pelo tribunal de 1.ª instância, a qual terá consequências directas e necessárias na aplicação do direito.

28.º Corresponde à verdade que as douta Relações usam do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1ª instância, nos termos consagrados pelo n.º 5 do artigo 607º do C.P.C.

.29º - No entanto, é o juiz da 1ª Instância, perante o qual a prova é produzida que está em posição privilegiada para proceder à sua avaliação, e, designadamente, surpreender no comportamento das testemunhas elementos relevantes para aferir da espontaneidade e credibilidade dos depoimentos que frequentemente não transparecem da gravação, em virtude de usufruírem dos princípios da imediação e da oralidade, princípios que se encontram excluídos dos tribunais da Relação.

Posto sito,

30.º Resulta inequivocamente da cláusula sexta do contrato de arrendamento que as partes convencionaram atribuir ao arrendatário a responsabilidade pela realização das obras de conservação e limpeza do locado, cláusula essa que constituiu condição essencial para a fixação do valor da renda.

31.º Nos termos do artigo 1074.º, n.º 1, do Código Civil, é legalmente admissível que, por estipulação contratual, a obrigação de realização de obras de conservação recaia sobre o arrendatário.

32.º A interpretação conferida pela Relação à cláusula sexta do contrato desconsidera a vontade real das partes e viola as regras da interpretação da declaração negocial consagradas no artigo 236.º do Código Civil.

33.º Ficou provado que o Réu não realizou, ao longo de mais de duas décadas, as obras de conservação e limpeza a que se encontrava contratualmente obrigado, permitindo a progressiva degradação do imóvel.

34.º Ficou igualmente provado que o Réu executou obras não autorizadas, designadamente a instalação de um fogão a lenha sem adequadas condições de segurança e exaustão, causando danos no interior do locado.

35.º A omissão reiterada das obras de conservação e a execução de obras não autorizadas constituem incumprimento contratual grave, imputável ao Réu, que compromete a habitabilidade do locado e legitima a resolução do contrato, nos termos do artigo 1083.º do Código Civil.

36.º O acórdão recorrido desvalorizou injustificadamente a prova produzida em julgamento, designadamente os depoimentos das testemunhas da Autora, que assentaram em perceção direta e presencial.

37.º Ao alterar a matéria de facto e absolver o Réu, a Relação excedeu os limites legalmente impostos ao exercício dos seus poderes de reapreciação, violando os artigos 607.º, n.º 5, e 674.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.

38.º Ora, somos do entendimento que deve ser clarificado o alcance do artigo 1083.º, 1084.º, 1074.º n.º1 todos do código civil, em conjugação com o artigo 236.º do código civil, quando foi condição sine qua non para a fixação da renda a inserção de um clausula a qual impõe ao arrendatário a realização de obras de conservação do imóvel, sem diferenciação entre obras extraordinárias e ordinárias, e não tendo aquele as realizado, senão É motivo para cessação do contrato de arrendamento.

39º Verifica-se, assim, erro de julgamento, erro na aplicação do direito e violação de princípios constitucionais fundamentais, designadamente os consagrados nos artigos 2.º e 266.º, n.º 2, da Constituição da República Portuguesa.

40.º Em face do exposto, deve o acórdão recorrido ser revogado, mantendo-se integralmente a decisão proferida pelo tribunal de 1.ª instância.

41.º Devem, em consequência, ser julgados procedentes os pedidos formulados pela Autora, com a condenação do Réu nos exatos termos da sentença recorrida.

42.º Foram violadas as disposições legais constantes dos artigos 236.º, 1083.º, 1084.º, 1074.º todos do código civil, 607º n.º 5, 615º n.º 1 al. c); 662º n.º 2, al. c) e 674º n.º 1 al. a) e c) do C.P.C., bem como os 2.º, 266.º n.º 2 da Constituição Portuguesa”.

5. O réu apresentou contra-alegações, concluindo:

“1. O presente recurso de revista não preenche os requisitos legais previstos nos artigos 671.º e 672.º do CPC, porquanto a Recorrente não suscita qualquer questão de direito nova, de excecional relevância jurídica ou de particular relevância social que justifique a intervenção do Supremo Tribunal de Justiça. As alegações apresentadas limitam-se, em larga medida, a impugnar a matéria de facto e a discordar da valoração probatória efetuada pelo Tribunal da Relação, matéria insuscetível de reapreciação em sede de revista.

2. Ainda que venha a ser admitido, o recurso deverá ser julgado totalmente improcedente, devendo manter-se integralmente o acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 03/06/2025, que absolveu o Réu de todos os pedidos, por se encontrar devidamente fundamentado e por ter aplicado corretamente o direito aos factos provados, sem padecer de qualquer erro de julgamento ou nulidade.

3. A cláusula 6.ª do contrato de arrendamento deve ser interpretada no sentido de que o inquilino assumiu apenas a obrigação de realizar obras de conservação ordinária e de manter o locado limpo e em bom estado de uso, não abrangendo obras estruturais ou de natureza extraordinária. Tal interpretação decorre da letra da cláusula, do contexto contratual, designadamente a fixação de uma renda reduzida em contrapartida da manutenção corrente, e das regras da boa-fé objetiva.

4. No caso concreto, ficou provado que o Réu cumpriu cabalmente as obrigações de conservação que razoavelmente lhe incumbiam, tendo realizado pinturas, reparações simples e assegurado a limpeza do imóvel ao longo de cerca de 19(dezanove) anos. Em contrapartida, a Recorrente absteve-se de executar as obras de conservação extraordinária e estrutural que lhe competiam, sendo a degradação do imóvel essencialmente imputável à antiguidade da construção e à falta de manutenção estrutural pelo senhorio.

5. Não se verifica qualquer incumprimento contratual grave por parte do Réu que torne inexigível a manutenção do arrendamento, nos termos do artigo 1083.º do C. Civ. A única infração contratual pontualmente invocada, a instalação de um fogão a lenha sem autorização escrita, não causou danos estruturais relevantes, foi tolerada pela senhoria durante vários anos e não reveste gravidade suficiente para fundamentar a resolução do contrato, encontrando-se, além disso, caducado o eventual direito de resolução fundado nesse facto.

6. O Tribunal da Relação exerceu legitimamente os poderes que lhe são conferidos pelo artigo 662.º do CPC, ao reapreciar criticamente a prova e alterar a matéria de facto julgada incorretamente em 1.ª instância. Não houve violação dos princípios da oralidade ou da imediação, nem qualquer nulidade processual, tendo a decisão recorrida sido proferida com fundamentação coerente, clara e juridicamente correta.

7. O Supremo Tribunal de Justiça, em sede de revista, não pode proceder à reapreciação da matéria de facto nem à reponderação da prova produzida, devendo limitar-se ao controlo da correta aplicação do direito. Não se identificando qualquer violação de lei substantiva ou erro de qualificação jurídica, deve o recurso ser rejeitado ou, caso conhecido, julgado improcedente.

8. A solução adotada pelo Tribunal da Relação encontra-se em plena consonância com a jurisprudência superior, que tem reiteradamente afirmado a inadmissibilidade de exigências desproporcionadas de obras em contratos de longa duração com rendas reduzidas, bem como os limites da intervenção do Supremo Tribunal de Justiça enquanto tribunal de revista”.

6. Foi proferido no Tribunal da Relação de Guimarães despacho de subida do recurso, nos seguintes termos:

“Admito o recurso interposto pela recorrente, do acórdão proferido nos autos, por estar em tempo, a decisão ser recorrível, e a recorrente ter legitimidade para recorrer (artºs 627º, 629º nº 1 e 631º nº1 todos do CPC).

O recurso é de Revista, a subir imediatamente, nos próprios autos, e com efeito meramente devolutivo (artºs 671º nº1, 674º, 675º nº1, e 676º nº1 “a contrario sensu” todos do CPC).

Notifique, e oportunamente subam os autos ao Supremo Tribunal de Justiça”.

Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões do recorrente (cfr. artigos 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cfr. artigos 608.º, n.º 2, ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do CPC), as questões a decidir, in casu, são as de saber se:

1.ª se o Tribunal recorrido exerceu correctamente os seus poderes-deveres no âmbito da apreciação da decisão sobre a matéria de facto ou, pelo contrário, existe violação do artigo 662.º do CPC;

2.ª se o Tribunal recorrido decidiu em conformidade com a lei ao absolver o réu dos pedidos ou, pelo contrário, existe violação da lei substantiva, designadamente dos artigos 236.º, 1074.º, 1083.º e 1084.º do CC.

II. FUNDAMENTAÇÃO

OS FACTOS

São os seguintes os factos que vêm provados no Acórdão recorrido:

A) Da petição inicial

1º A Autora NONSENSE ASSETS, S.A., mediante projeto de cisão/fusão da sociedade FALCÃO IMOBILIÁRIA – SOCIEDADE GESTORA DE PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO, devidamente registado e comunicado ao réu AA, em 22 de Dezembro de 2017, assumiu a posição contratual da senhoria FALCÃO S.G.P.I., no contrato de arrendamento objeto dos presentes autos.

2º Por intermédio desta operação, a Autora adquiriu ainda a propriedade sobre o imóvel objeto do contrato de arrendamento em questão nesta ação.

4.º A Autora é proprietária do prédio urbano, sito no Localização 1, freguesia de Barcelos, ... Barcelos, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo .96.º, atualmente no artigo urbano nº ...29 e descrito na Conservatória do Registo Predial no nº .14/Barcelos.

5º No dia 8 de Maio de 1998, a sociedade FALCÃO S.G.P.I., na qualidade de proprietária e senhoria, celebrou com o Réu AA e então mulher BB (posteriormente divorciados entre si), um contrato de arrendamento habitacional, sob a forma escrita, cujo objeto é a parte habitacional do prédio anteriormente identificado.

6.º Autora e Réu e sua então mulher estipularam o prazo de 1 ano para a duração do contrato, com início no dia 01 de Maio de 1998, considerando-se este prorrogado por sucessivos períodos iguais e nas mesmas condições, enquanto nenhuma das partes o denunciar nos termos da lei.

7.º Acordaram uma renda anual de Esc. 420.000$00 (quatrocentos e vinte mil escudos) paga, em prestações mensais de Esc. 35.000$00 (trinta e cinco mil escudos), do dia um ao dia oito do mês anterior àquele a que dissesse(disser) respeito.

8º No ano de 2021, fruto das sucessivas atualizações legais, a renda mensal atingiu o montante de € 259,52 euros.

9.º Autora e Réu convencionaram, na cláusula sexta do supramencionado contrato, que o inquilino ficava(fica) obrigado a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornassem(tornem) necessárias.

10º Mais ficou convencionado que outras obras ou benfeitorias não poderão ser realizadas pelo inquilino sem prévio consentimento, por escrito, do senhorio, e as que porventura vierem a ser efetuadas, com autorização, ficam a pertencer ao prédio sem direito a indemnização e sem que o inquilino possa alegar direito de retenção, tudo conforme cláusula SEXTA do aludido Contrato de Arrendamento.

11º A condição de realização de todas as obras de conservação do imóvel foi essencial para a fixação da renda entre senhoria e réu, uma vez que se trata de imóvel no centro da cidade, na zona histórica, constituído por casa de rés-do-chão, primeiro andar e logradouro.

13º …a Autora e a sociedade sua ante possuidora constatou (constataram) (em 2017) que o Réu tinha colocado no interior da habitação um fogão a lenha.

14º O facto aludido em 13) era facilmente constatável pelo fumo que saía pela chaminé da habitação e pelas respetivas janelas.

15º O fogão a lenha foi colocado sem autorização da senhoria.

16º Na cobertura do prédio urbano em causa, encostado à chaminé, já estava implantado, antes do início da vigência do contrato de arrendamento, um reservatório de águas para consumo interno.

18º A A, ao longo dos anos, também tem solicitado ao Réu que retire essa estrutura.

19º As interpelações da senhoria ao Réu nunca surtiram qualquer efeito.

20º No logradouro do edifício, existente nas traseiras, o Réu fez várias estruturas de cobertura em madeira, cobertas por chapa de zinco, que, além do dano estético que causavam, não apresentam condições de segurança, devido à degradação dos seus elementos por falta de obras de conservação e reparação.

21º O Réu realizou essas coberturas sem autorização e conhecimento da senhoria, mas na presente data já foram retiradas do locado.

22.º A Autora foi notificada, pela Câmara Municipal de Barcelos, de relatório de vistoria realizada ao arrendado e datado de 6 de Abril de 2021, interpelando-a para a realização de obras de reparação de diversas patologias, conforme auto de vistoria anexo ao documento nº 1 junto com a petição inicial.

23º Numa vistoria ao locado realizada pela Autora foi detetado o seguinte:

- Marcas de escorrências de águas nas paredes da cozinha provenientes da chaminé;

- No exterior verificou-se que a chaminé se encontra danificada, com fissuras e destacamento da argamassa em algumas zonas;

- Constatou-se a existência de um depósito de águas apoiado na estrutura da chaminé, o que é causa do aparecimento das fissuras;

- Nas paredes exteriores verificou-se a existência dalgumas fissuras;

- A claraboia encontra-se cheia de lixo e folhas, por falta de manutenção e conservação;

- Existem algumas manchas de bolor nas paredes interiores…

- Devido à falta de conservação dos apoios de madeiras dos cobertos em chapa de zinco colocados no logradouro, estes encontravam-se em mau estado de conservação e em risco de colapso.

24º Essas patologias surgiram devido à omissão total de obras (…) ao longo dos últimos 26 anos, concretamente desde a data do contrato de arrendamento (Maio de 1998).

27º …a Autora enviou carta registada ao arrendatário e ora Réu, datada de 20 de Maio de 2021, interpelando-o para a execução de obras (…) tudo conforme doc. n.º 1 anexo à petição inicial.

28º e 29º - A Autora interpelou o Réu para a realização de obras no prazo de 45 dias, e de que, se findasse este prazo sem execução das obras, era intenção da senhoria resolver o contrato de arrendamento, por incumprimento da respetiva cláusula sexta, e proceder ao respetivo despejo.

30.º Por cartas registadas com aviso de receção, a primeira datada de 7 de Julho de 2021 e a segunda datada de 19 de Julho de 2021, na sequência do referido relatório e da falta de resposta por parte do arrendatário e ora Réu, a Autora agendou uma vistoria ao imóvel arrendado, nos trâmites previstos no artigo 1038º, al. b) do NRAU, a qual viria a ocorrer em 27 de Julho de 2021.

31.º No âmbito da supramencionada vistoria, a Autora constatou que, pese embora a interpelação dirigida ao arrendatário e ora Réu, este não realizou qualquer obra.

32º Na sequência desta vistoria realizada em 27 de Julho de 2021, a Autora, por carta registada com aviso de receção, datada de 6 de Setembro de 2021, interpelou novamente o Réu para a realização das citadas obras que lhe competem no prazo de 30 dias.

33º Mais uma vez, o Réu foi interpelado de que, findo este prazo sem execução das obras, era intenção da senhoria resolver o contrato de arrendamento, por incumprimento da cláusula sexta do contrato de arrendamento e proceder ao respetivo despejo.

34º Por carta registada com aviso de receção, datada de 8 de Outubro de 2021, a Autora interpelou o Réu para nova vistoria ao arrendado a realizar no dia 18 de Outubro desse mesmo ano, pelas 11.30 horas.

35º Realizada esta ultima vistoria, no indicado dia 18 de Outubro de 2021, pelas 11.30 horas, uma vez mais foi verificado que o arrendatário e ora Réu nenhuma obra realizou e que não tinha (não tem) intenção de realizar qualquer obra.

36º O arrendado vai continuar a degradar-se devido à falta de obras.

43º A falta de obras (…) está a comprometer a habitabilidade do locado, situação que se vai agravar (…), desvalorizando inclusive o imóvel.

49.º O prolongar de tal situação no tempo intensifica as patologias já existentes, dando origem a novas, principalmente atendendo às condições climatéricas adversas que surgem na altura do Outono e do Inverno.

50.º Quando foi celebrado o contrato de arrendamento em questão nos presentes autos, o locado encontrava-se em perfeitas condições de habitação, garantindo todas os requisitos de comodidade, conforto e salubridade.

51.º A então senhoria confiou que o Réu e a sua então mulher iriam cumprir as suas obrigações enquanto locatários, procedendo a uma utilização prudente do locado e garantido a sua conservação, reparação e limpeza ao longo dos anos, como contratualmente se obrigaram, o que foi essencial no montante da renda fixada.

52.º O imóvel locado continua a ser propriedade da Autora, e a omissão de obras (…) refletir-se-á na sua propriedade, sendo que futuramente afetará muito a possibilidade de aquela vir a dar continuidade ao seu negócio de arrendamento do locado.

53º O arrendatário/Réu não desconhece ou não ignora a obrigação contratual a que está adstrito, porquanto tem pleno conhecimento das condições do contrato que assinou em 8 de Maio de 1998.

B) Da contestação

11. O reservatório ou depósito de águas “encostado à chaminé” já se encontrava na estrutura do imóvel aquando da celebração do contrato de arrendamento.

17. O Réu requereu à Câmara Municipal de Barcelos que efetuasse uma vistoria ao imóvel, nomeadamente ao nível da conservação.

19. O respetivo relatório é datado de 06.ABR.2021. Em 12.FEV.2021 a Autora declarou à filha do Réu, Dra. CC, que o “arrendado encontra-se em condições de habitação”.

20. Do teor dos Docs. 1 e 2 juntos com a contestação consta o seguinte: “Como sempre, de imediato vamos analisar a situação de proceder à devida reparação, pelo que agradecemos que amanhã, quinta-feira, pelas 9.30horas, nos seja facultado acesso ao arrendado, pela vistoria e reparação imediata.”

24. Do auto/relatório de vistoria da Câmara Municipal de Barcelos consta o seguinte: “uma vez que se verificaram más condições de segurança e salubridade, entendemos que, nos termos do disposto no artigo 10º do RGEU e no nº 2 do artigo 89º do RJEU, o proprietário do prédio deverá ser notificado para proceder às necessárias reparações”.

28. A Autora, na missiva junta com a petição inicial sob doc. 3, imputa o adiamento da vistoria por si requerida ao locado por não lhe ter sido possibilitado o acesso ao arrendado, na data agendada, dia 16.JUL.2021, pelas 15 horas.

30. O Réu não pretende e nunca pretendeu e/ou aceitou executar obras no locado.

33. Recentemente, o Réu, através da sua filha Dra. DD, denunciou a situação à Autora e requereu realojamento do Réu com urgência.

35. Sob as ordens da Autora, alguns trabalhadores deslocaram-se ao imóvel.

40. O prolongar da situação irá intensificar negativamente as patologias já existentes.

56. A Autora considera serem necessárias obras no telhado, decorrentes do seu “envelhecimento”.

57. A Autora considera serem necessárias obras para evitar a infiltração das águas das chuvas e as humidades no imóvel, as quais decorrem também do “envelhecimento” exterior do prédio, sendo que a infiltração das águas e das humidades no imóvel aceleram a sua deterioração no interior.

C) Da resposta à contestação (documentos)

2º A Autora nunca assumiu posição diferente da que consta do contrato de arrendamento.

3º A situação que ocorreu em Fevereiro de 2021 resultou de um período de pluviosidade intensa, com a acumulação de folhas no telhado, o que causou o entupimento do caleiro e, consequentemente, a entrada de água no locado.

4º Tal situação foi consequência direta, adequada e necessária da ausência de obras de limpeza do telhado.

5º A Autora, confrontada com esta situação, tentou de imediato colocar os seus recursos ao dispor para resolver a mesma.

6º Situação idêntica ocorreu em Maio de 2001, há mais de 20 anos, também resultado de um período de chuva intensa e acumulação de folhas no telhado.

7º Nessa altura, a primitiva senhoria (…) recebeu da então mulher (ora ex-mulher) do ora Réu a carta de ilustre mandatária anexa à Resposta à contestação sob a Refª 12630805.

8º A primitiva senhoria respondeu nos termos da carta também anexa à Resposta à contestação sob a Refª 12630805.

11º As cláusulas constantes do contrato de arrendamento não tiveram, até à presente data, qualquer alteração.

12º A situação que ocorreu em Fevereiro de 2021 foi uma situação pontual e prontamente resolvida, a qual não afetou a habitabilidade do arrendado e em que a Autora interveio no sentido de ajudar a resolver de imediato o problema.

D) Da resposta à contestação (excepções)

6º A Autora nunca deu autorização ao inquilino e ora Réu para a instalação do fogão a lenha no interior da habitação.

11º As restantes patologias que existem no prédio, quer interiores quer exteriores, resultam da ausência de obras (…) do prédio.

O DIREITO

Dos poderes-deveres do Tribunal da Relação no tocante à matéria de facto

A recorrente alega que a alteração da decisão sobre a matéria de facto levada a cabo pelo Tribunal recorrido comporta violação do artigo 662.º do CPC, em particular do disposto na al. c) do seu n.º 2 (cfr. conclusão 9.ª e 42.ª).

Os poderes do Supremo Tribunal de Justiça no tocante à decisão sobre a matéria de facto são consabidamente limitados, circunscrevendo-se à questão da conformidade da actuação do Tribunal recorrido com as regras de Direito probatório material (cfr. artigo 674.º, n.º 3, do CPC) e, justamente, à questão da conformidade da actuação do Tribunal recorrido com o disposto no artigo 662.º do CPC.

Diga-se, desde já, que, ao invés do que parece sugerir a recorrente (cfr. conclusão 16.ª) não se vislumbra violação de qualquer regra de Direito probatório material, ofensa de qualquer disposição expressa que exija certa espécie de prova para a existência de facto ou que fixe a força de determinado meio de prova – nem a recorrente a indica.

Relativamente à alegada violação do artigo 662.º do CPC, deve advertir-se que a sua apreciação não significa de todo sindicar os resultados a que chegou o Tribunal recorrido, isto é, avaliar a ponderação da prova feita pelo Tribunal recorrido segundo o critério da sua livre e prudente convicção; isso permanece interdito ao Supremo Tribunal1. Do que se trata é apenas de apreciar o uso que o Tribunal de Relação fez dos seus poderes-deveres de apreciação da decisão sobre a matéria de facto, sendo que o “mau uso”2 (uso indevido, insuficiente ou excessivo) é susceptível de configurar violação da lei de processo e, portanto, de constituir fundamento do recurso de revista, nos termos do artigo 674.º, n.º 1, al. b), do CPC3.

Ora, olhando para a fundamentação do Acórdão recorrido, nada se vê que autorize a dizer que o uso feito pelo Tribunal recorrido está em desconformidade com o artigo 662.º do CPC. Esta norma constitui o Tribunal da Relação no dever de alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto quando o considere necessário e, a contrario, no dever de manter aquela decisão quando aquela necessidade não se verifique.

A recorrente alude, em especial, à alteração do ponto de facto 23 e dos pontos de facto 13, 14 e 15, da qual discorda (cfr. conclusões 17.ª a 27.ª). A verdade, porém, é que o Tribunal dispunha de poderes para proceder a esta alteração, não só não se vendo sinal de que os tenha exorbitado ou incumprido como devendo sublinhar-se que a respectiva fundamentação foi claramente exposta e é compreensível.

Afirmou, designadamente, o Tribunal recorrido, quanto ao ponto 23, destacado pela recorrente (cfr., em especial, conclusões 17.ª, 18.ª e 24.ª), que:

“o depoimento das testemunhas EE e BB, conjugado com o relatório de vistoria da Câmara de Barcelos não nos permite concluir, contrariamente ao que ficou a constar do ponto 23 da matéria de facto provada, que “As paredes interiores e a pintura do arrendado apresentam-se danificadas pela existência de fumo e fuselagem no interior da habitação, proveniente do fogão”, segmento que deverá se retirado daquele ponto 23

E o mesmo se passa quanto à existência na habitação de “Inúmeras manchas de sujidade interior”, patologia também não referida no relatório de vistoria da Câmara, e que nenhuma testemunha afirmou existir, por sua perceção direta, sendo certo que a referência a “Vários elementos interiores degradados”, é uma referência muito vaga e sem concretização, insuscetível como tal de ser levada à matéria de facto e, consequentemente, de ser apreciada factualmente.

Ainda assim, do depoimento da testemunha EE resulta que o interior do imóvel apresenta algumas pequenas fissuras, que a testemunha considerou normal, relato coincidente com o que é descrito no relatório de vistoria da Câmara, que “No segundo andar verificou-se a existência de infiltrações de água e fissuras nas paredes exteriores e tetos de vários compartimentos…”

O documento nº 5 junto com a contestação (fotografia de um canto da habitação) denuncia também que os problemas existentes no interior da habitação estão relacionados com a entrada de água naquele local (parede e teto manchados pela água).

As manchas de bolor nas paredes interiores, segundo o relatório de vistoria são devidas “…à má execução dos elementos de caixilharia e ausência de peitoris”, e não à falta de arejamento da habitação, como consta do ponto 23, nada resultando dos autos que permita infirmar o que consta do referido relatório.

Resulta assim de todo o exposto, que deve ser retirado do ponto 23), que “as paredes interiores e a pintura do arrendado apresentam-se danificadas pela existência de fumo e fuselagem no interior da habitação, proveniente do fogão; Existem algumas manchas de bolor nas paredes interiores, devido à falta de arejamento da habitação; Inúmeras manchas de sujidade interior; Vários elementos interiores degradados”.

E afirmou, quanto aos pontos 13, 14 e 15, igualmente destacados pela recorrente (cfr. conclusão 25.ª):

“Relativamente à existência de um fogão a lenha no interior da habitação, tal facto é assumido pelo próprio recorrente (facto ademais confirmado por todas as testemunhas ouvidas).

Sobre as condições em que o mesmo se encontrava a funcionar, a descrição que é feita no ponto 13) é muito vaga e conclusiva – “sem qualquer condição de segurança e exaustão” -, não permitindo a mesma aferir com objetividade, em que consistia a falta de condição de segurança e exaustão do aludido fogão.

É certo que existe nos autos um email de 21.6.2017, enviado pela sociedade Falcão Imobiliária ao Réu, do qual consta o seguinte: “Verificamos que tem em funcionamento um fogão a lenha, sem as condições necessárias de segurança. Deverá de imediato tomar as devidas precauções, sendo que todos e quaisquer prejuízos que daí advenham são da sua inteira responsabilidade”.

Mas também não podemos apurar, pelos dizeres do email, em que condições se encontrava o fogão a funcionar em 2017, nem se o réu tomou as devidas precauções a partir daí, para sanar a falta das aludidas condições de segurança.

E como já referimos supra, nada é referido no relatório da vistoria levada a cabo pela Câmara de Barcelos quanto às condições de segurança do fogão, apesar de vir referido na notificação da Câmara à senhoria, que o locado se encontrava em más condições de segurança e salubridade.

No que se refere à autorização da senhoria para a instalação do fogão, esse ponto – que suscitou muita discordância nos autos –, afigura-se-nos irrelevante, uma vez que o que está em causa nos autos é a realização de obras a cargo do inquilino, e a sua omissão enquanto incumprimento contratual por parte do mesmo, não se discutindo a questão da montagem do fogão como desrespeitando a proibição de levar a cabo obras não autorizadas – 2º parte da cláusula 6ª.

Aliás, se atentarmos nos pedidos formulados, o que se pede, a título subsidiário, é que seja o réu condenado a “fazer as obras a que contratualmente se obrigou nos termos da cláusula sexta do contrato de arrendamento, ou seja (…) eliminar o fogão a lenha que colocou no interior do arrendado, em concreto na cozinha, cujo fumo e fuselagem que lança para o interior do locado são causa de degradação dos vários elementos interiores…”

Ou seja, o foco da A são as obras de conservação do locado, alegadamente a cargo do réu, sendo invocada a existência do fogão como causa da degradação do interior da habitação (pela emissão do fumo que provoca).

Mas essa questão – a do fumo que o fogão espalhava pelo interior do locado, que danificava paredes e pintura interior e aumentava o risco de incêndio no prédio -, foi já tratada supra, a propósito do ponto 23), pelo que nos abstemos de a repetir aqui.

Quanto às advertências da senhoria ao arrendatário relativamente ao fogão, o que temos registado sobre o assunto é apenas o email de 2017, a advertir o réu para as condições de segurança do fogão. Ou seja, também não consta dos autos que a A tenha tomado qualquer outra atitude relativamente à situação, nomeadamente no sentido de o mandar retirar, decorridos que foram cerca de 4 anos desde a dada do envio daquele email.

Queremos com isto dizer, que de 2017 em diante fica-se sem saber se foram ou não tomadas pelo réu as devidas precauções quanto ao funcionamento do fogão (medidas que deveriam ser fiscalizadas pela A), sendo certo que nada é referido na vistoria levada a cabo pela CMB – na qual esteve presente um representante da A -, quanto às condições de segurança do mesmo.

Resulta assim do exposto que os pontos da matéria de facto impugnados deverão passar a conter a seguinte redação:

13º A Autora e a sociedade sua ante possuidora constatou (constataram) (em 2017) que o Réu tinha colocado no interior da habitação um fogão a lenha.

14º O facto aludido em 13) era facilmente constatável pelo fumo que saía pela chaminé da habitação e pelas respetivas janelas.

15º O fogão a lenha foi colocado sem autorização da senhoria.

Em suma, não se vislumbra, no caso concreto, qualquer desconformidade da actuação do Tribunal recorrido com os princípios e as normas que regulam os poderes e deveres do Tribunal da Relação nesse domínio, referidos pela recorrente ou quaisquer outros.

A terminar, deve dizer-se que, contrariamente ao que parece entender a recorrente (cfr. conclusões 11.ª, 39.ª e 42.ª), a alteração da decisão sobre a matéria de facto, seja a requerimento, seja a título oficioso, não comporta qualquer inconstitucionalidade, designadamente, a alteração levada a cabo pelo Tribunal a quo não envolveu a interpretação de qualquer norma que estivesse em conflito com os artigos 2.º e 266.º da CRP. Bem pelo contrário, conferindo o artigo 662.º do CPC ao Tribunal da Relação poderes-deveres para alteração da decisão sobre a matéria de facto quando o considere adequado, limitou-se o Tribunal recorrido a exercê-los – e a exercê-los dentro dos limites legais, conforme se viu.

Deixa-se ainda uma palavra para refutar a nulidade do Acórdão recorrido, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al. c), do CPC, telegraficamente arguida nas conclusões do recurso (cfr. conclusão 42.ª). Apesar de não existir mais indicação, a recorrente estará a alegar nulidade por oposição entre os fundamentos e a decisão ou por ininteligibilidade da decisão. Ora, não se vislumbra qualquer oposição entre os fundamentos e a decisão ou qualquer ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível – nem sequer, como decorre dos excertos do Acórdão transpostos acima, qualquer ambiguidade ou obscuridade que torne ininteligível a decisão sobre a matéria de facto.

Das obrigações do arrendatário ao abrigo da cláusula 6.ª do contrato de arrendamento

Sobre esta questão o Tribunal a quo desenvolveu uma extensa fundamentação, da qual se extraem aqui os momentos mais importantes:

“Consta efetivamente da aludida cláusula sexta, que o inquilino ficava(fica) obrigado a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornassem(tornem) necessárias.

Considera a A que tal cláusula impõe ao réu a realização de (todas) as obras que seja necessário levar a cabo no prédio arrendado, tendo sido nessa pressuposição que foi acordado o valor da renda (…).

Ou seja, se bem entendemos a posição da A, na sua ótica, o réu assumiu na cláusula 6ª do contrato, a realização de todas as obras que o imóvel arrendado viesse a necessitar, decorrentes de qualquer situação, mesmo as decorrentes do seu envelhecimento natural.

Considera por outro lado o réu que apenas ficou obrigado a efetuar obras no interior do locado (como a pintura do interior, que diz ter efetuado 3 a 4 vezes); não as obras na estrutura do prédio, que deverão ficar a cargo da senhoria, também proprietária do imóvel (…).

Como se disse, a resolução desta primeira questão passa pela interpretação da cláusula sexta do contrato de arrendamento, sendo certo que essa interpretação tem de ser feita também perante as concretas obras de que o local arrendado necessita, o qual, segundo o relatório de vistoria levado a cabo pela CMB, se encontra em “más condições de segurança e salubridade” (…).

Apelando às regras de interpretação dos contratos, diríamos desde logo, que não foi com a obrigação de cuidar da manutenção do prédio em si que o réu subscreveu essa cláusula.

O que o réu se comprometeu a fazer, como qualquer arrendatário, foi manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza, que para o efeito se tornem necessárias” – cuidando da manutenção do local arrendado como sendo a sua habitação, o espaço interior por si usado, ficando a cargo do senhorio a manutenção do edifício em si, ou seja, das suas partes exteriores.

Segundo o art.º 236º do CC, intitulado “Sentido normal da declaração”, “1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. 2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.

Consagra-se no nº1 do normativo transcrito, a tão falada doutrina da impressão do destinatário, relevando assim, para efeitos de interpretação da declaração negocial, o sentido que seria considerado por uma pessoa normal – normalmente diligente, sagaz e experiente -, dos termos da declaração, e do comportamento do declarante.

Ora, a esta luz, colocando-se o réu – enquanto destinatário da obrigação assumida no contrato -, na posição de um declaratário normal, o sentido da cláusula sexta do contrato que lhe foi dada a assinar pela contraparte, só podia ser a de que deveria cuidar do locado como um bom zelador, como o faria um bom pai de família, mas dentro do seu espaço de atuação, que era a habitação por si usada, mantendo-a em bom estado de conservação e limpeza. Não seria de esperar de um arrendatário normal, que zelasse (também) pela conservação do próprio edifício enquanto estrutura arquitetónica, da responsabilidade do respetivo proprietário (art.º 492º do CC) (…).

Em suma, o ponto de partida para a interpretação da declaração negocial consagrada no nº 1 do art.º 236º do CC, é objectivista: ela vale com o sentido que lhe possa ser atribuído por um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, sendo que o declaratário normal, para efeitos legais, é um cidadão honesto e diligente, colocado na posição do declaratário real, e nas circunstâncias em que o mesmo se encontrava quando recebe a declaração (…).

Perante esta posição legal, somos levados a concluir que qualquer cidadão honesto e diligente, como um bom pai de família, na posição do réu, ou seja, na posição de inquilino, não assumiria, ao subscrever a cláusula sexta, as obras relacionadas com a conservação do prédio na sua totalidade (interiores e exteriores), mas apenas as relacionadas com a parte interior, as relacionadas com a habitação locada. São regras de lógica e da experiência, que as obras de manutenção do edifício pertencem ao proprietário.

Ademais, foi sempre nessa pressuposição que as partes atuaram ao longo do tempo de duração do contrato, tendo a A assumido a reparação das deficiências apontadas pelo réu ao edifício, designadamente a entrada de água no locado, pelo menos nas duas ocorrências que lhe foram reportadas.

Conclui-se assim do exposto que o réu apenas assumiu manter em bom estado de conservação e limpeza o interior da sua habitação, assumindo custear as despesas com todas as obras de reparação e limpeza que se mostrassem necessárias para essa manutenção (…).

Tendo por base todas estas coordenadas, reiteramos o acima exposto: de que um declatário normal, colocado no lugar do real declaratário, deduziria da vontade do declarante, manifestada na cláusula sexta do contrato, que apenas ao obras de conservação do interior locado ficariam a cargo do réu; as restantes, relacionadas com a estrutura do próprio edifício ficariam a cargo da senhoria”.

A recorrente sustenta, no essencial, que existe erro na interpretação do artigo 236.º do CC (cfr. conclusões 15.ª, 32.ª, 38.ª e 42.ª) e que, ao contrario do decidido, existiria incumprimento contratual grave, do qual deveriam retirar-se determinadas consequências (cfr. conclusões 30.ª a 35.ª e 38.ª).

Considerando, porém, a notavelmente desenvolvida e bem fundamentada exposição do Acórdão recorrido – de que estes parágrafos são meros excertos – é impossível dar-lhe razão. E – deve dizer-se – tal exposição / fundamentação deixa pouco a acrescentar.

Está em causa, nesta parte do recurso, a obrigação assumida pelo réu / ora recorrido ao abrigo da cláusula 6.ª do contrato de arrendamento, o que pressupõe, naturalmente a interpretação desta cláusula.

De acordo com a factualidade apurada, através desta cláusula 6.ª, autora e réu convencionaram que o inquilino ficaria obrigado a manter o local arrendado em bom estado de conservação e limpeza, fazendo à sua custa as obras de reparação e limpeza que para o efeito se tornassem necessárias (cfr. facto provado 9), tendo a condição de realização de todas as obras de conservação do imóvel sido essencial para a fixação da renda entre senhoria e réu (cfr. facto provado 11).

A interpretação dos contratos deve ser feita em conformidade com o disposto no artigo 236.º do CC.

Dispõe-se no artigo 236.º do CC, sobre o sentido normal da declaração:

“1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.

2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.

O preceituado no n.º 2 desta norma assume carácter preferencial ou prevalente, sendo o preceituado no n.º 1 um recurso subsidiário. Na impossibilidade de apuramento da vontade real, resta ao julgador tentar identificar a vontade de um declaratário normal colocado na posição do real declaratário.

Ora, a verdade é que uma cláusula com o teor da cláusula 6.ª do contrato dos autos é bastante frequente nos contratos de arrendamento e que ela vem sendo consensualmente entendida como constituindo o arrendatário na obrigação de prover à preservação do imóvel, isto é, de o manter nas condições de conservação e de limpeza em que o mesmo lhe foi entregue e que são justificadas face à sua condição de arrendatário enquanto (prudente) utilizador. Na prática, o arrendatário deve adoptar todas as medidas adequadas e realizar todas as despesas necessárias – mas só as medidas adequadas e as despesas necessárias – para a realização desse fim. Esta obrigação do arrendatário relaciona-se, compreensivelmente, com as condições ido nterior do imóvel e não com a sua estrutura ou arquitectura.

É, assim, inteiramente correcta a conclusão do Tribunal recorrido de que “colocando-se o réu – enquanto destinatário da obrigação assumida no contrato -, na posição de um declaratário normal, o sentido da cláusula sexta do contrato que lhe foi dada a assinar pela contraparte, só podia ser a de que deveria cuidar do locado como um bom zelador, como o faria um bom pai de família, mas dentro do seu espaço de atuação, que era a habitação por si usada, mantendo-a em bom estado de conservação e limpeza. Não seria de esperar de um arrendatário normal, que zelasse (também) pela conservação do próprio edifício enquanto estrutura arquitetónica, da responsabilidade do respetivo proprietário (art.º 492º do CC) (…)” e que “qualquer cidadão honesto e diligente, como um bom pai de família, na posição do réu, ou seja, na posição de inquilino, não assumiria, ao subscrever a cláusula sexta, as obras relacionadas com a conservação do prédio na sua totalidade (interiores e exteriores), mas apenas as relacionadas com a parte interior, as relacionadas com a habitação locada. São regras de lógica e da experiência, que as obras de manutenção do edifício pertencem ao proprietário”.

Em consequência, nada há a alterar na conclusão de que “sendo as obras denunciadas no relatório da vistoria da Câmara Municipal de Barcelos, obras relacionadas com a estrutura do edifício, a cargo da senhoria, não pode ser imputado ao réu qualquer incumprimento contratual pela sua não realização”.

Diga-se, a terminar, que não se considera existir violação dos artigos 1074.º, 1083.º e 1084.º do CC (cfr. conclusões 15.ª, 31.ª, 35.ª, 38.ª e 42.ª). A primeira norma impõe, no n.º 1, sobre o senhorio a obrigação de executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pela lei ou pelo fim do contrato, o que, na verificada inexistência de estipulação em contrário, só reforça aquela decisão. As últimas duas normas regulam a resolução do contrato e o modo de a operar. Quanto a isto, diz-se apenas que não se encontra razão para desvios ao decidido pelo Tribunal recorrido, recusando-se que a conduta do arrendatário, tal como resulta dos factos provados, seja de molde a constituir fundamento de resolução. Numa palavra: tendo-se concluído que não impendia sobre o arrendatário a obrigação de realizar obras, não há possibilidade de fundamentar no incumprimento de tal obrigação a resolução ou qualquer outra consequência pretendida pela recorrente.

III. DECISÃO

Pelo exposto, nega-se provimento à revista e confirma-se o Acórdão recorrido.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 24 de Março de 2026

Catarina Serra (Relatora)

Isabel Salgado

Fernando Baptista

1. Cfr., neste sentido, entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 8.10.2009 (Proc. 1834/03.0TBVRL-A.S1).

2. Partilha-se a expressão usada no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9.07.2015 (Proc. 284040/11.0YIPRT.G1.S1).

3. Sobre isto cfr., por todos, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30.05.2019 (Proc. 156/16.0T8BCL.G1.S2).