Quem foi o relator do acórdão 243/07.6TBMNC.G1?

O relator foi Ana Cristina Duarte, no Tribunal da Relação de Guimarães.

Quando foi proferido o acórdão 243/07.6TBMNC.G1?

O acórdão foi proferido em 07 de dezembro de 2010.

243/07.6TBMNC.G1

Sumário

1. As partes, dentro dos limites da lei, têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos que, uma vez celebrados, devem ser pontualmente cumpridos, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei. 2. No caso de reconstrução do arrendado, o arrendatário fica obrigado ao pagamento da nova renda a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da fracção.

Texto

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães I. RELATÓRIO A.. e I.. intentaram acção com processo ordinário contra J.. e mulher M.. pedindo a condenação dos réus a reconhecerem a fixação da renda correspondente à fracção dos autores identificada nos autos, mediante a avaliação realizada pelo Serviço de Finanças de Monção – Comissão Permanente de Avaliação à Propriedade Urbana, no valor mensal de 100,00 €, reportado ao ano de 1990, ficando sujeitos às obrigações decorrentes de tal fixação; a condenação dos réus a reconhecerem a actualização anual sucessiva da referida renda, por aplicação dos coeficientes legais estabelecidos de acordo com o disposto no artigo 32.º n.º 1 do DL n.º 321-B/19990 e, actualmente, no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, desde o ano de 1990 até ao presente, do que resulta o valor actual mensal, a vigorar durante o ano de 2007, de 190,00 €; a condenação dos réus a pagarem aos autores a quantia de 29.711,82 €, a título de rendas devidas como contrapartida da ocupação da fracção predial aludida, em conformidade com o acordo celebrado entre as partes. Alegaram serem proprietários de uma fracção de que o réu marido era arrendatário, tendo celebrado com ele um acordo mediante o qual lhe entregaram 1.500.000$00 a título de indemnização pela desocupação do local, a fim de procederem à reconstrução e ampliação do prédio, acordando, ainda, que, finalizadas as obras, a renda da nova fracção seria estipulada amigavelmente ou por meio de avaliação que, requerida pelos autores, em Maio de 2005, foi fixada no valor mensal de € 100,00, reportada à data de 1990, renda essa que os réus nunca pagaram. Contestaram os réus, excepcionando a sua ilegitimidade por a titular do direito ao arrendamento ser a sociedade «B.., Lda.» que sempre depositou a renda de 150$00 mensais, na CGD, até Junho de 2007 e declarando que apenas aceitam a nova renda no valor de € 100,00 a partir da data da citação para esta acção, uma vez que a arrendatária não tinha sido notificada da avaliação. Replicaram os autores para dizer que a questão da titularidade do arrendamento já foi decidida com trânsito em julgado pelo Tribunal da Relação do Porto, que declarou a posição contratual de arrendatário, respeitante à fracção dos autos, em favor do réu e não de qualquer sociedade. Foi elaborado despacho saneador no qual se julgou improcedente a excepção suscitada pelos réus, tendo-se declarado os mesmos parte legítima passiva da presente acção. Foi definida a matéria de facto assente e a base instrutória, com a matéria de facto controvertida. Realizou-se o julgamento, após o que foi proferida sentença a julgar a acção procedente, condenando-se os réus a reconhecerem a fixação de renda nos termos peticionados, bem como a sua actualização anual sucessiva e o pagamento aos autores dos valores respeitantes ao acréscimo das rendas devidas, desde o mês de Setembro de 1990 até ao presente, deduzidas dos montantes efectivamente pagos pelos réus a esse título, que se encontram depositados na CGD. Discordando da decisão, vieram os réus interpor recurso, que foi admitido como de apelação, com efeito suspensivo. Nas alegações de recurso, formularam os recorrentes as seguintes Conclusões: 1. Autores e réus celebraram entre si um acordo com vista a que os autores procedessem à ampliação e reconstrução do prédio de que são proprietários e onde os réus tinham um espaço arrendado. 2. Nos termos de tal acordo, os autores obrigaram-se a entregar aos réus uma quantia de indemnização pela desocupação da fracção arrendada, devendo no fim da construção ser-lhes entregue a fracção «N» do novo prédio, mais convencionando que a nova renda seria determinada por acordo ou, na sua falta, pelo recurso à Comissão de Avaliação das Finanças de Monção. 3. Em 1990 os réus ocuparam a referida fracção, após a construção do imóvel, nele instalando o seu estabelecimento comercial. 4. Não lograram autores e réus fixar a nova renda por acordo. 5. Em 1994 os autores recorreram a tribunal pedindo a entrega pelos réus da fracção, com a alegação de que a ocupação da mesma pelos réus era ilegal e não tinham os réus qualquer título válido para a ocupação. 6. Os autores negaram desde 1994 até Novembro de 2000 – data do Acórdão da Relação do Porto nos autos n.º 533/2000 da 3.ª Secção – a existência de qualquer contrato de arrendamento entre autores e réus, arrendamento que só reconheceram após o trânsito em julgado do Acórdão referido. 7. Em 2 de Fevereiro de 2006 veio a nova renda a ser fixada no montante de € 100,00. 8. Se em 1987, em 1990, e mesmo até 2000, os autores não reconheciam a existência do arrendamento, era inviável a determinação de qualquer nova renda. 9. Está vedado aos autores quererem reportar a nova renda fixada a tal data porquanto tal constitui abuso de direito na forma do «venire contra factum proprium». 10. No limite a nova renda só poderá ser exigível a partir do trânsito em julgado do Acórdão da Relação do Porto, supra citado, que reconhece a existência do contrato de arrendamento, porque só a partir de tal data é viável o requerimento conjunto para a avaliação prevista no Acordo. 11. Em 23 de Dezembro de 2003, autores e réus requereram em conjunto a fixação da nova renda à Comissão de Avaliação das Finanças. 12. Havia prescrito, pelo decurso do prazo, o direito à devolução de qualquer importância a título de enriquecimento sem causa. 13. Uma vez existente o contrato de arrendamento e tendo os réus pago sempre a renda em vigor, não há lugar à figura do enriquecimento sem causa, uma vez que o hipotético enriquecimento dos réus não foi ilegítimo. Os réus pagaram sempre a renda devida pela ocupação da fracção. 14. Em 2 de Fevereiro de 2006 veio a nova renda a ser fixada. Assim deverá ser a partir de tal data que a renda deve ser fixada. Tendo, porém, intentado a acção em 2007, e como os réus sempre depositaram as rendas, deve ser a data da citação para contestarem a acção, a data de início da aplicação da nova renda. 15. Deve a fixação da nova renda e o seu escalonamento obedecer aos critérios previstos no artigo 7.º da Lei 2088. 16. A sentença violou o disposto no artigo 7.º n.º 1 da Lei 2088 de 03/07/1957, violou o disposto no artigo 334.º do Código Civil, violou o disposto nos artigos 473.º e 482.º do Código Civil a artigo 668.º n.º 1, alíneas c) e d) do Código de Processo Civil. Terminam pedindo que a sentença seja anulada e substituída por outra que condene os réus a pagar os valores fixados para a nova renda desde a data da citação na presente acção, com o escalonamento e valores fixados nos termos do disposto no artigo 7.º da Lei 2088 de 3 de Julho de 1957. Os autores/recorridos contra-alegaram, concluindo pela improcedência do recurso. Foram colhidos os vistos legais. As questões a resolver traduzem-se em saber: - a partir de que data é devido o pagamento da nova renda fixada por comissão de avaliação das finanças em caso de denuncia do arrendamento para aumento de locais arrendados; - se os autores incorrem em abuso de direito ao peticionarem o pagamento da renda desde a ocupação do arrendado quando, entretanto, haviam interposto acção de reivindicação em que não reconheciam a validade do arrendamento. II. FUNDAMENTAÇÃO Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos: 1. Os AA. são donos e legítimos proprietários em comum da fracção N destinada a comércio, composta por uma loja com 2 divisões no 2° piso, correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano sito no Largo S. J..., freguesia de M..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1....°, descrito na Conservatória do Registo Predial de Monção sob o número 002... e ai inscrita pela Ap. 0.../...4 a aquisição do direito de propriedade a favor dos AA., por compra à sociedade “Manuel L...” (cfr. certidão do registo predial junta a fls. 9 e 55. dos autos e cópia de escritura pública junta a fls. 58 e segs. Dos autos). 2. A fracção predial referida na anterior alínea resultou da reconstrução de edifício anteriormente existente, pertencente aos Autores e por estes vendido a “Manuel L...”, que procedeu à reconstrução. 3. O Réu marido, ocupava e fruía uma loja do rés-do-chão do edifício anteriormente existente no prédio a que se reportam os autos, explorando o seu estabelecimento de fotografia denominado “Foto …”. 4. Em 1987, os AA. tencionavam proceder à reconstrução e ampliação do prédio anteriormente existente, e com vista a obterem, para esse efeito, a disponibilidade do imóvel, celebraram e reduziram a escrito o acordo que fizeram com o Réu reproduzido fls. 15 e 16 dos autos, mediante o qual se obrigaram a entregar-lhe a quantia de esc.1.500.000$00 a título de indemnização pela desocupação do local então arrendado, o que oportunamente cumpriram, tendo ainda convencionado que finalizadas as obras no prédio a renda da nova fracção seria amigavelmente estipulada, ou por avaliação a requerer à Repartição de Finanças. 5. A renda vigente quando do acordo referido na anterior alínea era de esc. 150$00 mensais. 6. Concluída a construção, o Réu pretendeu ocupar de imediato a fracção predial a que se reportam os autos, integrante do edifício que substituiu no local o anteriormente existente. 7. Os AA. opuseram-se à pretensão do Réu referida na anterior alínea, uma vez que tencionavam previamente estabelecer o valor da respectiva renda, tendo o Réu recusado qualquer contacto nesse sentido. 8. Depois da realização das obras, o Réu obteve acesso à fracção, facultado pelo construtor do edifício, em 01.09.1990, ocupando e fruindo da mesma desde então até ao presente. 9. Por acórdão proferido em 02.11.2000, pelo Tribunal de Relação do Porto, no recurso de apelação nº 533/00, 3ª secção, devidamente notificado e transitado em julgado, respeitante aos autos de processo sumário nº 144/94, que correram termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Monção, foi: - julgada a acção parcialmente procedente, declarando-se que os AA. são os legítimos donos da fracção autónoma identifica da no artigo 1° da P.I., e condenando-se os RR a reconhecê-los como tais, absolvendo-se estes do mais que é pedido (nomeadamente do pedido de condenação dos RR. a largarem mão da dita fracção, entregando-a, livre e devoluta, e a absterem-se de, por qualquer forma, ofender o seu – deles, AA – direito de propriedade sobre tal fracção); - julgada a reconvenção procedente, e condenar os AA. a verem reconhecida a existência de um contrato de arrendamento entre eles e os RR, relativamente àquela fracção; Da fundamentação jurídica do douto acórdão em apreço consta ainda: ...disto emerge que as partes acordaram na desocupação do prédio primitivo para se consubstanciar a possibilidade de construção de um novo. E acrescentaremos que é manifesta a analogia com a situação prevista na Lei n.º 2088 de 3.7.957. (…) cfr. cópia da certidão judicial de fls. 17 e ss. dos autos. 10. Como as partes não fixaram consensualmente o valor da renda correspondente à ocupação da fracção predial dos autos por parte do Réu, na dita qualidade de arrendatário judicialmente reconhecida, requereram, conjuntamente, ao Serviço de Finanças de Monção, em 23.12.2003, a intervenção da comissão de avaliação para efeitos de fixação de renda nos termos reproduzidos a fls. 28 dos autos, sobre o qual recaiu despacho proferido a 26.01.2004, declarando que não estão criadas condições para se proceder à fixação definitiva do aumento da renda em questão, em virtude de não se encontrar regulamentada a comissão especial, quer quanto à sua composição quer quanto ao seu funcionamento (cfr. documento junto a fls. 64 dos autos). 11. O Réu depositou na Caixa Geral de Depósitos, à ordem do Mmo. Juiz de Direito da Comarca de Monção, a quantia de esc.: 1.800$00 relativa às rendas do locado, vencidas de Janeiro de 1992 a Janeiro de 1993, no montante de esc.: 150$00 mensais, do que deu conhecimento aos Autores. O Réu depositou na Caixa Geral de Depósitos, à ordem do Mmo. Juiz de Direito da Comarca de Monção, a quantia de € 6,68 relativa às rendas do locado, vencidas de Janeiro de 2007 a Junho de 2007 (cfr. documento junto a fls. 66 dos autos). 12. A 2 de Maio de 2005, os AA. requereram ao Serviço de Finanças de Monção a avaliação da fracção predial, com vista à fixação da respectiva renda. Nomeada a Comissão Permanente de Avaliação à Propriedade Urbana, esta procedeu, por deliberação unânime, à fixação da renda no valor mensal de € 100,00, reportada à data de 1990. As partes foram notificadas da deliberação referida no anterior parágrafo com cópia do respectivo termo de avaliação, não tendo havido reclamações nem sido requerida segunda avaliação. 13. Os AA interpelaram o Réu, por comunicação postal registada, exigindo o pagamento do valor correspondente às rendas vencidas desde o mês seguinte ao da ocupação, à razão de € 100,00 mês, deduzido dos valores entretanto depositados, cuja informação solicitaram ao Réu. 14. O Réu explora na fracção referida em A) dos factos assentes um estabelecimento de fotografia, no normal e exclusivo exercício da sua actividade profissional, destinando-se os respectivos proventos a fazer face às despesas de alimentação, habitação, vestuário e outras do seu agregado familiar. 15. Os AA. fizeram o pedido referido na anterior alínea L) sem o conhecimento e o acordo dos RR.. 16. Em 2 de Fevereiro de 2006, o Réu marido foi notificado pelos Autores, através do seu mandatário, da aceitação por estes (AA.), do valor fixado de € 100,00 para a nova renda. 17. Os réus depositaram na CGD, à ordem do Tribunal de Monção, os seguintes valores correspondentes às rendas do locado identificado em A): 1.800$00 relativos às rendas de Janeiro de 1992 a Janeiro de 1993; 2.700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1993; 2.700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1994; 2.700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1995; 2.700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1996; 2.475$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1997; 2.700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1998; 2.550$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1999; 2.550$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2000; € 13,50 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2001; € 12,75 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2002; € 12,38 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2003; € 10,50 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2004; € 9,00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2005; € 2,25 relativos às rendas de Janeiro a Março de 2006; € 7,49 relativos às rendas de Abril a Dezembro de 2006; € 6,78 relativos às rendas de Janeiro a Junho de 2007; € 21,32 relativos às rendas de Junho de 2007 a Dezembro de 2008. -Quesito 1º. O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, não podendo o tribunal conhecer de outras questões que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lho permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras – artigos 660.º, n.º 2, 684.º, n.ºs 2 e 3 e 690.º, n.ºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil. Conforme estabelecia o artigo 69.º n.º1 alínea b) do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro (e, anteriormente, o artigo 1096.º n.º 1 b) do Código Civil), o senhorio podia denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação, quando se propusesse ampliar o prédio ou construir novos edifícios em termos de aumentar o número de locais arrendáveis. Tanto o artigo 73.º do RAU, como, anteriormente, o artigo 1100.º do Código Civil, remetiam para legislação especial a disciplina da denúncia para aumento do número de locais arrendáveis, sendo que a legislação especial sobre essa matéria era a Lei n.º 2088 de 3 de Julho de 1957. O artigo 1.º da dita Lei n.º 2088 dispõe que o senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo do arrendamento com fundamento na execução de obras que permitam o aumento do número de arrendatários, em conformidade com o projecto aprovado pela câmara municipal, contra arrendatário de prédio urbano a fim de proceder à sua ampliação, alteração ou substituição. Esta Lei fazia depender o despejo do concurso de vários requisitos, entre os quais, o número de locais arrendados devia aumentar num mínimo de metade e o edifício novo devia conter locais destinados aos antigos inquilinos correspondendo aproximadamente ao que eles ocupavam, bem como a acção teria que ser instruída com o projecto já aprovado pela câmara municipal. Do artigo 5.º, n.ºs 1 e 2 da referida Lei alcança-se que o arrendatário sujeito a despejo com fundamento na construção de novo edifício, teria o direito de ocupar as dependências que lhe fossem destinadas no edifício construído de novo e receber uma indemnização pela suspensão do arrendamento ou de receber uma indemnização pela resolução do contrato. Ou seja, a denúncia pode equivaler à suspensão do contrato de arrendamento ou à cessação definitiva do contrato, tudo dependendo da posição do arrendatário face ao pedido do senhorio. Ainda com interesse para a questão de que nos ocupamos, estabelecia o artigo 7.º da mesma Lei que «as rendas dos locais destinados aos antigos inquilinos serão fixadas antecipadamente pela Comissão Permanente de Avaliação, perante cópia do projecto aprovado e seus anexos…». Vê-se, portanto, que se exigia «a fixação antecipada da nova renda, antes da propositura da acção, o que se afigurava indispensável para permitir ao réu a tomada de posição sobre a opção concedida pelo artigo 5.º, ou seja, sobre a ocupação das dependências a ele destinadas ou o recebimento da indemnização pela resolução do arrendamento, a qual teria de ser comunicada ao senhorio até oito dias depois do trânsito da sentença de despejo (artigo 10.º da mesma Lei)» - cfr. Acórdão da Relação do Porto de 10/03/1992, in CJ, ano XVII, tomo II, pág. 210. Paga a indemnização a que o arrendatário tem direito e efectuadas as obras, o arrendatário fica obrigado ao pagamento da renda e ao cumprimento das demais obrigações a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da casa – artigo 15.º, § 4.º da citada Lei n.º 2088. No caso dos autos, o senhorio não necessitou de propor nenhuma acção de despejo para denunciar o contrato com este fim, uma vez que celebrou com o arrendatário o acordo que se encontra junto por cópia a fls. 15 e 16 deste processo. Não tendo tido necessidade de recorrer à acção de despejo que se encontra regulada naquela Lei n.º 2088 de 3 de Julho de 1957, esta só por analogia e subsidiariamente poderá ser aplicada, uma vez que, neste caso, o instrumento que rege as relações entre as partes, terá que ser o contrato por elas celebrado. Nos termos desse contrato, os senhorios acordaram com o arrendatário entregar-lhe, a título de indemnização, a importância de 1.500.000$00, sendo 1.000.000$00 no acto da entrega da fracção – 5 de Setembro de 1987 – e os restantes 500.000$00 no fim da execução total das obras do novo edifício a edificar no mesmo local do antigo, mediante a entrega do aludido edifício em ruínas, livre de quaisquer ónus ou encargos. Mais acordaram que a renda da nova fracção do rés-do-chão que os senhorios terão de entregar ao inquilino, será estipulada por meio de avaliação a requerer à repartição de finanças ou a estipular amigavelmente. O que se verifica é que os senhorios – aqui recorridos – cumpriram a sua parte, ou seja, procederam à reconstrução e ampliação do prédio onde se situava o locado e indemnizaram o inquilino – ora apelante – pela desocupação temporária do arrendado, que se mostrou necessária para a realização das obras, entregando-lhe 1.500.000$00. Contudo, finalizadas as obras e chegado o momento de fixar a nova renda, nos termos contratuais, o inquilino negou-se a fazê-lo, recusando qualquer contacto nesse sentido e pretendendo ocupar de imediato a nova fracção, o que só conseguiu (à revelia dos senhorios) porque o construtor do edifício lhe facultou o acesso à mesma – em 01/09/1990 – passando a ocupar e fruir da mesma desde então até ao presente, mediante o pagamento da renda vigente anteriormente à realização das obras, de 150$00 mensais. É sabido que as partes, dentro dos limites da lei, têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, conforme estatui o artigo 405.º do Código Civil e que, os contratos, uma vez celebrados, devem ser pontualmente cumpridos, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei – artigo 406.º n.º 1 do Código Civil. É sabido, também, que o advérbio ‘pontualmente’ significa que o cumprimento deve coincidir, ponto por ponto, em toda a linha com a prestação a que o devedor se encontra adstrito e, daí, que o obrigado se não possa desonerar, sem consentimento do credor, mediante prestação diversa da que é devida, ainda que a prestação efectuada seja de valor equivalente ou até superior a esta (artigo 837.º do CC), nem beneficie da possibilidade de obter a redução da prestação estipulada com fundamento na precária situação económica em que o cumprimento o deixaria, salvo casos excepcionais, nem, finalmente, possa realizar a prestação debitória por partes, visto o credor não poder ser forçado a aceitar o cumprimento parcial (artigo 763.º do CC) – cfr. Antunes Varela, in «Das Obrigações em Geral», 2.ª edição, volume II, pág. 13 e seguintes. Desta regra da pontualidade – a mais importante a observar no capítulo do cumprimento, no dizer do Prof. Antunes Varela, na obra citada – decorre imediatamente a conclusão quanto ao incumprimento por parte dos apelantes. Com efeito, tendo os autores cumprido a sua parte no contrato que celebraram com os réus, impunha-se a estes, previamente à ocupação do arrendado, a negociação amigável para a estipulação da nova renda ou, caso as negociações se frustrassem, aceitarem a avaliação a requerer à Repartição de Finanças. A verdade é que foram os réus que obstaram à fixação imediata da nova renda ao ocuparem, à revelia dos autores, o arrendado, passando a depositar mensalmente na CGD o valor correspondente à renda que era devida anteriormente à realização das obras, depósito esse que, aliás, os autores desconheciam e que só agora veio a ser provado, na sequência desta acção. E nem se diga que o facto de os autores terem proposto contra os réus uma acção de reivindicação leva à conclusão de que os mesmos recusaram aceitar a existência de qualquer contrato de arrendamento com os réus. O que aconteceu foi que os autores, em face da ocupação do arrendado por parte dos réus, sem a negociação da competente renda, conforme havia sido contratualizado, entenderam que, juridicamente, o caminho a seguir seria o da acção de reivindicação. Não lhes foi dada razão pelos tribunais que foram chamados a pronunciar-se sobre essa matéria, mas daí não pode extrair-se que, durante os anos em que tal questão foi discutida em tribunal – de 1994 a 2000 – os autores não tivessem direito à contrapartida monetária da ocupação da sua fracção. Os autores tinham cumprido a sua parte no contrato. Quem não tinha cumprido eram os réus que, no entanto, ocupavam a fracção propriedade dos autores, em incumprimento, já se sabe. Não há aqui nenhum ‘venire contra factum proprium’ conforme alegam os apelantes, pois os autores limitaram-se a tentar resolver o problema pela forma que lhes pareceu – ou a quem os aconselhou juridicamente – a mais apropriada e que se veio a revelar desadequada. No entanto, o que os fez agir foi, exactamente, o incumprimento dos réus, que ocuparam a fracção sem negociar previamente o novo valor da renda. Assim, se abuso de direito existe nesta situação, é por parte dos réus que excederam os limites impostos pela boa fé negocial e pelos bons costumes – artigo 334.º do Código Civil - ao ocuparem, contra a vontade do senhorio e à revelia deste, a fracção no prédio reconstruído, continuando a pagar (depositar na CGD sem conhecimento do senhorio) a renda que era devida anteriormente, pese embora soubessem que tinham acordado com o senhorio que só o fariam mediante a estipulação de uma nova renda e, no âmbito do mesmo acordo, tivessem já recebido do senhorio a quantia de 1.500.000$00. Improcedem, assim, as conclusões 1.ª a 10.ª das alegações dos apelantes, no que toca ao invocado abuso de direito na forma de «venire contra factum proprium». Relativamente ao período a partir da qual é devida a nova renda entretanto fixada pela Comissão Permanente de Avaliação à Propriedade Urbana, cremos que bem andou o Mmo Juiz em fixá-la desde que os réus ocuparam a fracção dos autores. Com efeito, ao contrário do sustentado nas alegações dos apelantes, o novo valor da renda não foi fixado oportunamente, não por culpa dos autores, mas sim por culpa dos réus que, como já vimos, não cumpriram aquilo a que se obrigaram contratualmente, negando-se a negociar com os autores e procedendo à ocupação da fracção sem que estivesse determinada a nova renda, o que conduziu aos anos perdidos com a acção de reivindicação. É verdade que, em Dezembro de 2003, as partes requereram conjuntamente a intervenção da comissão de avaliação das finanças para que fosse fixada a nova renda, o que veio a ser inviabilizado pelo facto de não se encontrar ainda regulamentada a referida comissão. Contudo, em Maio de 2005, os autores solicitaram, de novo, a intervenção da dita Comissão, que veio a deliberar, unanimemente, fixar a renda no valor mensal de € 100,00, reportada à data de 1990, que é precisamente a data de ocupação do espaço por parte dos réus. Veja-se que, independentemente do que consta da Lei, tal corresponde ao que havia sido contratualizado entre as partes – desocupação do arrendado mediante o pagamento de uma indemnização e reocupação do arrendado reconstruído, mediante o pagamento de uma nova renda – mas é também o que resulta da Lei. Nos termos do § 4.º do artigo 15.º da Lei n.º 2088 de 3 de Julho de 1957, já supra referida, «o arrendatário fica obrigado ao pagamento da renda e ao cumprimento das demais obrigações a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da casa». Aliás, agora aqui e com propriedade, se poderia dizer que os réus, ocupando o espaço reconstruído com a mesma renda que pagavam anteriormente à reconstrução, incorrem em enriquecimento sem causa que, contudo, não vemos necessidade de chamar à colacção, face ao que fica dito quanto ao incumprimento contratual. Assim, assente que os réus aceitaram a fixação da nova renda, não só porque foram notificados da deliberação da Comissão de Avaliação e nada disseram, como, processualmente, não contestaram o seu valor, mas apenas o momento a partir do qual a mesma é devida, não há dúvida que devem pagá-la a partir do momento em que ocupam a fracção que constitui o objecto do arrendamento, pois esta é a contrapartida daquela. Referem, ainda, os apelantes, que a sentença viola o disposto no artigo 7.º § 1.º da Lei n.º 2088 que estipula que os aumentos na renda devem ser escalonados. Diz de facto tal artigo que, no primeiro semestre após a reconstrução do edifício, o inquilino não poderá ser obrigado a pagar renda superior à vigente anteriormente, acrescida, no máximo, de 50% e que a diferença será paga por sucessivos aumentos de 20% em cada um dos semestres seguintes. Esta previsão, de defesa do inquilino, pode ser postergada por acordo das partes que, já vimos, ocorreu no caso presente. Em todo o caso, face ao decurso do tempo, sempre não seria de aplicar esta disposição que previne o aumento de um dia para o outro que seria difícil de suportar, o que não acontece no caso dos autos, em que o inquilino continuou a pagar a renda antiga durante cerca de 20 anos em que ocupou já a fracção nova e só agora terá que repor a diferença entre as duas rendas, não sendo aceitável pedir ao senhorio que suporte mais este atraso, quando não estão presentes os condicionalismos que terão estado na base daquele normativo legal. Improcedem, assim, as demais conclusões do recurso dos apelantes, devendo manter-se a sentença recorrida, ainda que, em parte, com base em diferente fundamentação jurídica. Sumário: 1. As partes, dentro dos limites da lei, têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, que, uma vez celebrados, devem ser pontualmente cumpridos, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei. 2. No caso de reconstrução do arrendado, o arrendatário fica obrigado ao pagamento da nova renda a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da fracção. III. DECISÃO Em face do exposto, decide-se julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida. Custas pelos apelantes. *** Guimarães, 7 de Dezembro de 2010

Sumário

2. No caso de reconstrução do arrendado, o arrendatário fica obrigado ao pagamento da nova renda a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da fracção.

Texto Integral

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

I. RELATÓRIO

A. . e I.. intentaram acção com processo ordinário contra J.. e mulher M.. pedindo a condenação dos réus a reconhecerem a fixação da renda correspondente à fracção dos autores identificada nos autos, mediante a avaliação realizada pelo Serviço de Finanças de Monção – Comissão Permanente de Avaliação à Propriedade Urbana, no valor mensal de 100,00 €, reportado ao ano de 1990, ficando sujeitos às obrigações decorrentes de tal fixação; a condenação dos réus a reconhecerem a actualização anual sucessiva da referida renda, por aplicação dos coeficientes legais estabelecidos de acordo com o disposto no artigo 32.º n.º 1 do DL n.º 321-B/19990 e, actualmente, no artigo 24.º da Lei n.º 6/2006, desde o ano de 1990 até ao presente, do que resulta o valor actual mensal, a vigorar durante o ano de 2007, de 190,00 €; a condenação dos réus a pagarem aos autores a quantia de 29.711,82 €, a título de rendas devidas como contrapartida da ocupação da fracção predial aludida, em conformidade com o acordo celebrado entre as partes.

Alegaram serem proprietários de uma fracção de que o réu marido era arrendatário, tendo celebrado com ele um acordo mediante o qual lhe entregaram 1.500.000$00 a título de indemnização pela desocupação do local, a fim de procederem à reconstrução e ampliação do prédio, acordando, ainda, que, finalizadas as obras, a renda da nova fracção seria estipulada amigavelmente ou por meio de avaliação que, requerida pelos autores, em Maio de 2005, foi fixada no valor mensal de € 100,00, reportada à data de 1990, renda essa que os réus nunca pagaram.

Contestaram os réus, excepcionando a sua ilegitimidade por a titular do direito ao arrendamento ser a sociedade «B.., Lda.» que sempre depositou a renda de 150$00 mensais, na CGD, até Junho de 2007 e declarando que apenas aceitam a nova renda no valor de € 100,00 a partir da data da citação para esta acção, uma vez que a arrendatária não tinha sido notificada da avaliação.

Replicaram os autores para dizer que a questão da titularidade do arrendamento já foi decidida com trânsito em julgado pelo Tribunal da Relação do Porto, que declarou a posição contratual de arrendatário, respeitante à fracção dos autos, em favor do réu e não de qualquer sociedade.

Foi elaborado despacho saneador no qual se julgou improcedente a excepção suscitada pelos réus, tendo-se declarado os mesmos parte legítima passiva da presente acção. Foi definida a matéria de facto assente e a base instrutória, com a matéria de facto controvertida.

Realizou-se o julgamento, após o que foi proferida sentença a julgar a acção procedente, condenando-se os réus a reconhecerem a fixação de renda nos termos peticionados, bem como a sua actualização anual sucessiva e o pagamento aos autores dos valores respeitantes ao acréscimo das rendas devidas, desde o mês de Setembro de 1990 até ao presente, deduzidas dos montantes efectivamente pagos pelos réus a esse título, que se encontram depositados na CGD.

Discordando da decisão, vieram os réus interpor recurso, que foi admitido como de apelação, com efeito suspensivo.

Nas alegações de recurso, formularam os recorrentes as seguintes

Conclusões:

1. Autores e réus celebraram entre si um acordo com vista a que os autores procedessem à ampliação e reconstrução do prédio de que são proprietários e onde os réus tinham um espaço arrendado.

2. Nos termos de tal acordo, os autores obrigaram-se a entregar aos réus uma quantia de indemnização pela desocupação da fracção arrendada, devendo no fim da construção ser-lhes entregue a fracção «N» do novo prédio, mais convencionando que a nova renda seria determinada por acordo ou, na sua falta, pelo recurso à Comissão de Avaliação das Finanças de Monção.

3. Em 1990 os réus ocuparam a referida fracção, após a construção do imóvel, nele instalando o seu estabelecimento comercial.

4. Não lograram autores e réus fixar a nova renda por acordo.

5. Em 1994 os autores recorreram a tribunal pedindo a entrega pelos réus da fracção, com a alegação de que a ocupação da mesma pelos réus era ilegal e não tinham os réus qualquer título válido para a ocupação.

6. Os autores negaram desde 1994 até Novembro de 2000 – data do Acórdão da Relação do Porto nos autos n.º 533/2000 da 3.ª Secção – a existência de qualquer contrato de arrendamento entre autores e réus, arrendamento que só reconheceram após o trânsito em julgado do Acórdão referido.

7. Em 2 de Fevereiro de 2006 veio a nova renda a ser fixada no montante de € 100,00.

8. Se em 1987, em 1990, e mesmo até 2000, os autores não reconheciam a existência do arrendamento, era inviável a determinação de qualquer nova renda.

9. Está vedado aos autores quererem reportar a nova renda fixada a tal data porquanto tal constitui abuso de direito na forma do «venire contra factum proprium».

10. No limite a nova renda só poderá ser exigível a partir do trânsito em julgado do Acórdão da Relação do Porto, supra citado, que reconhece a existência do contrato de arrendamento, porque só a partir de tal data é viável o requerimento conjunto para a avaliação prevista no Acordo.

11. Em 23 de Dezembro de 2003, autores e réus requereram em conjunto a fixação da nova renda à Comissão de Avaliação das Finanças.

12. Havia prescrito, pelo decurso do prazo, o direito à devolução de qualquer importância a título de enriquecimento sem causa.

13. Uma vez existente o contrato de arrendamento e tendo os réus pago sempre a renda em vigor, não há lugar à figura do enriquecimento sem causa, uma vez que o hipotético enriquecimento dos réus não foi ilegítimo. Os réus pagaram sempre a renda devida pela ocupação da fracção.

14. Em 2 de Fevereiro de 2006 veio a nova renda a ser fixada. Assim deverá ser a partir de tal data que a renda deve ser fixada. Tendo, porém, intentado a acção em 2007, e como os réus sempre depositaram as rendas, deve ser a data da citação para contestarem a acção, a data de início da aplicação da nova renda.

15. Deve a fixação da nova renda e o seu escalonamento obedecer aos critérios previstos no artigo 7.º da Lei 2088.

16. A sentença violou o disposto no artigo 7.º n.º 1 da Lei 2088 de 03/07/1957, violou o disposto no artigo 334.º do Código Civil, violou o disposto nos artigos 473.º e 482.º do Código Civil a artigo 668.º n.º 1, alíneas c) e d) do Código de Processo Civil.

Terminam pedindo que a sentença seja anulada e substituída por outra que condene os réus a pagar os valores fixados para a nova renda desde a data da citação na presente acção, com o escalonamento e valores fixados nos termos do disposto no artigo 7.º da Lei 2088 de 3 de Julho de 1957.

Os autores/recorridos contra-alegaram, concluindo pela improcedência do recurso.

Foram colhidos os vistos legais.

As questões a resolver traduzem-se em saber:

- a partir de que data é devido o pagamento da nova renda fixada por comissão de avaliação das finanças em caso de denuncia do arrendamento para aumento de locais arrendados;

- se os autores incorrem em abuso de direito ao peticionarem o pagamento da renda desde a ocupação do arrendado quando, entretanto, haviam interposto acção de reivindicação em que não reconheciam a validade do arrendamento.

II. FUNDAMENTAÇÃO

Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:

1. Os AA. são donos e legítimos proprietários em comum da fracção N destinada a comércio, composta por uma loja com 2 divisões no 2° piso, correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano sito no Largo S. J..., freguesia de M..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1....°, descrito na Conservatória do Registo Predial de Monção sob o número 002... e ai inscrita pela Ap. 0.../...4 a aquisição do direito de propriedade a favor dos AA., por compra à sociedade “Manuel L...” (cfr. certidão do registo predial junta a fls. 9 e 55. dos autos e cópia de escritura pública junta a fls. 58 e segs. Dos autos).

2. A fracção predial referida na anterior alínea resultou da reconstrução de edifício anteriormente existente, pertencente aos Autores e por estes vendido a “Manuel L...”, que procedeu à reconstrução.

3. O Réu marido, ocupava e fruía uma loja do rés-do-chão do edifício anteriormente existente no prédio a que se reportam os autos, explorando o seu estabelecimento de fotografia denominado “Foto …”.

4. Em 1987, os AA. tencionavam proceder à reconstrução e ampliação do prédio anteriormente existente, e com vista a obterem, para esse efeito, a disponibilidade do imóvel, celebraram e reduziram a escrito o acordo que fizeram com o Réu reproduzido fls. 15 e 16 dos autos, mediante o qual se obrigaram a entregar-lhe a quantia de esc.1.500.000$00 a título de indemnização pela desocupação do local então arrendado, o que oportunamente cumpriram, tendo ainda convencionado que finalizadas as obras no prédio a renda da nova fracção seria amigavelmente estipulada, ou por avaliação a requerer à Repartição de Finanças.

5. A renda vigente quando do acordo referido na anterior alínea era de esc. 150$00 mensais.

6. Concluída a construção, o Réu pretendeu ocupar de imediato a fracção predial a que se reportam os autos, integrante do edifício que substituiu no local o anteriormente existente.

7. Os AA. opuseram-se à pretensão do Réu referida na anterior alínea, uma vez que tencionavam previamente estabelecer o valor da respectiva renda, tendo o Réu recusado qualquer contacto nesse sentido.

8. Depois da realização das obras, o Réu obteve acesso à fracção, facultado pelo construtor do edifício, em 01.09.1990, ocupando e fruindo da mesma desde então até ao presente.

9. Por acórdão proferido em 02.11.2000, pelo Tribunal de Relação do Porto, no recurso de apelação nº 533/00, 3ª secção, devidamente notificado e transitado em julgado, respeitante aos autos de processo sumário nº 144/94, que correram termos pelo Tribunal Judicial da Comarca de Monção, foi: - julgada a acção parcialmente procedente, declarando-se que os AA. são os legítimos donos da fracção autónoma identifica da no artigo 1° da P.I., e condenando-se os RR a reconhecê-los como tais, absolvendo-se estes do mais que é pedido (nomeadamente do pedido de condenação dos RR. a largarem mão da dita fracção, entregando-a, livre e devoluta, e a absterem-se de, por qualquer forma, ofender o seu – deles, AA – direito de propriedade sobre tal fracção); - julgada a reconvenção procedente, e condenar os AA. a verem reconhecida a existência de um contrato de arrendamento entre eles e os RR, relativamente àquela fracção; Da fundamentação jurídica do douto acórdão em apreço consta ainda: ...disto emerge que as partes acordaram na desocupação do prédio primitivo para se consubstanciar a possibilidade de construção de um novo. E acrescentaremos que é manifesta a analogia com a situação prevista na Lei n.º 2088 de 3.7.957. (…) cfr. cópia da certidão judicial de fls. 17 e ss. dos autos.

10. Como as partes não fixaram consensualmente o valor da renda correspondente à ocupação da fracção predial dos autos por parte do Réu, na dita qualidade de arrendatário judicialmente reconhecida, requereram, conjuntamente, ao Serviço de Finanças de Monção, em 23.12.2003, a intervenção da comissão de avaliação para efeitos de fixação de renda nos termos reproduzidos a fls. 28 dos autos, sobre o qual recaiu despacho proferido a 26.01.2004, declarando que não estão criadas condições para se proceder à fixação definitiva do aumento da renda em questão, em virtude de não se encontrar regulamentada a comissão especial, quer quanto à sua composição quer quanto ao seu funcionamento (cfr. documento junto a fls. 64 dos autos).

11. O Réu depositou na Caixa Geral de Depósitos, à ordem do Mmo. Juiz de Direito da Comarca de Monção, a quantia de esc.: 1.800$00 relativa às rendas do locado, vencidas de Janeiro de 1992 a Janeiro de 1993, no montante de esc.: 150$00 mensais, do que deu conhecimento aos Autores. O Réu depositou na Caixa Geral de Depósitos, à ordem do Mmo. Juiz de Direito da Comarca de Monção, a quantia de € 6,68 relativa às rendas do locado, vencidas de Janeiro de 2007 a Junho de 2007 (cfr. documento junto a fls. 66 dos autos).

12. A 2 de Maio de 2005, os AA. requereram ao Serviço de Finanças de Monção a avaliação da fracção predial, com vista à fixação da respectiva renda. Nomeada a Comissão Permanente de Avaliação à Propriedade Urbana, esta procedeu, por deliberação unânime, à fixação da renda no valor mensal de € 100,00, reportada à data de 1990. As partes foram notificadas da deliberação referida no anterior parágrafo com cópia do respectivo termo de avaliação, não tendo havido reclamações nem sido requerida segunda avaliação.

13. Os AA interpelaram o Réu, por comunicação postal registada, exigindo o pagamento do valor correspondente às rendas vencidas desde o mês seguinte ao da ocupação, à razão de € 100,00 mês, deduzido dos valores entretanto depositados, cuja informação solicitaram ao Réu.

14. O Réu explora na fracção referida em A) dos factos assentes um estabelecimento de fotografia, no normal e exclusivo exercício da sua actividade profissional, destinando-se os respectivos proventos a fazer face às despesas de alimentação, habitação, vestuário e outras do seu agregado familiar.

15. Os AA. fizeram o pedido referido na anterior alínea L) sem o conhecimento e o acordo dos RR

16. Em 2 de Fevereiro de 2006, o Réu marido foi notificado pelos Autores, através do seu mandatário, da aceitação por estes (AA.), do valor fixado de € 100,00 para a nova renda.

17. Os réus depositaram na CGD, à ordem do Tribunal de Monção, os seguintes valores correspondentes às rendas do locado identificado em A):

1. 800$00 relativos às rendas de Janeiro de 1992 a Janeiro de 1993;

2. 700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1993;

2. 700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1994;

2. 700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1995;

2. 700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1996;

2. 475$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1997;

2. 700$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1998;

2. 550$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 1999;

2. 550$00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2000;

€ 13,50 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2001;

€ 12,75 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2002;

€ 12,38 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2003;

€ 10,50 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2004;

€ 9,00 relativos às rendas de Janeiro a Dezembro de 2005;

€ 2,25 relativos às rendas de Janeiro a Março de 2006;

€ 7,49 relativos às rendas de Abril a Dezembro de 2006;

€ 6,78 relativos às rendas de Janeiro a Junho de 2007;

€ 21,32 relativos às rendas de Junho de 2007 a Dezembro de 2008. -Quesito 1º.

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente, não podendo o tribunal conhecer de outras questões que não tenham sido suscitadas pelas partes, salvo se a lei lho permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras – artigos 660.º, n.º 2, 684.º, n.ºs 2 e 3 e 690.º, n.ºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil.

Conforme estabelecia o artigo 69.º n.º1 alínea b) do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro (e, anteriormente, o artigo 1096.º n.º 1 b) do Código Civil), o senhorio podia denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação, quando se propusesse ampliar o prédio ou construir novos edifícios em termos de aumentar o número de locais arrendáveis.

Tanto o artigo 73.º do RAU, como, anteriormente, o artigo 1100.º do Código Civil, remetiam para legislação especial a disciplina da denúncia para aumento do número de locais arrendáveis, sendo que a legislação especial sobre essa matéria era a Lei n.º 2088 de 3 de Julho de 1957.

O artigo 1.º da dita Lei n.º 2088 dispõe que o senhorio pode requerer o despejo para o fim do prazo do arrendamento com fundamento na execução de obras que permitam o aumento do número de arrendatários, em conformidade com o projecto aprovado pela câmara municipal, contra arrendatário de prédio urbano a fim de proceder à sua ampliação, alteração ou substituição. Esta Lei fazia depender o despejo do concurso de vários requisitos, entre os quais, o número de locais arrendados devia aumentar num mínimo de metade e o edifício novo devia conter locais destinados aos antigos inquilinos correspondendo aproximadamente ao que eles ocupavam, bem como a acção teria que ser instruída com o projecto já aprovado pela câmara municipal. Do artigo 5.º, n.ºs 1 e 2 da referida Lei alcança-se que o arrendatário sujeito a despejo com fundamento na construção de novo edifício, teria o direito de ocupar as dependências que lhe fossem destinadas no edifício construído de novo e receber uma indemnização pela suspensão do arrendamento ou de receber uma indemnização pela resolução do contrato. Ou seja, a denúncia pode equivaler à suspensão do contrato de arrendamento ou à cessação definitiva do contrato, tudo dependendo da posição do arrendatário face ao pedido do senhorio.

Ainda com interesse para a questão de que nos ocupamos, estabelecia o artigo 7.º da mesma Lei que «as rendas dos locais destinados aos antigos inquilinos serão fixadas antecipadamente pela Comissão Permanente de Avaliação, perante cópia do projecto aprovado e seus anexos…». Vê-se, portanto, que se exigia «a fixação antecipada da nova renda, antes da propositura da acção, o que se afigurava indispensável para permitir ao réu a tomada de posição sobre a opção concedida pelo artigo 5.º, ou seja, sobre a ocupação das dependências a ele destinadas ou o recebimento da indemnização pela resolução do arrendamento, a qual teria de ser comunicada ao senhorio até oito dias depois do trânsito da sentença de despejo (artigo 10.º da mesma Lei)» - cfr. Acórdão da Relação do Porto de 10/03/1992, in CJ, ano XVII, tomo II, pág. 210.

Paga a indemnização a que o arrendatário tem direito e efectuadas as obras, o arrendatário fica obrigado ao pagamento da renda e ao cumprimento das demais obrigações a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da casa – artigo 15.º, § 4.º da citada Lei n.º 2088.

No caso dos autos, o senhorio não necessitou de propor nenhuma acção de despejo para denunciar o contrato com este fim, uma vez que celebrou com o arrendatário o acordo que se encontra junto por cópia a fls. 15 e 16 deste processo.

Não tendo tido necessidade de recorrer à acção de despejo que se encontra regulada naquela Lei n.º 2088 de 3 de Julho de 1957, esta só por analogia e subsidiariamente poderá ser aplicada, uma vez que, neste caso, o instrumento que rege as relações entre as partes, terá que ser o contrato por elas celebrado.

Nos termos desse contrato, os senhorios acordaram com o arrendatário entregar-lhe, a título de indemnização, a importância de 1.500.000$00, sendo 1.000.000$00 no acto da entrega da fracção – 5 de Setembro de 1987 – e os restantes 500.000$00 no fim da execução total das obras do novo edifício a edificar no mesmo local do antigo, mediante a entrega do aludido edifício em ruínas, livre de quaisquer ónus ou encargos. Mais acordaram que a renda da nova fracção do rés-do-chão que os senhorios terão de entregar ao inquilino, será estipulada por meio de avaliação a requerer à repartição de finanças ou a estipular amigavelmente.

O que se verifica é que os senhorios – aqui recorridos – cumpriram a sua parte, ou seja, procederam à reconstrução e ampliação do prédio onde se situava o locado e indemnizaram o inquilino – ora apelante – pela desocupação temporária do arrendado, que se mostrou necessária para a realização das obras, entregando-lhe 1.500.000$00.

Contudo, finalizadas as obras e chegado o momento de fixar a nova renda, nos termos contratuais, o inquilino negou-se a fazê-lo, recusando qualquer contacto nesse sentido e pretendendo ocupar de imediato a nova fracção, o que só conseguiu (à revelia dos senhorios) porque o construtor do edifício lhe facultou o acesso à mesma – em 01/09/1990 – passando a ocupar e fruir da mesma desde então até ao presente, mediante o pagamento da renda vigente anteriormente à realização das obras, de 150$00 mensais.

É sabido que as partes, dentro dos limites da lei, têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, conforme estatui o artigo 405.º do Código Civil e que, os contratos, uma vez celebrados, devem ser pontualmente cumpridos, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei – artigo 406.º n.º 1 do Código Civil.

É sabido, também, que o advérbio ‘pontualmente’ significa que o cumprimento deve coincidir, ponto por ponto, em toda a linha com a prestação a que o devedor se encontra adstrito e, daí, que o obrigado se não possa desonerar, sem consentimento do credor, mediante prestação diversa da que é devida, ainda que a prestação efectuada seja de valor equivalente ou até superior a esta (artigo 837.º do CC), nem beneficie da possibilidade de obter a redução da prestação estipulada com fundamento na precária situação económica em que o cumprimento o deixaria, salvo casos excepcionais, nem, finalmente, possa realizar a prestação debitória por partes, visto o credor não poder ser forçado a aceitar o cumprimento parcial (artigo 763.º do CC) – cfr. Antunes Varela, in «Das Obrigações em Geral», 2.ª edição, volume II, pág. 13 e seguintes.

Desta regra da pontualidade – a mais importante a observar no capítulo do cumprimento, no dizer do Prof. Antunes Varela, na obra citada – decorre imediatamente a conclusão quanto ao incumprimento por parte dos apelantes.

Com efeito, tendo os autores cumprido a sua parte no contrato que celebraram com os réus, impunha-se a estes, previamente à ocupação do arrendado, a negociação amigável para a estipulação da nova renda ou, caso as negociações se frustrassem, aceitarem a avaliação a requerer à Repartição de Finanças.

A verdade é que foram os réus que obstaram à fixação imediata da nova renda ao ocuparem, à revelia dos autores, o arrendado, passando a depositar mensalmente na CGD o valor correspondente à renda que era devida anteriormente à realização das obras, depósito esse que, aliás, os autores desconheciam e que só agora veio a ser provado, na sequência desta acção.

E nem se diga que o facto de os autores terem proposto contra os réus uma acção de reivindicação leva à conclusão de que os mesmos recusaram aceitar a existência de qualquer contrato de arrendamento com os réus. O que aconteceu foi que os autores, em face da ocupação do arrendado por parte dos réus, sem a negociação da competente renda, conforme havia sido contratualizado, entenderam que, juridicamente, o caminho a seguir seria o da acção de reivindicação. Não lhes foi dada razão pelos tribunais que foram chamados a pronunciar-se sobre essa matéria, mas daí não pode extrair-se que, durante os anos em que tal questão foi discutida em tribunal – de 1994 a 2000 – os autores não tivessem direito à contrapartida monetária da ocupação da sua fracção.

Os autores tinham cumprido a sua parte no contrato. Quem não tinha cumprido eram os réus que, no entanto, ocupavam a fracção propriedade dos autores, em incumprimento, já se sabe.

Não há aqui nenhum ‘venire contra factum proprium’ conforme alegam os apelantes, pois os autores limitaram-se a tentar resolver o problema pela forma que lhes pareceu – ou a quem os aconselhou juridicamente – a mais apropriada e que se veio a revelar desadequada. No entanto, o que os fez agir foi, exactamente, o incumprimento dos réus, que ocuparam a fracção sem negociar previamente o novo valor da renda.

Assim, se abuso de direito existe nesta situação, é por parte dos réus que excederam os limites impostos pela boa fé negocial e pelos bons costumes – artigo 334.º do Código Civil - ao ocuparem, contra a vontade do senhorio e à revelia deste, a fracção no prédio reconstruído, continuando a pagar (depositar na CGD sem conhecimento do senhorio) a renda que era devida anteriormente, pese embora soubessem que tinham acordado com o senhorio que só o fariam mediante a estipulação de uma nova renda e, no âmbito do mesmo acordo, tivessem já recebido do senhorio a quantia de 1.500.000$00.

Improcedem, assim, as conclusões 1.ª a 10.ª das alegações dos apelantes, no que toca ao invocado abuso de direito na forma de «venire contra factum proprium».

Relativamente ao período a partir da qual é devida a nova renda entretanto fixada pela Comissão Permanente de Avaliação à Propriedade Urbana, cremos que bem andou o Mmo Juiz em fixá-la desde que os réus ocuparam a fracção dos autores.

Com efeito, ao contrário do sustentado nas alegações dos apelantes, o novo valor da renda não foi fixado oportunamente, não por culpa dos autores, mas sim por culpa dos réus que, como já vimos, não cumpriram aquilo a que se obrigaram contratualmente, negando-se a negociar com os autores e procedendo à ocupação da fracção sem que estivesse determinada a nova renda, o que conduziu aos anos perdidos com a acção de reivindicação.

É verdade que, em Dezembro de 2003, as partes requereram conjuntamente a intervenção da comissão de avaliação das finanças para que fosse fixada a nova renda, o que veio a ser inviabilizado pelo facto de não se encontrar ainda regulamentada a referida comissão.

Contudo, em Maio de 2005, os autores solicitaram, de novo, a intervenção da dita Comissão, que veio a deliberar, unanimemente, fixar a renda no valor mensal de € 100,00, reportada à data de 1990, que é precisamente a data de ocupação do espaço por parte dos réus.

Veja-se que, independentemente do que consta da Lei, tal corresponde ao que havia sido contratualizado entre as partes – desocupação do arrendado mediante o pagamento de uma indemnização e reocupação do arrendado reconstruído, mediante o pagamento de uma nova renda – mas é também o que resulta da Lei.

Nos termos do § 4.º do artigo 15.º da Lei n.º 2088 de 3 de Julho de 1957, já supra referida, «o arrendatário fica obrigado ao pagamento da renda e ao cumprimento das demais obrigações a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da casa».

Aliás, agora aqui e com propriedade, se poderia dizer que os réus, ocupando o espaço reconstruído com a mesma renda que pagavam anteriormente à reconstrução, incorrem em enriquecimento sem causa que, contudo, não vemos necessidade de chamar à colacção, face ao que fica dito quanto ao incumprimento contratual.

Assim, assente que os réus aceitaram a fixação da nova renda, não só porque foram notificados da deliberação da Comissão de Avaliação e nada disseram, como, processualmente, não contestaram o seu valor, mas apenas o momento a partir do qual a mesma é devida, não há dúvida que devem pagá-la a partir do momento em que ocupam a fracção que constitui o objecto do arrendamento, pois esta é a contrapartida daquela.

Referem, ainda, os apelantes, que a sentença viola o disposto no artigo 7.º § 1.º da Lei n.º 2088 que estipula que os aumentos na renda devem ser escalonados. Diz de facto tal artigo que, no primeiro semestre após a reconstrução do edifício, o inquilino não poderá ser obrigado a pagar renda superior à vigente anteriormente, acrescida, no máximo, de 50% e que a diferença será paga por sucessivos aumentos de 20% em cada um dos semestres seguintes. Esta previsão, de defesa do inquilino, pode ser postergada por acordo das partes que, já vimos, ocorreu no caso presente. Em todo o caso, face ao decurso do tempo, sempre não seria de aplicar esta disposição que previne o aumento de um dia para o outro que seria difícil de suportar, o que não acontece no caso dos autos, em que o inquilino continuou a pagar a renda antiga durante cerca de 20 anos em que ocupou já a fracção nova e só agora terá que repor a diferença entre as duas rendas, não sendo aceitável pedir ao senhorio que suporte mais este atraso, quando não estão presentes os condicionalismos que terão estado na base daquele normativo legal.

Improcedem, assim, as demais conclusões do recurso dos apelantes, devendo manter-se a sentença recorrida, ainda que, em parte, com base em diferente fundamentação jurídica.

Sumário:

1. As partes, dentro dos limites da lei, têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, que, uma vez celebrados, devem ser pontualmente cumpridos, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.

2. No caso de reconstrução do arrendado, o arrendatário fica obrigado ao pagamento da nova renda a partir da data em que o senhorio lhe faculte a ocupação da fracção.

III. DECISÃO

Em face do exposto, decide-se julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelos apelantes.

Guimarães, 7 de Dezembro de 2010

Sumário

Texto

Metadados do documento

Sumário

Texto Integral

I. RELATÓRIO

II. FUNDAMENTAÇÃO