23893/22.6T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (da responsabilidade do relator):

I. O exercício do direito de resolução do arrendamento por falta de pagamento de rendas caduca se não for exercido pelo senhorio, por meio de comunicação direta à contraparte, no prazo de três meses;

II. Tal prazo conta-se do vencimento de cada renda, enquanto facto constitutivo autónomo de tal direito, não do início de um período continuado de incumprimento.

Acordam os Juízes-Desembargadores identificados o seguinte quanto à matéria deste recurso:

I. Caracterização do recurso:

I. I. Elementos objetivos:

- Apelação – 1 (uma), nos autos;

- Tribunal recorrido – Juízo Central Cível de Lisboa – J19;

- Processo em que foi proferida a decisão recorrida – Ação de processo comum n.º 23893/22.6T8LSB;

- Decisão recorrida – Sentença.

I. II. Elementos subjetivos:

- Recorrentes (autores):

- --;

- --.

(na qualidade de sucessores de -- e --).

- Recorrida (ré):

- --.

I. III. Síntese dos autos:

- Pediram os autores, na presente ação:

- Declaração de cessação do contrato de arrendamento, que identificam;

- Condenação da ré no pagamento da quantia global de € 145.956,60, por falta de pagamento de rendas, acrescida de juros moratórios desde a entrada da ação e até pagamento;

- Condenação da ré ao despejo imediato dos locados, restituindo-os, livre e desocupados;

- Condenação da ré a pagar-lhes as rendas que se vencerem até à efetiva restituição dos mesmos.

- Para o sustentar, alegam, em síntese:

- que são únicos e universais herdeiros das heranças indivisas dos seus pais, acima identificados;

- Que, nessa qualidade, são donos e possuidores do prédio sito na Rua do Conde Redondo, em Lisboa, que identificam;

- Que alguns andares ou divisões com utilização independente sitos nesse prédio, que especificam, foram arrendados à ré, para uso comercial como pensão, que aí explora um estabelecimento comercial desse tipo com o nome comercial “--”;

- Que a ré, desde abril de 2020, não paga qualquer renda pelos locados, perfazendo um valor global em dívida, à data de outubro de 2022, de €145.956,60;

- Que, por via de notificação judicial avulsa, os autores comunicaram à ré a resolução do contrato e solicitaram a entrega do locado;

- Tal não sucedeu, até ao presente.

Citada, contestou a ré, concluindo pela improcedência total dos pedidos.

Defendeu-se por impugnação motivada e por exceção, dizendo:

- Reconhecer a existência dos arrendamentos alegados;

- Que desde abril de 2020 que não consegue usar os locados para o fim a que destinam, devido ao estado de degradação em que se encontram;

- Que os locados estão em risco de ruína e colocam em perigo a segurança de pessoas e bens;

- Que, desde o início dos arrendamentos, tem sido a ré, com conhecimento e autorização dos falecidos anteriores proprietários, que realizou obras nos locados;

- Que, na situação atual em que se encontram os arrendados, não é devido pagamento de rendas e a sua exigência constitui litigância de má-fé.

- Notificados da contestação, responderam os autores, reiterando a sua posição.

- Sustentaram que a necessidade de realização de obras nunca foi invocada pela ré antes da pandemia de covid-19 e que essa justificação apenas surgiu após interpelação para pagamento de rendas vencidas;

- Mais sustentaram que, por essa razão, é a ré que litiga de má-fé ao invocar esta factualidade.

- Foi apensado à ação processo incidental de prestação de depósito, cujo foi espontaneamente prestado pela ré.

- Na sequência de requerimento desta, foi indeferida pretensão apresentada no sentido de ser extinta a instância, por inutilidade superveniente, assente na prestação de tal depósito de rendas;

- Foi proferido despacho saneador e, posteriormente, realizada audiência final;

- Na sequência, foi proferida sentença, cujo dispositivo tem o seguinte teor (transcrição):

Em face do exposto, julgo a ação parcialmente procedente, por parcialmente provada e, em consequência:

a) Condeno a Ré a pagar aos Autores € 315.476,20 (trezentos e quinze mil quatrocentos e setenta e seis euros e vinte cêntimos) a título de rendas devidas até à presente decisão e as que venham a ser devidas até ao trânsito em julgado da decisão, enquanto subsistirem os contratos;

b) Ao valor referido em a) acrescem juros à taxa de 4% desde a data de entrada da petição inicial;

c) Absolvo a Ré do mais peticionado pelos Autores;

d) Absolvo a Ré e os Autores dos pedidos recíprocos de condenação como litigantes de má-fé.

Os valores constantes do dispositivo poderão ser levantados do depósito apenso, de acordo com a presente decisão judicial, uma vez transitada em julgado, conforme art. 22.º do NRAU.

- Com esta decisão, não se conformando os autores, dela vieram recorrer, pela presente apelação. –

II. Objeto do recurso:

II. I. Conclusões apresentadas pela recorrente nas suas alegações (sem atualização de grafia, suprimindo pequenos trechos e assinalando a negrito as questões suscitadas):

I. Esteve mal o Tribunal a quo ao decidir como decidiu ao considerar improcedente o pedido de decretamento da cessação do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas e em consequência o despejo da recorrida.

II. O Tribunal a quo, em sede de sentença, fundamentou a sua decisão com a verificação da exceção perentória de caducidade do direito que assistia aos apelantes de resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas.

III. Constitui objeto da presente apelação apreciar a regularidade da resolução do contrato de arrendamento por partes dos apelantes e por decorrência, da verificação ou não da exceção da caducidade do direito de resolução.

IV. Ficou assente nos factos provados que a recorrida, se encontrava em mora desde o dia 1 de setembro de 2020 e que deixou de pagar rendas em abril do mesmo ano.

V. Partilhamos o entendimento unanime da doutrina e jurisprudência de que cada uma das rendas constitui um facto autónomo, instantâneo e não continuado.

VI. Contudo, não podemos acompanhar o Tribunal a quo no que concerne ao entendimento de que o prazo de caducidade para ativação do direito de resolução do contrato é contado sobre o primeiro atraso no pagamento.

VII. A exceção de caducidade in casu só poderia ser operante se a notificação judicial avulsa que dava conta da resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento das rendas, tivesse sido posterior à purgação da mora ocorrida no dia 02-10-2023.

VIII. O que não se apurou, uma vez que a promoção da referida notificação ocorreu a 10.12.2021 – cerca de 2 anos antes da purgação da mora.

IX. De todo o modo, à data da promoção da notificação de resolução do contrato, em 10.12.2021, a mora superior a três meses de renda era atual, pelo menos, em relação às rendas de setembro, outubro e novembro de 2021, pelo que só se verificaria a caducidade do direito de resolução em relação à falta de pagamento de rendas destes meses em março, abril e junho de 2022, respetivamente.

X. Para além do referido, é inegável que existe um atraso superior a oito dias no pagamento da renda por 12 meses seguidos, sem prejuízo de, nos dois anos subsequentes, o mesmo argumento poder ser invocado.

XI. Por último, à data da promoção da notificação de resolução do contrato, em 10.12.2021, a mora superior a oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes no período de 12 meses era atual, pelo menos, em relação às rendas de julho, agosto, setembro, outubro e novembro de 2021, pelo que só se verificaria a caducidade do direito de resolução em relação à falta de pagamento de rendas destes meses em março, abril e junho de 2022, respetivamente.

XII. Assim, não se verificou a caducidade do direito dos apelantes, pelo que a resolução do contrato ter-se-á de considerar tempestiva.

XIII. Pelo exposto, a exceção perentória de caducidade do direito dos apelantes em proporem a presente ação, deverá ser julgada improcedente por não provada e em consequência ser decretado a cessação do contrato de arrendamento e o despejo da recorrida, revogando-se, nesta parte, a sentença proferida pelo Tribunal a quo.

XIV. Entende assim o apelante que foram violados os artigos 1083.º, n.º 3 e 4, ex vi 1085 n.º 3, ambos do Código Civil.

Contando sempre com o mui douto suprimento de V.ª Excias, atento o supra exposto, deverá ser julgada procedente a presente apelação, e consequentemente, revogar a decisão proferida pelo tribunal a quo com todos os efeitos legais, substituindo-a por outra que decrete a cessação do contrato de arrendamento e despejo da recorrida, com fundamento na falta de pagamento das rendas.

A ré, notificada, contra-alegou pugnando pela manutenção da decisão recorrida.

II. II. Questões a apreciar:

Não havendo outras, de conhecimento oficioso, cumpre apreciar apenas a questão de saber se caducou o direito à resolução do contrato de arrendamento que vincula autores e ré.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. –

II. III. Apreciação do recurso:

A matéria de facto mostra-se definitivamente estabilizada nos autos, não tendo sido objeto de impugnação.

Também a sustentação jurídica da decisão se mostra, na sua grande parte, estabilizada, assente a declaração de incumprimento, pela ré, da sua obrigação de pagamento de rendas e a extensão de tal incumprimento, correspondente à decisão condenatória em valor líquido (com consideração dos valores consignados em depósito).

Como referido, a questão em apreço é a tempestividade do exercício do direito de resolução do contrato de arrendamento, que, a quo, foi declarado caduco.

Importa, assim, enunciar a matéria de facto estabelecida nos autos (suprimindo trechos sem relevo na questão decidenda):

a) Factos dados por assentes no despacho saneador:

A) No dia 24 de fevereiro de 2020, na freguesia de São Domingos de Benfica, faleceu --, natural de Piñero, Covelo, Pontevedra, Espanha, no estado de viúva de -- (...);

B) À de cujus --, sucederam-lhe como únicos e universais herdeiros os ora Autores;

C) Os Autores são os únicos e universais herdeiros das heranças indivisas dos seus falecidos pais, e assim, donos e legítimos possuidores do prédio em propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente, sito na Rua --, tornejando para a --, freguesia de Santo António, concelho de Lisboa, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo -- e descrito na Conservatória de Registo Predial de Lisboa sob o número --, da freguesia de Coração de Jesus;

D) A requerida --., que usa o nome comercial de “--” é arrendatária dos andares ou divisões com utilização independente correspondentes ao 3.º andar esquerdo, 3.º andar direito, 4.º andar direito, 5.º andar direito e 5.º andar esquerdo do imóvel acima indicado, propriedade dos requerentes;

E) A Ré adquiriu o direito ao arrendamento dos 3.º esquerdo e direito, 4.º direito, 5.º esquerdo e direito, por escrituras públicas, celebradas antes da aquisição do imóvel por parte dos pais dos requerentes, destinando-se os locados a comércio e indústria de pensão;

F) Ficou estipulado contratualmente que a renda é devida no primeiro dia do mês anterior a que respeitar;

G) A renda dos locados foi, entretanto, atualizada para os valores mensais de: (...);

H) A Ré procedeu ao depósito liberatório das rendas desde Abril de 2020, acrescido da respetiva indemnização;

I) Foi pelos Autores, comunicada a resolução do contrato de arrendamento, através de notificação judicial avulsa, no âmbito do processo com o n.º 29349/21.7T8LSB, junto do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa - JL Cível - Juiz 24, promovida pelo Sr. Agente de Execução --, em 26 de maio de 2022;

J) Requerendo que a Ré procedesse, no prazo de um mês a contar da resolução do presente contrato, à entrega do locado, livre de pessoas e bens, no estado em que o recebeu, bem como, proceder à entrega das respetivas chaves;

K) Bem como, que liquidasse as rendas vencidas e não pagas desde abril de 2020 até à desocupação do locado, que se estimavam em € 98.880,60 (noventa e oito mil, oitocentos e oitenta euros e sessenta cêntimos), à data (...) - 10-12-2021).

L) A Ré não entregou o locado nem as chaves.

b) Factos provados em audiência final:

M) Até Abril de 2020, a Ré ainda conseguia fruir dos locados e destiná-los a pensão residencial;

N) A fruição dos locados por parte da Ré está comprometida pelo estado degradado, deteriorado e danificado não só das frações objeto de arrendamento, como da totalidade do prédio, impossibilitando que a Ré leve a cabo a sua atividade condignamente;

O) A Ré efetuou comunicações no sentido de demonstrar através de registos fotográficos, o estado dos locados e a necessidade de intervenção por parte dos Autores (...);

P) Existem fissuras na parede do edifício e no interior dos locados; há tetos dos locados com ondulações visíveis a olho nu; as telhas da cobertura são antigas; existem infiltrações no edifício e nos locados; algumas paredes dos locados apresentam fendas e rachadelas; a pintura dos locados encontra-se manchada ou enegrecida e com sinais de humidade à semelhança das paredes exteriores do prédio; há zonas das paredes com eflorescências; os pavimentos interiores dos locados encontram-se levantados; as varandas afetas aos locados encontram-se degradadas;

Q) Em datas não apuradas, as situações supra elencadas foram comunicadas pela Ré e foram constatadas quanto ao edifício e varandas pela Exma. Senhora --, a qual se intitulava de responsável pela gestão do património dos Autores;

R) Não obstante (...), a Ré nunca obteve qualquer resposta positiva;

S) O descrito em Q) associado a uma profusão de fios estabelecidos em redes com caixas de junção, caixas de derivação, interruptores, tomadas de corrente e quadros parciais e gerais, pode potenciar curtos circuitos no prédio e locados;

T) O referido em S) coloca em causa a funcionalidade da atividade levada a cabo pela Ré nos locados em questão, vendo-se a Ré limitada na apresentação das condições necessárias para o desempenho dos serviços por aquela prestadas;

U) A Proteção Civil deslocou-se ao prédio;

V) Desde o início da relação contratual entre Autores e Ré, todas e quaisquer intervenções realizadas com o fim de tornar os locados mais aprazíveis e atrativos do ponto de vista dos seus utilizadores, foram sempre da autoria da Ré.

W) Desde 2020, a situação dos locados agudizou-se;

X) Os locados são utilizados todos os dias por clientes que entram e saem do espaço;

Y) Em 31 de março de 2020, a Ré remeteu uma missiva dirigida aos Autores com o assunto “isenção de pagamento de rendas (medida excecional no âmbito da pandemia provocada pela covid-19).”, na qual, em suma, solicitou, que face ao momento atual de pandemia provocada pela doença Covid-19, a isenção do pagamento das rendas de abril a setembro de 2020;

Z) Por carta datada de 16 de abril de 2020, e pela Ré recebida em 21 de abril de 2020, os Autores, representados pelos seus mandatários, informaram diretamente a Ré de que não poderiam aceitar a solicitação de isenção de rendas, apelando a que a Ré solicitasse outro tipo de apoios, nomeadamente ao Estado, e linhas de créditos, criadas para prover liquidez às empresas naquela fase;

AA) Em 11 de fevereiro de 2021, a Ré enviou carta aos Autores (datada de 8 de janeiro de 2021), representada pelo seu mandatário, na qual refere em suma o seguinte:

[…] “Como é do v/conhecimento e foi atempadamente comunicado a V.ª Excias no ano de 2020, a sociedade --fechou as portas do estabelecimento -- em cuja morada funcionava o locado, devido à pandemia Covid-19” […] “Relativamente às rendas de vencidas em 2020. O período de regularização tem início em 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023. O pagamento é efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.”, tendo a Ré, na referida missiva, manifestado e comunicado a intenção de beneficiar do regime legal acima indicado e previsto no artigo 8-B da Lei 75-A/2020 de 30 de dezembro;

BB) A Ré enviou aos Autores uma carta, datada de 27 de abril de 2022 e remetida em 4 de maio de 2022, por estes recebida em 13 de maio de 2022, na qual alega a necessidade de obras urgentes no estabelecimento, solicitando autorização para efetuarem obras com a indicação de que as quantias despendidas pela Ré, posteriormente seriam apresentadas aos Autores para pagamento, indicando que se viu forçada “a lançar mão de medidas que permitam de algum modo, devolver ao imóvel as condições mínimas de salubridade e habitabilidade, as quais passarão, forçosamente, por efetuar obras urgentes que competiam a vossas excelências;

CC) Os Autores, através dos seus mandatários, responderam à Ré, por carta por esta recebida em 6 de junho de 2022, informando que não estava autorizada a realizar quaisquer obras nos locados arrendados, até porque entendiam os Autores não existir obras urgentes a realizar.

Fazendo uma síntese da matéria de facto assente nos autos teremos, em primeiro lugar, que afastar do objeto relevante deste recurso a relativa às condições do locado.

Pode dizer-se que está estabelecido que os arrendados se encontram naquilo que, conclusivamente, se poderá chamar de mau estado, ainda que carecesse de interpretação, primeiro factual e depois jurídica, saber se é ou não possível um efetivo gozo pela locatária (a matéria de facto não é absolutamente clara a tal respeito na medida em que, ao mesmo tempo que refere que "a fruição dos locados por parte da Ré está comprometida pelo estado degradado, deteriorado e danificado", também contém referência a uso atual efetivo – "os locados são utilizados todos os dias por clientes que entram e saem do espaço").

Não parece, em todo o caso, que possa concluir-se coisa diferente de se manterem os locados em gozo pela locatária, ainda que prejudicado ou diminuído, devido à situação de degradação física em que se encontram.

Como referido, esta é matéria que não releva para o presente recurso, na medida que não foi estabelecido, nem na sentença nem nas alegações dos recorrentes, qualquer juízo decisório ou fundamento recursório relacionado com a disponibilidade gozo do locado ou com algum abuso que pudesse existir no exercício do direito de resolução do arrendamento.

O que está em causa é apenas, como se salientou acima, a tempestividade ou caducidade do direito de resolução, tendo por referência a data de início do não pagamento de rendas e o depósito do respetivo valor.

Assim, delimitada a questão factual, devem salientar-se os seguintes elementos de facto estabelecidos nos autos (que decorrem da fundamentação e que se extraem dos próprios termos do processo):

- A ré deixou de proceder ao pagamento de rendas em abril de 2020;

- Por notificação judicial avulsa, concretizada em 26 de maio de 2022, os autores/recorrentes comunicaram à ré a resolução do arrendamento por falta de pagamento de rendas (os recorrentes aludem à data em que apresentaram o requerimento para notificação, mas essa não se pode considerar assente nos autos, não figurando no elenco dos factos provados nem se extraindo do documento n,º 7 da petição inicial, que traduz a certificação de realização do ato);

- Por carta datada de 11 de fevereiro de 2021, a ré declarou pretender beneficiar do regime legal de proteção previsto para os arrendatários, manifestando que as rendas vencidas no ano 2020 devem ser pagas em 24 meses, com início em janeiro de 2021 e termo em dezembro de 2023;

- A ré não efetuou qualquer pagamento nesta forma;

- A presente ação deu entrada a 13/10/2022;

- A ré foi citada por meio de carta registada com aviso de receção, este assinado a 27/12/2022;

- Apresentou contestação nos autos a 27 de fevereiro 2023;

- A 4 de outubro de 2023 instaurou, por apenso, incidente de prestação de depósito de rendas;

- Juntou, com o requerimento inicial desse processo, comprovativo de realização do mesmo, pelo valor de €242.122,04, realizado no dia 2 de outubro de 2023 (informação impressa pela Caixa Geral de Depósitos, constante do documento preenchido);

- Ao preencher o documento de depósito a ré fez constar a menção "Abril de 2020 a Outubro de 2023" no espaço existente no formulário junto dos dizeres pré-impressos "Renda relativa a".

Quer isto dizer, depurando ainda mais a matéria de facto assente com pertinência na decisão, que a ré procedeu ao depósito das rendas vencidas pouco mais de sete meses após a apresentação da sua contestação nos autos, abrangendo todo o período de não pagamento, entre abril de 2020 e outubro de 2023.

A primeira questão jurídica será saber se, nesse momento, tal depósito foi capaz de impedir, válida e eficazmente, o exercício do direito à resolução.

Avançando para a apreciação da questão, deve dizer-se que, a despeito de Covid-19 ter constituído, na terminologia do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/5/2023 (Catarina Serra)[i], uma grande alteração de circunstâncias nos contratos de arrendamento, essa não é uma perspetiva jurídica relevante nesta análise, desde logo porque a própria ré invocou à contraparte o regime de temporário de tutela (que depois não seguiu), como também porque a questão não foi sequer apresentada nesses contornos (a arrendatária estruturou a sua defesa com base nas limitações no gozo da coisa devidas à situação física dos locados, não à impossibilidade ou especial dificuldade económica de pagamento de rendas devido à pandemia).

Em todo o caso, esse não é tema deste recurso, porque ao mesmo não foi trazido.

Dirigindo a atenção para as normas relevantes, estabelece o art.º 1048.º do Código Civil (CC) que o direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda caduca logo que o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pague ou deposite as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do art.º 1041º.

Este último (art.º 1041.º) estabelece, por sua vez, que, constituindo-se o locatário em mora, o locador tem o direito de exigir, para além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido, salvo se o contrato for resolvido por falta de pagamento de rendas.

Como se disse no acórdão STJ de 19/2/2004 (Silva Salazar)[ii], para fins de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas integrantes da causa de pedir, a lei impõe ao locatário o pagamento ou o depósito, até à contestação da acção em que essa resolução for pedida, das somas devidas e da indemnização legal (...).

Aí se esclarecendo que a expressão "somas devidas" abrange as rendas devidas no momento da propositura da acção mais as que se vencerem entre esse momento e o da apresentação da contestação (assim, também ac. Relação de Guimarães de 16/5/2024, Maria Amália Santos[iii]; da Relação do Porto de 10/7/2013, Márcia Portela[iv]).

Quer isto dizer que o exercício, pelo arrendatário, do direito potestativo ao pagamento ou depósito de rendas vencidas para efeitos de caducidade do direito de resolução pelo senhorio, enquanto facto impeditivo, tem um período legalmente previsto para o seu exercício.

Esse período, correspondente ao prazo de contestação, não foi respeitado pela ré, que o exerceu muito depois do respetivo decurso nestes autos.

A esta luz, a posição da ré nunca se poderia sustentar.

Importa, todavia, considerar um outro prazo de caducidade, que é o prazo legal de exercício do direito à resolução do arrendamento, estabelecido em 1 (um) ano pelo art.º 1085.º n.º 1 do CC, prazo este que se reduz para 3 meses, no caso de incumprimento da obrigação de pagamento de rendas (art.º 1085.º n.º 2 e 1083.º n.ºs 3 e 4).

Este prazo de caducidade, vertido ao caso, apresenta o nó-górdio da questão decidenda, na medida em que a falta de pagamento de rendas se iniciou em abril de 2020, mas a ação foi proposta em outubro de 2022, bem mais de um ano após o início dessa falta.

Terá caducado o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de rendas iniciado cerca de dezasseis meses antes da propositura da ação?

Esta é a questão a responder.

Antes de avançar, para o fazer em terreno firme, fica afastada, pelas razões supra referidas, a eficácia do depósito liberatório efetuado pela ré (por ter sido concretizado em momento muito posterior à contestação e, portanto, insuscetível de produzir o efeito pretendido), como deve ficar afastada a consideração das comunicações mantidas pelas partes quanto à aplicação do regime legal transitório da Covid-19 (uma vez que a ré o declarou, dizendo que iria que pagar as rendas vencidas ao longo de 24 meses, a partir de janeiro de 2021, mas nada fez, de facto, optando por realizar muito mais tarde um depósito liberatório de todo o vencido - em outubro de 2023).

Assente esta base, pondo a questão a decidir em termos muito concretos, esta resume-se a saber se o prazo de caducidade do direito à resolução do arrendamento, no caso de falta continuada ao pagamento de rendas, se deve contar do início do incumprimento ou de cada prestação omitida.

Disse-se de forma clara, em acórdão da Relação de Coimbra de 14/2/2012 (Barateiro Martins)[v] que, no caso das violações contratuais repetidas, como é o caso da falta de pagamento da renda, o prazo de caducidade corre separadamente para cada uma delas.

Neste sentido se alinham o acórdão desta Relação de 13/7/2016 (Ezagüy Martins)[vi]e da Relação do Porto de 4/6/2025 (Álvaro Monteiro)[vii].

É uma doutrina que não merece diferente ponderação e, portanto, acolhe-se este entendimento, traduzindo uma autonomia enquanto fundamento resolutivo a cada renda devida e não paga.

Importa, todavia, considerar outra questão, relativa à forma da comunicação resolutiva.

A este propósito, deve atentar-se que os senhorios comunicaram à ré a sua intenção de resolver o contrato por via da notificação judicial avulsa, concretizada em maio de 2022.

Seguiram os autores a forma legalmente prevista para tal resolução contratual assente nesse incumprimento (falta de pagamento de rendas) – art.º 1084.º n.º 2 do CC.

Para se opor à eficácia dessa comunicação resolutiva, a inquilina teria que o fazer no prazo de um mês, nos termos do disposto no n.º 3 deste art.º 1084.º - a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, nos termos do n.º 3 do artigo anterior, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês.

Conjugando as regras pertinentes com a situação dos autos, teremos uma situação em que, em maio de 2022, se verifica incumprimento do pagamento de rendas relativas a três meses (maio, abril e março de 2022), com base no qual o senhorio comunicou válida e tempestivamente a resolução do contrato, sem que a arrendatária tenha posto termo à eficácia do direito, no prazo previsto para tal.

Este entendimento, que decorre da simples literalidade dos preceitos em causa, alinha-se com o seu sentido e teleologia (de assegurar uma rápida clarificação das situações dos arrendados, em caso de falta de pagamento de rendas), e tem sido seguido nesta Relação (assim, o acórdão desta Relação de 4/7/2024 – Gabriela Marques).[viii]

Quer isto dizer que, se a presente ação não constitui o meio legalmente previsto para a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas (ainda que, no momento da propositura da ação, existisse um fundamento tempestivo, relativo às três rendas anteriores), a comunicação efetuada por notificação judicial avulsa em maio de 2022 foi apta à integral produção de tal efeito.

Assim sendo, terá que se concluir que os arrendamentos objeto dos autos foram válida e eficazmente resolvidos pelos autores, o que cumpre declarar.

Produzido o efeito resolutivo pela comunicação efetuada pela notificação judicial avulsa, assente no incumprimento das rendas vencidas entre março e maio de 2022, fica prejudicada a questão de saber se, por via da presente ação, foi constituída uma nova comunicação resolutiva eficaz, neste caso relativa às rendas vencidas nos três meses anteriores à data de propositura (julho, agosto e setembro de 2022).

A questão jurídica seria, neste caso, a de saber se o legislador, ao instituir como regra para a resolução fundada em não pagamento de rendas uma comunicação à contraparte, proibiu a via de acionamento judicial direto da resolução (que ficaria reservada aos outros fundamentos resolutivos) ou se, pelo contrário, conferiu apenas ao senhorio uma via adicional de cessação, a acrescer à ação de despejo, perante uma questão cuja declaração não carecerá, em regra, de produção de meios de prova complexos.

A questão teria relevo, na medida em que, caso se trate de uma forma de resolução imperativa, teria que se concluir que a instauração desta ação traduziria um exercício ilícito do direito, porque desrespeitador dessa regra legal e, portanto, insuscetível de determinar o efeito pretendido.

Como referido, é uma questão que fica prejudicada pela produção da eficácia resolutiva anterior, em maio de 2022.

Esta produziu os seus efeitos e, portanto, determinou a extinção do contrato.

É o que se decide, concedendo-se a apelação.

III. Decisão:

Face ao exposto, concede-se a apelação e, revogando-se nessa parte a decisão recorrida, declaram-se resolvidos os arrendamentos objeto dos autos e, em consequência, condena-se a ré a despejá-los, entregando-os livres e devolutos aos autores.

Custas pela recorrida.

Notifique-se e registe-se. –

Lisboa, 19-03-2026

João Paulo Vasconcelos Raposo

Rute Sobral

António Moreira

[i] Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

[ii] 04A127 - Jurisprudência - STJ

[iii] Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

[iv] Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

[v] Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

[vi] Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

[vii] Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

[viii] Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa