2400/25.4T8STR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

1. Em sede de procedimento cautelar, por imposição do disposto na alínea b) do n.º 4 do artigo 226.º do Código de Processo Civil, a citação está dependente de despacho judicial, pelo que processo deve ser apresentado a despacho liminar, o que legitima, como desfecho possível, o indeferimento liminar do requerimento inicial.

2. As premissas desse indeferimento são as taxativamente previstas no n.º 1 do artigo 590.º do Código de Processo Civil e reconduzem-se, em qualquer das possibilidades para que aponta a letra da lei, a hipóteses em que a pretensão de tutela visada pelo requerente é absolutamente inviável, seja porquanto é impossível constituir uma instância regular (verificam-se exceções dilatórias, de conhecimento oficioso, que não podem ser sanadas), seja porquanto o direito substantivo não permite, de modo algum, conceder-lhe provimento.

3. O juízo de manifesta improcedência, que é fundamento do mesmo indeferimento liminar, resulta da conclusão de que em nenhuma solução plausível da questão de direito, consideradas todas as interpretações possíveis, a pretensão de tutela judiciária formulada pelo autor/requerente pode proceder.

4. Só assim poderá legitimamente afirmar-se que é inútil ou supérfluo conduzir o processo para a sua instrução e julgamento, quando, como resulta das exigências da tutela jurisdicional efetiva prevista no art.º 20.º, n.º 4, da Constituição da República Portuguesa, da sua precipitação no n.º 1 do artigo 2.º do Código de Processo Civil e está subjacente a várias disposições deste diploma, com especial ênfase para os artigos 6.º, n.º 1 (referência à “justa composição do litígio”) e 590.º, n.º 2, alínea b) e n.º 4, o legislador quis que os tribunais conduzissem as ações e os procedimentos por forma a alcançarem decisões de mérito e não meros juízos certificadores de fim de processos.

5. A execução específica da promessa, prevista no artigo 830.º do Código Civil é objeto de um direito (um direito potestativo) que se insere na ação de cumprimento, ou seja, visa a realização plena, direta, do interesse do credor, através da substituição do Tribunal na efetivação da prestação a que o devedor se obrigou.

6. Nas promessas previstas no artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil não é legalmente possível afastar, por vontade dos contraentes, a execução específica (artigo 830.º, n.º 3, do Código Civil), aspeto de regime com inegável atualidade numa conjuntura económica em que o aumento crescente dos preços dos imóveis constitui um incentivo ao incumprimento das promessas de venda.

7. Visto esse regime substantivo, bem como o disposto no n.º 2 do artigo 2.º do Código Civil, segundo o qual, a todo o direito, exceto quando a lei determine o contrário, corresponde “uma ação adequada a prevenir ou a reparar a violação dele” não existe razão jurídica para negar tutela cautelar ao direito de execução específica, por via do procedimento em que o promitente comprador pede que o promitente vendedor seja proibido de alienar o objeto mediato da promessa.

8. A tutela cautelar desse direito, nos referidos termos, já foi aceite em decisões de Tribunais superiores, o que demonstra que não estamos no plano do implausível jurídico e, muito menos, do manifestamente improcedente, não tendo, nessa medida, apoio legal o indeferimento liminar do requerimento inicial com este fundamento.

(Sumário da Relatora)

Processo n.º 2400/25.4T8STR. E1

Forma processual – procedimento cautelar comum

Tribunal Recorrido – Juízo Central Cível de Santarém – Juiz 1

Recorrentes – (…) e (…)

Recorrido – (…)

Acordam os Juízes Desembargadores da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Relatório

I. Identificação das partes e descrição do objeto do procedimento cautelar

(…) e (…) intentaram o presente procedimento cautelar comum contra (…), formulando os pedidos que se transcrevem:

“a) Proibição de alienação ou oneração da fração autónoma designada pela letra “C”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinada a comércio/serviços, sita na Rua (…), n.º 48, freguesia e concelho da Golegã, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo (…) e descrita na Conservatória do Registo Predial da Golegã sob o n.º (…), impedindo-se assim a sua alienação ou oneração por parte do Requerido até decisão final do presente litígio.

b) Que se proceda ao registo da presente na Conservatória do Registo Predial competente;

c) Reconhecido o direito dos Requerentes à execução específica do contrato promessa celebrado em 29/04/2025, ordenando-se a outorga da escritura definitiva”.

Fundamentaram a sua pretensão, em síntese, no contrato promessa de compra e venda que, como promitentes compradores, celebraram com o Requerido e que tem por objeto a fração autónoma identificada no primeiro dos pedidos, aduzindo que aquele outro se prepara para vender o imóvel, invocando um falso incumprimento da parte dos Requerentes, tendo eles interesse na execução específica do contrato celebrado.

Em despacho liminar, o Tribunal recorrido indeferiu o requerimento inicial, culminando o decidido com o seguinte dispositivo:

“Pelo exposto e de harmonia com a fundamentação que antecede, e dada a manifesta improcedência do pedido, indefiro liminarmente o presente procedimento cautelar não especificado (artigos 590.º, n.º 1 e 226.º, n.º 4, alínea b), do CPC).

Custas pelos requerentes.

Valor: € 155.000,00.

Notifique”.

II. Objeto do recurso

Não se conformando com essa sentença, os Requerentes do procedimento interpuseram o presente recurso, culminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

“A) O presente recurso tem por objeto a decisão que indeferiu liminarmente a providência cautelar não especificada requerida pelos ora Recorrentes, com fundamento na alegada inadmissibilidade do meio processual, por entender o Tribunal a quo que o contrato-promessa celebrado entre as partes não conferiria aos Requerentes o direito de impedir a alienação do bem prometido vender.

B) A decisão recorrida incorre em erro de julgamento de direito, por errónea interpretação e aplicação dos artigos 362.º e seguintes do Código de Processo Civil e dos artigos 410.º, 413.º e 830.º do Código Civil, bem como por violação do artigo 20.º da Constituição da República Portuguesa e do artigo 2.º do CPC, que consagram o princípio da tutela jurisdicional efetiva.

C) O Tribunal a quo confundiu a eficácia real do contrato-promessa (artigo 413.º do CC) com a tutela cautelar prevista no artigo 362.º do CPC, entendendo erradamente que a providência requerida equivaleria a uma execução específica antecipada, quando esta apenas visava assegurar o efeito útil da ação principal, evitando a frustração do direito dos Recorrentes.

D) A providência cautelar não especificada constitui o meio processual legalmente adequado sempre que exista fundado receio de que outrem cause lesão grave e dificilmente reparável ao direito do requerente, e inexista providência tipificada aplicável – exatamente o caso dos autos.

E) A decisão recorrida omitiu a apreciação dos requisitos cautelares essenciais – fumus boni iuris e periculum in mora – limitando-se a rejeitar o pedido com fundamento meramente abstrato, o que configura nulidade por omissão de pronúncia (artigo 615.º, n.º 1, alínea d), e artigo 608.º, n.º 2, do CPC).

F) O indeferimento liminar é medida excecional, apenas admissível quando o pedido seja manifestamente improcedente, o que não ocorre no caso concreto, uma vez que a factualidade alegada – designadamente o risco de alienação iminente do imóvel a terceiro – revela fundado receio de lesão grave e irreversível.

G) A providência requerida não visava impedir de forma absoluta e definitiva a venda do bem, mas apenas suspender temporariamente a sua alienação até decisão final da ação principal, em conformidade com a natureza provisória e instrumental das providências cautelares.

H) A jurisprudência dominante reconhece a admissibilidade da providência cautelar não especificada com vista a impedir a alienação de imóvel prometido vender, mesmo na ausência de eficácia real do contrato-promessa, desde que demonstrado o perigo de frustração da execução específica

I) O Tribunal recorrido violou o princípio da proporcionalidade e adequação (artigo 362.º, n.º 1, do CPC), ao indeferir liminarmente a providência requerida sem ponderar a gravidade do perigo e a adequação da medida à proteção do direito ameaçado.

J) A decisão recorrida impediu injustificadamente o acesso dos Recorrentes à apreciação de mérito e à tutela jurisdicional efetiva, coartando-lhes o direito de ver apreciados os factos e fundamentos invocados, em violação dos artigos 2.º e 20.º da CRP e 3.º, n.º 3, do CPC.

K) Assim, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, revogada a decisão recorrida, determinando-se que seja admitida liminarmente a providência cautelar requerida, com prosseguimento da sua tramitação e subsequente apreciação de mérito, nos termos e com as demais consequências legais”.

Citado o Requerido para os termos do recurso, veio o mesmo apresentar contra-alegações, pugnando pela manutenção da decisão recorrida e sustentando, com base no documento cuja junção requereu, a inutilidade superveniente do procedimento.

III. Questões a solucionar

Face ao teor das conclusões dos Recorrentes (que estão para o objeto do recurso como o pedido está para o objeto da ação – cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 8ª Edição Atualizada, Almedina, pág. 212) e à inutilidade superveniente suscitada nas contra-alegações, as questões a solucionar neste acórdão são as que se identificam:

i. Saber se deve ser admitido, nesta instância, o documento oferecido pelo Recorrido.

ii. Na afirmativa, saber se em face do que esse documento veicula a instância do procedimento cautelar é supervenientemente inútil.

iii. Na negativa, saber se o Tribunal recorrido errou, ao indeferir, com fundamento em manifesta improcedência, o pedido formulado no procedimento cautelar.

Fundamentação

i. Admissibilidade do documento oferecido

Com as respetivas contra-alegações, o Recorrido oferece uma certidão do registo predial, relativa à fração autónoma objeto do contrato submetido ao procedimento, visando com a mesma demonstrar que esse imóvel já foi alienado a um terceiro.

O documento é de elaboração posterior ao despacho recorrido, visa demonstrar um facto superveniente e o Requerido não dispunha, até ao momento em que foi citado para os termos do recurso e da causa (de acordo com o disposto no artigo 641.º, n.º 7, do Código de Processo Civil), a possibilidade de o oferecer

Nesses termos, a respetiva admissão tem apoio no disposto nos artigos 651.º, n.º 1 e 425.º do Código de Processo Civil, pelo que o ingresso do documento nesta fase será aceite.

ii. Inutilidade superveniente da instância do procedimento cautelar

Tendo por base a informação que o documento acima admitido veicula, o Recorrido formula as seguintes conclusões da sua motivação:

“(…)

e) O presente procedimento cautelar deve ainda ser indeferido por perda superveniente do objeto e, consequente, inutilidade da providência, uma vez que o Recorrido já alienou a fração autónoma a terceiros (…) através de escritura pública outorgada em 15.09.2025, com registo em 18.09.2025.

f) Estando o dano consumado e sendo a tutela legalmente prevista a indemnização, não pode a presente providência cautelar prosseguir”.

Do teor da certidão do registo predial oferecida pelo Recorrido, extraem-se os seguintes factos relevantes para a questão suscitada:

- pela ap. n.º (…), do dia 16 de setembro de 2025, os Requerentes deste procedimento inscreveram no registo predial, com referência à fração autónoma aqui versada, o pedido de que seja ordenada a proibição de alienação ou oneração dessa mesma fração autónoma.

- pela ap. n.º (…), de 18 de setembro de 2025, foi inscrita, no mesmo registo, a aquisição, por uma terceira, por compra ao Requerido, da mesma fração autónoma.

- essa inscrição foi lavrada como provisória por natureza com referência ao artigo 92.º, n.º 2, alínea b), do Código do Registo Predial.

O Recorrido defende que a alineação do imóvel versado neste procedimento a um terceiro, torna a respetiva instância inútil, por já estar consumado o dano que se pretendia evitar com a medida cautelar.

Vejamos se lhe assiste razão.

A referida alienação apenas se tornou oponível a terceiros após o respetivo registo (artigos 2.º, n.º 1, alínea a) e 5.º, n.º 1, do Código de Registo Predial).

Resulta do primeiro dos factos atrás alinhados que o pedido formulado neste procedimento cautelar foi, ele mesmo, levado a registo predial, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º do Código do Registo Predial e que o foi com prioridade sobre a inscrição dessa alienação.

Por esse motivo, a inscrição da correspondente aquisição foi lavrada como provisória nos termos da alínea b) do n.º 2 do artigo 92.º do mesmo Código.

Significa o que acaba de se expor que mercê da inscrição do pedido deste procedimento no registo predial, os Requerentes lograram ampliar o efeito do caso julgado que se venha a produzir no processo, nele abrangendo terceiros, o que inclui a adquirente do imóvel.

É o que resulta do disposto no n.º 3 do artigo 263.º do Código de Processo Civil, quando nele se prevê que as regras do registo alterem o princípio da perpetuação da legitimidade do transmitente. Se a ação (leia-se, no caso, o procedimento) foi registado, o caso julgado que nela se forme, passa a ter a eficácia dada por esse meio de publicidade (artigo 1.º do Código do Registo Predial), opondo-se a todos quantos venham a efetuar registos posteriores com ele incompatíveis, o que inclui, no caso, a referida terceira adquirente assumindo prioridade o registo efetuado pelos Requerentes (artigo 6.º, n.º 1, do Código do Registo Predial) .

Assim e como assinalam os Professores Castro Mendes e Teixeira de Sousa “o registo da acção determina a oponibilidade do caso julgado a terceiros não legitimados” (Manual de Processo Civil, Volume I, AAFDL Editora, pág. 675).

Do exposto se extrai que o procedimento cautelar não se tornou inútil por força da transmissão do bem que é dele objeto.

iii. Aplicação do Direito

a) Indeferimento liminar por manifesta improcedência - enquadramento.

Dispõe o artigo 590.º, n.º 1, do Código de Processo Civil:

“Nos casos em que, por determinação legal ou do juiz, seja apresentada a despacho liminar, a petição é indeferida quando o pedido seja manifestamente improcedente ou ocorram, de forma evidente, exceções dilatórias insupríveis e de que o juiz deva conhecer oficiosamente, aplicando-se o disposto no artigo 560.º”.

Em sede de procedimento cautelar, por imposição do disposto na alínea b) do n.º 4 do artigo 226.º do mesmo Código, a citação está dependente de despacho judicial, pelo que processo deve ser apresentado a despacho liminar, o que legitima, como desfecho possível, o indeferimento liminar do requerimento inicial, como sucedeu na situação vertente.

As premissas desse indeferimento são as taxativamente previstas na norma e reconduzem-se, em qualquer das possibilidades para que aponta a letra da lei, a hipóteses em que a pretensão de tutela visada pelo requerente é absolutamente inviável, seja porquanto é impossível constituir uma instância regular (verificam-se exceções dilatórias, de conhecimento oficioso, que não podem ser sanadas), seja porquanto o direito substantivo não permite, de modo algum, conceder-lhe provimento.

Tendo sido esta última das duas premissas a que determinou o indeferimento liminar no caso presente, importa circunscrever o que deve entender-se por manifesta improcedência do pedido para este efeito.

Esse entendimento deve compaginar-se com as exigências do processo equitativo e da tutela jurisdicional efetiva (artigo 20.º, n.º 4, da Constituição da República Portuguesa), nomeadamente, na sua precipitação na lei adjetiva, contida no n.º 1 do artigo 2.º do Código de Processo Civil.

Em conformidade com esta norma “a proteção jurídica através dos tribunais implica o direito de obter, em prazo razoável, uma decisão judicial que aprecie, com força de caso julgado, a pretensão regularmente deduzida em juízo, bem como a possibilidade de a fazer executar”.

Se, de acordo com essa norma, a proteção jurídica através da justiça civil implica o direito a uma decisão com força de caso julgado, torna-se claro que o legislador quis que os tribunais conduzissem as ações e os procedimentos para alcançarem decisões de mérito e não que se acantonassem em meros juízos certificadores de fim de processos (vulgo “decisões de secretaria”).

Nesta lógica, que é a que domina várias disposições do Código de Processo Civil, com especial ênfase para os artigos 6.º, n.º 1 (referência à “justa composição do litígio”) e 590.º, n.º 2, alínea b) e 4, do Código de Processo Civil, o indeferimento liminar por manifesta improcedência afigura-se, logo na primeira leitura da lei, uma solução de natureza e vocação excecionais.

No regime adjetivo de pretérito, consabidamente mais tributário da forma que o presente, o Professor Alberto dos Reis definia pretensão inviável nos seguintes termos:

“a pretensão a que falta, manifestamente, alguma das condições indispensáveis para que o tribunal, ao julgar do mérito, possa acolhê-la. Exemplo característico: o de ser fora de dúvida que o autor não tem o direito material que se arroga contra o réu” (Código de Processo Civil Anotado, Volume II, 3ª Edição 1948, Reimpressão, Coimbra Editora, 2005, pág. 379).

Lê-se nos fundamentos do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 9 de setembro de 2024:

“(…) a rejeição de uma pretensão com fundamento em manifesta improcedência deve ocorrer quando seja inequívoco que a mesma nunca poderá proceder, qualquer que seja a interpretação jurídica que se faça dos preceitos legais. Dito de outro modo, esse fundamento de inatendibilidade deve ocorrer quando a improcedência ou a inviabilidade da pretensão do autor se apresente de forma tão evidente que torne inútil qualquer instrução e discussão posteriores, fazendo perder qualquer razão de ser à continuação do processo, levando a um desperdício manifesto da atividade judicial” (processo n.º 3879/23.4T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt).

Do enquadramento feito se extrai que o juízo de manifesta improcedência, que é fundamento do indeferimento liminar da petição/requerimento inicial, resulta da conclusão de que em nenhuma solução plausível da questão de direito, consideradas todas as interpretações possíveis (sustentadas pela jurisprudência e pela doutrina), a pretensão de tutela judiciária formulada pelo autor/requerente pode proceder. Só assim poderá legitimamente afirmar-se que é inútil ou supérfluo conduzir o processo para a sua instrução e julgamento, quando, como se afirmou anteriormente, o fim da administração da justiça civil é a decisão de mérito da pretensão.

b) Manifesta improcedência do pedido no caso concreto.

Os Requerentes alegaram terem celebrado com o Requerido, enquanto promitentes-compradores, um contrato-promessa de compra e venda bilateral, que tem por objeto mediato uma fração autónoma.

Invocaram que o Requerido, apesar das diversas solicitações que lhe foram feitas, não entregou a documentação a que estava contratualmente obrigado, impossibilitando-os de marcar o contrato definitivo e que, após ter feito menção de resolver a promessa, tem em curso diligências para vender o imóvel a terceiros.

Afirmam que mantêm interesse no cumprimento da promessa e que, para acautelar o direito à execução específica, pretendem que o Requerido seja judicialmente proibido de alienar ou onerar a referida fração autónoma.

Os Recorrentes começam por apontar à decisão recorrida o vício de omissão de pronúncia, mas não lhes assiste razão. A mesma decisão pronunciou-se sobre o que deveria conhecer e que era a viabilidade substantiva da pretensão formulada no procedimento.

Em concreto, essa decisão mostra-se fundamentada, nos seguintes termos:

“É sobejamente conhecido que a atribuição de eficácia real ao contrato-promessa tem por desiderato proteger o promitente-comprador inocente perante o incumprimento definitivo da promessa pelo promitente-vendedor, consubstanciado na venda a terceiro do bem objecto do contrato-promessa. Tal eficácia real permitirá ao promitente-comprador inocente o exercício judicial de uma espécie de direito de sequela, típico dos direitos reais, que se traduzirá na propositura da acção de execução específica (cfr. Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9.ª ed., págs. 375-376).

Ora, no nosso caso, ao contrato-promessa não foi atribuída eficácia real. E mesmo que tivesse sido atribuída, ela não se destinaria a proibir a venda do bem a um terceiro, mas apenas a conferir ao promitente-comprador inocente uma tutela real ou erga omnes. Note-se que conceder aquilo que os requerentes procuram com esta providência cautelar seria atribuir ao contrato-promessa dos autos uma eficácia muito superior à própria eficácia real, na medida em que se proibiria o requerido de vender o bem a um terceiro. Bem vistas as coisas, a eficácia real do contrato-promessa não impede a venda do bem a terceiro por parte do promitente-vendedor, visto que ele continua a ser a ser o legítimo proprietário da coisa. Sujeita-o, isso sim, a ele e ao terceiro adquirente, a uma acção de execução específica e a eventual responsabilidade contratual por danos.

Em suma: gozando ou não de eficácia real, a violação ou o simples perigo de violação do contrato-promessa por parte do promitente-vendedor, traduzida na venda, actual ou futura, do bem a um terceiro, não confere ao promitente-comprador inocente o direito de obter do tribunal a proibição de realização da venda”.

Se bem se compreende a decisão recorrida, teve-se por incoerente com o instituto da eficácia real da promessa e com os efeitos desse regime (artigo 413.º, n.º 1, do Código Civil), a tutela pedida pelos Requerentes e que se traduz em impedir o promitente-vendedor de alienar o objeto prometido vender enquanto não for definitivamente julgada a ação de execução específica.

Noutras palavras e também de acordo com essa decisão, se o promitente-comprador não se assegurou com a atribuição de eficácia real à promessa, nada mais lhe resta, perante o Direito, do que sujeitar-se à venda do imóvel a um terceiro, recebendo a indemnização a forfait prevista no artigo 442.º, n.º 2, 2ª parte, do Código Civil, ou seja, o sinal em dobro.

Revertendo para o caso concreto, tendo os Recorrentes obtido do Recorrido a promessa de venda de um imóvel, perante a perspetiva de o segundo alienar o objeto da promessa a terceiros, o Direito não lhe fornece qualquer outro remédio, que não resignarem-se com a impossibilidade da prestação e receberem o sinal em dobro.

À face da decisão recorrida essa solução jurídica é inelutável, e daí a manifesta improcedência da pretensão.

Será efetivamente assim?

A execução específica é objeto de um direito (um direito potestativo, cfr. João Carlos Brandão Proença, Do Incumprimento do contrato-promessa bilateral, Coimbra 1996, pág. 18).

Esse direito insere-se na ação de cumprimento, ou seja, visa a realização plena, direta, do interesse do credor, através da substituição do Tribunal na efetivação da prestação a que o devedor se obrigou (o artigo 830.º do Código Civil está integrado numa subsecção intitulada “ação de cumprimento e execução” e na secção “realização coativa da prestação”).

Ensina o Professor João Calvão da Silva:

“Convém não esquecer, naturalmente, que a chamada execução específica é, em última instância, no plano funcional, a mesma coisa que a acção de cumprimento; apenas esta se dirige à condenação do devedor no adimplemento da prestação, enquanto aquela produz imediatamente os efeitos da declaração negocial do faltoso (sentença constitutiva) (…)

O realismo da lei portuguesa, longe de ofuscar a verdade das coisas, deve fazer-nos perceber que, através da sentença constitutiva prevista no artigo 830.º, o credor obtém o que poderemos chamar cumprimento funcional da promessa, isto é, o resultado prático do cumprimento, independentemente e mesmo contra a vontade do promitente faltoso, em via imediata e sem ter de recorrer à sentença de condenação, nem, obviamente, ao processo executivo” (Sinal e Contrato-promessa, Coimbra, 1988, págs. 97 e 98).

Se com a execução específica o credor obtém, por vontade legislativa, um resultado idêntico ao cumprimento voluntário, porquê negar-lhe a possibilidade de, em sede cautelar, defender esse direito?

Mais. Se nas promessas como aquela que está em causa neste procedimento (previstas no artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil) não é sequer possível afastar, por vontade dos contraentes, a execução específica (artigo 830.º, n.º 3, do Código Civil), qual a razão para negar essa tutela cautelar?

Lê-se, nos ensinamentos do Professor Almeida e Costa, sobre as razões deste regime, o seguinte:

“(…) afasta-se a possibilidade de exclusão, expressa ou presumida, da execução específica, quanto às promessas relativas a contratos onerosos de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas fracções autónomas (…). Aqui, a norma é imperativa e traduz, de novo, uma especial tutela da lei: pretende-se evitar a verificação de situações imorais na prática do contrato-promessa, estimuladas pela desvalorização monetária e pelo próprio acréscimo efectivo do valor dos bens” (Contrato-promessa, Uma Síntese do Regime Actual, Separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50, I, abril 1990, pág. 47).

Existe nesta Lição uma nota de inegável atualidade.

O aumento crescente do preço dos imóveis, como aquele que se verifica na atual economia, constitui um incentivo económico ao incumprimento das promessas de venda. A esse ímpeto apenas a execução específica poderá pôr cobro.

Lê-se no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 236/80, de 18 de julho:

“por efeito do regime legal do contrato-promessa – adequado a épocas de estabilidade social e económica mas que não responde na justa medida a situações de rápida mutação da conjuntura económica e financeira em que avulta, como factor preponderante, a desvalorização da moeda –, inúmeros promitentes-compradores encontram-se em situação que justifica diversa tutela normativa. Com efeito, ou vêem frustradas as suas aspirações face à resolução do contrato pelo outro outorgante, com uma indemnização (o dobro do sinal passado) que nem sequer equivale já à importância inicialmente desembolsada, não cobrindo o dano emergente da resolução, ou acham-se coagidos, pela força das circunstâncias e para alcançarem o direito de propriedade da casa, que, muitas vezes, já habitam e pagaram integralmente, a satisfazer exigências inesperadas que incomportavelmente agravam o preço inicialmente fixado.

Importa, assim, reajustar o regime legal do contrato-promessa, por forma a adequá-lo às realidades actuais, estabelecendo verdadeiro equilíbrio entre os outorgantes (o que passa pela mais eficiente tutela do promitente-comprador) e desmotivando a sua resolução com intuitos meramente especulativos”.

Compreende-se, assim, por via da história legislativa, que a execução específica represente, para o promitente-comprador, uma tutela que a conjuntura económica pode erigir como o único meio de proteção capaz de pôr cobro aos arroubos especulativos do promitente vendedor.

Não se antolha, assim, no regime substantivo norma ou princípio que impeça o promitente comprador de obter tutela cautelar para essa garantia do cumprimento do contrato.

Se assim é na lei substantiva, a adjetiva depõe no mesmo sentido, segundo se crê.

O procedimento cautelar é um meio de tutela de direitos que adjetiva a exigência plasmada no artigo 2.º, n.º 2, do Código de Processo Civil quanto à disponibilização dos meios de tutela “necessários para acautelar o efeito útil da ação”.

Segundo o disposto no n.º 2 do artigo 2.º do Código Civil, a todo o direito, exceto quando a lei determine o contrário, corresponde “uma ação adequada a prevenir ou a reparar a violação dele”.

A tutela cautelar desse direito já foi aceite em decisões de Tribunais superiores, o que demonstra que não estamos no plano do implausível jurídico e, muito menos, do manifestamente improcedente (exemplificativamente, vejam-se os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 18 de dezembro de 2025, no processo n.º 19070/25.2T8LSB.L1-6 e de 24 de janeiro de 2019 no processo n.º 25915/18.6T8LSB.L1-2, do Tribunal da Relação do Porto de 21 de outubro de 2008, no processo n.º 0825019 e deste Tribunal da Relação, de 19 de fevereiro de 2004, no processo n.º 2868/03-3, todas disponíveis no suporte acima referenciado).

Aqui chegados, a conclusão é forçosa e ela é que decisão recorrida não pode manter-se porquanto não se verifica o pressuposto legal em que assentou.

Procederá o recurso, devendo o procedimento cautelar prosseguir com a prática da atividade processual prevista na lei após o recebimento do requerimento inicial (incluindo, se reputado necessário, o convite ao aperfeiçoamento dessa peça processual).

d) Responsabilidade tributária

Procedendo o recurso, o Recorrido, que deduziu oposição e ficou vencido, é responsável pelas custas (custas de parte, uma vez que as taxas devidas pelos impulsos estão liquidadas e não existem encargos a pagar) (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).

Decisão

Face ao acima exposto, acordam os Juízes que compõem a 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora, no seguinte:

a) Admitir o documento oferecido pelo recorrido com as suas contra-alegações;

b) Julgar procedente o recurso interposto pelos Requerentes (…) e (…) e, por consequência, revogar a decisão de indeferimento liminar da providência cautelar, ordenando o prosseguimento do processo com a prática da atividade prevista legalmente após o recebimento do requerimento inicial (incluindo, se reputado necessário, o convite ao aperfeiçoamento dessa peça processual).

As custas de parte devidas pelo recurso serão suportadas pelo Recorrido.

Évora, 29 de janeiro de 2026

Maria Emília Melo e Castro

Cristina Maria Xavier Machado Dá Mesquita

Mário João Canelas Brás

SUMÁRIO (elaborado nos termos do artigo 663.º, n.º 7, do Código de Processo Civil)

(…)